ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 37 · קובץ התנגדויות לתכנית 1225895.pdf

לכבוד 15 יולי, 2025

הועדה המחוזית לתכנון ובניה תיקנו: יק-1-3

ועדת משנה להתנגדויות

ע"י גב' ענבר גולשני, סגנית מתכנן המחוז לענייני תפעול

ומר גואל חי בר יצחק, מנהל ארכיב

באמצעות דוא"ל

שלום רב,

הנדון: התנגדות לתכנית 101-1225895 רח' פארן 4 ירושלים

בשם מרשתי, עמותת יקר מרדכי ירושלים (להלן: "העמותה"), ובהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה,

תשכ"ה – ,1965 מוגשת בזאת התנגדות לתכנית שפרטיה בנדון.

בפתח הדברים יובהר כי העמותה לא מתנגדת לתכנית בכל הנוגע למתוכנן במגרש פארן ,4 והתנגדותה

נוגעת רק למגרש שברח' פארן 8 שכלול בשטח התכנית: במגרש זה, שהוקצה לה כדין על ידי עיריית

ירושלים לפני מספר שנים, נבנה בימים אלה מכח היתר בניה בית כנסת של העמותה. הגם שבית הכנסת

נמצא בשלבי בנייה מתקדמים ביותר ונבנה מכח היתר שניתן כדת וכדין, מסמכי התכנית מתעלמים

מקיומו ומהיתר הבניה שלו, לא משקפים את הבינוי הקיים בשטח או את היתר הבניה שניתן, גורעים

מזכויות הבניה שניתנו לבית הכנסת ומאפשרים הוספת בינוי ושימושים שלא יכולים להשתלב במגרש.

העמותה באה בדברים עם מגיש התכנית וכן עם עיריית ירושלים בתקווה לייתר את ההתנגדות ולהבטיח

שמסמכי התכנית – שהופקדו על בסיס תשתית עובדתית חסרה ועם מצגים לקויים – יתוקנו בהסכמה,

אך נכון לעת כתיבת שורות אלה טרם התגבשו הסכמות סופיות. משכך ונוכח לוחות הזמנים הצפופים

לא היה מנוס מהגשת ההתנגדות.

הועדה הנכבדה מתבקשת להורות על הטמעת התיקונים המבוקשים להלן במסמכי התכנית כתנאי

לאישורה. כן מתבקשת הועדה לקבוע שתנאי למתן תוקף לתכנית הוא העברת מסמכי התכנית לעיון

העמותה וקבלת אישורה הכתוב שהתיקונים בוצעו כהלכה ובאופן שמשקף נכונה את המצב התכנוני,

את הקיים בשטח ואת מלוא זכויותיה.

כן מבוקש להזמין את הח"מ לכל דיון שיתקיים בקשר עם התכנית שבנדון.

ואלה נימוקי ההתנגדות

1. התכנית שבנדון עוסקת בעיקרה בהתחדשות עירונית ברח' פארן ,4 גוש 30246 חלקה .57

התכנית עוסקת גם בשינוי יעוד של חלקה 47 הסמוכה (שכתובתה פארן ,)8 ובקביעת זכויות בניה והוראות בינוי בחלקה זו.

2. חלקה 47 הוקצתה לעמותה לפני מספר שנים במסגרת הליך הקצאה כדין לצורך בנייה והפעלה של

בית כנסת. יצוין שהעמותה מסייעת לעולים חדשים שהתיישבו בשכונת רמות אשכול וליהודים שחיים בתפוצות ושוקלים עליה לארץ ישראל. בית הכנסת נבנה בשיתוף של תושבי השכונה הותיקים והחדשים, ונועד לשרת את כלל תושבי השכונה.

3. לאחר אישור ההקצאה ניתן לעמותה אישור להציב במגרש מבנים ניידים (מנ"דים) בהם תוכל להשתמש

כבית כנסת עד להוצאת היתר בניה למבנה הקבע ולהשלמת הבניה שלו. בחודש מרץ 2023 ניתן לעמותה היתר בניה לבניית בית הכנסת (תיק ,)2014/506.02 ונכון לעת כתיבת שורות אלה בנייתו נמצאת בשלבים מתקדמים מאוד – בניית השלד הושלמה וכן חיפוי אבן בחלק מהחזיתות, עבודות פנים מבוצעות במלוא המרץ. מאחר והבנייה טרם הושלמה, המנ"דים עדיין בשימוש פעיל של מתפללי בית הכנסת, שכיאה לבית כנסת מרכזי בשכונה מקיים כ-20 מניינים ביום ומשרת מאות מתפללים.

4. על חלקה 47 חלות תכנית 1442א משנת 1971 ותכנית 1825 משנת .1973 תכניות אלה קבעו את יעוד

הקרקע של חלקה 47 וסביבתה דאז כשפ"פ ולאחר מכן כשצ"פ, תוך שהתירו לבנות בו מבני ציבור שונים.

מסיבה זו, מופיעה חלקה 47 בתשריט המצב המאושר כשצ"פ שעליו מבנה, וכן הערת 'שטח בעבודה'

המלמדת על קיומו של אתר בנייה בחלקה (אתר הבניה של בית הכנסת של העמותה):

5. בשל ייחודיות המקרה ולמען הסדר הטוב הוחלט שהתכנית תסדיר את ייעוד הקרקע בחלקה 47 ותשנה

אותו לשטח למבני ציבור, דבר שהעמותה אינה מתנגדת לו כמובן. מתוך תשריט מצב מוצע:

2

6. העובדה שעיריית ירושלים הקצתה את המגרש כדין לטובת העמותה ולבניית בית כנסת שכונתי,

והעובדה שניתן היתר בניה כדין לבית הכנסת, מגדירות למעשה את השימוש במגרש כמגרש לבית כנסת בלבד. תמוהה אפוא החלטת מוסדות התכנון להפקיד את התכנית בניגוד למצב זה, ובהתעלם מקיומו:

א. התכנית הופקדה כשהיא מייעדת את חלקה 47 לשורה של שימושים ציבוריים (חינוך דת תרבות

קהילה ורווחה) ולא לבית כנסת, ואף מבלי שבית הכנסת הוזכר כקיים;

ב. התכנית מקצה זכויות בניה בהיקף קטן מאוד לטובת שימושים ציבוריים אלה (כ-400 מ"ר בלבד

וסך הכל), שלא מכסות את זכויות הבניה שנקבעו בהיתר של בית הכנסת ומהוות ניצול לא מיטבי של הקרקע גם אם היה מדובר במגרש ריק;

ג. התכנית מתעלמת לחלוטין מכך שגם בהיתר, גם ברמה החוזית וגם לפי הקיים בשטח, מגרש זה יועד

על ידי העירייה לבית כנסת, שבנוי בפועל ובתכסית משמעותית, ושעל פניו לא ניתן להוסיף לצדו שימושים נוספים שאינם שימושי דת בלי לפגוע בבית הכנסת וקהילת המתפללים;

ד. העמותה תבקש להדגיש שהיתר הבניה ועצם הבניה המתבצעת בשטח לא מתועדים בהוראות

התכנית, ואין הוראות בינוי או זכויות בניה (או למצער הוראת מעבר כלשהיא) שמכירות בהם.

גם המנ"דים שמוצבים במגרש לא מוזכרים כלל חרף הצבתם כדין במגרש וחרף העובדה שהם משרתים מאות מתושבי השכונה על בסיס יומיומי;

ה. עוד תדגיש העמותה שבטבלת זכויות הבניה שבסעיף 5 לתקנון הוקצו זכויות בניה לשימוש שכלל

לא קיים ביעוד מבנים ומוסדות ציבור (מסילה ו/או טיפול נופי), ובהיקף קטן מאוד בהתחשב בשטח החלקה (כ-2 דונם) ובכל השימושים שמוסדות התכנון רצו לבצע במגרש. ר' קטע רלוונטי בטבלה, שמראה שביעוד זה הוקצו שטחים לטובת "מסילה וטיפול נופי", בסך 400 מ"ר מירבי בלבד:

גם אם נניח שמדובר בטעות סופר בשימוש שצוין, והכוונה הייתה לכלל זכויות הבניה שיוקצו לייעוד זה, ממילא זכויות אלה לא ממצות אפילו את הזכויות שמופיעות בהיתר הבניה של בית הכנסת, המגיעות לכ-600 מ"ר. לכל הפחות היה על עורכי התכנית לציין את זכויות הבניה שכבר אושרו בהיתר לבית הכנסת ולהבהיר שזכויות אלה קיימות ובשימוש, ושלא ניתן יהיה להשתמש בהן אלא לטובת בית הכנסת.

ר' מתוך טבלת השטחים של היתר הבניה:

3

7. מבלי לגרוע מהאמור, יוער שהתכנית קובעת שימושים מגוונים לשטח למבני ציבור, וקובעת שכל הוראות

הבינוי בשטח זה יתואמו מול אגף מבנה ציבור בעירייה. ר' להלן מתוך הוראות התכנית:

8. העמותה תטען שלא ניתן להשאיר לשלב הרישוי והתיאום המקצועי עניינים מהותיים כמו שימוש או תמהיל

שימושים שייקבע במגרש, היקף זכויות הבניה שיאושר בו, גובה והעמדה של מבנים וכיו"ב.

אלא שמהוראות התכנית נראה שנותרה גמישות רבה מדי לשלב הרישוי ולתיאום המקצועי, דבר שאינו ראוי במקרה דנן בשל הנסיבות המתוארות לעיל, ואף סותר את המגמות בחקיקה, בפסיקה ובהחלטות של ועדות הערר, לפיהן תכנון מפורט של שטח המיועד למבני ציבור צריך להיעשות בתכנית, שתבטיח שיתוף ציבור לצד ניצול נכון ומיטבי של המקרקעין, ולא בהליך רישוי.

9. יתרה מכך, הותרת גמישות גדולה כל כך לשלב הרישוי תוך התעלמות מקיומו של בית הכנסת במגרש,

פותחת פתח להעמסת שימושים ובינוי על מגרש עירוני שהוקצה כדין לטובת בית כנסת ושימוש של מבנה דת, שאינם מתאימים "לחיות" במגרש לצד בית כנסת, ממספר סיבות:

4

ראשית, נוכח התכסית של בית הכנסת, שהשלד שלו כבר בנוי ועומד ותופס את רוב פניו של המגרש;

שנית מעצם העובדה שלא ניתן לשלב לצד בית כנסת כל שימוש ציבורי שהוא. יש לקחת בחשבון את טיב פעילותו של בית כנסת, אופיו ורגישויות הקשורות בעצם היותו בית תפילה, וכן העובדה שהוא מאוכלס במתפללים לאורך כל שעות היום והערב, .24/7 במקרה דנן מדובר בבית כנסת שכונתי שמשרת מאות מתפללים מדי יום, ושהיתר הבניה שניתן לו מכסה אך בקושי את הצרכים הקיימים. אדרבא, העמותה תטען שאם כבר נקבעות זכויות בניה בתכנון מפורט עדכני לחלקה 47 יש להגדיל אותן תוך שלוקחים בחשבון את צרכיו העתידיים של בית הכנסת כבית כנסת שכונתי מרכזי, ולתכנן את המגרש בהתאם לצרכים אלה לפני העמסת שימושים אחרים שזרים לבית כנסת.

שלישית, חלק מההוראות שנקבעו בתכנית ביחס למבני ציבור אינן מתאימות פיזית למבנה בית הכנסת, שכבר קיים. כך למשל ההוראה ביחס לשימוש ועיצוב גגות המבנה, שלא מתאימה לגג שנבנה כבר מכח היתר הבניה. אם הייתה נעשית בדיקה מעמיקה של היתרים קיימים לצד בנייה קיימת בשטח לפני שניתנה החלטת ההפקדה, ולמצער לפני שמסמכי התכנית הופקדו, היו מבינים שיש להתחשב בקיים שאושר ונבנה זה מקרוב לפני שקובעים הוראות שאינן מתאימות לו.

10. מעבר לפגמים התכנוניים והפגיעה הקשה בזכויות העמותה ובבית הכנסת, העמותה מבקשת להצביע על

מספר פגמים בהליך התכנון שהם תולדה של התעלמות מההיתר ומהמבנה הקיים בשטח:

א. הצגת מידע שגוי וחסר, במסמכי התכנית כמתואר לעיל וככל הנראה גם בפני הועדה בטרם הוחלט על

הפקדת התכנית: מבדיקת תמליל דיון ההפקדה בו הוחלט על הרחבת הקו הכחול והכללת חלקה 47

(מיום ,)17.11.24 עולה שבדיון לא הזכירו כלל את בית הכנסת או ההיתר שלו או ההקצאה שאושרה במגרש, ולא דנו כלל בהשלכות של הכללת חלקה 47 בתכנית על בית הכנסת. הדבר מוביל למסקנה שהועדה לא הייתה מודעת לקיומו של בית כנסת בטרם החליטה על הרחבת הקו הכחול ועל היעוד והשימושים שייעשו בחלקה ,47 ולמעשה, שבהחלטתה נפל פגם של תשתית עובדתית חסרה ולקויה.

פגם זה חלחל גם למסמכי התכנית, שכפי שהוסבר לעיל הופקדו תוך התעלמות מהמנ"דים הפעילים שקיימים בשטח ומשלד בית הכנסת שמופיע במפות המדידה, ושנמצא בבניה מתקדמת מאוד (שלד שלם ומחופה, ומבוצעות כעת בעיקר עבודות פנים). המשמעות היא שציבור התושבים כמו גם חברי הועדה המחוזית וגופים שזכאים להגיש התנגדויות לא מודעים לקיומו של בית כנסת במגרש, והחלטתם אם להתנגד ומה לטעון תתקבל בהכרח על סמך תשתית עובדתית לקויה וחסרה.

פגם זה בהליך התכנון אינו עניין של מה בכך, ולא מן הנמנע שהוא לבדו מצדיק הפקדה מחודשת של התכנית לאחר שתתוקן ולאחר שיבוצעו בה כל ההתאמות הנדרשות כדי לוודא שקיומו של בית הכנסת, היתר הבניה שלו ומלוא זכויות העמותה באים לידי ביטוי.

ב. אי צירופה של עיריית ירושלים כמגישה - על אף ההחלטה להכניס את חלקה 47 לתחום התכנית,

עיריית ירושלים שהיא בעלת החלקה לא צורפה כמגישה. כך גם לא ניתנה הסכמה של אגף נכסים לתכנית לאחר שהורחב הקו הכחול.

5

מאחר והוכח כי ישנה פגיעה בחלקה ,47 ולא רק הטבת מצב, מן הראוי היה לצרף את העירייה ולכל הפחות לקבל הסכמת אגף נכסים לתכנית אחרי שהוחלט על הרחבת הקו הכחול.

הדבר לא נעשה, ומהווה אף הוא פגם במסמכי התכנית, שכן בעלת הקרקע לא הביעה עמדתה ביחס לתכנון המוצע ולשימושים שמוצעים בו. לו הייתה מתבצעת פנייה עדכנית לאגף נכסים ברי כי היה מוסר מידע על ההקצאה שניתנה לעמותה לטובת בית כנסת ועל היתר הבניה שממומש בימים אלה.

ג. דיון ההפקדה התקיים בועדת משנה נקודתית ולא בפני ועדת משנה להתחדשות עירונית,

הגם שמדובר בתכנית פינוי בינוי.

לסיכום,

העמותה תדגיש פעם נוספת שאינה מתנגדת למהלך הפינוי-בינוי שמוצע בחלקה 57 פארן ,4 ומברכת על ההתחדשות העירונית המקודמת בשכונה.

לצד זאת, במסמכי התכנית וככל הנראה גם בהחלטת ההפקדה נפלו פגמים מהותיים שתוצאתם היא פגיעה קשה מאוד בזכויות העמותה ובבית הכנסת, שמשרת כבר היום מאות מתושבי השכונה (כרגע במבנים זמניים אך במהרה בימינו גם במבנה הקבע שבנייתו הולכת ונשלמת).

העמותה מבקשת להורות על תיקון כל מסמכי והוראות התכנית באופן שיבטא את קיומו של בית הכנסת, את היתר הבניה שלו והשטח שכבר ניתן לו, באופן שימנע קונפליקטים תכנוניים ויבטיח את השימוש במגרש לבית הכנסת, על כל המשתמע מכך.

העמותה שומרת על זכותה להוסיף על הטענות המנויות לעיל ו/או להרחיבן, בין בכתב ובין בעל פה.

אשר על כן, מתבקשת הועדה הנכבדה להורות על תיקון מסמכי התכנית כמפורט לעיל, ועל העברת

המסמכים המתוקנים לעיון העמותה ואישורה כתנאי למתן תוקף.

בהתאם לסעיף 103א(א) לחוק, מצורף תצהיר מטעם נציג העמותה בתמיכה לעובדות המנויות לעיל.

בכבוד רב,

שרון אבני, עו"ד

העתק:

גב' מיכל כהן, מנהלת הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (ועדת משנה לתב"ע), בדוא"ל

6