ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 56 · קובץ התנגדויות לתכנית 1250570

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

בס"ד

לכבוד, 11.05.2025

גב' שירה תלמי באבאי- יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, ירושלים אדר' דן קינן – מתכנן מחוז ירושלים

הרב אליעזר ראוכברגר- יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ירושלים אינג' יואל אבן- מהנדס העיר, ירושלים

חברי הוועדה המחוזית והמקומית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים

התנגדות מינהל קהילתי 'גנים' לתכנית פינוי בינוי- קולומביה 7

(תכנית מספר )101-1250-570

תכנית מס – 101-1250570 פינוי-בינוי ברחוב קולומביה ,7 קריית מנחם ,מציעה להרוס את מבנה

המגורים הקיים ולהקים במקומו שלושה מבנים חדשים: שני מבנים בני 10 קומות ומגדל בן 28 קומות, הכוללים כ־230 יחידות דיור.

בפועל, התכנית מחליפה בניין אחד בשלושה בניינים ומגדילה באופן משמעותי את מספר יחידות הדיור ואת היקף הבינוי במתחם מצומצם. תוספת זו צפויה להעמיס על מערכת הדרכים, החניה, התשתיות והשירותים הציבוריים במרחב, שבו מקודמות במקביל תכניות רבות נוספות להתחדשות עירונית. התכנית כוללת שני גני ילדים ומועדון דיירים. אולם תוספות אלה אינן מאזנות את ההעמסה המשמעותית שיוצרת התכנית. גני הילדים ממוקמים באופן שאינו מיטבי, ומועדון הדיירים מיועד לדיירי המתחם בלבד ואינו מהווה תועלת לציבור הרחב.

בס"ד

התכנית מצטרפת למהלך התחדשות עירונית רחב המתקיים באזור, הכולל תכניות מאושרות ומקודמות הצפויות להוסיף במצטבר כ־4,800 יחידות דיור חדשות. היקפי הבינוי והתוספת המשמעותית לאוכלוסייה צפויים להגדיל באופן ניכר את העומס על התשתיות, השירותים והמרחבים הציבוריים בשכונה.

פירוט תכניות המקודמות בשכונת קריית מנחם:

● תכנית -101-0581850 פינוי בינוי פנמה 2,6 -267 יח"ד (+)195 ● תכנית -101-1241744פינוי בינוי פנמה 4 – 386 יח"ד (+)312 ● תכנית -101-1353655 פינוי-בינוי רח' ניקרגואה 1-5 – 318 יח"ד (+)246 ● תכנית -101-0699587 פינוי בינוי דהומיי 8 – 150 יח"ד (+)126 ● תכנית -101-1213339 פינוי בינוי דהומיי 6 – 185 יח"ד (+)129 ● תכנית -101-1399658 פינוי בינוי דהומיי 4 – 320 יח"ד (+)248 ● תכנית -101-1241744 פינוי בינוי פנמה 4 – 117 יח"ד (+)93 ● תכנית -101-0496463 פינוי בינוי קולומביה -1-5 408 יח"ד (+)312 ● תכנית -101-1284074 פינוי בינוי איסלנד ,19-21 קולומביה -16 363 יח"ד (+)289 ● תכנית -101-1062678 פינוי בינוי איסלנד -24-44 599 יח"ד (+)519 ● תכנית -101-1072446 פינוי בינוי קולומביה 6,8,10 – 575 יח"ד (+)449 ● תכנית -101-0879577 פינוי בינוי סאלד מקסיקו- 183 יח"ד (+)151 ● תכנית -101-0885392 פינוי בינוי מקסיקו ,6 6א' – 138 יח"ד (+)106 ● תכנית -101-1276328 פינוי בינוי מקסיקו- 676 יח"ד (+)553 סה"כ כלל היחידות במרחב לאחר מימוש התכניות יעמוד על 4,846 יח"ד בקירוב יחד עם התכנית המוצעת לא כולל כ-4,000 יח"ד נוספות במרחב שכונת עיר גנים ג' הסמוכה לקריית מנחם. בנוסף לכ-4100 יח'

דיור חדשות בשכונת עיר גנים ג' הסמוכה לה.

המינהל הקהילתי מבקש בהתנגדות זו להתייחס למספר נקודות בתכנית הדורשות טיפול ושיפור:

בס"ד

בינוי

התכנית מציעה שלושה מבנים: שני בניינים בני 10 קומות ומגדל בן 28 קומות. שני הבניינים הנמוכים

יוצרים תכסית בנויה רחבה ותופסים שטח משמעותי, אשר ראוי להפנותו להרחבת המרחב הציבורי ולשיפור הקישוריות להולכי הרגל.

במערב התכנית מתוכנן מעבר ציבורי מרכזי המשמש כבר כיום מאות הולכי רגל. מעבר זה צפוי לקבל חשיבות נוספת בעתיד, כחלק מהחיבור לתכנית קריית החינוך ולמערכת השבילים והשטחים הציבוריים הסמוכה. למרות חשיבותו, המעבר המוצע נותר צר ואינו מותאם להיקף השימוש הקיים והעתידי בו.

לפיכך, מוצע לרכז את זכויות הבנייה בשני מגדלים בלבד, במקום בשלושה מבנים, ובכך לצמצם את תכסית הבינוי ולהרחיב באופן משמעותי את השטח הציבורי במערב התכנית. שינוי זה יאפשר יצירת מעבר רחב, בטוח, נגיש ומזמין להולכי רגל, לצד שטח ציבורי פתוח בעל ערך ממשי לתושבי השכונה ולמשתמשי קריית החינוך העתידית.

התמונה מבוססת על תשריט התכנית והנספחים והינה לצורך הדמיה בלבד

בס"ד

בינוי מוצע של שני מגדלים, תוך ריכוז זכויות הבנייה וצמצום תכסית הבינוי, יאפשר לפנות שטח פתוח משמעותי לטובת צורכי הציבור, הרחבת המעבר הציבורי, יצירת חצרות גני ילדים איכותיות ופיתוח מרחב ציבורי שיתרום לרווחת תושבי השכונה ולשיפור הקישוריות במרחב.

מרחק בין המגדלים והעמדת הבינוי

הדמיה של יצירת הבינוי לשני מגדלים ויצירת מעבר מורחב ופתוח שטח

היעדר תכנון אסטרטגי של המעבר הרגלי לקריית החינוך

המעבר הרגלי שבצדה המערבי של התוכנית אינו מעבר מקומי ושולי בלבד, אלא חוליה מרכזית במערך התנועה העתידי של השכונה. מעבר זה צפוי לשמש תלמידים, תושבים ומבקרים בדרכם מתחנת הרכבת הקלה אל קריית החינוך, מרכז הספורט וחטיבת הביניים המתוכננת במתחם. עם השלמת מוסדות אלה צפויות לעבור במקום תנועות משמעותיות של הולכי רגל לאורך שעות היום.

התכנון המוצע אינו נותן מענה לתפקידו העתידי של הציר ומותיר מעבר צר ושאריתי, שאינו מתאים להיקף השימוש הצפוי ואינו מאפשר תנועה בטוחה, נוחה ונגישה. התייחסות למעבר כרצועה מקומית בלבד מתעלמת מהקשרו המרחבי ומהותו ציר שכונתי מרכזי, המחבר בין מערכת הסעת ההמונים לבין מוקדי החינוך, הספורט והקהילה.

בס"ד

לפיכך, יש לצמצם את טכסית הבינוי ולרכז את זכויות הבנייה, באופן שיאפשר יצירת מעבר ציבורי רחב, רציף ונגיש. המעבר יפותח כחלק ממערך ציבורי כולל, הכולל מדרכה רחבה, הצללה, תאורה, נטיעות, מקומות שהייה וקישור ישיר וברור לקריית החינוך ולמרכז הספורט.

יש לעגן את רוחב המעבר, מעמדו הציבורי, רציפותו ושלבי ביצועו בהוראות התוכנית, ולתאם את תכנונו עם התוכנית העתידית של קריית החינוך ותכנון המצרן. תכנון זה ישפר את הקישוריות במרחב, יעודד הגעה ברגל וברכבת הקלה ויהפוך את השטח הפתוח לתשתית ציבורית משמעותית עבור כלל השכונה.

הפרשות ציבוריות

ההפרשות הציבוריות המוצעות בתוכנית אינן מספקות ואינן נותנות מענה ראוי להיקף הבינוי ולהעמסה הצפויה על תשתיות השכונה. חצרות גני הילדים צרות וכלואות בין מבני המגורים, וממוקמות בסמוך לקיר תומך בגובה של כ־3 מטרים. מיקום זה פוגע באיכות החצרות, בתחושת הפתיחות, בתאורה הטבעית וביכולת לייצר סביבת משחק נעימה ובטוחה לילדים.

נוסף על כך, מבוקשת הקצאה של 300 מ״ר נוספים לפחות לצורכי קהילה/רפואה/מוסדות דת. התוכנית מוסיפה יחידות דיור רבות ומגבירה את העומס על התשתיות והשירותים הקיימים, אך אינה מציעה תוספת מספקת של שטחים ציבוריים וקהילתיים ביחס להיקף ההעמסה. לפיכך, יש לצמצם את תכסית הבינוי, לשפר את מיקום חצרות הגנים ולהרחיב את המענה הציבורי והקהילתי במסגרת התוכנית.

מיקום חצרות גני הילדים בשטח העודף היוצר רצועה צרה בין שתי המגדלים ובסמוך לקיר החוצץ

בין הפרויקט לבית הכנסת זכור לאברהם

בס"ד

הדמיה פיתוח שטח החצרות והמעבר הציבורי בחלופת שתי המגדלים

פגיעה במעבר הציבורי ובמוסדות זכור לאברהם

פגיעה בגדר ובמעבר הציבורי הקיים: התשריט מצביע על הריסת הגדר הקיימת לאורך הגבול הסמוך לבית הכנסת "זכור לאברהם”, וכן על חדירת תחום התוכנית אל תוך רצועת המעבר הקיימת. מעבר זה משמש מאות הולכי רגל ואת קהילת בית הכנסת, ולכן אין לאפשר את צמצומו. יש לשמור על תוואי מעבר ציבורי רציף, בטוח ונגיש ברוחב של 3 מטרים לפחות, מחוץ לתחום הבינוי וללא כל פלישה מצד התוכנית.

כ- 6מטרים סה"כ

רוחב של פחות מ8 מטר בין

קו בניין לקו בניין

הדמיה של המעבר והבינוי הצפוף המוצע התמונה להמחשה בלבד

בס"ד

מרווח בלתי מספק בין הבינוי לבית הכנסת :העמדת המגדל בסמיכות לבית הכנסת יוצרת מרווח הקטן מ־8 מטרים בין המבנים. מרחק זה אינו מספק ביחס להיקף הבינוי ולגובה המגדל, ועלול ליצור תחושת צפיפות, לפגוע בתפקוד בית הכנסת ולצמצם את המרחב הפתוח והבטוח סביבו. לכן יש להרחיק את הבינוי מגבול בית הכנסת ולהבטיח מרווח ראוי ומשמעותי יותר.

תנועה

העמסת צורכי החניה על השכונה ללא מתן מענה במסגרת התוכנית

התוכנית מציעה תוספת משמעותית של זכויות בנייה ויחידות דיור, אשר צפויה להגדיל את מספר התושבים, את תנועות הרכב ואת הביקוש לחניה במרחב. זאת בסביבה שבה פועלים כבר כיום בית הכנסת ומוסדות הקהילה "זכור לאברהם”, ובסמוך לקריית החינוך העתידית, הצפויה לייצר ביקוש נוסף לחניה ולהורדת נוסעים.

למרות ההעמסה הצפויה, התוכנית אינה מציעה מענה מספק לצורכי החניה הציבורית ומותירה את ההתמודדות עם העומס לתשתיות השכונה הקיימות. מאחר שבמסגרת הפרויקט מתוכנן ממילא חניון תת קרקעי, הקצאת מקומות חניה ציבוריים בתוכו היא פתרון תכנוני יעיל, מידתי ובעל זיקה ישירה להשפעות התוכנית.

לפיכך, מבוקש להקצות בחניון התת קרקעי לפחות 30 מקומות חניה לשימוש ציבורי, אשר ישרתו את מוסדות "זכור לאברהם” ואת קריית החינוך העתידית. יש לעגן בהוראות התוכנית את ייעוד החניות לציבור, את נגישותן ואת זמינותן בשעות הפעילות של מוסדות הציבור. נוסף על כך, יש לערוך בדיקת חניה ותחבורה שתבחן את הביקוש המצטבר הנובע מהפרויקט וממוסדות הציבור הסמוכים.

העמסה ופריקה של המסחר במרחב הציבורי

התוכנית כוללת חזית מסחרית, אך אינה מציגה פתרון מספק לפעולות ההעמסה והפריקה הנדרשות להפעלת המסחר. ביצוע פעולות אלו ברחוב או בסמוך למעבר הציבורי עלול לגרום לחסימת נתיבי תנועה ומדרכות, לפגוע בבטיחות הולכי הרגל ולהחריף את העומסים במרחב.

בס"ד

לפיכך, יש לחייב כי כל פעולות ההעמסה והפריקה של השטחים המסחריים יתבצעו בתוך החניון התת קרקעי בלבד. יש להקצות בחניון מפרץ תפעולי ייעודי, בעל גובה, רוחב ורדיוסי תמרון המתאימים לרכבי אספקה, וכן להסדיר גישה ישירה ממנו לשטחי המסחר. הצגת פתרון תפעולי מלא להעמסה ולפריקה תיקבע כתנאי למתן היתר בנייה.

לסיכום

במתכונתה הנוכחית, התוכנית אינה מאזנת כראוי בין היקף זכויות הבנייה המבוקשות לבין המענה לצורכי הציבור וההשפעות על סביבתה. לפיכך, אין לאשרה ללא תיקון מהותי של מערך הבינוי, השטחים הציבוריים, המעבר, חצרות גני הילדים, החניה וההסדרים התפעוליים. מתבקש מוסד התכנון להתנות את .אישור התוכנית בהטמעת השינויים המפורטים בהתנגדות זו ובהבטחת ביצועם במסגרת הוראות התוכנית תל אביב, 19 באוגוסט 2026

לכבוד

ועדה מחוזית לתכנון ובניה ירושלים

באופן מקוון

שלום רב,

הנדון: התנגדות עצמית לתכנית 101-1250570 – "פינוי בינוי ברחוב קולומביה ,7 קרית מנחם, ירושלים"

בהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"), ובהמשך להחלטות הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז ירושלים מיום 24.3.2025 (להלן בהתאמה: "הוועדה המחוזית" ו- "החלטת ההפקדה") מוגשת בזאת התנגדות עצמית בעניינה של תכנית 101-1250570 – "פינוי בינוי ברחוב קולומביה ,7 קרית מנחם, ירושלים" (להלן בהתאמה: "התכנית" או "התכנית המופקדת" ו- "המתחם").

התנגדות זו מוגשת בשם מרשתנו, טרא פרויקטים אשכול 2 בע"מ, מגישת התכנית (להלן: "המתנגדת" או "מגישת

התכנית").

בפתח הדברים יובהר כי מגישת התכנית תומכת בקידומה של התכנית המופקדת ורואה בה הזדמנות משמעותית להתחדשות המתחם ולשיפור איכות חייהם של תושביו. התכנית מקדמת תכליות ציבוריות ותכנוניות חשובות, ובהן חידוש מבנה מגורים ותיק המצוי במצב ירוד, שיפור הבטיחות, הבטחון, התשתיות והנגישות, תוספת יחידות דיור וחיזוק המרקם העירוני והקהילה.

עם זאת, לשם הבטחת מימושה בפועל של התכנית והגשמת תכליותיה, מתבקשת הוועדה המחוזית הנכבדה לערוך בה מספר התאמות. עיקרן בהבטחת היתכנותה הכלכלית של התכנית, בהתאמת הוראות הבינוי והזכויות הנדרשות לשם כך, ובהבהרת הוראות בתקנון באופן שיצמצם אי-ודאות בשלב הרישוי.

הבקשות שיפורטו להלן, נועדו אפוא לשפר את התכנון המוצע ולאפשר את מימושה של התכנית באופן מיטבי.

התנגדות זו נסמכת, בין היתר, על חוות דעת כלכלית שנערכה בידי שמאי מקרקעין מוסמך, המצורפת לה ומהווה חלק בלתי נפרד ממנה.

[]1 חוות דעת כלכלית, מצ"ב כנספח "1".

1

א. רקע לתכנית המופקדת

1. עניינינו בתוכנית להתחדשות עירונית במתווה "פינוי-בינוי" בשכונת קרית מנחם בירושלים, הכוללת תוספת

יחידות דיור בתמהיל מגוון, שימוש למסחר בחזית לרחוב והקצאת שטחי ציבור מבונים. מיקום התכנית ברח'

קולומביה ,7 במקרקעין הידועים כגוש 30435 חלקה 15 (להלן: "המקרקעין"), ראו סגמנט מאתר :GOVMAP

2. התכנית, בשטח כ-3.5 דונם, מציעה הריסה של מבנה קיים בן 63 יח"ד סה"כ (בניין "רכבת") והקמה של שלושה

בניינים חדשים: שני בניינים גבוהים (כהגדרתם בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-

,)1970 ובניין רב קומות של עד 28 קומות (להלן: "המגדל"). למען ההמחשה, ראו חתך מנספח הבינוי לתכנית:1 1 יצוין כי נספח הבינוי הינו מנחה, ומחייב אך לעניין מיקום עקרוני למסחר, בחזית הפונה לרח' קולומביה.

2

3. התכנית המופקדת כוללת 220 דירות בתמהיל מגוון, מתוכן לפחות %20 דירות קטנות. בנוסף, התכנית מציעה

חזית מסחרית לרחוב קולומביה, שטחי ציבור מבונים עבור שני גני ילדים וצרכי חברה, קהילה, תרבות ופנאי, וכן מתווה חיבור של שביל הליכה בגבולה המזרחי של התכנית,2 כפי שניתן לראות להלן (סגמנט מנספח הבינוי):

4. במקום בו מקודמת התכנית קיים בניין "רכבת" ותיק שהוקם בשנות ה-,70 הכולל 7 כניסות ו-5 קומות, כפי

שניתן לראות בסגמנט שלהלן מאתר :SIMPLAX

5. כפי שניתן להתרשם, המבנה הקיים מצוי במצב פיזי ירוד, הגישה בין הקומות מתבצעת באמצעות מדרגות בלבד,

ללא מעלית, התשתיות בו רעועות ויחידות הדיור אינן כוללות מרחבים מוגנים. בנסיבות אלה, הריסת המבנה והקמת מבני מגורים חדשים תחתיו הוא צעד מתבקש והתחדשות המתחם צפויה לשפר באופן ניכר את תנאי המגורים של דייריו.

6. התכנית המופקדת, היא תכנית ראויה, משקפת את עקרונות התכנון העדכניים ואת מגמות התכנון במרחב,

ובעלת יתרונות רבים. ואולם, לצד כל זאת, נדרשים מספר תיקונים שייטיבו עם התכנית ויבטיחו את מימושה באופן מהיר ויעיל.

2 עלות פיתוח השביל, לרבות מדרגות ומעלית לשימוש ההקצאות המבונות לצרכי ציבור – מושתים על היזם.

3

ב. הטעמים להתנגדות

ב..1 התאמות מתחייבות להבטחת ישימותה הכלכלית של התכנית – בקשה לתוספת יח"ד וזכויות בניה ולתוספת קומות בהתאם

7. הועדה המחוזית הנכבדה מתבקשת להורות על הגדלת מספר יחידות הדיור מ-220 מוקנות ו-10 מותנות, להיקף

של 248 יח"ד מוקנות, לכל הפחות,3 בהתאם למפורט בחוות הדעת הכלכלית המצ"ב כנספח "1" להתנגדות, וכל שיפורט להלן.

8. כידוע, קידום ומימוש של התחדשות עירונית בישראל בכלל, ובירושלים בפרט, הם צורך ציבורי ותכנוני מן

המעלה הראשונה. בירושלים קיימים מבנים ותיקים רבים שאינם מותאמים לדרישות הבנייה העדכניות, לרבות בהיבטי עמידות ובטיחות. גם המציאות הביטחונית בארץ בשנים האחרונות ממחישה ומחזקת את החשיבות הרבה של קיומו של מרחב מוגן דירתי בכל יחידת דיור.

9. ההתחדשות העירונית מביאה עמה שיפור ממשי לאיכות חייהם, לבטיחותם ולנגישותם של הדיירים: הקמת

מעליות, שהן צורך בסיסי במיוחד עבור אוכלוסייה מבוגרת, משפחות עם ילדים קטנים ובעלי מוגבלות; הקמת ממ"ד בכל דירה; שיפור תכנון הדירות והרחבתן; והחלפת תשתיות מיושנות, אשר תחזוקתן כרוכה לעיתים בסיכונים ובעלויות ניכרות המוטלות על הדיירים. יתרונות אלה מושגים תוך שמירה על זיקת הדיירים למקום מגוריהם ולשכונה, ותוך חיזוק הקהילה הקיימת תחת החלפתה.

10. למותר לציין כי מעבר לחשיבות ההתחדשות לדיירים עצמם, להתחדשות העירונית תרומה אורבנית משמעותית:

היא משפרת את המרקם הבנוי, מגדילה את היצע הדיור ואת תמהיל הדירות, מקדמת סביבת מגורים איכותית, בטוחה ונגישה יותר, ואף מחזקת את השכונה והקהילה באמצעות משיכת אוכלוסייה מגוונת ואיכותית.

11. ואולם, מימושם והגשמתם של יתרונות אלה תלוי, בראש ובראשונה, בקיומה של מסגרת כלכלית שתאפשר את

ביצוע הפרויקט בפועל. הדברים מקבלים משנה תוקף בתכניות פינוי-בינוי, אשר מטבען כרוכות בפינוי דיירים, בהריסת מבנים ובהקמת בינוי חדש. בהיעדר היתכנות כלכלית מספקת, התכנית עלולה שלא להתממש ולא להגשים את תכליותיה הציבוריות והתכנוניות.

12. כפי שיובהר, מתחשיב ובדיקה כלכלית שערכה מגישת התכנית עולה כי ללא תוספת זכויות, המתחם המצוי

במצב פיזי ירוד, כפי הנראה, לא יוכל להתחזק ולהתחדש, וההשקעה בקידום הפרויקט תרד לטמיון.

3 יצוין כי כפועל יוצא משינוי זה, נדרש לעדכן את טבלת הזכויות, תקנון התכנית ונספחיו הרלוונטיים – לרבות נספח הבינוי והתנועה.

4

13. ברי, כי השיקול הכלכלי או "שיקול ההתכנות הכלכלית" הינו אחד משיקולי הליבה שעל מוסד תכנון לשקול

בבחינתו תכנית לאישור, בוודאי תכנית להתחדשות. מדובר בשיקול מהותי וכבד משקל, שהרי ללא התכנות כלכלית ליישום התכנית - אין משמעות לאישורה.

14. כבר נקבע בפסיקה כי בפרויקטים של התחדשות עירונית יש לתת לרכיב הכלכלי תשומת לב מיוחדת, משום

שתכנית שאינה ניתנת למימוש עלולה להישאר בלתי מעשית. על כן, יש לבחון את היכולת הכלכלית לממש את התכנית, לצד הצרכים הציבוריים, איכות התכנון, התשתיות, הצפיפות ושאר השיקולים התכנוניים.

15. ר' לעניין זה ערר (ועדות ארציות תכנון ובניה מטה) 1/26 מועצה מקומית תל מונד נ' הוועדה המחוזית לתכנון

ובנייה מרכז (נבו 4:)2.8.2026

"בפרט בתכנית להתחדשות עירונית על כל המורכבות הנלווית לצורך באקט הפינוי והבינוי. ועדה זו ציינה בעבר לא פעם, כי כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, מוסד התכנון יתן עלפי רוב לרכיב הכלכלי תשומת לב מיוחדת, שאינה אלא הצורך של מוסד התכנון לאשר תכנית ישימה, שלא תיוותר על הנייר בלבד, בשים לב למורכבות המיוחדת האינהרנטית של תכנון מסוג זה."

16. ר' ולמדו לעניין זה גם: ערר 16/23 מועצה מקומית מזכרת-בתיה נ' הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז (נבו,

)7.11.2023; עע"מ 3975/22 ב. קרן- נכסים ()98 בע"מ נ' אמות השקעות בע"מ (נבו, )15.07.2025; עע"מ 9387/17

המרכז האקדמי למשפט ולעסקים נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית (נבו, )14.10.2018; עת"מ

618-02-24 אאורה מחדשים את ישראל בע"מ נ' הותמ"ל (נבו, )19.5.2024; ערר 30-18 חברת נמלי ישראל פיתוח ונכסים בע״מ נ' הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז חיפה (נבו, )29.04.2019; ועוד רבים.

17. מן האמור עולה כי ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט היא שיקול תכנוני שיש ליתן לו משקל, בייחוד כאשר ניתן

להבטיחה ללא פגיעה באיכות התכנון המוצע. בענייננו, התוספת המבוקשת עולה בקנה אחד עם מגמות התכנון ומקדמת ניצול מיטבי של קרקע ותשתיות.

18. ודוק: בהחלטת ההפקדה קבעה הוועדה המחוזית עצמה כי היקף הזכויות ייקבע בהתחשב בישימותה הכלכלית

של התכנית:

4 וגם: ערר (ועדות ארציות תכנון ובניה מטה) 16/23 מועצה מקומית מזכרת-בתיה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (נבו )7.11.2023; ערר (מטה) 9-24 אדיר שוורץ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז ירושלים )(06.02.2025 5

19. מכאן, שהיקף יחידות הדיור שנקבע נתון לבחינה ולהתאמה לשם הבטחת מימושה של התכנית.

20. כאמור, וכפי שפורט בחוות הדעת הכלכלית, מגישת התכנית מבקשת תוספת 28 יחידות דיור, בשטח ממוצע של

98 מ"ר ליחידת דיור. בהתאם לכך, ועל מנת שניתן יהא לממש את האמור, נדרשת גם תוספת גובה וקומות.

21. מדובר בתיקון הנדרש להבטחת מימושה של התכנית ולהגשמת תכליותיה הציבוריות והתכנוניות.

22. כפי שהובהר, תכנית להתחדשות עירונית, הכרוכה בפינוי דיירים, בהריסת מבנה קיים ובהקמת בינוי חדש וכן

בהפרשות ובהקמת שטחים ציבוריים, מחייבת מסגרת כלכלית שתאפשר את ביצועה בפועל ואת השלמת הפרויקט לאורך זמן. בהיעדר היתכנות כלכלית, קיים חשש ממשי שמא התכנית לא תצא אל הפועל ותיוותר על הנייר בלבד, על אף נחיצותה ותרומתה לשיפור תנאי המגורים, הבטיחות והנגישות במתחם.

23. בבדיקה העדכנית שנערכה ע"י מגישת התכנית, עלה כי הרווח היזמי הצפוי מהזכויות המוקצות בתכנית

המופקדת, עומד על %10.66 בלבד. אחוז דומה עולה גם מנספח לתכנית - "חוות דעת כלכלית – תקן 21", ר' עמ'

38 לנספח המופקד:

24. ברי, כי מדובר בשיעור נמוך מן הרווח היזמי המזערי, העומד על %16 בממוצע במחוז ירושלים. זאת כפי שניתן

ללמוד, בין היתר, מדו"ח השמאי הממשלתי בעניין הרווח היזמי המזערי בתכניות פינוי-בינוי:

6

25. ודוק: כפי שצוין בדו"ח השמאי הממשלתי, "הרווח היזמי המזערי שונה מהרווח היזמי המקובל בשוק. הוא אינו

משקף את הרווח הרצוי או הנורמטיבי ליזם, אלא מהווה רף מקצועי מינימלי שמתחתיו עולה באופן משמעותי רמת הסיכון לאי מימוש הפרויקט. רווח זה מגדיר את נקודת הסף שממנה ניתן להעריך, בסבירות גבוהה, כי פרויקט פינוי -בינוי עשוי להיות בר מימוש מבחינה כלכלית .מאידך, ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחי הייזום, ואף רצוי לשמר רווח גבוה ככל שהשוק והתכנון מאפשרים, שכן רווחיות מספקת מחזקת את יכולת המיזם לצאת לפועל ומטיבה אף עם בעלי הדירות הקיימות."

[]2 מסמך השמאי הממשלתי בעניין הרווח היזמי המזערי בתכניות פינוי בינוי מיום 22.12.2025 מצ"ב כנספח "2".

26. הרווח היזמי שהתכנית המופקדת מקימה, אינו מספק לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט ואינו נותן מענה

לסיכונים הכרוכים במימושו.

27. מעיון בתכניות שאושרו בתקופה האחרונה בשכונה, עולה כי שיעור הרווח היזמי, כפי שהוא משתקף מחוות

הדעת הכלכליות שנערכו בעניינן, נע בין %17 ל-%5.20 נתון זה מחזק את המסקנה כי שיעור הרווחיות בתכנית המופקדת, אינו הולם ואינו עולה בקנה אחד עם רמות הרווחיות שנמצאו ראויות בתכניות דומות שאושרו על ידי הוועדה הנכבדה הזו.

28. בנוסף, המכפיל בתכנית, העומד על ,3.49 נמוך אף הוא ביחס לתכניות אחרות להתחדשות עירונית המקודמות

בשכונה.6

29. שני נתונים אלה - שיעור הרווח היזמי הנמוך והמכפיל הנמוך - שלובים זה בזה, מעידים על פוטנציאל ממשי

לפגיעה בהיתכנותה הכלכלית של התכנית ומחדדים את הצורך בהתאמת היקף הזכויות, באופן שיבטיח את מימושה בפועל.

5 ראו והשוו: תכנית מס' 101-1276328; 101-0879577; .101-1072446 6 יובהר כי מגישת התכנית מודעת לכך שהמכפיל עשוי להיות מושפע ממכלול גורמים, ולא רק משיקולי היתכנות כלכלית. עם זאת, מכפיל נמוך ביחס לתכניות דומות המקודמות ומאושרות בסביבה הקרובה, מהווה אינדיקציה לקושי מובנה בתכנית, אשר מחייב בחינה והתייחסות תכנונית.

7

30. על כן, הוועדה המחוזית מתבקשת להורות על תיקון הוראות התכנית כך שיינתן מענה לפער העולה מחוות הדעת

הכלכלית. תוספת של 28 יחידות דיור, בשטח ממוצע של 98 מ"ר ליחידה, תעלה את שיעור הרווחיות צפוי לכ-

%17 מעלויות ההקמה, הוא בגדר טווח הרווחיות המינימלי לאזור ירושלים בהתאם להחלת השמאי הממשלתי.

31. בנוסף, ולצורך מימוש תוספת יחידות הדיור, מתבקשת הוועדה הנכבדה להורות על תיקון הוראות הבינוי וטבלת

הזכויות ביחס לבניין ,C לרבות מספר הקומות והגובה המרביים. ההוראות הקיימות מאפשרות מגדל בן עד 26 קומות, ועד 28 קומות בעת מימוש זכויות מותנות; אולם התוספת המבוקשת מחייבת התאמה של מעטפת הבינוי בהיקף של כ-5 קומות נוספות.

32. יובהר כי אם וככל שתשונה ההגדרה של "בניין גבוה" לפי תקנות התכנון והבניה,7 ניתן יהיה למקם את יחידות

הדיור הנוספות במבנים המרקמיים, חלף הגבהת המגדל. עם זאת, ומאחר שעוד לא חל שינוי כאמור, מתבקש לעדכן את הוראות התקנון ונספחי התכנית כך שיאפשרו את מימוש התוספת המבוקשת במגדל, תוך שמירת גמישות שתאפשר את מיקומן במבנים האחרים, ככל שהדבר יתאפשר בהמשך.

ב..2 תקן בניה ירוקה

33. סעיף 4.1.2 ס"ק .1י"ד קובע כי "הבנייה למגורים תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה. המבנים יעמדו בתקן בניה

ירוקה ברמה של ארבעה כוכבים", זאת בהתאם להחלטת ההפקדה מיום :24.3.2026

34. הוראת התכנית המחייבת עמידה בתקן בנייה ירוקה ברמה של ארבעה כוכבים משיתה על הפרויקט עלויות

נוספות, בשיעור של מיליוני שקלים, שלא תומחרו בבדיקת ההיתכנות הכלכלית שעל בסיסה נערכה התכנית.

דרישה זו מצטרפת לפער שכבר הוצג בחוות הדעת הכלכלית המצורפת להתנגדות זו, וצפויה גם היא, לפגוע במימוש הפרויקט.

35. כלומר, שיעור רווח יזמי נמוך מלכתחילה, העומד על %,10.66 בצירוף עלויות הבנייה הנוספות הנדרשות לצורך

עמידה בתקנים ובדרישות המבוקשות, עלול להפחית את שיעור הרווח לכ-%6 ואף פחות. בנסיבות אלה, קיים חשש ממשי כי התכנית לא תהיה ישימה מבחינה כלכלית ותיוותר, הלכה למעשה, כאות מתה.

7 ר' לעניין הרפורמה המקודמת על ידי מנהל התכנון בקישור המצ"ב.

8

36. דרישה לארבעה כוכבי בניה ירוקה הינה גבוהה ביחס לכל נורמה חוקית הקיימת כיום ואף ביחס להסכמות

פורום 15 הערים הגדולות (להלן: "פורום ה- 15"). כך, בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (תכן הבנייה) (בנייה בת-קיימה), תש"ף-,2020 הדירוג המינימאלי לבניין מגורים רב קומות הינו כוכב אחד.

37. בנוסף, בהחלטת פורום ה- 15 מיום 11.1.2022 נקבעה אמת מידה לפיה בבנייני מגורים מהסוג המתוכנן בתכנית

נדרשים שני כוכבי בניה ירוקה - עבור המגדל, וכוכב אחד - עבור שני המבנים המרקמיים.8 []3 החלטת פורום ה-15 מיום 11.1.2022 מצ"ב כנספח "3".

38. מגישת התכנית מודעות לכך שעיריית ירושלים שואפת לרף של 4 כוכבי בניה ירוקה גם במגורים, בפרוייקטים

משמעותיים, אך בהעדר מדיניות המתחשבת בשוני בין השכונות בעיר, אין זה ראוי להטיל מגבלה זו באופן גורף.

39. כאמור, הדבר אינו נדרש לא על פי דין ולא לפי האמות המידה המחמירות ביותר ומובן שאין הצדקה לעשות כן

בפרויקט בו תקן בניה זה לא הובא בחשבון בחוות הדעת לפי תקן 21 שהוכנה לצורך הכנת התכנית.

40. ודוק: מבלי לגרוע מהאמור, למגישת התכנית אין התנגדות עקרונית לעמידה בדרישת הוועדה המחוזית בעניין

זה. עם זאת, בהינתן שהפרויקט מצוי ממילא ברמת רווחיות נמוכה, הותרת הדרישה בעינה ללא התאמה של היקף הזכויות - מעבר לתוספת הנדרשת לשם הבטחת ישימותו הכלכלית של הפרויקט גם ללא קשר לתקן הבנייה הירוקה - עלולה לפגוע באופן מהותי בכדאיותו הכלכלית ובאפשרות לממשו בפועל.

41. כפי שפורט בנספח ב' לחוות הדעת הכלכלית, לבניה ירוקה השפעה פוטנציאלית משמעותית על עלויות הפרויקט.

המחקר שערכה המועצה הישראלית לבניה ירוקה מצאה כי עמידה בתקן צפויה לגרור תוספת משוערת של %-2.1 %4.1 לעלות הפרויקט, בעוד יזמים בענף מתריעים כי הדרישות והמפרטים הכרוכים בעמידה בתקן עשויים לייקר את עלויות הפרויקטים בשיעור ניכר יותר- של %.20%-10

42. יודגש כי העלות הכרוכה בהעלאת דירוג הבנייה הירוקה אינה מתמצה ב"תוספת קבועה לכל כוכב". המעבר בין

רמות הדירוג מחייב צבירת ניקוד נוסף באמצעות שילוב מספר רב יותר של אמצעים ושדרוג רמת הביצועים של מערכות, חומרי בנייה ורכיבי פיתוח, לרבות: שיפור הביצועים האנרגטיים של מעטפת המבנה ומערכות המיזוג;

שדרוג מערכות מעליות; הרחבת מערכות מדידה, מנייה ובקרה; עמידה בדרישות מחמירות לניהול מים, נגר וניקוז; שימוש נרחב יותר בחומרים בעלי תו ירוק, ממוחזרים או בעלי תיעוד סביבתי; וכן עמידה בדרישות מחמירות בתחום איכות האוויר הפנימית, החיסכון במים, הגגות הירוקים וניהול הפסולת. דרישות אלה כרוכות 8 יצוין כי אף שירושלים אינה נמנית עם ערי פורום ה-,15 החלטת הפורום משמשת אמת מידה להשוואה רלוונטית לרמת הדרישות המקובלת ברשויות מקומיות גדולות.

9

לא רק בעלויות ישירות, אלא לעיתים גם בהקצאת שטחים, התאמות תכנון ותיאום מורכב עם מערכות הפיתוח והתשתיות.

43. לפיכך, הוועדה המחוזית מתבקשת להקל בדרישה המקורית ולקבוע כי רמת הבנייה הירוקה בתכנית תעמוד על

שני כוכבים עבור המגדל וכוכב אחד עבור הבניינים המרקמיים.

44. לחלופין, ככל שהוועדה המחוזית הנכבדה תעמוד על דרישה לעמידה בתקן ברמה של ארבעה כוכבים, מתבקש

להתאים את היקף יחידות הדיור וזכויות הבניה בתכנית באופן שיבטיח את ישימותה הכלכלית. זאת, בהתאם לניתוח הרגישות שצורף לחוות הדעת הכלכלית, ולכל הפחות בהנחת תוספת עלות שמרנית של %5 לעלויות הבנייה- עליה ניתן לכסות באמצעות תוספת של 44 יחידות דיור ביחס להיקף יחידות הדיור בתכנית המופקדת, לשם שמירה על שיעור רווחיות של %17 מעלויות ההקמה.

ב..3 תיקונים משלימים בהוראות התכנית

45. בנוסף לאמור לעיל, מתבקשים מספר תיקונים טכניים במסמכי התכנית, כדלקמן:

א. שימושי מסחר ותעסוקה בחזית רחוב קולומביה: סעיף 4.1.1 להוראות התכנית מתיר בקומת הקרקע

שימושי מסחר ותעסוקה, לרבות משרדים, שירותים, קליניקות, מרפאות, מעבדות וסטודיו. עם זאת, הוראת סעיף 4.1.2א'()1ו. העוסקת בחזית הפונה לרחוב קולומביה מתייחסת ל"מסחר" בלבד. כדי למנוע מחלוקת פרשנית בשלב הרישוי, מתבקש לתקן את ההוראה כך: "בחזית הפונה לרחוב קולומביה יותרו מסחר, תעסוקה ושירותים, כניסות למבני המגורים ולהפרשות המבונות לצורכי ציבור, הכול בהתאם לתכנון המפורט בהיתר הבנייה".

ב. סעיף 4.1.1 ()2ג. קובע כי מתחת למפלס הכניסה הקובעת יותרו: "דרכי גישה תת קרקעיות, מבואות וחדרי

מדרגות, מחסנים, חדרים מערכות ומתקנים הנדסיים וטכניים, מאגרים, מתקני ופינוי אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות, עמדות הטענה לרכבים חשמליים". מבוקש להוסיף לרשימה זו גם "מתקני אגירה".

ג. בסעיף ,)5(4.1.2 העוסק במרפסות, קיימת סתירה פנימית בין הוראות המשנה. לפיכך, מתבקש לתקן את

ההוראות באופן שיבטיח גמישות תכנונית מספקת בשלב הרישוי, ובכלל זה אפשרות לתכנון ולהקמת מרפסות סוכה.

ד. לאור מיקום צובר הגז בתכנית, מבוקש לתקן את נוסח סעיף 4.2.2 א.2 העוסק בתשתיות אותן ניתן להעביר

בתחום השביל, כדלקמן: "בתחום השביל תותר העברת מערכות תשתית עירוניות תת קרקעיות משולבות ומוסתרות בפיתוח השטח, לרבות תשתית לגז טבעי, חשמל, מים, קויי תקשורת, ניקוז, ביוב, גפ"מ וכיוצא בזה."

ה. בהערה ()3 לטבלת הזכויות קיימת הפניה ל"הערה 13 לטבלה", שאינה קיימת. יש למחוק הפניה זו.

10

ו. הוראת מימוש התכנית (סעיף )7.2 קובעת תקופת מימוש של כשבע שנים, אך אינה כוללת את האפשרות

להארכת התקופה מטעמים מיוחדים, אף שנקבעה אפשרות כזו בהחלטת ההפקדה:

לאור האמור לעיל, יש לתקן הוראה זו.

ג. סיכום

46. התנגדות עצמית זו מוגשת כדי להבטיח את אישורה ומימושה של תכנית ראויה, ישימה ובהירה. במסגרת

ההתנגדות מתבקש, בעיקרו של דבר, להתאים את היקף הזכויות ומעטפת הבינוי באופן שיבטיחו את היתכנותה הכלכלית של התכנית; להתאים את דרישת הבנייה הירוקה למאפייני הפרויקט או לחלופין, להביא את עלויותיה בחשבון במסגרת היקף הזכויות; וכן לבצע תיקונים בהוראות התכנית, לשם הבהרתן וייעול הליך הרישוי.

47. בהקשר זה, ככל שתתקבל הבקשה להפחתת דרישת הבנייה הירוקה לרמה של כוכב אחד בבניינים המרקמיים

ושני כוכבים במגדל, תידרש תוספת של 28 יחידות דיור, כך שהיקף יחידות הדיור בתכנית יעמוד על ,248 באופן שצפוי להביא את הרווחיות לכ-%17 מעלויות ההקמה. לעומת זאת, ככל שתיוותר על כנה הדרישה לבנייה ירוקה ברמה של 4 כוכבים, יהיה צורך בתוספת של 44 יחידות דיור לפחות (כאמור בחוו"ד הכלכלית), ביחס להיקף התכנית המופקדת, כך שהיקף יחידות הדיור יעמוד על ,264 וזאת על מנת לשמר רווחיות בשיעור של כ-%.17

48. השינויים המבוקשים אינם פוגעים בעקרונות התכנון או באינטרס הציבורי, אלא יאפשרו להגשים את התכליות

העומדות בבסיס התכנית (ובבסיס הליכי פינוי-בינוי ככלל): התחדשות המתחם, שיפור תנאי המגורים של הדיירים, בטיחותם ובטחונם, תוספת יחידות דיור, תוספת שטחי ציבור, וחיזוק המרקם העירוני והקהילתי.

49. לפיכך, הוועדה המחוזית הנכבדה מתבקשת לתקן את התכנית המופקדת בהתאם למפורט בהתנגדות זו

ולאשרה בכפוף לתיקונים אלה.

50. התנגדות זו נתמכת בתצהיר מטעם מר יונה גרין, מנכ"ל מגישת התכנית.

בכבוד רב,

_____________

איל ד. מאמו, עו"ד

אגמון עם טולצ'ינסקי, משרד עורכי דין

11

עמ'	שם הנספח	מס'
14	חוות דעת כלכלית	1
39	מסמך השמאי הממשלתי בעניין הרווח היזמי המזערי בתכניות פינוי בינוי מיום 22.12.2025	2
47	החלטת פורום ה-15 מיום 11.1.2022	3

תוכן עניינים

12

נספח 1

חוות דעת כלכלית

עמ' 14

13

נספח 1

קרני גטריידה שמוליק כהן

כלכלן ושמאי מקרקעין M.B.A ,M.A שמאי מקרקעין

לכבוד:

מספר עבודה: 2022-26

"טרא פרויקטים אשכול 2 בע"מ"

תאריך: 19.08.2026

א.ג.נ,

בדיקת היתכנות כלכלית ראשונית

עבור פרויקט פינוי בינוי

הכולל הריסת מבנה מגורים "רכבת" הכולל 63 יח"ד

בכפוף לתכנית מפורטת בהפקדה מס' 101-1250570

חלקה 15 בגוש 30435

רח' קולומביה 7 א',ב',ג', ירושלים

1

S.K (אס.קיי) שמאות מקרקעין בע"מ

רח' ז'בוטינסקי ,7 מגדל משה אביב, קומה ,40 ר"ג. טלפון: ,03-5007271 פקס: 03-5091765

www.sk-group.co.il :web office@sk-group.co.il :E-mail

14

קרני גטריידה שמוליק כהן

כלכלן ושמאי מקרקעין M.B.A ,M.A שמאי מקרקעין

1. כללי:

מסמך זה, מהווה בדיקת כדאיות/היתכנות כלכלית לצורך הגשת התנגדות לתכנית התחדשות עירונית במתווה "פינוי בינוי" ברחוב קולומביה ,7 קרית מנחם, שמספרה 101-1250570 שהופקדה ביום .19.06.2026 המסמך מתבסס על תכנון ראשוני בהתאם להוראות התכנית, והנתונים הכלולים בו הינם גולמיים וייתכן וישתנו בעת עריכת תכנון מפורט.

המסמך נערך על פי הנחיות הנמען, למטרתו בלבד, והוא מיועד באופן בלעדי לצרכיו ושימושו האישי של הנמען, ולגורמים נוספים להם אושר במפורש ובכתב להסתמך ו/או להשתמש במסמך זה.

החתומים מטה, שותפיהם, עובדיהם ונציגיהם לא יישאו באחריות כלפי כל אחד שהסתמך על המסמך ואינו אושר במפורש כאמור לעיל.

מסמך זה, לרבות חלקים ממנו, אינו מיועד להפצה ו/או לציטוט ואין להפנות אל מסמך או חלקים ממנו, בכל מסמך אחר החשוף לצד ג'.

2

S.K (אס.קיי) שמאות מקרקעין בע"מ

רח' ז'בוטינסקי ,7 מגדל משה אביב, קומה ,40 ר"ג. טלפון: ,03-5007271 פקס: 03-5091765

www.sk-group.co.il :web office@sk-group.co.il :E-mail

15

קרני גטריידה שמוליק כהן

כלכלן ושמאי מקרקעין M.B.A ,M.A שמאי מקרקעין

2. הערות לדו"ח:

▪ במצב הקיים בנוי על החלקה מבנה מגורים ותיק מסוג "רכבת" הכולל 7 כניסות וסה"כ 63 יח"ד.

▪ חוו"ד זו מתבססת על הוראות תכנית התחדשות עירונית במתווה "פינוי בינוי" ברחוב קולומביה ,7 קרית מנחם.

▪ חוו"ד נערכה בהתאם לתמורה של 25 מ"ר ליח"ד, עפ"י מידע שנמסר ממזמין חוו"ד.

חוו"ד זו נערכה בהתאם למדידה גראפית מהיתרי הבניה של היחידות הקיימות התואמת את שטחי היחידות כפי שנלקחו בחשבון בתקן 21.1 שהוגש עם התכנית. יוער, גודל השטח לחישוב בפועל ייקבע על בסיס מדידה שתיערך על ידי מודד מוסמך, ייתכנו שינויים בחוו"ד ככל ויתגלו בהמשך כי שטחי הדירות הקיימות שונות משטח המדידה הגראפית.

▪ תקן חניה – בהתאם לתקן החניה הארצי, ולמידע שנמסר מאדריכל הפרויקט, תקן החניה בפרויקט כולל סך הכל 298 מקומות חניה לרכבים.

בהתאם לתחשיב המוצג בתקן 21 הובא בחשבון כי כלל החניות ימוקמו בקומות תת"ק.

בהתאם לתכנון המוצע הובא בחשבון שטח מקום חניה תת"ק בסך של 52 מ"ר אשר מהווה שטח תת"ק כולל של 15,496 מ"ר. הנ"ל מגלם שטחי מעברים ומחסנים תת"ק.

▪ היטל השבחה – בהתאם להחלטת הועדה המקומית שדרות בנושא חוק ההסדרים הובא בחשבון פתור מתשלום היטל השבחה למגורים ו-%50 היטל השבחה למסחר.

▪ שטחי שירות – בהתאם לתכנון המוצע, שטח שירות ליח"ד בממוצע הינו כ-30 מ"ר (לא כולל ממ"ד).

▪ בהתאם להנחיית אדריכל התכנית ובהתאם לתחשיב הכלכלי לתקן 21 לתכנית הובא בחשבון כי על היזם לבנות מטלה ציבורית בשטח של 610 מ"ר בנוי (350 מ"ר בנוי עבור צרכי קהילה תרבות ופנאי, 260 מ"ר בנוי ברוטו עבור גני ילדים + 350 מ"ר חצרות לגני הילדים).

3

S.K (אס.קיי) שמאות מקרקעין בע"מ

רח' ז'בוטינסקי ,7 מגדל משה אביב, קומה ,40 ר"ג. טלפון: ,03-5007271 פקס: 03-5091765

www.sk-group.co.il :web office@sk-group.co.il :E-mail

16

קרני גטריידה שמוליק כהן

כלכלן ושמאי מקרקעין M.B.A ,M.A שמאי מקרקעין

3. פרטי הנכס

4

S.K (אס.קיי) שמאות מקרקעין בע"מ

רח' ז'בוטינסקי ,7 מגדל משה אביב, קומה ,40 ר"ג. טלפון: ,03-5007271 פקס: 03-5091765

www.sk-group.co.il :web office@sk-group.co.il :E-mail

ם

על

י

ורי

ת מ

מבנ

מג

מו

ל

ני

קו

"ר

ב

מ

סות

1 קומות

כולל 2 מ

סף בן 28

ר ו- 610

ל.

30435

15

3,534

מבנה מסוג רכבת בעל שבע כני

5 קומות

63

220

3

מגדל בן 28 קומות ו-2 מבנים בני 0

יסת מבנה מגורים והקמת פרויקט מגורים ה

10 קומות מעל קומת קרקע למסחר ומבנה נו

מת קרקע למסחר , 220 יח"ד, 640 מ"ר מסח

ציבור בקומת הקרקע

פינוי בינוי

קולומביה 7א',ב',ג'

ירושלים

15.07.2

ממזמין חוו"ד

ה הפקעה בשטח של כ-175.17 מ"ר עבור שבי

הר

בני

קו

025

רה

פוי

ם

עב

, צ

גוש

חלקה

שטח החלקות במ"ר ()1

מספר מבנים קיימים

מספר קומות במבנה קיים

סה"כ יח"ד קיימות

סה"כ יח"ד מתוכננות ()2

מבנים מתוכננים ()2

מספר קומות ()2

פרוייקט מתוכנן

סוג התקשרות

כתובת

עיר

()1 בהתאם לנסח טאבו מיו

()2 בהתאם לפרוגרמה שהו

(*) בהתאם לתקנון התכנית

17

קרני גטריידה שמוליק כהן

כלכלן ושמאי מקרקעין M.B.A ,M.A שמאי מקרקעין

4. תיאור הסביבה

הפרויקט המתוכנן מצוי בשכונת "קריית מנחם " הממוקמת בדרום מערב העיר ירושלים, ברחוב קולומביה.

שכונת "קריית מנחם" הינה שכונה ותיקה בעיר ירושלים. הבניה בסביבת הנכס מאופיינת בבנייה ותיקה בבנייני רכבת בני 3-4 קומות, חלקם מעל קומת עמודים מפולשת וחלקם מעל קומת מסחר, וכן מבני מגורים בבנייה רוויה במסגרת התחדשות עירונית.

בסביבת הנכס קיימים מס' מבני ציבור כגון מרכז מכון הנרייטה סאלד, בית ספר גואטמלה, גני ילדים, פארקים, בתי כנסת וכו'.

הפרויקט הנדון בעל חזית לרח' ירושלים, המשמש ציר מרכזי בשכונה.

הפיתוח הסביבתי באזור המתחם והתשתית העירונית מלאים.

להלן גבולות השכונה:

מצפון -שכ' הכפר השבדי.

מדרום – שכ' עיר גנים.

ממזרח – שכ' עיר גנים.

ממערב – שכ' עין כרם.

מיקום המתחם הנדון במפת הסביבה מתוך אתר המפות הממשלתי – GOVMAP

המתחם

הנדון

5

S.K (אס.קיי) שמאות מקרקעין בע"מ

רח' ז'בוטינסקי ,7 מגדל משה אביב, קומה ,40 ר"ג. טלפון: ,03-5007271 פקס: 03-5091765

www.sk-group.co.il :web office@sk-group.co.il :E-mail

18

קרני גטריידה שמוליק כהן

כלכלן ושמאי מקרקעין M.B.A ,M.A שמאי מקרקעין

5. תיאור החלקה

החלקה נשוא חוו"ד, חלקה 15 בגוש ,30435 הממוקמת ברח' קולומביה בשכונת קרית מנחם.

שטח החלקה הרשום הינו 3,534 מ"ר וצורתה אי רגולרית.

על החלקה בנוי מבנה "רכבת" בעל 7 כניסות, הכולל 63 יח"ד סה"כ.

פני הקרקע משופעים מכיוון דרום לצפון.

הערה - בהתאם לתקנון התכנית, צפויה הפקעה בשטח של כ-175.1 מ"ר עבור שביל.

גבולות חטיבת הקרקע:

מצפון – חזית לרח' קולומביה.

מדרום – חלקות 56-57 עליהן בנויים בית כנסת ומבנה המשמש את בית הספר "גוואטלמלה".

ממזרח – שביל גישה המוביל לחלקה 57 ומעבו מבנה מגורים ותיק מסוג "רכבת".

ממערב – חלקה 127 עליה ניצב מבנה המשמש מכון מחקר מדעי.

תצלום אווירי עם סימון המתחם הנדון (מאתר )GOVMAP

המתחם

הנדון

6

S.K (אס.קיי) שמאות מקרקעין בע"מ

רח' ז'בוטינסקי ,7 מגדל משה אביב, קומה ,40 ר"ג. טלפון: ,03-5007271 פקס: 03-5091765

www.sk-group.co.il :web office@sk-group.co.il :E-mail

19

קרני גטריידה שמוליק כהן

כלכלן ושמאי מקרקעין M.B.A ,M.A שמאי מקרקעין

תצלום אווירי עם סימון המתחם הנדון (מאתר )SIMPLEX

6. תיאור הבנוי הקיים

מבנה מגורים ותיק, מסוג "רכבת" הכולל 7 כניסות ובן 5 קומות מלאות כאשר בכל קומה סה"כ 14 יח"ד למעט קומה ראשונה אשר כוללת סה"כ 7 יח"ד.

בהתאם להיתר בניה מספר ,42060 ולדירות התמורה לדיירים, שטח יח"ד ממוצעת במבנה הינו כ- 74 מ"ר.

סה"כ 63 יח"ד במתחם המיועד לפינוי בינוי.

בהתאם לנסח הרישום לחלקה, שטח יח"ד בממוצע הינו כ- 44 מ"ר.

הגישה בין הקומות הינה דרך גרם מדרגות ללא מעלית.

הפיתוח הסביבתי באזור המתחם הנדון מלא.

המבנים בנויים מבניה קונבנציונלית הכולל גג שטוח מבטון. מצבם הפיזי של המבנה תואם את גילו.

7

S.K (אס.קיי) שמאות מקרקעין בע"מ

רח' ז'בוטינסקי ,7 מגדל משה אביב, קומה ,40 ר"ג. טלפון: ,03-5007271 פקס: 03-5091765

www.sk-group.co.il :web office@sk-group.co.il :E-mail

20

קרני גטריידה שמוליק כהן

כלכלן ושמאי מקרקעין M.B.A ,M.A שמאי מקרקעין

7. תכנית פינוי בינוי מתחם קולומביה 7 - 101-1250570 (נשוא חוו"ד)

תכנית 101-1250570 הינה תכנית להתחדשות עירונית בשכונת קרית מנחם, ע"י פינוי בינוי.

מטרת התכנית – התחדשות עירונית במתווה "פינוי בינוי" ברחוב קולומביה ,7 קרית מנחם, באמצעות הריסת מבנה ישן והקמת שלושה מבנים חדשים.

להלן עיקרי הוראות התכנית:

▪ שינוי יעוד מאור מגורים מיוחד לאזור מגורים ד'.

▪ שינוי יעוד מאזור מגורים מיוחד ליעוד שביל.

▪ קביעת הוראות בניה, קווי בניין, מספר קומות וגובה הבניה.

▪ קביעת זכויות, נפחים והיקף שטחי הבניה.

▪ קביעת שימושים ותכליות מותרות.

▪ קביעת הנחיות לעיצוב אדריכלי.

▪ קביעת הוראות בדבר תנאים למתן היתר בניה.

▪ קביעת הוראות להריסה.

▪ קביעת הנחיות בדבר שמירה על עצים בוגרים.

▪ קביעת הוראות לזכויות מותנות למגורים.

▪ קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים.

▪ קביעת הוראות להפרשות מבונות לצרכי ציבור.

▪ קביעת הוראות לתכנון תלת ממדי.

8

S.K (אס.קיי) שמאות מקרקעין בע"מ

רח' ז'בוטינסקי ,7 מגדל משה אביב, קומה ,40 ר"ג. טלפון: ,03-5007271 פקס: 03-5091765

www.sk-group.co.il :web office@sk-group.co.il :E-mail

21

קרני גטריידה שמוליק כהן

כלכלן ושמאי מקרקעין M.B.A ,M.A שמאי מקרקעין

להלן טבלת זכויות הבניה כפי שעולה מהוראות התכנית:

הערה - בהתאם לתכנון המוצע בתכנית לעיל, מס' יח"ד הינו 220 וסה"כ 18,600 מ"ר עיקרי, 8,970 מ"ר שירות עילי ו-19,527 מ"ר שירות תת"ק. חוו"ד זו נערכה ע"פ פרוגרמה תכנונית שהתקבלה מהיזם ובה מתוכננים 220 יח"ד וסה"כ 18,600 מ"ר עיקרי, 8,970 מ"ר שירות עילי ו-15,496 שטחי תת"ק ב-4.5 קומות מרתף. יוער, כי בהתאם למידע שנמסר ממזמין חוו"ד הוסכם לערוך את התחשיב הכלכלי בדוח זה בהתאם לשטח ממוצע לחניה של 52 מ"ר ולא בהתאם לטבלה המוצגת לעיל.

9

S.K (אס.קיי) שמאות מקרקעין בע"מ

רח' ז'בוטינסקי ,7 מגדל משה אביב, קומה ,40 ר"ג. טלפון: ,03-5007271 פקס: 03-5091765

www.sk-group.co.il :web office@sk-group.co.il :E-mail

22

קרני גטריידה שמוליק כהן

כלכלן ושמאי מקרקעין M.B.A ,M.A שמאי מקרקעין

להלן תשריט מצב מוצע: להלן התכנון למצב המוצע:

להלן התכנון למצב המוצע:

10

S.K (אס.קיי) שמאות מקרקעין בע"מ

רח' ז'בוטינסקי ,7 מגדל משה אביב, קומה ,40 ר"ג. טלפון: ,03-5007271 פקס: 03-5091765

www.sk-group.co.il :web office@sk-group.co.il :E-mail

23

קרני גטריידה שמוליק כהן

כלכלן ושמאי מקרקעין M.B.A ,M.A שמאי מקרקעין

8. תיאור הפרויקט המתוכנן

הפרויקט יוקם במסגרת פינוי בינוי אשר במסגרתו יפונו 63 יח"ד הבנויות במבנה מסוג "רכבת" בעל 7 כניסות ו-

5 קומות, ובמקומו יוקם פרויקט הכולל 3 מבנים חדשים, 2 מבנים בני 10 קומות מעל קומת קרקע למסחר ומבנה אחד בן 26 קומות מעל קומת קרקע למסחר ו-4.5 קומות מרתף לחניה, הכוללים סה"כ 220 יח"ד.

ממידע שנמסר ממזמין חוו"ד, יופרשו שטחים עבור מטלה ציבורית:

- 350 מ"ר שטח בנוי עבור צרכי קהילה תרבות ופנאי.

- 260 מ"ר שטח בנוי ברוטו עבור גני ילדים + 350 מ"ר חצרות לגני הילדים.

המכפיל המוצע לפרויקט הנדון הינו .3.65

8.1 תמהיל הדירות בפרויקט

להלן סיכום טיפוסי הדירות בפרויקט בהתאם לתמהיל שהועבר לעיוננו על ידי מזמין חוו"ד:

11

S.K (אס.קיי) שמאות מקרקעין בע"מ

רח' ז'בוטינסקי ,7 מגדל משה אביב, קומה ,40 ר"ג. טלפון: ,03-5007271 פקס: 03-5091765

www.sk-group.co.il :web office@sk-group.co.il :E-mail

אחוז מכלל

הדירות

בפרויקט

%0

%0

%12

%1

%0

%9

%5

%0

%1

%0

%0

%18

%12

%1

%0

%18

%2

%2

%1

%2

%8

%5

%100

ס' יח"ד

0

0

26

2

1

20

12

0

2

0

0

40

27

3

1

40

5

4

3

5

18

11

220

מ

ר

ר

טיפוס

דירות בעלים

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 55 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 75 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 90 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 98 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 105 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 110 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 115 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 117 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 125 מ"ר

יח"ד מסוג דיורית בשטח ממוצע של 130 מ"ר

ח"ד דופלקס/פנטהאוז בשטח ממוצע של 150 מ"

דירות יזם

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 55 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 75 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 90 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 98 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 105 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 110 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 115 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 117 מ"ר

יח"ד טיפוסית בשטח ממוצע של 125 מ"ר

יח"ד מסוג דיורית בשטח ממוצע של 130 מ"ר

ח"ד דופלקס/פנטהאוז בשטח ממוצע של 150 מ"

סה"כ יח"ד בפרויקט

י

י

24

מרפסות	שירות עילי	עיקרי	שיוך
40	0	260	גני ילדים
	0	350	קהילה תרבות ופנאי
40	0	610	סה"כ

קרני גטריידה שמוליק כהן

כלכלן ושמאי מקרקעין M.B.A ,M.A שמאי מקרקעין

8.2 טבלת שטחים תמהיל הדירות

להלן טבלת השטחים המתכוננים לבניה למגורים וחלוקה לדירות בעלים ויזם, בהתאם לתכנון המיועד לפרויקט שהועבר לעיוננו על ידי מזמין חו"ד:

יצוין, כי בתכנית יש 10 יח"ד מותנות וזאת בהתאם למסמך עלויות תחזוקה ארוכת טווח במבנים גבוהים מיום .28.08.2023

8.3 שטחי מסחר:

להלן טבלת השטחים המתוכננים לבניה למסחר, בהתאם לתכנון המוצע לפרויקט:

8.4 שטחי ציבור:

12

S.K (אס.קיי) שמאות מקרקעין בע"מ

רח' ז'בוטינסקי ,7 מגדל משה אביב, קומה ,40 ר"ג. טלפון: ,03-5007271 פקס: 03-5091765

www.sk-group.co.il :web office@sk-group.co.il :E-mail

זיז

י

ת

2

3

טח

סו

,1

88

,0

9

2

8

ש

פ

8

0

מר

לי

שטח

ממוצע

ליח"ד

94

103

97

רות עי

0

שי

"כ שטח

פלדלת

14,769

6,471

21,240

גלריה

320

סה

"ד

י

ס' יח

157

63

220

עיקר

640

מ

ים

שיוך

ד יזם

ד בעל

"כ

שיוך

יזם

"

"

ה

ח

ח

ס

י

י

25

שטחים בפרויקט
220	מס' יח"ד
18,600	שטח עיקרי למגורים בתכנית
18,600	שטח עיקרי למגורים בפרויקט
8,970	שטח שירות למגורים בתכנית
640	שטח עיקרי למסחר
320	שטח קומת גלריה למסחר
0	שטח שירות למסחר
19,527	שטח שרות תת"ק בתכנית
15,496	שטח שרות תת"ק בחוו"ד זו (תקן )21
3,080	מרפסות
610	שטח עיקרי למבני ציבור
350	חצרות לשטחי ציבור
450	שטח למועדון דיירים (בנוסף לעיקרי)
52,227	סה"כ
32,700	סה"כ עילי
19,527	סה"כ תת"ק
18,600	שטח עיקרי למגורים בתכנית
18,600	שטח עיקרי למגורים בתמהיל
2,640	שטחי ממ"ד (לפי 12 מ"ר ליח"ד)
21,240	שטחי "פלדלת" בפרויקט
6,330	שטח שירות למגורים ללא ממ"ד
640	שטח ברוטו למסחר
320	שטח ברוטו למסחר

קרני גטריידה שמוליק כהן

כלכלן ושמאי מקרקעין M.B.A ,M.A שמאי מקרקעין

8.5 סיכום השטחים בפרויקט:

8.6 שטחי שירות:

בהתאם למידע שהועבר ממזמין חו"ד, עפ"י תמהיל הדירות בפרויקט, שטח שרות ליח"ד בממוצע הינו כ-28 מ"ר (לא כולל ממ"ד).

8.7 שטחי תת"ק:

בהתאם לתקן החניה הארצי, ולמידע שנמסר מאדריכל הפרויקט, תקן החניה בפרויקט כולל סך הכל 298 מקומות חניה לרכבים.

בהתאם להנחיית מזמין חוו"ד בתקציב הפרויקט הובאו בחשבון שטח ממוצע למקום חניה של 52 מ"ר אשר

מהווה שטח תת"ק כולל של .15,496

13

S.K (אס.קיי) שמאות מקרקעין בע"מ

רח' ז'בוטינסקי ,7 מגדל משה אביב, קומה ,40 ר"ג. טלפון: ,03-5007271 פקס: 03-5091765

www.sk-group.co.il :web office@sk-group.co.il :E-mail

26