ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 31 · סדר יום חלק א 26.02.2025.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 25/02/2026
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: סדר יום מלא 26.02.2025.PDF · רשימת סדר יום שוטף 26.02.2025.pdf · רשימת תיקים 26.02.2025.pdf · 26.20.2025.pdf · 19650886-01#907.pdf · 19910033-02#907.pdf · 19990858-07#907.pdf · 20040391-03#907.pdf · 20120759-01-907.pdf · 20220045-00#907.pdf · 20230444-00#907.pdf · שוטף חלק א.pdf · שוטף חלק ב.pdf · שוטף חלק ג.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 26/02/2025 - כח שבט תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/31

מספר בקשה 2019/0514.02

מספר סידורי 9

נתונים כלליים

סוג בקשה תוכנית שינויים

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים

היתר שינויים לתיק 19/514.00 התאמות תכנון תוספת

מהות בקשה

מחסנים ושטחי שירות

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה אפריקה התחדשות עירונית בע"מ

עורך הבקשה אדריכל לוי יגאל

מתכנן השלד כאהן יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

גוש חלקה בשלמות

30199 97 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

477240 תחילת תוקף 09/02/2019

תאור הבקשה

בשכונת קטמון הישנה ברחוב סן מרטין ,23-25

מבקשים היתר שינויים להיתר בתיק 19/514.00 שהופק בתאריך 12.4.22 במסגרת פינוי והריסת 2 מבנים קיימים ובניית 2 מבנים חדשים המשלבים בינוי למגורים, מסחר ושטח לשימוש ציבורי כאשר המבנה המזרחי )(a בן 18 קומות והמבנה המערבי )(b בן 10 קומות מעל 6קומות ת"ק, סה"כ 122 יח"ד.

-בתאריך 15/5/21 הופק היתר בתיק 19/514.1 עבור הריסת הבניינים הקיימים,

- 2 -

חפירה, דיפון ויציקת רצפה ראשונה.

השינויים המבוקשים כוללים:

התאמות תכנון בעת הבנייה בשטח בניהם שינוי בגבהיי הקומות והגובה הסופי המאושר, שינוי גודל הפתחים המאושרים בחזיתות

תוספת 95 מחסנים בקומות החניון וקומת הקרקע

ותוספת חדר טכני במפלס הגג לבניין .a

פרסום

בתאריך 1.1.2025 הבקשה יצאה לפרסום ההקלות הבאות:

ניוד שטחי שירות מע"ק לת"ק בשטח של 727.28 מ"ר - לטובת תוספת מחסנים ניוד שטחים עיקריים לשטחי שירות מת"ק בשטח של 24.13 מ"ר - לטובת תוספת מחסנים תום מועד התנגדויות היה בתאריך 21.1.2025

לא הוגשו התנגדויות

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית 477240 בסמכות מחוזית אשר הופקדה בתאריך 11.7.2018 ותחילת תוקפה מיום 9.2.2019

מסמכי התכנית כוללים הוראות ותשריט – מחייבים ונספח בינוי – מנחה למעט מיקום השטח הציבורי המבונה אשר מחייב.

במסגרת הבקשה הנוכחית , לא מבוקש שינוי בשטח הציבורי המאושר בתיק 19/514.00 סטייה ניכרת

בהתאם לסעיף 4.1 )ה( :

1 .גובה הבניה ומספר הקומות המרביים בהתאם לטבלה 5 הינם מחייבים וכל סטייה מהם תיחשב כסטייה ניכרת.

- 3 -

-לא מוצע שינוי במספר הקומות לבניינים המאושרים.

גובה הבניה המותר – 65.55מ'

מעל גובה זה יותר מעקה בנוי עד גובה 180 ס"מ ומבנה יציאה לגג וחדרים טכניים.

גובה הבניה המוצע –64.10מ'

גובה הבניה )פ.ב( המוצע תואם למותר.

)ראה הערה מטה לעניין גובה המעקה הבנוי(

2 .קווי הבניין המצוינים בתשריט הינם מחייבים, צמצום המרווח בין קו הבניין לגבול המגרש ,יחשב כסטייה ניכרת.

לא מוצע שינוי, המוצע תואם למותר

3. ההוראות בדבר מיקום ומפלסי הכניסה למבנים הן מחייבות וכל סטיה מהוראה זו תחשב כסטייה ניכרת.

לא מוצע שינוי, המוצע תואם למותר

4. הוראה בדבר מיקום הכניסה לשטח הציבורי הבנוי הינה מחייבת וכל סטיה מהוראה זו תחשב כסטייה

ניכרת.

לא מוצע שינוי, המוצע תואם למותר

פירוט הבקשה:

קומות חניון -6 עד -1

בקומות החניון המשותפות,

מוצעים שינויים במיקום גרמי המדרגות בחזית המזרחית, שינויים פנימיים ותוספת 91 מחסנים לשימוש מגורים.

קומת קרקע +0.00

קיימת קומה משותפת הכוללת חזית ציבורית הפונה אל פינת הרחובות סן מרטין ורבי צדוק ממזרח, בלב הקומה אושר מועדון דיירים ושטחי אחסנה.

- 4 -

מבוקשים שינויים במחיצות פנים, שינוי קירות ממ"מ, התאמות תכנון לגרמי המדרגות בחזית המזרחית, שינוי בחלוקת המחסנים הקיימים

ותוספת 4 מחסנים אשר לא נכללו במסגרת השטחים המוצעים, נדרש להציג.

קומת גלריה +3.40 משותפת

מבוקשים התאמות תכנון בהתאם לבניה בשטח.

קומה 1 מפלס +6.80

החל מקומה זו הבינוי מתפצל ל-2 בניינים a : המזרחי ו b -המערבי מבוקשים התאמות תכנון בהתאם לבניה בשטח.

הגדלת חדר דחסנית ותוספת פתח לחדר - בבניין a

שינויים בפתחים הקיימים

ביטול מדרגות בפיתוח השטח.

קומות 2 עד 10 בניין b

וקומות 11 עד 18 בבניין a

מבוקשים התאמות תכנון פנים בהתאם לבניה בשטח.

שינויים בפתחים הקיימים

מפלסי הגג

מבוקשים התאמות תכנון, הגבהת פיר המעלית, חדר המדרגות, חדר המשאבות ומאגרי המים, הוספת חדר טכני בבניין .a

בנוסף, מוצעת הגבהת מעקה הגג לגובה 2.50מ' להסתרת מתקני הגג בהתאם לדרישת אדריכל העיר.

הוראות התכנית מחייבות ומגבילות את גובה מעקה הגג עד לגובה 1.80מ' כך שמתקני הגג הנצפים מוסתרים ויתר המתקנים נמצאים בנסיגה גדולה פנימה.

בתיאום ובאישורו של שמואל זלצר מטעם אדריכל העיר מיום 17.2.25 יש להנמיך את מעקה הגג הבנוי עד לגובה 1.80מ'

יש לסמן את השינויים המוצעים במפלס הגג גם ע"ג התכניות יש להוסיף את חדר הטכני למניין השטחים המוצעים

- 5 -

בנוסף, מתכונן שביל "מעבר בטוח" המקיף את הגג מקצה חדר המדרגות לצידו השני.

נראה כי המעבר מסומן ע"ג דודי השמש.

יש להציג פרט-חתך המראה את רוחב המעבר וחומרי הגמר ולמקם את קולטי השמש לצידו כך שיהיה מעבר בטוח כנדרש.

שטחי בנייה

במסגרת הבקשה מוצעים שטחי שירות בלבד.

בהתאם לטבלה 5

שטח שירות ת"ק מותר- 6,985 מ"ר

שטח שירות ת"ק מאושר בהיתר בתיק 19/514.00 – 6,816.93 מ"ר נותרו לניצול – 168.07 מ"ר

שטח שירות מוצע- 923.83 מ"ר

חורג מהמותר בכ- 755.76 מ"ר

שטח שירות ע"ק נותר למימוש במסגרת ההיתר בתיק 19/514.00 –731.63 מ"ר פורסמו ההקלות הבאות:

ניוד שטחי שירות מע"ק לת"ק בשטח של 727.28 מ"ר - לטובת תוספת מחסנים ניוד שטחים עיקריים לשטחי שירות מת"ק בשטח של 24.13 מ"ר - לטובת תוספת מחסנים חריגה של 4.35 מ"ר עבור שטח שירות ע"ק תילקח מיתרת השטחים כאמור.

-יש להוסיף את 4 המחסנים המוצעים במפלס הקרקע +0.00 למניין השטחים המוצעים.

-יש להראות תחשיב כי מספר המחסנים המוצעים והמאושרים עומד במספר יח"ד המאושרות.

צובר גז

בתכנית פיתוח השטח מוצעים שינויים בהטמעת צובר הגז,

- 6 -

יש לפרט את השינויים המבוקשים בתיאום עם בוחן רישוי וכן לצרף יועץ גז.

שלביות ביצוע

על פי סעיף 7.1 להוראות התכנית הקובע הוראות שלביות ביצוע:

-תנאי לאכלוס המבנים יהיה השלמת פיתוח השטחים הציבוריים הפתוחים בתחום התכנית להנחת דעת מהנדס העיר ואגף שפ"ע

-תנאי לאכלוס המבנים יהיה העברת השטח הציבורי המבונה לעיריית ירושלים ברמת מעטפת -תנאי לאכלוס המבנים יהיה השלמת פיתוח הדרכים והמדרכות המשיקות לגבול התכנית להנחת דעת מח'

תושי"ה

אישורים שהתקבלו

מחלקת איכות הסביבה – אושר בתאריך 20.1.25

הבקשה מאושרת ע"י איכות סביבה , אין תנאים מיוחדים מחלקת שפ"ע – אושר בתאריך 6.2.25

היתר זה הוא היתר שינויים נוגע להוספת מחסנים בתת הקרקע וכן עדכון לדירות בעל הקרקע אין ולא יהיו שינויים בתכנון ובביצוע לשצ"פ.

חוות אדריכל העיר – אושר בתאריך 13.2.25

לאשר את הבקשה לדיון בוועדה בהתאם לתנאים הבאים :

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

היתר השינויים כפוף לכל התנאים בהיתר המקורי 117021 שיצא לבקשה 2019/0514.00 ב-12.04.2022 ואין בו בכדי לסתור את המפורט בו.

טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא )(mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות )פתחים, מעקות וכו'(.

טרם הזמנת חומרי פיתוח שטחי החוץ יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא )(mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת ריצופים, ריהוט וכד.'

תנאים לאיכלוס/טופס 4

אישור אדריכל העיר לכל רכיבי השילוט והתאורה על חזיתות המבנים ו/או בפיתוח.

הערות תכנוניות לנספח עיצוב אדריכלי ופיתוח

- 7 -

חומרי גמר

אבן :חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית - בהתאם לטיוטת המדריך לבנייה גבוהה באבן .יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים.

זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור -)(tl מינימום %,50 רפלקטיביות -)(rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -)(te מקסימום %25 גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר )על בסיס אפור(, בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים ניתן לשלב הדפסים קרמיים/פוטווולטאים/אחר על משטחי זכוכית לטובת הפחתת אור ואנרגיה. ככל שמשולבים הדפסים שכאלה מומלץ למקמם מעל גובה עין של המשתמשים בכל קומה.

אלומיניום/פרזול: גימור מט בלבד )לא מבריק(. צבעים כהים. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע. להציג פרטים עקרוניים. כל המעקות יהיו ממתכת ולא מזכוכית )או מעקות בנויים בגג( התכנון בשלב זה מאושר לדיון בבקשה .

יש לוודא התאמת חו"ד אדריכל העיר לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

אישור מחלקת תנועה – אושר בתאריך 6.2.25

אין התנגדות לתכנית שינויים

מוצעים 152 מ"ח עבור שימושי מסחר, מרכז לקשיש ו-122 יח"ד חדשות.

בנוסף מוצע הורדה עבור מרכז הקשיש ברחוב סן מרטין.

מצורף אישור הסדרי תנועה לרחוב רבי צדוק החניון התת"ק והכניסות אליו מאושרות בהיתר 2019/0514.00 וכן התנאים לתיק היתר.

- 8 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 18/02/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

חוות דעת תכנונית 18/02/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

477240

תחילת תוקף:

09/02/2019

- 9 -

ייעוד הקרקע:

מגורים ד

חוות דעת

בשכונת קטמון הישנה ברחוב סן מרטין ,23-25

מבקשים היתר שינויים לתיק 19/514.00 שהופק בתאריך 12.4.22

במסגרת פינוי והריסת 2 מבנים קיימים ובניית 2 מבנים חדשים המשלבים בינוי למגורים, מסחר ושטח לשימוש ציבורי כאשר המבנה המזרחי )(a בן 18 קומות והמבנה המערבי )(b בן 10 קומות מעל 6קומות ת"ק, סה"כ 122 יח"ד.

-בתאריך 15/5/21 הופק היתר בתיק 19/514.1 עבור הריסת הבניינים הקיימים,

חפירה, דיפון ויציקת רצפה ראשונה.

השינויים המבוקשים כוללים:

התאמות תכנון בעת הבנייה בשטח בניהם שינוי בגבהיי הקומות והגובה הסופי המאושר,

שינוי גודל הפתחים המאושרים בחזיתות

תוספת 95 מחסנים בקומות החניון וקומת הקרקע

ותוספת חדר טכני במפלס הגג לבניין .a

בתאריך 1.1.2025 הבקשה יצאה לפרסום ההקלות הבאות:

ניוד שטחי שירות מע"ק לת"ק בשטח של 727.28 מ"ר - לטובת תוספת מחסנים

ניוד שטחים עיקריים לשטחי שירות מת"ק בשטח של 24.13 מ"ר - לטובת תוספת מחסנים

תום מועד התנגדויות היה בתאריך 21.1.2025

לא הוגשו התנגדויות

- 10 -

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה.

נדרשים תיקונים ע"ג תכנית a בהתאם לתיאור הבקשה השלמת פרסום 31/12/2024

לפי סעיף 149 ניוד שטחי שירות מע"ק לת"ק בשטח של 727.28 מ"ר - לטובת תוספת מחסנים

לחוק

ניוד שטחים עיקריים לשטחי שירות מת"ק בשטח של 24.13 מ"ר - לטובת תוספת מחסנים

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 7 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 8 תשלום אגרת בניה

9 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

10 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

11 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

12 אישור סופי מטעם אדריכל העיר בהתאם להערות תכנוניות המופיעות בחוו"ד מיום 13.2.25

13 אישור רמ"י - בהתאם לנסח בו מופיעים גם בעלים רמ"י

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 11 -

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

- 12 -

סדר יום לועדה מתאריך - 26/02/2025 - כח שבט תשפ"ה

סוג דיון דיון נוסף בועדה לבקשת הצוות

המקצועי

מספר ועדה 2025/31

מספר בקשה 2023/0107.02

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים + מסחר, משרדים

הקמת 2 בניני מגורים דירות להשכרה. הבנינים בני 8 קומות

מהות בקשה מגורים (35 יח"ד)+קומת מסחר ותעסוקה +גג טכני מעל 6

קומות מרתף משותפות. סה"כ 70 יח"ד בשני הבנינים.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה ריט אזורים הפ ליוינג בעמ לב ויינברג

עורך הבקשה אדריכל יונגמן פללר רחל

מתכנן השלד י. דוד מהנדסים בע"מ שגיא

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אליהו גולומב 200 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30169 154 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

שטח ציבורי

252379 תחילת תוקף 08/08/2020 10 1267

פתוח

תאור הבקשה

הקמת 2 בניני מגורים דירות להשכרה. הבניינים בני 8 קומות מגורים )35 יח"ד(+קומת מסחר ותעסוקה +גג טכני מעל 6 קומות מרתף משותפות. סה"כ 72 יח"ד בשני הבניינים.

רקע לבקשות קודמות

קיים היתר חפירה בבקשה מספר -107.00/2023 הופק היתר בתאריך .12.12.23 קיימת בקשה להקמת 2 מגדלים בתא שטח 1 – עבור 280 יח"ד בקשה מספר 2023/107.01

- 13 -

פירוט התב"ע:

תוספת יח"ד, שטחי מסחר, מבנה לצרכי ציבור ושטח ציבורי פתוח בצומת פת2.2.1 שינוי יעוד הקרקע מאזור מגורים ,3 אזור מסחרי, דרך פרטית ושצ"פ למגורים ומסחר, מגורים ומוסדות ציבור, מגורים ד', דרך מוצעת ושצ"פ 2.2.2 קביעת הוראות בינוי ושימושים עבור בניית 8 בניינים בהתאם לנספח הבינוי. 2.2.3 קביעת זכויות בנייה.

מוצע:

כ-2000 מ"ר מבני ציבור

כ-1,500 מ"ר מסחר

עיקרי התכנית:

1 שינוי יעוד הקרקע מאזור מסחרי ודרך מאושרת למגורים ומסחר ותעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, דרך מאושרת, דרך מוצעת ושצ"פ.

.2קביעת הוראות בינוי ושימושים עבור בניית 5 בניינים בהתאם לנספח הבינוי.

3. קביעת זכויות בנייה 58578.85 מ"ר מתוכם 27326.96 מ"ר עיקרי ו-29398.13 מ"ר שירות ובנוסף 3558.95

מ"ר שטח עיקרי למרפסות.

4. קביעת מספר הקומות המותרים לבנייה בהתאם לנספח הבינוי.

5. הגדלת מס' יח"ד מ-61 ל-.259

6. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בנייה.

התכנית הינה חלק מהחוליה הראשונה המניעה את התהליך של תכנית בינוי פינוי בינוי המתהווה בשכונת קטמונים ח-ט.

נספחי תב"ע:

הוראות התכנית ותשריט, חלוקה ורישום, שמירה על עצים בוגרים- מחייב, נספח אדריכלות מחייב חלקית, תנועה, ביוב ואיכות הסביבה- מנחה.

בסעיף .4.1.2.1 הוראות התכנית מצוין לגבי

תא שטח: 1

תותר הקמת 2 בניינים רבי קומות למגורים ומסחר בני 30 קומות על קרקרעיות ו- 5 קומות תת"ק.

קומת קרקע- תבוצע ארקדה מקורה בשטח זיקת הנאה למעבר להולכי רגל בתוך תחום השטח בהתאם לנספח הבינוי. בקומה זו ומעליה יותר שימוש למסחר ותעסוקה וכן לובי לכניסה למגורים.

בתת"ק יותרו 5 קומות חניון ושטחי שירות עבור מחסנים וטכני.

מפלס הגג העליון- יהיה כמסומן בנספח הבינוי

- 14 -

השימושים המותרים בקומת קרקע ובמפלס הרחוב בכל מבני המגורים לאורך רחוב פת וגולמב, לרבות פינת הרחוב יהיו מסחרי או תעסוקה.

בתא שטח 1 יותר תחנת שנאים.

הכניסות למבני המגורים יהיו מכיוון הרחבה המצוינת בנספח הבינוי

תא שטח: 2

תותר הקמת 2 בניינים למגורים ומסחר בני 9 קומות על קרקע + 5 תת"ק. בקומת הקרקע- תבוצע ארקדה במפלס הרחוב- מקורה עבור זיקת הנאה להולכי רגל.

קומת הקרקע ומפלס הרחוב יותרו לשימוש מסחר או תעסוקה וכן לובי למגורים.

המרחק בין הבניינים לא יקטן מ 8 מ' למבנים נפרדים ותינתן אפשרות לחיבור בין המבנים בקומה שמעל הקרקע.

בקומות מתחת לקרקע יותר הקמת חניון בן 5 קומות כולל שטחי מחסנים וטכני.

הכניסות למבנים יהיו מכיוון השצ"פ המצוין בנספח הבינוי.

הכניסות לשטחי המסחר יהיו מכיוון הרחובות גולומב ויעקב פת ובמפלס המדרכה הסמוכה.

תב"ע משנת 2024 הינה 101-1219609 ב -27.12.2023 אושרה להפקדה טרם קיבלה מתן תוקף מטרת התכנית:

שינוי הוראות בינוי לעניין: א. הבלטת מרפסות. ב. שינוי מיקום זיקת הנאה למעבר רגלי. ג. התרת בניה בין

בניינים מאושרים של שטח ציבורי.

התב"ע כוללות הוראות בינוי לעניין המרפסות:

סעיף .4.1.2א. .1 תותר הבלטת מרפסות מעבר לקו בנין וגבול תאי שטח 1 ו- 2 בשיעור של עד 2 מטר. .2 הפיתרון העיצובי של המרפסות יהיה טעון אישור מהנדס העיר או מי מטעמו. .3 תותר בניית שטח מסחרי בקומת הקרקע תחתון )מפלס (-4.90 בהתאם למפורט בנספח הבינוי מס' .1 לעניין זיקת הנאה מצוין כי יותר ביטול קטע שטח מאושר בתכנית 252379 ובמקומו יקבע שטח זהה במיקום מוצע עפ"י נספח הבינוי לתכנית.

עוד מצוין כי מלבד הוראות אלו, כל שאר ההוראות נותרות בעינה ובהתאם לתכנית .252379

סטיה ניכרת לעניינים הבאים: מספר קומות מירבי מעל הקרקע, %20 מהדירות בבנין תהנה דירות קטנות

ששטחן אינו עולה על 80 מ"ר תמהיל מחייב, במפלס הקרקע לכל אורך יעקב פת יהיו שימושי המסחר ו/או תעסוקה.

פרסום

הקלה לתוספת יח"ד )שבס( בשיעור של %10 באופן שיתקבלו 70 יח"ד במקום 64 יח"ד המותרות בתכניות החלות במקום.

תוספת קומת מרתף.

- 15 -

הקטנת השטח הפנוי הנדרש לחילחול עפ"י התב"ע )%.(15 ההקלות לא מהוות סטיה ניכרת לא התקבלו התנגדויות .

פירוט המוצע בבקשה:

מדובר בתא שטח 2 המיועד להקמת 2 בניני מגורים דירות להשכרה. הבנינים בני 8 קומות מגורים )35 יח"ד כ"א(+קומת מסחר ותעסוקה +גג טכני מעל 6 קומות מרתף משותפות. סה"כ 27 יח"ד בשני הבנינים.

פורסמה הקלה להגדלת כמות יח"ד מכח שב"ס. כמו"כ מימוש יח"ד ניתן גם למגדלים כחלק מהחלקה נשוא התכנית.

6 קומות חניון + 2 קומות מסחר ומעל קומות המגורים. מוצע גרעין עם מעליות ומעלית אלונקה.

יש להוסיף תמהיל דירות כולל שיוך מחסן וחניה. יש להציג שימוש חללים ולהציג עמידה בשימושים המותרים בתב"ע.

חניה

מוצע חניון משותף- חלקו בבקשה זו- יש להציג תכנית מלאה של החניון עם הקשר וחיבור – במסגרת קו בנין.

פורסמה הקלה לתוספת קומת חניה.

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה ובו מצוין כי: לטובת כלל השימושים מוצע 441 חניות לרכב פרטי לפי חלוקת טבלת מאזן החניה ו2 חניות תפעוליות התוכנית תואמת תב"ע נקודתית 252379 בכפוף לאישור המחלקה. אישור החניון מותאם ל-3 הבקשות: ,2023/170.1+2023/107.02 .2024/195 בתב"ע מצוין בסעיף חניה:

תותר תוספת שטחים/קומות לחניה דרישת תקן התקף בעת הוצאת היתר בניה מיקום פתחי פליטת האיוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה בקומות החניה תהיה הפרדה בין חניה למסחר לבין חניה למגורים- יש להציג עמידה ברמפת הכניסה לחניון יבנו אלמנטים אקוסטים אפקטיביים על מנת להפחית את המטרדים הסביבתיים למבנים המתוכננים.

לא תתאפשר גישה לחניה מרחוב גולומב אלא לאחר השלמת ביצוע הפרדת המפלסית בצומת גולומב/פת.

הכניסה לכל החניה הציבורית ולכל תוספת החניה בשטח תתאפשר לכל הציבור ותוכל להיות בתשלום.

לא תותר הסדרת חניה פרטית במספר העולה על תקן החניה ובהתאם לנספח התנועה המאושר.

רמפת הגישה לחניה המשמשת את השטח הסחיר יהיו בתחום המגרשים המסחריים.

יש להציג עמידה בתנאים אלו לעניין החניון החלקי המוצג בבקשה.

אין מניעה לאשר

- 16 -

מיקום / קווי בניין

על פי תשריט התב"ע וכן על פי תיק מיד, קוו בניין עילי וקוו בניין תת קרקעי.

קווי בניין תת קרקעיים: הקומות הת"ק וכן החזית האחורית של קומת הכניסה - מבוקשות עד קווי הבניין

הת"ק המותרים.

קווי בניין: הקומות הת"ק מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין עליים: מוצע במסגרת המותר.

טבלה 5 לעניין זכויות בניה:תא שטח -2 עבור מגורים מותר מגורים:

עיקרי מותר מעל: 5760 מ"ר

שטח שירות מעל: 1280 מ"ר.

שטח שירות מתחת: 6472 מ"ר.

מרפסות: 768 מ"ר

מותר מסחר ותעסוקה:

עיקרי מותר מעל: 1046 מ"ר

שטח שירות מעל מוצע: 299 מ"ר.

שטח שירות מתחת מוצע: 509 מ"ר.

סעיף קטן -7 יותרו שטחים בקומות גלריה שטחים אלה במניין שטחי המסחר.

סעיף קטן 8 – את שטחי הארקדה יהא ניתן לצרף לשטח מסחר באישור מהנדס העיר.

סעיף קטן 9 – בקומת פריקה וטעינה. יותר להמיר שטחים אלו אל מעל לקרקע.

מוצע:

עיקרי:

עיקרי מגורים מעל ה: 0.00 5758.83 מ"ר- מוצע כמתאפשר

עיקרי מסחר/תעסוקה 474.32+847.10=

קיימת חריגת שטח עיקרי מעל עבור מסחר תעסוקה:

- 17 -

מרפסות מוצע: 655 מ"ר- מוצע כמתאפשר

שירות:

מוצע 11,716.66 מ"ר מתוכם 8873.53 מ"ר עבור חניה-

מתחת ל0.00 10174.35 מ"ר

מעל ה0.00 1542.31 מ"ר

מותר סה"כ שירות: 1280+6472+299+509=

קיימת חריגת שטח שירות: 3156.66? מ"ר.

להכרעת הועדה בכפוף להקלות שפורסמו.

יש להציג עמידה כוללת שטחי החלקות הכלולות בתכנית.

יש להציג תמהיל שטחים כולל עבור כלל שטחי התכנית ולהציג עמידה בחלוקת השטחים המוצעים.

מס' הקומות

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית: 8 קומות מעל קומת מסחר )סעיף קטן (6 + 5 קומות תת"ק.

פורסמה הקלה לתוספת קומת חניון- סה"כ 6 קומות עבור עמידה בתקן חניה. אין מניעה לאשר מרפסות

מוצעות בהתאם לנספח הבינוי

מס' יח"ד

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית לתא שטח 2 : 64 יח"ד פורסמה הקלה לשימוש בתקנת שב"ס ולהוסיף %,20 מוצע 72 יח"ד. )מותר 76 יח"ד( בתא שטח -1 מוצעות 280 יח"ד מותרות לאחר הגדלת %20 278 יח"ד. סה"כ מתאפשר לשימוש כולל לחלקה של %20 ע"ג 286 יח"ד המותרות עפ"י הוראות התב"ע.

בהתאם לתכנית המאושרת, תא שטח 1 ותא שטח 2 הינם למגורים. פורסמו הקלות לעניין מימוש הגדלת יח"ד ב %20 בהתאם לסעיף .9ב לתקנות סטיה ניכרת. כמתאפשר בכפוף להקלות שהתפרסמו לעניין הגדלת יח"ד.

- 18 -

אחסנה

מוצעים מחסנים במפלסי החניון כמתאפשר סביב כל גרעין מגדל- יש לשייך את המחסנים ואת גודלם לדירות המוצעות ולהציג במסגרת טבלת תמהיל הדירות.

מי נגר

נדרשים לחלחול של %-20 פורסמה הקלה להקטין ל%.15 אין מניעה לאשר בכפוף לאישור איכות הסביבה.

פורסמה הקלה- אין מניעה לאשר

צוברי גז:

לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז.

יידרש לקבל אישור משרד התמ"ת למיקום אשר יוצע.

שילוט וסימון

בתא שטח 1 נדרש סימון המבנים לסימון לילה בכל פינות המבנה. בקומות הביניים יותקנו תאורות.

שלביות ביצוע

על פי סעיף 7.1 – שלביות ביצוע:

שלביות:

תנאי להיתר מבנה מגורים ראשון: בכפוף למתן היתר לגני הילדים ומעון היום.

קבלת היתר בניה- אישור תכנית פיתוח ואישורה ע"ח מהנדס העיר. הפיתוח המוצע יכלול גם את שטח זיקת ההנאה ואת השטחים הצמודים לתא השטח למבני ציבור באופן שיהיה חלק אינטגראלי מהשצ"פ.

קבלת טופס איכלוס- ביצוע בפועל של תכנית הפיתוח שאושרה בשלב .1 תנאי למתן היתר איכלוס לבנין מגורים ראשון- יהיה מתן איכלוס לגני הילדים ומעון היום.

עוד מצוין בסעיף: 6.6 תנאי למתן איכלוס יהיה השלמת ביצוע המתואר בסעיף 6.12 סעיפים .2.3 תנאי למתן

היתר איכלוס לבנין מגורים ראשון יהיה מתן היתר איכלוס לגני הילדים ומעון היום.

מימוש התכנית

על פי סעיף 7.2 : "זמן למימוש התוכנית כ-7 שנה מיום אישורה"

- 19 -

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 252379-101 אשר הופקדה מיום .20.3.6 עצים לשימור

תשריט התב"ע מציג עצים לשימור. יש להקפיד ולהתאים הבקשה לסקר העצים המחייב בתב"ע. התכנון מוצג על גבי נספח הנוף המאושר.

יזם/מגיש הבקשה : אזורים בע"מ

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה- התקבל בתאריך 20.07.24 בפירוט: תוכנית הסדרי תנועה משולב לתיקים 2023/0107.01 2023/0107.02 2024/0195.00 אין התנגדות לתוכנית בהמשך לאישור שניתן ב 18/8/2024מוצע בניה של 3

מגדלים לשימושים הבאים: 280 יח"ד חדשות, 52 יח"ד של מעונות סטודנטים, 500מר' מסחר, 500 מר'

תעסוקה, 3 כיתות מעון יום, 2 כיתות גן ובית כנסת לטובת כלל השימושים מוצע 431 חניות לרכב פרטי לפי חלוקת טבלת מאזן החניה ו2 חניות תפעוליות התוכנית תואמת תב"ע נקודתית 252379 בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי לטופס -4 אישור ועדת רשות תמרור

שפ"ע: התקבל אישור בתאריך 20.08.24 ובפירוט נכתב: סקר העצים אושר בתיק החפירה 2023/107 הוגשה ערבות בנקאית לשימור להעתקה ולנטיעה על סך 439,927 ₪ שולם היטל כספי על סך 24,870 ₪ תנאי להיתר -אישור תוכניות סופיות לשצ"פ

איכות הסביבה- התקבל אישור בתאריך_07.11.24_: חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של איכות הסביבה כתנאי לתחילת עבודה. )טופס (2

תברואה -התקבל אישור בתאריך :05.24.21 תיק -2023/0107.02 מגרש מס' ,2 שני בניינים מרקמיים c,d .

כוללים: מס' קומות – קרקע++8גג' מס' יח"ד – 35 יח"ד בכל בניין, סה"כ 70 יח"ד' שטח עיקרי מסחר –

350 מ"ר שטח עיקרי הסעדה – 110 מ"ר שטח עיקרי תעסוקה – 850 מ"ר שיטת פינוי:

בניני מגורים – חדר אשפה עם עגלות בכל בניין, חברת ניהול משנעת עגלות להיפוך אל הדחסנים במגדלים. תעסוקה ומסחר – חדר אשפה עם עגלות, חברת ניהול משנעת עגלות להיפוך אל דחסן מסחר הסעדה ותעסוקה.

אדריכל העיר- התקבל אישור בתאריך :1.8.24

תנאים שייקבעו להיתר הבניה

- 20 -

הפקדת תכנית 101-1219609 שטרם אושרה, מתוקפה ניתן יהיה לאשר את השינוי המבוקש בזיקת ההנאה.

סיום תיאום החזיתות ותכנית הפיתוח מול צוות אדריכל העיר, בהתאם לסיכומים.

תיאום מול צתא"ל לעניין ממשק עם הרכבת הקלה.

אישור שפ"ע לתכנון השצ"פ לרבות נטיעות עצים בוגרים.

מתן היתר בנייה לגני הילדים ומעון היום.

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

בהיתר זה כלולות הנחיות עיצוב אדריכלי ופיתוח המאושרים ע"י אדריכל העיר והן מהוות חלק אינטגרלי מהיתר הבניה. ניתן לבחון שינויים נקודתיים )החלפת חומרי גמר וכד'( בתיאום ובאישור אדריכל העיר לפני ביצוע בפועל.

טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא )(mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות )פתחים, מעקות וכו'( טרם הזמנת חומרי פיתוח שטחי החוץ יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא )(mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת ריצופים, ריהוט וכד'.

חומרי גמר:

אבן

חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"- לא בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי )בעלת גוונים/עורקים וכד'(, בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה.

יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים.

9.2 זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור )-(tl מינימום %,50 רפלקטיביות )-(rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום )-(te מקסימום %25 גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר )על בסיס אפור(, בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים ניתן לשלב הדפסים קרמיים/פוטווולטאים/אחר על משטחי זכוכית לטובת הפחתת אור ואנרגיה. ככל שמשולבים הדפסים שכאלה מומלץ למקמם מעל גובה עין של המשמתמשים בכל קומה.

9.3 אלומיניום/פרזול

א. גימור מט בלבד )לא מבריק(. צבעים כהים.

ב. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע.

ג. יש להציג פרטים עקרוניים.

ד. כל המעקות יהיו ממתכת ולא מזכוכית )או מעקות בנויים בגג(.

תאורה ושילוט

יש להציג בצורה ברורה היבטי תאורה ושילוט בכל תנוחות התכניות, החתכים והחזיתות.

- 21 -

תנאי לתחילת עבודות

10. אישור תכנית 101-1219609 שטרם הופקדה, מתוקפה ניתן יהיה לאשר חריגה של קונסטרוקציית

המרפסות לזכות הדרך, בחריגה מגבול החלקה בחזית הצפון מזרחית, וכן את השינוי המבוקש בזיקת ההנאה.

11. אישור אדר' העיר לעיצוב החזיתות.

12. אישור אדר' העיר לתכנית פיתוח מפורטת לרבות פתרונות לתשתיות.

13. אישור פקיד היערות או מי מטעמו לנטיעות ולשימור העצים.

תנאים לאיכלוס/טופס 4

השלמת כל שטח הפיתוח שכלול בהיתר לשביעות רצון שפ"ע ו/או אדריכל העיר תנאי לטופס 4 יהא אישור אדריכל העיר לתאורה ושילוט על המבנה יש לוודא התאמות לחו"ד אדריכל העיר זו לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

אישור זה אינו מהווה אישור הסופי להיתר.

יש לשוב ולבחון את התכניות לאחר מילוי התנאים להיתר כנ"ל.אישור מאור באגף שפ"ע- התקבל אישור בתאריך .01.12.23

אישור מבני ציבור- התקבל אישור בתאריך .24.07.24 תנאי הפנייה לגורמים- השלמת שטחים לפי טבלה 5 וסימון חניות עבור מבני ציבור. תנאי להיתר יהיה תיאום תכנון פנים מול מבני ציבור וחתימה על הסכם פיתוח

אישור דרכים- התקבל אישור בתאריך 09.09.24 בפירוט: אין מניעה לקידום את התק לדיון בוועדה בלבד על סמך תכנון פיזי שקודם ע''י חברת רעם . תכנית סרוקה בארכיב אופטי מתאריך 09.09.2024 תנאי להיתר בניה - אישור תכנית תנועה באגף תכנון פיזי מאושר סופי על סמך ולפי גבולות תכנית תנועה מאושרת קבלת החלטת האגף בנושא בניצוע דרך הגישה.

אישור מאור שפ"ע- התקבל בתאריך .18.08.24 התוכניות נחתמו. יש להעלות את הסריקה של התוכניות החתומות לתיק.

בעלויות: חברת אזורים + ט.ל.ש.ג פרויקים בע"מ.

- 22 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 19/02/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

לאחר שהתקיים דיון בבקשות שבנדון בתאריך ,29.1.2025 התקבלה פניה ממהנדס העיר בה הוא ביקש לקיים דיון חוזר בבקשה מאחר ולדעתו הוועדה לא התרשמה באופן מלא מן הנימוקים המצדיקים את אישור הבקשה, ולכן הוא מבקש לקיים דיון פנימי נוסף כדי לשקול שנית את השיקולים הרלוונטיים המפורטים בחוות הדעת.

- 23 -

חוות דעת תכנונית 19/02/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

252379

תחילת תוקף:

08/08/2020

ייעוד הקרקע:

שטח ציבורי פתוח

הפרויקט הינו פרויקט דיור להשכרה .

פרויקט דיור להשכרה מהווה תועלת ציבורית מעצם הקמתו .

הפרויקט מוסיף 54 דירות להשכרה מפוקחות. ירושלים זקוקה לדירות להשכרה, ויש בכך תוספת של דירות להשכרה שיהוו תועלת משמעותית לציבור השכונה והעיר .

- 24 -

הדירות המבוקשות יכולות להועיל לאוכלוסיית השכונה ,שבה מתקיים תהליך התחדשות עירונית.

פרויקט דיור להשכרה צפוי לשמש כ'מחסנית 'לאכלוס דיירים אשר יהיו חלק מתהליך התחדשות עירונית בתקופת הבניה .

הפרויקט נותן בין השאר גם מענה לדיירי השכונה האחרים שידם אינה משגת רכישת דיור.

דיור להשכרה בשכונה מאפשר לשמר את המארג החברתי של השכונה.

כאמור ,רבים מבעלי הדירות אשר צפויות לעבור תהליך זה שייכים לאוכלוסייה מבוגרת אשר נדרש למצוא לה פתרון הולם בדמות פרויקט מודרני ומותאם להשכרה לטווח ארוך בסביבת המגורים הנוכחית שלהם ללא צורך בפתרונות מאולתרים מחוץ לשכונה.

תמהיל דירות אשר כולל בעיקר דירות 5 חדרים בגודל של כ-120 מ"ר – אינו תואם את הביקוש הצפוי בקרב הדיירים אשר יהיו חלק מתהליכי התחדשות עירונית ויאלצו למצוא פתרון מגורים בתקופת הבניה מחוץ לשכונה.

בהתאם לזאת ,הגדלת מספר יח"ד ויצירת דירות קטנות נוספות בגודל של כ- 85 מ"ר הינו אינטרס ראשון במעלה לסיטואציית ההתחדשות הצפויה בשכונה במהלך שני העשורים הקרובים.

המנהלת להתחדשות עירונית אף היא תומכת בבקשה להגדלת יחידות דיור

קרבה לפרויקטים של התחדשות עירונית רבים )בעיקר קטמונים ח-ט(, באופן שיוכל לתת מענה לתושבי השכונות המתחדשות, ובפרט לבעלי דירות מתפנים.

"אנו מאמינים שכחלק מעידוד מגמת ההתחדשות העירונית בעיר, חשוב גם לדאוג למענה המשלים ולאפשר לתושביה מגוון של פתרונות דיור ארוכי טווח, כחלק מתהליך ההתחדשות ולאחריו."

העומס על התשתיות:

מודגש כי הדירות המבוקשות אינן מוסיפות שטחים אלא רק משנות את מס 'יחידות הדיור. התמהיל של הדירות הוא תמהיל סביר וראוי.

קיים גם מענה פרוגרמתי הולם ואין צורך של מבני ציבור.

- 25 -

תנועה וחניה:

הפרויקט אינו נסמך על הדרכים הקיימות, אלא על דרך חדשה לגמרי המקשרת בין שדרות גולומב לשכונה.

הפרויקט נותן מענה חניה מלא לתוספת יחידות הדיור המוצעת.

הפרויקט נמצא על שני עורקי תנועה ראשיים.

הפרויקט נמצא בסמיכות מיידית לשתי תחנות רק"ל ולשני קווי הרכבת הקלה.

הפרויקט נמצא בשוליה החיצוניים של שכונת גוננים.

הפרויקט אינו נסמך על התשתיות התחבורתיות הפנימיות של השכונה.

מחוות דעת של יועץ תנועה עולה כי מספר הנסיעות הצפוי מתוספת יחידות הדיור הינו 27 נסיעות לשעת שיא בבוקר.

בנוסף, חשוב לחדד שתוספת יחידות הדיור הינה ליחידות דיור קטנות בשטחן ולמטרת השכרה , נתון זה מחזק את הטענה שחלק מהנסיעות יבוצע ע"י שימוש בתח"צ ולא בהכרח ע"י שימוש ברכב הפרטי ויגרום לתוספת נסיעות ברכב פרטי .

לטענת היזם פרויקטים של דיור להשכרה אינם כלכליים כפי שהיו וקיים קושי להקים פרויקטים חדשים:

היזם זכה בפרויקט במהלך שנת 2021 במחירי שיא ביחס לקרקעות דיור להשכרה בתקופה בה סביבת הריבית הייתה שונה באופן תהומי מהיום .

נכון להיום פרויקטים רבים של דיור להשכרה אינם מקודמים והשווי של קרקעות המיועדות לדיור להשכרה נשחקות באופן מהותי .

- 26 -

דיון בועדת משנה 29/01/2025

: לדחות הדיון בבקשות 2023/107.1 ו 2023/107.2 מתקיים במאוחד במתכונת המוצעת

רקע לבקשות קודמות

קיים היתר חפירה בבקשה מספר -2023/107.00 הופק היתר בתאריך .12.12.23

קיימת בקשה להקמת 2 מגדלים בתא שטח 1 – עבור 280 יח"ד בקשה מספר 2023/107.01

פירוט המוצע בבקשה:

מדובר בתא שטח 2 המיועד להקמת 2 בניני מגורים דירות להשכרה. הבנינים בני 8 קומות מגורים )35 יח"ד כ"א(+קומת מסחר ותעסוקה +גג טכני מעל 6 קומות מרתף משותפות. סה"כ 72 יח"ד בשני הבנינים. פורסמה הקלה להגדלת כמות יח"ד מכח שב"ס. כמו"כ מימוש יח"ד ניתן גם למגדלים כחלק מהחלקה נשוא התכנית.

6 קומות חניון + 2 קומות מסחר ומעל קומות המגורים. מוצע גרעין עם מעליות ומעלית אלונקה.

חניה

מוצע חניון משותף- חלקו בבקשה זו- יש להציג תכנית מלאה של החניון עם הקשר וחיבור – במסגרת קו בנין.

פורסמה הקלה לתוספת קומת חניה.

מס' הקומות

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית: 8 קומות מעל קומת מסחר )סעיף קטן (6 + 5 קומות תת"ק.

פורסמה הקלה לתוספת קומת חניון- סה"כ 6 קומות עבור עמידה בתקן חניה.

מרפסות

מוצעות בהתאם לנספח הבינוי

- 27 -

מס' יח"ד

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית לתא שטח 2 : 64 יח"ד פורסמה הקלה לשימוש בתקנת שב"ס להוספת %,20 מוצע 72 יח"ד.

אחסנה

מוצעים מחסנים במפלסי החניון .

מי נגר

נדרשים לחלחול של %-20 פורסמה הקלה להקטין ל%.15 צוברי גז:

לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז. יידרש לקבל אישור יועץ גז למיקום אשר יוצע.

שילוט וסימון

בתא שטח 1 נדרש סימון המבנים לסימון לילה בכל פינות המבנה. בקומות הביניים יותקנו תאורות.

שלביות ביצוע

על פי סעיף 7.1 – שלביות ביצוע:

שלביות:

תנאי להיתר מבנה מגורים ראשון: בכפוף למתן היתר לגני הילדים ומעון היום.

קבלת טופס איכלוס- ביצוע בפועל של תכנית הפיתוח שאושרה בשלב .1

תנאי למתן היתר איכלוס לבנין מגורים ראשון- יהיה מתן איכלוס לגני הילדים ומעון היום.

עוד מצוין בסעיף: 6.6 תנאי למתן איכלוס יהיה השלמת ביצוע

המתואר בסעיף 6.12 סעיפים .2.3 תנאי למתן היתר איכלוס לבנין מגורים ראשון יהיה מתן היתר איכלוס לגני הילדים ומעון היום.

פרסום

הקלה לתוספת יח"ד )שבס( בשיעור של %10 באופן שיתקבלו 70 יח"ד במקום 64 יח"ד המותרות בתכניות החלות במקום.

- 28 -

תוספת קומת מרתף.

הקטנת השטח הפנוי הנדרש לחילחול עפ"י התב"ע )%.(15 התקבלו 2 התנגדויות משמעותיות שהוגשו :

התנגדות מינהל קהילתי דרום- מתנגד לתוספת יח"ד לאור עומס בתשתיות ותכנון כולל בשכונה.

התנגדות סגן ראש העיר- יוסי חביליו- מצטרף להתנגדות המנהל קהילתי לעניין הגדלת מספר יח"ד.

לאחר שהוועדה שמעה את הצדדים, הוועדה דוחה את הבקשה להקלה לתוספת יחידות דיור.

הוועדה התרשמה כי לפי הנתונים שהוצגו לה הרי

שתוספת 54 יחידות דיור עלולה להעמיס על התשתיות באופן לא סביר וכי באיזון האינטרסים שבין הצדדים נכון לדחות את הבקשה לתוספת יחידות דיור מעבר לקבוע בתב"ע.

הוועדה דוחה את הבקשה במתכונת המוצעת ומורה למבקשים לתקן אותה בהתאם להחלטה.

בדיקת המלצה 23/01/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

מובא להכרעת הועדה לענין הקלות והגדלת יח"ד מכח תקנת שב"ס וכן הגדלת שטחי שירות כמתאפשר. בכפוף להחלטת הועדה אין מניעה לאשר הקמת 2 בנייני מגורים להשכרה ב- 8 קומות מעל קומת מסחר ו- 6 קומות חניון בכפוף לשינויים ובתנאים.

חוות דעת תכנונית 12/01/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

252379

תחילת תוקף:

08/08/2020

ייעוד הקרקע:

הקמת 2 בניני מגורים דירות להשכרה. הבנינים בני 8 קומות מגורים )35 יח"ד כ"א(+קומת מסחר ותעסוקה +גג טכני מעל 6 קומות מרתף משותפות. סה"כ 70 יח"ד בשני הבנינים וכן 2 יח"ד עבור תא שטח ..1

- 29 -

רקע לבקשות קודמות

קיים היתר חפירה בבקשה מספר -107.00/2023 הופק היתר בתאריך .12.12.23

קיימת בקשה להקמת 2 מגדלים בתא שטח 1 – עבור 280 יח"ד בקשה מספר 2023/107.01

יש להציג עמידה בהוראות התכנית לענין:

מרחק בין בניינים 8 מ'.

הכניסות למבנים יהיו מכיוון השצ"פ המצוין בנספח הבינוי.

הכניסות לשטחי המסחר יהיו מכיוון הרחובות גולומב ויעקב פת ובמפלס המדרכה הסמוכה.

יש להשלים תמהיל דירות כולל חלוקת שטחים בין תא השטח לעיקרי מגורים גם בחניון ובשטחי השירות.

פורסמו הקלות:

תוספת יח"ד )שבס( בשיעור של %10 באופן שיתקבלו 70 יח"ד במקום 64 יח"ד המותרות בתכניות החלות במקום.

ת וספת קומת מרתף.

ה קטנת השטח הפנוי הנדרש לחילחול עפ"י התב"ע )%.(15 ההקלות לא מהוות סטיה ניכרת לא התקבלו התנגדויות, אין מניעה לאשר בכפוף להחלטת הועדה.

כמו"כ קיימת חריגת שטח שירות: 3156.66? מ"ר להכרעת הועדה בכפוף להקלות שפורסמו.

תב"ע משנת 2024 הינה 101-1219609 ב -27.12.2023 אושרה להפקדה, יש לעדכן קוי הבנין וזיקת הנאה הוטמעו ויקודמו לאישור הגורמים במסגרת תנאים לקבלת היתר הבניה

דיון בועדת משנה 04/12/2024

: להוציא הסעיף הבקשה תובא לוועדה שתתקיים ב-29.01.2025 עם בקשה 2023/0107.01

מסדר היום

- 30 -

הכנת המלצה 21/11/2024

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

לאחר שמיעת ההתנגדויות בבקשה ,2023/107.01 והכרעת הועדה לפרסום ההקלות עבור הקמת 2 בנייני מגורים להשכרה ב- 8 קומות מעל קומת מסחר ו- 6 קומות חניון בכפוף לשינויים ובתנאים.

חוות דעת תכנונית 21/11/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

252379

תחילת תוקף:

08/08/2020

ייעוד הקרקע:

הקמת 2 בניני מגורים דירות להשכרה. הבנינים בני 8 קומות מגורים )35 יח"ד כ"א(+קומת מסחר ותעסוקה +גג טכני מעל 6 קומות מרתף משותפות. סה"כ 72 יח"ד בשני הבנינים.

רקע לבקשות קודמות

קיים היתר חפירה בבקשה מספר -107.00/2023 הופק היתר בתאריך .12.12.23

קיימת בקשה להקמת 2 מגדלים בתא שטח 1 – עבור 280 יח"ד בקשה מספר 2023/107.01

יש להציג עמידה בהוראות התכנית לענין:

מרחק בין בניינים 8 מ'.

הכניסות למבנים יהיו מכיוון השצ"פ המצוין בנספח הבינוי.

- 31 -

הכניסות לשטחי המסחר יהיו מכיוון הרחובות גולומב ויעקב פת ובמפלס המדרכה הסמוכה.

יש להשלים תמהיל דירות כולל חלוקת שטחים בין תא השטח לעיקרי מגורים גם בחניון ובשטחי השירות.

פורסמו הקלות:

תוספת יח"ד )שבס( בשיעור של %10 באופן שיתקבלו 70 יח"ד במקום 64 יח"ד המותרות בתכניות החלות במקום.

ת וספת קומת מרתף.

ה קטנת השטח הפנוי הנדרש לחילחול עפ"י התב"ע )%.(15 ההקלות לא מהוות סטיה ניכרת לא התקבלו התנגדויות, ההקלות כוללות התייחסות לתוספת יח"ד בכלל המגרש.

מובא להכרעת הועדה לענין ניוד שטחי מסחר.

תב"ע משנת 2024 הינה 101-1219609 ב -27.12.2023 אושרה להפקדה, עם קבלת מתן תוקף

לעדכן קוי הבנין וזיקת הנאה הוטמעו ויקודמו לאישור הגורמים במסגרת תנאים לקבלת היתר הבניה

השלמת פרסום 18/03/2024

לפי סעיף 149 .1 הקלה לתוספת יח"ד )שבס( בשיעור של %10 באופן שיתקבלו 70 יח"ד במקום 64 יח"ד המותרות בתכניות החלות במקום.

לחוק

2. תוספת קומת מרתף.

3. הקטנת השטח הפנוי הנדרש לחילחול עפ"י התב"ע )%.(15

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

- 32 -

4 אישור שירותי הכבאות

5 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 6 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 9 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 10 תשלום אגרת בניה

11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 15 אישור משרד הבריאות

16 שפ"ע- תנאי להיתר -אישור תוכניות סופיות לשצ"פ 17 אדריכל העיר- הפקדת תכנית 101-1219609 שטרם אושרה, מתוקפה ניתן יהיה לאשר את השינוי המבוקש בזיקת ההנאה. סיום תיאום החזיתות ותכנית הפיתוח מול צוות אדריכל העיר, בהתאם לסיכומים. תיאום מול צתא"ל לעניין ממשק עם הרכבת הקלה.

אישור שפ"ע לתכנון השצ"פ לרבות נטיעות עצים בוגרים. מתן היתר בנייה לגני הילדים ומעון היום.

18 הסדרי תנועה- תנאי לטופס -4 אישור ועדת רשות תמרור 19 יש להציג חישוב ולהפיד שטח דירות להשכרה לעניין חישוב אגרות- וכתנאי להפצת גורמים

20 רישום דירות להשכרה ברשם הבתים המשותפים כנדרש.

21 קבלת תיק מידע מעודכן הכולל הפקדת תב"ע ועדכון קוי בנין וזיקת הנאה 22 להצגה בעמידה כוללת שטחי החלקות הכלולות בתכנית. יש להציג תמהיל שטחים כולל עבור כלל שטחי התכנית ולהציג עמידה בחלוקת השטחים המוצעים.

23 אישור חוזר של איכות הסביבה לענין הקטנת פתרון חלחול מי נגר

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

- 33 -

- 34 -

סדר יום לועדה מתאריך - 26/02/2025 - כח שבט תשפ"ה

סוג דיון דיון נוסף בועדה לבקשת הצוות

המקצועי

מספר ועדה 2025/31

מספר בקשה 2023/0107.01

מספר סידורי 11

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים + מסחר, משרדים

הקמת 2 מגדלי מגורים דירות להשכרה. המגדלים בני 27

מהות בקשה קומות מגורים (140 יח"ד) + 2 קומות מסחר+ גג טכני מעל 6

קומות מרתף משותפות. סה"כ 280 יח"ד בשני המגדלים.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה ריט אזורים הפ ליוינג בעמ לב ויינברג

עורך הבקשה אדריכל יונגמן פללר רחל

מתכנן השלד י. דוד מהנדסים בע"מ שגיא

מספר מתנגדים 2

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אליהו גולומב 200 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30169 152 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

מגורים,מסחר

1219609 תחילת תוקף 07/12/2024 1 2315

ותעסוקה

תאור הבקשה

בקשה להקמת 2 מגדלי מגורים דירות להשכרה. המגדלים בני 27 קומות מגורים )140 יח"ד( + 2 קומות מסחר+ גג טכני מעל 6 קומות מרתף משותפות. סה"כ 280 יח"ד בשני המגדלים.

רקע לבקשות קודמות

קיים היתר חפירה בבקשה מספר -107.00/2023 הופק היתר בתאריך .12.12.23 כתובת: אליהו גולומב -200 שכונת גוננים- פרויקט פינוי בינוי פת- מס' בקשה 2023/107.01 תב"ע שהועברה בשנת 2020 הינה 101-0252379 ומוצעים בה הריסת 61 יח"ד עבור 296 יח"ד ב-2 מגדלים +

- 35 -

2 בניינים בשילוב פיתוח שטח וכביש וכן מצבני ציבור עבור מעון יום, ביכ"נס ומעונות.

פירוט התב"ע:

מוצע:

כ-2000 מ"ר מבני ציבור

כ-1,500 מ"ר מסחר

עיקרי התכנית:

.2קביעת הוראות בינוי ושימושים עבור בניית 5 בניינים בהתאם לנספח הבינוי.

3. קביעת זכויות בנייה 58578.85 מ"ר מתוכם 27326.96 מ"ר עיקרי ו-29398.13 מ"ר שירות ובנוסף 3558.95

מ"ר שטח עיקרי למרפסות.

4. קביעת מספר הקומות המותרים לבנייה בהתאם לנספח הבינוי.

5. הגדלת מס' יח"ד מ-61 ל-.259

6. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בנייה.

התכנית הינה חלק מהחוליה הראשונה המניעה את התהליך של תכנית בינוי פינוי בינוי המתהווה בשכונת קטמונים ח-ט.

נספחי תב"ע:

בסעיף .4.1.2.1 הוראות התכנית מצוין לגבי

תא שטח: 1

תותר הקמת 2 בניינים רבי קומות למגורים ומסחר בני 30 קומות על קרקרעיות ו- 5 קומות תת"ק.

- 36 -

בתת"ק יותרו 5 קומות חניון ושטחי שירות עבור מחסנים וטכני.

מפלס הגג העליון- יהיה כמסומן בנספח הבינוי

בתא שטח 1 יותר תחנת שנאים.

הכניסות למבני המגורים יהיו מכיוון הרחבה המצוינת בנספח הבינוי

תא שטח: 2

קומת הקרקע ומפלס הרחוב יותרו לשימוש מסחר או תעסוקה וכן לובי למגורים.

המרחק בין הבניינים לא יקטן מ 8 מ' למבנים נפרדים ותינתן אפשרות לחיבור בין המבנים בקומה שמעל הקרקע.

בקומות מתחת לקרקע יותר הקמת חניון בן 5 קומות כולל שטחי מחסנים וטכני.

הכניסות למבנים יהיו מכיוון השצ"פ המצוין בנספח הבינוי.

הכניסות לשטחי המסחר יהיו מכיוון הרחובות גולומב ויעקב פת ובמפלס המדרכה הסמוכה.

תב"ע משנת 2024 הינה 101-1219609 ב -27.12.2023 אושרה להפקדה טרם קיבלה מתן תוקף מטרת התכנית:

שינוי הוראות בינוי לעניין: א. הבלטת מרפסות. ב. שינוי מיקום זיקת הנאה למעבר רגלי. ג. התרת בניה בין

בניינים מאושרים של שטח ציבורי.

התב"ע כוללות הוראות בינוי לעניין המרפסות:

עוד מצוין כי מלבד הוראות אלו, כל שאר ההוראות נותרות בעינה ובהתאם לתכנית .252379 בשכונת קטמונים בפינת רחובות גולומב - פת, בהמשך לבקשה להריסה חפירה וביסוס במסגרת פרויקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי וניצול משאב בקרקע. עבור בניה עתידית להקמת 4 מגדלים המשלב ים בינוי למגורים, מסחר ותעסוקה ובניין למבני ציבור על פי תב"ע 252379 בתא י שטח 1-3 סה"כ 344 יח"ד.

מסמכי התכנית: במקום חלה תכנית 252379 בסמכות מחוזית אשר הופקדה מיום 9.4.2018 ותחילת תוקפה

- 37 -

הינו מיום 30.06.24

מימוש משוער כ 7 שנים.

סטיה ניכרת לעניינים הבאים: מספר קומות מירבי מעל הקרקע, %20 מהדירות בבנין תהנה דירות קטנות

ששטחן אינו עולה על 80 מ"ר תמהיל מחייב, במפלס הקרקע לכל אורך יעקב פת יהיו שימושי המסחר ו/או תעסוקה.

עיקרי התכנית ומטרותיה -

שינוי הוראות הבינוי המאושרות בתכנית תקפה מס' ,252379 להלן:

1. שינוי קווי בנין עבור מסחר בחלקה .152

2. הבלטת מרפסות מעבר לקו בנין וגבול מגרש.

3. שינוי בתחום זיקת הנאה להולכי רגל.

מגורים, מסחר ותעסוקה - כמאושר 4,220.97

שטח ריק מבינוי. כיום השטח משמש כשטח תפעול לטובת הרכבת הקלה.

התב"ע מתייחסת לשינוי במרפסות הכולל נספח בינוי וכן התייחסות לזיקת הנאה:

סעיף ב להוראות התכנית:

יותר ביטול קטע שטח בתכנית 252379 המוגדר כזיקת הנאה למעבר רגלי.

במקומו יקבע שטח זיקה זהה לשטח שבוטל בתחום נשוא התכנית.

)מיקום השטח המוצע המסומן בתכנית פיתוח של נספח בינוי נספח (1 השטח המסומן בתשריט בקווים מקבילילם אכלכסוניים בצבע אדום כשטח זיקת הנאה למעבר להולכי רגל הינו ללא מגבלה כלשהיא.

להבטחת האמור תרשם הערה בספרי המקרקעין ע"י מגישי הבקשה וכתנאי למתן היתר בניה בשטח. שטח זה יפותח כמעבר רגלי ברחוב המצוי בתשריט המסדיר הרחבת מדרכה לאורך רחוב פת ובצומת גולומב.

השטח המסמן בתשריט בקווים שתי וערב בצבע אדום הינו זכות מעבר לרכב וחלות עליו ההוראות שהקבעו בסעייף 6.8 בהוראות תכנית .252379

התב"ע ללא סעיף סטיה ניכרת וכלל ההוראות החלות בתכנית הקודמת חלות עליה.

פרסום

הקלה לתוספת יח"ד )שבס( בשיעור של %20 באופן שיתקבלו 280 יח"ד במקום 232 יח"ד המותרות בתכניות החלות במקום. - סה"כ ניתן לאשר 278 יח"ד- להכרעת הועדה שינוי גיאומטריה של זיקת ההנאה ללא שינוי בשטחה - יש להציג חישוב זהה לשטח החלופי

- 38 -

ת וספת קומת מרתף - אין מניעה לאור התאמה לדרישות תקן חניה והעדר התנגדות מחלקת הסדרי תנועה.

ה קטנת השטח הפנוי הנדרש לחילחול עפ"י התב"ע )%(15 - התקבל אישור איכות הסביבה התקבלו 2 התנגדויות משמעותיות:

התנגדות מינהל קהילתי דרום- מתנגד לתוספת יח"ד לאור עומס בתשתיות ותכנון כולל בשכונה.

התנגדות סגן מהנדס העיר- יוסי חביליו- מצטרף להתנגדות המנהל קהילתי לעניין הגדלת מספר יח"ד.

מובא לאישור הועדה לאור התנגדויות לענין הגדלת מספר יח"ד. כמו"כ במסגרת השלמת תנאים להיתר הבניה יומצא עדכון קוי בנין בהתאם לתב"ע 101-1219609 בתום קבלת מתן תוקף.

פירוט המוצע בבקשה:

פורסמה הקלה להגדלת כמות יח"ד מכח שב"ס. כמו"כ מימוש יח"ד ניתן גם למגדלים כחלק מהחלקה נשוא התכנית.

6 קומות חניון + 2 קומות מסחר ומעל קומות המגורים. מוצע גרעין עם מעליות ומעלית אלונקה.

יש להוסיף תמהיל דירות כולל שיוך מחסן וחניה. יש להציג שימוש חללים ולהציג עמידה בשימושים המותרים בתב"ע.

פרסום

הקלה לתוספת יח"ד )שבס( בשיעור של %20 באופן שיתקבלו 280 יח"ד במקום 232 יח"ד המותרות בתכניות החלות במקום. - סה"כ ניתן לאשר 278 יח"ד

שינוי גיאומטריה של זיקת ההנאה ללא שינוי בשטחה.

ת וספת קומת מרתף.

ה קטנת השטח הפנוי הנדרש לחילחול עפ"י התב"ע )%(15 התקבלו התנגדויות ומבאות לדיון התנגדויות לעניין הגדלת מספר יח"ד מכח תקנת שב"ס.

התקבלו 2 התנגדויות משמעותיות:

התנגדות מינהל קהילתי דרום- מתנגד לתוספת יח"ד לאור עומס בתשתיות ותכנון כולל בשכונה.

התנגדות סגן מהנדס העיר- יוסי חביליו- מצטרף להתנגדות המנהל קהילתי לעניין הגדלת מספר יח"ד.

יובא להכרעת הועדה

פירוט המוצע בבקשה:

- 39 -

מדובר בתא שטח 1 מוצע 2 מגלי מגורים משולבים 2 קומות מסחר/תעסוקה מעל 5 קומות חניון.

כמו"כ ביקשו מכל תקנת שב"ס תוספת יח"ד סה"כ 280 יח"ד.

מותר: 385 יח"ד )298 + 75 קטנות + 12 להשכרה(

גרעין הבניינים מורכב מ3 מעליות + מעלית אלונקה וגרם מדרגות. מוצעים ממ"דים לכל יח"ד.

מפלסי חניון: מוצעים 6 קומות חניון. מותרות 5 ופורסמה הקלה לקומה נוספת.

יש להציג את כלל החניון כולל חלוקה בין מק"ח ושימושים בהתאמה.

מפלס קרקע תחתון- מסחר 5.29 גובה אבסולטי 959 מ'. יש להשלים חישובי השטחים ולהתאים למתאפשר.

קומת קרקע המציגה את זיקת ההנאה ותנועה במגרש. מסחר, לובי מגורים. יש להשלים ולהצפין את התכניות.

המפלסים מציגים את הבניינים יחד- לכל בנין יש תכנון של קומות שונה- יש להתאים בנין -b

מפלסים -1-9 סה"כ 6 יח"ד המפלס לכל יחידה מרפסת וממ"ד.

מפלסים 10-20 סה"כ 6 יח"ד. מוצעת נסיגה.

תכנון עד קומה 26 צמצום הבינוי ויח"ד משולב מרפסת גג.

בנין -a מפלס -1-4 סה"כ 6 יח"ד המפלס לכל יחידה מרפסת וממ"ד.

מפלסים 10-20 סה"כ 6 יח"ד. מוצעת נסיגה.

תכנון עד קומה 26 צמצום הבינוי ויח"ד משולב מרפסת גג.

יש להשלים תמהיל דירות מפלסים יח"ד, גודל במ"ר, מרפסת, מחסן חניה.

חניה

מוצע חניון משותף- חלקו בבקשה זו- יש להציג תכנית מלאה של החניון עם הקשר וחיבור – במסגרת קו בנין. פורסמה הקלה לתוספת קומת חניה.

בתב"ע מצוין בסעיף חניה:

תותר תוספת שטחים/קומות לחניה דרישת תקן התקף בעת הוצאת היתר בניה מיקום פתחי פליטת האיוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה

- 40 -

בקומות החניה תהיה הפרדה בין חניה למסחר לבין חניה למגורים- יש להציג עמידה ברמפת הכניסה לחניון יבנו אלמנטים אקוסטים אפקטיביים על מנת להפחית את המטרדים הסביבתיים למבנים המתוכננים.

לא תתאפשר גישה לחניה מרחוב גולומב אלא לאחר השלמת ביצוע הפרדת המפלסית בצומת גולומב/פת.

הכניסה לכל החניה הציבורית ולכל תוספת החניה בשטח תתאפשר לכל הציבור ותוכל להיות בתשלום.

לא תותר הסדרת חניה פרטית במספר העולה על תקן החניה ובהתאם לנספח התנועה המאושר.

רמפת הגישה לחניה המשמשת את השטח הסחיר יהיו בתחום המגרשים המסחריים.

יש להציג עמידה בתנאים אלו לעניין החניון החלקי המוצג בבקשה.

אין מניעה לאשר

זיקת הנאה:

מצוין בהוראות התכנית לענין זיקת הנאה -ארקדה- מוצע כנדרש פורסמה הקלה לשינוי גיאומטריה של זיקת הנאה ללא שינוי בשטחה- הבקשה אושרה ע"י אדריכל העיר יש להציג חישוב שטח זיקת ההנאה- תואם לפוליגון המוצע בתב"ע בינוי ופיתוח המגורים

הוצגה תכנית פיתוח מפורטת המציגה נגישות בהתאם להוראות התב"ע.

עיצוב ופיתוח

המעבר הקיים מרחוב פת לרחוב השומר ישמר בפיתוח השצ"פ כדרך להולכי רגל. במהלך בניית המבנים הסמוכים יובטח מעבר בטוח להולכי רגל- יש להבטיח את מעבר זה ככל הניתן במהלך הבניה.

תנאי להיתר בניה יהא הגשת תכניות פיתוח ואישורה ע"י שפ"ע.

וכן מצוין בסעיף פיתוח סביבתי:

תכנון ופיתוח השצ"פ יעשה בתיאום עם אגף שפ"עף מינימום מפלסים ומיצוי מקסימאלי של השטח.

מיקום / קווי בניין

על פי תשריט התב"ע וכן על פי תיק מיד, קוו בניין עילי וקוו בניין תת קרקעי.

קווי בניין תת קרקעיים: הקומות הת"ק וכן החזית האחורית של קומת הכניסה - מבוקשות עד קווי הבניין

הת"ק המותרים.

קווי בניין: הקומות הת"ק מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין עליים: מוצע במסגרת המותר.

- 41 -

טבלה 5 לעניין זכויות בניה:

טבלה :5

תא שטח -1 עבור מגורים

עיקרי

מותר מעל: 27260 מ"ר

בנין :a

מוצע: 15,829.17 מ"ר נותר: 11,430 מ"ר- כמתאפשר מתוכם:

מגורים13964.19 מ"ר

מסחר469.27 מ"ר

מרפסות1405.71 מ"ר

בנין :b

מוצע: 15,129.59 מ"ר

מגורים13303.37 מ"ר

מסחר459.02 מ"ר

מרפסות1367.20 מ"ר

סה"כב2 הבניינים:

שטח עיקרי מוצע: 30,958.76 מ"ר

מגורים27,257.56 מותר- 27260 מ"ר- מוצע כמתאפשר סעיף קטן :1 שטח זה בתכנון ממ"ק אם יתוכננו ממ"דים יומרו שטחים עיקריים לשטח שירות.

מסחר928.29 מ"ר מותר 1013 מ"ר- נותר 85.71 מ"ר

מרפסות2772.91 מ"ר- מותר 2784 מ"ר- אין מניעה לאשר שירות

- 42 -

עבור מגורים:

מעל מותר: 5220 מ"רסעיף קטן 5 שאת שטחי הארקדה ניתן לצרף לשטחי מסחר באישור מהנדס העיר

מוצע: 5745.75 מ"ר- חריגה של 526 מ"ר ניתן למימוש משימוש שטחי שירות מותרים למסחר- יש להמיג עמידה בחלוקת השטחים ופירוט החניון בסה"כ שטח כולל.

שירות מתחת מותר: 9822 מ"ר

חניה מוצעת 8393.07 מ"ר

עיקרי מתחת סה"כ כולל חניה: 10577.23 מ"ר- נותר 755 מ"ר תא שטח -1 עבור מסחר תעסוקה

שירות מעל מותר: 530 מ"ר-

סה"כ מוצע 16,322.98 מ"ר

אין מניעה לאשר בכפוף להצגה בעמידה כוללת שטחי החלקות הכלולות בתכנית.

יש להציג תצהיל שטחים כולל עבור כלל שטחי התכנית ולהציג עמידה בחלוקת השטחים המוצעים.

מס' הקומות

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית: 30 קומות מעל הקרקע + 5 קומות תת"ק. מצוין בסעיף קטן 3

מתחת לטבלה: 29 קומות מגורים מעל 1-2 קומות מסחר במפלס הרחובות הסמוכים.

פורסמה הקלה לתוספת קומת חניון- סה"כ 6 קומות עבור עמידה בתקן חניה. אין מניעה לאשר מרפסות

מוצעות בהתאם לנספח הבינוי. בטבלה 5 מצוין כי מותרות 2784 מ"ר עבור מרפסות. מוצע כמתאשר יש להתאים המרפסות למסגרת קוי הבנין המותרים.

מס' יח"ד

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית לתא שטח 1 : 232 יח"ד פורסמה הקלה לשימוש בתקנת שב"ס ולהוסיף %20 הם 278 יח"ד )ולא 280 כמוצג( חריגה של 48 יח"ד.

מובא להחלטת הועדה.

אחסנה

מוצעים מחסנים במפלסי החניון כמתאפשר סביב כל גרעין מגדל- יש לשייך את המחסנים ואת גודלם

- 43 -

לדירות המוצעות ולהציג במסגרת טבלת תמהיל הדירות.

מי נגר

נדרשים לחלחול של %-20 פורסמה הקלה להקטין ל%.15 אין מניעה לאשר בכפוף לאישור איכות הסביבה.

צוברי גז:

לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז.

יידרש לקבל אישור משרד התמ"ת למיקום אשר יוצע.

שילוט וסימון

בתא שטח 1 נדרש סימון המבנים לסימון לילה בכל פינות המבנה. בקומות הביניים יותקנו תאורות.

שלביות ביצוע

על פי סעיף 7.1 – שלביות ביצוע:

שלביות:

תנאי להיתר מבנה מגורים ראשון: בכפוף למתן היתר לגני הילדים ומעון היום.

עוד מצוין בסעיף: 6.6 תנאי למתן איכלוס יהיה השלמת ביצוע המתאור בסעיף 6.12 סעיפים 2\=.3 תנאי

למתן היתר איכלוס לבנין מגורים ראשון יהיה מתן היתר איכלוסלגני הילדים ומעון היום.

מימוש התכנית

על פי סעיף 7.2 : "זמן למימוש התוכנית כ-7 שנה מיום אישורה"

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 252379-101 אשר הופקדה מיום .20.3.6

- 44 -

עצים לשימור

תשריט התב"ע מציג עצים לשימור. יש להקפיד ולהתאים הבקשה לסקר העצים המחייב בתב"ע.

התכנון מוצג על גבי נספח הנוף המאושר.

יזם/מגיש הבקשה : ריט אזורים הפיליווינג בע"מ

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה- התקבל בתאריך 19.08.24 ומצוין: תוכנית הסדרי תנועה משולב לתיקים 2023/0107.01 , 2023/0107.02 , אין התנגדות לתוכנית מוצע בניה של 3 מגדלים לשימושים הבאים: 280 יח"ד חדשות, 2100מ"ר מעונות סטודנטים, 500מר' מסחר, 500 מר' תעסוקה, 3 כיתות מעון יום, 2 כיתות גן ובית כנסת לטובת כלל השימושים מוצע 441 חניות לרכב פרטי לפי חלוקת טבלת מאזן החניה ו2 חניות תפעוליות התוכנית תואמת תב"ע נקודתית 252379 בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי שפ"ע: התקבל אישור בתאריך 20.08.24 ובפירוט נכתב: סקר העצים אושר בתיק החפירה 2023/107 הוגשה ערבות בנקאית לשימור להעתקה ולנטיעה על סך 439,927 ₪ שולם היטל כספי על סך 24,870 ₪.

תנאי להיתר- אישור תוכניות סופיות לשצ"פ

איכות הסביבה- התקבל אישור בתאריך :7.1.25 חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של איכות הסביבה כתנאי לתחילת עבודה. )טופס (2

תנאי למתן היתר - תיאום עם הרשות לאיכות הסביבה בנושאי מיתון רוחות. יש לקבל אישור חוזר לענין צמצום פתרון מי נגר בכפוף לאישור פרסום ההקלה ע"י הועדה.

תברואה -התקבל אישור בתאריך :05.24.21 תיק 2023/0107.01 – מגרש מס' ,1 שני מגדלים b ,.a כולל.: מס'

קומות – ק+ 29 בכל בניין מס' יח"ד – 140 יח"ד בכל בניין סה"כ 280 יח"ד שטח עיקרי מסחר – 800 מ"ר שטח עיקרי הסעדה – 200 מ"ר שיטת פינוי – דחסן לכל מגדל מגורים, דחסן שלישי למסחר, הסעדה ותעסוקה.

אדריכל העיר- התקבל אישור בתאריך :7.8.24

לאשר את הבקשה להוצאת היתר בניה בכפוף לתנאים הבאים:

הקמת 2 מגדלי מגורים דירות להשכרה, המגדלים בני 27 קומות מגורים + 2 קומות מסחר+ גג טכני מעל 6 קומות מרתף משותף.

מומלץ לאשר את הבקשה לדיון בכפוף לתנאים כלהלן:

תנאים שייקבעו להיתר הבניה

- 45 -

.1הפקדת תכנית 101-1219609 שטרם אושרה, מתוקפה ניתן יהיה לאשר חריגה של קונסטרוקציית המרפסות לזכות הדרך, בחריגה מגבול החלקה בחזית הצפון מזרחית, וכן את השינוי המבוקש בזיקת ההנאה.

.2סיום תיאום החזיתות ותכנית הפיתוח מול צוות אדריכל העיר, בהתאם להוראות התכנית ולסיכומי הפגישות.

.תיאום מול צתא"ל לעניין ממשק עם הרכבת הקלה.

.4אישור שפ" ע לתכנון השצ"פ לרבות נטיעות עצים בוגרים.

.5מתן היתר בנייה לגני הילדים ומעון היום.

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

.6בהיתר זה כלול ות הנחיות עיצוב אדריכלי ופיתוח המאושרים ע"י אדריכל העיר והן מהוות חלק אינטגרלי מהיתר הבניה. ניתן לבחון שינויים נקודתיים (החלפת חומרי גמר וכד') בתיאום ובאישור אדריכל העיר לפני ביצוע בפועל.

תנאי לתחילת עבודות

. 10אישור תכנית 101-1219609 שטרם הופקדה, מתוקפה ניתן יהיה לאשר חריגה של קונסטרוקציית המרפסות לזכות הדרך, בחריגה מגבול החלקה בחזית הצפון מזרחית, וכן את השינוי המבוקש בזיקת ההנאה.

. 11אישור אדר' העיר לעיצוב החזיתות.

. 12אישור אדר' העיר לתכנית פיתוח מפורטת לרבות פתרונות לתשתיות.

. 13אישור פקיד היערות או מי מטעמו לנטיעות ולשימור העצים.

תנאים לאיכלוס/טופס 4

. 14השלמת כל שטח הפיתוח שכלול בהיתר לשביעות רצון שפ"ע ו/או אדריכל העיר . 15תנאי לטופס 4 יהא אישור אדריכל העיר לתאורה ושילוט על המבנה יש לוודא התאמות לחו"ד אדריכל העיר זו לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

אישור זה אינו מהווה אישור הסופי להיתר.

יש לשוב ולבחון את התכניות לאחר מילוי התנאים להיתר כנ"ל.

אישור מאור באגף שפ"ע- התקבל אישור בתאריך .01.12.23

- 46 -

אישור עתיקות- התקבל אישור בתאריך -01.12.23 עודכן ע"פ צרופה שהתקבלה ברישוי המקוון.

אישור חשמל- התקבל אישור בתאריך 15.11.23 יש להמציא אישור סופי חח"י לחדר טרפו.

אישור גז- יש להציג אישור תמ"ת לעניין חיבורי גז. ו/או תצהיר העדר שימוש בגז בפרויקט.

אישור שימור- לא קיים אישור שימור לבקשה.

בעלויות: חברת אזורים + ט.ל.ש.ג פרויקים בע"מ.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 19/02/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

חוות דעת תכנונית 19/02/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

1219609

תחילת תוקף:

07/12/2024

- 47 -

ייעוד הקרקע:

מגורים,מסחר ותעסוקה

הפרויקט הינו פרויקט דיור להשכרה .

פרויקט דיור להשכרה מהווה תועלת ציבורית מעצם הקמתו .

הדירות המבוקשות יכולות להועיל לאוכלוסיית השכונה ,שבה מתקיים תהליך התחדשות עירונית.

פרויקט דיור להשכרה צפוי לשמש כ'מחסנית 'לאכלוס דיירים אשר יהיו חלק מתהליך התחדשות עירונית בתקופת הבניה .

הפרויקט נותן בין השאר גם מענה לדיירי השכונה האחרים שידם אינה משגת רכישת דיור.

דיור להשכרה בשכונה מאפשר לשמר את המארג החברתי של השכונה.

- 48 -

המנהלת להתחדשות עירונית אף היא תומכת בבקשה להגדלת יחידות דיור

העומס על התשתיות:

קיים גם מענה פרוגרמתי הולם ואין צורך של מבני ציבור.

תנועה וחניה:

הפרויקט אינו נסמך על הדרכים הקיימות, אלא על דרך חדשה לגמרי המקשרת בין שדרות גולומב לשכונה.

הפרויקט נותן מענה חניה מלא לתוספת יחידות הדיור המוצעת.

הפרויקט נמצא על שני עורקי תנועה ראשיים.

הפרויקט נמצא בסמיכות מיידית לשתי תחנות רק"ל ולשני קווי הרכבת הקלה.

הפרויקט נמצא בשוליה החיצוניים של שכונת גוננים.

הפרויקט אינו נסמך על התשתיות התחבורתיות הפנימיות של השכונה.

מחוות דעת של יועץ תנועה עולה כי מספר הנסיעות הצפוי מתוספת יחידות הדיור הינו 27 נסיעות לשעת שיא בבוקר.

בנוסף, חשוב לחדד שתוספת יחידות הדיור הינה ליחידות דיור

- 49 -

קטנות בשטחן ולמטרת השכרה , נתון זה מחזק את הטענה שחלק מהנסיעות יבוצע ע"י שימוש בתח"צ ולא בהכרח ע"י שימוש ברכב הפרטי ויגרום לתוספת נסיעות ברכב פרטי .

לטענת היזם פרויקטים של דיור להשכרה אינם כלכליים כפי שהיו וקיים קושי להקים פרויקטים חדשים:

דיון בועדת משנה 29/01/2025

: לדחות דיון בבקשות 2023/107.1 ו 2023/107.2 מתקיים במאוחד במתכונת המוצעת

מדובר בבקשה להקמת 2 מגדלי מגורים עבור דירות להשכרה בתא שטח 1 עפ"י תכנית 101-0252379 . המגדלים בני 27 קומות מגורים+ 2 קומות מסחר+ גג טכני מעל 6 קומות מרתף משותפות. סה"כ 280 יח"ד בשני המגדלים.

רקע לבקשות קודמות

קיים היתר חפירה בבקשה מספר -2023/107.00 הופק היתר בתאריך .12.12.23

כתובת: אליהו גולומב -200 שכונת גוננים- פרויקט פינוי בינוי פת- מס' בקשה 2023/107.01

תב"ע שאושרה בשנת 2020 הינה 101-0252379 ומוצעים בה הריסת 61 יח"ד ובניית 2 מגדלים + 2 בניינים בשילוב פיתוח שטח וכביש וכן מבני ציבור עבור מעון יום, ביכ"נס ומעונות.

פירוט המוצע בבקשה:

מדובר בתא שטח 1 מוצע 2 מגלי מגורים משולבים 2 קומות מסחר/תעסוקה מעל 6 קומות חניון.

כמו כן פורסמה הקלה לתוספת - יח"ד סה"כ 280 יח"ד.

גרעין הבניינים מורכב מ-3 מעליות + מעלית אלונקה וגרם מדרגות. מוצעים ממ"דים לכל יח"ד.

- 50 -

מפלסי חניון: מוצעים 6 קומות חניון. מותרות .5 פורסמה הקלה

לקומה נוספת.

מפלס קרקע תחתון- מסחר 5.29 גובה אבסולטי 959 מ'.

קומת קרקע המציגה את זיקת ההנאה ותנועה במגרש. מסחר, לובי מגורים.

בנין -b

מפלסים -1-9 סה"כ 6 יח"ד המפלס לכל יחידה מרפסת וממ"ד.

מפלסים 10-20 סה"כ 6 יח"ד. מוצעת נסיגה.

תכנון עד קומה 26 צמצום הבינוי ויח"ד משולב מרפסת גג.

בנין -a מפלס -1-4 סה"כ 6 יח"ד המפלס לכל יחידה מרפסת וממ"ד.

מפלסים 10-20 סה"כ 6 יח"ד. מוצעת נסיגה.

תכנון עד קומה 26 צמצום הבינוי ויח"ד משולב מרפסת גג.

חניה

מוצע חניון משותף, חלקו בבקשה זו- פורסמה הקלה לתוספת קומת חניה.

זיקת הנאה:

מצוין בהוראות התכנית לענין זיקת הנאה -ארקדה.

פורסמה הקלה לשינוי גיאומטריה של זיקת הנאה ללא שינוי בשטחה- הבקשה אושרה ע"י אדריכל העיר.

מס' הקומות

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית: 30 קומות מעל הקרקע + 5 קומות תת"ק. מצוין בסעיף קטן 3 מתחת לטבלה: 29 קומות מגורים מעל 1-2 קומות מסחר במפלס הרחובות הסמוכים. פורסמה הקלה לתוספת קומת חניון- סה"כ 6 קומות עבור עמידה בתקן חניה.

מרפסות

מוצעות בהתאם לנספח הבינוי. בטבלה 5 מצוין כי מותרות 2784 מ"ר עבור מרפסות.

- 51 -

מס' יח"ד

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית לתא שטח 1 : 232 יח"ד פורסמה הקלה לשימוש בתקנת שב"ס להוספת %20 .

אחסנה

מוצעים מחסנים במפלסי החניון .

מי נגר

נדרשים לחלחול של %-20 פורסמה הקלה להקטין ל%.15 צוברי גז:

לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז. יידרש לקבל אישור יועץ גז למיקום אשר יוצע.

שילוט וסימון

בתא שטח 1 נדרש סימון המבנים לסימון לילה בכל פינות המבנה. בקומות הביניים יותקנו תאורות.

שלביות ביצוע

על פי סעיף 7.1 – שלביות ביצוע:

שלביות:

1. תנאי להיתר מבנה מגורים ראשון: בכפוף למתן היתר לגני

הילדים ומעון היום.

2. קבלת היתר בניה- אישור תכנית פיתוח ואישורה ע"ח מהנדס

העיר. הפיתוח המוצע יכלול גם את שטח זיקת ההנאה ואת השטחים הצמודים לתא השטח למבני ציבור באופן שיהיה חלק אינטגראלי מהשצ"פ.

3. קבלת טופס איכלוס- ביצוע בפועל של תכנית הפיתוח

שאושרה בשלב .1

4. תנאי למתן היתר איכלוס לבנין מגורים ראשון- יהיה מתן

איכלוס לגני הילדים ומעון היום.

עוד מצוין בסעיף: 6.6 תנאי למתן איכלוס יהיה השלמת ביצוע

הקלות שפרסמו:

5. הקלה לתוספת יח"ד )שבס( בשיעור של %20 באופן שיתקבלו

280 יח"ד במקום 232 יח"ד המותרות בתכניות החלות במקום.-

סה"כ ניתן לאשר 278 יח"ד

6. שינוי גיאומטריה של זיקת ההנאה ללא שינוי בשטחה.

7. תוספת קומת מרתף.

8. הקטנת השטח הפנוי הנדרש לחילחול עפ"י התב"ע )%(15

- 52 -

התקבלו התנגדויות ומבאות לדיון התנגדויות לעניין הגדלת מספר יח"ד מכח תקנת שב"ס.

התקבלו 2 התנגדויות :

9. התנגדות מינהל קהילתי דרום- מתנגד לתוספת יח"ד לאור

עומס בתשתיות ותכנון כולל בשכונה.

10. התנגדות סגן מהנדס העיר- יוסי חביליו- מצטרף להתנגדות

המנהל קהילתי לעניין הגדלת מספר יח"ד.

לאחר שהוועדה שמעה את הצדדים, הוועדה דוחה את הבקשה להקלה לתוספת יחידות דיור.

הוועדה התרשמה כי לפי הנתונים שהוצגו לה הרי

הוועדה דוחה את הבקשה במתכונת המוצעת ומורה למבקשים לתקן אותה בהתאם להחלטה.

בדיקת המלצה 23/01/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

אישור ההקלות ושמיעת מתנגדים לתוספת יח"ד מכח שב"ס.

אין מניעה לאשר הקמת 2 מגדלי מגורים להשכרה מעל 2 מפלסי מסחר/תעסוקה ו-6 קומות חניון בכפוף לשינויים ובתנאים.

חוות דעת תכנונית 12/01/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

30169ג

תחילת תוקף:

16/07/1959

ייעוד הקרקע:

מדובר בתא שטח 1 מוצעים 2 מגדלי מגורים להשכרה משולבים 2 קומות מסחר/תעסוקה מעל 6 קומות חניון. סה"כ 280 יח"ד.

גרעין הבניינים מורכב מ3 מעליות + מעלית אלונקה וגרם מדרגות. מוצעים ממ"דים לכל יח"ד.

יש להציג את כלל החניון כולל חלוקה בין מק"ח ושימושים בהתאמה.

- 53 -

פורסמו הקלות לענין הגדלת כמות יח"ד, ניוד שטחים, תוספת קומת מרתף:

הקלה לתוספת יח"ד )שבס( בשיעור של %20 באופן שיתקבלו 280 יח"ד במקום 232 יח"ד המותרות בתכניות החלות במקום. -

סה"כ ניתן לאשר 278 יח"ד- להכרעת הועדה

שינוי גיאומטריה של זיקת ההנאה ללא שינוי בשטחה - יש להציג חישוב זהה לשטח החלופי

ת וספת קומת מרתף - אין מניעה לאור התאמה לדרישות תקן חניה והעדר התנגדות מחלקת הסדרי תנועה.

ה קטנת השטח הפנוי הנדרש לחילחול עפ"י התב"ע )%(15 -

התקבל אישור איכות הסביבה

התקבלו 2 התנגדויות משמעותיות:

התנגדות מינהל קהילתי דרום- מתנגד לתוספת יח"ד לאור עומס בתשתיות ותכנון כולל בשכונה.

התנגדות סגן מהנדס העיר- יוסי חביליו- מצטרף להתנגדות המנהל קהילתי לעניין הגדלת מספר יח"ד.

מובא לאישור הועדה לאור התנגדויות לענין הגדלת מספר יח"ד.

כמו"כ במסגרת השלמת תנאים להיתר הבניה יומצא עדכון קוי בנין בהתאם לתב"ע 101-1219609 בתום קבלת מתן תוקף.

הערות:

יש להשלים תמהיל דירות מפלסים יח"ד, גודל במ"ר, מרפסת, מחסן חניה.

מוצע חניון משותף- חלקו בבקשה זו- יש להציג תכנית מלאה של החניון עם הקשר וחיבור – במסגרת קו בנין. הכניסה לכל החניה הציבורית ולכל תוספת החניה בשטח תתאפשר לכל הציבור ותוכל להיות בתשלום. יש להציג עמידה בתנאים אלו לעניין החניון החלקי המוצג בבקשה.

זיקת הנאה -ארקדה- מוצע כנדרש, פורסמה הקלה לשינוי מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית לתא שטח 1 : 232 יח"ד מוצעים מחסנים במפלסי החניון כמתאפשר סביב כל גרעין מגדל- יש לשייך את המחסנים ואת גודלם לדירות המוצעות ולהציג במסגרת טבלת תמהיל הדירות.

ת נאי למתן היתר איכלוס לבנין מגורים ראשון יהיה מתן היתר איכלוס לגני הילדים ומעון היום.

תב"ע מ שנת 2024 הינה 101-1219609 ב -27.12.2023 אושרה ל הפקדה , יש להשלים במסגרת תנאים לקבלת היתר עדכון קוי בנין בתיק מידע וכן הצגת שטח זיקת ההנאה במדויק לתב"ע המאושרת.

- 54 -

השלמת פרסום 18/03/2024

לפי סעיף 149 .1 הקלה לתוספת יח"ד )שבס( בשיעור של %20 באופן שיתקבלו 280 יח"ד במקום 232 יח"ד המותרות בתכניות החלות במקום.

לחוק

2. שינוי גיאומטריה של זיקת ההנאה ללא שינוי בשטחה.

3. תוספת קומת מרתף.

4. הקטנת השטח הפנוי הנדרש לחילחול עפ"י התב"ע )%(15

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 6 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי כן תקן ישראלי, ת"י 413

11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 15 אישור משרד הבריאות כן

16 תנאי שפ"ע -אישור תוכניות סופיות לשצ"פ

17 אדריכל העיר: .1 הפקדת תכנית 101-1219609 שטרם אושרה, מתוקפה ניתן יהיה לאשר חריגה של קונסטרוקציית המרפסות לזכות הדרך, בחריגה מגבול החלקה בחזית הצפון מזרחית, וכן את השינוי המבוקש בזיקת ההנאה. .2 סיום תיאום החזיתות ותכנית הפיתוח מול צוות אדריכל העיר, בהתאם להוראות התכנית ולסיכומי הפגישות. .3 תיאום מול צתא"ל לעניין ממשק עם הרכבת הקלה. .4 אישור שפ" ע לתכנון השצ"פ לרבות נטיעות עצים בוגרים. .5 מתן היתר בנייה לגני הילדים ומעון היום.

18 הסדרי תנועה- תנאי לטופס -4 אישור ועדת רשות תמרור 19 אישור מאור מהוראות התב"ע- בתא שטח 1 נדרש סימון המבנים לסימון לילה בכל פינות המבנה. בקומות הביניים יותקנו תאורות.

20 רישום דירות להשכרה כנדרש מול רשם הבתים המשותפים 21 יש להציג חישוב ולהפיד שטח דירות להשכרה לעניין חישוב אגרות- וכתנאי להפצת גורמים

22 קבלת תיק מידע מעודכן הכולל הפקדת תב"ע ועדכון קוי בנין וזיקת הנאה 23 להצגה בעמידה כוללת שטחי החלקות הכלולות בתכנית. יש להציג תמהיל שטחים כולל עבור כלל שטחי התכנית ולהציג עמידה בחלוקת השטחים המוצעים.

24 אישור חוזר למחלקת איכות הסביבה לענין צמצום פתרון מי נגר מ%20 ל %15 בכפוף לאיור פרסום ההקלה ע"י הועדה

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

- 55 -

- 56 -

סדר יום לועדה מתאריך - 26/02/2025 - כח שבט תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/31

מספר בקשה 2024/0483.00

מספר סידורי 12

נתונים כלליים

תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, בניית מרפסת, התקנת

סוג בקשה

מעלית חיצונית

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה תוספת בניה והרחבה לבנין קיים, מעלית ומרפסות.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש עזורה מוני

עורך הבקשה הנדסאי אדריכלות דיסלדורף אפרת

מתכנן השלד שמוחה יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 1

כתובת האתר

האמרכלים 2 , זכרון משה

גוש חלקה בשלמות

30068 104 לא

30068 105 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

2874 תחילת תוקף 19/08/1983

2874א תחילת תוקף 13/04/1988

2874ב תחילת תוקף 22/06/1995

5847 תחילת תוקף 06/07/2000

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת היתר בניה אחרון ורלוונטי שהופק בחלקה הנידונה, הופק:

- בתאריך 22/03/1994 הינו להיתר בניה בת.ב. 1993/65.01 עבור " שימוש חורג משתי דירות מגורים לבנק", בהיתר זה ללא תוספת שטחים

- 57 -

מהות הבקשה:

מצב קיים: מדובר בבניין קיים בן 4 קומות וגלריה מעל הכניסה הקובעת המשמש למגורים וקומת מרתף

ברחוב האמרכלים ,2 בשכונת זכרון משה גוש: ,30068 חלקה : 104,105 מצב מוצע:

קומת מרתף, מפלס -3.40 :

מוצע תוספת לקומה קיימת של המשרדים

קומת קרקע , מפלס -0.95 , -1.40 :

מוצע תוספת לקומה קיימת של המשרדים

קומת גלריה , מפלס :+1.54

מוצעת גלריה המשמשת את הבנק

קומה א' , מפלס +4.30 :

מוצעת תוספת למרפסת גג קיימת וכן תוספת מדרגות משותפות חזית מזרחית:

מוצעת הרחבה למרפסת זיז

קומת ב' ,מפלס :+7.50

מוצעת הרחבת הקומה וכן מרפסת זיז

חזית דרומית:

מוצעת מרפסת זיז לא מקורה

קומה ג' , מפלס :+10.40

מוצעת הרחבת הקומה וכן מרפסת גג

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה לא פורסמו הקלות.

בוצע משלוח הודעות בבקשה עפ"י תקנה 36 במסגרת פתיחת התיק בעלי העניין בנכס:

- 58 -

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .104,105

בוצע משלוח הודעות עפ"י תקנה 36 בבקשה במסגרת פתיחת התיק היות והבקשה תואמת תב"ע .

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 12/02/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

בכפוף לשינויים

ובתנאים

הבקשה מובאת לאישור בכפוף לשינויים ובתנאים היות והמוצע בבקשה הרחבת קומות קיימות בהתאם לנספח הבינוי הכולל גלריה כאשר יש לחשבה במניין שטחים המוצעים וכן יש להוסיף הערה מתחת טבלת השטחים לעניין שימוש בשטחי ממעל הכניסה הקובעת למתחת הכניסה הקובעת

וכן תנאי להפניה לגורמים יהא אישור מחלקת שפ"ע

שטחי בניה:

מעל הכניסה הקובעת:

ש. עיקרי:

מגורים:

-על עורך הבקשה לחשב את הגלריה המוצעת בסך השטחים המוצעים

מתחת הכניסה הקובעת:

ש. עיקרי :

משרדים:

-על עורך הבקשה לוודא עמידה במותר בסך השטחים המותרים מתחת הכניסה הקובעת למשרדים

-על עורך הבקשה לציין הערת מתחת לטבלה 5

גלריה:

קומת גלריה , מפלס :+1.54

על עורך הבקשה לחשב את הגלריה בסך השטחים המוצעים

- 59 -

אישור שימור:

על עורך הבקשה להתאים את קומת המרתף לאישור מחלקת שימור

אישור מחלקת שפ"ע:

בפתיחת התיק סימנו כי לא נדרש להמציא אישור מחלקת שפ"ע – על עורך הבקשה להמציא אישור מחלקת שפ"ע כתנאי להפניה לגורמים

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a

חוות דעת תכנונית 11/02/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

5847

תחילת תוקף:

06/07/2000

ייעוד הקרקע:

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

5847 תחילת תוקף 06/07/2000 אזור מגורים מיוחד

2874 תחילת תוקף 19/08/1983 אזור מגורים מיוחד

תקנות התכנון והבניה.

- 60 -

סטייה ניכרת:

התוכנית הנ"ל לא קיים סעיף סטיה נכרת

נספח בינוי:

בתכנית חל נספח בינוי בקנ"מ 1:100 שותק דהיינו מחייב קומת מרתף, מפלס -3.40 :

מוצע תוספת לקומה קיימת של המשרדים

קומת קרקע , מפלס -0.95 , -1.40 :

מוצע תוספת לקומה קיימת של המשרדים

קומת גלריה , מפלס :+1.54

מוצעת גלריה המשמשת את הבנק

קומה א' , מפלס +4.30 :

מוצעת תוספת למרפסת גג קיימת וכן תוספת מדרגות משותפות חזית מזרחית:

מוצעת הרחבה למרפסת זיז

קומת ב' ,מפלס :+7.50

מוצעת הרחבת הקומה וכן מרפסת זיז

חזית דרומית:

מוצעת מרפסת זיז לא מקורה

קומה ג' , מפלס :+10.40

מוצעת הרחבת הקומה וכן מרפסת גג

המוצע בבקשה תואם את נספח הבינוי

שלביות ביצוע:

עפ"י התב"ע לא קיים סעיף שלביות ביצוע