ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 39 · פרוטוקול קובץ החלטות ועדת תבע מתאריך 10.12.2025.pdf

1

ועדת משנה מקומית לתב"ע

מספר 2025/22 מתאריך 10/12/2026 –כ בכסליו תשפ"ו

הבהרות:

מסמך זה נערך בהתאם להוראת סעיף 48ה' לחוק התכנון והבנייה, כפי שנקבעה בתיקון 101

לחוק.

המסמך כולל את ההחלטות שהתקבלו בישיבת הוועדה בלבד.

פירוט נוסף, בהתאם להוראות סעיף 48 ד' (ובכלל זאת, רקע, מהלך הדיון, ועוד), יובא

בפרוטוקול הישיבה אשר יפורסם עם אישורו ע"י חברי הועדה.

מובהר כי המועדים שנקבעו בחוק ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה.

הוועדה נפתחה במניין חברים כנדרש כדין ובהתאם להוראות סעיף (42א') לחוק

התכנון והבניה.

2

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 1 : 1338862

פרטי התכנית

מספר תכנית 1338862

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה תוספת בניה, הגבהת הבניין ותוספת בריכה אצ"ג 32

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מקומית

קוד החלטה לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

החלטת הועדה

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיפים 62 א א לחוק התכנון והבנייה מחליטים

לוועדה המקומית לקבל חלקית את ההתנגדויות מהנימוקים הבאים:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לחריגה מקווי בניין ומיקום המעלית. המעלית מתוכננת

במרחק של כ–1 מ' מקוו הבניין לכיוון בית המתנגדים. המיקום חורג מקו הבניין, יוצר בינוי צפוף ומטרדי רעש בשל שימוש אינטנסיבי, ואינו תואם את אופי השכונה של בתים חד משפחתיים. אישור מעלית בהיתר בניה דורש הסכמת שכנים והחלטת ועדה מחוזית. לא ביקשו הקלה מקווי בניין ולכן השינוי אינו חוקי – הבניין הקיים בנוי במרחק של כ – 2 מ'

מגבול החלקה הצפוני. תוספת המעלית בחזית זו לכוון חלקת המגורים בה גרים המתנגדים מצמצמת את המרחק ל – 1.4 מ' מגבול החלקה. בית המתנגדים נמצא במרחק של כ – 2.5 מ' מגבול החלקה, כך שבפועל המרחק בין המעלית המוצעת לבית המתנגדים יהיה כ – 4 מ'

ולא 1 מ' כפי שנטען. בנוסף, תוספת של מעלית אינה יוצרת ציפוף או פגיעה באופי השכונה ואין הכרח לקבל הסכמת שכנים, שאינם בעלים בקרקע בתחום התכנית. ניתן לשנות קווי בניין בתכנית בניין עיר. עם זאת, לאור ההתנגדות והחשש להפרעה לבית המתנגדים ומטרדי רעש כתוצאה מהקמת המעלית במיקום זה, יש לשנות את המיקום של המעלית באופן שקו הבניין לא יחרוג מקיר הבניין הקיים בצד הצפוני, בהתאם למצב הקיים היום. יש לציין כי המעלית לא פותרת את הכניסה לבניין אלא היא מעלית פנימית בין הקומות בלבד וניתן למקם אותה בכל מקום בתוך הבית.

2. לדחות את ההתנגדות בדבר הגבהת הגג ויצירת קומה שלישית ופגיעה באור השמש.

ההגבהה יוצרת בפועל קומה שלישית ופוגעת באור ואוויר אשר יגרמו להרס הגינה - ההגבהה המבוקשת היא כ–80 ס"מ בלבד בגובה הכללי ומעט יותר עבור משטח הגג החדש , אינה יוצרת קומה נוספת ואינה משנה את המסה הבנויה בצורה אשר תסתיר אור ואוויר ותפגע בגינת השכנים.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות בדבר רעש ופרטיות. הבריכה תגרום למטרדי רעש ופגיעה

בפרטיות והיזק ראייה ופגיעה בצניעות - מדובר בבריכה פרטית לשימוש דיירי הבית ולא בריכה ציבורית לשימוש מסחרי. בשל הקרבה בין הבתים, ניתן לשלב בהוראות התכנית פתרונות אדריכליים להפחתת מבטים ורעש, כגון מעקה גבוה ואטום לכוון צפון, וכד'. פתרונות אלה ייבחנו במסגרת ההיתר. בדיון הוצג פתרון כזה והיזם הסכים לכך.

3

4. לדחות את ההתנגדות בדבר שינוי הכניסה ופגיעה בנגישות ומחסור בחניה. שינוי מיקום

הכניסה יפגע בנגישות של השכן אשר הוא אדם עם מוגבלות. השינוי יגרום למחסור בחניה, בפרט שיש ברחוב 4 הוסטלים שחונים ברחוב - שינוי הכניסה אל הבית והעתקתו מהצד המזרחי של הבית אל הצד המערבי של הבית, אינו משפיע על החניה ברחוב. התכנית אינה מוסיפה יח"ד ולכן אין תוספת של מקומות חניה ברחוב כתוצאה מהשינויים המוצעים בתכנית. לא ברורה הטענה לפגיעה בנגישות של השכן.

5. לקבל את ההתנגדות בדבר הגישה אל החניה המאושרת בהיתר. אין גישה אל המגרש

מהחניה שאושרה בהיתר כיוון שבתכנון המוצע הורסים את המדרגות המגשרות על הפרש הגובה בין הרחוב אל הכניסה המגרש והגישה המקורית לבית – לא ניתן לבטל חניה מאושרת בלי להציע חניה חדשה בתחום המגרש. ולכן, יש להשאיר את המדרגות המובילות מהחניה הפרטית המאושרת בהתאם להיתר המקורי אל המגרש באופן שיאפשר גישה אל הבית או לייצר מדרגות אחרות , יזם התכנית הסכים לכך בדיון

6. לקבל חלקית את ההתנגדות בדבר הצגת המצב הקיים. נספחי התכנית אינם מציגים במדויק

את הבינוי הקיים, לרבות פתחים קיימים, כניסת מרתף קיימת ועבירות בנייה בקומת המרתף שלא סומנו - יש לתקן את כל המסמכים לרבות נספחי הבינוי וחישוב שטחים, כך שישקפו את מצב השטח במלואו, לרבות סימון עבירות בנייה להכשרה או להריסה, והצגת חישוב שטחים מעודכן. יש לתקן את המסמכים בתיאום מחלקת תכנון.

7. לדחות את ההתנגדות בדבר ירידת ערך כתוצאה מתוספת הבניה המוצעת. הוועדה סבורה

כי התכנית ראויה מבחינה תכנונית ותואמת למדיניות. ככל שיש למתנגדים טענות בנוגע לירידת ערך, באפשרותם להגיש תביעה, בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

8. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

4

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 2 : 1257633

פרטי התכנית

מספר תכנית 1257633

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה תוספת 2 קומות לשם תוספת 8 יח"ד חדשות, רחוב דרך חברון 39

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מקומית

קוד החלטה לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

החלטת הועדה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית בהתאם לסעיף 62 א לחוק התכנון והבנייה

מחליטים לדחות את ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי התכנית סותרת את תכנית האב העתידית ואת

מרקם הבנייה בשכונה ובפרט במקטע זה של דרך חברון: במשך שנים רבות המדיניות

הקיימת אכן קבעה כי הבינוי בשכונה יהיה בינוי של עד 4 קומות , תכנית האב המקודמת באזור הציעה מס' חלופות למקטע דרך חברון אשר ממוקם בשולי השכונה ובקרבה לציר מרכזי. בין החלופות על מקטע זה, הוצעו מספר חלופות, לאחר בחנינה כללית של כל השכונה הוחלט כי יש מקום להתייחס באופן שונה לציר של דרך חברון מאשר ליתר השכונה . מאחר והבניינים על דרך חברון לרבות תכנית זו נמצאים בקרבה לציר רק"ל עתידי הנמצא בשלבי בנייה. וכן בקרבה לתחנת הרכבת הכבדה הנמצאת בשלבי תכנון, ולאור הבינוי שאושר במתחם התחנה שממול הוחלט לאפשר תוספת של 2 קומות על ציר זה. מאחר ותכנית אב מתעכבת ולא הסתיימה עדיין , מהנדס העיר והוועדה רואים לנכון לאשר את תוספת 2 הקומות ויח"ד שבתכנית.

2. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענות כי תוספת יח"ד דורשות מענה פרוגרמטי: מדובר

בתוספת מינורית של יח"ד קטנות ב-2 קומות בלבד, כאשר גודל של כל יחידה קטן מ-70 מ"ר, אשר לא ישפיעו על המענה הפרוגרמתי בשכונה.

3. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי לא מקובל להגיש תוכנית לתוספת זכויות ושינוי

יעוד לאחר שאושר בפרויקט תכנית תמ"א וכעת בשלבי אכלוס. וכי התכנית מכשירה

ונותנת תקדים לשיטת הסלמי של היזמים: התכנית הוגשה לפי חוק התכנון והבניה, וכי כל אדם רשאי בכל שלב להגיש תוכנית לתוספת זכויות וקומות אשר נבחנות על ידי וועדות התכנון. כאמור לעיל, הוועדה רואה לנכון לקדם תכנית זו ולאשרה במתכונתה.

4. לדחות את יתר ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

5

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 3 : 1226851

פרטי התכנית

מספר תכנית 1226851

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה הפיכת שטחי מחסנים מאושרים בהיתר ליח"ד חדשה רחוב קציעה 2

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מקומית

קוד החלטה לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

החלטת הועדה

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים לדחות את ההתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית בתנאים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות כי מוגשת ללא הסכמת בעלי הקרקע:

התכנית עמדה בתנאי הסף לאחר בחינה של הנושא על ידי המחלקה המשפטית ונראה על פי היקף ההתנגדות שרוב הדיירים אינם מתנגדים לכך., בהתאם להחלטת הוועדה מתאריך 28/9/2025 היועצת המשפטית של הוועדה בחנה שוב את נושא ההסכמות וקבעה :

בחנתי את נסח הטאבו והחתימות שהוגשו ונמצא כי הוגשו חתימות של %60 מבעלי

הדירות.

2. לדחות את ההתנגדות כי הועדה נותנת יד לעברות בנייה, ללא הסכמת בעלי הקרקע:

הדרך להכשיר עבירות בנייה הינה על ידי הגשת תכנית – כפי שמתבצע במקרה זה. ישנן מגבלות במסגרת תמ''א 38 – ותכנית זו מהווה תכנית משלימה לתמ''א. כמו כן, תכנית דנן נבדקה ונמצאה ראויה תכנונית. מדובר בשטחים מעל פני הקרקע, מאוורריים ועיקריים במהותם, על כן הוחלט לאפשר הכשרה זו ולהפוכה לדירה.

3. לדחות את ההתנגדות כי ע"פ הסעיפים שבמסגרתם התכנית מקודמת אין לועדה סמכות

לדון בתכנית:

מדובר בהפיכת מחסנים מעל פני הקרקע ליח''ד, וסה''כ תוספת של יח''ד אחת, בבניין אשר עבר חיזוק. התכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 13 תחת סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה.

4. לדחות את ההתנגדות כי התכנית מבקשת לבטל מחסנים שיועדו לבעלי הדירות: מדובר

בטענה קניינית סביב נושא ההסכם אשר נחתם מול היזם, הועדה אינה דנה בטענות קנייניות, אלא תכנוניות בלבד.

5. לדחות את ההתנגדות כי אישור התכנית ייצור מעמסה של מחסור בחניה על המצוקה

הקיימת. בנוסף, לא בוצעו מכפילי החניה שנדרשו ע"פ היתר הבניה.

הוועדה סברה כי במקרה זה נכון לתת פטור מחנייה לדירה והתנתה אישור זה בשלב היתר הבנייה מול הוועדה המחוזית.

6

6. לדחות את ההתנגדות כי התכנית מבקשת להוסיף יח"ד מעבר למספר היח"ד המירבי

שאושר בהיתר.

אכן התכנית מוסיפה יח''ד נוספת מעבר למאושר בהיתר – כפי שתב''ע נקודתית רשאית לבקש. התכנית נבחנה ונמצאה ראויה ועל כן הומלץ על הפקדת התכנית.

7. לדחות את ההתנגדות כי אישור התכנית ייצור תקדים לבניינים באיזור, דבר היפגע

במרקם העירוני.

כל מקרה תכנוני וכל תכנית נבחן לגופו של עניין. ככל והתכנון נמצא ראוי יתכן וגם תכניות בעתיד יאושרו. כל מקרה ייבחן כאמור על פי ההצעה התכנונית הרלוונטית.

8. לדחות את ההתנגדות כי אישור היח"ד יגביר את העומס על התשתיות העירוניות.

מדובר תוספת מינורית של יח''ד אחת בלבד על גבי התכנית המאושרת. התכנית נבחנה ונמצא כי אין יצירת עומס על התשתיות הקיימות.

9. לדחות את יתר ההתנגדויות לתת תוקף לתכנית.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

7

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 4 : 1236876

פרטי התכנית

מספר תכנית 1236876

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה נופי גילה - מתחם אונטרמן, ירושלים

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מהתנגדויות ולתת מתן תוקף לתכנית ע"פ הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התנהלות הרשויות הייתה פגומה:

מבדיקה עולה כי פרסום התכנית בוצע כחוק בילקוט הפרסומים והעיתונים השונים, ונעשה שיתוף ציבור ב- Zoom לבעלי הדירות ומשפחותיהם. על פי חוק התכנון והבניה אין חובה לערוך הליך שיתוף ציבור.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות כי שטח התכנית יועד ונבנה עבור דיור מוגן, ביטול הייעוד

תסיר שירות חיוני מהשכונה:

ראשית יש לציין כי מדובר על מגרש בבעלות פרטית והבעלים רשאים להגיש תכניות לשינוי ייעוד או שימוש.

יחד עם זאת מכיוון שהוועדה רואה חשיבות בנושא הפתרונות לדיור מבוגר בעיר ושמירה על המוסדות הקיימים בעיר ומכיוון שהמגרש דנן הינו המגרש היחיד בגילה בו מוצעים שירותי דיור מוגן לרבות שירותי סיעוד, יש לקבוע במסמכי התכנית כי במגרש המגורים המיוחד יש להקצות שטחים על חשבון שימושים אחרים של מסחר תעסוקה או דירות להשכרה עבור שימוש של דיור מוגן בהיקף של 120 יחידות דיור לפחות עם השטחים עבור שימוש זה, לרבות השטחים הנדרשים להפעלתו , הנגשה מלאה , שטחים משותפים ושירותי סיעוד, ככל ויוחלט להקצות את השטח ע"ח שטחי תעסוקה, יש לשמור על לפחות 4,000 מ"ר לשטחי התעסוקה.

המשמעות היא כי יהיו כ 100 יחידות דיור להשכרה ו 120 דירות לדיור מוגן

3. לקבל את ההתנגדות לעניין משך התקופה של הדירות להשכרה – לאר חשיבות הנושא

של הגדלת הההיצע של יחידו דיור להשכרה והיות ועל פי המצב המאושר ייעוד הקרקע

הוא מוסד ולא הופקעו בתכנית 60 אחוז קרקע לצורכי ציבור , הוועדה סבורה כי יש

להגדיל את משך התקופה לדיור להשכרה ל 25 שנה.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות כי החתמת בעלי הדירות נעשה בדרך פסולה:

היות והתכנית בסמכות הועדה המחוזית, הנושא ייבדק ע"י היועץ המשפטי לוועדה המחוזית.

8

5. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין הסכמת השכנים:

הנושא ייבדק ע"י היועץ המשפטי לוועדה המחוזית.

6. לדחות את ההתנגדות שהתכנית המוצעת חורגת מהמדיניות המאושרת בשכונה:

המגרש נשוא התכנית דנן נמצא במרחק של כ- 70 מטרים מציר רק"ל – הקו הכחול והקו הירוק, מרחק סביר המאפשר את קידום התכנית במסגרת מדיניות ציר הרק"ל. מבדיקת אחוזי הבניה המוצעים עולה כי התכנית מציעה אחוזי הבנייה בהיקף של %1,200 -

תואמים מדיניות רק"ל .יש לציין מעבר לכך כי על פי מדיניות רק"ל הרגילה ניתן היה להציע את כל 1200 אחוזי הבנייה עבור מגורים רגילים , לאור העובדה שבמצב הנכנס ייעוד הקרקע הוא מוסד המשמש כדיור מוגן החליטו הוועדות כי י להציע בתכנית מגרש שלום עבור שימוישם הנצרכים בשכונה – דירות להדכרה ותעסוקה , שהיכולת לייצר אותם בתכנית אחרות בשכונה הוא מוגבל , כך שהתרומה הכללית של הפרוייקט היא בנושאים רבים מעבר להפרשות המוצעות לצורכי ציבור.

7. לדחות את ההתנגדות לטענה כי היזמים משתלטים על נכסי תושבים חלשים והתכנית

מקודמת ללא הסכמת השכנים:

הטענה לא לגמרי ברורה, כאמור מדובר על מוסד פרטי ולא ציבורי.

8. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית קודמה ללא בחינת חלופות תכנוניות:

במסגרת הכנת התכנית נבחנו חלופות תכנון רבות ושונות והפערים בין התכנית שהוגשה לתכנית שהופקדה הם משמעותיים ורבים. התוצאה התכנונית שהופקדה בסוף על פי החלופה שנבחרה היא חלופה ראויה התואמת למדיניות ויש בה תרומה משמעותית לשכונה.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי התכנית אינה מציעה מרפסות סוכה:

יש לכלול בתכנית הוראה שיוצעו מרפסות סוכה בהיקף של לפחות 30 אחוז מהדירות יש לקבוע קווי בניין למרפסות סוכה.

10. לדחות את ההתנגדות לטענה כי מגדלי המגורים יפגעו במרקם החברתי הקיים:

התכנון המוצע משפר את המרחב הציבורי, מציע שצ''פ, מסחר, תעסוקה, מבנים לשימוש גני ילדים ומעונות יום, ושטחים ציבוריים לקהילה. כל הנ''ל מאפשר חידוש של המרקם הקיים ותורם לשלד הציבורי אשר ייטיב וישפר את המרקם החברתי בשכונה בהתאם לעקרונות עירוב השימושים במסגרת התחדשות עירונית.

11. לדחות את ההתנגדות לטענה כי הבינוי המוצע מהווה חריגה ממרקם הבינוי הקיים בשכונה:

התכנון המוצע משפר את המרחב הציבורי, מאפשר חידוש של המרקם הקיים ומהווה בניה חדשה האופיינית לבניה מוצעת במסגרת התחדשות עירונית בשכונה.

12. לדחות את ההתנגדות לטענה כי אין תכנית על ותכנון מסודר לשכונה:

התכנית דנן, ככלל התכניות המקודמות בעיר נבחנה על ידי וועדות התכנון אשר בחנו את התכנון המוצע והשפעותיו בראייה רחבה ומקיפה. התכנית נבחנה ועל פי הצרכים העירוניים נקבעה הפרשה מבונה הכלולה בתכנית אשר מוסיפה כיתות גן, מעונות יום, שטחים ציבוריים לקהילה, שטחי תעסוקה ועוד.

13. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי הבינוי המוצע יגרום לנטל כלכלי על האוכלוסייה

הקיימת ויגרום לעזיבה של תושבים מקומיים:

בהתאם להחלטה תובטח האפשרות להמשך של הדיור מהמוגן הקיים כיום.

14. לדחות את ההתנגדות שהתכנית תחמיר את מצוקת התחבורה:

9

שטח התכנית נמצא בקרבת ציר הרק"ל ועל כן ההנחה היא שבעתיד מרבית הדיירים ישתמשו באמצעי התחבורה ולא ברכב. עם זאת, במסגרת הליך התכנון נערך תיאום מול תושי"ה תוך בחינה של נושאי התנועה והתקבל אישור על התכנון ע"י יועץ התנועה של הוועדה המחוזית.

15. לקבל חלקית את כי התכנית מציעה את הסבת החניון הקיים לאולמות סחירים, דבר המשמש

לצרכי הדיור המוגן ואשר יפגע בתפקודו.

התכנית מציעה הריסה של הבינוי הקיים על מנת לאפשר חידוש המרחב הציבורי, הבינוי ועוד. יחד עם זאת כפי שצויין לעיל –יעוגן בתכנית המשך של השימוש עבור דיור מוגן לרבות המתקנים המשמים אותו.

16. לדחות את ההתנגדות לעניין תרומת התכנית לשלד הציבורי:

התכנית נבחנה ע"י מחלקות התכנון ונמצאה הולמת ובעלת תרומה לשלד הציבורי כדוגמת גני ילדים ומעונות יום, שצ''פ ושטחי תעסוקה החסרים בשכונה. כמו כן, כפי שצויין לעיל – ייקבע בתכנית כי היקף הדיור המוגן הקיים יוחזר בדיור המוצע בתכנית.

17. לדחות את ההתנגדות לטענה כי המבנה המצרני לא יוכל להתחדש:

ככל ותקודם תכנית להתחדשות עירונית במגרש המצרני מצפון היא תיבחן מול מחלקת התכנון ככלל התכניות המקודמות בעיר.

18. לקבל את ההתנגדות לחשש מפגיעה בדיירי הדיור המוגן בעקבות התהליך:

ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בנייה יהיה אישור המחלקות העירוניות הרלוונטיות למציאת פתרון דיור לדיירים הקיימים תוך מתן שירות ליווי מסודר לדיירים ומשפחותיהם הן לדיור כללי והן למחלקה הסיעודית הקיימת במתחם.

19. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה שתנאי להריסת המבנה הקיים יהיה תב"ע לדיור מוגן:

ניתן מענה בסעיף הקודם.

20. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה שהתכנית מקודמת ללא בית ספר ציבורי וצריכה לספק

מענה לצרכי ציבור:

התכנית נבחנה על ידי אגף התכנון בעירייה, והתקבלו המלצות של מחלקת מדיניות תכנון בנוגע להפרשות המבונות הנדרשות לצרכי הציבור לפרוגראמה השכונתית. בשל מיקומה של התכנית וקרבתה לתחנת הדלק – לא ניתן היה לתכנן בית ספר יסודי אך כפי שצויין לעיל, התכנית תורמת לשלד הציבורי ע"י הפרשות מבונות לשטחי ציבור ושטחי תעסוקה אשר חסרים בשכונה.

היקף יחידות הדיור המוצע לא מצריך תוספת בית ספר על פי תדריך הקצאת קרקע לצורכי ציבור.

21. לקבל את ההתנגדות לטענה שלא ניתן לבחון כיצד תתבצע הגישה לגני הילדים ומעונות

היום:

נספח הבינוי בשלב זה הינו מנחה ועל כן ייקבע בהוראות התכנית כי מיקום מעונות היום יהיה גמיש והגישה למעונות היום וגני הילדים תהיינה מונגשת וישירה מהמרחב הציבורי, והשטחים יהיו מיטביים, מוארים, נגישים ומחוברים למרחב הציבורי ולקומת הקרקע. החצרות ינתנו בהתאם להנחיות מנח''י ובתאום מלא מול מהנדס העיר, מבני ציבור ומנח''י. המיקום הסופי ישאר גמיש ויבחן בשלב היתר הבנייה.

22. לדחות את ההתנגדות כי התכנית מציעה פחות מ-1 מ"ר שצ"פ לנפש:

השצ''פ המוצע מהווה כרבע משטח המגרש, והינו הפרשה ציבורית אחת מתוך שלל דרישות נוספות להפרשה ציבורית כגון מעונות יום, גני ילדים ושטחי קהילה. לכן אמנם מדובר בשטח מצומצם יחסית, אך משמעותי ביחס לגודל המגרש וביחס לעובדה שישנן הפרשות מבונות נוספות לצרכי הציבור.

10

23. לקבל חלקית את ההתנגדות לצורך בבחינה בטיחותית בנוגע לקיום שצ"פ במרחק פחות מ-

40 מטרים מתחנת דלק:

התכנון המוצע נבחן ע"י המחלקה לאיכות הסביבה אשר נתנה הנחיות בהתאם לתכנית תמ"א 18/4/2 לעניין מרווחי בינוי מתחנות דלק. יחד עם זאת, מכיוון שנספח הבינוי הינו מנחה והנחיות אלה לא עוגנו בהוראות התכנית, תנאי להיתר בניה יהיה עמידה בהנחיות בתיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה.

24. לדחות את ההתנגדות להגדרת המגרש כאינו תואם מדיניות רק"ל:

המגרש נשוא התכנית במרחק של כ-70 מטרים מצומת משמעותית אשר עוברים בה 2 קווי רק"ל – הקו הכחול והקו הירוק. בנוסף, התכנית מציעה שיפור המרחב הציבורי ומרקם הבינוי התואם התחדשות עירונית ועל כן אין מניעה להכליל את המגרש כתואם מדיניות ציר הרק"ל.

25. לקבל את ההתנגדות כי יש למצוא פתרון ייעודי עבור הדיירים הקיימים במתחם הדיור

המוגן:

תנאי להיתר בנייה יהיה תאום מול מנהל קהילה ואישור המחלקות העירוניות הרלוונטיות למציאת פתרון דיור קבוע לדיירים הקיימים תוך מתן שירותי ליווי רווחה מסודר לדיירים ומשפחותיהם הן לדיור כללי והן למחלקה הסיעודית הקיימת במתחם.

26. לדחות את ההתנגדות לבקשה שהדיור המיועד לגיל השלישי יוגדר כדיור להשכרה

לצמיתות: בעקבות ההמלצה לקבוע כי 120 יח''ד יהיו בשימוש דיור מוגן, היות ומדובר בהגדרת שימוש, בתב''ע, השימוש הינו לצמיתות, מכאן שהצורך בהגדרה של שכירות לצמיתות מתייתר.

27. לדחות את הטענה לעניין הפגיעה בזכויות הקניניות:

הועדה אינה עוסקת בנושאים אשר אינם תכנוניים. נושא ההסכמות, הבעלויות והקניין ייבחן על ידי היועצת המשפטית של הועדה המחוזית.

28. קיימת סתירה במסמכי התכנית בין המסמכים לעניין החניה מתחת לשצ"פ , על פי נספח

התנועה לא מוצעת חניה מתחת לשצ"פ ואין קווי בניין בתשריט, לעומת זאת התכנית כן

מציעה תלת מימד בשטח עבור חניה פרטית- ככול וניתן להימנע מחניה מתחת לשצ"פ כפי

שמופיע בנספח התנועה יש לתקן זאת במסנמכי התכנית ולא להציע חניה מתחת לשצ"פ

ועל ידי כך להפוך אותו לשצ"פ אפקטיבי שיאפשר נטית עצים.

29. ככול ואין ברירה יש לשמור על לפחות חצי מהשצ"פ ללא בינוי תת קרקעי מאותם נימוקים.

30. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

11

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 5 : 1190362

פרטי התכנית

מספר תכנית 1190362

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה תוספת קומות ויח"ד בגילה רח' לשם

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מהתנגדויות ולתת מתן תוקף לתכנית ע"פ הפירוט הבא:

1. לדחות את הטענה בהתנגדות לעניין החלת המדיניות של ציר הרק"ל על התכנית:

המגרש נשוא התכנית אמנם אינו גובל בציר הרק"ל, אך מרחק המגרש מהציר כ- 100 מטרים. התכנית נבחנה ע"י מחלקת התכנון העירונית ונמצאה הולמת. בשל העובדה כי מוצע דיור להשכרה ארוכת טווח כמענה להתחדשות העירונית המקודמת בשכונה, ובשל העובדה כי התכנית מציעה מסחר והפרשה מבונה משמעותית (כ 1,130 מ''ר), ושטח ציבורי פתוח הוחלט כי התכנית ראויה ומעבה את השלד הציבורי.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין תרומת התכנית לשלד הציבורי:

התכנית מוסיפה 600 מטרים להפרשה הקיימת כהפרשה מבונה (סה"כ 1,130 מ"ר)

בהתאם לדרישה מהמחלקה למדיניות התכנון והצורך בהיצע בשכונה של דיור להשכרה, לאור העובדה כי מקודמות תכניות התחדשות רבות.

יחד עם זאת, התכנית מציעה שטחי ציבור ב-2 מפלסים, כאשר המפלס התחתון הנו חזית ראשית לרחוב לשם – רחוב ראשי אשר יועד בתיאום התכנון שנעשה לקבל חזית מסחרית.

יש להחליף את השטחים הציבוריים הפונים לרחוב לשם לשטחי מסחר ולהעלות את השטחים הציבוריים לקומה העליונה מעל שטחי הציבור המוצעים בקומת הכניסה מרחוב השליו (הקומה מעל מפלס ה-.)0.00 יש לעדכן את טבלה 5 בהוראות התכנית בהתאם., ראוי כי רחוב ראשי יקבל חזית פעילה מסחרית ולא כניסה אחת לשימוש ציבורי.

3. לקבל את ההתנגדות לעניין החריגה במספר הקומות המוצע ביחס למדיניות המאושרת:

בהחלטת הועדה המחוזית מתאריך 9.2.2025 נקבע כי מס' הקומות במבנה A יהיה 30 ובמבנה B יהיה .10 יש לקבוע בהוראות התכנית את מס' הקומות בהתאם להחלטת הוועדה הנ"ל בסך הכל ללא חריגות והשגות.

4. לקבל את ההתנגדות לטענה בעניין תוספת הקומות לקרן התחזוקה:

כפי שצוין לעיל, בהחלטת הועדה המחוזית מתאריך 9.2.2025 נקבע כי מס' הקומות במבנה A יהיה 30 ובמבנה B יהיה .10 תכנית דנן מכפילה את מספר היח"ד המאושר על מגרש ריק מבינוי- תוספת משמעותית ומספקת דיה על מנת לאפשר את קרן התחזוקה למבני המגורים ללא תוספת של קומות נוספות לצורך מימונה. בנוסף וכפי שצוין לעיל, ייקבע בהוראות התכנית כי מס' הקומות המקסימלי יהיה בהתאם להחלטת הועדה.

12

5. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין הטבת תכנון שיפוע השטח הציבורי:

התכנית מציעה מעבר במרווחי הבינוי המקשר את רחוב לשם לרחוב השליו והבינוי המוצע נבחן ע"י מחלקות התכנון העירוני ונמצא הולם. יחד עם זאת, שיפוע הכביש הקיים מרחוב לשם לרחוב השליו אינו מיטבי ולכן יש לקבוע כי תנאי להיתר בניה יהיה תיאום ואישור התכנית ע"י תושייה.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין השצ"פ המוצע ונספח הפיתוח:

השצ"פ המוצע נבחן ונמצא הולם ומשפר את המרחב הציבורי.

יחד עם זאת, בתחום השצ"פ מסומן תא שטח 106 – אשר מיועד לשפ"פ ובו מתקן טכני עבור צובר גז – לא מקובל.

יש להעביר את צובר הגז למיקום חלופי שאינו בתחום השצ"פ הציבורי וללא פגיעה במעברים והשטחים הציבוריים המוצעים בתכנית. יקבע בהוראות התכנית כי מיקום המערכות יהיו בתת''ק בלבד בתאום מול מהנדס העיר או מי מטעמו. תנאי למתן תוקף יהיה תאום נספח פיתוח נופי ושצ''פ מול מהנדס העיר או מי מטעמו, תוך ציון גבהים ומיקום בורות שתילה בעומק של מטר וחצי לפחות, על מנת להבטיח תכנון של שצ''פ איכותי ויעיל.

7. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית אינה מציעה גני ילדים או מעונות יום:

התכנית נבחנה ע"י מחלקת התכנון העירונית בראיה רחבה ומספקת את הצרכים הנדרשים באזור ברמה השכונתית. התכנית מציעה שטח ציבורי בהיקף של כ- 1,130 מ"ר מתוכם 530 מ"ר לשימוש תרבות ופנאי ו 600 מ"ר עבור רווחה וחינוך אשר חסרים בשכונת גילה.

8. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין נפח הבינוי ע"פ מדיניות ציר הרק"ל:

מאחר והמגרש נמצא בסמיכות לציר הרק"ל (כ-100 מטרים) ומכיוון שמוצע דיור להשכרה ארוכת טווח בהיקף של %50 מכלל הדירות החדשות, כמענה להתחדשות העירונית המקודמת בשכונה ותרומת התכנית לשלד הציבורי בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית, ניתן לאפשר את היקף הבינוי המוצע.

9. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין השטחים הציבוריים בתכניות עיבוי:

כלל התכניות המקודמות ברחבי העיר נבחנות ע"י אגף התכנון העירוני והמחלקות השונות.

הצרכים העירוניים לשלד הציבורי נבחנים ומותאמים לכל תכנית ברמתה ע"פ הפרוגרמה המסופקת ע"י המחלקה למדיניות התכנון.

10. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית לא מייצרת פתרונות חניה ותחמיר את מצוקת

התחבורה:

מיקום התכנית בינו כ-100 מטרים מציר רק"ל. בנוסף, במסגרת התכנית מוצעים פתרונות חנייה בחניון תת קרקעי הן לשימושי המגורים והן לשטח למבני הציבור, מקומות חניה אשר לא קיימים באזור כיום ולא מוצעים "על חשבון" מקומות חניה קיימים.

11. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית פוגעת באופי הבינוי בשכונה:

התכנון המוצע משפר את המרחב הציבורי ומאפשר חידוש של המרקם הקיים, תורם לשלד הציבורי ומהווה בניה חדשה האופיינית לבניה מוצעת במסגרת התחדשות עירונית.

12. לדחות את ההתנגדות לטענה כי גובה הבינוי יחסום נוף, אור ואוויר:

מגדלים הינם חלק בלתי נפרד מתכניות להתחדשות עירונית וזאת לאור הצפיפות המתקבלת והרצון לייצר שטחים לטובת השלד הציבורי – מדובר בשינוי משמעותי לעומת

13

הבינוי הקיים כיום בשכונה, אך מדובר בהליך המתרחש בכל רחבי העיר ולאור העובדה שלא מדובר בשכונה היסטורית אין מניעה באישור בניה לגובה.

13. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין פגיעה בשלד הציבורי:

כפי שצוין לעיל, הצרכים העירוניים לשלד הציבורי נבחנים ומותאמים לכל תכנית ברמתה ע"פ הפרוגרמה המסופקת ע"י המחלקה למדיניות התכנון. הפרוגרמה עבור תכנית זו תואמה ע"י המחלקה והשטחים הנדרשים בה סופקו בתכנית.

14. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין פגיעת ערך הדירות ברחוב השליו:

הבינוי המוצע נבחן ונמצא משפר את המרחב הציבורי ותואם את עקרונות הבינוי להתחדשות העירונית. יחד עם זאת, מתנגד הרואה עצמו נפגע יכול למצות את טענותיו ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

15. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין הפגם בהליך שיתוף הציבור:

הפרסום בוצע בהתאם לנוהל וכחוק בכל מקרה, היות והתכנית בסמכות הועדה המחוזית הנושא ייבחן ע"י היועץ המשפטי לועדה.

16. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין תקנות איכות הסביבה:

בהתאם להערות התכנית סעיף 6.11 רשום כי תנאי למתן היתר יהיה תיאום ואישור המחלקה לאיכות הסביבה.

17. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין חוסר התאמת התכנית לעקרונות תכנית המתאר

הארצית לתכנון עירוני ותחבורה:

התכנית נבחנה על ידי מוסדות התכנון ונמצאה תואמת לתמ''א .35 האיזור נמצא בסמוך לציר רק''ל. פתרונות החנייה יבחנו בהתאם לתקן ובתאום מול מחלקת תוש''יה בשלב הקבלת ההיתר.

18. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין הפגיעה בבטיחות ואיכות חיי התושבים:

הוטמעו בהוראות התכנית תנאים למתן היתר בנייה תאום ואישור המחלקה לאיכות סביבה, הנושא ייבחן בשלב היתר הבניה.

19. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין הסכנה להצפות:

בהוראות התכנית סעיף 6.1.3 הוטמעו תנאים לניהול מי נגר. כמו כן, בהתאם להוראות התכנית, נושא זה יעבור המשך תאום מול מחלקת איכות הסביבה בשלב מתן היתר הבנייה.

20. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין פגיעה במרקם החברתי והקהילה המקומית:

התכנון המוצע משפר את המרחב הציבורי, תורם לשלד הציבורי, מאפשר חידוש של המרקם הקיים, מציע %50 מכלל הדירות החדשות כדירות להשכרה ומהווה בניה חדשה האופיינית לבניה מוצעת במסגרת התחדשות עירונית.

21. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין מדיניות ציר הרק"ל:

ראה המענה לעיל.

22. לדחות את ההתנגדות לטענה כי שטח אתר הבנייה לקח שטח מהשצ"פ ברחוב:

היות ומיקום הגדר נקבע בהתאם לביצוע העבודות בשטח לפי היתר הבנייה והטענה לא קשורה לתכנית המופקדת יש לפנות בעניין טענה זו לגורמים הרלוונטיים ברישוי / פיקוח.

23. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין הנזקים לרכוש ולחץ המים:

14

הטענה לא קשורה לתוספת המוצעת בתכנית. מתנגד הרואה עצמו נפגע מהליך ביצוע התכנית המאושרת רשאי לפעול בהליכים המשפטיים המקובלים. יחד עם זאת, חלק מהתפתחות העיר זה תוספת יח''ד. התשתיות נמצאות בתאום ועדכון מתמיד לשאת את העומסים הנדרשים. ככל והמתנגד רואה עצמו נפגע, יש לפנות לגורמים הרלוונטיים לנושא לחץ המים.

24. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין העומס על מערכות הביוב:

במסגרת פיתוח המגרש והוצאת היתרי הבנייה יתוכננו התשתיות בהתאם להיקף הדיור המוצע. על מנת לאפשר התחדשות עירונית והתפתחות העיר כל נושא תאום תשתיות בעיר מתבצע בשלב ההיתר על מנת ליישם את התוספות המוצעות בצורה מיטבית.

25. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין מכירת הדירות:

הטענה לא רלוונטית להליך התכנוני.

26. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין תכנון קומות :10-12

כפי שצוין לעיל, יש להתאים את גובה הקומות המוצע ע"פ החלטת הועדה מתאריך 9.2.2025 כי מס' הקומות במבנה A יהיה 30 ובמבנה B יהיה 10 ולהציג את התכנון במסמכי התכנית – אכן לא מופיע בנספח הבינוי פירוט לגבי קומות 10-12 – יש לפרט.

27. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין מפגע הרוחות:

בהוראות התכנית, סעיף 6.1.1 יש הוראה כי לעת תכנון מפורט, בהתאם לדרישת מחלקת איכות הסביבה, יוגש נספח רוחות למען מתן פתרונות לרוחות חורגות.

28. לדחות את הטענה בעניין חוקיות החפירה והחריגה מהיתר הבניה הקיים:

הטענה אינה קשורה לתכנית דנן אלא להיתרי הבניה שהופקו מכח התכנית המאושרת.

יש לפנות למחלקות הפיקוח ורישוי הבנייה.

29. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין סמכות ועדת המשנה הנקודתית:

הליך הפקדת התכנית בוצע כדין ובהתאם לנוהל כמקובל, הטענה תיבחן ע"י היועץ המשפטי לוועדה המחוזית.

30. לדחות את הטענה בעניין ניגוד העניינים של חברי הוועדה:

– חברי הוועדה המחוזית ממונים על פי ההליכים , 5 מחברי הוועדה המחוזית הם נציגי ציבור של הרשויות הקיימות במחוז ואין כל מניעה שישתתפו בדיונים להפקדה של תכניות.

31. לדחות את ההתנגדות לטענה כי גודל הדירות הקטנות אינו תואם את החלטת הוועדה

המקומית:

התמהיל שהומלץ בהחלטת הוועדה המקומית מתאריך 22.1.2025 הינו ש- %20 מהדירות יהיו עד 55 מ"ר ולא פחות מ-40 ולא עד 80 מ"ר כקבוע בתקנון התכנית היום.

32. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין צמצום הדירות להשכרה ארוכת טווח:

-=לאור העובדה שהמגרש אינו מציע הפקעה של 40 אחוז בהתאם למדיניות רקל הוועדה חוזרת על החלטתה להפקדה על כך שהדירות להשכרה יהיו למשך של 20 שנה.

33. לדחות את התנגדות לטענה בעניין קרן התחזוקה:

קרן תחזוקה לטווח ארוך נועדה לשרת את כלל הדיירים במבנה היות והנהלים לא מאפשרים לחייב דירות אלה ולאור החשיבות שרואה העירייה בקרן תחזוקה לטווח ארוך –

ניתן להשאיר כמבוקש.

34. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי דו"ח השמאי פגום וכלכליות הפרוייקט ליזם:

הטענה אינה תכנונית, הנושא ייבדק ע"י שמאי הוועדה.

15

35. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית קודמה ע"י מסמכים ונתונים לא נכונים:

התכנית וכלל המסמכים והנספחים הנדרשים הוגשו ע"פ הנוהל, נבחנו ע"י מחלקות התכנון השונות ונמצאו תואמים.

36. לדחות את ההתנגדות לטענה כי היזם קיבל "פרס" על בנייה לא היתר:

במגרש נשוא התכנית אושרה תכנית מס' 11382 בשנת 2015 והופק היתר בניה מס'

2016/1164.00בשנת ,2022 תהליך החפירה בחל לאחר מכן ע"פ חוק. כפי שצוין לעיל, הבינוי המוצע נבחן ונמצא כתורם לשלד הציבורי ומשפר את המרחב ונמצא תואם.

37. לדחות את ההתנגדות לטענה כי הנספח הסביבתי לוקה בחסר:

בהוראות התכנית, סעיף 6.1.1 יש הוראה כי לעת תכנון מפורט, בהתאם לדרישת מחלקת איכות הסביבה, יוגש נספח רוחות למען מתן פתרונות לרוחות חורגות.

38. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי אין הגבלת גובה וקומות במסמכי התכנית:

טבלה 5 בהוראות התכנית מגבילה את גובה המבנה ל- 125 מטרים ב-32 קומות, אך כפי שצוין לעיל, היות ומדובר במגרש ריק מבינוי יש להגביל את גובה הבניה ל- 30 קומות בסך הכל.

39. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי אין הגבלת גובה למבנה המרקמי (מבנה )B :

אין התייחסות בטבלה 5 בהוראות התכנית לגובה מבנה .B יש להוסיף הערה כי מבנה B יהיה מבנה מרקמי בן 10 קומות כפי שצוין לעיל.

40. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי התקנון אינו מציין מספר יח"ד סופי:

מסמכי התכנית טרם הדיון בהפקדה ציינו את מספר יח"ד המוצע כ "180 יח"ד מינימלי", לאחר ההחלטה להפקדה בוועדה המקומית המספר עודכן ל--211 חריגה מ-204 יח"ד כפי שהוחלט. יש לעדכן את מסמכי התכנית בהתאם להחלטת הוועדה ל-204 יח"ד בסך הכל ללא תוספת הדיור מותנה. בנוסף, בהערות התקנון בטבלה 5 ישנה קיימת ההערה "תותר תוספת של עד %5 מהיקף יח"ד לעת מתן היתר בניה ללא שינוי בסך זכויות הבניה ובהתאם להוראות הבינוי" – לא מקובל. יש להסיר הערה זו.

41. לדחות את ההתנגדות לטענה כי חוסר הגישה ברכב להפרשה הציבורית פוגע בתפקודה:

התכנית ממוקמת כ-100 מטרים מציר הרק"ל מרחק סביר לשימוש כפתרון תחבורי לשכונה בפרט ולעיר בכלל. בנוסף, התכנית מציעה %10 מקומות חניה ממס' החניות הנדרש ע"פ התקן לחניות אורחים שלא יהיה ניתן להצמיד לבעלים פרטיים לשימוש הציבור.

42. יש לכלול בתכנית הוראה שיוצעו מרפסות סוכה בהיקף של לפחות 30 אחוז מהדירות

בעיקר בבניין הנמוך יש לקבוע קווי בניין למרפסות סוכה.

43. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

16

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 6 : 1164854

פרטי התכנית

מספר תכנית 1164854

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה מנחת מסוקים- מובילאיי, הר חוצבים

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית להקמת מנחת פרטי למסוקים היא תקדימית

בישראל. כיום אין אף מנחת מסוקים המיועד לשימוש מסחרי־פרטי (להבדיל מצבאי או רפואי). בדיונים בוועדה המחוזית, נציגי המשרד להגנת הסביבה, מתכנן התכנית ואף הוועדה עצמה ציינו כי יש צורך בהכנת מדיניות ברמה הארצית או לפחות המחוזית טרם קידום תכנית נקודתית- ראשית יש לציין כי החוק אינו מונע מהוועדה המחוזית לאשר תכנית למנחת פרטי שנית הוועדה המחוזית פעלה בצורה מסודרת הן בפניה למועצה הארצית והן בגיבוש עקרונות למנחתים טרם קבלת החלטה בתכנית כפי שבא לידי ביטוי בהחלטת הוועדה להפקדה:

2. בדיון מיום 24.07.2024 החליטה הוועדה לפנות למינהל התכנון ולמשרד להגנת הסביבה

לקדם מדיניות מחוזית לעניין מנחתים פרטיים. הוועדה תציין כי מטעם מינהל התכנון נמסר כי בשלב זה מקודמת תכנית מתאר ארצית למנחתי מסוקים שמטרתה להימנע ממצב בו המנחתים באתרים למוסדות בריאות שאותרו בתמ"א יהפכו לבלתי שמישים, עקב בנייה בקרבה יתרה אליהם. התכנית הארצית לא כוללת בחינה של הצורך במנחתי מסוקים ציבוריים ופרטיים מעבר לנדרש עבור מוסדות הבריאות. במחוז ירושלים (בתחום או בסביבת עיר הבירה) אין כיום תשתית רלוונטית לפעילות מסוקים פרטיים או מסחריים, ובהעדר זה אין תשתית ראויה לצרכים ציבוריים נוספים. בהתאם לכך הוחלט לבחון צורך זה ברמה מחוזית.

3. בהמשך לכך, גובש מסמך עקרונות לבחינת תכניות למנחתי מסוקים. המסמך הוצג לוועדה

ביום 30.09.2024 והוחלט להעבירו להערות הציבור. בדיון שהתקיים ביום 04.11.2024 קיימה הוועדה דיון נוסף במסמך העקרונות, והחליטה לאמצו בכפוף למספר תיקונים, בהמשך להערות שהתקבלו.

4. בהמשך לאמור, נבחן המנחת המוצע בתכנית שבענייננו בהתאם לאמות המידה שנקבעו

במסמך העקרונות.

5. הוועדה תציין, כי מדובר במנחת המוצע במתחם עירוני שייעודו תעסוקה עתירת ידע,

ובריחוק של כ-170 מ' מבתי המגורים הקרובים ביותר. בנוסף, המנחת מוצע על גג המבנה,

17

בבעלות מגישי התכנית וללא מכשולים בטיחותיים, ולא צפוי להגביל פיתוח של שימושי קרקע סמוכים או תכניות התחדשות עירונית המקודמות או צפויות להיות מקודמות בעתיד.

6. בהמשך לאמור, הוועדה סבורה כי התכנית שבענייננו עומדת באמות המידה שבמסמך

העקרונות, וכי ניתן לקדמה בכפוף להערות ספציפיות שהתקבלו למנחת המוצע בתכנית מאגף מניעת חשיפה לרעש במשרד להגנת הסביבה.

7. לדחות את ההתנגדות בעניין שבהתאם לחוק התכנון והבנייה (סעיף ,))3(49 תכנון שדות

תעופה ודרכי גישה אווירית נדרש להיקבע בתכנית מתאר ארצית (דומה לתמ"א 15 ולתמ"א .)2/4 הפסיקה תומכת בכך שכאשר נושא יועד לצו ארצי ולא הוסדר – אין לאשרו ברמה מקומית. גם אם קיימת סמכות – נטען כי הפעלתה כאן בלתי סבירה, בהיעדר דחיפות או בחינה אסטרטגית- הסעיף בחוק מתייחס לתשתיות ברמה הארצית ומפרט את סוגם, הקמת מנחת מסוקים אינה הקמת שדה תעופה והסעיף לא מגביל או מונע הגשת תכניות בסמכות הוועדה המחוזית להקמת מנחתי מסוקים כפי שנעשה בתכניות רבות ברחבי הארץ וגם בירושלים, במנחתים בתכניות להרבת בתי חולים.

8. לדחות את ההתנגדות בעניין שיודגש כי מסמך "עקרונות מדיניות" שאושר לאחרונה אינו

מסמך סטטוטורי, לא עבר בחינת ציבור, אינו מחייב, ואינו מחליף תכנית מתאר- מסמך המדיניות שגובש אומנם לא מחליף תכנית מתארית, אבל כאמור אין כל מניעה בוק לקדם מדיניות מסוג זה כפי שמקודמות תכניות רבות בירושלים לקביעת מדיניות בנושאים שונים.

9. לדחות את ההתנגדות בעניין שנתיבי הטיסה – נקבעו ללא בסיס תכנוני וללא חקיקה

מתאימה- כאמור אין צורך בחקיקה מתאימה ונתיבי הטיסה נבחנו בתיאום עם ראש אגף רעש למניעת חשיפה לרעש במשרד להגנת הסביבה ורת"א, לרבות הצורך בהתאמת תחומה של התכנית בהתייחס למסלולים אלה ולנתיבי הנחיתה וההמראה. ממצאי בחינה זו הוצגו לוועדה במסגרת הדיון להפקדה והחלטת הוועדה התייחסה לכך באופן מפורש.

10. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתסקיר מבסס את ניתוח ההשפעה האקוסטית על נתיבי

גישה והמראה מסוימים בלבד. אולם, נתיבים אלה נמצאים מחוץ לקו הכחול של התכנית, ולכן לא ניתן לכפותם מבחינה תכנונית. בית המשפט העליון קבע כי תכנית אינה יכולה להטיל הוראות על שטחים שאינם בתחומה. בהתאם, גם התסקיר וגם ההוראות שנסמכות על נתיבי טיסה אלה אינם תקפים.- התכנית המופקדת קובעת באופן מפורש כי התכנית אינה מגבילה את סביבתה וככול ויקודמו בעתיד תכניות אחרות במרחב הם לא יושפעו מהמנחת עד לביטולו., הוועדה התייחסה לכך במסגרת ההחלטה להפקדה:

11. הוועדה, לאחר שבחנה את מכלול השיקולים בעניינו של מנחת זה, סבורה כי נכון להמשיך

ולקדם את המנחת המוצע, וזאת ללא הכללת מישורי ההמראה והנחיתה המטילים מגבלות בניה בתחומה של התכנית, באופן שהמנחת לא יטיל מגבלות על סביבתו. הוועדה סבורה כי בעת הזו אין כל מניעה לאשר את קיומו של המנחת אשר כאמור, תועלתו לעיר רבה. עם זאת, אין זה נכון שמנחת לשימוש פרטי, על אף חשיבותו הרבה, יסכל את המשך התפתחות העיר העתידית, ועל כן נכון לאפשר תכנונית את המנחת כל עוד אין בקיומו כדי לייצר הגבלה על הפיתוח בסביבתו.

12. לפיכך, הוועדה מחליטה לעדכן את החלטתה בעניינה של התכנית, ולהפקיד את התכנית

בכפוף למפורט להלן:

13. מישורי הנחיתה וההמראה לא יסומנו במסמכי התכנית, והתכנית לא תטיל מגבלות בניה על

סביבתה. הוועדה תציין, כי ככל שתקודם תכנית לבינוי במגרשים סמוכים לתחומה של תכנית זו, אשר תהיה בקונפליקט עם פעילות המנחת, תוגבל פעילות המנחת, לרבות האפשרות להשבתה מלאה של פעילותו. עקרון זה יוטמע בהוראות התכנית ויקבע כי המנחת ימשיך לפעול כל עוד לא תאושר על ידי הוועדה המחוזית, בהנחיית לשכת התכנון, תכנית אחרת אשר לא תעלה בקנה אחד עם המשך השימוש במנחת.

18

14. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שתדירות השימוש – חוסר הלימה בין ההצגה לבין

ההוראות בתכנית

מובילאיי הציגה בדיונים כי המנחת ישמש "במקרים חריגים בלבד" וכי מדובר לכל היותר בשתי פעולות ביום (בממוצע). אך התכנית שהופקדה מאפשרת:

עד 4 פעולות ביום, ובשני ימים נוספים כל שבוע – עד 6 פעולות, ללא הגבלה ברורה של תדירות לאורך זמן.

התסקיר בוצע לפי הנחה של "2 פעולות ביום", ולכן אינו משקף את המצב המוצע בתכנית.

לא נוספו נתונים או תיעוד של ביקורי בכירים בעבר, ולא בוצעה בדיקה על מספר הפעולות בפועל.

קיים חשש שהמנחת ישמש לתנועת הנהלה בכירה באופן שוטף ("תחנת מוניות אוויריות"), ולא רק לאורחים בכירים מהארץ ומהעולם-

הוועדה סבורה כי ההחלטות שהתקבלו והוטמעו במסמכי התכנית בהתאם לתסקיר הם נכונות וראויות ואין מקום לאפשר גמישות בסעיפים אלה בסמכות של המשרד להגנת הסביבה ולכן יש לבטל את סעיפי הגמישות הקבועים בתקנון לעניין האפשרות של המשרד לאיכות הסביבה לקבוע חריגות מההוראות הקבועות בתקנון:

יש לבטל את הסעיפים הבאים: ( מודגשים)

א. בסעיף 6.3 יבוטלו כל סעיפי הגמישות הבאים:

הוראות למניעת רעש:

א. היקף הפעילות - יבוצעו עד 4 פעולות אויריות ביום. פעמיים בשבוע, בימים בלתי

רציפים,

יותרו עד 6 פעולות ביום, כל זאת כל עוד לא עוברים את כמות הפעולות השנתיות בסך 2 פעולות ביום כפול ימי הפעילות השנתית לא כולל שבתות וחגים. חריגה מהנ"ל

תותנה באישור המשרד להגנת הסביבה.

ב. האגף למניעת חשיפה לרעש במשרד להגנת הסביבה יהיה רשאי, על פי שיקול

דעתו ובהתבסס על ממצאי הניטור, לאשר חריגה ממגבלות היקף הפעילות הנ"ל.

ג. נתיב הגישה ונתיב ההמראה יהיו בהתאמה לנתיבים שהוצגו בתסקיר ההשפעה על

הסביבה. תנאי להפעלת נתיב הוא שיוצב תחתיו מד רעש במקום הרלבנטי לפוטנציאל רעש למגורים, כפי שיאושר על ידי המשרד להגנת הסביבה.

ד. שעות הפעילות תהיינה בין 07.30 ל.-19.30 חל איסור על ביצוע פעולות כלשהן

בשעות הלילה, כמו כן לא יבוצעו פעולות כלשהן בסוף השבוע (משעה לפני כניסת שבת/חג עד שעה אחרי יציאת שבת/חג.) הרחבת שעות הפעילות תותנה באישור

המשרד להגנת הסביבה.

ב. . המשרד יהיה רשאי לגרוע מהוראות אלו או להוסיף עליהן, על פי שיקול דעתו

ובהתבסס על ממצאי הניטור.

15. לקבל את ההתנגדות בעניין שבתכנית נכלל סעיף המאפשר למשרד להגנת הסביבה לאשר

חריגה מהיקף הפעילות המותרת, בהתאם לניטור עתידי. בהתאם לפסיקת בית המשפט ("חוף הכרמל"), סעיפי גמישות אינם יכולים לשנות מהותית את אופייה של תכנית או לאפשר חריגות שלא נבחנו בהליך תכנוני.

רפאל דורשת ביטול מוחלט של הסעיף או קביעת חובה לפרסום ומתן אפשרות התנגדות לפני כל חריכה- . הוועדה קובעת כי יש לבטל סעיפי גמישות אלה.

16. לדחות את ההתנגדות בעניין שאין בתכנית חובת דיווח על המראות/נחיתות. ללא מנגנון

פיקוח שוטף – אין דרך לוודא התאמה להוראות. ההתנגדות מבקשת לחייב את היזם לדווח לוועדה המקומית על כל פעולה ולפרסם את הנתונים לציבור- תקנון התכנית קובע כי הפיקוח על המנחת יהיה באחריות המשרד להג"ס , וכי כתנאי להפעלת המנחת לראשונה,

19

תאושר מדיניות אכיפה על ידי המשרד להגנת הסביבה- מדובר על הגוף הרלוונטי והנכון לפקח על נושא בתחום אחריותו.

17. בחינת חלופות – לא בוצעה כראוי

הבדיקה נעשתה רק ביחס לאזור "צפון ירושלים". לא נכללו: מנחת בבית חולים הרצוג (כ־ 3–4.5 ק״מ מהאתר), מנחת הכנסת, שדה תעופה עטרות – אף שהתכנית להקמת שכונה במקום טרם הופקדה, ולכן ניתן להשתמש בשטח זמנית, נדרש תסקיר חלופות מלא לפני קידום התכנית- במסגרת החלופות אשר הוצגו לוועדה המחוזית על ידי מובילאיי, נבחנו גם המנחתים שאליהם מתייחסת רפאל, והם נמצאו כלא רלוונטיים לצורך שהוצג ע״י מגישת התכנית

18. לדחות את ההתנגדות בעניין שנושא הבטיחות – לא נבדק כלל

לא נערך ניתוח סיכונים הנובע מהקמת מנחת בלב אזור בנוי. חלופה בעלת תועלת ציבורית (כמו בתי חולים) שונה מהותית ממנחת פרטי לנוחות גורמים עסקיים. לא בוצעה בחינת סיכון מול תועלת.- נושא בטיחות התעופה במסגרת התכנית לווה ונבחן באופן צמוד על ידי רת"א. כידוע, רת״א היא הרגולטור האחראי לנושא בטיחות טיסה. למרות שהבחינה על ידי רת"א נעשית בהתאם לדין בשלבי רישוי המנחת, קידום התכנית דנן לווה בתיאום הדוק מול רת"א, בהסכמתה ובהתאם להוראותיה.

למותר לציין, כי גם הוועדה המחוזית לא הקלה ראש בנושאי בטיחות טיסה ודרשה בחינה מול רת"א כתנאי להפקדת התכנית, זימנה את נציגי רת"א לדיון מולה, דרשה חוות דעת רת"א והטמיעה אותה בהוראות התכנית (ראו סעיף 6 בעמ' 12 למסמך החלטות הוועדה המחוזית בדיון מיום 4.11.2024 וכן סעיפים ,1-2 7-8 ו- 13 בעמ' 9-10 למסמך החלטות הוועדה המחוזית בדיון מיום .)17.2.2025

בהתאם לכך, התכנית כוללת במסגרת הוראותיה הוראות נוקשות ביותר בדבר בטיחות טיסה, לרבות הוראות המפסיקות פעילות המנחת במקרה שבו מישורי ההמראה והנחיתה אינם מאפשרים זאת, הגבלת פעילות המנחת במקרה בו תקודם בניה שסותרת את הפעילות בו במגרשים הסמוכים – עד להשבתתו המלאה, התכלות התכנית במקרה שלא יתאפשר שימוש במנחת, ניטור מכשולים בסביבת המנחת כתנאי בהליך הרישוי ועוד (ור'

סעיפים ,)2-4(6.1 )1(6.2 ו- 7.2 לתקנות התכנית).

19. לדחות את ההתנגדות בעניין שההשפעה אקוסטית תגרום פגיעה ממשית בפעילות רפאל

חוות דעת אקוסטית של מומחה (ערן יופה) קובעת: רעש עד 50 דציבל בחזיתות המבנה, לפרקי זמן ממושכים.

הפגיעה תקטין את יכולת הריכוז והתפקוד של העובדים.- התסקיר, שנערך בהתאם להנחיות הוועדה המחוזית ואושר על ידי המשרד להגנת הסביבה , כולל ניתוח חלופות מקיף, מדידות רעש שדה בשכונות הגובלות, חישובים אקוסטיים ובחינה מול הוראות הדין הרלוונטיות. ממצאי התסקיר קובעים חד-משמעית כי רעש הכבישים הוא המקור הדומיננטי באזור וכי רעש המסוק הממוצע ()Leq לשתי פעולות יומיות נמוך משמעותית מרעש רקע זה.

אשר למתחם רפאל, התסקיר מוכיח כי מפלסי הרעש ממעבר המסוק אינם עולים על רעש הרקע מהכבישים. חוות הדעת מטעם רפאל, שהתמקדה ברעש סרק, התעלמה מהמגבלה של עד 5 דקות סרק ומרעש הרקע העירוני הגבוה. התכנית עומדת בקריטריון המשרד להגנת הסביבה האוסר "רעש חזק" (עלייה של מעל 5 dBA מרעש הרקע). אישור המשרד מיום 28.5.2024 מאשר עמידה מלאה בדרישות. מנגנוני הבקרה כוללים ניטור רציף, דיווח תקופתי, הגבלה ל-4 פעולות יומיות, פעילות בשעות 7:00-20:00 בלבד, וסמכות המשרד להטיל מגבלות נוספות.

20

20. לדחות את ההתנגדות בעניין שהפעלת המנחת עשויה להגביל פיתוח עתידי במגרש רפאל

ולהצריך שיפורים יקרים בבידוד המבנה. הפעילות עלולה לשבש את מטרות התכנית המאושרת (,)2022 ולפגוע בהשקעה משמעותית שבוצעה במבנה- התכנית קובעת באופן מפורש שהיא לא תשפיע על תכניות עתידיות במתחם.

21. לעניין ההתנגדות של המועצה הציבורית למניעת רעש וזיהום אויר בישראל (מלר״ז) (ע״ר) –

עמותה ציבורית מוכרת, הפועלת מאז 1961 למניעת מפגעים סביבתיים, לרבות רעש, זיהום אוויר, מים, קרקע וקרינה- יש לבחון מוך היועץ המשפטי של הוועדה המחוזית אם העמותה רשאית להגיש התנגדויות.

22. לדחות את ההתנגדות בעניין היעדר פרסום מלא של מסמכי התכנית

לפי סעיפים ,44 83א ו־96א לחוק – לא פורסמו כל המסמכים הרלוונטיים לציבור. מצב זה מנע אפשרות להגיש התנגדות מלאה ומושכלת, פגע בחובת השקיפות ושיתוף הציבור.-

מסמכי התכנית פורסמו כדין באתר האינטרנט של הוועדה המחוזית, לרבות הוראות התכנית, התשריט, תסקיר ההשפעה על הסביבה, נספח הבינוי וחוות דעת המשרד להגנת הסביבה. התנגדות מלר"ז עצמה מפנה למסמכים אלה ומצטטת מהם, דבר המוכיח כי המסמכים היו נגישים למתנגדים במלואם. יצוין, כי מלר"ז במסגרת טענתה זו מתייחסת גם למסמכים שאין כל חובה לפרסמם בהתאם לדין, לרבות "כל הגרסאות של מסמכי התכנית שהוגשו" ומסמכים נוספים שאינם כלולים במסמכי התכנית.

23. לדחות את ההתנגדות בעניין שמגישת התכנית – אין לה מעמד כדין

הקו הכחול כולל רק את המגרש, בעוד שהפעילות התפעולית והבטיחותית של המנחת משתרעת למרחק של לפחות 1.2 ק"מ לכל כיוון. לכן, לא הוגשה התכנית ע"י כל בעלי הזכויות בשטח התכנית האמיתי, בניגוד לסעיף 61א(ב)לחוק- התכנית לא קובעת כל הוראות הנוגעות לשטחים מחוץ לתחומה. נהפוך הוא – התכנית מצהירה למעלה מן הצורך ובאופן המפורש ביותר, כי התכנית אינה מטילה כל מגבלה על סביבתה וכי מנחת המסוקים יפעל רק בתנאי שהבינוי סביבו יאפשר זאת (סעיף 6.1 לתכנית). התכנית אינה קובעת הוראות לגבי מקרקעין מחוץ לתחומה – לא מגבלות בינוי, לא הגבלת גובה, לא זכויות בניה, לא שימושים ולא כל הוראה אחרת הנוגעת למקרקעין מחוץ לתחומה.

24. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית אינה בשלה להפקדה

בגלל שלא התקבלו חוות דעת הוועדה המקומית לתסקיר הסביבתי כנדרש. ההחלטות התקבלו טרם השלמת מכלול המסמכים.- התכנית היא תכנית בסמכות הוועדה המחוזית וההחלטה על הכנת תסקיר התקבלה על ידי הוועדה המחוזית לאחר קבלת ההחלטה להפקדה בוועדה המקומית יש לציין בנוסף כי חלוקת התפקידים בין המשרד להגנת הסביבה לבין המחלקה לאיכות הסביבה היא כי המחלקה בודקת חוות דעת סביבתיות ואילו המשרד מנחה ובודק תסקירי השפעה על הסביבה .יחד עם זאת המשרד להגנת הסביבה ערך תיאומים עם המחלקה לאיכות הסביבה בבדיקות של התסקיר השפעה על הסביבה שהוגש , מעבר לכך כהכנה לדיון בהתנגדויות המחלקה לאיכות הסביבה בחנה את תסקיר ההשפעה על הסביבה וגם את חוות הדעת הסביבתית שהוגשה על ידי רפאל והמסקנות של הדוח מקובלים על המחלקה לאיכות הסביבה.

הוועדה מקבלת את העמדה המקצועית בעניין זה של המחלקה לאיכות הסביבה.

הוועדה המקומית דנה בהתנגדויות שהוגשו לתכנית ומקבלת החלטה למתן תוקף לתכנית בהתבסס על כל המסמכים וההתנגדויות שהוגשו.

25. לדחות את ההתנגדות בעניין ששטח המנחת נמצא באזור אסור לטיסה ()LLP13

כל אזור ירושלים מוגדר "אין לטוס" מגובה הקרקע ועד 4000 רגל לפי תקנות הטיס ופרסום פמ"ת.

21

לא ניתן לקבל אישור סטטוטורי למנחת במקום הנוכחי- נושא זה נמצא באחריות של רת״א המנפיקה רישיון למנחת חדש (דוגמת המנחת בתכנית דנן) ופועלת בהתאם להנחיות בעניין.

26. לדחות את ההתנגדות לעניין פגיעה ביכולת הציבור לתבוע פיצויים (ס' 197 לחוק)

הקו הכחול הוצר באופן מלאכותי ? בעלי מקרקעין מחוץ למגרש יפגעו בפועל אך יתקשו להוכיח קשר לתכנית ולהגיש תביעה- בהתאם לחוק התכנון והבנייה מתנגד רשאי לפעול בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ככול והוא סבור כי הוא נפגע מהתכנית, הקו הכחול של התכנית נקבע בהתאם להחלטות הוועדה המחוזית .

27. לדחות את ההתנגדות לעניין תכנון נקודתי, ללא תכנית כוללת – יוצר תקדים מסוכן- תכניות

רבות בעיר מקודמות באופן נקודתי בהתאם למסמכי המדיניות השונים, גם תכנית זו מקודמת בהתאם לעקרונות כללים שנקבעו בנשוא על ידי הוועדה המחוזית וככול ויהיו תכניות דמות בעתיד הם ייבחנו בהתאם לאותה מדיניות ולגופו של עניין.

28. לדחות את ההתנגדות בעניין קביעת מנגנון "השמדה עצמית" – לא חוקי ולא אפקטיבי,

סעיף בהוראות קובע שהתכנית תתבטל אם תוגש תכנית הסותרת את פעילות המנחת.

מנגנון לא אפשרי משפטית — עשוי להפוך את ההיתר לשימוש חורג ולחייב הליכים נוספים- התכנית קובעת הוראות המחמירות על אלה הקבועות בחוק. מיותר לציין, כי כל היתר שיוצא מכוח התכנית כפוף להוראותיה וככל שהתגבש מצב דברים שבו נכנסת לתוקף הוראת תכנית שאינה מאפשרת שימוש במנחת, השימוש במנחת יאסר. פרק ז'

לחוק שאליו מפנה מלר"ז, אינו סותר את האמור, ואף עולה בקנה אחד איתו.

29. לדחות את ההתנגדות בעניין שיש לבטל את הארנונה למתנגדים בסביבה או להקטין אותה-

אין קשר בין תשלומי ארנונה לבין חוק התכנון והבנייה.

30. לדחות את ההתנגדויות של התושבים בסביבה לעניין הפגיעה המשמעותית של התכנית

במגורים ובבתי אבות בסביבה- הוועדה השתכנעה על פי מסקנות תסקיר ההשפעה על הסביבה כי התכנית לא מייצרת פגיעה לתושבי הסביבה, צויין כי התרומה של המנחת בהתאם למגבלות שנקבעו היא לא משמעותית בציר ראשי.

31. לדחות את ההתנגדות בעניין שעדיפה החלופה של ביטול המנחת והגעה דרך הכבישים כפי

שנעשה מקרים רבים לאחרונה גם בהגעה של אישים בכירים לארץ כגון נשיא ארה"ב-

הוועדה השתכנעה כי אין מניעה לאפשר את המנחת בהתאם למגבלות שנקבעו והיא לא תגרום למטרדים לסביבה.

32. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית נותת העדפה למפעל על פני התושבים- הוועדה

בוחנת את התכנית בצורה אוביקטיבית על בסיס חוות דעת מקצועיות ומקבלת את החלטויה בהתאם.

33. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

22

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 7 : 1427525

פרטי התכנית

מספר תכנית 1427525

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה "רובע צפון" - מתחם עירוני מעורב בכניסה הצפונית לעיר ירושלים

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. במסגרת תיאומים עם מהנדס העיר הוחלט לאפשר את קידום התכנית לתוספת שימושים

בהתאם למדיניות רקל וזאת לאור קרבת המתחם לצומת הגבעה הצרפתית ולציר הרכבת הקלה.

2. הוגשו מסמכים חלקים מתוקנים הכוללים 4 מגדלים בגבהים של עד 40 קומות ושטחי בניה

בהיקף של כ 10400 מ"ר ו 320 יחידות דיור.

3. מכיוון שמדובר על מגרש הצמוד לציר רקל יש לקבוע את זכויות הבניה ל 1200 אחוז לכל שטחי

הבניה הסחירים שהם מעל מפלסי הקרקע ולא כולל שטחי ציבור.

4. מעבר לשטחים אלה ניתן יהיה להוסיף שטחי מסחר תת קרקעי כמבוקש.

5. מכיוון שהתכנית מציעה את רוב שטחי הבניה עבור מסחר ותעסוקה ( בניגוד למדיניות רק"ל

שקובעת 75 אחוז מגורים ו 25 אחוז עבור שימושים אחרים ) ולאור מיקום התכנית על כביש ראשי הוחלט כי אין מקום להפרשת קרקע לצורכי ציבור אלא לתת מענה לצורכי ציבור על ידי הפרשות מבונות לצורכי ציבור.

6. היקף שטחי המגורים מתוך זכויות הבניה יהיה 35 אחוז משטחי הבניה מעל הקרקע.

7. הוועדה קובעת שניתן לאפשר בשטחי התעסוקה :

א. שימוש עבור דיור מוגן בהיקף של עד 10000 מ"ר.

ב. שימוש של מעונות סטודנטים.

ג. שימוש עבור דירות להשכרה בהיקף של עד 80 יחידות דיור בשטח ממוצע כפי שמוצע

בתכנית לתקופה שלא תפחת מ 20 שנה .

ד. מרכז רפואי

8. השימוש למלונאות שאינו מוצע בתכנית יבוטל

9. כדי להפחית את החריגה בגובה ביחס למדיניות של 30 קומות וכדי לתת מגוון של גבהים יש

להציע 4 מגדלים בגבהים משתנים עד לגובה של 35 קומות.

10. יש לאפשר מרפסות סוכה ככול הניתן

11. בתכנית המאושרת קיימת זיקת הנאה במרכז המתחם שמחבר בין הרחוב האחורי לרחוב

הראשי ( צפון – דרום), יש להציע מעבר זה בזיקת הנאה גם בתחום התכנית החדשה.

23

12. התכנית מציעה קוו בניין היקפים על כל המגרש , יש לצמצם את קווי הבניין מעל לקרקע ל קוו

בניין של 5 מטר מגבולות המגרש.

13. יש לקבוע הוראות בתקנון התכנית למרחק מינמלי של 15 מטר בין המגדלים.

14. התכנית מציעה גשר להולכי רגל מעל כביש יגאל ידין כחיבור לחניון חנה וסע.

15. יש לצרף לקוו הכחול את התוואי המוצע של הגשר ואת הפתרונות לירידת הגשר במגרש

מדרום.

16. יש לקבל אישור של תכנית אב לתחבורה ואגף תושיה לגובה הגשר וההיתכנות שלו.

17. התכנית מציעה כיכר מסחרית משמעותית בחזית הדרומית של המתחם, יש לסמן שטח עם

זיקת הנאה לציבור .

18. במסגרת היתר הבניה יהיה ניתן לשנות את מיקום השטח עם זיקת הנאה תוך שמירה על

היקפו בתיאום עם מהנדס העיר.

19. תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תכנית בינוי בוועדה המקומית.

20. במסגרת תכנית הבינוי יש להציג את פיתוח השטח, מפלסים , חיבור למרחב הציבורי ואת

תכנון ועיצוב הבניינים.

21. התכנית המאושרת קובעת שטח עבור מתקני הנדסאים בפינה הדרום מערבית של החלקה

עבור חשמל, יש לבחון צירוף שטח זה לקוו הכחול של התכנית , ביטול המגרש והטמנת שטחים אלה בתוך החניונים לצורך השיפור של המרחב הציבורי והטמנת תשתיות בתת הקרקע.

22. יש להשלים תיאום עם חברת חשמל בעניין זה ובעניין פתרונות החשמל הנדרשים לפרוייקט.

23. יש לקבוע במסגרת התכנית את שלביות הביצוע הקבועה בתכנית המאושרת:

1. תנאי למתן היתר בניה יחל רק עם פינוי השטח, אשר שימש כשטח התארגנות

להקמת המנהרות וסיום עבודות ההכנה של הקמת התכנית להפרדה מפלסית (תכנית מס' .)362400

2. תנאי למתן היתר בניה אישור תכנון מפורט לביצוע הדרכים והשבילים בתחום התכנית

המאושרת .

3. תנאי למתן היתר בניה יהיה תכנון דרכי הגישה בתאי שטח ,5 ,4 3 תוך תיאום עם

מערכות התשתיות העוברות בתת הקרקע.

4. תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום העבודות הסמוכות לתחנת המשטרה עם מהנדס

העיר,

לרבות מול גורם משטרתי.

5. תנאי לביצוע עבודות בשטח : בעת ביצוע עבודות בשטח, יובטח מעבר חופשי

להולכי רגל וכלי רכב לכיוון תחנת המשטרה ממזרח.

6. תנאי לטופס 4 יהיה סיום ביצוע בפועל של כל הדרכים והשבילים

כולל הדרכים והשבילים בתאי שטח ,5 ,4 3 על פי התכנית המאושרת בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו וסיום של הקמת של השטחים המבונים לצורכי ציבור.

24. התכנית המאושרת קיבלה את אישור משרד הביטחון לגובה המוצע , יש לערוך תיאום עם

משרד הביטחון לעניין הגבהת הבניינים.

25. בהתאם לחוות הדעת של המחלקה למדיניות תכנון יש לקבוע את ההפרשות המבונות הבאות :

.a 5 כיתות גני ילדים – כל כיתה בגודל 130 מ"ר בנוי עיקרי עם חצר של 175 מ"ר .i סה"כ 650 מ"ר עיקרי + 875 מ"ר חצרות.

.b 2 אשכולות מעונות יום ( 6 כיתות ) – כל אשכול בגודל 510 מ"ר בנוי עיקרי עם חצר

24

.i של 305 מ"ר -סה"כ 1,020 מ"ר עיקרי + 610 מ"ר חצרות.

.c 750 מ"ר בנוי עיקרי עבור שימוש כלל עירוני – השימוש הספציפי ייקבע בהמשך .i על ידי מחלקת מדיניות התכנון, בעת מתן היתר בניה, ובה תאם לאופי האוכלוסייה

.ii שתתגורר בפרויקט.

.d 500 מ"ר עבור 2 בתי כנסת של 250 מ"ר כל אחד.

1. בהתאם לחוות דעת של המחלקה לאיכות הסביבה, יש להרחיק את השימושים

הציבוריים

2. המבונים ככל הניתן מהכביש הראשי, כך שי הי ו בחלק הצפוני של הפרוייקט.

3. יש לתאם את המיקום והבינוי של השטחים הציבורי ים מול המח' לתכנון מבני ציבור

4. ולשביעות רצונה של המחלקה הרלבנטית בעירייה. על השטחים הציבוריים להיות

נגישים

ועם כניסה נפרדת וככל הניתן שתהיה עצמאית מבחינת חיבור למערכות הבניינים.

5. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים ייוחדו לרשות המקומית

ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים

בדבר השטחים הציבוריים.

דרכים וחניה:

26. מבנה היררכי: התכנית מציעה כניסה ימינה-ימינה מיגאל ידין. הכניסה בירידה עם רדיוס גדול,

יש להציג מהירות תכן וכן מרחקי ראות ועצירה – ביחס למדרכה וביחס לשביל האופניים שהכניסה חוצה. במקרה הצורך ניתן להוסיף כלי מיתון נוספים לכניסה לחניון (שינוי ריצוף, עמודונים לפני החציה וכדומה)

27. תקן החניה: התב"ע דורשת עד %25 מעל לתקן הקיים. מדובר במקום סמוך לרק"ל. ניתן לבחון

התאמה לסופר מרקט (שעתיד לשמש גם גורמים שאינם במתחם) ולהקצות חניות בהתאם.

28. תקן החניה ייקבע על פי העקרונות הבאים:

1. מגורים – ללא שינוי מהצעת התכנית (1:1 +%10 חניות אורחים)

2. תעסוקה – התכנית מציעה 1:70 ()766 חניות, התקן באזור עתיר תחצ מציג 1:280

(191 חניות), ניתן להציע 250 חניות לתעסוקה (במקום 766 מוצעות), שכן האזור סמוך מאוד לרקל, למתחם דירות גדול וכן עם גשר מתוכנן לחניון חנה וסע.

3. מסחר – הוצע בתכנית 1:50 למסחר רגיל ו-1:25 לסופרמרקט. ניתן לאשר 1:35

לסופרמרקט (172 חניות לסופר מרקט בסך הכל) ועוד חניה על פי התקן למסחר של 166 חניות .

4. סה"כ 338 חניות למסחר במקום 420 שהוצעו

5. גן + מעון: הוצע 1 לכל אחד, יש להציע 2 לגן ילדים + 2 למעון, כולל מפרצי העלאה

והורדה

6. בית כנסת: הוצעו 5 מקומות חניה. יש לבטל חניה לבית כנסת בכלל, לא סביר

שמישהו יגיע מבחוץ דווקא עבור בית הכנסת במקום שהוא עם עירוב שימושים (או שיגיע גם למסחר או שיגיע גם לתעסוקה)

7. סך החניות המוצעות בתכנית: ,1633 סך החניות המוצעות בחוו"ד: 1032 חניות- יש

לצמצם בהתאם.

25

29. חניה נגישה (נכים): יש להציג חניות נכים בתשריט וכן בנספח התנועה, כרגע לא ניתן לראות

זאת

30. רכב שיתופי: יש להקצות מקומות חניה לרכב שיתופי על חשבון חניות קיימות, בעיקר על

חשבון חניות לדיוריות (1:2 לרכב שיתופי עבור דיוריות)

31. רכב חשמלי: יש לוודא כי לפחות ל-%35 מהחניות במתחם, כולל החניות לסופר מרקט

(בספירה נפרדת) ישנה אפשרות להטענה. בנוסף, תוכן תשתית בבניין להרחבה של מספר זה עד ללפחות %60 מהרכבים.

32. פריקה וטעינה: התכנית מציעה פיתרון טוב למשאיות לפריקה וטעינה ומפרידה אותן מהחניון

מפלסית, יש לוודא כי אם קיים מחסום הוא מורחק מהכניסה לחניון המכוניות מרחק של לפחות 40 מטרים (2 משאיות עם מרווח ביניהם)

33. נקודות הורדה והעלאת נוסעים: יש להציג מפרצי הורדה והעלאה של נוסעים בהתאם

לשימושים בעיקר בסמוך למבנה C שבו יהיו מבני הציבור. מומלץ את הקומה הראשונה בחניון להקדיש למטרה זו כדי למנוע תנועה מיותרת בשעות העומס .

34. השפעה תנועתית: התכנית הקיימת מציגה מחסנית סבירה להשתלבות ביחס להשתלבות

לימינה בלבד. עם זאת התנועה מובילה לרמזור עם 3 פאזות כאשר אחת מהן היא התנועה ימינה משולבת עם ישר, שמאפשרת לרכבים לצאת מהמתחם (ימינה, ימינה ברמזור, פרסה בכיכר, שמאלה ברמזור). הוצג בה"ת המציג כי אין השפעה תנועתית חריגה בשעות השיא, אך עם זאת, יש לשקול ימינה חופשי ברמזור זה (מס' )1 שכן החשש מכשל מקומי הוא קיים –

המחסנית לכיכר קצרה, כל התנועה היוצאת מהמתחם עוברת במחסנית זו, בנוסף ישנה התנועה המגיעה משועפאט. תנועה תגיע מהמתחם (משתי הכניסות) תתנקז לרמזור אחד עם 3 פאזות, ומשם לעוד רמזור נוסף שבו התנועה היא משנית מאוד, עם 2 נתיבים ליציאה כאשר אחד מהם הוא גם לימין.

35. קיבולת צמתים: לפי הבה"ת מוזכרת רמת שירות .A-C עם זאת בשועאפט תהיה רמת שירות

.D יש צורך בבחינה נוספת לאור הגיאומטריה המאתגרת

36. תרחישי פיתוח: יש לוודא השלמת הכיכר והצמתים בטרם בניית המבנים עצמם (כחלק

מהשלמת השלב הראשון של בניית החניון)

37. יבוטל סעיף 6.1.2.3 – כל החניה תהיה בתת הקרקע בלבד.

38. סעיפים 6.1.2.7 ו 6.1.2.6 יבוטלו – לא יותר להגדיל את תקן החניה מעבר לאמור.

39. יש לקבוע שלביות ביצוע שתבטיח את בניית בנייני התעסוקה בד בבד עם בנייני המגורים- תנאי

להיתר בניה של כל אחד מבנייני המגורים יהיה היתר בניה לאחד מבנייני התעסוקה, ותנאי לטופס 4 של כל בניין מגורים יהיה קבלת טופס לבניין תעסוקה.

40. לתכנית לא הוגש סקר עצים והם אינם מסומנים בתשריט כנדרש. לכשיוכן הסקר, יש לראות

בעצים הקיימים תשתית חיונית ולשלב אותם בתכנית המוצעת. את העצים הקיימים בשולי התכנית יש להותיר אף במחיר של צמצום חנייה התת-קרקעית.

41. בהמשך לסעיף הקודם, יש לצמצם את קו הבניין התת-קרקעי ולהותיר שטחים ריקים מבינוי גם

עבור חלחול והחדרת מי נגר. שטח תכנית הוא בעל חשיבות גבוהה להחדרה ואף מסומן בתכנית האב למרחב ציבורי כתחום הזנה של מעיינות.

42. בשטח התכנית קיים פתח ניקוז האוסף את מי הנגר משכונת שועפאט ומעביר אותם דרך צינור

אל נחל צופים. התכנית נדרשת להתייחס למוצא הניקוז ולאפשר לנגר מהשכונה להיכנס לתכנית באמצעות מובלי מים ולהתחבר לצינור הקיים ולא לסמן חנייה תת קרקעית במיקום הצינור הקיים וצינור/ות עתידי/ים.

26

43. בנספח הבינוי מוצעות ההפרשות הציבוריות הבנויות בדרום התכנית סמוך לכביש יגאל ידין

ולפורטל המנהרה ועלול להיות בקונפליקט עם חריגה מתקני רעש ואיכות אוויר. יש לתכנן את מבני הציבור רחוק מהכביש ובהתאם לממצאי המסמך הסביבתי לכשיושלם.

44. המסמך הסביבתי שהוכן לתכנית, הוגש בראשי פרקים בלבד ולוקה בחסר. יש להתייחס לכלל

השפעות הסביבתיות של רעש, איכות אוויר, מיקרו-אקלים וכו'.

45. יש להגיש נספח ניהול נגר בהתאם להנחיות תמ"א ,1/8 הנספח נדרש להתייחס גם לנחל

צופים שעובר בשטח התכנית.

46. התכנית חלה באתר טבע עירוני: שדות שועפט ועל כן, בהתאם לתכנית מתאר טבע עירוני

,292870 יש למלא סקר טבע מקדמי ולהגיש לבדיקה ואישר הרשות לאיכות הסביבה.

47. ההתייחסות לאתר הטבע שהוגשה במסגרת המסמך הסביבתי, אינה מציגה מצב קיים אלא

מסתמכת על סקר כלל עירוני שנערך לפני שבוצעו עבודות והפרות באתר ואינו רלוונטי.

48. כחלק מסקר הטבע המקדמי נדרש לפרט האם תועדו בשטח התכנית ערכי טבע

מוגנים/ייחודיים, מינים פולשים, מפגעים וכדומה, כל זאת לשם הטמעת הנחיות רלוונטיות במסמכי התכנית.

49. יש להכין דוח אנרגיה כולל המתייחס לנושאי ייצור, אגירה, התייעלות וניהול בהתאם להנחיות

הרשות לאיכות הסביבה ולהגיש לבדיקה ואישור.

50. יש להגיש סקר עצים לתכנית.

51. התקבל מסמך סביבתי מאת חב' יוזמות. המסמך נתן רקע כללי אך לא בחן בצורה פרטנית את

משמעות והשלכות הכבישים סביב צומת הגבעה הצרפתית והפורטלים של המנהרות על הרעש ואיכות האוויר בתכנית, מיקרו-אקלים ועוד ונדרש להשלים את הבדיקה.

52. כמו כן, התכנית מציעה שימושים רבים אשר נדרשים להיות מתוכננים באופן מיטבי על מנת

לאפשר את עירוב השימושים באופן שלא יפגע בתכנית. כך יש להרחיק את מוקדי הרעש וכלל המערכות של המסחר והתעסוקה מהמגורים ומבני הציבור.

53. יש לערוך את הבחינה הסביבתית כבר בשלב זה ולקבוע עקרונות להיתר.

54. יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכניות יחויבו בעמידה במינימום 3

כוכבים לתקן בנייה ירוקה.

55. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי לכל מבנה יהיה b והדרוג המינימאלי

ליחידת דיור חדשה יהיה .c

56. יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית: הגגות הציבוריים, הגגות המרקמים והגגות

העליונים במבנים, יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים.

57. בהתאם לממצאי דוח האנרגיה (הנדרש כתנאי להפקדת התכנית), יש לקבוע אחוז חיוב מסך

פוטנציאל ייצור האנרגיה ולהתקנת פאנלים ואת היקף האגירה הנדרש.

58. היות ולא הוגדרו בתכנית השימושים המתוכננים לתעסוקה בסמיכות למגורים ומבני ציבור, על

מנת למנוע קונפליקטים פוטנציאליים, יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא יותר בשימושים המותרים באזור התעסוקה, שימוש של אחסנה ושינוע של חומרים מסוכנים כהגדרתם בנספח א' בחוזר מנכ"ל המשרד להגנת הסביבה לגבי מרחקי ההפרדה מתעשייה ממאי 2020 או הנוסח המעודכן מעת לעת.

59. הרשות מתנגדת להוראות התכנית בסעיף 4.1.2א(ס"ק )7 המאפשר מתקנים טכניים וחדרי

טרפו מחוץ לגבולות המגרש, במדרכה בשצ"פ וכו'. יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

27

60. הוראות התכנית מאפשרות שימושי בריכה ועל כן יש לקבע כי:

מיקום מתחם החומרים המסוכנים יהיה במקום המרוחק ממקורות ריכוז של הציבורי וימוקם במרחק שאינו עולה על 6 מ' מדרך גישה לרכב ביטחון.

61. מיקום פתח פיר/ארובת האוורור של חלל הבריכה, יהיה מעל גג מבנה המגורים הגבוה.

62. עבור שימושי המסחר, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת

מסננים.

63. עבור שימושי התעסוקה והמרכז הרפואי, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג

הבניין הכולל מערכת מסננים.

64. מיקום ההפרשות הציבוריות בתכנית ייקבע בתיאום הרשות לאיכות הסביבה ולאחר מדידות

רעש ואיכות אוויר אשר יציגו את המיקום האופטימלי.

65. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג, מערכות אלקטרו-מכניות, שטח

לחנייה תפעולית עבור פריקה וטעינה, אצירת אשפה, מחזור ועוד יהיו בקומת החניון בתת הקרקע.

66. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע

סביבתי לבדיקה ואישור הרשות לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, היבטי אקולוגיה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

67. תנאי למתן היתר בנייה יהיה תיאום מול האקולוג העירוני ברשות לאיכות הסביבה בהיבטי

אקולוגיה כגון: שמירה והעתקה של ערכי טבע ככל ויידרש, הסרת מינים פולשים ומניעת

התבססותם בתום העבודות ועוד.

68. הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים. פעם אחת תחת

סעיף המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

69. תחת סעיף 4.1 הכותרת תכלול מגורים ומבנים ומוסדות ציבור

70. בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת

חלב וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

71. איחוד ו/או חלוקה

72. השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים

הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

73. בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטחים הציבורים

המבונים.

74. יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

75. הפקעה

76. לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע

את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

77. תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

78. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר.

79. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון

מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

28

80. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית

ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

81. תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

82. ביצוע השטחים הציבורים המבונים יאושרו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

83. יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה בהסכמה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק

התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 , יש לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

84. איחוד וחלוקה:

85. תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה,

תשכ"ה-.1965

86. השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה

המהווים חלק מתכנית זו.

87. לחילופין ניתן להכניס את ההוראות שפורסמו ע"י לשכת ירושלים:

88. איחוד וחלוקה:

89. התכנית כוללת איחוד וחלוקה מחדש של השטחים הכלולים בתחומה, אשר ירשמו בהתאם

לתשריט ולטבלת ההקצאות המהווים חלק מתכנית זו.

90. יש לצרף לתכנית נספח מחייב של טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים כיון שהתכנית

מוגדרת כאיחוד ו/או חלוקה בהסכמת הבעלים

91. השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח

הרשום בפנקסי המקרקעין ולא המדוד!

92. סעיף 1.7.2 נדרש להוסיף בסוג מסמך: טבלת איזון והקצאה ועל ה'תחולה' להיות מחייב.

93. סעיף 5 טבלת זכויות בניה -נדרש להכניס שטח בגודל מגרש מוחלט.

94. יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא הדרך העיקרית המיועדת לשימוש

הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה הראשית לבניין.

95. ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן

באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

96. יש להתקין שילוט ברור ומובחן המכוון אל נקודות מרכזיות בבניין(- כניסות, מעליות, מדרגות,

שירותים, יציאות). ניתן להשתמש בשילוט בכתב ברייל, שילוט מוקטן ובשילוט קולי. עפ"י מפרט שיינתן במחלקת נגישות, טרם קבלת ההיתר.

97. תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם

הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

98. יש להציע במגדלי המגורים חדר דיירים בהיקף של 100 מ"ר. חדר הדיירים לא יהיה בשילוב

שימושים עם מרחב מוגן ככל ומתאפשר, וימוקם בשטחים איכותיים מעל לקרקע, עם זיקה ישירה ללובי או לחללים משותפים אחרים בבניין, במידה ויש. כמו כן, חדר הדיירים יחובר לתשתית מים, חשמל ואינטרנט מהיר.

99. יש להציע מינימום 15 מ"ר לשימוש אנשי חברת התחזוקה/ההנהלה העתידית, כחדר מנוחה.

החדר לא יהיה מרחב מוגן. בחדר תהיה תשתית מים, חשמל ואינטרנט וחדר שירותים .100 עבור כל בניין יש להציע חדר עגלות/ אופניים:

.101 גודל החדר יהיה לפחות 0.5 מ"ר לכל דירה בבניין ולא יעלה על 25 מ"ר.

.102 לחדר תתוכנן גישה ישירה ללא צורך במדרגות מהכניסה הראשית לבניין, ובמידה ולא מתאפשר יש לייצר גישה חלופית נגישה.

.103 תוצע לחדר גישה ישירה למעליות מהחניון.

29

.104 ניתן להחשיב מקומות חנייה לאופניים בחדר זה כחלק מהנדרש לתקני חנייה על פי החוק.

.105 חדר זה ייחשב כשטח שירות.

.106 על הבינוי לגשר על הפרשי הטופוגרפיה בצורה המיטבית. יש להימנע ככל הניתן מקירות תמך ו/או דפנות אטומות במפלסי הקרקע- קירות תמך יוגבלו לגובה של 3 מ' וגדרות לגובה של 1.2 מ'.

.107 קומת המסחר תותאם להנחיות המרחביות למסחר , כולל גובה קומה מקסימאלית למסחר.

.108 יש לתאם ולקבל את אישור אגף תושי"ה לנושא הגישה אל החנייה. במסגרת התיאום נדרש לוודא רוחב מדרכה של 3.5 מ' לפחות ברחובות הגובלים עם התוכנית.

.109 במסגרת התיאום מול תושי"ה, נדרש להציע מפרצי הורדה והעלאה לשימושים הציבוריים.

.110 יש לבחון פתרונות פריקה וטעינה למסחר ולהוכיח התכנות לכך כתנאי להפקדת התכנית למען הסר ספק פתרונות פריקה וטעינה יהיו בתת הקרקע בלבד.

.111 תיאום וקבלת אישור תכנית אב לתחבורה.

.112 יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

.113 יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד')

בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

.114 יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5 מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון).

.115 יש לשקם ולפתח מדרכה וכביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של אגף שפ"ע תחזוקת כבישים ומדרכות. כמו כן, תנאי למתן היתר בניה אישור של מחלקת אחזקה חתום על כל פרטי האבן המשתמע מכך. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

.116 בסעיף 7.1 בהוראות התכנית, יש לקבוע שלבי ביצוע לתוכנית באופן ששטחי הציבור המוצעים בתכנית ייבנו בד בבד עם שטחי המגורים.

.117 יש להוסיף סעיף בעניין קרן תחזוקה לטווח ארוך כפי שמקובל בתכניות למגדלים בעיר.

.118 לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

.119 לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

.120 תנאי למתן היתר יהיה תכנון השטחים למבני ציבור בתיאום עם מחלקת מבני ציבור בעיריית ירושלים.

.121 תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה המוצעת תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום מהנדס העיר או מי מטעמו.

.122 בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות שליחת הודעות לבעלי העניין בבבניינים הקיימים ממזרח .

30

.123 בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

.124 הערה:

.125 לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 .126 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח -

המחלקה להיטל השבחה.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

31

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 8 : 996140

פרטי התכנית

מספר תכנית 996140

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה עיבוי בינוי לאורך ציר רק"ל ברחוב יקותיאל אדם פסגת זאב ירושלים

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. התכנית תקודם כתכנית איחוד וחלוקה בהסכמה בשטחים מוסדרים בתאום עם אגף

נכסים. גבולות איחוד וחלוקה מחוץ לקו הכחול יבוטלו.

2. יש לבחון בתאום אגף התכנון את נחיצות הכללת שטחים ללא שינוי סטטוטורי בתחום

התכנית.

תכנון-

.3

4. יש להציע במסגרת התכנית כביש חדש שיחבר בין רחוב עוזי נרקיס לרחוב משה דיין

שיהווה כניסה ויציאה חדשה לפרויקט כדי לאפשר גישה חדשה לפרוייקט ולהקל על התנועה בצומת, הכביש יהיה דו סיטרי ויתחיל לפני תחילת הרמפת יציאה של רחוב עוזי נרקיס.

5. יש לתקן את קווי הבניין של תא שטח ,2 כך שיהיה אך ורק בתחום תא השטח ולא מחוצה

לו. יקבע קו בניין 0 כלפיי צפון – יקותיאל אדם, וכלפיי מערב. קו בניין של 5 מטר כלפיי דרום, ו-8 מ' כלפיי מזרח (השטח החום).

6. יש לקבוע במסגרת התכנית כי התכנית תכלול מרפסות סוכה ככול הניתן ולא פחות מ 30

אחוז מהדירות., יש להוסיף קוו בניין לצורך זה.

7. השטח החום, תא שטח ,11 יקבע קו בניין 0 צפון ודרום, קו בניין 5 מ' מזרח מערב.

8. בכל תאי השטח והיעודים בתוכנית לא תותר הבלטת מרפסות מעבר לגבול המגרש הסחיר .

יש לתקן את התכנית בהתאם.

9. יש להשלים סימון עצים בוגרים בהתאם לסדר בחלק הדרומי של התכנית.

10. גובה קומת מגורים לא יעלה על 3.5 מ' ברוטו.

32

11. יש לקבוע אפשרות להנגשה מכנית באזור הגשר המחבר בין שמואל תמיר ורצף השצ"פים

ליקותיאל אדם. מיקום ההנגשה ייבחן בלשלב התכנון המפורט להיתר.

12. מדובר על תכנית גדולה ומורכבת יש לקבוע שלביות ביצוע נפרדת למתחמים כמפורט:

1. למתחם המערבי שמואל תמיר- בהינף אחד.

2. למתחם הדרומי, מדרום ליקותיאל אדם וממערב למשה דיין- בהינף אחד, לרבות

הגשר המחבר בין שמואל תמיר ליקותיאל אדם, חניון חנה וסע והעתקת התחמ"ש בתאום עם חח"י.

3. למתחם הדרום מזרחי- בהינף אחד לרבות הקירוי מעל משה דיין.

4. תא שטח 10 בהינף נפרד, בתאום מהנדס העיר או מי מטעמו.

5. לאור המורכבות יש להותיר גמישות בשלביות למהנדס העיר או מי מטעמו.

6. תנאי להיתר יהיה אישור התכנון עבור כל השטחים הציבורים במסגרת המתחם

לתכנון- דרך, שביל שצ"פ, כיכר, מבני ציבור, הפרשה מבונה וכדומה לאישור הגורמים הרלוונטים- תושי"ה, שפ"ע, אדריכל העיר, מבני ציבור וכדומה. תנאי לטופס אכלוס יהיה השלמת בנייתם לשביעות רצון האגף הרלוונטי והאמון על הפעלתם ותחזוקתם.

שטחי ציבור- יש להציע את הגדלת השטחים הציבוריים בתכנית בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות תכנון, כמפורט:

13. יש לחלק את ההפרשות לצורכי ציבור בכל המגרשים כולל המגרש הצפוני.

14. לאור ביטול הדרך ללא מוצא, והסבתה לשביל והגדלת תא שטח 1 המיועד למגורים, ועפ"י

הדרישות הפרוגרמטיות בתכנית, יש להציע את הגדלת השטח למבני ציבור (תא שטח )11 מ3.6 דונם ל-5 דונם לטובת בי"ס יסודי (עבור בי"ס בן 18-24 כיתות). התכנית לא תציין מספר כיתות.

15. 3 אשכולות מעונות יום (סה"כ 9 כיתות) כל אשכול יהיה בגודל של 440 מ"ר בנוי + 305

מ"ר חצר (סה"כ 1,320 מ"ר בנוי + 915 מ"ר חצרות).

16. 11 כיתות גני ילדים – כל כיתה בגודל 130 מ"ר עם שטח חצר בגודל 175 מ"ר (סה"כ

1,430 מ"ר בנוי + 1,925 מ"ר חצרות).

17. הפרשות מבונות עבור 4 בתי כנסת כ"א בגודל 450 מ"ר (סה"כ 1,800 מ"ר)

18. ההפרשות המבונות הנ"ל

19. מועדון נוער בגודל 400 מ"ר – ימוקם בתא שטח .11

20. הפרשה מבונה בגודל 400 מ"ר עבור שימושי חברה/תרבות ופנאי כגון: אולם רב תכליתי ,

תמוקם בתא שטח ,11 בצמוד לשטח הפתוח.

21. תא שטח 10 לבחון את האפשרות לתוספת כיתות גן נוספות.

22. חצר גני הילדים הממוקמת מעל חניון/ גג תתוכנן עם אדמה בעומק 50 ס"מ לפחות.

23. התכנית תותיר גמישות למיקום ההפרשות המבונות לשלב ההיתר.

33

24. תנאי להיתר יהיה תיאום תכנון ומיקום סופי של השטח הציבורי ואופי הבינוי בהתאם

לעקרונות כי השטחים הציבוריים יתוכננו במקומות מייטבים בקומות שמעל פני הקרקע, עם איוורור ואור טבעי, בנגישות מלאה מהרחוב ובעלי כניסה נפרדת, בתאום אגף מבני ציבור ולשביעות רצונם.

25. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים בתחום הבניינים ייוחדו לרשות

המקומית ויתוכננו כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטחים הציבוריים.

26. יש להציג בנספח הבינוי והתנועה את דרכי הגישה לכל השטחים הציבוריים ואת מפרץ

העלאה והורדה המתוכנן.

27. התכנית תאפשר גמישות גובה קומה ציבורית לאור המורכבות ותכנון של תקרות מונמכות.

28. חצרות גנ"י/ מעונות יום יהיו ברובן המוחלט לא מקורות בקירוי קבע. הקירוי ומיקומו יתואם

בשלב התכנון המפורט להיתר עם מחלקת מבני ציבור.

תנועה וחניה-

29. יש להוסיף בשלביות הביצוע כי תנאי להיתר בניה ליחידת הדיור ה 600 ומעלה יהיה הגשת

תכנון לכבישים החדשים המוצעים בתכנית ותנאי לטופס 4 של בניינים אלה יהיה השלמת הכבישים בפועל.

30. בימים אלו יוצאים לביצוע חניון חנה וסע בצמוד למשה דיין. החניון המתוכנן הינה מעל פני

הקרקע. יש לתאם חניון חנה וסע בתת הקרקע בתאום עם צתא"ל ולהטמיע הנחיות לכך לרבות שטחי שרות במסמכי התכנית.

31. תתאפשר גמישות במיקום רמפות הכניסה לחניונים. ובכל מקרה הרמפות ישולבו בבינוי

ויתוכננו כחלק מנפח הבניה ועיצוב החזית, בתאום אדריכל העיר.

32. יש לקבוע כי החניה תהיה תת קרקעית בלבד בכל חתך, תקבע על כך סטיה נכרת.

33. התכנית תציג שטח עבור חניית אופניים עפ"י התקן הארצי.

34. יש לתאם את התכנית עם אגף תוש"יה וכל הנדרש בהתאם לחוות הדעת שלהם, ובעיקר

את היציאה משמואל תמיד לכביש ראשי, ולהטמיע את הנחיותיהם במסמכי התכנית כתנאי להפקדה.

35. יש להציג פתרון לחניה תפעולית למסחר , פתרון פינוי אשפה למתחם בתחום החניה התת

קרקעית.

36. יש לסמן בתכניות ובחתכים את תחום תכנית הרק"ל תכנית 8000 ולוודא שאין חדירה

לתחום תכנית רצועת המסילה בכל אלמנט אדריכלי או קונסטרוקטיבי אלא באישור צתא"ל.

37. לא תותר כל הפרעה להקמה או להפעלת הרכבת הקלה. לא תתאפשר כל פגיעה בתשתיות

רק"ל וכן שינויים אלא באישור צתא"ל. שינויים, ככל שידרשו ע"י הרשות המוסמכת, ויאושרו ע"י צתא"ל, יהיו על חשבון היזם. יש לוודא שכל פעילות קונסטרוקטיבית כולל עוגנים קבועים וזמניים להקמת המבנים הגובלים בדרך לא תפגע בתוואי המסילה ומתקניה.

34

38. לא תותר הקמת רחבות כיבוי אש בתחום תכנית הרק"ל. לא תתאפשר הקמת רחבות כיבוי

אש בתוואי הרק"ל ולא תתאפשר פגיעה בתשתיות החשמולת )כבלי מתיחה, עמודים וכו'( ולאיתאפשר סימון על תוואי הרק"ל.

39. מגיש התכנית ומגיש הבקשה להיתר אחראי להתאמת הפרויקט שלו להשפעות האפשריות

של הקמה והפעלת הרכבת הקלה העוברת בסמוך, לרבות קרינה אלקטרומגנטית, רעש, רעידות וזרמים תועים. במידת הצורך עליו לכלול מיגון מתאים .

40. יש לאשר היתרים גובלים בתוואי הרק"ל עם צתא"ל.

41. הערות לשינוי בתוואי המסילה והוספת תחנה:

42. תוספת תחנת רק"ל בתחומי התכנית ושינוי בתוואי המסילה מחייב את ההוראות הבאות:

א. בתחום המסילה יחולו הוראות תכנית 8000 .

ב. יש לשמור את רצועת המסילה כרצועת מתע"ן ללא סימוני השצ"פ ולהוסיף סימבול

לתחנה המוצעת על פי המסומן בתכנית 8000 .

ג. הוספת תחנה בתחומי רצועת המתע"ן מחייבת אישור צתא"ל ומת"ח ובדיקת תיפקודה

לפני תכנונה.

ד. עלויות הוספת התחנה והפעולות הנילוות יהיו ע"ח יזם התכנית ויחייבו אישור צתא"ל

ומת"ח.

ה. יש להגיש נספחי ביצוע לשלב הקמה והפעלה לאישור רשויות התכנון כתנאי לביצוע

עבודות שינוי במסילה, הקמת התחנה והפעלתה.

43. הערות להזזת תחנת המישרים:

44. התכנית מציעה הקמת מבנה חדש לתחנת המיישרים מצפון לרחוב וביטול התחנה

הקיימת.

45. יש להוסיף בתקנון את ההערות הבאות:

46. אופן הטיפול בתחנת המיישרים )הריסה והקמה מחדש במקומה המוצע ( יוכרע לעת מתן

היתר בניה / חפירה/ פיתוח, לאחר תיאום מלא עם חברת חשמל, העירייה והגעה להסכם מסודר עם הזכיין ובאישור צתא"ל.

47. זכויות הבניה לתחנת המיישרים המוצעת מסומנת כמתקן הנדסי יהיו על פי המאושר

בתכנית 8,000 יש להוסיף אותם בטבלה 5 ולהוסיף הוראות תקנון מתאימות על פי תכנית 8000 .

48. תנאי למתן היתר בניה / חפירה/ פיתוח בסביבת התחנה יהיה עריכת התיאומים הנדרשים

עם חברת חשמל, העירייה, הגעה להסכם מסודר עם הזכיין ובאישור צתא"ל, וכן הגשת כלל המסמכים הנידרשים להקמת התחנה כולל נספחי פיתוח, סביבה )למזעור השפעות הסביבתיות(, הסדרים נכסיים וכו' לאישור הרשויות המוסמכות )עיריית ירושלים, המשרד להגנת הסביבה, המחלקה לאיכות הסביבה וכו'(.

49. תנאי למתן היתר בניה להקמת מבנה מעל תחנת המיישרים המאושרת או המוצעת יהיה

תאום עם הרשות לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים לרבות לנושאי קרינה, רעש וכו'.

35

50. הריסת התחנה המאושרת תהיה רק לאחר הקמת תחנת מיישרים החדשה הפעלתה

לשביעות רצון צתא"ל וזכיין הרק"ל ורק לאחר מכן ניתן יהיה להרוס את התחנה הקיימת.

51. עלויות הריסת התחנה המאושרת פיתוח והקמת התחנה החדשה וכל הוצאה שתגרם בשל

כך לזכיין הרכבת הקלה, הינן באחריות מגיש התכנית.

52. תחנת המיישרים תרשם כנכס בבעלות עיריית ירושלים.

53. הנחיות בנושא הליכיות/ שבילי אופניים ותחבורה ציבורית .

54. יש לשמור על שבילי אפניים על פי השרטוט המצ"ב: נבקש לוודא שבתכנית מלבד השביל

בצד הדרומי של יקותיאל אדם )קו ירוק( ישמרו גם השבילים הקיימים בצד הצפוני )אדום(,

55. יש להשלים תאום עם הנת"צ שבהכנה בתוואי יקותיאל אדם.

3

איכות הסביבה

56. יש להגיש נספח הליכתיות ושבילי אופנים אשר יחברו בין מוקדים משמעותיים בתוך ומחוץ

לשכונה ובתיאום עם צוות אדריכל העיר.

57. יש להגיש נספח ניהול נגר

58. יש להגיש משולב בנספח הנופי או בנספח נפרד, רחובות מאוקלמים הקובעים רוחב

מדרכות המאפשר נטיעת עצים כל 5-7 מטר משני צידי המדרכה ובתיאום עם צוות אדריכל העיר.

59. השלמה של נושא קרינה

60. השלמת תשריט סקר עצים

61. אקוסטיקה: על פי החיזוי שנערך לתכנית בתאי שטח רבים קיימת חריגה מהקריטריון,

בחזית המבנים בעלי החזית המערבית הפונים לכיוון עוזי נרקיס החריגות המקסימליות מגיעות לעד 3.4 דציבל ובחזית הצפונית של המבנים הפונים ליקותיאל אדם החריגות המקסימאליות מגיעות לעד 2.4 דציבל.

62. בכל תאי השטח המיועדים למגורים, מתאפשר שילוב של שימוש ציבורי (כגון גני ילדים)

אשר הקריטריון שלהם מחמיר יותר. ויש להציג את המקום שלהם המרוחק ממוקדי הרעש.

63. המסמך מציע פתרון לחריגה מהרעש באמצעות מיגון אקוסטי דירתי. ההצעה הזאת

בעייתית בכל הנוגע למבני חינוך בשל עלות הגבוהה של המיגון שאינה ממומנת על ידי משרד החינוך, בשל חוסר יכולת למגן את החצרות ובשל הצורך באוורור הכיתות ופתיחת החלונות. על כן, יש לחשוב על פתרון תכנוני שיפחית את הרעש.

64. בנוגע לרעידות אפשריות מהרכבת הקלה, יש לבחון לעת היתר בתאום עם הרשות לאיכות

הסביבה ואדריכל העיר.

65. איכות אוויר- לעת מתן היתר בנייה יש לחזור על הבדיקה ובמידת הצורך להתאים את

התכנון המפורט לממצאי הבדיקה.

66. רוחות- המסמך נדרש להשלים את הבדיקה ולבחון בנוסף את מפלסי הגגות שאמורים

להיות בשימוש כפי שמפורט בהוראות התכנית בסעיף 4.6.2 כי גגות מבני הציבור יתוכננו

36

כגגות פעילים וכן גגות מרקמים אשר ישמשו את הציבור. כמו כן יש לבחון את הגשר המוצע מעל רח' יקותיאל אדם המחבר בין תא שטח 11 לתא שטח .22 תנאי להיתר יהיה שילוב אלמנטים אדריכליים בתאום עם הרשות לאיכות הסביבה ואדריכל העיר למיתון הרוח.

67. ניקוז -הנספח הסביבתי מציין כי במרכז התכנית עובר ערוץ ניקוז טבעי שמתנקז מזרחה.

בתכנית האב מרחב ציבורי מוצג אותו ערוץ כנחל ענתות המתנקז ומתחבר לנחל לזמרי. כמו כן משער הנספח כי קיימים קווי ניקוז שהמוצא שלהם הוא לכיוון הוואדי מדרום.

68. על פי הנספח מתוכננים איגומים במגרשים במעלה התכנית על מנת להקטין את הספיקות

בעיקר באירועי שיא. כמו כן, ממליץ הנספח על התקנת מתקנים שוברי אנרגיה במוצאי הניקוז למניעת התחתרות.

69. פרק הניקוז בנספח אינו מספק ויש להגיש נספח ניהול נגר אשר יתייחס לשיפועים

התלולים בשטח התכנית, להצגת תוואי ערוץ הנחל ואמצעים לניהול מי נגר ושימור קרקע

לשם מניעת סחף. הנספח יפרט אמצעים לניהול נגר בתוך הקו הכחול של התכנית, וכן

בגבול התכנית עם השטח הפתוח.

70. ממשק עם הואדי יתואם בשלב התכנון המפורט להיתר עם הרשות לאיכות הסביבה

ואדריכל העיר, לרבות ריכוך קירות התמך.

71. לתכנית הוגש סקר עצים ללא תשריט עצים המסמן את מס' העץ. יש להשלים.

72. על פי המסמך מיועדים 153 עצים לכריתה המהווים מעל %30 מסך כל 449 העצים

הקיימים בתכנית וכן 52 עצים המיועדים להעתקה. יש לבחון בשנית את מסקנות הסקר

המציעות כאמור עצים רבים לכריתה ולשלב את העצים הקיימים בתכנית עד כמה שניתן.

73. לאור רגישות וערכיות השטח הטבעי במערב התכנית, מוצע להגדיר תא שטח המיועד

לשימור בתוך השצ"פ המוצע (תאי שטח )20,44,48 ובהתאם להגדיר את השימושים המותרים. יש לסמן בתשריט התכנית את השטח שיוגדר לשימור.

74. יש להוסיף בהוראות בטבלה 1.7.2 של מסמכי רקע בהוראות התכנית, את המסמך

הסביבתי ואת הסקר האקולוגי.

75. הוראות התכנית בסעיף 4.7 מייצרות הפרדה בין תאי השטח המיועדים לשצ"פ על מנת

להגדיר את השימושים המותרים והמותאמים לכל תא שטח. בתאי שטח 20,44,48 ישנה הנחיה כי נקודת המוצא תהייה שימורית לערכי טבע וישנן הנחיות שתומכות בנקודת מוצא זו, אך קיימות גם הוראות המאפשרות בפועל פיתוח אינטנסיבי ושימושי ספורט.

76. על כן, ממליצה המחלקה לייצר חלוקה שונה לתאי שטח עבור השטחים הפתוחים- לייצר

רצועת שצ"פ צרה סמוכה לבינוי שתאפשר שימוש אינטנסיבי ולשמור על יתרת השטח הירוק היורד לכיוון הוואדי כשטח לשימור אקסטנסיבי .

77. יש להטמיע בהוראות התכנית את ההמלצות וההנחיות המפורטות במסמך סקר הטבע

העירוני, לרבות אמצעים להגנה על ערכי טבע, שימור ושיקום בתי גידול, טיפול במינים פולשים, צמצום השפעות שוליים ועוד.

78. יש להטמיע את ההמלצות להוראות התכנית מתוך המסמך הסביבתי

79. יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכניות יחויבו בעמידה ב3 כוכבים

לתקן בנייה ירוקה

37

80. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים, משרדים, או אכסון

מלונאי יהיה .Bליחידת דיור בבניין מגורים חדש יהיה . C

81. עקב חיזוי לחריגה באיכות האוויר, יש לקבוע כי תנאי למתן היתר בנייה בתא שטח 1 יהיה

ביצוע בדיקת חיזוי של איכות אוויר ובהתאם לממצאי הבדיקה, ייקבעו ההנחיות לבינוי בתא שטח.

82. יש לערוך חוו"ד לבחינת נושא הרעידות מהרכבת הקלה ובמידת הצורך לנקוט באמצעים

להפחתת הרעידות.

83. יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית: הגגות הציבוריים, הגגות המרקמיים

והגגות העליונים במבנים, יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים-

להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו'. יש לקבוע תנאים עבור גגות חיים וירוקים, בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ ויש להציג שימוש במיני צומח מקומי ושילוב גיאופיטים שהועתקו טרם תחילת העבודות באתר.

84. בהתאם לממצאי סקר האנרגיה, יש לקבוע אחוז חיוב מסך פוטנציאל ייצור האנרגיה

ולהתקנת פאנלים סולרים בחזיתות בתאום על אדריכל העיר.

85. כיוון שהתכנית סמוכה לציר רק"ל, מבקשת המחלקה לקבוע בהוראות התכנית כי תקן

החנייה במבני המגורים יהיה בתקן של רכב אחד ליחידת דיור וכן שתקן החנייה למשרדים יפחת עד למינימום ההכרחי.

86. יש לקבוע כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע והצגה של בדיקת אקלים הרוח באמצעות

מודל ממוחשב על פי הנחיות המחלקה לאיכות הסביבה. הדוח יוגש לבדיקה ולאישור המחלקה

87. עבור בריכות שחייה- יש לקבוע כי מיקום מתחם החומרים המסוכנים יהיה במקום המרוחק

ממקורות ריכוז של הציבור ובמרחק שאינו עולה על 6 מ' מדרך גישה לרכב ביטחון. מיקום פתח פיר/ארובת האוורור של חלל הבריכה, יהיה מעל הגג הגבוה.

88. לקבוע כי לשטח התכנית תהייה חברת ניהול אחת שתרכז את כל המבנים המוצעים ואת

המרחב הציבורי בשכונה המתוכננת.

89. עבור שימושי המסחר, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל

מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה.

90. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון.

לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

91. יקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג

המבנה.

92. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר

תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

93. גבול שטח העבודות לא יחרוג מהקו הכחול של התכנית ובשטחי עבודה הגובלים בשטח

טבעי פתוח תוקם גדר זמנית לפני תחילת העבודות בליווי ופיקוח אקולוג. אין להציב גידור מעבר לשטח התוכנית.

38

94. לא תתאפשר פריצת דרכים או כל פגיעה בשטחים טבעיים אשר נמצאים מחוץ לתחום

התכנית ו/או שטחים שסומנו לשימור בתוך גבול התכנית.

95. לאור רגישות וערכיות אקולוגית בחלק המערבי של התכנית, יש לקבוע בהוראות התכנית כי

תנאי למתן היתר בניה/חפירה ראשון/תיאום תשתיות יהיה ליווי ופיקוח צמוד של אקולוג בשטח העבודות בתאי שטח 20,44,48 לרבות ליווי תכנית השצ"פ וכן עבודות הפיתוח והשיקום בקרבתו.

96. קבלת היתר לפגיעה בערכי טבע מוגנים על ידי רשות הטבע והגנים.

97. אין להציב תשתיות איסוף אשפה מחוץ לגבול השטח המיועד לפיתוח אינטנסיבי. תשתיות

איסוף האשפה יהיו מסוג פחים חסיני נבירה לבעלי-חיים.

98. התכנית המפורטת תופקד לאחר ביצוע סקר גיאופיטים וצומח ייחודי לצורך העתקה ו/או

שימור. טרם תחילת העבודות, יש לוודא העתקת צמחים ייחודים, בדגש על מינים מוגנים ונדירים, לטובת עבודות השיקום.

99. יש לתאם עם רשות הטבע והגנים העתקת גאופיטים וצמחים אחרים ואיסוף זרעים של

מינים רגישים. תנאי להיתר חפירה ראשון יהיה אישור רשות הטבע והגנים על תיאום ו/או סיום עבודות ההעתקה ואיסוף הזרעים במידת הצורך.

.100 ייעשה שימוש באדמת חישוף, מעומק של עד 20 ס"מ. האדמה תילקח מהשטח המיועד לפיתוח מהמקומות המרוחקים לפחות 10 מ' מפרטים של מינים פולשים.

.101 אין לזרוע או לשתול צמחים ממינים הידועים כפולשים ומתפרצים. אין להשתמש בקרקע אשר מקורה ממקום הקרוב לפרטים של מינים פולשים (עד 10 מ') כקרקע לחיפוי. יש לקבור אותה בעומק העולה של 2 מ' או לפנותה למתקן המוסמך לטפל בקרקע מאולחת בזרעים של מינים פולשים. יש לבער פרטים ממינים פולשים אשר יתגלו בתוך או בסמוך לתחום התכנית בטרם תחילת העבודות ובמהלכן. שיטת הטיפול תיבחר בהתאם למין הצמח פי ההמלצות המקובלות של רשות הטבע והגנים.

.102 יש להגיש את תכנית הטיפול במי נגר לאישור המחלקה. יש לתכנן אלמנטים לטיפול והשהיית נגר טרם זרימתו לעבר השטחים הפתוחים הצמודים לשם מניעת סחף וצמצום הפגיעה בשטח הטבעי.

.103 יש להטמיע הנחייה להתקנת אמצעים למניעת התנגשות בעלי כנף בקירות מבודדים שקופים וחלונות משקפים .

.104 לא תותר תאורה אל עבר השטחים הפתוחים. במידה שיש צורך בתאורה בקצה השטח בינוי, היא תכוון לשטחים הבנויים, תוך צמצום מרבי של זליגת אור כלפי השטח הפתוח וייעשה שימוש בגופי תאורה עם פיזור אור מוגבל)(full-cutoff .105 יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

39

.106 יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה סקר טבע מפורט הכולל ליווי ופיקוח צמוד של היועץ האקולוגי לאורך כל התהליך ולא רק במסירת סקר מפורט בתחילתו.

נגישות

.107 לאורכן של המדרכות המאושרות והמוצעות, תהא מדרכה רציפה.

.108 ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

.109 תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

נכסים-

.110 חלקה 130 תא שטח 10 נכס עירוני 6198 – שלוש כיתות גן בפסגת זאב מערב מג'

,893 מסומן להריסה. יש לקבוע בהוראות כי תנאי להיתר יהיה אישור מיקום חלופי לגן הילדים בתאום ואישור מנח"י ונכסים. תנאי לטופס 4 יהיה השבת גן הילדים למיקומו החדש לשביעות רצון מנח"י ונכסים.

.111 עוגנים בתאי שטח גובלים- לא יותר כל שימוש בקרקע עירונית ללא אישור אגף הנכסים יש לתקן את הוראות התכונית ולמחק סעיף זה בכל היעודים.

.112 בכל תאי השטח והיעודים בתוכנית לא תותר הבלטת מרפסות מעבר לקווי המגרש לשטח בבעלות או שירשם לבעלות עיריית ירושלים יש לתקן את מסמכי התוכנית.

.113 תנאי להפקדת התוכנית יהיה הגשת טבלאות איזון לאישור אגף הנכסים.

.114 תנאי להיתר יהיה אישור אגף נכסים.

.115 לתקן בהוראות התכנית: הפרשת קרקע + הפרשה מבונה לצרכי ציבור- הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים. פעם אחת תחת סעיף המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

.116 סוג ההפרשות לצרכי ציבור, היקפם ומיקומם יהיו בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון.

בהתאם יש לערוך מסמכי התכנית כדלקמן: תחת סעיף 4.1 הכותרת תכלול מגורים ומבנים ומוסדות ציבור בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן

.117

.118 איחוד ו/או חלוקה- השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ . בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטחים הציבורים.

40

.119 יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט: הפקעה- לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

.120 תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע: תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר ואישור אגף הנכסים.

כללי:

.121 יש לקבוע בהוראות כי %20 יח"ד יהיו עד 55 מ"ר עיקרי + ממ"ד.

.122 לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים לשטחים למגורים וייקבע בהוראות התכניות כי סטייה מהוראה זו תיחשב כסטייה ניכרת .123 תותר גמישות בהעברת שטחים מתחת לכניסה קובעת למעל- כל עוד מדבר על שטחים מעל פני הקרקע.

.124 יש לקבוע בהוראות התוכנית שתיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם ציבורי.

.125 יש לקבוע בהוראות התכנית שתיאסר הקמת דירות גן/חצרות פרטיות כלפיי מרחבים ציבוריים, יש לקבוע סטייה ניכרת בנושא.

.126 עצים: התכנית מציעה עשרות עצים לעקירה, כפי שנכתב בחלק איכות הסביבה יש לבחון צמצום של עקרית העצים בתכנון המפורט להיתר. ובכל מקרה לקבוע רדיוס של 3.5 מ' לפחות לצורך שמירת עצים בוגרים קיימים.

.127 יקבע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות גבוהה שייקבע לעקירה בשטח התכנית יוצע עץ בוגר חלופי שווה ערך לנטיעה במקומו.

.128 יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי על קרקעי במגרש. וכן יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות וגגות בנויים יושאר עומק אדמה איכותי (לפחות 1.5מ') שיאפשר התפתחות מלאה של העץ. יש לקבל אישור מחלקת שפ"ע לנושאי עצים

.129 מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ' ובשטח ממוצע של עד 12 מ"ר בלבד ליח"ד.

.130 יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם.

.131 ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים הציבורים אלא בשילוב במגרשים

הסחירים הבניה ובתת הקרקע בלבד, תקבע על כך סעיף סטיה נכרת.

.132 תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

41

.133 תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי ופיתוח לאישור אדריכל העיר, שפ"ע ותושי"ה, התכנית תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, העמדה, פתרונות חניה, פריקה וטעינה, תכנון מפורט של רמפת הכניסה לחניה, מפלסי כניסה למבנים.

.134 תברואה- פינוי האשפה יתבצע באמצעות מערכת פנאומטית- תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקמו עם אגף תברואה

.135 להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

.136 יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס

.137 להוסיף הוראות וזכויות ככל הנדרש, לקרן תחזוקה לטווח ארוך עבור המגדלים.

.138 שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיתוח'

– המחלקה להיטל השבחה

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

42

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 9 : 1266014

פרטי התכנית

מספר תכנית 1266014

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה הגדלת שטחי בניה ותוספת יח"ד חדשה ברח' נופי מדבר ,18 ירושלים

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. תכנית להכשרת יח"ד. תוספת דיורית ותוספת בניה באזור ללא ציפוף הוגשה בסמכות הוועדה

המקומית ואושרה להפקדה. כיוון שהיקף העבירות ומועד הביצוע לא אפשר לקדם את התכנית בסמכות הועדה המקומית , התכנית עברה לסמכות הוועדה המחוזית.

2. התכנית גובלת באתר טבע עירוני נחל זמרי. בשטח הגובל בתכנית מצפון מזרח לחלקה יצקו

משטחי בטון עבור חניה. יש לסמן במסמכי התכנית להריסה שטח זה הפולש לתחום אתר טבע עירוני. תנאי לטופס 4 יהיה הריסת השטח בפועל.

3. כל שטחי הבניה המוצעים הם שטחי בניה עיקריים למגורים ומעל הקרקע. יש לסמן קו בניין

אחד שכולל את הבניין המאושר וכל הבינוי המוצע בתכנית. אין לסמן קו בניין תת קרקעי.

4. לציין דיורית אחת בהערות מתחת לטבלה 5 בהוראות התכנית.

5. לתקן סעיף 4.1.2ב' חניה – החניה תהיה בהתאם לתקן התקף ובתחום המגרש.

6. תנאי להיתר יהיה אישור מהנדס לחפירה מתחת לבניין קיים.

7. תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסת עבירות הבניה של מגיש הבקשה להיתר.

8. גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ' כלפי הרחוב וחלקות סמוכות ביחס למפלסי

הקק"ט. יש לסמן על גבי נספח הבינוי מידות.

9. לוודא התאמה בין היתר הבניה המאושר ביחס לבנוי בפועל ושכל הבניה הקיימת מסומנת

להכשרה או הריסה.

10. שליחת הודעות אישיות לכל בעלי הבניינים המצרניים לתכנית שהינם בעלי העניין, ולכל בעלי

העניין בשטח התכנית.

11. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה,

אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

43

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

12. סעיף 1.6 – לשנות ליחס החלפה לתכנית .8150

13. אין התאמה בשטח התכנית בין סעיפים ,1.2 3.2 מצב מאושר ומצב מוצע וטבלה .5

14. לתקן זמן משוער למימוש התכנית בסעיף 7.2 לחמש שנים.

נספח בינוי:

15. להשמיט סימון קו בניין בנספח הבינוי.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

44

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 10 : 921510

פרטי התכנית

מספר תכנית 921510

סוג דיון תיקון החלטה להפקדה

מהות הבקשה איחוד וחלוקת שטחים למבני דת ברחוב לייב יפה, ארנונה

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מקומית

קוד החלטה להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

החלטת הועדה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים

להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. יש לבטל את הצורך בתיאום עם אגף שפ"ע.

2. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

45

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 11 : 1424993

פרטי התכנית

מספר תכנית 1424993

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה הקמת מבנה מגורים חדש ברח' אליעזר ארגוב

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ לאשר את התכנית למתן תוקף

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

1. מפלס הקרקע ביחס לרחוב – התכנית מציעה הפרש של 1.1 מ' בין מפלס הרחוב למפלס

הכניסה/ הקומה הפונה לרחוב. אין לכך הצדקה מדובר על מגרש ריק מבינוי ויש להתאים את מפלסי הכניסה לרחוב. על כן יש לתקן את התכנית כך שמפלס הקומה הפונה הן מרחוב ארגוב והן מרחוב זילברג יהיו באותו מפלס הרחוב, קרי 795.50 רחוב זילברג ו- 799.20 רחוב ארגוב. תקבע הוראה בתכנית כי מפלסי המבנה יותאמו למפלסי הרחוב, ותותר גמישות של עד חצי מטר בלבד.

2. יש לתקן את נספח הבינוי ולהציע אחידות בגודל פתחים.

3. חזיתות ומרפסות – מדובר על קרקע ריקה מבינוי ונספח הבינוי הינו מנחה, יש לקבוע הוראה

בתכנית כי הבינוי ועיצוב החזיתות, לרבות מיקום המרפסות ייבחן עם אדריכל העיר כתנאי להיתר.

4. חניה – התכנית מציעה מתקן חניה, יש להותיר גמישות לשלב התכנית המפורט למתקן חניה

ולרמפה, תנאי להפקדה יהיה תאום התכנית עם אגף תושי"ה.

5. יש לקבוע בהוראות כי החניה תוצע בתת הקרקע במלואה. לא תותר הבלטת קומת החניה מעל פני

הקרקע.

6. יש לקבוע תכסית מקסימלית בתת הקרקע של %.80

7. גובה גדרות כלפיי מגרשים מצרניים המיועדים למגורים לא יעלה על 1.2 מ'

8. יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על קרקעי.

9. יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון מעל החניון התת קרקעי, של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים

לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע.

10. ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים הציבורים אלא בשילוב הבניה המוצעת למגורים

בתת הקרקע, תקבע על כך סעיף סטיה נכרת.

11. תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקמו עם אגף תברואה.

12. להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן

בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין

46

13. יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו

לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס

14. יש להשלים את הנדרש עפ"י חוו"ד מחלקת מידע תכנוני.

15. שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

16. בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות תוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

17. יש לתקן יעוד מאושר לאזור מגורים 5 בסעיף 3.2 בהוראות התוכנית.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

47

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 12 : 1258763

פרטי התכנית

מספר תכנית 1258763

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה צ'ילה 9

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. החניות המוצעת חוצות את המדרכה ופוגעות בחנית קיימות ברחוב ובנוסף החלקה קרובה

מאוד לציר רק"ל, יש לתת פטור למגרש מהתקנת מקומות חנייה.

2. הגדרות של החלקה פולשות מעבר לחלקה , מכיוון שמדובר בגדר רציפה לכל החלקות ונראה

כי עבודות שיפוץ הרחוב הסתיימו יש לקבוע כי תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסה של הגדרות הקיימות בתחום הדרך ובנייה של גדר חדשה בתחום חלקת המגורים.

3. יש לסמן בתשריט עצים קיימים לשימור לפי נוהל מבא"ת.

4. יש לקבוע יחס החלפה לתוכניות במקום.

5. גובת גדרות יהיה בהתאם להנחיות מרחביות ולא יעלה על גובה .1.20

6. סעיף 7.2 מימוש תוכנית להעביר לסעיף 7.1 שלביות ביצוע.

7. שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת

פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

8. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה,

אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

הערות טכניות

9. יש לתקן מספר הקומות בהוראות טבלה 5 (3 קומות ולא .)2

10. יש לדייק בהוראות סעיף 2.2 שתוכנית מציעה תוספת יח"ד חדשה ע"י פיצול דירה 3 קיימת.

11. יש לסמן בנספח בינוי כל התוספות בקוו אדום אחיד ומה בהכשרה בקוו אדום מקווקו.

12. יש לסמן קוו בניין בנספח הבינו.

48

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

49

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 13 : 890426

פרטי התכנית

מספר תכנית 890426

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה מתחם מנחת הדסה, הר הצופים

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה לדחות את התכנית ולא להפקידה

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים :

1. ע"פ 'תכנית המתאר הארצית למוסדות בריאות' (תמ"א )49 שנמצאת בהתהוות, יש צורך

בשמירה על עתודת קרקע זו לטובת התפתחות עתידית של בית החולים, אשר קרוב לוודאי תידרש עם תוספת האוכלוסייה המסיבית שצפויה בעתיד.

2. הוועדה מודעת לעובדה כי על פי התכנית המתקדמת שטח התכנית נגרע משטח בית

החולים אך היא סבורה כי לטווח הרחוק יש לשמור על עתודה זאת להרחבה של בית החולים בעתיד.

3. בית חולים, מעצם טבעו וקיומו, מייצר מטרדים סביבו. הפעילות הדינמית של בית החולים

24 שעות ביממה ולאורך ימי השנה כולה, לא יכולה להיות מוגבלת ולהידרש לשינויים בשל הכנסת שימושי מגורים בסמיכות לבית החולים ולכן לא נכון לקדם תכנית הכוללת מגורים בצמידות לבית החולים.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

50

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 14 : 1319672

פרטי התכנית

מספר תכנית 1319672

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה הרחבות דיור ברח' אבא אחימאיר 9-11 נווה יעקב, ירושלים

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מקומית

קוד החלטה להפקיד את התכנית בתנאים

החלטת הועדה

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבניה, מחליטים

להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. יש להסיר סעיף סטיה ניכרת לקווי בניין מתקנון התכנית.

2. יש להבהיר בסעיף שקובע הריסה של עברות בניה , כי תנאי לתחילת עבודות של כל מגיש

בקשה להיתר יהיה הריסת עברות הבנייה באותה דירה.

3. תוספת הבניה תהיה במרחק שלא יקטן מ – 3 מ' מגבול החלקה. יש לסמן בתשריט קו בניין

לבינוי המוצע וקו בניין עילי למרפסות.

4. ניתן לראות בתכנית המדידה כי קיימים מחסנים וסככות בשטח התכנית. יש לסמן להריסה,

תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסה עברות בניה של כל מגיש בקשה להיתר

5. יש לוודא ששטח הדירות אינו עולה על 140 מ"ר, כולל שטח מרפסות מקורות. נראה

שבמספר דירות יש חריגה מהשטחים שניתן לקבל בסמכות הוועדה המקומית.

6. מוצעת תוספת מחסנים מעבר למספר הדירות הקיימות. מוצעים מחסנים בשטח גדול

מהמקובל, מעל מפלס הקרקע, ועם פתחים. לא יוצעו מחסנים מעל הקרקע ועם חלונות.

לא יותרו מחסנים מעבר למספר יח"ד בבניין. יש למספר את כל המחסנים כנדרש. שטח מחסן יהיה %8 משטח הדירה ועד 20 מ"ר ליחידה.

7. במסגרת תכנית זו לא ניתן להגדיל שטח לובי הכניסה לבניין בקומה ד'. יש לתקן בתיאום

מול מחלקת תכנון.- למה?

8. יש לבטל את המרפסת הפינתית המוצעת במפלס .+7.00 יש להציע מרפסות זיז בצורה

מסודרת ובקו אחד. התכנון יתואם מול מחלקת התכנון.

9. לא תותר בניית מרפסות עם עמודים. יש להשמיט סעיף .4.1.2א..6

10. לא יותר ניוד שטחי בניה בין הצד לגג בדירות הגג ובכלל. יש להשמיט סעיף 4.1.2א..7

11. לא תותר בניית עמודים / חיזוק מעבר לקווי הבניין. יש להשמיט סעיף 4.1.2א..8 במקומו, יש

להטמיע בהוראות התכנית סעיף חיזוק מבנים ת"י 413 כמקובל.

12. ככל ומבוקש להוסיף בתכנית דיוריות, יש לציין את מיקומן בנספח הבינוי והמספר המבוקש

בהוראות. הדיוריות יהיו בהתאם לנוהל מינהל התכנון. יש להשמיט סעיף 4.1.2א..8

13. לא תותר תוספת 25 מ"ר על הגג ליח"ד בבניין מכוח תכנית ,3907 היות והתכנית המוצעת

מבקשת להרחיב את הדירות עד 140 מ"ר מכוח סעיף .12 הדירות בקומה העליונה מקבלות

51

הרחבה עד 140 במסגרת התכנית המוצעת, ולא ניתן יהיה להרחיבן מעבר לזה מכוח תכנית .3907 ככל ותכנית 3907 חלה במקום, יש לציין יחס ביטול בתכנית המוצעת בסעיף .1.6 יש לבטל סעיף .4.1.2א .9

14. להשמיט סעיף חניה 4.1.2ה' מהוראות התכנית, היות והתכנית אינה מציעה תוספת של

יח"ד.

15. תנאי להיתר בניה לתוספת המחסנים בקומת המרתף יהיה קבלת אישור מהנדס.

16. יש לציין בנספח הבינוי ובהוראות התכנית כי לאחר הקמת הממ''דים, יוסב שטח המקלטים

לשטח שירות משותף לטובת הדיירים (כגון חדר עגלות, אופניים וכדומה).

17. יש להבהיר את התכנון המוצג בנספח הבינוי באופן שניתן יהיה להבין במדויק את ההרחבות

המוצעות והשטחים המוצעים להכשרה.

18. יש לסמן את התוספת המאושרת בהיתר 2023.00034.00 כשטח קיים (כלומר בצבע קירות

אפור)

19. יש להציג בנספח הבינוי תכנית פיתוח המציגה את הכניסות אל הבניין מהרחוב ומפלס

החצרות.

20. יש לוודא התאמה מושלמת בין היתרי הבניה המאושרים והמוצג בתכנית כמאושר. יש לסמן

להכשרה או להריסה בצורה גרפית ומילולית את כל הבינוי שקיים בפועל ללא היתר, בתכניות, חתכים וחזיתות.

21. לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע

תיקונים טכניים.

22. החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86

ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

23. לחלק הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין

בשטח התכנית.

24. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

נספח הבינוי

25. יש להשמיט קו בניין בתכניות.

26. יש להשמיט את חישוב השטחים הרובוטי מנספח הבינוי ולצרף כנספח נפרד.

27. אין לסמן כמוצע ריצוף חצרות אלא רק השטחים הבנויים.

52

הוראות תכנית

28. סעיף 4.1.1 – לציין שימוש למגורים.

29. סעיף 7.2 – זמן מימוש התכנית יקבע ל -10 שנים מיום אישורה.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

53

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 15 : 1411420

פרטי התכנית

מספר תכנית 1411420

סוג דיון תיקון החלטה להפקדה

מהות הבקשה הרחבות בינוי ברח' הרב זווין ,6 ירושלים

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מקומית

קוד החלטה להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

החלטת הועדה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים

להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. יש לשנות את יעוד הקרקע בחלקה ,83 בחלק הצמוד לשטח התכנית ממזרח, מאזור מגורים

מיוחד, לדרך מוצעת, בהתאם למצב הקיים בפועל.

2. גבול התכנית יורחב מזרחה בהתאמה למגרש המאושר בתכנית 6125 ביעוד אזור מגורים מיוחד.

מסמכי התכנית יתוקנו, לרבות תיקון המצב המאושר במסמכי התכנית, בתיאום עם מחלקת התכנון.

3. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריכים ,18.6.25 4.8.25 ימשיכו לחול.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

54

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 16 : 1143122

פרטי התכנית

מספר תכנית 1143122

סוג דיון תיקון החלטה להפקדה

מהות הבקשה פיצול יחידות דיור בבניין קיים רח', עזרת ישראל ירושלים

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מקומית

קוד החלטה להפקיד את התכנית בתנאים

החלטת הועדה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה

מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. במקום הסעיפים הבאים בהחלטת הוועדה הקובעים כי:

" קומת הגג –אין להציע יחידות נפרדות בגג הרעפים מהסיבות הבאות:

נדרש מרווח עבור מתקנים בחלל הגג על מנת שלא ימוקמו ע"ג החזיתות או הגג. מכיוון שמבוקשות 4 יח"ד מדובר בחלל לא מבוטל שיקטין את שטח יחידות הדיור בגג.

אין היתכנות למיקום 2 מרחבים מוגנים בקומת הגג.

ניתן להציע שטח בקומת הגג עבור הרחבת היחידות בקומה תחתיו.

מספר יח"ד - לפיכך יש לצמצם את מספר יחידות הדיור ל-3 לכל היותר – יח"ד אחת בכל קומה או 2 דופלקסים בקומה א' והגג.

מיגון -בתכנית לא מוצעים פתרונות מיגון, למעת ממ''ד שנבנה במסגרת ההיתר שהופק ב 1994 . יש להציג פתרון מיגון לכל אחת מיחידות הדיור. המרחב המוגן לא ימוקם בחזית לרחוב או בחזיתות הצד במחצית הקרובה לרחוב ולא מחוץ לקווי הבניין או הגג. יש לציין זאת באופן ברור בהוראות התכנית ולהציג בנספח הבינוי. "

יבוא הסעיף הבא:

יש להציע 3 יח"ד לכל היותר, אחת בכל קומה ובתנאי שלא יוצע מרחב מיגון בקומה האחרונה על מנת לא לפגוע בגג הרעפים.

ניתן יהיה להציע מקלט משותף לכלל הדיירים בקומת הקרקע כפי שהוצע בגרסה שהוגשה (תאריך .)26/11/2025 יש לציין "מקלט" במקום "ממ"ד משותף", ולקבל אישור הג"א לעת מתן היתר בניה.

לחילופין ניתן יהיה להציע שני דופלקסים בקומה א' והגג, כאשר הממ"ד/חדר מחוזק ישב בקומה א ולא בקומת הגג.

55

2. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 15/05/2024 ימשיכו לחול.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

56

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 17 : 1199777

פרטי התכנית

מספר תכנית 1199777

סוג דיון תיקון החלטה להתנגדויות

מהות הבקשה תוספת קומה עליונה מובלעת בתוך חלל גג רעפים רחוב ניסן ב"ק 22

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מקומית

קוד החלטה להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית

החלטת הועדה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה מחליטים לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט ההא:

1. לקבל את ההתנגדות לעניין מספר יחידות הדיור ולקבוע את מספר יחידות הדיור ל 9 דירות בהתאם

לבקשת היזם ולתכנית שהוצגה לוועדה.

2. יתר ההחלטות יוותרו בעינם.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

57

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 18 : 1255397

פרטי התכנית

מספר תכנית 1255397

סוג דיון הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מהות הבקשה הוספת בינוי לבנין קיים ,שכ בית צפפה

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להוריד את התכנית מסדר היום

החלטת הועדה

התכנית שובצה בטעות ועל כן יורדת מסדר היום

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

58

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:10/12/2025 - כ כסלו תשפ"ו

תכנית מספר 19 : 848440

פרטי התכנית

מספר תכנית 848440

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה רכבת קלה ירושלים - קו תכלת

מספר ועדה 2025/22

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית

החלטת הועדה

1. תכנית לרכבת קלה נועדה ליותר ממתן מענה תנועתי לתושבי ירושלים הגדלה.

2. התכנית מעודדת שימוש בתחבורה ציבורית, לטובת צמצום פערים חברתיים בעיר, דרך

הפחתת התלות והשימוש ברכב פרטי.

3. התכנית מסייעת להקטנת השטח הנדרש לרכב הפרטי, הפחתת זיהום האוויר והרעש, לטובת

בריאות התושבים ושיפור איכות הסביבה בה אנו חיים.

4. עקרונות התכנון של כל התכניות של הרק"ל הם:

5. הקמת רכבת קלה מסילתית על פי עקרונות תממ/29/1 ותממ/.30/1

6. השתלבות הרכבת הקלה במערכת התחבורה הציבורית העירונית (ממשקים עם קווי רק"ל

נוספים ומרכז תחבורה ג. התחמושת).

7. הקטנת הגודש בדרכים, הפחתת שימוש ברכב פרטי.

8. הגברת הנגישות בין חלקי העיר השונים לכלל אוכלוסיית העיר.

9. מתן שרות רכבת קלה יעיל בטיחותי וזמין למירב המשתמשים בה

10. צמצום החדירה לשטחים פרטיים ופגיעה בנכסים סמוכים לתוואי הרק"ל.

11. שיפור באיכות הסביבה העירונית ומזעור מפגעים סביבתיים נקודתיים.

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין בחירת החלופה של קרל נטר - במסגרת הדיונים בוועדות נבחנו

לעומק חלופת התכנון השונות למעבר הרכבת באזור זה כפי שב לידי ביטוי בהחלטות הוועדה המחוזית להפקדה :

"הוועדה בחנה את שתי החלופות שהוצגו בפניה. הוועדה תציין כי חלופת שמעון הצדיק היא החלופה המסומנת בתמ"מ 1/29 ,אך בהתאם להוראות התמ"מ בסמכות הוועדה לאשר תוואי נוסף, שלא סומן בתמ"מ. לאחר בחינת שתי החלופות, בהתייחס להיבטים סביבתיים, תחבורתיים ועירוניים, הוועדה השתכנעה כי קיימת עדיפות לחלופת קרל נטר, וזאת בהתאם למפורט להלן:

2. בהיבט הסביבתי, הוועדה תציין כי, כפי שאף נמסר על ידי נציג המשרד להגנת הסביבה,

לשתי החלופות קיימות השפעות סביבתיות מסוימות, ובשתי החלופות ניתן להציע

59

פתרונות על מנת לצמצם את ההשפעות הסביבתיות תוך עמידה בתקנות הרלוונטיות. עוד יצוין כי שתי החלופות מציעות פורטל במיקום דומה ועל כן אין הבדל מהותי בין החלופות בעניין זה. בנוסף, ובהינתן שהתכנית מוצעת במרקם עירוני קיים, ההשפעות הנופיות שלה אינן משמעותיות בשתי החלופות. בהמשך לאמור, הוועדה תציין כי רחוב קרל נטר הוא רחוב צר יותר מרחוב שמעון הצדיק, ועל כן ההשפעות בנושאי רעש וקרינה משמעותיות יותר בחלופת רחוב קרל נטר לעומת חלופת שמעון הצדיק. עם זאת, וכפי שצוין לעיל, בהתאם לתסקיר ההשפעה על הסביבה קיימים אמצעים לצמצום ההשפעות הנובעות מכל אחת מהחלופות, ובהתאם לכך, גם חלופה זו עומדת בדרישות התקנות הרלוונטיות.

הוועדה תציין כי מאחר שרחוב קרל נטר צר יותר מרחוב שמעון הצדיק, היקף ההפקעות המוצע בחלופת קרל נטר נרחב יותר, וזאת על מנת לייצר חתך רחוב הכולל הן את תוואי הרק"ל והן מדרכות רחבות.

3. בהיבט התנועתי, הוועדה תציין כי לחלופת קרל נטר השפעה משמעותית יותר על תנועת

הרכבים הפרטיים, מאחר שחלופה זו מחייבת הפיכת רחוב קרל נטר מדו-סיטרי לחד-

סיטרי.

עם זאת, הוועדה סבורה כי בראייה התנועתית הכוללת, המתייחסת למערכת הרק"ל כולה, קיימים יתרונות משמעותיים לחלופת קרל נטר.ובתנאי שהרחוב ישאר דו סיטרי.

4. ראשית, מבחינת יעילות התפקוד של מערכת הרק"ל, ובהמשך להסברים שניתנו על ידי

צוות התכנון ויועץ התחבורה של הוועדה, הוועדה התרשמה כי לחלופת קרל נטר יתרון משמעותי. בהקשר זה הוועדה תציין כי לאופן מעבר הרק"ל בצומת שרגאי השפעה משמעותית על תפקוד מערכת הרק"ל כולה. בהיבט זה, חלופת שמעון הצדיק יוצרת פנייה של 90 מעלות בתוואי הרק"ל מכיוון שד' בר לב לרחוב קלרמון גנו, דבר המצריך האטה משמעותית של נסיעת הרק"ל והארכת זמן פינוי צומת שרגאי. לעומת זאת, חלופת קרל נטר המאפשרת נסיעה ישרה עבור הרק"ל מרחוב שרגאי לרחוב קלרמון גנו, ופינוי מהיר יותר של הצומת לטובת יתר התנועות העוברות בה. הוועדה תציין כי לקריטריון זה השפעה משמעותית על תפעול הרק"ל בשל מורכבות הצומת והצורך לסנכרן בין נסיעת הרכבות השונות העוברות בו, הכוללות את הקו האדום, הקו הירוק והקו התכלת, ובעתיד גם את הקו החום, כאשר לכל קו רק"ל צפויה להיות תדירות שונה

5. שנית, חלופת קרל נטר מאפשרת שירות טוב יותר למשתמשי התחבורה הציבורית. חלופה

זו מציעה פריסה רחבה יותר של קווי הרק"ל במרחב, תוך מתן מענה להיקף רחב יותר של משתמשים. בנוסף, חלופה זו יוצרת ממשק מיטבי בין תחנת הרק"ל לבין מתחם גבעת התחמושת, העתיד לשמש כמרכז תחבורתי מטרופוליני, שצפוי לשלב גם תחבורה ציבורית בינעירונית וחניון חנה וסע. מרכז התחבורה האמור צפוי לשמש מעין "תחנה מרכזית" למעבר בין תחבורה ציבורית בין עירונית לתחבורה ציבורית עירונית. בשל כך ישנה חשיבות רבה ליצירת ממשק מיטבי בין מרכז התחבורה לבין רשת הרק"ל.

6. בנוסף, ובהיבט העירוני, הוועדה סבורה כי לחלופת קרל נטר צפויה להיות תרומה

משמעותית בהיבט של התחדשות עירונית. בהקשר זה הוועדה תציין כי תרומתה של הרק"ל לעיר ירושלים ניכרת לא רק בהיותה מערכת להסעת המונים אלא גם בשל תנופת

60

ההתחדשות העירונית הכרוכה בה, הן מבחינת המרחב הציבורי והן מבחינת פוטנציאל הפיתוח של המגרשים לאורכה. בהיבט זה, הוועדה סבורה כי לחלופת קרל נטר יתרון ניכר על פני חלופת שמעון הצדיק, בשל הפוטנציאל העירוני המשמעותי הקיים ברחוב זה, וכי הוספת תחנת רק"ל במיקום זה תאפשר ניצול יעיל של הקרקע העירונית, בעוד פוטנציאל ההתחדשות לאורך רחוב שמעון הצדיק מצומצם יותר.

7. נוכח האמור, בשל היתרונות של חלופת קרל נטר בהיבטים התנועתיים והעירוניים, מאחר

שלשתי החלופות פתרונות מספקים בהיבטים הסביבתיים, ועל אף שחלופת קרל נטר מבוססת על היקף הפקעות גדול יותר, הוועדה סבורה כי קיימת עדיפות בחלופה זו.

בהקשר זה הוועדה תבהיר פעם נוספת כי על אף ההפקעות בחלופה זו, התוויית הקו התכלת כרוכה גם בתוספת משמעותית של אפשרויות פיתוח והתחדשות עירונית, אשר צפויים להיטיב על בעלי הזכויות והתושבים לאורך התוואי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה על קידום חלופת קרל נטר והפקדת התכנית בהתאם למפורט להלן.

יצויין כי הן הוועדה המקומית והן הוועדה המחוזית בחרו לקדם חלופה זו.

8. לדחות את ההתנגדות שהשיקול של טיוב התכנון בצומת בר-לב – שרגאי - גאנו אינו גובר על

שיקול של בריאות וטובת תושבי השכונה ולכן בחירת החלופה היא לא נכונה- במסגרת תסקיר ההשפעה על הסביבה נבחנו שתי החלופות ובהתאם לבדיקות ולמסקנות קיימים אמצעים לצמצום ההשפעות הנובעות מכל אחת מהחלופות, ובהתאם לכך, גם חלופה זו עומדת בדרישות התקנות הרלוונטיות.

מעבר לכך יש לציין כי למעבר של רכבת קלה ברחוב יש יתרונות רבים בנושאים שונים כולל סביבתיים:

9. שילוב רכבת קלה בשכונה משפר את איכות חיי התושבים:

10. יותר שקט

11. פחות רכבים עוברים - הפחתה בזיהום אוויר

12. הגדלת נגישות לרחבי העיר

13. חידוש הרחוב וסביבתו

14. בטיחות גשר הולכי הרגל יוקם מחדש, נגיש וכולל שביל אופניים.

15. ניתן לשקול הסטת הכניסה לבי"ס בנות לדופן הצפונית.

16. עמדות הורדת תלמידים – התכנית מסדירה עמדות להורדת תלמידים/ ות בסמוך

למוסדות הלימוד ובצורה בטוחה כפי שהוסבר בהרחבה. מספר העמדות , המידות , שעות ההורדה והעלאה ועוד, ייקבעו בתכנון המפורט.

17. תחנה במרכז השכונה תספק שירות מצוין לתושבי השכונה ולמוסדות החינוך הקרובים.

18. יוזמות ההתחדשות המקודמות בשכונה (שאמורות להטיב עם תושבי השכונה) נתמכות

ע"י תחנת הרק"ל.

19. מבחינת היבטים סביבתיים :

20. קרינה - נשמרו לפחות 5 מ' בין המסילה למגורים. אין בעית קרינה.

21. רעש – ניתן להפחית עוצמות רעש של צלצול פעמון ומערכות כריזה באמצעות תכנון

של תחנה שקטה.

22. חריקות – לאורך התוואי קיימים שני עיקולים בהם קיים פוטנציאל ליצירת חריקות.

לנושא זה ניתן משקל רב על ידי צוות תכנית אב לתחבורה, המשרד להג"ס ועיריית