ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 10 · נספח התנגדויות 1043702.pdf

מוהנד ג'בארה משרד עורכי דין ונוטריון

סא 6 211106) אוג, 1 602031 התתגת סו

מוהנד ג'בארה, עויד ונוטריון צזוסא ₪ ינ ,313 620 0 ממג הסוא (מוסמך למשפטים) 1

ג'ומעה חלאללה, עו"ד +40 ,11019117 3 הו

ווקאס דוויק, עויד .+40 ,121018 30185 /ר

(מוסמך למשפטים) 1

רחוב הלל 23, מגדל ירושליסם ת.ד 2485 ירושלים 91023 3 נמסס 1001581 2485 .1.02.83 זסעוס 1 1615816 ,50061 1111161 23 טל': 08 716102-62440 פקס:02-6244101:%ע

ו

ירושלים, 15 יולי 2024

0 0 ליט \

לכבוד, אי "ו \ \

הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים - 2 \

שלומציון המלכה --ת לבל \

ירושלים 77 \

א.גינ,

הנדון: התנגדות עצמית לתכנית 101-1043702

בשם מרשיי הגבי למיה גיבארה ומר אחמד חג' יחיא היזמים והמגישים לתכנית 101-1043702 (להלן :ייהתכניתיי), הנני מתכבד להגיש בשמם התנגדות עצמית לתכנית והכל כדלקמן:

1. התכנית חלה על מגרש 124 בהתאם לתכנית מק/14295 בשכונת בית צפאפה בדרום גבעת

המטוס.

2 במצב התכנוני המאושר חלה תכנית איחוד וחלוקה מק/14295 אשר קבעה את המגרש 124 וייעדה את השטח לאצור מגורים בי.

3 התכנית מציעה הקמת מבנים בני 6 קומות למגורים עס 240% בניה והקצאת שטח ציבורי מבונה.

4. התנגדות זו עניינה אך לענין קביעת התכנית לצורך בהקצאת שטח ציבורי מבונה, שהינה

דרישה שלא לצורך לדידס של המתנגדים, ויש להורות על ביטול דרישה זו מהוראות התכנית מן הנימוקים כפי שיפורט להלן.

5. בסעי 4.1.1 להוראות התכנית נקבעו השימושים נשוא התכנית כהאי לישנא: י*מגורים ושטת

ציבורי עבור קהילה ורווחה בקומת הקרקעיי, כאשר בסי 4.1.2 (ד) נקבע לענין ייפרוגרמה

לשטתי ציבוריי כי:

מכתבים בעברית- 121/2024 1

0

פרוגרמה לשטחי ציבור

1. במבנה מגורים הצמוד לכביש, בקומת הכניסה, כמסומן בנספח הבינוי, יוקצה

שטח בהיקף של 180 מ''ר לשימושי קהילה ורווחה כגון מועדונית לילדים/משחקייה.

2. השטח הציבורי יתוכנן כיחידה נפרדת עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

3. שטחים אלה מיועדים להפקעה ויחולו עלים הוראות סעיף 6.4 להלן (הפקעה

לצורכי ציבור).

4 תכנון השטחים לעיל והקמתם יהא בהתאם ובפיקוח האגף למבני ציבור בעיריית ירושלים.

על

6. המגרש 124 נוצר בעקבות אישור התכנית 14295 שנתקבל בטבלאות האיחוד והחלוקה במצב

היוצא של חלק מהחלקות במקור הידועות כחלקות 8 ו- 25- 43 בגוש 30282 מאדמות בית צפאפה בירושלים הרשומות כולן באופן זהה בלוח הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בירושלים, כאשר בעלותס של מגישי התכנית במגרש 124 לעיל נרכשה באופן כדלקמן:

7 ביום 6.4.2010, רכשה חברת אולד סיטי ברות'רס בע''מ, ח.פ 513896053, 3/8 חלקים, דהיינו (1/4 חלקים + 1/8 חלקים) בחלקות הקרקע הידועות כחלקות 8 ו- 25- 43 בגוש 30282 מאת חברת דיוורולי סייאני הנדסה (1990) בע'ימ ח.פ 511471633 מכלל חלקות שטח חלקות הקרקע אשר שטחן הרשום מהווה 17,558 מ"ר כפי שמופיע בטבלה להלן (להלן :ייחלקות הקרקעיי).

8 ביום 4.5.2011 חברת אולד סיטי ברות'רס בע'ימ רשמה את כל זכויותיה וחלקיה הנרכשים בחלקות הקרקע הנייל בלשכת רישום המקרקעין.

9. ביום 25.10.2011 ובהתאם לתכנית 5 (תכנית אלחוד וחלוקת חלקות הקרקע הנייל) קייבלה

חברת אולד סיטי ברות'רס בע''מ את זכולות הבעלות ה*יחודיים במגרשים 124, 125, 126, 128 ו- 131 (להלן :'יהמגרשיםי).

מס' המגרש שטח המגרש

1% 2 מ"ר

15 4 מ"ר

16 12 מ"ר

1528 5 מ"ר

11 1 מ"ר

סה'יב 64 מ"ר

מכתבים בעברית- 121/2024 0

0. ביום 1.8.2011 ועפייי הסכם מכר מקרקעין מכרה חברת אולד סיטי ברותירס בע"מ חלק מכלל

זכויותיה וחלקיה המהווים 1/8 חלקים מכלל החלקים והזכויות שיש לה בחלקות הקרקע הנייל (3/8) לטובת הייה גאזי גיבארה ועבד אלכרים חג' יחיא, שיורשיהס הס מגישי התכנית דנן, כך שהנייל הפכו להיות הבעלים של 1/8 חלקים מכלל החלקים והזכויות בחלקות הקרקע הנייל.

1. ביום 25.8.2020 נכרת הסכם פירוק שיתוף בין חברת אולד סיטי ברות/רס בע''מ לבין המיל

(להלן :+'הסכם פירוק שיתוףיי) שלפיו חולקו והוקצאו ביניהם המגרשים באופן כדלקמן:

המגרש לטובת

124 מר עבד אלכרים תאג' יחיא + גאזי ג'בארה

(היורשת הבלעדית של המנוחה למיה

ג'בארה)

15 חברת אולד סיטי ברות'רס בע'ימ

126 חברת אולד סייטי ברות'רס בע'/מ

108 חברת אולד סיטי ברות'רס בע'ימ

11 חברת אולד סייט ברות'רס בע''מ + מר עבד

אלכרים חאג' יחיא + המנוח גאזי ג'בארה

2. מהאמור לעיל ובהתאם להסכם פירוק השיתוף לעיל הוקצה בין השאר המגרש 124 לבעלותם

הייחודית של המנוח עבד אלכרים חגי יחיא והמנוח גאצי גיבארה, אשר מגישים התכנית דנן הינם יורשיהס של הנייל והם אשר קידמו את התכנית 101-1043702 דנן.

3. כאמור, בזמנו ובמקביל לקידום התכנית דנן ובמקביל לקידומן של מסי תכנויות נקודתיות

במגרשים שונים בתחומי תכנית מק/14295, ניוומה וקודמה תכנית 101-979336 (להלו:ייהתכנית המתקנת'י) ע"י עיריית ירושלים שמטרתה בין היתר להסדיר עניינים שונים אשר ייפוספסויי במסגרת תכנית מק/14295 אך גס מטרתה הייתה להגדיל את אחוזי הבניה בתחומי המגרשים השונים שנכללו בתכנית מק/14295.

4. נוכח האמור לעיל, ולאחר דיון ראשון בתכנית דנן בפני הוועדה המחוצית, והיות ובמקביל

קודמה התכנית המתקנת, הוחלט בדיון להפקדה בעניינה של התכנית דנן, להמתין עס קידום התכנית דנן (כמו שאר התכניות הנקודתיות שקודמו בשאר המגרשים) עד לקבלת החלטת הוועדה המקומית בעניין התכנית המתוקנת.

5. יזמי התכניות הנקודתיות, לרבות היזמים ומקדמי התכנית דנן, הגישו התנגדויות לתכנית

המתקנת וביקשו שס כי התכנית המתקנת תטמיע את הוראות התכניות הנקודתיות שביקשו אותם יומיס לקדם בתחומי תכנית מק/14295, כן ביקשו אותם מתנגדים לתקן במסגרת התכנית המתקנת גס את העוול שנגרם להם בה*ותם חלק מבעלי הזכויות במקור של החלקות

מכתבים בעברית- 121/2024 3

6 ו- 37 בגוש 30282 אשר נכללו בטעות מתחת לקו בטבלאות ההקצאה של תכנית מק/14295 כפי שיפורט להלן.

6. אלא מאי : בשלב מאוחר יותר ונוכח סיכום שהגיעו אליו יזמי התכנויות הנקודתיות לעיל,

לרבות היומיס לתכנית דנן, עם אגף התכנון בעיריית ירושלים באמצעות מר אמנון ארבל,

הוחלט כי יומי התכניות הנקודתיות לרבות היומים לתכנית דנן, ימשכו את ההתנגדויות

שלהם, באופן שהוחלט להחריג את המגרשים נשוא התכנויות הנקודתיות, לרבות המגרש נשוא התכנית דנן, מהתכנית המתקנת ולבחון את אחוזי הבנייה במגרשים השונים בנפרד וכחלק ממסך מדיניות שיוכן בענין וה.

7. בפגישה שהתקיימה בין מר אמנון ארבל והאדריכלים ובא כחס של חלק מהיזמים של התכניות

הנקודתיות במגרשים השונים, לרבות המגרש 124 דנן, מיום 21.11.2022, סקרו בעלי המגרשים השונים שנוצרו בעקבות אישור תכנית מק/14295 לענין חלקות 8 ו- 43-25 בגוש 2 את העוול שנגרם להם בכך שהתכנית הנייל ייפיספסהיי ולא כללה, ובטעות של ממש, את החלקות 36 ו- 37 בגוש 30282 שבבעלותם, מעל הקו בטבלאות האיחוד והחלוקה (הס נרשמו מתחת לקו) בשל כך שיזמי התכנית מק/14295 סברו בטעות כי המדובר בחלקות בייעוד ציבורי מבלי לשים לב כי הן כלולות במתחם לאיחוד וחלוקה שטרם בוצע עפ"י תכנית 3488, ועל כן הן היו אמורות להירשם מעל הקו ולקבל מגרשי תמורה בייעוד למגורים.

8. בהתאם ל- ייסיכוס ישיבה בענין תכניוות במגרשים בגבעת המטוס שהוחרגו מתכנית 979336

שהוכן ע"י מר אמנון ארבל והופץ למשתתפים נסקר בין היתר כהיא לישנא :

/

...

5.בפגישה שהתקיימה עם מר ביום 23.08.2022 הוצג כי, אגף התכנון יחד עם לשכת התכנון המחוזית מגבשים מסמך מדיניות בסביבת הנכס מתוך מטרה להגדיל את אחוזי הבניה ומספר הקומות במגרשים הכלולים בתכנית 14295 ו- 5834ב.

6. מדיניות כאמור גובשה והיא כוללת את ההנחיות הבאות:

א. מגרשים בנויים יוכלו להוסיף זכויות בניה עד 180 אחוז באמצעות תוספת 2 קומות

על הבניינים הקיימים עד לגובה של 5 קומות.

ב. מגרשים ריקים עד שטת של 1.5 דונם יקבלו 200 אחוז ב 5 קומות.

ג. מגרשים ריקים מעל דונם וחצי יקבלו 240 אחוז ב6 קומות.

ד. לא תידרש הפרשה לצרבי ציבור מהמגרש או מהבינוי ה המוצע בו (מלבד הרחבת

דרך ככל שתוצע הרחבת דרך בתכנית).

ה. ניתן יהיה לאחד חלקות לצורך תכנון טוב יותר במגרשים רי ריקים.

ו. עיריית ירושלים מקדמת במקביל תכנית להגדלת אחוזי בניה בכל המגרשים לצורבי

ציבור בשתי התכניות.

+. לאחר אישור המדיניות בוועדה המחוזית יערך דיון נוסף בכל התכניות המצורפות וההמלצה תהיה בהתאם לאמור לעיל.

מכתבים בעברית- 121/2024 4

(ההדגה שלי -מ.ג)

9. אך החשוב מכל בס' 7 לטיכוס מסר מר ארבל כי ייסיכום זה יהווה בטייס לעמדת מהנדס העיר

ו/או הוועדה המקומית בכל החלטה בענין התכניות והמגרשים לעיליי.

מצ'יב העתק הטיכום מיום 21.11.22 ומסומן א'.

0. המתנגדים יטענו כי מכל אחת מהסיבות להלן יש להורות על ביטול הדרישה של הוראות

התכנית להקצאת שטח ציבורי מבונה :

א. מלבד העובדה כי תכנית מק/14295 בעצמה כללה מספיק שטחים לצרכי ציבור בכלל ובפרט

למבני ציבור ועסקינן בתכנית שאושרה בעשור האחרון ולא לפני עשרות שנים, כאשר מאסת הבינוי שכלולה בה טרם מוצתה ואף טרם יצאה אל הפועל ועל כן לא ברור הכיצד כבר ניתן לדרוש תוספת שטח ציבורי מבונה בתכנית דנן.

ב. בכל מקרה התכנית המתקנת ניזומה וקודמה אך בשנתיים האחרונות ואושרה ממש לאחרונה,

כאשר ההנחה היא כי הצרכים הציבוריים נבחנו והוכנה פרוגראמה מתאימה שעל בסיסה קודמה התכנית הנייל וככל שיומי התכנית המתקנת היו רואים חסר כלשהוא בשטחי ציבור מבונים, חזקה עליהם כי היו כוללים ואת במסגרת התכנית הנייל, ומשאושרה התכנית הנייל כפי שהיא, חזקה שאין צרכים ציבוריים מבונים חטרים,

ג. במסמך המדיניות שנקבע ואושר בוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, תוך תיאום בין לשכת

התכנון המחוזית ואגף תכנון העיר בעיריית ירושלים, שמטרתו הגדלת אחוזי הבניה ומספר הקומות במגרשים הכלולים בתכנית 18295 ו- 4534 בי, נקבעה המדיניות לתוספת אחצו? הבניה ומס' הקומות כפונקציה של שטחו של המגרש, כאשר לענילננו ובמגרשיס כדוגמאת המגרש דנן (מגרש 124) נשוא התכנית דנן נקבע כי מגרשים ריקים מעל דונם וחצי יקבלו 240 אחוו ב- 6 קומות, וכל גאת מבלי לקבוע ו/או להתנות זאת, במסגרת מסמך המדיניות, בהפרשה של שטח מבונה לצרכי ציבור מהבינוי שיקודס במגרש, והכל בניגוד לדרישה כפי המבואת כיום בהוראות התכנית דנן שהמתנגדים מבקשים לבטלה בדבר הצורך בהקצאת שטח מבונה של 0 מ"ר כשטח ציבורי מבונה.

ד. בכל מקרה אין כל צורך בדרישה שכזו בשים לב כי ממילא וכפי שצוין בסיכום לעיל עם מר

אמנון ארבל, עיריית ירושלים מקדמת במקביל תכנית להגדלת אחוזי הבניה בכל המגרשים לצורכי ציבור בתכנית 14295 ו- 5834 בי.

ה. החשוב מכל בשים לב לסיכום שהושג בין יאמי התכנית דנן לבין עיריית ירושליסם באמצעות מר

אמנון ארבל, כמפורט בסיכום בכתב לעיל, נקבע כאמור כי לא תדרש מיזמי התכנית הפרשה של שטח ציבורי כלשהיא לרבות שטח ציבורי מבונה, בין היתר בשים לב לחזרתם של טמי התכנית דנן מהתנגדות שלהם לתכנית המתקנת ובשים לב כי הדבר סוכם כחלק מהפיצוי

מכתביט בעברית- 121/2024 5

המגיע ליזמי התכנית כבעלים במקור של חלק מהוכויות בחלקות 36 ו- 37, אשר כאמור לעיל בטעות נכללו בתכנית מק/14295 מתחת לק ולא הוקצא להם שטח מגרשי תמורה למגורים בשל הטעות כפי שפורט לעיל, והכל בבחינת שהסכמים יש לכבד ויש לקיים.

1. נוכח כלל המבואר והמפורט לעיל כבי הוועדה מתבקשת לקבל את ההתנגדות ולהורות על

ביטול התנאי של הקצאת שטח ציבורי מבונה מהוראות התכנית המופקדת.

2. המתנגדים שומרים על זכותם להוסיף ולטעון בעל פה כל טענה ו/או עובדה בנוסף למה שהובא

בהתנגדותס דנן, בדיון שייערך בהתגדות בעל פה.

מצ'יב תצהיר מתאים.

₪8

מוהנד ג'בארה, עו"ד

העתק - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים.

מכתבים בעברית- 121/2024 6

תצהיר

אני החיימ, למיה ג'בארה ת.ז מט' 035060565 לאחר שהוזהרתי כי עלי להצהיר את האמת וכל אם לא אעשה כן אחיה צפויה לעונשים הקבועים בחוק, הנני מצהירה בואת בכתב, כדלקמן:

1. הנני נותן תצהירי וה, בתמיכה להתנגדות המוגשת מטעמי בפני הועדה המחוגית לתכנון

ובניה ו בעניין התכנית 101-1043702 (להלן :'יהתכנית').

2 הנני להצהיר כי אני אחד מהבעלים ו/או המחויקיס החוקי במגרש נשוא ההתנגדות הנכללים במסגרת שטח התכנית הנייל.

3. הנני להצהיר בואת כי, כל העובדות הנטענות בהתנגדות המפורטת לתכנית המופקדת הנייל

והמוגשת מטעמי הינן עובדות נכונות.

4 תצהיר וה ניתן על ידי לאחר שתורגם לי ע"י עורך הדין שלי כל סעיפי ההתנגדות הניל ומצאתי אותם נכונים, ועל כן הנני מצהירה על אמיתות תוכנן.

5. וּהו שמי ולהלן חתימתי ותוכן תצהירי וה נכון ואמת.

=

שי 2

המצהירת

אישור

אני החיימ, מוהנד ג'בארה עו"ד, מאשר כי ביום 16.07.2024 הופיעה בפני גבי למיה גיבארה, שהודהתה בפניי לפי תעודת והות מס' 035060565, והיא חתמה על תצהיר זה לאחר שהוהרתי אותה כי עליה להצהיר את האמת, וכי תהיה צפויה לכל העונשיס הקבועים בחוק, אס לא תעשה כן.

5-ה > גב

חתימה וחותמת ו

תצהירים בעבירת: 22/2023

נספח א'

כייו חשון, תשפ"ג

1 בנובמבר 2022

סימוכין :2022-0174-5

סיבום ישיבה בענין תכניות במגרשים בגבעת המטוס שהוחרגו מתכנית 979336

41

2

₪

₪

משתתפים: מר אמנון ארבל, מר מוחמד ק*מרי, מר אהמד אבו חוסלן, עןיד מוהנד ג'בארת

מדובר במגרשים 4, 125, 126, 8 |- 131 לפל תכנית מקי/14295.

על המגרשים הוגשר תכניות נקודתיות (בסמכות הוועדה המחוזית) לשם העלאת אחוזל

בניכה, לפי המפורט להלך:

מטי המגרש מסי התכנית -

17% 14

: 2 15

16 לא נפתח תיק תבייע היות

והומלץ לתכות עד לקידום

תכנית 979336

1742 158

11 אושרח תכנית 101-0582056

ומקדמים תכנית חדשה בשל

תוסר ישימות של התכנית

הקודמת

לאחר דיון בוועדה המחוזית, והלות ובמקביל קודמה תכנית מסי 101-979336, הותלט בדיון להפקדה בוועדה המחוצית להמתין עס קידום התכניות לעיל עד לקבלת החלטת עייל

ביום הדיון בהתנגדויות בעניין תכנית 6 הותלט להחרלג את המגרשים לעיל

מהתכנית, ולבחון את אחווי הבנייה במגרשים הנדון בנפרד. :

מדלניות כאמור גובשח וה:א כוללת את ההנחיות הבאות :

א. מגרשים בנויים יוכלו להוסיף זכויות בניה עד 180 אתוו באמצעות תוספת 2 קומות על

הבניינים הקיימים עד לגובה של 5 קומות.

ב מגרשים ריקים עד שטת של 1.5 דונם יקבלו 0 אתוז ב 5 קומות.

ג | מגרשים ריקים מעל דונם וחצ: יקבלו 240 אחוד ב6 קומות.

ד לא תידרש הפרשה לצרכי ציבור מהמגרש או מהבינוי המוצע בו (מלבד הרחבת דרך ככל שתוצע הרחבת דרך בתכנית) 5

ה. ניתן נהיה לאחד תלקות לצורך תכנון טוב יותר במגרשים ריקים.

.| עיךלית ירושלים מקדמת במקביל תכנית להגדלת אחוזל בנית בכל המגרשים לצורכל

ציבור בשתי התכניות.

+ | לאחר אישור המדיניות בוועדה המחוזית יערך דיון נוסף בכל התכניות המצורפות

וההמלצה תהלה בהתאם לאמור לעיל. :

7. סיכום וה <הווה בסיס לעמדת מהנדטי העיר ו/או הוועדה המקומית בכל החלטה בעניין

התכניות והמגרשים לעיל.

/

0 ו :

רשם

אמנון ארבל

סגן מנחל אגף התכנון

העתק: '

משתתפים

שלום כהן- ראש צוות