ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 10 · נספח התנגדויות 30008 - תכנית אב גנים יובלים.pdf

בס"ד

עמדת מינהל קהילתי גנים לדיון ועדה מחוזית עדכון תכנית האב 18.3.24

מנהל קהילתי 'גנים' מברך על עדכון תוכנית אב יובלים גנים לפיה יוצאות אל הפועל תוכניות ההתחדשות העירונית במרחב. עם זאת, למנהל מספר הערות עליהן הוא מבקש את התיחסותה של הועדה המחוזית:

1. קיבולת מקסימלית מבחינת תחבורתית

בדיקת התכנות תחבורתית של צוות תכנית אב לתחבורה מראה שיש אפשרות לתמוך (מבחינה תחבורתית) ב 8000 יחידות דיור )ראו שקף 42 במצגת "19 דיון בקרה מרץ 24 מצגת מאוחדת עירייה"(. על פי תמליל הישיבה (עמוד )54 אושרו כבר 5550 יח"ד, ועוד 7600 יח"ד בשלבי אישור שונים חלקן על סף אישור וחלקן בתחילת הדרך. מכאן שנדרשת החלטה חד משמעית של הועדה המחוזית שלא לאשר יותר מ 2450 יח"ד. בתוכן יש לתעדף למתחמים אדומים ולא לאפשר התחדשות עירונית במתחמים במצב תחזוקתי שפיר.

2. הלימה בין השלד הציבורי המוצע לאישור התוכניות

במהלך הישיבה הוצגו חלק מהמלצות צוות הפרויקטור לפיתוח השלד הציבורי על היבטיו השונים (שצ"פ, תחבורה, מבני ציבור, חברתי).

• המדובר ברשימה חלקית (לדוגמא מסקנות שצ"פ עיר גנים וקריית מנחם לא הוצגו).

• רשימת ההמלצות המלאה חייבת לקבל גושפנקא סטטוטורית כך שאישור תוכניות יהיה כרוך במימוש ההמלצות הנוגעות לשטח התוכנית ולסביבתו.

• לגבי תוכניות שכבר אושרו ולא ניתן להשית את מימוש ההמלצות על יוזמי התוכנית, יש למצוא מקור תקציבי וגוף ביצוע על מנת לממשן.

נדרשת החלטה של הועדה המחוזית לאגד את כל מסקנות הפרויקטור, לתת להן תוקף סטטוטורי ולהציגן באופן שבו פיתוח מתחם מסוים יגרור באופן אוטומטי מימוש המסקנות הרלוונטיות אליו.

בס"ד

3. שיתוף ציבור

המלצות צוות הפרויקטור שותפו עם תושבי גנים במסגרת שתי פגישות זום (אחת על עיר גנים והשנייה על קריית מנחם). אין להמלצות אלה שום תוקף מחייב וממילא לא נמצא המנגנון שידאג להטמעתן ומימושן בתוכניות ההתחדשות העירונית.

למרות העבודה המסורה של צוות הפרויקטור בשיתוף עם המנהלים הקהילתיים, אין תחליף להיכרות התושבים עם המרחב בו הם חיים. על מנת לייצר את המרחב הציבורי המיטבי על הועדה המחוזית להטמיע את המלצות היועצים בתוך מסמכי תכנית האב, ואז לפרסם את המסמכים המעודכנים לציבור ולקיים דיון על מסמכים אלו ולאפשר לציבור הרחב להגיב עליהם ולתקנם בהתאם. לבסוף, יש לפרסמם כמסמך מחייב ולאשר תוכניות שתואמות.

כל עוד לא נעשה עדכון כנדרש, על ועדת המשנה לאשר אך ורק תוכניות התואמות את המדיניות, קרי תכנית האב הקיימת, כלשונה!

4. קיבולת מקסימלית לכל אזור

כפי שצוות תכנית אב לתחבורה הגדיר מספר יחידות דיור מקסימלי בהן ניתן לתמוך מהבחינה התחבורתית למרחב כולו, על הועדה המחוזית להגדיר מספר יחידות דיור מקסימלי בהן ניתן לתמוך גם משאר הבחינות ברמת תת האזורים במרחב (עיר גנים, קריית מנחם, קריית יובל מרכז וכו') ולתעדף את התוכניות המאושרות על פי מצב התחזוקתי (מתחמים אדומים).

לדוגמא במתחם קוסטה ריקה הנורית – אושרה תכנית קוסטה ריקה ,25-37 מתחם כתום, בשעה שתוכנית הנורית טרם מומשה ומימושה יערים קשיים על תפקוד המתחם כולו מהבחינה התחבורתית, שצ"פ לנפש וכו'.

5. נפשות במשק בית

חישוב צרכי הציבור (גני ילדים, בתי כנסת, בתי ספר וכו') בוצע על פי מפתח של 2.8 נפשות ליח"ד. על פי הלמ"ס באזור קריית יובל יש 3.4 נפשות ליח"ד. אין סיבה להניח שהרכב האוכלוסייה ישתנה באופן שיסביר את השימוש ב 2.8 נפשות ליח"ד במקום ב .3.4 לנושא השפעה עצומה על היכולת לתמוך מבחינת מבני ציבור בהתחדשות העירונית כולל זו שכבר אושרה. על הועדה המחוזית לשנות את המפתח מספר הנפשות ליחידת דיור ל 3.4 ולעדכן את דרישות מבני הציבור והמענה להם בהתאם.

ז' אייר תשפ"ד

15 מאי 2024

התייחסות עמותת יובלים 2041 למידע שהוצג בפני הוועדה המחוזית ביום 18.3.24

מצורפת להלן ההתייחסות של עמותת יובלים .2041 בחינת החומרים מעלה תמונה מדאיגה המעידה על כשל

כולל. הנתונים מראים כשל תכנוני המוביל לחריגה מכושר הנשיאה המירבי של המרחב בכל אחד

מהמרכיבים הציבוריים הנדרשים. הנתונים מעידים גם על כשל ברמת הביצוע כך שלא ניתן יהיה לספק

מענים ציבוריים בסיסיים במועד ובמיקום הנדרש. זאת בשים לב למצב המשפטי-תכנוני הייחודי של מרחב יובלים-גנים (כמו גם הקטמונים) שסומנו לציפוף בהתחדשות עירונית אך הוחרגו מכל מגבלה תכנונית ולכן מקודם בהן תכנון מואץ ללא איזונים ובלמים. התייחסות העמותה כוללת המלצות לתיקון הפערים כדי להבטיח התחדשות עירונים מלאה למתחמים הזקוקים לה ביותר תוך יצירת מרחב עירוני שוקק ובריא.

להלן רשימת צעדים, בקיצור רב, שיש ליישם:

1. לתקן את מנגנון השלביות. נדרש מנגנון ברור ושקוף שיבטיח אישור תוכניות במרחב תוך

התחשבות בהיקף, בתזמון ובמיקום המענים הציבוריים ובהלימה עם סטנדרטים תכנוניים.

מנגנון השלביות צריך להטמיע את התיעדוף של מתחמים כתומים ואדומים. זהו תנאי חיוני למתן

תוקף לתוכניות מאושרות וקל וחומר לאישור תוכניות נוספות.

2. לעדכן את מסמכי התוכנית ולעגן בהם את ההמלצות שאומצו ואת השינויים שהתקבלו. זהו תנאי

הכרחי לאישור תוכניות נוספות כדי להבטיח את היכולת לתת מענים ציבוריים ואת יכולת הנשיאה של תשתיות ציבוריות בטווח הארוך. במסגרת זו נדרש לטייב נתונים ולתקן עיוותים בספירת יחידות דיור ומענים ציבוריים כדי לבחון את מכלול הנתונים המשפיעים על הקיבולת המרבית של מרחב יובלים גנים.

3. לבחון דרכים לצמצום עומס יחידות הדיור במרחב ודרכים להגדלת כושר הנשיאה של המרחב.

4. ליצור מנגנון מעקב דינמי ושקוף המציג תמונת מצב עדכנית לגבי כל המרכיבים במרחב (יחידות

דיור, מבני ציבור, שצ"פים, תחבורה, מעברים, מסחר, תעסוקה, תשתיות וכד'). אשר יאפשר לחברי הועדה ולציבור לקבל החלטות מושכלות ומבוססות מידע.

העמותה עשתה עבודה מעמיקה ורצינית לבחון את הסוגיות השונות שעולות מחומרי הרקע שנשלחו. אנו מצפים כי הוועדה תשקול את טענותינו בכובד ראש ותענה על כל אחת מהטענות באופן מסודר בכתב. כמו כן, בשל מורכבות הנושאים, אנו מצפים שיתקיים דיון ציבורי פתוח ובו תינתן לחברי הוועדה ולגורמים המקצועיים אפשרות לשאול שאלות ולקיים דיאלוג פורה לטובת המרחב.

1

תוכן עניינים:

1. מבוא ...................................................................................................................4

.2תמונת מצב יח"ד יובלים-גנים מאז אישור תוכנית האב במרץ :2015 פערים מהנתונים שהוצגו לוועדה..6 (2א). חסרים משמעותיים ברשימת הוועדה של תוכניות המוסיפות יחידות הדיור במרחב....................6 (2ב). חסרה הנחת מימוש כוללת בטווח הארוך לצורך שריון שטחים למענים ציבוריים .......................6 (2ג). עיוותים הנוצרים כתוצאה משימוש בתקן 21 כמנגנון להקצאת זכויות בניה ...............................7 (2ד). סיכום ומסקנות מצב יח"ד במרחב: ......................................................................................7

3. כושר הנשיאה של השלד הציבורי ................................................................................................8

(3א). תשתיות: ניקוז, ביוב, מים, חשמל ופסולת.............................................................................8 (3ב). מבני ציבור .........................................................................................................................8 (3ב)()1 תזמון הוספת כיתות יסודי: ...................................................................................... 8 (3ב)(.)2 היקף כיתות הלימוד בטווח הארוך - מתיאורטי למעשי: ..............................................10 (3ב)()2 מיקום כיתות הלימוד ביחס למיקום יחידות הדיור בטווח הקצר: ..................................10 (3ב)(.)3 מחסור בכיתות על יסודי: .......................................................................................10 (3ב)()4היעדר התייחסות לכיתות חינוך מיוחד: ......................................................................11 (3ב)()4 חוסרים במענים לצרכי ציבור נוספים: .......................................................................11 (3ב)()5 הפרשות מבונות: ....................................................................................................12 (3ב)()6 מסקנות מבני ציבור:...............................................................................................12 (3ג) תחבורה: ...........................................................................................................................12 (3ג)()1 מגבלה של כושר נשיאה של תשתיות התחבורה: ...........................................................12 (3ג)()2 חוסר הלימה בין התכנון התחבורתי לתכנון העירוני: ....................................................13 (3ג)()3 התמודדות עם מימוש חלקי:.....................................................................................13 (3ג)()4 טרם הוצגה תוכנית עבודה לביצוע: ............................................................................14 (3ג)()5 היעדר עיגון להנחיות התכנוניות:...............................................................................14 (3ד) שצ"פים:...........................................................................................................................14 (3ד)()1 מחסור קיים בשצ"פים:...........................................................................................14 (3ד)()2 ספירה של שטחים שלא תואמים את ההגדרות של מדריך ההקצאות: .............................15 (3ד)()3 חשש לספירה כפולה של שטחים שנמצאים במחוץ לגבולות תוכנית האב: ........................15 (3ד)()4 נגישות שטחים פתוחים בכל המועדים: ......................................................................16 (3ד)()5 טרם הוצגה תוכנית עבודה לביצוע:............................................................................16 (3ד)()6 היעדר עיגון להמלצות: ............................................................................................16 (3ה) סיכום ומסקנות כושר הנשיאה של המרחב:..........................................................................17

4. שקיפות ושיתוף הציבור .....................................................................................................18

5. עדכון תוכנית האב – "מסמך אחוד" ....................................................................................18

(5א) החלטות קודמות שלא הוטמעו במסמך:...............................................................................18 (5ב) הבהרות נוספות שיש להוסיף למסמך:..................................................................................18 2

(5ג) מסמכים שעדין בתהליכי עבודה וסתירות בין החומרים שהוצגו - תשתית עובדתית פגומה: ........19 (5ד) העדר סטטוס ברור לחומרי הרקע שהוצגו ביחס למסמכי תוכנית האב: ....................................19 (5ד) מסקנות עדכון תוכנית האב .................................................................................................20

6. מנגנון השלביות ................................................................................................................20

(6א) פגמים במנגנון הקיים.........................................................................................................20 (6א)()1 המנגנון מתעלם מחוסרים קיימים עבור יח"ד בהליכי היתר ובתוכניות מאושרות: ............21 (6א)()3 מועד בחינת המענים הוא מאוחר מידי: .....................................................................21 (6א)()4 אין התנייה של פיתוח שצ"פים ותחבורה ציבורית במסגרת מנגנון השלביות: ...................21 (6ב) תיקונים נדרשים למנגנון השלביות .......................................................................................21 (6ב)()1 מנגנון מעקב דינאמי: ..............................................................................................22 (6ב)()2 תנאים שנדרשים למתן תוקף לתוכניות שאושרו: .........................................................22 (6ב)()3 תנאים כלליים שנדרשים לאישור תוכניות נוספות בהתחדשות עירונית:...........................23 (6ב)()4 בחינה פרטנית לפני כל אישור תוכנית חדשה להתחדשות עירונית: ..................................24 (6ב)()5 תנאים נוספים לאישור תוכניות שאינן בהתחדשות עירונית: ..........................................24

7. סיכום .................................................................................................................25

8. נספחים .................................................................................................................26

רשימת נספחים: ......................................................................................................................26 נספח א' – רשימת התוכניות שאושרו במרחב. ..............................................................................27 נספח ב' – תוכניות שהופקדו או שאושרה הפקדתן........................................................................29 נספח ג' – מיפוי של מצב המתחמים הכתומים בקרית היובל מרכז ומערב......................................31 נספח ד – פערים משמעותיים בהערכות השווי. ............................................................................32 נספח ה' - גרף להמחשת פערים בין כיתות יסודי ליח"ד המתווספות למרחב. ...................................33 נספח ו' – הערות על הטבלאות – חומש 1 והיתרים בחומש 34..........................................................2 נספח ז' - פערים ביכולת לתת מענים לצרכי ציבור מעבר לחינוך .....................................................35 נספח ח' – חוסר התאמה בין התכנון התחבורתי לתכנון העירוני.....................................................36 נספח ט' – עלויות צפויות להסדרת שצ"פים ומעברים. ..................................................................37 נספח י – המלצות לשימושים סותרים בשטחים. ..........................................................................38 3

1. מבוא

אנו שמחים על פרסום החומרים להערות הציבור כנדרש. אנו מבקשים שיתקיים, בדחיפות, דיון פתוח במליאת הוועדה המחוזית בו תינתן לנו אפשרות להציג את עמדתנו ולענות על שאלות של חברי הוועדה והלגורמים המקצועיים.

כבר בפתח הדברים, חשוב להדגיש כי עמותת יובלים 2041 תומכת בהתחדשות עירונית מקיפה בשכונה ורואה בה פוטנציאל לשיפור העירוניות; מנגנון לחיזוק מבנים; ודרך להגדלת מלאי יחידות דיור תוך שמירה על השטחים הפתוחים. עם זאת, כדי להשיג את שלוש המטרות האלו יש להציג תכנון זהיר ומוקפד שמאזן בין אינטרסים שונים כדי לוודא שהתוצאה הסופית אכן תהיה מתחם עירוני מתפקד ואיכותי.

העבודה שערכו היועצים מטעם מהנדס העיר מספקת מיפוי השלד הציבורי הקיים והצעות למיצוי מקסימלי שלו. הנתונים שנחשפו כעת, ושלראשונה ניתנה לציבור האפשרות להתייחס אליהם, מצביעים באופן ברור

על כושר הנשיאה של המרחב: ניתן לתת מענה תחבורתי, עם מענים פרוגרמטיים חלקיים, לתוספת של

8,000 יח"ד בלבד. ישנו חשש כבד שלא ניתן לתת מענה תקני מבחינת שצ"פ לנפש ולא ברור מהו כושר

הנשיאה של תשתיות (חשמל, ביוב, ניקוז ומים).

הוועדה המחוזית סופרת 5,550 יח"ד שאושרו במתווה של התחדשות עירונית. עם זאת, ספירה של כלל יחידות הדיור שהתווספו למרחב מראה שעד כה אושרו תוכניות המוסיפות 7,804 יח"ד למרחב.

כ-%65 מהתוכניות שאושרו בחלון זמן של 7 שנים ()2022-2015 כבר נמצאות בתהליך מימוש (היתר או בקשה להיתר). תוכניות אלו מציגות רווחיות גבוהה משמעותית מההערכות בעת אישורן כך שיש להניח שהמימוש

יהיה גבוה יותר ויחרוג משמעותית מהערכות המימוש על פיהן פועלת העירייה.1

נוסף על כך, הופקדו או שאושרה הפקדה של תוכניות המוסיפות עוד 6,734 יחידות דיור הנשענות על השלד הציבורי של יובלים-גנים. בהערכות מימוש ארוכות טווח יש להתחשב בצפי תיאורטי ל 4,000 יחידות דיור נוספות הנדרשות לחידוש וחיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 ושהוועדה הכירה בחשיבות של חידושם (מסומנים

"אדומים" ו"כתומים" בתוכנית האב). כלומר, בתהליך העבודה הנוכחי צפויות להיות מאושרות תוכניות

המוסיפות כ-18,000 יחידות דיור בטווח הארוך, בעוד המרחב יכול לשאת תוספת של 8,000 יחידות דיור

בלבד.2 מכאן שהמשך אישור תוכניות תוך הסתמכות על המנגנון הקיים יוביל באופן ברור לחריגה דרמטית

מכושר הנשיאה של המרחב ותפגע ביכולת לתת מענה לשלוש המטרות של התחדשות עירונית.

הליכי העדכון והמעקב של תוכנית האב צריכים להתחשב בייחודיות המשפטית-תכנונית של מרחב יובלים-

גנים.. מטרופולין ירושלים הוגדר לרמות צפיפות מירביות בתיקון 4 לתמ"א .35 בין המטרופולינים הגדולים שהוגדרו לעיבוי בהחלטת ממשלה, ירושלים היא העיר היחידה בלי תוכנית כוללנית סטטוטורית בתוקף.3 המדיניות התכנונית הכוללנית העירונית קבועה בתוכנית ,2000 שאינה סטטוטורית. בתוכנית זו הוגדרו שני 1 הנחות המימוש של העירייה כפי שהציג רועי לביא הן %100 ליח"ד בהליכי היתר, %50 לתוכניות מאושרות ו-%30 לתוכניות בהליכי תכנון מוקדמים יותר. ראו עמ' 35 ו-47 לתמליל הדיון מיום .18.3.2024 2 אופן החישוב מפורט בהמשך. המספר כולל תוכניות בביצוע, מאושרות, בתהליכי הפקדה ומתחמים כתומים שטרם טופלו. יש להתייחס למספר זה, אף בשים לב לכך שבתוכנית האב לתחבורה מנובמבר 2022 צוין שתרחיש מקסימלי (מימוש %)100 להתחדשות עירונית הוא תוספת של 17,000 יח"ד.

3 ארבעת המטרופולינים שהוגדרו להכוונת יח"ד חדשות בהחלטת הממשלה 2457 מיום .2.3.2017 לתל אביב, תא/5000 משנת 2016; חיפה, חפ/2000 משנת 2019; ראשון לציון, רצ/2030 משנת 2017; באר שבע .605-0145763 4

אזורים שבהם אין הגבלות על אחוזי בנייה ומספר קומות מתחם יובלים-גנים והקטמונים. בנסיבות אלה, תוך הסרה בפועל של המגבלות שהיו בתוכנית האב, מתחם יובלים-גנים חשוף לצפיפות קיצונית ללא איזונים ובלמים. בהקשר זה, נציין כי ידוע לנו כי ישנם מקרים במדינה שבהם יח"ד נבנות ללא השלד הציבורי. אבל אלו מצבים של אי עמידה בשלביות ביצוע - הכביש המתוכנן לא ממומש, בית הספר לא נבנה בשטח המיועד לו. אבל המקרה שלנו ייחודי גם בהקשר זה. ראשית, מדובר בכשל רב מערכתי - גם תחבורה, גם מבני ציבור וגם שצ"פים, וככל הנראה גם תשתיות. וחשוב מזה, במקרה שלנו לא יהיה ניתן לספק את המענים באיחור

משום שלא הוקצו השטחים שיאפשרו זאת.

אנו קוראים לחברי הוועדה לקיים דיון מקיף ומעמיק במדיניות ובמנגנון על מנת להעלות את ההתחדשות העירונית על מסלול בונה ומיטבי. בפרט, נדרש:

1. לתקן את מנגנון השלביות. נדרש מנגנון ברור ושקוף שיבטיח אישור תוכניות במרחב תוך

התחשבות בהיקף, בתזמון ובמיקום המענים הציבוריים ובהלימה עם סטנדרטים תכנוניים.

מנגנון השלביות צריך להטמיע את התיעדוף של מתחמים כתומים ואדומים. זהו תנאי חיוני למתן

תוקף לתוכניות מאושרות וקל וחומר לאישור תוכניות נוספות.

2. לעדכן את מסמכי התוכנית ולעגן בהם את ההמלצות שאומצו ואת השינויים שהתקבלו. זהו תנאי

הכרחי לאישור תוכניות נוספות כדי להבטיח את היכולת לתת מענים ציבוריים ואת יכולת הנשיאה של תשתיות ציבוריות בטווח הארוך. במסגרת זו נדרש לטייב נתונים ולתקן עיוותים בספירת יחידות דיור ומענים ציבוריים כדי לבחון את מכלול הנתונים המשפיעים על הקיבולת המרבית של מרחב יובלים גנים.

3. לבחון דרכים לצמצום עומס יחידות הדיור במרחב ודרכים להגדלת כושר הנשיאה של המרחב.

4. ליצור מנגנון מעקב דינמי ושקוף המציג תמונת מצב עדכנית לגבי כל המרכיבים במרחב (יחידות

דיור, מבני ציבור, שצ"פים, תחבורה, מעברים, מסחר, תעסוקה, תשתיות וכד'). אשר יאפשר לחברי הועדה ולציבור לקבל החלטות מושכלות ומבוססות מידע.

אם נמשיך באופן בו הדברים התנהלו עד כה, נגיע לאחד משני תרחישים גרועים:

(א) מימוש עודף

אם ימומשו תוכניות המוסיפות יח"ד מעבר לכושר הנשיאה של השכונה, במקום לשפר את העירוניות ייווצר מרחב אנטי-עירוני, לא מתפקד, שמתדרדר במהירות. זאת בשל צפיפות גבוהה ביחד עם מחסור אקוטי במענה לצרכי ציבור, תשתיות לא מספקות, חוסר במענים של תחבורה ציבורית, היעדר נגישות לשצ"פים, מחסור בשטחי תעסוקה ועוד. אמנם כך יחוזקו מבנים רבים הדורשים חיזוק, אך היקף הכשל של המרחב העירוני יהיה עצום ורב. התיקון של מרחב כושל בשל מימוש עודף יהווה מעמסה סביבתית כה גדולה עד שהדבר יחתור תחת השמירה על השטחים הפתוחים עליהם ציפוף עירוני נועד להגן.

(ב) אי מימוש או מימוש חלקי שישאיר מאחור את הזקוקים ביותר לחידוש. ככל שהיקף התוכניות

המקודמות במרחב ימומש רק בחלקו, באופן שיתאים לכושר הנשיאה, משמעו שמספר רב של מבנים הדורשים חיזוק לא יחוזקו. בנוסף, בתרחיש זה המרחב העירוני לא יחודש באופן הוליסטי, שכן יהיו "איים"

של ציפוף, ולא חידוש של המרחב. לשם הדגמה - הנחה של %50 מימוש, משמעה הרחבה של %50 מהמדרכות ברחוב ולא לכל אורכו של הרחוב. תרחיש זה לא מציג התחדשות עירונית כוללת או שדרוג אמיתי של השלד הציבורי אלא יוצר מרחב כושל. מצב שכזה, יגרום ללחץ כבד לבניית שכונות חדשות על השטחים הפתוחים במקום לצופף את הערים פנימה.

5

למרחב הפיזי יש קיבולת מוגבלת. יש צרכים שבלעדיהם לא ניתן להוסיף ציפוף לשכונה. עם ההגעה לקיבולת מרבית, אישור ומימוש התוכנית יצטרך לעצור. מצב זה בו "כל הקודם זוכה" עלול לפגוע בתיעדוף הנדרש להתחדשות של מתחמים הזקוקים להתחדשות עירונית מעמיקה (במתחמים אדומים) ובמבנים שנבנו לפני 1980 שנדרש לחזק ולחדש (במתחמים הכתומים).

להלן נציג את התייחסותנו הפרטנית לחומרים. נתייחס לנקודות הבאות:

1. תמונת מצב יח"ד מאז אישור תוכנית האב במרץ :2015 פערים מהנתונים שהוצגו לוועדה.

2. כושר הנשיאה של השלד הציבורי.

3. שקיפות ושיתוף הציבור

4. עדכון תוכנית האב

5. מנגנון השלביות

2. תמונת מצב יח"ד יובלים-גנים מאז אישור תוכנית האב במרץ :2015

פערים מהנתונים שהוצגו לוועדה

(2א). חסרים משמעותיים ברשימת הוועדה של תוכניות המוסיפות יחידות הדיור במרחב

ברשימת המעקב שפורסמה עם החלטת הוועדה המחוזית מיום 18.3.2024 לא מופיעות יחידות דיור רבות הנשענות על השלד הציבורי של מרחב יובלים-גנים. הנחת העבודה של הוועדה המחוזית מתייחסת ל-5,550 יח"ד תוספתיות בתוכניות מאושרות.4 עם זאת, הוועדה מתעלמת מתוכניות שאינן התחדשות עירונית הנשענות על אותו שלד ציבורי. מבדיקת העמותה מאז 2015 אושרו במרחב יובלים-גנים תוכניות המציעות תוספת של 7,804 יחידות דיור (רשימת התוכניות מופיעה בנספח א'). כך למשל, הרשימה שהוצגה בהחלטה לא כוללת את תוכנית "הדסה הקטנה" שמוסיפה 540 יח"ד המגדילה ביקושים לצרכי ציבור במרחב (חינוך, בריאות, תחבורה וכד').

בנוסף לתוכניות אלו, הופקדו או שאושרה הפקדה של תוכניות המוסיפות עוד 6,734 יחידות דיור במרחב הנשען על השלד הציבורי של יובלים-גנים הכולל גם תוכניות מחוץ לקו הכחול של התוכנית (נספח ב').

זאת כאשר באזורים רבים המסומנים כ"כתומים" עדיין אין תוכניות מקודמות (נספח ג'). מדובר במבנים שנבנו לפני 1980 ולכן צפויים להתחדש (ולהתחזק) בהמשך. הוועדה אף הכירה בחשיבות של חידושם.5 אנו מעריכים שמדובר בכ-1,000 יחידות דיור הדורשות חידוש, ותחת הנחת מכפיל ,1:4 כפי שנראה עד כה, מדובר על תוספת תיאורטית של עוד 4,000 יחידות דיור.

(2ב). חסרה הנחת מימוש כוללת בטווח הארוך לצורך שריון שטחים למענים ציבוריים

כפי שהראנו, בטווח הרחוק יש פוטנציאל להוספה של 18,000 יחידות דיור הנשענות על השלד הציבורי במרחב. למרות זאת, הוועדה המחוזית לא הציגה הערכות מימוש לטווח הארוך. הערכות אלו נדרשות לשם שריון שטחים למענים הציבוריים והבטחת מימוש של יחידות דיור בהתאם לסדרי העדיפויות וכושר 4 בהחלטה האחרונה קבעה הוועדה כי מידע על תוכניות נוספות יימסר על ידי הוועדה המקומית בדיוני המעקב והבקרה, קרי, פעם בשנה. השנה, המידע לא נמסר ולא פורסם. סעיף 11 למסמך האחוד, עמ' .7 לא ברור מדוע מתכנן המחוז לא סופר בעצמו תוכניות בסמכות הוועדה המחוזית כמו "הדסה הקטנה".

5" הוועדה תציין כי בהתאם להמלצת מהנדס העיר, בין היתר, לאור היקפי המימוש החזויים, נדרש לקבוע סדרי עדיפויות לקידום תכניות חדשות ברובע ולהתרכז באזורים המסומנים כאדומים וכתומים בתכנית האב, ולא לקדם תכניות באזורים שאינם מחייבים פינוי בינוי כגון אזורי בנה ביתך ובניה בלתי רוויה, גם אם הם נמצאים על ציר הרכבת הקלה." (סעיף 32 בהחלטה מיום .)26.12.22

6

הנשיאה של השלד הציבורי בכל שלב. היחיד שהציג הערכות מימוש בדיון היה רועי לביא, ראש אגף תכנון

עיר. אבל הערכות המימוש שהוא הציג הן הערכות לטווח של 5 שנים קדימה (הערכות פר חומש) הנדרשות

לשם היערכות לביצוע, אך אינן יכולות לשמש כבסיס לשריון תכנוני של שטחים לטווח הארוך עבור מבני

ציבור, המרחב הציבורי וצרכי תחבורה.

נציין כי בבחינה של אחוז מימוש יש להתייחס לממד הזמן, שכן עובר זמן מרגע אישור תוכנית ועד מימושה.

ב-18.3.2024 קבעה הוועדה פקיעת תוקף לאחר 7 שנים ולכן בחנו את המימוש בחלון זמן של 7 השנים מאז אושרה תוכנית האב (.)2015-2022 בחלון זמן זה אושרו תוכניות המוסיפות 4,583 יח"ד מתוכן 2,924 יח"ד שנמצאות במימוש (היתר או בקשה להיתר - כפי שנספרו כיתות לימוד במימוש). כלומר מדובר ב %63.8 וייתכן שיגדל עוד שכן חלק מהתוכניות אושרו לפני שנתיים-שלוש. מדובר במימוש גבוה מהנחת העבודה העירונית, מה שמעורר ספק לגבי היכולת לתת מענה בזמן (או בכלל). בעיקר לאור התגברות קצבי המימוש.6 אחוזי המימוש בפועל, מדגישים את הצורך להבטיח את מימוש המענים ליחידות דיור בשלבים מתקדמים (שלבי היתר) כתנאי להוספת יח"ד נוספות ואת הצורך להערך למתן מענים ליח"ד מאושרות כבר בטווח של 5-7 שנים.

(2ג). עיוותים הנוצרים כתוצאה משימוש בתקן 21 כמנגנון להקצאת זכויות בניה

בחומרי הרקע נתבקשה הוועדה המחוזית "לא לאפשר מתן יח"ד בפרוייקטים של פינוי בינוי מעבר לצורך

הכלכלי, כדי למתן עומסים ולא לחרוג מכושר הנשיאה של השכונה".7 אין להקל ראש בבקשה זו שכן היא

מעידה על קושי אמיתי שעליו מצביעים גורמי המקצוע. סקירה של תוכניות בהן אושרו זכויות בנייה על בסיס בדיקה שמאית ונמצאות כעת בשיווק, מעידה על פער עצום בין המחיר למ"ר שהוגדר לצורך וידוא ההיתכנות הכלכלית והמחיר למ"ר המשווק בפועל. מכאן שהתוכניות המאושרות מציגות רווחיות גבוהה

משמעותית מההערכות בעת אישורן ויכלו לעבור את סף הרווחיות עם מספר נמוך בהרבה של יח"ד

תוספתיות (ראו דוגמאות בנספח ד').

למרות חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן בשל מלחמת חרבות ברזל, יש להערך לכך שבשל הרווחיות הגבוהה,

כוחות השוק ידחפו למימוש מלא של תוכניות אלו. הנתונים בפועל מראים שהמימוש צפוי להיות גבוה

משמעותית מהערכות המימוש על פיהן פועלת העירייה.

(2ד). סיכום ומסקנות מצב יח"ד במרחב:

בפני הועדה הוצגה תמונה חלקית של התוכניות שאושרו במרחב.

1. בתמונה המלאה כבר אושרו 7,804 יח"ד תוספתיות. וישנן עוד למעלה מ-10,000 יח"ד בדרך.

2. אחוזי המימוש בפועל גבוהים מהנחות המימוש של העירייה.

3. הקצאת זכויות הבנייה על פי תקן 21 העמיסה על המרחב יח"ד רבות מהנדרש לשם היתכנות

כלכלית, באופן שהגדיל עומסים על המרחב והעלה את ההיתכנות למימוש תוכניות.

6 עמ' 6 במסמך "פרוגרמה לצרכי ציבור ,2040 תקציר ממצאים והמלצות לדיון" שנערך על ידי אדר' ליאת איזקוב 7 עמ' 10 במצגת המאוחדת

7

4. מהמסמכים עולה כי לא נספרות יח"ד המוצעות בתוכניות משמעותיות צמודות אך מחוץ לקו

הכחול לשם בדיקת הביקושים בעוד המענים הפרוגרמטיים המופיעים בהן נלקחים בחשבון

(פירוט בנושא זה – בהמשך).

3. כושר הנשיאה של השלד הציבורי

(3א). תשתיות: ניקוז, ביוב, מים, חשמל ופסולת

הוראות תמ"א 35 קובעות הנחיות מיוחדות לתוכניות מקומיות הכוללות הרחבה ניכרת. הרחבה ניכרת מוגדרת כך:

"תוכנית מקומית המאפשר תוספת שטח המיועד לבינוי, בהיקף של 50,000 מ"ר או יותר למטרות עיקריות או תוספת של 100 יח"ד או יותר [...]"

במרחב יובלים-גנים ישנן תוכניות רבות המוסיפות פחות מ-100 יח"ד, אבל במצטבר מוסיפות מאות יח"ד.

כיום, ישנן 491 יח"ד תוספתיות שאושרו בתוכניות הכוללות פחות מ-100 יח"ד ועוד 774 יח"ד בהליכי תכנון מוקדמים יותר. (ראו טבלאות בנספחים א' ו-ב')

אנו סבורים שיש לקבוע באופן מפורש את הצורך לבחון את מצב התשתיות הללו בכל המרחב ולא רק באופן נקודתי. זאת, נוכח התוספת של 1,700 יח"ד הצפויות להיות מאוכלסות עד 2028 ונוכח מספר התוכניות שיכולות להתווסף למרחב שבהן לא נדרשת בדיקת תשתיות. נוסף על כך, יש לקבוע אבני דרך לבחינה תקופתית של תשתיות אלה ברמה המרחבית כדי לקבל תמונת מצב על הקיבולת המקסימלית של התשתיות.

ללא בחינה זו, תשתיות אלו עלולות ליצור צוואר בקבוק למימוש תוכניות עתידיות.

תיקון מוצע: יש לקבל את האישורים מהגורמים הרלוונטיים (רשות מקומית, תאגיד מים וביוב, רשות ניקוז,

חברת חשמל) על מצב התשתיות והקיבולת שלהן כתנאי למתן תוקף לתוכניות מאושרות וכתנאי לאישור תוכניות נוספות במרחב.

(3ב). מבני ציבור

מחומרי הרקע ניתן להיווכח שלמרות העבודה המקיפה והמעמיקה שנעשתה בעיריית ירושלים ישנם חוסרים מהותיים שלא באו לידי ביטוי בדיונים. )1 היכולת לתת מענה בכיתות יסודי חלקית ביותר, ובטווח הקצר לא תינתן במועד ובמיקום הנדרש; )2 יש מחסור גדול מאוד של מענים לכיתות על-יסודי וכיתות חינוך מיוחד באופן שמוביל לכשל תכנוני; )3 וקיים קושי ממשי במענים פרוגרמטיים נוספים וקריטיים (כמו שירותי חירום, בריאות וספורט).

(3ב)()1 תזמון הוספת כיתות יסודי:

בפני הוועדה המחוזית הוצגה התקדמות בהיתרי הבנייה של 48 כיתות.8 למרות שהחלוקה לא מופיעה בבירור בטבלה, מהדיונים השונים עולה שהחלוקה של הכיתות היא כדלקמן:

• 30 כיתות יסודי. הוועדה לא התייחסה לצורך לשריין את חלקן לכיתות אירוח (כיתות חיוניות כדי לאפשר בנייה בבתי הספר אגרון ותל"י. לבית ספר אגרון בלבד נדרשות 10 כיתות לצורך פינוי בהתאם לחלופה שנבחרה).

8 עמ' 102 מצגת מבני ציבור.

8

• 12 כיתות על יסודי.

אלה הכיתות היחידות שהתווספו במרחב יובלים-גנים מאז אושרה תוכנית האב בשנת .2015 הצגת הצרכים לחומש 1 התייחסה רק לתוספת של 1,000 יחידות דיור.

"בתי ספר יסודי 18 ועל יסודי 18 כיתות, שזה מה שאנחנו צרכים עד סוף חומש ראשון שזה סוף 2028 ואנחנו נעמוד בזה. אנחנו צרכים לתת מענה ל-36 כיתות ואנחנו כרגע עם 48 שנמצאים בהליכי היתרים."9

הצפי של הוועדה המחוזית הוא שבין 1,700-2,000 יחידות דיור יאוכלסו עד סוף חומש .1 משמע, במינימום שבמינימום יש צורך ב-30 כיתות יסודי חדשות. במצב בו נדרשות כעת 30 כיתות ונבנות 30 כיתות או שלא

כל יחידות הדיור יקבלו מענה, או שלא יהיו כיתות אירוח כדי לעשות פינוי בינוי לבתי ספר שאמורים לתת

מענה לחומש 10.2

התוספות היחידות לכיתות בתכנון להיתר הם תל"י, אגרון וכרמית. הכוונה בכרמית היא ככל הנראה הכוונה לבית הספר בדרך כרמית, הנמצא מחוץ לקו הכחול של תוכנית האב ואיננו נגיש למרבית קרית יובל. מדובר בשטח ששוריין במסגרת תוכנית 4187א' על מנת לספק מענה ליחידות הדיור שנבנו במסגרתה (מדובר בלמעלה מ-350 יח"ד, לאחר הקלות, שאוכלסו לאחר אישור תוכנית האב). לא ברור האם הייתה התייחסות לתוספת יח"ד אלה בחישוב הביקושים.

הנתונים לתוספת ביקוש מתעלמים מהדירות שקיבלו היתר בתוכנית הדסה הקטנה שיצטרכו כיתות.

מדובר ב-540 יח"ד תוספתיות, קרי לפחות 9 כיתות. סה"כ יש 2,300 יחידות דיור תוספתיות שכבר בהליכי

היתר. משמע, שיש צורך בתוספת של כ-40 כיתות יסודי עד 2028 כשאין צפי למענה ליח"ד שצפויות

להתווסף עד ,2033 במיוחד לנוכח ההעידר של כיתות אירוח.

מצב שאר המענים המופיעים בחומרי הרקע גרוע יותר שכן המענים המוצגים תיאורטיים בלבד. רוב רובן

של הכיתות, 177 כיתות יסודי ועל יסודי, מופיעות תחת ההגדרה "תכנון לתב"ע" בחומש ,2 ולא ברור מתי

צפוי המימוש שלהן. מכאן שלא הוצגו תב"עות מאושרות המוסיפות כיתות לימוד, זאת על אף שכבר ישנן

תב"עות מאושרות המוסיפות 7,804 יח"ד. נספח ה' מדגים את הפער בין השלב בו נמצאים הצרכים לשלב בו נמצאים המענים.

בהקשר זה נציין כי ישנה אי בהירות כמה כיתות יסודי יהיו מוכנות לאיכלוס עד סוף חומש .1 בטבלה אחרת, מצוין כי בחומש 1 יתווספו 42 כיתות.11 לא ברור על איזה כיתות מדובר. יש סתירה בין הטבלאות השונות לגבי מספרי כיתות (פורסמו 3 טבלאות שונות עם שלושה מספרים שונים);12 כלומר, לא הוצגה יכולת לתת 9 דבריה של ענת קליינמן עמ' 58 לתמליל מיום .18.3.2024 10 בדיון האחרון יו"ר הוועדה התעלמה באופן מפורש מהצורך בכיתות אירוח. על בית הספר שמתוכן לקום באסבסטונים, על 24 הכיתות שבו, היא אמרה: "שזה הקאדר, שמצפה למשפחות, ל-1700 משפחות שאנחנו מקווים שיאכלסו בחומש הראשון עד סוף

28. זה המספר שאנחנו צרכים להתמודד איתו כרגע" עמ' 62 לתמליל .18.3.2024

11 מצגת מאוחדת עמ' .8 יש גם פערים בהערכת ביקושים. בטבלה הזו הערכה היא לתוספת ביקוש של 24 כיתות בעוד שבטבלה בעמ' 99 במצגת מבני ציבור הערכה היא לתוספת ביקוש של 29 כיתות יסודי. בעוד בדיון ענת קליינמן טענה שהנתונים בטבלה...

הם נתונים של המצב הנוכחי, עיון בטבלה מראה בבירור שיש כותרת נפרדת לתוספת היצע וכותרת נפרדת למצב הנוכחי, שמצביע על מחסור של 12 כיתות.

12 ראו: במצגת מבני ציבור – 75 כיתות יסודי עמ' ,99 36 כיתות באגרון ותל"י בעמ' 10 ועד 36 כיתות (בלי אגרון ותל"י) בעמ' .102 נוסף על כך, במצגת המאוחדת יש טבלה עם תוספת של 90 כיתות יסודי, עמ' .8 9

מענה מתוזמן לצורך בכיתות יסודי. בנתונים לעיל התייחסנו לנתונים המפורטים שעליהם צויין שעודכנו במרץ .2024 ראו התייחסות לטבלאות בדגש על מענים לכיתות יסודי בנספח ו'.

תיקון מוצע: יש לתקן את מנגנון השלביות על מנת לוודא הלימה בין יח"ד למענים הציבוריים.

(3ב)(.)2 היקף כיתות הלימוד בטווח הארוך - מתיאורטי למעשי:

חשוב לשים לב לכך שאיתורים תיאורטיים לא בהכרח יוכלו להתממש. הדבר אף עלה בישיבת הוועדה מיום 18.3.24 כאשר מר קיריל פקטה, נציג משרד הבריאות, ביקש הבהרות למידע שהוצג וציין כי "כאדם שבודק

כל יום תוכניות של בתי ספר, יש לי ספק מאד גדול שתצליחו להכניס לשטחים שהם הראו שם כיתות

וכמויות מוסדות ציבור שהם הציגו בטבלאות. כי הם מציגים לכם משהו אחד, בפועל מגיעות אלינו תוכניות שלא עומדות בשום קריטריונים ואנחנו מתחילים להוריד להן" .)(13 גם אם מניחים %100 היתכנות לאיתורים שהוצגו לכיתות לימוד, הרי שהוצגו תקוות לתת מענה ל-4000 יח"ד בחומש 1 ולעוד 4000 יח"ד בחומש .2 כלומר, במצטבר – בחומרי הרקע מוצגת כוונה תיאורטית לתת

מענה של כיתות יסודי שיוכלו לתמוך בתוספת של 8,000 יח"ד בלבד. מעבר לכך, מודים בעיריית ירושלים

ש-"מתן מענה לצרכי הציבור העתידיים, וליח"ד הצפויות להתממש בחומשים 3-4-5 , מהווה אתגר שיש

להיערך אליו ולהתייחס למשמעויות שלו כבר כעת.".14 משמע, מעל קיבולת של 8,000 יח"ד אין אפילו איתורים תיאורטיים לתוספת כיתות לימוד.

תיקון מוצע: יש לוודא אישור תב"עות לבתי ספר כתנאי לאישור יחידות דיור נוספות ברמת תב"ע.

(3ב)()2 מיקום כיתות הלימוד ביחס למיקום יחידות הדיור בטווח הקצר:

חומרי הרקע מצביעים על כך שאין התאמה בין מיקום המענים הציבוריים המוצעים בחומש 1 לבין האזורים בהם צפויים להתווסף יח"ד במהלך חומש .1 על פי הנתונים צפויות להתווסף לקרית יובל דרום 1,521 יח"ד.15 בהתאם למפתח הפרוגרמטי נדרש לספק להן 27 כיתות יסודי ו-27 כיתות על יסודי. אך באזור זה הוגש (טרם אושר!) היתר ל-24 כיתות לימוד תוספתיות בלבד בבי"ס ב"אסבסטונים" (שחלקן הגדול יצטרך לשמש כיתות אירוח לאגרון ותל"י). מענים אחרים שהוצגו לחומש 1 (שטרם הוצא להם היתר)

נמצאים באזורים מרוחקים.

לכאורה, ישנן טבלאות מפורטות שאמורות להציג מענים בהתאם למיקומים השונים.16 אולם, ישנן סתירות משמעותיות בין טבלאות אלו לבין טבלאות אחרות שהוצגו ולא ברור מהו בסיס הנתונים עליו נבנו הטבלאות.17

תיקון מוצע: יש לעדכן את מנגנון השלביות כך שיכלול מרכיב מרחבי הבודק את התאמת המענים הציבוריים

המוצעים במיקום התואם את יחידות הדיור.

(3ב)(.)3 מחסור בכיתות על יסודי:

על פי חומרי הרקע, צפוי מחסור של 136 כיתות על יסודי עד סוף חומש 2 (על פי המפתח הפרוגרמטי מדובר על היעדר מענה ל-7,500 יח"ד שכבר אושרו). בסעיף 10 להחלטה מיום 26.12.2022 נקבע שיתאפשר לספק 13 עמ' 117 לתמליל הדיון מיום .18.3.2024

14 עמ' 10 במצגת המאוחדת.

15 עמ' 5 במצגת המאוחדת

16 עמ' 8 במצגת מאוחדת.

17 ראו דבריה של ענת קליינמן עמ' 103 לתמליל מיום .18.3.2024 10

מענה לכיתות על יסודי במרחב הסמוך, אך נדרש להציג את הפתרונות טרם מתן תוקף לתוכניות המציעות

למעלה מ-1,000 יח"ד במצטבר. למרות הדרישה להציג פתרונות, בחומרי הרקע שנשלחו לדיון ב-18.3.2024

לא הוצג פירוט של המענים לכיתות אלה. הוועדה הסתפקה בהערה כללית (ללא נתונים) ש"מענה עבור כיתות על יסודי יינתן במסגרת רובעית וכלל עירונית (בית ספר זיו, בויאר, מינקוף, וכיו"ב)".

לא ברור כלל מההחלטה האם ישנן כיתות פנויות במיקומים אלו, כמה כיתות ניתן להוסיף בהם ומה נדרש

לשם כך (היתר? תב"ע? וכד'). בנוסף לא הובהר אם בתי ספר אלו אינם משמשים "מענה" לצורך בשכונות נוספות בירושלים שעוברות התחדשות עירונית נטולת מענים פרוגרמטיים (כלומר אינם משמשים ל"דאבל בוקינג"). מעבר לכך, נציין כי לא סביר שבמרחב כה צפוף לא יהיה מענה לבתי ספר על יסודיים. חוסר כה רב בכיתות על יסודיות מהווה פגיעה קהילתית ויוצר עומס גדול ומיותר על המערכת התחבורתית, שגם כך נמצאת בקצה גבול היכולת שלה (ראו בעניין זה בהמשך).

תיקון מוצע: יש לקבוע שתנאי לאישור יחידות דיור נוספות הוא הצגה של מלוא המענים לכיתות על יסודי

בהתאם למדריך ההקצאות. במידה ומבקשים להסתמך על מענים מחוץ לשכונה יש להציג מיפוי מלא של כלל הביקושים וכלל המענים לכיתות על יסודי ברמה העירונית במצב הקיים ובמצב העירוני העתידי בהתאם לכלל תוכניות הבינוי המאושרות, המופקדות ושהפקדתן אושרה. כל זאת בחלוקה לזרמי החינוך השונים.

(3ב)()4היעדר התייחסות לכיתות חינוך מיוחד:

בחומרי הרקע לא מופיע מידע על כיתות חינוך מיוחד. אין התייחסות לכך במפתח הפרוגרמטי. אין חישוב של היקף הצורך הצפוי ולא מופיעים מענים.

תיקון מוצע: יש לקבוע שתנאי לאישור יחידות דיור נוספות הוא הצגה של מלוא המענים הנדרשים לחינוך

מיוחד בהתאם למדריך ההקצאות.18 ככל שמבקשים להסתמך על מענים מחוץ לשכונה יש להציג מיפוי מלא של כלל הביקושים וכלל המענים לכיתות חינוך מיוחד ברמה העירונית במצב הקיים ובמצב העירוני העתידי בהתחשב בכלל תוכניות הבינוי המאושרות, המופקדות ושהפקדתן אושרה. כל זאת בחלוקה לזרמי החינוך השונים.

(3ב)()4 חוסרים במענים לצרכי ציבור נוספים:

מעבר למוסדות חינוך, ישנם צרכים ציבוריים נוספים חשובים. השוואה בין הביקושים19 לבין המענים20

מראה שעל אף הצורך, לא הוצגו מענים או איתורים עבור שימושי חירום להם נדרש לאתר שטחים גדולים

במיקום אסטרטגי שאיננו יוצר הפרעה בסביבת מגורים צפופה (3 דונם לתחנת משטרה בינונית, 2.5 דונם לתחנה גדולה של מגן דוד אדום, 5 דונם לתחנה גדולה של כיבוי אש). בנוסף, לא הוצגו איתורים עבור שימושי ספורט הדורשים שטח פתוח נרחב (כ-20 דונם עבור 2 מגרשי כדורגל וכ-8.4 דונם עבור מקבצי טניס).

לטבלה המשווה את הפערים ראו נספח ז'.

תיקון מוצע: יש להציג איתורים עבור מבני חירום (משטרה, מד"א וכיבוי אש) ולמתקני ספורט ולסמן אותם

בתשריט תוכנית האב כתנאי לתוספת יחידות דיור. ככל ששטחים אלו יסומנו על שטחים בייעוד ציבורי 18 מדריך ההקצאות עמ' 53-54

19 עמ’ 11 מצגת מאוחדת.

20 עמ’ 101 מצגת מבני ציבור.

11

פתוח (שצ"פים), יש לגרוע אותם ממצבת השצ"פים העירוניים וממילא שלא יוכלו להיחשב כשצ"פ סף בית על פי מדריך ההקצאות לצרכי ציבור.

(3ב)()5 הפרשות מבונות:

הוועדה קבעה שהפרשות מבונות יהיו מקור מרכזי לתוספות של מבני ציבור. למרות שניתן לשלב מענים לשימושים קטנים בהפרשות מבונות שבתוכניות התחדשות עירונית - אין הדבר מגיע ללא מחיר. הוספת

מענים בעזרת הפרשות מבונות גוררת תוספת יח"ד נוספת המעמיסה בתורה עוד על השלד הציבורי (שכן

גם יח"ד אלו יזדקקו לכלל השירותים הציבוריים, לרבות כיתות לימוד ותחבורה). מכאן שהעדר קיומו של

מענה כבר בתכניות המקודמות כעת מעלה חשש כבד שהחוסר במענים הגדולים יהיה גדול מהמוצג.

תיקון מוצע: יש לבחון מחדש את ההעדפה של פינוי-בינוי על פני מנגנוני התחדשות עירונית רכים יותר.

(3ב)()6 מסקנות מבני ציבור:

החומרים מצביעים על בעיית תזמון כך שקצב הוספת כיתות הלימוד ליסודי נמוך משמעותית מקצב הוספת יח"ד; המיקום המוצע לכיתות הלימוד ליסודי בטווח המיידי איננו תואם את המיקום בו מתווספות יח"ד;

מהנתונים עולה כי ההיקף המקסימלי של כיתות לימוד (יסודי ועל יסודי) אותן ניתן להציע יוכל לתת מענה חלקי בלבד ליח"ד שכבר אושרו. ובוודאי שלא יוכלו לתת מענה לתוספת של יח"ד נוספות בטווח הארוך.

ומסתמן שלא ניתן יהיה לתת כל מענה לחינוך מיוחד. כל זאת בחריגה קיצונים מהסטנדרטים המוגדרים במדריך ההקצאות.

התיקון הנדרש:

הוספת שטחי ציבור: כתנאי לאישור תוכניות נוספות יש לקדם מהלכים שיגדילו את כושר הנשיאה של

המרחב מבלי להעמיס עליו יח"ד נוספות. יש לבחון מחדש את התשריט המנחה של תוכנית האב (תשריט שלד נופי) ולבחון מחדש שטחים חומים וירוקים שנגרעו ממנו ושהשכונה זקוקה להם עבור בתי ספר על יסודיים ושירותי חירום קריטיים.

איתורים למגוון צרכי ציבור: יש לשלב במנגנון השלביות צרכי ציבור לחירום ולספורט. יש לאתר מיקומים

פוטנציאלים ולקבוע רף מקסימלי של תוספת יח"ד עד הסדרה סטטוטורית של צרכים אלו.

(3ג) תחבורה:

(3ג)()1 מגבלה של כושר נשיאה של תשתיות התחבורה:

מחומרי הרקע ניתן להיווכח שבתוכנית אב לתחבורה נעשתה עבודה מקיפה ומעמיקה. חשוב לשים לב

למספר החוזר כחוט השני: "פיתוח מעבר ל- 8,000 יח"ד במרחב דורש בחינה נוספת של אמצעי המתע"ן

ופתרונות התחבורה במרחב". ובהמשך: "פיתוח מעבר ל- 8,000 יח"ד במרחב אגן הנגישות לקו הרק"ל

האדום (קריית יובל וקריית מנחם) דורש בחינה נוספת של אמצעי המתע"ן ופתרונות התחבורה במרחב".21

כלומר גם מבחינה תחבורתית, כושר הנשיאה של האזור מוגבל לתוספת של 8,000 יח"ד, וזאת בהנחה שהקו הסגול יבנה ויעבוד על אף שהוא טרם אושר. כיוון שכבר אושרו 7,804 יח"ד משמעות הדבר שהאזור יכול

להתמודד עם היקף יח"ד שכבר אושר, אך לא יכול לספוג יח"ד נוספות. לא הוצגו דרכים להגדיל את כושר

הנשיאה התחבורתית. בפרט, לא שוריינו פוליגונים לכניסות וליציאות של תחנות מטרו, על אף שמהדיון עולה שאחד הפתרונות המוצעים הינו "מערכת מטרו" (עמ' 78 לתמליל מיום ,)18.3.24 וכלל לא ברור אם 21 עמ' 42 ו-46 במצגת המאוחדת

12

ניתן יהיה לספק שטחים אלו בעתיד לאור העובדה שהיועצים האחרים (למשל, יועצי הנוף) מציעים לשריין כל ס"מ בשכונה, לרבות מדרכות רחבות (ראו בהמשך).

תיקון מוצע: יש לבחון כבר כעת דרכים להגדלת כושר הנשיאה של המרחב ולהקטנת עומס יח"ד על תשתית

התחבורה כתנאי לאישור תוכניות נוספות ולשריין שטחים לצורך פיתוח מענים לטווח הארוך.

(3ג)()2 חוסר הלימה בין התכנון התחבורתי לתכנון העירוני:

כותבי תוכנית אב לתחבורה מציינים כי "בכדי להבטיח איכות תחבורתית, מערכת התחבורה במרחב נדרשת להישען על רשת המתע"ן, תח"צ, הליכה ואופניים, זאת לצד פיתוח מוקדי מסחר, חינוך, תעסוקה בנגישות

וקרבה למגורים".22 כלומר - לא די להציע תחבורה מפותחת, אלא שיש לשפר את ההתאמה בין התכנון

התחבורתי לתכנון העירוני. כיום, המוקדים בהם מוצע ציפוף גבוה במיוחד הם האזורים בהם לא ניתן לספק מענה תחבורתי איכותי (רח' הנורית ורח' אולסוונגר). אומנם טרם הוצגו ההמלצות של יועץ המסחר והתעסוקה, אך מניתוח של עוצמת השימושים החזויה לעומת תוספת המסחר, התעסוקה ושטחי הציבור בקרית יובל מערב שהציגו תוכנית אב לתחבורה בנובמבר 2022 הודגם היטב חוסר ההתאמה בין הביקושים למענים (ראה נספח ח'). חוסר התאמה זה, בו המענים הציבוריים מנותקים ממוקדי הציפוף יוצרים יוממות

מיותרת ומעמיסים על התחבורה. בהחלטה מיום 18.3.24 נקבע כי יש לאמץ את ההמלצות הנוגעות למיקום

חזיתות מסחריות, אך לא ברור באילו המלצות מדובר.23

תיקון מוצע: יש ליצור תשריט רב-שכבתי המתכלל את כל האספקטים שנבחנו (קרי, מפת קומפילציה) על

מנת לבחון באופן מלא את ההתאמה בין מוקדי הציפוף, שירותי התחבורה ומוקדי השירות שיהווה תשריט מנחה לבחינת השימושים המוצעים בתכניות השונות.

(3ג)()3 התמודדות עם מימוש חלקי:

הוועדה החליטה לאמץ הנחיות גורפות, למשל בדבר הרחבת מדרכות בתוכניות מפורטות. אך לא סופקו הנחיות או פתרונות למצב בו המימוש של התוכניות חלקי. יש לספק הנחיות כיצד יש להתמודד עם מצב בו %50 מהתוכניות מתממשות ולכן רק מחצית מאורך מהמדרכה מורחב ל2.5 מ' וחתך הרחוב מורחב רק במחצית מאורך הרחוב. יש לסמן בהמלצות ולעגן בתשריטים המלצות הכרחיות הדורשות אזורי מלא ולהתחשב בכך בחישוב כושר הנשיאה של המרחב. בנוסף, יש להציג מנגנונים שיוודאו מימוש מלא של

ההמלצות. למשל, ניתן לדרוש לאחד את כל הפרוייקטים בצד אחד של הרחוב לכדי מתחם אחד. בנוסף,

ניתן לספק תמריצים לפרוייקטים מתחמיים, למשל על ידי ניהול מושכל של היטל ההשבחה, הגדרת לוחות זמנים לפיתוח של אזורים שונים וכד'.

תיקון מוצע: יש לערוך בדיקת רגישות של ההמלצות לעניין מימוש חלקי ולהציע מנגנונים ליצירת טיפול

מתחמי, למשל באמצעות קביעת חובה להגיש תוכניות מתחמיות שיכסו את אורך הרחוב - ניתן לסמן על גבי התשריט אזורים בהם נדרש לקדם תוכנית הכוללת את כל המבנים לאורך הרחוב.24 22 עמ' 46 במצגת המאוחדת.

23 סעיף 18.5 עמ' 8 למסמך ההחלטות.

24 יש לקבל החלטה עקרונית-רוחבית בדומה להחלטה מיום 11.3.24 שקבעה שיש לאחד בין שלוש תוכניות שטרן ,22 ,24 26 (-101 ,)1102581 בוליביה 5-7 (,)101-1187269 בוליביה 9-11 (.)101-1192871 נציין כי נדרש להגדיר מתחמים מראש ולא בשלב קיום תנאי סף ,על מנת להבטיח הוגנות בעת קבלת ההסכמה מבעלי הבתים.

13

(3ג)()4 טרם הוצגה תוכנית עבודה לביצוע:

בחומרי הרקע לא הוצגו ההמלצות הקונקרטיות של תוכנית אב לתחבורה ולא הוצגה תוכנית עבודה הכוללת לו"ז ביצוע ומקורות תקציביים וממילא שלא הוצגה התקדמות במימוש. הדבר חמור במיוחד מאחר שקרית היובל בנויה על הפרשים טופוגרפיים קיצוניים, דבר המחייב יצירת מענים ייחודיים ויקרים במיוחד המאפשרים לגשר על טופוגרפיה (מעליות, מעלונים, שבילים ארוכים שמאפשרים הנגשת שיפוע וכד').

בדיקת התכנות שהוצגה ביולי 2023 הראית שמדובר בסכום העולה על 50 מליון ש"ח (!) ראו נספח ט'.

תיקון מוצע: כתנאי לאישור תוכניות נוספות במרחב יש להציג תוכנית עבודה עם לו"ז ומקורות תקציביים.

בבדיקת תנאי סף לתוכניות חדשות יש לבחון את ההתקדמות בתוכנית העבודה כתנאי לאישור להפקדה ולהטמיע התניות על תוכנית זו בהוראות של תוכניות שטרם אושרו.

(3ג)()5 היעדר עיגון להנחיות התכנוניות:

בחומרי הרקע לא הוצגו ההמלצות הקונקרטיות של תוכנית אב לתחבורה, אך הוצגה חלוקה של ההמלצות לשלושה סוגים מרכזיים.25 ואולם, בעוד שההמלצות לחומש 1 כוללות שינויים אפשריים על בסיס מצב קיים וצריכות להיכנס לתוכנית העבודה בסעיף הקודם - ההמלצות לטווח הארוך (חומש )3-4 כוללות שינויים הדורשים הסדרה סטטוטורית (שינוי חתכי רחובות, תוספת מעברים, ובעיקר - "הנחיות לדרישות תכנוניות

בהתחדשות לתוכניות שטרם הוגשו". לא ברור היכן הנחיות אלו מעוגנות במסמכים המנחים את הוועדה

המחוזית כגוף בעל הסמכות לאשר תוכניות ולא ברור היחס ביניהן לבין הנחיות המופיעות במסמכים

אחרים של התוכנית, כמו תשריט מנחה - שלד נופי.

תיקון מוצע: יש לעגן על גבי תשריט את כל ההמלצות התכנוניות, ובמיוחד ההמלצות אליהן מתכוונים

בסעיף 18 בהחלטה מיום .18.3.24 יש לאשרר תשריט זה כחלק ממסמכי תוכנית האב, ולהנגיש אותו לציבור.

(3ד) שצ"פים:

בחומרי הרקע שנשלחו לדיון ב18.3.2024 הוצגה מתודת העבודה בעירייה למתן מענה לשצ"פ סף בית והוצגו דוגמאות, בהמשך פורסמו המלצות הצוות. בחינה של הפרטים מעידה על בעיה בהצגת המידע ועל קושי לספק את היקף השטחים הפתוחים המינימלי. היכולת לתת מענה של שצ"פ סף בית בהיקף ההולם לנפש הינו תשתית עובדתית קריטית, שכן לא ניתן ליצור שטחים פתוחים יש מאין. על פי עורכת התוכנית, הגב'

אסנת קסלסי "ככל ותוכנית העבודה לא תיושם, אז אנחנו רואים שאנחנו נהיה במצב לא טוב, המרחב הזה

יהיה, לא יוכל לספק, ככל," (עמ' 73 בתמליל מיום .)18.3.24 ואכן, הניתוח שהוצג מראה שללא אימוץ מלא של המלצות יועץ הנוף, ישנם מספר אזורי הערכות בהם השצ"פ לנפש נופל מהנדרש על פי מדריך ההקצאות.26 להערכתנו לאחר תיקון אופן החישוב, בהתאם למדריך ההקצאות (כפי שיפורט להלן), יתגלה שתמונת המצב בפועל חמורה אף יותר.

(3ד)()1 מחסור קיים בשצ"פים:

מתוך מסמכי הרקע ניתן לחשב את המצב הקיים מבחינת שצ"פ לנפש (נתון זה לא מופיע באופן מפורש).

למשל, בקרית יובל מערב קיימות 1,927 יח"ד.27 תחת הנחת משק בית 3.5 משמע 6,744 נפשות במצב קיים.

25 עמ' 41 במצגת המאוחדת

26 קרית מנחם, עמ' 25 במצגת מאוחדת; קריית יובל – מרכז, עמ' 37 במצגת המאוחדת 27 עמ' 6 מצגת מאוחדת.

14

על פי הפירוט של השצפ"ים יש לאזור זה 52.58 דונם שצ"פ מתפקד, אך מבט מעמיק מראה שחישוב זה כולל

כ-40 דונם מחוץ לגבולות תוכנית האב יובלים-גנים שאינם נגישים לתושבי השכונה (למשל, 14.05 דונם

בשצ"פ ליד מכללות צה"ל). משמע, ישנם רק 12 דונם שצ"פ מתפקד ונגיש ההולם את ההגדרות המופיעות

במדריך ההקצאות. מכאן, במצב הקיים יש 1.78 מ"ר לנפש שצ"פ סף בית בלבד בקרית יובל מערב בעוד

שנדרש לספק 3 מ"ר לנפש.

תיקון מוצע:

• יש להציג חישוב מעודכן של שצ"פ סף בית בהתאם להנחיות המופיעות במדריך ההקצאות. בפרט,

יש להתחשב במגבלות של אמצעים ורטיקליים ולהוריד חישוב מדרכות.

• יש להציג את המידע בצורה ברורה עבור כל אחד מהאזורים כדי שיהיה ניתן לבחון באופן ממשי התקיימות שצ"פ סף בית מינימלי במצב הקיים. נדרש לוודא שניתן לספק מענה שצ"פ לנפש בהתאם למדריך ההקצאות כתנאי למתן תוקף לתוכניות מאושרות וכתנאי לאישור תוכניות נוספות. ככל שימצא שלא ניתן לעמוד במכסה של שצ"פ סף בית, יש להראות מדיניות מאושרת כוללת ביחס

למתחמי התחדשות עירונית בהתאם להנחיות מדריך ההקצאות.28

• יש להציג רשימה מלאה של חישובי שצ"פ כולל הצגת 2 מ"ר לנפש של שצ"פ עירוני, שאמור לתת מענה ברמת השכונה. ככל שלא ניתן לעמוד במכסה של שצ"פ עירוני יש להראות מאזן המכסה הכוללת של המרחב הציבורי הפתוח בירושלים ובחינה של אפשרויות להשלמת החסר במתחמים סמוכים תחת המגבלות המצויינות במדריך ההקצאות.29 (3ד)()2 ספירה של שטחים שלא תואמים את ההגדרות של מדריך ההקצאות:

הנחות העבודה של הצוות אינן תואמות את מדריך ההקצאות לצרכי ציבור. כך למשל, לצורך הגדלת שטח המרחב הפתוח שולבו גם שטחים בייעודי קרקע שונים: רחבה, שדירה, טיילת, תרש"צ (מגורים, מבנ"צ), דרך לסוגיה וזכות דרך (מדרכות מעל 4 מ'). בחישוב נכללו גם שצפים עירוניים וכלל עירוניים על אף שעל פי מדריך ההקצאות אלו נספרים בנפרד. בנוסף חושבו תאי שטח קטנים (למשל שצ"פ כיס בגודל 100 מ"ר בלבד בשמריהו לוין), על אף שבמדריך ההקצאות מוגדר מינימום של חצי דונם (עמ' 17

מצגת שלד ציבורי). נדרש להבחין בין שטחים המשמשים שצ"פ סף בית (ועל בסיסם לחשב שצ"פ

לנפש) לבין שטחים פתוחים אחרים. למען הסר ספק – יש לגרוע ממניין השצ"פים העירוניים את השטחים המשמשים לחישוב שצ"פ סף בית.

תיקון מוצע: יש להנחות את צוות שטחים פתוחים לעדכן את החישובים ולהציגם לוועדה.

(3ד)()3 חשש לספירה כפולה של שטחים שנמצאים במחוץ לגבולות תוכנית האב:

המיפוי כולל שטחים מחוץ לגבולות תוכנית האב, כך למשל על פי הפירוט של בקריית יובל מערב 111.3 דונם סטטוטוריים בייעוד שצ"פ (52.80 דונם מתפקד). מתוכם 79.7 דונם סטטוטורי (39.95 דונם

מתפקד) נמצאים מחוץ לגבולות תוכנית האב יובלים-גנים.30 ככל שבוחרים להתייחס לשטחים אלו

28 עמ' 116 למדריך ההקצאות לצרכי ציבור.

29 עמ' 117 למדריך ההקצאות לצרכי ציבור.

30 28.1 דונם בדרך כרמית ליד מכללות צה"ל (גוש/חלקה: 31413/1 + .)30837/9 8.7 דונם בדרך כרמית צמוד למכללות צה"ל (גוש/חלקה: 30837/9 + ,30837/13 האם גוש 9 נספר פעמיים?).

37.8 דונם בתוכנית כרמית (.)31354/1,2

5.1 דונם בגן מורדות כרמית (.)30837/10

15

כמענה לשכונה, יש לוודא שבחישוב השצ"פ לנפש מתייחסים גם ליח"ד מחוץ לגבולות תוכנית האב

הנסמכות על שטחים אלו. בפרט, חלק מהשטחים כבר משוייך כשצ"פ סף בית לתוכניות בנייה קודמות

ולא ברור אם יח"ד בתוכניות אלו נספרות לצורך חישוב שצ"פ לנפש (למשל, שטחים נרחבים שסומנו עבור קרית יובל מערב מהווים שצ"פ עבור יח"ד שנבנו במסגרת תוכנית /4187א). הדבר מעיד על צורך

לעדכן את גבולות התוכנית ולהבהיר כיצד נערכו החישובים.

תיקון מוצע: יש להנחות את צוות שטחים פתוחים לעדכן את החישובים ולהציגם לוועדה.

(3ד)()4 נגישות שטחים פתוחים בכל המועדים:

השטחים שנספרו בקרית יובל מערב ונמצאים מחוץ לקו הכחול של תוכנית האב ואינם נגישים לתושבי השכונה. על מנת לכלול בחישוב של שצ"פ סף בית שטחים שהנגישות שלהם תלויה בהפעלה של אמצעים מכניים יש להציג את אמצעים אלו בתוכנית העבודה (כולל לו"ז ותיקצוב) ולספק בטוחות שאמצעים אלו יהיו זמינים לציבור בכל ימות השנה, ובמיוחד בשבתות ובחגים.

תיקון מוצע: יש לדרוש מעיריית ירושלים להציג תוכנית עבודה עם לו"ז ותקצוב של השטחים הפתוחים

ושל האמצעים הנדרשים להנגשתם. בנוסף, יש לקבל בטוחות מהגורם האחראי להפעלת האמצעים המכניים (שככל שנדרשים) בכל ימות השנה, ובמיוחד בשבתות ובחגים באופן שיתאים לכל תושבי המרחב. לחלופין, יש לגרוע שטחים אלו מהחישוב של שצ"פ סף בית.

(3ד)()5 טרם הוצגה תוכנית עבודה לביצוע:

לכל אזור שירות ניתנו המלצות לביצוע ובהן האופן בו יש לטפל בשטחים בייעוד מתאים. על פי אהרל'ה בן נון מעיריית ירושלים "זה לא המלצות, זו תוכנית העבודה שלנו" (עמ' 73 בתמליל). אך לא הוצג בפני הוועדה

לו"ז ביצוע להמלצות אלו ולא הוצגו מקורות תקציביים למימוש, על אף שמדובר בעלויות גבוהות. כלומר,

לא הוצג עיבוד של רשימת ההמלצות לכדי תוכנית עבודה אופרטיבית. כמו כן, לא הוצגה התקדמות של פרוייקטים שכבר יצאו לפועל והיחס שלהם לתוכניות בנייה באכלוס מבחינת מיקומים. לכן המידע שסופק

לא נותן מענה להחלטות הוועדה מיום 26.12.22 (סעיפים 15 ו-.)16

תיקון מוצע: תנאי למתן תוקף של תוכניות נוספות, וקל וחומר אישור תוכניות נוספות, יהיה להציג את

תוכנית העבודה הכוללת לו"ז לביצוע ותקצוב.

(3ד)()6 היעדר עיגון להמלצות:

לכל אזור שירות ניתנו המלצות לתכנון הכוללות טיפול בשטחים שהייעוד שלהם איננו תואם ושאת חלקם

נדרש להסדיר סטטוטורית. בפני הועדה לא הוצגה התקדמות בהסדרה הסטטוטורית הנדרשת (לא הוצגה

רשימת תבע"ות) ולא ברור כיצד מעוגנות ההמלצות במסמכים המנחים את הוועדה המחוזית כגוף בעל

הסמכות לאשר תוכניות. על מנת להבטיח מימוש של המלצות אלה, ועל מנת שהוועדה המחוזית תוכל להבטיח שאין המלצות סותרות בעניין שימוש בשטחי קרקע מסויימים, יש לעגן את ההמלצות לשינוי הייעוד לתוספת שצ"פים בתשריט תוכנית האב. יש לציין שמימוש ההמלצות הוא חיוני. "ככל שתוכנית העבודה לא תיושם, אז אנחנו רואים שאנחנו במצב לא טוב, המרחב הזה יהיה, לא יוכל לספק". (אוסנת קסלסי, עמ'

73 לתמליל הישיבה האחרונה)

תיקון מוצע: יש להוסיף את יישום תוכנית העבודה להשמשה והסדרה של שצ"פים למנגנון השלביות באופן

מחייב. יש לעדכן את מסמכי תוכנית האב ולסמן על תשריט את השצ"פים המיועדים שדורשים הסדרה.

16

(3ה) סיכום ומסקנות כושר הנשיאה של המרחב:

בפני הועדה הוצגה תמונה חלקית של בדיקת כושר הנשיאה של המרחב:

לא הוצג מיפוי תשתיות חשמל, ביוב ומים על אף שמדובר במדיניות המאפשרת להוסיף כ18,000 יח"ד.

המיפוי מראה כי השטחים בייעוד למבני ציבור אינם מספקים על מנת לתת מענה למלוא הצרכים הפרוגרמטיים. בפרט, לא הוצגו מענים לצרכני שטחים גדולים כמו בתי ספר על-יסודיים, חינוך מיוחד, ספורט וחירום. הוצגו רעיונות וכוונות להיקף כיתות יסודי שאם ימומשו יוכלו לתת מענה לתוספת של 8,000 יח"ד בלבד.

המתע"ן יכול לתת מענה לתוספת של 8,000 יח"ד בלבד, תוך הסתמכות על תוכניות שטרם אושרו וישימותן

בספק (הקו הסגול). לא הוצגו פתרונות עבור תוספת יח"ד מעבר לסף זה.

המיפוי של השצ"פים, ובמיוחד של שצ"פ לנפש, איננו עונה על ההגדרות המפורטות במדריך ההקצאות

ועולה חשש כבד של אי עמידה בסף הנדרש במצב כיום, ושל תהליכי ציפוף המחריפים את המצב באופן

קיצוני.

אין הלימה בין המיקום של המענים הציבוריים (מבני ציבור, שירותי תחבורה, שצ"פים) לבין מוקדי

הציפוף, דבר היוצר מרחב עירוני כושל במקום התחדשות עירונית כוללת.

לא הוצג בפני הציבור או בפני הוועדה תשריט רב-שכבתי המתכלל את כל האספקטים שנבחנו (קרי, מפת

קומפילציה). ולכן לא ניתן לבחון באופן מלא את ההתאמה בין מוקדי הציפוף, שירותי התחבורה, מסחר ותעסוקה ומוקדי השירות.

עולה החשש שהפיתוח של השלד הציבורי לא יבוצע במועד הנדרש שכן לא הוצגו תוכניות עבודה על אף

החלטות קודמות של הועדה בנושא וכיוון שלא הוגדרה שלביות ביצוע ברורה. למען הסר ספק נחדד כי

תוכנית עבודה מאושרת צריכה לכלול לו"ז ביצוע, מקורות תקציביים וגורם אחראי.

המלצות היועצים, לרבות אלו אליהן מפנים בהחלטה מיום ,18.3.24 אינן מעוגנות בצורה המאפשרת

להסתמך עליהן בתכנון ולא ברורה ההתאמה שלהן למסמכי התוכנית המאושרים.

חמור מכך, לא נבדקה מידת הישימות של ההמלצות על אף שכל היועצים קבעו שנדרש מימוש מלא של

המלצותיהם על מנת לתת מענה למימוש של %50 בלבד מתוכניות הבנייה. בפרט, לא נבדקה הרגישות של

ההמלצות למימוש חלקי ולא נבדקו קונפליקטים בין המלצות היועצים.

ההמלצות במבני ציבור ובשצ"פים כוללות הסתמכות על מענים מחוץ לגבולות הקו הכחול של התוכנית

מבלי להתייחס לנגישות ומבלי להתייחס ליח"ד הנסמכות כבר היום על שטחים אלו.

מדובר במענים בהיקף גדול ובעלות גבוהה, אך לא הוצגו להם מקורות תקציביים.

כדי להימנע מכשל מוחלט יש לעגן את ההמלצות התכנוניות, לעדכן את מנגנון השלביות, להקטין את העומס

על השלד הציבורי על ידי הקטנת היקף יח"ד המתווספות במרחב על ידי קביעת עקרונות תיעדוף ושינוי

מנגנון חלוקת זכויות הבנייה. בנוסף, יש לפעול אקטיבית להגדלת כושר הנשיאה של המרחב.

17

4. שקיפות ושיתוף הציבור

ביום 18.3.24 התקיימה ישיבה של הוועדה המחוזית ובה הוצג מידע רב בפני חברי הוועדה. המידע נשלח לחברי הוועדה לפני הדיון, כנדרש בחוק, אך בשל ההיקף העצום של המידע שהוצג, חברי הוועדה התמקדו

בניסיונות להבין את המידע הרב ולא קיימו דיון לגבי המשמעויות של המידע הזה.

למרות שמדובר במידע רב ולא מאורגן, הציבור קיבל 30 יום בלבד להגיב (בעוד שלהתנגדויות ניתנים 60 ימים). זאת ועוד, הוועדה החליטה להמשיך לאשר תוכניות ולא להמתין למשוב מהציבור או לדיון עקרוני של חברי הוועדה על המשמעויות של המידע. זאת כאשר הדבר שקול לשמיעת התנגדויות בדיעבד, לאחר

אישור תוכניות.

כדי ששיתוף הציבור יהיה מלא וראוי, ובהקבלה להליכי התנגדויות, ראוי ונכון לתת לציבור להשתתף בדיון ולהציג את עמדתו בפני הוועדה. באופן זה לא רק שיובטח כי חברי הוועדה אכן נחשפו והבינו את ההערות, אלא שיתאפשר לחברי הוועדה לשאול שאלות ולקבל תשובות ככל שיהיו כאלו. שיח כזה הוא בעל פוטנציאל רב יותר להשגת שיתוף ציבור מייטבי.

חשוב לציין כי היועצים שגייסה עיריית ירושלים קיימו מספר מפגשים עם הציבור (באמצעות המינהל הקהילתי). אך מדובר במפגשים חלקיים שהתקיימו בשלבים מוקדמים של עבודתם. בפרט, תוצרי העבודה לא הוצגו לציבור ולא ניתן לציבור להגיב להם.

מעבר לכך, לא ניתן להסתפק בהליכי שיתוף ציבור שקיימה עיריית ירושלים. על מנהל התכנון החובה לקיים תהליך שיתוף ציבור משלו. בתהליך שיתוף שכזה נדרש להציג את תמונת המצב במרחב (כפי שנדרש בדיון בקרה). בנוסף, יש להציג את כלל השינויים שהוכנסו בתוכנית האב יובלים-גנים בהחלטות הוועדה ואת השינויים שיש להטמיע בה לאור החומרים שהוצגו ב.18.3.24

5. עדכון תוכנית האב – "מסמך אחוד"

מסמך העקרונות שפורסם ב-18.3.2024 לא מהווה עדכון של מסמכי תוכנית האב., הוא כולל אוסף שרירותי של סעיפים מהחלטות קודמות וחסרים בו מרכיבים חיוניים:

(5א) החלטות קודמות שלא הוטמעו במסמך:

הנחיות במסמכי תוכנית האב: המסמך לא כולל עדכון של הנחיות המופיעות במסמכי תוכנית האב לגבי

היקף ואופי הצפיפות, תכסית בינוי, אופי הבינוי, גובה הקומות ועוד. לדוגמא, אין במסמך התייחסות להחלטה מיום 13.7.21 המאפשרת לחרוג ממגבלת 12 הקומות במתחמים כתומים (סעיף 30 להחלטה).

תיעדוף התחדשות עירונית: המסמך לא כולל סעיפים הנוגעים לתיעדוף תוכניות התחדשות עירונית על פני

תוכניות על ציר הרכבת הקלה (למשל, סעיף 32 בהחלטה מיום .)26.12.22 תיעדוף חיוני נוכח החששות למגבלות הקיבולת של השכונה כפי שעולות מן המסמכים שהוצגו בדיון הבקרה.

(5ב) הבהרות נוספות שיש להוסיף למסמך:

• במסמך שפורסם אין התייחסות לחריגות מההנחיות המופיעות בתוכנית האב באישור תוכניות בוועדת המשנה להתחדשות עירונית. למשל, בהנחיות המתחמיות המופיעות בתשריט מרקמי המגורים ישנה מגבלה של %320 בנייה במתחם 7 (טבעת בורוכוב). אך בועדת המשנה אישרו 18

לאחרונה שתי תוכניות המציעות אחוזי בנייה גבוהים פי שניים ויותר (קליינמן 13-15 ובורוכוב -49 .)55 בתוכנית האב נעשתה עבודה כדי לייצר צפיפות בבנייה מרקמית עירונית עם הבחנה בין רחובות שונים. ההחלטות בעניין אישור תוכניות שהתקבלו מאז, למעשה מתעלמות לחלוטין ממאפיינים אלה ומהבחנות בין רחובות שונים ומתחמים שונים.

• בהמלצות של מבני ציבור ובהמלצות של שצ"פים מוצע להסתמך על שטחים מחוץ לקו הכחול של תוכנית האב יובלים-גנים על מנת לספק מענים לשלד הציבורי. הדבר יוצר אי-בהירות לגבי אופן הספירה של יח"ד להן נדרש לתת מענה, שכן במקרים שכאלו יש להתייחס גם ליח"ד באזורים הסמוכים למענים אלו ולא רק לצרכים הנובעים מיח"ד הקיימות והתוספתיות בתוך הקו הכחול של תוכנית האב. על כן יש לעדכן את גבולות התוכנית.

• הנחיות לשצ"פים בתוכניות נקודתיות: המסמך לא כולל הנחיות לשצ"פים בהפרשות בתוכניות נקודתיות – תוך התייחסות לגודל, למיקום ולמאפייני איכות נוספים. הנחיות שכאלה צריכות להיגזר מהמלצות היועצים שהכינו את מסמך השצ"פים. נציין שבהמלצות צוות התכנון של השצ"פים לא נכללו הפרשות קרקע בתוכניות התחדשות עירונית נקודתיות כפי שאושרו לא מכבר בתוכניות קליינמן 13-15 ובורוכוב 49-55 ככל הנראה מאחר ששצפים אלו אינם נחשבים ככאלו שמקיימים את שנדרש משצ"פ אפקטיבי. מכאן שללא מסמך מתכלל, מתקבלות בוועדת המשנה להתחדשות עירונית החלטות שרירותיות שאינן מבוססות על תשתית עובדתית מספקת.

(5ג) מסמכים שעדין בתהליכי עבודה וסתירות בין החומרים שהוצגו - תשתית עובדתית פגומה:

בדיון הוצגו חומרי רקע רבים, פרי העבודה של יועצים שונים. פעילותם של מספר יועצים מחייבת מטבע הדברים תכלול של הנושאים והמסקנות השונות ולכל הפחות בחינה וטיפול בסתירות. קריאה של חומרי הרקע מלמדת כי לא נערכה בדיקה לגבי סתירות בין ההמלצות השונות וממילא גם לא הוצגו פתרונות לסתירות אלו. (ראו דוגמה לסתירה כאמור בנספח י').

(5ד) העדר סטטוס ברור לחומרי הרקע שהוצגו ביחס למסמכי תוכנית האב:

מקריאת המסמכים וההחלטה מיום 18.3.24 כלל לא ברור האם הוועדה אימצה את כל ההמלצות של היועצים מטעם עיריית ירושלים בנושאי תחבורה, פרוגרמה, שצפים ומעברים והאם ההמלצות גוברות על התכנון המופיע בתשריטים של תוכנית האב, ובפרט תשריט השלד הנופי (שם מופיעות המלצות לשצ"פים,

מעברים, ושטחים למבני ציבור). נדרש לעגן את ההמלצות התכנוניות (ובמיוחד את אלו הדורשות הסדרה

סטטוטורית) במסמכים מעודכנים של תוכנית האב להגברת השקיפות והוודאות.

קביעת הנחיות לשצ"פים – במהלך הדיון עלו שני נושאים משמעותיים שלא באו לידי ביטוי בהחלטה.

הראשון הוא קביעה ברורה לתנאים מינימאליים לשצ"פים. יש להבטיח שמדרכות לא נספרות כשצ"פ. שנית, יש להבטיח כי כל השצ"פים נגישים באופן סביר בהתאם להנחיות 24 שעות ביממה, 7 ימים בשבוע. 31 עיגון המלצות תחבורה - יש לעגן את כלל מסמכי ההמלצות בנושאי תחבורה כחלק ממסמכי תוכנית האב שכן מדובר בהנחיות מחייבות לתוכניות חדשות במרחב וכן לביצוע תוכניות. יש להטמיע את סעיף 18 להחלטה מיום 18.3.2024 על כל תת-סעיפיו.

31 "אם יש דרגנועים זה לא אפקטיבי בשבת, לא לספור את זה" שירה תלמי עמ 97 בתמליל.

19

(5ד) מסקנות עדכון תוכנית האב

אין מנוס מביצוע עדכון של מסמכי התוכנית, הצגתם לציבור, ואישור העדכון בתהליך דומה לזה שנעשה באימוץ התוכנית. יש לבחון את כל ההמלצות (לבדוק ישימות וסתירות), לעגן אותן על גבי תשריט ברור של השלד הציבורי. נדרש להציג שכבות שונות המתכנסות יחדיו לתשריט אחד ברור וכולל (מפת קומפילציה).

עדכון התשריט אף יאפשר להטמיע באופן שקוף וברור את היחס למתחמים השונים במרחב יובלים-גנים ולעדכן את גבולות התוכנית כך שיכללו אזורים אסטרטגיים שאינם כלולים בו כיום.

עד שלא יבוצע עדכון שכזה, ועדת המשנה נדרשת לאשר אך ורק תוכניות העונות על מסמכי תוכנית האב המקוריים כלשונם. יש לדון בתוכניות החורגות מההנחיות המופיעות במסמכי התוכנית במליאת הוועדה המחוזית - שרק היא המוסמכת לקבוע מדיניות (וחריגות ממנה).

בעניין זה חשוב להדגיש את הבדלים בין הרכב מליאת הוועדה המחוזית למליאת וועדת המשנה להתחדשות עירונית. בוועדת המשנה להתחדשות עירונית יושבים מספר מצומצם של חברי הוועדה המחוזית. בפרט, לא נוכחים בה הנציגים הבאים להם יש אינטרס מובהק בנוגע למרחב:

- נציג הארגונים הירוקים שעניינו בנייה בשטחים לא מופרים ופסולת בנייה;

- נציגת משרד הבריאות שעניינה סוגיות ניקוז, רעש, הליכתיות בריאות וספורט וגם בתי ספר;

- נציג משרד התחבורה שעניינו תכנון תחבורתי בדגש על תכנון מוטה תחבורה ציבורית והליכתיות;

- נציג משרד הבטחון שעניינו שירותי חירום והגנת העורף.

6. מנגנון השלביות

כדי לשפר את הממשק בין יחידות הדיור לשלד הציבורי קבעה הוועדה מנגנון שלביות. בהחלטה מיום 26.12.22 נקבע כי כתנאי למתן תוקף יש להציג מענים ציבוריים "לכל 1,000 יחידות במצטבר". מאז ההחלטה הראשונה על מנגנון השלביות התממשו חלק מהחששות שלנו. חרף הפגמים עליהם הצבענו בעבר במנגנון, המנגנון שהוצג ב-18.3.2024 זהה במהותו לנוסח הקודם.32 מנגנון שלביות נועד לקשור בין המענים הציבוריים ליחידות הדיור ולוודא שמימוש המענים מתבצע בתזמון המתאים ובמיקום המתאים. לכן בתוכניות מתאר, כמו רכס לבן, מסומנים המענים הציבוריים הספציפיים אותם נדרש לפתח בשלבי הביצוע השונים.

(6א) פגמים במנגנון הקיים

המנגנון הקיים, המנוסח ברשלנות, איננו מוודא את התזמון של מימוש השלד הציבורי כיוון שהוא מתעלם מחוסרים קיימים ומחוסרים שנוצרו בשל תוכניות שאושרו במסגרת תוכנית האב מאז אישורה במרץ .2015 בנוסף, המנגנון מתעלם מהחובה לוודא ההתאמה המרחבית בין מיקום החוסרים במענים הציבוריים למיקום המענים להם.

32 עד היום לא קיבלנו מענה על פנייה בנושא שנשלחה בפברואר .2023 20

(6א)()1 המנגנון מתעלם מחוסרים קיימים עבור יח"ד בהליכי היתר ובתוכניות מאושרות:

הוועדה המחוזית חוזרת על החלטה מיום 26.12.2022 וקובעת שבמסגרת מנגנון השלביות, התנאי לאישור תוכניות הכוללות תוספת של מעל 1,000 יח"ד במצטבר תהיה הצגה של היתרי בנייה בהתאם למפתח הפרוגרמטי והתקדמות המימוש לפיתוח שצ"פים ומעברים.

עיקרון זה יושם בהחלטה מיום ,11.9.2023 קבעה כי "ניתן לתת תוקף לתוכניות המצויות בקידום בהתאם למנגנון השלביות". המענים שהוצגו בספטמבר כללו את הכיתות הראשונות שמאושרות במרחב יובלים-

גנים. אלא שלפי רשימת התוכניות, שפורסמה רק במרץ ,2024 במועד ההחלטה היו כבר 4,786 יח"ד

מאושרות, כך שמדובר בנקודה אקראית לחלוטין להתחיל ממנה את הספירה. לאחר ההחלטה בספטמבר

ניתן תוקף ל 765 יח"ד נוספות.33 כפי שציינו לעיל, בדיון האחרון, הוצג מצג שווא שהיתרי בנייה נותנים מענה מעל ומעבר (שכן לכאורה מדובר למענים של מעל 1,000 יחידות דיור).34 זאת, חרף העובדה שהן לא נותנות מענה אפילו ל-1,700 יח"ד תוספתיות בשלבי היתר, קל וחומר שאין מענה ליח"ד תוספתיות מאושרות אחרות.

נוסף על כך, כמפורט לעיל, רשימת התוכניות שפורסמה בהחלטה האחרונה מראה שבבחינת העלייה בביקושים מתכנן המחוז סופר רק תוספת יח"ד בהתחדשות עירונית ולא סופר תוספות אחרות שנשענות על אותו שלד ציבורי.

להמחשת הפערים מהם מתעלמת ההחלטה, ראו גרף בנספח ה'.

)6א)()3 מועד בחינת המענים הוא מאוחר מידי:

מנגנון השלביות קובע כי הצגת המענים הוא תנאי למתן תוקף לתוכניות התחדשות עירונית. מדובר בשלב מאוחר בהליך התכנוני. הצגת היתרים לשימושים הציבוריים הנדרשים לשם עמידה בצרכים הפרוגרמטיים צריכה להיות תנאי להפקדה להתנגדויות.

נציין כי בהחלטה מיום 26.12.2022 נקבעו תנאים למתן תוקף. תנאים אלו לא מופיעים בהחלטות לאשר תוכניות ספציפיות.35 לטעמנו יש בכך פגם וכן כלל לא ברור שניתן להתנות באופן זה את מתן התוקף של תוכניות. ככל שסבורה הוועדה אחרת, נבקש חוות דעת בכתב של היועצת המשפטית.

(6א)()4 אין התנייה של פיתוח שצ"פים ותחבורה ציבורית במסגרת מנגנון השלביות:

נדרש לקבוע רף מינמאלי של תכנון ופיתוח שצ"פים ותשתיות תחבורה כדי להצדיק המשך של אישור תוכניות במרחב. חסרה דרישה להשלמת פערים קיימים בשצ"פים במתחשבת בכשלים בספירת השצ"פים עליהם הצבענו, כגון תפקוד אפקטיבי של שצ"פים בסופ"ש. דרישה אפשרית היא לדרוש מימוש של תוספת דונם שצ"פים הנדרשת לכל 1,000 יח"ד – 10.5 דונם תוספתי ונגיש של שצ"פ סף בית מתפקד.

(6ב) תיקונים נדרשים למנגנון השלביות

מנגנון השלביות כולל שני רכיבים משמעותיים – דיוני מעקב שיתקיימו פעם בשנה ואבני דרך לבחינת מתן

מענים לכל 1,000 יח"ד. שני רכיבים אלו דורשים תיקונים משמעותיים על מנת להבטיח עירוניות מתפקדת

במרחב יובלים-גנים. חלק מהתיקונים להלן הצענו בעבר. התיקונים המוצעים נועדו להתמודד עם המגוון 33 בהתאם לטבלה שצורפה לחלטה מיום .18.3.3024

34 סעיף (3ב)()1 לעיל.

35 למשל קליינמן ,13-15 מספר .101-0790865

21

הרחב של האתגרים להתחדשות עירונית במרחב שאותם פרטנו עד כה במסמך ונועדו לעודד התחדשות עירונית איכותית ומקיפה בכל המרחב.

(6ב)()1 מנגנון מעקב דינאמי:

דיוני מעקב שנתיים: כיום מנגנון המעקב הוא דיון בוועדת המשנה להתחדשות עירונית שנקבע שיתקיים

פעם בשנה. בדיון יוצג המימוש של תוכנית האב. אנו סבורים שמנגנון כזה הוא חשוב להבטחת הפיתוח של השכונה, אך שיש לתקן מספר היבטים במנגנון המעקב:

1. יש לפרט את רכיבי ה"מימוש" שיוצגו – למשל, את כל המרכיבים בהתאם למדריך ההקצאות

לצרכי ציבור ואת המשמעות של "התקדמות". למשל, יש להציג תבע"ות מאושרות, הסדרה סטטוטורית של שצ"פים וכד'. זאת, בשונה מהטבלאות שהוצגו בדיונים על עדכון תוכנית האב בהן הוצגו פיתוח של שלושה מוקדים, איתורים וכוונות אך לא הוצגה התקדמות בהסדרתה הסטטוטורית או תוכנית עבודה מתוקצבת.36

2. דיון המעקב צריך להיות פתוח לציבור ולהתקיים במליאת הוועדה המחוזית ולא בוועדת המשנה

להתחדשות עירונית. יש לפרסם את החומרים 30 יום לפני הדיון ולאפשר לציבור להגיב.

3. על המתכנן המחוז לבצע מעקב שוטף אחר תוספות יח"ד מכל סוג, לרבות יח"ד שאינן בהתחדשות

עירונית.

מעקב שקוף על התקדמות בתכנון: מתכנן המחוז צריך לבצע מעקב רציף על ההתקדמות הסטטוטורית של השינויים במרחב – כלל יחידות הדיור המאושרות בתב"עות, הסדרה סטטוטורית של שצ"פים נוספים הנדרשים והסדרה סטטוטורית של השטחים למבני ציבור. מעקב זה צריך להיות זמין לציבור.

מנגנון מעקב דינאמי ושקוף על ביצוע: נוסף על מנגנון זה, יש להוסיף מנגנון בקרה דינאמי ושקוף, באחריות מהנדס העיר, שיתעדכן באופן שוטף ויהיה זמין לציבור. מנגנון זה חיוני כדי שבעלי בתים יוכלו לקבל החלטות מושכל על חתימת חוזים מול יזמים בהליכי התחדשות עירונית ושמתנגדים יוכלו להגיש התנגדות המבוססת על נתוני אמת. חשוב מכך, המנגנון יאפשר לוועדות המשנה של הוועדה המחוזית לקבל החלטות מבוססות נתונים לאורך כל ההליך התכנוני כולל התנגדויות. מנגנון זה נדרש באופן ייחודי במרחב יובלים גנים בהתחשב בכך שלא נקבעו כל הגבלות על הציפוף בשכונה ושהתוכניות שאושרו לפקדה או הופקדו מוסיפות למלאי התכנוני יחידות דיור החורגות באופן דרמטי מכושר הנשיאה של המרחב.37 כפי שציינו לעיל, הוועדה המחוזית הציעה, ואף דרשה, מהעירייה, לקיים מנגנון דומה בענייני תחבורה.38

יש לוודא שבמסגרת מנגנוני המעקב מבוצעת ספירה של כל המרכיבים באופן מותאם ועל בסיס פרדיגמה

אחידה (לדוגמה, ספירת הן תוספת יח"ד והן מענים לצרכי ציבור בתוכניות מחוץ לקו הכחול, ספירה של יחידות דיור מכל הסוגים והשוואת מענים ותוספות לביקושים באותם שלבים של תכנון וביצוע).

(6ב)()2 תנאים שנדרשים למתן תוקף לתוכניות שאושרו:

• יישום המפתח הפרוגרמטי: נדרש להציג רשימה של היתרים מאושרים לכל המענים הפרוגרמטיים שנותנים מענה לכל יחידות הדיור הקיימות, יחידות הדיור שקיבלו היתר (בכל האפיקים – ולא רק התחדשות עירונית) ויחידות הדיור שמבקשים לתת להן תוקף. בחינת המענה תתחשב במיקומים.

36 מתוך המצגת: אב_ ים_ גנים - יובלים_חומרים נלווים לישיבות_21 דיון בקרה מרץ 24 סטטוס שצפים.

37 מדובר בלפחות 6,000 יח"ד נוספות מעל כושר הנשיאה.

38 סעיף ,17 עמ' ,8 למסמך ההחלטות מיום .18.3.2024 22

• שצ"פים – יש להראות ייעודי קרקע מאושרים של שצ"פ סף בית שזוהה כשצ"פ שימושי, בהיקף של 3 מ"ר לנפש עבור כל יחידות הדיור הקיימות, יחידות הדיור שקיבלו היתר ויחידות הדיור שמבקשים לתת להן תוקף. נוסף על כך, יש להציג תוכניות מאושרות לפיתוח שטחים אלו (לרבות לו"ז ומקורות תקציביים).39

• תחבורה:

o יש להציג מנגנון עדכון דינמאי שעל חשיבותו הצביעה הוועדה המחוזית בהחלטתה.40 o יש להציג את הנחיות מהנדס העיר לאימוץ ההמלצות לשינוי בתוכניות בשלב ההיתר בהתאם להנחיות צוות תחבורה.41

o הצגת תוכנית עבודה וסדר עדיפויות לקידום שדרוג הרחובות ותוספת מעברים ואמצעים מכניים ציבוריים (אגף תושי"ה ואדריכל העיר).

o מתע"ן: אישור תב"ע הקו הסגול והצגת תוכניות ביצוע מאושרות.42 בתוכניות שאינן התחדשות עירונית נדרשת גם הנחת מסילות הרכבת הקלה של הקו הסגול בין צומת אורה למלחה.43

• חירום וספורט – להציג תב"עות מאושרות להיקף הנדרש על פי מדריך ההקצאות לצרכי ציבור.

• תשתיות – יש לבצע בחינה מקיפה של השכונה מבחינת הקיבולת של תשתיות ניקוז, מים, חשמל, ביוב ופסולת.

• תעסוקה ומסחר – יש להציג את מסקנות הצוות בעניין תעסוקה ומסחר.

(6ב)()3 תנאים כלליים שנדרשים לאישור תוכניות נוספות בהתחדשות עירונית:

לפי אישור של תוכניות חדשות בהתחדשות עירונית, יש לעמוד במספר דרישות:

• יש להגדיר "תרומה משמעותית למרחב הציבורי" שיש בה להצדיק חריגה ממגבלות גובה ולהציג מגבלת גובה בהנתן תרומה משמעותית. נדגיש שהגדרה שכזו צריכה לכלול פרמטרים מדידים.

לחלופין - יש לבטל את ההחלטה שהתקבלה שכן היא איננה מסויימת דיה.44 • יש לקבוע שאישור תוכניות שסותרות או חורגות מעקרונות של תוכנית האב (גובה, תכסית בינוי, אחוזי בנייה וכל הגדרה אחרת, לרבות הגדרת תרומה משמעותית) תהיה בסמכות מליאת הוועדה המחוזית ולא בסמכות וועדת המשנה להתחדשות עירונית. בכך תובטח הכפיפות של וועדת המשנה לעקרונות מדיניות שנקבעו במליאת הוועדה המחוזית.

• יש לקבוע מפורשות שיספרו ויוצגו כלל תוספות יחידות הדיור במרחב.

• עדכון מנגנון המעקב כפי שפורט לעיל, לרבות פרסום לציבור של המנגנון הדינאמי. יש חשיבות

מכרעת להבטחת אחידות בספירה ובהתייחסות לביקושים ולמענים.

39 ראו להשוואה את שלב 2 במנגנון השלביות של רכס לבן. נספח...

40 סעיף ,17 עמ' ,8 למסמך ההחלטות מיום .18.3.2024 41 עמ1 41 למצגת מאוחדת.

42 ברכס לבן בשלב 7 מוגדר כי תנאי להוצאת היתר בניה מעל ל3,500 יח”ד יהיה אישור תוכניות לביצוע הרכבת הקלה ברח’ .2 ביובלים-גנים ישנם כבר למעלה מ3,500 בהיתר או בקשה להיתר ולכן יש להתנות תוקף לתוכניות נוספות כבר כעת 43 ראו להשוואה את שלבים 7-8 במנגנון השלביות של רכס לבן. שם נקבע שזהו תנאי לאיכלוס 1,400 יח"ד, בעוד שבמרחב יובלים גנים צפוי כבר איכלוס של 1,700 עד .2028 נספח...

44 העיקרון נקבע בהחלטה מיום 13.7.2021 וכאמור, לא הוטמע במסמך העקרונות.

23

• תחבורה: ישנם שלושה צעדים חלופיים בהם יש לנקוט כדי להבטיח שניתן לאשר תוכניות נוספות במרחב.

חלופה א:

o לקבל אישור מצוות תוכנית אב לתחבורה על סיום ביצוע בפועל של הקו הסגול ועל תוכניות לביצוע מטרו.

חלופה ב:

o להפחית את עומס יח"ד באזור הנשענות על התשתית התחבורתית של השכונה, בדגש על מתע"ן. הפחתת העומס יכולה להיות על ידי ביטול או מניעה של תוכניות שאינן התחדשות עירונית אך נשענות על אותו השלד הציבורי וצמצום של זכויות הבנייה המוקצות במרחב בתוכניות התחדשות עירונית כפי שביקש מהנדס העיר.

חלופה ג:

o להגדיל את כושר הנשיאה של האזור על ידי שחרור שטחים ציבוריים הצמודים לגבולות התוכנית כדי להפחית יוממות ועל ידי האצת פרוייקטים שמגדילים את כושר הנשיאה (כמו הקו הסגול והמטרו) כמו גם שריון שטחים שיאפשרו את ההוספה של פרוייקטים כאלו בעתיד (כמו שריון סטטוטורי של פוליגונים לכניסות ויציאות לתחנות מטרו).

o במידה ומחליטים להסתמך על מטרו, נדרש לכל הפחות שריון סטטוטורי של פוליגונים לכניסות ויציאות לתחנות מטרו והוספת אישור תכניות לביצוע מטרו כתנאי למתן תוקף.45 (6ב)()4 בחינה פרטנית לפני כל אישור תוכנית חדשה להתחדשות עירונית:

לפני אישור להפקדה:

• להבטיח שיש מענה בהיתרים לכל יחידות הדיור בתוכניות שבתוקף.

• להבטיח מענה בתב"עות מאושרות למבני ציבור ולשצ"פ סף בית עבור כל התוכניות שאושרו ועבור התוכנית שמבקשים לאשר.

לפני אישור תוכנית:

• יש להוסיף להוראות של תוכניות חדשות שתנאי להיתר בנייה הוא יישום המענים לפי המפתח הפרוגרמטי. האישור יינתן על ידי מהנדס העיר בצירוף רשימת ההיתרים המאושרים.

• יש להוסיף להוראות של תוכניות חדשות שתנאי להיתר בנייה הוא הצגת תוכניות ביצוע מאושרות לפיתוח שטחים פתוחים אלו (לרבות לו"ז ומקורות תקציביים).

• יש להוסיף להוראות תוכניות חדשות שתנאי לאכלוס הוא השלמת ביצוע השטחים הציבוריים הפתוחים ומבני החינוך הנמצאים בסמיכות ליח"ד ובתוך מתן מענה פרוגרמטי ליח"ד אלו לשביעות רצון מהנדס העיר או מי מטעמו.46

(6ב)()5 תנאים נוספים לאישור תוכניות שאינן בהתחדשות עירונית:

להלן תנאים שיש לעמוד בהם לצורך אישור הפקדה של תוכניות (ואישור תוכניות שהופקדו) הנמצאות בשטח התוכנית או שנשענות על השלד הציבורי שלו כפי שהוצג ואין בהליכי התחדשות עירונית. מטרת הוראות 45 להשוואה ראו שלב 10 ברכס לבן.

46 להשוואה ראו תנאי האכלוס של רכס לבן שלבים 7-11 24

אלה היא להבטיח עדיפות לתוספת יח"ד החיוניות לצורך התחדשות עירונית של מתחמים שנבנו לפני 1980 ודורשים חידוש וחיזוק. כלומר תנאים אלו רלוונטיים למתחמים שסומנו בתוכנית האב כ"כחולים", "אפורים" או "לא לציפוף" ולא מתייחסים למתחמים שסומנו "כתומים" או "אדומים". ככל שמדובר בתוכניות על ציר הרק"ל, נציין כי ציפוף לאורך הציר הנו רצוי והכרחי, אך יש לוודא שהוא תומך בהתחדשות העירונית ולא פוגע בה.

כללי – לפני אישור תוכניות נוספות שאינן בהתחדשות עירונית יש להבטיח את הנקודות הבאות:

• מבני ציבור ושצ"פים: ביצוע מלא של השלד הציבורי שנדרש לתמיכה בהתחדשות עירונית – כלל מבני הציבור ושצ"פים מתפקדים.

• תחבורה: ביצוע מלא של הקו הסגול וביצוע מלא של מטרו.

• תשתיות: קביעת הנחיות לבחינה ההשפעה המצטברת של תוכניות במרחב על תשתיות.

• לקבוע תנאים להוספת יח"ד באופן שיבטיח תמיכה בהתחדשות עירונית במתחמים כתומים ואדומים (למשל, כללים לצירוף פוליגונים להתחדשות משותפת עם מתחמים הדורשים חידוש וחיזוק או היקף מינמאלי של תוספות למבני ציבור – כפול מהתוספת לביקוש שהן יוצרות).

פרטני – תנאים פרטניים לאישור תוכניות נקודתיות במרחב שאין בהתחדשות עירונית:

• היתרים מאושרים או לכל הפחות תב"עות מאושרות להבטחת המענים הציבוריים לתוספת יחידות הדיור המבוקשת.

• קביעת שלביות ביצוע בהוראות התוכנית כדי להבטיח מענים ציבוריים.

7. סיכום

בשנים האחרונות נעשתה עבודה מעמיקה וחשובה על ידי הצוותים המקצועיים מטעם עיריית ירושלים.

נעשה מיפוי של איתורים לבתי ספר לעשור הקרוב, נעשתה בחינה תחבורתית מעמיקה, מופו אזורים פוטנציאליים לשצ"פים תוך הבחנה חיונית בין שצ"פים על הנייר לשצ"פים שמישים. פעולות אלו הן תנאים הכרחיים לקידום התחדשות עירונית איכותית באזור יובלים-גנים, אך הן לא תנאים מספקים.

יש צורך חיוני בעדכון עמוק ומהותי של תוכנית האב. יישום מנגנון השלביות עליו הוחלט ב-26.12.2022 חשף כשלים מהותיים. המנגנון מאפשר תוספת של יחידות דיור ללא זיקה אמיתית לתוספות של השלד הציבורי.

חמור לא פחות, המנגנון לא מאפשר להבטיח תיעדוף של מתחמים הזקוקים נואשות להתחדשות עירונית ואף לא מבטיח שהשכונה לא תגיע לקיבולת מקסימלית לפני שהן יחודשו.

ההחלטה בנוסחה הנוכחי מונעת מהמרחב את האפשרות ליצור התחדשות שתבטיח עירוניות טובה, נגישות למבני ציבור, לשטחים פתוחים, לאזורי תעסוקה. עירוניות הנשענת על תחבורה מקיימת במקום על רכב פרטי. כיום, המדיניות התכנונית במרחב מעודדת קידום של תוכניות נקודתיות, ללא סדרי עדיפויות ברורים, ללא הבטחה אמיתית של שלביות תכנון ושלביות ביצוע.

לא מאוחר מידי לעדכן את המדיניות התכנונית במרחב ולהבטיח שמתחם יובלים-גנים אכן יחודש באופן מקיף לטובת תושביו.

25

8. נספחים

רשימת נספחים:

מספור נספח

א רשימת תוכניות מאושרות

ב רשימת תוכניות בהפקדה

ג מפת אזורים כתומים ללא תוכניות באופק

ד דוגמה לחישוב רווחיות של פרויקטים

ה גרף להמחשת פערים בין כיתות יסודי ליח"ד המתווספות למרחב ו הערות על טבלאות של מענים – בדגש על כיתות יסודי ז המחשבת הפערים בין מענים ציבוריים (ללא חינוך)

ח עמודים נבחרים מתוכנית האב לתחבורה

ט עלויות צפויות להסדרת שצ"פים ומעברים

י סתירה בין ייעודים למבני ציבור ושצ"פים בהדסה הקטנה.

26

נספח א' – רשימת התוכניות שאושרו במרחב.

תוכניות אלו מציעות תוספת של 7804 יח"ד למרחב. באדום - תוכניות שלא הופיעו בסקירה שהציג מתכנן המחוז.

מרקם מספר יח"ד נכנס יח"ד תוספת

פרוייקט מגורים תוכנית סטטוס (להריסה) בתוכנית יח"ד

-101

טהון מתחם 4 אפור 0244947 היתר 30 130 100

-101

טהון מתחם 3 אפור 0201467 היתר 36 138 102

-101

הדסה הקטנה אפור 0051771 היתר 0 540 540

-101

טהון מתחם 5 אפור 0329516 היתר 54 206 152

-101

שטרן 34-42 כתום 0317016 היתר 67 240 173

טהון מתחם -1 -101

2 אדום 0268219 היתר 59 255 196

-101 בקשה

הנורית 10-14 אדום 0109876 להיתר 100 428 328

אורוגוואי -11 -101 בקשה

15 כתום 0345298 להיתר 28 136 108

-101 בקשה

קולומביה 1 כתום 0496463 להיתר 96 408 312

-101 בקשה

שטרן 29-33 אדום 0334334 להיתר 102 320 218

-101

שטרן 37,41 אדום 0409656 אושרה 68 240 172

-101

בוליביה 14 כתום 0574178 היתר 56 180 124

-101

בוליביה 1 אפור 0596270 היתר 24 125 101

-101

גולומב 23 אדום 0440735 אושרה 112 389 277

-101 בקשה

קלנר אדום 0468355 להיתר 117 417 300

תמ"ל

הנורית ותמ"ל אדום 2020 אושרה 646 1706 1060

זנגוויל 5-7 -101

(עמק היובל) כתום 0373522 היתר 60 230 170

-101

בזק אפור 0507301 אושרה 0 150 150

-101

טופ בורוכוב כתום 0452615 אושרה 36 233 197

קוסטה ריקה -101

25-37 כתום 0561167 אושרה 175 740 565

27

-101 בקשה

הנטקה 78-84 כתום 0510610 להיתר 138 480 342

-101

הנטקה 32--30 לא לציפוף 0848796 אושרה 1 57 56

-101

מקסיקו 6/6א כתום 0885392 אושרה 32 138 106

-101

חיים חביב 3 כתום 1019611 אושרה 50 162 112

-101

בית גיורא אפור 0788638 אושרה 56 108 52

קוסטה ריקה -101

14-16 כתום 0986067 אושרה 25 102 77

-101

טור סיני לבן 0811653 אושרה 27 95 68

-101

הנטקה 18 אפור 0988865 אושרה 1 43 42

-101

הנורית 8 כתום 0963124 אושרה 29 109 80

-101

דהומיי 8 כתום 0699587 אושרה 32 150 118

-101

אולסוונגר 13 לבן 1120690 אושרה 0 43 43

-101

ברזיל 4-12 אדום 0678920 אושרה 153 600 447

-101

קליינמן 13-15 כתום 0790865 אושרה 27 100 73

מתחם הציונות -101

1 כתום 0835371 אושרה 64 270 206

-101

בורוכוב 49-55 כתום 1004969 אושרה 48 185 137

תמ"א 38 כתום כללי היתר 50047

47 עמ' 5 במסמך "פרוגרמה לצרכי ציבור ,2040 תקציר ממצאים והמלצות לדיון" שנערך על ידי אדר' ליאת איזקוב 28

נספח ב' – תוכניות שהופקדו או שאושרה הפקדתן.

תוכניות אלה מוסיפות עוד 6734 יח"ד במרחב הנשען על השלד הציבורי של יובלים גנים.

באדום - תוכניות שלא הופיעו בסקירה שהציג מתכנן המחוז וצורפה להחלטה מיום .18.3.2024

מרקם מספר יח"ד נכנס יח"ד תוספת

פרוייקט מגורים תוכנית סטטוס (להריסה) בתוכנית יח"ד

גואטמלה -15 -101

23 כתום 1048420 בהפקדה 186 612 426

-101

ברזיל 14 אדום 0764878 בהפקדה 30 116 86

-101 אושרה

בורוכוב 57-61 כתום 1080092 להפקדה 44 184 140

קוסטה ריקה -101

56 כתום 1078146 בהפקדה 32 113 81

קוסטה ריקה -101 אושרה

22-24 כתום 1079771 להפקדה 25 105 80

-101 אושרה

שטרן 49-67 אדום 0826685 להפקדה 365 1068 703

-101

הנטקה 28 לא לציפוף 1133925 בהפקדה 1 72 71

-101

הנטקה ,22 24 לא לציפוף 0986141 בהפקדה 1 43 42 -101

איסלנד 24-42 אפור 1062678 בהפקדה 182 570 388

-101

אפשטיין לבן 0681288 בהפקדה 0 240 240

-101 אושרה

ברזיל 26-28 כתום 1030428 להפקדה 78 293 215

-101

אולסוונגר אדום 0829440 בהפקדה 320 1200 880

-101 אושרה

שטרן 47 אדום 0714188 להפקדה 34 152 118

גואטמלה -25 -101 אושרה

27-29 כתום 1075902 להפקדה 85 320 235

הנורית מתחם -101 אושרה

1 אדום 1256924 להפקדה 246 389 143

הנורית מתחם -101 אושרה

6 אדום 1230291 להפקדה 133 618 485

-101

פנמה 2 ו-6 כתום 0581850 בהפקדה 72 238 166

הנורית מתחם -101 אושרה

2 אדום 1260439 להפקדה 128 491 363

הנורית מתחם -101 אושרה

4 אדום 1258383 להפקדה 64 243 179

29

הנורית מתחם -101 אושרה

5 אדום 1244276 להפקדה 302 586 284

-101 אושרה

הנטקה 3 לא לציפוף 1109701 להפקדה 1 64 63

-101 אושרה

שמריהו לוין 9 לא לציפוף 1282235 להפקדה 1 50 49 -101 אושרה

אנילביץ 46 לא לציפוף 1152297 להפקדה 2 42 40

מחוץ -101

כרמית לתוכנית 0838490 בהפקדה 0 1257 1257

30

נספח ג' – מיפוי של מצב המתחמים הכתומים בקרית היובל מרכז ומערב.

מצורפת מפה שנשלחה לחברי העמותה מהמנהל הקהילתי.

ירוק- תוכניות מקודמות/מאושרות

סגול- תוכניות בשלבים ראשוניים

אדום-אין תוכניות מקודמות

31

נספח ד – פערים משמעותיים בהערכות השווי.

· לפי הדו"ח השמאי משנת 2015 הערכת שווי לדירת 140 מ"ר בתוכנית טהון מתחם 4 ()244947 התבססה על מחיר מכירה למ״ר כולל מע״מ: 18,750 ש״ח. (מספר דירות 27 ושווי

הדירות כולל מע״מ: 70,875,000 ש״ח כלומר הערכת שווי לדירה אחת: 2.625 מילש״ח).

בפועל, דירות אלו נמכרות כיום (עם הנחה) במחיר של 4.2 מיליון ש״ח, כמעט כפול. זאת בעוד מדד תשומות הבנייה עלה בתקופה זו ב%20 בלבד.

· גם בטהון מתחם 5 ()329516 דירות נמכרות כיום במחיר זהה. הפער מהדו"ח השמאי קטן יותר, אך עדיין עצום (הנחת הדוח היתה ל- 19,500 ₪ למ"ר).

· בהנטקה 78-84 ()510610 שאושרה רק לפני שנתיים ()4.3.2022 מוכרים כרגע בהנחת "פרי-

סייל" בין 37-40 אלף ש"ח למ"ר בעוד בדו"ח השמאי לשם בחינת הכדאיות הכלכלית נקבע מחיר של 23,000 ש״ח כולל מע״מ למ״ר. בהתאם גם הוקצו זכויות הבנייה.

32

נספח ה' - גרף להמחשת פערים בין כיתות יסודי ליח"ד המתווספות למרחב.

להלן גרף הממחיש הפער בין קצב האישור של מענים לצרכי ציבור (כיתות יסודי) לעומת קצב אישור יחידות דיור.

יחידות דיור תוספתיות.

מספר יחידות דיור שמקבלות מענה לכיתות יסודי הנמצאות בשלב תכנוני מקביל בהתאם למפתח הפרוגרמטי (18 כיתות לכל 1,000 יח"ד).

9000

7804

8000

7000

6000

5000

3766

4000

3000

2000 2000

1700 1700

2000 1444

1000 333

0

1) המצג שהוצג לוועדה )2 היתר מול היתר )3 בקשה להיתר מול בקשה )4 תב"ע מול תב"ע - ללא שריון

להיתר - שריון כיתות אירוח כיתות אירוח

יח"ד שמקבלות מענה עם היקף הכיתות יסודי בשלב יח"ד

1) המצג שהוצג לוועדה: חשיבות של התחדשות עירונית בלבד (למשל לא נספרו יח"ד שיתווספו

בהדסה הקטנה). אין שריון של כיתות לצורך התחדשות עירונית בבתי הספר אגרון ותל"י.

2) היתר מול היתר: היתרים שנתנו בפועל לכיתות יסודי מול היתרים שניתנו בפועל ליחידות דיור

תוספתיות.

3) בקשה להיתר מול בקשה להיתר: בקשות להיתרים בכל האפיקים (ראו נספח א') ושריון 10

כיתות יסודי לפינוי בינוי של בית הספר אגרון.

4) תב"ע מול תב"ע: כלל יחידות הדיור שמתווספות בתוכניות מאושרות לפי חישובי העותרת. כלל

הכיתות שמתווספות בתב"ע מאושרת.

33

נספח ו' – הערות על הטבלאות – חומש 1 והיתרים בחומש .2

אסבסטונים: לא נקבע

אם ישמשו לכיתות

אירוח או להשלמת

חוסרים. או שלא יהיו

כיתות אירוח או שאין

מספיק כיתות לענות על

תוספת יח"ד עד סוף

החומש.

ארגון ותל"י –

תלויים בזמינות

כיתות אירוח.

אגרון לבדו דורש

10 כיתות אירוח.

רק לאחרונה,

אגף שפ"ע

התנגד

להקמת בית

תורה ועבודה

הספר בדרך

לא נמצא

כרמית.

בשטח תוכנית

האב.

34

נספח ז' - פערים ביכולת לתת מענים לצרכי ציבור מעבר לחינוך

שימוש צורך מעבר ל-5 אזורי ההערכות איתורים למענים (עמ' 101 מבני

(עמ' 11 פרוגרמה במצגת "שלד ציבור)

ציבורי")

בריאות 10-20 תחנות בריאות הנפש (2-4 בכל 4 מג"ר/טיפת חלב (2 בחומש 1 ו2 אזור) בחומש )2

15-30 מרפאות שכונתיות (3-6 בכל

אזור)

תרבות וקהילה 5 מרכזים קטנים (1 בכל אזור) 5 (הדסה הקטנה, ורבורג, טהון-

סינמטק בחומש ,1 כרמית ובזק בחומש

)2

10-15 מועדוני נוער (2-3 בכל אזור)

5 (2 בחומש ,1 3 בחומש )2

5 מרכזים לאזרח ותיק (1 בכל אזור)

-

רווחה 2.5 מרכז קשישים מוגבלים (1 לכל שני 3 מרכז לקשיש (בחומש )1 אזורים)

2.5 מח' לשירותים חברתיים (1 לכל שני 2 (אחד בכל חומש)

אזורים)

דת 20-65 בתי כנסת 16 (6 בחומש ,1 10 בחומש )2

10 בורות מקווה לא הוצג

מרכז לקשישים 1 לא הוצג

תשושים

ספורט 2 מגרשי כדורגל לא הוצג (הציגו 2 אולמות ספורט, אחד 4 בריכות שחייה בכל חומש)

3 מקבצים של מגרשי טניס

חירום 1 תחנת משטרה בינונית לא הוצג

1 מגן דוד אדום (תחנה גדולה)

1 תחנת כיבוי אש גדולה

35

נספח ח' – חוסר התאמה בין התכנון התחבורתי לתכנון העירוני

36

נספח ט' – עלויות צפויות להסדרת שצ"פים ומעברים.

אזור מעבר עלות עמוד הערות

האומדן הינו אומדן של עבודות פיתוח בשלב

בדיקת היתכנות. האומדן אינו כולל עבודות

פירוקים, תאורה, תשתיות, תקציב עבור המשך

קרית יובל שביל היובל 8,038,100 89 תכנון של כלל היועצים.

A05 3,574,700 93

B03 286,780 95

חלופה 1 H01 1,375,010 96 חלופה 2 עולה יותר: 1578330 J01 381,550 98

J01 305,500 99

J03 332,800 100

J04 1,331,200 101

M01 3,626,480 102

M02 2,262,260 104

P 4,386,850 108

מרקו ברוך 720,300 114

N 106 לא סופק אומדן

קריית

מנחם C04 4,498,000 118

D02 5,992,220 120

E01 1,924,910 122

F02 2,101,450 124

F03 2,934,360 126

G02 2,447,540 128

G03 5,015,400 130

סה"כ 51,535,410

37

נספח י – המלצות לשימושים סותרים בשטחים.

שטח של 2.8 דונם בתא השטח 30397/105 מופיע במצגת של מבני ציבור לפרוגרמה של חינוך, קהילה ותרבות כבר בחומש .1 אותם 2.8 דונם מופיעים במצגת שצפים קרית יובל דרום כשצ"פ בהדסה הקטנה בחומש .2 מתוך מצגת מבני ציבור, עמ' .26

מתוך המצגת "אב_ ים_ גנים - יובלים_חומרים נלווים לישיבות_23 דיון בקרה מרץ 24 שצ-פים קריית יובל דרום".

38

1

א' אייר, ראש חודש, 9 במאי 2024

לכבוד

הגברת שירה תלמי באבאי

יו''ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים iplan.gov.il@ShiraTa

אדריכל דן קינן

מתכנן מחוז ירושלים במנהל התכנון

iplan.gov.il@DanKe

אנו החתומים מטה מבקשים להעביר לוועדה המחוזית התייחסות לעדכון תכנית אב יובלים גנים שהוועדה המחוזית מתכננת לבצע. אנו נתמקד בתכנון במתחם רחוב הנורית.

בריאות והצלחה.

יחיאל מייק לייטר , בשם החתומים מטה

הנרד 2 דירה ,8 ירושלים

ת.ז. 014522692 טל' 0505581275

gmail.com@yehielmikeleiter

שושי וענונו הנורית 202/5 , ת.ז 59855734

אסתר פרדמן ת.ז ,038044681 גבעת משואה

שושנה משה, הנורית 23 דירה ,5 ת.ז. 059806273

אילנה לייטר, ת.ז. ,54046321 הנרד 2/8

שמעון סוויסה , ת.ז. ,068098730 הנורית 202

אהוד ת.ז., ,021996921 הנורית

אליהו אסרף, ת.ז. ,022029664 הנורית 25

תקציר

תכנית אב יובלים גנים , שאושרה לפני מספר שנים ע"י עיריית ירושלים והועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים, קובעת )במסמך "תכנית שלד"( ש''במידה והצפיפות המוצעת ע''י הדו''ח הכלכלי לא תהיה מקובלת מבחינה תכנונית, תתאפשר בחינת בנייה אינטנסיבית על גדות ואדי אסבסטונים , בשורת בניינים שלאורך חלקו התחתון של רחוב קוסטה ריקה. בינוי אינטנסיבי בשולי הואדי אפשרי ויש לשקול אותו בכפוף לאיכות התכנון המתקבל, להיבטים התנועה והתשתיות ולשאר הפיתוח במתחם.'' ביטול האפשרות לקרקע משלימה ברכס לבן אכן יצר מצב כלכלי המחייב את היזמים לבנות בצפיפות קיצונית היוצרת צל כבד על מרחב גיאוגרפי גדול, רוחות חזקות כתוצאה מבניית קבוצת מגדלים גבוהים מאוד ובפרט באזור הררי )עקרון ונטורי( , עומס תנועה כבד ושטחים פתוחים הסובלים מצל כבד ורוחות החזקות.

אנו קוראים לוועדה המחוזית להציג לתושבים סימולציה ממוחשבת של הטלת צל, חשיפה לשמש , מהירות הרוח ותנועת רכבים פרטיים ותחבורה ציבורית של מתחם הנורית כמכלול.

לאור המצב התכנוני הקשה שנוצר עקב השיקולים כלכליים אנו ממליצים שעדכון תכנית אב

יובלים גנים 2024 יאמץ את המלצת תכנית האב יובלים גנים לבחון בנייה לאורך חלקו התחתון

של רחוב קוסטה ריקה על שטח מופר על גדות ואדי אסבסטונים.

2

בהרחבה

חלופת התכנון שעיריית ירושלים מקדמת עבור התחדשות מתחם הנורית תיצור מתחם הסובל מ:

● צפיפות קיצונית

● משטר רוחות וטורבולנטיות בין מגדלים גבוהים מאוד הבנויים על רכס הר ● הטלת צל של מגדלים גבוהים מאוד אחד על השני ועל מרחב גדול מאוד מסביב למתחם )עד ואדי אסבסטונים ורחוב שטרן(

● עומס תנועה כבד מאוד במתחם המרוחק מהרכבת הקלה ● הפרש גובה גדול )60 מטרים( מהפארק הרובעי בואדי אסבסטונים מה שמקשה על הליכתיות

בנושא הצפיפות

תכנית אב יובלים גנים קבעה "על פי מקדם הציפוף מוצעות 2,470 יחידות דיור" , כ 37 דירות לדונם.

ע"פ תכניות היזמים ומתחמי החלוץ במתחם הנורית יבנו קרוב ל 4,000 יחידות דיור )ראה טבלה בהמשך(. מדובר בצפיפות של מעל 60 דירות לדונם )מדובר ב 90 דירות לדונם נטו(. לוח צפיפות מגורים ע"פ עקרונות תמ"א 35/4 )תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור בגרסה המעודכנת( קובע צפיפות מינימלית של 30,000 תושבים ברוטו לקילומטר רבוע לישובים עם מעל 500,00 תושבים )כלומר 30 תושבים לדונם(. אם נקבל את המפתח של 2.8 נפשות ליחידת דיור אזי במתחם הנורית יגורו 177 תושבים לדונם. אם נחשב על בסיס יותר ריאלי של 3.4 נפשות לדירה )נתון הלמ"ס לקרית היובל( אז נקבל נתון של 227 תושבים לדונם )215,000 תושבים לקילומטר

רבוע(. אין עוד עיר בעולם עם כזאת צפיפות.

מתוך "יובלים גנים - תכנית בנייה למרקמי המגורים"

בנושא גובה המגדלים ומשטר הרוחות

תכנית אב יובלים גנים מציע שלוש חלופות. בכל החלופות מדובר בבניינים שגןבהם עד 23 קומות.

כיום עיריית ירושלים מתכננת מגדלים בגובה 40 קומות ויותר.

תכנון המשלב מגדלים גבוהים מאוד עם טופוגרפיה קיצונית, עלול ליצור טורבלנטיות מסוכנת במתחם. "לפי הערכות מומחי האקלים ובהתאם לנתונים שפרסם השירות המטאורולוגי בישראל, השפעות שינויי האקלים בישראל יתבטאו )וכבר מתבטאות( הן בשינויים הדרגתיים כמו עלייה בטמפרטורה הממוצעת והן בעלייה בשכיחותם וחומרתם של אירועי אקלים חריגים. אחת ההשפעות

הצפויות היא עלייה בעוצמתן ובשכיחותן של סערות ושל הרוחות הנלוות להן. בסביבה הבנויה

צפויה להתגבר תופעת טורבולנטיות הרוח בין מבנים. תופעה זו תורגש במיוחד בבנייה גבוהה

)למשל בפינות של מבנים גבוהים והאזורים שבין המבנים(, וביתר שאת במבנים הממוקמים בסמוך לקו החוף או על רכס הר, אשר חשופים לרוחות חזקות יותר. כבר היום רוחות במרחב הבנוי מגיעות לעתים לעוצמות מסוכנות לאדם והצפי הוא שמגמות אלה ילכו ויתחזקו גם לאור תנופת הבנייה לגובה שבה נמצאת מדינת ישראל בימים אלה." ראה קישור ל"דו"ח רוח ככלי תכנוני" פורום 15 ערים. מי שלא מכיר את השפעת המגדלים על משטר הרוחות מוזמן לבקר ביום רוחי במעבר בין מתנ''ס פיליפ לאון למגדל החדש של אשטרום בניין של 20 קומות.

3

בנושא הטלת צל ע"י המגדלים

מגדלים גבוהים מאוד יטילו צל אחד על השני ולמרחק של מאות מטרים מסביב למתחם. ראה לדוגמה הדמיית הטלת הצל של מגדלי מתחם פלא נדל''ן המגיע עד עמק האסבסטונים. במקרה הזה מדובר במגדלים בני 20 קומות ''בלבד''.

להלן הדמייה של הטלת צל באחת החלופות המוקדמות של תכנית אב יובלים גנים.

המגדלים שעיריית ירושלים מקדמת היום הם הרבה יותר גבוהים ויטילו צל על מרחב גיאוגרפי עצום.

בנושא מערכת תעבורה

עקרון מרכזי בהתחדשות עירונית הינו ריכוז הבנייה והציפוף לאורך ציר הרכבת הקלה. מתחם הנורית מרוחק מתחנות הרכבת הקלה והמתחם ממוקם בהפרש גובה גדול מהתחנות. במצב הקיים כבר היום מערכת הכבישים סובלת מאי ספיקה בשעות הלחץ. מערכת התעבורה עלולה לקרוס כשכמות המכוניות תגדל פי כמה וכמה לאחר איכלוס המגדלים החדשים.

4

בנושא השטחים הפתוחים

המגדלים הגבוהים מאוד המתוכננים במתחם הנורית, הממוקמים על רכס גבוה השולט על מרחב גדול ,יהפכו את השטחים הפתוחים הנמצאים במרחב כולל פארק אסבסטונים ורחוב שטרן, למקומות חשוכים עם רוחות חזקות. יהיה לא נוח לבלות בהם.

סיכום

מטרת תכנית אב יובלים גנים הוגדרה ''יצירת רובע עירוני לאוכלוסיה כללית צעירה ויצרנית''.

איזה זוג צעיר ירצה לרכוש דירה במתחם הנורית עם צפיפות קיצונית ותנאי סביבה ירודים ? בכדי שירושלים תתחרה בהצלחה עם מאות מתחמי התחדשות איכותיים המתוכננים ברחבי הארץ חיוני ליצור מתחמי מגורים איכותיים בירושלים.

לכן אנו קוראים לוועדה המחוזית לאמץ את המלצת תכנית אב יובלים גנים לגבי מתחם הנורית

ו''לבחון בנייה אינטנסיבית על מורדות רחוב קוסטה ריקה". איכות החיים של תושבי השכונה

חשובה לאין שיעור על הקמת מגרש כדורגל המתוכנן בוואדי אסבסטונים. הקצאת קרקע לבנייה בשטח המופר במורדות וואדי אסבסטונים תאפשר להוריד את הצפיפות במתחם הנורית , להפחית את גובה המגדלים וליצור מתחם אטרקטיבי ותחרותי.

להלן מידע רלוונטי

מורדות ואדי אסבסטונים

למרגלות רחוב קוסטה ריקה

5

נתוני מתחמי הנורית

מס' מספר מס' מס' חי' מס' יח' תוספת

מס' מתחם תכנית שם היזם סטאטוס מגדלים קומות דיור קיים מוצע יח'

101-125 בוני עבר דיון

1 2 40 112 437 325

6924 התיכון במחוזית

2 מגדלים

101-126 עבר דיון ומבנה 363

2 0439 עינב במחוזית מרקמי 40 128 491

לא נפתח

3 טעמן תיק

101-125 עבר דיון

179

4 8383 טעמן במחוזית 3 35 64 243

101-124 שיכון עבר דיון

442

5 4276 ובינוי במחוזית 2 40 144 586

101-123 אפריקה עבר דיון

455

6 0291 ישראל במחוזית 3 40 163 618

סה''כ על בסיס

נתונים חלקיים 2375

חלוץ א' הערכה

למגדל אחד של 40

קומות 206

חלוץ ב' הערכה

לשלושה מגדלים

של 40 קומות 618

הנורית ,10 ,12

14 אושרו 454

דירות. 454

הנורית 4,6,8 312

מתחם 3 דומה

למתחם 4 243

סה''כ דירות

במתחם הנורית 4208

6

לוח צפיפות מגורים ע"פ עקרונות תמ"א 35/4 )תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור(

סקיצה של המתחמים ברחוב הנורית - לא כולל הנורית 4,6,8 + פלא נדל''ן /05/2024 0

1

1.1

1.1.1

1.1.2

1.1.3

1.2

1.2.1

1.2.2

1.2.3

2

2.1

1

3

3.1

3.2

4

x .

5

5.1

5.2

5.3

2

6

6.1

6.1.1

6.1.2

6.1.3

6.2

-

7

7.1

7.1.1

7.1.2 GIS

7.2

7.3

3

8

8.1

8.2

9

9.1

9.1.1

9.1.2

9.1.3

10

10.1

10.2

4

11

12

12.1 -

12.2

12.3

12.4

13

13.1

13.1.1

13.1.2

13.2

14

14.1

14.2

15

15.1

15.2

15.3

16

16.1

16.2

5

16.3

17

17.1

17.2

18

18.1

19

19.1

20

20.1

20.2

20.3

"

20.4

20.5

6

20.6

20.6.1

20.6.2

20.7

20.8

20.9

20.10 -

20.11

21

22

7

23

24

25

26

26.1

26.1.1

26.1.2

26.1.3

26.1.4

26.1.5

26.1.6

26.2

27

28

8

נספח בחינת שצ"פים -קריית יובל דרום

המסמך הזה מצורף כנספח להתייחסות שלנו, מה שניתן לראות במסמך עברנו על השצ״פיים של קריית יובל דרום ועל סלי הפרויקטים עבור כל שצ״פ.

רשמנו איזה תוכניות בנייה קרובות אליו במרחק 3 דקות. עד 7 דקות. וכמה תושבים הוא יכול לאכלס. כלומר, כמה דירות הוא יכול לאכלס. ובעצם שינינו את ההתייחסות. עברנו שצ״פ שצ״פ ורשמנו בטבלה איזה פרויקטים הוא משרת. בקרית יובל דרום מצאנו 4 פרויקטים. שאין להם שצ״פ סף בית, כי כל השצפ״ים כבר מלאים. התחשיב שעשינו הוא כדלקמן, עבור דונם. לפי חישוב של 3 מ', שצ״פ לנפש וגודל משפחה של 3.5 אפשר להכניס בתוך דונם אחד 90 משפחות. ככה עברנו פרויקט פרויקט. ״ושיבצנו״ פרויקטים לתוך השטחים הקיימים.

נדרש לעבור באופן מדוקדק עבור שאר חלקי השכונה. ולוודא שיש שצפים מספקים.

1

התייחסות מינה"ק יובלים להמלצות מינהל תכנון בעקבות עבודת הפרויקטור לתכנית אב יובלים-גנים נספח בחינת שצ"פים -קריית יובל דרום

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo

תוכניות בינוי אשר משובצות כמות דירות סוג הערות ובעיות שצ״פ

מספר

לשטח זה שניתן שצ״פ מלא שטח שטח גוש / שם

המלצות תכנוניות רחוב בהתאם

״להעמיס״ מתפקדסטוטורי חלקה השצ״פ

למיפוי

״משתמשים״ על השצ״פ

ירוקה לא אברהם 1

לא ניתן לקחת

רלוונטי ניסן /

לא ניתן לקחת בחשבון כי קטן מ 0.5 דונם בחשבון כי קטן מ 0.5 מאיר

דונם

שמירה על מצב קיים 0.4 0.4 304142 גונולנד גן שחר 115 255 דירות – טהון 1+2 220 ירוקה שמירה על איכויות החורשה שצ״פ קיים ותקין כן 2 וסביבת המפלצת, הסדרת צומת

אוריינטציה ברורה לרחוב טהון / גן

הנטקה 2.5 2.5 303972 סולד המפלצת 101

1. 136 דירות. אורוגואי -11 500 ירוקה שצ״פ קיים ותקין כן 3

15

2. 150 – דיירים קיימים

בוולטה וגווטמלה 2 עד

10 שדרוג השבילים הקיימים,

3. 200 דירות של שיפור קישוריות, תכנון גוואטמלה

גוואטמלה 15 עד 23 ממשק עם רחבת הדואר וגני / וולטה שצ"פ הילדים הקיימים 5.8 5.8 304135 עילית הדואר 104 תושבים קיימים 25 קשיחה כן 4

חייב תכנון מעבר נגיש,

פיתוח כחלק מתוכנית

התחדשות מאושרת 0.5 0.5 304136 אורוגוואי אור גנים 224

1. 400 דירות גולומב 23 תכנון שצ"פ תפקודי נגיש, שצ״פ זה תלוי כן 5

2. 150 דירות הוד דניה – שימור האיכויות הנופיות בתוכנית פינוי בינוי 7.6 7.6 304138 גולומב גולומב 133

גולומב 21 720 ירוקה פיתוח כרחבה עירונית, גולומב ...23 כן 6

3. 136 בוליביה 1 שיפור קישוריות, שילוב קרוב

שימושים חדשים 0.5 0.5 304130 לתחנת קרן רחוב 111 2

התייחסות מינה"ק יובלים להמלצות מינהל תכנון בעקבות עבודת הפרויקטור לתכנית אב יובלים-גנים נספח בחינת שצ"פים -קריית יובל דרום

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo

תוכניות בינוי אשר משובצות כמות דירות סוג הערות ובעיות שצ״פ

מספר

לשטח זה שניתן שצ״פ מלא שטח שטח גוש / שם

המלצות תכנוניות רחוב בהתאם

״להעמיס״ מתפקדסטוטורי חלקה השצ״פ

למיפוי

״משתמשים״ על השצ״פ

רק"ל

גולומב

תושבים קיימים 25 קשיחה תכנון כגן כיס, שלב תכסית קטנטן וקיים כן חנה סנש 7 רכה, גינון, עצים, אזורי / חיים גן כיס

ישיבה, הנגשת השטח 0.5 0.5 304140 סירני מעבר 121 ראלי ? דיירים קיימים. 25 תכנון לביצוע של גינת כיס, קטנטן וקיים כן 8 ירוקה התחברות למערכת

הרמפות המנגישה, הסרת

פלישות קיימות ממגורים 304150 הציונות / קרן רחוב סמוכים 0.6 0.6 188 אורוגוואי חניה 119

פיתוח כשצ"פ סף בית, לא רלוונטי לא לא 9

לא בקרית יובל דרום ? שימור טבע עירוני, חיזוק בקריית יובל רלוונטי הנריטה בשימוש של כרמית ? קרית מנחם ? קישוריות, מיקום פסל סולד / משחק משמעותי 9.15 9.15 304361 מקסיקו גן הפיל 114 ירוקה פרק רובעי. לא 10

חלקה 22 יש מגרש מלא.

כדור רגל

חלקה 207 בגודל 38 יש כאן

1. 150 בזק

דונם כרגע

2. 550 אשטרום

3600 254 כבר נמצאת ב

3. 1000 – סרני עד פלורונטין

שורה 17 למטה מקום 304142

וגרינוולד

לדעתי אפשר לספור לעוד

פיתוח כפארק רובעי, כ 40 דונם בלבד 2000 49 207 וואדי הוספת שבילים נגישים כשצ״פ 22 אזבסטונים

40 98 254 - צפון 136

3

התייחסות מינה"ק יובלים להמלצות מינהל תכנון בעקבות עבודת הפרויקטור לתכנית אב יובלים-גנים נספח בחינת שצ"פים -קריית יובל דרום

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo

תוכניות בינוי אשר משובצות כמות דירות סוג הערות ובעיות שצ״פ

מספר

לשטח זה שניתן שצ״פ מלא שטח שטח גוש / שם

המלצות תכנוניות רחוב בהתאם

״להעמיס״ מתפקדסטוטורי חלקה השצ״פ

למיפוי

״משתמשים״ על השצ״פ

כמה אפשר

להשתמש כשצ״פ ?

100 דירות של בוליביה 14 ירוקה תכנון של השטח תוך מדובר ב 2 גינות כיס כן 11 התחשבות בעצים בוגרים, קטנות וכלואות – זה

חיבור המעבר הקיים ראלי לפתח אותם

100

והוספת שימושים מתאימים באמת ?

304151

2 גינות כיס קטנות וקלועות 1.1 1.1 97+98 בוליביה גן טיילור 108

1. 400 דירות של גוואטמלה 15 ירוקה תכנון לשצ"פ לינארי תוך מדובר באיזו ממש כן 12

עד 23 שמירה על רציפות המעבר משופע. כמה זה

2. 100 דירות של בוליביה 14 500 ושילוב שימושים נוספים ראלי לפתח וכמה שצ"פ

ממנו ראלי לשימוש ? 304151 בוליביה / בוליביה / 1.8 5.8 246 שטרן שטרן 109

1. דיירים קיימים ירוקה תקין וקיים כן 13

2. 282 של גוואטמלה 25 עד פיתוח כרחבה עירונית, אורוגוואי

350

27 שיפור נגישות במעברים 304151 / גן טיפת

המוצעים 3.8 3.8 196 גוואטמלה חלב 106

לא שצ"פ 14

רלוונטי בפינת

לא ניתן לקחת בחשבון כי קטן מ 0.5 דונם וולטה רחוב שמירה על עצים קיימים עילית / וולטה

ונגישות וממשק לרחוב 0.1 0.1 304130 גוואטמלה עילית 102

1. 320 שטרן 29 עד 33 תכנון של כל תחום שצפ תקין וקיים כן גאוני / פארק 15

1100 ירוקה

2. 289 בוליביה ,5-7 שטרן 12 שטרן בראיה רובעית תוך 12.4 12.4 304551 קוליץ שטרן

4

התייחסות מינה"ק יובלים להמלצות מינהל תכנון בעקבות עבודת הפרויקטור לתכנית אב יובלים-גנים נספח בחינת שצ"פים -קריית יובל דרום

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo

תוכניות בינוי אשר משובצות כמות דירות סוג הערות ובעיות שצ״פ

מספר

לשטח זה שניתן שצ״פ מלא שטח שטח גוש / שם

המלצות תכנוניות רחוב בהתאם

״להעמיס״ מתפקדסטוטורי חלקה השצ״פ

למיפוי

״משתמשים״ על השצ״פ

3. 100 תמ״א 38 – שטרן ניצול השטחים מתחת

6,8,12 לתוואי הגשר 113

4. 240 – שטרן ,37 .41

5. 150 – דירות קיימות.

זה לא שצ״פ לא אזור 16

תכנון לאזור מגרשי הספורט רלוונטי מגרשי

זה לא שצ״פ קשיחה

כחלק מרה תכנון כולל גולומב / ספורט +

לפארק שטרן 11.3 11.3 304551 קוליץ ספורטק 112

מדובר בפרק רובעי. לא 17

כמה אפשר מלא.

1. 800 שטרן 49 עד 67 להשתמש כשצ״פ ?

2. 165 שטרן 47 כרגע מלא ב 1500 אם

3. 226 שטרן 34 עד 42 2700 ירוקה דיירים קרוב 304142

4. 280 - שטרן 22 יכול 254

פיתוח משמעותי של ואדי לשמש וואדי

אסבסטונים דרום כהמשך עוד 30428 אזבסטונים

הפארק הרובעי 1000 31.2 62.4 25 - דרום 178

1. שצ״פ וואדי אזבסטונים צפון (:)136

• כרגע מלא ב-40 דונם.

• יש מקום לעוד 2000 תושבים לפי ההערות שסופקו.

2. שצ״פ וואדי אזבסטונים דרום (:)178

• כרגע מלא ב-1500 דיירים.

5

התייחסות מינה"ק יובלים להמלצות מינהל תכנון בעקבות עבודת הפרויקטור לתכנית אב יובלים-גנים נספח בחינת שצ"פים -קריית יובל דרום

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo • יש מקום לעוד 1000 תושבים לפי ההערות שסופקו.

עבור סלי הפרויקטים עברנו עליהם אחד אחד. יש כאלה שהם לא ריאליים בכלל. הם כבר מתכננים לבנות עליהם מבני ציבור. לדעתנו לא ריאלי. לקחת את כל השצפים הקטנים שמשתמשים היום לחניה, באזורים שאין בהם פינוי בינוי. ומיד להפוך אותם ל ״גינות כיס״ מבלי שהעירייה תעשה איגום חניה. או שראש העיר יהיה מודע לזה שמבטלים את כל החניות בשכונה אחרת זה לא ריאלי? רוב הפרויקטים כן, הם לגמרי לא ראלים מ 20 דונם. להערכתנו רק 8 דונמים ראלים. וגם זה כחלק מתוכניות פינוי בינוי.

פרוייקטים:

מספר שם רחוב שטח ראלי ? כמות דירות שניתן הערות ובעיות

שצ״פ ״להעמיס״ על

השצ״פ

1 130 רחבה בזכות דרך אברהם שטרן 0.3 כן ולא אי אפשר לספור. קטן מיידי

2 222 שצ״פ גן כיס גוואטמלה 30414 / 0.5 לא אי אפשר לקחת כל 170 ,61 חניית עפר הכי קטנה

ולהפוך לשצפ

3 123 שצ״פ בהנדסה הקטנה צילה 30397 / 105 2.8 לא מיועד למבני ציבור 4 100 גן המרכז המחסרי אורוגואי 1 3ֿ 3041 2.4 לא מדובר בחנייה במרכז 112 המסחרי, נראה הגיוני

שייקחו אותה

לשצ״פ??

5 116 אורוגואי – פינת אברהם אורוגואי 0.2 כן אי אפשר לספור. קטן ניסן מיידי.

6 107 מגרש חניה על זכות דרך גוואטמלה – 198 / 30415 1.5 כן אבל הציונות שימו לב – גורע חנייה.

31

7 105 אי – תנועה ברחוב גווטמלה גוואטמלה -15 30413 / 103 2.6 ??

17 30415 / 198

6

התייחסות מינה"ק יובלים להמלצות מינהל תכנון בעקבות עבודת הפרויקטור לתכנית אב יובלים-גנים נספח בחינת שצ"פים -קריית יובל דרום

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo