ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 36 · קובץ סדר יום 29.10.2025.pdf

- 1 -

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/19

שתתקיים 29/10/2025 - ז חשוון תשפ"ו

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1033943 פסגת זאב התנגדויות הרחבות דיור ברחוב נתנאל ועדה מקומית משה ונטורה 17,15 הרשקוביץ

ירושלים

2 12:00 1373091 גילה התנגדויות תוספת בניה אחידה אלעד יכין ועדה מקומית (חפירת קומת

מרתף ותוספת

קומה), הסיגלית

25-55

3 12:30 1290105 מורשה התנגדויות ביטול בינוי מאושר חברה בע"מ ועדה מקומית מהיתר וקביעת בינוי

חדש ברחוב

הנביאים ,22 י-ם.

4 13:30 1317866 בית הכרם התנגדויות שינוי הוראות בינוי ישורון ועדה מקומית והפיכת קומה טכנית השקעות

לקומת מגורים-הרצל

80

5 1309061 קטמון התנגדויות כט בנובמבר 28 יחיאל סגל ועדה מחוזית הישנה

6 1352855 בית התנגדויות הריסת בניין ופירוק רבקה ועדה מחוזית ישראל חזיתות לשימור ברח קורנבליט

שמעון רוקח 31

בירושלים

7 1308501 רמות התנגדויות התחדשות עירונית צייגר הלל ועדה מחוזית פרנקפורטר 2-4 אברהם

רמות אלון

ירושלים

8 947598 תל ארזה, התנגדויות מתחם תמיר רמת תמיר ועדה מחוזית עזרת בע"מ

תורה

9 1380799 כרם התנגדויות תוספת בנייה, קומות ברוך שלום ועדה מחוזית אברהם ויח"ד רחוב מלכי וייס

ישראל ,69 ירושלים

- 2 -

10 1261478 שכונת התנגדויות דיור מוגן- מתחם פאי סיאם ועדה מחוזית החבשים אורט, רח הנביאים,

11 1422401 תלפיות הפקדה שער דרום - תוספת רמי לוי ועדה מחוזית תעשיה קומות,שטחים השקעות

ושימושים בבנין C

12 1099746 זכרון משה הפקדה תוספת קומות ודיור שלמה קליין ועדה מחוזית להשכרה ברח' חפץ

חיים 18 זכרון משה

ירושלים

13 1428457 רמת הפקדה תוספת קומות, חיים יצחק ועדה מקומית שלמה תוספת יח"ד קפלן

והרחבות יח"ד בכל

הקומות ברח' דרוק

91

14 1484997 מרכז הפקדה תוספת קומה מלון פאי סיאם ועדה מחוזית העיר חבצלת

15 1258854 פסגת זאב הפקדה הרחבת מבנה אריה בנימין ועדה מקומית מגורים ברחוב חנה כהן

בבלי ,4 פסגת זאב,

ירושלים

16 1413459 פסגת זאב הפקדה תוספת בניה ויח"ד ישראל מאיר ועדה מקומית דרום ברחוב אורי בן ארי קדוש

19 ירושלים.

17 1198324 רמות הפקדה תוספות בניה וקומות שרה לילי ועדה מקומית לשם הרחבת יח"ד, ליכטמן

ברח' מינץ ,14

18 1394675 עין כרם הפקדה מלון ברחוב האורן רשות לפיתוח ועדה מחוזית בשכונת עין כרם ירושלים

19 1507979 נוה הפקדה עדכון קוי בניין מיכאל סידור ועדה מקומית שאנן/ניות למגרש בית כנסת

בנוה שאנן

20 1082023 ערב א- הפקדה הגדלת זכויות בניה אימן שקיראת ועדה מחוזית סואחרה למגרש מגורים

בג'בל אל-מוכבר,

21 1420249 קרית הפקדה הסדרת דרך, רח' ועדה מקומית ועדה מקומית היובל אולסבנגר-קריית עיריית

יובל ירושלים

22 1409366 תלפיות הפקדה רח' הסדנא מערב - ירושלים ועדה מקומית תעשיה תלפיות עיריית

23 1363068 רוממה הפקדה תוספת קומה ובינוי חברת מסילת ועדה מקומית לבניין קיים ברחוב ישרים- דיור

ירמיהו 36 להשכרה

בע"מ, ח.פ.

24 1485309 נוה יעקב הפקדה שינוי ייעוד ברח האגף למבני ועדה מחוזית יצחק טבנקין /7ב, דת וועדה

נווה יעקב, ירושלים. מקומית

- 3 -

ירושלים

25 1420926 גוננים הפקדה יהודה הנשיא ,24 יחיאל גלמן ועדה מחוזית ירושלים

26 1356575 פת הפקדה התחדשות עירונית ש. בן טובים ועדה מחוזית בעהם ירושלים

27 1406552 פסגת זאב הפקדה חיל האוויר - עומר את ועדה מחוזית התחדשות עירונית תנופה

בצפון פסגת זאב

28 1313915 קרית הפקדה התחדשות עירונית עומר את ועדה מחוזית משה בשדרות הרצל - תנופה

"שער העיר"

29 1479500 שמואל הפקדה תוספת קומות לבית עמותת מאור ועדה מקומית הנביא כנסת ברחוב מגן התפילה

האלף ,1 שמואל

הנביא, ירושלים.

30 1232818 בית צפפה הפקדה הסדרת דרך ברחוב ועדה מקומית ועדה מחוזית אל תווחיד בשכ בית

צפפה - ירושלים

31 1263375 מרכז הפקדה דרנא - מתחם ירון הראל ועדה מחוזית העיר מגורים, תעסוקה

ומסחר.

32 1119254 תלפיות הפקדה התחדשות עירונית קוזי קאזה ועדה מחוזית מזרח ברחוב אדם,

ירושלים

33 1451707 מקור ברוך הפקדה מגורים ומבנים המסורה מכון ועדה מחוזית ומוסדות ציבור ובתי תלמוד

ברחוב כפר נחום, תורה

ירושלים.

34 1037803 בית חנינה הפקדה שינוי גבולות חברת מג'לס ועדה מחוזית מגרשים ותוספת אלאסכאן

זכויות בשכונת בית

חנינא

35 497ב רמות תכנית בינוי בית כנסת אהרון משכן מאיר ועדה מקומית אשכולי, רמות

36 1295450 ג'בל הצטרפות הכשרת עבירות קדר מחמד ועדה מחוזית מוקאבר הועדה בנייה ותוספת בנייה

המקומית חדשה בשכונת גבל

בשלב אלמוכבר י-ם

הפקדה

37 1277839 בוכרים תיקון החלטה תוספת שטחים מוסדות אור ועדה מקומית להפקדה בקומת המרתף שרגא

בפינת רח' תלמודי 5

ורח' ישא ברכה,

ירושלים.

38 1451699 קטמון תיקון החלטה מדרשיית הרטמן עיריית ועדה מקומית הישנה להפקדה לבנות ומועדון נוער ירושלים

- 4 -

39 1288190 מקור ברוך תיקון החלטה בליליוס - הכניסה איריס בליליוס ועדה מקומית להפקדה לעיר, תוספת

שטחים למתחם

40 1263904 תל-ארזה תיקון החלטה הרחבות דיור רחל מרים ועדה מקומית להפקדה ותוספת יח"ד אדלר

חדשה, אליעזרוב 7

- 5 -

תכנית מספר 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1033943

סוג דיון: התנגדויות לפי 106 ב

מגיש התכנית: הרשקוביץ נתנאל

עורך התכנית: לוי טלי מזל

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 12.12.22

כתובת ונטורה משה 15 , פסגת זאב

גוש חלקה בשלמות

30690 64 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה לתת תוקף לתכנית בתנאים הבאים:

יש לתקן את התכנית בתיאום עם מחלקת התכנון באופן שהתכנית לא תציע הרחבות שמציעות הרחבות שלא במפלס הדירה על חשבון שטחים שיוכלו לשמש בעתיד להרחבה של דירות שאין כלולות בתכנית ותוצג במקומם תכנית צל שתאפשר בעתיד הרחבות דומות לשכנים שאינם כלולים בתכנית .

26/06/2024

התכנית תתוקן בהתאם לכך ותפורסם על פי סעיף 106ב .

הפרסום ייעשה למשך 30 יום באמצעות חלוקת הודעות בתיבות הדואר של הבנייינים .

ככול ויוגשו התנגדויות הוועדה תדון בהם וככול שלא יוגשו התנגדויות התכנית תקבל תוקף.

לדחות את ההכרעה לצורך בחינה של התכנית המתוקנת שהוגשה לוועדה בדיון ואת 24/01/2024

היקף ההסכמות לתכנית החדשה בתיאום עם מחלקת תכנון 23/08/2023 ירד מסדר היום לבקשת היזם

09/11/2022

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון - 6 -

והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

סעיף 3בהחלטת הוועדה המקומית מתאריך 08/08/2022 יעודכן באופן הבא: מוצע בתכנית שינוי בקווי הבניין עד לקו 0 לכיוון הרחוב בצד המערבי ולמעבר הציבורי למערב. יש לשמור על מרחק של 3 מ' מגבול המגרש לכל כיוון, מלבד הפינה המזרחית דרומית, על גבול השצ"פ בה יתאפשר קו בניין 2 מ'.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 08/08/2022 ימשיכו לחול.

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

לאור עמדת היועצת המשפטית של הועדה המחוזית לעניין תוספת שטחי בניה מותרים בסמכות הוועדה המקומית , יש לחשב שטחי ממ"דים במסגרת תוספת שטחי בניה מכוח סעיף 62א (א)()16 או 62א (א)()12 ולא מעבר. יש לחשב את שטחי הבניה המוצעים מכוח התכנית בהתאם, יש לתקן את כל מסמכי התכנית בהתאם, שינוי בתכנון יתואם על מחלקת התכנון.

לפי ה-gis העירוני נראה כי קיימות עבירות בניה בשטח התכנית יש להציג תמונות עדכניות מכל כיווני האוויר ולסמן עבירות בניה כנדרש- להריסה או להכשרה- בתאום עם מחלקת התכנון.

בתוספות בניה המוצעות לשמור על צורת המבנים הקיימת ועל העצים הבוגרים במגרש.

08/08/2022 מוצע בתכנית שינוי בקווי הבניין עד לקו 0 לכיוון הרחוב בצד המערבי ולמעבר הציבורי למערב. יש לשמור על מרחק של 3 מ' מגבול המגרש לכל כיוון.

יש לשמור על חזית בניה אחידה לאורך הרחוב. יש להציע הרחבות באופן אחיד לכל הבניינים בחזית האחורית בעמוד לכל הגובה, בתאום עם מח' תכנון העיר.

שטחי המחסן במפלס -3.9 יחושבו כשטח עיקרי מכיוון שמדובר בשטח במפלס הקרקע המשמש כהרחבת דיור עם חלונות ואוורור, תתאפשר יציאה לחצר משטח זה.

יש לציין את סוג שימוש לכל חדר (עיקרי או שרות) בנספח הבינוי.

יש לקבוע הוראה לעניין סטיה ניכרת עבור מס' יחידות הדיור.

יש להוסיף סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י .413 גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ'.

- 7 -

העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

השלמת חוות הדעת מחלקות: התובע העירוני, מח' לתחזוקת כבישים ומדרכות לאגף

שפ"ע ולהטמיע בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

תיקון התכנית עפ"י ההערות הטכניות.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש לציין את סעיף 62א(א)()4 עבור קביעת קווי בניין חדשים בסע' 1.4 לתקנון.

יש לסמן את מס' המבנה לכל מבנה באופן אחיד לכל תצוגת המבנים ולטבלאות השטחים בנספח הבינוי.

יש להציג את שם הקומה, גובה יחס וגובה אבסולוטי באופן גדול, ברור וקריא לכל קומה יחד עם מצפן בנספח הבינוי.

יש למחוק את סימני השאלה שבתכנית המדידה מנספח הבינוי.

להציג את שם הקומה ומפלסים באופן גדול ובלוט לכל תכנית בבינוי.

- 8 -

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספות בניה בכל קומות הבניינים הקיימים ברח' משה ונטורה 15 ו-17 כולל חפירת קומה מתחת לרח' ונטורה 17 הכל לשם הרחבות יח"ד קיימות.

הוראות התכנית:

1. קביעת בינוי לתוספות בנייה בבניינים ברח' משה ונטורה מס' ,15 ו17 כמפורט להלן:

א. בבנין ברח' משה ונטורה מס' 15

יותרו תוספות בניה בכל קומות הבניין (קומות קרקע , א' ב', ו-ג') לשם הרחבות יח"ד קיימות בהתאם למפורט בנספח הבינוי ובהתאם לקיים בשטח.

ב. בבניין ברח' משה ונטורה מס' 17

יותרו תוספות בניה בכל קומות הבניין (קומות קרקע , א' ב' ג') לשם הרחבות יח"ד קיימות בהתאם למפורט בנספח הבינוי ובהתאם לקיים בשטח.

- תותר תוספת בניה בקומת המרתף לשם הרחבות יח"ד קיימות בקומה שמעליה הכל בהתאם לנספח הבינוי.

- תותר תוספת בניה בקומת המרתף לשם הרחבת מחסן קיים.

2. קביעת קווי בניין לבניה , כאמור.

3. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

4. קביעת הוראות בגין הריסה.

5. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

6. קביעת הוראות בגין עצים לעקירה/לשימור.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

הוועדה המקומית דנה בהתנגדויות לתכנית בתאריך 26/6/2024 והחליטה על פרסום התכנית על פי

סעיף 106ב

הפרסום נעשה והוגשו 2 התנגדויות לפרסום החדש

ומטרת הדיון היא דיון בהתנגדויות אלה.

- 9 -

התוכנית הופקדה בתאריך 31/03/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 30/05/2023 .

התכנית פורסמה מחדש לפי סעיף 106ב' בתאריך 28/04/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך

.28/5/2025

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת עו״ד חייא גרינבוים בשם:

1. בנימין כץ, ת.ז. ,053619789 בעל דירה מס' 7 בבניין 17

2. דליה כץ, ת.ז. ,056016884 בעל דירה מס' 7 בבניין 17

3. נסים שושן, ת.ז. ,063476360 בעל דירה מס' 1 בבניין 15

4. שנטל שושן, ת.ז. ,069028579 בעל דירה מס' 1 בבניין 15

5. אמיר אברישמצ׳י, ת.ז. ,040652208 בעל דירה 7 בבניין 15

6. ליזה לב, ת.ז. ,206551079 בעל דירה מס' 4 בבניין 17

7. שרון קוטלר, ת.ז. ,059804435 בעל דירה מס' 6 בבניין 15

עיקרי ההתנגדויות:

1. ביום ,27.6.2025 קיבלו המתנגדים את החלטת הועדה לפיה הורתה הועדה לתקן את התוכניות אשר

הוגשו לה על ידי מבקשי בניית התוספות, ולאפשר למתנגדים להגיש טיעונים ביחס לתכנית המתוקנת וביחס לשינויים המוצעים במסגרתה, וזאת לפני שהועדה תקבל החלטה.

2. המתנגדים מתכבדים להגיש בזאת את עיקרי טיעוניהם ומבקשים שתינתן להם זכות להופיע בפני

הועדה על מנת להשלים את טיעוניהם. לצערנו, מתברר שתיקון התכניות לא תיקן דבר במספר תחומים עיקריים שהיו נושא ההתנגדויות עד כה. להלן נפרט את התחומים האמורים:

חוסר שוויון בחלוקת תוספות הבניה:

3. גם לאחר תיקון התכניות, נוצר פער של ממש בין תוספות הבניה לדירות השונות. לפיכך, מתבקשת

הועדה להורות שוב על תיקון התכניות באופן שיתבטלו הפערים האמורים, וזאת אם יש טעם לבנייה עקב הנימוקים האחרים.

4. כידוע, תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע״ו-2016 ("תקנות

התכנון והבניה"), קובעות כי בעל או בעלי דירות בבית משותף רשאים להגיש תכנית בבית המשותף אם שיעור הדירות שבבעלותם ובבעלות בעלי דירות שהסכימו לתכנית כאמור, מהדירות בבית המשותף, הוא בשיעור הקבוע ... "ובלבד שאין בתכנית שהם מבקשים להגיש פגיעה".

5. סעיף 1 לתקנות התכנון והבניה, מגדיר "פגיעה" בין היתר "פגיעה" אם התכנית המוצעת "מציעה שינוי

בשטח של דירה, לרבות ברכוש משותף שהוצמד לה, שבעליה לא מגיש את התכנית או מסכים לתכנית".

6. בענייננו, התוכנית שבנדון מציעה שינוי בשטח הדירה של המתנגדים, ללא הסכמתם, באופן בו נגרמת

להם פגיעה ממשית בשטח דירתם שכן זכויות הבניה המוקנות להם בהתאם לדין אינן ממומשות.

7. בהקשר זה יצויין כי פעם אחר פעם מופיעות בתכניות שטחים הבנויים כיום - בתור שטחים אשר יאושרו

לבנייה ולצירופם לדירות. בכך, מנסים מבקשי הבנייה להטעות את חברי הועדה - כאילו יש שטחים שונים שמקבלים המתנגדים, ושלמעשה כבר שלהם מימים ימימה - ובין היתר מרפסות שנסגרו ברשיון מלא.

- 10 -

8. אותה טענה נוגעת גם לכניסות החדשות (לפי התכנית) לבנין 15 ובנין ,17 המסומנות כאילו הן כבר

קיימות - ולא היא. קיים חשש כבד שהכניסות החדשות אמורות לשרת דירות נוספות שייפתחו כתוצאה מהבנייה המבוקשת על כל המשתמע מכך לגבי תשתיות המבנה וכו׳.

9. גם מטעם זה, מתבקש הועדה להורות למבקשי הבנייה לערוך טבלה מדוייקת שבה יפורטו כל השטחים

המתווספים לדירות - לפי כל אחת מהדירות - מצב קיים לעומת מצב עתידי.

הפיכת שני בניינים נפרדים למעשה לבניין אחד ארוך:

10. הבניין ברחוב משה ונטורה 15 נפרד לחלוטין כיום מהבניין ברחוב משה ונטורה .17 כמו בכל אזור פסגת

זאב מזרח, תוכננה השכונה והוקמו הבתים בהתחשב בשכונה בעלת אופי נאה ובלתי צפוף. בין כל בית משותף בשכונה לבין הבית המשותף אחריו קיים שטח פתוח המעניק אופי מיוחד לשכונה.

11. יתרה מכך, הרחוב נשוא התוכנית שבנדון, תוכנן כך שבין בניין לבניין ישמר מרווח ראוי שיעניק לכך בניין

עצמאות וייחודיות משל עצמו.

12. כעת על פי התכניות של מבקשי הבניה, יחוברו למעשה שני הבתים בקיר חיצוני, הצמוד למדרכה, ובכך

יהפכו שני הבניינים לבניין אחד הלכה למעשה מבלי להשאיר כל מרווח. מאחר וזה שונה מכל הבתים בסביבה, אין ספק שערכו של כל אחד מהבתים יהיה נמוך יותר באופן רציני עקב החיבור האמור.

13. כמו כן, חיבור הבניינים עלול להוביל למדרון חלקלק ולקבוע תקדים מסוכן של הפיכת הרחוב לרחוב

רכבת בו כל הבניינים יחוברו אחד לשני.

הגשר המוליך לבתים:

14. כידוע, מבקשי הבניה והאדריכלית מטעמם מתכננים כניסות נוספות ישירות לקומה 1 ו-2 של הבניינים,

באמצעות גשר אשר יוליך לשם מהמדרכה לפני הבניין.

15. בנוסף לפגם האסטטי החמור בגשר אשר כזה והורדת ערך הדירות בעקבות כך, ברור שהמשמעויות הן

קשות, שכן הוספת כניסות לבתים מהגשר תעודד מאד תוספת חדרים, תוספת יחידות, ותוספת רבה של אנשים העושים שימוש בשטח. מובן כי הדבר יקשה גם על התשתיות הקיימות אשר תוכננו לרמה מסוימת של פעילות וישמשו מעתה לכמות שונה לחלוטין של צרכנים. לא הוצעו בתכניות כל תיקונים לתשתיות.

תוספת בנייה - על רעפים:

16. על פי התכניות המתוקנות, חלק מהדירות התחתונות מקבלות אישור להקמת גג רעפים מעל דירתם. גג

הרעפים האמור "נופל" בצמוד לדירות במפלס מעל הדירות הנ״ל. למעשה, הקמת גג הרעפים תימנע כל אפשרות לבעלי הדירה הצמודה לגג הרעפים לממש את ההרחבה שלהם ובכך לגרום להצבת עובדה מוגמרת לכך כי לא ניתן לעלות בבניה מעל קומת הרעפים. הדברים אמורים במיוחד גם לגבי דירות המתנגדים 5 ו-.7 לגבי מתנגדת ,7 מבקשי הבניה טענו שהיא ויתרה על זכות הבניה שלה. מדובר לטענתה בשקר וזיוף.

חפירה ואיטום:

17. כל חפירה כיום עלולה לגרום לנזק גדול מאד למבנה הקיים ולפגוע ישירות בבעלי הדירות הן מבחינה

בטיחותית והן מבחינה ממונית. אחד ממבקשי הבנייה חפר באופן בלתי חוקי עשרות מ״ר (לא בהיתר!)

ומבקש כיום להוסיף עוד עשרות מ״ר, תוך

- 11 -

נזקים נוספים:

18. באופן כללי, הנזקים מכל הסוגים שעלולים להיגרם על ידי התכניות, בנוסף לחוסר השוויוניות בהקצאת

השטחים ולכל יתר הטענות, אמורים להוביל לכך שהועדה תדחה את הבקשה.

19. בענייננו חשוב ליתן חשיבות לכך שעל פי מיטב המידע המצוי אצל המתנגדים, בעבר הייתה בניה בלתי

חוקית באזור הבניינים ובתוכם. על כן קיים חשש לכאורה לפגיעה בקונסטרוקציות שעליהם יושב השטח. על כן, מתבקשת הוועדה להפנות את המקרה לבדיקת מחלקת מבנים מסוכנים בעיריית ירושלים, למנות מהנדס מומחה שיאבחן האם בסיס הבניין נפגע.

20. הפגיעה בדירתה של המתנגדת מספר ,6 ליז לב, היא גדולה במיוחד, שכן אין בתכנית פתרון לסוגיית

הממ״ד של דירתה.

21. נושא מיקום הממ״ד הפך להיות בעל חשיבות קריטי בתקופה זו, לצערנו. התכנית משנה לרעה את מצב

המתנגדים בכל הקשור למיקום הממדי״ם. לעניין זה, ראו במיוחד את המצב אצל המתנגד מספר 5 -

דירת אמיר אברישמצ׳י.

22. מאחר וקיימת בנייה בלתי חוקית היום, חובה להגיע לשוויוניות בין הדירות בכל הקשור להכשרת הקיים

ובניית תוספות נוספות. לכן נדרש לצרף טבלה מסכמת לגבי כל התוספות אשר יאושרו לבקשת מבקשי הבנייה, טבלה הלוקחת בחשבון הן את המצב הקיים הן את התוספות המבוקשות, על מנת שיוכלו חברי הועדה לבדוק היטב כי קיימת שוויוניות בין כל בעלי הדירות.

23. בסמוך למבנים הרלוונטיים קיימים מבנים נוספים אשר יושפעו באופן ישיר ועקיף מהשינויים המבוקשים

בבקשה זו (למשל - המבנים ברחוב משה גבירצמן ,18 20 ו-.)22 למיטב ידיעת המתנגדים לבנייה, לא אופשר למבנים הנוספים להגיש התנגדויות לתכנית.

24. כל האמור במסמך זה הוא בנוסף להתנגדויות אשר הוגשו בעבר, על כל נימוקיהם ופרטיהם. בהקשר זה,

ומאחר ולמעשה לא השתנה בעקבות הערות הועדה והנחיותיה, והבעיות החמורות עדיין קיימות במלוא עוזם, אני מתכבד לצרף גם את אחת ההתנגדויות אשר כבר הוגשו בעניין זה - היא ההתנגדות של מר אמיר אברישמצ׳י. יצויין כי עד היום לא נפתרו הטענות על חוסר שוויון, המשותפות לרוב הדירות. בכל מקרה, אין בהודעה הזו כדי לשלול נימוק התנגדות כלשהי אלא רק להוסיף אל נימוקי ההתנגדות אשר הוגשו בעבר.

25. כן יצויין בהקשר זה שאישור התכנית יגרום לאבדן אור, שמש ופרטיות לחלק גדול מהדירות שהמרפסות

החדשות "יחלשו" עליהן - כגון דירת המתנגדים 3 ו-4 ברחוב ונטורה .15 לגבי ההתנגדות האמורה, יש לשים לב במיוחד לבעייה החמורה של התכנית המבוקשת, ה"מחלקת" בין הדיירים השונים, ללא זכות כלשהי, גג רעפים הצמודה בטאבו לדירה זו, בנוסף ליתר הבעיות.

26. כב׳ הועדה יתבקש לקבוע סיור במקום לפני כל החלטה אחרת, שהרי אין כמו מראה עיניים.

27. כן יתבקש כב׳ הועדה לזמן את הח״מ ואת המתנגדים לדיון והם שומרים על זכותם להוסיף טיעונים

במסגרת הדיון האמור.

- 12 -

התנגדות מספר :2

ארז עוז דייר בעל דירה בבניין 15 דירה 3

עיקרי ההתנגדויות:

התנגדות לדרישת הצגת תכנית צל לדירות שאינן קשורות לחצר הצמודה – תכנית מס 1033943 שלום רב ,

אני חלק מהדיירים שהגישו תכנית ,הגשתי התנגדות עצמית בהמשך להחלטת הוועדה בתכנית הנ"ל, האדריכל נדרש להציג תכנית צל עבור דירות שאינן בעלות זיקה תכנונית או קניינית לחלל המיועד לבינוי, המצוי מתחת לחצר הצמודה לנו בטאבו. עפ"י דרישת העיריה בזאת אנו מבקשים להגיש התנגדות לדרישה זו, מהטעמים הבאים:

1. השטח אינו חלק מהרכוש המשותף

החצר והקרקע שמתחתיה שייכות לנו (החצר מוצמדת אלינו בטאבו) באופן בלעדי בטאבו. אין לשכנים זכויות קנייניות או שימוש בשטח זה. דרישה להציג תכנית צל לטובתם מנוגדת לחוק

2. פגיעה בהסתמכות על החלטות הוועדה

בהחלטה קודמת, ולאחר בחינה מקצועית, אישרה הוועדה מפורשות את הבינוי בחלל זה. אנו הסתמכנו על החלטה זו ונערכנו בהתאם. כעת, לאחר שהוגשו התנגדויות, נשללה ההחלטה מאיתנו, ובמקומה נדרשת הצגת תכנית צל שאינה מבוססת על כל נימוק תכנוני רלוונטי .שינוי זה יוצר חוסר וודאות, פוגע באמון הציבור ברשות התכנון, ונוגד את עקרון ההסתמכות

3. אי רלוונטיות תכנונית

מדוע נדרש להצמיד לשכנים אם גם כך בנו בצד על חצר פרטית שלהם ,מדוע נדרש לתת להם ,יש כאן "מצב לא הגיוני" ,לתת להם למרות שטענו שלא מעוניינים לבנות או להכשיר את מה שבנו ובכל זאת אתם נותנים להם עתידי, זה נראה לא אמית .

סיכום

לאור האמור לעיל, אנו מתנגדים להטלת הדרישה להצגת תכנית צל לדירות שאינן חלק מהחצר הצמודה .אנו מבקשים לקבוע כי ההחלטה הקודמת של הוועדה, אשר התירה את הבינוי בחלל זה, תשוב ותאומץ ,וכי אין מקום לסטות ממנה ללא הצדקה תכנונית ומשפטית ברורה .

בברכה ,

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבניה, ממליצים

לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין שגם לאחר תיקון התכניות, נוצר פער של ממש בין תוספות הבניה

לדירות השונות. לפיכך, מתבקשת הועדה להורות שוב על תיקון התכניות באופן שיתבטלו הפערים האמורים, וזאת אם יש טעם לבנייה עקב הנימוקים האחרים- הרחבות יחידות דיור ניתנות על פי תנאי המגרש ואפשרויות ההרחבה והם לא בהכרח שוות בין הדיירים השונים ולכן גם בתכנית זו אפשרויות ההרחבה שונות והתכנית מוצעת בהתאם לכך ובהתאם למגבלות השונות., ככול והתוספות מוצעות כל רכוש משותף יש דרכים אחרות לאיזון בין הדיירים שלא באמצעות תוספות - 13 -

הבנייה.

2. לקבל חלקית את התנגדות בעניין שבענייננו, התוכנית שבנדון מציעה שינוי בשטח הדירה של

המתנגדים, ללא הסכמתם, באופן בו נגרמת להם פגיעה ממשית בשטח דירתם שכן זכויות הבניה המוקנות להם בהתאם לדין אינן ממומשות.- ככול והמתנגדים אינם מעוניינים בבינוי שהוצע להם יש לבטל אותו ממסמכי התכנית.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין כי פעם אחר פעם מופיעות בתכניות שטחים הבנויים כיום -

בתור שטחים אשר יאושרו לבנייה ולצירופם לדירות. בכך, מנסים מבקשי הבנייה להטעות את חברי הועדה - כאילו יש שטחים שונים שמקבלים המתנגדים, ושלמעשה כבר שלהם מימים ימימה - ובין היתר מרפסות שנסגרו ברשיון מלא. – יש לבדוק התאמה של נספח הבינוי להיתרי בניה מאושרים ולתקן את המסמכים בהתאם כתנאי למתן תוקף.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין כניסות החדשות (לפי התכנית) לבנין 15 ובנין ,17 המסומנות

כאילו הן כבר קיימות - ולא היא. קיים חשש כבד שהכניסות החדשות אמורות לשרת דירות נוספות שייפתחו כתוצאה מהבנייה המבוקשת על כל המשתמע מכך לגבי תשתיות המבנה וכו׳. – יש לסמן בהתאם להיתרי הבניה המאושרים ולבקש אל כל הבינוי החדש במסגרת התכנית החדשה.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין הפיכת שני בניינים נפרדים למעשה לבניין אחד ארוך: הבניין ברחוב

משה ונטורה 15 נפרד לחלוטין כיום מהבניין ברחוב משה ונטורה .17 כמו בכל אזור פסגת זאב מזרח, תוכננה השכונה והוקמו הבתים בהתחשב בשכונה בעלת אופי נאה ובלתי צפוף. בין כל בית משותף בשכונה לבין הבית המשותף אחריו קיים שטח פתוח המעניק אופי מיוחד לשכונה- הוועדה סבורה כי הבינוי המוצע הוא סביר ותואם למדיניות וניתן להציע בינוי בין שני הבניינים.

6. לדחות את ההתנגדות בעניין שכעת על פי התכניות של מבקשי הבניה, יחוברו למעשה שני הבתים

בקיר חיצוני, הצמוד למדרכה, ובכך יהפכו שני הבניינים לבניין אחד הלכה למעשה מבלי להשאיר כל מרווח. מאחר וזה שונה מכל הבתים בסביבה, אין ספק שערכו של כל אחד מהבתים יהיה נמוך יותר באופן רציני עקב החיבור האמור- הוועדה סבורה כי הבינוי המוצע הוא סביר ותואם למדיניות וניתן להציע בינוי בין שני הבנייני בשינוי למצב הקיים ובתמיכה של רוב הדיירים בבניינים, ככול והמתנגד יסבור כי הוא נפגע מכך הוא יכול לפעול בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנן והבנייה.

7. לדחות את ההתנגדות בעניין שחיבור הבניינים עלול להוביל למדרון חלקלק ולקבוע תקדים מסוכן

של הפיכת הרחוב לרחוב רכבת בו כל הבניינים יחוברו אחד לשני- כל בניין ברחוב שיהיה מעוניין הציע תכנית היא תיבחן לגופו של עניין בהתאם למדיניות.

8. לדחות את ההתנגדות בעניין שכידוע, מבקשי הבניה והאדריכלית מטעמם מתכננים כניסות נוספות

- 14 -

ישירות לקומה 1 ו-2 של הבניינים, באמצעות גשר אשר יוליך לשם מהמדרכה לפני הבניין.

בנוסף לפגם האסטטי החמור בגשר אשר כזה והורדת ערך הדירות בעקבות כך, ברור שהמשמעויות הן קשות, שכן הוספת כניסות לבתים מהגשר תעודד מאד תוספת חדרים, תוספת יחידות, ותוספת רבה של אנשים העושים שימוש בשטח. מובן כי הדבר יקשה גם על התשתיות הקיימות אשר תוכננו לרמה מסוימת של פעילות וישמשו מעתה לכמות שונה לחלוטין של צרכנים- אין קשר בין הגשרים המוצעים לבין היקף התוספת המוצעת, מטרתם שיפור הנגישות בלבד.

9. לדחות את ההתנגדות בעניין לא הוצעו בתכניות כל תיקונים לתשתיות- נושאים אלה יטופלו

במסגרת היתר הבניה ולא במסגרת תכנית.

10. לקבל את ההתנגדות שעל פי התכניות המתוקנות, חלק מהדירות התחתונות מקבלות אישור

להקמת גג רעפים מעל דירתם. גג הרעפים האמור "נופל" בצמוד לדירות במפלס מעל הדירות הנ״ל.

למעשה, הקמת גג הרעפים תימנע כל אפשרות לבעלי הדירה הצמודה לגג הרעפים לממש את ההרחבה שלהם ובכך לגרום להצבת עובדה מוגמרת לכך כי לא ניתן לעלות בבניה מעל קומת הרעפים. הדברים אמורים במיוחד גם לגבי דירות המתנגדים 5 ו-.7 לגבי מתנגדת ,7 מבקשי הבניה טענו שהיא ויתרה על זכות הבניה שלה. מדובר לטענתה בשקר וזיוף.- יש להציע מעל התוספות המוצעות בין האגפים השונים גג שטוח ולא גג רעפים שיאפשר שימוש בגג כמרפסת לדירה שמעל ולא ימנע תוספת אפשרית בעתיד.

11. לדחות את ההתנגדות בעניין שכל חפירה כיום עלולה לגרום לנזק גדול מאד למבנה הקיים ולפגוע

ישירות בבעלי הדירות הן מבחינה בטיחותית והן מבחינה ממונית. אחד ממבקשי הבנייה חפר באופן בלתי חוקי עשרות מ״ר (לא בהיתר!) ומבקש כיום להוסיף עוד עשרות מ״ר- כל חפירה תיבחן בשלב היתר הבניה על ידי מהנדס שיאשר את הבינוי.

12. לדחות את ההתנגדות לעניין הפגיעה בדירתה של המתנגדת מספר ,6 ליז לב, היא גדולה במיוחד,

שכן אין בתכנית פתרון לסוגיית הממ״ד של דירתה- לא ניתן להציע ממד לדירה 6 מכיוון שהדירה שמתחתיה לא מעוניינת בממ"ד.

13. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שנושא מיקום הממ״ד הפך להיות בעל חשיבות קריטי בתקופה

זו, לצערנו. התכנית משנה לרעה את מצב המתנגדים בכל הקשור למיקום הממדי״ם. לעניין זה, ראו במיוחד את המצב אצל המתנגד מספר 5 - דירת אמיר אברישמצ׳י- יש חשיבות רבה לממדים בתקופה זו והוועדה מעוניינת להוסיף אותם ככול וניתן, בכל מקרה גם אם התכנית לא מציעה ממדים ניתן לאחר אישור התכנית לבקש ממדים לדירות שלא כוללות ממ"ד בתכנית על פי תקנות הממדים.

- 15 -

14. לדחות את ההתנגדות לעניין שבסמוך למבנים הרלוונטיים קיימים מבנים נוספים אשר יושפעו

באופן ישיר ועקיף מהשינויים המבוקשים בבקשה זו (למשל - המבנים ברחוב משה גבירצמן ,18 20 ו-.)22 למיטב ידיעת המתנגדים לבנייה, לא אופשר למבנים הנוספים להגיש התנגדויות לתכנית- כל מי שהיה מעוניין להגיש התנגדות יכל לעשות זאת בשלב ההפקדה, ולא הוגשו התנגדויות מבניינים סמוכים.

15. לדחות את ההתנגדות בעניין שיצויין בהקשר זה שאישור התכנית יגרום לאבדן אור, שמש ופרטיות

לחלק גדול מהדירות שהמרפסות החדשות "יחלשו" עליהן - כגון דירת המתנגדים 3 ו-4 ברחוב ונטורה .15 – התכנית מציעה תוספת מרפסות מידיות וסבירות שמקרות חלק מהגינות שמתחת ועדיין מתירות את רוב החצר פתוחה לשמיים.

16. לדחות את ההתנגדות בעניין שבהמשך להחלטת הוועדה בתכנית הנ"ל, האדריכל נדרש להציג

תכנית צל עבור דירות שאינן בעלות זיקה תכנונית או קניינית לחלל המיועד לבינוי, המצוי מתחת לחצר הצמודה לנו בטאבו. עפ"י דרישת העיריה בזאת אנו מבקשים להגיש התנגדות לדרישה זו,

מהטעמים הבאים: השטח אינו חלק מהרכוש המשותף החצר והקרקע שמתחתיה שייכות לנו

(החצר מוצמדת אלינו בטאבו) באופן בלעדי בטאבו. אין לשכנים זכויות קנייניות או שימוש בשטח זה. דרישה להציג תכנית צל לטובתם מנוגדת לחוק – החלטת הוועדה קבעה כי כל דירה תרחיב במפלס שלה כדי לאפשר לדיירים אחרים להחריב בעתיד במפלס דירתם , מדובר על החלטה מקצועית תכנונית ולא קניינית וכדי להציע אותה יהיה צורך בבחינה של הצמדות של שטחים בהתאם כדי לממש את ההרחבות האלה.

17. לדחות את ההתנגודת בעניין שבהחלטה קודמת, ולאחר בחינה מקצועית, אישרה הוועדה מפורשות

את הבינוי בחלל זה. אנו הסתמכנו על החלטה זו ונערכנו בהתאם. כעת, לאחר שהוגשו התנגדויות, נשללה ההחלטה מאיתנו, ובמקומה נדרשת הצגת תכנית צל שאינה מבוססת על כל נימוק תכנוני רלוונטי. שינוי זה יוצר חוסר וודאות, פוגע באמון הציבור ברשות התכנון, ונוגד את עקרון ההסתמכות- החלטת הוועדה קבעה כי כל דירה תרחיב במפלס שלה כדי לאפשר לדיירים אחרים להחריב בעתיד במפלס דירתם בסימון של תכנית צל וכך סומן במסגרת התכנית ומי שירצה יוכל להגיש תכנית בעתיד לצורך מימוש תכנית הצל.

18. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית

- 16 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1373091

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אלעד יכין אלעד יכין

עורך התכנית: פלינק נפתלי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 16.12.2024

כתובת הסיגלית 25 , גילה

גוש חלקה בשלמות

28116 4 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית, ממליצים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

תנאי להפקדת התכנית קבלת חוו"ד עדכנית מחלקת מידע בהתאם לתיקונים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

22/01/2025

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

- 17 -

הערות טכניות

הוראות תכנית:

התקנון ריק ברובו מתוכן. יש להשלים סעיפים סטנדרטים במסגרת עריכת התכנית.

בטבלה שבס' 1.5.5 יש לשנות את סוג הגוש מ'מוסדר' ל'לא מוסדר'.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' הסיגלית ,25 שכונת גילה, חלקה 4 בגוש .28116 התכנית החלה בשטח המגרש:

תכנית 3183א משנת 1992 אשר ייעדה את החלקה לאזור מגורים .2 מס' מגרש 6 - בינוי עד 2 קומות. 2400 מ"ר שטח מרבי. 16 יח"ד.

תאור מצב קיים:

מבנה מגורים טורי בן 2 קומות הכולל 16 קוטג'ים צמודים.

התכנית מציעה:

הגדלת זכויות בניה למגורים עבור הרחבת יח"ד קיימות ע"י תוספת קומה עליונה, מרפסת ותוספת קומה בתת הקרקע למחסן לכל יח"ד.

התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 18/07/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 16/09/2025 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

וועד הבית של בעלי דירות ברחובות הסיגלית, זהבית, סתוונית וצבעוני.

- 18 -

עיקרי ההתנגדויות:

1. פגיעה באיכות החיים והנוף האורבני.

2. פגיעה בערך הנכסים המקבילים ברחוב.

3. עומס תחבורתי ברחוב צר.

4. פגיעה במרקם השכונתי ואופי הרחוב.

5. מטרדים סביבתיים בעת ביצוע העבודות.

6. פגיעה בפרטיות.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, ממליצים לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית בתנאים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות לטענה לפגיעה באיכות החיים ובנוף האורבני:

מרחק הדירות ברחוב המקבילות לתכנית דנן הינו כ-15 מטרים, מרחק המהווה מרחק בנייה סביר ומקובל. לא נמצא חשש לפגיעה בפרטיות הדיירים ברחוב הגרים ממול בעלי דירות התכנית דנן.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה לפגיעה בערך הנכסים ברחוב:

התכנית נבדקה על ידי מוסדות התכנון ונמצאה ראויה תכנונית. היות והטענה הינה שמאית ואינה תכנונית והיות והועדה דנה בסוגיות תכנוניות בלבד, ככל והמתנגדים ימצאו לנכון באפשרותם למצות את ההליכים המשפטיים ע"פ סעיף 197 לחוק.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי התכנית תייצר עומס תחבורתי על הרחוב:

התכנית מציעה הרחבות דיור ליח"ד קיימות ללא תוספת יח"ד חדשות ועל כן אין חשש ליצירת עומס נוסף על הרחוב וגריעה מהמצב הקיים כיום. יחד עם זאת, על מנת להבטיח כי הרחבות הדיור המוצעות לא יתפקדו כדיוריות, ייקבע סעיף בתקנון התכנית כי תנאי לטופס 4 יהיה שהגישה עבור התוספת התת קרקעית תהיינה מפנים היח"ד הקיימות בלבד וללא גישה חיצונית.

- 19 -

4. לדחות את ההתנגדות לטענה לפגיעה באופי הרחוב והמרקם השכונתי:

התכנית מציעה תוספת של קומה אחת מעל לבינוי הקיים וקומת מרתף אשר איננה נצפית. מדובר בהרחבת דירות קיימות בלבד, ללא תוספת יח''ד חדשות כאמור, התכנון המוצע נבחן ונמצא תואם את המדיניות העירונית ומרקם הבינוי הקיים.

5. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין מטרדים סביבתיים בעת ביצוע העבודות:

העבודות יבוצעו בהתאם לתקנות והנושא יתואם מול הגורמים העירוניים הרלוונטיים בשלב ההיתר.

6. לדחות את ההתנגדות לטענה בפגיעה בפרטיות:

התכנון המוצע נבחן ונמצא ראוי. מרחק דירות המתנגדים ממול, ביחס למיקום התכנית דנן הינן במרחק של כ-15 מטרים, מרחק סביר בהחלט אשר תואם את מדיניות התכנון.

7. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 20 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1290105

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: חברה בע"מ

עורך התכנית: גלר דינה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת הנביאים 22 , מורשה

גוש חלקה בשלמות

30059 274 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

לתקן את מסמכי התכנית בהתאם לחלופה שהוצגה למחלקת השימור.

צמצום שטחי מסחר לטובת מגורים – התכנית מציעה צמצום משמעותי של שטחי מסחר/ משרדים לטובת שטחי מגורים, בין היתר ע"י ביטול קומות גלריה וחלל כפול של המסחר . בכך הופכת התכנית שטחי מסחר לפחות אפקטיביים ומצמצמת אפשרויות שימוש בהם.

25/09/2024

התכנית נמצאת על ציר מרכזי שבו עוד בשנת 1984 קבעה תכנית מתאר לשכונה מס'

2902 חזית מסחרית, לאחרונה יצאו היתרים אשר מציעים מסחר אפקטיבי בקומת הקרקע התומך את הציר המרכזי, אין שום סיבה לצמצם שטחים הנ"ל לעוד שטחי מגורים.

תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם לשינויים המפורטים בהחלטה זו וכן עריכת תיקונים טכניים בהנחיית מחלקת התכנון.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות - 21 -

בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים:

צמצום שטחי מסחר לטובת מגורים – התכנית מציעה צמצום משמעותי של שטחי מסחר/ משרדים לטובת שטחי מגורים, בין היתר ע"י ביטול קומות גלריה וחלל כפול של המסחר . בכך הופכת התכנית שטחי מסחר לפחות אפקטיביים ומצמצמת אפשרויות שימוש בהם.

התכנית נמצאת על ציר יחסית מרכזי שבו עוד בשנת 1984 קבעה תכנית מתאר לשכונה מס' 2902 חזית מסחרית, לאחרונה יצאו היתרים אשר מציעים מסחר 15/05/2024

אפקטיבי בקומת הקרקע התומך את הציר המרכזי, אין שום סיבה לצמצם שטחים הנ"ל לעוד שטחי מגורים.

הגבהת הבניין – התכנית מציעה הגבהת הבניין בכ 2.15 מ' ( +796.75 פני בטון תקרה אחרונה) ביחס לתכנית המאושרת ()+794.60 וזאת לאחר קבלת היתר אשר הגביה את הבניין ל8 במקום 6 קומות ו 2 קומות גלריה. יצוין כי התכנית נמצאת באזור לשימור המאופיין ע"י מרקם בינוי יחסית נמוך.

קווי בניין - התכנית מציגה חריגה של המרפסות מקווי בניין של 3 מ' בחזית המערבית.

הצגת מסמכי תכנית - נספח הבינוי אינו בהיר מאחר ומציג חלק משטחים מאושרים בהיתר כמוצעים, כגון מרפסות זיז, בינוי במפלס +19.80 וכו'.

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים

מגרש נמצא בבניה עפ"י היתרי בניה שיצאו עבור הבניין החדש.

תכנית מאושרת

תכנית 2902 משנת 1984 תכנית מתאר לשכונה.

תכנית 3323 מפורטת משנת .1988

תכנית 4457 משנת 1998 תכנית מתארית לשכונה .

תכנית 315945 משנת 2016 להקמת מבנה מגורים בן 6 קומות ו25 יח"ד וחזית מסחרית . בינוי מירבי למגורים %,364 בינוי מירבי למסחר %.30 גובה הבניין הסופי +794.60 (פני תקרה), גובה חדר מדרגות +797.40 - 22 -

היתרים

היתר בת.ב. 17/60 מתאריך 2017 להקמת הבניין בן 6 קומות ו2 קומות גלריה , 21 יח"ד. גובה סופי תקרה +23.70 , גובה סופי מעקה +25.00 (.)+795.90

היתר בת.ב. 17/60.2 לשינויים משנת 2023 להגבהת כל הקומות של הבניין , כך הגלריות הופכות לקומות מלאות , סה"כ מתקבל 8 קומות , הגובה הסופי של הבניין עומד על +24.32 תקרה , גובה סופי מעקה +25.85 ()+26.75 ובניית חדר מדרגות בגובה +27.00 (.)797.90 בנוסף תוספת 3 יח"ד כך שסה"כ 24 יח"ד.

תקן חניה

תקן נמוך 1:1

מצב מוצע

- הגבהת הבניין המאושר עפ"י היתר בניה האחרון בת.ב. 17/60.2 בכ 1.5 מ' ביחס להיתר ובכ 2.15 מ' ביחס לתכנית מאושרת.

- ביטול חלק משטח הקומה המסחרית בקומת הקרקע 0.00 והסבתו לשימוש מגורים ע"י יצירת יח"ד חדשה.

- ביטול חלל כפול של המסחר וקומת הגלריה במפלס +3.30 והסבתו למגורים.

- ביטול חלל כפול במפלס +23.10 והסבתו למגורים.

התוכנית הופקדה בתאריך 04/07/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 02/09/2025 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

נתנאל יוסופוב, אלשיך 5 – תלמיד ישיבה סמוכה

עיקרי ההתנגדויות:

אני פונה אליכם לאחר שכבר למעלה משנה הדחפורים וכלים כבדים בשעות לא שעות חופרים ובונים, ולא מתייחסים לבקשות השכנים. הם חוסמים מעברים, יוצרים רעש ולכלוך, והכול מאובק מבלי להצליח להשתלט על הלכלוך.

הפעם אני מתנגד מכמה סיבות שחקרתי לעומק:

1. לא לאשר את התוכנית עד שלא יימצא פתרון להנגשה לנכים, תברואה ופינוי.

2. לא לאפשר את צמצום שטחי המסחר ,שכן הדבר מנוגד למדיניות התכנון של שכונת

מורשה.

3. לא לאשר את התוכנית ללא הגשת תכנית תנועה כוללת לסביבה ,לרבות פתרון הנגשה

מוטורית לחלקה 13 – דבר שנחתם אף בין הצדדים.

- 23 -

התנגדות מספר 2 :

אהוד דוד ארליכמן, הנביאים 24 – לומד בקרבת מקום

עיקרי ההתנגדויות:

הבנייה משנה לגמרי את כל המוחין שהיה לי ללימוד שלי בישיבה, ומסתירה את כל הנוף וכל האוויר שהיה.

היא ממש חוסמת אור ואוויר ולא נותנת לי ללמוד בנחת ושלווה.

כמובן שיש המון רעש מהבנייה, אבק ולכלוך – והכול מתמלא אבק מטורף!

ובטח כשיהיה מאוכלס, זה יגרום לעומס, לחץ ורעש במהלך היום, ובטח ילדים ובלאגן, ובפרט בסופי שבוע שאז נדרש שקט.

אני ספציפית עם רכב, ובטוח שעומס יגרום לתנועה מידי עמוסה ויש חוסר בחניות.

אבל בעיקר – המפגע באור ואוויר.

התנגדות מספר 3 :

זאב בלשוב, פרי חדש 12 – תלמיד ישיבה בקרבת מקום

עיקרי ההתנגדויות:

•.1 לא לאשר את התוכנית –יש להמציא אישור עדכני וסופי של אדריכל שימור / מחלקת השימור, בשל פגיעה חמורה עקב בקשה לבניית מרפסות בסמוך ומעל מבנה לשימור.

•.2 לא לאשר את התוכנית –עד לרישום סעיף בהוראות התוכנית הכולל:

• מפרט מוסכם וסופי של חומרים וסוגים העונים לצרכים של הישיבה.

• שער כניסה חדש.

• מעבר עם מעקה תקני ובטיחותי.

• הנגשה ללא מדרגות לנכים עד פתח השער – כניסה לישיבה.

• מפרט למסתור מרפסות הפונות לכיוון מעבר להולכי רגל, כפי שהתחייבו לרב הישיבה היקר שלנו.

התנגדות מספר 4 :

טובה גול, הנביאים 24

עיקרי ההתנגדויות:

אני רואה פגיעה ישירה בזכויות הנכס שבבעלותי ברגע שהבניין יוקם ויאוכלס במתכונתו הנוכחית.

1. פגיעה באור ובנוף – החשכת אור ונוף.

2. פגיעה בפרטיות – הבנייה תפגע בפרטיות שלנו בצורה חד משמעית.

3. ירידת ערך הנכס – חשש שהבנייה תוריד את ערך הנכס שלי באופן משמעותי.

4. השפעה על הסביבה – שינוי דרמטי באופי הקהילה, פגיעה בערכי שימור.

5. תשתיות ותחבורה – עומסי תנועה, חוסר בשטחי ציבור, הכבדה על תשתיות.

6. אופי ומיקום הבנייה – גובה הבניין מוגזם, צפיפות גבוהה, חדרי אשפה גדולים.

- 24 -

7. שימושים מוצעים –התנגדות לחנויות ושטחי מסחר שיפגעו בצביון האזור, בתשתיות

ובתנועה.

8. תוספת קומה מעל המאושר – פגיעה באור ואוויר, שינוי במראה המבנים, תוספת יחידות

דיור שתגרום לעומס נוסף, חוסר בחניות.

התנגדות מספר 5 :

ימין אליאב מעודה, הנביאים 24 – לומד בקרובת האתר בניה

עיקרי ההתנגדויות:

1. לא לאשר את המרפסות הפונות לכיוון חלקה 219 .

2. לאפשר פתרון כניסה ומעבר למכוניות בין חלקה 274 לחלקות ,13 219 ו-226 עד חלקה 275 .

3. הבנייה בפועל מתבצעת ללא היתר בנייה –קיימת חריגה מההיתר שבתוקף

4. לא לאשר את התוכנית –אלא אם כן תירשם התחייבות בהוראות התוכנית שכל בעלי היחידות בחלקה

274 לא יגישו התנגדות לתוכנית תב"ע שתוגש על ידי חלקות 13 ו-,219 במסגרת תיאום ועמידה בתנאי הסף של הוועדות השונות.

5. לא לאשר את התוכנית – ללא המצאת אישור עדכני וסופי של אדריכל שימור / מחלקת השימור, בשל

פגיעה חמורה עקב בקשה לבניית מרפסות בסמוך ומעל מבנה לשימור.

התנגדות מספר 6 :

יעקב ישראל מעודה, הנביאים 24 – תלמיד בישיבת מגיני ארץ ליד

עיקרי ההתנגדויות:

- יש רעש רב מהבנייה, שצפוי להחמיר עם סיום הבנייה ואכלוס הדיירים .

- אינני מצליח ללמוד או לעסוק בלימוד – הבניין הענק חוסם את כל האזור ,כולל מרפסות שמוציאות לכיוון שאיננו יודעים מי ישב בהן .

- הייתה הסתכלות להר הבית ,וכעת הכל חסום.

- אני דואג מאוד בנוגע ל:

• צפיפות יתר

• החשכת אור ונוף –הבנייה החדשה כבר עכשיו מסתירה את אור השמש והנוף, ויוצרת מבחינתי "היזק ראייה."

- 25 -

• עומס על תשתיות

• שינוי אופי האזור –מאזור שמור ובנייני שימור לאזור הומה אדם וחוצניקים.

• פגיעה בפרטיות –הבנייה מאוד צמודה ושטוחה.

התנגדות מספר 7 :

משה במנולקר, עבודת ישראל 43 – תלמיד ישיבה סמוכה

עיקרי ההתנגדויות:

שלום רב, אני משה ורוצה להביע את התנגדותי החמורה אודות הבנייה שמתקיימת תחת האף שלנו מבלי שמתייעצים או מבקשים...

1. התנגדות חמורה –לבטל את כל המרפסות הפונות לכיוון הישיבה ולכיוון בניין לשימור.

2. התנגדות חמורה –לא לאפשר צמצום בקווי בניין לכיוון הישיבה ולכיוון בניין לשימור.

3. לא לאשר את המרפסות הפונות לכיוון חלקה .219

התנגדות מספר 8 :

מתן מהסרי, העח 13

עיקרי ההתנגדויות:

1. תוספת קומה מעל למאושר – תגרום לפגיעה בערך הדירות, מפגע באור ואוויר, ושינוי במראה המבנים

באזור .

2. שינוי באופי השכונה – הבנייה משנה לגמרי את אופי השכונה העתיקה .

3. תוספת יחידות דיור – תגרום לעומס בתנועה, כאשר גם כיום הכביש עמוס ויש חוסר בחניות .

4. עומס ורעש – תוספת יחידות דיור תגרום לרעש במהלך היום ובמיוחד בסופי שבוע .

•פגיעה באופי הקהילתי –השכונה עד היום שקטה, והאופי של האוכלוסייה והקהילה נשמרים.

התנגדות מספר 9 :

תומר כהן, שטראוס 45 – תלמיד ישיבה סמוכה

עיקרי ההתנגדויות:

1. לא לאשר את התוכנית עד שלא יימצא פתרון להנגשה לנכים, תברואה ופינוי .

2. לבטל את כל הבנייה בפועל –מתבצעת ללא היתר בנייה. ביררתי בעירייה וזה ברור לי .

3. לבטל את המרפסות הפונות לכיוון הישיבה ולכיוון בניין שמיועד לשימור .

- 26 -

4. לא לאפשר צמצום בקווי בניין לכיוון הישיבה .

5. לא לאשר את התוכנית –אלא אם יסומן בתוכניות רחבת כיבוי אש שתשמש את חלקות ,13 ,274 ו-

226 בזמן חירום.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המקומית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין שלא לאשר את התוכנית עד שלא יימצא פתרון להנגשה לנכים, תברואה

ופינוי. התכנית המאושרת כבר מציעה מעלית אשר מנגישה את הגישה למבנה וכל מיקום חדר אשפה בתוך תחום הבינוי המוצע.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין שלא לאפשר את צמצום שטחי המסחר ,שכן הדבר מנוגד למדיניות

התכנון של שכונת מורשה. התכנית אינה מצמצמת שטחי מסחר ומציעה את אותו שטח מסחר (טבלה )5 המאושר בתכנית .315945 התכנית מציגה פריסה שונה של שטחי המסחר לכן נראה כי השטחים השתנו.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין שיש להגיש תכנית תנועה כוללת לסביבה ,לרבות פתרון הנגשה

מוטורית לחלקה 13 – דבר שנחתם אף בין הצדדים. התכנית הנ"ל עוסקת בהגבהת הבניין, שינויים פנימיים ומרפסות בלבד ואינה עוסקת בהסכמים בין בעלי הקרקע השונים. נושא תנועה נבחן בשלב היתרי בניה קיימים.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית תייצר מפגע באור, באוויר, בנוף, רעש לאחר האכלוס.

התכנית אינה מוסיפה קומות, אלא מציעה הגבהה מידתית וסבירה של הבניין אשר לא משנה באופן משמעותי כיווני אוויר ואור. לעניין הרעש, התכנית אינה מוסיפה יח"ד ביחס למאושר לתכנית הקודמת על כן נושא הרעש אינו רלוונטי לקידום התכנית אשר מטרתה שינויים בגובה, שינויים פנימיים וכו'.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין רעש במהלך העבודות. המבנה נמצא בשלבי סיום הבניה , התכנית

אינה מוסיפה בינוי מאסיבי חדש אלא מציעה שינויים מידתיים תוך כדי הבנייה המתבצעת וסבירים ביחס לבינוי שכבר בוצע.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין תוספת יח"ד. התכנית אינה משנה מס' יח"ד מאושר בתכנית הקיימת.

7. לדחות את ההתנגדות לעניין עומס על התנועה הקיימת וכן לחוסר במקומות חניה. כאמור, התכנית

אינה מוסיפה יח"ד ואינה משנה את נושא התנועה והחניה.

- 27 -

8. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שהתכנית מבקשת לבנות מרפסות בסמוך ומעל למבנה לשימור,

ומרפסות הפונות לחלקות הסמוכות ממערב לתכנית.

א. המרפסת מעל למבנה לשימור מאושרת בהיתר .17-60.2 יש להסיר צבע של המרפסת המוצעת

במפלס +9.88 שכן מאושרת בהיתר. לא ניתן להציע מרפסות נוספות בעמודה זו מעבר למאושר בהיתר לאור קרבה יתרה לחלקה .219

ב. התכנית מציעה הרחבה של מרפסות זיז מאושרות בהיתר בחלק המערבי הפונות לחלקה 13

אשר חורגות מקו בניין של 3 מ' . ההרחבה של המרפסות לא מקובלת, יש להתאים להיתר את המרפסות תוך עמידה בקווי בניין של 3 מ'.

9. לדחות את התנגדות לעניין שיש להמציא אישור עדכני של אדריכל/מחלקת שימור. התקבל אישור

מח' השימר לקידום תכנית זו.

10. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית צריכה לכלול בהוראותיה מפרט מסוכם וסופי של חומרים

העונים לצרכים של הישיבה. הישיבה אינה חלק המתכנית הנידונה ולכן אינה צריכה לכלול פתרונות לטיפול בצרכים של הישיבה הקיימת. כל שכן שיפוץ מבנה הישיבה אינו תכנוני ורלוונטי להליך רישוי נפרד שהישיבה צריכה לדאוג לה בכוחות עצמה.

11. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית תגרום לירידך ערך הדירות בעקבות תוספת הקומות וצפיפות

שתיווצר בשכונה. התכנית אינה עוסקת בתוספת קומות או יח"ד. יחד עם זאת, תהליכי הציפוף הם חלק מתהליך אשר מתרחש במסגרת המדיניות הכוללת של העיר, ככל והמתנגדים סבורים שהם נפגעים מהתכנית , הם יוכלו להגיש תביעת פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

12. לדחות את ההתנגדות לעניין כך שאין לאשר את התכנית אלא אם יסומן בתוכניות רחבת כיבוי אש

שתשמש את חלקות ,13 ,274 ו-226 בזמן חירום. נושא רחבת כיבוי אש נבחן בשלב היתרי בניה וכחלק מהליך טופס 4 ולא בשלב התב"ע.

13. לדחות את ההתנגדות לכך שהתכנית משנה את אופי השכונה העתיקה. התכנית מציעה שינויים

מינוריים לתכנית מאושרת קיימת. התכנית שומרת על עקרונות תכנית מתאר לשימור השכונה לעניין שימור הציר המסחרי, שימור המבנה הקיים. היקפי הבינוי תואמים את אופי השכונה לשימור אשר אינה מאופיינת ע"י בניה לגובה.

14. לדחות את ההתנגדות לעניין השימושים כי שטחי מסחר יפגעו בצביון האזור, בתשתיות ובתנועה.

התכנית הנ"ל אינה מוסיפה או משנה שטחי מסחר מאושרים ואף תומכת בתכנית מתאר לשכונה אשר מגדירה את הציר כציר מסחרי.

15. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 28 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1317866

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית:

עורך התכנית: זילברשטיין אהרן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת שדרות הרצל , בית הכרם התכנית ממוקמת על ציר שדרות הרצל בין צומת רחוב החלוץ

לכיכר דניה.

גוש חלקה בשלמות

30150 240 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

סמכות מקומית – התכנית תציג את הסעיפים מכוחם מקודמת התכנית ותוכיח כי עומדת בסעיף 62 (א) א של סמכות המקומית .

08/01/2025 מטרת התכנית ומדיניות – התכנית ממוקמת על ציר רק"ל, במקום אושרה תכנית מס' 766501 אשר אפשרה 10 קומות כמותר במגרשים קטנים על ציר רק"ל , בנוסף אושרו 2 קומות טכניות.

התכנית הנ"ל מבקשת להוסיף קמה אחת חדשה תוך הפיכת קומה טכנית מעל מסחר למגורים ובכך לקבל בניין בן 11 קומות.

אומנם לעניין מס' הקומות התכנית חורגת ממדיניות רק"ל , יחד עם זאת התכנית אינה משנה את נפח הקומה הטכנית המאושרת בתכנית 766501 והן בהיתר הקיים אלא רק את היעוד ואינה משנה שטחי בניה מאושרים או מס' יח"ד. לאור האמור אין מניעה לאשר את תוספת הקומה.

הערות גרפיות

- 29 -

יש למספר את הקומות החל מקומת המסחר ולהראות כי הבניין הינו בן 11 קומות.

יש לתקן את הקו הכחול של התכנית במצב המאושר ללא רצועת הדרך ממערב, להסיר את החלקה .187 שטח התכנית יהיה לאחר ההורדה של רצועת הדרך, יש לתקן את שטח התכנית בכל המסמכים וסעיפים בהתאם.

יש לתקן את מטרת התכנית והוראותיה משינוי יעוד לתוספת קומה חדשה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך, אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיקוח' – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מצב מאושר:

תכנית 766501 אישרה תכנית לבניית בניין עבור 129 יח"ד להשכרה הכולל קומה טכנית מעל קומת מסחר.

מצב מוצע:

תוספת של קומת מגורים בתחום הקומה הטכנית המאושרת שממוקמת מעל הקומה המסחרית, ללא תוספת שטחים וללא תוספת יח"ד. סך הכל 11 קומות מגורים + קומת כניסה + קומה טכנית בקומה העליונה.

התוכנית הופקדה בתאריך 04/07/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 02/09/2025 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות: 1

התנגדות מספר 1 :

שבתאי עלון, רבן יוחנן בן זכאי 70/4

- 30 -

עיקרי ההתנגדויות:

1. . פגיעה בתנועה ובתחבורה ציבורית : מיקום הפרויקט על ציר הרכבת הקלה יגרום להכבדה על

זרימת התחבורה הציבורית והפרטית, ואף לחסימות זמניות וקבועות, וכן לעומסים על כלל הדרכים הנגישות לציבור. בנוסף, הקמת מבנים בסמיכות מסוג זה עלולה להפריע לתפקודה התקין של הרכבת הקלה ולנגישות התחנות.

2. פגיעה באיכות החיים ובמרקם העירוני :הפרויקט יגרום לצפיפות יתר ולעלייה משמעותית בעומסי

תנועה והולכי רגל באזור, דבר שיפגע באיכות החיים של התושבים הקיימים .בנוסף, תוספת קומות/יחידות דיור אינטנסיבית אינה מתאימה למרקם העירוני הקיים ואינה לוקחת בחשבון את מגבלות התשתיות

3. השלכות סביבתיות :לא ניתן מענה ראוי לשאלות מהותיות בעניין איכות הסביבה דוגמת: זיהום

אוויר, רעש, והעמסה על תשתיות )חשמל, מים, ביוב .(בנוסף, הצבת מבנים גבוהים בסמוך לרכבת הקלה עלולה להעצים השתקפויות ורעש ואף להוות מפגע סביבתי

4. היבטים תכנוניים ומשפטיים :התוכנית חורגת מיעוד הקרקע המקורי כפי שנקבע בתוכניות קודמות .

יחד עם זאת, לא הוצגה חלופה או פתרון תחבורתי ותשתיתי להתמודד עם תוספת התנועה והצפיפות .התוכנית אינה עומדת בעקרונות תכנון תקין, פוגעת בזכויות קניין ושימוש סביר של תושבים קיימים.

5. הפיכת קומה טכנית למגורים : התוכנית כוללת שינוי ייעוד של קומה טכנית לקומת מגורים, בניגוד

לתכנון המקורי, מהלך זה מהווה ניצול יתר של זכויות הבנייה, ללא מתן פתרונות מתאימים לתשתיות או שטחים ציבוריים, משכך ,תוספת זו לא מעניקה שום תועלת ציבורית כמצופה .כאמור הפיכת קומה טכנית למגורים פוגעת בציבור בכך שהיא מגדילה את הצפיפות מעבר למתוכנן ופוגעת באמון הציבור בתהליכי התכנון.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המקומית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

יש לציין כי ההתנגדות שהוגשה לתכנית הוגשה על ידי מתנגד שאינו בעל זיקה ישירה לתחום התכנית ולמעשה מתגורר במרחק של כ- 3 קילומטר מתחום התכנית ולכן אין לו זכות מעמד להגיש התנגדות לתכנית כי התכנית אינה פוגעת בו.

- 31 -

16. לדחות את ההתנגדות לעניין שמיקום הפרויקט בסמיכות לציר הרכבת הקלה יפגע בתפקודה

התקין ולמעשה יגרום להכבדה ועומס על התחבורה הציבורית והפרטית. הגישה העירונית היא לעודד ציפוף בתכניות הממוקמות בצמידות לציר הרכבת הקלה כדי לעודד את השימוש בה.

לעניין העומס על הרכבת, העיר נערכת לתוספת משמעותית של יח"ד בכל רחבי העיר והרכבת הקלה ותוספת קווי הרק"ל החדשים תסייע להתמודדות עם עניין זה, בנוסף התכנית המופקדת מציעה תוספת זניחה שאין לה כל משמעות על נושא התנועה

17. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית תביא לפגיעה באיכות החיים ובמרקם העירוני, התוספת

שהתכנית מציעה אינטנסיבית ואינה מתאימה למרקם העירוני הקיים והצפיפות תפגע באיכות החיים של התושבים. ההערות שעולות בהתנגדות זו רלוונטיות לתכנית שכבר אושרה שכן תכנית זו מדברת על שינוי נקודתי של קומה טכנית לקומת מגורים. יש לציין שכל אזור יפה נוף ולאורך ציר הרכבת הקלה עובר שינוי וציפוף משמעותי כחלק מהמדיניות העירונית, אין הדבר חריג במסגרת תכנית זו.

18. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית לא נותנת מענה לנושאים הקשורים לאיכות הסביבה,

זיהום אוויר, רעש, העמסה על תשתיות וכו'. התכנית מציעה שינוי של קומה טכנית מאושרת לשימוש של מגורים, אין הדבר כשלעצמו מהווה צורך לדרישה חדשה לחוות דעת סביבתית.

19. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית חורגת מיעוד הקרקע המקורי כפי שנקבע בתכניות

קודמות, לא הוצגה חלופה או פתרון תחבורתי ותשתיתי להתמודד עם תוספת התנועה והצפיפות, התכנית אינה עומדת בעקרונות תכנון תקין ופוגעות בזכויות קניין ושימוש סביר של תושבים קיימים. ההערות שעולות בהתנגדות זו רלוונטיות לתכנית שכבר אושרה שכן תכנית זו מדברת על שינוי נקודתי של קומה טכנית לקומת מגורים.

20. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית הופכת קומה טכנית למגורים בניגוד לתכנון המקורי,

מהלך המהווה ניצול יתר של זכויות הבנייה ללא מתן פתרונות מתאימים לתשתיות או לשטחים הציבוריים. התכנית הנידונה אינה מוסיפה שטחים בפועל ולכן אין אפשרות לדרוש תוספת שטחים ציבוריים נוספים. יש לציין שהתכנית המאושרת כן דורשת הפרשה של גן ילדים. כמו כן, התכנית קובעת מסגרת תכנונית של זכויות בנייה ולעורכי התכנית מותר לנצל את מלוא היקף הזכויות לטובת מימוש התכנית.

21. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המקומית לתת תוקף לתכנית.

- 32 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1309061

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: סגל יחיאל

עורך התכנית: פרוס קרלוס

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 30/06/2024

כתובת כט בנובמבר 28 , קטמון הישנה

גוש חלקה בשלמות

30009 155 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

24/07/2025 בהמשך לבקשת המתנגדים למתן ארכה להגשת התנגדויות, הוועדה מחליטה להיענות לבקשה ולהאריך את תקופת הגשת ההתנגדויות עד ליום .2.9.25 החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית המציעה מתווה ראוי להתחדשות עירונית. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית בכפוף לכל המפורט להלן:

1. הוועדה בחנה את התכנית המוצעת בהתייחס למאפייני המגרש ולחלופות

בינוי נוספות, לרבות בקשה לתמ"א 38/1 אשר קודמה בעבר ומצאה כי הינה מקובלת בהתייחס לתוצר התכנוני הכולל מבנה חדש, חניון תת קרקעי וכן מענה לצרכי ציבור. כן תציין הוועדה כי החלופה המוצעת כוללת את שחזור החזית ושמירה על פרופורציות ה"בלוק" הקיים וכי תוספת הקומות במבנים הנפרדים מוצעת בנסיגה מסויימת מחזית הבלוק.

29/09/2024

2. בהתאם לחוות דעת מחלקת מדיניות תכנון והמלצת הוועדה המקומית,

תיקבע בתכנית הפרשה מבונה במגרש המגורים עבור צרכי חברה/קהילה/תרבות ופנאי כגון מועדון לגיל השלישי/חלל רב תכליתי המאפשר שימושים שונים ומגוונים לאורך היום בגודל של כ-350 מ"ר. ההפרשה המבונה תמוקם בקומת הקרקע של הבינוי בחלק הצפוני, בהשקה לחלקה 152 ובתיאום לשכת התכנון. כמו כן תקבע חזית מסחרית של כ- 50 מ"ר כלפי רחוב כ"ט בנובמבר או בהשקה לשביל מרחוב בוסתנאי.

3. בהמשך לאמור, ובהתייחס למאפייניו הטיפולוגיים של השיכון הכוללים

שטחים משותפים וציבוריים בקומת הקרקע ולסמיכות המגרש לגן הילדים בחלקה ,152 הוועדה סבורה כי יש לבחון מעבר בזיקת הנאה רגלית ברוחב שלא ייפחת מ 3 מ' אל פנים החלקה ולאפשר מעבר אל גן הילדים.

- 33 -

4. ייקבעו הוראות שלביות ביצוע אשר יבטיחו את מימוש הצרכים הציבורים

בתכנית בתיאום עם לשכת התכנון.

5. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

לרבות הרחבת זכות הדרך עבור מדרכה ברוחב שני מטרים והטמעת הערותיו במסמכי התכנית.

6. יקבעו קווי בניין נפרדים מחייבים עבור כלל מרכיבי הבינוי בהתאם לקונטור

הבינוי המוצע.

7. תנאי להפקדת התכנית יהיה הטמעת החלטת וועדת שימור לעניין פרטי ואופן

שחזור החזית וכן ייקבעו הוראות עיצוב לקומת הקרקע המפולשת בחלקה ולעניין מרפסות ונסיגות .

8. ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי

הבניין, הוראות לשחזור החזית והשימושים להפרשה מבונה. בנוסף, ועל מנת להבטיח את תמהיל השימושים, יקבע בהוראות התכנית כי לא יותר ניוד שטחים ציבוריים לטובת שטחי מגורים, ותיקבע סטייה ניכרת על הוראה זו.

9. גובה גדרות לא יעלה על 1.2 מ'.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת האפשרות לשימור מקבצי עצים בערכיות

גבוהה בהיקף המגרש בתיאום לשכת התכנון לרבות על ידי קומת חניון נוספת.

11. הוראות התכנית יערכו בהנחיית לשכת התכנון לעניין שטחים ציבוריים מבונים

בתכנית הכוללת איחוד וחלוקה ככל שנדרש, לרבות הצגת ההפרשות המבונות בנספח הבינוי של התכנית.

12. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיח"ד המוצעות יהיו עד 80 מ"ר.

13. יקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה ברמה של

ארבעה כוכבים.

14. יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הצמדה של החצרות הפונות לרחוב

לדירות הגן בקומת הקרקע כלפי רחוב כ"ט בנובמבר.

15. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים, והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי בהנחיית לשכת התכנון.

16. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

17. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

- 34 -

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

18. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בתחום התכנית בחלקות מצרניות.

הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

במסגרת התכנית מוצעת חריגה ממדיניות תכנית האב למושבות בנושא היקף הזכויות ומס' הקומות. מאחר והמבנה הקיים הינו מבנה שיכון גדול הכולל 40 יחידות דיור ונמצא על חלקה גדולה של 2.5 דונם והוא שונה לחלוטין מכל המרקם הקיים בסביבתו , הוחלט כי במקרה ייחודי זה ותנאי המגרש והבינוי החריגים נכון יותר לקדם בחלקה זו פינוי בינוי. ובניין חדש הכולל מבנה מודרני וחניה תת קרקעית מלאה. יש לציין כי על הבניין קודמה תקופה ארוכה בקשה לתמ"א 1/38 שכללה תוספת של שתי קומות ללא מתן פתרון חנייה מלא ובתכנון בעייתי ובמסגרה היה מתקבל בניין של 7 קומות.,

הבניין הקיים מסומן לשימור בדרגה ב' ביחס לכך חלופת התכנון שעמדה בתנאי סף אינה עומדת בקנה אחד עם רעיון שחזור החזית שתואם עם מחלקת שימור. בתיאום עם מחלקת שימור וכן בהמשך להחלטת ועדת שימור, יש לחבר את האגפים בקומות 4-1 החזית לשחזור ללא מקטע חזית פתוחה בעומק שלא יפחת מחדר. המשמעות של המרווח הנוצר בין שני מבנים שונים היא איבוד המסד הבלוקי המאפיין של הבניין המודרני (.)facadism

11/09/2024 לאור סעיף 2 לעיל ומתוך מטרה להקטין את הגובה של הבניין יש לצמצם את מס'

הקומות לעד 10 קומות כך שהמבנה לא יוגדר כמבנה גבוה לפי התקנות, הדבר יביא לצמצום עלויות האחזקה והיקפי הבינוי ותוקטן החריגה ביחס לסביבה.

התכנית מציעה כריתה של 25 עצים מתוך 31 שקיימים בחלקה, כריתה משמעותית ביחס לשכונה. מאחר ומדובר על שכונת גנים, יש לשמר עד כמה שניתן על עצים בתחום החלקה בתיאום עם אגף שפ"ע. יש לבחון מיקום של עצים משמעותיים בחלקה בהיקף החלקה ולצמצם נקודתית את החניון. בנוסף, יש להציע אדמה גננית בעומק 1.5 מ' מעל לחניון כדי לטעת עצים בוגרים חדשים.

קוו הבניין בתשריט אינו ברור ומסמן קוו בניין אפס מעל לקרקע לכיוון רחוב כ"ט בנובמבר ולרחוב בוסתנאי בניגוד למסומן בנספחי הבינוי – יש לתקן את קוו הבניין בהתאם למוצע בנספחי הבינוי.

רוחב המדרכה בחזית של רחוב כט בנובמבר צרה ולא מספיקה יש להרחיב את המדרכה לרוחב של 2 מטרים לפחות.

תמהיל דיור: במטרה לשפר את הכלכליות ניתן להציע יותר דירות בפרוייקט בגודל

ממוצע כולל נמוך יותר מהמוצע כרגע( 105 מ"ר בממוצע).

- 35 -

תותר הצמדת דיוריות לכ-%20 ממספר הדירות המוצע, בהתאם לנוהל דיוריות בתכניות חדשות של מינהל התכנון. יש לקבוע בהוראות התכנית כי שטח דיורית יהיה בין 25-50 מ"ר בלבד, הדיורית תתבסס על תשתית יח"ד המארחת, לרבות ממ"ד, חניה ונגישות, תכנון הדיוריות יקבע בהיתר הבניה. עוד יצוין בהוראות כי הדיורית אינה ניתנת לרישום במרשם המקרקעין בנפרד מיחידת הדיור, וכי בעת רישום החלוקה החדשה תרשם הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין.

בינוי ופיתוח:

התכנית קובעת כי הכניסה הקובעת תקבע מרוב בוסתנאי, אך הכניסה לבניין מוצעת בפועל מרחוב כט' בנובמבר ולכן יקבע בהוראות התכנית כי מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הסמוכה לרחוב זה, תותר גמישות של עד 50 ס"מ בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

לאור תקן החנייה הגבוה ומורכבות החניון ניתן לאפשר תכסית של 100 אחוז ולהציע פתרנוות אחרים לחלחול מי נגר.

קווי הבניין יכללו את כל הבינוי לרבות מרפסות.

מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של עד 2 מטר כול עוד ישמרו על קוו בניין של שלושה מטרים מגבול החלקה לכיוון מגרשים סמוכים., יוצע מחסן אחד בלבד ליח"ד, בשטח של עד %8 משטח יח"ד. המחסנים יוצעו בתת הקרקע בלבד.

יש להימנע מתכנון של קירות תמך, הבינוי זה שיגשר על הפרשי הטופוגרפיה הקיימת. ככל וידרשו קירות תמך, יוצעו בגובה מקסימלי עד 3 מ' ובדירוג באופן שיאפשר נטיעות ופיתוח.

גובה גדרות במגרשי המגורים לא יעלה על 1.2 מ'.

להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

יקבע בהוראות התכנית כי מערכות ותשתיות מכניות וחשמליות תמוקמנה בקומות החניה. לא תותר הצבת תשתיות כלפי השצ"פ והמעברים הציבוריים ולא תותר הבלטה שלהן מעל פני הקרקע בשטחי הציבור.

ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים ציבוריים אלא ישולבו בתת הקרקע בשטח המיועד למגורים.

יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס.

- 36 -

פרוגרמה וצרכי ציבור:

בהתאם לחוות דעת מחלקת מדיניות תכנון, נדרשת הפרשה מבונה בגודל של כ-350 מ"ר עבור צרכי חברה/קהילה/תרבות ופנאי כגון מועדון לגיל השלישי/חלל רב תכליתי לאפשר שימושים שונים ומגוונים לאורך היום. על השטח להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת., לאור הרצון לשמור על המרקם ככול הניתן וההמלצה לא לאפשר בניה מעבר ל 10 קומות , יש להציע בתיאום עם המחלקה למדיניות תכנון הפרשה של 170 מ"ר בלבד עבור גן ילדים עם חצר צמודה, ניתן להציע חלק מחצר הגן מקורה בתיאום עם אגף מבני ציבור .

כתנאי להפקדת התכנית, יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור ולשביעות רצונה של המחלקה הרלוונטית בעירייה. על השטחים הציבוריים להיות נגישים ובעלי כניסה נפרדת.

הפרשות המבונות יירשמו ע"ש העיריה במסגרת רישום הבית המשותף. בהתאמה יצטרפו להוראות התכנית סעיפי רישום, הפקעה ותנאי להיתר.

תנועה וחנייה:

יש להשלים חוו"ד מחלקת תושי"ה ולקבל את אישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

פתרון החנייה יוצע בתחום המגרש בתת הקרקע ובהתאם לתקן. לא תותר הפחתה בתקן החניה מאחר ותחום התכנית לא נמצא בקרבת הרק"ל.

יש לבחון הסטת החניה התת קרקעית לתחום הבינוי בחזיתות הפונות כלפי הרחוב, מזרחה, על מנת לשמור על עצים בוגרים המוצעים לכריתה.

יש להטמיע בהוראות התכנית סעיף לעניין הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי עפ"י התקנות.

שימור:

בבחינת ערכי השימור של מבנה שיכון אל מול הצורך בציפוף והתחדשות עירונית, מחלקת השימור לא תתנגד להריסה מבוקשת של מבנה לשימור ב' תוך שחזור החזית הקדמית בהתאמה למקור ככל הניתן, להלן חזית לשחזור.

חזית קדמית מדרום השיכון, הפונה לרחוב כ"ט בנובמבר תשוחזר בהתאמה למצב המקורי מבחינה תכנונית ועיצובית תוך הגדלה של הקומות לשימור ל 3.15 מטר כפי שמקובל כיום ומוצע ביתר הקומות . . לא תותר חריגה של הדירות בקומות 4-1 לשטח המרפסות המקורות וזאת על מנת שמירת קו העיצוב הנקי שאפיין את החזית המקורית.

תתאפשר האחדה של המרפסות בחלק הפנימי של קירות ניצבים שהפרידו במקור בין הדירות.

שחזור החזית יבוצע בפרטי בניה התואמים למקור לרבות קירות בטון גמר טיח, - 37 -

מעקה בטון מחורר, פרטי נגרות דלתות יציאה למרפסות. הקיר המשוחזר הפונה למעקה המשוחזר יכלול את פרט דלת הזזה מעץ המקורי שישולב בו, כמות הזכוכית תפחת בתיאום מחלקת השימור בשלב הרישוי. יש לעדכן הוראות שימור בתקנון.

לא תותר סגירת קומת העמודים המוצעת בתכנית בזכוכית מאחר ועקרון הקומה החופשית הינו אחד מהעקרונות החשובים לבניין המודרני .

יש להשלים בנספח הבינוי חתך וחזית לשחזור עפ"י המצב המוצע כולל סימון מפלסים ומידות.

יש לסמן בתשריט מצב מוצע מיקום 'חזית עם הוראות מיוחדות' לשחזור. קו בניין על קרקעי קדמי לרחוב כ"ט בנובמבר ורח' בוסתנאי יסומן בהתאם למיקום קיים חזית לשחזור.

יש להוסיף הוראות סטיה ניכרת בנושא חזית עם הנחיות מיוחדות לשחזור. ייכתב בהוראות התכנית כי לא תותר סגירה של קומת הקרקע המפולשת המוצעת חלקית ו/או מרפסות בחזית לשחזור.

יש להשלים חוות דעת של המחלקה לעבודה הקהילתית.

להשלים חוות דעת של המחלקה לאיכות הסביבה לעניין הצללה על מעונות היום ממערב

עצים:

יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על קרקעי. בכל פיתוח מעל בינוי תת קרקעי של חניון וכד' יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע ואדריכל העיר.

יש להשלים חוו"ד מחלקת שפ"ע ולקבל את אישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

כללי:

תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

יש לקבוע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה בינוי, קווי בניין ומס'

קומות.

לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

לקבוע בהוראות התכנית כי לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות - 38 -

לרחוב כט בנובמבר.

יש להטמיע סעיף שלביות ביצוע:

הבניה תבוצע בהינף אחד לא תותר בנייה בשלבים.

תנאי לאכלוס יהיה השלמת ביצוע ההפרשות המבונות לצרכי ציבור בתיאום עם האגף למבני ציבור.

ההפרשה הציבורית תיוחד לרשות המקומית במסגרת רישום הבית המשותף.

יוטמעו בהוראות התכנית הנחיות בגין החדרת מי נגר בהתאם לתמ"א /34ב/.4

השלמת חוו"ד המחלקות הנדרשות: המחלקה לעבודה קהילתית, חח"י, שפ"ע גננות,

שפ"ע תחזוקת כבישים, תושי"ה, אדריכל העיר, מחלקת תכנון מבני ציבור, רשות העתיקות, צוות בקרה ותכנון פיזי, כבאות ותברואה, בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים במגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש לשנות את סוג התכנית מתכנית מפורטת לתכנית מתאר מקומית.

יש לעדכן הנחיות מיוחדות בסעיף 4.1.2 ד' השחזור יבוצע עפ"י מצב מקורי בנספח חזית לשחזור.

יש לעדכן סעיף 6.1.1 ()1-2 עיצוב אדריכלי התייחסות לשילוב חזית לשחזור עם הבניה החדשה.

10/09/2024 החלטה

- 39 -

התכנית ירדה מסדר היום.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

הריסת מבנה שיכון למגורים קיים בן 40 יח"ד והקמת מבנה מגורים חדש עם שני אגפים בן 11 קומות עבור 93 יח"ד במתווה של פינוי בינוי תוך שחזור חזית ראשית, התכנית מציעה הפרשה מבונה לצרכי ציבור לשימוש לצרכי חברה/קהילה/תרבות ופנאי ושטח למסחר.

עיקרי הוראותיה:

1. שינוי מערך ייעודי הקרקע כלהלן: מאזור "מגורים" לאזור "מגורים ד".

2. קביעת השימושים המותרים בשטח התכנית ושטחי בניה עבורם.

3. קביעת הוראות בדבר גובה בינוי, קווי בניין, מס' קומות,

4. קביעת מס יח"ד ל-93 יח"ד, תוספת של 53 יח"ד על המאושר (מכפיל )2.32

5. קביעת הוראות לבינוי של שני בניינים בגובה 11 קומות, תוספת של 7 קומות על המאושר.

6. קביעת שלביות ביצוע.

7. קביעת הוראות בינוי ופיתוח והוראות עיצוב אדריכלי.

8. קביעת זכויות בנייה והוראות להפרשות מבונות במגרשי המגורים.

9. קביעת תנאים למתן היתרי בניה.

10. קביעת הוראות לעניין חניה ומתקנים טכניים.

11. קביעת הוראות לפיתוח הקרקע.

12. קביעת הנחיות למקטע חזית קדמית לשחזור.

13. קביעת הוראות להריסת מבנה ישן והקמת מבנים חדשים.

14. קביעת קווי בניין למגרשים המיועדים לבניה.

15. קביעת שטחי בניה בתחום התכנית

16. קביעת הוראות לזיקת הנאה.

17. קביעת תנאים לתעודת גמר.

18. קביעת סיווג עצים בוגרים לשימור ו/או העתקה ו/או כריתה.

19. קביעת הוראות להפקעה.

מצב קיים:

במצב קיים מבנה רכבת בן 4 קומות מעל קומת עמודים חלקית. בצפון החלקה, בחזית אחורית קיים שטח המשמש לגינה משותפת.

תכניות מאושרות:

תכנית 1577 משנת 1971 לאיחוד וחלוקה, יעדה את השטח למגורים ,1 לפי תכנית מתאר .62

צפיפות: 26 יח"ד לדונם

גודל יח"ד ממוצע: 103 מ"ר כולל ממ"ד.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המחוזית.

- 40 -

התוכנית הופקדה בתאריך 13/06/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 12/08/2025 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת דוד גרנות, רפאל ברנר, עמנואל דלה טורה ואחרים, דיירים המתגוררים בסמוך, הוגשה באמצעות אפיק אטינגר ושות' עורכי דין.

עיקרי ההתנגדויות:

1. מבקשים דחיית התכנית בשל חוסר סמכות של ועדת המשנה הנקודתית, טוענים כי לא היתה החלטה

של הועדה המחוזית על מינוי חברי ועדת המשנה הנקודתית או אצילת סמכויות הוועדה המחוזית וכן ההחלטה לא פורסמה כדין.

2. מבקשים דחיית התכנית לאור הוראות הדין לעניין סטייה ממסמכי מדיניות, חריגה קיצונית מתכנית

האב והוועדה אינה רשאית להתעלם מהחריגה, כמו כן החריגה צריכה להיות בהלימה להוראות תכנית האב. מדובר על חריגה מכל פרמטרים המהותיים שנקבעו בתכנית האב בנוגע לעקרונות השימור המרקמי ושימור המבנה הבודד.

3. טוענים לפגמים חמורים בהחלטת הועדה על הפקדת התכנית ובתכנית עצמה, התכנית המופקדת סוטה

באופן קיצוני מהוראות תכנית האב במספר הקומות, גובה הבניינים, אחוזי הבנייה, קווי בניין, תכסית עילית ותת קרקעית, הריסת בניין לשימור ב' כריתת עצים בעלי ערכיות גבוהה.

מעיון בתמליל הועדה עולה כי הוועדה אינה דנה ולא שקלה את שאלת הצדקתן של כל אחת מהחריגות בפני עצמה ולא את הצטברות של כמה חריגות היוצרות שינוי מהותי ודרמתי מרוח המקום השימור המרקמי. בנוסף, הועדה הוטעתה לחשוב שמדובר במבנה בן 10 קומות כאשר למעשה מדובר על 11 קומות.

4. יש לבטל את ההחלטה גם בנוגע להיעדר פרוטוקול תוך הפרה של סעיף 48ד לחוק, שכותרתו 'חובת

ניהול פרוטוקול ופרסומו'. תמליל אינו תחליף לפרוטוקול וגם לא פרסום ההחלטה שאינה כוללת את מהלך הדיון הפסקות להתייעצות וכו' ולכן החלטת הועדה על הפקדת התכנית הינה פגומה מן היסוד.

5. הנחת יסוד שגויה שהמתחם מיועד להתחדשות עירונית וחל תקן ,21 כתוצאה מפגם במחשבה

שהמקרקעין מיועד להתחדשות עירונית ולפינוי בינוי הזמינה הועדה חוות דעת שמאי לפי תקן .21 הוזמנה חוות דעת שמאית כלכלית שמיועדת למתחמים לפינוי בינוי ולכן חוות הדעת הכלכלית המליצה על בינוי של 11 קומות ב%932 בנייה.

6. פגמים חמורים בחוות הדעת השמאית עצמה, כאשר בהערכה נכתב אזור מגורים 4 – התחדשות

עירונית במקום אזור מגורים -3 עיבוי מתחם קיים. כמו כן טוענים כי שיעור הרווח הצפוי הינו %18.07 ורחוק מאוד משיעור הרווח הצפוי לפי חוות דעתו של השמאי יעקב כהן שעומד על %,39 הינו יותר מכפול מהמקובל.

7. כריתת עצים בעלי ערכיות גבוהה, בניגוד לתכנית האב, מדובר על כריתה של 25 עצים מתוך 35 עצים

קיימים. מרביתם בשל חפרות קומות התת"ק שמוצעות בקו אפס של המגרש, זאת בניגוד להמלצת ועדת השימור.

8. טוענים לפגיעה בלתי מדתית בתאורה ובאוויר הטבעיים של הביניים הסמוכים, פגיעה ברוח המקום,

בצביון השכונה ואת עיקרון בינוי מלווה טופוגרפיה. טוענים לפגיעה בקניינם.

9. עומסי תנועה צפויים בשל שרחוב כט בנובמבר הינו חד סטרי וצר, וסמוך לכמה בתי הספר וכן כניסה

לחניון תת"ק בסמוך לבית ספר חורב לבנים. דבר שיגרום לעומסי התנועה להחריף.

- 41 -

10. עומסי חנייה צפויים, התכנית מציעה 103 יח"ד ו93 חניות בלבד, לפיכך תעמיס על החניות הציבוריות

ברחוב. מתנגדים לתקן חנייה מוצע של .1:1

11. טוענים לפגמים במסמכי התכנית- ביחס לשם התכנית, הגדרת הבנוי החדש, ניסוח ההגדרות ביחס לקו

בניין, נסיגה בקומה ה-.11

12. המתנגדים לטבלה 5 על כל המפורט בה וכן לסעיפים א', ה, ז', י מתחת לטבלה ולסעיף (2+3)5 הנוגע

להבלטת מרפסות והצבת מתקנים טכניים מחוץ לקוי בניין.

13. מתנגדים לסעיפי הסטייה הניכרת בנוגע לגובה המבנים, מפלס הכניסה הקובעת וכן לגובה הקומות

(סעיף .)5

14. מתנגדים להיקפי שטחי שרות גדולים המוצעים בתכנית, מימוש של זכויות הבנייה המבוקשות יביא

לבינוי מסיבי ממה שמוצג בנספח הבינוי, כמו כן בטבלה 5 מוצע שטח שירות גבוה ב-1500 מ"ר מהמוצג בנספח הבינוי.

15. המתנגדים טוענים כי באם תאושר התכנית תהיה פגיעה ממשית במקרקעיהם ולא יהא מנוס מהגשת

ביעה לפי סעיף 197 לחוק. ויתכן גם תביעה נזיקית בגין ראשי נזק נוספים.

התנגדות מספר 2 :

מנהל קהילתי גינות העיר באמצעות אדר' רונית לומברוזו יו"ר הפורום האורבני וחברת הנהלה.

עיקרי ההתנגדויות:

1. מכפיל הבנייה במסגרת התכנית הינו 2.3 והריווחיות המוצעת גבוהה מהמצג של רווח של %15-17

כאשר מבדיקה בפועל יהא יותר מ%30 רווח יזמי.

כתוצאה מכך הפרויקט 'מתנפח' על חשבון השכונה ללא הצדקה תכנונית ומציע צפיפות חריגה של -27 28 יח"ד לדונם.

המתנגדים מבקשים להורות ליזם להגיש דוח כלכלי מתוקן עם טבלאות עסקאות מלאות ובדיקת רגשיות מלאה מחיר ועלויות כולל תרחיש לללא פטור היטל השבחה, הפחתת שטחי הבנייה ב%10-15 דירות פחות וביטול מפלס חניה אחד.

2. המנהל הקהילתי מתנגד לחריגות מהמדיניות של תכנית האב שמוצעות בתכנית: הגובה המוצע של 11

קומות חורג באופן משמעותי מהמדיניות וכן ממדיניות של תמ"א 38 שהיתה מאפשרת 3 קומות מעל הקיים וסה"כ 7 קומות שהינה חריגה בקומה מתכנית האב. במקום 6 קומות התכנית מציעה 11 קומות – חריגה של %83 לטענתם. וכן חריגה של %240 באחוזי הבנייה (מוצע %-516 תכנית האב מאפשרת %)215 וחריגה של 15.7 מ' בגובה המבנה שהם %.80.5

3. כריתת כל העצים בחלקה- התכנית מציעה כריתת כל העצים בחלקה סבה"כ 29 עצים ושימור של

עצים בחלקות סמוכות. כריתה זו מתעלמת מאיכוית השכונה, אופי המיוחד והערך של העצים וממדיניות העירייה לשימור עצים בוגרים.

4. תנועה וחנייה- נספח התנועה מציג כניסה מרכזית שחוסמת את רצף ההליכה על הרחוב במקום

למקמה במיקום צדדי ובשל מיקום הכניסה פוגעים אף בעצים רבים ומעמיס על הרחוב הצר והעמוס ממילא.

5. פרוגרמה ציבורית- מבקשים להוסיף לשטחים פתוחים (חצר) עבור השטח הציבורי בקומת הקרקע

בשילוב עצים בוגרים קיימים בחלקה.

6. מבקשים זיקת הנאה רגלית ברוחב שלא יפחת מ- 3 מ' אל פנים החלקה על מנת לאפשר מעבר לגן בלדי

בחלקה מצרנית 152 ולשלב בה עצים בוגרים קיימים.

- 42 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות ולאשר למתן תוקף את התכנית מהנימוקים הבאים:

1. לקבל חלקית את ההתנגדויות ביחס לטענה כי התכנית מציגה דו"ח שמאי מוטעה הכולל

פגמים חמורים בחוות הדעת השמאית ומסתירה רווח יזמי חסר פרופורציה על חשבון הכלל: נדרשת בחינה של הדוח השמאי מול היועץ השמאי של הוועדה המחוזית בהתייחס לטענות כנגד הדוח וחישובים שלא נלקחו בחשבון. בנוסף יש לקבוע כי התמורות של הדיירים יהיו 25 מ"ר לפי מדיניות הוועדות ולא כפי שנכתב בדו"ח ל-30 מ"ר.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות ביחס לטענות לחריגות מהמדיניות של תכנית האב שמוצעות

בתכנית לרבות מס' הקומות ואחוזי הבנייה וכן חריגה בנושא הוראות השימור: מאחר והמבנה הקיים הינו מבנה שיכון גדול הכולל 40 יחידות דיור ונמצא על חלקה גדולה של 2.5 דונם והוא שונה לחלוטין מכל המרקם הקיים בסביבתו, הוחלט כי במקרה ייחודי זה ותנאי המגרש והבינוי החריגים נכון יותר לקדם בחלקה זו פינוי בינוי של בניין חדש הכולל מבנה מודרני וחניה תת קרקעית מלאה. יש לציין כי על הבניין קודמה תקופה ארוכה בקשה לתמ"א 38/1 שכללה תוספת של שתי קומות ללא מתן פתרון חנייה מלא ובתכנון בעייתי ובמסגרה היה מתקבל בניין של 7 קומות. יחד עם זאת בהתאם להחלטת הוועדה המקומית בשלב ההפקדה, יש לצמצם את מס' הקומות לעד 10 קומות כך שהמבנה לא יוגדר כמבנה גבוה לפי התקנות, הדבר יביא אף לצמצום עלויות האחזקה והיקפי הבינוי ותוקטן החריגה ביחס לסביבה.

ביחס לנושא השימור, התכנית נבחנה ע"י הגורמים המוסמכים לרבות ועדת שימור והינה עומדת בקנה אחד עם רעיון שחזור החזית שתואם עם מחלקת שימור.

3. לדחות את ההתנגדות ביחס לטענה לפגיעה בתאורה ובאוויר הטבעיים של הבניינים

הסמוכים, פגיעה ברוח המקום, בצביון השכונה ואת עיקרון בינוי מלווה טופוגרפיה. טוענים לפגיעה בקניינם ואת הטענה לפגיעה ממשית במקרקעיהם: במסגרת הליך קידום התכנית נבחנו מספר חלופות כאשר החלופה המופקדת נמצאה ראויה תכנונית ושומרת על מרחקי בינוי מקובלים ביחס למבני המגורים השכנים. יחד עם זאת, ככל וסבור מתנגד כזה או אחר כי בכל זאת נפגע מהתכנית, יכול לפעול למיצוי טענות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע לטענות בנושא התנועה והחנייה: התכנית נבחנה ע"י אגף

תושי"ה ואושרה ע"י יועץ התנועה של הוועדה המחוזית. נושא התנועה ייבחן בשלב היתר הבנייה ופתרונות יינתנו בהתאם לצורך. ביחס לנושא פתרון החנייה, במסגרת התכנית מוצע פתרון חנייה באמצעות חניון תת קרקעי. יחד עם זאת, תכנון החנייה המוצע המבקש הפחתה של התקן באזור שאינו מאופיין בתחבורה ציבורית עתירת נוסעים, אינו מקובל- יש לתקן את מסמכי התכנית ולקבוע כי פתרון החנייה יוצע בתחום המגרש בתת הקרקע ובהתאם לתקן.

5. לדחות את ההתנגדויות ביחס לשם התכנית: מדובר על שם תכנית המשקף את התכנון

המוצע. ואין לו כל משמעות סטוטורית.

6. לקבל חלקית את ניסוח ההגדרות ביחס לקו בניין: יש לעדכן את הגדרות קווי הבניין

בהתאם לבינוי המוצע בנספח הבינוי.

7. לקבל חלקית את ההתנגדות ביחס לטענות המתנגדים לטבלה 5 על כל המפורט בה. וכן

לסעיפים א', ה, ז', י מתחת לטבלה ולסעיף (2+3)5 הנוגע להבלטת מרפסות והצבת מתקנים

טכניים מחוץ לקוי בניין: יש להסיר את ההוראות לטבלה 5 להלן-

• סעיף א' בנוגע לאופן חישוב עובי הקיר- יש להסיר סעיף זה. חישוב השטחים יעשה - 43 -

בהתאם לתקנות.

• סעיף ג', הנוגע לתוספת שטחים למרפסות. לא תותר תוספת שטחי מרפסות מעבר למוצע בטבלה.

• סעיף ה' הנוגע לגובה המבנה ותוספת קומות טכניות- תוצע עד קומה טכנית אחת בגובה ובתכסית מינימלית ובכפוף לאישור מהנדס העיר.

• סעיף ז' הנוגע לתוספת %10 יח"ד נוספות- ניתן לאפשר על מנת לאזן ולגוון את תמהיל יח"ד נקבע כי תותר תוספת של עד %10 למספר יח"ד, ללא שינוי בשטחי הבניה והקומות.

• סעיף י' – לא תותר תוספת של 50 מ"ר עבור מועדון דיירים, על התכנית להציע שטח למועדון דיירים ולגלם שטח זה במניין השטחים המוצעים בטבלה.

• סעיף 5 בהערות לטבלה ביחס לקוי בניין מוצעים, תת סעיף .2 לא תותר הצבת מתקנים טכניים מחוץ לקווי הבניין- יקבע בהוראות התכנית כי מערכות ותשתיות מכניות וחשמליות תמוקמנה בקומות החניה. לא תותר הצבת תשתיות כלפי השצ"פ והמעברים הציבוריים ולא תותר הבלטה שלהן מעל פני הקרקע בשטחי הציבור.

• סעיף 4.1.2ד' ס"ק 9 וסעיף 5 בהערות לטבלה ביחס לקוי בניין מוצעים, תת סעיף :3 לא תותר הבלטת מרפסות מעבר לקוי בניין כלל. קווי הבניין יכללו את כל הבינוי לרבות מרפסות.

• ביחס לסעיף ד', ניתן לאפשר תוספת קומות תת קרקעיות עבור עמידה בתקן החנייה לצורך הגמישות בהליך הרישוי.

• ביחס לסעיף ו' – יש להסיר.

• ביחס להערות בנושא שטחי השירות, יש לקבוע שטחי בנייה כוללים ללא חלוקה לעיקרי ושירות.

8. לקבל חלקית את ההתנגדות ביחס לסעיפי הסטייה הניכרת בנוגע לגובה המבנים, מפלס

הכניסה הקובעת וכן לגובה הקומות (סעיף :)5 סעיפי הסטייה ניכרת מקובלים למעט סעיף מספר ,5 גובה מירבי של הקומות יקבע לעד 3 מ' לרבות קומות הפנטהאוזים וזאת כדי לצמצם את היקף החריגה בגובה ביחס לתכנית האב.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות להיקפי שטחי שרות גדולים המוצעים בתכנית, מימוש של

זכויות הבנייה המבוקשות יביא לבינוי מסיבי ממה שמוצג בנספח הבינוי, כמו כן בטבלה 5 מוצע שטח שירות גבוה ב-1500 מ"ר מהמוצג בנספח הבינוי: יש לציין כי היקף זכויות עבור שרות מעל הקרקע הם אינם מקובלים ומציעים כמעט 50 אחוז ביחס לשטחים העיקריים -

שטחי הבנייה יקבעו כשטחי בנייה כוללים ללא חלוקה לעיקרי ושירות ויצומצו שטחי השרות לנורמה והיקף השטח הנדרש ייבחן כאמור במסגרת בחינת תקן .21

10. לקבל חלקית את ההתנגדות ביחס לכריתת כל העצים בחלקה: בשלב הרישוי, יש לצמצם

ככל הניתן את כריתת העצים בתכנית. בנוסף, יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ בוגר אחד לכל 25 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על קרקעי. בכל פיתוח מעל בינוי תת קרקעי של חניון וכד' יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע ואדריכל העיר.

11. לקבל חלקית את התנגדות ביחס לבקשה לזיקת הנאה רגלית ברוחב שלא יפחת מ- 3 מ' אל

פנים החלקה על מנת לאפשר מעבר לגן הילדים בחלקה מצרנית 152 ולשלב בה עצים בוגרים קיימים: המעבר למגרש גן הילדים ייבחן במסגרת הליך הרישוי מתחום ההפרשות המבונות לצרכי ציבור.

12. לדחות את ההתנגדות ביחס לבקשה להוסיף לשטחים פתוחים (חצר) עבור השטח הציבורי

בקומת הקרקע בשילוב עצים בוגרים קיימים בחלקה: התכנית נבחנה ע"י הגורמים המוסמכים ומציעה מענה לפרוגרמה שנקבעה. יצוין כי לא קיימת חובה ליצירת חצר לפונקציות הציבוריות המוצעות.

- 44 -

13. כל הטענות הנוגעות בדבר תקינות התנהלות הוועדה יבחנו ע"י הוועדה המחוזית.

14. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 45 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1352855

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: קורנבליט רבקה

עורך התכנית: טורבן ילנה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 30/09/2024

כתובת רוקח שמעון 31 , בית ישראל

גוש חלקה בשלמות

30087 74 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הכשרת הבניין – במקום קיים היתר בנייה בת.ב. 06/842.5 משנת 2022 להריסת חלקי בניין והרחבות עבור 4 יח"ד קיימות. במקביל אושרה תכנית 8146113 להרחבת היחידות הקיימות, לתוספת קומה ויח"ד חדשה.

בפועל הבניין נהרס במלואו ונבנה מחדש. מטרת התכנית דנן להכשיר את הבניין תוך הוספת זכויות בניה.

יש לתקן בכל מסמכי התכנית את מהות התכנית ולציין כי מדובר בהכשרת הבניין , לתקן את דברי ההסבר בהתאם.

11/12/2024 מחסנים – התכנית מציעה הגדלה משמעותית של שטחי המחסנים ביחס למאושר.

יש לצמצם שטח מחסנים עד 20 מ"ר עבור כל מחסן ולבטל חצרות אנגליות בתוך המחסנים.

תכנון – התכנית מציגה הגבהה של חצר הבניין ביחס לרחוב שמעון רוקח עם כניסה למגרש דרך גרם מדרגות , יש להציג נגישות.

עצים – עץ המסומן לשימור בחזית הדרומית לא קיים בפועל. יש להציע שתילת עץ בוגר בחזית לרחוב רוקח.

חוו"ד גורמים – יש להשלים חוו"ד של המחלקות הבאות: כיבוי אש , חב' חשמל, - 46 -

שפ"ע תחזוקה וגננות, תברואה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים .

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך, אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיקוח' – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים:

הבניין נמצא בשלבי סיום בניה. חזיתות לשימור שוחזרו, הבניין נבנה בהגבהה כלפי רח' שמעון רוקח כמוצע בתכנית.

תכניות מאושרות:

תכנית 4383 משנת 1994 תכנית מתאר לשכונת בית ישראל הקובעת במקום כאזור מגורים מיוחד.

תכנית 846113 משנת 24/01/22 לתוספות עבור בניין קיים בן 4 קומות: תוספת קומת מרתף למחסנים, הרחבות עבור 4 יח"ד, תוספת קומה חמישית עם יח"ד 1 חדשה סה"כ 5 יח"ד. הבניין המאושר בן 4 קומות בכל חתך. גובה סופי .+16.02

היתרים:

היתר בת.ב. 06/842.5 מיום 31/03/22 , להרחבות עבור 4 יח"ד קיימות.

תקן חניה:

תקן נמוך 1:1

מצב מוצע:

הכשרת הריסת בניין והקמת בניין חדש תוך שחזור חזיתות לשימור. מוצע בניין בן 4-5 קומות ו5 יח"ד.

- 47 -

התוכנית הופקדה בתאריך 27/06/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 26/08/2025 .

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 מאת יוסף קורנבליט – התנגדות עצמית

עיקרי ההתנגדויות:

1. חריגה ממדיניות - מבקשים להשלים את ההרחבה בדירה מס' 5 ולהציע 5 קומות כלפי חזית שמעון

רוקח על מנת לאפשר מחייה ראוי לדירה יחסית קטנה.

קיימים בניינים נוספים בשכונה עם 5 קומות.

2. נגישות – היזם מעוניין להתקין מעלון מדרגות בכניסה לחלקה, למרות שמדובר בבניין של 5 יח"ד , לפי

תקנות בבניינים פחות מ6 יח"ד לא נדרש נגישות.

3. שתילת עץ – מבקשים לבטל דרישה לשתילת עץ . העץ המסומן במפת המדידה קיים בשטח , נשמר,

ולא נעקר.

התנגדות מספר 2 מאת עו"ד דוד נקי בשם יעקב שיכנזי מרחוב רוקח ,25 משה ורות נימני ז"ל מרחוב

שמעון רוקח 27

עיקרי ההתנגדויות:

בבניין נשוא בקשה בוצעו עבירות בניה חמורות, תוך הפרת כל כללי הבטיחות. עקב מחדלים אלו ואחרים נהרג בחור כאשר נקבר חי במיטתו בעת שישן עליה. כיום יש צו סגירה לחלקים מהבניין, עדיין "צפצפו" על כולם והכשירו את הבניין למגורים ואכלסו חלקו.

1. אי מתן גושפנקה לעבריינים אשר הפרו את החוק – לא ראוי לתת גושפנקה למבקשים אשר הפרו את

כל כללי הבטיחות לאורך כל שלבי הבניה, למרות צווי הפסקה של העירייה המשיכו לעבוד . יש פסיקה בעניין שאומרת שזכות הועדה לסרב לתת היתר כאשר המבקש לא פעל בתום לב תכנוני.

2. נזקים שנגרמו לבניינים סמוכים – בחפירת יסודות הבניין בנו 2 קומות בניגוד כל הכללים ובניגוד כל

הצווים. נגרמו סדקים חמורים לבניינים סמוכים, הדיירים הוצרכו לעזוב את ביתם מחשש שהבניין יקרוס.

3. פגיעה באויר , באור ובשמש – הוספת 2 קומות תשנה את קו השמים , תחסום את האויר ושמש.

4. פגיעה בפרטיות – בנייה לגובה של עוד 2 קומות תפגע בפרטיות של השכנים הגרים בסביבה, כבר היום

נגרם היזק ראיה לשכנים כאשר ניתן להשקיף מתוך החלונות אל הבתים של השכנים.

5. ירידת ערך של הדירות – מתן היתר יגרום לירידת ערך של הדירות בעקבות צפיפות גדולה שתהיה באזור.

6. עומס תחבורתי וחוסר חניה , תשתיות – תוספת של יח"ד תכביד מאוד על התשתיות התחבורה

הקיימות ואלו יצרו פקקים וחוסר אדיר במקומות חניה שחסרות כבר היום.

- 48 -

7. סיכון בטיחותי ממשי להמשך הבנייה – לא יתכן לאפשר תוספת קומות לבניה שהוכחה שהיא סכנת

נפשות אמיתית, יותר מזה כיצד לא הופסקו עבודות באתר הדמים , איש אינו יודע האם התקיימה חקירה לנסיבות מותו של האדם, האם הוסקו מסקנות...

התנגדות מספר 2 מאת עו"ד צבי שמיר בשם

יצחק משאלי

דני יזדי מישאלי

אשר משאליעזריאל מנצור

כולם מכתובת שמעון רוקח 29+33

עיקרי ההתנגדויות:

1. במקום קיימת תכנית מאושרת 846113 , מדובר באירוע חריג בניגוד למקובל בו אין מגישים תכניות

מתאר חדשות בתוך 10שנים מאישור תכנית קודמת.

2. הסיבה להגשת תכנית חדשה היא כי המגיש התרשל בבנייה , גרם להתמוטטות הבניין החדש

שנבנה , גרם לכך שדייר בשנות ה 20 לחייו שהתגורר בבית נהרג כתוצאה מהבנייה הרשלנית של המבקש. לאחר הבניה הרשלנית של המבקש , בוטל רישיון הבניה.

המבקש היום מבקש לשנות את תכנית המתאר באופן שבמקום לבנות את הבניין המקורי הוא מבקש לבנות את הבניין המקורי מחדש ולקבל תוספת זכויות.

המשמעות היא שבוצעה בנייה רשלנית, גרמה להרג אדם , ויהנה מתוצאה רשלנית ויקבל תוספת זכויות. מדובר בבעיה מוסרית קשה.

3. המבקש לכאורה מבקש תוספת קומת מחסנים , למעשה מאחר ומגביהים את גובה הקומה בכ 1.3

מ' , המטרה האמיתית היא להפוך את קומת המחסנים ההיסטורית לקומת מגורים. והמטרה האמיתית של התכנית להוסיף קומה נוספת לבניין ולייצר בניין של 7 קומות ועליית גג במקום 6 קומות ועליית גג.

4. קיר הגובל בין חלקות 73 ו74 היה בעובי 80 ס"מ המבקש דיקק את הקיר המקורי לעובי של 25

ס"מ, בעוד ש40 ס"מ שייכים לחלקה השכנה ו40 ס"מ שייכים לחלקה בה נתבקשה תכנית.

לסיכום המבקש משתלט על 55 ס"מ אשר יסופחו לדירתו.

מבקשים להורות להחזיר את העובי הקיר שסיפח.

5. התנגדות לבניית שתי המרפסות המבוקשות ברוחב 1.5 מ'.

- 49 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות העצמית לעניין השלמת הקומה החמישית – התכנית מוצעת בתחום מע"ר

צפון המאפשרת בינוי של 4 קומות מעל מפלס הרחוב. התכנית מציעה 4 קומות בכל חתך בהתאם למדיניות, לא ניתן לחרוג מהמדיניות ולהשלים את הנסיגה כלפי רחוב שמעון רוקח לקומה החמישית.

2. לדחות את התנגדות העצמית לעניין נגישות לבניין ע"י מעלון – מדובר בבניין חדש ולא בתוספות,

בניין חדש אמור להבנות במפלס הרחוב, לא מספיק בכך שהבניין נבנה בהגבהה ממפלס הרחוב מה שלא מקובל תכנונית , להציע פתרון הנגשה ע"י מעלון הוא פתרון מאולץ ולא מקובל. יש להציע פתרון הנגשה קבוע ע"י רמפה ממפלס הרחוב המובילה אל הכניסה של הבניין.

3. לקבל חלק מההתנגדות העצמית לעניין שתילת עץ חילופי – תשריט מצב מוצע מציג עץ לשימור

בחזית דרומית, עפ"י תמונות משנת 2022 נמצא כי במקום היה עץ בוגר רחב אשר לא קיים בפועל, ככל ושתלו במקום עץ בוגר חלופי, יש להציג לכך הוכחה וניתן לפתור מהדרישה לשתילת עץ נוסף.

4. לדחות התנגדות לעניין מתן גושפנקה לעבריינים על החוק – לעניין הפרת החוק בנושא עבירות

הבניה או אי בטיחות באתרי הבנייה, קיימות מחלקות רלוונטיות אליהן ניתן לפנות לאכיפה כגון המחלקה לפיקוח על הבניה בעיריית ירושלים, משרד העבודה לעניין בטיחות באתרי בניה וכו'. יצוין כי לא מדובר בהליך היתר אלא תב"ע אשר נותנת מסגרת תכנונית בלבד.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין הנזקים שנגרמו לבניינים סמוכים תוך כדי העבודות – ניתן לפנות

למחלקה למבנים מסוכנים לבדיקת הטענות לעניין כשלים הנדסיים.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין פגיעה באויר , באור ובשמש – התכנית מציעה בניין בהתאם למדיניות

התכנונית באזור, כך שלא מוצעת הגבהה חריגה של הבניין ביחס לסביבה הקיימת אשר צפויה להוביל לפגיעות שכאלה, בנוסף הבניינים כבר בנויים בצמידות זה לזה עם חלונות שפונים לחזיתות הרחוב ולא זה לזה, ולכן הם לא יכולים תכנונית לייצר פגיעות שכאלה.

7. לדחות את ההתנגדות לעניין פגיעה בפרטיות ע"י תוספת 2 הקומות - טענה זו עלתה ע"י מתנגדים

אשר אינם בעלים של דירות סמוכות לבניין נשוא התכנית אלא במרחק שתי חלקות מערבית לבניין, כך שתוספת 2 הקומות אינה פוגעת בפרטיותם ע"י השקפה לחלונות דירותיהם.

8. לדחות את ההתנגדות לעניין ירידת ערך של הדירות בעקבות צפיפות גדולה –תהליכי הציפוף הם

- 50 -

חלק מתהליך אשר מתרחש במסגרת המדיניות הכוללת של העיר, שכונת בית ישראל מצויה תחת מדיניות יחסית מחמירה לנושא הציפוף ביחס לשכונות אחרות והתכנית תואמת למדיניות זו , ככל והמתנגדים סבורים שהם נפגעים מהתכנית , הם יוכלו להגיש תביעת פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

9. לדחות את ההתנגדות לעניין עומס תחבורתי וצפיפות לאור תוספת יח"ד – התכנית הנ"ל אינה

מוסיפה יח"ד ושומרת על מס' יח"ד מאושר בתכנית .846113

10. לדחות את ההתנגדות לעניין סיכון בטיחותי ממשי להמשך הבנייה - ועדת תכנון אינה עוסקת

בנושאים שעניינם בסיכון בטיחותי וחקירה שלא ברור האם בוצעה לעניין נסיבות מותו של אדם בזמן הבניה, ניתן לפנות לערכאות המתאימות לכך כגון משרד העבודה, משטרה וכו'.

11. לדחות את ההתנגדות לעניין הגשת תכנית תוך 10 שנים מהתכנית המאושרת 846113 משנת

2022 – לא נקבעה שום הוראה באף תכנית כי לא ניתן להגיש תכנית תוך 10 שנים מאישור תכנית קודמת. כמו כן, הוראה כזאת לא קיימת בחוק. ככל והתכנית מוגשת בהתאם למדיניות אין מניעה לקדמה.

12. לדחות את ההתנגדות לעניין כי מגיש התכנית ייהנה מהתוצאה הרשלנית של הרג אדם ויקבל

תוספת זכויות - כאמור , לעניין הטענה של הרג אדם ניתן לפנות לערכאות המתאימות שכן ועדת התכנון אינה נותנת מענה בנושא.

13. לקבל חלק מההתנגדות לעניין תוספת קומת מחסנים אשר מוסיפה גובה לבניין והמחסנים עתידם

להפוך ליחידות מגורים – המחסנים מוצעים במלואם בתת הקרקע ובגובה של 2.20 מ' כמקובל בקומת המחסנים.

יחד עם זאת , שטח המחסנים המוצע הוא מעבר ל%8 משטח הדירה, ניתן לאפשר עד 20 מ"ר עבור כל מחסן אך כשטח ברוטו. שטח כל מחסן יצומצם ל- 20 מ"ר ברוטו והחצרות האנגליות במחסנים יבוטלו.

14. לדחות את ההתנגדות לעניין השתלטות על קיר בין חלקות 73 ו74 אשר עוביו היה 80 ס"מ והמגיש

דיקק אותו בעקבות הבניה - תכנית המדידה אינה מציגה כי ישנה פלישה לחלקת השכן תוך דיקוק עובי הקיר המשותף. ככל וקיימת פלישה או השתלטות על חלקת השכן, ניתן לפנות למחלקה לפיקוח על הבניה לאכיפה.

15. לדחות את ההתנגדות לעניין מרפסות זיז בעומק 1.5 מ' – המרפסות מוצעות בתחום החלקה , עומק

של 1.5 מ' מקובל.

16. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 51 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1308501

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: הלל אברהם צייגר

עורך התכנית: עמיקם דר מורן

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 30/06/2024

כתובת פליקס פרנקפורטר 2,4 , רמות

גוש חלקה בשלמות

30719 4 כן

30719 21 לא

30719 51 לא

30719 63 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. בהמשך להחלטת הוועדה מיום 14.10.2024 ובהתאם לסעיף ,11 הוצגו בפני

הוועדה מסמכי התכנית המתוקנים הכוללים הגדלת גבול התכנית לצורך התאמת ייעודי הקרקע לשימושים בפועל, מיקום שטח לשצ"פ בסך של 815 מ"ר, בין הבניינים בחזית רחוב אבא הלל סילבר, זכות מעבר בהמשך חזית הפונה לרחוב פרנקפורטר, שביל ברוחב של 3 מטרים בחלק המערבי לחיבור מיטבי בין הרחובות הלל סילבר ופרנקפורט.

2. הוועדה סבורה כי תכנון תלת מימדי במקום יאפשר תכנון מיטבי של משאב

30/06/2025

הקרקע ומאשרת את התכנון המוצע בתכנית.

3. בנוסף, הוועדה מחליטה לאשר התכנון המוצע 164 יח"ד בבינוי של 11 קומות

מעל הכניסה הקובעת, בהיקף שטחים מרביים למגורים 19,250 מ"ר, למסחר 300 מ"ר ובנוסף, למבנים ומוסדות ציבור 915 מ"ר כהפרשה מבונה, זאת בשים לב לישימות התכנית ובהתאם לתחשיב השמאי אשר אושר ע"י שמאי הוועדה.

4. בהמשך לכך, הוועדה מאשרת את המסמכים של התכנית כפי שהוצגו בדיון,

ומורה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטה מיום 14.10.2024 ולהחלטה זו.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, מתן כתריאל, ענת

14/10/2024

ישראלי, אליעזר ראוכברגר.

- 52 -

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי בכפוף לתיקונים בהחלטה זו מדובר בתכנית אשר מציעה מתווה ראוי להתחדשות עירונית ומציעה שיפור של המרחב הציבורי לצד תוספת יח"ד. בהתאם לכך הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

בינוי ופיתוח

1. הוועדה בחנה את הבינוי המוצע הכולל שלושה מבני מגורים של 11 קומות,

שצ"פ ושביל, וכן הפרשה מבונה וסבורה כי נכון לשפר את הממשק של הבינוי המוצע עם המרחב הציבורי.

2. על כן והמשך להמלצת הוועדה המקומית יקבע שטח לשצ"פ בין הבניינים

בחזית רחוב אבא הלל סילבר. תחום השצ"פ והיקפו יבחנו בתיאום עם לשכת התכנון ובהתייחס לתפקוד החניון, כך שלא תוצע חניה מתחת לתחום השצ"פ. כן יבחן סימון של חלק מהתחום הפנוי כזכות מעבר שתובטח באמצעות זיקת הנאה. ככל ועד למועד ההפקדה יימסר ללשכת התכנון כי המקרקעין הוסדרו יבחן על ידי לשכת התכנון ומתכנן המחוז האפשרות לקבוע רישום תלת ממדי כך שתוצע חניה מתחת לתחום השצ"פ. כן יקבע שטח ביעוד שביל ברוחב של 3 מטרים בחלק המערבי לחיבור מיטבי בין הרחובות הלל סילבר ופרנקפורט וייקבעו סימונים והוראות שיאפשרו שילוב אמצעים מכניים לתנועת הולכי רגל לשם חיבור בין המפלסים השונים.

3. על מנת להבטיח חזית עירונית פעילה ומגוונת במפלסי הרחובות יקבע כי

השימושים בקומת הקרקע יכללו אחד או יותר מבין השימושים הבאים: מסחר, תעסוקה, שימושים ציבוריים ומבואות. הוראה זו תיקבע בסטייה ניכרת. כן יקבע בהוראות התכנית כי לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות לרחובות הלל סילבר, פרנקפורט וכן לכיוון השצ"פ המוצע.

4. קווי הבניין יותאמו לבינוי המוצע בהנחיית לשכת התכנון.

5. מיקום שטחי המסחר יתואם עם לשכת התכנון.

6. מספר יחידות הדיור הסופי והיקף הבינוי יקבע בתיאום לשכת התכנון, בין היתר

על רקע ישימות התכנית.

7. יקבע בהוראות התכנית כי %10 מיחידות הדיור תהיינה יחידות דיור קטנות

ששטחן עד 55 מ"ר (שטח מרבי), ו%10 עד 80 מ"ר. כן תתאפשר החלת דיורית בהיקף של עד %20 מיחידות הדיור ובלבד שהשטח הכולל של הדיורית ושל יחידת הדיור העיקרית לא יפחת מ-130 מ"ר.

8. בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות תכנון, התכנית תציע הפרשה מבונה

- 53 -

עבור אשכול מעונות בשטח 441 מ"ר וחצר צמודה בשטח 305 מ"ר ושני בתי כנסת בשטח כולל של 500 מ"ר. מעונות היום יהיו מעל מפלס הקרקע בכל החזיתות, בנויים במפלס אחיד בכל שטחם והחצרות יהיו במפלס אחיד לכיתות. מיקום ההפרשות המבונות יקבע עם לשכת התכנון.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

לרבות הרחבת דרכים נדרשות. מספר מקומות החניה יקבע בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר הבניה. וכן תוספת מקומות חניה בהיקף של %10 מסך יחידות הדיור לטובת חניות אורחים. כן יקבע כי תקן החניה לדירות קטנות יתייחס לדירות בשטח של עד 55 מ"ר (עיקרי+ממ"ד).

1. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון הנספח הסביבתי של התכנית בהתאם

לשינויים בהחלטה זו ותיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון לרבות צירוף נספח ניהול מי נגר.

אחר

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי בהנחיית לשכת התכנון. נושא תחום השצ"פ והיקפו, וכן היקפי הבינוי והתחשיב השמאי כמפורט בהחלטה זו, יוצגו לוועדה בדיון פנימי נוסף.

11. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

12. דבר הפקדת התכנית יפורסם בהתאם לתקנות ובהתאם להנחיות לשכת

התכנון.

13. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את עקרונות

התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

14. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

25/09/2024 להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

מדובר בתכנית להתחדשות העירונית המציעה הריסה של מבנה מגורים בודד בחלקה בודדת והקמת שלושה מבני מגורים בגובה של 11 קומות ממפלס הכניסה הקובעת - 54 -

שיכללו 133 יח"ד.

עוד מציעה התכנית שצ"פ, מבנים לצורכי ציבור בהפרשה מבונה ושטח למסחר.

מסמכי התכנית שעמדו בתנאי סף אינם משקפים את ההפרשות לצורכי ציבור והשצ"פ הנדרש ותיאומים נוספים שנערכו עם אדריכל התכנית ולכן יש לתקן אותם בהתאם לתנאים הבאים:

כל המסמכים יתוקנו בהתאם לסיכומים ולתכנית המתוקנת שהועברה.

יש לבחון את התקן השמאי של התכנית ולצמצם בהתאם.

קווי הבניין ישמרו על 4 מטרים לכיוון מערב לשביל המוצע.

יש להציג הפרשה בנויה עבור 3 כיתות מעון יום הפרשה מבונה של 440 מ"ר וחצרות ב שטח מינימלי כולל של 305 מ"ר , מעונות היום יהיו בנויים במפלס אחיד בכל שטחם, החצרות יהיו במפלס אחיד לכיתות מעונות היום, כיתות מעונות הגן יהיו מעל מפלס הקרקע בכל החזיתות, ניתן לקרות עד חצי משטח החצרות לטובת פונקציות אחרות.

יש להציג הפרשה מבונה של שטחים עבור שני בית כנסת בהיקף של 500 מ"ר סה"כ בתיאום עם אגף מבני דת.

יש לסמן קוו בניין נפרד להבלטת ארונות קודש.

יש להציג שצ"פ בהיקף של 930 מ"ר במפלס רחוב אבא הלל סילבר שימוקם בחזית הרחוב כפי שתואם עם מגישי התכנית .

יש לשקול הצבת מעונות היום בחזית רחוב אבא הלל סילבר, כך שחצרות המוסד החינוכי יהיו במפלס השצ"פ, בכל מקרה מיקום השטחים הציבורים יהיו מיטביים ומעל לקרקע בתיאום עם אגף מבני ציבור ומבני דת.( המיקום המוצע בחלקו בתת הקרקע אינו מקובל.

הכניסה למעונות היום תהיה נפרדת מיתר השימושים ונגישה תנאי ל מתן היתר הבנייה הוא אישור אגף מבני ציבור ואגף מבני דת.

ההפרשות המבונות תיוחדנה לרשות המקומית ותרשמנה ע"ש הרשות המקומית במסגרת רישום הבית המשותף

יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים בתחום הבניין ייוחדו לרשות המקומית ויתוכננו כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. יש לחתום על הסכם טרום תב"ע אשר יגדיר את התנאים לבניית שטחים אלה והעברתם לחזקת העירייה.

- 55 -

כיוון שתכנון זה יבטל דירות גן מתוכננות בחזית רחוב אבא הלל סילבר, יש להציב את שטחי המסחר בשטחי השירות המוצעים של המגורים, בחזית האחורית של השצ"פ, כך שהמסחר ישתלב עם השצ"פ. ניתן להציג דירות גן בשטח המסחר שהתפנה.

בחזית המערבית נוסף תא שטח בייעוד שביל ציבורי ברוחב 2 מטר, לצורך מעבר הולכי רגל בין רחוב אבא הלל סילבר לרחוב פרנקפוטר. יש לשמר ככל הניתן את העץ הקיים בתא שטח זה.

יש לצרף את חלקה מספר 21 הגובלת לתחום התכנית ומשמשת לחניה פרטית, ואת חלק מחלקה 51 הכוללת יעודי קרקע של חניה פרטית ושני תאי שטח קטנים למגורים ולשנות אותם לייעוד דרך, הועדה המקומית תצטרף כמגישת התכנית לצורך הגדלת הקוו הכחול והסדרה סטטוטרית של הייעודים מסביב שאינם מוסדרים.

יש לקבוע בהוראות התכניות שלביות ביצוע למימוש ההפרשות המבונות והשצ"פ-

תנאי להיתר בניה הוא אישור המחלקה למבני חינוך לתכנון מעונות היום ואגף מבני דת , תנאי לטופס אכלוס הוא אישור גננות להשלמת השצ"פ בפועל ואישור מחלקת מבני חינוך ואגף מבני דת להשלמת ההפרשות המבונות.

יש לשמר בשצ"פ עומק אדמה של 1.5 מטר לפחות לצורך גינון ונטיעת עצים , ניתן לאפשר חניה מתחת לשטח המיועד לשטח ציבורי פתוח בתיאום עם מחלקת נכסים.

הכניסה המוצעת לחניון התת קרקעי ממפלס רחוב פרנקפוטר, אינה מקורה והיא מתוכננת בין שני מבננים עם דירות גן במפלס הרחוב והכניסה לחנייה. תכנון זה יוצר מופע שאינו מיטבי כלפי הרחוב ואינו מנצל באופן יעיל את הבינוי.

לכן, יש להציג כניסה מבונה לחניון התת קרקעי ולנצל את השטח שמתפנה עבור נטיעות, גינון וכניסה למבנה המגורים.

תנאי להפקדה הוא חוו"ד תושי"ה לעניין מאזן החנייה, תכנית החנייה, הצגת מפרצי העלאה והורדת ילדים ועמדה לפריקה וטעינת מסחר.

גודל ממוצע של יח"ד יהיה 100 מ"ר (כולל ממ"ד) כמקובל .

יש לקבוע תמהיל דיור של לפחות %20 יח"ד שגודלן לא יעלה על 55 מ"ר (כולל ממ"ד)

יש לעדכן את קווי הבניין העיליים כך שקווי הבניין יהיו 4 מטר בכל החזיתות.

קווי הבניין יכללו את כל הבינוי, כולל מרפסות. לא תותר הקמת מרפסות מעל ה שצ"פ .

יקבע בהוראות התכנית סעיף סטיה ניכרת לעניין מספר יח"ד, קווי הבניין, גובה המבנים ומספר קומות .

- 56 -

מעבר לתקן החניה יש להוסיף 10 אחוז עבור חניות אורחים.

יש להוסיף סעיף פקיעת תוקף למשך 7 שנים במטרה להבטיח את הקמת הפרוייקט.

להוסיף סעיף לתקנון כי עד לביצוע הפינוי בינוי ניתן יהיה להוציא היתרי בניה לממדים בהתאם לתקנות לאור חשיבות הנושא.

לפני הוועדה המחוזית יש לקיים כנס להצגת התכנון העדכני לבעלי הדירות ולהצגת לוחות זמנים משוערים. יש לשלוח הזמנה + פרוטוקול למחלקה לעבודה קהילתית.

תנאי להיתר יכלול דגש על צרכים ייחודים לשלב המעבר לדירת השכירות והנגשת דירת התמורה וכן לפרט את המענים שניתנים מטעמכם לכל תושב. נבקש לתאר זאת בהגשת המיפוי המעודכן לאזרחים ותיקים ובעלי צרכים מיוחדים כתנאי להיתר בנייה.

לפי מדיניות עיריית ירושלים יש לממן 10 שנות אחזקה לבעלי דירות חוזרים.

איכות הסביבה

יש לצמצם את קו הבניין התת קרקעי לשם שימור עצים ויצירת שטחים לחלחול מי נגר, תכסית מקסימלית תהיה %.80 ככל הניתן, יש לשמר את העצים הקיימים בפינה הצפון מזרחית לכיוון הצומת. קבוצת עצים זו מייצרת חיבור והקשר מקומי עם שלושת הפינות בקרנות הרחוב הסמוכות שגם בהם קיימת צמחיה ממתנת לפני הבינוי.

תנאי להיתר בניה יהיה הגשת סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה מהגגות ומחזיתות המגדלים

יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המת ו כננים בת ו כניות יחוייבו בעמידה ב3 כוכבים לתקן בנייה ירוקה

יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבני המגורים יהיה b וליחידת דיור בבניין יהיה c

יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים ו י שמשו עב ו ר גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים ו בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקי ם

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה , תנאי להוצאת היתר בניה הוא - 57 -

אישור המחלקה לאיכות הסביבה

לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל

תנאי למתן היתר בנייה ראשון או היתר חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה כללי

תנאי היתר בניין יהא אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לתוכנית בינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי של כל שטח התוכנית

לא תותר הקמת קירות תמך הפונות לחזיתות הרחובות כל מפלסי החניון יהיו בתת הקרקע בלבד

כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו').

רישום שטחים מבונים ציבוריים

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצרכי ציבור ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף.

תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון - 58 -

של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

התחדשות עירונית במסגרת "פינוי בינוי" - הריסת הבניין הקיים והקמת מבנה חדש למגורים הכולל מסחר ושטחים ציבוריים בקומת הקרקע .קביעת ייעודי קרקע ותוספת זכויות בניה לשם הקמת מבנים למגורים ומסחר ולמבנים ומוסדות ציבור.

1. קביעת שטחי הבניה לייעודי הקרקע השונים.

2. שינוי יעוד מאיזור מגורים 1 מיוחד ושטח לחניה פרטית, למגורים ד', שטח ציבורי פתוח, דרך מוצעת,

שביל.

3. קביעת בינוי עבור 3 מבנים חדשים בני 11 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת במפלס רח' אבא סילבר

הלל ועוד 2 קומות מתחת למפלס הכניסה.

4. קביעת מס' הקומות התת-קרקעיות המותרות לבניה ל-4 קומות מרתף לשם תכנון חניון, מתקנים טכניים

ומחסנים.

5. קביעת מס' יחידות הדיור המותרות ל- 164 יח"ד מתוכן 24 יח"ד להשכרה בהתאם להוראות סעיף 4.1.2

ד.'

6. קביעת קווי הבניין והגדרת קווי בניין חדשים לבינוי ולמרפסות .

7. קביעת הוראות לחזית מסחרית/ציבורית .

8. קביעת הוראות לרישום תלת מימד.

9. קביעת הוראות לזכות מעבר למעבר רגלי.

10. קביעת הוראות להריסת מבנה קיים.

11. קביעת שימושים מותרים.

12. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

13. קביעת הוראות התהליך הרישוי .

- 59 -

14. קביעת הוראות לטיפול בעצים בוגרים.

התוכנית הופקדה בתאריך 04/07/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 02/09/2025 .

לתוכנית הוגשו 6 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת :

פינחס ווייס: רכז הועדה הפיזית מינהל קהילתי רמות, גולדה מאיר ,474 מפעל פיס קהילתי

אבינועם שחור: יו"ר מינהל קהילתי מעלה רמות, גולדה מאיר ,474 מפעל פיס קהילתי

עיקרי ההתנגדויות:

אנו מברכים על תכניות להתחדשות ירושלים המביאות לצידן הזדמנויות שונות ורבות. עם זאת, נבקש לשלב בתכנית מספר שינויים כמפורט להלן :

-1 גובה הבניינים

א. לשכונת רמות )שהינה בסדר גודל של עיר ואם בישראל( אין תכנית מתאר כלל שכונתית

בתוקף (ואף לא תכנית אב או תכנית מדיניות כוללנית אחרת).

ב. תכנית מתאר 2000

-התכנית (שאושרה להפקדה) ואשר משמשת כמדיניות התכנון העיקרית בעיר (שעברה תהליך מוסדר בהתאם לחוק התכנון והבניה), קבעה בתשריט תבנית הבינוי את האזור בשכונה כ"אזור עירוני עד 6 קומות:

באזור זה מצוים רוב שטחי העיר שלא פורטו לעיל. ניתן לאשר בניה עד 6 קומות ובמגרשים ששטחם מעל דונם אף 8 קומות. זכויות הבניה המרביות שניתן לאשר בתכניות אלו הן 200-240 אחוז לבניה של עד 6 קומות ו – 280-320 אחוז לבניה של עד 8 קומות.

במגרשים בהם ניתן לבנות 8 קומות רשאית הועדה לאפשר בניה של עד 12 קומות, אך זאת ללא תוספת של אחוזי בניה, משיקולים עיצוביים ובהתאמה לסביבה.

* גובה הבניין המוצע חורג מהגדרות תכנית המתאר לגובה – בין היתר בהיבט החריגה מהיקפי הבניה (זכויות הבניה המבוקשות עומדות על כ- %600 של שטחים עיקריים+שטחי שירות מעל הקרקע) וכן בהיבט החריגה מההתאמה לסביבה (ראו גם להלן התייחסות להתחדשות עירונית של האזור).

•הוראות סע' 4.5.2 ד' לתכנית המתאר 2000 קבעה סט מסמכים נדרשים – ובהם בדיקה פרוגרמטית של שטחים פתוחים וצרכי ציבור אחרים ככל שאין בידי מוסד התכנון בדיקה עדכנית כאמור .לצערנו מסמך כאמור לא נכלל כחלק מהתכנית.

- 60 -

נקבעה פרוגרמה בהתאם ליח"ד ו תכנון נבחן על ידי מחלקת מידיניות תכנון ונבעה פרוגרמה

ג. גובה הבניינים המוצע, 11 קומות מעל הכניסה הקובעת (רחוב אבא הלל סילבר) ו- 13

קומות מעל הכניסה מרחוב פליקס פרנקפורטר, חורג ביחס לסביבתו ובנוסף מייצר אתגרים קהילתיים כדלהלן .

* רבני השכונה הורו במכתבם מחודש מרחשוון תשפ"ה כי יש להקפיד שבשום פנים ואופן גובה הבניינים לא יעלה על שמונה קומות מעל קומת הכניסה, קומה תשיעית יכולה להיות אך ורק דופלקס לקומה השמינית. ההתייחסות נגעה גם ליחס לרחובות הסמוכים וחובה בהפרדת בניינים וכניסות בהתייחסות לרחובות אלו כך שהספירה תהיה ביחס לרחוב הרלוונטי והסמוך .

* תבנית הבינוי באזור מתרכזת סביב גובה של כ- 4 קומות באופן המלווה את הטופוגרפיה הטבעית. גובה הבינוי הסובב ברחוב עומד על כ- 4-5 קומות במתחם שבין סילבר לפרנקפורטר ובאופן דומה גם במתחם שבין פרנקפורטר למורגנטאו ובכלל באזור זה בשכונה.

* לגובה הבינוי יש משמעויות מבחינת צביון ואופי האוכלוסייה שתיכנס, בין היתר בהיבט של אפשרות האחזקה הכלכלית של המבנים לטווח הארוך ובהיבטי היחס להנחיות הרבנים וההתאמה לצרכי הציבור החרדי בפרט .

* אנו מבקשים להפחית ולהתאים את מספר הקומות להנחיות רבני השכונה – ראו נספח א'.

ד. היעדר תכנון כולל להתחדשות עירונית של האזור – באזור לא קיימת תכנית התחדשות

מרחבית ובהיעדרה , מגיע ויגיעו תכניות נקודתיות להתחדשות, כך שייתכן מצב שבו לא ימומשו חלקים מסוימים המציבים אתגרים ומורכבויות תכנוניות/קנייניות/כלכליות ולא יינתנו הפתרונות הנדרשים בראייה כוללנית המתאפשרת רק באם מקודמות תכניות למתחמים שלמים.

4. מרפסות סוכה

א. במכתב הרבנים המוזכר לעיל, ובכלל בציבור החרדי, מצוות הישיבה בסוכה מהווה חלק מקיום

הלכות החיים. לפיכך, מבוקש לכלול הוראה בגין חובת הקמת מרפסות סוכה לכל דירה.

ב. היקפי הבינוי למרפסות המופיעים בנספח הבינוי המנחה – עומדים על בין 9 ל- 12 מ"ר

למרפסת, כאשר הדירוג שלהם מייצר במרבית הקומות מרפסות שמרביתן נמצאות מתחת למרפסות אחרות ו"שטח השמיים שלהן" עומד על כ- 3 מ"ר (מ"ר 3X1 מ"ר) בלבד. דבר זה מקשה עד הופך את קיום מצוות הישיבה בסוכה לבלתי אפשרי. כמו-כן, חשוב לציין כי הוא נספח מנחה