ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Юкатан
בית שמש · ירושלים והסביבה · דצמבר 2025 – מאי 2026
ברמת משה - בית שמש הוותיקה עסקאות הדירות עלו ב-38%, ברמת בית שמש ב ירדו ב-61%
995 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. ירידה של 4% מול יוני – נובמבר 2025. המחיר החציוני עמד על 23,750 ₪ למ״ר.
תשעת המהדורות הקודמות של בית שמש ↓
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 12%, מול ללא שינוי בחציון בירושלים והסביבה, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +38% ברמת משה - בית שמש הוותיקה (76 עסקאות) ל-61% ברמת בית שמש ב (30 עסקאות). ירידה של 67% ברמת בית שמש ב' היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על 5 עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · כל ההיסטוריה · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת יוני – נובמבר 2025. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
כמה דירות נמכרו בשכונות שעדיין נבנות
כל השכונות מול יוני – נובמבר 2025 - הטבלה המלאה בנספח »
רוב הירידה נרשמה דווקא ברמת בית שמש ב: 47 עסקאות פחות מיוני – נובמבר 2025, 43% מכלל השינוי בעיר. מתוך 15 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 10 ירדו ו-5 עלו.
המחיר למ״ר כמעט לא זז
המחיר החציוני למ״ר בבית שמש עמד על 23,750 ₪, ירידה של 2% מול 24,296 ₪ ביוני – נובמבר 2025.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
הכמות זזה והמחיר כמעט לא. ירידה בכמות העסקאות אינה ירידת מחירים.
כל ההיסטוריה שיש
מ-2021-Q3 עד 2026-Q1, לפי רבעון. המחיר החציוני למ״ר בבית שמש נע מ-14,731 ₪ ברבעון 2021-Q3 ל-23,474 ₪ ברבעון 2026-Q1, +59%.
דירות חדשותיד שנייההמחיר החציוני למ״ר
רק דירות רגילות: עסקאות מתחת ל-10,000,000 ₪, ובלי קרקע, בניינים ומשקים חקלאיים - חלוקת מחיר בשטח של מגרש אינה מחיר למ״ר בנוי. רבעון עם פחות מ-8 עסקאות נספר אך אינו מקבל חציון: הקו נקטע בו והוא מסומן בכוכבית (*). כוכבית פירושה שהעסקאות נספרו אך היו מעטות מכדי לקבוע מהו המחיר, ולא שחסרים נתונים על אותו רבעון.
22% מעסקאות החצי בבית שמש הן בשכונות בבנייה
22% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר; 3 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.3% מהשוק.
לפי סוג השכונה - הטבלה המלאה בנספח »
לפי מדרג מחיר - הטבלה המלאה בנספח »
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (דצמבר 2025 – מאי 2026), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מדצמבר 2025 – מאי 2026 הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה77578%
- שכונות בבנייה21722%
- יוקרה בשכונה ותיקה30%
בית שמש מול שאר ירושלים והסביבה
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן בית שמש יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
בית שמש מול ערים שכנות · השוק הוותיק, ולצדו הסך הכול - הטבלה המלאה בנספח »
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: ירושלים רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, מבשרת ציון את השלילי ביותר ובית שמש נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק בית שמש ירד ב-12%, מול 0% בחציון של ירושלים והסביבה. במחיר החציוני למ״ר בית שמש במקום ה-4 מתוך 4 בירושלים והסביבה.
12,043 יחידות דיור בבית שמש נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
תכניות שהוגשו לפי גודל · ספטמבר 2025 – אוגוסט 2026 - הטבלה המלאה בנספח »
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
בצנרת התכנון - הטבלה המלאה בנספח »
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-9% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במתחם, דונם עד עשרה: 29 תכניות אז, 20 עכשיו. 12,043 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 26% מהן בתכנית אחת - הרחבת דיור, תוספת קומות ויח"ד ברח' בן עזאי 1-9 ועקביא בן מהללאל 2-8.. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
ממשל
שולחן המועצה · כוח אדם עירוני
מה עלה על שולחן מועצת בית שמש
בארכיון 10 ישיבות שסדר היום שלהן ניתן לקריאה. הנושאים החוזרים ביותר: ביטול הפקעה והשבת קרקע לרמייי (גוש 5151), האצלת סמכויות לחברי מועצת העיר, אישור תב"רים, אישור הקצאות, אישור צו הארנונה לשנת2027, הארכת תוקף גביית היטלים בחוק עזר (סלילה, תיעול ושצ"פים).
הישיבות האחרונות
2026-05-06 · מליאה פרוטוקול מליאה
האצלת סמכויות לחברי מועצת העיר
2026-05-06 · מליאה פרוטוקול מליאה
אישור תב"רים · אישור הקצאות · האצלת סמכויות לחברי מועצת העיר
2026-05-06 · מליאה פרוטוקול מליאה
אישור צו הארנונה לשנת2027
לפי 5 ישיבות שהתמליל שלהן קריא, הדוברים הפעילים ביותר: חסרים, משתתפים, השאילתא, מר יעקב דהן.
מה עיריית בית שמש מחפשת לאייש
59 מודעות דרושים ומכרזי כוח אדם פורסמו, 0 מהן כהארכה או פרסום חוזר. משרה שפורסמה מחדש היא בדרך כלל סימן לכך שלא אוישה בפרסום הראשון.
סביבה
בקשות כריתת עצים
בקשות כריתת עצים בבית שמש
מתוך 621 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 0 לא נכרתו (0.0%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
המדד הירוק של גו אינפו - הטבלה המלאה בנספח »
כמה העירייה עצמה עוסקת בנושא
1 מתוך 36 סעיפי סדר יום (3%) נושאים ניסוח שעניינו עצים, רעש, פסולת או איכות הסביבה.
שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-4%, מול 0% בחציון בירושלים והסביבה.
- הפער בין השכונות (105 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- 22% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בבית שמש במקום ה-4 מתוך 4 בירושלים והסביבה.
- 12,043 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 26% מהן בתכנית אחת.
מהדורות קודמות
כל מהדורה מסכמת את ששת החודשים שהסתיימו בחודש שלצידה, מהעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד - כך נראה שוק הדירות בבית שמש כפי שדווח אז, ולא כפי שהוא נקרא היום. סעיפי הוועדות והמכרזים מופיעים במהדורה הנוכחית בלבד.
מספר העסקאות והמחיר החציוני למ״ר הם של ששת החודשים שהמהדורה מסכמת, והשינוי הוא מול ששת החודשים שקדמו. חצי שנה עם פחות מ-15 עסקאות אינה מקבלת חציון, ושינוי נרשם רק כששני חצאי השנה עברו 25 עסקאות - מתחת לזה החציון זז מפני שנמכרו דירות אחרות, לא מפני שהמחירים השתנו.
| המהדורה שהסתיימה ב | עסקאות | המחיר החציוני למ״ר | השינוי במחיר יחסית ליוני – נובמבר 2025 | הכותרת שנרשמה |
|---|---|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 1,075 | 24,206 ₪ | +5% | בהמע"ר עסקאות הדירות עלו ב-58%, בהמשקפיים ירדו ב-61% |
| יוני 2025 | 1,222 | 22,975 ₪ | -1% | ברמת משה - בית שמש הוותיקה עסקאות הדירות עלו ב-111%, ב'רמת בית שמש ד ירדו ב-39% |
| דצמבר 2024 | 1,317 | 23,194 ₪ | +1% | ברמת עזרא עסקאות הדירות עלו ב-122%, בהמשקפיים ירדו ב-52% |
| יוני 2024 | 1,363 | 22,863 ₪ | +4% | בהמע"ר עסקאות הדירות עלו ב-150%, בנתיבות ישראל ירדו ב-26% |
| דצמבר 2023 | 1,062 | 22,074 ₪ | +2% | ברמת עזרא עסקאות הדירות עלו ב-122%, באיילת השחר ירדו ב-75% |
| יוני 2023 | 1,088 | 21,601 ₪ | +10% | בחזון עובדיה עסקאות הדירות עלו ב-79%, בנתיבות ישראל ירדו ב-73% |
| דצמבר 2022 | 1,160 | 19,564 ₪ | +30% | בהמשקפיים עסקאות הדירות עלו ב-410%, בנוה שמיר ירדו ב-73% |
| יוני 2022 | 2,021 | 15,060 ₪ | -9% | בית שמש נעה נגד המגמה: העסקאות עלו בעוד שרוב ערי ירושלים והסביבה ירדו |
| דצמבר 2021 | 1,716 | 16,502 ₪ | — | אלפי יחידות דיור בבית שמש נמצאות כבר בצנרת התכנון |
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם יוני – נובמבר 2025 החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-09-07 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
עודכן: 2026-09-16.
עוד על בית שמש
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · מהדורות קודמות · חדשות ירושלים והסביבה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.