ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 40 · קובץ סדר יום לוועדה 24.12.2025.pdf

- 1 -

תאריך:17/12/2025

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/23

שתתקיים 24/12/2025 - ד טבת תשפ"ו

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

א. הפקעה 23/1386

ב. תצ"ר 12835

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1230150 נוה יעקב התנגדויות תוספות בניה לבנין לאה האשל ועדה מקומית קיים רח' זווין 1

2 11:30 1328285 פסגת זאב התנגדויות תוספות בניה וקומה אליהו בר ועדה מקומית לשם הרחבת יח"ד, חיים

הגדוד החמישי

.20,22,24,26

3 12:00 1320670 מחנה התנגדויות תוספות בניה לשם יורם שריקי ועדה מקומית יהודה הרחבת יח"ד קיימת

- עובדיה סומך ,5

4 12:30 1126135 רמת שלמה התנגדויות תוספת שתי יח"ד חיים בנימין ועדה מקומית והרחבת יח"ד ברח' בירנבאום

גולדקנופף 39 ו-41

5 1222611 סנהדריה התנגדויות תוספות בניה וקומות אברהם ועדה מחוזית עבור הרחבות יח"ד הורוביץ

ועבור יח"ד חדשות

ברח' מיכל 3

6 1364629 מקור ברוך התנגדויות תוספת קומה ארי ועדה מחוזית והרחבות דיור כנרת סולוביציק

5

7 1335009 מרכז העיר התנגדויות תוספת קומות ל2 יוסף אזרזר ועדה מחוזית

בניינים צמודים: בן

יהודה

,16וההסתדרות 7

8 731455 א-טור התנגדויות מתחם תעסוקה פמ''י ועדה מחוזית במזרח א-טור

9 1500735 אל-עיסוויה הצטרפות שינוי יעודי קרקע ועדה ועדה מחוזית הועדה והכשרת בינוי קיים מקומית

המקומית בשכ' עיסאוויה

בשלב הפקדה

10 1255397 בית צפפה הצטרפות הוספת בינוי לבנין עמאד ועדה מחוזית הועדה קיים ,שכ בית צפפה עליאן

המקומית

בשלב הפקדה

- 2 -

11 1395870 הגבעה תיקון החלטה קביעת בינוי עבור עיריית ועדה מקומית הצרפתית / להפקדה מבנים למוסדות ירושלים

צמרת ציבור - צביה

הבירה יצירתית, הגבעה

הצרפתית.

12 1305812 קרית משה תיקון החלטה קביעת הוראות בינוי מנח"ח ועדה מקומית להפקדה למבני ציבור, קריית

משה , ירושלים.

13 1293554 קטמון הארכת מועד תוספות בניה וקומות בן גמלא 14 ועדה מקומית הישנה להתנגדויות חדשות ותוספת 7 חברת אקו

יח"ד, בן גמלא 14 בן גמלא 14

14 14:30 1213016 תלפיות הפקדה מתחם לשימושים אלכס חפץ ועדה מחוזית תעשיה מעורבים בקרבת

הרק"ל, תלפיות,

ירושלים

15 1480383 חומת הפקדה הרחבות דיור רח' יוחנן ועדה מקומית שמואל שד' שמואל מאיר ,8 פיקאלי

הר חומה

16 1003177 ארנונה הפקדה השלמת קומת גג גבי פירו ועדה מקומית רחוב בית"ר ,34

ירושלים

17 1026731 גבעת שאול הפקדה תוספת מרפסות ענת גלילי ועדה מקומית ברחוב שרירא גאון 8

18 1062876 ג'בל הפקדה הגדלת מס' קומות שאדי ועדה מחוזית מוקאבר ומס' יח"ד גבל עבידאת

אלמוקבר, ירושלים

19 1073816 גילה הפקדה מתחם תרשיש 3-6 , קן התור ועדה מחוזית 9-12

20 1437755 קטמון הפקדה פינוי בינוי ברחוב בן אסף נבנצל ועדה מחוזית הישנה גמלא ,6 ,8 10

בירושלים

21 1360486 תלפיות הפקדה התחדשות עירונית חני קרקובר ועדה מחוזית מזרח מתחם י"ט ארמון

הנציב

22 1365931 תלפיות הפקדה מתחם י"ז, מגורים, בן דוד גולדן ועדה מחוזית מזרח מסחר ומוסדות

ציבור, ארמון הנציב,

ירושלים

23 1320159 פסגת זאב הפקדה הרחבות דיור בבניין נחום נשר ועדה מקומית דרום ברח' שד' משה דיין

24 פסגת זאב,

ירושלים

24 1193127 אום ליסון הפקדה הקמת בית עלמין עיריית ועדה מחוזית מוסלמי בשכונת אום ירושלים

ליסון, ירושלים

25 1360924 בית חנינה הפקדה תוספת בניה מעל מיראל רזק ועדה מקומית בניין קיים, בית

חנינא, ירושלים

26 1415090 רחביה הפקדה בית כנסת חורב מנין המרכז ועדה מחוזית - 3 -

27 1420678 בית וגן הפקדה תוספת קומה ובנייה יונתן מאיר ועדה מחוזית רחוב עוזיאל ,19 חלימי

ירושלים

28 1421429 הר נוף הפקדה תוספת קומות ויח"ד בע"מ נוף ועדה מקומית והמרת שטח שרות רוממה

לשטח מסחר רח' 360

שאולזון 49-51 י-ם

29 1435502 אל-עיסוויה הפקדה שינוי במערך יעודי סעד עבד ועדה מחוזית הקרקע, והקמת 3 אללטיף

בניינים חדשים בשכ'

עיסאוויה

30 1445055 תל ארזה, הפקדה תוספת מרפסות יהושע ועדה מקומית עזרת תורה סוכה וקומת מרתף לנדאו

ברח' ניסן בק ,24

ירושלים

31 1456102 קרית היובל הפקדה תוספת בניה לבניין גלית ים ועדה מקומית מגורים רח ניסן

אברהם 12

32 1461375 צפון הפקדה תוספת 2 קומות אברהם ועדה מקומית תלפיות עבור יח"ד והרחבות מורדוך

דיור ברח' שמואל

לופו ,17 תלפיות

33 1464148 בית חנינה הפקדה הגדלת זכויות טייא השאם ועדה מחוזית הבנייה בשכונת בית

חנינא ירושלים

34 1472943 עטרות הפקדה שינוי יעוד ממלונאות מנטסר ועדה מחוזית למגורים בשכונת האדייה

עטרות, ירושלים

35 1080597 מנחת הפקדה מרכז ספורט, גוף ציבורי ועדה מחוזית תעסוקה ומגורים

דרום מערב | מלחה,

ירושלים

36 1491299 נחלאות, הפקדה נחלת צדוק-8 ג'פרי ועדה מחוזית שערי חסד וייסקופף

37 1311133 נוה יעקב הפקדה נווה יעקב- פינת מירזייב ועדה מחוזית רחובות שדרות נווה שרה

יעקב ומעגלות הרב

פרדס

38 1373216 מקור ברוך הפקדה תוספת יח"ד, שטחים זאב ועדה מקומית וממדי"ם לבנין קיים קצנלנבוגן

רח תשבץ ,9

ירושלים

39 1302686 פסגת זאב הפקדה תוספת בינוי לבניין ע"ר ועשו ועדה מקומית דרום בית הכנסת ברחוב מקדש

מזל אריה, ירושלים ירושלים

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1230150

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: האשל לאה

עורך התכנית: שוחט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 3.3.2024

כתובת הרב ש"י זווין 1 , נוה יעקב

גוש חלקה בשלמות

30644 111 לא

30649 57 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה הרחבות דיור לרבות ממ"ד לעמודה הדרום- מזרחית, יש לבחון בתאום מחלקת התכנון הרחבות דיור לכלל יח"ד , ולכל הפחות ממ"ד.

כל בינוי שלא עפ"י היתר, לרבות מרפסות שרות שהוסבו לשטח עיקרי, יסומנו כשטחים להכשרה/ מוצעים במסגרת התכנית, ויוחושבו בשטחי הבניה.

15/05/2024

יש לצרף מסמך המעיד כי שטחי הבניה המוצעים הינם בסמכות מקומית, המסמך יהיה מסמך רקע שיצורף לצרופות במערכת מבא"ת, ולא חלק ממסמכי התכנית.

תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסת עבירות הבניה של מגיש הבקשה להיתר.

להוסיף לשלביות ביצוע- הינף נפרד לבניה על הגג וכל דירה תוכל לבנות בנפרד., הינף נפרד לבינוי בתת הקרקע

שלביות הביצוע בתקנון תשונה מהינף אחד לעמודה לבנייה מלמטה למעלה.

לעניין ההרחבה המוצעת של דירה ,2 יש להציג הרחבה זהה גם אם באופן של תכנית צל לדירה -1 בתאום מחלקת תכנון העיר, תנאי להיתר יהיה אישור מהנדס לחפירה תחת בניין קיים.

- 5 -

לקבוע סטיה נכרת למספר יח"ד ולמספר קומות.

גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ'.

העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

תנאי לטופס אכלוס הינו נטיעת שלושה עצים בוגרים לפחות כלפי הרחוב בתחום מגרשי המגורים בתיאום ואישור אגף שפ"ע.

לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת הדרישות של מחלקת מידע תכנוני וקבלת חוו"ד המעודכנת

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התוכנית:

חפירת קומת מרתף חלקית. תוספת קומה עליונה. ותוספות בניה בכל יתר קומות הבניין לשם הרחבות יח"ד קיימות.

- 6 -

הוראות התכנית:

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים לאזור מגורים ב'.

2. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן :

• קביעת בינוי לתוספות בנייה בקומות קרקע, אי, ב', ג' ד', לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהם, בהתאם לנספח בינוי ולקיים בשטח.

• קביעת בינוי לחפירה בקומה -1 ולתוספת בניה בקומה זו לשם הרחבת יח"ד קיימת בקומה שמעליה, בהתאם לנספח הבינוי ולקיים בשטח .

• קביעת בינוי לתוספת קומה עליונה לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בקומה שמתחתיה, בהתאם לנספח בינוי ולקיים בשטח.

3. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח.

5. הגדלת מספר קומות מ-4 קומות מעל קומת מרתף ל-5 קומות מעל קומת מרתף.

6. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

8. קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

9. קביעת הוראות בגין עצים לשימור ולעקירה.

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 21/03/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .20/05/2025

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת: עו"ד שלמה אייזנשטיין המייצג את: עמותת בניין שלם (ע"ר) – יוני פוגל מורשה חתימה מטעם העמותה, חברת זק בסט ניהול ויזמות בע"מ – יוסי קצנלבוגן – מורשה חתימה מטעם חברת זק בסט בע"מ.

בעלי זכויות בקרקע.

עיקרי ההתנגדות:

מתנגדים לאישור התכנית כדלקמן:

1. התוכנית פורסמה על גבי שלטי רחוב, ביום ,23.03.2025 כך גם באתר מינהל התכנון מופיע המועד

).23.03.2025 )https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/1005313984/310 - 7 -

2. בשלט הרחוב שהוצב וכן הודעות שנשלחו למרשותיי, מופיע גם המועד 23.05.2025 כמועד אחרון להגשת

התנגדויות.

3. באתר עירית ירושלים מופיע בשגגה כי מועד אחרון להגשה הינו .20.05.2025

4. מועד זה הוא שגוי, וכך גם על פי הפרסומים הרשמיים, ובאתר לא ניתן עוד להגיש התנגדות מקוונת.

5. בילקוט הפרסומים (מופיע במרשתת) פורסמה התוכנית ביום 01.04.2025 . כך, שבהתאם לסעיף 102

לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה -1965 המועד להגשת התנגדויות הינו עד יום 01.06.2025 .

6. מן המקובץ עולה כי טרם חלפו המועדים להגשת התנגדויות, וכי עד יום 01.06.2025 ניתן להגיש התנגדות

לתוכנית.

לאור כך, למען הזהירות נקטו המתנגדים בעמדה שפורסמה על גבי השלטים, לפיה המועד האחרון הינו ,23.5.25 ומגישים את כתב ההתנגדות, כאשר הוא מתומצת ונוגע לליבת ההתנגדות, והמתנגדים שומרים לעצמם את הזכות, להוסיף את פירוט טענותיהם באופן נרחב בפני הועדה, ו/או בהגשתה בתוספת מסמכים.

7. המתנגדים יעתרו לקבל את ההתנגדות ולהורות:

1. על דחיית התוכנית בשל אי קבלת הסכמת הבעלים כפי הקבוע בסעיף 2 לתקנות התכנון והבנייה (בעל

דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף תשע"ו - ,)2016 זאת באופן מינימום של %33 מתוך בעלי הזכויות.

2. על דחיית התוכנית בשל אי ביצוע תצ"ר, איחוד וחלוקה. נוכח העובדה שמדובר בבקשה לבניה על גבול

מגרש.

3. על דחיית התכנית בשל פגמים בפרסום מסמכי התכנית בחסר מובהק.

4. לחילופין, להורות על פרסום התוכנית מחדש, תוך קבלת עמדת וחתימות המתנגדים.

5. על דחיית התוכנית, בשל העובדה שבעלי הזכויות החוקיים מקדמים תוכנית אחרת במסגרת "פינוי

בינוי", אשר בהתאם לה השטחים המבוקשים לאישור לבניה, עתידים להיות במסגרת התוכנית המוצעת שטח ציבורי בבעלות העיריה.

8. טענות המתנגדים:

1. המתנגדים הינם שני גופים ציבוריים. עמותת בניין שלם וחברת זק בסט בע"מ.

2. עמותת בניין שלם היא זו שרכשה את המקרקעין, הקימה עליו את הפרויקט, והתקשרה בהסכם עם

הדיירים, וביניהם המבקש.

3. חברת זק בסט בע"מ היא החברה שמנהלת כיום את כל ענייני העמותה, לכל דבר ועניין. העתק הסכם

המכר שבין המתנגדים (העמותה) ובין מגישת התכנית מצורף כנספח מס' .3

4. בהתאם להסכמים (ראו סעיף 9 להסכם המכר המוגדר כנספח 3 המפרט את זכויות העמותה בזכויות

עתידיות כולל לעניין הגשת תוכנית חדשה), המתנגדים הם בעלי מלוא הזכויות הקנייניות במגרש - 8 -

(למעט שטחי המגורים הספציפיים שרכש כל דייר), כאשר כל זכות שישנה כיום מעבר לאותה דירת רוכש ו/או זכות עתידית, שייכת אך ורק למתנגדים.

5. כך, התוכנית הוגשה שלא בהסכמת בעלי הזכויות, ומבלי שקיבלו את רשותם לכך.

6. המתנגדים מקדמים תוכנית 'פינוי בינוי', אשר אף הוצגה בפני גורמי התכנון בעירייה, וקיבלו את

אישורם העקרוני. מצגת שהוצגה בפני העיריה בדבר תוכנית 'פינוי בינוי' וכן סיכום הישיבה מופיע כנספח 4 לבקשה.

7. התוכנית פורסמה בחסר מסמכים. באתר הוועדה וכן באתר עיריית ירושלים, לא מופיעים פרטי

המבקשים. מדובר בבניין בעל מספר רב של דיירים, כאשר המבקש הינו אחד הדיירים מתוך 12 בעלי זכויות, ובנוסף זכויות המתנגדים.

8. לא ברורה עמדת יתר בעלי הזכויות, ולא ניתן לראות זאת במרשתת, ואלה אף לא הוצגו.

9. הוועדה בהחלטה מיום ,15.05.2024 קובעת תנאים להפקדה, אך לא ברור אם התנאים מולאו, שכן

באתר העיריה לא מופיעים כל פרטים לעניין זה, המתנגדים מבקשים לקבל את מלוא המסמכים על מנת לראות את אשר נעשה.

10. יתרה מכך, בהחלטת הוועדה נקבע כי 'החלטה זו תהא בטלה בתום 4 חודשים מיום שנמסרה מגיש

התוכנית על פי סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה'. על פי המופיע באתר העיריה בחלוף 3 חודשים – היינו ביום 14.08.2024 נשלחה התראה מטעם הוועדה בעקבות אי מילוי תנאי ההפקדה.

11. והנה, ביום 10.03.2025 מופיע באתר התקבלו מסמכים לקראת הפקדה, היינו, בחלוף שנה מלאה

מיום החלטת הוועדה, זאת כאשר למתנגדים אשר הינם בעלי הקרקע החוקיים ולמצער חלק מבעלי הקרקע, כלל לא יודעים מהנעשה, ואף עתה אין בפניהם שום מסמך ומידע בדברים ותהליכים שנעשו במקרקעין השייכים להם!!

12. למתנגדים אין כל מידע האם מולאו התנאים, ובעיקר מתי אלה מולאו.

13. התוכנית פורסמה בפגם מהותי: הבניין נשוא הבקשה, 'יושב' למעשה על 2 חלקות ב 2 גושים נפרדים.

גוש 30644 מספר 111 וגוש מספר 30649 מספר 57 . עיון בנספח הבינוי שהוגש מעלה כי הבניה המבוקשת הינה ממש על קו המגרש ומעבר לו, וזאת ללא ביצוע תצ"ר, איחוד וחלוקה כנדרש, ולא בהתאם לקביעת הוראות התוכנית בדבר שמירת קווי בנין של 2 מטר מכל צד.

14. פגם מהותי בתכנון המוצע, התכנון המוצע אינו ראוי תכנונית, יוצר עומס על המבנה הקיים, פוגע

בחזות הרחוב ובאיכות חיי הדיירים , וכן אינו מתחשב במרקם הקיים של הבניין.

15. פגיעה בשוויוניות החלוקה של הזכויות המבוקשות בתוכנית, התוכנית משנה את טבלת השטחים

באופן הפוגע באיזון בין בעלי הזכויות, ועל כן מחייבת אישור של כלל בעלי הדירות - אישור שלא התקבל. ניתן לראות בטבלת השטחים כי בעוד לחלק מהדירות התווספו 16 מ"ר להרחבה, ואילו לחלק מהדירות (ובכללם דירה 2 של המבקשת עצמה) מוצעת הרחבה בגודל 157 מ"ר !!! זוהי חלוקה לא - 9 -

הגיונית ולא הגונה ומדובר בתוכנית שמחייבת חתימת כלל בעלי הזכויות. אין ולא יכול להיות חולק כי העמותה הינה בעלת זכות במקרקעין על פי כל דין, ומשכך יש לדחות את התוכני עד קבלת הסכמת כלל בעלי הזכויות.

לסיכום:

לאור האמור, מתבקשת הועדה לדחות את התכנית על כל מרכיביה, ולאפשר לבעלי המקרקעין להגיש תכנית מצדה, במסגרת פינוי בינוי כמפורט לעיל.

התנגדות מספר 2 :

מאת: מר פנחס אריה שינקר, גר ברחוב הרב וינגרד 3 (זווין )1 – בעלים של דירה 7 – דייר בבניין.

עיקרי ההתנגדות:

נושא: התנגדות לתכנית 1230150 – קביעת קווי בניין הפוגעים באפשרות לתוספת שוויונית לכל החזיתות, היעדר פתרונות חניה לדירות קיימות ולתוספות המוצעות, אי נכונות שטחי דירו בטבלת חישובי שטחים ואי מידתיות בזכויות הבניה ליחידות הדיור.

1. פגיעה בשוויון התכנוני:

התוכנית מציעה קווי בניין שאינם אחידים לכל חזיתות המגרש ואינם מאפשרים לבעלי המגרשים לממש זכויות בניה באופן שוויוני, בפרט בכל הקשור לתוספות בניה (למשל, ממ"דים, מרפסות, חדרים נוספים וכו').

2. פער בין חזיתות:

קביעת קווי בניין שונים לכל חזית יוצרת אפליה בפועל בין דיירים בעלי אותו שטח מגרש, ופוגעת באופן מהותי בזכותם לשימוש סביר ושווה במקרקעין.

3. היעדר הצדקה תכנונית:

לא צורפה כל הצדקה מהותית או תכנונית אשר מסבירה מדוע קו הבניין משתנה מחזית לחזית, דבר המעלה חשש לאפליה תכנונית או לשיקולים לא ענייניים.

4. סתירה לעקרונות שוויון בזכויות בניה:

התוכנית במתכונתה הנוכחית אינה עומדת באמות המידה שקבעו בתי המשפט לתכנון סביר, מידתי ושוויוני, באופן הפוגע בזכות הקניין של בעלי המקרקעין.

5. אי מתן מענה לצורבי חניה קיימים:

התוכנית איננה מספקת מענה למצוקת החניה הקיימת במתחם, גם עבור דירות קיימות אשר כיום אינן נהנות ממקומות חניה תקניים בנדרש בתקנות.

6. היעדר פתרון לתוספת השטחים:

- 10 -

התוכנית מציעה תוספת זכויות בניה (ליח"ד נוספות, הרחבות, ממ"דים ובדומה), אך אינה כוללת מנגנון מעשי או שטחים ייעודיים לפתרון בעיית החניה שצפויה להחמיר עם תוספת יחידות אלה.

7. פגיעה באיכות החיים ובמרקם העירוני:

היעדר פתרונות חניה יוביל להחמרת מצוקת החניה, לחניה בלתי חוקית, לחסימות תחבורה ציבורית המתרחשות כיום עוד בטרם אישור התוכנית ולפגיעה באיכות החיים של תושבים - בניגוד לעקרונות של תכנון עירוני מקיים.

8. סתירה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – :1970

סעיף 2.04 בתקנות מחייב קיום שטח חניה בהתאם לשטח הדירה, ולא ייתכן שתוכנית חדשה התתעלם מהנדרש בתקנות אלו תוך יצירת פער הולך וגדל בין היקף המגורים לזמינות החניה.

9. אי עמידה בהנחיות המועצה הארצית ונהלים עירוניים:

בעיר ירושלים קיימות מדיניות והנחיות ברובו הדורשות מכל תכנית להתייחס לנושא פתרונות תחבורה, חניה ושילוב תחבורה ציבורית - אלמנטים שנעדרים לחלוטין מהתוכנית.

10. אי נכונות שטחי הדירות בטבלת חישובי השטחים:

טבלת חישוב השטחים המוצגת בנספח הבינוי כוללת נתונים המתייחסים לשטחי יחידות הדיור הקיימות, אך אלו אינם תואמים את המציאות התכנונית והפיזית של הבניין. השטחים המצוינים רבים או מועטים מהשטח בפועל, מה שעלול להוביל לחישוב שגוי של זכויות הבנייה העתידיות.

11. אי מידתיות בהקצאת זכויות בנייה ליחידות הדיור:

התוכנית מציעה הקצאה בלתי שוויונית של זכויות בניה בין הדירות הקיימות, מבלי שהוצגו קריטריונים ברורים, שקופים, או סבירים לכך. דירות בעלות שטח זהה או קרוב מקבלות זכויות שונות, ללא נימוק תכנוני מוצדק – דבר הפוגע בעקרון השוויון זכויות שונות, ללא נימוק תכנוני – דבר הפוגע בעקרון השוויון ובזכות הקניין.

12. פגיעה בזכויות מוקנות ובאמון הציבור בתכנון:

חלוקה לא הוגנת של שטחים וזכויות בניה עלולה להיחשב בהפרה של עקרונות בסיסיים בתכנון- לרבות שוויון. צדק חלוקתי ושקיפות. יתרה מזאת תכנית המתבססת על נתוני שטח שגויים אינה עומדת בדרישות הדין ועלולה להיפסל בעתיד על ידי ועדות הערר או בתי משפט.

13. הפניה לתקנות:

על פי תקנה 1 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה), תשנ"ב-:1992 "אחוזי בניה כוללים –

היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים". מכאן, חישוב זכויות לפי דירה מחייב דיוק מוחלט בשטחיה.

לפיכך:

1. אבקש להורות על תיקון התכנית כך שייקבעו קווי בניין אחידים או שיהיה מנגנון שיאפשר לכל חזית

לממש תוספות באופן שוויוני.

- 11 -

2. אבקש בזאת להחזיר את התכנית לעריכה מחודשת שתכלול פתרונות ברורים, מתוקצבים ומוסדרים

לנושא החניה, או לחילופין להורות על הקפאת יישומה עד להסדרת נושא זה.

3. ייערך תיקון מקיף לטבלת חישובי השטחים – בהתבסס על מדידות עדכניות ומדויקות, תבוצע חלוקה

מידתית והוגנת של זכויות הבנייה לכל דירה בהתאם לשטחה היחסי בפועל ויפורסמו אמות המידה לחלוקה באופן שקוף לכלל בעלי הזכויות.

המלצת מהנדס העיר

לקבל התנגדויות ולדחות את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל

את ההתנגדויות ולדחות את התכנית כמפורט להלן:

1. לקבל את ההתנגדות של עמותת בניין שלם, וחברת זק בסט בע"מ, אשר הם בעלי מלוא הזכויות

הקנייניות במגרש לרבות זכויות עתידיות, למעט שטח הדירות שנרכשו. הם מבקשים לדחות את התכנית מכיוון שהוגשה בלי הסכמת בעלי הזכויות כנדרש בחוק - סוגיית הבעלויות נבחנה בתהליך בדיקת תנאי הסף ע"י היועמ"ש של הועדה המקומית. ניתן אישור בעלויות לאחר בחינת כלל המסמכים, כגון: נסח טאבו, אישורי זכויות מרמ"י, והסכמות בעלי הדירות.

כעת, הוצג הסכם בין מגישת התכנית לעמותה. מעיון בסעיף .9 (א) להסכם זה, עולה כי זכויות הבניה הקיימות והעתידיות שייכות לעמותה. יחד עם זאת, בסיפא של סעיף .9 (א) נקבע כי באם לדירה כלשהי ו/או ליחידה כלשהי בפרויקט יוצמד גג, הרי כי כל זכויות הבניה יכולות להיות של החבר ובעניינינו מגישת התכנית.

בתכנית מוצעות הרחבות לכל יחידות הדיור בבניין גם בעמודות בחזיתות שצומחות מהקרקע בשטח המגרש. מוצעת הרחבה על הגג רק לשלוש יח"ד בבניין (,10 ,11 .)12 על כן, ובהתאם לסעיף (.9א) בהסכם המצורף, זכויות הבניה הקיימות והעתידיות שייכות לעמותה. ומכאן, לצורך הגשת התכנית, נדרשת הסכמה של העמותה.

2. בהמשך לנ"ל, בחינת יתר ההתנגדויות מתייתרת. ככל ומבקשי התכנית יהיו מעוניינים לקדם

בעתיד תכנית חדשה, יצטרכו לקבל הסכמת הבעלים כנדרש. התכנית תיבחן מחדש בהתאם לתכנון שיוצע.

3. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המקומית לדחות את התכנית.

- 12 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1328285

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: בר חיים אליהו

עורך התכנית: ירמיצקי עודד אליעזר

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 31/12/2024

כתובת הגדוד החמישי 20 , פסגת זאב

גוש חלקה בשלמות

30665 18 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

במסגרת התכנית מוצעת הרחבה של כל יח"ד בארבעה בניינים צמודים. רק בניין אחד מקבל תוספת משמעותית ותוספת ממ"ד, בחזית הצפונית. יש לבחון תוספת בניה בעמודות בחזית האחורית לכל יח"ד בבניינים הנוספים בצורה אחידה ומסודרת, בתיאום מחלקת התכנון.

בהמשך לנ"ל, יש לציין ע"ג נספח הבינוי ולהוסיף הוראה לתקנון, כי תותר הסבת שטח המקלט הקיים לשטח משותף לכל הדיירים, כגון חדר עגלות, אחרי שיוקמו כל 20/02/2025 הממ"דים בבניין.

על פי תצ"א ובהתאם למסומן בנספח הבינוי, קיימת בניה ללא היתר בקומת הקרקע בחזית הצפונית של הבניינים ובחזית הדרומית. ככול וניתן להכשיר במסגרת התכנית בתחום קווי הבניין יש לתאם זאת מול מחלקת התכנון , ככול ולא ניתן יש לסמן להריסה בנספח הבינוי ובתשריט מצב מוצע.

מוצעת תוספת בניה בקומת המחסנים לכל יח"ד. יש לבטל פתח שחרור עשן המסומן עבור כל מקבץ מחסנים.

בתחום החלקה קיימים עצים שאינם מופיעים בתכנית המדידה ובתשריט. יש להציג את כל העצים בחלקה. עצים שאינם בתחום קווי הבניין יסומנו לשימור. ככל וישנם יותר מחמישה עצים, והם לא מסומנים לשימור, יש להכין סקר עצים ולקבל אישור אגף שפ"ע, בתיאום מחלקת התכנון.

על פי המצוין בהוראות התכנית, מוצעת תוספת של 5 דיוריות. דיוריות יתאפשרו רק - 13 -

בדירות בקומת הגג, דיוריות יהיו בדירות שיש בהם פתרון ממ"ד או חדר מחוזק.

להוסיף סעיף סטיה ניכרת לעניין מספר יח"ד.

להוסיף בהוראות התכנית בסעיף 3.2 טבלת שטחים את השטחים במצב המאושר.

לתקן את שלבי הביצוע בסעיף 7.1 בהוראות התכנית באופן שתוספות הבניה בחזיתות הבניין תבוצענה בעמודות שלמות בלבד בכל בניין בנפרד. ההרחבות בתוספת הקומה בכל בניין יבנו בנפרד לכל דירה

להציג בנספח הבינוי את המתקנים המשותפים הקיימים על הגג ואופן הגישה אליהם. בתיאום מחלקת התכנון.

להוסיף בהוראות התכנית סעיף לעניין העתקת המתקנים המשותפים אל הגג החדש על ידי ועל חשבון מגישי הבקשה להיתר וכי תישמר גישה חופשית אל הגג לכל הדיירים.

להוסיף להוראות התכנית סעיפים לעניין חלחול מי נגר, הריסה, עצים לשימור ועקירה ולהשמיט סעיף עתיקות (.)6.3.1

לוודא התאמה בין תכניות חתכים וחזיתות ולסמן כל הבניה ללא היתר להריסה ו / או להכשרה, לסמן בניה מאושרת בהיתר, בהתאם למקובל.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד 'לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הוראות התכנית:

- 14 -

דברי ההסבר לתכנית – לתקן את התכנית החלה במקום.

סעיף 1.4 – לציין לפי איזה סעיף בחוק התכנית בסמכות מקומית.

סעיף 1.5.4– יש להשלים מספרי הבתים.

סעיף 1.6 – להוסיף תכנית 3335 ותכנית ,3058 יחס כפיפות. להשמיט תכנית 3058א'.

סעיף 1.7 – להשלים פרטים.

סעיף 5 – לציין מספר הקומות מעל ומתחת לכניסה הקובעת.

סעיף 7.2 – יש לציין זמן משוער למימוש התכנית.

תשריט מצב מוצע

לציין מידות לקווי בניין בנקודות בהן המרחק הקטן ביותר מגבולות החלקה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית

תוספת בניה ותוספת קומה לשם הרחבת יח"ד קיימות.

עיקרי הוראות התכנית

1. שינוי במערך יעודי הקרקע מאזור מגורים כללי לאזור מגורים ב.

2. קביעת בינוי לתוספות בניה כמפורט להלן:

.a קביעת בינוי לתוספות בנייה בקומות קרקע, א' ו-ב', לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהן, בהתאם לנספח בינוי ובהתאם לקיים בשטח.

.b קביעת בינוי לתוספת בניה בקומת מרתף לשם הרחבת יחיד הקיימת בה, ולשם תוספת מחסנים עבור יח"ד קיימות, בהתאם לנספח הבינוי ולקיים בשטח.

.c קביעת בינוי לתוספת קומה מעל הבניין הקיים לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בקומה שמתחתיה בהתאם לנספח בינוי.

3. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח.

5. הגדלת מספר קומות מ-3 מעל מפלס 0.00 ל-4 קומות מעל מפלס .0.00

- 15 -

6. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

8. קביעת הוראות בגין מבנה וגדר להריסה.

9. קביעת הוראות בגין עצים לעקירה ולשימור.

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 12/09/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 11/11/2025 .

לתוכנית הוגשו התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

מאת: אלון מעתוק, אחד מבעלי הזכויות של דירה 21 (קומה ראשונה) בכתובת הגדוד החמישי ,20 פסגת זאב, ירושלים.

עיקרי ההתנגדויות:

1. תכנית המתאר אינה מגובה בתב"ע מאושרת ואינה עולה בקנה אחד עם הבנייה המאושרת

בקרבת מקום, מעמיסה על תשתיות קיימות וכו'.

2. המבקש מבקש בניית יחידות דיור על הגג, תוך שהוא מדגיש שהן תהיינה חלק מיחידות הדיור

הקיימות בקומה השלישית, כמעין דופלקס. אלא שלא הגג ולא זכויות הבניה על הגג שייכות למבקש, אלא הם משותפים ושייכים לכלל דיירי ארבעת הבניינים, כעולה מתקנון הבית המשותף שלהם המצ"ב כחלק בלתי נפרד מההתנגדות, ולכן הוא לא רשאי להגיש הבקשה, ובטח שלא ניתן להעניק לו את מבוקשו, כעילת דחייה על הסף.

3. כפי שציינה הועדה בהחלטה מ-,13.2.25 מלבד קומת הגג החדשה, רק בניין אחד מקבל

הרחבה משמעותית תוך קיפוח שלושת הבניינים האחרים, וגזילת זכויות בניה מאותם בניינים אחרים, ללא שוויוניות מתחייבת ביניהם .

הערה: ההתנגדות מוגשת בשם כל בעלי הדירה – אלון מעתוק (המתנגד), עדי מעתוק, אוהד שאול ושחר שאול.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף )62א()א( לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל

חלק מה התנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין היעדר הסכמה מצד כלל הדיירים לבניה על הגג שמהווה רכוש

- 16 -

משותף, וכל שינוי בו מחייב אישור כלל הדיירים בהתאם לחוק המקרקעין. נכון למועד זה ,לא ניתנה הסכמה מצד הדיירים לביצוע תוספת הבניה – שיעור ההסכמות לתוספת הבניה המוצעת בתכנית הוא בהתאם לחוק התכנון והבניה ולא חוק המקרקעין, ונבדק בתהליך פתיחת התיק ועמידה בתנאי הסף על ידי הלשכה המשפטית. ככל וישנם בעלים שחזרו בהם מהסכמתם, הנושא ייבחן בשנית על ידי הלשכה המשפטית כתנאי למתן תוקף.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לכך שזכויות הבניה ברכוש המשותף הן של כלל הדיירים. זכויות בניה

קיימות על הגג שייכות לכל בעלי הדירות בבניין. בקשה זו עלולה לפגוע בבקשות עתידיות של בעלי הדירות. – לא קיימות זכויות בניה במגרש ועל הגג, וזו הסיבה לכך שמקודמת תכנית בניין עיר חדשה.

מוצעת הרחבה של הדירות בקומה העליונה בקונטור המבנה הקיים. הגג המשותף הקיים, יועתק לגג בקומה החדשה ויהיה משותף לכל הדיירים בבניין .לצורך קידום התכנית נדרשה הסכמה של הבעלים בחלקה בהתאם לחוק התכנון והבניה. בדיון להפקדה נדרש לבחון תוספת בניה וממ"ד עבור שאר יחידות הדיור בבניין. לא ביקשו בהתנגדויות אז אין צורך להתייחס

3. לדחות את ההתנגדות לעניין התאמת התכנית למצב התכנוני המאושר. התכנית המפורטת נועדה

מטיבה לשנות ולעדכן את המצב התכנוני הקיים; לפיכך ,העובדה שאינה תואמת את המצב המאושר כיום אינה מהווה עילה לדחייתה. התכנית מציעה הרחבות ליחידות דיור קיימות בלבד, ללא תוספת יחידות חדשות, ולא נמצא כי היא מטילה עומס בלתי סביר על התשתיות או הסביבה הבנויה.

4. חוזר על סעיף 2 להרחבות דיור צריך רק 33 אחוז לתוספת יחידות דיור צריך 60 אחוז לדחות את

ההתנגדות לעניין חלוקה בלתי שוויונית של זכויות ההרחבה בין הבניינים. נמצא כי רק אחד מארבעת הבניינים נהנה מהרחבות משמעותיות, ללא אחידות ושוויוניות תכנונית כלפי יתר הבניינים. יודגש כי הוחלט בהחלטת הוועדה להפקדה שיש לבחון תוספת בניה בעמודות בחזית האחורית לכל יח"ד בבניינים הנוספים בצורה אחידה ומסודרת, בתיאום מחלקת התכנון. אולם בעקבות הפנייה לא נכללו הרחבות נוספות בבניינים הסמוכים מהסיבה שבעלי דירות בקומת הקרקע לא הסכימו לכך. תכנית להרחבות דיור היא לא בהכרח שיוויונית והיא מציע ההרחבות בהתאם לאפשרויות בחלקה ובכפוף להסכמות שכנים, ככול ובעתד ירצו דיירים נוספים להגיש תכנית להרחבות ויהיו להם את ההסכמות הנדרשות הם יוכלו להגיש תכנית חדשה.

5. לדחות יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 17 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1320670

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: שריקי יורם

עורך התכנית: קופיאצקי דוד

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 28/11/2024

כתובת סומך עובדיה 5 , מחנה יהודה

גוש חלקה בשלמות

31817 2 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים

להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הסעיפים הבאים מהחלטת הוועדה מתאריך 23/12/2024 יבוטלו:

יש לתאם את אופי וחומרי הבניה עם מחלקת שימור בשלב היתר הבניה.

23/07/2025

גג הרעפים יתואם מול מח' שימור לעת היתר בניה.

יש לסמן בנספח הבינוי את החזיתות ההיסטוריות לשימור.

בסעיף : להוסיף סעיף סטיה ניכרת למס' קומות, גובה בינוי, קווי בניין ולהוראות השימור, תבוטל הסטייה ניכרת לעניין שימור.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

04/06/2025

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

- 18 -

ההחלטה מתאריך 2/4/2025 מבוטלת.

יבוטל סעיף 4 מהחלטת הוועדה הקודמת מתאריך 23/12/2024 הקובע כי " יש להעתיק את הוראות השימור ועיצוב שכונתיות של התכנית השכונתית ולקבוע יחס החלפה לתכנית דנן." ובמקומו יקבע כי יש לקבוע בהוראות התכנית יחס כפיפות לתכנית המאושרת מס' 3839 למעט לנושאים שהתכנית משנה יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 23/12/2024 ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

02/04/2025

יבוטל סעיף 4 מהחלטת הוועדה הקודמת מתאריך 23/12/2024 הקובע כי " יש להעתיק את הוראות השימור ועיצוב שכונתיות של התכנית השכונתית ולקבוע יחס החלפה לתכנית דנן." ובמקומו יקבע כי יש לקבוע בהוראות התכנית יחס שינוי לתכנית המאושרת מס' .3839

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 23/12/2024 ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכני בסמכות הוועדה המקומית בהתאם לסעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה מחליטה לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים :

מדובר בתוספת לא משמעותית והגבהה של גג הרעפים – לאור מיקום החלקה בשכונה והבניינים הסמוכים – ניתן לאשר את ההגבה המוצעת.

23/12/2024 יש לתאם את אופי וחומרי הבניה עם מחלקת שימור בשלב היתר הבניה.

גג הרעפים יתואם מול מח' שימור לעת היתר בניה.

יש לסמן בנספח הבינוי את החזיתות ההיסטוריות לשימור.

יש להעתיק את הוראות השימור ועיצוב שכונתיות של התכנית השכונתית ולקבוע יחס החלפה לתכנית דנן.

להוסיף סעיף סטיה ניכרת למס' קומות, גובה בינוי, קווי בניין ולהוראות השימור.

חו''ד מידע תכנוני:

- 19 -

יש לתקן את קובץ gvul וparcel וכן התשריט המוצע בהתאם להנחיות הבאות:

- יש לתקן את גבולות הקו הכחול שישבו במדויק על קו הגבול מנק' g11 עד לנק'

,g64 מנק' g64 עד לנק' ,g71 מנק' g71 עד לנק' g21 ומנק' g21 עד לנק' g11 שבמפת גוש .31817

- שהקו הכחול לא יחדור לחלקות 1,3-4 בגוש 31817 וחלקה 258 בגוש .30045 - המודד הצהיר כי דיוק הקו הכחול הינו גרפי, לפי הנחיות מבא"ת על הקו הכחול להיות אנליטי כתנאי להפקדת התכנית.

- בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את טבלת הגושים וחלקות שבס' 1.5.5 לתקנון ובהתאם את הטבלה שבתשריט המוצע:

- יש לשנות את סוג גוש 31817 מ'לא מוסדר' ל'מוסדר'.

- יש להשמיט את חלקות 1,3-4 בגוש .31817

- יש להשמיט את גוש .30045 במתכונת הנוכחית לא ניתן לאשר את מפת המדידה.

תנאי לתחילת עבודות הסרת כל המפגעים החזותיים מחזיתות הבניין (חוטי חשמל ותקשורת, צנרת מים וביוב וכו') של מגיש/י הבקשה להיתר.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי החלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים –

קישור 'רישוי ופיתוח' – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש להטמיע את השינויים הנדרשים בהתאם להערות אלו במסמכי התכנית.

- 20 -

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' עובדיה סומך ,5 שכונת מחנה יהודה, חלקה 2 בגוש 31817 התכנית החלה במקום הינה:

-3839 תכנית מתאר לנווה שלום משנת 1997 , קבעה ייעוד של אזור מגורים מיוחד.

תיאור מצב קיים:

המבנה הקיים בן 2 קומות ומעליו גג רעפים. המבנה חדש ונבנה לאחר הריסת המבנה המקורי.

התכנית מציעה:

הגדלת שטחי בניה והגבהת חלל גג רעפים.

התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 05/09/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 04/11/2025 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

המתנגדת הינה בעלת 1/2 מזכויות הבעלות בחלקה בתכנית דנן, ומתגוררת בדירה התחתונה מבין שתי הדירות בחלקה.

עיקרי ההתנגדויות:

.1פגיעה באיכות המגורים

התכנית יוצרת חסימה משמעותית של אור ואוורור לחצר ולדירת המתנגדת, בשל הקמת קיר בגובה 8 מ' ישירות מעל החצר של דירתה, וכן גורמת לפגיעה חמורה בפרטיות עקב מיקום חלונות הבניה החדשה מעל חצר המתנגדת.

.2חשש לשימוש חורג בניגוד לתקנון התכנית

התכנון הפנימי של התוספת, ובפרט מיקום חדר המדרגות, מאפשר בקלות פיצול הדירה לשתי יח"ד נפרדות, בניגוד להוראות התכנית.

.3פגיעה בזכויות קנייניות וזכויות בניה

התכנית הוגשה ללא הסכמת המתנגדת, על אף היותה בעלת %50 מזכויות הבעלות והבניה בחלקה, ותוך פגיעה בזכויותיה הקנייניות, בניגוד להסכם השיתוף.

- 21 -

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מאחר והתוכנית הינה בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62 (א) א' לחוק התכנון

והבניה, ממליצים לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין פגיעה באיכות המגורים

מדובר על תוספת בינוי שאינה משמעותית, המבנה הקיים של מגיש התכנית בנוי בנסיגה מקונטור הבינוי של דירת המתנגדת, כך שהתוספת המוצעת מתבטאת בהרחבה של כ־1 מ’ בלבד, ולאורך פחות ממחצית החזית. לאור היקף התוספת, מיקומה והנסיגה הקיימת, לא צפויה חסימה מהותית של אור ואוורור לדירת המתנגדת או לחצר שלה.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין מספר יח"ד

אף כי נספח הבינוי מציג 2 יח"ד סה"כ, מדובר בנספח מנחה בלבד. טבלה 5 במסמכי התכנית אינה כוללת נתונים מלאים בעניין יחידות הדיור.

מאחר ומגיש התכנית לא הציע תוספת של יחידת דיור, נושא זה לא נבחן ולא נדון במסגרת התכנית ולכן יש לתקן את טבלה 5 ולהבהיר כי מס' יח"ד סה"כ עומד על 2 בלבד.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין הנושא הקנייני

הנושא הקנייני נבדק על ידי המחלקה המשפטית של הוועדה במסגרת בחינת תנאי הסף להגשת התכנית, ונמצא כי אין בתכנית פגיעה בזכויות הקנייניות של המתנגדת. לפיכך, אין מניעה תכנונית להמשך קידום התכנית בהיבט זה.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 22 -

מספר סידורי 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1126135

סוג דיון: התנגדויות לפי 106 ב

מגיש התכנית: בירנבאום חיים בנימין

עורך התכנית: זוננפלד נעמי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 01/12/2022

כתובת שד' הרב י. אריה גולדקנופף 39 , רמת שלמה

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30563 31 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוצגה הסכמה לביטול ההתנגדות

אפשרות לבנות 2 מרפסות זיז בעומק של 2 מטרים

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית בתנאים הבאים:

בפני הוועדה ההוצגה הסכמה בין המתנגדת ליזמים.

10/07/2024

ההסכמה מציעה כי שלבי הביצוע של התכנית ישונו באופן שהמתנגד יוכל לבנות שתי מרפסות בחזית המערבית בהתאם לתכנית המופקדת בזיז ללא צורך בבניה של התוספות בניה בדירה של השכן מלמטה ( דירה 32 ) .

המרפסות ייבנו בשלב הראשון בעומק שיתאפשר ללא בניה של עמודים וייבנו באופן שלא ייפגע באפשרות לבנייה של התוספות בדירה שמתחת בעתיד ( דירה )32 .

אחרי שייבנו התוספות שמתחת ניתן יהיה להשלים את יתר המרפסת.

התכנית תפורסם על פי סעיף 106ב לתקופה של 30 יום.

- 23 -

הפרסום ייעשה לדייר שבקומה שמתחת ( דירה )32 באמצעות משלוח של דואר רשום.

ככול ולא יוגשו התנגדויות בתוך תקופה של 30 יום התכנית תקבל תוקף, ככול ויוגשו התנגדויות התכנית תובא לדיון נוסף בפני הוועדה.

לדחות את ההכרעה לצורך ניסיון להגעה להסכמות בין היזם למתנגד באמצעות יו"ר הוועדה

27/12/2023

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מבקשת להכשיר שטח שנחפר וקיים בפועל (תיק פיקוח 2021/4615 ).

לכן יש להוסיף למטרות התכנית שמדובר בהכשרת שטח קיים וכן לסמן זאת בהתאם בנספח הבינוי (קו אדום מקווקו)

יש לסמן את קווי הבניין על גבי קונטור הבינוי המאושר והמוצע המרפסת המוצעת בחזית המערבית במפלס -2.10 היא מעבר לגבול המגרש. יש לתקן כך שהמרפסת שלא תחרוג מ גבול המגרש.

יקבע בהוראות התכנית סעיף סטיה ניכרת לעניין מספר קומות.

21/12/2022

יש לרשום שימוש של מגורים בסעיף 4.1.1

יש להשלים נתונים כמותיים בטבלה 5 ולא להפנות לנספח הבינוי יש לסמן להריסה או להכשרה את כל הבינוי ללא היתר שקיים בתחום המגרש , בתאום עם תכנון העיר.

תנאי להפקדה הוא השלמת חוו"ד של מחלקת מידע תכנוני ואגף שפ"ע תנאי לתחילת עבודות הוא הריסת עבירות הבנייה בדירה של מגיש הבקשה להיתר

יש להוסיף סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י .413 תנאי להיתר בניה פתרון חניה בתאום אגף תושיה.

- 24 -

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות בגוש ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת 2 יח"ד חדשות והרחבות יח"ד קיימות בבניין ברח' גולדקנופף 39 ו – 41 שכ' רמת שלמה, ירושלים.

הוראות התכנית:

1. קביעת הבינויים הבאים בשטח:

א. קביעת בינוי להשלמת קומה -2.10 לשם תוספת שתי יח"ד חדשות הכל בהתאם לנספח הבינוי ולקיים בשטח.

ב. קביעת בינוי לחפירת קומה -4.80 לשם תוספת מחסנים וחניות, הכל בהתאם לנספח הבינוי ולקיים בשטח.

ג. קביעת בינוי לתוספות בניה בקומות קרקע (מפלס )0.00 א' (מפלס )+2.86 וב' (מפלס )+5.72 לשם הרחבת

יח"ד הכל בהתאם לנספח הבינוי.

2. קביעת קווי בניין לבניה

3. הגדלת שטחי הבניה בשטח ל – 1,700.36 מ"ר, מתוכם 1,451.4 מ"ר שטחים עיקריים מעל ומתחת לכניסה

הקובעת ו – 248.96 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת.

4. הגדלת מס' יחידות הדיור מ- 10 יחידות דיור ל- 12 יחידות דיור בתא שטח מס' .1

5. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבניה

6. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

- 25 -

7. קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

8. קביעת הוראות בגין עץ לעקירה / כריתה.

9. קביעת הוראות בגין ביטול סעיפי סטיה ניכרת מתכנית 14000 ד'.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 08.09.2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 02.12.2023

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות, שתי התנגדויות נמשכו ונותרה התנגדות אחת.

התנגדות מספר 1 (חיים בירנבאום) והתנגדות מספר 2 (דוד שפירא) הוסרו.

הועדה המקומית דנה בהתנגדויות שהוגשו לתכנית בתאריך 10.7.2024

בהחלטת הועדה נקבע כי התכנית תפורסם על פי סעיף 106ב לתקופה של 30 יום.

הפרסום ייעשה לדייר שבקומה שמתחת ( דירה )32 באמצעות משלוח של דואר רשום.

ככול ולא יוגשו התנגדויות בתוך תקופה של 30 יום התכנית תקבל תוקף, ככול ויוגשו התנגדויות התכנית

תובא לדיון נוסף בפני הוועדה.

לתוכנית הוגשה התנגדות :1

מר אהרון פרייל, גודלקנופף ,39 ,41 דירה מספר 32

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית הוגשה ללא הסכמת המתנגד וללא ידיעתו, ובניגוד להוראות החוק לעניין הסכמות.

2. ההרחבה המוצעת בדירת המתנגד בחזית הדירה ועל חשבון חצר קיימת מוצמדת לדירה בשטח של 50

מ"ר ומרפסת פתוחה בשטח של 16 מ"ר. כל ערכה של הדירה הינה החצר החיונית למשפחה במשך כל ימות השנה ובמיוחד בחג הסוכות.

3. מתנגדים לבניית מרפסת זיז לדירת משפחת בלוי (השכן בדירה שמעל מס' )34 מעל חצר המתנגד,

אשר תגרום לחנק והחשכה, מרפסת הזיז המוצעת תפגע בבניית סוכה בחצר ותוביל להחשכה והאפלה של סלון הדירה ומטרדים שונים. וביתר שאת כשאין בכוונת המתנגד להרחיב את סלון דירתו כלל.

4. מתנגדים להרחבת הסלון בדירת משפחת בירנבאום, דירה ,31 הצמודה לדירת המתנגד בקומת הקרקע,

ובניית מרפסת מעליה, כיוון שייגרם נזק של מחנק והחשכה והיזק ראייה קשה וחדירה לפרטיות, כל החזית של הבית נפגמת כשלא תהיה שום אחידות בבנייה.

5. התנגדות להכשרת בניה של דירה 31 משפחת בירנבאום, דירה ,31 הצמודה לדירת המתנגד בקומת

הקרקע בחפירה מתחת לדירות וגלישה לשטח המצוי מתחת לדירת המתנגד כדי להכשיר בניה ויצירה של יח"ד חדשות מתחת למפלס הקרקע.

6. לפנים משורת הדין מציעים חלופה:

מגיש התכנית בירנבאום יוכל להכשיר את חריגות הבניה ובלבד שלא יחפור מתחת לדירת המתנגד.

מגיש התכנית לא ירחיב את הסלון של דירתו כלל.

- 26 -

מרפסות זיזיות תיבנינה עד לקו סלון דירת המתנגד, ולא תקרה את החצר הצמודה.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה לדחות את

ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. לדחות את ההתנגדות להרחבה המוצעת לדירת המתנגד בחזית יח"ד על חשבון החצר החיונית

למשפחה במשך כל ימות השנה ובמיוחד בחג הסוכות. בנוסף, התנגדות להרחבת סלון דירה 31 הצמודה לדירת המתנגדים – בדיון שהתקיים בהתנגדויות הושגה הסכמה בין הצדדים לגבי הבינוי המוצע בתכנית, לרבות הרחבה מוצעת למתנגד. התכנית פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 106ב'

רק לעניין שלביות הקמה של המרפסות מעל חצר המתנגד.

2. לדחות את ההתנגדות להקמת מרפסות זיז מעל החצר של דירה 32 באופן שיגרום להחשכה,

היזק ראייה ופגיעה בפרטיות ויפגע בגודל הסוכה - התכנית פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 106ב'

לאחר שהצדדים הסכימו לתיקון שלבי הביצוע בתכנית כך שהם ישונו באופן שהמתנגד יוכל לבנות שתי מרפסות בחזית המערבית בהתאם לתכנית המופקדת בזיז ללא צורך בבניה של התוספות בניה בדירה של השכן מלמטה (דירה .)32 המרפסות ייבנו בשלב הראשון בעומק שיתאפשר ללא בניה של עמודים וייבנו באופן שלא ייפגע באפשרות לבנייה של התוספות בדירה שמתחת בעתיד (דירה .)32 אחרי שייבנו התוספות שמתחת, ניתן יהיה להשלים את יתר המרפסת.

ככל והמתנגד לא מעוניין לבנות את התוספת המוצעת לדירתו, יוכל השכן מעליו לבנות מרפסות זיז, כפי שהוסכם בדיון. ראוי לאפשר לדירות בקומה א' שמעל דירת המתנגד ()33,34 להרחיב בקונטור המבנה הקיים וכמוצע בתכנית, ולקבל מרפסת זיז. הפגיעה בחצר דירת המתנגד תהיה מצומצמת ומידתית ביחס לתרומה לדירות השכנים שבקומה שמעליו.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין חפירה בשטח המצוי מתחת לדירת המתנגד לצורך הכשרת בניה,

הוספת מחסן ושטחי שירות, ויצירת 2 יח"ד חדשות בקומת המחסנים - התכנית פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 106ב' רק לעניין מרפסות מעל לחצר המתנגד.

4. לדחות את הצעת החלופה לאפשר הכשרת הבניה בקומת המחסנים בלי לחפור מתחת לחצר

- 27 -

המתנגד, הקמת מרפסת זיז עד לקו הסלון של דירת המתנגד, מגיש התכנית (דירה )31 לא ירחיב את הסלון בקומת הקרקע - התכנית פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 106ב' רק לעניין מרפסות מעל לחצר המתנגד.

5. לדחות את ההתנגדות כי התכנית הוגשה ללא ידיעתו וללא הסכמת המתנגד - חתימתו של

המתנגד מופיעה בדף החתימות שאושר ע"י הלשכה המשפטית בשלב עמידה בתנאי סף. בנוסף, הועדה קבעה שיבוצע פרסום נוסף של החלטת הועדה לעניין ההתנגדויות במסגרת סעיף 106ב על מנת שתהיה למתנגד אפשרות להתנגד לתכנית.

6. לדחות את יתר ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף.

- 28 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1222611

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: הורוביץ אברהם

עורך התכנית: דויטש מירל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 09/05/2024

כתובת מיכל 3 , סנהדריה

גוש חלקה בשלמות

30099 137 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה קובעת כי תותר תוספת 2 קומות למבנה הקיים. מסמכי התכנית

יתוקנו בהתאם ובהנחיית לשכת התכנון.

2. מרפסות זיז המוצעות בחריגה מקווי בניין של 3 מ' למעט בחזית הקדמית לא

מקובלות. יש לצמצם לתחום קווי בניין המקובלים ע"פ המדיניות של 3 מ' כלפי מגרשי מגורים .

3. הוועדה קובעת כי יש להטמיע את חוו"ד שימור של עיריית ירושלים בתאום

מול לשכת התכנון.

4. יקבעו סעיפי סטיה ניכרת לעניין קו בניין, מספר קומות.

07/07/2024

5. יקבע בהוראות התכנית כי מספר מקומות החניה יהיה בהתאם לתקן לעת

מתן היתר בניה, ניתן יהיה לתת מענה לפתרון חניה באמצעות קרן חניה.

6. יקבע בהוראות התכנית סעיף לעניין הריסת עבירות הבניה בהנחיית לשכת

התכנון.

7. יקבע בהוראות התכנית סעיף לעניין מי נגר בהתאם להוראות תמא .1

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

וביצוע תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

9. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות/במגרשים הכלולות בתחום התכנית ובחלקות/מגרשים מצרניות.

הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

10. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

- 29 -

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

11. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

היקפי בינוי וזכויות בניה – התכנית חורגת מהמותר לעניין מס' קומות וזכויות הבניה:

בהתאם למדיניות תוספת קומות ניתן להציע בינוי של 2 קומות בלבד מעל הקיים, התכנית מציעה תוספת 2 קומות וקומת גג רעפים מוגבהת בכ-1.7 מ' מדלפות הגג ומייצרת מופע של קומה שלישית, באופן לא מקובל. יש לבטל את ההגבהה של הקומה ולהציע 2 קומות בלבד עם גג שטוח.

התכנית מציעה זכויות בניה מירביים של כ-%260 בחריגה מהמדיניות. יש לצמצם זכויות בניה ל-%240 בהתאם למדיניות.

קומת עמודים מפולשת משמשת כיום למגורים ללא היתר בניה. התכנית מסמנת חלק משטח הקומה כחלק מיח"ד .1 יש לסמן את תוספת השטח להכשרה/ להריסה לפי הסימונים המקובלים ובהתאם לחשב את הזכויות. שטח זה יחשב כתוספת שטח עיקרי בחישוב אחוזי הבניה המירביים כאמור לעיל.

חניות – התכנית אינה מציעה מקומות חניה חדשים, שכן לאור התקן הנמוך ,1:3 עבור 2 יח"ד לא נדרשים מקומות חניה. יחד עם זאת התכנית מציגה 3 מקומות חניה מאושרים אשר אינם ישימים לאור הבניה והשינויים שנעשו בחלקה לאורך השנים.

10/06/2024

התכנית תציג הסדרה של המקומות המאושרים כגון: הגבהת מפלס החצר ממזרח לטובת חניה מעל הקרקע והזזת מתקן אשפה בתיאום עם אגף תברואה, פריצת פתח בגדר לשני מקומות חניה בחזית קדמית והגדלת פתח בקומה המפולשת לטובת חניה פנימית. בתיאום עם אגף תושי"ה.

גדר חדשה תוקם בגבול החלקה ובגובה של עד 1.2 מ'.

קווי בניין

תשריט מצב מוצע יציג מרחקים של קווי הבניין.

מרפסות זיז המוצעות בחריגה מקווי בניין של 3 מ' למעט חזית קדמית לא מקובלות.

יש לצמצם לתחום קווי בניין המקובלים ע"פ המדיניות של 3 מ' כלפי מגרשי מגורים.

שימור – המבנה המקורי הינו היסטורי, במהלך בשנים נעשו תוספות בהיתר. על התכנית להציג את הפרטים הבאים:

בחלק מהחזית הצפונית ההיסטורית נעשו שינויים באבן, יש להציג חיפוי מחדש של האבן התואמת לאבן הקיימת.

יש להציג פרט הפרדה בין החזית ההיסטורית לתוספת מעלית המוצעת.

במסמכי התכנית כל החזית מסומנת לשימור כאשר חלק ממנה הינה תוספת מאוחרת, יש לתקן את הסימון כך שרק החלק ההיסטורי יהיה מסומן בסגול - 30 -

לשימור כמקובל.

תוספת שטחי מחסנים – מוצע שטח למחסנים בקומת המרתף בשטח של כ – 30 מ"ר , יש להציע חלוקה למחסנים בשטח הנ"ל.

תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעת עצים בחזית הרחוב בתיאופ עם אגף שפ"ע חוו"ד גורמים – יש להשלים חוו"ד גורמים של המחלקות הבאות: כיבוי אש, תברואה, שפ"ע, תושי"ה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך, אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיקוח' – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש לסמן להריסה את כל סגירות המרפסות הקיימות ללא היתר.

שטח המגרש אינו תואם בין מסמכי התכנית תשריט מצב מוצע ובין ההוראות . גם סעיף 3.2 סותר את השטח הכתוב בטבלה .5 יש להציג שטח מגרש תואם בין הסעיפים ובין המסמכים.

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה קובעת כי תותר תוספת 2 קומות למבנה הקיים. מסמכי התכנית

יתוקנו בהתאם ובהנחיית לשכת התכנון.

2. מרפסות זיז המוצעות בחריגה מקווי בניין של 3 מ' למעט בחזית הקדמית לא

מקובלות. יש לצמצם לתחום קווי בניין המקובלים ע"פ המדיניות של 3 מ' כלפי מגרשי מגורים .

3. הוועדה קובעת כי יש להטמיע את חוו"ד שימור של עיריית ירושלים בתאום

מול לשכת התכנון.

4. יקבעו סעיפי סטיה ניכרת לעניין קו בניין, מספר קומות.

5. יקבע בהוראות התכנית כי מספר מקומות החניה יהיה בהתאם לתקן לעת

מתן היתר בניה, ניתן יהיה לתת מענה לפתרון חניה באמצעות קרן חניה.

- 31 -

6. יקבע בהוראות התכנית סעיף לעניין הריסת עבירות הבניה בהנחיית לשכת

התכנון.

7. יקבע בהוראות התכנית סעיף לעניין מי נגר בהתאם להוראות תמא .1

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

וביצוע תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

9. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות/במגרשים הכלולות בתחום התכנית ובחלקות/מגרשים מצרניות.

הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

10. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

11. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים

בניין קיים בן 3 קומות

תכניות מאושרות

תכנית מתאר 62 המייעדת את המקום לאזור מגורים 3 ו%90 בינוי מירבי.

היתרים

היתר בת.ב 83/666.1 משנת 1991 לבניית מרפסות.

היתר בת.ב 83/666.2 משנת 1985 לסגירת מרפסות.

היתר בת.ב. 83/666.3 משנת 1989 לשינויים בבניין.

היתר בת.ב. 83/666.4 משנת 1992 לשינויים בבניין.

היתר בת.ב. 83/666.5 משנת 1998 לבניית מרפסות.

תקן חניה

נמוך 1:3 בתוספות

מצב מוצע

הרחבת יח"ד קיימות, תוספת מחסנים בקומת מרתף, תוספת שתי קומות וקומה נוספת מוגבהת , סה"כ תוספת 2 יח"ד בקומות החדשות.

התוכנית הופקדה בתאריך 19/09/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 18/11/2025 .

- 32 -

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 - טהרני יצחק ויהודית מרחוב מיכל 3 דירה 1 קומת קרקע

עיקרי ההתנגדויות:

1. המתנגדים בעלי %30 בקרקע, לא ביקשו את הסכמתם לקידום התכנית.

2. למתנגדים סוגרים 2 חלונות , של חדר מגורים ושל חדר השינה.

3. הבניין מאוד ישן בן 100 שנה, נעשו תוספות לבניין ללא חיזוק. קיימים כבר היום סדקים בתקרה.

4. לא מעוניינים להתפנות למקום אחר בזמן הבנייה, המתנגדים אנשים מבוגרים.

5. המתנגדים לא מעוניינים בבנייה כלל.

התנגדות מספר 2 - דיירי בניין אחינועם 10 : הרב בלוי יצחק, זנה עדן, אברהם יחזקאל ניסן, דייטל שלום

עיקרי ההתנגדויות:

1. התנגדות לתוספת 2 קומות אשר תגרום לחסימת אור לבניין השכן שבו מתגוררים המתנגדים.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף להמליץ לועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית:

1. לקבל חלק מההתנגדות לעניין שלא פנו אל המתנגדים בקומת הקרקע לקבל הסכמתם, בהיותם

בעלי %30 מהקרקע – התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית, עניין ההסכמות נבדק מול היועץ המשפטי של הועדה המחוזית ונמצא כתקין לצורך עמידה בתנאי סף. יחד עם זאת, מאחר והמתנגדים טוענים כי הינם בעלי %30 מהקרקע והבניין אינו בניין רב דירות (4 יח"ד), יש לבדוק שנית את נושא ההסכמות כי עומדים במינימום הנדרש לקידום התכנית.

יצוין כי, ככל והמתנגד מתנגד באופן גורף לתוספת בדירתו יש לבטל את כל העמודה מכיוון שלא ניתן לבנות ללא הסכמתו . ככול ויסכים לקדם את התכנית ולא יציג הסכמתו לבנות את הממ"ד במסגרת היתר הבניה , לא ניתן יהיה לבנות את עמודת הממ"דים ויבחן תכנון חלופי עבור הדירות העליונות בצורה מצומצמת ללא העמודה ועם פתרונות מיגון של חדר מחוזק.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין סגירת 2 חלונות בחדר שינה ובחדר מגורים – התכנית אומנם מבטלת

חלון בחדר שינה הצפון מערבי עקב הרחבה מוצעת בחדר המגורים, אך מציעה חלון חלופי בקיר ממול.

בנוסף, התכנית מבטלת חלון בחדר המגורים ע"י הרחבת ממ"ד, אך עדיין נותרים 2 חלונות בחדר - 33 -

המגורים כך שבסה"כ אין פגיעה בכניסת האוויר לחללים.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין שהבניין ישן מאוד ולא מחוזק ויש בו סדקים – התכנית החדשה תהיה

מלווה ע"י קונסטרוקטור בשלב ההיתר אשר יבחן את הצורך בחיזוק המבנה לפי התקנים הנדרשים.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין שמדובר בזוג מתנגדים מבוגר ואינם מעוניינים להתפנות בזמן הבנייה

– נושא חלופת מגורים בשלב הבנייה הינו קנייני ונוגע להסכמים שבין הדיירים ליזם.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין שהמתנגדים לא מעוניינים בבנייה כלל – התכנית מציעה הרחבות גם

עבור דירת המתנגדים (דירה מס' )1 הכוללות מרחב מוגן דירתי , מה שיכול לשפר את איכות החיים של הזוג המבוגר בעת חירום ומאפשר מרחב גדול יותר ע"י תוספת שטחים מיכל לדירתם.

6. לדחות את ההתנגדות לתוספת 2 הקומות אשר תגרום להחשכה של דירות המתנגדים בבניין הצמוד

- התכנית מציעה תוספת 2 קומות מעל בניין של 3 קומות. מדיניות במקום הינה 6 קומות, התכנית מציעה בסה"כ בניין של 5 קומות עם תוספת מידתית ביחס למדיניות הקיימת במקום. יצוין כי , גם בניין השכן שבו מתגוררים המתנגדים קיבל תוספת קומות וכיום עומד על 5 קומות.

7. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 34 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1364629

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: סולוביציק ארי

עורך התכנית: זוסמן אבשלום

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 22/12/2024

כתובת כנרת 5 , מקור ברוך

גוש חלקה בשלמות

30069 139 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית ראויה בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. תנאי להפקדת התכנית יהיה צמצום גג הרעפים בהתאם למדיניות מע"ר צפון,

מסמכי התוכנית יתוקנו בהתאם.

2. תנאי להפקדת התוכנית קביעת קווי הבניין בהתאם לתוכנית המאושרת והתוספת

המוצעת, מסמכי התוכנית יתוקנו בהתאם.

3. תנאי להפקדת התוכנית, יש לסמן את כלל העבירות הבניה שבתחום התוכנית,

מסמכי התוכנית יתוקנו בהתאם.

4. יקבע בהוראות התוכנית תנאי לתעודת היתר יהיה הריסת עבירות הבניה בתחום

מגיש ההיתר, מסמכי התוכנית יתוקנו בהתאם.

5. יקבע בהוראות התוכנית תנאי בהליך הרישוי יהיה הסרת כל המפגעים החזותיים

מחזיתות המבנה כגון חוטי חשמל ותקשורת, צנרת מים ביוב וכו'.

6. יוטמעו בהוראות התכנית הנחיות לטיפול במי נגר בהתאם למחשבון והוראות

06/04/2025 לחיזוק מבנים, בהנחיית לשכת התכנון.

7. יקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף

אחד ולא תותר בניה בשלבים.

8. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קווי בניין,

הריסות ומס' קומות.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

10. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות/במגרשים הכלולות בתחום התכנית ובחלקות/מגרשים מצרניות.

הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

11. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

12. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

22/01/2025

- 35 -

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

גובה בינוי: יש לצמצם גובה בינוי בהתאמה למדיניות מע"ר צפון – עד 4 קומות וגג

רעפים ללא הגבהה.

גג רעפים: יש להציע גג רעפים בגובה תקרת הקומה הרביעית ללא הגבהת מדלפות.

גג הרעפים יתוכנן על כל הגג ושיפועיו ע"פ הגג המקורי בתיאום עם מח' השימור.

כלל המתקנים הטכניים יוסתרו בחלל הגג.

הוראות התכנית:

יש לקבוע סעיף סטייה ניכרת לקו הבניין, גובה הבינוי ומס' הקומות.

יש לקבוע הוראות לשימור ולהגנת המבנה ההיסטורי הקיים.

בטבלה 5 -נדרש לבטל "מרפסות בנוסף לשטח עיקרי" היות ואין בשטח המגרש מרפסות מקורות.

יש לתקן את גודל המגרש בטבלה 5 בהתאם למדידה ולסעיף .3.2 יש לקבוע קווי בניין בתשריט ובנספח הבינוי – בהתאם לתכנית המאושרת והתוספות המוצעות .

יש לקבוע קו בניין נפרד למרפסות זיזיות בחזית אחורית בהתאם למרפסות המאושרת.

יש לסמן להריסה את כלל עבירות הבנייה שבתחום התכנית.

קונסטרוקציה חדשה תהיה פנימית בלבד ולא חיצונית.

תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר בשטח התכנית והשלמת חוו"ד מחלקת תברואה.

תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסת עבירות הבנייה של מגיש הבקשה להיתר.

הבניה תבוצע בהינף אחד.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים. הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. בתחום התכנית ובחלקות המצרניות.

- 36 -

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש להסיר את סימון המרתף כמוצע בנספח הבינוי.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' כנרת ,5 מקור ברוך, חלקה 139 בגוש 30069 התכנית החלה בשטח המגרש:

30069ג'- תכנית מיתאר ,62 שנת .1959

-12328 תכנית לתוספת 2 קומות וחלל גג רעפים, .2012 תאור מצב קיים:

מבנה בן 3 קומות וגג רעפים מוגבה על קומת מרתף.

התכנית מציעה:

תוספת קומה למבנה הקיים ויח"ד אחת – סה"כ 5 יח"ד ותוספת שטחים בכל הקומות ברובם הכשרת עברות בנייה.

התכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 15/08/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 14/10/2025 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות: האם 2 ההתנגדויות זהות?

התנגדויות מספר 1+2 :

דוד ושרה ביבר, בעלי דירה במבנה בקומה 1

ע"י עו"ד הלל שפירא

- 37 -

עיקרי ההתנגדויות:

1. המתנגד טוען כי התכנית לא ממצה את הבינוי: ניתן להציע בינוי נוסף מעל הבינוי המוצע בקומת הקרקע על

מנת להרחיב את דירתו בחזית הקדמית.

2. המרפסת המוצעת בקומה הנוספת (החדשה-עליונה) פוגעת בבעלי הדירות הקיימים מכיוון שתבטל מהם את

האפשרות לתוספת מרפסת סוכה בעתיד.

3. מבקשים שיתוף פעולה ממגישי התכנית להגיש תכנית מתוקנת המיטיבה עם כלל הדיירים.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת מתן תוקף לתכנית ע"פ הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית לא ממצה את תהליך האישור בבינוי המוצע:

מכיוון שהמבנה המדובר שוכן על רחוב צר במיוחד ברוחב 3 מטרים בלבד – לא נמצאה היתכנות להרחיב את הבינוי לגובה מעל קומת הקרקע מעבר לבינוי שהוצע להכשרה בתכנית.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי המרפסת המוצעת תמנע מבעלי הדירות הקיימים את

האפשרות לתוספת מרפסת בעתיד:

ככל והדיירים הקיימים מעוניינים בתוספת מרפסות סוכה – ניתן להציע מרפסת סוכה על גג ההרחבה בקומת הקרקע בתיאום עם מחלקת התכנון.

3. במטרה לשמור על מרפסות באופי הבינוי ההיסטורי בשכונה יש לצמצם את המרפסת המוצעת

בחזית הצפונית כך שתהייה נסיגה ב 50 ס''מ משני צידי הבניין, דבר אשר יאפשר גם קיום מרפסת סוכה על גג התוספת המוצעת בקומת הקרקע.

4. לקבל את ההתנגדות לבקשה להגיש תכנית מתוקנת המיטיבה עם כלל הדיירים:

ראה המענה לסעיף 2 הנ"ל.

לדחות את יתר התנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 38 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1335009

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: פורתי שולמית

עורך התכנית: גלר דינה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 09/12/2024

כתובת בן יהודה 16 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30049 182 כן

30049 52 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, סבורה הוועדה כי מדובר בתכנית ראויה התואמת את מדיניות התכנון למקום ומהווה תרומה להמשך פיתוח מרכז העיר. על כן, מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה תציין כי על החלקה המערבית הכלולה בתכנית חלה תכנית 13864

המציעה מימוש של מדיניות הוועדה. בהתאם לכך מחליטה הוועדה כי תחום התכנית יצומצם כך שלא יכלול את החלקה כאמור. במבנה הנותר, תותר בניה עד 8 קומות בלבד בהתאם למדיניות. מספר הקומות יצומצם בהתאם.

2. יקבע בהוראות התכנית כי המרחבים המוגנים לא יפנו לחזית הרחוב.

3. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת השימור של לשכת התכנון. תנאי

למתן היתר בניה יהיה ליווי הביצוע ע"י אדריכל שימור.

4. יש לסמן בנספח הבינוי את חדר המדרגות לשימור (המבנה בחלקה .)182 יש

לכלול הוראות לשיקומו – הסרת שכבת האבן שנוספה לו בקומת הכניסה, שיקום הטראצו והמעקה, שחזור חלונות ודלת הכניסה.

5. יש להציג את חזית המבנה האחורית בתיק התיעוד. פתרון הנגישות יקבע לאחר

ההשלמה בהנחיית לשכת התכנון.

6. תנאי למתן תעודת גמר יהיה נטיעה של 2 עצים בוגרים לפחות בתחום החצר

23/02/2025 האחורית בתיאום עם אגף שפ"ע.

7. שטחי המסחר בקומת הקרקע ייקבעו כמחייבים.

8. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה יהיה שיקום קומות המסחר,

הסדרת שילוט קבלת הנחיות לנושא זה מאדריכל העיר.

9. יש לסמן שחזור מרפסות לפי תיק התיעוד וע"י אדריכל שימור.

10. יקבעו הוראות שימור בתאום עם לשכת התכנון.

11. לא יותרו מתקנים ותשתיות בחזית הפונה לרחוב. לא תותר הקמה של השנאי

במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בתת-הקרקע בלבד.

12. להוסיף סעיף סטייה ניכרת לעניין מס' הקומות, קווי בניין, ואיסור פתחים

לחזיתות צידיות.

13. תנאי למתן תעודת גמר יהיה הסרת כל המפגעים החזותיים מחזיתות הבניין

(חוטי חשמל ותקשורת, צנרת מים וביוב וכו') מהמבנה נשוא הבקשה.

14. יקבע סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים

מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413".-

15. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון

של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבנייה.

16. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים - 39 -

הקיימים בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכול בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

17. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ

סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יודגש כי מוצעת חריגה במספר הקומות מעבר למדיניות המקובלת במרכז העיר הקובעת 8 קומות למגורים ועד 10 קומות לשימושים נוספים כגון מלונאות, משרדים או דירות להשכרה וזאת במטרה לעוד עירוב שימושים במרכז העיר.

ככל שתוספת יח"ד תיקבע ליחידות דיור להשכרה ל- 20 שנה או ככל שיוצע שימוש תעסוקה – ניתן יהיה לאשר את מספר הקומות המוצע העומד על 9 קומות ו- 10 בשני המבנים.

ככל שהשימוש יהיה ליח"ד רגילות – יצומצם הבינוי ל- 8 קומות בכל מבנה עפ"י המדיניות.

יש לתקן את כל מסמכי התכנית בהתאם.

מעלית– לא ברור איך מגיעים אל המעלית הממוקמת בחזית האחורית החל מקומה חמישית. נראה שהמעלית המוצעת תפגע במרפסות של דיירים (כאמור אין שרטוט חזית אחורית). כמו כן, לא נראה שהמעלית משרתת את הקומות הקיימות. המעלית המוצעת כולאת חלק מהחצר. יש לאפשר גישה לחצר הכלואה. פתרון המעלית מקומה החמישית ומחוץ לקווי הבניין- אינו נגיש ויוצר קווי בניין בעייתיים כלפי השכן מצפון. יש לבחון פתרון למעלית שמשתלב עם גרם המדרגות החדש בגבולות 08/01/2025 קווי הבניין ללא מדרגות פודסט נוספות.

קומות חדשות – מוצע חדר מדרגות חדש מקומה ד' ומעלה שאינו בהמשך לחדר המדרגות המקורי. כמו כן מוצעים חדרים מחוזקים. לא ברורה היתכנות מבחינה קונסטרוקטיבית .הקירות לא תואמים לקירות הקיימים בקומות שמתחת. יש לסמן מע' קונסטרוקטיבית בכל הקומות. יש לבחון חלופה של חדר מדרגות רציף לאורך כל הקומות.

תכנון ועיצוב התוספת המבוקשת – למבנה יש צורה ייחודית מדורגת המהווה תמונת ראי למבנה הסמוך בבן יהודה 14 אשר לא נכלל בבקשה. יש לתכנן את התוספת בנסיגה ממשית של 1.5 מ' – על מנת להדגיש את המבנה ההיסטורי – כך תתאפשר מרפסת ראויה לשימוש. כמו כן – כשהמבנה השכן ההתאום יגש לתב''ע –

אותו עקרון יחול גם עליו.

יש להעתיק את הוראות השימור למבנה בחלקה 52 (לשתי הקומות שהיו קיימות).

יש לסמן את המבנה בחלקה 182 לשימור בתשריט.

יש לסמן בנספח הבינוי את חדר המדרגות לשימור (המבנה בחלקה .)182 יש לכלול הוראות לשיקומו – הסרת שכבת האבן שנוספה לו בקומת הכניסה, שיקום הטראצו והמעקה, שחזור חלונות ודלת הכניסה

יש לסמן שחזור מרפסות לפי תיק התיעוד וע"י אדריכל שימור. המרפסות נפגעו בפיצוץ מכונית התופת ב1948 ונבנו מחדש באופן לא אחיד וללא הפרטים הייחודיים של הבנייה המקורית.

חזית אחורית– לא מופיעה בנספח הבינוי וגם לא בתיק התיעוד. יש להשלים - 40 -

חצר – קיימת חצר צרה בין המבנים בה מתוכננת המעלית המחלקת אותה. ממערב יש בליטה של המגרש לכיוון חצר הבלוק. יש לנטוע 2 עצים במיקום זה.

הוראות שימור – יש לכלול התייחסות לפרטי בניין לשימור או שחזור – שימור פרטי אבן ,שטיחים מעוטרים, חדר מדרגות לרבות טראצו ומעקות. שחזור מרפסות, שיקום חדר המדרגות, שיקום/שחזור חלונות ודלתות ועוד.

תיק תיעוד– השלמת שרטוטי חזיתות. אין תיעוד של הדירות פרט לדירה בקומת הגג. יש להשלים.

שיקום קומות המסחר, הסדרת שילוט קבלת הנחיות לנושא זה מאדריכל העיר כתנאי להיתר בניה

יש להוסיף סעיף לגבי תשתיות – לא על גבי חזיתות ראשיות. בגג יש למקמם על גבי האזור המרוחק מהרחוב ובאופן שלא יבלוט.

תנאים למתן היתר :

שיקום המבנה והמתחם יתוכננו ע"י אדריכל שימור. לביצוע העבודה יש לצרף קבלן ומשמר מוסמך בעלי ניסיון בשימור בפועל

יש להגיש תיקי תיעוד לאישור מחלקת השימור

יש להגיש חוו"ד מהנדס שימור ולכלול חוו"ד מפורטת לחיזוק המבנה בהתאם לנדרש

יש להגיש כתב התחייבות וערבות למחלקת שימור

יש להגיש נספח פרטים ע"י אדריכל שימור.

תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא הטמעת מודל מפורט במודל העיר.

יתוסף סעיף בהוראות התכנית כדלהלן- תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

יש לקבוע כי מתקנים ותשתיות ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע עם מינימום מופע על קרקעי ו/או באופן צידי במגרש ללא חזית לרחובות ו/או על הגג.

תנאי להפקדת התוכנית יהיה השלמת חוות דעת: מדיניות התכנון, תושייה, מידע תכנוני, כבאות, תברואה, חשמל.

לשלוח הודעות אישיות לבעלי הזכויות בתחום התכנית ובחלקות המצרניות: גוש 30049 חלקות ,201 .306

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה אך הנהנה העיקרי ממני צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

- 41 -

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

חברים שנכחו: דן קינן, חיים כהן, נחי וויס

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, סבורה הוועדה כי מדובר בתכנית ראויה התואמת את מדיניות התכנון למקום ומהווה תרומה להמשך פיתוח מרכז העיר. על כן, מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה תציין כי על החלקה המערבית הכלולה בתכנית חלה תכנית 13864

המציעה מימוש של מדיניות הוועדה. בהתאם לכך מחליטה הוועדה כי תחום התכנית יצומצם כך שלא יכלול את החלקה כאמור. במבנה הנותר, תותר בניה עד 8 קומות בלבד בהתאם למדיניות. מספר הקומות יצומצם בהתאם.

2. יקבע בהוראות התכנית כי המרחבים המוגנים לא יפנו לחזית הרחוב.

3. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת השימור של לשכת התכנון. תנאי

למתן היתר בניה יהיה ליווי הביצוע ע"י אדריכל שימור.

4. יש לסמן בנספח הבינוי את חדר המדרגות לשימור (המבנה בחלקה .)182 יש

לכלול הוראות לשיקומו – הסרת שכבת האבן שנוספה לו בקומת הכניסה, שיקום הטראצו והמעקה, שחזור חלונות ודלת הכניסה.

5. יש להציג את חזית המבנה האחורית בתיק התיעוד. פתרון הנגישות יקבע לאחר

ההשלמה בהנחיית לשכת התכנון.

6. תנאי למתן תעודת גמר יהיה נטיעה של 2 עצים בוגרים לפחות בתחום החצר

האחורית בתיאום עם אגף שפ"ע.

7. שטחי המסחר בקומת הקרקע ייקבעו כמחייבים.

8. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה יהיה שיקום קומות המסחר,

הסדרת שילוט קבלת הנחיות לנושא זה מאדריכל העיר.

9. יש לסמן שחזור מרפסות לפי תיק התיעוד וע"י אדריכל שימור.

10. יקבעו הוראות שימור בתאום עם לשכת התכנון.

11. לא יותרו מתקנים ותשתיות בחזית הפונה לרחוב. לא תותר הקמה של השנאי

במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בתת-הקרקע בלבד.

12. להוסיף סעיף סטייה ניכרת לעניין מס' הקומות, קווי בניין, ואיסור פתחים

לחזיתות צידיות.

13. תנאי למתן תעודת גמר יהיה הסרת כל המפגעים החזותיים מחזיתות הבניין

(חוטי חשמל ותקשורת, צנרת מים וביוב וכו') מהמבנה נשוא הבקשה.

14. יקבע סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים

מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413".-

15. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון

של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבנייה.

16. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכול בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

17. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ

סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, סבורה הוועדה כי מדובר בתכנית ראויה התואמת את מדיניות התכנון למקום ומהווה תרומה להמשך פיתוח מרכז העיר. על כן, מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

- 42 -

1. הוועדה תציין כי על החלקה המערבית הכלולה בתכנית חלה תכנית 13864

המציעה מימוש של מדיניות הוועדה. בהתאם לכך מחליטה הוועדה כי תחום התכנית יצומצם כך שלא יכלול את החלקה כאמור. במבנה הנותר, תותר בניה עד 8 קומות בלבד בהתאם למדיניות. מספר הקומות יצומצם בהתאם.

2. יקבע בהוראות התכנית כי המרחבים המוגנים לא יפנו לחזית הרחוב.

3. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת השימור של לשכת התכנון. תנאי

למתן היתר בניה יהיה ליווי הביצוע ע"י אדריכל שימור.

4. יש לסמן בנספח הבינוי את חדר המדרגות לשימור (המבנה בחלקה .)182 יש

לכלול הוראות לשיקומו – הסרת שכבת האבן שנוספה לו בקומת הכניסה, שיקום הטראצו והמעקה, שחזור חלונות ודלת הכניסה.

5. יש להציג את חזית המבנה האחורית בתיק התיעוד. פתרון הנגישות יקבע לאחר

ההשלמה בהנחיית לשכת התכנון.

6. תנאי למתן תעודת גמר יהיה נטיעה של 2 עצים בוגרים לפחות בתחום החצר

האחורית בתיאום עם אגף שפ"ע.

7. שטחי המסחר בקומת הקרקע ייקבעו כמחייבים.

8. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה יהיה שיקום קומות המסחר,

הסדרת שילוט קבלת הנחיות לנושא זה מאדריכל העיר.

9. יש לסמן שחזור מרפסות לפי תיק התיעוד וע"י אדריכל שימור.

10. יקבעו הוראות שימור בתאום עם לשכת התכנון.

11. לא יותרו מתקנים ותשתיות בחזית הפונה לרחוב. לא תותר הקמה של השנאי

במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בתת-הקרקע בלבד.

12. להוסיף סעיף סטייה ניכרת לעניין מס' הקומות, קווי בניין, ואיסור פתחים

לחזיתות צידיות.

13. תנאי למתן תעודת גמר יהיה הסרת כל המפגעים החזותיים מחזיתות הבניין

(חוטי חשמל ותקשורת, צנרת מים וביוב וכו') מהמבנה נשוא הבקשה.

14. יקבע סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים

מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413".-

15. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון

של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבנייה.

16. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכול בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

17. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ

סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, סבורה הוועדה כי מדובר בתכנית ראויה התואמת את מדיניות התכנון למקום ומהווה תרומה להמשך פיתוח מרכז העיר. על כן, מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הוועדה תציין כי על החלקה המערבית הכלולה בתכנית חלה תכנית 13864 המציעה מימוש של מדיניות הוועדה. בהתאם לכך מחליטה הוועדה כי תחום התכנית יצומצם כך שלא יכלול את החלקה כאמור. במבנה הנותר, תותר בניה עד 8 קומות בלבד בהתאם למדיניות. מספר הקומות יצומצם בהתאם.

2. יקבע בהוראות התכנית כי המרחבים המוגנים לא יפנו לחזית הרחוב.

3. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת השימור של לשכת התכנון. תנאי

למתן היתר בניה יהיה ליווי הביצוע ע"י אדריכל שימור.

4. יש לסמן בנספח הבינוי את חדר המדרגות לשימור (המבנה בחלקה .)182 יש

לכלול הוראות לשיקומו – הסרת שכבת האבן שנוספה לו בקומת הכניסה, שיקום הטראצו והמעקה, שחזור חלונות ודלת הכניסה.

5. יש להציג את חזית המבנה האחורית בתיק התיעוד. פתרון הנגישות יקבע לאחר

ההשלמה בהנחיית לשכת התכנון.

6. תנאי למתן תעודת גמר יהיה נטיעה של 2 עצים בוגרים לפחות בתחום החצר

האחורית בתיאום עם אגף שפ"ע.

7. שטחי המסחר בקומת הקרקע ייקבעו כמחייבים.

8. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה יהיה שיקום קומות המסחר,

הסדרת שילוט קבלת הנחיות לנושא זה מאדריכל העיר.

- 43 -

9. יש לסמן שחזור מרפסות לפי תיק התיעוד וע"י אדריכל שימור.

10. יקבעו הוראות שימור בתאום עם לשכת התכנון.

11. לא יותרו מתקנים ותשתיות בחזית הפונה לרחוב. לא תותר הקמה של השנאי

במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בתת-הקרקע בלבד.

12. להוסיף סעיף סטייה ניכרת לעניין מס' הקומות, קווי בניין, ואיסור פתחים

לחזיתות צידיות.

13. תנאי למתן תעודת גמר יהיה הסרת כל המפגעים החזותיים מחזיתות הבניין

(חוטי חשמל ותקשורת, צנרת מים וביוב וכו') מהמבנה נשוא הבקשה.

14. יקבע סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים

מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413".-

15. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון

של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבנייה.

16. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכול בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

17. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ

סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

תיאור חדש להתנגדויות

התוכנית עוסקת במגרש ברח' בן-יהודה ,16 מרכז העיר ירושלים, חלקות 182 ו- 52 בגוש .30049 התוכנית החלה בשטח המגרש:

חלקה :182 מתאר 62 קבעה אזור מסחרי (%90 ב 3 קומות).

חלקה :52 תכנית מס' 13864 משנת 2012 קבעה ייעוד של אזור מגורים מסחר ותעסוקה. תוספת 6 קומות מעל 2 קיימות. קו בניין אפס לכל הכיוונים. 6 יח"ד, ו- 8 קומות סה"כ.

תיאור מצב קיים:

קיים מבנה בן 4 וחצי קומות (היסטוריות עפ"י תיק תיעוד) בחלקה 182 ומבנה בן 8 קומות בחלקה 52

התוכנית מציעה:

הגדלת מס' קומות בחלקה 52 מ-8 ל- ,10 ובחלקה 182 מ-3 ל- 9 הגדלת מס' יח"ד בחלקה 52 מ- 6 ל-8

התוכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 27/06/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 26/08/2025 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מגישי התוכנית,(התנגדות עצמית) מיוצגים על ידי עו"ד יעקב בן-צבי (נציג מגישי התוכנית: ישראל אבוחצירא ת.ז. .)039756291 המתנגדים הינם הבעלים/יזמים של המגרש ברח' בן-יהודה 16 - 44 -

עיקרי ההתנגדויות:

1. המלצת הועדה המקומית הייתה לאשר 10 קומות בתנאי ששתי הקומות העליונות יהיו

מיועדות לשימוש לדירות השכרה / יחידות תעסוקה/ מלונאות. מגישי התכנית מעוניינים לאמץ המלצה זו.

2. היעדר הנמקה על ידי הועדה המחוזית: החלטת הוועדה המחוזית לשלול 10 קומות

ולצמצם ל-8 התקבלה באופן גורף וללא הנמקה עניינית מספקת. וסטתה כאמור מהמלצת הוועדה המקומית ומהנדס העיר שכן המליצו לאשר 10 קומות, בתנאי וקומות אלו יהיו מיועדות להשכרה / תעסוקה/ מלונאות.

3. פגיעה בתכנון ועיצוב אדריכלי: הגבלת 8 הקומות אינה תואמת את מדיניות התכנון

הסביבתית שמאפשרת 10 קומות במבנים סמוכים (כגון בן-יהודה ,4 ,6 הסתדרות ,)3-5

4. הגבלת 8 קומות יוצרת "שן חסרה" ופער גבהים לא רצוי מול המבנה הצמוד בהסתדרות .7

5. פגיעה בכדאיות כלכלית: צמצום הקומות יוצר פחת זכויות משמעותי של כ-450 מ"ר (כ-

%75 זכויות בנייה בלבד). פחת זה פוגע בכדאיות הפרויקט, במיוחד לאור המטלות הציבוריות הכבדות שהוטלו על היזם (חיזוק נגד רעידות אדמה ושימור ושחזור נרחבים בעלות של מיליוני שקלים).

6. פגיעה בפתרון נגישות משותף: הגבלת 8 הקומות פוגעת בפתרון הנגישות (מעלית

אחורית) שתוכנן בשיתוף עם המבנה הצמוד בהסתדרות ,7 פתרון התלוי באישור 10 קומות לשני המבנים לשם התיישרות ומעבר גישה.

התנגדות מס' :2

בעלי זכויות ברח' ההסתדרות ,7 חלקה 52 הצמודה לבן-יהודה .16 עיקרי ההתנגדויות:

1. פגיעה בהרמוניה אדריכלית: בשל פערי גבהי קומות השימור, מצב של 8 קומות בבן-יהודה

16 יגרום לפער גובה של כקומה שלמה מול המבנה בהסתדרות 7 (הקיים ב-8 קומות), מה שיגרום למבנה בהסתדרות 7 להיראות "נמוך באופן חריג" ופוגע בהרמוניה ברחוב.

2. תלות בשיתוף הפעולה ובגובה: כל מהות התוכנית המשותפת הייתה לאפשר נגישות

(מעבר ומסדרון) מדירות המגורים בבן-יהודה 16 דרך המעלית הקיימת בהסתדרות .7

3. דרישה להתיישרות: בעלי הזכויות בהסתדרות 7 יאפשרו גישה זו רק אם יתווספו גם להם 2

קומות מעל 8 הקיימות, כדי להתיישר בגובה ל-10 קומות עם בן-יהודה .16

4. הוצאת החלקה המערבית: הוצאת חלקה 52 (הסתדרות )7 מתחום התוכנית מבטלת את

כל ההיגיון התכנוני של שיתוף הפעולה.

- 45 -

5. דרישת המתנגדים (בשתי ההתנגדויות): לאשר 9-10 קומות עבור בן-יהודה ,16 להחזיר

את חלקה 52 (הסתדרות )7 לתחום התוכנית, ולאשר 10 קומות גם עבורה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין הבקשה לשינוי שימוש ובהתאם לכך בקשה אישור תוספת

קומות .9+10 מדיניות מרכז העיר ההיסטורי הינה עד 8 קומות למגורים ועד 10 קומות כשמוצע שימוש יח''ד להשכרה/ מלונאות/ תעסוקה, על מנת לעודד שימושים אלה במרכז העיר. ככל והמתנגדים מוסיפים יח''ד להשכרה / משרדים אין מניעה לאשר בינוי עד עשר קומות וזאת בתנאי שיוצא תכנון הולם ונגיש לכל הקומות ויוצעו שימושים נוספים הקומות ..9-10

2. נספח הבינוי עדיין לוקה בחסר: המעלית המוצעת לא נגישה מהקומות ההיסטוריות וחוסמת

פתחים בקומות התחתונות, יש חוסר קורלציה בין התכנית לחתך. יש לתקן את כל נספחי התכנית בהתאם.

3. לדחות את הטענה להיעדר הנמקה על ידי הועדה המחוזית: לטענת המתנגדים, החלטת הוועדה

המחוזית לשלול 10 קומות ולצמצם ל-8 התקבלה באופן גורף וללא הנמקה עניינית מספקת. עם זאת, היות ובגוף המלצת הועדה המחוזית ישנה הפנייה להמלצת הועדה המקומית – אשר נימקה באופן נהיר את המדיניות במרכז העיר, טענה זו נדחית .

4. לדחות את הטענה לעניין אי התאמה למדיניות: התוכניות אשר הובאו כסימוכין על ידי המתנגד

להתייחסות אינן רלוונטיות כי הן מציעות ייעוד ושימוש מלונאי. היות ותכנית דנן בגרסה אשר עמדה בתנאי הסף לא הציעה ייעוד שימוש מלונאי / דירות להשכרה / תעסוקה - הומלץ כאמור בגרסה המוצגת לאשר רק 8 קומות – בהתאם למדיניות המע''ר.

5. לדחות את הטענה לעניין עיצוב, פגיעה בהרמוניה ויצירת שן חסרה: כל תכנית מקודמת לגופה,

אין עניין עירוני לייצר "חומה מבונה" אשר כל הבניינים בה בגובה זהה, אין מניעה לייצר בניינים בגבהים שונים באותו מקטע רחוב. נהפוך הוא, העיר ההיסטורית הציעה מגוונן בניינים מתקופות שונות אשר יצרו את האופי של המע''ר ההיסטורי כפי שניתן להתרשם מתיקי התיעוד.

6. לקבל חלקית את הטענה לעניין כלכליות הפרוייקט: ככל והקומות החדשות 9 ו 10 יציעו שימוש

דירות להשכרה ניתן לאשרן , זאת בתנאי שהמגיש יציג תכנון ראוי לקומות אלו, ללא הסתרת פתחים היסטוריים, שימור של החצר והנגשת המעלית לכלל הבניין. שאר הטענות לעניין שימור - 46 -

וחיזוק המבנה הינן הנחיות סטנדרטיות לכל פרויקט במרכז העיר ההיסטורית ומהוות דרישה גורפת בכל פרוייקט מסוג זה.

7. לדחות את הטענה לעניין פתרון נגישות משותף: לא הוצגו מסמכים נהירים אשר מפרטים את

הצורך בחיבור בין שני הבניינים. בשני הפרויקטים מוצעות שתי מעליות, שני גרמי מדרגות. אין התאמה מפלסית בין הבניינים בחתכים ובתכניות, לא הוצג פתרון ראוי לנגישות לשום מעלית בקומות ההיסטוריות בבניין של בן יהודה 16 ועל כן טענה זו נדחית. ככל ויוצג תכנון הולם אשר מתואם מול מחלקת שימור ואדריכל העיר לנושא החצר האחורית ואי פגיעה בפתחים היסטוריים ניתן לשקול מחדש טענה זו.

8. לדחות את ההתנגדות לעניין שיתוף פעולה והרחבת הקו הכחול לטובת חלקה בהסתדרות :7

נספח הבינוי לא מראה באופן נהיר וקוהרנטי את החיבור ואת הצורך בחיבור בין שתי החלקות. כפי שכבר צויין, אין התאמה מפלסית, לא ברור היכן מתבצע החיבור ועל כן התנגדות זו נדחית. ככל והתכנית המצרנית ברחוב ההיסתדרות 7 מעוניינת בתוספת קומות, עליהם להציע קומות עליונות בשימוש דירות להשכרה בהתאם למדיניות מרכז העיר גם כן. כל מקרה ייבחן לגופו.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לאשר את התכנית.

- 47 -

מספר סידורי: 8

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 731455

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: פמ''י

עורך התכנית: בן גור אבי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 08/02/2022

כתובת אל חרדוב , א-טור

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

קוורום: שירה תלמי באבאי, אבי בן צור, יעקב הלפרין, דנית שקד, איילון ברנהרד, קיריל פקטה, אורלי זיו

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת עורכי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה סבורה כי התכנית מציעה תכנון ראוי הצפוי לתרום להגדלת ההיצע התעסוקתי ולגיוונו באזור שכונת א-טור ולתרום לפיתוח הכלכלי והחברתי במזרח העיר ובעיר בכלל. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. תחום התכנית נכלל בתכנית האב לשכונת א-טור, א-סוואנה וא-שייח'.

הוועדה דנה בתכנית האב ביום 28.03.22 והחליטה לאמץ את עקרונותיה בכפוף למספר תיקונים והשלמות. לעניין אזור התעסוקה שסומן בתכנית האב, החליטה הוועדה כי תכנית האב תותאם לתכנית המפורטת המקודמת לאזור התעסוקה מזרח א-טור (התכנית שבפנינו). בפתח החלטתה ציינה הוועדה כי תכנית האב מבוססת על בחינה פרוגרמטית המבוססת על צפי אוכלוסייה לשנת ,2040 וכי היא סימנה לפיתוח מספר מתחמים שלא היו מיועדים לכך טרם קידומה, ולגבי מתחמים אלה הוחלט כי כל מתחם יקודם בתכנון כולל. הוועדה מציינת כי התכנית שבפנינו מקודמת בהתאם 12/12/2022 לעקרון זה ומציעה תכנון כולל במתחם שלא היה מיועד לפיתוח ערב קידום תכנית האב.

2. הוועדה מציינת כי תכנית זו מצטרפת למספר תכניות לאזורי תעסוקה

ותעשיה המקודמות בשולי העיר ירושלים (כגון אום טובא ועטרות) שקידומן נועד לעודד את היזמות והפעילות הכלכלית בשכונות מזרח ירושלים, ולהגדיל את ההיצע והמגוון של מקומות תעסוקה לצד שטחי מסחר ושירותי פנאי מוסדרים ונגישים.

הוועדה סבורה כי מיקום התכנית בשולי בעיר, בסמיכות לכביש בין עירוני מס' ,1 ובשטח שרובו מופר ו אינו בעל מאפיינים סביבתיים ייחודיים, ראוי לשימושים המוצעים בו.

3. הוועדה התרשמה כי התכנית מקודמת תוך שיתוף פעולה עם בעלי העניין

בקרקע. התכנית מציעה יעוד קרקע למסחר ותעסוקה בשטח התכנית הנושק לשכונת המגורים, יעוד לתעשייה קלה במעגל פנימי יותר, ומאפשרת שימוש בחומרים מסוכנים רק במוקד המרוחק ביותר מהמגורים. הוועדה סבורה כי חלוקת שימושים זו מאפשרת ניצול מיטבי של שטח התכנית ומבטיחה יצירת חיץ בין שכונת המגורים לבין השימוש בחומרים מסוכנים. עוד יצוין כי התכנית מציעה מערך דרכים המחבר את אזור התעשייה הן למערך העירוני והן לדרך בין-עירונית, ואשר לוקח בחשבון גם את גישת הולכי הרגל למגרשים הכלולים בתכנית. התכנית אף נותנת מענה לצרכים ציבוריים כלל עירוניים באמצעות קביעת מגרש המיועד למבנים ומוסדות ציבור, ומגרש ביעוד מתקנים הנדסיים.

- 48 -

תנועה:

4. הוועדה התרשמה כי המערכת התנועתית עליה נשענת התכנית נדרשת לשיפור

השירות בצמתיה ובמקטעיה השונים, וזאת על מנת להבטיח את היתכנות התכנית ואת יעילות הפתרון התנועתי המוצע בה. יצוין כי בפני הוועדה הוצגה בחינה של ההשלכות התחבורתיות (בה"ת) שנערכה לתכנית, וכי מסקנותיה והמלצותיה נבחנו על ידי יועץ התחבורה של הוועדה.

5. בהתאם לכך, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת השלמות

נדרשות לבה"ת, בהתאם להנחיות יועץ התחבורה של הוועדה, וכן תיקון נספח התנועה של התכנית בהנחיית לשכת התכנון ויועץ התחבורה של הוועדה.

6. בנוסף, הוועדה קובעת כי הוראות התכנית יכללו שלביות לביצוע התכנית,

כמפורט בסעיף 18 להלן.

סביבה:

7. הוועדה בחנה את חוות הדעת הסביבתית אשר צורפה לתכנית. הוועדה סבורה

כי המסמך הסביבתי שהוכן לתכנית מתייחס לכל ההיבטים הסביבתיים והמטרדים העלולים לנבוע ממנה. כמו כן, התכנית נותנת מענה תכנוני לצמצום המטרדים הסביבתיים העלולים לנבוע מהשימושים המוצעים בה, הן מבחינת הסמיכות לאזורי המגורים בסביבת המתחם, והן מבחינת השימושים המוצעים בתחום התכנית עצמה.

8. בהקשר זה יצוין כי התכנית אינה מתירה בתחומה שימוש בחומרים מסוכנים

(הנכללים בנספחים א ו-ב של חוזר מנכ"ל המשרד להגנת הסביבה משנת )2020 למעט בתא שטח 157 ובחלקו הדרומי של תא שטח .154 לאחר התייעצות עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון, הוועדה השתכנעה כי המיקום המוגבל המוצע לשימוש בחומרים מסוכנים תואם את התנאים הנדרשים בנוגע למרחקי ההפרדה המינימליים מהרצפטורים הציבוריים המוצעים בתכנית ומאפשר את קיום השימושים הללו בכפוף לחקיקה המסדירה היבטים אלה.

9. בהתאם לכך קובעת הוועדה כי תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת חוות דעת

המשרד להגנת הסביבה בנוגע לשילוב חומרים מסוכנים בתכנית, והצורך בהשלמת הבדיקה הסביבתית לצורך זה, ותיאום הנחיות מיוחדות בעניין זה עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון, והטמעתם בהוראות התכנית בהנחיית לשכת התכנון.

ככל שבהתאם לחוות דעת המשרד להגנת הסביבה שילוב החומרים המסוכנים ידרוש בדיקות נוספות, התכנית תובא לדיון נוסף לשם השלמה בנושא זה.

10. בהמשך לחוות הדעת של היועצת הסביבתית של לשכת התכנון, לפיה הנספח

הסביבתי בחן את כל ההיבטים הסביבתיים של התכנית, הוועדה סבורה כי חוות הדעת הסביבתית נותנת מענה להיבטים הסביבתיים הכרוכים בהקמת אזור התעסוקה. עם זאת, ובהמשך לחוות הדעת של היועצת הסביבתית של לשכת התכנון, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת חוות הדעת הסביבתית בהתאם להנחיות יועצת הסביבה של לשכת התכנון, והטמעת הערותיה במסמכי התכנית בהנחיית לשכת התכנון.

11. בנוסף, יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להגשת כל היתר בניה בתחום התכנית

יהיה הגשת חוות דעת הכוללת התייחסות להיבטים הסביבתיים הצפויים לנבוע ממימוש התכנית, לרבות הגשת פרשה טכנית סביבתית להצגת השפעות השימושים השונים בתאי שטח שבייעוד תעשיה קלה ומלאכה, וכן פתרונות למניעת מטרדים לשימושים סמוכים, כל זאת לאישור המחלקה לאיכות סביבה בעיריית ירושלים. כן יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר יהיה ביצוע הפתרונות האמורים לשביעות רצון המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה הטמעת הוראות במסמכי התכנית בנוגע להיבטי

- 49 -

הבטיחות הנוגעים לשימושים המוצעים בתא שטח 160 שבייעוד מתקנים הנדסיים, לרבות קביעת מרחקי הפרדה, היקף בינוי וקווי בניין שיבטיחו את האמור. בנוסף, יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להגשת היתר בנייה יהיה תיאום ואישור התכנון בתא השטח עם המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים, וכי תנאי למתן תעודת גמר יהיה ביצוע התכנון בפועל לשביעות רצון המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה הטמעת הערות יועצת הסביבה של לשכת התכנון

במסמכי התכנית, לרבות בנוגע להנחיות המחלקה לאיכות סביבה בעיריית ירושלים, בהנחיית לשכת התכנון.

גמישות:

14. לוועדה נמסר כי קידום התכנית בוצע בשיתוף עם ציבור בעלי העניין בקרקע.

יצוין כי התכנית מציעה חלוקה לתאי שטח המצריכה שיתוף פעולה בין בעלי העניין בכל תא שטח לצורך מימוש הפיתוח המוצע. הוועדה סבורה כי קיימת חשיבות בחלוקה לתאי שטח משמעותיים, אשר יאפשרו את מימוש עקרונות התכנית. עם זאת, הוועדה סבורה כי נדרשת גמישות שתרחיב את אפשרויות המימוש העומדות בפני בעלי העניין בקרקע. בהתאם לכך, הוועדה קובעת כי יקבע בהוראות התכנית כי יותר צירוף של תאי שטח. בנוסף, יקבע בהוראות התכנית כי מימוש תא שטח, מקורי או מאוחד, יכול להיעשות שלא בהינף אחד, בכפוף לתנאים הבאים:

א. תוגש תכנית בינוי ופיתוח על כל תא השטח, מקורי או מאוחד. בהסכמת כל

בעלי העניין בקרקע בתא השטח, או לחילופין, בהסכמה של בעלי עניין בשטח של לפחות %75 משטח תא השטח, שתלווה בחוות דעת שמאית המתייחסת לחלוקת הקרקע ולחלוקת הזכויות בתכנית, באופן שאינו פוגע בשטח שאינו של בעלי העניין שהגישו את תכנית הבינוי והפיתוח.

ב. תכנית בינוי ופיתוח, לרבות כזו שתוגש לעת בקשה למימוש חלקי של תא

שטח, תותאם לתשריט התכנית, לרבות לדרכים, לשצ"פים, לזיקות ההנאה ולכל המסומן בו, ותכלול את כל מרכיבי הבינוי והפיתוח, לרבות הפתרון התנועתי, המוצעים בכל תא השטח.

ג. תכנית הבינוי והפיתוח תוגש לאישור הוועדה המקומית.

ד. היתר בנייה בכל תא שטח יהיה תואם לעקרונות תכנית הבינוי והפיתוח

שאושרה לכל תא השטח.

נושאים כלליים:

15. התכנית מציעה זיקות הנאה למעבר רגלי לצורך רחבות כניסה או גינות כיס

בכניסה למבנים במספר תאי שטח. הוועדה קובעת כי זיקות ההנאה האמורות יבוטלו ובמקומן ייקבעו הנחיות מתאימות בהוראות התכנית, זאת, על מנת לאזן בין השאיפה ליצירת בינוי ראוי ובין הצורך בגמישות תכנונית לעת מימוש תאי השטח הללו. הטמעת ההנחיות המתאימות תבוצע בהנחיית לשכת התכנון.

16. ייבחנו חלופות השלמה של נתיב הטיילת בתא שטח 760 לרבות אפשרות

חיבורה לדרך המוצעת בתא שטח 161 באמצעות זיקת הנאה, הנחיות מיוחדות או באופן אחר, בהנחיית לשכת התכנון.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת אפשרות לשינוי צורת תאי שטח אשר

סומנו באופן לא רגולרי, וזאת על מנת לאפשר תכנון יעיל וניצול מיטבי של תא השטח, בהנחיית לשכת התכנון.

שלביות ביצוע:

- 50 -

18. תיקבע בהוראות התכנית שלביות הביצוע שלהלן:

א. יותר מימוש שלא בהינף אחד בתאי השטח, והגשת בקשה למתן היתר לחלק

מתא השטח, בכפוף למפורט בסעיף 14 לעיל.

ב. בהתאם להתייעצות עם יועץ התחבורה של הוועדה ולאור הבחינה של

ההשלכות התחבורתיות (בה"ת) שנערכה לתכנית, ומסקנותיה והמלצותיה נבחנו על ידי יועץ התחבורה, תיקבע שלביות הביצוע התחבורתית המפורטת להלן:

ג. תנאי למתן היתר בניה ראשון באחד מתאי שטח 150-158 יהיה:

1. רימזור צומת 2 (צומת אל חרדוב / שיח ענבר. המספור עפ"י הבה"ת).

2. הרחבה (לחתך שני נתיבים לכל כיוון) של קטע הדרך בין צומת 1 (מחלף זיתים

– כביש מס' 1 / אל חרדוב) לצומת 3 (שיח ענבר / אל חרדוב סמ' 13 / חמוש), ואישור אגף תושי"ה לעניין זה.

ד. תנאי למימוש למעלה מ-%50 מזכויות הבניה המוצעות בתכנית יהיה:

1. הסדרת נתיב מתחלף (שמאלה/ישר) בזרוע מדרום של הגישה לא-טור מכיוון

כביש מס' 1 (צומת 1 מחלף זיתים), ואישור אגף תושי"ה לעניין זה.

2. רימזור צומת 3 (שיח ענבר / אל חרדוב סמ' 13 / חמוש).

ה. תנאי למימוש למעלה מ- %70 מזכויות הבניה המוצעות בתכנית יהיה בדיקת

תפקוד צומת 5 (רבעה אל עדאויה / מרטין בובר / שיח ענבר / שמואל בן עדיה) לאור השיפורים המוצעים לרשת הדרכים שמיועדים להסיט תנועה מהצומת, והערכת ההשלכות הצפויות של המשך מימוש התכנית על תפקוד הצומת.

ו. תנאי למתן היתר בניה ראשון בתחום התכנית יהיה תכנון מפורט של מערך

הדרכים והתשתיות בתחום התכנית ואישור אגף תושי"ה בעיריית ירושלים. תנאי למתן היתר בכל תא שטח יהיה ביצוע גישה לתא השטח, בהתאם לתכנון המפורט שאושר ובאישור אגף תושי"ה בעיריית ירושלים.

ז. על מנת להבטיח את מימוש ההיבטים הציבוריים של התכנית בד בבד עם

פיתוח השטח, תיקבע בתכנית שלביות הביצוע המפורטת להלן:

ח. תנאי לאכלוס בכל אחד מתאי השטח 150-158 יהיה השלמת ביצוע פיתוח

המרחב הציבורי בחזית המגרש, לרבות שיקום הרחוב לאחר הבנייה, בהתאם להנחיות מהנדס העיר או מי מטעמו.

ט. תנאי למתן היתר בנייה ראשון בתאי שטח 152-153 יהיה אישור אגף שפ"ע

לתכנית פיתוח השצ"פ בתא שטח ,674 תנאי למתן היתר בנייה ראשון בתאי שטח 153-154 יהיה אישור אגף שפ"ע לתכנית פיתוח השצ"פ בתא שטח ,673 תנאי למתן היתר בנייה ראשון בתא שטח 155 יהיה אישור אגף שפ"ע לתכנית פיתוח השצ"פ בתא שטח ,672 ותנאי למתן היתר בנייה ראשון בתאי שטח ,400 160 ,158 יהיה אישור אגף שפ"ע לתכנית פיתוח הטיילת בתא שטח ,760 ותנאי למתן היתר בניה בתא שטח 160 יהיה אישור אגף שפ"ע לתכנית פיתוח לקטע המשלים את הטיילת המפורט בסעיף 16 לעיל.

י. תנאי לאכלוס אחרון בתאי שטח 152-153 יהיה ביצוע השצ"פ בתא שטח 674

בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה. תנאי לאכלוס אחרון בתאי שטח 153-154 יהיה ביצוע השצ"פ בתא שטח 673 בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה, תנאי לאכלוס אחרון בתא שטח 155 יהיה ביצוע השצ"פ בתא שטח 672 בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה, ותנאי לאכלוס אחרון בתאי שטח ,400 158 יהיה ביצוע טיילת 760 בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה, ותנאי לאכלוס בתא שטח 160 יהיה ביצוע הקטע - 51 -

המשלים את הטיילת המפורט בסעיף 16 לעיל.

19. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיקון מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

ועריכת תיקונים טכניים בהנחיית לשכת התכנון.

20. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות תליית שלטים בחזיתות מספר חלקות ברחובות אל בוסתאן שמצפון לתחום התכנית, אל חיאה שממערב לתכנית, ואל חיאה סמטה 1 בתוך תחום התכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

21. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

.1מטרות התכנית הן יצירת תשתית סטטוטורית לתמרוץ היזמות והפעילות הכלכלית, הגדלת ההיצע והמגוון של מקומות התעסוקה, והשתלבות נשים ממזרח ירושלים בשוק העבודה. לאור חשיבותהּהּ של תכנית זו שקודמה ע"י החברה לפיתוח מזרח ירושלים, הוועדה מחליטה להיות מגישת התכנית.

.2יש לקבוע אחוזי בנייה זהים במגרשים באותו ייעוד קרקע.

.3יש לבטל את שני השצפים המוצעים בתאי שטח 670 ו 671 הם קטנים מידי ואין סיבה שיוגדרו כשטח ציבורי בבעלות עירונית , ניתן להגדיר אותם כשטח עם זיקת הנאה לציבור.

.4קווי הבניין בתשריט אינם תואמים לטבלה 5 – יש לסמן בהתאם לטבלה – למשל תאי שטח 159 158 ומסומן בתשריט קוו בניין אפס - יש לתקן בתשריט ל 5 .

13/10/2021 .5באופן כללי אין הצדקה לקוו בניין אפס בכל המגרשים למעט לכיוון הכביש הראשי בתכנית , יש לקבוע קוו בניין מינמלי של 3 מטרים לכל הכיוונים.

.6לא ברור הצורך בתא שטח 372 עבור שטח ציבורי פתוח כי לא נראה שיש אפשרות לפתח אותו ככזה בגלל הפרשי הטופוגרפיה- ככול שלא ניתן לפתחו יש לבטל אותו ולהגדיל את המגרשים בהתאם.

.7יש לצרף בנספחי הבינוי חתכים בכוללים את הבניינים הקיימים וסמוכים לתכנית גם כדי להציג אותם וגם כדי להבין את הפרשי הטופוגרפיה וקירות התמך.

.8תאי שטח 161 ו 164 יש לבטל ולשנות לייעוד דרך.

.9הדרך המוצעת בתא שטח 162 עולה בחלק המזרחי על בניינים קיימים- יש לבחון את הצורך בכך ואת המשמעות על הבניינים.

10. לתכנית הוגש נספח הידרולוגי אשר לא כלל פתרונות ניקוז לחלק הדרומי של

התכנית. יש לתקן ולהשלים.

11. המחלקה מבקשת כי התכנית תותיר רצועת חיץ ירוקה, ברוחב שייקבע על ידי

אגף שפ"ע, בדרום התכנית. מטרת רצועת החיץ היא:

12. למנוע 'חצר אחורית' של אזור תעסוקה אשר יתמלא בג'אנק ולכלוך.

- 52 -

13. המשך התכנית מדרום נמצא גם כן בייעוד לשטח נוף פתוח ויש צורך ברצועה

אשר תייצר הפרדה הדרגתית בין מבני התעסוקה ובין השטח הפתוח מדרום.

.14רצועת החיץ תיתן מענה עבור השהיית הנגר המגיע מהתכנית ותמנע זרימה חופשית של הנגר לעמק מדרום.

.15בהתאם לחוזר מנכ"ל המשרד להגנת הסביבה לעניין מרחקי הפרדה של חומרים מסוכנים, לא ניתן לאפשר שימושים קולטי קהל בצמידות לשימושים הכוללים חומ"ס. המחלקה לא מקבלת את סעיפי הגמישות המופיעים בהוראות התכנית ואשר מאפשרים החזקת חומ"ס בכפוף להכנת מסמכים סביבתיים וסקר סיכונים.

.16יש לחלק את התכנית לשלושה מתחמי תכנון, במקום שני המתחמים המוצעים באופן הבא:

.17בשולי התכנית בסמיכות לשכונה יהיו שימושי מסחר ותעסוקה קלה שאינה כוללת חומ"ס ויתאפשרו שימושים קולטי קהל בתאי השטח המיועדים כיום למסחר ותעסוקה: ,150 ,151 ,152 .155

18. בסמוך אליהם יהיו שימושי תעסוקה שאינם כוללים חומ"ס ואינם קולטים קהל

ואינם בעלי רגישות בתאי השטח ,153 ,154 ,156 158 אשר יהוו באפר בין השימושים הציבוריים וקולטי הקהל לבין השימושים התעשייתיים המחזיקים חומ"ס.

.19בקצה הדרום מזרחי של התכנית, הרחק מהשימושים קולטי הקהל, בתאי השטח 157 ו-159 יתאפשר שימושים המחזיקים חומרים מסוכנים.

.20להסיר בסעיף 4.2.1 את אפשרות השימוש לגני ילדים ומעונות יום בגלל מגבלות של איכות סביבה.

.21השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

.22עבור שימושי מסחר, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

.23מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומות התת קרקעיות של החניון ו/או המחסנים. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

24. תנאי למתן היתר בנייה למבנים בתאי השטח לתעשייה קלה ומלאכה יהיה הצגת

כל האמצעים ההנדסיים הנדרשים לאכלוס מפעל תעשייתי/מעבדות לרבות מערכות אוורור ומינדוף, מיקום מתקן קדם לטיפול בשפכים, מיקום שוחות דגימה, חדרי פסולת נפרדים ( סניטארית ומסוכנת ), חדר מחזור, אמצעים למניעת רעש ועוד.

.25תנאי למתן היתר בנייה למבנים בתאי השטח לתעשייה קלה ומלאכה יהיה הצגת מקורות האנרגיה בהם יעשה שימוש.

.26יותקנו פירי אוורור אשר יאפשרו תיעול גזי פליטה מן השימושים פולטי מזהמי האוויר אל גג המבנה והתקנת פילטרים במידת הצורך.

.27לא תותר הקמתם של ארובות חיצוניות ו/או ארובות אשר פתח הפליטה נמוך מגובה גג המבנה, צנרת כל שהיא על גבי הקירות החיצוניים של הבניין למעט בפירים ייעודיים משוקעים ומחופים, התקנה והפעלה של פתחי פליטה ואיוורור כל שהם בחזיתות הפונות לרחוב.

- 53 -

.28יקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניונים הת"ק יהיו מעל גג המבנה.

.29יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

.30המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-

הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה לאיכות הסביבה ואגף שפ"ע.

31. בהוראות התכנית ייקבעו תנאים להיתר הפיתוח:

.32יועץ אשפה יכין חישוב נפחים וכמויות אשפה בהתאם לשימושים. בהתאם לכך ייקבעו כמות ונפח הפחים הנדרשים.

.33שיטת פינוי האשפה המועדפת למתחם היא באמצעות מוטמנים. ניתן למקם מוטמנים באזור בו השיפוע לא יעלה על %,5 תוך מתן עדיפות לחצרות שירות וחזיתות צד או אחוריות ולא בציר הראשי (רחוב אל חרדוב) בו השיפוע %.15 .34עומק המוטמנים יהיה 3 מ'.

.35יש למקם תשתיות בקרקע במרחק מהמוטמנים ולא בשטח המתוכן לפחים המוטמנים .

.36יתוכנן מכבש לקרטונים ברחוב המסחרי שישמש מספר בתי עסק.

.37מוצע לבחון התכנות תכנונית לכך שהחצרות התפעוליות הפנימיות יכללו גם פיתוח לשהיית בני אדם ויתפקדו כחצר עירונית פתוחה ומגוננת ולא רק כחצר תפעולית וחניה.

.38רחוב אל חרדוב נמצא בשיפוע חריף של %15 , יש לקבוע הוראות בדבר נגישות הדרך להולכי הרגל לרבות כניסה ממפלס הרחוב אל המסחר המוצע. יש לוודא הטמעת הוראות לעניין מקצב חנויות לאורך הרחוב תוך דרוג מפלסי הכניסות לחנויות דבר שיבטיח מקסימום כניסות נגישות לאורך הרחוב.

.39יש לאפשר סטטוטורית אמצעי הנגשה מכניים חיצוניים במרחב הציבורי, ולא רק דרך המבנים הפרטיים.

.40יש להראות בנספח התנועה מעברי חצייה וממתני תנועה ולדאוג לביצועם בפועל.

על המרחב להיות מתוכנן תנועתית כמוטה הולכי רגל ככל הניתן.

.41יש להציע חיבוריות דרך מגרשי החניה (חתך )2-2 במבנים אשר נבנים יחד.

.42תנאי להפקדת התכנית יהיה הגדרת שלביות ביצוע שתבטיח סלילה ופיתוח של שלד המרחב הציבורי בתאום מול מח' תכנון.

.43רצוי להימנע מקביעת של חזית מסחרית ו/או קולונדה בתשריט, יש להגדיר עבורם עקרונות מילוליים.

- 54 -

44. תנאי מקדים לביצוע בתחום התוכנית יהא אישור אדריכל העיר לתוכנית פיתוח

בקנ"מ

01:50 לכל המרחב הציבורי שבתחום התוכנית, כולל התייחסות גולמית עקרונית ( בעיקר בנוגע

למפלסי קרקע ) למגרשי הבינוי הסחירים והתחברות למרחבים השונים שסביב תחום התוכנית.

יש להציג גם פתרונות עקרוניים לכל התשתיות ובכללן לנושא תברואה .45יש לקבוע בהוראות התכנית שבכל דפנות מגרשים פרטיים המשיקים למרחב הציבורי אין להקים גדרות /קירות למעט במקומות שהדבר נדרש מטעמי בטיחות או ביטחון. תותר הקמת גדרות כאמור רק בגובה המינמאלי ביותר ובאישור אדריכל העיר.

.46בתאום מול מח' איכות הסביבה יש לקבוע הוראות בעניין תאורה למניעת מטרדים לשכנים (המתחם צמוד לאזורי מגורים ובשעות הערב יכול להיות כר פורה לפעילות לא נאותה).

.47יש לקבוע הוראות בדבר קירות תמך שלא יעלו על 3 מ' לרבות רצועות חיץ ירוק מוצעות –ניתן להציע פתרונות התגברות על הטופוגרפיה דרך בינוי מדורג או גינון בטראסות.

.48יש לאפשר בהוראות התכנית שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג ירוק ולאפשר פעילויות קהילתיות והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית.

בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

.49תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

.50יש לקבוע כי מתקנים ותשתיות ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע עם מינימום מופע על קרקעי ו/או באופן צידי במגרש ללא חזית לרחובות ו/או על הגג.

.51יש לשמור על גמישות סטטוטורית גבוהה ככל הניתן. יש לקבוע כי נספח הבינוי מנחה בלבד למעט הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה, קווי בניין, מס'

קומות) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים.

.52יש לתאם את נושא תשתיות החשמל ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט).

.53לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע בלבד למעט במגרש המיועד למתקן הנדסי.

.54לאור העובדה כי התכנית המוצעת ממוקמת בקצה גבול המוניציפלי של ירושלים יש להציג בתשריט את גבול המוניציפלי של ירושלים.

.55יש להפריש בתחום התכנית שטח של 2.0 דונם בייעוד מבנים ומוסדות ציבור שישמש לנפת תברואה ולשטחים עירוניים.

.56סעיף ההפקעה לא יחול רק על דרכים, אלא על כל שטחי הציבור בתחום התכנית.

על-כן, יש לתקן את סעיף ההפקעה (סעיף ,)6.18 כדלקמן: "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו על-ידי הועדה המקומית ויירשמו על-שם עיריית ירושלים, בהתאם לסעיף 188 לחוק התכנון והבניה".

- 55 -

.57לאור העובדה כי בשלב התכנון נעשה סקר בעלויות, וכי ביצוע התכנית המוצעת תלוי במידה רבה בבעלויות הקרקע במתחם, על יוזמי התכנית המוצעת להעביר את סקר הבעלויות כפי שנאספו למודד העירוני, למפ"י ולאגף הנכסים לקידום הסדר מקרקעין במקום.

.58נדרש תיאום תנועתי בין התכנית המוצעת לבין התכנון המקודם ע"י חברת מוריה בכניסה המזרחית לא-טור ברח' אל חמוש, שנמצא בתכניות לביצוע במסגרת תכנית חומש .3790

.59תקן החניה ייקבע לעת מתן היתר בניה בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר בניה.

.60יתאפשרו חיבורים בין חניונים של מגרשים סמוכים, אך בשטחים הפרטיים בלבד ולא כמשתמע מסעיף 6.11ב.

.61כל תא שטח ייבנה בהינף אחד, או שניים לכל היותר.

.62שלביות הביצוע תכלול גם את נטיעות העצים.

.63יש להשלים חוו"ד מהמחלקות הבאות: גיחון מים, כבאות, שפ"ע .64לקבוע בהוראות התכנית כי גובה הבניה המוצע הוא מחייב וסטיה ממנו תחשב סטיה ניכרת וזאת לצורך שמי יש לדאוג בתכנון לרוחב מדרכות ראוי להולכי רגל בכל שטח והיקף התוכנית, בעיקר לאורך

.65יש לדאוג בתכנון לרוחב מדרכות ראוי להולכי רגל בכל שטח והיקף התוכנית, בעיקר לאורך

חזיתות מסחריות. לא יפחת מ 3.5 מ' לאורך חזיתות מסחריות .

.66לקבוע שלביות ביצוע שתבטיח השלמת כל השטחים הציבוריים הפתוחים והמבונים בהתאם

להתקדמות מימוש התוכנית -כגון חיוב של שביל צמוד לכל מתחם, בתיאום עם מהנדס העיר.

67. תנאי להיתר בניה ראשון בכל מתחם יהא אישור אדריכל העיר לתוכנית בינוי

ופיתוח בקנ"מ

1:250 לאותו המתחם.

.68מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

69. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו

לבעלות הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

70. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות

הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

.71סעיף -4.1.2.1 לא ברור יש לבטלו , אם הכוונה לקביעת תכסית יש לקבוע זאת - 56 -

בטבלה .5

.72סעיף .4.1.2א.-5 יבוטל – גובה הבניה מחייב ונקבע בסטייה ניכרת.

.73סעיף .4.1.2ב- וסעף .4.2.2ב -יבוטל סעיף הסטייה הניכרת, הצורך ייבחן בשלב היתר הבניה מול מהנדס העיר.

.74סעיף .4.1.2ג- ישונה או יבוטל בהתאם לחות דעת המחלקה לאיכות הסביבה לחלוקה לשלושה אזורים.

.75סעיף .4.2.2א.-6 יבוטל – נושא הארקדות ייבחן בשלב היץר הבניה מוך אדריכל העיר ולא יהיה מחייב.

.76סעיף 4.9 מתקן הנדסי- יש לאפשר בניה עד שלוש קומות בתיאום עם אדריכל העיר בשלב היתר הבניה ולא להגביל לקומה אחת בלבד.

.77סעיף א מתחת לטבלה יבוטל, נספח הבינוי ממילא מנחה, לא ניתן להעביר שטחים מתחת לפני הקרקע אל מעל פני הקרקע.

.78סעיף ב מתחת לטבלא 5 יבוטל יש לקובע שטחי שרות עבור חניה בטבלה .5 .79סעיף 6.11 יבוטל לא מדובר על איחוד וחלוקה- לא ניתן ממילא לאחד שני מגרשים בגלל זיקות ההנאה ביניהם .

.80

.81בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

הערות טכניות:

.82ביצוע תיקונים טכניים בהתאם לחוו"ד תושי"ה.

.83סימון צהוב להריסה יהיה מתחת לקונטור המבנים ולא ב-.offset .84יש להוסיף את מס' התב"ע בנספח התנועה .

.2.85 יש לציין תאריך המדידה , האם הינה עדכנית ?

86. חסר סימון קווי זכות הדרך בצד המזרחי של התוכנית , אין המשכיות !

87. חסר מספור מערכת הדרכים , קשה להתיחס ולבחון את המערכת המוצעת ללא

ציון שמות או מספרי רחובות .

.88חסר רוזטות , לא סומנו רוזטות כלל בכל הרחובות בנספח .

.89עדכון המדידה וסימון כל המבנים הקיימים בשטח להריסה.

- 57 -

.90יש לבטל/להחליף את תכניות rj-5 ו-.3085

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים:

האזור מדרום לרחוב אל חרדוב ברובו שטח פתוח טבעי. החלקים המרכזי והצפוני של התכנית מופרים ומשמשים לחניה של משאיות ואוטובוסים, לאחסנה, ולמבנים שככל הנראה כוללים גם מגורים (כמובן ללא היתר משום שהשטח בייעוד נוף פתוח).

תכניות מאושרות:

3085 – תכנית המתאר לא-טור משנת .1993 שטח זה נמצא בשוליים המזרחיים של השכונה, עד לגבול שטח השיפוט העירוני, ומיועד ל"אזור נוף פתוח". רחוב אל חרדוב (יעוד דרך) חוצה אותו ממערב למזרח.

תכנית אב א-טור – קבעה בתחום התכנית יעוד של מגורים, מסחר , תעסוקה.

היתרים:

אין היתרים.

תקן חניה:

לא נקבע תקן בתחום התכנית מאחר ולא מיועד לבינוי לפי התכנית שחלה במקום.

מצב מוצע:

הקמת מתחם תעסוקה ומסחר בשילוב שטחים ציבוריים פתוחים לרווחת התושבים במזרח שכונת א-טור.

התכנית כוללת הסדרה של דרכי הגישה למתחם התעסוקה מהשכונות ומצירי תנועה ראשיים ואת השימושים הבאים:

תעשיה קלה ומלאכה בשטח של כ - 16,185 מ"ר עם בינוי עד 6 קומות מסחר ותעסוקה בשטח של כ - 13,656 מ"ר עם בינוי עד 6 קומות מבנים ומוסדות ציבור בשטח של כ - 1,302 מ"ר

התוכנית הופקדה בתאריך 24/05/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 23/07/2024 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : אסחאק אבו אלהווה בעלים בשטח התכנית בחלק הצפון מערבי של תא שטח 154

עיקרי ההתנגדויות:

א. המתנגד הוא בעלים של מקרקעין בשטח של 971 מ"ר בתחום תא שטח 154 ביעוד תעשייה קלה

וברשותו עסק בשימוש של אולם אירועים המשרת את תושבי העיר ירושלים.

בהוראות התכנית בסעיף 4.1.1 נקבעו השימושים המותרים בתחום תעשייה קלה למעט שימוש לאולם אירועים. מאחר ובמקום כבר מתנהל אולם אירועים ויש מחסור גדול באולמי אירועים בירושלים, אין כל מניעה להוסיף את השימוש הנ"ל כחלק מהשימושים בתעשייה הקלה.

ב. בנוסף לאולם אירועים, במקום מתקיים עסק למכירת חלקי רכב. התכנית המופקדת סימנה חלק

מהבינוי הקיים להריסה. בסעיף 4.1.2ד להוראות התכנית נקבע כי ההריסה בכל תא שטח ביעוד תעשייה קלה ומלאכה תבוצע לעת תחילת העבודות. אין כל התייחסות לשימושים הקיימים עד תחילת - 58 -

ביצוע העבודות. הועדה מתבקשת לתקן את סעיף .4.1.2ד ולהוסיף הוראה המתירה המשך שימושים הקיימים עד לתחילת העבודות.

ג. המתנגד היה חלק פעיל בתיאום התכנית מול מגישת התכנית ובין התומכים של התכנית ולו הובטח

וליתר המקדמים של התכנית כי התכנית תכלול הוראות איחוד וחלוקה ו/או טבלת איזון או כל הוראה אחרת שתשמור על שווי זכויות המתנגד באופן יחסי. התכנית לא כוללת הוראה כזאת.

הועדה מתבקשת לכלול בתכנית סקר בעלויות שנעשה ולא צורף וטבלת איזון לכל תא שטח באופן שישמור על שווי הזכויות היחסי של כל השותפים בכל תא שטח אשר ייקח בחשבון את שווי המבנים הקיימים על החלקה דנן ואת העובדה שהופרש חלק מהחלקה לטובת צורכי ציבור.

ד. התכנית התירה חזית מסחרית במספר תאי השטח. לא ברור האם גן בתא שטח 154 אושרה חזית

מסחרית , הסימון אינו ברור. אין הגיון להשאיר תא שטח 154 ללא חזית מסחרית כאשר תא שטח 153 עם אותו תכנון מקבל חזית מסחרית. נא להורות על שינוי בהוראות באופן שיאפשר חזית מסחרית גם בתא שטח .154

התנגדות מספר 2 : האני סייאד בעלים של 4 חלקות המקרקעין שבתחום התכנית בחלק המזרחי

עיקרי ההתנגדויות:

א. הובטח למתנגד כי ירשמו הוראות איחוד וחלוקה ו/או טבלת איזון שישמרו על שווי זכויותיו היחסי

של המתנגד. מעיון במסמכי התכנית נמצא כי חלק ממקרקעי החלקה של המתנגד יועד לשטח ציבורי, בסעיף 6.10 נקבע כי שטחים אלה יופקעו ע"י הועדה המקומית ולא נקבעו שום הוראות בדבר יחוד וחלוקה או טבלת איזון כל שתשמור על שווי זכויות המתנגדת באופן יחסי.

יצוין כי במהלך הכנת התכנית , הוכן סקר בעלויות מטעם מגישי התכנית וכן הוכנה טבלת איזון.

מסיבה כלשהי סקר הבעלויות וטבלת האיזון נשמטו ונעלמו ממסמכי התכנית . חשוב לציין כי החלוקה לתאי שטח נעשתה בהתאם לסקר הבעלויות שהוכן ע"י מגישי התכנית אך נעלם ממסמכי התכנית . הופסק מו"מ מול המתנגד והמתנגד נשאר ללא כלום. אישור התכנית במתכונתה המוצעת תוציא את המתנגד קירח מכאן ומכאן.

ב. שטח המקרקעין של המתנגד הוא 2,037 מ"ר. אולם , לפי הוראות התכנית מרבית המקרקעין

שבבעלות המתנגד מיועדים לצורכי ציבור וכל שנותר הוא שטח של 500 מ"ר בלבד המיועדים לצורכי מסחר ותעסוקה בקצה הצפון מזרחי של התכנית.

בעצם, כל הבעלים בתא שטח 154 נהנים מהתכנית המוצעת וזכו להשבחה של חלקותיהם לעומת זאת חלקות 1 ו2 בבעלות המתנגד המיועדות לצורכי ציבור לא זוכות לפיצוי.

בנוסף, מעיון בתא שטח 151 עולי כי מרבית הפרשות לצורכי ציבור נלקחו מחלקות 3 ו4 שבבעלות המתנגד ומנגד בוצעה הפרשה מזערית מיתר השטחים הכלולים בתא שטח זה. ז"א בוצעה הפרשה באופן לא שוויוני.

- 59 -

התכנית פוגעת קשות במתנגד ובבני משפחתו בקניינם ומפלה אותם לרעה יחסית ליתר הבעלים של המקרקעין הכלולים בתחום התכנית.

המתנגד מבקש שיתוקנו הוראות התכנית וירשמו הוראות בדבר איחוד וחלוקה או כל הוראה שתשמור על שווי הזכויות היחסי של המתנגד.

לדוגמא: תכנית 379594 פיתוח לאורך הכביש האמריקאי נקבעו הוראות השומרות על שוויון היחסי של זכויות בעלי הזכויות בגבול התכנית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין הוספת שימוש לאולם אירועים כחלק מיעוד של תעשיה קלה ומלאכה

בתחום תא שטח 154 – נושא הוספת השימושים לאולם האירועים נבחן מול המחלקה לאיכות הסביבה ונמצא כי שימוש לאולם אירועים אינו מתאים בתחום יעוד תעשיה קלה ומלאכה וזאת לאור מגבלה של קרבה לחומרים מסוכנים. ניתן לשקול הוספת שימש לאולם אירועים בתחום יעוד מסחר ותעסוקה.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין הוספת סעיף בהוראות התכנית המתיר המשך שימושים הקיימים בתא

שטח 154 עד לתחילת העבודות – הבינוי והשימושים הקיימים בתחום התכנית אינם חוקיים, לא נכון מבחינה תכנונית לאשר שימושים בשטח שלא מותרים בתחום תא השטח ויכולים לגרום להפרעה להקמה של מתחמים אחרים במתחם.

3. לדחות את ההתנגדות לכך שלא ברור האם תא שטח 154 מקבל חזית מסחרית, הרי שאין הגיון

שבתא שטח 153 עם תכנון דומה מקבל חזית מסחרית ותא שטח 154 כנראה שלא מקבל חזית מסחרית – שני תנאי השטח הן 153 והן 154 אשר ביעוד תעשיה קלה ומלאכה מקבלית חזית מסחרית, סעיף 3.1 בהוראות התכנית - טבלת ייעודי קרקע ותאי שטח מציין זאת.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין הוספת הוראות איחוד וחלוקה ו/או טבלת איזון או כל הוראה

אחרת שתשמור על שווי זכויות המתנגדים באופן יחסי ולעניין החלקות המזרחיות אשר מופקעות ברובן לשטחים הציבוריים ללא שום פיצוי של בעלי הקרקע - מדובר בתכנית בעלת חשיבות לפיתוח ולהגדלת היצע התעסוקתי בשכונה ובאזור. קיימת חשיבות רבה להסדרה של הדרך המזרחית לתכנית אשר מקשרת בין הכביש העליון לתחתון ומנגישה את אזור התעסוקה לשכונה לטובת כלל התושבים בשכונה. הסדרה של הדרך הינה צורך ציבורי והפקעת השטחים לצרכי ציבור יבוצעו בעת מימוש התכנית עפ"י החוק.

- 60 -

יחד עם זאת, שטח התכנית נמצא באזור לא מוסדר ולא רשום ועל מנת להבטיח את זכויות בעלי הקרקע, יש להוסיף בהוראות התכנית כי תנאי להוצאת היתר הבניה יהיה עריכת מסמך איחוד וחלוקה וטבלת איזון, או כל מנגנון שתקבע הועדה שיבטיח את התמורה היחסית לכל בעלי הקרקע.

לחילופין, יירשם תנאי לקבלת היתר ראשון (דוגמת הוראות שנקבעו בתכנית הכביש האמריקאי) כי בכל מגרש יהיה אישור תכנית בינוי כוללת לכל מתחם. תכנית בינוי תהיה מוסכמת על %75 מבעלי הזכויות במתחם וזאת בכפוף לכך שהוועדה המקומית תשתכנע כי תכנית הבינוי אינה גורמת לפגיעה לבעל זכויות שאינו בין מגישי תכנית הבינוי, לצורך כך יש לקבוע בתכנית חלוקה למתחמים שניתן יהיה לפעול בהתאם.

5. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.