יבנה · השפלה · דצמבר 2025 – מאי 2026
עסקאות הדירות ביבנה עלו ב-65% בדצמבר 2025 – מאי 2026 מול יוני – נובמבר 2025
381 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. השינוי לא היה אחיד בעיר. המחיר החציוני עמד על 22,222 ₪ למ״ר.
שבעת המהדורות הקודמות של יבנה ↓
בשוק הוותיק נרשמה בעיר עלייה של 22%, מול ירידה של 14% בחציון בשפלה, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +105% בנאות בגין (80 עסקאות) ל-71% בנאות שז"ר (10 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · כל ההיסטוריה · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת יוני – נובמבר 2025. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
כמה דירות נמכרו בשכונות שעדיין נבנות
כל השכונות מול יוני – נובמבר 2025 - הטבלה המלאה בנספח »
רוב התוספת נרשמה דווקא בנאות בגין: 41 עסקאות יותר מיוני – נובמבר 2025, 95% מכלל השינוי בעיר. מתוך 4 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 2 ירדו ו-2 עלו.
המחיר החציוני למ״ר ביבנה עלה ב-6%
המחיר החציוני למ״ר ביבנה עמד על 22,222 ₪, עלייה של 6% מול 21,040 ₪ ביוני – נובמבר 2025.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו לאותו כיוון בדצמבר 2025 – מאי 2026.
כל ההיסטוריה שיש
מ-2021-Q3 עד 2026-Q1, לפי רבעון. המחיר החציוני למ״ר ביבנה נע מ-18,906 ₪ ברבעון 2022-Q4 ל-22,789 ₪ ברבעון 2026-Q1, +21%.
דירות חדשותיד שנייההמחיר החציוני למ״ר
רק דירות רגילות: עסקאות מתחת ל-10,000,000 ₪, ובלי קרקע, בניינים ומשקים חקלאיים - חלוקת מחיר בשטח של מגרש אינה מחיר למ״ר בנוי. רבעון עם פחות מ-8 עסקאות נספר אך אינו מקבל חציון: הקו נקטע בו והוא מסומן בכוכבית (*). כוכבית פירושה שהעסקאות נספרו אך היו מעטות מכדי לקבוע מהו המחיר, ולא שחסרים נתונים על אותו רבעון.
רוב התוספת בעסקאות ביבנה מגיעה משכונות בבנייה
34% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר.
לפי סוג השכונה - הטבלה המלאה בנספח »
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (דצמבר 2025 – מאי 2026), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
רמות ויצמן לבדה הוסיפה 115 עסקאות (9 → 124) - 115 מתוך 150 שהעיר הוסיפה, 76% מהתוספת. בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא +21% לעומת +65% בסך הכול. פרויקט אחד יכול לגרום לעיר להיראות עסוקה יותר מהשוק הוותיק שלה.
יבנה זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי השפלה
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן יבנה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
יבנה מול ערים שכנות · השוק הוותיק, ולצדו הסך הכול - הטבלה המלאה בנספח »
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: לוד רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, ראש העין את השלילי ביותר ויבנה נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק יבנה עלה ב-22%, מול -14% בחציון של השפלה. הסך הכול הלא-מנוכה עומד על +65%, והפער בין השניים הוא שכונות בבנייה שנרשמו בחלון - לא שוק יד שנייה שזז. במחיר החציוני למ״ר יבנה במקום ה-10 מתוך 17 בשפלה.
מה נכנס לצנרת התכנון ביבנה
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
תכניות שהוגשו לפי גודל · ספטמבר 2025 – אוגוסט 2026 - הטבלה המלאה בנספח »
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
בצנרת התכנון - הטבלה המלאה בנספח »
סך ההגשות ירד ב-0% מול השנה שקדמה. 250 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת - מתחם הגלבוע - יבנה. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
ממשל
שולחן המועצה · כוח אדם עירוני
ועדת מליאה היא הפעילה ביותר ביבנה - 18 ישיבות בשנה
בארכיון 9 ישיבות שסדר היום שלהן ניתן לקריאה. הנושאים החוזרים ביותר: דיווח ראש העיר, אישור חידוש הקצאת מקלט מס 40 ברח' יערה 50 לעמותתאור לעולם , לצורך השאלת ציוד, אישור חידוש הקצאת מקלט מס18 ברח' חבצלת35 לעמותתחסדי תורה, לצורך קיום פעילות, אישור הקצאת מקלט מס 17 בשד' דואני 55 לעמותתידידים סיוע בדרכים, לצורך פעילות, הצעת תקציב לשנת2026, דוח מבקר העירייה לשנת2024.
בשנה האחרונה פורסמו פרוטוקולים מ-3 ועדות שונות. הפעילות ביותר: מליאה (18 ישיבות), מכרזים (7 ישיבות), כספים (5 ישיבות).
הישיבות האחרונות
2026-05-05 · מליאה פרוטוקול מליאה
דיווח ראש העיר · אישור חידוש הקצאת מקלט מס 40 ברח' יערה 50 לעמותתאור לעולם , לצור… · אישור חידוש הקצאת מקלט מס18 ברח' חבצלת35 לעמותתחסדי תורה, לצורך … · אישור הקצאת מקלט מס 17 בשד' דואני 55 לעמותתידידים סיוע בדרכים, ל…
2026-05-05 · מליאה פרוטוקול מליאה
הצעת תקציב לשנת2026
2026-04-23 · מליאה פרוטוקול מליאה
דיווח ראש העיר
לפי 8 ישיבות שהתמליל שלהן קריא, הדוברים הפעילים ביותר: רועי גבאי, אלון רוזן, רונית ארנפרוינד, ליאור כהן.
הודעה על כוונה להתקשר עם ספק יחיד-אגם בקרה ניטור ושליטה בע… פורסם 3 פעמים - התפקיד שהכי קשה לאייש ביבנה
97 מודעות דרושים ומכרזי כוח אדם פורסמו, 27 מהן כהארכה או פרסום חוזר. משרה שפורסמה מחדש היא בדרך כלל סימן לכך שלא אוישה בפרסום הראשון.
פתוחים להגשה עכשיו - הטבלה המלאה בנספח »
רבע ויותר מהמודעות הן פרסום חוזר, ותפקיד אחד פורסם 3 פעמים. הנתונים מתארים קושי לאייש את המשרות האלה, לא את מצב כוח האדם בעירייה כולה.
סביבה
בקשות כריתת עצים
52.5% מהעצים לא אושרו לכריתה ביבנה - מקום 17 מתוך 242 ארצית
מתוך 284 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 149 לא נכרתו (52.5%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות14952%
- נכרתו או אושרו לכריתה13548%
המדד הירוק של גו אינפו - הטבלה המלאה בנספח »
כמה העירייה עצמה עוסקת בנושא
1 מתוך 21 סעיפי סדר יום (5%) נושאים ניסוח שעניינו עצים, רעש, פסולת או איכות הסביבה.
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-65%, מול -14% בחציון בשפלה.
- הפער בין השכונות (176 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- 34% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק ביבנה במקום ה-10 מתוך 17 בשפלה.
- שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.
מהדורות קודמות
כל מהדורה מסכמת את ששת החודשים שהסתיימו בחודש שלצידה, מהעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד - כך נראה שוק הדירות ביבנה כפי שדווח אז, ולא כפי שהוא נקרא היום. סעיפי הוועדות והמכרזים מופיעים במהדורה הנוכחית בלבד.
מספר העסקאות והמחיר החציוני למ״ר הם של ששת החודשים שהמהדורה מסכמת, והשינוי הוא מול ששת החודשים שקדמו. חצי שנה עם פחות מ-15 עסקאות אינה מקבלת חציון, ושינוי נרשם רק כששני חצאי השנה עברו 25 עסקאות - מתחת לזה החציון זז מפני שנמכרו דירות אחרות, לא מפני שהמחירים השתנו.
| המהדורה שהסתיימה ב | עסקאות | המחיר החציוני למ״ר | השינוי במחיר יחסית ליוני – נובמבר 2025 | הכותרת שנרשמה |
|---|---|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 259 | 21,000 ₪ | -4% | יבנה נעה נגד המגמה: העסקאות ירדו בעוד שרוב ערי השפלה עלו |
| יוני 2025 | 268 | 21,959 ₪ | +6% | התמונה ביבנה משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| דצמבר 2024 | 325 | 20,783 ₪ | +2% | בנאות אשכול עסקאות הדירות עלו ב-63%, בנאות שז"ר ירדו ב-57% |
| יוני 2024 | 316 | 20,286 ₪ | +2% | עסקאות הדירות ביבנה עלו ב-166% בינואר – יוני 2024 מול יולי – דצמבר 2023 |
| דצמבר 2023 | 119 | 19,914 ₪ | -3% | בנאות שז"ר עסקאות הדירות עלו ב-260%, בנאות רבין ירדו ב-38% |
| יוני 2023 | 126 | 20,604 ₪ | +9% | 126 עסקאות דווחו ביבנה בינואר – יוני 2023 |
| דצמבר 2022 | 334 | 18,906 ₪ | — | התמונה ביבנה משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם יוני – נובמבר 2025 החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-09-07 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
עודכן: 2026-09-16.
עוד על יבנה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · מהדורות קודמות · חדשות השפלה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.