ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 39 · קובץ התנגדויות לתכנית 1338862.pdf

וי -

בפני הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים תכנית מט' 101-1338862 יוושל

ועדח מקומית לתכנון ולבניה !

, |

קליף וכטל, ת.ז. 310429147 כ

מישל לין וכטל, ת.ז. 310429162 הכר מ = (-ש

מרחוב לחוקאל קוטשר 74, ירושלים 3 =

ע"י בייכ עוהייד יוסי צור מ.ר. 29816 ו/או

יצחק כחן ו/או איתמר כהן

שמענס למסירת כתבי בי דין הוא

רחוב המלך ג'ורגי 16ג, ירושלים 9422918

טלפון: 02-6222199 פקס: 02-6259099

066ת.05816000207-18+: :811 ות

המתנגדים

התנגדות להחלטה להפקדת תכנית

מס' 101-1338862 רח' האצ'/ג 32

מוגשת בואת חתנגדות על החלטה להפקדת תכנית מט' 101-1338862 (להלן: ''התפנית') לתוספת ביגוי בהתאם לנספח מנחה ותוספת זכויות עד 50% בחלקה 24 בגוש 30732 ברחוב האציזג 32 בירושלים (להלן: /'החלקה').

המתנגדים חס ה'יה קליף ומישל לין וכטל (להלן: ''תמתנגדים'), בעלי הוכויות של חלקה 24 המתגוררים במבנה הסמוך לחלקה.

יפוי כח מצייב להתנגדות זו.

טענות המתנגדים:

חריגה מקווי בגיין

1. תמתנגדים יטענו כי המדובר בבקלשה שעל פניה, מופרכת לחלוטין, מטעה ואיננה תואמת את מדיניות

התבנון באיזור והוראות תכנית 4192 ו-4192א החלות על אזור המגורים ובכלל זה הוראות ביחטי

3

4

להרחבת דיור באמצעות תוספות בנייה- החורגות מקו בניין -ועל כן, אין טיכוי בי תאושר-באשר אפילו הקלה לא נתבקשה.

המתנגדים יטענו כי במידה ותאושר הבקשה לחיתר ייפגעו זכויותיהם הקנייניות באופן קשה ביותר, שכן מיקום המעלית המבוקשת הינה בצמידות לבית המתנגדים- מרחק של מטר אחד בלבד!- ותביא לפגיעת בפרטיות, מטרדי רעש וכיו'/ב. מדובר בבתים פרטיים חד משפחתנים ואין סיבה המצדיקה להרע את תנאי הצפיפות כאשר ישנה אלטרנטיבה להתקנת מעלית פנימית ללא צורך לקרב בינוי לבית המתנגדים.

תכנון ואישור תוספת למעלית ניתנים בהוצאת היתר ע'/פ תכנית 5022, 5022א/ מכוחן ניתן להוציא חיתר למעלית וצמצוט קו הבניין יהיה נתון להטסכמת השכנים בלבד! ועליה להתאשר בועדה המחוזית.

בלתי מתקבל על הדעת כי הועדה המקומית תצמצם קווי בניין במסגרת תכנית. אין שום סיבה מוצדקת לחרוג מקו בניין עבור שימושים אחרים למבנה הפונה לחלקה פרטית.

הגבהת מפלס הגג והקמת בריכת שחיית על גג המבנת

7

.9

הגבהת מפלס הגג יגרום, בין השאר, לאובדן אור תשמש. אובדן אור חשמש יפגע אם לא יבטל את יבולת העצים והצמחים בגינה של המתנגדים לייצר פרחים ופירות. בכך הדבר יוביל להרט גינה בת השקיעו המתנגדים רבות, כולל הקמת מפל מים ובריכה קטנה כמו גם צמחים ועצים גורָמים ועצי

פרי רבים הזקוקים לשמש .

הדבר יצור הפרש גבהים ניכר מהקיים ולמעשה תיווצר קומה שלישית מוגבהת ופתוחת.

שימוש במרפסת גג בגובה שיא גג הרעפים אינו תואם את מדיניות התכנון בטח לא עבור שימוש כבריבת שחייה.

המפלס המוצע מצד צפון-מערב למבנה המוצע להגבהה שרצפתו 7.70+, ייצור הטתרה משמעותית משמש ואור מכיוון דרום- מזרח לבית המתנגדים.

בנוסף, מוצע שימוש כחצר מרפסת גג מוגבהת ומיקום הבריכה מול המרפטות הדרומיות והחזית הראשית של בית המתנגדים, שכן בית המתנגדים תוכנן ונבנה בצורתו ועיצובו לחזּית הדרומית.

0. כך שהבינוי המוצע יפגע משמעותית ובאופן ניפר הן בהסתרת אור ושמש והן בפרטיות בית

המתנגדים!.

1. כמו בן, ע''פ התכנית המבוקשת ישנם הבדלי גבהים משמעותיים של 1.5 מטרים לרעת בית

המתנגדים, דבר שייצור צל והרעה משמעותית עוד יותר.

2. תכנון גג ישר במקום גג רעפים כנהוג בשבונה זו מהווה תקדים. שימוש גג כמרפסת ובריכת שחיית

בגובה רב וכל האמור לעיל מהווים פגיעה וסטייה ניכרת מכל גורם: גובה, שימוש, תצורת גגות, רעש ופגיעה בפרטיות.

3, הקמת בריכת שחיית על גג המבנה תו''כ הגבהת מפלס הגג וחלף גג רעפים הנה בלתי מתקבלת על הדעת, בניגוד למדיניות התכנון ומהוות הפרה אסתטית ואדריכלית של כל חזות גגות הרעפים בשכונת.

4 מיקום הבריכה תמתובן יוצר מצב בו חבריבה תהיה רק כמה מטרים ממיקום חדרי תשינת של המתנגדים נמצאים בקומה השלישית!!!

5. הדבר יגרום לרעש בלתי נסבל והיוק ראליה סמוך לחדרי השינה של המתנגדים.

6. המשמעות היא שמחזית ביתם של המתנגדים- אנשים דתיים ויראי שמיים- ישתקף נוף של אנשים

עירומים למחצה מול פרצופם ממש והם יתצפתו עליהם מלמעלה.

7. אין טפק שמיקום הבריכה ייצור גס רעש בלתי סביר בהרבה כנהוג בבריכות משחק ובילוי.

שינוי מיקום הכניסה למבנה ולחניית

8. התכנית המוצעת מציגה שינוי למיקום הכניטה למבנה כאשר במקור הכניסה מחזית מזרחית מרחוב

יחזקאל קוטשר תשונת לכניסה מרחוב המשורר אצ''ג ממפלט הנמוך מהחלקה. הדבר גם יגרום למחטור במקומות חנייה לתושבים ואורחים המגיעים למקום.

9. יצויין בי במקום נמצאים 4 הוסטלים וכתוצאה מכך יש שימוש רב בחניה הציבורית לרחוב האצ''ג,

עומס החניות כבד גם כך ועצם העובדה שהתכנית לא מתייחסת לנגישות לחניה הקיימת מצביעה על השענות על חניה הקיימת ברחוב ומייתרת את השימוש בחניה תפרטית, דבר שיעמיס עוד יותר על החניה הציבורית.

0. בכל ההוסטלים הללו יש צוות ומבקרים קבועים ואנשי מקצוע שנותגים במכוניות ומשתמשיט בפועל

בחניה!!

1. תתהוטטלים נמצאים בקרבת פיסית!. מדובר בארבעה בניינים המשמשיט כהוטטלים במרחק של 50

מטרים בלבד או פחות מהחניה הציבורית ובכולס יש צוות ומבקריט המגיעים ברכב ובחנית.

2. המתנגדים יטעגו כי גישה חדשה זו תבטל למעשה את הנגישות לחניה המקורית ושימושה בפועל.

המתנגד הנו בעל תעודת נכה והוא נדרש לחניה נגישה.

3. בהתאם למשתמע מהתכנית, המבקש ויזם התכנית אינו מתכוון להשתמש בחניות המיועדות לו בתקן

החניה. בשטחו הפרטי, ובכך *גרום למצב בו ההניות ברחוב ישרתו אותו ויגזלו מקומות חניה ציבוריים,

6. המתנגדים יטענו כי על הועדה לבחון את עניין התנועה והגישה מהחניה לכניסה הראשית של

התכנית המוצעת. לא ראוי לאשר כניסה נפרדת במיקום שונה ללא פתרון חניה נגיש. לפי מיקום המעלית המוצעת בתכנית, הרי מתבקשת נגישות מצד יזם התכנית ולא יתכן שמיקוט החניה לא יחיה גגיש. וקלוב לכניסת ביתו. לא מקובל שיציע פיתרון של שתי כניטות. ברור הרי שאם תתאפשרנה שתי כניסות הוא לוכל לממש לעצמו את ניצול תחניות ברחוב אצ''ג המשרת את כולם וחשוב מאוד למתנגדים גם כן.

סטייה בין חמצב הקיים בפועל לבין החיתר מאושר ולבין התכנית המוצעת

5. המתגדים יטענו כי ע'/פ התכנית בקומת המרתף 3.00- מוצע תוספת קומת ושימוש למגורים ומחסן.

אין התייחסות למצב הקיים בפועל בו ישנה כניסה קיימת מחזית מערבית לחלקה המוצעת, הכוללת גישה וכניסה לבניין לקומת מרתף במפלס זה, המוצעת עתה לכניסה ראשית.

6. לא ברור מהתכנית באם באה להכשיר בינוי קיים במרתף ולא ברור מדוע לא סומן השינוי מחקיים

בפועל. כן לא סומנה הכשרת פריצת פתח קיים בגדר גבול המגרש המערבי,

7. על כן, יש לבחון את התכנית בהתאמת למצב הקיים ולהתאימה למצב בפועל.

לסיבום:

8. כל הפגמים לעיל מצביעים על מפגעים חמורים כלפי המתנגדים בפרט ולכונה בכלל, וכן מחוויס

תקדים חמור אשר יפגע בכלל תושבי שכונת בני ביתך.

9 תעדר התייחסות הועדה מפרטי התכנית ואישורה להפקדה בתנאים שלא מביעים תתליחטות כוללת ובפרט לחלקות צמודות, מדאיגה בשל העדר תשומת הלב עבור הפרט והבלל.

0. צמידות הבינוי; התקנת מעלית במרחק בלתי סביר מבית המתנגדים; הגבהה בינוי לצד חמהוות כיוון

אור ושמש למתנגדים; בניית בריכה על תגג שתביא לפגיעה בפרטיות ומטרדי רעש; עומטי חנייה בשל ביטול גישה מחנייה פרטית; כל אלו מחווים פגיעה אדריבלית תכנונית ואקוסטית ותוביל לירידת ערך ביתם של המתנגדים ופגיעה באיכות ואורחות חייהם.

1. על כן, נכון וצודק לבטל את ההחלטה ולדחות את הבקשהת במתכונתה המוצעת ולהגישה במתכונת

מותאמת אדריכלית ומתחשבת גם בפרט ובמרקם השכונתי הכולל, חוו''ד שמאי, מצ'יב בנסיפח א?.

טיעונים משפטיים

2. בהתאם לחוק התכנון והבנייה, המתנגדים מבקשים להעלות טענות משפטיות מהותיות כנגד

התוכנית המוצעת, וזאת בתתבסט על הוראות הדין והפטיקת הרלוונטית:

חריגה מקווי בניין

א. התוכנית אינה עומדת בהוראות תכניות 4192 (-4192א, אשר קובעות מגבלות ברורות ביחט

להרחבת דיור באמצעות תוספות בנייה החורגות מקו בניין.

ב. תכנית 4192 + 4192א קבעו קו בניין צידי מבית המתנגד לתכנית 2 מ', מרחק זה שלעצמו קטן

מאוד בין בתים פרטיים חד משפחתיט, מתוך הבנה שהמבנה המוצע בתכנית חינו פינתי ובעל

ג.

ד.

4

4

קוו בניין מרוחקים יותר בכל החזיתות הקדמיות. אין סיבה מצדקת להרע את תנאי הצפיפות בשל סיבה למעלית. תכנון מעלית יבול לחיות פנימי וללא צורך לקרב בינוי לשטח שכן צמוד.

תכנון ואישור תוספת מעלית ניתנים בהוצאת היתר ע''פ תכנית 5022 , 5022א מכוחה ניתן להוציא החיתר למעלית וצמצום קו הבניין נתון להסכמת השכנים בלבד. על כן אין מקום לבקש מעלית במסגרת תכנית על מנת לקבל צמצום קווי בניין בבינוי.

אין ה מקובל שבמסגרת תכנית הוועדות *אמצו חרעת קווי בניין מעבר למינמינום תמקובל והנדרש. מעבר לצמצום קווי בניין, לא די בכך שבונים בצמצום של כ 1 מ' מגבול מגרש, שימוש במעלית שהיא בשימוש פרטי וככניסה ראשית שיגרום לפעילות מרובה מאוד ויגרום נזקי רעש תמידיים לחלקת המתנגדים, פגיעה בגינה .

ללא ספק מעלית שמוצעת עם קיר חיצוני הפונה למתנגדיט במרחק לא סביר של 1 מ' תהווה מפגע של רעש תמידי ע'יי שימושה התמידי לצורכי נגישות בתוך חבית, המעלית מהוות שימוש במידה מרובה. תגרום לרעש מטריד בתדירות משמעותית וזאת במרחק בלתי סביר של 1 מ' בלבד, ובניה שאינת מקובלת בשום אופן במרחק מצומצם המוצע למבנה המעלית ולא מכבדת להתאשר בוועדה מחוזית. כל שכן שניתן במסגרת היתר ובלבד במסגרת פרסום והקלות שלא בהכרח מתייב לאפשרם. ולא לקבוע עובדה של קו בינוי במרחק מצומצם בתכנית.

מדובר בחלקות פרטיות במתחם של בנז בתך ולא ''שכונת נחלאות'/. אין הצדקה לבינוי מעלית או בינוי כל שהוא במרחק מצומצם של 1 מ' בלבד.

משום. בחינה לא מקובל ולא מצופה מהוועדה לצמצום קווי בניין במטגרת. תכנית. ‏ כשם שהחלטיה על ביטול מרפסות מעבר לקו בניין, בחזתות קדמיות, אין טיבה מוצקת לחרוג מקו בניין עבור שימושים אחרים שפונה לחלקה פרטית.

לא נתבקשה הקלה, ולכן אין בסיס חוקי לאישור הבקשה להיתר.

אישור הבקשה יוביל לפגיעה חמורה בזכויות הקניין של המתנגדים, לרבות פגיעה בפרטיותם ובאיכות חייהם, בניגוד להוראות סעיף 100 לחוק התכנון והבנייה.

הגבהת מפלס הגג והקמת בריבת שחייה על גג המבנת

א. הקמת הבריכה כרוכה בהגבהת מפלט הגג, בניגוד למדיניות התכנון הנהוגה באזור.

ב. הקמת בריבת שחייה על גג הבניין תוך כדי הגבתת מפלס הגג איננה מקובלת. הדבר ייצור הפרש

גבהים ניכר מהקיים, ולמעשה גורמת להגבהת הגג בגובה של שיא גג הרעפים לשמש בגג חצר מרפטת ולמעשה יוצרת קומה שליש:ת מוגבהת ופתוחת.

ג. מוצעת לטובת כך הגבהת קיר גמלון גג למצב של גג ישר ושימוש כחצר בגובה שיא הגג. במקום

גג רעפים מוצע שימוש במרפסת חצר גג. בינוי בריכה על הגג מהווה לא רק רק בבריבה, אלה ביגוי מוגבה במפלס 7.70 + גבוהח מפלס קומת הגג ב 1.6 מ' (מפלס גגות השבונה), המפר את כל חזות גגות הרעפיט בשכונה.

ד. שימוש במרפסת גג בגובה שיא גג הרעפים אינו מקובל ובטח לא עבור שימוש בריכת שחיה.

בתוצאת מכך גורם שרוב הבניין מוצא כגג ישר במפלס שיא גג הרעפים במבנה של 2 קומות וגג במו בכל השכונה, מהווה פגיעה מהותית בחזות השכנוה והפרה אדריכלית בוטה.

ה. השינוי יוביל ליצירת קומה שלישית מוגבהת, אשר תגרום להסתרת אור ושמש לבית

המתנגדים. בית המשפט העליון קבע בי פגיעה בזכויות קניין עקב הסתרת אור ונוף מהווה עילת להתנגדות (בגייץ 445/73 סער נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניית).

ו. תשימוש בבריכה יגרום למטרדי רעש משמעותיים, הפוגעים באיכות החיים של הדיירים

הסמוכים, בהתאם לפסיקה שקבעה כי מטרדי רעש בלתי סבירים מהווים פגיעה בזכות הקניין (בג'יצ 478/85 אבולעפיה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים).

ז. הגבהת מפלס הגג יגרום לנזק אדיר לגינת המתנגדים, רעש בחדרי השינה, חדירה לפרטיות,

היזק ראייה וצמצום משמעותי של אור שמש.

שינוי מיקום הכניסה למבנה ולחנייה

א. שינוי הכניסה יוביל למחסור במקומות חנייה ולפגיעה בנגישות, במיוחד עבור בעלי מוגבלויות.

ב. התוכנית אינה מטספקת פתרון חנייה מספק, תוך הסתמכות על חנייה ציבורית קיימת, בניגוד

להוראות הדין ולפטיקה שקבעה בי תכנון שאינו כולל פתרונות חנייה מספקים פוגע בזכויות הציבור

(ע''א 8797/99 אנדרמן נ' ועד הערר המחוזי).

ג. יש לבחון את השפעת השינוי על התנועה והגישה, ולוודא כי לא תיווצר פגיעה בזכויות המתנגדים.

סטייה בין המצב הקיים לבין היתר מאושר

א. התוכנית איגה מתייחסת למצב הקיים בפועל, לרבות כניסה קיימת לקומת המרתף.

ב. יש לבחון האם הבינוי המוצע נועד להכשיר חריגות קיימות, דבר המחייב בדיקח מעמיקה של

הוועדה.

ג. אי סימון חשינוייס מהמצב הקיים בפועל מהווה פגם מהותל בתוכנית, המחייב את תיקונה,

בתתאם לפסיקת שקבעה כי תוכניות שאינן משקפות את המצב הקיים אינן יכולות לתיות מאושרות (בג'י 762/86 ליקוויד קלאב בע'יימ נ' ראש העיר תל-אביב- יפו).

טייכום

לאור האמור לעיל, המתנגדים דורשים כי הוועדה המקומית תדחה את הבקשת במתכונתה המוצעת,

ותבחן את כלל ההשלכות המשפטיות, התכנוניות והסביבתיות של התוכנית המוצעת.

ירושלים חי סיון תשפ"ה

6 יוני 2025

היירי ד

0

יוסי צור, עו"ד

בייכ המתנגדים

/

מסי

תוכן עניינים

שם הנספת

חוות דעת להגשת התנגדות יהזקאל קוטשר 76.

עמי

11

נספח 1

חוות דעת להגשת התנגדות יחזקאל

קוטשר 76.

עמי 11

10

עמוד 1 מתוך 21

בס"ד י"א בניסן תשפ"ה

5"

לכבוד:

הוועדה לתכנון ובניה

עיריית ירושלים

חוות דעת להגשת התנגדות על החלטה להפקדת .

תכנית 101-1338862

אני שקולניק אמיר ת.ז. 027438696 בעל תואר הנדסאי אדריכלות רשיון מס' ה/32852

נותן חוות דעת זו על סמך ממצאי היתרי הבניה הקיימים, מידע תכנוני הקיים במערכות העיריה הנגישים, כל

מסמך רלוונטי שהומצא מצד העוררים.

העוררים: משפחת וכטל, האצ"ג 32 , חלקה 23 , בגוש 30732 , מבנה צמוד מדרום לחלקה המוצעת 24.

1. פרטים כלליים

גוש: 2 חלקה: 24

כתובת: רחוב א"ג 32 ,שכונת רמות, ירושלים.

היתר קיום מאושר: תיק 1993/0561.00 ,

תכניות מאושרות: | תכנית 4192- תכנית 4192/א תוקף 23/12/93 קובעת, אזור מגורים 5 מיוחד, :200 מ"ר

בניה ב2 קומות

תכנית 4192 קובעת אזור מגורים מיותד, כפופה לתכנית מתאר 62.

תכנית מופקדת: 2 קובעת תוספות בינוי בהתאם לנספח מנחה ותוספת זכויות עד 50%

תרשים 615 עיריית ירושלים

שקולניק אמיר- אדריכלות ועיצוב פנים 05 +%610ת! ₪ 361166 - שווחה אוהוסאח 5

הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקס: גייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 6 :9% :0+ | 300011 13316 9 וכזת

מויל: סה ו

הס 6.א350%0101. תע

עמוד 2 מתוך 21

2. תמצית הוראות תכנית 1338862

א. שינוי במערך ייעודי הקרקע מאצור מגורים 5 מיוחד למגורים אי.

ב. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

1. קביעת בינוי לתוספות בניה בקומות: מרתף, קרקע, ואי לשם הרתבת יחידת דיור קיימת ובהתאם

לנספת חבינול.

2. קביעת בינוי להריסת גג רעפים קיים וקביעת בינוי להגבהת הלל הגג לשם תוספת קומה בחלל הגג,

הכל לשם הרחבת יחייד קיימת ובהתאם לנספת הבינוי.

3. תוספת בריכת שחיה פרטיית במפלט הגג, הכל בהתאם לנספת הבינוי.

ג. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

ד. הגדלת שטחי הבניה בשטח,

ה: הגדלת מספר קומות מ 2- קומות מעל מרתף ל 3- קומות (הקומה עליונה מובלעת בתוך חלל גג הרעפים) מעל מרתף.

ו. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

+. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

ג. קביעת הוראות בגין בניין/מבנה/גדר/מדרגות להריסה.

ח. קביעת הוראות בגין עצים לשימור.

1. תותרנה תוספות בניה בקומות: מרתף ( -3.02 ), קרקע ( 0.00) ו- א' ( +3.25 ) לשם

. הרחבת יחייד קיימת בהתאם לנספת הבינוי נספת מטי 1

2. תותר הריסת גג רעפים קיים וקביעת בינוי להגבהת חלל הגג לשם תוספת קומה למגורים בחלל

. הגג ( +6.10 ) הכל בהתאם לנספת הבינוי נספח מס 1

3. תותר תוספת בריכת שחיה פרטית במפלט הגג של תא השטח, הכל בהתאם לנספת הבינול

. נספר מס 1

4 מודגש בואת כי נטפח חבינול (נספת מסי 1) הנו מנחה בלבד למעט הנושאים הבאים שהינם מחייבים: , גובה בניה מירבי, מס' קומות מירבי, שטחים מירבייס וקווי בנלין מירביים.

5 זכויות הבניה והוראות הבינוי יחיו כמפורט בטבלה שבטעיף 5 להלן.

6.מטי יחידות הדיור המרבי בבנין יחיה 1 יחידות דיור.

מודגש בזאת כי לא תותר כל תוספת של יחידת דיור בגין תוספות הבניה המוצעות בתוכנית זר ותרשס על כך הערת אזהרה בספרי המקרקעין על ידי מגישי התוכנית ועל חשבונם כתנאי למתן החיתר בניה בשטח.

שקולניק אמיר - אדריכלות ועיצוב פנים הפ 6107+ת! 8 6 ט+140ח6 זה - ץוחה אוהוס 5%

הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקפ: נייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 6 :אב :106 וה 1 נה 300 6\ה הו 9 אגוע+בת מייל: 06ב ו

החם 6.א1ה!ס350%. עוער

עמוד 3 מתוך 21

תרשים מתשריט תכנית 4658

שקולניק אמיר - אדריכלות ועיצוב פנים 0058 67107+ח! 6 4161466076 - זווחה אוהוסאת 5 הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקס: נייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 ב מויל: ווה ב

60 אה 35% תוער

' עמוד 4 מתוך 21

תרשים מנספח בינוי התכים מפ' 2 מתכנית 4658

חתך א: -א ק"מ

6

ו

0

85

ב

+4

1

מ -

ה

ו --

3 היתר בניה שהתקבל מבקשה להיתר 93/56.00.

09518 1567107 8 1+6676ה6 זה - זוותה אזה!0א5

6 :א :61 1ח[וה 360 3310 9 אטלצפת

:וח

שקולניק אמיר - אדריכלוּת ועיצוב פנים

הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקס: נייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153

מול: 30.0

וה 60.א1ה350%01. עור

עמוד 5 מתוך 21

תרשים קומה א מהיתר בניה מאושר 93]56.00

שקולניק אמיר- אדריכלות ועיצוב פנים 05 970+ה! ₪ 6066ב - זווחהּ אוהוס%ח5 הצוק 9 מעלה אדומים פל: פקס: נייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 ב מויל: סה :וח

ו25%0)01%.60. אטע

עמוד 6 מתוך 21. :

הזת

הזת

4. החלטת וועדה מקומית להפקדה לתכנית מוצעת 101-1338862

מערכת תב"ע וייעודי קרקע |תיק 1338862 |דיון להפקדה בוועדת משנה מקומית

החלטת וועדה מתאריך: 16/12/2024 להפקיד את התכנית כתנאים

מאחר והתְכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכגית.

בתנאים הבאים:

על פי מדיניות התכנון באזור ללא ציפוף ניתן להוסיף עד 50% משטחי הבניה העיקריים המאושרים.

לא יוצעו מרפסות ובינוי שחורג מ -- 3 מ' מגבול המגרש. יש לצמצם או לבטל את מרפסות הזיז המוצעות. צמצום קו הבניין יהיה עבור מעלית חיצונית בלבד. יש לתקן בתיאום מחלקת התכנון.

בריכת הַשְחִייָה תתוכנן בהתאם למדיניות מהנדס העיר לבריכות פרטיות. יש להוסיף הוראה בתקנון.

יש לקבל חו"ד המחלקה לאיכות הסביבה לעניין הקמה של בריכה פרטית בתחום המגרש, ולהטמיע את הנחיותיהם במסמבי התהביתי

לסמן קו בניין תת קרקעי עבור חצר אנגלית.

לסמן בתשריט מידות לקווי הבניין מגבול המגרש בנקודות בהם המרחק המצומצם ביותר.

להוסיף להוראות הַתכנית סעיף לעניין עצים לשימור.

לוודא התאמה מושלמת בין היתרי הכניה המאושרים והמוצג בתכנית כמאושר ולסמן להריסה בצורה גרפית ומילולית את כל התוספות המוצעות שקיימות בפועל ללא היתר, בַתַכניוְת, חתכים וחזיתות.

לבצע עריכה של הֶתכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תְבניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכגון והבניה תשכ"ה 1965, החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכגית ולכל בעלי העניין בשטח התבגית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התבנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניית.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965.

מידע מפורט בגושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הוראות התכגית:

דברי ההסבר -- קיים בנה ביתך יח"ד אחת. יש לתקן את דברי ההסבר.

סעיף 1.4 - לפי סעי בחוק - יש לתקן לסעיף 13ב'.

סציף 1.7 -- להשלים נתונים, נספח הבינוי מחייב גם לעניין מספר יח"ד.

סעיף 4.1.2א (4) - להוסיף בי הנספח מחייב גם לעניין מספר יח"ד.

סעיף 5 זכויות והוראות בניה -- יש לציין מספר יח"ד.

בספח בינוי:

שּ לתקן טבלת שטחים בהתאם לסעיף 13ב'.

שקולניק אמיר - אדריכלות ועיצוב פנים 0 07!07+ת! 6 6'ט1266% 316 - זוותה אוהו%0ח5 הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקס: נייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 6 :אה :64+ וחורת 300 13316 9 א20 וגת מיל: 395606 :וח

60 א1ת]0ס350.עאהוע

עמוד 7 מתוך 21

5. עיקרי הסיבות להגשת התנגדות לתכנית :

א. קווי בניין :

- | לא יצעו מרפסות ובינויי שחורג מ - 3 מ' מגבול המגרש. יש לצמצם או לבטל את מרפסות חזיז המוצעות. צמצום קו הבניין יהיה עבור מעלית חיצונית בלבד. יש לתקך בתיאום מחלקת התכנון.

- | לסמן קו בניין תת קרקעי עבור חצר אנגלית.

לסמן בתשריט מידות לקווי הבניין מגבול המגרש בנקודות בהם המרחק המצומצם ביותר.

תכנית 4192 + 4192א קבעו קו בניין צידי מבית המתנגד לתכנית 2 מ', מרחק זה שלעצמו קטן מאוד בין בתים פרטיים חד משפחתים, מתוך הבנה שהמבנה המוצע בתכנית הינו פינתי ובעל קוו בניין מרוחקים יותר בכל החזיתות הקדמיות. אין סיבה מצדקת להרע את תגאי הצפיפות בשל סיבה למעלית.

תכנון מעלית יכול להיות פנימי וללא צורך לקרב בינוי לשטח שכן צמוד.

תכנון ואישור תוספת מעלית ניתנים בהוצאת היתר ע"פ תכנית 5022 , 5022א מכוחה ניתן להוציא היתר למעלית וצמצום קו הבניין נתון להסכמת השכנים בלבד.

על כן אין מקום לבקש מעלית במפגרת תכנית על מנת לקבל צמצום קווי בניין בבינוי.

לא מקובל שבמסגרת תכנית הוועדות יאמצו הרעת קווי בניין מעבר למינמיגום המקובל והנדרש.

מעבר לצמצום קווי בניין, לא די בכך שבונים בצמצום של כ 1 מ' מגבול מגרש, שימוש במעלית שהיא

בשימוש פרטי וככניסה ראשית שיגרום לפעילות מרובה מאוד ויגרום נזקי רעש תמידיים לחלקת המתנגד.

ללא ספק מעלית שמוצעת עם קיר חיצוני הפונה לחמתנגד במרחק לא סביר של 1 מ'. תהווה מפגע של רעש תמידי ע"י שימושה התמידי לצורכי נגישות בתוך הבית, המעלית מהווה שימוש במידה מרובה. תגרום לרעש מטריד בתדורות משמעותית . במרחק בלתי סביר של 1 מ' בלבד, ובגיה שאינה מקובלת בשום אופן במרחק מצומצם המוצע למבנה המעלית ולא מכבדת להתאשר בוועדה מחוזית. כל שכן שניתן במסגרת היתר ובלבד במסגרת פרסום והקלות שלא בהכרח מחייב לאפשרם. ולא לקבוע עובדה של קו בינוי במרחק מצומצם בתכנית.

מדובר בחלקות פרטיות במתחם של בני בתך ולא "שכונת נחלאות". אין הצדקה לביגוי מעלית או בינוי כל שהוא במרחק מצומצם של 1 מ' בלבד.

משום בחינה לא מקובל ולא מצופה מהוועדה לצמצום קווי בניין במפגרת תכנית. כשם שהחלטיה על ביטול מרפסות מעבר לקו בניין, בחזתות קדמיות, אין סיבה מוצקת לחרוג מקו בניין עבור שימושים אחרים שפונה

לחלקה פרטית

שקולגיק אמיר - אדריכלות ועיצוב פנים ה 107ו6+ח] 8 6106%076 זה - ץוחה אוהוסאה 5 הצוק 9 מועלה אדומים טל: פקס: נייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 6 :אה :61 ותן 001ב 316 הו 1ח 9 הסובת מיל: 305060 :ו

011060 5ב תע

עמוד 8 מתוך 21 : :

אוה[ גח

תסו

מצ"ב תרשים הסבר: קומת קרקע ומעלית מוצעת לצד שכן מתנגד

ו ו

בי

1

ל

0

בו

שכן מננגד

חתך אא 1 0 : 1 קנ"מ

שקולניק אמיר - אדריכלות ועיצוב פנים 069 זס 1 וס+ה! ₪ 76 עצ 066ת36 - זוומה אוהוסאת 5 הצוּק 9 מעלה אדומים טל: פקס: נייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 6 סוה :אב :6+ וח!ו00ה 16 ההוח 9 אטק)הה מייל: 30280.0 :ו

ווס 6.א1ח1ס5%הּ. תוער

עמוד 9 מתוך 21

ו /

ו ב

תמוגת המחשה חזית צפונית

ב. הקמת בריכת שחייה על גג המבנה:

מריכת השחייה תתוכגן בהתאם למדיניות מהנדס העיר לבריכות פרטיות. יש להוסיף הוראח בתקנון.

יש לקבל חו"ד המחלקה לאיכות הסביבה לעניין הקמה של בריכה פרטית בתחום המגרש, ולהטמיע את הנחיותיהם במסמכי התכנית.

הקמת בריכת שחייה על גג הבניין תוך כדי הגבהת מפלס הגג איננה מקובלת.

יוצרת הפרש גבהים ניכר מהקיים, ולמעשה גורמת להגבהת הגג בגובה של שיא גג הרעפים לשמש כגג חצר מרפסת . למעשה יוצרת קומה שלישית מוגבהת ופתוהה.

מוצעת לטובת כך הגבהת קיר גמלון גג למצב של גג ישר ושימוש כחצר בגובה שיא הגג. במקום גג רעפים מוצע

שימוש כמרפסת חצר גג. בינוי בריכה על הגג מהווה לא רק רק כבריכה, אלה בינוי מוגבה במפלס 7.70+ גבוה

מפלס קומת הגג ב1.6 מ'. ( מפלס גגות השכונה), המפר את כל חזות גגות הרעפים בשכונה.

שימוש במרפסת גג בגובה שיא גג הרעפים אינו מקובל ובטח לא עבור שימוש בריכת שחיה. כתוצאה מכך גורם שרוב הבניין מוצא כגג ישר במפלס שיא גג הרעפים במבגה של 2 קומות וגג כמו בכל השכונה, מהווה פגיעה

מהותית בחזות השכנוה והפרה אדריכלית בוטה.

שקולניק אמיר- אדריכלות ועיצוב פנים 0058 67107+ה! 8 606 זה - אוחזה א1ה50%01 הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקפ: נייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 6 :89 :161 | 300 16ה3ו 9 אט 2 וטת מייל: 90.6 תה :ם

60.א350101. תועט

עמוד 10 מתוך 21

המפלט המוצע מצד צפון מערב למבנה המוצע להגבה שריצפתו במפלס 7.70+ , יוצר הסתרה משמש ואור מצד דרום מזרח משמעותי מאוד של המתנגד, קיר גמלון קיים מוצע להגבהה ומעליו מתוכנן מעקה בטיחות של 1.1 לטובת חצר המוצעת לשימוש בריכה מעליו. לא רק שמוצע בינוי מוגבהה ומפתיר אלה מוצע שימוש כחצר מרפסת גג מוגבהת ומיקום הבריכה מול מרפפות הדרומיות והחזית הראשית של בית המתנגד, שכן המבנה ביתו היחודי של המתנגד לתכנית מתוכנן בעיצובו ובצורתו ועיצובו לחזית דרומית.

כך שהבינוי המוצע בחזית דרומית זו משמעותה ואישורה מהווה פגיעה בוטה, הן בהסתרת אור ושמש הנצרך מהדרום שחיוני מאוד לביתם של המתנגדים, שכן כל ביתם מתוכן בהתאם לחזית זו. הן בפרטיות של המתנגד שכל המרפסות בקומה א של המתנגד, חצרות והחזיתות הראשיות מסתמכות על חזית זו ומפרה את פרטיותם באופן ניכר מאוד.

בנוסף לאור כך שמדובר בריצפת מרפסת גג, יוצא מכך שהמתנגד נמוך הקומה ממנו בהפרש של כ 1.5 מ' יוצר גובה משמעותי עוד יותר ומצל עוד יותר והתוצאה מרעה באופן משמעותי בהרבה יותר. מביאה לתוצאת גובה של 0 פ' גובה לחצרו של המתנגד, במרחק של 2 מ' בלבד. ועבור שימוש מרפטת לבריכת שחיה.

כתוצאה לגובה רב בהרבה מהקיים היום, ללא ספק יביא לצל והסתרת האור מהדרות כלפי חצר המתגגד.

בנוסף במרחק קרוב של 2 מ' בלבד. ( לא כפי שמקובל בכל השכונה 4 מ'. )

כתוצאה מכך מבטו הנמוך של המתנגד מלמטה כלפי מעלה, יצור שיראה את כל המשתמשים הערומים בבגדי ים

מול פרצופו ממש. והם יתצפתו מעליו, ( הרי שמוצעת גדר קלה מגובה הריפצה )

המתנגד שהינו דתי וכך גם רוב השכונה, לא יכול להרשות לעצמו את חוסר הצניעות מול ביתו. במרחק קרוב כל כך.

הבריכה והגג המוצע לשמוש מוצע במרחק קווי הבניין של 2 מ' בלבד, לא רק שמוצעת הגבה והצללה וחסימה של אור ושמש, הפרת הפרטיות באופן בוטה, מוצעת גם בקרבה מצומצמת מאוד עבור ביתו של המתנגד.

לא רק שמוצעת מעלית במרחק מצומצם גם הבריכה וגם חצרר בגובה שיא גג, הכל בצמוד לביתו במרחק של 2 מ'

בלבד. הבריכה והחצר מרפסת הגג אינם מקובלים בשום צורתם ותכליתם מהווים וגורמים להערת תנאים קשים לצד המתנגד.

לעניין רעש: אין ספק שבריכה פרטית גורמת לרעש גבוהה, מצופה לשמוע את כל הרוחצים בבריכה ברעשים גבוהים

בהרבה כפי שנוהגים בבריכות משחק ובילוי.

התייחסות להגבהת הגג הקיים :

עצם הגבהת הגג הקיים בכ 60 ס"מ . כאשר גמלון הגג פונה לחזית דרום מזרח של המתנגד מהווה מפגע במפני אור

ושמש הנזקקים מאוד לביתו של המתנגד. הן בשל צמידותו של בינוי הגמלון הקיים לחלקת המתנגד במרחק של 2 מ'

בלבד.

לא מצופה מועדת תכנון ובניה לשקול תכנון גג ישר במקום רעפים לשכונה זו. מה גם שמהווה תקדום מכל השכונה מצורת הגג הסופית וקובעת מרפסת גג בגובה שיא גג. הן בשל פיבת שימוש גג כמרפסת, הן בשימוש של בריכת שחיה בגובה רב, הן בשל הפרט פרטיות באופן בוטה במיוחד, ובהפרש גובה עצום ולא מקובל. ובהסתרת חזית דרום

משמעותית מאוד עבור המתנגד. ‏ והווה פגיעה וסטיה ניכרת מכל גורם: גובה, שימוש, תצורת גגות, רעש ופגיעה

בפרטיות.

09 זסו/0+ח! ₪ 76ג1606ת6 זה - זוחזה אוהוסאח 5

7 , 02-5369984 , 02-6503153 6 :3 :6% וח 1ר0 40 3318 9 אטלות

090.60 :וח

60 א1%ת01 350 עוער

שקולניק אמיר- אדריכלות ועיצוב פנים

הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקס: נייד:

מייל:

עמוד 11 מתוך 21

תרשתרשים מנספח ביגוי - קומת גג מוצעת להגבה ושינוי, לצד קומה א של מתנגד

+ )עליית גג 00 קמ

0 0 0005

ביתו של המתנגד בנוי לחזית דרום , בניה מצד דרום ושינוי גובה גג השכן מדרום מהווה פגיעה מהותית לביתו ותכנונו היחודי לצד חזית דרום ומזרח.

שקולניק אמיר - אדריכלות ועיצוב פנים ה סוה ₪ 6ט6%)ה6 זב - זווחה א[הו%0ת5 הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקס: גייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 6 וסו :8% :61 וחןוח 00ב 3216 9 אט 2 זפת

מיל 200.60 ה

ח60.א350%0101. השע

:ו

עמוד 12 מתוך 21 :

6

0

תרשים תתך א מנספח בינוי לתכנית - המצביע על הגבהת הגג והפרש הגבהים

ניתן לראות בבירור את מישור רוב הגג כמישור אחד מוגבה ומהווה לשימוש חצר בגובה שיא גג רעפים.

אין הצדקה לבינוי גג שלם בהגבהה וליצור גג ישר במקום רעפים שמתחילים מרצפת קומת הגג.

תרשים חתך ב מנספח בינוי לתכנית - המצביע על הגבהת הגג והפרש הגבהים

מפל 0 מעק

7

מדגיש את גובה תקרת הגג ולמעשה מציע גג לשימוש בגובה שיא גג הרעפים. הפרש הגבהים הנוצר בינו לבין חצר המתנגד של 10.20 מ'

שקולניק אמיר - אדריכלות ועיצוב פנים 0657 ז10ו+ה) 8 6 זגו 06ה6 זה - זוחחוה אוהוסאה 5 הצוק 9 מעלה אדומים כול: פקס: נייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 ו :אה :01 נח(וה 00ג ס1 הוח 9 אטקוהת מילג 0.6 :וח

וו 60.א1ח1ס% 5ב שעצער

עמוד 13 מתוך 21

תרשים חזית מערבית מנספח בינוי - ( דרומית ) טעות ברישום התכנית

מצביע על הגבהת גמלון גג הרעפים, דרום מזרח מול בית המתנגד, גורם לחפימת אור ושמש. שימוש לבריכה ומרפטת בגובה שיא גג הרעפים הופך לגג בשימוש.

הוטרינה " חלון ארוך וגדול" מוצע כלפי חלקת המתנגד שאיננה מקובלת, עוד במרחק של 2 מ' בלבד. הפוגה לחצרו של המתנגד ומרעה את פרטיותו.

תמונת המחשה לקירבה והפתרת אור ושמש למרפטת דרומית של מתנגד

שקולניק אמיר- אדריכלות ועיצוב פנים 058 91107+ח! 8 06%076+/ה6 זה - זוחחה א!הום 5 הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקס: נייד: 0757 , 02-5369984 , 02-6503153 6 :א :181 וח!ות 300 3316 9 אט 2 זהת מייל: .30030 :וחם

הזס 6.א1%ה51%01ב, עתת

עמוד 14 מתוך 21

מצביע הגבהת גמלון ושימוש בשיא גג למרפסת ומעלית כל זאת בצמוד 2 מ' לחלקת מתנגד, גורמת להרעה חמורה בתנאי המחייה מבחינת אור, שמש, הפרעה פרטיות, עיצוב למצב ישר בגובה רב.

ג. התייחפזת לשינוי מיקום הכניסה למבנה ולחניה.

התכנית מציגה שינוי למיקום הכניסה למבנה , במקור הכניסה מחזית מזרתית מרחוב יחזקאל קוטשר ומציעה במקום, כניסה מרחוב המשורר אצ"ג ממפלס הנמוך מהחלקה.

גישה חדשה זו למעשה מבטלת את הנגישות מהחניה המקורית ומבטלת את שימושה בפועל. לא יתכן שיוצא מקום כניסה שונה שאינו נגיש לחניה. לטובת כך ידרש "לכאורה" לבצע סיבוב היקף ממערב למזרח בכדי להגיע מהחניה לכניסת ביתו. למעשה הכוונה האמתית היא שימוש בחניות הפנויות ברחוב המשוררת אצ"ג שמשמש את כל התושבים ואת האורחים המגיעים. כמו כן משמש גם את מקום החניה הקרוב לביתו של המתנגד מה שיווצר מחסור בחניה נגישה לביתו של המתנגד.

יצויין כי למתנגד קיימת נכות והוא נדרש לחניה נגישה, למעשה החניות מרחוב המשורר אצ"ג משתרתות גם אותו לרוב. לאור העובדה שהחניה מהרחוב במפלס זהה לקומת הקרקע של המתנגד, מה שיוצר נגישות מלאה. מלבד החניות מהרחוב העליון יחזקאל קוטשר, שהם בשימוש בשטח הפרטי ואינו נגיש לנכים.

למעשה מסתמן מהתכנית, שהמבקש ויזם התכנית, אינגו מתכוון להשתמש בחניות המיועדות לו בתקן החניה בשטתו הפרטי שלו, בכך יגרום למצב שהחניות ברחוב ידרשו לשרת את התקן שלו. ויגזלו מקומות חניה ציבוריים.

ראוי מצד הוועדשה לבחון את עניין התנועה והגישה מהחניה לכניסה הראשית של התכנית המוצעת.

לא ראוי לאשר כניסה נפרדת במיקום שונה ללא פתרון חניה נגיש, הרי שלפי המעלית המוצעת בתכנית אכן מתבקשת נגישות מצד יזם התכנית ולא יתכן שמיקום החגיה לא יהיה נגיש וקרוב לכנסת ביתו. לא מקובל שיציע פתרון של 2 כניסות הרי שברור שאם יתאפשר 2 כניסות הוא יוכל לממש לעצמו את ניצול החניות ברחוב אצ"ג. המשרת את כולם וחשוב מאוד למתנגד לניצול המקום גם לטובתו.

שקולניק אמיר- אדריכלות ועיצוב פנים 065 זסוזס+ה! 8 6666ב - זווה א1ה)50%0 הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקס: נייד: 7 , 02-5369984. , 02-6503153 6 :אה :60 3ת1ר860 3316 9 אהת מיל: 6 וח

ה60.א35000101. ור

עמוד 15 מתוך 21

תרשים קומת קרקע מנספח הבינוי - מצביע על ביטול כניסה ממזרת, בקשה לכגיסה ממערב ללא כל פתרון חניה.

1

ו

כ ₪

שקולניק אמיר - אדריכלות ועיצוב פנים 065 זסוו+ת! ₪ 3601066076 - זוחזהּ אוהוסאת 5

הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקס: נייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 6 :אה :61 ות 1ר3000 18816 9 0+ מייל: ה :ו

60 א0101א 350 תצע

עמוד 16 מתוך 21

7 ווח

הו 0705 סז

תרשים מצב מוצע - הכולל תכנית פיתוח רחבה לפימון החניות ומשמעות שינוי הכניסה

מובן מכך שביטול הכניפה ויצירת כניסה שונה ממלס קומה גמוך יותר, ללא פתרון נגישות מחניה הקיימת וללא פתרון חניה אחר. מהווה להשענות על מקומות חניה ציבוריות המשמשות את המתנגד והסביבה. ולא משמשות לכאורה מבטלות את שימוש החניות במיקומם המאושר.

מבקשים לבטל את האפשרות לכניסה מצד זה של הרחוב ולמגוע אפשרות של חניה ברחוב עבור שימוש פרטי

בנוסף יש לציין את העובדה שמתקיימים 4 הוסטלים בבניינים מסביב, כתוצאה מכך יש שימוש רב בחניה הציבורית לרחוב האצ"ג, עומס החניות כבד גם כך ועצם העובדה שהתכנית לא מתייחסת לנגישות לחניה הקיימת מצביעה על השענות על חניה הקיימת ברחוב ומייתרת את השימוש בחניה בפרטית ותעמיס יותר את הצורך להשתמש במקומות חניה הציבוריות.

שקולניק אמיר - אדריכלות ועיצוב פנים 05 זס 161ה! ₪ 6 יוגו 66+וה 6 זב - עווחה א!הום%ח5 הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקס: גייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 ב מוילנ 60.60 :הוח

350010160 ער

עמוד 17 מתוך 21

מצויינים 4 המבנים המשמשים כהוסטלים וגורמים לשימוש בחניות הרחוב ,לצורכי העובדים של ההוסטלים והן לבאים לבקר.

ד לוודא התאמה מושלמת בין היתרי הבניה המאושרים והמוצג בתכנית כמאושר ולסמן להריסה בצורה גרפית ומילולית את כל התוספות המוצעות שקיימות בפועל ללא היתר, בתכניות, חתכים וחזיתות.

על פי בדיקה שנערכה ישנו סטייה בין הקיים בפועל לבין היתר מאושר ולבין התכנית המוצעת.

בקומת המרתף 3.00 -, מוצע תוספת קומה ושימוש למגורים ומחסן. אין התייחסות למצב הקיים בפועל, בו ישנה כגיסה קיימת (שמוצעת בתכנית לכניסה ראשית) מחזית מערבית לחלקה המוצעת, הכוללת גישה וכניסה לבניין לקומת מרתף במפלס זה, המוצעת עתה לכניסה ראשית. לא ברור מהתכנית באם באה להכשיר בינוי קיים במרתף, לא ברור מדוע לא סימגה את השינוי מהקיים בפועל. לא סומן הכשרת פריצת פתח קיים בגדר גבול המגרש המערבי.

על כן יש לבחון את התכנית בהתאמה למצב הקיים ולהתאימה למצב בפועל.

שקולניק אמיר - אדריכלות ועיצוב פנים 0657 ז6710+ת! 8 604061076 זה - זוחוה אוהוס%ת5 הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקס: נייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 6 :3 :61 ותו 3000 3816 ות 9 1206 מל ב וח

ה60.א1ה01א 350 טע

,

עמוד 18 מתוך 21

2

0

תרשים תמונה מחזית מערבית למצב בפועל - פריצת גדר קיימת

שקולניק אמור- אדריכלות ועיצוב פנים 0058 ז6710+ח! 8 6666ב - זוחזה אוהוס%ח5

הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקפ: נייד: 7 , 02-5369984 -, 02-6503153 6 :אה :60 1ת31ה300 3316 9 אטקוהת

מל: 880.60 ה :ו

הזס 6. 357001018 ער

עמוד 19 מתוך 21

וח

‎ 00007‏ טסו תס

‏ה. לסיכום

‏הוועדה המקומית לתכנון ובניה החליטה לאשר את התכנית להפקדה בכפוף לתנאים.

‏1. קווי בניין:

‏תנאי ראשון לאישור להפקדת התכנית לתיקונה לביטול מרפסות החורגות מקו הבניין.

מן הראוי שכך ינהגו שלא לחרוג מקווי בניין צידי כלפי חלקה צמודה 24, פרטית בעוד שמרחק הבינוי כבר צפוף ממילא. במרחק של 2 מ' בלבד באופן חריג מהכלל.

לא ראוי למוסד תכנון לאשר בינוי והרחבות בינוי בצמצום כל כך גיכר לחלקה צמודה. למצב של מרחק של ג מ'

בלבד . בעוד עבור שימוש מעלית מהווה מקור רעש לא מבוטל. שמטרתה לשרת את בני הבית בתוך ביתם

‏| בשימוש כמעט בלתי פוסק.

עניין זה מהותי מאוד עבור המתנגד. שכן צד הדרום הוא הצד החשוב והעיקרי לחצרות ולפתחים העיקריים של ביתו של המתנגד מדרום מזרח. שכן צמצום קו הבניין בהפרש גבהיים כל כך ניכר של כ 1 מ', ממפלס חצר מתנגד, יגרום להצצלה מדרום וקלסטרופוביה למקום צפוף וגבוהה.

‏על כן מעלית המוצעת אינה מקובלת כלל וכל סינוי המצמצם את מרחק קווי הבניין לצד דרום אינו מקובל על

‏המתנגד כשם שאינו מקובל על הוועדה מול שטחי ציבור.

‏שכן רעש תמידי בשימוש מעלית פנימית מהווה שימוש מירבי ותגרום לנזקי רעש, שכן משפיע גם על ירידת ערך.

‏גובה הבניה המוצע לקזמת הגג ושימוש למרפפת והקמת בריכה על הגג.

‏גובת:

‏גובה מרפסת הגג בגובה רב מעל מפלס קומת גג הרעפים לשימוש במפלס 7.70+ ומעל מעקה בטיחות בגובה נוסף של 1.10 מ'. מהווים יחד 8.80+ מ', מהווים מפגע הן בעיצוב גגות השכונה בכלל. יוצא שבמקום גג בשיפוע מוצע גג ישר בגובה רב ( גובה ממוצע של שיא הגג ) בעוד מיועדת לשימוש למרפסת גג הכוללת בריכת שחיה.

מהווה מפגע וסטייה ניכרת מכל הוראות אופי השכונה ומתכנית 1492א שחלה. משנה את פני אופי הגגות בשכונה ויוצר מבנה שנראה בן 3 קומות . גובה שונה בחזיתו ובמהותו וחריג מאוד ביחס לשכונה, שכן הוא פינתי ומשפיע מאוד בנראותו. מהווה פגיעה אדריכלית בוטה וכן פוגעת נקודתית במתנגד מדרום, ע"י פגיעה באור ושמש

‏בצמידות יתרה. מתבקש לביטול מוחלט של יצירת גג ישר במפלס ובוגבה המוצע, אין מקום למרפסות גג בקומת

‏הגג.

‏שקולניק אמיר- אדריכלות ועיצוב פנים = 60698 ז16710ה! ₪ 3761006076 - זוהזה אוהוס%0ת5 הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקפ: נייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 6 :א :0+ - ותווה 300 3316 9 אט 2 זהו

‏שוחה :ם

0ס6.א35%60101. אתוע

עמוד 20 מתוך 21

6% 0 ו

מוצעת הגבהת גג רעפים מצד דרום מערב גם היא מסתירה ומהווה פגיעה באור ושמש לחצרו של המתנגד

בחלקה 24 מדרום מזרח. מספיק בכדי לבטל את מרפסת הגג ולהשמיש את חלל הגג כך שיווצר תוספת מגורים

וללא צורך בהגבהה נוספת עבור כך.

קיימת התנגדות בכל צורה ואפשרות להגבהת גמלונים וגגות קיימים מצד דרום מזרח ובמרחק צמוד של 2 מ'

מגבול חלקת המתנגד 24 מצפון.

מרפפת גג לשימוש ובריכה:

המרפסת גג לשימוש ולשימוש בריכה לא רק שנמצאת בגובה רב, צמודה לחלקת מתנגד במרחק של 2 מ' בלבד.

אלה שבנוסף מוצעת בריכה במרחק בלתי סביר של 2 מ' בלבד. הגורם מפגע לרעש, חוסר פרטיות, חוסר צניעות;

חוסר התחשבות בכל הנוגע למיקום המוצע לבריכה. נראה מחוסר הגיון מוחלט לייצר מרקם בניה באופן המוצע בקרבת חלקות פרטיות.

התכנון המוצע לשימוש מרפסת גג ומקום לבריכה, הינו מהווה מפגע חמור ומחוסר כל הגיון תכנוני. שלא יאה

לוועדות תכנון. ‏ ומתבקש לביטול מוחלט של שימוש במרפסת על פני גגות. ובטח שלא לשימוש בריכה.

3 שינוי כניסה למבנה, ביטול שימוש בחניה מאושרת שינוי הכניסה למבנה המוצע, ע"י ביטול הכניסה מרחוב יחזקאל קוטשר ממזרח ובמקום כניסה מרחוב משורר אצ"ג ממערב, למעשה גורם לניתוק מוחלט ממקום החניה המאושר. מקום החניה המאושר לא מונגש לכניסה לבית אפילו לא בתכנון. מצביע למעשה בפועל על שימוש בחניות הרחוב המשמשות את הציבור ואת המתנגד אישית. בפועל יגרום לאי שימוש בחניה הפרטית המאושרת וביטולה משישמוש בפועל.

לא מקובל ליצור כניפה למבנה ללא גישה לחניה הפרטית, המהווה הישענות על חניות צמודות ברחוב, לא מקובל להשען על תקן חניה על חשבון ברחוב בפועל.

ועל הוועדה לשקול ולחייב פתרון חגיה נגיש לכניסה הראשית המקורית. לבטל את הכניסה מצד מערב, בכדי למנוע שימוש חניות הרחוב כהחרח לשימוש פרטי.

ושכן חל עומס יתר גם כך על החניות הציבוריות.

יצויין שמתקיימים שימושים של 4 מבנים בסמוך המשמשים כהוסטלים, גורמים לעומפי חניה ברחובות הסמכוים הצמודים לבית המבקש והמתנגגד. למעשה החניה המוצעת נשענת בפועל על חניות ציבוריות בצמוד לכניסה

החדשה המוצעת.

4. התאמות מצב קיים בפועל לתכנית המוצעת

מתבקש להתאים את המצב בפועל ולשקף את הקיים לעניין קומת המרתף והכניסה אליה. חוסר דיוק בין ממצאי

המצב הקיים לתכנית המוצעת.

שקולניק אמיר - אדריכלות ועיצוב פנים 005 ז610+ת! ₪ 4060076/ה36 - זוחוהּ אוהו 5%0 הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקס: נייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 ב :0+ 36000103 013816 9 טשופ מייל: ה ם

60 א1ה!50%0ב. אטע

עמוד 21 מתוך 21

6

0 זסוסזק \:

מכל הסיבות שנמגו החשובות במהותם הן במרחק בינוי מקו בניין 1 מ' המוצע בסטטיה ניכרת. הן בגובה מוגזם וחריג במיוחד למפלס שיא גג ולשימוש מרפסת ואף לבריכה. הן בסטייה ניכרת מעיצוב הגגות במתחם בני ביתך;

הן במפגע של פרטיות ואוקסיקה וצניעות בכל הנוגע לשימוש מרפסת גג ובריכה בפרט.

הן בפגיעה במקומות חניה ע"י ניצול מקומות ציבוריים לחניות פרטיות מחוטר גישה לחניות מאושרות וקושי

להשמישם בפועל ע"י התכנון המוצע.

כל אילו מצביעים על מפגעים חמזרים עבור המתנגד בפרט ולשכונת בני בתך בכלל, שכן יהווה תקדים חמור ויפגע בהמשך בכל מתחם בני בתך. בצורה בלתי מקובלת.

התרשמות הוועדה מהתכנית ואישורה להפקדה בתנאים שלא מביעים התייחפות כוללת ובפרט לחלקות צמודות, אף מדאיגה בשל אי תשומת הלב עבור הכלל והפרט.

הן בשל צמידות הבינוי, הן בשל מעלית בפרט ובמרחק בלתי סביר, הגבהת ביגוי לצד המהווה כיוזן אור ושמש למתנגד, עומסי חניה בשל ביטול גישה מחגיה פרטית מביעה על השענות על חניות ציבוריות.

כל אילו מהווים פגיעה אדריכלית תכנונית, אקוסטית. משליחות על ירידת ערך משמעותית.

על כן טוב, גכון וצודק, לבטל את החחלטה ודחות את הבקשה במתכונתה המוצעת ולהגישה במתכונת

מתאימה ובעלת אדריכלות מתחשבת גם לפרט וגם למרקם השכונתי הכולל.

בכבוד רב

שקולגיק אמיר

שקולניק אמיר - אדריכלות ועיצוב פנים ה 05 זס!ז6+ח1 8 3760110606 - זוחחבּ %והוס 5 הצוק 9 מעלה אדומים טל: פקפ: נייד: 7 , 02-5369984 , 02-6503153 186 :161 1ת[1ח300 816 9 אגוקזהת מזייל: 0060 :ו

ההס 350%0101%.6. עתר