ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 36 · קובץ התנגדות לתכנית 1309061.pdf

ירושלים, ח' אלול תשפ"ה

01 ספטמבר 2025

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים

רח' שלומציון המלכה 1

ירושלים במסירה אישית + דוא"ל

שלום רב,

הנדון: התנגדות לתכנית מס' 101-1309061 התחדשות עירונית בכ"ט בנובמבר 28

מוגשת בזה התנגדות לתכנית שבנדון (להלן – "התכנית" או "התכנית המופקדת"), בשם המתנגדים

ששמותיהם יפורטו להלן (להלן – "המתנגדים").

התנגדות זו מוגשת במועד המוארך, עפ"י החלטת הוועדה הנכבדה מיום .24.7.25

להלן שמות המתנגדים ופרטיהם:

1. דוד גרנות ת.ז 052369980 מרחוב בוסתנאי 4 ירושלים;

2. רפאל ברנר ת.ז 316989102 מרחוב בוסתנאי 9 ירושלים;

3. עמנואל דלה טורה ת.ז 321643868 מרחוב בוסתנאי 11 ירושלים;

4. לירן חשין ברוש ת.ז 039434543 מרחוב הפורצים 2 ירושלים;

5. דניאלה טלמון-הלר ת.ז 068891563 מרחוב כ"ט בנובמבר 14 ירושלים;

6. פנחס אליה לב ת.ז 023968878 מרחוב בוסתנאי 2 ירושלים;

7. שלומית לקויר ת.ז 050050871 מרחוב כ"ט בנובמבר 22 ירושלים;

8. מנחם מילסון ת.ז 0068959659 מרחוב כ"ט בנובמבר 14 ירושלים;

9. יגאל קרסני ת.ז 000822700 מרחוב הל"ה 5 ירושלים;

10. לירן בן עמי ת.ז 03939268 מרחוב בוסתנאי 5 ירושלים;

11. אניטה גרוס ת.ז 013899760 מרחוב כ"ט בנובמבר 30 ירושלים;

12. נטע קניגשטיין ת.ז 036232940 מרחוב הל"ה 3 ירושלים;

13. איתי בן נון ת.ז. 029517372 מרחוב הל"ה 3 ירושלים.

ועוד 94 מתנגדים נוספים ששמותיהם מפורטים ברשימה המצ"ב להתנגדות זו כנספח א'.

המתנגדים יטענו כי מדובר בתכנית שערורייתית שכלל לא הייתה צריכה לבוא לעולם, הסותרת באופן

קיצוני וחזיתי ובכל הפרמטרים האפשריים, את מדיניות תכנית האב למושבות אותה קבעה הוועדה

המחוזית עצמה ביחס לאזור בו נמצא הנכס (שבלב העיר ההיסטורית), ומתעלמת לחלוטין מעקרון

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 1

2

השימור המרקמי שנקבע בתכנית האב; מהעובדה שהבניין הנדון כלל לא נועד להריסה ובנייה מחדש

אלא ההיפך - לשימור ולתוספת בניה מתונה (עד 5 קומות סה"כ). ועדת המשנה שאישרה את

התכנית להפקדה, לא זו בלבד שפעלה בחוסר סמכות, היא אף התעלמה לחלוטין מתכנית האב

וממילא לא דנה בחריגות העצומות ממנה. יתירה מזאת: כל הנחות היסוד של הוועדה בהחלטת

ההפקדה היו שגויות מיסודן, ובין היתר: הבניין אינו מיועד להתחדשות עירונית; ממילא לא נדרשת

חוו"ד לפי תקן 21; מה גם שחווה"ד שהוגשה לוועדה לפי תקן 21 אף היא פגומה לחלוטין.

לפיכך יטענו המתנגדים, כי דין התכנית וההחלטה לאשרה להפקדה, להידחות על הסף. לחלופין

ולשם הזהירות יטענו המתנגדים כי דין התכנית להידחות לגופה, מכל הטעמים שיובאו בהתנגדות

זו.

כל ההדגשות בציטוטים שבמסמך זה אינן במקור, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

כל טענות הסף ישמשו לחלופין גם כטענות כנגד התכנית לגופה.

על המתנגדים, התכנית המופקדת ותמצית טענות ההתנגדות

1. המתנגדים הינם בעלי דירות ו/או תושבי הסביבה הקרובה של שטח התכנית, המתנגדים נחרצות

לפגיעה בצביון שכונתם, קטמון הישנה, פגיעה העומדת בניגוד מוחלט למדיניות החלה על האזור.

חלק ניכר מהמתנגדים אף נפגעים במישרין מהבינוי המתוכנן – בין היתר על ידי הסתרת נוף, אור ואויר, עומסי תחבורה, ועוד. כמה מבתי המתנגדים אף גובלים בשטח התכנית (כגון: הבניינים ברחובות בוסתנאי ,4 הל"ה ,3 בוסתנאי 5 ועוד).

2. במסגרת התכנית מוצעת הריסת בניין לשימור בן 4 קומות מעל קומת עמודים, ובמקומו בניית

שני בניינים בני 11 קומות (קומה עליונה בנסיגה מסוימת), שבחלקם התחתון (5 קומות) מהווים שחזור של הבניין לשימור, בקווי בניין מצומצמים ביותר כלפי המגרשים הגובלים, וחפירת 3 קומות תת-קרקעיות לטובת חניה ושטחי שירות ב"קו אפס", שיגרמו לעקירת שורה של עצים בוגרים בעלי ערכיות גבוהה. התכנית מציעה 103 יחידות דיור1 במקום 40 יחה"ד הקיימות.

3. גובה המבנים המוצעים הינו 37.5 מ' מעל הכניסה הקובעת; אחוזי הבנייה הינם %,2932.75 מתוכם

%3532.75 מעל הכניסה הקובעת (לא כולל 1,334 מ"ר לטובת מרפסות מקורות); התכסית העילית היא בשיעור של %50; התכסית התת-קרקעית היא %100; קווי הבניין העיליים הינם: אחורי: 3 1 לפי טבלה 5 מספר יח"ד הינו ,93 אולם לפי סעיף ז' להוראות הטבלה תותר תוספת של עד %10 ממספר יח"ד לעת מתן היתר בניה ללא צורך בהגשת תכנית נוספת או הקלה, וללא שינוי בסך זכויות הבניה העיקריות. לפיכך, לפי התכנית

ניתן לבנות 102.3 יח"ד.

2 22,386 מ"ר.

3 12,786 מ"ר.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 2

3

מ' בחלק הבניין הפונה לבוסתנאי 4 (חלקה )12 והל"ה 3 (חלקה ,4)9 2.5 מ' בחלק הפונה לחלקה 152 (עליה בנוי מעון יום); צידי – 4 מ' לכיוון חלקה .156 קו בניין תת"ק – .0

4. המתנגדים יטענו התכנית חורגת באופן קיצוני ובלתי נתפס מהמדיניות שקבעה הוועדה

המחוזית עצמה ביחס לאזור זה – בתכנית סטטוטורית מס' ,10038 בתכנית המתאר ירושלים 2000 (המוכרת כמסמך המדיניות בירושלים), ובאופן ספציפי בתכנית האב למושבות. זאת, בכל אחד מהעניינים הבאים (ולא רק הם):

• מספר הקומות (בשני בניינים!) – 11 קומות, במקום 5 (יותר מפי 2!) המותרות בתכנית האב למושבות (להלן – "תכנית האב");

• גובה שני הבניינים – 37.5 מ', במקום 16.5 המותרות בתכנית האב (פי 2.27!);

• אחוזי הבניה מעל הקרקע – %5588 פי שלושה מהמותר בתכנית האב! (%)195;

• קו בניין אחורי – 2.5-3 מ' במקום 5 מ' בתכנית האב.

• תכסית תת-קרקעית – %,100 בניגוד מוחלט להוראות תכנית האב ותוך עקירת עצים לשימור;

• תכסית עילית – %50 במקום %45 בתכנית האב.

5. אם לא די באמור לעיל, התכנית מציעה הריסת בניין המסומן בתכנית האב לשימור ב' – בניין

השיכון היחיד בתכנית האב המסומן לשימור, בניגוד מוחלט להוראות תכנית האב האוסרות הריסת בניין לשימור ב' לרבות הריסה ובנייה מחדש.

6. בשורה התחתונה – התכנית מאיינת לחלוטין את המדיניות שקבעה הוועדה המחוזית עצמה

ביחס לאזור קטמון הישנה, המהווה חלק מהעיר ההיסטורית – שבבסיסה עקרון השמירה "על

רוח המקום" והשימור מרקמי של האזור. אזור זה מתאפיין בבינוי נמוך וצנוע, עם תווך בין הבניינים המותיר מקום לעצים בוגרים. אם לא די בכך, התכנית מציעה להרוס את מבנה השיכון היחיד שסומן לשימור בתחום תכנית האב. הנה כי כן, במקום בניין נמוך בן 5 קומות, הטובל

בעצים, ושומר על מרחק מבניינים סמוכים, יתקבלו שני בניינים מפלצתיים שאין בינם לבין רוח

המקום ולא כלום.

7. המתנגדים יטענו, כי דין החלטת ועדת המשנה הנקודתית על הפקדת התכנית להידחות על הסף

מחוסר סמכות כמפורט להלן. מבלי לגרוע מטענה זו, דין התכנית וההחלטה לאשרה להידחות על הסף, גם בשל כך שהתכנית סותרת את המדיניות מכל בחינה אפשרית, מבלי שהוועדה הפעילה

שיקול דעת בשאלת הצדקתן של החריגות מתכנית האב, וחמור מכך – היא אף התעלמה

4 לגבי חלקה ,9 קו הבניין הינו 5 מ' אולם הוראת גמישות שתפורט להלן מתירה את צמצומו ל-3 מ'.

5 12,786 מ"ר שטחים מעל הקרקע, בתוספת 1,334 מ"ר למרפסות מקורות כאמור בטור השמאלי של טבלה .5 סה"כ

14,120 מ"ר, המהווים כ-%588 (שטח המגרש 2,400 מ"ר).

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 3

4

מהתכנית לחלוטין. לפי פסיקת בתי-המשפט החלטה לאשר תכנית שכזו בטלה ומבוטלת. כך נפסק ע"י בית-המשפט העליון בעע"מ 9156/05 משה גרידינגר נ' מריוס ושרון ראפ (פורסם בנבו, )10.6.2008 [להלן – "הלכת גרידינגר"] ועל ידי בית-המשפט המחוזי בירושלים בעת"מ (י-ם)

47381-11-24 דורית פרי ואח' נגד הוועדה המחוזית ירושלים (פורסם בנבו, )17.3.2025 [להלן –

"הלכת פרי"].

אם לא די בכך, דין החלטת ההפקדה להידחות על הסף גם מהטעם שהיא ניתנה על סמך תשתית עובדתית חסרה, פגומה ומעוותת, ואף לוקה בחוסר סבירות קיצוני.

8. למעלה מן הצורך נוסיף, כי הוועדה שגתה בכך שהזמינה חוות-דעת שמאית לפי תקן ,21 שכן

הבניין הנדון כלל לא מיועד להתחדשות עירונית. זאת ועוד: חוות-הדעת השמאית עצמה לוקה בפגמים יסודיים ומהותיים, הן בהנחות היסוד שלה (כאילו הבניין כלול באזור "התחדשות עירונית" בתכנית האב), והן במסקנתה האבסורדית, כאילו הרווח היזמי הינו בשיעור של %18 מהעלויות בלבד, בעוד שלמעשה הוא יותר מפי 2 מכך – %39 לפי חוות-דעתו של השמאי יעקב כהן המצ"ב. הוועדה אפילו לא טרחה לדון בממצאים ובמסקנות ההזויות של חוות-הדעת השמאית, וקל וחומר שלא דרשה חוו"ד נגדית.

9. העולה מן המקובץ הוא שניתן היה להסתפק בפרויקט של תמ"א ,38/1 לתוספת קומה ובניית

אגף נוסף בבניין, שהיה מביא לרווח יזמי לא מבוטל, ומאידך לא היה פורץ באופן כה חמור וגס

את תכנית האב, בחוסר סבירות קיצוני. תכנית צנועה שכזו הייתה שומרת על המבנה לשימור,

תוך חיזוקו, ועומדת בפרמטרים שנקבעו בתכנית האב, הן לעניין מספר הקומות, הן לעניין

הגובה, הן לעניין אחוזי הבניה, הן לגבי קווי הבניין והן לגבי התכסית ושימור העצים.

10. אם לא די בכך, מסמכי התכנית פגומים מיסודם. בין היתר הם מאפשרים בינוי של 11 קומות

מלאות, ללא נסיגה; אם לא די בכך – שינוי מפלס הכניסה הקובעת, כך ש-11 הקומות השערורייתיות ייספרו ממפלס רחוב בוסתנאי הגבוה יותר (כלומר – תוספת של עוד קומה);

"גמישות" לתוספת שטחי בניה, לתוספת קומות ("טכניות" כביכול) ולצמצום קווי בניין, ועוד.

11. מבלי לגרוע מטענות הסף, המתנגדים יוסיפו ויטענו כי לא זו בלבד שהתכנית תפגע כאמור בשימור

המרקמי ובצביון השכונה, היא תפגע קשות במתנגדים עצמם על ידי הסתרת נוף, חסימת אור ואויר והחמרת עומסי התנועה, הקשים ממילא.

12. זאת ועוד: התכנית תגרום לכאוס תחבורתי ברחובות הסובבים, ותחמיר את מצב התנועה החמור

כבר היום, ברחוב הצר והעמוס.

13. זאת, נוסף על טענות נוספות שיובאו להלן.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 4

5

רקע סטטוטורי - התכניות החלות על המקרקעין

14. על המגרש הנדון חלות תכנית המתאר 62 ותכנית 1577 שאיחדה את החלקות לאחר הפרשת

שטחים ציבוריים. יעוד הקרקע הוא אזור מגורים 1 לפי תכנית ,62 בו מותר בינוי של 3 קומות בגובה 12 מטרים.

15. עפ"י תכנית 10038 "חיזוק בניינים קיימים מפני רעידות אדמה בירושלים" (להלן – "תכנית

10038"), שכונת קטמון הישנה (והמקרקעין הנדונים בתוכה) כלולה ב"תחום העיר ההיסטורית

ואזורי שימור".

על אף שמטרתה של תכנית 10038 היא התחדשות עירונית (ראו הגדרת "תכנית להתחדשות עירונית" בסעיף 11א(4א) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק"),6 לרבות הריסה ובניה מחדש, היא כוללת הוראות שימור ביחס למבנים הכלולים בתחום העיר ההיסטורית, במטרה לאזן בין אינטרס ההתחדשות לבין אינטרס השימור של השכונות ההיסטוריות. וכך נאמר בדברי ההסבר של התכנית:

"ה'עיר ההיסטורית' ו'אזורי השימור' מהווים את לב ליבה של העיר, המקרין על כל

סביבותיו ומהווה מוקד משיכה בינלאומי. התכנית מדגישה את החשיבות רבה בשימור

הרקמה העירונית ההיסטורית הקיימת תוך שמירה והקדשת תשומת לב למאפיינים

הירושלמיים הייחודיים הכוללים בין היתר באזורים אלה, חזיתות וחצרות אופייניות,

צמחייה המאפיינת אזורים אלה, פרצלציה ותכסיות נמוכות יחסית של הבינוי ומאפייני

הגובה בכל אזור."

16. בהתאם לכך, התכנית קובעת הוראות שימור וביניהן: סעיף 4.1.2.2 וסעיף 6.5 שעניינו "הוראות

שימור במבנים היסטוריים, בעיר היסטורית ואיזורים לשימור..." ועוד. בין היתר, נקבע בסעיף :6.5.9

"בבקשות להיתר בתחום העיר ההיסטורית ואיזורי שימור, תידרש הוועדה המקומית

להתייחס בעת הדיון להתאמת הבינוי לתכניות האב ולמדיניות הוועדה המחוזית

החלה על האיזור בו מבוקש ההיתר ולהמלצת ועדת השימור של עיריית ירושלים.

ככל שהוועדה המקומית תבקש לאשר בקשה להיתר החורגת ממדיניות התכנון של

הוועדה המחוזית, או להמלצת ועדת השימור, תידרש הוועדה המקומית לנמק את

החריגה בהחלטתה, תוך התייחסות למידת החריגה ולנחיצותה".

6 נדגיש, כי התכנית דנן אינה תכנית להתחדשות עירונית, משום שלא מתקיים לגביה התנאי בסעיף של 70 יחידות דיור לפחות, כמפורט לעיל.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 5

6

17. מובן, שהוראות השימור בתכנית 10038 חלות מכח קל וחומר גם לעניין תכנית בסמכות ועדה

מחוזית להריסה ובנייה מחדש בתחום העיר ההיסטורית.

מסמכי המדיניות החלים על המקרקעין

תכנית המתאר ירושלים 2000

18. גם תכנית המתאר ירושלים 2000 (להלן – "תכנית 2000") שכידוע אף שלא הופקדה מעולם יש

לה מעמד של מסמך מדיניות [ראו למשל – עת"מ (י-ם) 36572-04-13 במקום מתכננים למען זכויות תכנון נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים (פורסם בנבו, ])29.9.2013 כללה את שכונת קטמון הישנה – כולל המקרקעין הנדונים – בתחום "העיר ההיסטורית ואזורי שימור", בדיוק כמו תכנית .10038

19. אחת ממטרות תכנית 2000 היא "הגדרת העיר ההיסטורית וקביעת גבולותיה ומעמדה תוך

שימור המורשת התרבותית הבנויה וטיפוחה" (סעיף 2.1 להוראותיה). ויודגש: העיר ההיסטורית מסומנת בתשריט כ"מתחם לשימור", דהיינו לא רק ברמת המבנה הבודד אלא בראייה הכוללת של המתחם – המהווה "נכס תרבותי ותיירותי" כמצוטט להלן, והקפדה על השימור המרקמי שלו. וכך נאמר בין היתר בדברי ההסבר של התכנית (בעמ' :)7 " בתחומי העיר ההיסטורית והשכונות ההיסטוריות ("מתחם ואתרים לשימור") לא יחולו

ההוראות המאפשרות את ציפוף המרקם הקיים על ידי תוספת שתי קומות לבניינים

קיימים או בניית בניינים בני 6 ו- 8 קומות על מגרשים ריקים. כלומר, התכנית משאירה

למוסדות התכנון גמישות רבה יותר בכל הנוגע לעיר ההיסטורית והשכונות ההיסטוריות

מתוך הנחה שכל בניה שתאושר במתחמים אלו תיעשה בקנה המידה המאושר בשכונה

ותוך שמירה על המורשת הבנויה והטבעית של העיר אשר מהווה נכס תרבותי ותיירותי

כאחד, אשר חשוב להקפיד על שימורו."

20. תחום העיר ההיסטורית מוגדר בתכנית 2000 כ"מתחם לשימור" או "אזור לשימור לפי תכנית

מפורטות". התכנית קובעת הוראות שימור החלות על תכניות מפורטות שיוגשו ביחס לבניינים באזור זה, ובניגוד לרוב אזורי העיר היא אינה מתירה באופן קטגורי בניית 6 קומות או יותר.

21. בהוראות התכנית נאמר כי "יש להכין מספר תוכניות ומסמכי מדיניות אשר יסייעו במימוש החזון

ויתוו את מדיניות הפיתוח של העיר. בין מסמכים אלה: תוכנית/תכניות לעיר ההיסטורית ולשכונות

לשימור..". ואכן, בהתאם להוראה זו הוכנה תכנית האב למושבות אליה נתייחס עתה.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 6

7

תכנית האב למושבות

כללי

22. "תכנית האב למושבות ירושלים" (בהתנגדות זו – "תכנית האב") היא מסמך מדיניות אותו

אימצה הוועדה המחוזית בשנת .2011 תכנית האב עודכנה בשנת 2015 (מהדורה 8 – ינואר )2015 לאחר אישור תכנית .10038 תכנית האב חלה על שטח של כ-1,600 דונם, וכוללת בין היתר ארבע שכונות בתחום העיר ההיסטורית לפי תכנית ,2000 וביניהן שכונת קטמון הישנה "מתחם C"), והמקרקעין הנדונים בתוכה.

23. תכנית האב הוכרה כמסמך המדיניות המנחה ביחס לשכונות הכלולות בו בשורה של פסקי דין של

בית-המשפט והחלטות של מוסדות התכנון. ראו למשל: עת"מ (י-ם) 45508-06-18 צמרות מרכוס בע"מ נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים (פורסם בנבו, ,)6.1.2019 פיסקה 4; ערר (י-ם)

1046-18 אריקה לורך נ 'הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (פורסם בנבו, )25.11.2019;

החלטת הוועדה המקומית מיום 25.7.2023 להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את תכנית מס' -101

0781104 "חזקיהו המלך פינת הרב חייא - תוספת קומות ובניין חדש", בשל היותה"חורגת

ממדיניותתכניתאבלמושבות:במס'הקומותהמותר,אחוזיבנייה,גובהמבנים,אחוזי

תכסית". ככל הנראה בעקבות המלצה זו בוטלה התכנית (ראו החלטת ועדת המשנה הנקודתית של הוועדה המחוזית מיום 30.7.2023 בה הודיע מגיש התכנית כי הוא מושך אותה).

24. כאמור בפרק המבוא להוראות תכנית האב, זו "תכנית מוטת שימור, ומטרתה יצירת מסגרת

תכנונית לפיתוח האזור תוך שימור הערכים ההיסטוריים והתרבותיים, מתן הנחיות שימור

ועיצוב... והנחיות תכנון לתוספות בניה ובניה חדשה ולהכנת תכניות (נקודתיות או מתחמיות)".

ראו לעניין זה ערר (י-ם) 1075/19 ד"ר דוד וימימה יסלזון נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה

ירושלים (פורסם בנבו, ,)3.6.2020 בפיסקה :12

"רוב רובו של אזור התכנון נמצא בתחום העיר ההיסטורית. תכנית האב, היא תכנית

מוטת שימור, שמטרתה יצירת מסגרת תכנונית לפיתוח האזור תוך שימור הערכים

ההיסטוריים והתרבותיים, מתן הנחיות שימור ועיצוב המשלימות הוראות תכניות

בתוקף. תכנית האב אינה תכנית סטטוטורית כי אם מהווה מסמך מדיניות תכנון שנועד

לשמש כלי בידי רשויות התכנון לבחון תכניות נקודתיות ובקשות להיתר בניה. התכנית

עוסקת בזיהוי "רוח המקום" והגדרת היררכיה שימורית הן מבחינה מרקמית והן

מבחינה מבנית. בנוסף, התכנית קובעת אחוזי בנייה, תכסית וגובה בינוי לתוספות בנייה ולבנייה חדשה לכל אחד מהאזורים..".

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 7

8

25. מטרה זו, של שימור הערכים ההיסטוריים והתרבותיים ו"רוח המקום", הן מבחינה מרקמית

והן מבחינה מבנית, משתקפת היטב בהוראות תכנית האב, ובין היתר בפרק המבוא ממנו ציטטנו לעיל, ובסעיף 1.4 שעניינו "מטרות תכנית האב":

המגמה של הקפדה על השימור המרקמי באה לידי ביטוי גם בסעיף (2.1.2ט"ז) החל על אזורי מגורים 2 ו-3 (הכוללים את המקרקעין הנדונים), ושעניינו "הנחיות לעריכת תכנית". בין היתר נאמר שם, כי מסמכי התכנית חייבים לכלול חתכי רחוב וחזיתות המראות את השתלבות המבנה בדופן הרחוב (הוראה שגם היא הופרה, כמפורט להלן), וכמו כן "ייקבעו סעיפי סטיה ניכרת

בהתייחס למאפיינים חיוניים ששינויים יהווה פגיעה באופי הבניין או בהתאמתו למרקם

האופייני הסובב".

הוראות תכנית האב החלות על המקרקעין הנדונים

26. המקרקעין מושא התכנית המופקדת כלולים באזור מגורים 3 המיועד ל"עיבוי מרקם קיים" (אזור

זה צבוע בכתום בתשריט תכנית האב ("מדרג שימורי"). כמו כן, המבנה הקיים מוגדר כ"מבנה לשימור ב'" (הצבוע בצבע תכלת).

27. להלן קטע רלוונטי מתוך התשריט (המקרקעין מסומנים בחץ), וכן קטע מהמקרא:

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 8

9

28. סעיף 2.1.2 להוראות תכנית האב חל על אזורי מגורים 2 ו-3 כאחד (אזור מגורים 2 מיועד ל"שימור

מרקמי ותוספת מתונה"). בהתאם לסעיפים קטנים ב', ג', ד' ו-ז' זכויות הבניה, מספר הקומות, גובה הבניה והתכסית המירביים – יהיו "על פי טבלת הזכויות". לפי ס"ק ט' במקרה של סתירה בין נפח הבניה לפי קומות ותכסית לבין זכויות הבניה המירביות יחולו ההוראות המגבילות יותר.

29. טבלת הזכויות מובאת בסעיף 2.1.5 להוראות התכנית. כפי שיפורט להלן, המקרקעין משתייכים

ל"טור א" בטבלה. להלן הטבלה בשלמותה (הסימון בצבע של הנתונים הרלוונטיים לענייננו אינו במקור):

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 9

10

בהערות לטבלה נקבע השיוך לטור א' או טור ב' לטבלה:

בענייננו, לפי תשריט מצב מאושר וגם תשריט מצב מוצע, רוחב הדרך של רחוב כ"ט בנובמבר (הרחב יותר מרחוב בוסתנאי) הינו 9 מטרים, ולפיכך המרחק בין גבול המגרש לציר אמצע זכות הדרך הינו 4.5 מ' . קו הבניין הקדמי של הבניין המוצע הינו 4.2 מ' (ראו תשריט מצב מוצע). מכאן, שהמרחק בין ציר אמצע זכות הדרך לבין קו הבניין הקדמי הינו 8.7 מ' – פחות מ-10 מ'. מהאמור

לעיל עולה, כי המגרש הנדון משתייך לטור א'.

30. הוראות רלוונטיות נוספות של תכנית האב יובאו בפרק הבא.

התכנית המופקדת סותרת באופן קיצוני ובוטה את תכנית האב מכמה וכמה בחינות7

31. כאמור, התכנית המופקדת חורגת באופן קיצוני מתכנית האב, מכמה וכמה פרמטרים הקבועים

בטבלה, כמפורט להלן:

א. מוצעים שני בניינים בני 11 קומות, במקום 5 קומות כקבוע בתכנית האב (יותר מפי 2!);

ב. גובה המבנים הינו 37.5 מ' מעל הכניסה הקובעת, פי 2.27 מהקבוע בתכנית האב (כאמור

16.5 מ');

ג. אחוזי הבניה מעל הקרקע הינם %,588 כמעט פי 3 מהקבוע בתכנית האב (%)215;

7 יובהר, כי מיקומו של פרק זה לפני הפרק שעניינו דחייה על הסף של התכנית ושל ההחלטה להפקידה נעשה מטעמי עריכה, ואין הוא בא לגרוע מטענות הסף שיובאו להלן.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 10

11

ד. קו בניין אחורי – 3 מ'8 במקום 5 מ' בתכנית האב.

ה. תכסית תת-קרקעית – %,100 בניגוד מוחלט להוראות תכנית האב ותוך עקירת עצים בעלי

ערכיות גבוהה;

ו. תכסית עילית – %50 במקום %45 בתכנית האב.

32. אם לא די באמור לעיל, התכנית המופקדת סותרת גם את סעיף (2.1.2ז)()3 להוראות תכנית האב

לעניין התכסית התת-קרקעית. וכך נאמר בסעיף:

זאת ועוד: בס"ק י"ג נאמר: "נגר עילי:לפחות %60 משטח התכסית הפנויה של החלקה, יהיה

ללא בניה תת"ק, ויאפשר חלחול. לחלופין, תוכח הפניית מי הנגר להחדרה תת קרקעית".

בניגוד מוחלט להוראות אלה מוצע חניון תת"ק בקו בניין אפס על החלקה כולה, תוך עקירת עצים

שדורגו בערכיות גבוהה בסקר העצים.

33. עוד על החריגות הקיצוניות של התכנית ממסמכי המדיניות – ראו בחוות-דעתו של אדריכל שעיה

רוט, מומחה לשימור, המצ"ב להתנגדות זו. בין היתר נאמר בעמ' 2 לחוות-הדעת:

8 לכיוון בוסתנאי .4 יצוין, שבחלקו המערבי של המגרש קו הבניין אף קטן יותר (2.5 מ'). יתירה מזאת: התכנית מאפשרת גם את צמצום קו הבניין לכיוון חלקה 9 מ-5 מ' ל-3 מ' (ראו הוראת הגמישות בסעיף (4.1.2ד)(()13ד) לפיה

"תותרחריגהמקובנייןהפונהלחלקה9עבורהפרשההמבונה.יישמרמרחקשללפחות3מטריםמגבולהחלקה".

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 11

12

34. ראו גם בעמ' 14-6 לחוות-הדעת שם מפרט אדריכל רוט בהרחבה מדוע התכנית חורגת באופן

קיצוני מתכנית האב למושבות ומתפיסת המרקם ההיסטורי שלה.

נספח ב' חוות-דעתו של אדריכל שעיה רוט מצ"ב לכתב התנגדות זה כחלק בלתי נפרד ממנו כנספח ב'.

הריסת מבנה לשימור ב' בניגוד להוראות תכנית האב

35. אם לא די באמור לעיל, התכנית מציעה הריסת בניין המסומן בתכנית האב לשימור ב' – בניין

השיכון היחיד בתכנית האב המסומן לשימור, ובניגוד מוחלט להוראות תכנית האב האוסרות הריסת בניין לשימור ב' לרבות הריסה ובנייה מחדש.

להלן קטע מנספח E1 להוראות התכנית – "עדכון רשימת השימור", בו מופיע המבנה במספר

סידורי מס': 86

36. בחוות-דעתו של אדריכל רוט (נספח ב' להתנגדות זו) הוא עומד בהרחבה רבה על ייחודיותו של

המבנה ועל איכותו האדריכלית והאסתטית. בין היתר הוא מציין (בעמ' )4 כי –

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 12

13

37. לא זו בלבד שתכנית האב אוסרת על הריסת מבנה לשימור ב', היא גם אוסרת העתקת בניינים

או חלקי מבנים המיועדים לשימור ו/או פירוקם והרכבתם מחדש (כפי שמוצע בתכנית

המופקדת). להלן סעיפים רלוונטיים מפרק 4 להוראות התכנית שעניינו "הנחיות מיוחדות למבנים

לשימור", בדגש על מבנים לשימור ב':

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 13

14

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 14

15

זאת ועוד: בסעיף (2.1.2י"ד) ביחס לאזורי מגורים 2 ו-3 שעניינו "הריסת מבנים", נאמר:

הנה כי כן, בכל מקרה לא תותר הריסת מבנה המוגדר לשימור א' או ב', ולמעלה מן הצורך נוסיף

כי גם ביחס למבנים אחרים באזורים 2 ו-3 בדבר ייעשה במקרים יוצאי דופן בלבד, ולאחר דיון

מעמיק בנקודות שפורטו בסעיף.

בניגוד מוחלט להוראות אלה, בתכנית המופקדת מוצעת הריסה של הבניין לשימור תוך שחזור

של חלק ממנו (החזית לרחוב כ"ט בנובמבר בלבד).

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 15

16

38. גם לגוף העניין - ראו חוות-דעתו של אדריכל רוט (עמ' ,)7-6 המסביר בהרחבה מדוע הריסה

ושחזור מסוים של החזית, אינה עולה בקנה אחד עם הגדרת שימור כלשהי, עפ"י אמנות

בינלאומיות ופסיקות של ועדות הערר. לסיכום הוא כותב:

39. התייחסות להחלטת ועדת השימור העירונית:

א. באופן מדהים ובלתי נתפס, ועדת השימור בהחלטתה התעלמה לחלוטין מהשימור

המרקמי ובכלל מתכנית האב. עולה על הדעת שוועדת השימור תופסת את תפקידה כהתייחסות לשימור המבנה הבודד, מבלי להתייחס לשימור המרקמי?? המתנגדים יטענו אפוא כי אין לייחס שום משקל להמלצת ועדת השימור לקידום התכנית. לחלופין, יש להורות לה לדון מחדש בתכנית, תוך התייחסות לתכנית האב ולכל החריגות ממנה, ולערך שימור המבנה כמו גם השימור המרקמי.

ב. גם לגבי שימור המבנה עצמו החלטת ועדת השימור תמוהה ושגויה. הוועדה מתעלמת מכך

שהריסת המבנה ושחזור חלק מחזיתו אינם עולים בקנה אחד עם עקרונות השימור, כמפורט בהרחבה בחוות-דעתו של אדריכל רוט.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 16

17

התכנית סותרת את תכנית האב למושבות בנוגע למיקום מוקדים שכונתיים עירוניים

40. הטיעון בעניין זה פורט בהרחבה בפרק 5 לחוות-דעתו של אדריכל רוט.

41. לדבריו, הבינוי המוצע יוצר מוקד מסחרי-ציבורי (350 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור ו-50 מ"ר

למסחר), שאינו בין החזיתות המסחריות ומוקדי הפעילות הציבורית שסומנו בתכנית האב, המתייחסות ברובן לפעילות שכבר קיימת בפועל, לרוב ברחובות ראשיים. לדבריו –

לסיכום פרק זה

42. מהאמור לעיל עולה, כי התכנית המופקדת חורגת באופן דרמטי וחמור ביותר מכל אחד

מהפרמטרים הקבועים בתכנית האב: גובה, מספר קומות, אחוזי בניה מעל הקרקע, תכסית תת-

קרקעית ועילית, קווי בניין, ואף מציעה הריסת בניין שסומן לשימור ב' בתכנית האב – מבנה

השיכון היחיד שסומן לשימור, ועקירת עצים שרמת ערכיותם גבוהה.

פגם זה חמור שבעתיים לנוכח הצטברותן של החריגות האמורות. כתוצאה מכך, אם חלילה

תאושר התכנית ייבנו שני בניינים גרנדיוזיים שאינם הולמים בשום צורה את תכנית האב ואת

עקרונות השימור (הן של המרקם כולו והן של המבנים שסומנו לשימור) שנקבעו בה.

43. למותר לציין, כי אישור התכנית יביא לפריצה מוחלטת של תכנית האב, שכן הוא יהווה תקדים

לבניית בניינים גבוהים ומאסיביים בסביבה כולה (דבר שיתחייב עפ"י עקרון השוויון). בכך ייהרס

האופי המיוחד של שכונת קטמון הישנה, בניגוד מוחלט למגמת תכנית האב ליצירת "מסגרת

תכנונית לפיתוח האזור תוך שימור הערכים ההיסטוריים והתרבותיים...". לא יישאר אפוא דבר

מ"ערכי שימור, מאפייני השכונות "רוח המקום".. מרקמים לשימור..." וכיוצא בזה, המנוייים

בין מטרות תכנית האב.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 17

18

44. לעומת זאת, אם הוועדה תחליט משום מה שהחריגה מתכנית האב תיעצר על מפתן התכנית

המופקדת, ושאישורה לא יהווה תקדים לתכניות דומות (על אף שזו קביעה מנותקת מהמציאות לאור עקרון השוויון, כמפורט לעיל), גם אז התוצאה התכנונית תהיה בלתי נסבלת. זאת, משום שכידוע מיקומו הטופוגרפי של רחוב כ"ט בנובמבר הוא באמצע הגבעה, כשמעליו רחובות כמו הל"ה, הפורצים, הגדוד העברי והפלמ"ח. אישור בניינים גבוהים בחלקה הנמוך יחסית של

הגבעה, יפר את האיזון של בתי השכונה המתאפיינים בבינוי מדורג המלווה את הטופוגרפיה,

ואין צריך לומר שיסתיר את הנוף לבניינים הבנויים במעלה הגבעה.

דחייה על הסף של התכנית ושל ההחלטה לאשר אותה להפקדה

כללי

45. המתנגדים יטענו כי דין החלטת ועדת המשנה הנקודתית על הפקדת התכנית להידחות על הסף

מחוסר סמכות. מבלי לגרוע מטענה זו, יוסיפו המתנגדים ויטענו כי דין התכנית להידחות על הסף, בהיותה סותרת הנחיות מינהליות (תכנית 2000 ותכנית האב) ואף תכנית סטטוטורית (תכנית ,)10038 באופן חזיתי וקיצוני, ללא כל הצדקה, וכאמור בשורה ארוכה של פרמטרים.

46. זאת ועוד: החלטת ועדת המשנה על הפקדת התכנית לא זו בלבד שניתנה בחוסר סמכות כאמור,

היא אף פגומה מעיקרא, בשל התעלמות מוחלטת מתכנית האב ומהחריגות ממנה, אי הפעלת שיקול דעת, התבססות על תשתית עובדתית מעוותת, פגומה וחסרה, וחוסר סבירות קיצוני.

47. אם לא די בכך, חוות-הדעת השמאית עליה משום מה הושתתה ההחלטה והתכנית עצמה פגומה

מן היסוד, הן בהנחות היסוד והן בקביעת שווי למ"ר והערכת הרווח הצפוי.

48. לחלופין – כל הנימוקים הללו לדחיית התכנית על הסף משמשים לדחיית התכנית לגופה.

טענת סף 1 – דחיית התכנית על הסף בשל חוסר סמכות של ועדת המשנה הנקודתית

49. המתנגדים יטענו כי החלטת ועדת המשנה הנקודתית9 (להלן – "ועדת המשנה") מיום 29.9.24 על

הפקדת התכנית ניתנה בחוסר סמכות, בהיעדר החלטה של הוועדה המחוזית על מינוי ועדת המשנה ועל אצילת סמכויותיה לאותה ועדה. נפרט:

50. סעיף 11ב לחוק התכנון והבניה קובע:

11ב. ועדה מחוזית רשאית לבחור, מבין חבריה, ועדות משנה נוספות, בנות חמישה חברים כל אחת, ובהן לפחות חבר אחד שהוא מבין נציגי הרשויות המקומיות; הועדה תמנה יושב ראש לכל ועדת משנה שבחרה כאמור, מקרב חברי הועדה המחוזית, והיא רשאית לאצול לה מסמכויותיה.

9 חברי הוועדה שהשתתפו בדיון: יו"ר – אדריכל דן קינן מתכנן המחוז, חיים כהן נציג עיריית ירושלים, ישראל קלרמן נציג עיריית ירושלים, שולמית מונסנגו נציגת משרד הבינוי והשיכון.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 18

19

51. ככל הידוע למתנגדים, לא הייתה החלטה של הוועדה המחוזית על מינוי חברי ועדת המשנה

הנקודתית ו/או אצילת סמכויות הוועדה המחוזית לוועדת המשנה להחליט על הפקדת תכניות, וודאי שהחלטה כאמור לא פורסמה כדין. לחלופין, ככל שניתנה החלטה כאמור והיא לא פורסמה, עומדים המתנגדים על כך שהיא תועבר לעיונם, והם שומרים על זכותם להשלים את טיעונם בעניין זה.

52. מבלי לגרוע מהאמור, המתנגדים יוסיפו ויטענו כי החלטה על הפקדת תכנית צריכה להינתן על ידי

מליאת הוועדה המחוזית, אשר חייבת להפעיל שיקול דעת מעמיק בשאלה האם להפקיד תכנית ובאילו תנאים, ודאי תכנית שכזו הסותרת באופן חזיתי וקיצוני את המדיניות, ושיש לה השלכות חמורות על צביון שכונת קטמון הישנה ועל עקרונות השימור – הן המרקמי והן של המבנה.

53. לאור האמור לעיל, ההחלטה על הפקדת התכנית ניתנה בחוסר סמכות, והיא בטלה מעיקרא.

הטענות שלהלן ייטענו אפוא בנוסף ולחלופין ומבלי לגרוע מטענת חוסר הסמכות.

טענת סף 2 – דחיית התכנית על הסף לאור הוראות הדין לעניין סטייה ממסמכי מדיניות

54. ההלכה בעניין זה נפסקה בעע"מ 9156/05 משה גרידינגר נ' מריוס ושרון ראפ (פורסם בנבו,

.)10.6.2008 באותו עניין נדונה תכנית מפורטת אשר חרגה ממסמך מדיניות לא סטטוטורי לאזור מרכז הכרמל בחיפה אשר אומץ על ידי הוועדה המחוזית (בדומה לתכנית האב ותכנית המתאר 2000 במקרה דנן). בית המשפט העליון ביטל את החלטת הוועדה המחוזית לאשר את התכנית

המפורטת, וקבע כי היא "חורגת במובהק מן העקרונות שהותוו במסמך המדיניות לאזור מרכז

הכרמל בלא שניתן למצוא בהחלטת הועדה הסבר או הצדקה לכך".

בית-המשפט הוסיף:

10. כפי שציין בית המשפט קמא, ואין איש חולק על כך, אין למסמך המדיניות

מעמד סטאטוטורי של "תוכנית" על פי החוק.

עם זאת, המדובר במובהק בהנחיה מנהלית שאומצה על ידי הועדה המחוזית

והועדה המקומית.

מסמך המדיניות מהווה איפוא הנחיה פנימית של הועדה המחוזית, אשר נועדה

להדריך את הועדה המחוזית ואת הועדה המקומית בהפעלת סמכויותיהן

לעריכת תוכניות בניה ולאישורן.

סטיה מהנחיה מנהלית אינה כשלעצמה בלתי חוקית, שכן בניגוד לחוקים או

לתקנות, ההנחיות נועדו להדריך את שיקול דעתה של הרשות, ועליה לשקול

כל מקרה שבא בפניה לגופו. לפיכך, הרשות רשאית לסטות מן ההנחיות

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 19

20

המנהליות במקרה ספציפי בהסתמך על נסיבות המקרה, מבלי לשנות את

ההנחיות. ואולם "ההנחה היא שהרשות תפעל לפי ההנחיות, והנחה זאת יוצרת

ציפייה מוצדקת שכך תפעל הרשות" (יצחק זמיר הסמכות המנהלית כרך ב 787

()1996; ראו גם בג"ץ 143/64 אדטו נ' עמידר בע"מ, פ"ד יח()3 ,51 57

(.))1964

על כן, אין הרשות רשאית לסטות מההנחיות בלא הצדקה, אלא על הסטיה

מההנחיות להיעשות רק מקום בו קיימים שיקולים ענייניים המצדיקים אותה.

הכלל כי הסטיה מההנחיות חייבת להיתמך בטעמים סבירים, נגזר קודם כל

מחובת הרשות לנהוג בשוויון... לפיכך, סטיה לא מנומקת ולא מוסברת

מההנחיה המנהלית מהווה לכאורה אינדיקציה לכך שהחלטת הרשות פוגעת

בעקרונות השוויון וההגינות עליהם מצווה הרשות.

סטיה מההנחיות המינהליות מעוררת על פני הדברים חשש כי היא נובעת

לכאורה מקיומם של שיקולים זרים, אשר השפיעו על החלטת הרשות... בשל

כך נקבע, כי הסטיה מההנחיות מעבירה לרשות את הנטל להצביע על הסיבות

שבגינן מוצדקת אותה סטיה...".

55. ראו גם – עת"מ (י-ם) 52204-12-17 עמותת "בצדק" נ' וועדה מחוזית לתכנון ולבניה ירושלים

(פורסם בנבו, ,)30.9.2018 פיסקה ,27 ופסקי הדין והספרות המשפטית המוזכרים שם.

כן ראו דבריה של כב' השופטת פרופ' דפנה ברק ארז:10

"הטעם לסטייה מן ההנחיות חייב להיות נימוק המייחד את המקרה משאר הנסיבות

שעליהן הן חלות, להבדיל משיקול, סביר לכשעצמו, אשר מתקיים גם במקרים רבים

נוספים (וההנחיות דחו אותו מפני שיקולים אחרים)."

56. פסק-הדין שניתן לאחרונה בעת"מ (י-ם) 47381-11-24 דורית פרי ואח' נגד הוועדה המחוזית

ירושלים (פורסם בנבו, )17.3.2025 (להלן – "הלכת פרי"). מהווה הוראה חד-משמעית לוועדות

התכנון בירושלים לשקול ולנמק כל חריגה מתכנית אב, ואף מגדיל לעשות וקובע כי מוסד התכנון

רשאי לסטות מתכנית האב רק כאשר מדובר בסטייה מתונה ("במידת מה" וב"הלימה לתכנית

האב"). באותו מקרה, כמו בענייננו, התעלמה הוועדה מהחריגה מתכנית האב (באותו עניין –

לשכונת רסקו גבעת הוורדים) והחליטה לאשר תכנית מפורטת הכוללת מגדל בן 23 קומות, בנימוק (שנמצא שגוי) שתכנית האב אינה מגבילה את הבינוי במקרקעין הנדונים. בית-המשפט המחוזי 10 דפנה ברק-ארז, משפט מינהלי, כרך א', ,2010 עמ' .251-2 רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 20

21

בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים דחה את פרשנות הוועדה לתכנית האב, ביטל את

ההחלטה והחזיר את הדיון לוועדה על מנת שתדון מחדש בתכנית. וכך נאמר שם:

"בשים לב להסכמת כלל הצדדים, החלטת הוועדה מיום 26.08.24 מבוטלת. הדיון יושב

לוועדה על מנת שתינתן החלטה חדשה בתכנית המופקדת, וזאת לאחר שיתקיים דיון פומבי

לשם שמיעה נוספת של אלה שהגישו התנגדות לתכנית ומעוניינים להישמע... הדיון יתקיים

מתוך נקודת מוצא שהתכנית אינה תואמת את תכנית האב, בהתאם למה שהובע על ידי בית

המשפט בדיון".

57. בית-המשפט הנכבד לא הסתפק בכך, ולבקשת העותרים פירט במה התכנית המופקדת אינה

תואמת את תכנית האב, כדלקמן:

"בסוף הדיון, הצגתי לצדדים את עמדתי כי מבין הפרשנויות השונות שניתנו על ידי

הצדדים, מקובלת עלי יותר פרשנות העותרים לתכנית האב, לפיה תא השטח של המקרקעין

המוקף בצבע סגול) הוא חלק ממתחם B – פיתוח מתון (הצבוע בצבע אפור), ולא ניתן

להתעלם כליל מהוראות מתחם B בתכנית בהתייחס למקרקעין מושא הערעור. היחס

המדויק בין הוראות התכנית ביחס למתחם B לבין המקרקעין מושא הערעור לא נקבע, אך

כאמור, הגם שניתן לחרוג במידת מה מההוראות המתייחסות לכלל מתחם B בכל הנוגע

למקרקעין מושא הערעור, החריגה צריכה להיות בהלימה להוראות התכנית ביחס למתחם

,B בשים לב לכך שהוראות אלו חלות גם על המקרקעין. התכנית שאושרה אינה עולה בקנה

אחד עם האמור... "

58. חשיבותו של פסק-הדין היא בשניים: ראשית, בקביעה כי במקרה בו התכנית המפורטת חורגת

מתכנית האב, הוועדה אינה רשאית להתעלם מהחריגה, אלא חייבת לדון בה ובשאלת הצדקתה (מה שמשום מה לא היה מובן מאליו). שנית (וזה החידוש בפסה"ד מעבר להלכת גרידינגר), הגם

שניתן לחרוג במידת מה מתכנית האב, החריגה צריכה להיות בהלימה להוראות תכנית האב, ולפיכך

נפסק באותו עניין כי "התכנית שאושרה אינה עולה בקנה אחד עם האמור... ".

59. הלכה זו יפה לעניינו, ואף ביתר שאת, שכן אם בעניין פרי הוועדה סברה בטעות כי המגבלות

שנקבעו בתכנית האב ביחס למתחם B אינן חלות על המקרקעין (תוך פרשנות שגויה של תכנית האב), הרי שבמקרה דנן הוועדה פשוט התעלמה מתכנית האב כאילו היא אינה קיימת, למרות שלא יכולה להיות מחלוקת כי היא חלה על המקרקעין, וכי התכנית המפורטת חורגת באופן דרמטי מהמגבלות הקבועות בה. חמור מכך: כאמור, לא מדובר בחריגה מפרמטר אחד או שניים

שנקבעו בתכנית האב, אלא בחריגה מכל הפרמטרים המהותיים שנקבעו בתכנית האב, תוך איון

מוחלט של תכנית האב ושל העקרונות שעמדו בבסיסה. אם חלילה תיושם התכנית ייבנו שני רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 21

22

בניינים הרחוקים כרחוק מזרח ממערב מעקרונות השימור המרקמי ושימור המבנה הבודד שעמדו בבסיס תכנית האב. במונחים של הלכת גרידינגר, מדובר בחוסר סבירות קיצוני.

60. הנה כי כן, ברור שלפי הלכת פרי, ואף ביתר שאת בענייננו, דין התכנית המופקדת להידחות על

הסף, שכן היא חורגת באופן קיצוני מתכנית האב, הרבה מעבר ל"מידת מה" ול"הלימה להוראות

התכנית".

טענת סף 3 - פגמים חמורים בהחלטת הוועדה על הפקדת התכנית ובתכנית עצמה

61. כאמור, התכנית המופקדת סוטה באופן קיצוני מהוראות תכנית האב בכל אחד מהפרמטרים

הבאים: מספר קומות, גובה הבניינים, אחוזי בניה, קווי בניין, תכסית עילית ותכסית תת-

קרקעית, הריסת בניין לשימור ב', וכריתת עצים בעלי ערכיות גבוהה.

62. באופן מדהים, בהחלטת ועדת המשנה הנקודתית של הוועדה המחוזית מיום 29.9.24 היא

התעלמה לחלוטין מתכנית האב בכלל ומהחריגות ממנה בפרט. בסעיף 1 להחלטה פורטו

השיקולים לאישור התכנית:

"הוועדהבחנהאתהתכניתהמוצעתבהתייחסלמאפייניהמגרשולחלופותבינוינוספות, לרבותבקשהלתמ"א38/1אשרקודמהבעברומצאהכיהיאמקובלתבהתייחסלתוצר התכנוניהכוללמבנהחדש,חניוןתתקרקעיוכןמענהלצרכיציבור.כןתצייןהוועדהכי החלופההמוצעתכוללתאתשחזורהחזיתושמירהעלפרופורצייתה"בלוק"הקייםוכי תוספתהקומותבמבניםנפרדיםמוצעתבנסיגהמסוימתמחזיתהבלוק".

63. הנה כי כן, אין בהחלטה מילה וחצי מילה על תכנית האב, ואין כל דיון בשאלה האם נכון לסטות

מתכנית האב באופן כה קיצוני, בכל אחד מהפרמטרים האמורים, וודאי שלא בהצטברותם. אין צריך לומר כי הוועדה לא טרחה לדון בשאלת השפעת תכנית כה מאסיבית על "רוח המקום" ועל השימור המרקמי שתכנית האב כה הקפידה לשמור עליו.

64. אם לא די בכך, עיון בתמליל הדיון מראה כי הוועדה כלל לא דנה וממילא לא שקלה את שאלת

הצדקתן של כל אחת מהחריגות בפני עצמה, וקל וחומר שלא שקלה את ההצדקה להצטברות של

כמה וכמה חריגות, היוצרות שינוי מהותי ודרמטי מ"רוח המקום" ומהערך השימור המרקמי

שהינן יסוד מוסד במדיניות תכנית האב. למעשה, הוועדה התעלמה לחלוטין מתכנית האב

ומהחריגות ממנה.11

11 יצוין, כי היחידה שהתייחסה באופן לאקוני וכללי לקיומן של חריגות מתכנית האב הייתה נציגת הוועדה המקומית, אולם גם היא לא פירטה את כל החריגות, וגם לא פירטה מה מידת החריגות (שהרי ברור למשל שאין דומה חריגה של קומה אחת לחריגה של 5 קומות, כמעט פי 2 מהמותר). הקרובה להכפלה של מספר הקומות. כל זאת למעלה מן הצורך, משום שהוועדה המחוזית, שהיא מוסד התכנון המוסמך להחליט בעניין התכנית, התעלמה כאמור לחלוטין מתכנית האב.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 22

23

65. כדי להדגיש נקודה זו, אפילו את ההמלצה של הוועדה המקומית לביטול הקומה ה-11 (החלקית)

– שכלל לא נומקה בחריגה מתכנית האב אלא משיקולים טכניים של עלויות אחזקה בשל הגדרת הבניינים כ"רבי קומות" – דחתה ועדת המשנה (בעמ' 148 לתמליל), וגם זאת מבלי שדנה בשאלת ההתאמה של בניינים בני 11 קומות לתכנית האב המגבילה את מספר הקומות ל-,5 או בתכנית

האב בכלל. ללמדך שתכנית האב כלל לא עמדה לנגד עיני הוועדה, והיא התנהלה כאילו אין שום

מדיניות המגבילה את מספר הקומות ואת יתר הנתונים, וכביכול יש לה חופש מוחלט לקבוע

אותם כראות עיניה.

66. חמור מכך: לא זו בלבד שהוועדה התעלמה מתכנית האב, היא אף קבעה באופן שלא יאומן, כי

התכנית תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה (!). ממש כך!! ראו סעיף 17 להחלטה שעניינו חובת מגיש התכנית לחתום על כתב שיפוי:

"בשים לב שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה..."

67. אם לא די באמור לעיל, הוועדה הוטעתה כאילו התכנית מציעה 10 קומות "עם רבע קומה נוספת",

בעוד שלמעשה התכנית מציעה כאמור 11 קומות מלאות, ואפילו נספח הבינוי הלא מחייב מראה נסיגה קטנה ביותר. ראו בעניין זה דבריו של יו"ר הוועדה, מתכנן המחוז מר דן קינן בדיון ההפקדה (עמ' ,)148 כי –

"זה לא מבנה גבוה. יש פשוט ברומה העליונה, עוד בין רבע לחצי קומה, שזה דופלקסים. זאת אומרת, אין דירות בקומה ,11 זה רק 10 קומות. ביקשנו משהו כמו רבע קומה, כדי לייצר, לאפשר מרפסות גם למעלה. אז ככה שזה מבנה שהוא לא מוגדר במבנה גבוה, הוא 10 קומות רק יש עוד רבע קומה של דופלקס..."

מעבר לכך שממש לא מדובר ב"רבע קומה" אלא בקומה לכל דבר עם נסיגות מסוימות (ראו נספח הבינוי), לנסיגה בקומה העליונה אין כאמור שום זכר במסמך המחייב של התכנית, לפיו ניתן לבנות 11 קומות מלאות. הוועדה הוטעתה אפוא לחשוב שהתכנית מציעה נסיגה (ולא סתם נסיגה אלא נסיגה נרחבת, כך שלמעשה מדובר ב-10 קומות). הוועדה אישרה אפוא להפקדה תכנית לשני מגדלים בני 11 קומות, בעוד שהוצג בפניה שמדובר בשני מבנים בני 10 קומות "בתוספת רבע קומה". זאת, כמובן, מבלי לגרוע מהעובדה שגם תכנית ל- 10 קומות מהווה חריגה קיצונית ופסולה מתכנית האב ודינה לדחייה.

68. הנה כי כן, לא זו בלבד שהוועדה החליטה על הפקדת התכנית על בסיס תשתית עובדתית פגומה

וחסרה, התשתית העובדתית הייתה פשוט שגויה (בעניין זה ראו להלן גם את הפגם החמור

בעצם דרישת חוות-הדעת שמאית לפי תקן ,21 ובליקויים החמורים באותה חוו"ד).

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 23

24

69. לפיכך, ההחלטת הועדה אינה יכולה לעמוד כלל וכלל, ודינה להתבטל, לנוכח הלכת גרידינגר

והלכת פרי לעיל. מאותו טעם דין התכנית עצמה להידחות על הסף.

70. טעם נוסף לבטלות ההחלטה הינו היעדר פרוטוקול, תוך הפרה של סעיף 48ד' לחוק, שכותרתו

"חובת ניהול פרוטוקול ופרסומו". יודגש, כי תמליל אינו תחליף לפרוטוקול, וגם לא פרסום

ההחלטה – שאינה כוללת למשל את מהלך הדיון, הפסקות לצורך התייעצות וכדומה. ראו לעניין

זה דבריו של כב' השופט אליקים רובינשטיין בבג"צ ,5593/07 צרלס ברנרד ניס נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, משרד הפנים (פורסם בנבו, )21.12.2009 (להלן – "בג"ץ ניס"), פיסקה מ"א.

71. לסיכום פרק זה, החלטת הוועדה על הפקדת התכנית פגומה מן היסוד, בהיותה מבוססת על

תשתית עובדתית-תכנונית-משפטית חסרה ושגויה; נגועה בהתעלמות מנתונים רלוונטיים; וכן נגועה באי-שקילת מלוא השיקולים הנדרשים לקבלתן. ראו בג"ץ ניס הנ"ל, שם:

מ"א. כלל מנחה הוא במשפט המינהלי, כי גוף מינהלי אמור לקבל את החלטותיו באופן מסודר, לאחר תהליך של איסוף נתונים, ולאחר שקלא וטריא לגבי כלל השיקולים הרלבנטיים (בג"צ 4733/94 נאות נ' מועצת עיריית חיפה, פ"ד מט()5 .)111 הליך מסודר של קבלת החלטות נועד להבטיח את רצינותם של הדיון וההכרעה, לאפשר קיומה של בקרה פנימית, הנדרשת כתנאי לקבלת החלטה ראויה.

72. כן ראו – עע"מ 6240/12 דני דנקנר נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז חיפה (פורסם בנבו)

(,)10.5.2015 שם נאמר:

32. סיכומו של דבר, שהחלטת ועדת הערר בדיון החוזר, אשר התבססה במידה רבה

על קביעות הנוגעות לתשתית התכנונית, נתקבלה מבלי שמוצתה זכותם של המערערים להשמיע קולם בנקודה זו. מצב זה, מעבר להיותו בבחינת פגיעה בזכות הטיעון של המערערים, מעורר חשש שמא החלטת ועדת הערר נתקבלה מבלי שנפרשׂה בפניה היריעה העובדתית-תכנונית-משפטית למלוא רוחבה, ומבלי שנתאפשר לה לגבש כנדרש את התשתית העובדתית הנדרשת לשם קבלת ההחלטה (על חובתה של הרשות לקבל החלטה על יסוד תשתית של עובדות, ראו יצחק זמיר הסמכות המינהלית כרך ב 1119 (מהדורה שניה, )2011 (להלן:

זמיר); דפנה ברק-ארז משפט מינהלי כרך א 439 ()2010 (להלן: ברק-ארז); על חובת הרשות להעניק לאדם העלול להיפגע מהחלטתה הזדמנות נאותה להשמיע טענותיו, ועל השלכותיה של הפרת החובה, ראו בהרחבה אצל זמיר, עמ' -1195 1147; עוד על תוצאות ההפרה של זכות הטיעון, ראו אצל ברק-ארז, עמ' .))528 רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 24

25

טענת סף 4 – הנחת יסוד שגויה כאילו המתחם מיועד להתחדשות עירונית וחל תקן 21

הפגם שבעצם הדרישה לחוות-דעת לפי תקן 21

73. המתנגדים יוסיפו ויטענו, כי הוועדה שגתה באופן חמור כאשר הניחה שהמקרקעין מיועדים

כביכול להתחדשות עירונית ולפינוי בינוי – בניגוד מוחלט לתכנית האב, שמייעדת את הבניין לשימור, ומגבילה את מספר הקומות באזור בו הוא כלול ל-5 בלבד, בגובה מירבי של 16.5 מ'

ובאחוזי בנייה על קרקעיים של %,195 ועוד. פגם זה עובר כחוט השני לכל אורך מסמכי התכנית,

וכן משתקף בהחלטת הוועדה על הפקדת התכנית, ובחוות-הדעת השמאית-כלכלית עצמה,

כמפורט לעיל וכפי שגם נפרט להלן.

74. כתוצאה מאותו פגם, הוועדה הזמינה חוות-דעת שמאי לפי תקן ,21 אותו כללה בין מסמכי

התכנית. זאת למרות שתקן 21 הינו (עפ"י כותרתו) "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין

המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי בינוי".

בפרק המבוא לתקן 21.1 מיוני 2022 נאמר כי "בדיקה שמאית כלכלית.. נועדה לסייע לגורמים

השונים המעורבים בתהליך בקידום מיזמים להתחדשות עירונית".

בהמשך נאמר כי חלק א' של התקן נועד לסייע בהליך אישור תכנית חדשה להתחדשות עירונית במוסדות התכנון. בהתאם לכך נקבע סדר פעולות, שהשתיים הראשונות שבהם הן:

"קביעת מדיניות תכנון; הכנת תכנית או פרוגרמה בהתאם למדיניות התכנון.."

בענייננו, לו הייתה הוועדה טורחת לבחון את מדיניות התכנון הייתה מגלה כי היא שוללת פינוי

ובינוי במתחם זה, ואף מגבילה את מספר הקומות, הגובה, אחוזי הבניה, קווי הבניין והתכסית,

ואם לא די בכך – אוסרת על הריסת המבנה לשימור, באופן שלחלוטין אינו מתאים לתכנית פינוי

ובינוי, אלא לכל היותר לתכנית לתוספת קומה ו/או אגף תוך חיזוק הבניין, בהתאם לתמ"א .38

75. במקום זאת, הוועדה הזמינה חוות-דעת שמאית כלכלית, וראה זה פלא – חוות-הדעת המליצה על

בינוי גרנדיוזי של שני בניינים בני 11 קומות ב-%932 תוך החרבה מוחלט של כל ערכי תכנית האב, בניגוד מוחלט למדיניות.

76. עוד לעניין פגם זה – ראו פרק 6 לחוות-דעתו של אדריכל רוט (בעמ' )15 שכותרתו "התכנית עושה

שימוש לא מתואם במסלול התכנוני פינוי בינוי", בו הוא מסביר מדוע סביבת התכנית בתכנית

2878 אינה מוגדרת לציפוף; מראה כי גם בתכנית 10038 המתחם רחוק מאד מאזורי ההתחדשות

העירונית וכלול בלב שכונת קטמון ההיסטורית, וכך כמובן גם בתכנית האב למושבות. הוא

מסכם את הדברים באומרו:

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 25

26

77. למעלה מן הצורך נוסיף, כי הבחינה השמאית לפי תקן 21 כפופה להוראות תכנית האב. במילים

אחרות: גם אם תיאורטית חוות-הדעת השמאית הייתה קובעת כי לצורך כדאיות כלכלית לפי תקן 21 דרוש מגדל של 100 קומות, עדיין יש להיצמד להוראות תכנית האב המגבילות את הבינוי ל-6 קומות, או לכל היותר "חריגת מה" כאמור בפסק-דין פרי, ותו לא.

78. לסיכום, מבחינה זו תפיסת היסוד של הוועדה שגויה באופן קיצוני, ודין ההחלטה להתבטל.

פגמים חמורים בחוות-הדעת השמאית עצמה

79. אם לא די בכך, גם חוות-הדעת לפי תקן 21 המהווה אחד ממסמכי התכנית, פגומה מן היסוד,

מטעמים שונים, שיפורטו להלן.

80. ראשית, בהתייחס לאזור אליו משתייכים המקרקעין בתכנית האב (בעמ' 11 לחוות-הדעת) נפלה

טעות חמורה, כאשר נכתב ש"עפ"י תשריט התכנית, מצוי הנכס נשוא ההערכה בתחום המסווג כ-" אזור

מגורים 4 – התחדשות עירונית.", בעוד שלמעשה, כמפורט לעיל, הנכס מצוי באזור מגורים 3 עיבוי

מתחם קיים".

81. ממילא, גם המשפט הבא - בו מפנה השמאי להוראות תכנית האב לעניין אזור מגורים 4 (כולל

הקביעה כי היקפי הבניה ייקבעו בהתאם לדו"ח שמאי מפורט, ובהתאם למדיניות הוועדה

המחוזית לתכניות התחדשות עירונית - לוקה באותה שגיאה יסודית, שכן הוראות אלה בתכנית

האב כלל אינן רלוונטיות לענייננו.

במילים אחרות: הנחת היסוד של חוות-הדעת, עליה מושתתת התכנית כולה שגויה לחלוטין,

שכן היא מתעלמת מכך שהמקרקעין כלל אינם מיועדים להתחדשות עירונית אלא לעיבוי מתחם

קיים (אזור מגורים ,)3 במגבלות הקבועות בתכנית האב, ובהן: עד 5 קומות, בגובה של עד 16.5

מ', אחוזי בנייה מירביים של %,195 תכסית מירבית של %,45 ועוד (כמפורט לעיל). זאת, בנוסף

לכך שהמבנה מסומן לשימור ב'.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 26

27

82. שנית, השמאי יזרעאלי נתפס לטעות קשה בקובעו כי שיעור הרווח הצפוי מהעלויות הינו %,18.07

רחוק מאד משיעור הרווח מהעלויות הנכון, שלפי חוות-דעתו של השמאי יעקב כהן המצ"ב

להתנגדות זו (בסעיף ,)10.3 עומד על %39!!.

נספח ג' חוות-דעתו של השמאי יעקב כהן מצ"ב לכתב התנגדות זה כחלק בלתי נפרד ממנו כנספח ג'.

כמפורט בחוות-דעתו של השמאי כהן, מקור הטעות של השמאי יזרעאלי הינו בהערכת חסר של שווי למ"ר במצב יוצא, המתעלמת מעיסקאות השוואה וממיקום המקרקעין בסמוך לגבול שכונת טלביה. כך למשל, שווי מ"ר אקוויולנטי לפי השמאי יזרעאלי לדירה טיפוסית הינו 46,000 מ"ר בלבד, בעוד שלפי חוו"ד השמאי כהן המצ"ב שווי של דירה סטנדרטית הינו 60,000 ₪ למ"ר דירה מיוחדת מוערכת ע"י השמאי יזרעאלי ב-50,600 ₪ למ"ר, בעוד שלפי השמאי כהן השווי של דירה מיוחדת הינו 65,000 ₪ למ"ר, ועוד. וכך נאמר בעמ' 25 לחוו"ד השמאי כהן:

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 27

28

83. בסיכום חוות-דעתו (עמ' )24 כותב השמאי כהן:

84. הנה כי כן, בניגוד מוחלט לאמור בחוות-דעתו של השמאי יזרעאלי, שיעור הרווח הצפוי מהתכנית

הינו %,39 יותר מפי 2 מהמקובל (שהינו %.)18 ברור אפוא שגם מבחינה זו לא הייתה כל סיבה

לחרוג מתכנית האב משום בחינה, והתכנית המופקדת דינה להיגנז.

לסיכום פרק זה

85. לאור האמור לעיל, יטענו המתנגדים כי דין התכנית וההחלטה לאשרה להפקדה להידחות על

הסף מחוסר סמכות, וכן בשל פגמים שורשיים ויסודיים שנפלו בהם.

86. לחלופין ולשם הזהירות בלבד, דין התכנית להידחות לגופה, מכל הנימוקים שפורטו לעיל

לדחייתה על הסף, וכן מהנימוקים שיפורטו להלן.

כריתת עצים בעלי ערכיות גבוהה, אף זאת בניגוד לתכנית האב

87. המגרש מושא התכנית הינו מגרש גדול בעל תכסית בינוי נמוכה. במהלך השנים ניטעו בו עצים

רבים, חלקם בעלי ערכיות גבוהה ואף גבוהה מאד, וזה חלק מסוד יופיו וקסמו, המשתלב עם ייחודיות המבנה עצמו, שהינו מבנה השיכון היחיד שסומן לשימור בתכנית האב. עצים אלה רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 28

29

יוצרים חזות ירוקה ויפה כלפי הרחובות הגובלים, ומהווים חיץ ירוק בינו לבין הבניינים שמצפון (בוסתנאי 4 והל"ה .)3 נזכיר, כי ערך השימור המרקמי בתכנית האב כולל גם את שמירת העצים בחצרות הבתים.

ראו למשל סעיף (1.4א) להוראות תכנית האב ("מטרות תכנית האב") שהובא לעיל בשלמותו, שם נאמר בין היתר בראש רשימת המטרות:

"זיהוי פוטנציאל בינוי בכל מתחם תוך התייחסות לערכי שימור, מאפייני השכונות "רוח המקום", ניתוח אדריכלי של מבנים, מרקמים לשימור, עצים בוגרים וכיו"ב"

זאת ועוד: סעיף 5.2 כולו בהוראות התכנית הוקדש ל"הנחיות לשימור ופיתוח שטחים פתוחים,

מרחב ציבורי, צמחיה ונוף"".

88. ראו גם עמ' 8 לחוות-דעתו של אדריכל שעיה רוט (המצב להתנגדות זו כנספח ב') שם נאמר:

89. אלא, שבניגוד מוחלט לתכנית האב ולעקרון השמירה על השימור המרקמי ועל "רוח המקום",

בתכנית המופקדת מוצעת כריתה של לא פחות מ-25 עצים בוגרים מתוך .35

90. מתוך 25 העצים הללו שסומנו לכריתה, שישה עצים הם בעלי ערכיות גבוהה (רמת ערכיות של

15-14 מתוך )20 בסקר העצים. מדובר בעצים הבאים:

מספר העץ מין העץ סך ערכיות מיקום סיבת הכריתה הערות בסקר

העצים

()20-0 וצבע

4 תמר מצוי 15 חזית דרומית בתוואי עבודות

פונה לרחוב חפירה

כ"ט בנובמבר,

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 29

30

קרוב לגבול

חלקה

6 כליל החורש 14 חזית דרומית בתוואי עבודות

פונה לרחוב חפירה

כ"ט בנובמבר,

על גבול חלקה

7 תמר מצוי 14 חזית דרומית בתוואי עבודות

פונה לרחוב חפירה

כ"ט בנובמבר,

קרוב לגבול

חלקה

15 חרוב מצוי 14 חזית צפון בתוואי עבודות

מערבית על מתוכננות

גבול חלקה 152

16 כליל החורש 14 חזית צפון בתוואי עבודות

מערבית ליד מתוכננות

גבול חלקה 152

19 כליל החורש 14 במרכז המגרש בתוואי עבודות

מתוכננות

91. בנוסף, 13 עצים (רובם בוגרים) שסומנו לכריתה מדורגים בסקר ברמת ערכיות 13 (הגבוהה

ביותר מבין הרמה הבינונית), 5 עצים ברמה ,12 שלושה עצים ברמה 11 ושניים ברמה .10 שלושה

עצים בלבד שסומנו לכריתה הם מתחת לרמה .10

92. המתנגדים יטענו, כי מרבית העצים שסומנו לכריתה, סומנו כך בשל חפירת הקומות התת"ק,

שכאמור מוצעות בקו אפס של המגרש.

93. אלא שאין צורך בחפירה כה נרחבת, והדבר אף מנוגד לסעיף 5.2 להוראות תכנית האב, שעניינו

"הנחיות לשימור ופיתוח שטחים פתוחים, מרחב ציבורי, צמחיה ונוף", וכן לסעיף (2.1.2ז)()3 לתכנית האב לפיו %50 מהשטחים שנמצאים מחוץ לקווי בניין מירביים עיליים יהיו שטחים ללא בינוי תת"ק..".

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 30

31

94. ראו בעניין זה בהרחבה פרק 7 לחוות-דעתו של אדריכל שעיה רוט, בעמ' .17-16 בין היתר הוא

כותב:

"מעבר לכך, אף לא הושארה רצועת החצר הקדמית לאורך הרחובות בוסתנאי וכ"ט

בנובמבר, פעולה שלא הייתה משנה באופן דרמטי את היתכנות חפירת קומות החניה,

אך היתה מאפשרת שימור עשרה עצים בוגרים, מתוכם שלושה בעלי ערכיות גבוהה

בסקר".

95. אם לא די בכך, אפילו חלק מהעצים שסומנו לשימור ייפגעו בשל החפירה בקו אפס:

"בעיה נוספת היא שחפירה בקו אפס לכיוון המגרש השכן ברחוב בוסתנאי 4 וברחוב

הל"ה 3 תביא בהכרח למות העצים שם. עצים אלה (30-35 בסקר העצים) מוגדרים

לשימור בתכנית המוצעת ואף מדורגים בערכיות גבוהה מאד בסקר העצים"

96. כפי שמציין אדריכל רוט, התכנית אף סותרת את המלצת ועדת השימור בנקודות אלה ממש:

97. בהחלטת ההפקדה, הוועדה התעלמה מהמלצות ועדת השימור, ולא החליטה להסיג את קו הבניין

התת"ק באף אחת מהחזיתות האמורות (פרט לקביעה כללית, שלא יושמה, בדבר "בחינת

האפשרותלשימורמקבציהעציםבערכיותגבוהה בהיקףהמגרש"). המשמעות היא כריתת

עצים רבים שסומנו בערכיות גבוהה, וסיכון 6 העצים בחזית הצפונית שסומנו לשימור אך

התכנית בהכרח תביא לפגיעה בהם, כמפורט בחוות-דעתו של אדריכל רוט.

98. האמור בפרק זה מהווה אפוא טעם נוסף לדחיית התכנית, ולחלופין הכנסת שינויים מהותיים

בתכנית, בהתאם להמלצות בחוות-הדעת של אדריכל שעיה רוט ושל ועדת השימור.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 31

32

פגיעה בלתי מידתית בתאורה ובאוויר הטבעיים של הבניינים הסמוכים

99. המתנגדים יוסיפו ויטענו, כי מעבר לכך שהתכנית פוגעת קשות כאמור ב"רוח המקום" ובצביון

השכונה, ומפרה את הסימטריה של בינוי המלווה את הטופוגרפיה, בניגוד מוחלט לתכנית האב, היא גורמת פגיעה ישירה וחמורה בבניינים הסמוכים, ע"י חסימת תאורה ואויר טבעיים, ובמיוחד בבניין ברחוב בוסתנאי 4 (הגובל בשטח התכנית), וכן הבניינים בבוסתנאי 3 והל"ה 3 (אף הוא גובל).

ראו בעניין זה בהרחבה – פרק 8 לחוות-דעתו של אדריכל רוט.

.100 למותר לציין, כי המתנגדים שרכשו את דירותיהם במיטב כספם, היו רשאים להניח שצביון השכונה שכמה וכמה תכניות ומסמכי מדיניות הקפידו על שמירתו (וביניהן – תכנית ,10038 תכנית המתאר 2000 ותכנית האב למושבות), יישמר, בכפוף לתוספות שמאפשרת תכנית האב (כלומר 5 קומות בסה"כ), ותו לא. חטא פריצת המדיניות גורם אפוא פגיעה חמורה וקשה במקרקעי המתנגדים, ובזכות הקניין שלהם.

תנועה וחניה

.101 המתנגדים יוסיפו ויטענו, כי דין התכנית להידחות גם בשל הכאוס התחבורתי שייגרם בשל

יישומה, כמפורט להלן.

.102רחוב כ"ט בנובמבר הוא רחוב חד סיטרי וצר, הכולל נתיב נסיעה אחד בלבד, ובכל זאת הפך בשנים האחרונות לציר תנועה שכונתי מרכזי. לתוך הרחוב מתנקזת תנועה רבה, ובין היתר – של המבקשים לצאת מאזור תלפיות, בקעה והמושבות לכיוון מרכז העיר, מערב העיר והיציאה ממנה (במיוחד בשעות הבוקר), וכן של כלי רכב פרטיים המגיעים למוסדות החינוך הרבים המרוכזים ברחוב כ"ט בנובמבר וברחובות הסובבים שהגישה אליהם היא מקטע הרחוב בו מצויים המקרקעין מושא התכנית (בתי הספר חורב בנים בכובשי קטמון; חורב בנות ברחוב בוסתנאי;

אדם בכ"ט בנובמבר; הרטמן בנות ברחוב תל חי – שלכל אלה הגישה הבלעדית היא דרך כ"ט בנובמבר – וכן בתיה"ס יהודה הלוי, הרטמן בנים וסאלד שניתן להגיע אליהם גם מרחובות אחרים, אולם תושבים רבים מגיעים דווקא דרך כ"ט בנובמבר הקרוב לביתם. לכך יש להוסיף את תנועת שני קווי אוטובוס.

.103 להתנגדות זו מצורף כחלק בלתי נפרד ממנה, נספח תחבורה, שכתב המתנגד מס' ,1 מר דוד גרנות, מרחוב בוסתנאי ,4 בו הוא מתאר בפירוט את מצב התנועה הבלתי נסבל כבר היום ברחובות כ"ט בנובמבר וכובשי קטמון, במיוחד בשעות הבוקר והצהריים, שמטבע הדברים יחריף מאד אם

תאושר ותבוצע התכנית המופקדת.

.104 בנוסף, מצביע מר גרנות על בעיה קשה במיקום הכניסה לחניית הפרוייקט המוצע בצד המערבי של הבניין , ממש בסמוך לכניסה לבית ספר חורב בנים.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 32

33

נספח ד' העתק הנספח התחבורתי שערך מר גרנות מצ"ב כנספח ד'.

.105 לאמור לעיל יש להוסיף, כי טבלת מאזן החניה בנספח התנועה מציעה 93 מקומות חניה למגורים, למרות שאין חולק שהתכנית מאפשרת בניית 103 יחידות דיור עפ"י הוראת הגמישות שפורטה לעיל. לפיכך, חסרים 10 מקומות חניה, שיועמסו על החניות הציבוריות לאורך הרחובות הסמוכים ויחריפו את הכאוס התחבורתי שפורט לעיל.

.106 האמור בפרק זה ובנספח התחבורה מצטרף לפגמים החמורים בתכנית אותם פירטנו לעיל.

התכנית כולה פגומה מן היסוד: מבנה השיכון הנדון מיועד לשימור ובשום אופן לא להתחדשות עירונית, ולתוספת של למעלה מ-60 יח"ד וגם לא מספר קרוב לכך. לו הייתה הוועדה מצייתת למדיניות, היא הייתה דוחה על הסף את התכנית הגרנדיוזית הזו, שפוגעת קשות בצביון הבניין והמרקם לשימור, וממילא לא היו מתוספות למעלה מ-60 יחידות דיור המוסיפות תנועה רבה לרחוב ולרחובות הסובבים, ולא היה מוחרף הכאוס התחבורתי. הדבר מהווה טעם נוסף לדחיית

התכנית על הסף, ולחלופין לגופה.

.107 המתנגדים שומרים על זכותם לצרף חוו"ד של יועץ תחבורה לקראת הדיון, לאחר שניתן יהיה לבצע ספירות תנועה עם פתיחת שנת הלימודים (ראו הסבר על כך בפתח הנספח התחבורתי).

פגמים במסמכי התכנית

כללי

.108כאמור, טענתם העיקרית של המתנגדים כי התכנית כולה פגומה מן היסוד, בין היתר בהיותה סותרת את תכנית האב ואת תכנית ,2000 בניגוד מוחלט להלכת גרידינגר ולהלכת פרי, ולפיכך יש

לדחותה לחלוטין. לחלופין ומבלי לגרוע מטענת הסף האמורה, יש לתקן את כל מסמכי התכנית

כך שיותאמו לתכנית האב מכל הבחינות שפורטו לעיל.

.109 בנוסף, מסמכי התכנית אינם מקיימים את ההנחיות לעריכת תכנית בסעיף (2.1.2ט"ז) להוראות תכנית האב, כדלקמן:

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 33

34

.110 אם לא די בכך, מסמכי התכנית מוסיפים חטא על פשע ונגועים בפגמים פרטניים נוספים. לכך נתייחס בפרק שלהלן.

פגמים בהוראות התכנית

.111שם התכנית ודברי ההסבר:

א. שם התכנית "התחדשות עירונית בכ"ט בנובמבר 28" שגוי ומטעה, בראש ובראשונה, שלפי

מסמכי המדיניות הנ"ל המתחם כלל אינו מיועד להתחדשות עירונית אלא לעיבוי בנייה תוך

שימור, רחוק מאד מהמוצע בתכנית. למעלה מן הצורך נוסיף, כי לא מדובר בתכנית להתחדשות עירונית, כהגדרתה בסעיף 11א(4א) לחוק התכנון והבניה, גם משום שמספר יחידות הדיור החדשות הכלולות בה קטן מ-70 [ראו הרישא לסעיף]. אין צריך לומר, כי אין מדובר במתחם מוכרז לפינוי ובינוי.

ב. הערה זו נכונה כמובן גם ביחס לתיאור התכנית בדברי ההסבר, כ"תכנית להתחדשות עירונית

במתווה של פינוי בינוי".

ג. פגם נוסף הינו, שבדברי ההסבר נאמר שהתכנית מציעה "מבנה חדש בגובה 10 קומות וקומה

נוספת עליונה בנסיגה", בעוד שלמעשה מדובר בשני מבנים מאסיביים בני 11 קומות.

.112סעיף 1.7 להוראות התכנית: יש לקבוע מפורשות כי נספח הבינוי מחייב לעניין קונטור הבינוי בקומה ה-11 הכולל נסיגה בשני הבניינים. בהוראות התכנית אין שום זכר לנסיגה האמורה, פרט להצהרה הבלתי מחייבת בדברי ההסבר. מובן, שבמצב זה אין שום מניעה לבנות בניינים בני 11 קומות ללא נסיגה. למותר לציין, כי סעיף זה אינו גורע מהטענה כי מספר הקומות חייב להיות 5 בלבד, בהתאם לתכנית האב.

.113סעיף 4.1.2 להוראות התכנית

א. ניסוח ההגדרות של "קו בניין" ו"קו בניין עילי" בסעיפים (4.1.2א)()3 ו-()4 פגום, שכן לא

ברור לחלוטין לאיזו מהקטגוריות משתייך קו הבניין של הקומה השישית. לפיכך, יש לכתוב ש"קו בניין" הינו לקומות 5-1 ו"קו בניין עילי" הינו לקומות .10-6

ב. ביחס לנסיגה כביכול בבינוי הקומה ה-:11 כאמור, לנסיגה המסוימת בבינוי של הקומה

ה-11 המופיעה בנספח הבינוי, אין כל זכר בהוראות התכנית.12 נהפוך הוא, לכל אורך ההוראות נאמר שהתכנית כוללת 11 קומות. ראו: סעיף 2.2 (עיקרי הוראות התכנית), שם נאמר בס"ק (:)13 "קביעת הוראות לבינוי של שני בניינים בגובה 11 קומות; סעיף 12 כאמור, פרט לאמירה כללית בדברי ההסבר, שכידוע מהווים רקע בלבד, ואינם מחייבים.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 34

35

(4.1.2ד) בו נאמר: "תותר הקמת מבני מגורים בני 11 קומות; וטבלה 5 בה נכתב שמספר הקומות מעל הכניסה הקובעת הינו ,11 ללא כל סייג בהערות לטבלה. אם נצרף לכך את העובדה שנספח הבינוי מנחה לעניין זה,13 מובן שהאמירה בדברי ההסבר כי יותרו 10

קומות ועוד קומה בנסיגה, ריקה מכל תוכן אמיתי, ובפועל התכנית מתירה 11 קומות

מלאות מעל מפלס הכניסה הקובעת.

אם כן, יש לכלול הוראה מחייבת בהוראות התכנית לעניין הנסיגה בקומה העליונה בהתאם לנספח הבינוי, ואף לתקן בהתאם את סעיף (.4.1א)(,)2 ולהכפיף אותו להוראה המחייבת הנדרשת כאמור. כל זאת, כמובן, מבלי לגרוע מטענת המתנגדים כי אין לאפשר קומות מעבר למותר בתכנית האב.

ג. לסעיף (4.1.2ד)()1 – יש לכלול הוראה מפורשת בדבר הנסיגה בקומה ה-11 כמפורט לעיל.

ד. בסעיף (4.1.2ד)()2 נאמר: "יותרו קומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת", מבלי לקבוע

כמה קומות. יש לתקן את הסעיף ולכתוב "יותרו 3 קומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת, בהתאם לנספח הבינוי".

יש למחוק את המילים"שטחיםלרווחתהדיירים", שהינן כלליות ביותר ועלולות להיות פתח לכל שימוש שהוא, לרבות שימושים עיקריים. לחלופין, יש לכתוב "שטחי שירות", ולציין שימוש ספציפי ומוגדר.

ה. בסעיף (4.1.2ד)()3 נאמר: "מפלסהכניסההקובעתייקבעמרחובכ"טבנובמברבהתאם

למפלסהמדרכההסמוכהובהתאםלגמישותהמותרתבחוק.עלאףזאת,יותרשינוי במיקוםמפלסהכניסההקובעתלעתמתןהיתרהבניה.עםזאתיובהר,כילענייןזכויות הבניהבטבלה5מפלסהכניסההקובעתייקבעממפלסרחובכ"טבנובמבר".

המתנגדים עומדים בתוקף על כך שמפלס הכניסה הקובעת לא ישתנה, ויישאר ברחוב

הנמוך יותר – רחוב כ"ט בנובמבר, לא רק לעניין "זכויות הבניה" (כפי שעולה גם

מהוראה ו' ומהערה ()4 לטבלה )5 אלא גם לעניין הגובה ומס' הקומות, שאם לא כן

הבניינים השערורייתיים ממילא, יוגבהו עוד ויהפכו למפלצתיים עוד יותר, אפילו מעבר

לתכנית הנוכחית.

לפיכך, יש למחוק את המילים "על אף זאת" עד סוף הס"ק. לחלופין, ככל שהכוונה היא

להוסיף כניסה נוספת לבניין, יש לכתוב במקום הנוסח הנוכחי: "תותרהוספתכניסה

נוספתלבניין,ללאשינוימפלסהכניסההקובעת".

ו. ס"ק ()6 – יש למחוק את הס"ק ולבטל את הגמישות להעלאת גובה גגות המבנים ב-1

מטר. הגובה המירבי עצום גם כך.

ז. ס"ק ()9 – יש למחוק את הס"ק ולבטל את האפשרות להבלטת מרפסות בחזית המזרחית

והדרומית. גם כך התכנית חורגת מקווי הבניין המותרים בתכנית האב.

13 ראו סעיף 1.7 הנ"ל להוראות התכנית. אם לא די בכך, ראו סעיף (4.1.2א)()2 לפיו"קונטורהבנייניםבנספחהבינוי הינומנחהבלבדוניתןלשנותובתחוםקוויהבניין".

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 35

36

ח. ס"ק (()13ד) – יש למחוק את המילים"תותרחריגהמקובנייןהפונהלחלקה...9"עד

סוף הפיסקה. יש לשמור על קו הבניין הקבוע בתכנית האב שהינו 5 מ'. מדובר במגרש גדול מאד ואין כל סיבה לחרוג מקווי הבניין בתכנית האב.

ט. סעיף ()13(4.1.2ה) – לא ברור מהי ה"הוראה" המחייבת ושכל סטיה ממנה תהא סטיה

ניכרת. יש להגדיר זאת בדיוק על מנת למנוע כל חריגה בגובה, באחוזי הבניה, במספר הקומות, בקווי הבניין, וכו'.

.114טבלה :5

א. כללי: כאמור, הטבלה כולה סותרת את תכנית האב באופן דרסטי וחמור, מכמה וכמה

בחינות, שדי לכל אחת לבדה כדי לפסול אותה (ואת התכנית כולה), וקל וחומר בהצטברותן.

לפיכך, הטענות שלהלן אינו גורעות כהוא זה מטענתם המרכזית של המתנגדים.

ב. טורי שטחי הבניה ומספר יח"ד: המתנגדים עומדים על כך ששטחי הבניה יהיו בהתאם

לתכנית האב למושבות ביחס לאזור מגורים ,3 ומכאן ייגזר מספר יחידות הדיור.

בנוסף ולחלופין יטענו המתנגדים כדלקמן:

• יש למחוק את סעיף ד' להוראות טבלה .5 אין לאפשר תוספת קומות תת-קרקעיות ללא הגבלה, ובהתאם לכך גם להגדיל את אחוזי הבניה ללא הגבלה.

• סעיף ו' להוראות טבלה :5 כאמור, מרשיי מתנגדים נחרצות לשינוי מפלס הכניסה הקובעת, הן לעניין הקומות והגובה והן לכל מטרה אחרת. לפיכך, בניגוד לאמור בסעיף, לא רק"לצורךחלוקתזכויותהבניהמעלו/אומתחתלקרקע"יש"להתחשב"במפלס הכניסה הקובעת שהוגדר בתכנית (שהינו מפלס רחוב כ"ט בנובמבר), אלא לכל דבר ועניין (כולל לעניין הגובה ומספר הקומות). זהו מפלס הכניסה המחייב לכל דבר ועניין.

למותר לציין, כי עם ביטול האפשרות לשינוי מפלס הכניסה הקובעת כמבוקש, יש למחוק גם את סעיף ו' שהופך למיותר14

• הערה ז' – כאמור, מרשיי מתנגדים ל-93 יח"ד, מספר הסותר לחלוטין את תכנית האב, וקל וחומר לתוספת של %.10

• הערה ח – מרשיי מתנגדים להגדלת השטחים העיקריים. ככל שהצורך בשטחי שירות למרחבים מוגנים יפחת – יש להפחית בהתאמה את שטחי הבניה המופרזים עד מאד וסותרים את המדיניות, ולא להוסיף עליהם.

• הערה י' – יש לבטל את האפשרות לתוספת של עד 50 מ"ר עבור מועדון דיירים. ניתן להכניס זאת בתוך שטחי הבניה, שגם כך מוגזמים באופן קיצוני, וסותרים את המדיניות.

• הערה ()2 לטבלה – יש למחוק את המילים "שטחים לרווחת הדיירים וכד'" – מונח "אוורירי" ולא מוגדר, המהווה פתח לתוספת שטחים עיקריים.

14 וכידוע, לעניין שטחי הבנייה, ההפרדה בין שטחים מעל ומתחת לכניסה הקובעת כבר נעשית בטבלה עצמה, ולכן לעניין השטחים אין כל צורך בהערה.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 36

37

יש למחוק גם את כל המשך ההערה, הפותח פתח למספר בלתי מוגבל של קומות תת"ק ולתוספת שטחי בניה תת"ק ללא הגבלה. כאמור, גם כך מדובר בפרויקט גרנדיוזי, הסותר את המדיניות באופן קיצוני.

ג. טורי הגובה מספר הקומות:

• המתנגדים עומדים על כך שהגובה ומספר הקומות יהיו בהתאם לתכנית האב למושבות ביחס לאזור מגורים .3 מבלי לגרוע כהוא זה מטענה זו, יוסיפו המתנגדים ויטענו כדלקמן:

• כאמור, לפי הטבלה מותרות 11 קומות, ללא זכר לנסיגה המתחייבת בבינוי קומה ה-

11 בשני הבניינים. לפיכך, יש להוסיף הערה לטבלה כי הבינוי בקומה ה-11 יהיה בנסיגה, בהתאם לקונטור הבניינים בנספח הבינוי, שיהיה מחייב לעניין זה (במקביל לתיקון בסעיף ,1.7 כאמור לעיל).

• בהערה ()4 לטבלה יש למחוק את המילים"גםאםישתנהמפלסהכניסההקובעת"

עד סוף ההערה.15 זאת, בהמשך לדרישת המתנגדים שהובאה לעיל, לביטול האפשרות לשינוי מפלס הכניסה הקובעת בהיתר הבניה. לחלופין, ככל שהכוונה היא להוסיף כניסה מעבר לכניסה הקובעת, יש לנסח את ההערה מחדש, כדלקמן: "מפלס הכניסה

הקובעת יהיה במפלס רחוב כ"ט בנובמבר. ניתן להוסיף כניסה במפלס אחר, ללא

שינוי מפלס הכניסה הקובעת, שבכל מקרה יהיה במפלס רחוב כ"ט בנובמבר".

• מספר הקומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת צריך להיות ,3 בהתאם לנספח הבינוי, ולא .4

• כאמור, יש למחוק את סעיף ד' להוראות טבלה .5 אין לאפשר תוספת קומות תת-

קרקעיות ללא הגבלה, ובהתאם לכך גם להגדיל את אחוזי הבניה ללא הגבלה.

• בסעיף ה' להוראות הטבלה, יש למחוק את המילים"קומותטכניותהכוללות...".

סעיף זה מהווה פתח מסוכן וחמור להוספת קומות "טכניות" ללא הגבלה של מספרן.

זאת ועוד: יש להתיר חדר יציאה לגג וחדר מכונות בלבד, ולמחוק את כל יתר הרשימה.

ככל שנדרש, אין סיבה למקם את המתקנים הללו על הגג. כך או כך, יש להגביל את מידותיהם של חדר היציאה לגג, חדר המכונות וכו', מבחינת אורך, רוחב, שטח וגובה.

ד. טור קו בניין: המתנגדים עומדים על כך ששטחי הבניה יהיו בהתאם לתכנית האב למושבות

ביחס לאזור מגורים ,3 ומכאן ייגזר מספר יחידות הדיור.

יש למחוק את הערה ()5 לטבלה. מתקנים טכניים ומרפסות יהיו בתחום קווי הבניין, שגם כך חורגים באופן מהותי מתכנית האב.

15 יובהר, כי הערה ()4 אף סותרת את הטבלה עצמה, בה נאמר בטור הרלוונטי: גובה מבנה – מעל הכניסה הקובעת".

לכן, שינוי מפלס הכניסה הקובעת לרחוב בוסתנאי למשל, יביא בהכרח לספירת גובה המבנה ממפלס זה, ולא ממפלס רחוב כ"ט בנובמבר, בניגוד לאמור בהערה (.)4

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 37

38

ה. טור "מרפסות בנוסף לשטח העיקרי": שטחי המרפסות חייבים להיכלל בשטח העיקרי,

שגם כך חורג באופן קיצוני מתכנית האב. בהתאם לכך: למחוק את סעיף ב' ל"הוראות טבלה 5"; בסעיף ג' – למחוק את המילים"אםיידרשו"עד סוף הסעיף.

.115 לסעיף 6.1.1 (סטיה ניכרת): יש להוסיף לרשימה גם "גובה המבנים", "מפלס הכניסה הקובעת"

ו"שטחי הבניה". למען הסר ספק, מרשיי מתנגדים נחרצות למספר הקומות המפורט בסעיף.

פגמים בנספח הבינוי

.116 המתנגדים יטענו, כי גם בנספח הבינוי של התכנית נפלו פגמים חמורים, כמפורט בפרק 9 לחוות-

דעתו של אדריכל רוט.

.117 המתנגדים מבקשים אפוא לאמץ את האמור בחוות-דעתו גם לעניין זה.

פגמים בנספח התנועה

.118 טבלת מאזן חניה חושבה לפי 93 יח"ד ולא .103 לכן חסרים 10 מקומות חניה.

סעיף 197

.119 המתנגדים יוסיפו ויטענו, כי אם חלילה תאושר התכנית, תיגרם פגיעה עצומה למקרקעי התושבים הגובלים בתחום התכנית, בהתאם למבחנים הקבועים בחוק. במקרה כזה, לא יהא מנוס מהגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, וייתכן שגם תביעה נזיקית, בגין ראשי נזק נוספים.

.120 בעע"ם 683/13 רשות שדות התעופה נ' אליהו טויטו ואח' (פורסם בנבו, ,)3.9.15 בפיסקה 10 עמד בית המשפט העליון על תכליות סעיף ,197 ובין היתר:

"התכלית השנייה נשענת על ההנחה שהחובה לפצות תוביל לכך שרשויות התכנון

יפנימו בתקציבן את הפגיעה האפשרית בבעלי המקרקעין, שהרי "אילולא חייבת

היתה המדינה לפצות על פגיעה שבצדה של תכנית, קיים היה חשש סביר, שרשויות

התכנון לא יתנו משקל מספיק לפגיעה שמביאה התכנית, לצד יתרונותיה" (שם,

בעמ' .)640 במובן זה סעיף 197 לחוק מוודא כי "הרשות תפעיל שיקול-דעת הולם

בקביעתה של תכנית מיתאר ותביא בחשבון הן את יתרונותיה של התכנית והן את

חסרונותיה, בין מבחינת הכלל ובין מבחינת הפרט" (ע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת

ישראל – הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז, פ"ד מז()3 ,872 877 ()1993

(להלן: עניין אלישר); עניין הורוויץ, בעמ' .)294 תכלית זו מבטאת אפוא איזון בין

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 38

39

האינטרס הציבורי במימוש התכנית לבין האינטרסים של בעלי המקרקעין

הנפגעים."

.121המתנגדים סמוכים ובטוחים כי רשויות התכנון יפנימו את הפגיעה העצומה ויימנעו מאישור

התכנית.

.122 מבלי לגרוע מהאמור לעיל, תתבקש הוועדה הנכבדה שלא להסתפק בכתב שיפוי ולהכליל בין

הוראות התכנית דרישה להפקדת ערבויות כספיות, כמקובל ברשויות מקומיות שונות, כתנאי

לאישור התכנית.

כללי

.123חוות-דעת המומחים מהוות חלק בלתי נפרד מהתנגדות זו.

.124מבלי לגרוע מהאמור, המתנגדים שומרים על זכותם להוסיף על נימוקי ההתנגדות ו/או לפרטם

בדיון ו/או בכל מסמך נוסף, וכן להגיש חוות-דעת או מסמכים משלימים.

.125 לתמיכת האמור בכתב התנגדות זה מצורפים בזה תצהיריהם של נציגי המתנגדים.

בכבוד רב,

רפי אטינגר, עו"ד

העתק: הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website Israel ,Jerusalem ,.st Hilel 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 02-6230022 .Fax 02-6230023 .Tel 39

תוכן עניינים

מס' שם הנספח עמ'

א רשימת 94 המתנגדים הנוספים 42

ב חוות-דעתו של אדריכל שעיה רוט 45

ג חוות-דעתו של השמאי יעקב כהן 67

ד הנספח התחבורתי שערך מר גרנות 94

ה תצהירים 98

40

נספח א

רשימת 94 המתנגדים הנוספים

עמ' 42

41

נספח א

מספר סידורי שם משפחה שם פרטי מספר תעודת זהות או דרכון רחוב מספר בית מספר דירה

1 גורפינקל שמואל 003125937 כ״ט בנובמבר 33 16

2 אבינרי-רבהון מעיין אלי כהן 5 7

3 אולשטיין עלית 043594662 הל״ה 5 7

4 אייזנברג מלכה 015726383 כ״ט בנובמבר 30 5

5 אייזנברג סטיבן 015726375 כ״ט בנובמבר 30 5

6 אקשטין ורדה 000010900 הל"ה 5 5

7 ארזי-גיא מרים 065567794 בוסתנאי 2 9

8 בואניש רבקה 017875667 כ״ט בנובמבר 33 14

9 בונפיל חווה 069931277 בוסתנאי 4 1

10 בונפיל ראובן 069931269 בוסתנאי 4 1

11 בונפיל לאה 013888722 כ"ט בנובמבר 22 11

12 בונפיל דוד 069931293 כ״ט בנובמבר 22 11

13 בלברג אפרת 000450502 בוסתנאי 5 3

14 בלברג יצחק 000881193 בוסתנאי 5 3

15 בן שואב אלמוג 301833356 כ״ט בנובמבר 30 3

16 בן שואב שולמית 066053661 כ״ט בנובמבר 30 3

17 ברוש חשין קובי 026617449 הפורצים 2 2

18 ברמן בנימין 032318560 בוסתנאי 2 2

19 גבעון מנחם 000456798 הל"ה 3 3

20 גוגנהיים רוזלי 336362553 בוסתנאי 4 4

21 גור אילנה 000408856 כ״ט בנובמבר 30 6

22 גור משה 000939926 כ״ט בנובמבר 30 6

23 גור אריה אביטל 305578692 כ"ט בנובמבר 35

24 גלאי-גת תמר 057433310 כ״ט בנובמבר 24 1

25 גן ליסה 014748495 הל"ה 5 1

26 גרוס דוד 031484850 כ״ט בנובמבר 30 1

27 גרינברג רות 000929109 הל"ה 7 3

28 גרינברג צבי 003249430 הל"ה 7 3

29 גרנות נעמי 052340353 בוסתנאי 4 8,9

30 גת אתי 022009286 כ"ט בנובמבר 24 1

31 דײַן דניאל 209566678 בוסתנאי 11 5

32 דלה טורה מיכאל 331139022 בוסתנאי 11 13

33 דלה טורה שני 331139030 בוסתנאי 11 13

34 דלה טורה מרים 015432586 בוסתנאי 11 13

35 הכט אסתר מלכה 069500650 בוסתנאי 2 3

36 הכט שרגא 000087981 בוסתנאי 2 3

37 הלר אורי 212416838 כ"ט בנובמבר 14 5

38 הלר דרור 056576358 כ״ט בנובמבר 14 5

39 הריס יהודית 013551718 הל״ה 7 7

40 הרמן יעל 035866649 כ"ט בנובמבר 24 5

41 הרמן אורן 025117326 כ"ט בנובמבר 24 5

42 ווייל אליאן 332348200 כובשי קטמון 13 1

43 וולהיים אריה 027109347 בוסתנאי 11 7

44 וולהיים תהילה 036029924 בוסתנאי 11 7

45 וסרצוג סטיב 057239428

46 טלמון-הלר בן-אלה 068891563 כ"ט בנובמבר 14 5 47 טשיל כלב 013886841 כ"ט בנובמבר 24 8

48 כהן משה 034408682 כ"ט בנובמבר 30

49 לאופר אברהם צבי 034557181 הל"ה 5 3

50 לאופר אלמוט נעמי 327134631 הל"ה 5 3

51 לוי אלברט 346450356 כט בנובמבר 24

52 לוי נעמי 346450364 כט בנובמבר 24

42

53 לוינסקי מיכל 200150688 בר ניסן 2 6

54 לוינסקי מנחם 054579438 בר ניסן 2 5

55 לוינסקי חנה 056062805 בר ניסן 2 5

56 ליבלר מרי 012528568 כ״ט בנובמבר 33 13

57 ליטמן בני 021373360 כ״ט בנובמבר 33 8

58 ליטמן קרן 017707522 כ״ט בנובמבר 33 8

59 מזרחי שרה 000305318 בוסתנאי 7

60 מילסון ארנונה 006642516 כ"ט בנובמבר 24

61 מרגלית עטרת 043176684 בוסתנאי 11 5

62 מתוק שמחה 000259085 בוסתנאי 8

63 נס קיטי 328707351 בוסתנאי 8

64 סומר הלן 006754502 בוסתנאי 8

65 סף אילת 039886239 בוסתנאי 4 2

66 פוגל תום 032732083 בוסתנאי 9 8

67 פולק בונפיל לאה 013888722 כ"ט בנובמבר 22 11 68 פיזנטה אירין 013744651 אלי כהן 1 3

69 פיזנטה אן 011841244 הגדוד העברי 9 6

70 פרודובסקי גדי 054907597 כט בנובמבר 33 2

71 פרודובסקי ליהי 055564223 כט בנובמבר 33 2

72 פרקש הרשל 015137920 בוסתנאי 11 10

73 פרקש שרה 025237938 בוסתנאי 11 10

74 צבטלר ארי 058669284 הל"ה 3 8

75 צור שושנה 317517290 בוסתנאי 11

76 קנר זהר 024376501 בוסתנאי 4 קומה 2 דירה 7

77 קראוס ג'ון 307271171 בר ניסן 2 1

78 קראוס ג'ון 307271171 בר ניסן 2

79 קרסני רחל 000044305 הל״ה 5 8

80 רבהון עוזי 057108532 אלי כהן 5 7

81 רבינא יואב 059856088 בוסתנאי 4 1

82 רבינא סיגל 057826539 בוסתנאי 4 1

83 רואי ביטי 0572083105

84 רובין חנוך 027445170 בוסתנאי 8

85 רייך אורן 025050337 בוסתנאי 2 2

86 שוורץ חיים 039886304 בוסתנאי 4 2

87 שוורץ חיים 039886304 בוסתנאי 4 2

88 שטולברג קרול 013208137 הל"ה 5 4

89 שטרנבך גיזלה 026054833 כ״ט בנובמבר 30 4

90 שטרנבך דוד 000157891 כ״ט בנובמבר 30 4

91 שיר צבי 001497585 בוסתנאי 8

92 שני אגי 043338938 בוסתנאי 8

93 שניידר ברניקה 304228406 בוסתנאי 9 8

94 שפיר אילה 057834129 הל"ה 3 1

43

נספח ב

חוות-דעתו של אדריכל שעיה רוט

עמ' 45

44

נספח ב

שעיה רוט

1

אדריכלים

חוות דעת אדריכלית-שימורית לתכנית מס' 101-1309061 - התחדשות עירונית

בכ"ט בנובמבר 28

שם המומחה:

שעיה רוט

מענו ומקום עבודתו:

משרד שעיה רוט אדריכלים, רח' שלומציון המלכה ,4 ירושלים

אני החתום מטה, נתבקשתי על ידי עו"ד רפי אטינגר המייצג מתנגדים לתכנית שלהלן לחוות דעתי המקצועית

בנוגע לתכנית המוצעת 101-1309061 להריסת בניין ובניה של בניין אחר תחתיו ברחוב כ"ט בנובמבר .28

אני נותן חוות דעתי זו במקום עדות בבית המשפט ואני מצהיר בזאת כי ידוע לי היטב, שלעניין הוראות החוק

הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית המשפט, דין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה

שנתתי בבית המשפט.

ואלה פרטי השכלתי:

תואר ראשון בארכיטקטורה (Arch .,)B האקדמיה לאמנות ועיצוב בצלאל

ואלה פרטי ניסיוני:

אדריכל רשום משנת 2010 (מספר רישיון )59821733

היום – 3.2016 בעלי משרד "שעיה רוט אדריכלים". המשרד מתמחה בתכנון מבנים חדשים במרקמים ותיקים

וכן שינויים ותוספות למבנים היסטוריים, עריכת תכניות שימור, סקרי שימור ותיקי תיעוד, ועריכת נספחי

שימור לתכניות מתאר.

2.2016 - 12.2012 רפרנט במחלקת שימור בעיריית ירושלים. מסגרת התפקיד כללה מתן חוות דעת להיתרי

בניה והנחיית אדריכלי התכניות במידת הצורך, עבודה על גיבוש עקרונות השימור בשכונות השונות בעיר,

ליווי ביצוע של פרוייקטי שימור ופיקוח על ביצוע הנחיות המחלקה שניתנו, וכן בדיקת תיקי תיעוד.

5.2015-1.2016 רפרנט בצוות אדריכל ראשי בעיריית ירושלים. מסגרת התפקיד כללה בחינה ומתן חוות דעת

להיתרי בניה גדולים ותכניות בניין עיר נקודתיות ורחבות היקף, תוך מתן הנחיות בהיבטים הציבוריים-

מרחביים והאדריכליים-אסתטיים של הפרויקטים.

2009-2015 שכיר במשרדי אדריכלות שונים בירושלים ובתל אביב.

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 45

שעיה רוט

2

אדריכלים

וזאת חוות דעתי:

כאמור, התבקשתי על ידי דיירי הבניין ברחוב בוסתנאי 4 לחוות את דעתי המקצועית ביחס לתכנית המוצעת

101-1309061 להריסת בניין ובניה של בניין אחר תחתיו ברחוב כ"ט בנובמבר .28 הבניין הקיים המבוקש

להריסה הוא שיכון ציבורי שנבנה ב-1959 בתכנון צוות בניהול האדריכל שמואל שקד מאגף השיכון. המבנה

תוכנן ותוחזק ברמה גבוהה יותר ממבני שיכון אחרים בירושלים ואיכותו האדריכלית-היסטורית זכתה להכרה

ברשימת השימור של תכנית האב למושבות, בה הוגדר בדרגת "שימור ב'".

לצורך הכנת חוות דעתי עיינתי במסמכי התכנית המוצעת באתר מנהל התכנון, הכוללים תשריט מצב קיים

ומוצע, הוראות, נספח בינוי, נספח שמירה על עצים בוגרים ותיק תיעוד. בנוסף נעזרתי בביבליוגרפיה

המפורטת בסוף מסמך זה.

תמצית חוות הדעת:

הבינוי המוצע הוא מגדל של 11 קומות מעל שלוש קומות חניה תת-קרקעית, בניה החורגת באופן קיצוני

מהוראות הבינוי של כלל התכניות שבתוקף (תכנית 2878 ותכנית )10038 לחלקה ושל תכנית האב למושבות

המהווה מדיניות רשמית של גורמי התכנון לתכניות נקודתיות המובאות לאישור.

חוות הדעת מתייחסת בהרחבה לניתוח תכנית האב למושבות ומצביעה על הנקודות המרובות בהם התכנית

המוצעת סוטה מעקרונות התכנון המוצגות בה. נקודה חשובה נוספת המועלית כאן היא תשריט תכנית ,10038

התכנית הסטטוטורית היחידה החלה על כלל העיר ירושלים המגדירה מהם האזורים לציפוף ומהו תחום העיר

ההיסטורית.

בחינה מעמיקה של מסמכי התכנית מעלה מספר נושאים בהם תעסוק חוות דעת זו:

1. התכנית אינה מתייחסת לערכו האדריכלי וההיסטורי של הבניין הקיים

2. התכנית אינה עולה בקנה אחד עם הגדרות השימור של תכנית האב

3. התכנית חורגת באופן קיצוני מתפיסת המרקם ההיסטורי של תכנית האב למושבות

4. התכנית חורגת מכל הפרמטרים המספריים לתכנון של תכנית האב למושבות

5. התוכנית סותרת את תכנית האב למושבות בנוגע למיקום מוקדים שכונתיים-עירוניים

6. התכנית עושה שימוש לא מותאם במסלול התכנוני פינוי-בינוי

7. חפירת %100 מהמגרש אינה תואמת את סקר העצים ואת הוראות תכנית האב

8. התכנית גורמת לפגיעה בלתי מידתית בתאורה ובאוויר הטבעיים של הבניינים הסמוכים

9. קיימת סתירה מהותית בין זכויות הבניה המוצעות בהוראות לבין נספח הבינוי

להלן התייחסות לסעיפים אלה בהרחבה.

שעיה רוט

27.8.25

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 46

שעיה רוט

3

אדריכלים

1. התכנית אינה מתייחסת לערכו האדריכלי

וההיסטורי של הבניין הקיים

הבניין הקיים בחלקה הנדונה תוכנן ב-1959 על ידי

אגף השיכון, בצוות אותו הוביל האדריכל שמואל שקד.

על פי קרויאנקר, אדריכלי הבניין היו דן איתן ויצחק

ישר.

הבקשה אושרה בפברואר ,1960 אך הבניה החלה עוד

קודם לכן.

מדובר במבנה שיכון ציבורי, שאוכלס בראשית שנות

ה-.60 הבניין נבנה בסטנדרט גבוה יחסית לשיכונים

הציבוריים הירושלמיים בני תקופתו. לאורך השנים

הבניין שמר על מראהו ותוחזק ברמה גבוהה יחסית

הודות לאוכלוסיה שגרה בו.

איכותו האדריכלית והאסתטית זכו להכרה במסגרת

רשימת השימור של תכנית האב למושבות ועל כך

בהמשך.

התצורה האדריכלית הידועה כ"שיכון" היא בניין

דירות שבנייתה היתה ביוזמה ממשלתית, אשר לה

מספר מאפיינים פיזיים ייחודיים:

למעלה: תכנית קומה א' מתוך היתר הבניה, תיק .1959/654 מקור: ארכיון

א. קומת קרקע מפולשת עם גישה ציבורית הרישוי, עיריית ירושלים.

ב. שטחי חוץ משותפים נרחבים

למטה: מראה הבניין מדרום-מערב, .1968 צלם: ורנר בראון. מקור: ארכיון

ג. עיצוב וחלוקה של יחידות דיור באופן שוויוני יד בן צבי.

ד. פרופורציות אופקיות

ה. חומריות צנועה

ו. ריבוי כניסות והעדר היררכיה בין הקומות או מיקום

הדירה לאורך הקומה

מאפיינים אלה נובעים מתפיסה חברתית-תרבותית ולא

רק מתפיסה אסתטית. כל דיון רציני על שימור שיכונים

(לדוגמא שבתאי-ציזר, 2016 ושדר )2014 מחייב

התייחסות לערכים אלה בשיקולי השימור ולא רק

לפרטי בניין מבודדים, כפי שעושה התכנית המוצעת

בהגדרת מעקה החזית כאלמנט בודד לשחזור בתוך

בניין חדש ושונה לחלוטין מבחינת תפיסתית.

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 47

שעיה רוט

4

אדריכלים

למעלה: עמוד המוקדש לניתוח אדריכלי של השיכון ברחוב כ"ט בנובמבר 28 והשוואתו ליצירות מקבילות בצרפת (בתכנון האדריכלים לה-קורבוזייה,

נימאייר וקוסטה. מתוך: דוד קרויאנקר, אדריכלות בירושלים, הבניה

המודרנית מחוץ לחומות ,1948-1990 הוצאת כתר .1991

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 48

שעיה רוט

5

אדריכלים

הצורניות של הבניין נובעת משימוש בכמה אלמנטים

חומריים ועיצוביים:

א. בטון - שימוש בבטון לא רק כחומר קונסטרוקטיבי

(עמודים, קורות ורצפות) אלא גם כחומר גמר לקירות

וכחומר מחורר במחיצות קלות (מעקות המרפסת).

ב. חלוקת החזית לגריד אחיד וחזרתי מודרניסטי.

ג. חזית בעלת עומק הנוצר ממספר מישורים אנכיים

שונים.

צורניות זו הפכה למאפיין קלאסי של הבניה הישראלית

בשנות ה-50 וה-,60 הן במבני שיכון למגורים והן

במבני ציבור.

שיכון זה מהווה דוגמא יוצאת דופן באיכותה ביחס

ליתר מבני השיכון שנבנו ברחבי שכונת קטמון בשנות

ה-50 וה-60 ועל כן היא מהבודדים שהוגדרו לשימור

בתכנית האב למושבות.

כותב חוו"ד זאת היה מעורב בדיונים סביב אישור

תכנית האב ויכול להעיד כי התפיסה השימורית של

עורך התכנית אדר' גובי קרטס לגבי שימור שיכונים

היה כי בקונפליקט שבין הרצון לשמר שיכונים כעדות

לשלב חשוב בתולדות הבניה הישראלית לבין הצורך

לאפשר את שיפור איכות החיים של הגרים בהם,

הפתרון שהוצע היה זיהוי של שיכונים בודדים בהם

יש מצויינות אדריכלית ורמת תחזוקה גבוהה יחסית

ואותם להגדיר לשימור.

השיכון ברח' כ"ט בנובמבר 28 הוא השיכון היחיד בכל

תחומי תכנית המושבות שזוהה ככזה והוגדר לשימור

(שלושה מתחמי שיכון ציבורי נוספים הוגדרו בדרגת

שימור פחותה של "מבנן מגורים מיוחד לשימור": רחוב

אלקלעי ,11 רחוב פינסקר 1-5 ורחוב יהושע בן נון

.)24

לאור כל האמור, התכנית המוצעת אינה מהווה שימור למעלה: דוגמאות של מבנים ישראליים משנות ה-50-60 בעלי חזיתות בטון מודרניסטיות התואמות לתפיסה של השיכון הנדון. מקור: אפרת,

של ערכים חשובים הקיימים בבניין הקיים, ושהוכרו

.2004

והוגדרו הן בספרות האדריכלות והן במסמכי תכנון. למטה: חזיתות השיכון הנדון, .1959 תיק .1959/694 ארכיון הרישוי, עיריית ירושלים.

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 49

שעיה רוט

6

אדריכלים

2. התכנית אינה עולה בקנה אחד עם הגדרות

השימור של תכנית האב

תכנית האב למושבות קבעה, לאור ערכיו האדריכליים-

היסטוריים של השיכון הנדון שפורטו בסעיף הקודם, כי

הוא מוגדר לשימור בדרגה ב'.

להלן הגדרת מבנה לשימור ב' בסעיף .4.1א בהוראות

תכנית האב:

"מבנה לשימור עם תוספות בניה בכפוף לתנאים

מגבילים".

הגדרת כלל המבנים לשימור בתכנית מובאת בסעיף

.4.1ב:

".1 לא תתאפשר הריסת בנין לשימור.

3. לא תותר העתקת בניינים או חלקי בניינים

המיועדים לשימור ו/או פירוקם והרכבתם מחדש

4. מבנה לשימור ישוקם על פי הוראות השימור של

למעלה: כלל ההתייחסות לשחזור מעקות החזית מתוך נספח הבינוי של

תכנית זו, על ידי שיקום מעטפת המבנה וחלקי המבנה

התכנית המוצעת

המשותפים והחצרות..."

התוצאה המוצעת בתכנית הנדונה היא הריסה מוחלטת

של כלל הבינוי במגרש - פעולה שאין ספק שאינה

עולה בקנה אחד עם הגדרת שימור כלשהי.

התכנית מציעה שחזור מסויים של אלמנטים מתוך

החזית המקורית. הריסה ושחזור חלקי כמענה לצורך

בשימור נדון בהרחבה באמנות בינלאומיות ובפסיקות

ערר מקומיות שונות. להלן מספר ציטוטים ממקורות

אלה השוללים שימוש בכלי זה.

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 50

שעיה רוט

7

אדריכלים

מסמך נארה של אונסקו ()1994 דנה בנושא האופן שבו

מורשת תרבותית נשמרת או נמחקת:

שימורהמורשתהתרבותיתבכלצורותיהובכל

התקופותההיסטוריותמבוססעלהערכיםהמיוחסים

למורשת.יכולתנולהביןערכיםאלהתלויה,בין

היתר,במידתהאמינותוהמהימנותשלמקורות

המידעעליהם.הידעוההבנהשלמקורותמידעאלה,

ביחסלתכונותהמקוריותוהמאוחרותשלהמורשת

התרבותיתולמשמעותן,מהוויםבסיסהכרחילהערכת

כלהיבטשלאותנטיות.

כלומר אלמנט בנוי חדש, גם אם הוא העתק מדויק

של אלמנט היסטורי, אינו "טקסט" אמין לשם קריאת

מורשת תרבותית. אמנת בורה של ארגון איקומוס

()2013 מדברת בהרחבה על חשיבות האותנטיות

והמיקום ונותנת הנחיות מדויקות:

שימורמחייבאתשמירתהמסגרתהחזותיתהמתאימה

ואתיתרהקשריםהתורמיםלחשיבותוהתרבותית

שלהמקום.בנייהחדשה,הריסה,חדירותאושינויים

אחריםהעלוליםלפגועבמסגרתאובקשרים–אינם

הולמים.

כאמור, תכנית האב למושבות ממשיכה קו עקרוני זה

ופוסלת פירוק והרכבה של אלמנטים לשימור. כמו כן,

קיימות מספר החלטות של ועדות שימור הן בירושלים

והן בערים אחרות הפוסלות כלי זה.

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 51

שעיה רוט

8

אדריכלים

3. התכנית חורגת באופן קיצוני מתפיסת המרקם

ההיסטורי של תכנית האב למושבות

בנוגע למרקם הבינוי המיועד בשכונה, תכנית האב

ברורה בכך שמטרתה היא שימור של מרקם בנוי

אופייני, דהיינו גובה ודחיסות מסויימים המותאמים

לאזורים השונים לפי דרגות רגישות וחשיבות שונות.

למעט אזור השיכונים שבין הרחובות רבי מאיר ובן

זכאי, (מתחם ברוריה) המיועד ל"התחדשות עירונית"

בהתאם להגשת תכנית מפורטת, יתר האזורים מיועדים

לשימור מרקמי הנע בין גובה של 3 קומות ל-6 קומות.

תפיסה זו באה לידי ביטוי כמובן בהגדרות הבינוי

המפורטות של תכנית האב, אך גם בהצהרת הכוונות

ובדברי הרקע של התכנית.

התכנית מוגדרת כ"מדיניות תכנון מוטת שימור", ועל

כן הגדירה שכונות (מתחמים) בהם תוספות הבניה

מוגבלות בדרגות שונות, החל מביטול כל אפשרות

להגדלת זכויות וכלה בתוספת של 3 קומות לקיים (6

קומות).

למעלה: צילומי רחוב של צומת בוסתנאי-כ"ט בנובמבר. הצילומים מציגים

רק מחוץ לשכונות ההיסטוריות, באזור התווך מתחם את המרקם ההיסטורי אותו ביקשה תכנית האב לשמר:

גובה בניינים בין 4-5 קומות, גדרות אבן נמוכות, גינות היקפיות נגישות

ברוריה, אושרה הגדלת זכויות בהיקף נרחב יותר

במבט ומגע לעוברים ושבים וצמחיה פרטית המעניקה צל וצבע לרחוב

(תפיסה שמבוטאת גם בהגדרת אזורי התחדשות הציבורי.

עירונית בתשריט תב"ע 10038 התקפה לכלל העיר, ראו

להלן סעיף .)6

עקרון זה נועד לשמר את ערכי השכונות השונות כפי

שהוגדרו בתכנית: "ערכי שימור, מאפייני השכונות,

"רוח המקום", ניתוח אדריכלי של מבנים, מרקמים

לשימור, עצים בוגרים וכיו"ב" (הוראות התכנית,

עמוד .)7 הישרדותה של "רוח המקום" תלויה במידת

השמירה על ערכים אלה. הבינוי המוצע בתכנית זו

מתעלמת מכל הפרמטרים שנקבעו בתכנית האב (ראו

סעיף 4 להלן), האמורות להיות תרגום כמותי-מספרי

של אותה "רוח המקום".

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 52

שעיה רוט

9

אדריכלים

בנוגע לגובה המבוקש, 11 קומות - מדובר במבנה

שיהווה מקרה בודד בסביבתו של בניה בגובה כזה,

חריגה של 5 קומות מהגובה שיתר מבני המגורים

בסביבה יוכלו לבנות על פי המדיניות התקפה.

מבחינה טופוגרפית, כל תא השטח שבין רחוב הפלמ"ח

בצפון ועד רחוב חזקיהו המלך בדרום הוא מדרון רציף

היורד מצפון לדרום. תכנית האב השכילה להגדיר

גובה בינוי רב יותר באזור הגבוה ()6 ונמוך יותר כלפי

מטה (,)5-3 ובכך לייצר בינוי מדורג תואם טופוגרפיה

שבו לכל בניין יישמר הנוף הפתוח לכיוון המרחבים

הנמוכים בדרום - אזור העמק הרחב שהוא אגן הניקוז

העליון של נחל שורק הכולל את בקעה וקטמונים.

אישור של בינוי בגובה חריג כמו זה המוצע כאן שולל

עקרון זה של שמירת המבט אל הנוף ויוצר מצב שבו

הבניינים שמצפון לבניין המוצע, הגם שהם גבוהים

ממנו טופוגרפית, ייוותרו ללא נוף כלל - לא לצפון

הגבוה מהם ולא לדרום החסום על ידי בניין בגובה 11

קומות.

רצ"ב הדמיות גובה של מסת הבינוי המוצע, שהוכנו

ביוזמת דיירי רחוב בוסתנאי .4

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 53

שעיה רוט

10

אדריכלים

4. התכנית חורגת מכל הפרמטרים המספריים לתכנון

של תכנית האב למושבות

סעיף 2.1.5 בהוראות תכנית המושבות (עמ' )25

קובעת את הפרמטרים המספריים של זכויות הבניה

באזורים השונים של התכנית: אחוזי בניה, תכסית,

גובה וקווי בניין.

באזור מגורים ,3 שזה הייעוד של החלקה הנדונה, יש

חלוקה לשני מסלולי חישוב זכויות - טור א' טור ב'.

בהערות לטבלה שבעמוד 26 מפורט הנתונים לפיהם

משוייכת חלקה לאחד משני הטורים:

"-כשהמרחק בין ציר אמצע זכות הדרך לקו הבניין

הקדמי הוא 10 מ' ומעלה ניתן לאפשר את הקומה

הגבוהה והאחוזים הגבוהים לאותו אזור.

- במקרים בהם המרחק מבנין סמוך קיים קטן מ-8

מטר, ישויך המגרש לטור א'".

מבדיקה שערכתי על בסיס המדידות שמצורפות

למסמכי התכנית, המרחק מקו החזית הקדמית של

הבניין המוצע עד אמצע ציר הדרך הוא 8.70 מ'.

בנוסף, המרחק בין קו הבניין האחורי המוצע לבין

הבניין בקיים בחלקה 152 (רחוב כובשי קטמון 11א)

הוא 6.75 מ'.

לאור זאת יש לשייך את החלקה לטור א' לצורך חישוב

זכויות כדלהלן.

למעלה: המרחק בין קו הבניין הקדמי-דרומי (4.20 מ') לבין מרכז ציר זכות הדרך (חצי מ-9.00 מ'), סה"כ 8.70 מ'.

למטה: המרחק בין קו הבניין האחורי (2.50 מ') לבין החזית הדרומית של הבניין בכובשי קטמון 11א', 6.75 מ'.

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 54

שעיה רוט

11

אדריכלים

למעלה: טבלת זכויות הבניה של תכנית האב למושבות, .2015 מסומן באדום המידע הרלוונטי לחלקה הנדונה.

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 55

שעיה רוט

12

אדריכלים

ניתוח הזכויות בטור א' בהוראות תכנית האב אל מול

התכנית המוצעת:

א. אחוזי בניה

שטח על קרקעי מוצע: 12,786 מ"ר

אחוזי בניה מוצעים: %533.4

אחוזי בניה על פי תכנית האב למושבות: %195

א. תכסית

גודל מגרש: 2397 מ"ר

שטח קומה טיפוסית: 1210 מ"ר

אחוז תכסית מוצעת: %50

על פי תכנית האב למושבות: %45

ב. מספר קומות

מוצע: 11

על פי תכנית האב למושבות (אזור מגורים 3 טור א): 5

ג. גובה הבניין

מוצע : 37.50 מטר

על פי תכנית האב למושבות: 16.50 מטר

ד. קווי בניין (על פי המוצג בנספח הבינוי)

מוצע: קדמי 4.20 מ'; צדי 3 מ' (מינימלי); אחורי 2.50

מ' (מינימלי)

על פי תכנית האב למושבות: קדמי לפי קיים, צידי ,4

אחורי 5

לסיכום, קיימת חריגה משמעותית בכל אחת

מקטגוריות הוראות הבינוי הקיימות בתכנית האב

למושבות עבור חלקה זו. ברוב הקטגוריות החריגה היא

קיצונית (למעלה מפי .)2

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 56

שעיה רוט

13

אדריכלים

5. התוכנית סותרת את תכנית האב למושבות בנוגע

למיקום מוקדים שכונתיים-עירוניים

הבינוי המוצע בתכנית יוצר מוקד מסחרי-ציבורי. הדבר

בא לידי ביטוי בהגדרה של שטח של 350 מ"ר בשימוש

מבנים ומוסדות ציבור ו-50 מ"ר בשימוש מסחר במפלס

הכניסה, וכן במסיביות של הבינוי המהווה באופן ברור

מוקד אדריכלי-ורטיקלי יוצא דופן על רקע סביבתו.

תכנית האב למושבות קבעה מספר רצפים של חזיתות

מסחריות מיועדות ומספר מוקדי פעילות ציבורית,

מתוך תפיסה שיש להכניס מסחר אל תוך רחובות

המגורים של השכונות באופן מבוקר.

רוב החזיתות שסומנו מתייחסות לפעילות מסחרית

שכבר קיימת בפועל, דוגמת אזור מפגש הרחובות הל"ה

ורחל אמנו, בצומת הרחובות מחלקי המים והחי"ש

(בקרבת בית הכנסת השטיבלך, בה כבר קיימת פעילות

מסחרית רבה שאינה סדורה), או לאורך רחוב חזקיהו למעלה: מפגש הרחובות בוסתנאי-כ"ט בנובמבר בתשריט תכנית האב

המלך - רחוב ראשי בשכונה בה קיימת רק פעילות למושבות

מועטה והתכנית מבקשת להגביר פעילות זו. וכמובן,

הציר המסחרי הראשי בשכונה, רחוב הפלמ"ח המרוחק

רק כ-200 מטרים מהחלקה הנדונה, שקיבל חיזוק

במסגרת תכנית האב.

כך או אחרת, המדיניות הגלומה בתכנית האב נובעת

מניתוח של מצב הפעילות המסחרית ושל ההתאמה של

פעילות זו לתנאי בשטח.

החלקה הנדונה אינה עונה על אף קריטריון כזה -

מדובר במפגש רחובות קטנים ושקטים, ללא כל פעילות

מסחרית כיום. לא ברור ממה נובעת התפיסה התכנונית

שיש להפוך את החזית של הבינוי המוצע לחזית פעילה

ואינטנסיבית כל כך.

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 57

שעיה רוט

14

אדריכלים

לסיכום סעיף זה, הן המצב הקיים, הכולל מרקם

אדריכלי ואנושי של מגורים שקטים, דבר שבא לידי

ביטוי בכך ששלוש הפינות האחרות של צומת הרחובות

בוסתנאי-כ"ט בנובמבר מוגדרים בתכנית האב בייעוד

"שימור מרקמי", והן הזיהוי של מוקדי מסחר חלופיים

וסמוכים שנעשה בתכנית האב, הופכים את התכנון

המוצע למיותר ומזיק.

למעלה: סימון (בעיגול סגול) של המוקדים השכונתיים במפגשי רחובות, בהם הוגדרו חזיתות מסחריות בתכנית האב למושבות בסביבת המגרש הנדון. בנוסף הוגדרו רחוב הפלמ"ח ורחוב חזקיהו המלך (מסומנות בקו סגול) כרחובות עם חזיתות מסחריות ברבים מהמגרשים.

מפגש הרחובות בוסתנאי-כ"ט בנובמבר (מסומן בריבוע אדום) אינו מוגדר כמוקד פעילות ציבורית או מסחרית.

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 58

שעיה רוט

15

אדריכלים

6. התכנית עושה שימוש לא מותאם במסלול התכנוני

פינוי-בינוי

התכנית המוצעת היא במסלול של פינוי-בינוי. מכפיל

הציפוף של השטח הבנוי הוא 3.39 על פי הנספח

השמאי. סביבת התכנית לא מוגדרת באף תכנית

או מסמך מדיניות כאזור המיועד לציפוף, להיפך -

בתכנית הסטטוטורית התקפה, ,2878 החלקה לא שונה

מסביבתה ומגודרת כמרקם של 3 קומות. בתכנית האב

למושבות היא, כאמור, מיועדת ל-5 קומות.

בתכנית ,10038 התכנית הכלל-עירונית היחידה

שמגדירה בבירור את האזורים המיועדים להתחדשות

עירונית ואת תחומי העיר ההיסטורית גם אין הפתעות.

החלקה הנדונה היא בלב לבה של שכונת קטמון

ההיסטורית ורחוקה מאזורי ההתחדשות המיועדים.

על כן, הפעלה של מסלול הפינוי-בינוי על חישוביו

השמאיים הנלווים (תקן )21 באזור זה משולל בסיס

ותמוה. מטרת מסלול זה היא עידוד יזמים לכניסה

לפרויקטים הדורשים השקעה כספית גבוהה בתמורה

לתמריץ חריג של זכויות בניה, מתוך מטרה ליצור

צפיפות באזורים שבהם אין די ביקוש שוק על פי

מדיניות התכנון האזורית ה"רגילה".

מתוך הנחה שלא קיימת מדיניות עירונית "סודית"

לציפוף קיצוני של שכונת קטמון בניגוד לכל מסמכי

המדיניות התקפים, אלא רק רצון לאפשר שדרוג וחידוש

של המרקם הקיים בהתאם למדיניות, הרי שקיימים

כלים שונים לקידום שיפוץ או אף חיזוק של מבנה

זה, החל מתמ"א ,38/1 תמ"א 38/2 דרך היתר בניה

למעלה: תשריט תכנית 10038 עם סימון תחום העיר ההיסטורית ותחום

לתוספת ממ"דים ומעליות בחזית האחורית שתכלול

האזורים המיועדים להתחדשות עירונית. בחץ כתום מסומן הגבול בין חיזוקים לבניין, וכלה בתב"ע נקודתית לתוספת בניה השניים באזור קטמון - רחוב בן זכאי. בעיגול כתום - מיקום התכנית.

מתונה יותר תוך חיזוק הבניין וללא הריסתו. יתכן

למטה: טבלת כדאיות התכנית המוצעת מתוך הנספח השמאי ע"פ תקן .21

שכל המסלולים האלה יקרצו פחות ליזמים אך לא ניתן

לשלול את היתכנותם הכלכלית ומן הראוי שגורמי

התכנון יבחנו את כל החלופות לפני אישור תכנית

שמשמעותה היא ריסוק כל תפיסת מדיניות קיימת ללא

הצבת חלופה.

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 59

שעיה רוט

16

אדריכלים

7. חפירת %100 מהמגרש אינה תואמת את סקר

העצים ואת הוראות תכנית האב

התכנית מציעה חפירה של %100 מתכסית המגרש

לצורך שלוש קומות מרתף חניה ומחסנים.

התוצאה היא כריתה של כל העצים הקיימים ואי הותרת

אדמה מחלחלת למי נגר. יודגש כי לא ניתנו הנחיות

בדבר חלחול מי נגר בהוראות התכנית המוצעת (קיימת

הוראה כי הנושא יזכה להתייחסות במסגרת היתר

הבניה).

מעבר לכך, אף לא הושארה רצועת החצר הקדמית

לאורך הרחובות בוסתנאי וכ"ט בנובמבר, פעולה שלא

היתה משנה באופן דרמטי את היתכנות חפירת קומות

החניה, אך היתה מאפשרת שימור עשרה עצים בוגרים,

מתוכם שלושה בעלי ערכיות גבוהה בסקר.

בעיה נוספת היא שחפירה בקו אפס לכיוון המגרש

השכן ברחוב בוסתנאי 4 וברחוב הל"ה 3 תביא בהכרח

למות העצים שם. עצים אלה (עצים 30-35 בסקר

העצים) מוגדרים לשימור בתכנית המוצעת ואף

מדורגים בערכיות גבוהה מאוד בסקר העצים.

החלטת ועדת השימור העירונית בנוגע לתכנית זו,

התייחסה לשתי נקודות אלה וקבעה:

"יש לבחון הסטת החניה התת-קרקעית לתחום הבינוי

בחזיתות הפונות כלפי הרחוב על מנת לשמור על עצים

בוגרים המוצעים לכריתה... ולכל הפחות להחריג את

למעלה: תכנית קומה -1 המגיעה עד לגבולות המגרש.

העצים בעלי הערכיות הגבוהה ביותר ולמצוא פתרון

נקודתי עבורים אשר לא יצריך את כריתתם. למטה: נספח העצים של התכנית המוצעת. כלל העצים לשימור מעבר לגבול הצפוני של התכנית נמצאים בסכנה מתכנית החפירה כפי שמוצע בנספח הבינוי.

יש לסגת עם קו הבניין התת קרקעי מקו מגרש צפוני

בהתאם להנחיות האגרונום לצורך שימור שני עצי ארז

מס' 34-35 בעלי ערכיות גבוהה מאוד".

כתובת: שלומציון המלכה ,4 ירושלים | טל: 052-8607973 | אתר: shayarc.co.il | מייל: shayarc.co.il@ofififce 60