ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 36 · קובץ התנגדות לתכנית 982439.pdf

بسم اللهاللهاللهالله الرحمن الرحيم، وأذن في الناس بالحج يأتوك رجالالا وعلى كل ضامر يأتين من كل فج عميق، صدق اللهاللهاللهالله العظيم. طهيعص حضرة أجاويد الرحمن بالصلالاة على النبي، طهيعص حضرة أجاويد الرحمن أعينونا، بسم اللهاللهاللهالله وتوكلنا على اللهاللهاللهالله ولالا حول ولالا قوة إلالا باللهللهلله. ألهم سبحانك ما أعظم شأنك وأعز سلطانك .

حــســـــــام صـيــــــــام

חוסאם סיאם* * *SIAM HUSSAM

משרד עורכי-דין مكتب محمحاماة OFFICE LAW

هاتف/ טלפון: 972-(0)2-5377577 + :Tel - فاكس/ פקס: +972-(0)2-5331909 :Fax نقّال/ נייד: +972-(0)52-600-7857 :Mobile

شارع بن يهودا رقم 34، مبنى "برج المدينة" الملالاصق لمبنى الهمشبير القديم - الطابق التاسع، القدس Jerusalem ,Floor 9th - Building Tower City ,Street Yehuda Ben 34

רח' בן יהודה 34 - מגדל העיר, קומה ,9 ירושלים

العنوان البريدي/ כתובת דואר: ص.ب. / ת.ד. 17334 القدس/ ירושלים 9117301 البريد الإلإلكتروني/דואר אלקטרוני: SIAM-LAW.COM@HUSSAM :E-MAIL .M.B.A ,.LL.M ,.LL.B ,.B.Sc *

לכבוד 02.10.2023

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים

רח' שלומציון ,1 מבלי לפגוע בזכויות

ירושלים בדוא"ל: iplan.gov.il@InbarGo

הנדון: התנגדות לתכנית מס' 101-0982439

(חלקה 18 גוש )30555

בשם מרשי מר ג'מאל עוודאללה ת.ז. 086943453 (להלן: "המתנגד"), מוגשת בזאת ההתנגדות הזו לתכנית שבנדון (להלן: "התכנית").

להלן נימוקי ההתנגדות:

1. לפי החלוקה הקיימת היום בין בעלי הזכויות בחלקה 18 גוש ,30555 המתנגד הינו הבעלים של

מלוא הזכויות במגרש 18ד' (572 מ"ר) וזאת בנוסף לשליש מהזכויות ממגרש 18ב' (250 מ"ר).

סה"כ בבעלותו של המתנגד 822 מ"ר משטח התכנית הכלול בתוך הקו הכחול (2,466 מ"ר), המהווים שליש (%)33.33 משטח התכנית.

2. חרף האמור, התכנית שבנדון קודמה ללא ידיעת המתנגד וללא כל תיאום איתו !! כשנודע

למתנגד על קידום התכנית הוא פנה למגיש התכנית כדי לברר איך הוא מקדם תכנית על הקרקע שלו בלי ידיעתו !!

3. מגיש התכנית מסר שהתכנית משביחה את הקרקע ומעלה את אחוזי הבניה באופן שוויוני

ויחסי לשטחי המגרשים הכלולים בתכנית אך לאחר בדיקת העניין לעומק, התברר שלא כך המצב. מכאן באה התנגדות זו.

עמוד 1 מתוך 6

רקעו עובדתי:

4. הקו הכחול של התכנית כולל בתוכו ארבעה מגרשים שנוצרו בתכנית האיחוד והחלוקה מספר

7616; מגרש 18א' (573 מ"ר), 18ב' (750 מ"ר), 18ג' (572 מ"ר) ו-18ד' (573 מ"ר):

5. אין רצף גיאוגרפי בין המגרשים, אך כפי שניתן לראות בתשריט המצב המאושר של התכנית,

המגרשים 18ב' ו-18ג' מייצרים מתחם אחד בצד הצפוני של התכנית בשטח כולל של 1,322 מ"ר, והמגרשים 18א' ו-18ד' מייצרים מתחם נפרד בצד הדרומי של התכנית בשטח כולל של 1,145 מ"ר. בין שני המתחמים קיים מרחק של כ- 44 מ' המורכב מהאורך של מגרש 17ב' וכביש ברוחב של 9 מ'.

נספח א': הקטע הרלוונטי מתשריט המצב המאושר של התכנית.

6. מקריאת תמלילי הדיונים בוועדה המחוזית עולה כי בתחילת הדרך נכלל בתחום התכנית מגרש

19ב' על מנת להכשיר הבינוי הקיים בו, ומסיבה זו דרשה הוועדה המקומית להגדיל את אחוז ההפרשה לצורכי ציבור ל- %.30 בהמשך הדרך המגרש עם הבינוי הוצא משטח התכנית ונותרו רק ארבעת המגרשים הנ"ל 18א', 18ב', 18ג' ו-18ד'.

7. בהתאם למסמכי התכנית המופקדים, התכנית מציעה להפריש לצורכי ציבור כ- %30 מהשטח

אשר מורכבים מהרחבת הדרך (%)3.5 ושצ"פ (%:)26.5 עמוד 2 מתוך 6

רח' בן יהודה ,34 מגדל העיר, קומה ,9 ירושלים 94230 - Jerusalem ,Floor 9th ,Tower City ,`St Yehuda Ben 34

شارع بن يهودا 34، بناء برج "مچدال هعير" الملالاصق لمبنى الهمشبير القديم - الطابق التاسع، القدس .94230

חלוקת לא שוויונית בין המגרשים של זכויות הבניה:

8. התכנית שבנדון אינה תכנית איחוד וחלוקה עם טבלת הקצאה ואיזון שאמורה להבטיח כי כל

בעלי ארבעת המגרשים במצב הנכנס יצאו עם אותו שווי יחסי במצב היוצא.

9. חרף האמור, התכנית מגדילה את אחוזי הבניה על שני המגרשים הצפוניים (18ב' ו-18ג')

שכביכול אוחדו תכנונית למגרש 1A ל- %370 בזמן שכל ההפרשה לצורכי ציבור נלקחה רק מהמגרשים 18א' ו-18ד' !! חמור מכך, על מה שנותר לאחר ההפרשה ממגרש 18ד' (404 מ"ר)

אחוזי הבניה המוצעים הם %156 בלבד !!

10. מצב מוצע זה אינו יכול להתקבל על הדעת, במיוחד שהתכנית לא קודמה בהסכמתו של

המתנגד, שהוא כאמור הבעלים של מגרש 18ד' בשלמות !! מגיש התכנית אף לא ניסה להגיע לשום הסכמה עם המתנגד על חלוקת אחוזי הבניה החדשים בשני המגרשים 1A ו- 1B כדי להבטיח כי זכויותיו לא ייגזלו !!

11. לאור האמור, ומבלי שמגיש התכנית יציג הסכם עם המתנגד, אין מקום לקידום התכנית

במתכונתה המוצעת ויש להורות על דחייתה.

12. לחילופין, מתבקשת הוועדה הנכבדה להורות על מגיש התכנית להציע אחוזי בניה וההפרשה

לצורכי הציבור באופן שווה על פני שני המתחמים (הצפוני והדרומי); למשל מהמתחם הצפוני ששטחו כאמור 1,322 מ"ר יופרש %30 מהשטח ועל היתרה (925 מ"ר) יינתנו %320 על פני 8 קומות, ובמתחם הדרומי ששטחו 1,145 יופרשו %30 בצמוד לדרך ועל היתרה (802 מ"ר) יינתנו אחוזי בניה זהים למתחם הצפוני.

13. לחילופין חילופין, וככל שלא תהיה הסכמה לאמור לעיל ו/או אם לא יצליחו הצדדים להגיע

להסכמות אחרות, המתנגד מבקש להגדיל את זכויות הבניה על מגרשו 18ד' ל- %250 מבלי שהוא יידרש להפרשה נוספת שכן כבר הופרש משטח החלקה המקורית (חלקה )18 כ-%40 במסגרת תכנית .7616 חשוב לציין כי לפי התכנית התקנונית, אחוזי הבניה המאושרים היום על המגרש הם %180 ב-6 קומות ללא הפרשה.

הרחבה מיותרת של הדרך:

14. כאמור לעיל, התכנית מציעה הרחבה חלקית של הדרך הצמודה למגרשים 18ב' ו-18ד' ברוחב

של 3 מ' ושטח כולל של 85.7 מ"ר.

נספח ב': הקטע הרלוונטי מתשריט המצב המוצע של התכנית.

עמוד 3 מתוך 6

רח' בן יהודה ,34 מגדל העיר, קומה ,9 ירושלים 94230 - Jerusalem ,Floor 9th ,Tower City ,`St Yehuda Ben 34

شارع بن يهودا 34، بناء برج "مچدال هعير" الملالاصق لمبنى الهمشبير القديم - الطابق التاسع، القدس .94230

15. לא ברור מה הסיבה שבגינה נדרשה ההרחבה של הדרך ולא ברור אם התכנית עברה אישור של

יועץ התנועה של הוועדה, אך על פניו נראה שההרחבה המוצעת מיותרת, במיוחד שהדרך שמבקשים כביכול להרחיבה היא ברוחב 9 מ' היום !!

16. יתר על כן, ההרחבה החלקית המבוקשת לא תשרת את התכנית ואף נוגסת עוד יותר מהשטח

של המגרש החדש 1B שגם כך שטחו המוצע הינו מצומצם ביותר (404 מ"ר בלבד) באופן שאינו מאפשר בינוי ראוי!!

17. לאור האמור הינכם מתבקשת הוועדה הנכבדה לבטל את ההרחבה המוצעת ולהורות על מגיש

התכנית לתקן את מסמכי התכנית בהתאם.

לסיכום:

18. לאור כל האמור לעיל, מתבקשת הוועדה הנכבדה לקבל את ההתנגדות מן הנימוקים

המפורטים לעיל וכן להורות על מגיש התכנית לתקן את התכנית בהתאם.

19. המתנגד שומר לעצמו את הזכות להעלות טענות נוספות בזמן הדיון שייקבע לשמיעת

ההתנגדויות וכן להגיש חוות דעת נוספות ככל ויתברר בהם צורך או מכל סיבה אחרת.

20. כמובן שאין באמור בהתנגדות זו ובשאינו אמור בה כדי לפגוע ו/או לגרוע בטענה מטענות

המתנגד ו/או בדרישה ו/או בתביעה מתביעותיו על פי דין ו/או הסכם, ואלו שמורות אפוא.

-מצ"בתצהירמטעםהמתנגד.

בכבוד רב,

חוסאם סיאם, עו''ד

עמוד 4 מתוך 6

רח' בן יהודה ,34 מגדל העיר, קומה ,9 ירושלים 94230 - Jerusalem ,Floor 9th ,Tower City ,`St Yehuda Ben 34

شارع بن يهودا 34، بناء برج "مچدال هعير" الملالاصق لمبنى الهمشبير القديم - الطابق التاسع، القدس .94230

נספח א'

עמוד 5 מתוך 6

רח' בן יהודה ,34 מגדל העיר, קומה ,9 ירושלים 94230 - Jerusalem ,Floor 9th ,Tower City ,`St Yehuda Ben 34

شارع بن يهودا 34، بناء برج "مچدال هعير" الملالاصق لمبنى الهمشبير القديم - الطابق التاسع، القدس .94230

נספח ב'

עמוד 6 מתוך 6

רח' בן יהודה ,34 מגדל העיר, קומה ,9 ירושלים 94230 - Jerusalem ,Floor 9th ,Tower City ,`St Yehuda Ben 34

شارع بن يهودا 34، بناء برج "مچدال هعير" الملالاصق لمبنى الهمشبير القديم - الطابق التاسع، القدس .94230