ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 39 · סדר יום מלא לועדת תבע לתאריך 10.12.25.pdf

- 1 -

3/12/2025

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/22

שתתקיים 10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1338862 רמות התנגדויות תוספת בניה, אליהו איתמר ועדה מקומית הגבהת הבניין כהן

ותוספת בריכה

אצ"ג 32

2 11:30 1257633 גבעת חנניה התנגדויות תוספת 2 קומות עמינדב בע"מ ועדה מקומית לשם תוספת 8 הבית ברחוב

יח"ד חדשות,

דרך חברון 39

3 1226851 גילה התנגדויות הפיכת שטחי ועדה מקומית מחסנים

מאושרים

בהיתר ליח"ד

חדשה רחוב

קציעה 2

4 1236876 גילה התנגדויות נופי גילה - ועדה מחוזית מתחם אונטרמן

5 1190362 גילה התנגדויות תוספת קומות ועדה מחוזית בגילה רח' לשם

6 1164854 הר התנגדויות מנחת מסוקים- ועדה מחוזית החוצבים מובילאיי

7 12:00 1427525 שועפט הפקדה "רובע צפון" - אבי חבר ועדה מחוזית מתחם עירוני

מעורב בכניסה

הצפונית י-ם

8 14:30 996140 פסגת זאב הפקדה עיבוי בינוי חברה /תאגיד ועדה מחוזית לאורך ציר רק"ל ממשלתי

ברחוב יקותיאל

אדם

9 1266014 פסגת זאב הפקדה הגדלת שטחי אהרן-אנזור ועדה מחוזית דרום בניה ותוספת שימשילשוילי

יח"ד ברח' נופי

מדבר 18

10 921510 צפון תיקון החלטה מבני דת ברחוב עיריית ירושלים ועדה מקומית תלפיות להפקדה לייב יפה, עיריית ירושלים

ארנונה

- 2 -

11 1424993 רמת שרת הפקדה הקמת מבנה יוסף רג'ואן ועדה מחוזית מגורים חדש

ברח' אליעזר

ארגוב

12 1258763 קרית היובל הפקדה צ'ילה 9 שלמה ישראלי ועדה מחוזית 13 890426 הגבעה הפקדה מתחם מנחת שלומית מ ועדה מחוזית הצרפתית / הדסה, הר

צמרת הצופים

הבירה

14 1319672 נוה יעקב הפקדה הרחבות דיור יהונתן ישר ועדה מקומית ברח' אבא

אחימאיר 9-11

15 1411420 נוה יעקב תיקון החלטה הרחבות בינוי נח יפרח ועדה מקומית להפקדה ברח' הרב זווין

6

16 1143122 מרכז העיר תיקון החלטה פיצול יחידות שרה יפת ועדה מקומית להפקדה דיור בבניין קיים

17 1199777 תל ארזה, תיקון החלטה תוספת קומה סולימן חנסב ועדה מקומית עזרת תורה להתנגדויות עליונה מובלעת

בתוך חלל גג

רעפים רחוב

ניסן ב"ק 22

18 1255397 בית צפפה הצטרפות הוספת בינוי עמאד עליאן ועדה מחוזית הועדה לבנין קיים

המקומית

בשלב הפקדה

19 848440 מעלות התנגדויות רכבת קלה עיריית ירושלים ועדה מחוזית דפנה ירושלים - קו

תכלת

20 1274265 הר נוף הפקדה תוספות בניה אוריאל ועדה מקומית לבניין קיים פרלמוטר

יצחק חי טייב 2

21 1290105 מורשה תיקון החלטה ביטול בינוי חברה בע"מ ועדה מקומית להתנגדויות מאושר מהיתר

וקביעת בינוי

חדש ברחוב

הנביאים 22

22 516ב אל-עיסוויה תכנית בינוי הקמת בניין איאד מוסטפה ועדה מקומית 23 1294016 רמות הפקדה הרחבות דיור מרדכי לוי ועדה מחוזית רח' ישראל זרחי

9

24 1307032 קרית משה הפקדה התחדשות ועדה מחוזית עירונית ברחוב

העילוי 2-10

25 1326552 הגבעה תיקון החלטה הגבעה חברת מוריה ועדה מקומית הצרפתית / להפקדה הצרפתית- עריית ירושלים

צמרת הגדלת זכויות

הבירה בניה בי"ס

דקלים

- 3 -

26 1398544 גאולה הפקדה יחזקאל 11 - ועדה מחוזית תוספת שטח

עיקרי למסחר

בקומת המרתף

27 1400043 בית חנינה הפקדה הגדלת אחוזי הודה אבו ועדה מחוזית בנייה זהריה

28 517ב ערב א- תכנית בינוי תכנית בינוי אסלאם ועדה מקומית סואחרה ברחוב אל נאדי שקיראת

29 1430339 גוננים הפקדה פינוי בינוי ניקנור בליליוס בליליוס ועדה מחוזית 30 התחדשות

עירונית בע"מ

30 1434968 גבעת שאול הפקדה תוספות בניה נתנאל אליה ועדה מחוזית ברחוב קואינקה קוביוף

14

31 1446319 מושבה הפקדה המשתלה - צמת שרון חסיד ועדה מחוזית גרמנית אורנים

32 1452143 מחנה הפקדה ביבאס 30 נפתלי שטיצר ועדה מקומית יהודה הרחבות בנייה,

תוספת קומה,

תוספת 5 יח"ד

33 1464726 מחנה הפקדה שינוי קוי בניין ועדה מקומית יהודה לתוספת

מרפסות זיז

ברחוב הרב

שמואל ברוך 51

34 453ב גוננים תכנית בינוי תכנית בינוי - אוריאל ועדה מקומית גבעת גונן - מנח"י אלבז

הקמת בי"ס

לבנות ות"ת

35 1489251 מעלות הפקדה תוספת שטחים ועדה מקומית דפנה בקומת

הפנטהאוז

ותוספת מחסנים

36 1493196 רוממה הפקדה תוספת קומות ברוריה וייס ועדה מחוזית ויח"ד, שרי

ישראל 14

37 1506633 מקור ברוך הצטרפות שינוי שימושים עיריית ירושלים ועדה מחוזית הועדה מגרש 12 עיריית ירושלים

המקומית

בשלב הפקדה

38 1356526 תלפיות הפקדה התחדשות ועדה מחוזית

מזרח עירונית במתחם

כא'

39 1380047 בית הכרם הצטרפות מרחב זיו האגף לתכנון ועדה מחוזית הועדה העיר עיריית

המקומית ירושלים

בשלב הפקדה

- 4 -

מספר סידורי 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1338862

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: כהן אליהו איתמר

עורך התכנית: גלר דינה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 6/10/2024

כתובת המשורר אצ"ג 32 , רמות

גוש חלקה בשלמות

30732 24 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

על פי מדיניות התכנון באזור ללא ציפוף ניתן להוסיף עד %50 משטחי הבניה העיקריים המאושרים.

לא יוצעו מרפסות ובינוי שחורג מ – 3 מ' מגבול המגרש. יש לצמצם או לבטל את מרפסות הזיז המוצעות. צמצום קו הבניין יהיה עבור מעלית חיצונית בלבד. יש לתקן בתיאום מחלקת התכנון.

בריכת השחייה תתוכנן בהתאם למדיניות מהנדס העיר לבריכות פרטיות. יש להוסיף הוראה בתקנון.

יש לקבל חו"ד המחלקה לאיכות הסביבה לעניין הקמה של בריכה פרטית בתחום 23/12/2024

המגרש, ולהטמיע את הנחיותיהם במסמכי התכנית.

לסמן קו בניין תת קרקעי עבור חצר אנגלית.

לסמן בתשריט מידות לקווי הבניין מגבול המגרש בנקודות בהם המרחק המצומצם ביותר.

להוסיף להוראות התכנית סעיף לעניין עצים לשימור.

לוודא התאמה מושלמת בין היתרי הבניה המאושרים והמוצג בתכנית כמאושר ולסמן להריסה בצורה גרפית ומילולית את כל התוספות המוצעות שקיימות בפועל ללא היתר, בתכניות, חתכים וחזיתות.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

- 5 -

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הוראות התכנית:

דברי ההסבר – קיים בנה ביתך יח"ד אחת. יש לתקן את דברי ההסבר.

סעיף 1.4 – לפי סעי בחוק - יש לתקן לסעיף 13ב'.

סעיף 1.7 – להשלים נתונים. נספח הבינוי מחייב גם לעניין מספר יח"ד.

סעיף 4.1.2א ()4 – להוסיף כי הנספח מחייב גם לעניין מספר יח"ד.

סעיף 5 זכויות והוראות בניה – יש לציין מספר יח"ד.

נספח בינוי:

יש לתקן טבלת שטחים בהתאם לסעיף 13ב'.

תיאור חדש להתנגדויות

הרחבת יח"ד צמודת קרקע בכל הקומות, חפירת קומת מרתף והגבהת גג רעפים לשימוש עיקרי לתוספת קומה שלישית ותוספת בריכת שחיה במרפסת הגג, רחוב אצ"ג 32א, רמות.

1. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

א. קביעת בינוי לתוספות בניה בקומות: קרקע, וא' לשם הרחבת יחידת דיור קיימת ובהתאם

לנספח הבינוי.

- 6 -

ב. קביעת בינוי להנמכת רצפה בקומות מרתף לשם תוספת שטחי שירות, מחסן, ממ"ד

וחללים טכנים.

ג. קביעת בינוי להריסת גג רעפים קיים וקביעת בינוי להגבהת חלל הגג לשם תוספת קומה

בחלל הגג, הכל לשם הרחבת יח"ד קיימת ובהתאם לנספח הבינוי.

ד. קביעת בינוי לתוספת בריכת שחיה במפלס הגג, הכל בהתאם לנספח הבינוי.

2. הגדלת שטחי הבניה הכוללים מ – 200 מ"ר ל – 358 מ"ר. מתוכם 300 מ"ר שטחים עיקריים מעל

הכניסה הקובעת, ו – 58 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת.

3. הגדלת מספר קומות מ -2 קומות עם קומה חלקית מובלעת בחלל גג רעפים, ל -3 קומות מעל קומת

מרתף.

4. קביעת קווי בניין לבניה.

5. קביעת הוראות להקמת בריכת שחיה על הגג.

6. קביעת הוראות להקמת מעלית.

7. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

8. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

9. קביעת הוראות בגין בניין/מבנה/גדר/מדרגות להריסה.

10. קביעת הוראות בגין עצים לשימור.

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 15/08/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 14/10/2025 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

קליף וכטל, ת.ז. .310429147

מישל לין וכטל, ת.ז. 310429162

מתגוררים בבניין המערבי לתכנית, חלקה .24 יחזקאל קוטשר .74 מצורף בהתנגדות שלהם חו"ד הנדסאי אדריכלות אמיר שקולניק.

עיקרי ההתנגדויות:

א. חריגה מקווי בניין

-1 המתנגדים יטענו כי המדובר בבקשה שעל פניה, מופרכת לחלוטין, מטעה ואיננה תואמת את מדיניות התכנון באזור והוראות תכנית 4192 ו-4192א החלות על אזור המגורים ובכלל זה הוראות ביחס להרחבת דיור באמצעות תוספות בנייה – החורגות מקו בניין –ועל כן, אין סיכוי כי תאושר ־ באשר אפילו הקלה לא נתבקשה.

- 7 -

-2 המתנגדים יטענו כי במידה ותאושר הבקשה להיתר ייפגעו זכויותיהם הקנייניות באופן קשה ביותר, שכן מיקום המעלית המבוקשת הינה בצמידות לבית המתנגדים – מרחק של מטר אחד בלבד! – ותביא לפגיעה בפרטיות, מטרדי רעש וכיו"ב. מדובר בבתים פרטיים חד משפחתיים ואין סיבה המצדיקה להרע את תנאי הצפיפות כאשר ישנה אלטרנטיבה להתקנת מעלית פנימית ללא צורך בקרב בניין לבית המתנגדים.

-3 תכנון ואישור תוספת מעלית ניתנים בהוצאת היתר ע"י תכנית ,5022 מכוחן ניתן להוציא היתר למעלית וצמצום קו הבניין יהיה להסכמת השכנים בלבד! ועליה להתאשר בוועדה המחוזית.

-4 בלתי מתקבל על הדעת כי הועדה המקומית תצמצם קווי בניין במסגרת התכנית. אין שום סיבה מוצדקת לחורגת מקן בניין עבור שימושים אחרים למבנה הפונה לחלקה פרטית.

ב. הגבהת מפלס הגג והקמת בריכת שחייה על גג המבנה

-5 הגבהת מפלס הגג יגרום, בין השאר, לאובדן אור השמש. אובדן אור השמש יפגע אם לא יבטל את יכולת העצים והצמחים בגינה של המתנגדים לייצר פרחים ופירות. בכך הדבר יוביל להרס גינה בה השקיעו המתנגדים רבות, כולל הקמת מפל מים ובריכה קטנה כמו גם צמחים ועצים זורמים ועצי פרי רבים הזקוקים לשמש.

-6 הדבר יצור הפרש גבהים ניכר מהקיים ולמעשה תיווצר קומה שלישית מוגבהת ופתוחה.

-7 שימוש במרפסת גג בגובה שיא גג הרעפים אינו תואם את מדיניות התכנון בטח לא עבור שימוש כבריכת שחייה.

-8 המפלס המוצע מצד צפון ־ מערב למבנה המוצע שרצפתו +,+7.70 ייצור הסתרה משמעותית משמש ואור מכיוון דרום ־ מזרח לבית המתנגדים.

9 - בנוסף, מוצע שימוש כחצר מרפסת גג מוגבהת ומיקום הבריכה מול המרפסות הדרומיות והחזית הראשית של בית המתנגדים, שכן בית המתנגדים תוכנן ונבנה בצורתו ועיצובו לחזית הדרומית.

-10 כך שהבינוי המוצע יפגע משמעותית ובאופן ניכר הן בהסתרת אור ושמש והן בפרטיות בית המתנגדים.

-11 כמו כן, ע"פ התכנית המבוקשת ישנם הבדלי גבהים משמעותיים של 1.5 מטרים לעומת בית המתנגדים, דבר שייצור צל והרעה משמעותית עוד יותר.

-12 תכנון גג ישר במקום גג רעפים כנוהג בשכונה זו מהווה תקדים. שימוש גג כמרפסת ובריכת שחייה בגובה רב וכל רעש האמור לעיל מהווים פגיעה וסטיה ניכרת מכל גורם : גובה, שימוש, תצורת גגות, רעש ופנייה בפרטיות.

-13 הקמת בריכת שחייה על גג המבנה תו"כ הגבהת מפלס הגג וחלף גג רעפים הנה בלתי מתקבלת על הדעת, בניגוד למדיניות התכנון ומהווה הפרה אסתטית ואדריכלית של כל חזות גגות הרעפים בשכונה.

-14 מיקום הבריכה המתוכנן יוצר מצב בו הבריכה תהיה רק כמה מטרים ממיקום חדר השינה של המתנגדים נמצאים בקומה השלישית!!!

-15 הדבר יגרום לרעש בלתי נסבל והיזק ראייה סמוך לחדרי השינה של המתנגדים.

-16 המשמעות היא שמחזית ביתם של המתנגדים–אנשים דתיים ויראי שמיים– ישתקף גוף של אנשים עירומים למחצה מול פרצופם ממש והם יתצפתו עליהם מלמעלה.

-17 אין ספק שמיקום הבריכה ייצור גם רעש בלתי סביר בהרבה כנהוג בבריכות משחק ובילוי.

שינוי מיקום הכניסה למבנה ולחנייה

-18 התכנית המוצעת מציגה שינוי למיקום הכניסה למבנה כאשר במקור הכניסה מחזית מזרחית מרחוב - 8 -

יחזקאל קוטשר תשונה לכניסה מרחוב המשורר אצ"ג ממפלס הנמוך מהחלקה. הדבר גם יגרום למחסור במקומות חנייה לתושבים ואורחים המגיעים למקום.

-19 יצוין כי במקום נמצאים 4 הוסטלים וכתוצאה מכך יש שימוש רב בתנועה הציבורית לרחוב האצ"ג, עומס החניות כבד גם כן ועצם העובדה שהתוכנית לא מתייחסת לנגישות לתניה הקיימת מצביעיה על השענת על חניה קיימת ברחוב ומייתרת את השימוש בחניה הפרטית, דבר שיעמיס עוד יותר על החניה הציבורית.

-20 בכל ההוסטלים הללו יש צוות ומבקרים ואנשי מקצוע שנוהגים במכוניות ומשתמשים בפועל בחניה!!

-21 ההוסטלים נמצאים בקרבה פיסית! מדובר בארבעה בניינים המשמשים כהוסטלים במרחק של 50 מטרים בלבד או פחות מהחניה הציבורית ובכולם יש צוותי מבקרים המגיעים ברכב ובחניה.

-22 המתנגדים יטענו כי גישה חדשה זו תבטל למעשה את הנגישות לחניה המקורית ושימושה בפועל.

המתנגד הנו בעל תעודת נכה והוא נדרש לחניית נגישה.

-23 בהתאם למשתמע מהתכנית, המבקש ויזם התכנית אינו מתכוון להשתמש בחניות המיועדות לו בתקן החניה בשטחו הפרטי, ובכך יגרום למצב בו החניות ברחוב ישרתו אותו ויגזלו מקומות חניה ציבוריים.

-24 המתנגדים יטענו כי על הועדה לבחון את עניין התנועה והגישה מהחניה לכניסה הראשית של התכנית המוצעת. לא ראוי לאשר כניסה נפרדת במיקום שונה ללא פתרון חניה נגיש. לפי מיקום המעלית המוצעת בתכנית, הרי מבקשת נגישות מצד יזם התכנית ולא יתכן שמיקום החניה לא יהיה נגיש וקרוב לכניסת ביתו. לא מקובל שיציע פתרון של שתי כניסות. ברור הרי שאם תתאפשרנה שתי כניסות הוא יוכל לממש לעצמו את ניצול החניות ברחוב אצ"ג המשרת את כולם וחשוב מאוד למתנגדים גם כן.

סטייה בין המצב הקיים בפועל לבין היתר מאושר ולבין התכנית המוצעת

-25 המתנגדים יטענו כי ע"פ התכנית בקומת המרתף -3.00 מוצעת תוספת קומה ושימוש למגורים ומחסן, אין התייחסות למצב הקיים בפועל בו ישנה כניסה מחזית מערבית לחלקה המוצעת, הכוללת גישה וכניסה לבניין לקומת מרתף במפלס זה, המוצעת עתה לכניסה ראשית.

-26 לא ברור מהתכנית באם באה להכשיר בינוי קיים במרתף ולא ברור מדוע לא סומן השינוי מהקיים בפעול. כן לא סומנה הכשרת פריצת פתח קיים בגדר גבול המגרש המערבי.

-27 על כן, יש לבחון את התכנית בהתאמה למצב הקיים ולהתאימה למצב בפועל.

לסיכום:

-28 כל הפגמים לעיל מצביעים על מפגעים חמורים כלפי המתנגדים בפרט ולכוונה בכלל, וכן מהווים תקדים חמור אשר יפגע בכלל תושב שכונת בני ביתן.

-29 העדר התייחסות הועדה מפרטי התכנית ואישורה להפקדה בתנאים שלא מביעים התייחסות כוללת ובפרט לחלקות צמודות, מדאיגה בשל תשומת הלב עבור הפרט והכלל.

-30 צמידות הבינוי, התקנת מעלית במרחק בלתי סביר לבית המתנגדים; הגבהה בינוי לצד המהווה כיוון אור ושמש למתנגדים; בניית בריכה על הגג שתגרום לפגיעה בפרטיות ומטרדי רעש; עומסי תניה בשל ביטול גישה מחנייה פרטית; כל אלו מהווים פגיעה אדריכלית תכנונית ואקוסטית ותוביל לירידת ערך ביתם של המתנגדים ופגיעה באיכות ואורחות חייהם.

-31 על כן, נכון וצודק לבטל את ההחלטה ולדחות את הבקשה במתכונתה המוצעת ולהגישה במתכונת מותאמת אדריכלית ומתחשבת גם בפרט ובמרקם השכונתי הכולל.

טיעונים משפטיים

-32 בהתאם לחוק התכנון והבנייה, המתנגדים מבקשים להעלות טענות משפטית מהותיות כנגד - 9 -

התכנית המוצעת, וזאת בהתבסס על הוראות הדין והפסיקה הרלוונטית:

חריגה מקווי בניין

א. התכנית אינה עומדת בהוראות תבניות 4192 ו־4192א, אשר קובעות מגבלות ברורות ביחס

להרחבת דירה באמצעות תוספת בינוי החורגות מקו בניין.

ב. תבנית 4192 ו־4192א קבעו קו בניין צידי מבית שהתנגד לתבנית 2 מ', מרחק זה שלעצמו קטן

מאוד בין בתים פרטיים חד משפחתיים, מתוך הבנה שהמבנה המוצע בתכנית הינו פינתי ובעל קו בניין מרוחקים יותר בכל החזיתות הקיימות. אין סיבה מוצדקת להרע את תנאי הצפיפות בשל סיבה למעלית. תכנון מעלית יכול להיות פנימי וללא צורך לקרב בינוי לשטח שכן צמוד.

ג. תכנון ואישור תוספת מעלית ניתנים בהוצאת היתר ע"פ תכנית ,5022 ו5022א מכוחה ניתן להוציא

היתר למעלית וצמצום קו הבניין נתון להסכמות השכנים בלבד. על כן אין מקום לבקש מעלית במסגרת תכנית על מנת לקבל צמצום קווי בניין בבינוי.

ד. אין זה מקובל שבמסגרת תכנית הוועדות יאמצו הרעת קווי בניין מעבר למינימום המקובל

והדרוש. מעבר לצמצום קווי בניין, לא די בכך שבונים בצמצום של 1 מ' ממגבול מגרש, שימוש במעלית שהיא בשימוש פרטי והכניסה ראשית שיגרום לפעילות מרובה מאוד ויגרום נזקי רעש תמידיים לחלקת המתנגדים, פגיעה בגינה.

ה. ללא ספק מעלית שמוצעת עם קיר חיצוני הפונה למתנגדים במרחק לא סביר של 1 מ' תהוויה

מפגע של רעש תמידי ע"י שימושה התמידי לצורכי נגישות בתוך בבית, המעלית מהווה שימוש במידה מרובה. תגרום לרעש מטריד בתדירות משמעותית וזאת במרחק בלתי סביר של 1 מ' בלבד, ובניה שאינה מקובלת בשום אופן במרחק מצומצם המוצע למבנה המעלית ולא מכבדת להתאשר בוועדה מחוזית. כל שכן שניתן במסגרת היתר ובלבד במסגרת פרסום והקלות שלא בהכרח מחייב לאפשרם. ולא לקבע עובדה של קו בינוי במרחק מצומצם בתכנית.

ו. מדובר בחלקות פרטיות במתחם של בני בתך ולא "שכונת נחלאות". אין הצדקה לבינוי מעלית או בינוי כל

שהוא במרחק מצומצם של 1 מ' בלבד.

ו. משום בחינה לא מקובל ולא מצופה מהוועדה לצמצום קווי בניין במסגרת תכנית. כשם שהחלטתה על

ביטול מרפסות מעבר לקו בניין, בחזיתות קדמיות, אין סיבה מוצדקת לחרוג מקו בניין עבור שימושים אחרים שפונה לחלקה פרטית.

ח. לא נתבקשה הקלה, ולכן אין בסיס חוקי לאישור הבקשה להיתר.

ט. אישור הבקשה יוביל לפגיעה חמורה בזכויות הקניין של המתנגדים, לרבות פגיעה בפרטיותם

ובאיכות חייהם, בניגוד להוראות סעיף 100 לחוק התכנון והבנייה.

הגבהת מפלס הגג והקמת בריכת שחייה על גג המבנה

א. הקמת הבריכה כרוכה בהגבהת מפלס הגג, בניגוד למדיניות התכנון הנהוגה באזור.

ב. הקמת בריכת שחייה על גג הבניין תוך כדי הגבהת מפלס הגג איננה מקובלת. הדבר ייצור הפרש

גבהים ניכר מהקיים, ולמעשה גורמת להגבהת הגג בגובה של שיא גג הרעפים לשמש כגג חצר מרפסת ולמעשה יוצרת קומה שלישית מוגבהת ופתוחה.

ג. מוצעת לטובת כך הגבהת קיר גמלון גג למצב של גג ישר ושימוש כחצר בגובה שיא הגג. במקום

גג רעפים מוצע שימוש כמרפסת חצר גג. בינוי בריכה על הגג מהווה לא רק כבריכה, אלא בינוי מוגבה במפלס +.7.70 גובה מפלס קומת הגג 1.6 מ' (מפלס גגות השכונה), המפר את כל חזות גגות הרעפים בשכונה.

ד. שימוש במרפסת גג בגובה שיא גג הרעפים אינו מקובל בטח לא עבור שימוש בריכת שחייה.

כתוצאה מכך גורם שרוב הבניין מוצא כגג ישר במפלס שיא גג הרעפים במבנה של 2 קומות וגג כמו בכל השכונה, מהווה פגיעה מהותית בחזות השכונה והפרה אדריכלית בוטה.

ה. השינוי יוביל ליצירת קומת שלישית מוגבהת, אשר תגרום להסתרת אור ושמש לבית

המתנגדים, בית המשפט העליון קובע כי פגיעה באיכויות קניין עקב הסתרת אור ונוף מהווה עליה להתנגדות (בג"ץ 445/73 סער נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה).

ו. השימוש בבריכה יגרום למטרדי רעש משמעותיים, הפוגעים באיכות החיים של הדיירים

- 10 -

הסמוכים, בהתאם לפסקה שקבעה כי מטרדי רעש בלתי סבירים מהווים פגיעה בזכות הקניין (בג״ץ 478/85 אבולעפיה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים).

ז. הגבהת מפלס הגג יגרום לנזק אדיר לגינת המתנגדים, רעש בחדרי השינה, חדירה לפרטיות,

היזק ראייה וצמצום משמעותי של אור שמש.

שינוי מיקום הכניסה למבנה ולחנייה

א. שינוי הכניסה יוביל למחסור במקומות חניה ולפגיעה בנגישות, במיוחד עבור בעלי מוגבלויות.

ב. התוכנית אינה מספקת פתרון חניה מספק, תוך הסתמכות על חניה ציבורית קיימת, בניגוד

להוראות הדין ולפסיקה שקבעה כי תכנון שאינו כולל פתרונות חניה מספקים פוגע בזכויות הציבור (ע״א 8797/99 אנדרמן נ' ועד הערר המחוזי).

ג. יש לבחון את השפעת השינוי על התנועה והגישה, ולוודא כי לא תיווצר פגיעה בזכויות המתנגדים.

סטיה בין המצב הקיים לבין היתר מאושר

א. התוכנית אינה מתייחסת למצב הקיים בפועל, לרבות כניסה קיימת לקומת המרתף.

ב. יש לבחון האם הבינוי המוצע נועד להכשיר חריגות קיימות, דבר המחייב בדיקה מעמיקה של

הוועדה.

ג. אי סימון השינויים מהמצב הקיים בפועל מהווה פגם מהותי בתוכנית, המחייב את תיקונה,

בהתאם לפסיקה שקובעה כי תוכניות שאינן משקפות את המצב הקיים אינן יכולות להיות מאושרות )בג״ץ/86/762 ליקוויד קלאב בע״מ נ' ראש העיר תל–אביב–יפו)

סיכום

לאור האמור לעיל, המתנגדים דורשים כי הוועדה המקומית תדחה את הבקשה בתכונתה המוצעת, ותבחן את כלל השלכות המשפטיות, התכנוניות והסביבתיות של התוכנית המוצעת.

אני הייתי מתמצת את כל ההתנגדות ל 5 סעיפים אבל לא משנה בשלב זה

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיפים 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים

לוועדה המקומית לקבל חלקית את ההתנגדויות מהנימוקים הבאים:

-1 לקבל חלקית את ההתנגדות לחריגה מקווי בניין ומיקום המעלית. המעלית מתוכננת במרחק של

כ–1 מ' מקוו הבניין לכיוון בית המתנגדים. המיקום חורג מקו הבניין, יוצר בינוי צפוף ומטרדי רעש בשל שימוש אינטנסיבי, ואינו תואם את אופי השכונה של בתים חד משפחתיים. אישור מעלית בהיתר בניה דורש הסכמת שכנים והחלטת ועדה מחוזית. לא ביקשו הקלה מקווי בניין ולכן השינוי אינו חוקי – הבניין הקיים בנוי במרחק של כ – 2 מ' מגבול החלקה הצפוני. תוספת המעלית בחזית זו לכוון חלקת המגורים בה גרים המתנגדים מצמצמת את המרחק ל – 1.4 מ' מגבול החלקה. בית המתנגדים נמצא במרחק של כ – 2.5 מ' מגבול החלקה, כך שבפועל המרחק בין המעלית המוצעת לבית המתנגדים יהיה כ – 4 מ' ולא 1 מ' כפי שנטען. בנוסף, תוספת של מעלית אינה יוצרת ציפוף או פגיעה באופי השכונה ואין הכרח לקבל הסכמת שכנים, שאינם בעלים בקרקע בתחום התכנית.

ניתן לשנות קווי בניין בתכנית בניין עיר. עם זאת, לאור ההתנגדות והחשש להפרעה לבית המתנגדים ומטרדי רעש כתוצאה מהקמת המעלית במיקום זה, יש לשנות את המיקום של המעלית באופן שקו הבניין לא יחרוג מקיר הבניין הקיים בצד הצפוני, בהתאם למצב הקיים היום. יש לציין כי - 11 -

המעלית לא פותרת את הכניסה לבניין אלא היא מעלית פנימית בין הקומות בלבד וניתן למקם אותה בכל מקום בתוך הבית.

-2 לדחות את ההתנגדות בדבר הגבהת הגג ויצירת קומה שלישית ופגיעה באור השמש. ההגבהה

יוצרת בפועל קומה שלישית ופוגעת באור ואוויר אשר יגרמו להרס הגינה - ההגבהה המבוקשת היא כ–80 ס"מ בלבד, אינה יוצרת קומה נוספת ואינה משנה את המסה הבנויה בצורה אשר תסתיר אור ואוויר ותפגע בגינת השכנים.

-3 לקבל חלקית את ההתנגדות בדבר רעש ופרטיות. הבריכה תגרום למטרדי רעש ופגיעה בפרטיות והיזק ראייה ופגיעה בצניעות - מדובר בבריכה פרטית לשימוש דיירי הבית ולא בריכה ציבורית לשימוש מסחרי. בשל הקרבה בין הבתים, ניתן לשלב בהוראות התכנית פתרונות אדריכליים להפחתת מבטים ורעש, כגון מעקה גבוה ואטום לכוון צפון, וכד'. פתרונות אלה ייבחנו במסגרת ההיתר. בנוסף, ניתן לבחון מיקום הבריכה בחלק הדרומי של המרפסת לכוון מפגש הרחובות, במיקום רחוק יותר מבית המתנגדים.

-4 לדחות את ההתנגדות בדבר שינוי הכניסה ופגיעה בנגישות ומחסור בחניה. שינוי מיקום הכניסה

יפגע בנגישות של השכן אשר הוא אדם עם מוגבלות. השינוי יגרום למחסור בחניה, בפרט שיש ברחוב 4 הוסטלים שחונים ברחוב - שינוי הכניסה אל הבית והעתקתו מהצד המזרחי של הבית אל הצד המערבי של הבית, אינו משפיע על החניה ברחוב. התכנית אינה מוסיפה יח"ד ולכן אין תוספת של מקומות חניה ברחוב כתוצאה מהשינויים המוצעים בתכנית. לא ברורה הטענה לפגיעה בנגישות של השכן.

-5 לקבל את ההתנגדות בדבר הגישה אל החניה המאושרת בהיתר. אין גישה אל המגרש מהחניה

שאושרה בהיתר כיוון שבתכנון המוצע הורסים את המדרגות המגשרות על הפרש הגובה בין הרחוב אל הכניסה המגרש והגישה המקורית לבית – לא ניתן לבטל חניה מאושרת בלי להציע חניה חדשה בתחום המגרש. ולכן, יש להשאיר את המדרגות המובילות מהחניה הפרטית המאושרת בהתאם להיתר המקורי אל המגרש באופן שיאפשר גישה אל הבית.

-6 לקבל חלקית את ההתנגדות בדבר הצגת המצב הקיים. נספחי התכנית אינם מציגים במדויק את הבינוי הקיים, לרבות פתחים קיימים, כניסת מרתף קיימת ועבירות בנייה בקומת המרתף שלא סומנו - יש לתקן את כל המסמכים לרבות נספחי הבינוי וחישוב שטחים, כך שישקפו את מצב השטח במלואו, לרבות סימון עבירות בנייה להכשרה או להריסה, והצגת חישוב שטחים מעודכן. יש לתקן את המסמכים בתיאום מחלקת תכנון.

-7 לדחות את ההתנגדות בדבר ירידת ערך כתוצאה מתוספת הבניה המוצעת. הוועדה סבורה כי התכנית ראויה מבחינה תכנונית ותואמת למדיניות. ככל שיש למתנגדים טענות בנוגע לירידת ערך, באפשרותם להגיש תביעה, בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

-8 לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נורה שקור

- 12 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1257633

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: הבית ברחוב עמינדב בע"מ

עורך התכנית: קטורזה יצחק

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 08/10/2024

כתובת דרך חברון 39 , גבעת חנניה

גוש חלקה בשלמות

30018 22 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית, אנו ממליצים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה תוספת של 2.5 קומות מעל 4 קומות קיימות, מאחר והתכנית בקרבה לציר רק"ל וכן לתחנת רק"ל ניתן לאפשר תוספת של 2 קומות כשבכל חתך יהיו 6 קומות וקומת מרתף. ובהתאם לכך, יש להסיר את חצי הקומה הנוספת המוצעת בתכנית למעט חדר מעלית ומדרגות לגג.

לאור העובדה כי הדירות המוצעות בתכנית קטנות, וכי התכנית בקרבה לציר רק"ל וכן לתחנת רק"ל עתידית נדרש לבקש פטור מחנייה מהוועדה המחוזית במסגרת הליך הרישוי.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד 'לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

11/12/2024

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית לבעלי העניין במגרשים המצרניים בתכנית ולבעלי העניין בתחום התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

- 13 -

הערות טכניות

בטבלה 5 מופיע שגודל החלקה גדול מהמופיע בטבלת השטחים ב-6 מ"ר, יש לתקן.

יש לציין בסעיף 7.2 כי מימוש התכנית יהיה עד ל- 10 שנים מיום אישורה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת 2 קומות ובהן 8 יחידות דיור, ברחוב דרך חברון ,39 ירושלים.

עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי יעוד מאזור מגורים 1 לאזור מגורים ומסחר.

2. קביעת בינוי לתוספת 2 קומות חדשות, מעל 4 קומות קיימות, וקומה 1 מתחת לכניסה הקובעת.

3. תוספת 9 יחידות דיור בנוסף ל- 13 יח"ד הקיימות, סה"כ 22 יח"ד.

4. הגדלת שטחי הבניה לסה"כ 1,858 מ"ר, מתוכם 1,144 מ"ר עיקרי ו- 483 מ"ר שירות מעל הכניסה

הקובעת, ו-106 מ"ר עיקרי ו-125 מ"ר שירות מתחת לכניסה הקובעת.

5. קביעת קווי בנין לתוספת הבניה המוצעת.

6. קביעת הוראות בינוי ותנאים למתן היתרי בניה.

צפיפות הבינוי המתקבלת היא 36 יח"ד לדונם, ושטח מוצע של 78 מ"ר ליח"ד.

תכניות מאושרות קודמות:

תכנית 15146 משנת ,2018 בקשה להריסה ובנייה מתוקף תמ"א .38

תיאור המצב הקיים:

בשטח החלקה קיים מבנה בן 4 קומות וחזית מסחרית לרח' דרך חברון בהליך בנייה ע"פ תמ"א .38

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 29/08/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 28/10/2025 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

- 14 -

התנגדות מספר 1 :

נעמי זוסמן

מיוצגת ע"י עו"ד שמעון דולן.

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית מנוגדת למדיניות תכנית האב בשכונה המגבילה עד 4 קומות ו-%160 בנייה מרביים

ובפרט במקטע זה של דרך חברון החל מרח' נעמי ועד רח' המפקד. כמו"כ בשנים האחרונות בקשות למעבר ל-4 קומות נדחו על ידי הוועדות מאחר והאזור רגיש ויחודי.

2. התכנית מכשירה את שיטת הסלמי של היזמים שמנסים להגיש תוכנית אחר תוכנית בתקווה

לקבל עוד מס' זכויות בנייה.

3. התכנון הראשוני ושיתקבל בשנת 2022 היה מקובל על היזם והדיירים ותושבי השכונה, ע"כ

מקוממם מאוד ניסיון הוספת זכויות הנ"ל בתכנית נוספת.

התנגדות מספר 2 :

המינהל הקהילתי בקעה רבתי

מיוצגת ע"י עו"ד רותם רביבי.

עיקרי ההתנגדויות:

1. המתחם נכלל בתחום העיר ההיסטורית ואגן העיר העתיקה, התכנית הנ"ל סותרת את תכנית

האב בשכונה המקודמת בימים אלו.

2. תוספת יח"ד בתכנית דורשות מענה פרוגרמטי. אשר לא ניבחן מאחר והתכנית מוגשת בשיטת

הסלמי.

3. לא מתקבל להגיש תכנית לתוספת זכויות ושינויי ייעוד על מגרש שזה עתה הסתיימה בנייתו

וחידושו.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית בהתאם לסעיף 62 א לחוק התכנון והבנייה ממליצים

לדחות את ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי התכנית סותרת את תכנית האב העתידית ואת מרקם

הבנייה בשכונה ובפרט במקטע זה של דרך חברון: במשך שנים רבות המדיניות הקיימת אכן קבעה כי הבינוי בשכונה יהיה בינוי של עד 4 קומות , תכנית האב המקודמת באזור הציעה מס'

חלופות למקטע דרך חברון אשר ממוקם בשולי השכונה ובקרבה לציר מרכזי. בין החלופות על מקטע זה, הוצעו מספר חלופות, לאחר בחנינה כללית של כל השכונה הוחלט כי יש מקום להתייחס באופן שונה לציר של דרך חברון מאשר ליתר השכונה . מאחר והבניינים על דרך חברון לרבות תכנית זו נמצאים בקרבה לציר רק"ל עתידי הנמצא בשלבי בנייה. וכן בקרבה לתחנת הרכבת הכבדה הנמצאת בשלבי תכנון, ולאור הבינוי שאושר במתחם התחנה שממול הוחלט לאפשר תוספת של 2 קומות על ציר זה. מאחר ותכנית אב מתעכבת ולא הסתיימה עדיין , מהנדס - 15 -

העיר והוועדה רואים לנכון לאשר את תוספת 2 הקומות ויח"ד שבתכנית.

2. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענות כי תוספת יח"ד דורשות מענה פרוגרמטי: מדובר בתוספת

מינורית של יח"ד קטנות ב-2 קומות בלבד, כאשר גודל של כל יחידה קטן מ-70 מ"ר, אשר לא ישפיעו על המענה הפרוגרמתי בשכונה.

3. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי לא מקובל להגיש תוכנית לתוספת זכויות ושינוי יעוד

לאחר שאושר בפרויקט תכנית תמ"א וכעת בשלבי אכלוס. וכי התכנית מכשירה ונותנת תקדים

לשיטת הסלמי של היזמים: התכנית הוגשה לפי חוק התכנון והבניה, וכי כל אדם רשאי בכל

שלב להגיש תוכנית לתוספת זכויות וקומות אשר נבחנות על ידי וועדות התכנון. כאמור לעיל, הוועדה רואה לנכון לקדם תכנית זו ולאשרה במתכונתה.

4. לדחות את יתר ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

אזנקוט יוסף שלום מוביל תכנון 30/11/2025

אזורי

- 16 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1226851

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: קונסטידור נכסים ובינוי בע"מ

עורך התכנית: בן שטרית קרן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 24.3.24

כתובת מבוא קציעה 2 , גילה

גוש חלקה בשלמות

28047 36 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לדחות את ההכרעה לתקופה של 60 יום .

הוועדה התרשמה כי על פי החוזה הקיים אין אפשרות ליזם להגיש בקשה לתוספת יחידת דיור במיקום של המחסנים המאושרים בהיתר.

בדיון הציג עו"ד היזם הסכם חדש שעל פי יש רוב של 12 דיירים להסכם חדש שבו הדיירים מסכימים לתוספת דירה בשטח המחסנים .

בבדיקה של ההסכמות נראה כי הוגשו 9 הסכמות בלבד.

28/9/2025

ככול ומגיש התכנית יגיש תוך 60 הסכם חדש הכולל הסכמות של 60 אחוז מהדיירים לפחות לתוספת יחידת הדיור , תתכנס הוועדה לדון בתכנית לקבלת החלטה סופית בהתנגדויות..

מאחר והתכנית היא בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

15/05/2024

למרות שלא ניתן להציע מקום חניה בתחום המגרש כפי שלא ניתן היה לתת במסגרת התמ"א 38 ולאור העובדה שניתן להציע דירה חדשים בשטחים אלה הניתנים לאוורור יש לקבוע פטור מחניה.

- 17 -

מכיוון שלא ניתן לקבוע פטור חניה בתכנית בסמכות הוועדה המקומית יש לפנות בשלב היתר הבניה לקבלת פטור מהוועדה המחזית.

יש להשלים חוות דעת מידע תכנוני ונכסים. במידת הצורך, מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם להערות המחלקה.

יש לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות לתכנית בעלי העניין בתחום התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

בטבלה 5 ישנה טעות בחישוב בסה"כ שטחי הבנייה, יש לתקן לפי הנכון מבניהם.

יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות לרבות תכנית 10038 ויחס של כפיפות לתכנית 5166ב' ותכנית 5022א'.

בסעיף ,7.2 יש לקבוע כי זמן משוער למימוש התכנית יהא 10 שנים מיום אישורה.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' מבוא קציעה ,2 גילה, חלקה 36 בגוש 28047 התכנית החלה בשטח המגרש:

תכנית מס' 4150 - משנת ,1992 מייעדת את החלקה לאזור מגורים כללי ומאפשרת הרחבות דיור בשכונת - 18 -

גילה. קווי הבניין הם עפ"י תכנית הבינוי: לכל יח"ד ניתן עפ"י חלופה א' הרחבות דיור כלפי החזית הקדמית עבור מרפסות וכלפי החזית האחורית הרחבות עבור שטחים עיקריים ומרפסות.

תאור מצב קיים:

בחלקה נבנה מבנה מגורים בעל 2 כניסות בן 4 קומות, שעבר הליך בנייה במסגרת הבקשה להיתר הבנייה של תמ"א 38 – תוספות- מס' תכנית .15286 במסגרת התמ"א למבנה נוספו 3 קומות. המבנה כיום בו 7.5קומות.

התכנית מציעה:

תוספת יח"ד אחת (סה''כ 35 יח''ד) בקומת הכניסה הקובעת ע''ח מחסנים אשר בהיתר בניה מס'

2020/241.1 ביחס להיתר תמ"א 38 המאושר.

התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

בדיון הוקדם החליטה וועדה להוריד את התכנית מסדר היום לצורך בחינה

התוכנית הופקדה בתאריך 30/04/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 08/07/2025 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מיכאל בלילי, אילן כהן, יפית כהן, משה מיכאלי, רבקה מיכאלי, יצחק הלל - בעלי דירות ושוכרים בבניין נשוא התכנית

ע"י עו"ד ליאור בלילי מ.ר. 91954

רות פז מ.ר. 90617

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית מוגשת ללא הסכמת בעלי הקרקע.

2. הוועדה נותנת יד לעבירות בניה שבוצעו ביודעין ללא הסכמת בעלי הקרקע.

3. ע"פ הסעיפים שבמסגרתם התכנית מקודמת אין לועדה סמכות לדון בתכנית.

4. התכנית מבקשת לבטל מחסנים שיועדו לבעלי הדירות.

5. אישור התכנית תיצור מעמסה של מחסור בחניה על המצוקה הקיימת. בנוסף, לא בוצעו מכפילי

החניה שנדרשו ע"פ היתר הבניה.

- 19 -

6. התכנית מבקשת להוסיף יח"ד מעבר למספר היח"ד המירבי שאושר בהיתר.

7. אישור התכנית ייצור תקדים לבניינים באיזור, דבר היפגע במרקם העירוני.

8. אישור היח"ד יגביר את העומס על התשתיות העירוניות.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, ממליצים לדחות את ההתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית בתנאים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות כי מוגשת ללא הסכמת בעלי הקרקע:

התכנית עמדה בתנאי הסף לאחר בחינה של הנושא על ידי המחלקה המשפטית ונראה על פי היקף ההתנגדות שרוב הדיירים אינם מתנגדים לכך., בהתאם להחלטת הוועדה מתאריך 28/9/2025 היועמת המשפטית של הוועדה בחנה שוב את נושא ההסכמות וקבעה :

בחנתי את נסח הטאבו והחתימות שהוגשו ונמצא כי הוגשו חתימות %60 מבעלי הדירות.

2. לדחות את ההתנגדות כי הועדה נותנת יד לעברות בנייה, ללא הסכמת בעלי הקרקע:

הדרך להכשיר עבירות בנייה הינה על ידי הגשת תכנית – כפי שמתבצע במקרה זה. ישנן מגבלות במסגרת תמ''א 38 – ותכנית זו מהווה תכנית משלימה לתמ''א. כמו כן, תכנית דנן נבדקה ונמצאה ראויה תכנונית. מדובר בשטחים מעל פני הקרקע, מאוורריים ועיקריים במהותם, על כן הוחלט לאפשר הכשרה זו ולהפוכה לדירה.

3. לדחות את ההתנגדות כי ע"פ הסעיפים שבמסגרתם התכנית מקודמת אין לועדה סמכות לדון

בתכנית:

מדובר בהפיכת מחסנים מעל פני הקרקע ליח''ד, וסה''כ תוספת של יח''ד אחת, בבניין אשר עבר חיזוק. התכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 13 תחת סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה.

4. לדחות את ההתנגדות כי התכנית מבקשת לבטל מחסנים שיועדו לבעלי הדירות: מדובר בטענה

קניינית סביב נושא ההסכם אשר נחתם מול היזם, הועדה אינה דנה בטענות קנייניות, אלא תכנוניות בלבד.

5. לדחות את ההתנגדות כי אישור התכנית ייצור מעמסה של מחסור בחניה על המצוקה הקיימת.

בנוסף, לא בוצעו מכפילי החניה שנדרשו ע"פ היתר הבניה.

הוועדה סברה כי במקרה זה נכון לתת פטור מחנייה לדירה והתנתה אישור זה בשלב היתר הבנייה מול הוועדה המחוזית.

- 20 -

6. לדחות את ההתנגדות כי התכנית מבקשת להוסיף יח"ד מעבר למספר היח"ד המירבי שאושר

בהיתר.

אכן התכנית מוסיפה יח''ד נוספת מעבר למאושר בהיתר – כפי שתב''ע נקודתית רשאית לבקש.

התכנית נבחנה ונמצאה ראויה ועל כן הומלץ על הפקדת התכנית.

7. לדחות את ההתנגדות כי אישור התכנית ייצור תקדים לבניינים באיזור, דבר היפגע במרקם

העירוני.

כל מקרה תכנוני וכל תכנית נבחן לגופו של עניין. ככל והתכנון נמצא ראוי יתכן וגם תכניות בעתיד יאושרו. כל מקרה ייבחן כאמור על פי ההצעה התכנונית הרלוונטית.

8. לדחות את ההתנגדות כי אישור היח"ד יגביר את העומס על התשתיות העירוניות.

מדובר תוספת מינורית של יח''ד אחת בלבד על גבי התכנית המאושרת. התכנית נבחנה ונמצא כי אין יצירת עומס על התשתיות הקיימות.

לדחות את יתר ההתנגדויות לתת תוקף לתכנית.

- 21 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1236876

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: מבנה רב ()1994 בע"מ

עורך התכנית: שנהב גיל צבי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 07/03/2024

כתובת הרב איסר יהודא אונטרמן 5 , גילה

גוש חלקה בשלמות

30987 56 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

בהתאם לקבוע בסעיף 109א(ב) לחוק, הוועדה מחליטה לפנות אל יו"ר המועצה הארצית ולבקש

להאריך את התקופה לטיפול בתכנית, מהנימוקים שלהלן:

1. שטח התכנית כ- 6 דונם הממוקמת בשכנות גילה, בצומת רח' הרוזמרין ואונטרמן,

ובצמידות

לציר הסעת המונים מתוכנן של הרכבת הקלה.

2. התכנית הינה תכנית להתחדשות עירונית שמטרתה עירוב שימושים בהתאם

למדיניות הבנייה

על ציר הרק"ל.

3. מטרת התכנית הינה שינוי יעוד מאזור תעשיה למגורים, מסחר ותעסוקה, דיור

להשכרה ומגרש

ציבורי עבור הקמת בית ספר יסודי.

4. הבינוי כולל קומות מסד לשימושי מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור ומעליו מגדלים

21/9/2025 למגורים ודיור

להשכרה.

5. סה"כ מוצעות בתכנית כ- 423 יח"ד בעירוב שימושים עבור דיור מוגן, מסחר,

תעסוקה ומבני

ציבור.

6. התכנית עמדה בתנאי סף ביום .31.1.2025

7. התכנית לא שובצה לדיון זמן רב מאחר והוועדה המקומית לא דנה בעניינה של

התכנית. התכנית

נדונה ביום 30.9.2024 והוחלט לשוב ולדון לאחר קבלת המלצת הוועדה המקומית.

8. הוועדה המחוזית דנה שוב בתכנית ביום 03.02.2025 והחליטה להפקיד את

התכנית בתנאים.

9. התכנית הופקדה ביום .28.8.2025

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים

02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il .טל | 723 ד"ת - 22 -

,9100701 מיקוד ,ירושלים ,1 המלכה שלומציון רחוב מסמך החלטות הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מיום 21/9/25 34

10. חשיבת התכנית – מדובר בתכנית המציעה תוספת יח"ד תוך שיפור המרחב

הציבורי ושיפורים

תנועתיים חיוניים.

11. בשל הטעמים המפורטים, ובכלל זה מיקומה של התכנית, חשיבותה והתיאומים

שנדרשו

בעניינה, מבוקש אישור יו"ר המועצה הארצית להארכת פרק הזמן לאישור התכנית עד ליום

.15.03.2026

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

סבורה כי מדובר בתכנית המציעה מתווה ראוי לציפוף לאורך צירי הרק"ל וחיזוק השלד הציבורי.

בהתאם לאמור מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית כמפורט להלן:

1. בהתאם להמלצת הוועדה המקומית והנחיות תמ"א 18/4 בעניין מרחקים

מינימליים מתחנת

דלק, השצ"פ ימוקם במגרש הדרומי וצורתו תהיה מלבנית. חלק החלקה הדרומי המשמש כיום

לכניסה לתחנת הדלק ייקבע ביעוד מגורים עם זיקת הנאה לרכב.

2. בשים לב לכך שהתכנית מציעה שינוי של יעוד לדיור מוגן, הוועדה מקבלת את

תמהיל השטחים

המוצע, הכולל 200 יח"ד להשכרה לתקופה של 15 שנים. כן יקבעו בנוסף שטחים משותפים

לדיירי הדיור להשכרה לתעסוקה ופנאי בהנחיית לשכת התכנון. לאור מאפייני התכנון 3/2/2025

המותאם

לדיור להשכרה, הכוללים שטחים משותפים, הוראות התכנית יכללו הוראה בדבר בעלות אחודה

לדיור להשכרה.

3. על מנת לעודד שילוב תעסוקה לאורך צירי הרק"ל, הוועדה קובעת כי כלל השטחים

שאינם

למגורים יקבעו לייעוד תעסוקה, למעט שטחי מסחר בחזית מסחרית.

4. בהתאם לחוות דעת מחלקת מדיניות תכנון, התכנית תציע הפרשות מבונות עבור

3 כיתות גנ"י

בשטח בנוי בסך 390 מ"ר (130 מ"ר לכל כיתת גן) וחצרות צמודות בשטח כולל בסך 525 מ"ר

(175 מ"ר חצר לכל כיתה), אשכול מעונות יום הכולל 3 כיתות בשטח בנוי בסך 441 מ"ר וחצרות

בשטח כולל בסך 305 מ"ר, שני בתי כנסת בשטח 500 מ"ר סה"כ, שטח ציבורי בהיקף של כ-

- 23 -

400 מ"ר לשימושי חברה וקהילה לטובת פעילות קהילתית, כגון מרכז חברתי לתושבי הסביבה

בני הגיל השלישי, ושטח בנוי בסך 750 מ"ר לשימושי תרבות וחברה. מיקום ההפרשות המבונות

יהא כפי שהוצג בדיון בקומות התחתונות במגרש .102

5. תקבע זיקת הנאה ברוחב של שלושה מטרים בתא שטח 101 כגישה עבור

השימושים הציבוריים

בחלק האחורי של המגרש.

6. תקבע בתכנית שלביות ביצוע המבטיחה את מימוש השטחים הציבוריים, שטחי

המסחר

והתעסוקה והדיור להשכרה בתנאי למימוש שטחי המגורים.

7. %20 מסך הדירות תהיינה דירות ששטחן עד 55 מ"ר. כן יקבע כי לפחות %45

מסך השטחים

יהיו לדיור להשכרה לתקופה של 15 שנה.

8. יקבע בהוראות התכנית כי חזיתות המבנים במפלסי קומות הקרקע כלפי רחוב

אונטרמן וכלפי

שטחי השצ"פ יכללו אחד או יותר מבין השימושים הבאים: מסחר, תעסוקה, כניסות למבני

המגורים והפרשות מבונות לצרכי ציבור בלבד. מפלסי קומות הקרקע יפותחו בהתאם למפלסי

פיתוח הרחוב.

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים

02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il .טל | 723 ד"ת ,9100701 מיקוד ,ירושלים ,1 המלכה שלומציון רחוב מסמך החלטות הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מיום 03/02/25 41

9. יקבעו קווי בניין נפרדים למסד המוצע ולכל אחד מהמגדלים בנפרד בתיאום עם

לשכת התכנון.

המרחק המינימלי בין הבניינים יקבע ל -15 מ'. קו בניין צפוני במגרש 102 לא יפחת מ-4 מ'.

10. טבלה 5 תיערך בהנחיית לשכת התכנון. לא יתאפשרו מחסנים בקומות המגורים.

11. יקבע בהוראות התכנית כי תשתיות ומתקנים טכניים לכלל השימושים יהיו בתת

קרקע (לרבות

אשפה, מתקני השנאה וכו').

12. תנאי להפקדה יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה והטמעת

הערותיו במסמכי

התכנית, לרבות בחינת חתך רחוב אונטרמן להבטחת מדרכות ברוחב 3.5 מטרים, וכן לענייןנושא

תקן החנייה בהתאם לעקרונות מדיניות הרק"ל.

13. יקבע בהוראות התכנית כי שיפוע רמפת הכניסה לחניה לא יחרוג מתחום

המגרש הסחיר. זאת

- 24 -

על מנת להבטיח את ההליכתיות ואיכות המרחב הציבורי במקום.

14. תכנון התלת ממד בתא השטח הדרומי לצורך אפשרות חניה מתחת למגרש

ביעוד שצ"פ ייבחן

לאור מצב הרישום של הגוש חלקה, בהנחיית לשכת התכנון והייעוץ המשפטי לוועדה. ככל שלא

יתאפשר תכנון תלת ממדי החניון לא יוצע במגרש תלת ממדי במגרש העיקרי (שצ"פ).

15. תנאי להפקדה יהיה בחינת האפשרות לצמצם את היקף עקירת העצים לאורך

רחוב אונטרמן וכן

בדופן המזרחית של הבינוי.

16. תנאי להפקדה יהיה השלמת התיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון.

17. הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה ברמה של 3 כוכבים לפחות.

18. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם משרד הביטחון.

19. תנאי להפקדה יהיה השלמת תיאום עם המחלקה לעבודה קהילתית בעיריית

ירושלים, לרבות

הצגת אופן הטיפול בדיירים הקשישים הקיימים.

כללי

20. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם לשינויים המפורטים בהחלטה זו,

וכן עריכת

תיקונים טכניים ועדכונה בהתאם לעקרונות תכנון חושב רישוי, בהנחיית לשכת התכנון.

21. על מנת להבטיח את מימוש התכנית בפרק זמן סביר, יקבע בהוראות התכנית

סעיף פקיעת תוקף

לזכויות הבנייה מכוח התכנית בפרק זמן של 7 שנים ממתן התוקף לתכנית. כן יקבע בהוראות

התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים שירשמו.

22. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך היזם

צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות

פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים

02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il .טל | 723 ד"ת ,9100701 מיקוד ,ירושלים ,1 המלכה שלומציון רחוב מסמך החלטות הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מיום 03/02/25 42

23. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לפרסם את דבר

הפקדת התכנית

באמצעות הצבת שלטים ומשלוח הודעות בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה, הכל בהתאם להנחיית

לשכת התכנון.

- 25 -

24. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד)

לחוק, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

5. תכנית 101-12529800 מתחמים לאורך ציר הרק"ל

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

תחילה יצוין כי התכנית המציעה שיפור של המרחב הציבורי ביחס לקיים וניצול טוב של הקרקע ע"י הריסה ובנייה מחדש תוך מתן הפרשות מבונות לצרכי ציבור מבונות והפרשות בקרקע וכן יצירת דיור להשכרה ארוך טווח וזאת כחלק מהמענה הנדרש להתחדשות העירונית המקודמת בשכונה. בהמשך לכך ועל מנת לשפר את התכנון המוצע נדרש לתקן את התכנית בהתאם להערות להלן:

לצורך יצירת חטיבת קרקע ציבורית משמעותית, יש להעביר את השצ"פ המוצע בחלק הצפוני של התכנית בחלקה הדרומי כחלק מת"ש .202 על מנת לעמוד בהנחיות תמ"א 18 ביחס למרחקים הנדרשים מתחנת הדלק המצרנית מדרום, השטח יוצע בייעוד שצ"פ בלבד ללא שילוב מבני ציבור, ניתן להותיר מעבר ברוחב שלושה מטרים ככול ובעתיד ניתן יהיה להשתמש בשטח של בריכות המים לצורכי ציבור.

יש לקבוע בשני ת"ש 101 ו-102 הסחירים כי יוצעו היקף בינוי בהתאם למדיניות הרק"ל עד %1200 בנייה מרבי ועד 30 קומות.- התכנית המוצעת מציעה כ 1500 אחוזי בניה במגרש הסחיר ורק כ 600 אחוז בניה בתא שטח המיועד לדירות להשכרה ולשימושים נוספים- יש לתקן בהתאם למדיניות 1200 אחוז במגרש הסחיר ו עד 1200 אחוז במגרש המעורב.

13/11/2024

תקופת השכירות המוצעת בת"ש 102 תוצע לפחות ל-15 שנה וזאת על מנת לתת מענה ראוי עבור ההתחדשות העירונית המקודמת בשכונה בנוסף יוצע היקף של %25 מהשימושים עבור שטחי תעסוקה. כמו כן, על מנת לתת מענה לאוכלוסייה המבוגרת, יש לאפשר שימוש עבור דיור מוגן בת"ש זה.

תותר מכירת יחידות דיור לפרטיים בשיעור של עד 40 אחוז מסך יחידות הדיור במקבצים של לפחות 10 יחידות דיור ובלבד שהן תמשכנה להיות מושכרות תחת ניהול אחד למשך כל תקופת השכירות.

נדרשת בחינה ביחס למרחקים הנדרשים ביחס לתחנת הדלק ועמידה בתמ"א .18 ככל וייתברר כי התכנית אינה עומדת במרחקים הנדרשים בכל הנוגע לשטחי הציבור המבונים המוצעים, יש להציע הצרחה בין מגרש 101 ו-102 כך שמגרש 102 יוצע בחלק הצפוני של התכנית ומגרש 101 יוצע במרכז התכנית.

בטבלה שבסעיף 5 בהוראות התכנית, יש לקבוע את היקף הבינוי המוצע בהתאם לאמור לעיל. השטחים המוצעים מתחת לקרקע יוצעו עבור שטחי שירות לרבות שטחי חנייה ומחסנים. בהתאם לכך, יש לבטל את הקביעה שיוצעו שטחים עיקריים בהיקפים של אלפי מטרים מתחת לכניסה הקובעת.

תמהיל יח"ד:

%20 מיח"ד יוצעו עד לשטח של 55 מ"ר.

בת"ש 101 יש לקבוע גודל יח"ד ממוצעת של עד 010 מ"ר.

- 26 -

קו הבניין יוצע כקו בניין קדמי 0 כלפי רח' אונטרמן, 3 מ' צידי ו-5 מ' אחורית. כל הבינוי יוצע בתחום קווי הבניין לרבות המרפסות.

מרחק בין מגדלי המגורים יהיה לפחות 15 מ'.

פרוגרמה לצרכי ציבור:

בהתאם לחוות דעת מח' מדיניות תכנון יש להציע הפרשה מבונה לצרכי ציבור יש להציג באופן מפורט, לאישור האגף למבני ציבור ומנח"י, 3 כיתות גנ"י בשטח בנוי בסך 390 מ"ר (130 מ"ר לכל כיתת גן) וחצרות צמודות בשטח כולל בסך 525 מ"ר - 175 מ"ר חצר לכל כיתה, וכן אשכול מעונות יום הכולל 3 כיתות בשטח בנוי בסך 441 מ"ר וחצרות בשטח כולל בסך 305 מ"ר.

יש להציג שטח ציבורי בנוי לשני בתי כנסת בשטח 500 מ"ר סה"כ .

יש להקצות שטח ציבורי בהיקף של כ-400 מ"ר בנוי לשימושי חברה וקהילה לטובת פעילות קהילתית כגון מרכז חברתי לתושבי הסביבה בני הגיל השלישי.

יש להקצות שטח בנוי בסך 750 מ"ר לשימושי תרבות וחברה. גובה הקומה של שטח זה יהיה לפחות 4.5 מ' ויש לדאוג שהשטח יהיה "סטרילי" - כלומר שלא יופרע ע"י עמודים, פירים וכד'. שטח זה ימוקם בחזית בעלת ניראות טובה, כלומר חזית רח'

אונטרמן, ולא בחזית אחורית.

יש לדאוג לכניסה נפרדת ונגישות מלאה לשטחי הציבור המבונים.

יש לתאם ולקבל את אישור מח' תכנון מבני ציבור ומבני דת כתנאי להפקדת התכנית.

הבינוי המפורט של השטחים הנ"ל יתואם לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה מול המחלקה לתכנון מבני ציבור ושאר האגפים הרלוונטיים (מנח"י, מבני דת, מינהל חברה ותרבות).

יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין".

בינוי:

על התכנית לכלול הוראות איחוד וחלוקה. ההפרשות לצרכי ציבור, לרבות ההפרשות המבונות יירשמו ע"ש העיריה במסגרת הוראות האיחוד וחלוקה. יש לקבוע הוראות בהתאם להנחיות בחוות דעת מח' מידע תכנוני.

לפי הוראות התכנית, בין השימושים שיותרו בתאי שטח 201 ו-202 מצוין "מתקנים הנדסיים וטכניים". ככל שמדובר במתקנים המשמשים את מבני המגורים אין למקם אותם בשטח ציבורי.

יש להשלים חזיתות בדגש על חיבור המגדלים לרחוב בחזית הראשית. כמו כן, יש להשלים את קומות החניון בנספח הבינוי. למען הסר ספק, קומות הקרקע יפולסו עם מפלסי המדרכות השכנות ליצירת מרחב המשכי, ללא מכשולים ומדרגות. לעניין זה יש להסיר את סעיף 4.1.2 (א) 1 לעניין שטחי מסחר בקומת קרקע גבוהה.

- 27 -

תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה.

מרפסות שירות ייפנו לחזיתות פנימיות וצידיות בלבד וללא כל מופע בחזית הראשית.

הבינוי ישאף להיות בעל צורה אחידה ככל הניתן ללא שבירות במעטפת. יש לתכנן את המרפסות כמקורות ולא כבולטות מדופן הבינוי. לעניין זה לא תותר חריגה של 2 מ' מעבר לקווי הבניין עבור מרפסות כאמור לעיל. למעט עבור מרפסות סוכה אין לאפשר הקמת מחסנים בקומות הקרקע. מיקום מחסנים בתת הקרקע בלבד. יש לתקן את התקנון לעניין זה.

במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך הפרשי הטופוגרפיה יטופלו על ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו').

קומה טכנית – אין לאפשר תוספת קומה טכנית בשלב ההיתר.

אין להציע מרתפים עד גבול המגרש כדי לאפשר שטח חלחול הולם. יש להשלים חוות דעת איכות הסביבה לעניין זה ולקבוע סטיה ניכרת ככל ויידרש.

גג המבנה יעוצב ויטופל כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז כלל המערכות על גג המבנה בשטח של עד %40 ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג פעיל ומועיל ולאפשר פעילויות קהילתיות והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגגות לטובת מערכות וכו'.

תנאי להפקת התוכנית יהא תיאום ואישור לפתרון עקרוני לנושאי תברואה (פינוי אשפה) באישור מח' תברואה ואדריכל העיר. פינוי השאפה יהיה בתת הקרקע במלואו. תנאי להפקדת התוכנית יהיה הוכחת התכנות לפינוי אשפה בתת הקרקע לרבות גובה החניון, רדיוסי התמרון ושיפועי רמפת ההירידה.

יש להגביל גובה גדרות לסה"כ 1.2 מטר לכיוון מרחב ציבורי.

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו במסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי. חריגה מהנ"ל באישור מהנדס העיר או מי מטעמו טרם פתיחת תיק בקשה להיתר.

יקבע בהוראות התוכנית כי לא תותרנה פליטות אל המרחב ציבורי.

תשתיות גז יוצבו במאונך לקרקע ככל הניתן.

יש להציג פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות לפתרונות מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או מזיקת ההנאה. ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

- 28 -

קומת המסחר תותאם להנחיות המרחביות למסחר, כולל גובה קומה מקסימאלית למסחר.

יקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

תנאי להפקדה יהא הצגת פתרונות פריקה וטעינה למסחר עצים:

נדרשת בחינה של סקר העצים ולקבל את אישור אגף שפ"ע כתנאי להפקדת התכנית.

יש לעשות מאמץ ולשמר עצים ככל הניתן.

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי על קרקעי במגרש. וכן יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות \ גגות בנויים \ הגינות הקומתיות, יושאר עומק אדמה איכותי (לפחות 1.5מ') שיאפשר התפתחות מלאה של העץ. יש לקבל אישור מחלקת שפ"ע לנושאי עצים. תנאי להפקדה יהיה הצגת הנ"ל בחתכים אופיניים בבינוי ועיגון הנחייה זו בהוראות התוכנית.

במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה יטופלו על ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח.

יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

על מנת להבטיח ממשק פעיל ומיטבי עם המרחב הציבורי יקבע בהוראות התכנית כי תיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים בין השטחים הפרטיים לשטחים הציבוריים לרבות כלפי יעוד דרך, שביל והשצ"פ המוצע בתכנית. תקבע סטייה ניכרת לנושא זה.

אין למקם תאורה בחזיתות המבנים אלא בתיאום אדריכל העיר.

נגישות:

יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא הדרך העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה הראשית למתחם גני הילדים.

הכניסה מהמרחב הציבורי אל השימושים השונים בבניין, תהא כניסה נגישה.

תנאי למתן היתר בנייה יהא הגשת תכנית התארגנות המכילה בתוכה דרכי גישה נגישות בתחום שטח העבודה לרבות הממשק עם הכניסות אל החלקות הגובלות בתחום העבודה. התוכנית תאושר ע"י מנהל אגף אכיפה ושיטור עירוני במינהל תפעול.

תנועה וחנייה:

יש להשלים את התיאום ולקבל את אישור תושי"ה ותצא"ל כתנאי להפקדת התכנית. נדרשת בחינה של חתך רח' אונטרמן. בהתאם לצורך יש להציע הפקעה לצרכי ציבור לטובת הרחבת הרחוב על חשבון התכנית.

לאורכו של רחוב אונטרמן, תהא מדרכה רציפה ברוחב של לפחות 3.5 מ'. יש לתכנן שביל אופניים ולחבר אותו עם שבילים קיימים ומתוכננים.

בשל הסמיכות לציר הרק"ל, ניתן לאפשר תקן חנייה מופחת של 1:1 עבור המגורים.

יחד עם זאת, יש להציע חניות נוספות בהיקף של %10 מסך יחידות הדיור עבור חניית אורחים. עבור יתר השימושים תקן החנייה ייקבע בהתאם לתקן התקף לעת - 29 -

מתן היתר בנייה.

פתרון החנייה יוצע בתת הקרקע באופן מלא. כניסה לחניה מתוכננת קרוב מאוד לצומת מרומזר בו עובר ציר רק''ל. יש להרחיק את הכניסה לחניון מהצומת-

הכניסה תוצע בתחום מסת הבינוי.

איכות סביבה:

עמידה במרחקי בטיחות מתחנת דלק על פי תמ"א :18/4/2 יש להגיש תשריט הכולל סימון המרחק האווירי בין צינורות האוורור של המיכלים התת קרקעים, אי עמדות התדלוק ונקודת המילוי של מכלי הדלק של תחנת התדלוק לבין גבולות המגרשים המיועדים לשימושים רגישים, בהם מגורים ומוסדות ציבור, כתנאי להפקדה.

מבדיקה שלנו ישנו מרחק של כ- 30 מ' מגבול המגרש ומקו הבניין המוצע בתא שטח 102 לסככת התדלוק. מרחק זה אינו עומד במרחקי הבטיחות מתחנת הדלק אשר נקבעו בתמ"א ,18/4/2 אשר עומדים על 40 מ' ממגורים ו- 80 מ' ממוסדות ציבור.

נציין כי התמ"א מתירה למוסד התכנון אפשרות להקלה של עד %10 ממרחקים אלו (36 ו- 72 מ' בהתאמה), וכן אפשרות למדידת המרחק מקו הבניין ובקו אנכי במבנה הכולל עירוב שימושים.

על אף שהתמ"א מאפשרת הקלות, נבקש כי יישמר מרחק של 40 מ' לקו בניין לשימושי מגורים, בדומה למצב הקיים. באם יוחלט לאפשר הקלה למדידת מרחק אנכי, נבקש להשלים על גבי חתכים בנספחי הבינוי מדידת מרחק מכלל הנקודות המבוקשות בתמא 18/4/2 לשטחי המגורים. יש לציין את גובה הבינוי המינימלי למגורים בהוראות התכנית כגובה מעל פני הים על מנת לעמוד בהנחיות התמ"א.

נציין כי נספח הבינוי מציג בחתך א-א מדידת מרחק אנכי מהתחנה (כנראה מאי התדלוק) לשימושי המגורים, אולם לא מצויין מה המרחק המדוד.

נציין כי במצב הקיים שטח התכנית הינו שטח למוסד, ועל כן אנו סבורים כי אין מקום להקלות הניתנות בתמ"א 18/4/2 לתכניות פינוי בינוי, ובכל מקרה כל בקשה להקלה (עד למרחק של 20 מ' מהתחנה) נדרשת להיוועצות עם המשרד להג"ס.

במידה ויחולו שינויים בתכנון בעקבות דרישות מחלקת מדיניות תכנון ואגף תכנון עיר, יש לוודא שהשימושים הציבוריים ושימושי המגורים עומדים במרחקים הקבועים בהוראות תמ"א .18/4/2

תכנון על קרקע החשודה כמזוהמת

התכנית חלה בתחום "אזורי בדיקות קרקע לתכנון" של המשרד להגנת הסביבה. על פי הנחיות מינהל התכנון מנובמבר ,2022 יש להגיש סקר היסטורי ותכנית דיגום קרקע כתנאי להפקדת התכנית. יש לפנות למשרד להג"ס במחוז ירושלים ולרשות המים, ולקבל הנחיות לסקר.

נבקש כי תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור המשרד להג"ס ורשות המים לתיאום בנושא, אישורם למסמכים שנדרשים על ידם והטמעת הנחיותיהם להליך הרישוי בהוראות התכנית.

היבטי מיקרו-אקלים

יש להשלים בחינת מיקרו-אקלים לפי תכנית בינוי עדכנית. בחינת מטרדי רוח יש - 30 -

לערוך לפי הנחיות הרשות לאיכות הסביבה מיוני 2024 ובחינת הצללה לפי הנחיות בניה ירוקה. הדוח יועבר לאישור הרשות כתנאי להפקדת התכנית.

מסמך ניהול נגר

מסמך ניהול נגר אינו זמין לבדיקה. נבקש כי תנאי להפקדה יהיה אישור המסמך.

הערות למסמך הסביבתי

ההתייחסות במסמך הסביבתי להיבטי זיהום קרקע חסרה ויש להשלימה לאור התיאומים עם המשרד להג"ס. ראו התייחסות גם בסעיף 2.2 לעיל.

ההתייחסות במסמך הסביבתי להיבטי רעש ואיכות אוויר מתחבורה מקובלת על המחלקה. לאור מרחק התכנית מכביש 60 ומרחוב הרוזמרין וציר הרק"ל נבקש כי תנאי להיתר בניה יהיה הגשת דוח אקוסטי לאישור הרשות לאיכות הסביבה. ראו הנחיה מבוקשת בסעיף 5.6 בהמשך.

הערות להוראות התכנית

לאור הכתוב בסעיפים 4.3.1 ו- 4.4.1 אשר מתירים הקמת מתקנים הנדסיים וטכניים בתחום השצ"פ ומגרש 202 לשטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור, נבקש לאסור על הקמת שנאים בשטחים אלו וכל מתקן טכני הנדסי אחר אשר יגרום לצמצום השטח הזמין לציבור הרחב.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר הריסה/חפירה/בניה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור הרשות לאיכות הסביבה.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בנייה יהיה הגשת חוות דעת אקוסטית לשלב הקבע לאישור הרשות לאיכות הסביבה. חוות הדעת תכלול התייחסות למערכות מכניות במבנה והתייחסות למטרדי רעש למגורים ממקורות תחבורתיים, לרבות הצגת פתרונות למיגון אקוסטי על פי הצורך. הפתרונות יוטמעו בבקשה להיתר לאחר אישור הרשות.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי במבנה יתוכננו פירים ייעודיים לתיעול פליטות זיהום האוויר מהשטחים המסחריים לגג הבניין ויוקצה מקום והכנה למפריד שמנים במוצאי הביוב של שטחי המסחר.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי מערכות אלקטרומכניות ימוקמו בקומת המרתף/החניון או בגג המבנה, במקום מוסתר עם פתרונות מיסוך אקוסטי. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

על מנת למנוע מטרדי רעש, ריחות וכו', המחלקה מבקשת שתיקבע בהוראות התכנית הדרישה להקצות בחניון המוצע בתכנית, שטח לחנייה תפעולית עבור פריקה וטעינה, מערכות אלקטרומכניות, אצירת אשפה, מחזור וכו'.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכנית יחוייבו בעמידה בציון 2 כוכבים על פי תקן בנייה ירוקה ת"י .5281 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הדירוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים בתכנית יהיה b , ע"פ ת"י 5282 חלק .1 הדירוג האנרגטי המזערי ליחידת דיור בבניין מגורים יהיה c .

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים, כגון גגות חיים/ירוקים, גגות כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו', בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

- 31 -

לא תותר הקמה של חדר שנאים במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה למבנה הכולל חדר שנאים יהיה הצגת היתר הקמה/ היתר סוג, כולל הצגת מרחקי בטיחות קרינה בתכנית הבינוי המפורטת (תנוחה וחתכים) ודו"ח חיזוי קרינה על פי הצורך.

תנאי למתן היתר חפירה/בניה ראשון יהיה ביצוע חקירת קרקע וטיפול בה במידת הצורך בהתאם לדרישות והנחיות המשרד להג"ס, קבלת אישור nfa מטעם המשרד להג"ס והטמעת פתרונות למניעת חשיפה לגזי קרקע על פי הצורך בתכניות הבינוי.

הערות נוספות לתכנון המוצע ולהוראות התכנית ינתנו לאחר השלמת מסמך מיקרו-

אקלים וסקר היסטורי.

כללי:

שלביות ביצוע:

תנאי לאכלוס יהיה השלמת ביצוע ההפרשות המבונות לצרכי ציבור בתיאום עם האגף למבני ציבור.

תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנית פיתוח לכל השטח הציבורי הפתוח המוצע בתכנית ותנאי למתן טופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע.

יש להוסיף סעיף פקיעת תוקף עד ל-7 שנים מיום אישור התכנית יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות ויחס של כפיפות לתכנית 5166ב'.

לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

יש לקבל את אישור אגף נכסים כתנאי להפקדת התכנית.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

תנאי להפקדה יהיה קבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ'.

תנאי להפקדת התכנית קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: התובע העירוני, כבאות, איכות הסביבה, מח' תכנון מבני ציבור, תברואה, חברת החשמל, רשות העתיקות, - 32 -

שפ"ע - המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות, תכנית אב לתחבורה, שפ"ע - מח' גננות-

עצים ותכנון והמח' לעבודה קהילתית.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

סעיף 5 ()2 טבלת זכויות והוראות בניה- מצב מוצע: השטחים התת קרקעיים הינם עבור כל השימושים במגרש. יש לציין את פילוח השטחים לכל שימוש.

בסעיף 1.5.5 גושים וחלקות יש לשנות את סוג הגוש מ"מוסדר" ל"לא מוסדר".

נספח תנועה:

יש להגיש נספח התנועה על רקע מאושר של תכנית רק''ל כולל גישה לדפו ולתאם עם צתא''ל.

יש להגיש גיליון נוסף של נספח התנועה בקנ''מ 1:1000 על רקע מערכת כבישים קיימת ופרויקטים תחבורתיים מקודמים בסביבה כמו חיבורים לכביש 60 וכד'

ולהתייחס להשפעת הפרויקט למערכת התחבורה הקיימת ומתוכננת.

חסרים חתכים טיפוסיים.

חסר מקרא, יש להשלים.

בהתאם לחוות דעת צוות בקרת תכנון פיזי, יש להגיש נספח דרכים בהתאם לתנאים הבאים:

יש לתאם התכנית מול צוות תכנית אב לתחבורה לעניין תכנון קווי הרכבת הקלה והדיפו ברחובות הרוזמרין ויהודה אונטרמן.

התיאום הנ"ל לאחר קבלת התכנון הפיזי המאושר לקווי הרכבת והטמעתו בנספח -

לאחר מכן יש לאשר תיאומי התכנון ע"ג הנספח - יש להגיש מכתב תיאום ואישור מצתא"ל.

- 33 -

בהתאם לחוות דעת מח' מידע תכנוני:

המודד הצהיר כי המדידה שנעשתה במפת המדידה הינה גרפית, לפי נוהל מבא"ת על הקו הכחול להיות אנליטי כתנאי להפקדת התכנית, יש לבצע מדידה אנליטית ולעדכן את קבצי המדידה ובהתאם את התשריט המוצע וכן את הצהרת המודד.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת, לא ניתן לאשר במתכונת הנוכחית את מפת המדידה.

30/10/2024

להוריד מסדר היום לבקשת היזם

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, ענת ישראלי, ישי

טלאור / סאוסן אבו זרד-מיעארי, אבישי בר אושר, קיריל פקטה, ליעוז דוד, אליעזר ראוכברגר, אדיר שוורץ, מתן נחום.

30/09/2024 החלטה:

הוועדה מחליטה לשוב ולדון לאחר קבלת המלצת הוועדה המקומית.

תיאור חדש להתנגדויות

המגרש ברח' הרב אונטרמן ,5 גילה, חלקה 56 בגוש .30987 התכנית החלה בשטח המגרש:

• 3167א משנת -1992מייעדת את השטח למוסד וקובעת שימוש לבית אבות/דיור מוגן לקשיש, הקמת בניין חדש וקביעת שטחי הבנייה המרביים ל-8,300 מ"ר.

• 1905 תוכנית המתאר לשכונת גילה משנת -1977 מייעדת את המגרש לשטח כלל עירוני לא מופרט.

• 2073 משנת -1976מייעדת את השטח לאזור מיוחד לשימוש מוסד.

- 34 -

תאור מצב קיים:

חלקה בייעוד מוסד המשמש לדיור מוגן "נופי גילה" במבנה בן 6 קומות המכיל 120 יח"ד.

החלקה ממוקמת בקרבה לרק"ל, דרומית לחלקה קיימת תחנת דלק.

התכנית מציעה:

התכנית מציעה התחדשות עירונית בהליך פינוי בינוי על חלקה בייעוד מוסד המשמש לדיור מוגן "נופי גילה", ע"י פינוי מבנה בן 6 קומות הכולל 120 יחידות ובינוי מתחם מגורים הכולל 3 מגדלים ומבנה דו קומתי לאכלוס של 423 יח"ד, שטחי ציבור, מסחר ושצ"פ.

התכנית קובעת:

- 240 יחידות דיור רגילות

- 200 יחידות דיור להשכרה לתקופה של 15 שנה.

- 5,148 מ"ר תעסוקה

- 570 מ"ר מסחר

- 2,800 מ"ר שטחי ציבור עבור:

- 3 כיתות גני ילדים

- 3 כיתות מעונות יום

- 400 מ"ר לשימוש חברה וקהילה

- 750 מ"ר תרבות וחברה

התכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 05/09/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 04/11/2025 .

לתוכנית הוגשו 66 התנגדויות:

התנגדויות מספר :1-63

תושבי שכונת גילה

עיקרי ההתנגדויות:

1. התנהלות הרשויות הייתה פגומה: לא פורסם הליך שיתוף הציבור, המידע שפורסם היה חלקי ושגוי,

פרסומי ההתנגדויות הופצו לאחר המועד הקבוע בחוק וכתוצאה מכך נשללה מהתושבים הזכות

למחות כנדרש.

2. שטח התכנית יועד ונבנה עבור דיור מוגן, ביטול הייעוד תסיר שירות חיוני מהשכונה- מתנגדים

לביטולו.

- 35 -

3. הליך החתמת בעלי הדירות נעשה בדרך פסולה.

4. היזם קידם את התכנית על בסיס מצג שווא של הסכמת השכנים לפרויקט.

5. התכנית המוצעת חורגת משמעותית מהמדיניות המאושרת בשכונה.

6. היזמים משתלטים על נכסי התושבים החלשים והתכנית מקודמת ללא הסכמת השכנים.

7. התכנית קודמה ללא בחינת חלופות תכנוניות ראויות.

8. התכנית אינה מציעה מרפסות סוכה.

9. מגדלי המגורים המוצעים יפגעו במרקם החברתי הקיים בשכונה.

10. הבינוי המוצע בתכנית מהווה חריגה משמעותית ממרקם הבינוי הקיים, פוגע בזהותה של השכונה

ובקו הרקיע.

11. אין תכנית על ותכנון מסודר לשכונה, דבר היוצר סיכון למרקם השכונתי, החמרת מצוקת התחבורה

ולפגיעה בקהילתיות המקומית ובתשתיות הציבוריות.

12. הבינוי המוצע (מגדלי המגורים) אינו מתאים לאוכלוסייה המקומית של השכונה, דבר היגרום לנטל

כלכלי ולעזיבתם של התושבים המקומיים.

13. התכנית תחמיר את מצוקת התחבורה הקיימת על אף הקרבה לציר הרק"ל.

14. התכנית מציעה את הסבת החניון הקיים לאולמות סחירים, דבר המשמש לצרכי הדיור המוגן אשר

יפגע בתפקודו.

התנגדויות מספר :65

המנהל הקהילתי ע"י יונתן כהן

עיקרי ההתנגדויות:

15. תכנית עיבוי כדוגמת תכנית דנן צריכה לתמוך בתכניות בשכונה בעניין ההפרשות המבונות ותרומתה

לשלד הציבורי.

16. התכנית הנ"ל במרחק 70 מטר מציר הרק"ל. בינו לבין ציר רק''ל קיים בלוק מבנים אשר אף הוא סביר

שיקדם פרוייקט התחדשות בהמשך. המתנגד מתריע כי הפרוייקט לא יוכל להתחדש בשל העומס

שייווצר על השלד הציבורי עקב התכנית ותכניות אחרות בסביבה.

17. התכנית עלולה לפגוע בדיירי הדיור המוגן. המתנגד דורש כי התהליך ילווה בעבודת רווחה פרטנית הן

לדיור הכללי והן למחלקה הסיעודית הקיימת במתחם.

18. אין עוד קרקע בשכונה המיועדת לדיור מיוחד לגיל השלישי. מבקשים שתנאי להריסת המבנה יהיה

קידום תב"ע לדיור מוגן חלופי.

19. התכנית מוסיפה 440 יח"ד לשכונה על שטח בייעוד מוסד ללא מענה לבית ספר יסודי. התכנית

צריכה לספק מענה לצרכי ציבור גם לתכניות אחרות בסביבתה.

20. לא ניתן לבחון ממסמכי התכנית כיצד תתבצע גישה לגני הילדים ומעונות היום המוצעים.

- 36 -

21. התכנית מציעה פחות מ- 1 מ"ר שצ"פ לנפש. הדרישה המינימלית הינה 2.4 מ"ר שצ"פ לנפש.

22. יש לבחון האם בטוח לקיים שצ"פ (יחידני בסביבתו) המיועד למספר רב של תושבים במרחק הפחות

מ-40 מטר מתחנת הדלק.

23. מתנגדים להגדרת המגרש כתואם מדיניות רק"ל.

24. דיירי הדיור המוגן כיום מגוונים ברמת התמיכה הסיעודית, יש למצוא פתרון ייעודי מתאים לכל אחד

מהדיירים לרבות הדיירים שנמצאים במחלקה הסיעודית שאינם משתייכים לדיור ה"כללי".

25. במסמכי התכנית מוצעות 200 יח"ד לדיור מיוחד ללא עיגון עבור השכרה לגיל השלישי.

26. מבקשים להגדיר את הדיור להשכרה לגיל השלישי כדיור להשכרה לצמיתות.

התנגדות מספר :66

אשר שרביט – משרד עורכי דין ונוטריון בשם גב' רחל שרביט

עיקרי ההתנגדויות:

27. טענה לפגיעה בזכויות הקנייניות והיעדר הסכמות.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מהתנגדויות ולתת מתן תוקף לתכנית ע"פ הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התנהלות הרשויות הייתה פגומה:

מבדיקה עולה כי פרסום התכנית בוצע כחוק בילקוט הפרסומים והעיתונים השונים, ונעשה שיתוף ציבור ב- Zoom לבעלי הדירות ומשפחותיהם. על פי חוק התכנון והבניה אין חובה לערוך הליך שיתוף ציבור.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות כי שטח התכנית יועד ונבנה עבור דיור מוגן, ביטול הייעוד תסיר

שירות חיוני מהשכונה:

ראשית יש לציין כי מדובר על מגרש בבעלות פרטית והבעלים רשאים להגיש תכניות לשינוי ייעוד או שימוש.

יחד עם זאת מכיוון שהוועדה רואה חשיבות בנושא הפתרונות לדיור מבוגר בעיר ושמירה על המוסדות הקיימים בעיר ומכיוון שהמגרש דנן הינו המגרש היחיד בגילה בו מוצעים שירותי דיור מוגן לרבות שירותי סיעוד, יש לקבוע במסמכי התכנית כי במגרש המגורים המיוחד יש להקצות שטחים על חשבון שימושים אחרים של מסחר תעסוקה או דירות להשכרה עבור שימוש של דיור - 37 -

מוגן בהיקף של 120 יחידות דיור לפחות עם השטחים עבור שימוש זה, לרבות השטחים הנדרשים להפעלתו , הנגשה מלאה , שטחים משותפים ושירותי סיעוד, ככל ויוחלט להקצות את השטח ע"ח שטחי תעסוקה, יש לשמור על לפחות 4,000 מ"ר לשטחי התעסוקה.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות כי החתמת בעלי הדירות נעשה בדרך פסולה:

היות והתכנית בסמכות הועדה המחוזית, הנושא ייבדק ע"י היועץ המשפטי לוועדה המחוזית.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין הסכמת השכנים:

הנושא ייבדק ע"י היועץ המשפטי לוועדה המחוזית.

5. לדחות את ההתנגדות שהתכנית המוצעת חורגת מהמדיניות המאושרת בשכונה:

המגרש נשוא התכנית דנן נמצא במרחק של כ- 70 מטרים מציר רק"ל – הקו הכחול והקו הירוק, מרחק סביר המאפשר את קידום התכנית במסגרת מדיניות ציר הרק"ל. מבדיקת אחוזי הבניה המוצעים עולה כי התכנית מציעה אחוזי הבנייה בהיקף של %1,200 - תואמים מדיניות רק"ל .יש לציין מעבר לכך כי על פי מדיניות רק"ל הרגילה ניתן היה להציע את כל 1200 אחוזי הבנייה עבור מגורים רגילים , לאור העובדה שבמצב הנכנס ייעוד הקרקע הוא מוסד המשמש כדיור מוגן החליטו הוועדות כי י להציע בתכנית מגרש שלום עבור שימוישם הנצרכים בשכונה – דירות להדכרה ותעסוקה , שהיכולת לייצר אותם בתכנית אחרות בשכונה הוא מוגבל , כך שהתרומה הכללית של הפרוייקט היא בנושאים רבים מעבר להפרשות המוצעות לצורכי ציבור.

6. לדחות את ההתנגדות לטענה כי היזמים משתלטים על נכסי תושבים חלשים והתכנית מקודמת

ללא הסכמת השכנים:

הטענה לא לגמרי ברורה, כאמור מדובר על מוסד פרטי ולא ציבורי.

7. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית קודמה ללא בחינת חלופות תכנוניות:

במסגרת הכנת התכנית נבחנו חלופות תכנון רבות ושונות והפערים בין התכנית שהוגשה לתכנית שהופקדה הם משמעותיים ורבים. התוצאה התכנונית שהופקדה בסוף על פי החלופה שנבחרה היא חלופה ראויה התואמת למדיניות ויש בה תרומה משמעותית לשכונה.

8. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי התכנית אינה מציעה מרפסות סוכה:

יש להוסיף סעיף בנושא מרפסות בהוראות התכנית (סעיף )6.1.1 כי מרפסות סוכה ייבחנו בשלב היתר הבנייה.

9. לדחות את ההתנגדות לטענה כי מגדלי המגורים יפגעו במרקם החברתי הקיים:

התכנון המוצע משפר את המרחב הציבורי, מציע שצ''פ, מסחר, תעסוקה, מבנים לשימוש גני ילדים - 38 -

ומעונות יום, ושטחים ציבוריים לקהילה. כל הנ''ל מאפשר חידוש של המרקם הקיים ותורם לשלד הציבורי אשר ייטיב וישפר את המרקם החברתי בשכונה בהתאם לעקרונות עירוב השימושים במסגרת התחדשות עירונית.

10. לדחות את ההתנגדות לטענה כי הבינוי המוצע מהווה חריגה ממרקם הבינוי הקיים בשכונה:

התכנון המוצע משפר את המרחב הציבורי, מאפשר חידוש של המרקם הקיים ומהווה בניה חדשה האופיינית לבניה מוצעת במסגרת התחדשות עירונית בשכונה.

11. לדחות את ההתנגדות לטענה כי אין תכנית על ותכנון מסודר לשכונה:

התכנית דנן, ככלל התכניות המקודמות בעיר נבחנה על ידי וועדות התכנון אשר בחנו את התכנון המוצע והשפעותיו בראייה רחבה ומקיפה. התכנית נבחנה ועל פי הצרכים העירוניים נקבעה הפרשה מבונה הכלולה בתכנית אשר מוסיפה כיתות גן, מעונות יום, שטחים ציבוריים לקהילה, שטחי תעסוקה ועוד.

12. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי הבינוי המוצע יגרום לנטל כלכלי על האוכלוסייה הקיימת

ויגרום לעזיבה של תושבים מקומיים:

בהתאם להחלטה תובטח האפשרות להמשך של הדיור מהמוגן הקיים כיום.

13. לדחות את ההתנגדות שהתכנית תחמיר את מצוקת התחבורה:

שטח התכנית נמצא בקרבת ציר הרק"ל ועל כן ההנחה היא שבעתיד מרבית הדיירים ישתמשו באמצעי התחבורה ולא ברכב. עם זאת, במסגרת הליך התכנון נערך תיאום מול תושי"ה תוך בחינה של נושאי התנועה והתקבל אישור על התכנון ע"י יועץ התנועה של הוועדה המחוזית.

14. לקבל חלקית את כי התכנית מציעה את הסבת החניון הקיים לאולמות סחירים, דבר המשמש לצרכי

הדיור המוגן ואשר יפגע בתפקודו.

התכנית מציעה הריסה של הבינוי הקיים על מנת לאפשר חידוש המרחב הציבורי, הבינוי ועוד.

יחד עם זאת כפי שצויין לעיל –יעוגן בתכנית המשך של השימוש עבור דיור מוגן לרבות המתקנים המשמים אותו.

15. לדחות את ההתנגדות לעניין תרומת התכנית לשלד הציבורי:

התכנית נבחנה ע"י מחלקות התכנון ונמצאה הולמת ובעלת תרומה לשלד הציבורי כדוגמת גני ילדים ומעונות יום, שצ''פ ושטחי תעסוקה החסרים בשכונה. כמו כן, כפי שצויין לעיל – ייקבע בתכנית כי היקף הדיור המוגן הקיים יוחזר בדיור המוצע בתכנית.

16. לדחות את ההתנגדות לטענה כי המבנה המצרני לא יוכל להתחדש:

ככל ותקודם תכנית להתחדשות עירונית במגרש המצרני מצפון היא תיבחן מול מחלקת התכנון ככלל התכניות המקודמות בעיר.

17. לקבל את ההתנגדות לחשש מפגיעה בדיירי הדיור המוגן בעקבות התהליך:

- 39 -

ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בנייה יהיה אישור המחלקות העירוניות הרלוונטיות למציאת פתרון דיור לדיירים הקיימים תוך מתן שירות ליווי מסודר לדיירים ומשפחותיהם הן לדיור כללי והן למחלקה הסיעודית הקיימת במתחם.

18. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה שתנאי להריסת המבנה הקיים יהיה תב"ע לדיור מוגן:

ניתן מענה בסעיף הקודם.

19. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה שהתכנית מקודמת ללא בית ספר ציבורי וצריכה לספק מענה

לצרכי ציבור:

התכנית נבחנה על ידי אגף התכנון בעירייה, והתקבלו המלצות של מחלקת מדיניות תכנון בנוגע להפרשות המבונות הנדרשות לצרכי הציבור לפרוגראמה השכונתית. בשל מיקומה של התכנית וקרבתה לתחנת הדלק – לא ניתן היה לתכנן בית ספר יסודי אך כפי שצויין לעיל, התכנית תורמת לשלד הציבורי ע"י הפרשות מבונות לשטחי ציבור ושטחי תעסוקה אשר חסרים בשכונה.

היקף יחידות הדיור המוצע לא מצריך תוספת בית ספר על פי תדריך הקצאת קרקע לצורכי ציבור.

20. לקבל את ההתנגדות לטענה שלא ניתן לבחון כיצד תתבצע הגישה לגני הילדים ומעונות היום:

נספח הבינוי בשלב זה הינו מנחה ועל כן ייקבע בהוראות התכנית כי מיקום מעונות היום יהיה גמיש והגישה למעונות היום וגני הילדים תהיינה מונגשת וישירה מהמרחב הציבורי, והשטחים יהיו מיטביים, מוארים, נגישים ומחוברים למרחב הציבורי ולקומת הקרקע. החצרות ינתנו בהתאם להנחיות מנח''י ובתאום מלא מול מהנדס העיר, מבני ציבור ומנח''י. המיקום הסופי ישאר גמיש ויבחן בשלב היתר הבנייה.

21. לדחות את ההתנגדות כי התכנית מציעה פחות מ-1 מ"ר שצ"פ לנפש:

השצ''פ המוצע מהווה כרבע משטח המגרש, והינו הפרשה ציבורית אחת מתוך שלל דרישות נוספות להפרשה ציבורית כגון מעונות יום, גני ילדים ושטחי קהילה. לכן אמנם מדובר בשטח מצומצם יחסית, אך משמעותי ביחס לגודל המגרש וביחס לעובדה שישנן הפרשות מבונות נוספות לצרכי הציבור.

22. לקבל חלקית את ההתנגדות לצורך בבחינה בטיחותית בנוגע לקיום שצ"פ במרחק פחות מ-40

מטרים מתחנת דלק:

התכנון המוצע נבחן ע"י המחלקה לאיכות הסביבה אשר נתנה הנחיות בהתאם לתכנית תמ"א 18/4/2 לעניין מרווחי בינוי מתחנות דלק. יחד עם זאת, מכיוון שנספח הבינוי הינו מנחה והנחיות אלה לא עוגנו בהוראות התכנית, תנאי להיתר בניה יהיה עמידה בהנחיות בתיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה.

- 40 -

23. לדחות את ההתנגדות להגדרת המגרש כאינו תואם מדיניות רק"ל:

המגרש נשוא התכנית במרחק של כ-70 מטרים מצומת משמעותית אשר עוברים בה 2 קווי רק"ל –

הקו הכחול והקו הירוק. בנוסף, התכנית מציעה שיפור המרחב הציבורי ומרקם הבינוי התואם התחדשות עירונית ועל כן אין מניעה להכליל את המגרש כתואם מדיניות ציר הרק"ל.

24. לקבל את ההתנגדות כי יש למצוא פתרון ייעודי עבור הדיירים הקיימים במתחם הדיור המוגן:

תנאי להיתר בנייה יהיה תאום מול מנהל קהילה ואישור המחלקות העירוניות הרלוונטיות למציאת פתרון דיור קבוע לדיירים הקיימים תוך מתן שירותי ליווי רווחה מסודר לדיירים ומשפחותיהם הן לדיור כללי והן למחלקה הסיעודית הקיימת במתחם.

25. לדחות את ההתנגדות לבקשה שהדיור המיועד לגיל השלישי יוגדר כדיור להשכרה לצמיתות:

בעקבות ההמלצה לקבוע כי 120 יח''ד יהיו בשימוש דיור מוגן, היות ומדובר בהגדרת שימוש, בתב''ע, השימוש הינו לצמיתות, מכאן שהצורך בהגדרה של שכירות לצמיתות מתייתר.

26. לדחות את הטענה לעניין הפגיעה בזכויות הקניניות:

הועדה אינה עוסקת בנושאים אשר אינם תכנוניים. נושא ההסכמות, הבעלויות והקניין ייבחן על ידי היועצת המשפטית של הועדה המחוזית.

27. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יוסי פרץ מוביל תכנון אזזורי 1.12.2025

- 41 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1190362

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: עמיחי ישראל ניימן – קרתא בגילה בע"מ

עורך התכנית: רוזנפלד מנדי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 03/11/2024

כתובת לשם , גילה ברח' לשם בשכונה גילה סמוך לציר רק"ל צביה ויצחק

גוש חלקה בשלמות

28052 87 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. הוועדה החליטה להפקיד את התכנית ביום 09.02.2025 ובהמשך לחוות דעת

מהנדס העיר קבעה כי היקף יחידות הדיור להשכרה יעמוד על %80 מסך יח"ד המוצעות החדשות ביחס למאושר בהיתר, לתקופה של לפחות 15 שנה.

23/02/2025

2. לאחר בחינת המלצת הוועדה המקומית הוועדה קובעת כי היקף הדיור להשכרה

יעמוד על %50 מסך יח"ד המוצעות ביחס למאושר בהיתר, לתקופה של לפחות 15 שנה.

3. יתר הסעיפים בהחלטה מיום 09.02.2025 עומדים בעינם.

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית המציעה מתווה ראוי לפיתוח בקרבה לציר הרק"ל תוך תוספת דירות להשכרה ושטחים ציבורים. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה לאמץ את המלצת הוועדה המקומית ולהפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. גובה הבינוי במבנה a יהיה עד 30 קומות ובמבנה bעד 10 קומות, היקף השטחים

יהיה עד %1200 משטח המגרש. היקף יחידות הדיור להשכרה יקבע ל-%80 מסך יח"ד המוצעות החדשות ביחס למאושר בהיתר, לתקופה של לפחות 15 שנה.

2. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות

דיור קטנות ששטחן עד 80 מ"ר (כולל ממ"ד).

3. יש לקבוע מספר יח"ד מותנה לטובת קרן תחזוקה ארוכת טווח בתיאום עם שמאי

הוועדה.

4. מיקום השצ"פ המוצע במפלס רחוב השליו הינו מקובל, הוא יתוכנן בממשק עם

09/02/2025

השטח הציבורי הבנוי ושטחי המסחר המוצעים ובחיבור לרחוב לשם. רצועות השצ"פ המוצעות בתאי שטח 104 ו- 103 יוגדרו כדרך לצורך הרחבת זכות הדרך והמדרכה ברחובות הגובלים. מסמכי התכנית יתואמו עם לשכת התכנון. יבחן אופן סימון זיקת ההנאה כייעוד לשביל בתיאום עם לשכת התכנון.

5. בהתאם להמלצת הועדה המקומית תיקבע בתכנית תוספת הפרשה מבונה בהיקף

של כ-600 מ"ר, בנוסף לשטח הציבורי המאושר מתוקף תכנית .11382 שטח זה ישמש לשימושי חינוך ורווחה. השטחים המבונים ישולבו בקומת הקרקע בממשק עם הרחוב והשצ"פ, בתיאום עם לשכת התכנון.

6. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת ההפרשות המבונות בנספח הבינוי של התכנית

וקביעת הוראות בתכנית בנוגע להפרשה מבונה בדרך של איחוד וחלוקה בהנחיית לשכת התכנון.

7. מספר מקומות החניה יקבע בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר הבניה

ובהתייחס לעקרונות מדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל, בתוספת של %10 מסך יחידות הדיור לטובת חניות אורחים.

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה ותיקון מסמכי

- 42 -

התכנית בהתאם להערותיו. תיאום עם יועצת הסביבה של הועדה.

9. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף

אחד ולא תותר בניה בשלבים.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים הנחיות תכנון חושב רישוי, בהנחיית לשכת התכנון.

11. התכנית תיערך כאיחוד וחלוקה. תנאי להפקדה תיאום הטבלאות עם היועץ

השמאי של הוועדה והצגתן בפני הוועדה בטרם הפקדת התכנית.

12. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה חמש שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

13. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

14. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש להניח הודעות

בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

15. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

מאחר והמגרש נמצא בסמיכות לציר הרק"ל ומכיוון שמוצע דיור להשכרה ארוכת טווח כמענה להתחדשות העירונית המקודמת בשכונה ניתן לאפשר את היקף הבינוי המוצע. לאחר תיאום מול עורך התכנית הוגשה חלופה אשר מציעה את השצ"פ המוצע במפלס רח' השליו., שינוי המיקום של השטח הציבורי הבנוי באותו מפלס ויצירת דופן מסחרית לציר הראשי חלופה זו מקובלת תכנונית בכפוף להערות להלן:

תכנון השצ"פ בת.ש 102 למפלס רחוב השליו מקובל וראוי כאמור. בשל תכנון השצ"פ מעל קומות חניון תת"ק, נושאי איכות הסביבה בדגש על פליטת מזהמים 22/01/2025

מקומות החניון יבחנו ויתואמו מול מחלקת איכות סביבה בשלב היתר הבניה .

ההפרשות המבונות הנדרשות להלן יוצעו גם במפלס השצ"פ ובמפלסים שמעל.

בקומת הקרקע לכיוון הרחוב תוצע חזית מסחרית פעילה ומחייבת.

רצועת השצ"פ הצרה המוצעת בת.ש 104 ושטח השצ"פ הקטן בת.ש ,103 אינם יעילים רגולרית. יש לייעד שטחים אלו לטובת הרחבת דרך יש להגדיל את היקף יח"ד הדיור להשכרה ל-25 % מסך יח"ד המוצעות בתכנית לתקופה של לפחות 20 שנה.

יש לקבוע בצורה ברורה את מספר יחידות הדיור ל 204 כמבוקש ולא כפי שמופיע כ 180 יחידות דיור מינימום.יש לקבוע כי 20 אחוז מיחידות הדיור יהיו בשטח מרבי של 55 מ"ר ולפחות 40 מ"ר בהתאם להנחיות מנהל התכנון.

- 43 -

סעיף 6.4.1 קרן תחזוקה – יש לתקן סעיף זה. יש לקבוע במסגרת קביעת יח"ד המוצעות. מספר יח"ד מותנה לטובת קרן תחזוקה ארוכת טווח.

פרוגרמה לצרכי ציבור:

לפי התכנית המאושרת נקבע שטח ציבורי עבור שימושי תרבות ופנאי - מרכז למחול בהיקף של 530 מ"ר . יש לציין בפירוש שטח זה מתוך השטח הציבורי המוצג במסמכי התכנית, גם בהוראות וגם בנספח הבינוי, על מנת להציג בצורה ברורה מהו השטח הציבורי הנוסף המוצע בתכנית זו. יש לוודא שהקומה בה מוצע המרכז למחול מספיק גבוהה עבור פעילות זו.

עבור התוספת המוצעת בתכנית, יש להקצות שטח ציבורי בהיקף של כ-600 מ"ר, בנוסף לשטח הציבורי המאושר מתוקף תכנית .11382 שטח זה ישמש לשימושי חינוך ורווחה, כגון שלוחה של השירות הפסיכולוגי החינוכי, אשר נדרשת בגילה. יש להדגיש שכיום על מנת לקבל שירות תושבי גילה צריכים להגיע לנכס שכור ברח'

פייר קניג. בנוסף נדרשים 20 מקומות חניה עבור השטח הציבורי.

הבינוי המפורט של השטחים הציבוריים יתואם לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה מול המחלקה לתכנון מבני ציבור והאגפים הרלוונטיים (מנח"י – לעניין השירות הפסיכולוגי החינוכי, מעבר לתיאום מול אגף תרבות לגבי השטח הציבורי המאושר למרכז מחול). בין השאר יש להציג כניסה נפרדת לשטחים הציבוריים ולהנגיש אותם. בהתאם לצורך, ייתכן שהשטח הציבורי יחולק לשתי קומות.

יש לפרט בהוראות התכנית את השטחים המוצעים לשימושים הציבוריים המבונים, ולהציג אותם בנספח הבינוי, גם אם המיקום שלהם לא מחייב לתכנון המפורט הסופי אשר יאושר ע"י המח' לתכנון מבני ציבור.

יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין."

יש לבטל את סעיף .4.1.2ה לעניין גמר השטח הציבורי.

תנועה וחנייה:

ניתן לאשר תקן חנייה מופחת 1:1 בשל הקרבה לציר רק"ל.

יש לתאם את חתך רחוב השליו ורחוב הלשם מול תושי"ה.

נכסים ורישום:

לא ניתן לרשום בבית משותף מגרשים בייעודי ציבורי, אלה רק ברישום תלת ממדי שניתן לרישום רק בקרקע מסודרת.

מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

חלוקה ו /או רישום

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות - 44 -

המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף.

תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים.

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 יש להציע חדר דיירים לטובת חיזוק הקהילתיות כמפורט להלן:

גודל החדר יהיה 100 מ''ר.

חדר הדיירים לא יהיה בשילוב שימושים עם מרחב מוגן ככל ומתאפשר, וימוקם בשטחים איכותיים מעל לקרקע.

חדר הדיירים יהיה עם זיקה ישירה ללובי או לחללים משותפים אחרים בבניין, במידה ויש.

לחדר הדיירים תהיה זיקה ישירה לשצ"פ במידת האפשר.

חדר הדיירים יחובר לתשתית מים, חשמל ואינטרנט מהיר.

חדר הדיירים ימסר ברמת גימור, טיח, ריצוף, תאורה, חדר שירותים ומטבחון בסיסי הכולל שטח שיש, כיור פעיל, ושקעי שרות.

יש להציע חדר לאנשי תחזוקה:

יוקצה מינימום 15 מ"ר לשימוש אנשי חברת התחזוקה/ההנהלה העתידית, כחדר מנוחה.

החדר לא יהיה מרחב מוגן.

בחדר תהיה תשתית מים, חשמל ואינטרנט וחדר שירותים.

יש להציע תכנון חדר עגלות/אופניים:

גודל החדר יהיה לפחות 0.5 מ"ר לכל דירה בבניין ולא יעלה על 25 מ"ר.

לחדר תתוכנן גישה ישירה ללא צורך במדרגות מהכניסה הראשית לבניין, ובמידה ולא מתאפשר יש לייצר גישה חלופית נגישה.

לחדר גישה ישירה למעליות מהחניון.

ניתן להחשיב מקומות חנייה לאופניים בחדר זה כחלק מהנדרש לתקני חנייה על פי החוק.

חדר זה ייחשב כשטח שירות.

- 45 -

בנייה ירוקה: יש לעמוד בדרישות בנייה ירוקה עם ציון מינימום של שלושה ()3

כוכבים.

תנאי להפקדה: כל מבנה בתחום התכנית יבנה על פי תקן בנייה ירוקה עם ציון

מינימום של שלושה ()3 כוכבים.

סקר פוטנציאל יצור אנרגיה במבנה: יוגש למחלקה לאיכות הסביבה סקר פוטנציאל יצור אנרגיה במתחם. הסקר יכלול ניתוח פוטנציאל התקנת פאנלים סולארים על גג המבנה ועל גג המסד, והתקנת מערכות יצור חשמל על חזיתות המבנה.

שלביות ביצוע:

תנאי למתן היתר בנייה למגורים יהיה הגשת פיתוח שטח השצ"פ ואישורו ע"י אגף שפ"ע גננות.

תנאי לטופס אכלוס הקומות המוצעות בתכנית, יהיה ביצוע השצ"פ בפועל.

גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ'.

העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

יש להציע נטיעות חדשות בתחום החלקה. תנאי לטופס 4 יהיה לפחות נטיעת 3 עצים בוגרים בתחום החלקה

תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: כבאות, איכות סביבה, מבני ציבור, תברואה, חברת חשמל, שפ"ע מדרכות וכבישים, תושי"ה תנועה וחנייה, תועלות ציבוריות, מידע (עדכני).

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות שליחת הודעות בדואר רשום לבעלי הענין בתחום שטח התכנית והנחת מודועת בתיבות הדואר של בעלי הענין בחלקות המצרניות.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

- 46 -

הוראות תכנית

סעיף 4.1.2 ב' ס"ק 11 – לא מקובל להוסיף בנוסף לקומות המגורים עוד 2 קומות טכניות. יש להציע מתקנים טכנים בתת הקרקע. יש להסיר סעיף זה.

סעיף 4.1.2 ב' ס"ק 12 – קומת הגלריה המצוינת כן תיכלל במספר קומות המגורים המתווספות. יש לתקן בהתאם.

סעיף 4.1.2 ד-3 מצוין: "תותר סטייה של 120 ס"מ +- במפלס ה-0.00". לא ברורה דרישה זו. הבנוי יוצע במפלס רחוב.

סעיף 4.1.2 ה – נושא העברת ההפרשה המבונה לעיריית ירושלים תיבחן במסגרת תנאי הסכם טרום תב"ע. יש לבטל סעיף זה.

סעיף 4.1.2 ו' – לא ברורה קטגורית "דיור מכליל" יש לבטל סעיף זה ובמקומו יש להטמיע להלן:

%80 מיח"ד המוצעות יוקצו לטובת דיור להשכרה לטווח 20 שנה.

סעיף 4.1.2 ז' – המרפסות יוצעו בתוך קווי הבנין, ללא חריגה. יש לבטל סעיף זה.

סעיף 4.2.2 א – בהתאם לנ"ל לביטול ייעוד השצ"פ בתאי שטח 103 ו .104 יש לציין סעיף זה לת.ש 102 בלבד.

טבלה 5 – בהתאם לתיקון מס' יח"ד. כאמור יש לבטל סעיף 1 קטן וס"ק ו'.

יש לבטל ס"ק ט' – לא ניתן לאשר ניוד שטחים מעיקרי לשיורת מעל ומתחת לכניסה הקובעת.

יש לעדכן ס"ק כ' – לא ניתן לאשר תכסית תת"ק ב %.100 יש לצמצם קו תת"ק ב 3 מ' מכל חזית, לטובת שתילת עצים בתחום החלקה. יש לשמר בהתאם עומק אדמה גננית עד 1.5 מ'.

ס"ק יד – על פי הוראות רישוי, מרפסת כלואה בין 3 קיות נחשבת בשטח עיקרי. יש לבטל סעיף זה.

מידע ורישום

כללי - מדובר בתכנית המבקשת תוספת קומות למגורים על גבי בניין קיים, שצ"פ, ותוספת שטח בנוי לשימוש ציבור, התכנית מבקשת לשנות חלק מיעוד ממגורים ומבנים ומוסדות ציבור שנקבע בתכנית 11382 לשצ"פ.

התכנית חלה על חלקה 87 בגוש ,28052 מדובר בגוש שומה.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות ההבאות:

תנאים בהליך רישוי:

- יש להשמיט את סעיפים .1-2

הפקעות לצרכי ציבור

- 47 -

- השטחים המיועדים לצרכי ציבור, לרבות ההפרשות המובנות, יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות הדין.

בדיקה מול תצ"ר:

- חלקה 87 נוצרה בתצ"ר מס' אליפסה 1027/2016 הרשומה מתאריך .08.03.2017 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקה שבתצ"ר.

יש לעדכן את התשריט המוצע החתום דיגיטלי במערכת במבא"ת בהתאם לתשריט המוצע העדכני.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית המציעה מתווה ראוי לפיתוח בקרבה לציר הרק"ל תוך תוספת דירות להשכרה ושטחים ציבורים. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה לאמץ את המלצת הוועדה המקומית ולהפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. גובה הבינוי במבנה a יהיה עד 30 קומות ובמבנה bעד 10 קומות, היקף השטחים

יהיה עד %1200 משטח המגרש. היקף יחידות הדיור להשכרה יקבע ל-%80 מסך יח"ד המוצעות החדשות ביחס למאושר בהיתר, לתקופה של לפחות 15 שנה.

2. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות

דיור קטנות ששטחן עד 80 מ"ר (כולל ממ"ד).

3. יש לקבוע מספר יח"ד מותנה לטובת קרן תחזוקה ארוכת טווח בתיאום עם שמאי

הוועדה.

4. מיקום השצ"פ המוצע במפלס רחוב השליו הינו מקובל, הוא יתוכנן בממשק עם

השטח הציבורי הבנוי ושטחי המסחר המוצעים ובחיבור לרחוב לשם. רצועות השצ"פ המוצעות בתאי שטח 104 ו- 103 יוגדרו כדרך לצורך הרחבת זכות הדרך והמדרכה ברחובות הגובלים. מסמכי התכנית יתואמו עם לשכת התכנון. יבחן אופן סימון זיקת ההנאה כייעוד לשביל בתיאום עם לשכת התכנון.

5. בהתאם להמלצת הועדה המקומית תיקבע בתכנית תוספת הפרשה מבונה בהיקף

של כ-600 מ"ר, בנוסף לשטח הציבורי המאושר מתוקף תכנית .11382 שטח זה ישמש לשימושי חינוך ורווחה. השטחים המבונים ישולבו בקומת הקרקע בממשק עם הרחוב והשצ"פ, בתיאום עם לשכת התכנון.

6. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת ההפרשות המבונות בנספח הבינוי של התכנית

וקביעת הוראות בתכנית בנוגע להפרשה מבונה בדרך של איחוד וחלוקה בהנחיית לשכת התכנון.

7. מספר מקומות החניה יקבע בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר הבניה

ובהתייחס לעקרונות מדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל, בתוספת של %10 מסך יחידות הדיור לטובת חניות אורחים.

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה ותיקון מסמכי

התכנית בהתאם להערותיו. תיאום עם יועצת הסביבה של הועדה.

9. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף

אחד ולא תותר בניה בשלבים.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים הנחיות תכנון חושב רישוי, בהנחיית לשכת התכנון.

11. התכנית תיערך כאיחוד וחלוקה. תנאי להפקדה תיאום הטבלאות עם היועץ

השמאי של הוועדה והצגתן בפני הוועדה בטרם הפקדת התכנית.

12. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה חמש שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן - 48 -

יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

13. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

14. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש להניח הודעות

בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

15. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

חברים שנכחו: דן קינן, חיים כהן, נחי וויס

החלטה

1. הוועדה החליטה להפקיד את התכנית ביום 09.02.2025 ובהמשך לחוות דעת

מהנדס העיר קבעה כי היקף יחידות הדיור להשכרה יעמוד על %80 מסך יח"ד המוצעות החדשות ביחס למאושר בהיתר, לתקופה של לפחות 15 שנה.

2. לאחר בחינת המלצת הוועדה המקומית הוועדה קובעת כי היקף הדיור להשכרה

יעמוד על %50 מסך יח"ד המוצעות ביחס למאושר בהיתר, לתקופה של לפחות 15 שנה.

3. יתר הסעיפים בהחלטה מיום 09.02.2025 עומדים בעינם.

1. הוועדה החליטה להפקיד את התכנית ביום 09.02.2025 ובהמשך לחוות דעת

מהנדס העיר קבעה כי היקף יחידות הדיור להשכרה יעמוד על %80 מסך יח"ד המוצעות החדשות ביחס למאושר בהיתר, לתקופה של לפחות 15 שנה.

2. לאחר בחינת המלצת הוועדה המקומית הוועדה קובעת כי היקף הדיור להשכרה

יעמוד על %50 מסך יח"ד המוצעות ביחס למאושר בהיתר, לתקופה של לפחות 15 שנה.

3. יתר הסעיפים בהחלטה מיום 09.02.2025 עומדים בעינם.

1. הוועדה החליטה להפקיד את התכנית ביום 09.02.2025 ובהמשך לחוות דעת

מהנדס העיר קבעה כי היקף יחידות הדיור להשכרה יעמוד על %80 מסך יח"ד המוצעות החדשות ביחס למאושר בהיתר, לתקופה של לפחות 15 שנה.

2. לאחר בחינת המלצת הוועדה המקומית הוועדה קובעת כי היקף הדיור להשכרה

יעמוד על %50 מסך יח"ד המוצעות ביחס למאושר בהיתר, לתקופה של לפחות 15 שנה.

3. יתר הסעיפים בהחלטה מיום 09.02.2025 עומדים בעינם.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' לשם, גילה, חלקה 87 בגוש 28052 התכנית החלה בשטח המגרש:

תכנית 11382 משנת אשר ייעדה את החלקה למגורים ומבנים ומוסדות ציבור. התכנית אישרה קביעת בינוי להקמת מבנה מגורים בן 6 קומות ומבנה בן 11 קומות מעל קומת מסד לשימוש מגורים, מבנה ציבורי ומסחר.

סה"כ 75 יח"ד.

תאור מצב קיים:

אתר בנייה

- 49 -

מטרות התכנית:

התכנית מציעה בהתאם למדיניות רק"ל, תוספת קומות ויח"ד, תוספת שצ"פ ושינוי קונטור קומות חנייה מעבר למאושר בתכנית 11382 להלן:

1. תוספת של 100 יחידות דיור ל 104 יחידות דיור מאושרות היתר בניה

2. שינוי ייעודי קרקע ממגורים ומבנים ומוסדות ציבור לייעודי מגורים ומבנים ומוסדות ציבור ושצ"פ.

3. תוספת 2 קומות מגורים למבנה מרקמי מאושר, סה"כ 8 קומות (6 קומות בתכנית מאושרת) מעל 2

קומות מסד למסחר ושימוש ציבורי.

4. תוספת 19 קומות למגדל מגורים מאושר, סה"כ 32 קומות (11 קומות בתכנית המאושרת).

5. שינוי קונטור בקומות חנייה מאושרת ותוספת 6 קומות תת"ק בהתאם לתוספת הבינוי.

6. תוספת שטח לשטח ציבורי מאושר.

7. תוספת שטח ציבורי פתוח לחזית רחוב השלו.

8. קביעת שטחי בנייה ל – 25958 מ"ר מתוכם:

א. ת.ש 101 – מגורים ומבנים ומוסדות ציבור:

• מגורים: 15021 שטח עיקרי ו 5576 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת ו – 14149.24 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.

• מבנים ומוסדות ציבור: 820 מ"ר שטח עיקרי ו – 13 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת.

• מסחר: 227 מר שטח עיקרי ו – 70 מ"ר שטח שירות מעל בכניסה הקובעת.

ב. ת.ש 102 – שצ"פ: 3028.8 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת (לשימוש ת.ש .)101

ג. ת.ש 103 – :104 שצ"פ: 1202.25 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת (לשימוש ת.ש .)101

9. קביעת תנאים להיתר.

10. קביעת זיקת הנאה ומעבר ציבורי.

שטח ממוצע ליחידת דיור הוא כ-73 מ"ר.

התכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 22/08/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 21/10/2025 .

לתוכנית הוגשו 6 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מנהל קהילתי גילה

ע"י יונתן כהן

עיקרי ההתנגדויות:

28. מתנגדים להחלת מדיניות רק"ל על התכנית דנן: התכנית למגרש נשוא שאושרה בשנת 2015 ייעדה את

השטח למגורים מיעוד מוסד לפני תנופת ההתחדשות העירונית בשכונה. בין המגרש נשוא התכנית לקו

- 50 -

הרק"ל מקודמת תכנית התחדשות עירונית נוספת (צביה ויצחק 800 – תכנית מס' ,)101-1082809

מיקום התכנית דנן ממוקדמת מעל 100 מטרים מציר הרק"ל.

29. תכנית דנן הינה תכנית עיבוי לתכנית שאושרה ב- .09/2015 בשכונת גילה מתוכננות אלפי יח"ד בתהליכי

התחדשות שונים ועל כן תכניות העיבוי צריכה לתמוך בתכניות ההתחדשות ולתרום לשלד הציבורי מעבר

לתחומן.

ב"בלוק" שתחום התכנית מצויה מתוכננות עוד כ- 2,150 יח"ד בתכניות שונות במרחב מצומצם ועל כן

התכנית צריכה לתרום ככל שניתן לשלד הציבורי.

30. התכנית חורגת ממדיניות ציר הרק"ל- מוצע מגדל בן 32 קומות כאשר המדיניות המאושרת הינה 30

קומות בקו רכס.

31. מתנגדים לתוספת קומות עבור קרן תחזוקה. התכנית אינה כפופה לתקן 21 ועל כן צריכה להיות כפופה

למדיניות ציר הרק"ל- עד 30 קומות ולא 34 כפי שמצויין בסעיף בתקנון התכנית.

32. התכנית ממקומת בין רחוב השליו לרחוב לשם. שיפוע הרחוב היום הוא כ-%10 ולתכנית דנן יש אפשרות

להיטיב את המרחב הציבורי.

33. התכנית מציעה 0.70 מ"ר שצ"פ לנפש- נתון הלוקה בחסר. בנוסף, לא קיים נספח פיתוח נופי והשצ"פ

המוצע שינו שטח משופע מעל חניון ובחלקו מתחת לקון הבניין העילי.

34. השטחים המבונים שהתכנית מציעה אינם כוללים גני ילדים או מעונות יום בשל המחסור בחצרות ובכך

מייצרת עומס נוסף על המחסור הקיים בשלד הציבורי.

35. ע"פ מדיניות ציר הרק"ל הגדלת נפח הבינוי ל-%1,200 הינו רק לאחר הפרשה של %40 לשלד הציבורי.

36. התכניות המקודמות בגילה מציעות תוספת של אלפי יח"ד. על מנת לאפשר לשכונה להתחדש יש לוודא

כי תכניות העיבוי המקודמות מספקות מענה לשלד הציבורי גם בתחומן וגם עבור תכניות שכנות.

התנגדות מספר 2 :

בעלי דירות רחוב השליו

ע"י עו"ד שרה בן שאול ויס

עיקרי ההתנגדויות:

37. התכנית לא מייצרת פתרונות חניה מספקים, תחמיר את מצוקת החנייה והתחבורה באזור ונדונה

בוועדה ללא חוות דעת של יועץ תחבורה.

38. התכנית המוצעת פוגעת באופי הבינוי השכונה.

39. גובה הבינוי יחסום נוף, אור ואוויר ויפגע באיכות חיי התושבים הקיימים.

40. השלד הציבורי בשכונה סובל ממחסור והתכנית תחמיר את המצוקה הקיימת.

- 51 -

41. ערך הדירות ברחוב השליו ייפגע.

42. התכנית קודמה ללא הליך שיתוף ציבור תקין.

43. יש לבצע בדיקה האם התכנית עומדת בתקנות איכות הסביבה והחוק למניעת מפגעים סביבתיים.

44. התכנית אינה תואמת עקרונות תכנית מתאר ארצית לתכנון עירוני ותחבורה.

45. מימוש התכנית עלולה לייצר פגיעה בבטיחות, איכות החיים ובבריאות התושבים.

46. התכנית עלולה ליצור סיכון להצפות.

47. התכנית תפגע במרקם החברתי ובקהילה המקומית.

48. התכנית לא מספיק קרובה לציר הרק"ל – המדיניות עליה התכנית נשענת.

49. הגדר אשר מקיפה את אתר הבנייה לוקחת שטח נרחב מהחניות של הבניינים הקיימים. מיקום הגדר

שונה פעמיים, ובמצטבר לוקח כשני מטר משטח החניות אשר בתחום הדרך ובתחום איזור מגורים 2

אשר בפועל משמש כחנייה לחלקות המצרניות.

50. המתנגדים מתארים נזקים לרכוש בעקבות עבודות החפירה: סדקים בקירות, פיצוצים בצנרות מים,

טלטול יסודות מבני המגורים, פגיעה בתשתיות גז וחריגה מרמת דציבלים המותרת, חווים בעיות

משמעותיות בלחץ המים. מכיוון שחיברו את הצינור הראשי של הבנין לצינור המספק מים לאתר

ומביע חשש מהתשתיות בעתיד ומהציפוף העתידי.

51. שינוי התוכנית יעמיס על תשתית המים והביוב.

52. במכירה המוקדמת של הבנין הנמוך יותר נמכרו דירות מהתוכנית המקורית, משמע שנמכרו "דירות

באויר".

53. לא הוצג תכנון בקומות ,10-12 ולא ברור שימושן.

54. הבינוי המוצע ייצור מפגע רוחות.

55. חוקיות החפירה מוטלת בספק וחורגת מהיתר הבניה הקיים.

56. סמכויותיה של ועדת המשנה הנקודתית שהוקמה לפי סעיף 11ב' לחוק התכנון והבנייה אינן מוגדרות

או מפורסמות, ויש חשש שהפקדת התכנית נעשתה בחוסר סמכות.

57. ניגוד עניינים כפול: נציג עיריית ירושלים בוועדת המשנה הנקודתית הוא גם אחד מחברי הוועדה

המקומית שהמליצה לוועדה המחוזית לקבל את התכנית, דבר המהווה ניגוד עניינים חמור ואף מנוגד

לחוק.

58. גודל הדירות המוגדרות כ"קטנות" (עד 80 מ"ר) הוכפל, והן אינן תואמות את המלצת מהנדס העיר

והוועדה המקומית.

59. מספר הדירות להשכרה לטווח ארוך (שאינן בפיקוח מחיר) והטווח שלהן הצטמקו באופן משמעותי

במהלך הדיונים: מהמלצה ל-80 דירות ל-20 שנה, נותרו בהוראות התכנית הסופיות 50 דירות ל-15

שנים.

- 52 -

60. היזם דורש "זכויות מותנות" השוות ל-7 דירות נוספות (המוסיפות שתי קומות למגדל) לטובת קרן

תחזוקה, שלטענת המתנגדים נועדה לאחזקת דירות היוקרה בלבד.

61. דו"ח השמאי עליו מתבססת קרן התחזוקה מכיל שגיאות, מתבסס על הוראות תכנית שלא אושרו

ומעלה תהיות לגבי נתוני ההשוואה והתעלמות ממכירת דירות קיימות בפרויקט. בנוסף, התכנית

משרתת בעיקר את כיסו של היזם ומבטיחה לו רווח יזמי מופרז של %20 (בדומה לפרויקט פינוי-בינוי

רב עלויות), אף על פי שעלויות הקרקע שלו היו מופחתות (חכירה מרמ"י).

התנגדויות מספר 3-6 :

תושבי שכונת גילה:

זאב בן ציון, אריאל אפלבון, פרלה מרים אפלבון, מור חוה, עופר יהודה, חיים חזות, אני דדון, יורם חזות, שמואל לוי, אסתר קבלו, אברהם לוי, שמעון נועם קבלו, ווינה יוסף, אסתר נמרודי, חגית אורן, פנינה לייבוביץ, אנה לורנס בולאק, דוד יוסיאן, רות הדאיה, יעקב שניידר, נחמה שניידר, רחל שוורץ, אלון אמויאל, חנה דוד פור, אילנה שפר, שמעון חפץ.

ע"י עו"ד שרה בן שאול ויס ואביתר שומר.

עיקרי ההתנגדויות:

62. קידום התכנית נעשה באופן פסול ואינו עומד בכללי המנהל המחייבים וחסרים מסמכים ונתונים

לקידומה.

63. התכנית מתבססת על דוחו"ת, תסקירים וחוות דעת שאינן נכונים או שאינם מבוססים עובדתית.

64. אישור התכנית מהווה פרס ליזם שהחל בעבודות טרם קבלת היתר בניה.

65. הנספח הסביבתי לוקה בחסר ללא בחינת הצל והרוחות.

66. מסמכי התכנית לוקים בחסר: אין הגבלת גובה ומס' קומות למבנה המרקמי המוצע.

67. אין בתקנון התכנית הגבלת גובה או מספר קומות למבנה המרקמי.

68. לא ברור מתקנון התכנית מספר היח"ד הסופי.

69. חוסר הגישה ברכב להפרשה הציבורית פוגעת בתפקודה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

- 53 -

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מהתנגדויות ולתת מתן תוקף לתכנית ע"פ הפירוט הבא:

28. לדחות את הטענה בהתנגדות לעניין החלת המדיניות של ציר הרק"ל על התכנית:

המגרש נשוא התכנית אמנם אינו גובל בציר הרק"ל, אך מרחק המגרש מהציר כ- 100 מטרים.

התכנית נבחנה ע"י מחלקת התכנון העירונית ונמצאה הולמת. בשל העובדה כי מוצע דיור להשכרה ארוכת טווח כמענה להתחדשות העירונית המקודמת בשכונה, ובשל העובדה כי התכנית מציעה מסחר והפרשה מבונה משמעותית (כ 1,130 מ''ר), ושטח ציבורי פתוח הוחלט כי התכנית ראויה ומעבה את השלד הציבורי.

29. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין תרומת התכנית לשלד הציבורי:

התכנית מוסיפה 600 מטרים להפרשה הקיימת כהפרשה מבונה (סה"כ 1,130 מ"ר) בהתאם לדרישה מהמחלקה למדיניות התכנון והצורך בהיצע בשכונה של דיור להשכרה, לאור העובדה כי מקודמות תכניות התחדשות רבות.

יחד עם זאת, התכנית מציעה שטחי ציבור ב-2 מפלסים, כאשר המפלס התחתון הנו חזית ראשית לרחוב לשם – רחוב ראשי אשר יועד בתיאום התכנון שנעשה לקבל חזית מסחרית. יש להחליף את השטחים הציבוריים הפונים לרחוב לשם לשטחי מסחר ולהעלות את השטחים הציבוריים לקומה העליונה מעל שטחי הציבור המוצעים בקומת הכניסה מרחוב השליו (הקומה מעל מפלס ה-

.)0.00 יש לעדכן את טבלה 5 בהוראות התכנית בהתאם., ראוי כי רחוב ראשי יקבל חזית פעילה מסחרית ולא כניסה אחת לשימוש ציבורי.

30. לקבל את ההתנגדות לעניין החריגה במספר הקומות המוצע ביחס למדיניות המאושרת:

בהחלטת הועדה המחוזית מתאריך 9.2.2025 נקבע כי מס' הקומות במבנה A יהיה 30 ובמבנה B יהיה .10 יש לקבוע בהוראות התכנית את מס' הקומות בהתאם להחלטת הוועדה הנ"ל בסך הכל ללא חריגות והשגות.

31. לקבל את ההתנגדות לטענה בעניין תוספת הקומות לקרן התחזוקה:

כפי שצוין לעיל, בהחלטת הועדה המחוזית מתאריך 9.2.2025 נקבע כי מס' הקומות במבנה A יהיה 30 ובמבנה B יהיה .10 תכנית דנן מכפילה את מספר היח"ד המאושר על מגרש ריק מבינוי-

תוספת משמעותית ומספקת דיה על מנת לאפשר את קרן התחזוקה למבני המגורים ללא תוספת של קומות נוספות לצורך מימונה. בנוסף וכפי שצוין לעיל, ייקבע בהוראות התכנית כי מס' הקומות המקסימלי יהיה בהתאם להחלטת הועדה.

32. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין הטבת תכנון שיפוע השטח הציבורי:

התכנית מציעה מעבר במרווחי הבינוי המקשר את רחוב לשם לרחוב השליו והבינוי המוצע נבחן ע"י מחלקות התכנון העירוני ונמצא הולם. יחד עם זאת, שיפוע הכביש הקיים מרחוב לשם לרחוב השליו אינו מיטבי ולכן יש לקבוע כי תנאי להיתר בניה יהיה תיאום ואישור התכנית ע"י תושייה.

- 54 -

33. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין השצ"פ המוצע ונספח הפיתוח:

השצ"פ המוצע נבחן ונמצא הולם ומשפר את המרחב הציבורי.

יחד עם זאת, בתחום השצ"פ מסומן תא שטח 106 – אשר מיועד לשפ"פ ובו מתקן טכני עבור צובר גז – לא מקובל.

יש להעביר את צובר הגז למיקום חלופי שאינו בתחום השצ"פ הציבורי וללא פגיעה במעברים והשטחים הציבוריים המוצעים בתכנית. יקבע בהוראות התכנית כי מיקום המערכות יהיו בתת''ק בלבד בתאום מול מהנדס העיר או מי מטעמו. תנאי למתן תוקף יהיה תאום נספח פיתוח נופי ושצ''פ מול מהנדס העיר או מי מטעמו, תוך ציון גבהים ומיקום בורות שתילה בעומק של מטר וחצי לפחות, על מנת להבטיח תכנון של שצ''פ איכותי ויעיל.

34. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית אינה מציעה גני ילדים או מעונות יום:

התכנית נבחנה ע"י מחלקת התכנון העירונית בראיה רחבה ומספקת את הצרכים הנדרשים באזור ברמה השכונתית. התכנית מציעה שטח ציבורי בהיקף של כ- 1,130 מ"ר לשימוש תרבות ופנאי אשר חסרים בשכונת גילה.

35. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין נפח הבינוי ע"פ מדיניות ציר הרק"ל:

מאחר והמגרש נמצא בסמיכות לציר הרק"ל (כ-100 מטרים) ומכיוון שמוצע דיור להשכרה ארוכת טווח בהיקף של %50 מכלל הדירות החדשות, כמענה להתחדשות העירונית המקודמת בשכונה ותרומת התכנית לשלד הציבורי בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית, ניתן לאפשר את היקף הבינוי המוצע.

36. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין השטחים הציבוריים בתכניות עיבוי:

כלל התכניות המקודמות ברחבי העיר נבחנות ע"י אגף התכנון העירוני והמחלקות השונות.

הצרכים העירוניים לשלד הציבורי נבחנים ומותאמים לכל תכנית ברמתה ע"פ הפרוגרמה המסופקת ע"י המחלקה למדיניות התכנון.

37. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית לא מייצרת פתרונות חניה ותחמיר את מצוקת

התחבורה:

מיקום התכנית בינו כ-100 מטרים מציר רק"ל. בנוסף, במסגרת התכנית מוצעים פתרונות חנייה בחניון תת קרקעי הן לשימושי המגורים והן לשטח למבני הציבור, מקומות חניה אשר לא קיימים באזור כיום ולא מוצעים "על חשבון" מקומות חניה קיימים.

38. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית פוגעת באופי הבינוי בשכונה:

התכנון המוצע משפר את המרחב הציבורי ומאפשר חידוש של המרקם הקיים, תורם לשלד הציבורי ומהווה בניה חדשה האופיינית לבניה מוצעת במסגרת התחדשות עירונית.

- 55 -

39. לדחות את ההתנגדות לטענה כי גובה הבינוי יחסום נוף, אור ואוויר:

מגדלים הינם חלק בלתי נפרד מתכניות להתחדשות עירונית וזאת לאור הצפיפות המתקבלת והרצון לייצר שטחים לטובת השלד הציבורי – מדובר בשינוי משמעותי לעומת הבינוי הקיים כיום בשכונה, אך מדובר בהליך המתרחש בכל רחבי העיר ולאור העובדה שלא מדובר בשכונה היסטורית אין מניעה באישור בניה לגובה.

40. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין פגיעה בשלד הציבורי:

כפי שצוין לעיל, הצרכים העירוניים לשלד הציבורי נבחנים ומותאמים לכל תכנית ברמתה ע"פ הפרוגרמה המסופקת ע"י המחלקה למדיניות התכנון. הפרוגרמה עבור תכנית זו תואמה ע"י המחלקה והשטחים הנדרשים בה סופקו בתכנית.

41. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין פגיעת ערך הדירות ברחוב השליו:

הבינוי המוצע נבחן ונמצא משפר את המרחב הציבורי ותואם את עקרונות הבינוי להתחדשות העירונית. יחד עם זאת, מתנגד הרואה עצמו נפגע יכול למצות את טענותיו ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

42. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין הפגם בהליך שיתוף הציבור:

הפרסום בוצע בהתאם לנוהל וכחוק בכל מקרה, היות והתכנית בסמכות הועדה המחוזית הנושא ייבחן ע"י היועץ המשפטי לועדה.

43. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין תקנות איכות הסביבה:

בהתאם להערות התכנית סעיף 6.11 רשום כי תנאי למתן היתר יהיה תיאום ואישור המחלקה לאיכות הסביבה.

44. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין חוסר התאמת התכנית לעקרונות תכנית המתאר הארצית

לתכנון עירוני ותחבורה:

התכנית נבחנה על ידי מוסדות התכנון ונמצאה תואמת לתמ''א .35 האיזור נמצא בסמוך לציר רק''ל. פתרונות החנייה יבחנו בהתאם לתקן ובתאום מול מחלקת תוש''יה בשלב הקבלת ההיתר.

45. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין הפגיעה בבטיחות ואיכות חיי התושבים:

הוטמעו בהוראות התכנית תנאים למתן היתר בנייה תאום ואישור המחלקה לאיכות סביבה, הנושא ייבחן בשלב היתר הבניה.

46. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין הסכנה להצפות:

בהוראות התכנית סעיף 6.1.3 הוטמעו תנאים לניהול מי נגר. כמו כן, בהתאם להוראות התכנית, נושא זה יעבור המשך תאום מול מחלקת איכות הסביבה בשלב מתן היתר הבנייה.

- 56 -

47. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין פגיעה במרקם החברתי והקהילה המקומית:

התכנון המוצע משפר את המרחב הציבורי, תורם לשלד הציבורי, מאפשר חידוש של המרקם הקיים, מציע %50 מכלל הדירות החדשות כדירות להשכרה ומהווה בניה חדשה האופיינית לבניה מוצעת במסגרת התחדשות עירונית.

48. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין מדיניות ציר הרק"ל:

ראה המענה לעיל.

49. לדחות את ההתנגדות לטענה כי שטח אתר הבנייה לקח שטח מהשצ"פ ברחוב:

היות ומיקום הגדר נקבע בהתאם לביצוע העבודות בשטח לפי היתר הבנייה והטענה לא קשורה לתכנית המופקדת יש לפנות בעניין טענה זו לגורמים הרלוונטיים ברישוי / פיקוח.

50. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין הנזקים לרכוש ולחץ המים:

הטענה לא קשורה לתוספת המוצעת בתכנית. מתנגד הרואה עצמו נפגע מהליך ביצוע התכנית המאושרת רשאי לפעול בהליכים המשפטיים המקובלים. יחד עם זאת, חלק מהתפתחות העיר זה תוספת יח''ד. התשתיות נמצאות בתאום ועדכון מתמיד לשאת את העומסים הנדרשים. ככל והמתנגד רואה עצמו נפגע, יש לפנות לגורמים הרלוונטיים לנושא לחץ המים.

51. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין העומס על מערכות הביוב:

במסגרת פיתוח המגרש והוצאת היתרי הבנייה יתוכננו התשתיות בהתאם להיקף הדיור המוצע.

על מנת לאפשר התחדשות עירונית והתפתחות העיר כל נושא תאום תשתיות בעיר מתבצע בשלב ההיתר על מנת ליישם את התוספות המוצעות בצורה מיטבית.

52. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין מכירת הדירות:

הטענה לא רלוונטית להליך התכנוני.

53. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין תכנון קומות :10-12

כפי שצוין לעיל, יש להתאים את גובה הקומות המוצע ע"פ החלטת הועדה מתאריך 9.2.2025 כי מס' הקומות במבנה A יהיה 30 ובמבנה B יהיה 10 ולהציג את התכנון במסמכי התכנית – אכן לא מופיע בנספח הבינוי פירוט לגבי קומות 10-12 – יש לפרט.

54. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין מפגע הרוחות:

בהוראות התכנית, סעיף 6.1.1 יש הוראה כי לעת תכנון מפורט, בהתאם לדרישת מחלקת איכות הסביבה, יוגש נספח רוחות למען מתן פתרונות לרוחות חורגות.

55. לדחות את הטענה בעניין חוקיות החפירה והחריגה מהיתר הבניה הקיים:

הטענה אינה קשורה לתכנית דנן אלא להיתרי הבניה שהופקו מכח התכנית המאושרת. יש לפנות למחלקות הפיקוח ורישוי הבנייה.

- 57 -

56. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין סמכות ועדת המשנה הנקודתית:

הליך הפקדת התכנית בוצע כדין ובהתאם לנוהל כמקובל, ככל ויש דין בדברים הנושא ייבחן ע"י היועץ המשפטי לוועדה.

57. לדחות את הטענה בעניין ניגוד העניינים של חברי הוועדה:

ע"פ הנוהל אחד מחברי הוועדה המחוזית יהיה נציג העירייה – חברי הוועדה המחוזית ממונים על פי ההליכים , 5 מחברי הוועדה המחוזית הם נציגי ציבור של הרשויות הקיימות במחוז ואין כל מניעה שישתתפו בדיונים להפקדה של תכניות .

58. לדחות את ההתנגדות לטענה כי גודל הדירות הקטנות אינו תואם את החלטת הוועדה

המקומית:

התמהיל שהומלץ בהחלטת הוועדה המקומית מתאריך 22.1.2025 הינו ש- %20 מהדירות יהיו עד 55 מ"ר ולא פחות מ-40 ולא עד 80 מ"ר כקבוע בתקנון התכנית היום.

59. לדחות את ההתנגדות לעניין צמצום הדירות להשכרה ארוכת טווח:

הוועדה המחוזית שקלה את היקף יחידות הדיור להשכרה והחליטה כי הקביעה של 50 אחוז במקרה זה היא סבירה.

60. לדחות את התנגדות לטענה בעניין קרן התחזוקה:

קרן תחזוקה לטווח ארוך נועדה לשרת את כלל הדיירים במבנה היות והנהלים לא מאפשרים לחייב דירות אלה ולאור החשיבות שרואה העירייה בקרן תחזוקה לטווח ארוך – ניתן להשאיר כמבוקש.

61. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי דו"ח השמאי פגום וכלכליות הפרוייקט ליזם:

הטענה אינה תכנונית, הנושא ייבדק ע"י שמאי הוועדה.

62. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית קודמה ע"י מסמכים ונתונים לא נכונים:

התכנית וכלל המסמכים והנספחים הנדרשים הוגשו ע"פ הנוהל, נבחנו ע"י מחלקות התכנון השונות ונמצאו תואמים.

63. לדחות את ההתנגדות לטענה כי היזם קיבל "פרס" על בנייה לא היתר:

במגרש נשוא התכנית אושרה תכנית מס' 11382 בשנת 2015 והופק היתר בניה מס'

2016/1164.00בשנת ,2022 תהליך החפירה בחל לאחר מכן ע"פ חוק. כפי שצוין לעיל, הבינוי המוצע נבחן ונמצא כתורם לשלד הציבורי ומשפר את המרחב ונמצא תואם.

64. לדחות את ההתנגדות לטענה כי הנספח הסביבתי לוקה בחסר:

בהוראות התכנית, סעיף 6.1.1 יש הוראה כי לעת תכנון מפורט, בהתאם לדרישת מחלקת איכות הסביבה, יוגש נספח רוחות למען מתן פתרונות לרוחות חורגות.

- 58 -

65. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי אין הגבלת גובה וקומות במסמכי התכנית:

טבלה 5 בהוראות התכנית מגבילה את גובה המבנה ל- 125 מטרים ב-32 קומות, אך כפי שצוין לעיל, היות ומדובר במגרש ריק מבינוי יש להגביל את גובה הבניה ל- 30 קומות בסך הכל.

66. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי אין הגבלת גובה למבנה המרקמי (מבנה )B :

אין התייחסות בטבלה 5 בהוראות התכנית לגובה מבנה .B יש להוסיף הערה כי מבנה B יהיה מבנה מרקמי בן 10 קומות כפי שצוין לעיל.

67. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי התקנון אינו מציין מספר יח"ד סופי:

מסמכי התכנית טרם הדיון בהפקדה ציינו את מספר יח"ד המוצע כ "180 יח"ד מינימלי", לאחר ההחלטה להפקדה בוועדה המקומית המספר עודכן ל--211 חריגה מ-204 יח"ד כפי שהוחלט. יש לעדכן את מסמכי התכנית בהתאם להחלטת הוועדה ל-204 יח"ד בסך הכל ללא תוספת הדיור מותנה. בנוסף, בהערות התקנון בטבלה 5 ישנה קיימת ההערה "תותר תוספת של עד %5 מהיקף יח"ד לעת מתן היתר בניה ללא שינוי בסך זכויות הבניה ובהתאם להוראות הבינוי" – לא מקובל. יש להסיר הערה זו.

68. לדחות את ההתנגדות לטענה כי חוסר הגישה ברכב להפרשה הציבורית פוגע בתפקודה:

התכנית ממוקמת כ-100 מטרים מציר הרק"ל מרחק סביר לשימוש כפתרון תחבורי לשכונה בפרט ולעיר בכלל. בנוסף, התכנית מציעה %10 מקומות חניה ממס' החניות הנדרש ע"פ התקן לחניות אורחים שלא יהיה ניתן להצמיד לבעלים פרטיים לשימוש הציבור.

69. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יוסי פרץ מוביל תכנון אזורי 2.12.2025

- 59 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1164854

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: מובילאיי טכנולוגיות ראייה בע"מ

עורך התכנית: צור משה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 02/04/2023

כתובת הר החוצבים מובילאיי, השטח מדרום לאזור התעשיה הר חוצבים, בין שדרות גולדה מאיר

בדרום ורחוב קיריית המדע בצפון.

גוש חלקה בשלמות

30539 31 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה, לאחר שבחנה את מסמכי התכנית ושמעה את נציגי רת"א, את נציג המשרד להגנת הסביבה ואת נציג לשכת התכנון ויזם התכנית, מחליטה להפקיד את התכנית כמפורט להלן:

1. בדיון מיום 4.11.2024 החליטה הוועדה כי תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת

מסלולי הגישה שבהם תתאפשר נחיתה והמראה, בתיאום עם ראש אגף למניעת חשיפה לרעש במשרד להגנת הסביבה ורת"א, לרבות בחינת הצורך בהתאמת תחומה של התכנית בהתייחס למסלולי הגישה השונים. עוד נקבע כי ממצאי בחינה זו יוצגו לוועדה במסגרת דיון פנימי נוסף כתנאי להפקדה.

2. בהמשך לאמור, קיימה מגישת התכנית תיאומים מול האגף למניעת חשיפה

לרעש ורת"א.

3. הוועדה תציין כי מנחתים ציבוריים שאושרו סטטוטורית ככלל, כוללים

17/02/2025

בתכניותיהם את מישורי הנחיתה וההמראה, תוך הטלת מגבלות בניה עליהם, על מנת להבטיח את המשך תפקוד המנחתים. בתכנית שבענייננו מוצע מנחת פרטי, אשר שונה באופיו ממנחת ציבורי למטרות ביטחון, רפואת חירום וכדומה, אך עם זאת, לעמדת הוועדה קיימת חשיבות לקידומו של מנחת אשר צפוי לתרום לקידום תעשייה עתירת הידע בעיר הבירה, וזאת כל עוד אין בו כדי לסכל את התפתחותה העתידית של העיר.

4. בנסיבות אלו, בפני הוועדה עמדו שתי חלופות. החלופה האחת כוללת הרחבת

הקו הכחול, כך שייכללו בתכנית מישורי ההמראה והנחיתה, והתכנית תטיל מגבלות הבניה על הפיתוח בסביבתה. החלופה השנייה אינה כוללת את הרחבת הקו הכחול, כך שהתכנית לא תטיל מגבלות בניה על תחום מישורי המראה והנחיתה. משמעות אפשרות זו, היא כי ניתן יהיה בעתיד לקדם תכנון של בניה לגובה במקרקעין סמוכים למנחת, מבלי שהדבר ידרוש את תיקון תכנית זו. בניה לגובה כאמור, אם תאושר, עשויה למנוע את המשך השימוש במנחת, בעתיד.

- 60 -

5. הוועדה, לאחר שבחנה את מכלול השיקולים בעניינו של מנחת זה, סבורה כי

נכון להמשיך ולקדם את המנחת המוצע, וזאת ללא הכללת מישורי ההמראה והנחיתה המטילים מגבלות בניה בתחומה של התכנית, באופן שהמנחת לא יטיל מגבלות על סביבתו. הוועדה סבורה כי בעת הזו אין כל מניעה לאשר את קיומו של המנחת אשר כאמור, תועלתו לעיר רבה. עם זאת, אין זה נכון שמנחת לשימוש פרטי, על אף חשיבותו הרבה, יסכל את המשך התפתחות העיר העתידית, ועל כן נכון לאפשר תכנונית את המנחת כל עוד אין בקיומו כדי לייצר הגבלה על הפיתוח בסביבתו.

6. לפיכך, הוועדה מחליטה לעדכן את החלטתה בעניינה של התכנית, ולהפקיד

את התכנית בכפוף למפורט להלן:

7. מישורי הנחיתה וההמראה לא יסומנו במסמכי התכנית, והתכנית לא תטיל

מגבלות בניה על סביבתה. הוועדה תציין, כי ככל שתקודם תכנית לבינוי במגרשים סמוכים לתחומה של תכנית זו, אשר תהיה בקונפליקט עם פעילות המנחת, תוגבל פעילות המנחת, לרבות האפשרות להשבתה מלאה של פעילותו. עקרון זה יוטמע בהוראות התכנית ויקבע כי המנחת ימשיך לפעול כל עוד לא תאושר על ידי הוועדה המחוזית, בהנחיית לשכת התכנון, תכנית אחרת אשר לא תעלה בקנה אחד עם המשך השימוש במנחת.

8. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה ניטור מכשולים בסביבת

המנחת.

9. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הגשת מסמך מדידות

רעש לאגף מניעת חשיפה לרעש במשרד להגנת הסביבה, בהתאם למפרט שייקבע על ידיו ואישורו על ידי האגף.

10. עוד ייקבע בהוראות התכנית כי תוצב תחנת ניטור אחת בסמוך למנחת,

בהנחיית ובאישור האגף למניעת חשיפה לרעש במשרד להגנת הסביבה. שאר אמצעי הניטור, ייקבעו במסגרת תכנית ניטור אשר תוגש לאישור האגף כתנאי בהליך הרישוי, ותיקבע כנגזרת של נתיבי הטיסה אל המנחת וממנו, כפי שאלו מפורטים בתסקיר ההשפעה על הסביבה. בהתאם לתיאום עם האגף, בשלב זה לא יוגבלו הנתיבים מעבר למוגדר בתסקיר.

11. ייקבע בהוראות התכנית היקף הפעולות המותר במנחת (פעולה – נחיתה או

המראה), כפי שהוצג בדיון – בהתאם להנחיות האגף למניעת חשיפה לרעש במשרד להגנת הסביבה. האגף יהיה רשאי, על פי שיקול דעתו ובהתבסס על ממצאי הניטור, לחרוג ממגבלות אלו.

12. ייקבע בהוראות התכנית כי תתאפשר פעילות כלי טיס חשמליים (בעלי רעש

מופחת).

13. ייקבעו בהוראות התכנית סעיפים טכניים בהתאם לחוות דעת רת"א (סעיף 5

לחוות הדעת).

14. ייקבע בהוראות התכנית כי הפיקוח הסביבתי על המנחת יהיה באחריות האגף

למניעת חשיפה לרעש במשרד להגנת הסביבה, וזאת בנוסף לכל סמכות אכיפה