ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 10 · סדר יום מלא לועדת תבע ליום 25.9.2024.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 24/09/2025
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: חוות דעת מהנדס העיר לתכנית 30008.pdf · נספח התנגדויות 1043702.pdf · נספח התנגדויות 1048347.pdf · נספח התנגדויות 1093566.pdf · נספח התנגדויות 1164433 -.pdf · נספח התנגדויות 30008 - תכנית אב גנים יובלים.pdf · נספח התנגדות 1186972.pdf · נספח התנגדות 935452 - לפי 106 ב.pdf · קובץ התנגדויות 1227206 - חלק א.pdf · קובץ התנגדות 1227206 - חלק ב.pdf · תצרים לועדה 25.9.24 - 12321, 12249, 12320.pdf · פרוטוקול תמצית עיקרי דיון ועדת תבע מיום 25.9.24.pdf · תמלול הועדה מתאריך 25.9.2024.pdf

- 1 -

תאריך:18/9/2024

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2024/10

שתתקיים 25/09/2024 - כב אלול תשפ"ד

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

9:30 תצ"רים: ,12321 ,12249 123901

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 935452 כרם התנגדויות לפי תוספות בניה מרדכי דב ועדה מקומית אברהם 106 ב להרחבת יח"ד דסקל

ולתוספת יח"ד,

רח עמוס 15

2 11:30 1227206 בית הכרם התנגדויות שינוי שימוש יעקב רשף ועדה מקומית מחסנים לדירה

ותוספת קומה

עבור 3 יח"ד רח

המייסדים 1

3 13:00 30008 כל העיר התנגדויות תוכנית אב האגף לתכנון ועדה מחוזית לשכונת קרית העיר עיריית

היובל ירושלים

4 1048347 מקור חיים התנגדויות מוקד אזרחי - רשות ועדה מחוזית פייר קניג מקרקעי

ישראל

5 1326578 הר נוף הפקדה הרחבת יח"ד מיכאל וינוגרד ועדה מקומית קיימות באמצעות

תוספת קומה,

שאולזון 14

6 1164433 גילה התנגדויות מבואות גילה רשות ועדה מחוזית מקרקעי

ישראל גוף

ציבורי

7 1093566 מרכז העיר התנגדויות מתחם עליאש - ועדה מחוזית מבנה מגורים

ומסחר, ירושלים

8 1275551 קרית היובל הפקדה התחדשות רונית אשד לוי ועדה מקומית עירונית ברחוב

בוליביה - תוספת

קומות

9 1186972 א-סוואנה התנגדויות הכשרה ותוספת נירפת חלאק ועדה מחוזית זכויות בניה

- 2 -

ברחוב בן עדיה

שמואל סמט

10 1043702 גבעת התנגדויות הקמת בנין חדש למיה ג'בארה ועדה מחוזית המטוס למסחר ומגורים

11 1079128 בית חנינה הפקדה קניון בית חנינא פריד אבו ועדה מחוזית זאהריה

12 1169069 גאולה התנגדויות רחוב מלכי ישראל אליהו אייזנבך ועדה מחוזית 43 ירושלים ,

הרחבה תוספת

קומות ויח"ד

13 1197755 רחביה מתן תוקף תוספת קומה זאב ועדה מקומית לתכנית עליונה לשם קצנלנבוגן

הרחבת יח"ד

קיימת הר"ן 14

14 1290105 מורשה תיקון החלטה תוספת קומות, חברה בע"מ ועדה מקומית להפקדה גובה ושטחים

ברחוב הנביאים

,22 מורשה

15 1326552 הגבעה הצטרפות הגבעה חברת מוריה ועדה מחוזית הצרפתית / הועדה הצרפתית- עריית

צמרת המקומית הגדלת זכויות ירושלים

הבירה בשלב הפקדה בניה בי"ס דקלים

16 1352491 בית ישראל הפקדה תוספת קומות אגודת תלמוד ועדה מחוזית ויח"ד ברחוב תורה ישיבת

רפופורט 19 חיי עולם

17 1305176 שמעון הפקדה תוספות בניה מאיר סויסה ועדה מקומית הצדיק ותוספת יחד

חדשה ברחוב

יקים 6 ירושלים

18 1259399 רמת מוצא תיקון החלטה דיור מוגן אברהם ליצ'ק ועדה מחוזית להפקדה "בראשית", רמת

מוצא

19 1307818 שערי חסד תיקון החלטה הגדלת שטחי אורן מזרחי ועדה מקומית להפקדה בניה ותוספת

קומות ברח כורזין

24 ירושלים

20 1280031 רמת דניה הפקדה ימימה -24 קרול סימון ועדה מקומית הרחבת דיור

21 1313006 נוה יעקב הפקדה תוספת קומות יוסף דורלכר ועדה מחוזית מעל קומת

מסחר, ברח' כף

החיים 7

22 1346386 כרם הפקדה הרחבה ותוספת יששכר משה ועדה מחוזית אברהם קומות ויח"ד ורטהיימר

ברחוב מלאכי 22

23 1202100 בית ישראל הפקדה תוספת קומות עמרם ועדה מחוזית ויח"ד חדשות מרקשטיין

ברחוב תרמ"ב 2

24 1339696 מרכז העיר הפקדה הגדלת זכויות ועדה מחוזית - 3 -

בניה ברחוב יפו

75 מרכז העיר

25 1326560 רמת שלמה הפקדה תוספת קומות על פנינת האומה ועדה מחוזית 4 מבני מגורים, בע"מ

רחוב טולידנו,

רמת שלמה

26 1206010 עזרת תורה תיקון החלטה תוספות בניה אפרים ועדה מקומית להתנגדויות לבנין קיים רח רובינפלד

עזרת תורה 30

27 1328871 זכרון משה הפקדה תוספת שטחי יהודה לייב ועדה מקומית בניה ומרפסות הורביץ

ברח ראשית

חכמה 17

28 1219724 תלפיות הפקדה עירוב שימושים הרשות ועדה מחוזית תעשיה שער האומן לפיתוח

תלפיות ירושלים גוף

ציבורי

29 1212976 גבעת שאול הפקדה ברמן - מתחם ועדה מחוזית תעסוקה ומסחר

30 574707 רמות הפקדה הרחבת יחידות צדוק אליעזר ועדה מקומית דיון ברחוב

ההעברה

31 1258110 ארנונה הפקדה מתחם קורא עיריית ועדה מחוזית הדורות ירושלים, אגף

מבני ציבור

32 1205186 תלפיות הפקדה תכנית שינוי קווי אלה ועדה מקומית מזרח בניין ברחוב מיליקובסקי

אפרתה 33

33 488ב מורשה תכנית בינוי תכנית בינוי - מנהל תרבות ועדה מקומית תוספת קומות ופנאי עיריית

מעל בניין לשימור ירושלים

בי''ס מעלה

34 1310135 שועפט הפקדה הקמת בנין ספיאן מטאוע ועדה מחוזית למגורים, מסחר

ושב"צ על ציר ר

35 1235027 רוממה הפקדה תוספת בינוי דוד פרוש ועדה מקומית למוסדות במתחם

קרית הילד

ברחוב סורוצקין

36 1090091 גבעת הפקדה שינוי יעוד, אבי בן עמי ועדה מקומית הורדים תוספת שטחים

ויח"ד ברחוב

הטייסים 27

37 1322304 רמות הפקדה הרחבות, דרך רחל חוה ועדה מקומית החורש -92 94 ג'ונס

38 1307370 פסגת זאב תיקון החלטה הרחבת יח"ד יעקב ישראל ועדה מקומית להפקדה ברחוב בן ציון עזרן

ליאון 15

39 1296615 רמות הפקדה ראובן שרי 27 אורי כלפה ועדה מקומית - 4 -

40 1331735 רמת שרת הפקדה הקמת מבנה אסנת רג'ואן ועדה מחוזית מגורים חדש

ברח' גוגה רג'ואן

41 1338383 גבעת שאול הפקדה הקמת מבנה בע"מ אבן ועדה מחוזית מגורים תעסוקה גבעת שאול

ומסחר ברחוב

נגארה 12-16

- 5 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 935452

סוג דיון: התנגדויות לפי 106 ב

מגיש התכנית: דסקל מרדכי דב

עורך התכנית: אוריה שוחט

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 1/6/2022

כתובת עמוס 15 , כרם אברהם

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30082 41 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

התכנית עוסקת במגרש ברח' עמוס ,15 כרם אברהם, חלקה 41 בגוש 30082 התכנית החלה בשטח המגרש:

תכנית מס' 9639 משנת 2007 קבעה אזור מגורים מיוחד, ובינוי להשלמת קומה ג' ולתוספת קומה עליונה חדשה עבור הרחבת יח"ד קיימת ותוספת 2 יח"ד חדשות, תוספת 2 מעליות וחפירת חניה מתחת לבניין הקיים.

4 קומות כלפי רח' עובדיה ו- 5 קומות כלפי רח' עמוס.

מס' יח"ד לא יעלה על .10

קו הבניין יהיה על גבי קונטור המבנה הקיים

תאור מצב קיים:

קיים מבנה בן 5 קומות המשמש למגורים. למבנה ההיסטורי ישנן תוספות בינוי מאוחרות , ללא היתר בניה.

התכנית מציעה:

הרחבות בחזית הצפון מזרחית לטובת תוספת עמודת ממ"דים, הרחבות בקומת הקרקע והריסת עבירות בניה.

כמו כן מוצעים 2 מכפילי חניה של 2 מקומות חניה בכל אחד (וסה"כ 4 מקומות חניה) בחזית המזרחית ומבטלים 4 מקומות חניה רגילים ומאושרים בחזית זו.

התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון 24/01/2024

והבנייה מחליטה הוועדה המקומית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית עפ"י הפירוט הבא:

לקבל את ההתנגדות בעניין תוספת עמודת ממ"דים לעמודה בחזית צפון מערבית - 6 -

בדומה לעמודה המבוקשת בחזית צפון מזרחית עבור יח"ד מספר 3,7,9 :

יש לקבל את ההתנגדות ולהוסיף במסגרת הבקשה ממ"דים לכל יח"ד בבניין. זאת, ע"י תוספת עמודה בחזית הצפון מערבית כפי שמבקש המתנגד ובנוסף להוסיף עמודת ממ"דים בחזית דרום מזרחית בצמוד לפינת הבניין, יש לבחון עם מחלקת תכנון העיר תוספת מרפסות סוכה במקום המרפסות המתבטלות בתוספת הממ"ד.

לקבל את ההתנגדות בנוגע לבקשה לפיצול יח"ד מספר 12 בקומה העליונה:

מדובר על מרחק של כ- 300 מ' אווירי לציר רק"ל ולכן ניתן להציע פיצול ולפטור מתוספת חניה במגרש עבור יח"ד חדשה זו.

לקבל את ההתנגדות בנוגע לביטול 4 חניות מאושרות ולהתאים את הבקשה לתקן הקיים היום שהוא 1:3 – תקן חניה נמוך ע"י תשלום כופר חניה כפי שאושר ע"י מחלקת תוש"יה ובשטח זה להציע הרחבות כלפי חזית מזרחית:

כפי שצויין בסעיף 2 לעיל מדובר על מרחק סביר לתשתית הסעת המונים ולכן ניתן לבטל חניות אלה ולשלם כופר עפ"י התקן הקיים היום. בנוסף החניות המוצעות בבקשה הינן לא ראויות היות והן מוצעות כמכפילי חניה בחזית ראשית לרחוב צר ללא אפשרות תמרון או המתנה ברחוב ובחלקה. כמו כן פתרון זה יפריע בהכרח ליח"ד הקיימות ולפתחים הפונים לחזית זו וזאת מאחר והמתקנים מוצעים בקו אפס כלפי פתחים אלה.

לקבל את ההתנגדות בנוגע לתוספת הרחבות כלפי רחוב עמוס :

יש לבטל את החניות כפי שנומק בסעיף 2-3 לעיל ובמקומם ניתן לבחון תוספת כלפי חזית זו, הנ"ל יעשה בתיאום עם מחלקת תכנון עיר.

לדחות את ההתנגדות בנוגע להחזרת מרפסות בחזית דרומית כפי שתוכננו במקור וללא עמודת הממ"דים שבוטלו במסגרת החלטת הועדה .

כפי הוסבר בסעיף 1 לעיל יש להציע במיקום זה עמודת ממ"דים שתיתן מענה היקפי לכל יח"ד בבניין . ניתן לבחון מיקום אחר למרפסות בכפוף לתיאום עם מחלקת תכנון עיר.

לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע לתוספת שטחים בקומת הקרקע ע"ח שטח מילוי:

ניתן לבחון בתאום עם מחלקת תכנון עיר תוספת יח"ד בשטח המילוי כוול פתרונות ממדים ואוורור.

יש לתקן את מסמכים בתיאום עם מחלקת התכנון ולפרסם את התכנית על פי סעיף 106 ב לחוק התכנון והבנייה.

הפרסום ייעשה לתקופה של 30 יום ויבוצע באמצעות חלוקת הודעות בתיבות הדואר של כל הדיירים בבניין ובבניינים הסמוכים.

ככול ויתקבלו התנגדויות לפרסום , הוועדה תשוב ותדון בהם בוועדה.

ככול ולא יוגשו התנגדויות התכנית קבל תוקף ללא צורך בדיון נוסף.

27/07/2022

- 7 -

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

פתרון החניה יתואם עם אגף תושיה בהתאם לכך הרחבת הדיור לחזית מזרחית תתואם עם מחלקת התכנון.

תותר רק ההרחבה שהוצעה בחזית צפונית לעמודת הממ"דים, וההרחבה בחזית המערבית בקומת הקרקע. יש לעדכן את מסמכי התכנית בהתאם.

יש להגיש נספח חישוב שטחים

יש לעשות התאמה במפלסים לפי היתר הבניה ולסמן את השינויים בהתאם במסמכי התכנית.

התכנית מציגה כקיים מרפסת בקומה א חזית מערבית שאינה מאושרת בהיתר בניה. ככל שאין הוכחה שמרפסת זו מקורית יש לסמנה להריסה מאחר ומדובר על בינוי בקרבה רבה למגרש שכן בייעוד מגורים.

יש לסמן להריסה את הבינוי בחזית המערבית הצמוד לקו המגרש בקומת הקרקע (בנספח הבינוי מוצג כ- "לא כלול בתכנית"). בנוסף ככל שישנם סגירת מרפסות שנבנו ללא היתר יש לסמנם להריסה.

יש לסמן את כל עברות הבניה הקיימות בתכנית שהתכנית אינה מסדירה להריסה .

תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסה בפועל של עבירות הבניה שסומנו להריסה ושייכות למבקש.

יש לקבוע בהוראות סעיף חיזוק מבנים בהתאם לתקן .413 בכל בניין העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

תנאי להפקדת התוכנית יהיה השלמת חוו"ד: תברואה, , תושייה, מידע תכנוני תנאי למתן תוקף התכנית יהא הטמעת מודל גושני של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיות מנהל בית המודל.

יתוסף סעיף בהוראות התכנית כדלהלן- תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

לשלוח הודעות אישיות לבעלי הזכויות בתחום התכנית ובחלקות המצרניות:

לערוך את התכנית בתיאום המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות.

לקבל כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

- 8 -

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה אך הנהנה העיקרי ממני צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית פורסמה על פי סעיף 106ב בהתאם להחלטת הוועדה המקומית בתקופת הפרסום הוגשה התנגדות אחת.

מתנגד מספר: 1 שמחה וולך

עיקרי ההתנגדות:

1. מבקש שהתכנית תאשר את השינויים הבאים:

א. תוספות גדולות יותר בצד מזרח לכיוון רחוב עמוס בנישה בין המעלית לחלק הבניין הקיים עד 3

מטרים מגבול מגרש והמרפסות יוצעו מעבר לשטח זה בדומה לכל הבניינים ברחוב.

ב. המרפסת המערבית בדירה 5 בקומה א שמסומנת להריסה , להכשיר אותה בהתאם לגדול

המרפסת שאושרה בדירה 7 בקומה ב.

ג. להציע מרפסת בדירה 9 בקומה ג בחזית המערבית קרוב לרחוב עמוס בדומה לגודל המרפסת

שאושרה בדירה 7 בקומה ב.

ד. לשנות את שלביות הביצוע שיהיו מלמטה למעלה ללא דילוג על קומה כלשהיא בכדי לתת

אפשרויות בניה סבירות גם אם אחד הדיירים בקומות עליונות לא יהיה מעוניין בתוספת.

- 9 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית ע פי סעיף 62א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. התכנית פורסמה על פי סעיף 106 ב לחוק התכנון והבנייה לאחר שבדיון הקודם התקבלו חלק

מההתנגדויות כולל התנגדות של המתנגד שהגיש התנגדות נוספת.

2. בפרסום על פי 106ב ניתן להתנגד לתיקונים שהוועדה החליטה לקבל ולא לתכנית המופקדת.

3. אין מקום בשלב זה לקבל התנגדויות נוספות שיצריכו פרסום נוסף של התכנית וזאת ללא התעמקות

בהתנגדות לגופה.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יום שני 22 מאי

2017

- 10 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1227206

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: רשף יעקב

עורך התכנית: שוחט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת המיסדים 1 , בית הכרם

גוש חלקה בשלמות

30159 134 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א(א) לחוק התכנון והבנייה מחליטים לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

לסמן יחידת דיור חדשה בשטח המחסנים . אין סיבה תכנונית שבשטח המצוי מעל לקרקע עם חלונות , יהיה בשימוש של שטחי שרות התכנית מציעה 2 עצים בוגרים וגבוהים לעקירה לטובת מקומות חנייה. יש לשמר את העצים ולהציע את חניות עם מרווחים ביניהם ברוחב גזע העץ על מנת לשמרם, אם הדבר מתאפשר לאור האמור בסעיף הקודם. ככל שידרש לסמן לעקירה על אף האמור, יש לקבל חוו"ד אגף שפ"ע.

ישנה פינה של הדרך שבולטת לחלקה של התכנית, ובה קיימת גדר של מגרש המגורים. במצב המאושר השטח סומן ביעוד מגורים כחלק מיתר המגרש נשוא התכנית, ואילו בתכנית המאושרת נראה כי מדובר למעשה בשטח דרך. יש לערוך 10/01/2024

בדיקה נוספת לעניין גבולות מגרש המגורים המאושר, וככל שהגדר אכן פולשת לדרך יש לסמנה להריסה, ואם מדובר בשטח המיועד למגורים יש לכלול אותו בקו הכחול.

יש לסמן קו בניין אחד עבור התוספות והבניין הקיים וקו בניין נפרד למרפסות זיזיות.נספח הבינוי אינו נהיר, לרבות סימון קווי הבניין ותוספת שטחי הבנייה המבוקשים והחלוקה לתאי שטח. יש לתאם את עריכת הנספח עם מחלקת תכנון העיר.

להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ימוקמו מעל הקרקע בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב.

יקבע בהוראות התוכנית סעיף סטיה ניכרת לעניין מספר יח"ד.

יש לנטוע לפחות 3 עצים בחזיתות הפונות לרחוב, ולנטוע עץ על כל אחד שנעקר.

התכנית תערך במחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות.

יש להטמיע סעיפי הפקעה ועריכת תצ"ר בתיאום עם אגף נכסים ומחלקת מידע תכנוני.

יש להשלים כתנאי להיתר חוו"ד כבאות והצלה, מחלקת תברואה.

- 11 -

התוכנית תערך במחלקת בקרת תוכניות

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

תיאור חדש להתנגדויות

החלקה בפינת רחובות המייסדים – החלוץ במקום מבנה מגורים בגובה שלוש קומות מעל קומת מרתף עם 9 יח"ד קיים חניון עילי בשטח המגרש מרחוב המייסדים.

• התוכנית המופקדת מציעה תוספת קומה עבור שלוש יח"ד ( סה"כ 4 קומות) ויח"ד נוספת בקומת מרתף. תוספת סה"כ 4 יח"ד .

• מוצעת חניה חדשה עבור 6 חניות מרחוב חלוץ בשטח גינה קיימת.

• מוצעים 3 מחסנים חדשים במפלס קומת מרתף.

• התוכנית קובעת שטחי בינוי בסך 1,377.73 מ"ר מתוכם 1,150 מ"ר עיקרי ו- 124 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת . 43.26 מ"ר עיקרי ו- 60.47 מ"ר שרות מתחת לכניסה הקובעת - 12 -

התוכנית הופקדה בתאריך 07/06/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 06/08/2024 .

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : רוני ארוג'אס ושי ארוטשס המייסדים ,1 דירה 5 באמצעות עו"ד רן

שילוח

1. תוכנית הוגשה ללא הסכמות בעלי דירות בבניין, כל בעלי הדירות מתנגדים לתוכנית זו

2. מגיש התוכנית קבלן הבניין, בעל זכויות של תת חלקה 1 – מחסן מתחת לחדר מדרגות בקומת

מרתף (עפ"י תשריט בית משותף) שהינו קיים בפועל ואליו מוצמד גג הבניין . מחסן זה לא מופיע התוכנית המופקדת ולא בהיתרים שהוצאו במקום , איינו "חדר או תא שנועד לשימוש נפרד" לפי סע' 52 לחוק מקרקעין, תכש"ט ,1959 ועל כן איננו עומד בהגדרת דירה בסעיף הנ"ל.

לכן מגיש תוכנית איינו בעל דירה כמשמעותו בסעיף 1 לתקנות ואיננו זכאי להגיש תוכנית לגבי הבית המשותף.

3. כל תוספת יח"ד נדרשת ב-%60 הסכמות מבעלי דירות בבניין. החלטת ועדת ערר מס' 1077/22

לתכנון ובניה מחוז צפון מיום 01/05/2023 , לא התקבלו שום הסכמות שכנים לתוכנית המופקדת.

4. תוכנית מציעה הקמת מחסנים בשטח משותף בקומת המרתף ומסמנת חניה בתחום חצר

משותפת , שינויים בשטח משותף מחייבים הסכמה של %100 מבעלי דירות בהתאם לסעיף 30 (ג) לחוק למקרקעין.

5. המבנה נבנה בשנות השישים והינו מבנה טעון חיזוק, כמשמעותו בסעיף 70 בחוק תכנון ובניה,

התוכנית המופקדת לא מתייחסת לחיזוק המבנה לפי תקן ,413 והעמסת קומה נוספת תיפגע בחוזק ועמידות המבנה הקיים בפני רעידת אדמה.

6. התוכנית המופקדת לא מציעה פתרונות מיגון, ממ"ד, לדירות קיימות.

7. התוכנית המופקדת קובעת סטיה ניכרת , דבר שיפגע בבעלי הדירות הקיימות וימנע לבצע

הרחבות כולל מרפסות וממ"דים בעתיד.

8. התוכנית צפויה ליצור חובות בהיטל השבחה לבעלי דירות קיימות שאינן מעוניינים בתוכנית.

9. התוכנית תייצר עומס על תשתיות קיימות שכבר היום במצב רעוע

10. התוכנית תייצר עומס על שימוש במעלית.

התנגדות מספר 2 : עופרה הלפמן , דיירת החלוץ 52 קומה א' – מבנה שכן לתוכנית

המופקדת

1. תוספת קומות תחסום כניסת אור ואוויר לחדרים הפונים לרחוב מייסדים 1

- 13 -

2. חניה חדשה בתוכנית המופקדת הצמודה לרח' החלוץ 52 , תגרום לרעש וזיהום אוויר שיפגעו

באיכות חיינו

3. הבינוי נוגד את האופי הקיים של שכונת בית הכרם.

4. התוכנית המופקדת עלולה להשפיע על ירידת ערך הדירה שלנו.

התנגדות מספר 3 אוסנת בבלי , דיירת החלוץ 52 דירה 6 – מבנה שכן לתוכנית המופקדת

1. לדירתנו כניסה פרטית בסמוך ובאותו מפלס לחניה הקיימת של התוכנית המופקדת. תוספת

יח"ד בהכרח תחייב הגדלת שטחי חניה, הרחבת חניה יהווה מטרד חמור של תוספת רעש זיהום אוויר

2. מתנגדים לפתרון חניה רובוטית המייצרת רעש לא תואמת את אופי השכונה

3. תוספת קומה תחסום אוויר ואור לחדר סלון.

התנגדות מספר 4 דבורה בר שלום , דיירת המייסדים 1 קומה 1

1. תשתיות הבניין ישנות תוספת יח"ד תגרום לעומס ותקלות רבות

2. מתנגדת לפתרון תוספת חניה במכפילים החוסמת אור ואוויר ומרעישה, בנוסף עלות

תחזוקה תהיה על כלל הדיירים.

3. פגיעה כלכלית במהלך חודשי הבנייה מאחר ולא נוכל להשכיר את הדירה המהווה מקור

פרנסה עבורי.

4. היזם מקדם תוכנית במקום בלי אישור הדיירים , בלי שיהיה מעורב בנעשה בבניין , לא

משתתף בתחזוקה וועד הבית ללא התייחסות להשלכות על הדיירים במקום.

התנגדות מספר 5 אליהו פרץ , דייר המייסדים 1 דירה 4

1. למרות שיזם התוכנית בעל זכויות בגג התוכנית המופקדת תעמיס על תשתיות ושטחים

המשותפים לכלל בעלי זכויות בבניין.

2. תוספת יח"ד למבנה ישן עם מערכות מישנות תגרום לקריסתם (מים, ביוב ) התוכנית אינה

מציעה חידוש/ טיפול במערכות אלו .

3. מתנגדים לשינוי במעלית קיימת, בבניין קיימת מעלית לקומות הקיימות, לא ניתן להמשיך

מעלית זו לקומה הנוספת ובהכרח יהיה צורך בבניית מעלית חיצונית חדשה.

4. מתנגד לתוספת חניה הן ע"י מכפילים והן להכשרת חניון נוסף

5. פגיע כלכלית במהלך חודשי הבנייה מאחר ולא נוכל להשכיר את הדירה .

התנגדות מספר 6 הראל נתן , דייר המייסדים 3 , דירה 5

1. המבנה שלי בסמיכות לחניה קיימת של התוכנית המופקדת, תוספת חניה לגובה ע"י

מכפילים תחסום אור ואוויר ותהווה פגיע בפרטיות , אבקש לא לאפשר תוספת חניה באופן שיבלוט מעל הקרקע.

- 14 -

התנגדות מספר 7 שטיימן עדה ופטר פינסקי , דיירי המייסדים 1 , קומה עליונה

1. מתנגד לשינוי במעלית קיימת ולבניית מעלית חיצונית עבור הקומה החדשה , בניית מעליית

חיצונית תהווה פגיעה בחלונות / מרפסות של דירות קיימות

2. מתנגד תוספת חניה ע"י מכפילים

3. מתנגד לתת לקבלן זכות לבנות בבניין מחשש לחוסר יושר. בעבר אותו יזם ניסה לקדם

תמ"א 38 בבניין – הצעה לא ראויה וגובלת בתיחמון

התנגדות מספר 8 דימיטרי זיו , דייר המייסדים 1 , קומה -1 שוכרי דירה

1. פגיעה באיכות חיים במהלך הבניה . רעש, אבק ולכלוך לאורך תקופה ממושכת יפגע

בבריאות ושגרת חיים של משפחתנו הכוללת שלושה ילדים קטנים.

2. תוספת יח"ד תפגע ותעמיס על השטחים המשותפים של הבניין כגון לובי חדר אופניים

ותגביר את התנועה בבניין.

3. תוספת יח"ד תפגע ותעמיס על תשתיות קיימות כגון חשמל, מים, ביוב , מעלית .דבר היאיץ

בלאי ויגרום לתקלות תכופות

4. בנית קומה חדשה תשבית את דודי השמש לתכופה ארוכה ותגרום לעלייה בהוצאות חשמל.

5. תוספת יח"ד עלולה להוביל לירידה בערך הנכס ובאטרקטיביות שלו דבר שיקשה על מציאת

שוכרים חלופיים במידה ונרצה לעזוב לפני טום תקופת חוזה.

6. תהליך בניה מהווה סיכון בטיחותי לילדנו.

התנגדות מספר 9 בלהה שילה , דיירת החלוץ 52 , דירה 7

1. מתנגדת להגדלת שטח חניה הנמצאת במרחק של כ- 6 מ' מפתח הדירה שלנו (מפלס אחד

מעל מפלס קרקע). הגדלת חניה תוסיף רעש, זיהום אוויר חסימות אור

2. מתנגדת לחניה רובטית תהווה נטע זר במרקם השכונתי ותפגע באיכות חיינו, מכוערת ,

רועשת ותחסום אור ואוויר

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

מאחר והתכנית בסמכות הוועדה המקומית ע"פ ס' 62א(א) ממליצים לקבל חלק מהתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית בתנאים הבאים:

- 15 -

1. לקבל חלקית את ההתנגדות כי תוכנית הוגשה ללא אחוז מינימלי של הסכמות בעלי דירות בבניין

כחוק והתכנית מציעה שימוש בשטחים משותפים עבור חניה וכי ויש לדחות את התכנית בעקבות כך, מסמכי בעלויות נבדקו בידי הלשכה המשפטית והתוכנית עמדה בתנאי סף, לאור התנגדויות תנאי למתן תוקף יהיה בחינה חוזרת של נושא היכולת להגיש תכנית בהתאם לתקנות בתיאום עם היועצת המשפטית של הוועדה המקומית..

2. לדחות את ההתנגדות כי המבנה טעון חיזוק והעמסת קומה נוספת תיפגע בחוזק ועמידות המבנה

הקיים בפני רעידת אדמה. חלק משלב ההיתר הוא הצהרת מהנדס לעניין חוזק ועמידות המבנה, כל תוספת בניה מותנת בחיזוק של הבניין בהתאם לתקן.

3. לדחות את ההתנגדות כי התוכנית המופקדת לא מציעה פתרונות מיגון, ממ"ד, לדירות קיימות. ניתן

להגיש בקשה לרישוי לבניית ממ"ד באופן עצמאי ללא קשר לתוכנית המופקדת מכוח תקנות הממדים..

4. לדחות את ההתנגדות כי התוכנית המופקדת קובעת סטיה ניכרת, דבר שיפגע בבעלי הדירות

הקיימות וימנע לבצע הרחבות כולל מרפסות וממ"דים בעתיד. סעיף סטיה ניכרת מתייחס למספר יח"ד בלבד לא מונע הוצאת היתרי בניה ככול וניתן.

5. לקבל חלקית את ההתנגדות כי התוכנית המופקדת פוגעת בשטח המשותף ומסמנת חניה בתחום

חצר משותפת. לא ניתן להציע חניה בשטח משותף ללא הסכמה של הדיירים, בנוסף תוספת שטח חניה עם כניסה נפרדת פוגעת בהלכתיות ושטחים ירוקים מלווי רחוב שהינם מאפייני שכונה מרכזיים. יש לפתור תוספת חניה ליח"ד החדשות בתחום חניון קיים בלבד בתיאום מחלקת תושי"ה.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות כי התוכנית המופקדת תייצר עומס על תשתיות קיימות שכבר היום

במצב רעוע. התוכנית כמעט מכפילה יח"ד במבנה קיים יש להתייחס לכך ולהציעה שיפור ותיקון תשתיות קיימות והתאמתם לעומסים הנדרשים

7. לדחות את ההתנגדות לשינוי במעלית קיימת. התוכנית מסמנת בנספח בינוי המשך של מעלית קיימת

למקומה החדשה .

8. לדחות את ההתנגדות לעניין כי תוספת חניה לגובה ע"י מכפילים תחסום אור ואוויר ותהווה פגיע

בפרטיות. שימוש במכפילים או במתקנים טכניים אחרים הוא פתרון ראוי שנותן מענה לצמצום שטח החנייה ופגיעה בחצרות , במיוחד באזורים היסטורים ולכן הוא מקובל, ההפרעה היא לא משמעותית בהיקפים כל כך קטנים של מקומות חנייה.

9. לדחות את ההתנגדות בדבר פגיעה באיכות חיים במהלך הבניה. העיר הינו מקום מתחדש גדל

ומשתנה. כך תהליך שבניה הינו חלק ממהות החיים העירוני. חלק מהיתר בניה הגשת תוכנית גידור ובטיחות באתר ועבודוה בהתאם לתקנון למניעת מפגעים במטרה לצמצם את הפגיעה ככול הניתן.

10. לקבל חלקית את ההתנגדות כי תוספת יח"ד עלולה להוביל לירידה בערך הנכס ובאטרקטיביות שלו.

התכנית מקובלת מבחינה תתכנונית ומתאימה למדינות והיא אפשרות לחיזוק ושיפר התשתיות בבנין, כול עוד המתנגדים סבורים כי יש ירידת ערך הם יכולים לפעול בהתאם לסעיף 1987 לחוק התכנון והבנייה.

11. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית

- 16 -

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

מיכאל גניס

- 17 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1048347

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: רשות מקרקעי ישראל

עורך התכנית: אלונים עדו

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 13/12/2022

כתובת מקור חיים בין הרחובות פייר קניג למקור חיים

גוש חלקה בשלמות

30198 43 לא

30198 56 כן

30198 44 כן

30198 46 לא

30198 45 לא

30198 42 לא

30198 50 לא

30141 41 לא

30141 42 לא

30141 237 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, שמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי בכפוף לתיקונים המפורטים בהחלטה זו, מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה ומציעה מתווה ראוי להתחדשות המקום, תוך העצמת הבניה, עירוב שימושים ושיפור השלד הציבורי.

הוועדה תציין כי התכנית מציעה תרומה ציבורית משמעותית הכוללת פיתוח של הרחוב המנגיש את ציר הרכבת הקלה תוך קביעת שימושים פעילים לאורכו.

בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

בינוי

.1.2 על מנת ליעל את משאב הקרקע ולהטיב עם המרחב הציבורי, תבוטל הכניסה הנפרדת לרכב לכל מגרש ומגרש, ויקבע מפרץ כניסה לחניה המשותף לשני תאי השטח ()141,140 שממנו יפוצלו כניסות לחניונים נפרדים.

3. יש להציע שינויים במפלסי הפיתוח בתא שטח 400 בהנחיית לשכת התכנון, על

02/04/2023 מנת לצבור קומות נוספות עבור שטחי הציבור בתאי שטח ..400,140,141

4. בפינת רחובות פייר קניג והמשך מקור חיים, ולאורך פייר קניג תקבע חזית

מסחרית מחייבת.

5. הוועדה סבורה כי על התכנית ליצר בתא שטח 140,141 מסד עבור מבני ציבור

אשר יתמוך וייהנה מרצף הקיים שנוצר עם תא שטח 400 בייעוד מבני ציבור.

השימושים בשטחים אלו ייקבעו לשימושי חינוך, תרבות ופנאי, ולבית כנסת. המסד יכלול קומה אחת מעל מפלס רחוב פייר קניג, ושתיים עד שלוש קומות בהתאם למצב הטופוגרפי ביחס לרחוב הניצב. המסד יבנה כמקשה אחת בקיר משותף בין תא שטח 140 ל.141

6. בהמשך לאמור יש לרכז את הבניה המוצעת בתא שטח 400 בצמוד דופן לשד' פייר

קניג על מנת לפנות שטח פנוי משמעותי במרכז תא שטח 400 שסביבו ימוקמו שטחי הציבור המוצעים בתכנית זו.

7. רוחב המדרכה בחזיתות הפונות לרחוב פייר קניג מקור חיים לא יפחת מ-3.5 מ',

על מנת להבטיח מרחב שימושי ראוי להולכי הרגל לאורך המדרכה כלפי רחוב מקור חיים ייקבע בתכנית יחס של "החלפה" לתכנית 8593" תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל" וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מינמלי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

- 18 -

8. יש להציג את תכנית הרק''ל בנספח התנועה ונספח הפיתוח.

9. עקרונות הפתוח ומפלסיו יקבעו כמחייבים ויעוגנו בסטייה ניכרת.

10. תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור של צוות תכנית אב ותחבורה.

11. בהתאם להוראות תיקון 4 לתמ"א ,35 יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות

הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר. בהמשך לאמור, ועל מנת לאזן את תמהיל יח"ד, תתווספנה עד %10 למספר יח"ד, וזאת ללא שינוי שטחי הבניה או מספר הקומות המוצע בתכנית. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

12. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת, ייקבע

בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין, והחזית המסחרית. בנוסף, ועל מנת להבטיח את תמהיל השימושים, יקבע בהוראות התכנית כי לא יותר ניוד שטחי מסחר, תעסוקה או שטחים ציבוריים לטובת שטחי מגורים, ותיקבע סטייה ניכרת על הוראה זו.

13. ייקבע בהוראות התכנית כי יח"ד בתא שטח 141 יהיו להשכרה למשך 20 שנה

לפחות. ייקבעו הוראות בעניין זה בהנחיית לשכת התכנון.

14. סה"כ זכויות בניה בתא שטח 140,141 יקבעו ל%720 בהתאם למדיניות הוועדה

לצפוף לאורך צירי הרק"ל. בהתחשב בהיקף הקצאת שטחי הציבור המבונים המוצעת בתכנית, וכן היקף הדיור להשכרה, ובהתחשב בהיקף שטחי התעסוקה הצפוי במסגרת מימוש תכנית האב לתלפיות, הוועדה סבורה כי ניתן לקבל את התמהיל המוצע בתכנית.

15. יש להוציא את חלקה 199 מתחום התכנית.

16. גבולות תא שטח 141 בחזית הדרומית יתוקנו בהתאם לגבולות חלקה .43

תנועה:

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו ולהערותיו.

18. לאור הסמיכות לקו הרכבת הקלה תבחן במסגרת התיאום עם יועץ התחבורה

של הוועדה האפשרות לאשר תקן מופחת של 1:1 עבור כל יח"ד, בתוספת של %10 מסך יחידות הדיור לטובת חניות אורחים אשר לא יוצמדו ליח"ד. ככל שבמסגרת התיאום יתברר כי לא ניתן לאפשר את תקן החניה המופחת, יקבע בהוראות התכנית כי מספר מקומות החנייה יהיה בהתאם לתקן התקף בשלב היתר הבנייה.

איכות סביבה:

19. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון הנספח הסביבתי של התכנית בהתאם

לשינויים בהחלטה זו. בהמשך לאמור, תנאי להפקדת התכנית יהיה הטמעת הערות יועצת הסביבה של לשכת התכנון

20. סקר העצים של התכנית יעודכן בהתאם לשינויים בהחלטה זו. תנאי להפקדת

התכנית יהיה אישור פקיד היערות לסקר העצים המעודכן.

אחר:

1. התכנית תיערך כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד, בהנחיית לשכת התכנון, וזאת

על מנת לאפשר שימושים עבור חניה מתחת לשטחים בייעודים ציבוריים. מסמכי התכנית יערכו בהתאם לנוהל מנהל התכנון בנוגע לתכנון בתלת מימד, בהנחיית לשכת התכנון

22. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם לשינויים המפורטים בהחלטה זו

וכן עריכת תיקונים טכניים והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית לרבות הנחיות סביבתיות, בינוי ותנועה, וכן עדכונה בהתאם לעקרונות תכנון חושב רישוי, בהנחיית לשכת התכנון, לרבות בהיבטים המפורטים להלן:

23. יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמת גדרות בכל הממשקים של השטחים

הפרטיים עם השטחים הציבוריים.

24. להבטחת חזית עירונית פעילה יקבע בהוראות התכנית כי השימושים בקומת

הקרקע יהיו למסחר, לתעסוקה, למבנים ולמוסדות ציבור וכן למבואות בלבד. כן יקבע כי לא יתאפשר שימוש למגורים בקומת הקרקע, לרבות דירות גן, וכן כי לא תותר הצמדה של שטחים בקרקע לדירות בחזיתות אלה.

25. יוטמעו הוראות לעניין מרפסות ועיצוב מגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

26. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי של היתר הבנייה הראשון בתחום

התכנית יהיה הגשת תכנית פיתוח לכל תחום התכנית.

27. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת

הפיתוח בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה כאמור.

- 19 -

28. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי לתעודת גמר לשטחי המגורים יהיה תעודת גמר

לשטחים שאינם למגורים.

29. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע אשר תאפשר את מימוש מבני המגורים

בנפרד. כל מבנה יבנה ביהף אחד. כן יקבע בהוראות התכנית כי ניתן יהיה לתת היתר לחפירה, לדיפון ולביסוס טרם הוצאת ההיתר לבניה המוצעת.

30. יקבע בהוראות התכנית כי פתרונות אוורור החניונים ומערכות טכניות יוצעו

בתוך הבניין. תיאסר הצגת פתרון הכולל מופע מערכות אלו כלפי מרחבים ציבוריים.

31. תיקבע בהוראות התכנית חובת נטיעת עצים בשטחים הפנויים מבינוי בתחום

התכנית בהתאם להנחיות שפ"ע.

32. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לתמ"א 1 תיקון 8 בתיאום עם לשכת התכנון

ויועצת הסביבה של לשכת התכנון.

33. יקבע בהוראות התכנית כי מבני המגורים המוצעים יעמדו בת"י 5281 לבנייה

ירוקה בציון שלושה כוכבים לפחות.

34. יקבע בהוראות התכנית כי תובטח תשתית לשני זרמי אשפה לפחות בבניין

הגבוה המוצע בתכנית.

35. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

36. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

37. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות

בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

38. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים:

בחלק הצפוני של התכנית, התכנית מציעה שינוי ייעוד משטח לבנייני ציבור ודרך (לשימוש חניה) לייעוד מוצע למגורים ומסחר עבור 2 מבני מגורים חדשים. באופן כללי לא נהוג לבטל שטחי ציבור ברחבי העיר לטובת ייעוד סחיר, הדבר נכון עוד יותר באזור המשנה את פניו מאזור תעשיה לרובע תלפיות המתחדש לשכונת מגורים וצפוי לכלול אלפיי יחידות דיור חדשות. עם זאת מקובלת ההצעה להקים מבנה בעירוב שימושים על רחוב פייר קניג בשטח בו אושר ייעוד דרך עבור חניה בתכנית הקו הירוק, כך שהחניה הציבורית שאושרה תוטמן בתת הקרקע במלואה ויוקם מבנה התואם את אופי רחוב פייר קניג, דבר שיאפשר יצירת דופן בנויה ופעילה לשדרה משמעותית בעיר שצפויה להיות עירונית ואינטנסיבית והינה גם ציר רק"ל יש להוציא את חלקה 44 מתחום התכנית,

גובה הבינוי המוצע במסגרת התכנית, 30 קומות, הינו מקובל וזאת בהתחשב במיקום המגדל בכניסה לאזור תעשייה תלפיות, ובסמיכות למתחמי התחדשות עירונית ופינוי בינוי. בנוסף, מגדל המגורים מוצע כיח"ד להשכרה ל- 20 שנה דבר 01/03/2023 שהינו ראוי ומבורך, התואם את המדיניות לאפשר פתרונות דיור בר השגה לתושבי העיר.

במסגרת המגרש הסחיר יקבעו %25 מהשימושים לשימושים שאינם מגורים-

תעסוקה, מסחר וכדומה, שימושים אלו ימוקמו ב- 6 קומות מסד שמוצעות.

יש לקבוע קו בניין של 3 מ' כלפיי דרום ומזרח ו- 10 מ' לפחות לתכסית המגדל. יוצע קו בניין 0 כלפיי הרחובות.

בהמשך לסעיפים הקודמים, התכנית תקבע כתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה בגוש 30198 חלקות – ,43 ,44 ,45 השטחים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור יועברו ע"ש העיריה פנויים מכל אדם וחפץ

התכנית תקבע כחלק משלביות הביצוע, כתנאי לפתיחת תיק היתר בניה, את פינוי הדיירים הקיימים בחלקות 44 ו 45 ווהמענה למחזיקים בחלקות אלה יינתן במסגרת האיחוד וחלוקה בבינוי המוצע בחלקה 43 בחלק הסחיר, תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת תיק תיעוד וקבלת חוו"ד מחלקת שימור לנושא הריסת מבנה המגורים ההיסטורי הקיים בחלקה ,44 ככל ויקבע לשימור, יקבע בשלביות הביצוע כתנאי לתחילת עבודות הריסת כל הבינוי שאינו היסטורי - 20 -

ותנאי לאכלוס שימור המבנה בהתאם להוראות מחלקת שימור ולשביעות רצונם, ככל ויקבע כי המבנה לא לשימור יקבע בשלביות הביצוע כתנאי לתחילת עבודות הריסת כל הבינוי תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת חוו"ד נכסים מחלקת היטלי השבחה לנושא איחוד וחלוקה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת אישור אגף נכסים לתכנית.

פרוגרמה וצורכי ציבור:

יש להגדיל את זכויות הבניה ל- %320 בשטח בבינוי עד 8 קומות המיועד לצורכי ציבור.

התכנית תציג פתרונות של מפרצי הורדה והעלאה בנספח הבינוי באופן שישרת את המגרש בייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

יש להשלים את חוו"ד מדיניות תכנון להפרשות הבנויות הנדרשות במגרש הסחיר.

שטחי הציבור יוצעו במקומות איכותיים בבינוי מעל פני הקרקע בנגישות מלאה.

יש להוציא את חלקה 199 מהקו הכחול של התכנית , מדובר בשטח קטן שכלול גם במסגרת תצר שמקודם על השטחים מדרום.

פיתוח ובינוי:

בשל הפרשי טופוגרפיה, נספח הבינוי מציג קומת מחסנים מעל הקרקע לחזית אחורית, יש להציע את כל קומת המחסנים והחניה בתת הקרקע במלואם, תקבע על כך סטיה נכרת.

מפלס הכניסה הקובעת למגדל הפונה לחזית רח' פייר קניג, יהיה במפלס הרחוב, תותר גמישות של עד 50 ס"מ.

התכנית מציעה תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות הדרך. יש לתאם מיקום זה מול צתא"ל, חח"י ואדריכל העיר כתנאי להפקדת התכנית ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב). בתוך כך, יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד ועל כך תקבע סטייה נכרת. בהתאם לכך יש להטמיע בהוראות התכנית סעיף בנושא הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי כמפורט להלן:

יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי המבנה.

תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות טעינת רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה.

תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.

התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.

מסחר:

תיאסר הקמת גינות פרטיות או גדרות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה.

תותר הקמת גדר בגובה של 1.2 מ' בלבד כלפיי השטחים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור.

יש להטמיע סעיף "סגירות חורף" בהתאם להנחיות מרחביות.

חנייה ותנועה:

יש לבחון את הצורך בהרחבת הרחוב הצפוני בתאום עם אגף תושיה.

יש להשלים את התיאום מול אגף תושי"ה ולקבל את אישור האגף כתנאי להפקדת התכנית.

בשל הסמיכות לציר הרק"ל ניתן לאפשר עבור המגורים תקן חנייה מופחת של 1:1 לכל יח"ד ללא קשר לגודלן

בשל מיקום התכנית בסמיכות לציר הרק"ל יש לתאם מול תכנית אב לתחבורה.

התכנית תציג שטח עבור חניית אופניים עפ"י התקן הארצי, יש לקבוע בתכנית כי תותר הסבת שטחי שירות בקומת החניה העליונה עבור מתקנים תומכי יוממות פעילה, כגון מלתחות לרוכבי אופניים, וזאת בנוסף לאחוזי הבניה המירביים, ותתאפשר הסעת אופניים במסוע מהחניון התת קרקעי לרחוב.

עצים:

יש לסמן את העצים הבוגרים הקיימים בשטח המגרש הצפוני, יש לערוך סקר עצים ולצרף למסמכי התכנית, עצים בוגרים בעליי ערכיות בשולי המגרש יעשה מאמץ לשמרם.

יקבע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות גבוהה שייקבע לעקירה בשטח התכנית יוצע עץ בוגר חלופי שווה ערך לנטיעה במקומו.

יש לקבוע תכסית תת קרקעית של %,80 עבור חלחול ומי נגר ונטיעות עצים ישירות - 21 -

לאדמה.

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון).

תשתיות:

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

תברואה:

יש להציג כתנאי להפקדת התכנית פתרון עקרוני לנושאי תברואה באישור מח'

תברואה ואדריכל העיר.

אופן פינוי האשפה יתבצע באמצעות שוט אשפה- דחסנית אשפה/ מערכת פנאומטית.

תנאי למתן היתר בנייה תיאום וקבלת אישור אגף תברואה.

יש לקבוע כי נספח הבינוי מנחה בלבד למעט הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה, קווי בניין, מס' קומות) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

איכות סביבה:

יש להשלים מסמך סביבתי בהתאם להנחיות מחלקת איכות סביבה.

יש להשלים על פי הנחיות מטרדי רעש ואיכות סביבה למבנים קיימים, על פי שינויים תנועתיים.

נדרשת בחינת השפעות סביבתיות של מטרדי רעש ואיכות אוויר למבנה המוצע.

יש לבחון את מידת ההצללה גם על החזיתות הדרום מערביות של מבני המגורים המצרניים למתחם כנדרש בהנחיות.

יש לקבוע בהוראות כי לשלב ההיתר יכללו אמצעים אדריכליים למיתון הרוחות.

ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע והצגה של בדיקת אקלים הרוח באמצעות מודל ממוחשב על פי הנחיות.

יש להשלים בדיקת רוחות במפלס גג קומות המסד, אשר מיועד לשמש עבור שימושים ציבוריים.

שטח התכנית הכולל הינו 16 דונם, ולפי הנחיות מינהל התכנון נדרש לנהל %75 מנפח הנגר בתחומה. יש לחשב את הנפח הכולל לניהול נגר בתחום התכנית כולה ולהציע מפתח לחלוקה של הנפח הנדרש לאיגום בין המגרשים השונים, על פ הנחיות ובתאום מח' איכות הסביבה.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנה רב הקומות יתוכנן לעמידה בתקן בניה ירוקה ת"י 5281 בציון 3 כוכבים לפחות.

נכסים:

יש לתקן את נוסח סעיף הפקעות ו/או רישום כפי שמופיע בסעיף 6.7 בהוראות התכנית. סוג, מיקום והיקף הפרשות לצרכי ציבור יהיו בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י מחלקת מדיניות התכנון, בהתאמה יתווספו להוראות התכנית הסעיפים מטה:

בסעיף 4.1 מגורים יש לציין גם את השימושים לצרכי ציבור, בהתאם לבחינה פרוגרמתית בתאום מול מחלקת מדיניות תכנון.

מיקום ההפרשות המבונות לצרכי ציבור יתואמו מול מחלקת תכנון מבני ציבור כתנאי לפתיחת תיק היתר. המיקום יקבע לפי העיקרון הבא: להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניין.

רישום שטחים מבונים:

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: _____ בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, - 22 -

ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן: "לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית".

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 כללי:

לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים תקבע על כך סטיה נכרת.

לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

יש להוסיף סעיפי סטייה ניכרת בנושא קווי הבניין, מס' הקומות וגובה הבינוי.

מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ'.

יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס יש להוסיף סעיף פקיעת תוקף של 7 שנים מיום אישור התכנית.

תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: כיבוי והצלה, חברת חשמל, רשות העתיקות, מידע תכנוני, שימור, שפ"ע מדרכות וכבישים, תכנית אב לתחבורה, תושי"ה תנועה וחנייה, שפ"ע עצים, חברת עדן תלפיות, מבני ציבור, תברואה, היטלי השבחה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של המבנה הקיים בתחום התכנית ובשליחת דואר רשום למבני הציבור בשטחים החומים.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

סעיף :1.6 יש לשנות ליחס החלפה. למעט תכנית ציר רק"ל.

יש לתקן סעיף 2.1 ו 2.2 בהתאמה:

התכנית מציעה ציפוף וייעול שטח למבני ציבור וכן הקמת שני מבני מגורים, אחד מהם עבור דיור להשכרה בלבד, במרכז רחוב פייר קניג על תוואי הרכבת הקלה, בנוסף, קביעת תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות דרך.

שינוי ייעוד קרקע מדרך וממבנים ומוסדות ציבור למגורים וחזית מסחרית.

הוראות בינוי בגין הקמת מגדל מגורים בן 27 קומות ליח"ד להשכרה.

(6 קומות מסד לטובת מגורים, מסחר והפרשות מבונות ומעליהם בנסיגה מגדל מגורים בן 20 קומות, קומה ראשונה לנפרשה מבונה ציבורית והשאר למגורים).

הוראות בגין הפרשות מבונות לצרכי ציבור בקומות המסד למגדל המגורים.

הוראות בגין חזית מסחרית לחזית רח' פייר קניג.

המגדל המוצע כולל דיור להשכרה בלבד אשר יכיל 115 דירות בשטח ממוצע של 83 מ"ר (פלדלת), וכן קומת מסחר בשטח עיקרי של 200 מ"ר, שטח מבונה לצרכי ציבור וחניה ציבורית.

קביעת הוראות בגין דיור להשכרה.

הוראות בינוי בגין הריסת מבנה מגורים קיים והקמת מבנה מגורים בן 12 קומות (10 מקומות מגורים מכל קומת לובי).

מבנה המגורים כולל 42 יח"ד בשטח ממוצע של 115 מ"ר (פלדלת).

הוראות שימור למבנה לשימור לחזית רח' פייר קניג (מועדון לקשיש).

הוראות בינוי בגין הקמת בית ספר חדש.

קביעת הבינוי למגורים קווי הבניין, גובה הקומות וחזית מסחרית.

קביעת שטחים ציבוריים בהיקף של 1250 מ"ר כולל עיקרי ושירות.

קביעת שטחי בנייה ל – 84175 מ"ר מתוכם:

ת.ש 140 מגורים: 4320 מ"ר שטח עיקרי ו – 1470 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת. 4188 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.

ת.ש 141 מגורים: 8520 מ"ר שטח עיקרי ו – 5400 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת. 7550 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת.

- 23 -

ת.ש 141 מסחר: 200 מ"ר שטח עיקרי ו – 50 מ"ר שטח שירות מעל הכניס הקובעת.

250 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.

ת.ש 141 מבנים ומוסדות ציבור: 1000 מ"ר שטח עיקרי ו – 600 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת. 1000 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.

ת.ש 141 חניון: 3000 מ"ר שטח עיקרי מתחת לכניסה הקובעת.

ת.ש 400 מבנים ומוסדות ציבור: 29142 מ"ר שטח עיקרי ו – 5828 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת. 11657 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.

קביעת %20 דירות קטנות.

קביעת הוראות לזיקת הנאה עבור הולכי רגל בתחום התכנית.

קביעת תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות דרך.

קביעת תנאים למתן היתר בנייה.

מגישי התכנית הוזמנו להציג את התכנית בפני הוועדה ולא הגיעו בשיחה עם אדריכלית התכנית המטפלת בתכנית התברר

01/02/2023

כי התקבלה הנחיה מרשות מקרקעי ישראל שלא להגיע לדיון לאור זאת הוועדה מחליטה להוריד את התכנית מסדר היום החלטה:

הוועדה תציין כי התכנית מציעה תרומה ציבורית משמעותית הכוללת פיתוח של הרחוב המנגיש את ציר הרכבת הקלה תוך קביעת שימושים פעילים לאורכו. בהאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

בינוי

2. על מנת ליעל את משאב הקרקע ולהטיב עם המרחב הציבורי, תבוטל הכניסה

הנפרדת לרכב לכל מגרש ומגרש, ויקבע מפרץ כניסה לחניה המשותף לשני תאי השטח ()141,140 שממנו יפוצלו כניסות לחניונים נפרדים.

3. יש להציע שינויים במפלסי הפיתוח בתא שטח 400 בהנחיית לשכת התכנון, על

מנת לצבור קומות נוספות עבור שטחי הציבור בתאי שטח ..400,140,141

4. בפינת רחובות פייר קניג והמשך מקור חיים, ולאורך פייר קניג תקבע חזית

מסחרית מחייבת.

5. הוועדה סבורה כי על התכנית ליצר בתא שטח 140,141 מסד עבור מבני ציבור

אשר יתמוך וייהנה מרצף הקיים שנוצר עם תא שטח 400 בייעוד מבני ציבור.

6. בהמשך לאמור יש לרכז את הבניה המוצעת בתא שטח 400 בצמוד דופן לשד' פייר

קניג על מנת לפנות שטח פנוי משמעותי במרכז תא שטח 400 שסביבו ימוקמו שטחי הציבור המוצעים בתכנית זו.

7. רוחב המדרכה בחזיתות הפונות לרחוב פייר קניג מקור חיים לא יפחת מ-3.5 מ',

8. יש להציג את תכנית הרק''ל בנספח התנועה ונספח הפיתוח.

9. עקרונות הפתוח ומפלסיו יקבעו כמחייבים ויעוגנו בסטייה ניכרת.

10. תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור של צוות תכנית אב ותחבורה.

11. בהתאם להוראות תיקון 4 לתמ"א ,35 יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות

12. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת, ייקבע

ותיקבע סטייה ניכרת על הוראה זו.

13. ייקבע בהוראות התכנית כי יח"ד בתא שטח 141 יהיו להשכרה למשך 20 שנה

לפחות. ייקבעו הוראות בעניין זה בהנחיית לשכת התכנון.

14. סה"כ זכויות בניה בתא שטח 140,141 יקבעו ל%720 בהתאם למדיניות הוועדה

15. יש להוציא את חלקה 199 מתחום התכנית.

16. גבולות תא שטח 141 בחזית הדרומית יתוקנו בהתאם לגבולות חלקה .43

תנועה:

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו ולהערותיו.

18. לאור הסמיכות לקו הרכבת הקלה תבחן במסגרת התיאום עם יועץ התחבורה

איכות סביבה:

19. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון הנספח הסביבתי של התכנית בהתאם

לשינויים בהחלטה זו. בהמשך לאמור, תנאי להפקדת התכנית יהיה הטמעת הערות יועצת הסביבה של לשכת התכנון

20. סקר העצים של התכנית יעודכן בהתאם לשינויים בהחלטה זו. תנאי להפקדת

התכנית יהיה אישור פקיד היערות לסקר העצים המעודכן.

אחר:

21. התכנית תיערך כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד, בהנחיית לשכת התכנון,

וזאת על מנת לאפשר שימושים עבור חניה מתחת לשטחים בייעודים ציבוריים.

מסמכי התכנית יערכו בהתאם לנוהל מנהל התכנון בנוגע לתכנון בתלת מימד, בהנחיית לשכת התכנון

22. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם לשינויים המפורטים בהחלטה זו

23. יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמת גדרות בכל הממשקים של השטחים

הפרטיים עם השטחים הציבוריים.

24. להבטחת חזית עירונית פעילה יקבע בהוראות התכנית כי השימושים בקומת

25. יוטמעו הוראות לעניין מרפסות ועיצוב מגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

26. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי של היתר הבנייה הראשון בתחום

התכנית יהיה הגשת תכנית פיתוח לכל תחום התכנית.

27. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת

הפיתוח בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה כאמור.

28. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי לתעודת גמר לשטחי המגורים יהיה תעודת גמר

לשטחים שאינם למגורים.

29. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע אשר תאפשר את מימוש מבני המגורים

30. יקבע בהוראות התכנית כי פתרונות אוורור החניונים ומערכות טכניות יוצעו

בתוך הבניין. תיאסר הצגת פתרון הכולל מופע מערכות אלו כלפי מרחבים ציבוריים.

31. תיקבע בהוראות התכנית חובת נטיעת עצים בשטחים הפנויים מבינוי בתחום

התכנית בהתאם להנחיות שפ"ע.

- 25 -

32. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לתמ"א 1 תיקון 8 בתיאום עם לשכת התכנון

ויועצת הסביבה של לשכת התכנון.

33. יקבע בהוראות התכנית כי מבני המגורים המוצעים יעמדו בת"י 5281 לבנייה

ירוקה בציון שלושה כוכבים לפחות.

34. יקבע בהוראות התכנית כי תובטח תשתית לשני זרמי אשפה לפחות בבניין

הגבוה המוצע בתכנית.

35. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

36. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

37. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות

38. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית מציעה:

ציפוף וייעול שטח למבני ציבור וכן הקמת שני מבני מגורים, אחד מהם עבור דיור להשכרה בלבד, במרכז רחוב פייר קניג על תוואי הרכבת הקלה. בנוסף, קביעת תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות דרך. קביעת מבנה הראוי לשימור.

.1שינוי ייעוד קרקע מדרך וממבנים ומוסדות ציבור למגורים וחזית מסחרית.

.2קביעת הוראות ושימושים עבור מגורים.

.3קביעת הבינוי למגורים קווי הבניין, גובה הקומות וחזית מסחרית.

.4קביעת הוראות לקומת קרקע מסחרית פעילה הפונה לרחוב פייר קניג.

.5קביעת שטחים לטובת קומת קרקע מסחרית בהיקף של 250 מ"ר כולל עיקרי ושירות.

.6קביעת שטחים ציבוריים בהיקף של 1250 מ"ר כולל עיקרי ושירות.

.7תכנון מבנה מגורים אחד עבור דיור להשכרה בלבד אשר יכיל 115 דירות בשטח ממוצע של 83 מ"ר (פלדלת), וכן קומת מסחר בשטח עיקרי של 200 מ"ר, שטח מבונה לצרכי ציבור וחניה ציבורית.

.8תכנון מבנה מגורים שני אשר יכיל 42 יח"ד בשטח ממוצע של 115 מ"ר (פלדלת).

.9קביעת הוראות בגין דיור להשכרה.

.10קביעת %20 דירות קטנות.

.11קביעת הוראות לזיקת הנאה עבור הולכי רגל בתחום התכנית.

.12קביעת תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות דרך.

.13קביעת תנאים למתן היתר בנייה.

.14קביעת מבנה הראוי לשימור.

15. הוראות בינוי בגין הקמת בית ספר חדש.

התכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 07/06/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .06/08/2024

- 26 -

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : מאת צחי ויטלזון – תכנית אב לתחבורה ירושלים

1. תשריט מצב מאושר ביחס לציר רק"ל הירוק: יש להציג בתכנית המצב המאושר את תכנית הקו

הירוק של הרק"ל תכנית -101 .0209593

2. הצגת ממשק הרק"ל בנספח הבינוי והפיתוח: יש להציג בנספחי הפיתוח והבינוי בתכניות

ובחתכים את גבול תכנית הרכבת הקלה והממשק בין התכניות.

3. וידוא אי חדירת לתחום רצועת הרק"ל: יש לוודא שאין חדירה לתחום רצועת הרכבת הקלה

בכל אלמנט אדריכלי או קונסטרוקטיבי אלא באישור צתא"ל.

4. תנאי לאישור היתרי בנייה: תנאי לאישור היתרים מכוחה של התכנית יהיה תאום עם

תכנית אב לתחבורה.

5. הפרעות בעת ביצוע הקמת מתקני הרק"ל: לא תותר כל הפרעה להקמה או להפעלת הרכבת

הקלה. לא תתאפשר כל פגיעה בתשתיות רק"ל וכן שינויים אלא באישור צתא"ל. שינויים, ככל שידרשו ע"י הרשות המוסמכת, ויאושרו ע"י צתא"ל, יהיו על חשבון היזם.

6. הקמת רחבות כיבוי אש: לא תתאפשר הקמת רחבות כיבוי אש בתוואי הרק"ל.

7. השפעות סביבתיות בקירבה לציר הרק"ל: מגיש התכנית ומגיש הבקשה להיתר אחראי

להתאמת הפרויקט שלו להשפעות האפשריות של הקמה והפעלת הרכבת הקלה העוברת בסמוך, לרבות קרינה אלקטרומגנטית, רעש, רעידות וזרמים תועים. במידת הצורך עליו לכלול מיגון מתאים.

8. הטמעת סעיפים בהוראות התכנית לנושא תחנת מישרים חליפית:

התכנית מציעה הקמת תחנת מיישרים חליפית של הרק"ל בתחום התכנית תוך ביטול התחנה המאושרת בתכנית הרק"ל של הקו הירוק. יש להוסיף בתקנון את ההערות הבאות:

א. אופן הטיפול בתחנת המיישרים (הריסה והקמה מחדש במקומה המוצע ) יוכרע

לעת מתן היתר בניה / חפירה/ פיתוח באישור צתא"ל.

ב. ככל ותחנת המיישרים תתקיים על פי מיקומה המוצע לפי תכנית הקו הירוק

ישמרו הזכויות והשימושים שעל פי תכנית הקו הירוק .101-0209593 ככל שיוחלט על העתקת מיקומה ושילובה במיקום אחר המוצע בתכנית -101 1048347 יתבטלו זכויות הבניה והשימושים שעל פי תכנית הקו הירוק ויקבעו זכויות בניה ושימושים על פי תכנית הקו הירוק במקום החדש המוצע בתכנית המרכז האזרחי.

ג. זכויות הבניה לתחנת המיישרים המוצעת מסומנת כמתקן הנדסי יהיו על פי

המאושר בתכנית הקו הירוק של הרק"ל ויכללו בטבלת זכויות הבניה.

ד. תנאי למתן היתר בניה / חפירה/ פיתוח בסביבת התחנה יהיה אישור צתא"ל וכן

הגשת כלל המסמכים הנידרשים להקמת התחנה כולל נספחי פיתוח, סביבה (למזעור השפעות הסביבתיות), הסדרים נכסיים וכו' לאישור הרשויות המוסמכות (עיריית ירושלים, המשרד להגנת הסביבה, המחלקה לאיכות הסביבה וכו').

ה. תנאי למתן היתר בניה להקמת מבנה מעל תחנת המיישרים המאושרת או

המוצעת יהיה תאום עם הרשות לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים לרבות לנושאי קרינה, רעש וכו'.

ו. ככל ותידרש הריסת התחנה המאושרת יחוייב מגיש הבקשה להיתר בהקמת

תחנת מיישרים חדשה הפעלתה לשביעות רצון צתא"ל וזכיין הרק"ל ורק לאחר מכן להרוס את התחנה הקיימת.

ז. עלויות הריסת התחנה המאושרת פיתוח והקמת התחנה החדשה הינה באחריות

מגיש התכנית.

9. הטמעת סעיפי הפקה בהוראות התכנית: יש לוודא בתקנון התכנית סעיפי הפקעה עבור

עיריית ירושלים כולל לתחנה וסעיפי זיקת הנאה למעבר הולכי רגל.

10. הכללת שביל אופניים לאורך פייר קניג: יש לכלול בתכנית שביל אפניים לאורך רחוב

פייר קניג בתאום עם אדריכל העיר ירושלים וחברת עדן.

- 27 -

התנגדות מס' :2

מאת עו"ד גיל אפרתי – רח' מקור חיים 7 – גו"ח 30198/41 – חלקה מצרנית מצפון לתכנית המופקדת

המתנגד מתגורר במתחם פינוי בינוי שבשלב זה הינו בתכנון מקדים (לפני פתיחת תיק). התכנון במתחם מציעה מגדלי מגורים. אחד הנושאים הינו, הבדיקה למיקום רמפת הכניסה לחניון תת"ק . בשל הפרשי טופוגרפיה בין רחוב פייר קניג למקור חיים וההחלטה לא לאפשר כניסות לחניונים מציר רק"ל. הוחלט כי הכניסה לחנייה תמוקם מחזית רח' מקור חיים.

המתנגד טוען כי מיקום הרמפה אינו מיטבי בשל תוספת התנועה שתיגרם ברח' מקור חיים שהינו עמוס כבר היום.

המתנגד מבקש לבחון פתרון אפשרי בשימוש הגישה לחניון התת"ק המוצע בתכנית המופקדת. מיקום הרמפה הינו בייעוד הדרך המוצעת בגו"ח .30198/42 בהתאם לכך, מבקשים:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית:

1. לקבל את ההתנגדות לנושא תשריט מצב מאושר ביחס לציר רק"ל הירוק: יש להציג בתכנית

המצב המאושר את תכנית הקו הירוק של הרק"ל תכנית .209593

2. לקבל את כל ההתנגדויות לנושאי: וידוא אי חדירת לתחום רצועת הרק"ל, תנאי לאישור

היתרי בנייה, הפרעות בעת ביצוע הקמת מתקני הרק"ל, הקמת רחבות כיבוי אש, השפעות

סביבתיות בקירבה לציר הרק"ל: הוראות התכנית מציינת בסעיף תמציתי מאוד, להלן סעיף

6.1 ס"ק ,4 תאום מול צתא"ל. יש להטמיע את נוסחי הסעיפים שפורטו בהתנגדות להלן:

• יש לוודא שאין חדירה לתחום רצועת הרכבת הקלה בכל אלמנט אדריכלי או קונסטרוקטיבי אלא באישור צתא"ל.

• תנאי לאישור היתרים מכוחה של התכנית יהיה תאום עם תכנית אב לתחבורה.

• לא תותר כל הפרעה להקמה או להפעלת הרכבת הקלה. לא תתאפשר כל פגיעה בתשתיות רק"ל וכן שינויים אלא באישור צתא"ל. שינויים, ככל שידרשו ע"י הרשות המוסמכת, ויאושרו ע"י צתא"ל, יהיו על חשבון היזם.

• לא תתאפשר הקמת רחבות כיבוי אש בתוואי הרק"ל.

- 28 -

• מגיש התכנית ומגיש הבקשה להיתר אחראי להתאמת הפרויקט שלו להשפעות האפשריות של הקמה והפעלת הרכבת הקלה העוברת בסמוך, לרבות קרינה אלקטרומגנטית, רעש, רעידות וזרמים תועים. במידת הצורך עליו לכלול מיגון מתאים.

3. לקבל את ההתנגדות לנושא הטמעת סעיפים בהוראות התכנית לנושא תחנת מישרים חליפית:

יש להטמיע סעיפים נוספים בהוראות הכתנית בסעיף 4.3.2 לנוש תחנת ההשנאה, להלן:

• אופן הטיפול בתחנת המיישרים (הריסה והקמה מחדש במקומה המוצע ) יוכרע לעת מתן היתר בניה / חפירה/ פיתוח באישור צתא"ל.

• ככל ותחנת המיישרים תתקיים על פי מיקומה המוצע לפי תכנית הקו הירוק ישמרו הזכויות והשימושים שעל פי תכנית הקו הירוק .101-0209593 ככל שיוחלט על העתקת מיקומה ושילובה במיקום אחר המוצע בתכנית 101-1048347 יתבטלו זכויות הבניה והשימושים שעל פי תכנית הקו הירוק ויקבעו זכויות בניה ושימושים על פי תכנית הקו הירוק במקום החדש המוצע בתכנית המרכז האזרחי.

• זכויות הבניה לתחנת המיישרים המוצעת מסומנת כמתקן הנדסי יהיו על פי המאושר בתכנית הקו הירוק של הרק"ל ויכללו בטבלת זכויות הבניה.

• תנאי למתן היתר בניה / חפירה/ פיתוח בסביבת התחנה יהיה אישור צתא"ל וכן הגשת כלל המסמכים הנידרשים להקמת התחנה כולל נספחי פיתוח, סביבה (למזעור השפעות הסביבתיות), הסדרים נכסיים וכו' לאישור הרשויות המוסמכות (עיריית ירושלים, המשרד להגנת הסביבה, המחלקה לאיכות הסביבה וכו').

• תנאי למתן היתר בניה להקמת מבנה מעל תחנת המיישרים המאושרת או המוצעת יהיה תאום עם הרשות לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים לרבות לנושאי קרינה, רעש וכו'.

• ככל ותידרש הריסת התחנה המאושרת יחוייב מגיש הבקשה להיתר בהקמת תחנת מיישרים חדשה הפעלתה לשביעות רצון צתא"ל וזכיין הרק"ל ורק לאחר מכן להרוס את התחנה הקיימת.

• עלויות הריסת התחנה המאושרת פיתוח והקמת התחנה החדשה הינה באחריות מגיש התכנית.

4. לקבל את ההתנגדות לנושא הטמעת סעיפי הפקעה בהוראות התכנית: יש להטמיע בתקנון

התכנית סעיפי הפקעה עבור עיריית ירושלים לנושאי תחנה וסעיפי זיקת הנאה למעבר הולכי רגל – סעיף 6.7 בהוראות.

5. לקבל התנגדות לנושא הכללת שביל אופניים לאורך פייר קניג: יש לכלול בתכנית שביל

אופניים לאורך רחוב פייר קניג בתאום עם אדריכל העיר ירושלים וחברת עדן, כחלק מפיתוח ציר פיק קניג כעורק תחבורה ראשי לאזור תעשייה תלפיות המתפתח.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא הצגת ממשק הרק"ל בנספח הבינוי והפיתוח: ציר הרק"ל

המצרני מוצג בחתכים ובחזיתות, אך יש לציין זאת גם במפלסי הקומות והפיתוח.

7. לדחות את ההתנגדות לנושא פתרון רמפת חניית תת"ק לטובת פרויקט פינוי בינוי עתידי

בחלקה מצרנית לתכנית המופקדת: הוועדה אינה רואה קושי תכנוני להציע מיקום רמפת

חנייה ברחוב מקור חיים. אין צורך תכנוני להשתלב בפתרון החנייה במסגרת התכנית המופקדת, המקשה אף בשלביות ביצוע חניון התת"ק. בנוסף, רבים הפרויקטים המוצעים והמבוצעים בפועל ברחוב מקור חיים בה רמפת החנייה מוצעת מחזית רחוב מקור חיים, ללא קושי תנועתי או תכנוני.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

נושאים נוספים:

הוראות התכנית כוללות את סעיף 6.15 סטייה ניכרת ס"ק ד:

א. יש לבטל את הסעיף שמונע גמישות תכנונית במתחם גדול לבנייני ציבור , לא נכון לקבוע

סעיף כזה בתכנית ועוד בסטיה ניכרת .

ב. יש להוסיף סעיף המאפשר תוספת שטחי בנייה עבור שטחים עיקריים בתת הקרקע בשטח

לבנייני ציבור בהיקף של כ 100 אחוזי בניה.

ג. יש להגדיר בהוראות התכנית שנספח הבינוי הינו מנחה בכל הנוגע לשטח החום והתכנון בו

- 29 -

יקבע במסגרת הליך רישוי, מול מהנדס העיר ומי מטעמו, לרבות שלביות ביצוע, ומפלסים.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

אפי זלצמן מוביל 18.9.24 אפי זלצמן

תכניות

- 30 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1326578

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: וינוגרד מיכאל

עורך התכנית: פלינק נפתלי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 29/07/2024

כתובת 14 , הר נוף

גוש חלקה בשלמות

30272 76 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות ____6___ תשריט 4 תוכנית לתוספת קומה להרחבת 2 יח"ד

1. קביעת שטחים בסך 2,445 מ"ר מתוכם 1346.02 מ"ר עיקרי ו-395.72 שרות מעל הכניסה הקובעת ;

383.98 מ"ר עיקרי ו- 319.28 מ"ר שרות מתחת לכניסה הקובעת

2. קביעת מספר יח"ד ל- 16 יח"ד ( ללא תוספת יח"ד)

3. תוספת קומה – סה"כ 6

4. קביעת הוראות בינוי

5. קביעת קווי בניין

6. קביעת שלביות ביצוע

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ג' 16 1,000 100 2,445 %245 בניה מירבי

סה"כ 16 1,000 100 2,445

תיאור המצב הקיים

מבנה מגורים של 5 קומות לכיוון רחוב האדמור מרוז'ין ו-4 קומות לכיוון רחוב הרב אברהם דוד רוזנטל, ישנו הפרש גובה גדול בין שתי הרחובות והבניין יושב כ- 10 מ' מעל הרחוב עם טיפול נופי של 3 קירות תמך בשטח החלקה.

לפי תצ"א ישנם הרבה עבירות בניה שלא סומנות בתוכנית המוצעת

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

• 0966 ב משנת 1977 קבעה ייעוד מגורים 2

• 0966 ג משנת 1980 קבעה ייעוד מגורים -2 16 יח"ד ב- 4 קומות , זכויות בניה מקס' - 1,600 מ"ר היתרים:

• 1980/297.03 משנת 1995 – היתר למרפסת קומה חמישית דירה מזרחית • 1980/0297.02 משת 1987 להסבת חדר הסקה למחסן ופתיחת 3 חלונות בקומת כניסה בשטח 42 מ"ר - 31 -

1980/0297.01 משת 1986 סטטוס- הודפסה טיוטת היתר • 1980.0297.00 משנת 1981 היתר למבנה

עבירות בניה:

לא מופיע במערכת

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מגורים עירוני

ב. התייחסות לתבנית הבנייה- אזור מגורים לא לציפוף

ג. תקן חנייה עירוני- תקן בינוני

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור לא

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1326578 – רח' הרב שאולזון ,14 הר נוף כללי - מדובר בתכנית המבקשת הרחבת יח"ד קיימות בקומת גג ושינוי יעוד ממגרש בניה למגורים שנקבע בתכנית 966ג לאזור מגורים ג'.

התכנית חלה על חלקה 76 בגוש ,30272 מדובר בגוש מוסדר וחלקה זו רשומה כבית משותף.

אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת

אין שינוי בגבולות ושטח החלקה.

המידע התכנוני

יש לתקן בתקנון:

- בטבלה שבס' 5 לתקנון יש לתקן את שטח המגרש ל 1013 מ"ר בהתאם לשטח הרשום בפנקסי המקרקעין.

בדיקה מול תצ"ר:

- 32 -

- בחלקה 76 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 68/1991 הרשומה מתאריך .05.12.1991 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לתוואי גבולות החלקה שבתצ"ר.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר שיפור רווחת דיור במבנה קיים התוכנית לא מציעה הרחבות ומיגון לכלל יח"ד במבנה

כלכלת היישוב/ ל"ר

הרשות:

השפעות חברתיות: ל"ר

תשתיות ותחבורה: ל"ר

סביבה ונוף: ל"ר

אחר: ל"ר

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, ממליצים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

1. התכנית אינה שוויונית ומטפלת נקודתית ב-2 יח"ד בלבד מתוך ה-16 הקיימות.

בהתאם לכך על מנת לתת הזדמנות לכלל דיירי הבניין להצטרף לתכנית ובמטרה ליצור תכנון מיטבי, הוועדה מחליטה כי מגישי התכנית יפנו בכתב לשאר בעלי הדירות אשר לא הצטרפו לתכנית ולהציע להם זאת. עורך התכנית יוכיחו כי פנו לבעלי הדירות שלא הצטרפו לתכנית וזאת באמצעות דואר רשום, במידה ובתוך 30 יום ממועד קבלת המכתב לא תתקבל תגובה, התכנית תקודם במתכונתה הנוכחית ובתנאים הבאים:

2. המבנה נבנה בשנת 1981 עם מקלט בקומת כניסה , התכנית מציעה הרחבות ליח"ד 15 ו-16 עם חדר

מחוזק בלבד. יש להציעה פתרון מיגון איכותי ועדיף ע"י עמודות ממ"ד לכלל יחידות הדיור בתיאום מחלקת תכנון

3. התוכנית מציעה מרפסות זיזיות לכיוון מערב ומזרח בדירות .15-16 המרפסות בסמיכות למבנים

השכנים ופוגעות בנראות ואחידות המבנה. מאחר והדירות הנ"ל זוכות ל למרפסות גג נרחבות לכיוון צפון יש לבטל את המרפסות הזיזיות הנ"ל.

4. ישנן חריגות בנייה במבנה. יש לסמן להריסה כולל בתוכנית פיתוח.

5. הקומה הנוספת תשמור על המשכיות מיקום וגודל הפתחים באופן המשכי לקומות קיימות באופן

המייצר חזית אחידה

6. תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסה של עברות בניה של כל מגיש בקשה להיתר.

7. לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

8. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית

באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של המבנה הקיים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה - 33 -

העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

גניס מיכאל

- 34 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1164433

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: גוף ציבורי רשות מקרקעי ישראל

עורך התכנית: אפשטיין רנדי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 02/07/2023

כתובת דוגה שלמה 0 , גילה

גוש חלקה בשלמות

30985 24 לא

30985 25 לא

30985 22 כן

30985 23 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, קיריל פקטה, סאוסן

אבו זרד-מיעארי, שקמה סיג, אבישי בר אושר, אליעזר ראוכברגר, יוחנן ויצמן.

החלטה:

בהתאם לקבוע בסעיף 109א(ב) לחוק, הוועדה מחליטה לפנות אל יו"ר המועצה הארצית ולבקש להאריך את התקופה לטיפול בתכנית, מהנימוקים שלהלן:

1. שטח התכנית ממוקם בדרום מזרח שכונת גילה, ממזרח לרחוב שלמה דוגה,

מדרום לחניון חנה וסע של הרכבת הקלה ברחוב רוזמרין וממערב לכביש המנהרות.

שטח התכנית כ-22 דונם.

2. התכנית מציעה בניית 760 יח"ד, הקמת מוסדות ציבור לרבות בית ספר יסודי,

15/07/2024

פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים ודרכים.

3. התכנית עמדה בתנאי סף ביום .02.07.23

4. במהלך שלב הבדיקה התכנונית, התקיימו תיאומים מול האגף לתכנון עיר,

במסגרתם בוצעו שינויים בבינוי, לרבות הגדלה של שטח ההפרשה לצרכי ציבור על מנת לספק מגרש מיטבי לבית ספר ושינויים במערכת התנועתית של התכנית.

5. התכנית נדונה בוועדה ביום 20.11.2023 והוחלט להפקידה בתנאים. לאחר

החלטת ההפקדה, התקיימו תיאומים מול לשכת התכנון, בין השאר במטרה לטייב את מיקום בית הספר ואת ההיבטים התחבורתיים בתכנית.

6. חשיבות התכנית – מדובר בתכנית המציעה תוספת משמעותית של יח"ד,

מסחר ותעסוקה, וכן תוספת פיתוח בראיה רחבה למרחב חשוב ומרכזי בדרום - 35 -

ירושלים, אשר מצוי כיום בתת ניצול. זאת, תוך יצירה של מרחבים נרחבים יש מאין, ופיתוח מרחב נהיר ונגיש לטובת חיבוריות והליכתיות בין מתחמים ייחודיים בעלי חשיבות כלל עירונית.

7. בשל הטעמים המפורטים, ובכלל זה מיקומה של התכנית, חשיבותה

והתיאומים שנדרשו בעניינה, מבוקש אישור יו"ר המועצה הארצית להארכת פרק הזמן לאישור התכנית עד ליום .15.07.25

1. .15.07.25

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי-יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, מתן נחום, קיריל

פקטה,

שקמה סיג, ליזה שיר, דנית שקד, ישי טלאור/עדי אילן, חיים כהן.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

התרשמה כי מדובר בתכנית אשר משתלבת בראייה התכנונית הכוללת של פוליגון דרום מזרח

גילה, המקודמת בימים אלה, ואשר תואמת את מדיניות הוועדה בדבר העצמת הבינוי לאורך צירי

הרק"ל. הוועדה סבורה כי התכנית צפויה לתרום לפיתוח אזור דרום מזרח גילה בקרבת ציר רק"ל

20/11/2023

והכניסה הדרומית לירושלים בכביש .60 בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית,

בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי שטח התכנית מצוי במרחק של כ-100 מטרים מציר הרק"ל

ברחוב הרוזמרין,

במתחם המיועד בהתאם לתכנית מתאר 2000 לאזור מגורים עירוני מוצע, ובכניסה לעיר

מכיוון דרום. נוכח מאפיינים אלה, הוועדה סבורה כי נכון להציע במתחם תכנון הכולל ניצול

ראוי של הקרקע, בהתאם לעקרונות הבינוי שנקבעו במסגרת מדיניות הבנייה לאורך צירי

רק"ל.

- 36 -

2. הוועדה מקבלת את חלופת התכנון שהוצגה, המציעה הגדלה של היקף ההפרשות

לצרכי ציבור

לכ%-60 משטח התכנית, על מנת לשפר את המענה הציבורי בתכנית, והגדלה של מספר

יחידות הדיור ל-760 יח"ד תוך צמצום שטח ממוצע ליח"ד. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם

לחלופה זו בהנחיית לשכת התכנון. כמו כן בתחום המגרש המיועד לבית ספר, השטח המשיק

לשצ"פ יסומן בייעוד מעורב של מבנים ומוסדות ציבור ושצ"פ, ויקבע בהוראות התכנית כי

שטח זה ישמש כשטח ציבורי פתוח בשעות שמעבר לשעות הפעילות של בית הספר.

בנוסף,

השטחים במגרשי המגורים הסמוכים לשצ"פ ואשר מסומנים כחצרות של גני הילדים, יסומנו

בזיקת הנאה לציבור, בדומה לחלופה שעמדה בתנאי סף, זאת על מנת להרחיב את השטח

הפתוח המוצע במרכז שטח התכנית.

3. החלופה שהוצגה בפני הוועדה כוללת הגדלה של היקף ההפרשות לצרכי ציבור

להיקף של כ-

%60 משטח התכנית. הוועדה תציין כי בהתאם לתיקון 4 לתמ"א 35 ככלל, יש להציע היקף

יעודי מגורים ב%-50 משטח התכנית, ובסמכות הוועדה לאשר היקף של %40 בכפוף לנימוקים שיפורטו. בהמשך לאמור, הוועדה סבורה כי בנסיבות של התכנית שבענייננו,

ובהמשך להמלצת הוועדה המקומית, נכון להציע הפרשה משמעותית יותר לצרכי ציבור

בתחום התכנית. הוועדה תשוב ותציין כי מדובר בשטח המסומן כפוליגון בתכנית המתאר

,2000 אשר נועד לתת מענה ציבורי גם לצרכי השכונות הסמוכות. בהקשר זה נמסר על ידי

- 37 -

נציג הוועדה המקומית כי בשכונת גילה מקודמות תכניות להתחדשות עירונית בהיקף משמעותי, וכי התכנון המקודם בפוליגון נועד לתת מענה הן לתוספת יחידות דיור והן לצרכי

הציבור. בהמשך לכך, הוועדה תציין כי בהתאם למדיניות הרק"ל, ניתן להציע בתכניות היקף

בינוי של %720 לאחר הפרשה של %40 משטח התכנית לצרכי ציבור, והתכנית שבענייננו אינה

מפחיתה את היקף הבינוי על אף הגדלת היקף ההפרשה לצרכי ציבור.

4. בהתאם למדיניות הרק"ל, הוועדה קובעת כי מסמכי התכנית יתוקנו כך ש- %25

משטחי

הבנייה המוצעים בכל תא שטח יקבעו לשימושים שאינם למגורים, לטובת תעסוקה, מסחר

ודיור מוגן. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בתיאום עם לשכת התכנון. כמו כן תקבע תוספת

של שתי קומות טכניות לתפקוד מיטבי של המבנה.

5. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיקון מסמכי התכנית כך שיוקצו תוספת זכויות

מותנות

להקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח, בהנחיית לשכת התכנון.

6. בהמשך להערת נציג המינהל הקהילתי, מסמכי התכנית יתוקנו כך שתסומן חזית

מסחרית

כלפי רחוב דוגה.

7. מסמכי התכנית יתוקנו כך שתכנון המגדלים יכלול שטח בהיקף של 100 מ"ר עבור

שטחים

משותפים לדיירים בקומת הקרקע.

8. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות

קטנות

ששטחן לא יעלה על 55 מ"ר. וכן תיבחן האפשרות לקביעת סעיף שלפיו תתאפשר המרת שטחי

שרות בהיקף של 12 מ"ר לשטח עיקרי, לכל יחידת דיור שיקבע לה פתרון מיגון במרחב מוגן

- 38 -

קומתי. הוראות התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית התכנון.

שטחי ציבור:

9. בתא שטח 201 יקבעו זכויות בניה מרביות בהיקף של %240 ובגובה של עד 6

קומות.

השימושים בתא שטח זה יהיו לחינוך, חברה וקהילה.

10. מסמכי התכנית יתוקנו בהנחיית לשכת התכנון בנוגע להפרשות המבונות לצרכי

ציבור.

השימושים הציבוריים יקבעו בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות תכנון, והתכנית תציג את

מיקום ההפרשות המבונות תוך הבטחת היותן יחידות עצמאיות בעלות כניסה נפרדת ונגישה.

11. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להגשת בקשה להיתר בניה יהיה תיאום הבינוי

המפורט של

השטחים הציבוריים המבונים עם המחלקה לתכנון מבני ציבור.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה הטמעת הסעיפים הרלוונטיים בהוראות התכנית

בהתאם לנוהל

לשכת התכנון להפרשות מבונות בתכנית המציעה הפקעה, והכל בהנחיית לשכת התכנון.

סביבה:

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועצת הסביבה של לשכת

התכנון לרבות

לעניין בחינת הרעש במסמך הסביבתי.

14. יש לבטל את השימוש המוצע למעון יום בתא שטח 102 בחזית הסמוכה לכביש

.60

15. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מגדלי המגורים בתכנית יעמדו בתקן בנייה ירוקה

ברמה של 3

כוכבים וכי יובטחו בכל מבנה שני זרמי אשפה.

16. בהמשך להערת נציג רט"ג, יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה

עריכת סקר

- 39 -

גיאופיטים וערכי טבע מוגנים, בתיאום עם רט"ג, וקביעת תנאים בהיתר בהתאם להמלצות

הסקר.

17. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה בחינה של הגבלה ככל הניתן

של תכסית

תת קרקעית לטובת חלחול מי נגר ונטיעות עצים, נטיעת עצים בוגרים בהתאם להנחיות אגף

שפ"ע.

תנועה וחניה:

18. בהמשך להערת יועץ התחבורה של הוועדה, הקו הכחול של התכנית יורחב כלפי

צפון, לשם

השלמת קטע הדרך המאושרת.

19. לפי תמ"א 1 בסמוך לשטח התכנית, קיים סימון לדרך פרברית מהירה ולמחלף.

התכנית

איננה נדרשת להקלה מהמועצה הארצית, מאחר שהתכנית מציעה בינוי הממוקם במרחק

הגדול מ-50 מטר מציר הדרך. בהתאם לסמכותה, הוועדה מחליטה לאשר הקטנת קו בניין

מהמרחק המרבי של 100 מ' בהתאם לתמ"א ,1 לכ-70 מ' כמוצע בתכנית.

20. לוועדה נמסר כי השצ"פ המזרחי לאורך כביש 60 נועד לשמש כטיילת נופית.

בהתאם לאמור,

יש להציע חיבור מיטבי בין השצ"פ המוצע במרכז שטח התכנית והטיילת, על ידי ביטול

מקומות חניה ניצבים המוצעים בדרך המזרחית, וקביעת תא שטח בייעוד שצ"פ במקומם.

מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בתיאום עם לשכת התכנון.

21. בנוסף, יש לבטל את קטע הדרך המוצע בפינה הצפון מזרחית של שטח התכנית

המיועד

לתמרון רכבים.

- 40 -

22. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה,

לרבות לעניין

בחינת צמצום תקן החניה, בשל הסמיכות לציר הרק"ל.

23. יקבע בהוראות התכנית כי כל מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד.

24. בתחום מגרשי המגורים, יש לקבוע הקמה של חניות נוספות בהיקף של %10

מסך יח"ד

לטובת חניות אורחים, אשר לא יוצמדו ליח"ד.

כללי:

25. יקבע בהוראות התכנית כי התשתיות בתחום התכנית יהיו תת קרקעיות ככל

הניתן, פירי

אוורור ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ותיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות

בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

26. יקבע בהוראות התכנית תנאי בהליך הרישוי בדבר תיאום מול חח"י. יקבע

בהוראות התכנית

כי לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה

בלבד.

27. תיקבע שלביות ביצוע לפיה בכל מגרש תבוצע הבניה בהינף אחד.

28. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי לתעודת גמר למגורים יהיה מימוש ההפרשות

המבונות

לצרכי ציבור בתיאום עם האגף למבני ציבור.

29. תנאי בהליך הרישוי יהיה הגשת תכנית פיתוח לכל השטח הציבורי הפתוח

ומערכת הדרכים

המוצעים בתכנית ותנאי לתעודת גמר למגורים יהיה השלמת הביצוע בפועל של השטח

הציבורי הפתוח ומערכת הדרכים לשביעות רצון אגף שפ"ע ואגף תושי"ה.

30. יקבע בהוראות התכנית כי תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות הפונות למרחב

- 41 -

ציבורי או

לזיקות הנאה.

31. יקבע בהוראות התכנית כי לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי

מגורים,

מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת ומשטחי שירות לשטח עיקרי.

32. בהתאם לעקרונות מדיניות הרק"ל, יקבע בהוראות התכנית סעיף פקיעת תוקף

לפיו הזכויות

במגרשים הסחירים שבתכנית יפקעו ככל שלא יינתן היתר בנייה מכוח התכנית בתוך שבע

שנים. יובהר כי היתר חפירה לא יחשב היתר לצורך סעיף זה. בנוסף, תיקבע הוראת גמישות

אשר תאפשר לוועדה המחוזית להאריך את פרק הזמן בכפוף לנימוקים שירשמו.

33. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים

טכניים לרבות התאמה להנחיות תכנון חושב רישוי בתיאום עם לשכת התכנון.

34. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש להציב שלטים

נוספים בתחום

התכנית ובסביבתה, בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

35. בהתאם לסעיף )86ד( לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה

למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

23/08/2023

לאחר שהתכנית עמדה בתנאי סף האדריכל התבקש להגיש חלופה שממקסמת יותר את המרחב הציבורי ומציעה שינוי של העמדת הבניינים והגדלת השטחים הציבורים ההכרחיים בתכנית שכוללת מאות יחידות דיור חדשות.

- 42 -

בהתייחס לחלופת התכנון שהוגשה - יש לתקן להלן:

כדי למקסם את שטחי הציבור לצורך קבלת שצ"פ גדול ואפקטיבי ככול הניתן וללא פגיעה בססניינים המוצעים , יש להרחיב את השצ"פ על פי הפירוט הבא:

א. יש להרחיב את שטח השצ"פ בת.ש 101 ו 102 עד לקו חצרות גני הילדים.

ב. יש להרחיב בת.ש 031 את שטח השצ"פ בסמוך לתכנון המגדל המוצע.

יש לאחד ת.ש 202 המוצע לטובת בית כנסת לת.ש 201 בייעוד מבנים ומוסדות ציבור. סיפוח השטח יגדיל את ת.ש 201 ל 4 דונם ויותר. בת.ש זה יוצע בית ספר ושאר שימושים בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות תכנון.

מאחר ומוצעת הפרשה משמעותית לטובת מבני ציבור, שצ"פ ודרכים בהיקף של %60 ואף יותר על פי החלטה לעיל ובשל הקירבה לתחנת הרק"ל ולחניון חנה וסע, ניתן לאפשר את גובה הבינוי המוצע של מגדלי המגורים.

בחלק המזרחי של התכנית, בין הדרך החדשה לבין כביש 60 מוצעת רצועת שצ"פ (ת.ש .)302 נראה כי מדובר ברצועת חיץ לשמירה על המרחק הנדרש לפי מגבלות הבנייה מכביש 60 ולא ברור עד כמה שטח זה ישמש כשצ"פ אפקטיבי. יש לשנות ייעוד לטיפול נופי לטובת טיילת או שימוש דומה. בהתאם לכך, יש לצמצם את בליטת ייעוד הדרך בפינה צפון מזרח לטובת שטח טיפול נופי.

החלופה מציגה כביש טבעתי (ת.ש -401ייעוד דרך) לטובת כניסת רכבים למתחם והנגשתם לחניוני תת"ק. הקטע המזרחי של הכביש מסתיים בקול דא-סאק. לאחר תאום מול יועץ התנועה של התכנית התברר כי כביש הטבעת אמור להמשיך בתכנון (מחוץ לגבול הכחול של התכנית) בחלקה המצרנית מצפון ומשם בחיבוריות לכביש המתוכנן לחניון חנה וסע הסמוך עד לרח' שלמה דוגה. בשל נושא הבעלות בחלקה הצפונית (בעלות פרטית) לא ניתן בשלב זה לתכנן את המשכיות הכביש. על כן, יש להשאיר את תכנון הכביש בשלב זה ככביש ללא מוצא המשכיות הכביש מצפון יתכונן בעתיד בהתאם לתכנית שתוגש בחלקה הצפונית המצרנית.

בהתאם להיקף הבינוי המוצע נדרש להציע מסחר בקנה מידה מקומי לטובת דיירי המתחם ותושבי האזור. על כן, יש להציע חזית מסחרית מקומית הכוללת עד 500 מ"ר.

קווי הבניין במגרשי המגורים יסומנו באופן הבא: קו בניין עילי במרחק של 3 מ' מגבול המגרש. בתא שטח 103 המוצע כלפי רח' שלמה דוגה, יש לסמן קו בניין אפס על מנת לאפשר חזית מסחרית. קו בניין תת"ק אפס כללי. מרחק בין מגדלי מגורים בכל מגרש יהיה לפחות 20 מ'.

יש להציע שטח בהיקף של לפחות 100 מ"ר בקומות הקרקע של המגדלים המתוכננים שטחים משותפים לדיירים אשר יוכלו לשמש בהתאם לצורך שיעלה לפעילויות משותפות כגון משחקייה לילדים, חלל עבודה לעצמאיים ו/או עובדים מהבית, חדר אופניים ועגלות, מחסן לציוד שיתופי של דיירי הבניין וכיו"ב. שטחים - 43 -

אלה יהיו בבעלות משותפת של הדיירים.

תמהיל יח"ד: יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית

תהיינה יחידות קטנות ששטחן לא יעלה על 55 מ"ר. בהמשך לאמור, ועל מנת לאזן את תמהיל יח"ד, תתווספנה עד%10 למספר יח"ד, וזאת ללא שינוי שטחי הבנייה או מספר הקומות המוצע בתכנית.

תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת הצורך בקבלת הקלה מהמועצה הארצית. לפי תמ"א 1 בסמוך לשטח התכנית, קיים סימון לדרך פרברית מהירה ולמחלף. לפי הוראות התמ"א יש לבקש הקלה מהמועצה הארצית, מאחר והתכנית מבקשת לאשר בינוי אשר נמצא פחות מ 100 מטר מציר הדרך.

פרוגרמה וצורכי ציבור:

ביחס למגרש בייעוד מבנים ומוסדות ציבור (ת.ש 201 וסיפוח ת.ש 202 בהתאם לעיל), יש לקבוע שימושי חינוך, חברה וקהילה, והוא יכלול בי"ס ושימושים נלווים (ספרייה ואולם ספורט) וכן שלוחת מתנ"ס בשטח 500 מ"ר.- היתר בניה ראשון במגרש יהיה חייב לכלול בית ספר .

אין להגדיר במפורש את סך השטח הבנוי בתא שטח ,201 אלא לקבוע בו היקף בינוי של %240 בנייה מרבי ו-6 קומות.

הקצאות מבונות: יש להקצות במגרשי המגורים שטחים ציבוריים מבונים על פי

הפירוט הבא:

אשכול של 4 כיתות מעון יום בשטח בנוי של 147 מ"ר לכל כיתה כפי שמצוין, סה"כ 588 מ"ר בנוי, וכן חצרות צמודות בשטח כולל של 440 מ"ר - 60 מ"ר חצר לכיתת תינוקות, 110 מ"ר חצר לכיתת פעוטות, ועוד שתי חצרות לכיתות ילדים בגודל 135 מ"ר כ"א. לפי הנחיות משרד הבריאות, בנוסף לכניסה הנפרדת למעון היום, יש להציג כניסה נפרדת למטבח בישול של המעון. יש לוודא שחצרות המעונות המוצעים בתא שטח 102 מספקים מבחינת שטחם ומבחינת צורתם.

עוד יש להקצות במגרשי המגורים שטח בנוי עבור 6 כיתות גן ילדים (במקום 5 כיתות המוצעות כעת), בגודל 130 מ"ר כ"א עם חצרות צמודות בגודל 175 מ"ר כ"א. סה"כ שטח בנוי של 780 מ"ר לכיתות הגן ו-1,050 מ"ר חצרות.

יש להקצות שטח בנוי ל 3 בתי כנסת בגודל 400 מ"ר כ"א.

יש לפרט בהוראות התכנית את השטחים המוצעים לשימושים הציבוריים הנ"ל –

שטח בנוי וחצרות, ולהציג אותם בנספח הבינוי, גם אם המיקום שלהם לא מחייב לתכנון המפורט הסופי אשר יאושר ע"י מנהלת המח' לתכנון מבני ציבור.

הבינוי המפורט של השטחים הציבוריים המבונים יתואם לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה מול המחלקה לתכנון מבני ציבור והאגפים הרלוונטיים – מנח"י, מינהל חברה ופנאי, מבני דת.

- 44 -

יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים בתחום הבניינים ייוחדו לרשות המקומית ויתוכננו כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת ונגישה. תנאי להיתר בנייה ראשון בכל תא שטח למגורים מכוח התכנית יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי המוצע באותו תא שטח.

יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין".

יש להסיר שימוש בת.ש 103 למרפאה שכונתית מדובר בשימוש סחיר ולא הפרשה לצרכי ציבור. ניתן לתכנן שימוש זה בשטחי המסחר (כמופיע לעיל).

במסגרת מגבלות בנייה מכביש ארצי, יש לשמור על מרחק של 30 מ' מכביש 60 למגורים ו-70 מ' למבני ציבור. בהתאם לכך, יש לסמן בתשריט את קווי מגבלות הבנייה למגורים ולמבני ציבור, ויש לוודא שהבינוי לא חורג מהמגבלות, ובעיקר שלא נוצר מצב שבו מוצעים שטחים ציבוריים בתחום המגבלה של 70 מ' מכביש ,60 לרבות הקצאות מבונות כגון מעונות היום המוצעים בתא שטח ,102 כפי שמצוין בחוות הדעת של האגף לאיכות הסביבה, בשל מטרדים פוטנציאליים של זיהום ורעש.

איכות סביבה:

יש להשלים את התיאום לרבות התיאום בנושא בחינת הרעש במסמך הסביבתי ולקבל את אישור מח' איכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית.

נספח הבינוי מציג את מפלס הפיתוח בלבד ללא קומות נוספות בבניין. יש להשלים על מנת לבחון, בין היתר, את מיקום ההפרשות הציבוריות במפלסים השונים ואת הגגות לשימושים השונים.

על פי נספח הבינוי מוצע מעון יום בתא שטח 102 בחזית הסמוכה לכביש .60 אין להציע בינוי של שימושים ציבוריים רגישים בחזית המזרחית הפונה לכביש 60 בשל פוטנציאל להיבטי רעש וזיהום אוויר.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי מגדלי המגורים בתכנית יעמדו בתקן בנייה ירוקה של 3 כוכבים.

חנייה ותנועה:

יש לתאם ולקבל את אישור אגף תושי"ה לנושא החנייה וכביש הטבעת המוצע בתכנון.

יש לקבוע כי כל מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד.

לאור הקירבה לציר הרק"ל, ניתן לאפשר הפחתה בתקן החנייה עבור המגורים ליחס - 45 -

של 1:1 ללא קשר לגודל יח"ד. יחד עם זאת, בתחום מגרשי המגורים, יש לקבוע הקמה של חנייה נוספת בהיקף של %10 מסך יח"ד לטובת חניות ארחים אשר לא יוצמדו ליח"ד.

עצים:

ככל הניתן, יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר ונטיעות עצים ישירות לאדמה.

תנאי לטופס 4 ותנאי איכלוס יהיה לפחות נטיעת 3 עצים בוגרים בתחום מגרשי המגורים בדגש כלפי הרחוב, בתאום אגף שפ"ע.

תשתיות:

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

כללי

שלביות הביצוע תיקבע באופן הבא:

במגרשי המגורים בניה תבוצע בהינף אחד לא תותר בנייה בשלבים.

תנאי לאיכלוס ביחס לביצוע במגרשי המגורים יהיה מימוש ההפרשות המבונות לצרכי ציבור בתיאום עם האגף למבני ציבור.

תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנית פיתוח לכל השטח הציבורי הפתוח המוצע בתכנית ותנאי למתן טופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע.

- 46 -

תנאי למתן היתר בנייה יהא הגשת תכנית פיתוח מפורטת למערכת הדרכים המוצעת בתכנית, תנאי לטופס אכלוס ראשון יהא ביצוע בפועל של מערכת הדרכים.

תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה.

הכניסה מהמרחב הציבורי אל הפונקציות השונות במתחם, תהא כניסה נגישה.

לאורכן של חזיתות, בהן מתוכננת כניסה אל חניון תת-קרקעי, תהא מדרכה רציפה.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית.

יש להוסיף סעיף פקיעת תוקף ל-7 שנים.

גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ'.

העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן. לא חושב שסעיף זה רלוונטי בתכנית בקנה מידה זה.

נושא זה יתואם מול אדריכל העיר.

תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: צוות בקרת תכנון פיזי, כבאות, מבני ציבור, תברואה, חברת חשמל, שפ"ע מדרכות וכבישים, תכנית אב לתחבורה, תושי"ה תנועה, שפ"ע עצים גננות, השמלת חוו"ד מידע תכנוני.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות שליחת דואר רשום לכל בעלי העניין בתחום התכנית ולבעלי העניין בחלקות מצרניות.

- 47 -

הערה:

הערות טכניות

מתייחס לחלופה שהוגשה:

הוראות התכנית

יש להוסיף בעל ענין בקרקע – רשות מקרקעי ישראל (מדינה)

יש להסיר בסעיף 4.2.2 ת.ש 202 -בי"כ בהתאם לעיל.

יש לבטל את סעיף 6.10 בנושא הנגישות, במלואו.

נספח בינוי: נספח הבינוי המצורף לתכנית כולל רק תכנית פיתוח של מפלס הקרקע עם פירוט של הגובה המוצע של הבניינים, מס' הקומות, ושטחי הציבור המבונים, אך חסרות תכניות של מפלסים אחרים. יש להשלים.

בהתאם לחוו"ד מח' מידע תכנוני: יש צורך בהשלמת נסחי טאבו עדכניים להשלמת חו"ד סופית, רק לאחר השלמת המסמכים תתקבל חו"ד סופית.

תיאור חדש להתנגדויות

בשטח מטע זיתים, התוכנית מציעה יצירת מסגרת תכנונית להקמת מתחם מגורים הכולל:

4 מגדלים בני 32 קומות, 2 מבנים בבניה מרקמית בני 8 קומות ומגדל בן 26 קומות המכלים סה"כ 808 יח"ד, שטחי מסחר ותעסוקה והפרשות מבונות לצרכי ציבור בשטח כולל של 1,390 מ"ר.

מגרש בגודל של כ-3.3 דונם עבור מבנים ומוסדות ציבור.

מגרש בגודל של כ- 3.5 דונם עבור שטח ציבורי פתוח.

וכן מערכת דרכים המתחברת אל רחוב שלמה דוגה בדרום מזרח גילה.

עיקרי התכנית:

1. קביעת יעוד לאזור מגורים ד' בשטח שלא חלה עליו תכנית מפורטת.

2. קביעת זכויות בניה בהתאם למדיניות בשטחים הסמוכים למערכת הסעת המונים.

- 48 -

3. קביעת בינוי, קווי בניין, ומספר הקומות בבניה מרקמית ובניה גבוהה בבניינים עד לגובה 32 קומות.

4. קביעת תנאים למתן היתרי בניה.

5. קביעת הוראות להפקעת קרקע לצרכי ציבור.

6. קביעת שטח עם זיקת הנאה לציבור.

צפיפות 10 יח"ד לדונם- לא יכול להיות זה הרבה יותר שטח ממוצע של יחידת דיור הוא.....

התוכנית הופקדה בתאריך 21/06/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 20/08/2024 .

לתוכנית הוגשו 7 התנגדויות, להלן עיקרי ההתנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת יונתן כהן יו"ר ועדה פיזית מנהל קהילתי גילה

1. דרישות פרוגרמתיות-

א. לאור הגדלת מספר יח"ד המוצעות בתוכנית עליה דנה הוועדה המקומית לעומת מספר

יח"ד המוצעות בתוכנית המופקדת, מבקשים לעדכן את הפרוגרמה אליה התייחסה מח'

מדניות התכנון ולבחון הגדלת כיתות ביה"ס ואת השלד הציבורי כמענה לפרויקט וכמענה לשכונה כולה לאור תוכניות ההתחדשות עירונית הרבות המקודמות בשכונת גילה.

ב. מבקשים להוסיף בתי כנסת נוספים כמענה לפרויקט המוצע.

2. התנגדות לנושא נפחי הבנייה-

א. הפרויקט אינו מצרני לרק"ל וממוקם במרחק של כ-90 מ' ממנה, על אף שבמסמך המדיניות

ישנו סעיף המאפשר שיקול דעת לכלול מגרשים שאינם מצרניים אליה, במקרה זה הקמת חניון חנה וסע עם הפרדה ע"י כביש מהווה הפרדה והרחקה מציר רק"ל במקום חיבור אליה ולכן אין לכלול את המגרש במדיניות רק"ל.

ב. במידה ויוחלט להכליל את המגרש במדיניות רק"ל הבינוי המוצע ב-4 מגדלים בני 32 קומות

חורג מהמדיניות המאפשרת עד 30 קומות .

ג. התוכנית מייצרת צפיפות של 36 יח"ד לדונם בעוד שהאזור מאופיין בשכונת מגורים המכילה

בעיקרה טיפולוגית מבנים דו ותלת משפחתיים בני 3 קומות בהם קיימת צפיפות של 8 יח"ד לדונם בלבד. נציין שע"פ תמ"א 35 צפיפות הדיור הרצויה בירושלים הינה 12-24 יח"ד לדונם.

3. בשל כך שרחוב שלמה דוגה מאופיין בבינוי נמוך, מבקשים להפנות אליו את המבנים המוצעים

בבניה מרקמית ולא במגדל כפי שמוצע ובכך להתאים את הבינוי עם חתך הרחוב.

4. תנועה ותחבורה-

- 49 -

א. הפרויקט נסמך כולו על רח' שלמה דוגה ועל היציאה היחידה ממנו אל רח' הרוזמרין,

מבקשים לבחון פיתוח יציאה נוספת לרח' הרוזמרין.

ב. מבקשים לבחון אפשרות להרחיב את רח' שלמה דוגה ולהוסיף שבילי אופניים שיקלו על

ההגעה לחניון חנה וסע המצרני לפרויקט.

ג. נספח התנועה מציג כיכר בין רחובות פולוצקי ושלמה דוגה, הכיכר המוצעת עולה על

שצ"פ קיים, מתנגדים לכיכר כל עוד לא תבוצע גינה חילופית במקום השצ"פ הקיים.

5. עצים-

א. במסגרת התוכנית מוצעים כ-274 עצים לכריתה/העתקה, מבקשים להעתיק עצים אלו

לתוך שכונת גילה.

ב. התוכנית מציעה את תא שטח 201 עליו קיימת חורשת עצים לשימור כחלק משטח חום

לבית הספר, מתנגדים להכללת שטח זה למגרש החום בשל האפשרות כי יכרתו את העצים על מנת לנצל את השטח לבינוי בית הספר ומבקשים להציעו כשצ"פ בלבד.

6. התוכנית מציעה העלאה והורדה לביה"ס מהצד הדרומי בתוכנית ובמרחק מהכניסה לבית הספר

המוצעת מהצד המערבי-רח' שלמה דוגה, מבקשים לתכנן את מפרצי העלאה והורדה מלכתחילה מרח' דוגה בכדי להימנע מעצירות פיראטיות ברחוב.

7. במסגרת התוכנית ישנה אי בהירות לנושא היקף שטחי המסחר המוצעים, מבקשים הבהרה לנושא

כמו"כ מבקשים לקבוע שטחי מסחר בקנה מידה שכונתי שיתואם לסביבה וזאת לאור שטחי מסחר הרבים הצפויים ברחוב הרוזמרין.

8. חצר מעון יום המוצעת במבנה הדרומי אינה עומדת בקריטריונים ע"פ הנספח האקלימי, מבקשים

לתכנן מיקום חלופי שיעמוד בקריטריונים, כמו"כ מבנה ביה"ס אינו עומד בקריטריונים לקרינת שמש מבקשים לתכנן מיקום חילופי למתקנים על מנת שיעמוד בקריטריונים נדרשים.

התנגדות מספר 2 :

מאת עו"ד בני גאנוניאן(משרד לומברוזו) בא כוחם של בעלי תאי השטח A102 ו-B102 נחמיה דוידי ויעקב פרדימן(חברת רינת מבואות ירושלים)

1. במסגרת התוכנית מוצעים כ-22,700 מ"ר לטובת שטחי תעסוקה, מסחר ודיור מוגן המהווים %25

משטחי הבנייה, מתוכם מתוכננים 9,704 מ"ר בתאי השטח של המתנגדים, לטענת המתנגדים, מדובר בשטחי תעסוקה רבים שאינם נצרכים, אי לכך, מבקשים להמיר חלק משטחי התעסוקה למגורים להשכרה לטווח של 10 שנים וזאת לאור החשיבות שוועדות התכנון רואות בדיור להשכרה המגדירות אותן כדיור בר השגה, כמו"כ התוכנית מציעה 50 יח"ד קטנות המהוות מטלה ציבורית מימלא.

- 50 -

2. בתוכנית המופקדת מוצעת זיקת הנאה בחצרות גן, מעון ובית כנסת, לטענת המתנגדים זיקת

ההנאה אינה נכונה תכנונית ולא פרקטית, מבקשים כי מיקום חצרות גן מעון ובית הכנסת יקבעו בתכנון מפורט בשלב הבקשה להיתר ללא זיקת הנאה ומיקום זיקת ההנאה תתוכנן באזורים ללא חצרות מעונות גן/בית כנסת בעת הבקשה להיתר בניה.

3. על מנת לאפשר גמישות בתאי שטח 101 ו-A102 מבקשים לשנות את קו הבניין בדופן המזרחית

לקו בנין .0

התנגדות מספר :3

מאת יאנה ושלמה שטיבלמן ופנינה נימויטון תושבי רחוב שלמה דוגה 33 ו-31

1. התוכנית המוצעת מסתמכת על רחוב שלמה דוגה שהינו רחוב צר אשר במקור תוכנן לשרת

מתחמי מגורים של כ-360 יח"ד, לטענת המתנגדים נספח בדיקת השלכות התנועה שנעשה מקל מידי ואינו מביא נתונים מדויקים לעומס הרכבים הצפוי ועלול להיווצר אסון תחבורתי ופגיעה באיכות החיים של התושבים.

2. מבקשים שלכלל יח"ד בפרויקט תוצע חניה ללא הפחתה בכדי להימנע מעומס רכבים בחניות

הרחוב המשמשות את התושבים הקיימים.

3. מבקשים לבחון חלופה הרחוקה ממבני המגורים למגרש הכדורסל המוצע הצפוי לשמש גם את

תושבי השכונה בכדי למנוע מטרד ורעש לתושבים.

התנגדות מספר 4

מאת ד"ר צבי שילוני תושב רחוב דוד אלטשולר ,103/11 ראש ועד התושבים "מתחם אחוזה"

1. לאור ארבעה פרויקטי פיתוח בעלי השלכות גדולות המתוכננים באזור: חניון חנה וסע, סלילת

כביש המקשר בין רח' דוגה לרחובות אלטשולר ודונה, תוכניות בינוי בהיקף נרחב למגורים ובינוי גוש מוסדות חינוך, ההשפעה המצטברת תהיה משמעותית מאוד על התנוע ומקומות החניה להן קיימת מצוקה כבר במצב הנוכחי, כמו"כ עולים הרבה סתירות ואומדן לא מדויק לנושא העמוס הצפוי, מעגלי התנועה הנדרשים, הכבישים המתוכננים וכדו', מבקשים לשקול את ההשלכות התחבורתיות ומצוקות החניה הצפויות בראיה כוללת של כל הפרויקטים הצפויים כמכלול אחד ולעשות בדיקה נוספת למסמך השלכות תחבורתיות.

2. התנגדות לעניין גובה המבנים, מהסיבות הבאות: חסימת קרינת השמש לביה"ס המתוכננים

ולפארק הפנימי, יצירת חומת הפרדה והסתרת הנוף לתושבי 'אחוזת יניב' ותביא לירידת ערך הנכס, נושאי האחזקה היקרה של מבנים בעלי מספר קומות גבוה, מבקשים להפחית משמעותית במספר הקומות.

- 51 -

3. התנגדות לנושא תוספת יח"ד בתמורה לקרן תחזוקה, התוכנית המופקדת מציעה 761 יח"ד

ועוד 47 יח"ד בתמורה לקרן תחזוקה, מבקשים להפריש קרן תחזוקה בלי לפצות ע"י תוספת יח"ד שגם כך מספרם גבוה.

4. התנגדות לנושא הדיוריות, המתנגדים טוענים שהדיורית המתוכננות יביאו עמם משפחות דלות

אמצעים או סטודנטים שיעמיסו על האזור ויקשו יותר על תחזוקת המבנה, מבקשים לבטל את אפשרות לתוספת דיוריות

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתוכנית על פי הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות ביחס לטענות בנושאי הפרוגרמה ולטענה שהפרויקט אינו נותן

מענה פרוגרמתי מספק ולבקשה לתוספת בתי כנסת בפרויקט- לאור תוספת יח"ד המוצעות בתכנית ביחס לגרסה שעמדה בתנאי סף ולאחר בחינה פרוגרמתית מחודשת בהתאם לחוות דעת מדיניות התכנון יש לתכנן הקצאות מבונות:

א. יש להקצות במגרשי המגורים שטחים ציבוריים מבונים עבור השימושים הבאים: אשכול

של 4 כיתות מעון יום בשטח בנוי של 147 מ"ר לכל כיתה כפי שמצוין, סה"כ 588 מ"ר בנוי, וכן חצרות צמודות בשטח כולל של 440 מ"ר - 60 מ"ר חצר לכיתת תינוקות, 110 מ"ר חצר לכיתת פעוטות, ועוד שתי חצרות לכיתות ילדים בגודל 135 מ"ר כ"א. לפי הנחיות משרד הבריאות, בנוסף לכניסה הנפרדת למעון היום, יש להציג כניסה נפרדת למטבח בישול של המעון. יש לוודא שחצרות המעונות המוצעים בתא שטח 102 מספקים מבחינת שטחם ומבחינת צורתם.

ב. יש להקצות במגרשי המגורים שטח בנוי עבור 6 כיתות גן ילדים (במקום 5 כיתות

המוצעות כעת), בגודל 130 מ"ר כ"א עם חצרות צמודות בגודל 175 מ"ר כ"א. סה"כ שטח בנוי של 780 מ"ר לכיתות הגן ו-1,050 מ"ר חצרות.

ג. יש להקצות שטח בנוי בגודל 400 מ"ר עבור בית כנסת.

ד. בייעוד הקרקע במבנים ומוסדות ציבור גובה הבינוי יוצע עד 6 קומות. יש להגדיר מס'

קומות וגובה בינוי בטבלה שבסעיף .5

- 52 -

2. לדחות את הההתנגדות לנושא נפחי הבנייה- ביחס לבנייה לפי מדיניות רק"ל והחריגה המוצעת

ביחס למדיניות זו וביחס לצפיפות המוצעת בפרויקט של 36 יח"ד לדונם, העמדת המגדלים והפנייה של הבנייה המרקמית כלפי רח' שלמה דוגה- היקף הבינוי המוצע בתכנית תואם לעקרונות מדיניות הבינוי לאורך קווי הרק"ל. מוצעת הפרשה ציבורית לטובת שטח למבני ציבור עבור הקמת בית ספר וכל שטח ציבורי פתוח לטובת תושבי השכונה. במסגרת הליך הבחינה התכנונית נבחנו חלופות בינוי שונות וכי החלופה המוצעת נמצאה ראויה תכנונית.

על פי המדיניות ניתן בהחלט להתייחס לפרוייקט כפרוייקט מצרני לרק"ל מכיוון ששבין

הפרוייקט לציר הרקל יש שטחים בייעוד שצ"פ וחניון ציבורי בלבד.

3. לדחות את ההתנגדות ביחס לבקשה להעתיק עצים וביחס לכריתת עצים בשטח חום- במסגרת

התכנית קיימות הוראות בדבר שימור והעתקת עצים ותיאום הנושא מול אגף שפ"ע. יתרה מכך, רוב העצים בתכנית מוצעים להעתקה. כמו כן, במסגרת הליך הרישוי ייעשה מאמץ לשימור העצים בעלי הערכיות הגבוהה. יודגש כי יש להציע ככל הניתן במסגרת הליך הרישוי נטיעות עצים בוגרים בתחום המגרש.

4. לדחות את ההתנגדות ביחס לבקשה לתכנן את מפרצי העלאה והורדה מרח' דוגה בכדי להימנע

מעומסים ברחוב זה וברחובות סמוכים- נושאי הסדרי התנועה לרבות תכנון מפרצי העלאה וההורדה ייבחן בשלב הרישוי כאמור לעיל.

5. לקבל חלקית את ההתנגדות כי במסגרת התוכנית ישנה אי בהירות לנושא היקף שטחי המסחר

המוצעים, מבקשים הבהרה לנושא. כמו"כ מבקשים לקבוע שטחי מסחר בקנה מידה שכונתי שיתואם לסביבה וזאת לאור שטחי מסחר הרבים הצפויים ברחוב הרוזמרין- יש להגביל את היקף המסחר לקנה מידה שכונתי, יחידת מסחר תוצע עד להיקף של 100 מ"ר. כמו כן, יש לקבוע שטחי מסחר ותעסוקה בנפרד כאשר המסחר יוצע בקומת הכניסה הקובעת כלפי הרחוב.

6. לדחות את ההתנגדות ביחס לטענה כי חצר מעון היום המוצעת במבנה הדרומי אינה עומדת

בקריטריונים ע"פ הנספח האקלימי – התכנית נבחנה ע"י גורמי התכנון והיא נמצא ראויה כמו כן מיקום החצרות וכיוונם יעשה בתיאום מול אגף מבני ציבור בשלב התכנון המפורט.

7. לקבל חלקית את ההתנגדות בדבר המרת חלק משטחי התעסוקה למגורים להשכרה לטווח של

10 שנים וזאת לאור החשיבות שוועדות התכנון רואות בדיור להשכרה המגדירות אותן כדיור בר השגה, כמו"כ התוכנית מציעה 50 יח"ד קטנות המהוות מטלה ציבורית- לאור ההתחדשות העירונית המקודמת בשכונה, ניתן לאפשר את המרת שטחי התעסוקה כאופציה לטובת הקמת יח"ד להשכרה ארוכת טווח לתקופה של 20 שנה לפחות., התכנית לא תבטל את שימוש התעסוקה שגם לו יש חשיבות אלא תאפשר המרתם לסירות להשכרה ל 20 שנה לפחות, לעניין דירות קטנות אין מדובר במטלה כלל או בהכבדה על הפרויקט, המדיניות הארצית מעודדת - 53 -

הקמת דירות קטונות הנושא מעוגן בתמא 35 במטרה לאפשר תמהיל דירות מגוון ומתן מענה לדירות קטנות.

8. לקבל את ההתנגדות בנוגע לטענה כי בתוכנית המופקדת במגרש 101 מוצעת זיקת הנאה

בחצרות גן, מעון ובית כנסת, לטענת המתנגדים זיקת ההנאה אינה נכונה תכנונית ולא פרקטית, מבקשים כי מיקום חצרות גן מעון ובית הכנסת יקבעו בתכנון מפורט בשלב הבקשה להיתר ללא זיקת הנאה ומיקום זיקת ההנאה תתוכנן באזורים ללא חצרות מעונות גן/בית כנסת בעת הבקשה להיתר בניה- חצרות גנים ומעונות הינן חצרות סגורות ולא ניתן לקיים בהן זיקת הנאה.

לאור זאת זיקת ההנאה המוצעת בתחום החצרות בכל המגרשים יבוטלו.

9. לדחות את ההתנגדות ביחס לבקשה לאפשר גמישות בתאי שטח 101 ו-A102 מבקשים לשנות

את קו הבניין בדופן המזרחית לקו בנין אפס- ניתן לאפשר את הבקשה הנ"ל לאור העובדה שיש מדרכה רחבה והכבי משרת רק את הפרויייקט בכפוף לכך שבקומת הקרקע יוצעו שימושים פעילים מבני ציבור, מסחר, תעסוקה ו/או שטחים משותפים, ללא הקמת דירות מגורים בקומה זו.

10. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לנושאי התנועה והתחבורה לרבות עמוסי התנועה, הבקשה

לבחינת יציאה נוספת לרחוב הרוזמרין, להוסיף שביל אופניים לחניון חנה וסע, וביחס להתנגדות

לכיכר תנועה ע"ג שצ"פ: התכנית נבחנה ע"י אגף תושי"ה ואושרה ע"י יועץ התנועה של הוועדה

המחוזית. במסגרת התכנית מוצעות פתרונות חנייה בתחום החניון התת קרקעי. כמו כן, מוצעת מערכת דרכים חדשה אשר נבחנה ע"י אגף תושי"ה ואושרה ע"י יועץ התנועה של הוועדה המחוזית. נושא התנועה ייבחן בשלב היתר הבנייה ופתרונות יינתנו בהתאם לצורך לרבות תכנון שביל האופניים ברח' שלמה דוגה.

11. יש לציין כי התכנית היא תכנית ראשונה מתוך כלל הפוליגון המסומן בתכנית מתאר 2000

ובמסגרת התכנון ש ל כל הפוליגון מוצעת מערכת דרכים שלמה שתאפשר חיבור למקומות

אחרים בגילה.

12. לדחות את ההתנגדות ביחס לבקשה שתוצע חניה ללא הפחתה בכדי להימנע מעומסים- לאור

סמיכות הפרויקט לרק"ל ועל מנת לעודד שימוש בתחבורה הציבורית שמתוכננת באזור תתאפשר הפחתת תקן החנייה בפרויקט כמקובל בתכניות התואמות מדיניות רק"ל. על כן, יש להגדיר כי תקן החניה יוצע ביחס של 1:1 עבור המגורים ללא קשר לגדול יח"ד. עבור יתר השימושים פתרון החנייה יוצע בהתאם לתקן.

13. לדחות את ההתנגדות ביחס לבקשה לבחון חלופה הרחוקה ממבני המגורים למגרש הכדורסל

המוצע הצפוי לשמש גם את תושבי השכונה בכדי למנוע מטרד ורעש לתושבים: התכנון המפורט של השטח למבני ציבור לרבות החצרות ייקבע בשלב הרישוי בתיאום מול מהנדס העיר או - 54 -

מטעמו.

14. לדחות את ההתנגדות בנוגע לגובה המבנים ביחס לחסימת קרינת השמש לביה"ס המתוכננים

ולפארק הפנימי, ביחס ליצירת חומת הפרדה והסתרת הנוף לתושבי 'אחוזת יניב' וביחס לירידת ערך הנכס ונושאי האחזקה היקרה של מבנים בעלי מספר קומות גבוה ולבקשה להפחתה משמעותית במספר הקומות- כאמור התכנית נבחנה ע"י הגורמים ונמצאה ראויה. התכנית מוצעת בצפיפות גבוהה משמעותית מהשכונה הקיימת שנבנתה לפני עשרות שנים על פי מדיניות אחרת ובצפיפות נמוכה , ככל וסבור מתנגד כזה או אחר כי בכל זאת נפגע מהתכנית, יכול לפעול למיצוי טענותיו לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

15. לדחות את ההתנגדות בנוגע לנושא תוספת יח"ד בתמורה לקרן תחזוקה, התוכנית המופקדת

מציעה 761 יח"ד ועוד 47 יח"ד בתמורה לקרן תחזוקה, מבקשים להפריש קרן תחזוקה בלי לפצות ע"י תוספת יח"ד שגם כך מספרם גבוה- יח"ד המותנות מוצעות במסגרת שטחי הבנייה שניתן לאפשר עפ"י המדיניות ועל כן הינן מקובלות.

16. לדחות את ההתנגדות בנוגע לדיוריות ולטענות שהדיורית המתוכננות יביאו עמם משפחות דלות

אמצעים או סטודנטים שיעמיסו על האזור ויקשו יותר על תחזוקת המבנה- הדיוריות מוצעות עפ"י הנחיות מנהל התכנון, אופציה זו מייצרות הזדמנות לתכנון תמהיל מגוון של דירות תוך התאמה לצרכי משק הבית המשתנה עם הזמן.

17. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המקומית לתת תוקף לתכנית בהתאם

להחלטה.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

הילה אפוטה ולאה הלל 17.09.2024

- 55 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1093566

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: צומת סביון בע"מ

עורך התכנית: לוי אדר' יגאל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 20/04/2023

כתובת מרדכי עליאש , מרכז העיר המתחם ממוקם על מגרש חניה קיים ברחוב עליאש, מרכז

העיר, ירושלים.

גוש חלקה בשלמות

30847 5 כן

30847 17 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה. בהתאם לכך, הוועדה

מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. תנאי להפקדת התכנית יהיה הכללת חלק מחלקה 17 מצפון, בקו הכחול, קירוי

הרמפה

הקיימת בתחום זה וכן קביעת שלביות ביצוע בהתאם לנקבע בתכנית המאושרת החלה

15/10/2023

בשטח, תכנית מס' .12138

2. התכנית מציעה תמהיל שונה מהתמהיל המוצע בתכנית מס' 12138 למגורים

ומסחר

ייקבע בהוראות התכנית כי %50 מיח"ד יהיו יח"ד להשכרה ל- 20 שנה, על הוראה זו יחול

סעיף סטייה ניכרת.

3. יש להציג פתרון חנייה תת''ק לפי 5166ב'. הכניסה לחניון תוצע מרחוב מזי''א

)רמפת

הירידה לחניון הקיימת(.

4. בהתאם לחוו"ד מדיניות תכנון יש להגדיל את ההפרשה הבנויה המוצעת ל- 200

מ"ר

- 56 -

עבור: רווחה/תרבות/קהילה וחברה כגון מרכז חוגים/ מרכז רב גילאי/ סדנאות.

5. שטחי המסחר בקומת הקרקע יקבעו כמחייבים, הוראה זו תהיה מחייבת וסטייה

ממנה

תחשב סטיה ניכרת. כמו כן, מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או

בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

6. יקבע בהוראות התוכנית איסור הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם

ציבורי.

7. גובה גדרות כלפיי מגרשים מצרניים המיועדים לשטח סחיר לא יעלה על 1.2 מ'.

8. יוטמעו סעיפים רלוונטיים מתכנית מס' 12138 בתיאום לשכת התכנון.

9. הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לתכנית לפיה פרק הזמן

למימוש

התכנית יהיה שנתיים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים

טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

11. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר

הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות

הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

12. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי

להפקדת התכנית.

13. בהתאם לסעיף )86ד( לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד

שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

החלטה

16/07/2023

לשוב ולדון בתכנית בדיון פנימי.

- 57 -

02/07/2023

ירד מסדר היום.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

בהתאם למדיניות באזור ומיקום התכנית על רחוב ראשי, ניתן לאפשר תוספת של 2 קומות נוספות, בהתאם לכך יש לעדכן את גובה הבינוי עד 10 ק'.

יש לקבוע שלביות ביצוע בהתאם לנקבע בתכנית המאושרת החלה בשטח -12138 תנאי להיתר יהיה הגשת תכנית פיתוח של קירוי הכניסה לחניון בפינת הרחובות מזי"א ועליאש בתאום מהנדס העיר או מי מטעמו, תנאי לטופס 4 השלמת ביצוע קירוי הכניסה לחניון בפינת רחובות מזי"א ועליאש לשביעות רצון מהנדס העיר או מי מטעמו.

יש להרחיב את המדרכה הצרה ברחוב עליאש כך שתוצע בייעוד דרך מוצעת ברוחב של 3.5 מ', יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם.

לאור השינוי המבוקש מתעסוקה/ מסחר למגורים, יש לקבוע כי %50 מיח"ד יהיו יח"ד להשכרה ל- 20 שנה, תקבע על כך סטיה נכרת

יש לקבוע את תמהיל הדירות בתוכנית באופן הבא: %40 מיחידות הדיור יהיו עד 60 מ"ר, %40 נוספים מיחידות הדיור יהיו עד 90 מ"ר ו-%20 מיחידות הדיור יהיו ללא מגבלת גודל.

31/05/2023

יש לתת פתרון חנייה תת''ק לפי 5166ב' תחום מע''ר, בתחום המגרש הסחיר לאחר ההפקעה, ובתת הקרקע במלואו. הכניסה לחניון תוצע מרחוב מזי''א (מרמפת הירידה לחניון אשר הינה דרך מאושרת), בתאום אגף תושי"ה.

התכנית מציעה 178 מ"ר לטובת צרכי ציבור, בהתאם לחוו"ד מדיניות תכנון יש להגדיל את השטח ל- 200 מ"ר ולהוסיף להוראות התכנית כי שימושים אלו יהיו עבור: רווחה/תרבות/קהילה וחברה כגון מרכז חוגים/ מרכז רב גילאי/ סדנאות.

השימוש המדויק יוחלט לעת היתר הבניה בתאום מהנדס העיר או מי מטעמו. גובה החלל נטו יהיה לא פחות מ-5 מ' , השטח יוצע באותה הקומה וברציפות, בנגישות מרבית, מעל פני הקרקע, עם מערכות נפרדות וכניסה נפרדת. תנאי להפקדה יהיה תאום מיקום השטח עם אגף מבני ציבור.

תנאי להיתר יהיה תיאום תכנון ומיקום סופי של השטח הציבורי ואופי הבינוי בהתאם לעקרונות המוצגים בנספח הבינוי בתאום אגף מבני ציבור ולשביעות רצונם.

השטחים הציבורים יועברו ע"ש עיריית ירושלים, אופן רישום השטחים הציבוריים, הכנת תצ"ר רישום והפקעה, יתואם עם אגף נכסים ויוטמע במסמכי התכנית.

שטחי המסחר בקומת הקרקע (כ 190 מ''ר) הפונה לרחוב עליאש יקבעו כמחייבים ולא תותר הקמת דירות גן בקומה זו. הוראה זו תהיה מחייבת וסטייה ממנה תחשב סטיה ניכרת.

לא יותר ניוד בין שטח מסחר/ מבנ"צ למגורים, תקבע על כך סטיה נכרת.

לפי המדידה קיימים 3 עצים בוגרים בתחום המגרש, 2 בגבול הצפוני ואחד בדרומי, ככל ומדובר על עצים בוגרים בעלי ערכיות יש לסמנם לשימור, ויש לקבוע רדיוס של - 58 -

3 מ' סביבם על מנת להמנע מפגיעה בהם.

יש להשלים חוו"ד איכות הסביבה לעירוב השימושים המוצע, ולהטמיע את הנחיותיהם במסמכי התכנית

מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

יש לקבוע בהוראות התוכנית שתיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם ציבורי

גובה גדרות כלפיי מגרשים מצרניים המיועדים לשטח סחיר לא יעלה על 1.2 מ'

יש לקבוע בהוראות התכנית שתיאסר הקמת דירות גן/חצרות פרטיות כלפיי מרחבים ציבוריים, יש לקבוע סטייה ניכרת בנושא.

יש לקבוע חובת נטיעת לפחות 3 עצים בוגרים בעליי ערכיות בשטח הפנוי מבינוי, תנאי לטופס 4 יהיה נטיעתם בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע.

ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים הציבורים אלא בשילוב הבניה המוצעת למגורים בתת הקרקע, תקבע על כך סעיף סטיה נכרת.

תברואה- תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקמו עם אגף תברואה להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין

יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס יש לקבוע סעיף פקיעת תוקף לחמש שנים.

תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת מודל גושני של הפרויקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיות מנהל בית המודל.

תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרויקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

התכ נ ית כוללת הפרשות מבונות יש להוסיף סעיף רישום ההפרשות המבונות במסגרת רישום הבית המשותף, כמפורט מטה:

רישום שטחים מבונים

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: תרבות/ קהילה/ רווחה/חינוך בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות - 59 -

המקומית במסגרת רישום בית משותף

תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

בסעיף 7.1.2 ובסעיף 4.1.2 א ()2 יש למחוק המילים " ברמת המעטפת".

השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות: שימור, אדריכל העיר, כבאות, תברואה, חשמל, מידע תכנוני, תכנית אב לתחבורה, והטמעתם במסמכי התכנית.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של בעלי הזכויות בשטח התכנית ובחלקות המצרניות.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 - 60 -

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

ירד מסדר היום.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' מרדכי עליאש שכונת מרכז העיר, חלקה 5 בגוש 30847 התכנית החלה במקום הינה:

תכנית מס' 12138 משנת 2013 קבעה ייעוד של מגורים תעסוקה ומסחר. 32 יח"ד עד 45 מ"ר. 8 קומות.

קירוי הרמפה הקיימת בחלקה הצפונית

תאור מצב קיים:

המגרש משמש כמגרש חניה היום.

התכנית מציעה:

שינוי ייעוד למגורים ומסחר (ביטול ייעוד תעסוקה) - %50 יהיו יח"ד להשכרה. תוספת שתי קומות לתוספת יח"ד,

200 מ"ר יוקצו להפרשה ציבורית

התכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 21/06/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 20/08/2024 .

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

עו"ד רמי וכילה, המתנגדים הינם הבעלים של דירה בחלקה 10 גוש 30847 – החלקה הסמוכה מדרום לתכנית המופקדת.