ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 39 · קובץ התנגדויות בתכנית 1257633.pdf

לכבוד

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שעל יד עיריית ירושלים

הנדון: התנגדות לתכנית 101-1257633 --

תוספת שתי קומות לשם תוספת 8 יחייד חדשות, רחוב דרך חברון 39 שלום רב,

התכנית הנדונה ממוקמת בדרך חברון 39 פינת רחוב עמינדב בשכונת אבו תור, ירושלים.

מדובר במבנה חדש העומד בימים אלה לקראת איכלוט (חיתר 2019/0229.00). במבנה הקיים יש 4 קומות ותוא נבנה מעל מבנה מסחרי בן קומה אחת, הכולל שטח מסחרי ופונה לרחי דרך חברון.

במבנה הקיים 13 יתידות דיור בגדלים והוא במעמד של יימפעל מאושר להשכרחיי.

כאמור, התכנית הנדונה כאן מציעה תוספת של 2 קומות ו-8 יחידות דיור שייבנו מעל למבנה הקיים כיוט - כך שבטופו של תהליך יהיו במבנה סה"כ 6 קומות ו-21 יחידות דיור - וזאת, כמובן, בהנחה שלא תוגש או בקשה נוספת לתוספת נוספת של קומות ויחידות דיור (כי בעצם, למה לאז!)

התכנית עומדת בניגוד מוחלט להחלטותיה של הוועדה המתוזית בנוגע לבנייה באבו תור --

שהבניין משתייך אליה -- שוועדה זו והוועדה המקומית שבו ואיששו בשלושה מסרים פרטיים לפחות בעשור האחרון (דרך חברון 53, עין רוגל 8 ועין רוגל 18) - וכן במקרה הכללי הרבה יותר של גבעת המנזר. התכנית עומדת בניגוד מוחלט גט למדיניות תכנית האב השכונתית, המתגבשת בימים אלה ממש ומאמצת את ההתלטה על מגבלת גובה של 4 קומות. הטעם לעמידה הנחושה של כלל הוועדות וגופי התכנון הללו על השמירה על גובה מקטימלי של 4 קומות ו-160% בנייה לאורך דרך חברון במקטע הרלוונטי (החל ברחוב נעמי בדרום וכלה ברחוב המפקד בצפון) אינו רק הנחיות תכנית ירושלים 2000, שבה אבו תור נכללת באגן העיר העתיקה, ועל כן כפופה למגבלות אלה, אלא גס התכרת בייתודיותו של מקטע מסוים זה ובחשיבותו האדריכלית וחשימורית.

ואולם מעבר לתריגה ממדיניות התכנון הידועה והמקובלת הן של וועדות התכנון השונות הן של תכנית חאב, התכנית האמורה מקוממת משום שחיא מייצגת באופן הברור ביותר את יישיטת הסלמליי הזכורה לרע, שבה יזמים מנטיס להגדיל את זכויות הבניה בשלבים, בידיעה שהם הורגים מהמותר, ובתקווה שבשלב זה או אחר יצליתו להכשיר בנייה שלא הותרה להם בשלב מוקדם יותר. יש להתנגד באופן נחרץ להתנהלות נלוזה זו של יזמים ולזלזול שחיא מביעה במוטדות חרישוי והבנייה מחד גיסא ובתושביס ואוחבי העיר מאידך גיטא ולהבחיר לכול בלשון שאינה משתמעת לשנני פנים שהוועדות מכירות את המדיניות ומכבדות אותה, ואינן "נרדמות בשמירה"

בשום עת.

אחרון חביב - אך מר: לבסוף, הפנייה הנוכתית לרשויות, בבקשה לאשר את שינוי התבייע המקומית במקרה וה מקוממת במיוחד לאור ההיסטוריה הקצרה של הבניין: בשלבי התכנון המוקדמיט במגרש האמור (2022), היזמים עצמם פנו (באמצעות אדריכל הבניין) אל הפורום האורבני של אבו תור במאמץצ להגיע להסכמות שיימנעו עימותיס והתנגדויות מיותרות. ואכן, ההסכמות שהושגו אז בין תושבי השכונה (שאותם ייצגתי אני, בשם הפורום האורבני של אבו תור)

ובין חיזם (שיוצג בידי אדריכל חמבנה, מר צביקה רוזנבלום) לא רק מנעו את בזבוז הזמן והאנרגיה הכרוך בהתנגדויות אלא גם הניבו בניין יפה, המשתלב להפליא בחצית הרתוב המלוחדת שהוא חלק ממנה, ועל כן מכבד את היזם, את התושבים ואת העיר גם יחד.

תצתירב

אי א 1

אנל, 3 ]., נושא/ת 254 3 051 לאחר שהווחרתי כי עליי לומר את

האמת וכי אחיה צפוי/ה לעונשיס הקבועים בחוק באם לא אעשה כן, מצחיר/ה בזה

בכתב כדלהקן:

1 א + כל 6 (פרר היב 25 ב 2% א 5 7

2 24 י

דה הלע | מש

3

אני מצחיר/ה כי השם דלעיל חוא שמי, והחתימה דלמטה היא חתימתי, וכי תוכן תצהירי וה אמת.

פול ו

תאריך חתימה

אישור

אני,.4%6/ ערייד מרחוב'' / 2/7/ 222 בעיר יע + | מאשרת בוה כי ביום 47 הופיע/ה בפניי ₪ל/גבי המוכר/ת לי באופן אישי / שהודהה/תה בפלי באמצעות תעודת זהות- -מסי | ולאחר

שהזהרתיו/ה כי עליו/ה לומר את האמת וכי י/תחיה צפוי/ה לעונשים הקבועים בתוק באם לא י/תעשה כן, אישר/ה את ההצהרה דלעיל וחתם/מה עליה בפניי.

שמעון דולן עורך דין | ש %/

מה-6980 דט

התיג

חותמת

מינהל קהילני בקעה רבתי

אבותור | ארנונה | בקעה | מקור חיים | תלפיות

5

לכבוד

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שעל יד עיריית ירושלים

שלוט רב,

הנדון: התנגדות המינהל הקהילתי בקעה רבתי לתכנית 101-1257633 -- תוספת 2 קומות לשם תוספת 8 יח'ייד חדשות, רחוב דרך חברוו 39

התכנית ממוקמת בדרך חברון 39 פינת רחוב עמינדב בשכונת אבו תור, ירושלים.

שטח התכנית 0.601 דונם.

מדובר במבנה חדש הנמצא בימים אלה בשלבי בניה מתקדמים (היתר 2019/0229.00) הכולל 4 קומות בסמוך לציר הרכבת הקלה הכולל שטח מטחרי הפונה לרח' דרך חברון ו-13 יחייד בגדלים שונים ששיבלו אישור למפעל מאושר להשכרה.

תכנית זו מציעה תוספת 2 קומות ו-8 יחייד בהמשך לבינוי הקיים והמאושר. סה"כ יהיו 6 קומות הפונות לדרך חברון.

סה"כ יחייד מוצעות: 21.

אנו מתנגדים לתכנית וו המקודמת בניגוד להחלטות קודמות של הוועדה המחונית ובניגוד למדיניות תכנית האב השכונתית, המקודמת בימים אלה ממש וממליצה על גובה מססימלי של 4 סומות לאורך מקטע זה של דרך חברון בשל חשיבותו האדריכלית והשימורית. ואת ועוד, אנו מתנגדים באופן עקרוני וגורף לשימוש ביישיטת הסלמייי, הבאה לידי ביטוי בהגשתה של תכנית זו באופו שאינו מאפשר מתן מענה פרוגרמטי ותחבורתי כנדרש, ובניגוד לסיכומים מפורשים שהושגו בעבר בין השכונה והיום.

להלן פרטי תתנגדות מנהל קהילתי בקעה רבתי לתכנית:

1. רקע תכנוני:

1 המתתחס נכלל בתחום העיר ההיסטורית ובאגן החגותי של העיר העתיקה.

2 עפייל תכנית. מתאר-62 ייעוד הקרקע-במקום הוא-מגורים 1:

3 במקום קיים מבנה לשימור (מס' 5146 ברשימת השימור העירונית),

4 היתר 2019/0229.00 בהתאם לתמייא 38 נמצא כיום בשלבי ביצוע מתקדמים. במקום כבר עומד כיום בניין בן 4 קומות תכולל 13 יחייד וחזית מסחרית כלפי דרך חברון.

5 בימים אלה מקודמת תכנית אב לשכונת אבו תור הממליצה על שמירת אופייה של הדופן המורחית של דרך חברון בין רתובות המפקד ונעמי. המלצתה של תכנית האב היא להגביל את הבינוי במתתס עד לגובה של עד 4 קומות ממפלס הכניסה הקובעת (דרך חברון). אישור התכנית האמורה בשלב זה עומד אפוא בניגוד גמור להמלצת תכנית

מינהל קהילוני בקעה רבני

אברתור | ארנונה | בקעה | מקור חיים | תלפיות ₪

האב, ויעודד את פריצתה עוד בטרם אישורה, באופן שיהווה תקדים ויגרור תוספות דומות לאורך כל דרך חברון במתחם האמור.

2 הריגה ממדיניות ופגיעה במתהם לשימור:

21

22

23

246

25

26

27

בשנים האחרונות, תכניות המבקשות בינוי של מעל 4 קומות לאורך דרך חברון במקטע המדובר נדחו שוב ושוב על ידי חועדה המחוצית בשל ייחודיותו האדריכלית של המקטע והיותו ייאוור רגיש וייחודייי,

כך למשל, החלטת הוועדה המחוזית מיום 10.7.2014 בעניין תכנית 101-0063750 -

הקמת מבנה חדש בדרך חברון 53 קבעה כי ייהבינוי המאפיין את המרקם ההיסטורי של שכונת אבו טור הינו בינוי שאינו עולה על גובה של 3-6 קומות. לאור זאת, השתכנעה הוועדה כי אין מקוט לאשר מבנה שגובהו עולה על 4 קומות ושטחו חבנוי עולה על %, במיקום רגיש זה

כך קבעה גס ועדת משנה לחיתרי בניה מיוט 25.9.2017 בנוגע לבקשה להחיתר מספר 0 לצבינול בדרך חברון 53: יילקבל חלקית את ההתנגדויות בעניין אחוזי הבנייה המוצעיט בתכנית והחורגיס מאחוזי הבנייה המותרים בהתאם למדיניות באזור ולהחלטת הוועדה המחוזית במסגרת תכנית 63750 שקודמה על התלקה - אחטי הבנייה יוקטנו ל-160 אחוז מעל לקרקע וזאת בהתאם למדיניות שנקבעה בתכנית המתאר החדשה לשטח הכלול בתחום אגן העיר העניקה .יי

מאפייניו של המגרש הנייל אינם שונים מהותית מאלה של דרך חברון 53, שתכניות שקודמו בו לבינוי בניגוד למדיניות נדחו באופן עקבי ע"י הוועדות השונות.

זאת ועוד, כאמור בסעיף 1.5, בימים אלה עיריית ירושלים והרלייי מקדמות תכנית אב לשכונת אבו תור, שהמלצתה המפורשת למתחם המדובר היא להגביל את גובה הבינוי ל-8 קומות ממפלס דרך חברון.

על אף שתכנית אב זו טרם אושרה, אישור התכנית המוצעת בנקודת הזמן הנוכחית, על סף אישור תכנית האב, יחווה תקדים שאם יקבע יהיה קשה מאוד לחזור ממנו.

מדובר באזור בעל רגישות שימורית גבוהה (ברמה בניינית ומתחמית כאחד) ועל כן אנו מבקשים לדחות את התכנית המוצעת על הסף, לכל הפחות עד לקבלת החלטה בעניין תכנית האב.

3. מענים פרוגרמטיים:

41

2

3

4

תכניות המציעות תוספת יחייד נדרשות לספק מענים פרוגרמטייס במסגרתן או בסביבותיהן.

בשל גודלו חקטן של המגרש, הוחלט בזמן קידום התמייא המבוצעת כיום שלא להציע מענים פרוגרמטיים במגרש למעט מסחר בקומת הקרקע הפונה לדרך חברון.

נוטף כל כך, הוחלט במשא ומתן מפורט עם חברי הפורום האורבני של שכונת אבו תור, לוותר על הדרישה לספק במגרש את מספר החניות הנדרש עפ"י תקן החניה חקיים.

תוספת 8 יחייד נראית זמחה, אולם קידום תיקוני תבייע מקומיים מן הסוג המבוקש במקרה ּה, ביישיטת הסלמייי, אינו מאפשר בחינח מעמיקה של הצרכים הפרוגרמטייס

מינהל קהילוני בקעה ררבתי

== = אבורתור | ארנונה | בקעה | מקור חיים | תלפיות 220 יוורה

במקום, סקל וחומר מתן מענים מספקים, ובפרט כאשר הבניין כבר עומד על תילו וכמעט מוכן לאכלוס,

5 חשוב להדגיש כל התכנית הנדונה אינה מבקשת לממש אחוזי בנייה המוקנים במגרש מכוח תכנית מאושרת כלשהי, אלא מבקשת לשנות את יעוד הקרקע ממגורים 1 למגורים ג כדי להגדיל את אחוזי הבנייה המותרים המקום -- וזאת לא רק לאחר קבלת החיתר בנייה בשנת 2022, אלא גם לאחר מימושו וסיום הבנייה לפיו.

26 כאמור, הבקשה גס עומדת בניגוד למדיניות שנקבעה בתכנית מתאר 62, בתכנית מתאר 0, בהחלטות ועדה קודמות כפי שצוין לעיל וגם בתכנית האב המקודמת כיום.

7 לפיכך, אנחנו מתנגדים לקידום תכניות בצורה שאינה מאפשרת בחינה כוללת ומוקדמת של צרכי התושביט העתידיים ואינה מסוגלת להציע מענים רלוונטיים,

4. הסכמות בין הפורום האורבני לבין האדריכל ונציג היזם:

1 בשלב קידום החיתר הבניה לתוספת בהתאם לתמייא 38, הפורום האורבני של שכונת אבו תור עמד בקשר רציף וחיובי עם האדריכל ונציג היזם, אדרי צביקה רוונבלוס, והגיע להטכמות שנגעו להפחתת מספר החניות, למיקום הכניסה הראשית הקובעת על דרך חברון, לגובה מעקה הגג, לחזית לרתי עמינדב ולהנמכת הגדר בפינת הרחובות דרך חברון ועמינדב.

2 בזכות הסכמות אלו, הסכים הפורום האורבני שלא להגיש התנגדות לתכנלת.

3 תהליך עבודה הדדי מסוג וה אינו רק חיובי ביותר וראוי לחיווק ועידוד הרשויות, אלא שאין טפק שהוא גס מביא לתכנון מיטבי המוטכם על השכונה ומקבל את ברכתה ואת ברכת המנהל הקהילתי המייצג אותה.

4 הבניין העומד היום במקום מדגיש חיטב את יתרונותיו של תהליך זה, בשל השתלבותו המוצלחת ברצף החזיתות של דרך חברון ושל רחוב עמינדב.

5 אם תאשר הוועדה את התכנית, וואת בניגוד מפורש למדיניות הקיימת, וזו העתנידה להתאשר, וללא הצדקות המניחות את הדעת, יהווה הדבר פגיעה קשה באמון התושבים במערכת התכנון ובנכונותס לקחת חלק בתהליכי תכנון חיוביים כאלו בעתיד.

6 המינהל הקחילתי מתנגד לשינוי התכנית ביישיטת הסלמייי, ובפרט לאחר שהסכמותת אלה הושגו במאמצ חדדי וברוח טובח,

לאור כל האמור לעיל, מינהל קהילתי בקעה רבתי מתנגד נהרצות לאישור התכנית וסבור כי דינה לתידחות על השף; ולכל הפחות עד לאישור תכנית האב לשכונת אבו תור שתגדיר מללנלות בינל ברורה לאזור תוך התחשבות בצרכי הפיתוח והשזמור.

בברכה,

2

גלית רגיואן

יו"ר מינחל קהילתי בקעה רבתי

ה

8

0

0

/

-

.

ה

ה

0

0

-