ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 37 · סדר יום מלא לועדת תבע לתאריך 12.11.25.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 25/11/2012
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

- 1 -

תאריך:5/11/2025

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/20

שתתקיים 12/11/2025 - כא חשוון תשפ"ו

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 10:30 1095850 בוכרים התנגדויות תוספות בניה, יצחק ברוין ועדה מקומית תוספת קומת

מרתף, קומה

עליונה ו-2 יח"ד

- פולנסקי .12

2 11:00 1199777 תל ארזה, עזרת התנגדויות תוספת קומה סולימן ועדה מקומית תורה עליונה מובלעת חנסב

בתוך חלל גג

רעפים רחוב ניסן

ב"ק 22

3 11:30 1350594 גוננים התנגדויות תוספת קומות מורדי שבת ועדה מקומית ויח"ד מעבר

למאושר -

התחדשות

עירונית, יצחק

שדה 16-17

4 12:00 1420249 קרית היובל הפקדה הסדרת דרך, רח ועדה ועדה מקומית אולסבנגר-קריית מקומית

יובל עיריית

ירושלים

5 12:30 1214840 מרכז העיר הפקדה מתחם וורט יוסי בלייכר ועדה מחוזית 6 1453349 תלפיות מזרח הפקדה מאיר נקר -10 אלינה ועדה מקומית הרחבת יחידת קוטליאר

דיור קיימת

בקומת המרתף

7 1310713 מרכז העיר תיקון מגדל מרום - ועדה מקומית החלטה תוספת קומת

להפקדה גלריה למסעדה

8 1414226 תלפיות מזרח הפקדה רכס הארמון, יחיאל סגל ועדה מחוזית התחדשות

עירונית נקר -2

9 1276336 מקור ברוך הפקדה הרחבת דירות מרדכי ועדה מחוזית ,תוספת קומות ברנדמרק

ויח"ד חדשות,

רחוב חגיז 10

- 2 -

10 924480 קרית היובל התנגדויות התחדשות . עיריית ועדה מחוזית עירונית, מאיר ירושלים

אבנר 2-18

11 1385590 בית חנינה הפקדה הערכת שני כאלד דולה ועדה מקומית קומות והוםפת

קומה לבניין קיים

12 1386739 רמות הפקדה הגדלת זכויות בנימין ועדה מקומית בניה ברחוב וויליאם

משעול ההדס טוייטס

39 שכונת רמות

13 1013143 ראס אל עמוד תיקון הכשרת עבירות ועדה מחוזית החלטה בנייה ושינוי יעוד

להפקדה בשכנות ראס

אלעמוד י-ם

14 1293570 גבעת מרדכי הפקדה שינוי שלביות בנימין ועדה מקומית לתוספת בניה איזנברג

לבניין מגורים

קיים ברחוב

שח"ל 23

15 1420926 גוננים הפקדה יהודה הנשיא יחיאל גלמן ועדה מחוזית ,24 ירושלים

16 1225895 רמת אשכול התנגדויות התחדשות גוטסמן ועדה מחוזית עירונית- פארן 4 אברהם

17 1119254 תלפיות מזרח הפקדה התחדשות ועדה מחוזית עירונית ברחוב

אדם

18 1230622 פסגת זאב צפון תיקון תוספת קומה ליאור ברזני ועדה מקומית החלטה והרחבות דיור

להתנגדויות רח שדרות משה

דיין 32

19 1304286 מקור ברוך תיקון הכשרת תוספות אליעזר דוד ועדה מקומית החלטה בניה למבנה פינקל

להפקדה קיים ברח שרי

ישראל 7

20 1348069 טלביה/המוגרבים הפקדה הרחבה ותוספת ג'ייקוב ועדה מחוזית קומה ליח"ד קסטנבאום

קיימת ברחוב

דוד מרכוס 11

21 1318021 גבעת המבתר הפקדה הרחבת יח"ד נתן לאם ועדה מחוזית קיימת ברחוב

מדבר סיני 12

22 1275551 קרית היובל הפקדה התחדשות רונית אשד ועדה מקומית עירונית ברחוב לוי

בוליביה - תוספת

שטחים

23 1278654 צפון תלפיות הפקדה כספי ש. לירז ועדה מחוזית -33+35+37 חברה

איחוד חלקות, לבניין בע"מ

הריסה ובניה

חדשה

- 3 -

24 1313659 ג'בל מוקאבר תיקון ג'בל מוקאבר - מוריה ועדה מקומית החלטה הגדלת זכויות חברת

להפקדה בניה

25 506ב אום ליסון תכנית בינוי נספח בינוי אוריאל ועדה מקומית ופיתוח מגרש י"ב מנח"י אלבז

26 1348143 תלפיות הפקדה הרחבת יחידת שי עזרא ועדה מקומית דיור ברח אליהו

חכים 67

27 1348572 רמות הפקדה תוספת בינוי, שלמה חיים ועדה מקומית מינץ 5 עטיה

28 1442656 גוננים הפקדה הקמת בניין ועדה מחוזית מגורים, אלעזר

בן יאיר 18

29 1444603 ארנונה הפקדה אפרתה 26 אלדד ועדה מחוזית חוסרוי

30 1481985 שמואל הנביא הפקדה הריסת בנין, אהרון ועדה מחוזית ובנית בנין הירש

למגורים,

השכרה ומסחר

31 1486638 בית ישראל הפקדה בית ישראל 23 ועדה מחוזית 32 1019157 גוננים התנגדויות פינוי בינוי רחוב ועדה מחוזית סן מרטין 19-21

33 1376235 מקור ברוך הפקדה תוספת 8 קומות ועדה מחוזית וקומת גג חלקית

מעל מבנה קיים,

שרי ישראל

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1095850

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ברוין יצחק

עורך התכנית: שוהט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 19/06/2024

כתובת שמשון פולונסקי 12 , בוכרים

גוש חלקה בשלמות

30085 154 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

סמכות מקומית – מסמכי התכנית יציגו סעיפים מכוחם מקודמת התכנית, בהתאם יוצג חישוב השטחים כך שהתכנית תעמוד בסמכות מקומית.

גבול התכנית - בנספח הבינוי יש להסיר את החלקה 159 ביעוד שצ"פ.

קווי בניין – בחזית מערבית מוצעות מרפסות זיז בקרבה יתרה לגבול החלקה, אינן 10/07/2024 מקובלות מאחר וברובן פונות לחלקה ביעוד מבנים ומוסדות ציבור. יש להסירן.

יתר הבינוי ממשיך את קונטור הבינוי הקיים לכן מקובל מבחינת קווי הבניין.

הצגת מסמכי התכנית

מחסנים – התכנית מציעה קומת מחסנים מלאה מתחת לבניין הקיים באופן לא מיטבי ותכנון לא יעיל של המחסנים בשטחים גדולים ביחס ליח"ד קטנות , מעברים רחבים שניתן לצמצם.

לטובת מחסנים חדשים יש לנצל באופן מיטבי את הקומה הקיימת במפלס -2.55 , ניתן להציע מחסנים בתחום שטחי המילוי במפלס הנ"ל. לצמצם את המעבר הרחב בקומת החניה ולא לאחד מחסנים קיימים. מס' מחסנים יהיה כמניין יח"ד בבניין.

להציג מעברים מידתיים . לציין פונקציה של כל חלל בקומת החניה והמחסנים.

- 5 -

תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור קונסטרוקטור לישימות החפירה מתחת לבניין קיים.

חתכים וחזיתות אינם מציגים נכון את העמדת הבניין ביחס לרחוב פולנסקי. בפועל קומת החניה הינה עילית באופן חלקי , יש לתקן את החזיתות והחתכים בהתאם למצב הקיים.

יש לצמצם גובה מבנה יציאה לגג שגובהו וגודלו בולטים הרבה מעל לגובה הנדרש.

גובה חדר המדרגות יותאם לתקנות.

יציאה לגג הבניין מתוך יחידת הדיור תתאפשר בתנאי ותוצג הוכחה כי הגג צמוד לאותה דירה, בהנחה ומדובר בגג משותף , לא ניתן להציע יציאה מתוך דירה לגג הבניין.

יש לתקן את מספרי ההיתר המוצגים בנספח הבינוי, היתר בת.ב. 01/496 לא אושר .

יש לדייק את הבינוי בחזית הצפונית בקו אפס כלפי השצ"פ כך שלא יסומן בחריגה לשצ"פ.

עבירות בניה – בבניין קיימות עבירות בניה, התכנית מציגה את העבירות להריסה.

תנאי להתחלת העבודות יהיה הסרת כל העבירות בבניין של כל מגיש בקשה להיתר.

חוות דעת גורמים – יש להשלים חוו"ד המחלקות הבאות: מידע תכנוני, שפ"ע תחזוקת כבישים, כיבוי אש.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך, אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיקוח' – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים

בניין בן 6 קומות (קמת חניה ברובה מעל הקרקע לכן נספרת כקומה), קומה שישית בנסיגה כלפי רחוב אופירה.

תכניות מאושרות

תכנית 1358 - תחילת תוקף משנת 1974 , תכנית מתאר לשכונה הקובעת את האזור כאזור מגורים 3 מיוחד לפי תכנית בינוי.

תכנית 3138 – תחילת תוקף משנת ,1989 המייעדת את המקום לאזור מגורים 3 , זכויות בניה %90 לפי תכנית מתאר , עוד נקבע כי תותר בניה בקו אפס במגרש לכיוון שטח ציבורי.

- 6 -

תכנית 8563 – תחילת תוקף משנת ,2004 מפורטת הקובעת את המקום כאזור מגורים מיוחד וקובעת שטח מירבי 1173 מ"ר . בנוסף יעדה שטח לחניה ציבורית בתחום השצ"פ.

היתרים

היתר בת.ב. 01/496.1 משנת 2002 להקמת בניין חדש.

היתר בת.ב. 01/496.2 משנת 2004 לתוספות לבניין קיים.

היתר בת.ב. 01/496.3 משנת 2005 תכנית שינויים .

היתר בת.ב. 01/496.4 משנת 2006 תוספת בניה לדירות.

היתר בת.ב. 01/496.5 משנת 2014 לבניית מרפסות.

תקן חניה

תקן נמוך 3:1 בתוספות

מצב מוצע

הרחבת יח"ד קיימות בבניין של 5 קומות (מעל קומת חניה עלית באופן חלקי) ו8 יח"ד.

פיצול יח"ד ותוספת קומה לטובת יח"ד חדשה. סה"כ בניין בן 6 קומות (מעל קומת חניה עלית באופן חלקי)

ו10 יח"ד.

בנוסף התכנית מציעה קומה תת קרקעית עבור מחסנים, הריסת יח"ד קיימת ללא היתר בקומת החניה והריסת סגירת מרפסות ללא היתר בניה.

התוכנית הופקדה בתאריך 11/07/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 09/09/2025 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות:

התנגדות מספר 1 מאת עו"ד מושקוביץ בשם שיינברגר מרחוב פולנסקי 12 דירה :7

עיקרי ההתנגדויות:

1. היעדר תכנית חיזוק והיבטי בטיחות - התכנית מבקשת לאשר תוספת של יחידת דיור בבניין ישן. יובהר

כי תוספת בנייה מסוג זה, ובפרט כאשר הבקשה מדברת על לחפור מתחת לבניין קיים, אשר מעלה שאלות מהותיות בנוגע ליציבותו המבנית ובטיחותו.

מגיש התכנית לא הגיש כל חוות דעת הנדסית, אישור תכנית זו ללא בדיקת חיזוקים הכרחיים עלול להוות סכנה קונקרטית ובטיחותית לדיירי הבניין והסביבה.

2. הכשרת עבירות בניה קיימות וניסיון להלבין מעשים פסולים - התכנית נועדה להכשיר בדיעבד פיצול

דירות שבוצע באופן לא חוקי. מדובר בשינוי ייעוד ומספר יחידות הדיור בבניין ללא היתר כדין . קבלת התכנית משמעותה מתן גושפנקא חוקית לעבירות בנייה חמורות. מתן הכשר בדיעבד לעבירות תכנון יוצר תקדים פסול המעודד בניה בלתי חוקית מתוך הנחה כי ניתן יהיה להכשיר אותה בדיעבד.

3. פגיעה קניינית ודיני קניין משותף - התכנית הוגשה ללא הסכמתם של כלל בעלי הזכויות בבניין, בניגוד

לדרישת תקנון הבית המשותף ובניגוד להוראות סעיף 62א לחוק המקרקעין, תשכ"ט,-1969 וכן סעיפים - 7 -

71ב ו-71ג לחוק זה. כל שינוי ברכוש המשותף, לרבות שינוי ייעוד או פיצול יחידות, דורש הסכמה של כלל בעלי הדירות.

מגיש התכנית הציג מצג שווא בפני הוועדה לפיו הוא הבעלים של כלל זכויות הבניה בבניין, זוהי הטעיה בוטה שכן ככל הידוע למרשיי המבקש רכש רק לאחרונה את דירתו (ת"ח )8 מאת מי שבנה את הבניין ואשר מכר ואישר את כלל הבניה והתוספות וההצמדות הקיימת כיום (ובמשך שנים רבות מאוד) לדיירים השונים , וכי במצד שמציג המבקש בפני הועדה הנכבדה משמיט הוא את עניין זה אשר פוגע בזכות הקניינית ואף גורם להריסה של קניין של הדיירים.

4. העדר חתימות בעלי הדירות להרחבה המבוקשת - הבקשה כוללת תוכניות להרחבת מחסן המוצמד

לדירה ,1 וכן הרחבת דירות ,2 4 ו.6 הרחבה זו מהווה שינוי מהותי בקניינם של בעלי הדירות ופוגעת בזכויותיהם. למרות זאת, הבקשה הוגשה ללא קבלת הסכמתם וחתימתם של בעלי הדירות הרלוונטיים.

יצוין כי, הדיירים פנו לבוררות בדין תורה, אשר הוציאה צו מניעה , הועדה מתבקשת לדחות את הדיון בתכנית עד לבירור חלוט של הסוגייה בין השכנים כקבוע בצו המניעה.

5. הפרת מדיניות הוועדה - הקצאת מחסנים עודפת - התכנית מבקשת להקים קומה חדשה במפלס

-5.10 ובה 8 מחסנים נוספים, בנוסף למחסנים הקיימים כיום .מדיניות הוועדה הברורה קובעת כי ניתן להקצות מחסן אחד בלבד לכל יחידת די . כפי שעולה מתשריט התב"ע, ליחידת דיור מספר 8 מוצמדים כבר כיום שני מחסנים .הוספת מחסנים נוספים ליחידה זו, כפי שמשתמע מהתכנית, מנוגדת באופן מוחלט למדיניות הוועדה ותיצור הקצאת יתר פסולה של מחסנים ליחידת דיור בודדת.

6. ביטול כניסה קיימת לדירת המתנגדים – התכנית אינה משקפת את המצב הקיים ומטעה את הוועדה.

לדירת המתנגדים מס' 7 קיימות שתי כניסות מאושרות עפ"י היתר בניה קיים, כניסה אחת מקומה ג'

מפלס +9.8 וכניסה נוספת מקומה ד' מפלס .+12.24 התכנית מתעלמת מהכניסה הקיימת והמאושרת בקומה ד' ומציגה גישה לקומה העליונה לדירת המתנגדים כגישה פנימית בלבד. במקביל, התכנית משאירה את הכניסה הקיימת והמאושרת לדירת המבקש דירה .8

7. פגיעה מהותית באיכות החיים ובאינטרס הציבורי

א. מצוקת חניה התכנית לא כוללת פתרון חנייה , למרות שהבניין והרחוב סובל ממצוקת חניה, תוספת

יח"ד תגביר את העומס.

ב. מפגעים סביבתיים, התכנית תגרום לעומס על מערכות התשתית הקיימות בבניין, לרבות צנרת,

חשמל, וביוב.

ג. פגיעה באופי המגורים, התכנית הופכת יח"ד גדולות ומשפחתיות ליח"ד קטנות וצפופות, באופן

שאינו תואם את אופי המגורים באזור ופוגע במרקם החברתי.

8. פגיעה בתת חלקה 7 דירת המתנגד

א. המתנגדים רכשו את הדירה מס' 7 כאשר הדירה והמרפסת נבנו כדין. התכנית הנוכחית דורשת את

הריסת חלק מהמרפסת. התכנית מבקשת להרוס שטח זניח של כ 0.60 ס"ר מהמרפסת. הריסה זו - 8 -

אינה משרתת שום מטרה תכנונית או ציבורית ברורה, ומשמעותה פגיעה בלתי מידתית בקניינם של המתנגדים.

מבקשים להסדיר את התוספת המינימלית של 0.6 ס"מ ולבטל את הריסתה.

ב. מבקשים להוסיף הרחבה גם לדירה 7 דירת המתנגדים וסגירת מרפסת גג קיימת. התכנית מציעה

תוספת ליחידה אחת בלבד. תוספת בניה לדירה 7 יביא לשיפור ניכר במראה האדריכלי והתכנוני של הבניין ויביא לכל הדיירים יחס שוויוני, הרי שמדיניות הוועדה להוסיף הרחבות לכלל הדירות בבניין.

המתנגד מציע חלופה לבינוי בקומה ד' המיטיב עם חזות הבניין ומונעת פגיעה בפרטיות: מרפסת זיז המוצעת בקומה ה' חושפת באופן מלא את מרפסת הגג שלנו ובכך פוגעת בפרטיות דירת המתנגד.

סגירת מרפסות הגג הקיימות תייצר חזית אחידה ותשפר את נראות החזית המוצעת.

על מנת שלא להותיר את דירה מס' 9 ללא מרפסת , מציעים פתרון למיקום מרפסת זיז בחזית מערבית.

9. הריסת בינוי בקומת כניסה – התכנית מציעה להרוס מבנים קיימים בקומת הכניסה בסמוך לדירות

1 ו2 . מבנים אלה קיימים מזה שנים רבות ומשמשים את דיירי הבניין כחלק אינטגרלי ממרקם החיים היומיומי. הריסת מבנים אלה תפגע פגיעה עמוקה באורח חיים של הדיירים.

ההריסה המבוקשת משמשת את עמותת "יד אליעזר" אשר תומכת באנשים נזקקים בעיר.

10. מדיניות אכיפה סלקטיבית ובקשה להכשרת הבינוי הקיים – מצד אחת מבקשים להרוס בינוי בקומת

כניסה , מצד שני מאפשרים למבקש התכנית ת"ח 8 תוספת על קו בניין .0 מדיניות זו של "איפה ואיפה" היא בלתי סבירה.

במקום להרוס את המבנים הקיימים מבקשים מהועדה לאשר את הבניה הקיימת כיום כתוספת לשטחי דירות 1 ו.2

לסיכום , מבקשים למנוע את ההריסה המיותרת בקומת הכניסה ולאשר את הבינוי המוצע בת"ח 7 ובכך לתקן את העוול הקיים ולאפשר תכנון הוגן לכלל הדיירים.

התנגדות מספר 2 מאת דוידוביץ מרחוב פולנסקי 12 דירה :4

עיקרי ההתנגדויות:

מבקשם להסדיר את סגירת המרפסת של דירה 4 ולבטל הריסת הסגירה הקיימת כפי שמסומן בתכנית הקיימת.

קיימות מרפסות נוספות בחוב זה שנסגרו באופן דומה כך שהסגירה המבקשת משתלבת עם אופי הרחוב.

- 9 -

המרפסת משמשת לסוכה ובשאר ימות השנה תורמת לשיפור המגורים – המשפחה המתגוררת בדירה.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומי תעל פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לועדה המקומית לקבל חלק מההתנגדויות מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין היעדר תכנית חיזוק והיבטי בטיחות - לתכנית צורפה חוו"ד הנדסית

ליישום חפירה מתחת למבנה וזאת בהתאם להחלטת ועדה מיום 10/07/2025 כתנאי להפקדה.

מאחר ומדובר בהליך תב"ע, אישור עקרוני של קונסטרוקטור מספק לשלב זה. בשלב ההיתר ייבדק הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי 413 .

2. לדחות את ההתנגדות לעניין הכשרת עבירות בניה קיימות של שהמבקש (פיצול יח"ד) וניסיון

להלבין מעשים פסולים ומתן גושפנקא חוקית לעבירות בנייה חמורות – התכנית אינה מכשירה את כלל עבירות הבניה בבניין, ההפך הוא הנכון, התכנית מסמנת להריסה עבירות בניה חמורות בבניין ומכשירה פיצול יח"ד בלבד. הכשרת פיצול יח"ד נעשתה תוך בחינת שיקולים תכנוניים כגון: לא מוסיפה שטחים לבניין, אינה פוגעת בחזיתות הבניין ובקונטור - מדובר בשינוי פנימי בלבד, מציעה יח"ד בשטחים סבירים ומידתיים המאופיינים לסביבה.

3. לקבל חלק מההתנגדות לעניין פגיעה קניינית ודיני קניין משותף כאשר התכנית הוגשה ללא

הסכמתם של כלל בעלי הזכויות בבניין לשינויים ברכוש המשותף לרבות פיצול יח"ד אשר דורשים הסכמה של כלל בעלי הדירות ולעניין העדר חתימות בעלי הדירות להרחבה המבוקשת להרחבת מחסן המוצמד לדירה ,1 וכן הרחבת דירות ,2 4 ו.6 התכנית מציעה פיצול יח"ד של המבקש ותוספת יח"ד על גג הבניין אשר מוצמד לדירת המבקש.

הנושא נבדק מול הלשכה המשפטית ונמצא כי לא נדרשת הסכמה של דיירי הבניין כאשר מוצעת יח"ד חדשה בשטח המבקש או בשטח המוצמד לדירת המבקש.

יחד עם זאת, לעניין שינויים ברכוש המשותף ושינויים המוצעים בחלק מהדירות נדרשת הסכמת בעלי דירות כדין. תנאי למתן תוקף יהיה בחינה של כל נושא העמידה בתקנות בתיאום עם היועצת המשפטית של הוועדה המקומית.

4. לקבל את ההתנגדות לעניין הקצאת מחסנים עודפים – התכנית תציג מס' מחסנים כמניין יח"ד,

דהיינו 10 מחסנים בלבד.

5. לקבל את ההתנגדות לעניין ביטול כניסה קיימת לדירת המתנגדים – התכנית תציג את הכניסות

- 10 -

לדירה מס' 7 בהתאם למאושר בהיתרים הקיימים.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין מצוקת חניה לאור תוספת יח"ד – התכנית מציעה תוספת של 2

יח"ד, בהתאם לתקן חניה הנמוך באזור, יש צורך בהוספת מקום חניה 1 לכל 3 יח"ד, לאור האמור לא נדרש מקום חניה בתכנית. יחד עם זאת יודגש, כי בבניין קיימות עבירות בניה בתחום החניות המאושרות אשר בוטלו ע"י הפיכת קומת החניה למגורים . התכנית הנ"ל מציעה הריסת העבירות בתחום החניה על מנת לאפשר שימוש במקומות החניה המאושרים לטובת הבניין.

7. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית תגרום לעומס על מערכות התשתית הקיימות בבניין,

לרבות צנרת, חשמל, וביוב - התכנית מציעה הוספת קומה אחת בלבד לבניין בן 5 קומות , מדובר בתוספת מידתית ביחס לבינוי הקיים.

8. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית פוגעת באופי המגורים, ע"י הפיכת יח"ד גדולות

ומשפחתיות ליח"ד קטנות וצפופות, באופן שאינו תואם את אופי המגורים באזור ופוגע במרקם החברתי. התכנית מפצלת יחידת דופלקס אחת לשתי יחידות ואף מוסיפה ליחידות הנ"ל שטחים עיקריים, מתקבלות 2 יח"ד מרווחות בנות 3 חדרים בגודל סביר ביותר. בנוסף מוצעת יח"ד חדשה מרווחת ביותר בקונטור של כל הבניין. אין מדובר ביח"ד צפופות אלא ביח"ד מרווחות ומכובדות.

9. לקבל חלק מההתנגדות לעניין הבקשה שלא לסמן להריסה בליטה זניחה של מרפסת בדירת

המתנגד מס' 7 – הבליטה שסומנה להריסה בתחום מרפסת של דירת המתנגד הינה חריגת בניה.

במסגרת תכנית להרחבות הבניה נדרש להציג להריסה את כל חריגות הבניה שנעשו. אין מניעה לשקול הכשרת הרחבת המרפסת בדירת המתנגד ככל ויוכח כי הכשרת עבירת הבניה הנ"ל עומדת בסעיפי הסמכות המקומית 62 (א) א 13ב לפיו מקודמת התכנית.

10. לקבל חלק מההתנגדות לתוספת שטח לדירת המתנגד מס' 7 בתחום מרפסת הגג – תכנונית אין

מניעה לשקול תוספת בחזית הבניין בתחום מרפסת הגג בדירת המתנגד מס' 7 ובדירת המבקש דירה 8 על מנת לייצר חזית אחידה. יחד עם זאת, מדובר בסמכות מקומית ונדרשת מחינת שטחים מחודשת באם תוספת השטחים אכן תעמוד בסמכות. בנוסף, יבחן הצורך בהסכמת דיירים במידה ויידרש ובפרסום מחודש של התכנית מאחר ומדובר בשינוי משמעותי כלפי החזית.

11. לקבל את ההתנגדות לעניין פגיעה בפרטיות ע"י הוספת מרפסת זיז בדירה מס' 9 אשר מוצעת

מעל מרפסת גג של המתנגד – מרפסת זיז המוצעת באלכסון מעל מרפסת גג של המתנגד פוגעת לא רק בפרטיות אלא גם בנראות הבניין, כאשר מוצעת מעל מרפסות גג באופן אשר לא מיטיב עם הבניין. לדירה מס' 9 קיימת מרפסת גג בחזית המזרחית, אין סיבה להציע בנוסף מרפסת זיז בחזית הבניין אשר פוגעת בנראותו ולכן יש לבטל את המרפסת .

12. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית הורסת בינוי בצמוד לדירות 1 ו2 השייך לעמותה התומכת

בנזקקים בעיר - מדובר בעבירות בניה בוטות בקו בניין אפס לחלקות מגורים אחרות , לא ניתן להתעלם - 11 -

מעבירות הבניה ולאפשר קידום התכנית לתוספות.

13. לדחות את ההתנגדות לעניין מדיניות אכיפה סלקטיבית - התכנית מצד אחת מבקשת להרוס בינוי

בקומת כניסה , מצד שני מאפשרת למבקש התכנית יח"ד 8 תוספת על קו בניין 0 – בבניין קיימות עבירות בניה חמורות ובוטות הן בתחום קונטור הבינוי תוך ביטול מקומות חניה ע"י הפיכת הקומה למגורים והן מחוץ לבניין בשטח המשותף לאורך גבולות החלקה בחזית האחרית, עבירות בניה אשר לא ניתן להכשירן בשום אופן מטעמים תכנוניים. התוספת המוצעת על גג הבניין בקו אפס כלפי חזית מערבית , מוצעת מעל הקונטור המאושר של הבניין ובאופן מידתי ביותר על קו אפס, ואינה פוגעת תכנונית בבניין. הוועדה שוקלת לגופו של עניין אם ניתן להכשיר את עברות הבניה מבחינה תכנונית ומסמנת להריסה או להכשרה בהתאם.

14. לדחות את ההתנגדות של המתנגד מדירה 4 לאפשר את סגירת המרפסת בדירתו ולא לסמנה

להריסה – מדובר בעבירת בניה, סגירת מרפסת מחומרים קלים אינה מקובלת. בנוסף לכך מדובר לא רק בסגירת מרפסת אלא בהרחבתה באופן לא חוקי ובאופן שפוגע בחזית הרחוב אשר לא מקובלים.

15. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 12 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1199777

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: חנסב שהלה

עורך התכנית: בילצקי דוד

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 30/04/2023

כתובת בק ניסן 22 , תל ארזה, עזרת תורה

גוש חלקה בשלמות

30104 18 כן

30105 122 לא

30105 69 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

עפ"י ה- gis נראה כי בוצעה תוספת קומה ללא היתר בנייה, ככל וכך הדבר יש לסמן קומה להכשרה, יש להציג אישור מחלקת הפיקוח להתאמה מלאה של המוצג בנספח הבינוי לבין המוצג בפועל.

מוצע תוספת של 10 מ"ר שטחי שירות עבור "חדר שירות" בקומת המחסנים- יש להבהיר שימוש, בכל מקרה יוצע שטח למחסן אחד בלבד עבור כל יח"ד בשטח שלא עולה על %8 ועד 20 מ"ר, יש למספר את המחסנים.

לא תותר המרת שטחי שירות לשטח עיקרי

יקבע בהוראות התכנית סעיף סטיה ניכרת לעניין קווי הבניין, גובה המבנים ומספר 31/05/2023

קומות

תנאי למתן תוקף יהיה הריסה, פינוי פסולת ושיקום השטח בייעוד דרך מצפון, לשביעות רצון אגף תושי"ה.

לדיירים תישמר גישה חופשית לגג לפיכך, יש להציג בנספח הבינוי את גרם המדרגות המשותף ממפלס קומת המחסנים ועד למפלס הגג בו מוצגים מתקנים משותפים.

יש להסיר חישוב שטחים מנספח הבינוי, שטחי הבניה יהיו עפ"י טבלה 5 בלבד.

יש לקבוע כי תנאי לתחילת עבודות של מגיש הבקשה יהיה הריסת עבירות הבנייה המסומנות להריסה.

תנאי לטופס 4 לבניין יהיה נטיעה של עצים בוגרים בתחום החלקה בעדיפות לשטח הפונה לחזית הראשית של המגרש ובתיאום מול אגף שפ"ע יש להוסיף סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים - 13 -

מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י .413 גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ'.

העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

התוכנית תיערך במחלקה לבקרת תוכניות ממחושבות

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

התכני המופקדת מציעה תוספות בניה מכוח סעיף קטן 14 בסעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה.

התכנית מציעה תוספות בניה בקומות הקיימות ובאמצעות תוספת קומה מובלעת בחלל גג רעפים.

תופת מחסנים ותוספת של מרפסות זיזיות.

התכנית מציעה שינו של קומה מובלעת לתוספת קומה ומעליה גג רעפים בשימוש.

בבניין 4 יחידות דיור סה"כ

התכנית מוסיפה סה"כ כ 40 מ"ר עיקרי ו 10 מ"ר שרות מתחת לקרקע

- 14 -

התוכנית הופקדה בתאריך 08/11/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 07/01/2025 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :יחיאל סגל

עיקרי ההתנגדויות:

1. הבינוי הקיים והמוצע חורג באופן בלתי חוקי אל תוך השטח שבבעלותי – חלקה 30104 חלקה .17

2. אין בסמכות המגיש להגיש תכנית על שטח שאינו בבעלותו.

3. מבקש מהוועדה לדחות את התכנית על הסף עד אשר תוסדר הפלישה הלא חוקית.

התנגדות מספר 2 :עו"ד רוניתה פרגיאן – התנגדות עצמית עיקרי ההתנגדויות:

1. בהתאם להחלטה להפקדה מגיש התכנית צריך להרוס ולפנות את הפלישה לשטח ציבורי כתנאי למתן

תוקף לתכנית.

2. בשל המורכבות הרבה שבעניין מכיוון שמדובר ברחוב שהוא צר וקשה מאוד להכניס אליו משאיות

וחומרי עבודה ובשל המצב הבטחוני הקשה שמקשה על איתור של פועלים ואנשי מקצוע מבקשים להעביר תנאי זה כתנאי לטופס 4 של התוספות.

3. הדירות הקיימות כיום בבניין הם דירות של כ 160 מ"ר ובאזור זה הביקוש הוא לדירות של 80 מ"ר ועל

כן נוצרות בעיות בהשכרת הדירות ומכירתם ולכן מבקשים לפצל את הדירות הקיימות וגם את הדירה החדשה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות בעניין שהבינוי הקיים והמוצע חורג באופן בלתי חוקי אל תוך השטח

שבבעלותי – חלקה 30104 חלקה -17 הטענה אינה ברורה מכיוון שמדובר על שתי חלקות עם קיר משותף, לא ברור היכן קיימת או מוצעת חריגה מעבר לגבול החלקה שבתכנית לחלקת המתנגד.

2. לדחות את ההתנגדות בעניין שאין בסמכות המגיש להגיש תכנית על שטח שאינו בבעלותו- על פי

מסמכי התכנית היא אינה מוגשת על חלקת המתנגד.

- 15 -

3. לדחות את ההתנגדות בעניין שבשל המורכבות הרבה שבעניין מכיוון שמדובר ברחוב שהוא צר

וקשה מאוד להכניס אליו משאיות וחומרי עבודה ובשל המצב הבטחוני הקשה שמקשה על איתור של פועלים ואנשי מקצוע מבקשים להעביר תנאי זה כתנאי לטופס 4 של התוספות- מדובר על פלישה של דירות קיימות על חשבון שטח ציבורי ואין כל סיבה לדחות שלב זה למספר שנים, יש חשיבות רבה בשמירה על שטחים ציבורים לטובת הציבור, יש לציין כי לא מדובר על עבודות המצריכות כניסה של משאיות או עבודה משמעותית בעייתית ולכן אין סיבה לדחות אותה במספר שנים.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שהדירות הקיימות כיום בבניין הם דירות של כ 160 מ"ר ובאזור

זה הביקוש הוא לדירות של 80 מ"ר ועל כן נוצרות בעיות בהשכרת הדירות ומכירתם ולכן מבקשים לפצל את הדירות הקיימות וגם את הדירה החדשה- כעיקרון אין מניעה לאשר פיצול של דירות ( למרות שלא מצוין בהתנגדויות כמה דירות מבוקש לפצל), יש להציג זאת בברור במסמכי התכנית .

מכיוון שמדובר על אזור המשורת היטב על ידי תחבורה ציבורית ניתן להציע יותר דירות בתכנית ללא מתן מענה לחניה, תנאי להיתר בניה יהיה אישור הוועדה המחוזית לפטור מחניה.

5. התכנית קודמה על פי סעיף 62 א א 14 לחוק התכנון והבניה , לאור העובדה שסעיף 14 מאפשר

תוספות עבור תוספת יחידות דיור בהתאם תוספת השישית בלבד יש לבחון את האפשרויות לקידום התכנית בסמכות הוועדה המקומית בתיאום עם הלשכה המשפטית ומחלקת התכנון .

6. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 16 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1350594

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: פרסיקו דיקלה

עורך התכנית: יונגמן רחל

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 12/11/2024

כתובת גוננים מתחם הכולל את הכתובות: רחוב יצחק שדה 16-17 השומר 17 רחוב סן-מרטין

שכונת קטמונים, ירושלים.

גוש חלקה בשלמות

30169 177 כן

30169 178 כן

30169 180 כן

30169 176 כן

30169 179 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית, ממליצים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

ניתן לקבל את התכנון המוצע הכולל תוספת קומות ויח"ד ללא תוספת שטחים מעבר למאושר בתכנית .1002054 זאת על מנת לאפשר מיצוי זכויות הבנייה בתכנית התקפה.

לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר 22/01/2025

הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

- 17 -

מטרת התכנית:

התכנית מציעה שינוי הוראות בינוי לצורך מימוש זכויות שאושרו במסגרת תכנית 1002054 ע"י תוספת קומות ויח"ד ללא תוספת שטחים – להלן:

1. שינוי ייעודי דרך מוצעת, מגורים ומבנים ומוסדות ציבור, שביל, שצ"פ לייעוד עפ"י תכנתי

מאושרת אחרת.

2. שינוי הוראות בינוי: שינוי מס' הקומות, מ- 34 ל- 42קומות במגדל a ובמגדל c – סה"כ תוספת 8

קומות על המאושר.

3. תוספת יח"ד מעבר למאושר – מ 440 יח"ד ל – 474 יח"ד.

4. הוראות בגין הקמת דיורית ליח"ד עד 100 מ"ר – עד 118 יח"ד מכלל יח"ד המוצעות (%.)25

5. שינוי חלוקת שטחי הבנייה.

תכניות מאושרות קודמות:

כאמור לעיל, תכנית 1002054 משנת 2023 אשר ייעדה את המתחם לייעודי דרך מוצעת, מגורים ומבנים ומוסדות ציבור, שביל, שצ"פ. התכנית אישרה מתחם התחדשות עירונית לטובת הקמת 2 מגדלי מגורים בני 32 ו 34 קומות ומבנה נוסף בן 10 קומות. חזית מסחרית לחזית רחובות יצחק שדה וסן מרטין.

התכנית מציעה הפרשות מבונות בשטח 4000 מ"ר לטובת גנ"י, מעונות יום ובית כנסת.

סה"כ מוצעות 440 יח"ד.

על פי בדיקה של זכויות הבניה שאושרו בתכנית לעומת קווי הבניין והתכסיות– לא ניתן לממש את זכויות הבנייה בקומות המאושרות ולכן מבקשים להוסיף קומות כדי לממש את זכויות הבניה המאושרות.

בנוסף בתיאום עם יו"ר הוועדה מוצעות תוספת של שתי קומות נוספות כדי ליצר דירוגים בבניין ונסיגות למרפסות.

תיאור מצב קיים:

בתחום התכנית קיימים 3 מבני שיכון בני 3 ו-4 קומות. סה"כ 150 יח"ד קיימות. כמו כן, בצומת הרחובות סן מרטין- רבי צדוק קיימת כיכר עירונית עם מסחר. בתחום התכנית קיימים עצים רבים ומעברים להולכי רגל המקשרים את רחובות יצחק שדה/ סן מרטין רח' השומר.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 01/08/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 30/09/2025 .

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר :1

מוגש מטעם פורום אורבני קטמונים ופת.

עיקרי ההתנגדויות:

1. מבקשים להבין למה תכנית זו לתוספת קומות ויחידות דיור מוגשות בסמיכות לתכנית הקודמת מס'

1002054 שאושרה לא מזמן ונבחנה ע"י שמאי הוועדה ונמצאה כדאית תכנונית וכלכלית.

2. תוספת של 8 קומות לכל מגדל אשר יתנשאו לגובה של 42 קומות , ואשר יחד יוצרים 16 קומות

נוספות הינם גובה חריג. ככל ובקשה זו מתקבלת, לפחות שיוצעו בבניין בן ה10 קומות ובכך יתקבל מופע מאוזן יותר או לכל הפחות את חלק מקומות.

3. הושמט נושא בקשת קרן תחזוקה כמו שהוצג בהוראות התכנית בגירסא הקודמת שלשם כך ביקשו

היזמים להוסיף את הזכויות הנ"ל.

- 18 -

4. תכניות הבינוי הוגשו באופן חלקי ולא מראים את השינויים הנדרשים בתכנית כמו למשל תוספת

דירות גן אשר לא מוצגות בתכנית פיתוח כנדרש.

5. יש לוודא כי קיימת הנגשה מלאה לכלל צרכי הציבור וההפרשות הציבוריות.

6. תוספת יח"ד וכן הדיוריות וכן גודל הדירות שאינו ברור ממסמכי התכנית עלול ליצור עומס על

התשתיות והשירותים הציבוריים בשכונה.

7. התכנית הקודמת כבר חרגה מתכנית האב, ותכניות זו מוסיפה חריגה עליה, דבר שמעמיד בספר רב

את כושר הנשיאה של התשתיות בשכונה מבחינת תחבורה וכדומה.

8. תוספת הקומות הנ"ל הינה תוספת משמעותית אשר לא נראה כי נבדקו הפגיעה העלולה להיגרם מכך

בהקשר של רוחות, שמש וצל, אקלים וכדומה אשר לא דורש בחינה בהליך של סמכות מקומית.

9. לא ייתכן להוסיף דירות גן אשר בוודאי יפגעו בשטחים ציבוריים בקומת הקרקע.

10. יש לוודא כי כמו בתכנית הקודמת אשר לא אושר להעמיד עמודת ממדי"ם מעל חזית מסחרית, כך

בתכנית זו יש לתת על כך דגש.

11. יש לשמר את תקן החניה של 1:1 גם בתכנית זו, וכן לבקש פירוט היכן יחנו בעלי רכבים אשר יגורו

בדיוריות המתווספות לתכנית.

12. התכנית מגדילה את תוספת יח"ד אך לא מתייחסת לשצ"פ אשר צריך לגדול ביחס לנפשות

שמתווספות לתכנית.

התנגדות מספר :2

מוגש מטעם חברת איי סי אר התחדשות עירונית בע"מ – התנגדות עצמית.

עיקרי ההתנגדויות:

1. שינוי והקטנת תקן החניה באופן שיתאים לצרכים התחבורתיים העדכניים, לרבות התאמה לתקני

חניה עירוניים או ארציים, על מנת להבטיח נגישות תחבורתית נאותה ושימוש יעיל במשאב הקרקע.

2. שינוי מספר החניות למבני ציבור מ-58 ל-23 לאור הקרבה לרק"ל בהתאם לאישור אגף הרישוי.

3. הגדלת ממ"דים בהתאם לעקרונות תיקון 163 לחוק התכנון והבניה בהקשר לחדר רטוב בממ"ד.

4. לתקן בטבלה 5 את סך הזכויות עיקרי ושירות לסל זכויות אחד.

5. להחזיר הערה אשר נשמטה בשוגג מטבלה 5 ולציין כי יותרו 300 מ"ר שירות לרווחת הדיירים כגון

חדרי דיירים וחדרי אופניים בנוסף לשטחי השירות שנקבעו.

התנגדות מספר :3

נציגות בעלי דירות רחוב יצחק שדה 16-17 ורח' השומר ,17 מיוצגים ע"י עו"ד עידו שוורץ.

עיקרי ההתנגדויות:

1. כבעלי הדירות בתחום התכנית, נתנו את הסכמתם להגשת תוכנית נוספת שתכליתה הייתה שפור

התכנון והקמת קרן תחזוקה לרווחת הדיירים, וכשהתכנית הופקדה התברר בדיעבד כי הושמט כל נושא בקשת קרן תחזוקה כמו שהוצג בהוראות התכנית בגירסא הקודמת שלשם כך ביקשו היזמים להוסיף את הזכויות כאמור.

2. דרישה להחזיר את ההוראות שאכן תועמד קרן תחזוקה באם בדרך מימוש זכויות הבניה ובין אם

בכל דרך אחרת.

- 19 -

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את

התכנית למתן תוקף

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית בהתאם לסעיף 62 א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לקבל

חלקית את ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לקבל חלקית את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי הושמט נושא הבקשה לקרן תחזוקה בהוראות

התכנית המופקדת אשר הוזכר בגרסה הקומת לתכנית זו ושלשם כך הוספו זכויות ויח"ד: עיריית

ירושלים רואה חשיבות רבה בהקמת קרן תחזוקה לטווח ארוך למגדלים , על מנת שניתן יהיה לתת מענה לעלויות אחזקה ארוכת טווח למבנים, יש להוסיף שטחי בנייה ויח"ד מותנות עבור הקמת קרן תחזוקה ארוכת טווח בהתאם למגבלות המותרות על פי סמכות מקומית . כמו כן, יש להוסיף סעיפים מתאימים בהוראות התכנית בתיאום עם מח' תכנון עיר ומח' היטלי השבחה.

2. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי לא נערך דו"ח שמאי לצורך בדיקת כדאיות הפרויקט

והסיבה בצורך להוסיף קומות ויח"ד. כמו"כ, אין התייחסות לצורך של הגדלת השצ"פ ביחס לנפש

אשר ייתוספו מכח תוספות הנ"ל וכן בנוגע לטענה כי בנוגע לטענה כי תוספת יח"ד והדיורויות וכן

גודלם יעמיס על התשתיות השכונתיות: התכנית שבנדון הינה תוכנית אשר באה לתקן את תכנית 1002054 שבה אישרה הוועדה המחוזית לפי דו"ח שמאות את סך זכויות בנייה במספר קומות ובתכסית שאינה מאפשרת את מימוש זכויות אלו. ע"כ תוכנית זו מוסיפה מס' קומות ויח"ד לצורך מימוש אותם זכויות בנייה, ללא תוספת שטחי בנייה חדשים.

הוועדה רואה את תוספת יח"ד הנ"ל כדבר אשר יאפשר את מימוש הזכויות בתכנית המאושרת כאמור וכן יקטינו את גודל יח"ד הממוצעות במתחם. כמו"כ, תוספת יח"ד הנ"ל לרבות תוספת שטחי הבנייה ויח"ד עבור קרן תחזוקה ארוכת טווח לא צפויות להעמיס מבחינה פרוגרמתית באופן משמעותי על השכונה מאחר וניתן מענה בהיבט הפרוגרמתי לצרכי ציבור מתוקף התכנית המאושרת והתוספת המוצעת אינה משמעותית בכל הנוגע לתשתיות הנושאים הנ"ל נבחנים במסגרת הפרויקטור השכונתי וכן ע"י הצוותים העירוניים באופן שוטף וכי בהתאם לצורך יינתנו פתרונות במסגרת הליך הרישוי.

יצוין כי דיוריות אינן יח"ד נפרדות על פי ההגדרה שלהם וכי הן מסתמכות על יחידת האם.

3. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבקשה לאזן את מס' הקומות אשר ייתוספו במסגרת התכנית

ולהוסיפם או לפחות את חלקם על המבנה בן ה-10 קומות: מטרת התכנון של 2 מגדלים ובניין בן 10 קומות היה כדי לאפשר לדיירי הבניינים הקיימים בתחום התכנית לבחור דירות תמורה בבנייה שאינה גבוהה וכן לייצר טיפוסי בינוי מגוונים. תוספת קומות על גבי המבנה המרקמי יהפוך את המבנה הנ"ל למבנה גבוה אשר יגדילו את עלויות התחזוקה.

4. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי נספחי הבינוי הוגשו חלקית וכי הושמטו מהם תוספת דירות

הגן המבוקשות בתכנית וכי אלו יהיו על חשבון שטחים לצרכי ציבור בקומת הקרקע: לאחר בחינה

בנספחי הבינוי לא נראה כי יש שינוי בקו בניין והמגורים עומדים באותה צורה ללא פלישה לשטחי הציבור, בכל מקרה נושא זה ייבחן בשלב הרישוי.

5. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבקשה כי יש לוודאות כי ההנגשה לכלל צרכי הציבור וההפרשות לא

נפגעה מהתוספות הנ"ל: כאמור לעיל, אין שינוי בהעמדת המבנים בחלקה אלא רק במספר הקומות

במגדלים.

6. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי תוספות הנ"ל יעמיסו על כושר הנשיאה של התשתיות

- 20 -

בשכונה מבחינת תחבורה עומסים וכדומה: בחינה ברמה השכונתית נערכת ע"י הצוות העירוני באופן שוטף בכל הנוגע לקידום התכניות בשכונה כאמור לעיל. הנושא התנועתי ייבחן במסגרת הליך הרישוי ויינתנו פתרונות בהתאם לצורך, אין בתוספת המוצעת העמסה משמעותית מעבר למאושר בפרויקט

7. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי תוספת הקומות יפגע עוד יותר באיכות החיים כגון צל ושמש,

רוחות וכד': נושא ההצללה ייבחן מחדש במסגרת הליך הרישוי מול מח' איכות הסביבה.

8. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי יש לוודא שלא יוצעו עמודות ממדי"ם מעל החזית

המסחרית: נושא זה ייבחן בשלב הרישוי.

9. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי יש לשמור על תקן חנייה של ,1:1 וכן לציין את מס' החניות

שיצטרכו לדיוריות: התכנית לא מציעה שינוי בתקן החנייה . בנושא חניות לדיוריות- בהתאם לנוהל

של מנהל התכנון הדיוריות מסתמכות על פתרונות החנייה של יחידת האם

10. לדחות את ההתנגדות העצמית בנוגע לבקשה להקטין את תקן החניה ליח"ד וכן למבני הציבור עקב

הקרבה לציר הרק"ל: לא ניתן בתכנית בסמכות הוועדה המקומית לשנות את תקן החניה

11. לדחות את ההתנגדות העצמית בנוגע לטענה כי יש להוסיף לממ"דים שטחי שירות נוספים מכח

תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה: לא ניתן להוסיף שטחי שרות מעל לקרקע בצורה משמעותית לצורך כך וגם אין מקום בתכסית הבניה להציע זאת מכיוון שהתכנית מבוססת על כך שבתכסית מקסימלית של קווי הבניין לא ניתן להציע אפילו את הזכויות הקיימות, נושא תוספת החדרים הרטובים בממדי"ם ייבחנו בשלבי הרישוי כנגזרת של השטחים המוצעים במסגרת התכנית וניתן יהיה להסב שטחים עיקרים לשטחי שרות לצורך כך..

12. לדחות את ההתנגדות בנוגע לבקשה לתקן ולאחד את סך הזכויות עיקרי ושירות בטבלה :5 לא ניתן

במסגרת תכנית בסמכות מקומית להסב את כל שטחי השרות לשטחים עיקריים.

13. לקבל חלקית את ההתנגדות העצמית בנוגע לבקשה להוסיף סעיף אשר נשמט בשגגה ולהוסיף 300

מ"ר שטחי שירות לטובת הדיירים: קיימת קביעה של הסעיף הנ"ל בתכנית המאושרת. ניתן להטמיע סעיף זה להוראות התכנית בנדון, בכפוף לכך שלא תוצע תוספת שטחים מעבר למאושר, שטחים אלה שם שטחים עיקרים ולא שטחי שרות.

14. לדחות את יתר ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

אזנקוט יוסף שלום מוביל תכנון אזורי 05/11/2025

- 21 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1420249

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: עיריית ירושלים ועדה מקומית

עורך התכנית: אלבוים אהרון

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 21/09/2025

כתובת שמואל אבן אור , קרית היובל מקטע הדרך המגשרת בין הרחובות שמריהו לוין

/אולסבנגר(שמואל אבן אור) בשכונת קריית יובל

גוש חלקה בשלמות

30407 47 לא

30407 136 לא

30407 71 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 6 תשריט 6 התוכנית מציעה הסדרת דרך עבור מדרכות וחניות.

1. שינוי יעוד משטח פתוח ציבורי לדרך מוצעת.

2. קביעת השימושים המותרים בשטח דרך מוצעת.

3. קביעת הוראות לפיתוח השטח.

4. קביעת הוראות להריסת גדרות/אלמנטים בנויים.

5. קביעת תנאים להליך הרישוי.

6. קביעת תנאים לתעודת גמר.

7. קביעת הוראות בגין עצים לשימור ועצים לעקירה והעתקה.

8. קביעת הוראות להפקעה.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

דרך מאושרת ל"ר 2,870.9 86.56 ל"ר ל"ר

דרך מוצעת ל"ר 445.6 13.44 ל"ר ל"ר

- 22 -

סה"כ ל"ר 3,316.5 100 ל"ר ל"ר

תיאור המצב הקיים

התכנית מקודמת עבור אגף מנח"י בעיריית ירושלים.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

1. תוכנת 1128 המתאר לשכונה משנת 1964 – אשר ייעדה את החלקה כ"דרך קיימת או מאושרת".

2. תוכנת 5/08/03 המתאר לשכונה משנת 1967 – אשר ייעדה את החלקה כ"כבישים חניות".

היתרים:

ל"ר

עבירות בניה:

ל"ר

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני.

ב. התייחסות לתבנית הבנייה – עד 6 קומות.

ג. תכנית שכונתית

ד. תקן חנייה עירוני – תקן בינוני.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

ל"ר

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 ל"ר

תמ"א 1 ל"ר

תמ"א 18 ל"ר

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ ל"ר

מבני ציבור ל"ר

עתודות / אחר חניות חדשות

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

- 23 -

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

מנח"י- המחלקה

לא התקבל

לתכנון עירוני

פיזי

חוו"ד תוכנית מס' – 1420249

מונה תדפיס הוראות 6 מונה תדפיס תשריט 6

שם התכנית: הסדרת דרך רח' אלסוונגר קרית יובל

מגישי התכנית עיריית ירושלים, עבור מנח"י.

בדיקת בעליות ונכסים

גוש/ חלקה

30407/20 העתק רישום פנקס זכויות, בעלות קרן קיימת, עיריה שוכרת ל49 שנה עד ל.25/1/66

אגף נכסי עיריה

30407/47 העתק רישום מפנקס הזכויות, בעלות קרן קיימת , שכירת בירגר מרים ל98 שנה עד .29/6/66

30407/71 העתק רישום פנקס זכויות, בעלות קרן קיימת 30407/136 העתק רישום פנקס הזכויות, בעלות רשות הפיתוח. מיום 28/4/2022 הערה על הפקעה לפי סעיפים 5 ו7 י.פ. 1882 מיום .21/12/22 מיום 30/5/2024 הערה על הפקעת חלק מחלקה סעיף 19 י.פ. 12378 מיום 13.5.2024 עמ' .7835 הערות הנכסים

1. יש לקבל חוו"ד שפ"ע לשינוי היעוד משצ"פ לדרך.

2. על התכנית לכלול סעיף הפקעה כמפורט מטה:

הפקעה

- 24 -

" השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-,1965 ובכפוף לכל דין".

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: תוספת חניות

סביבה ונוף:

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. עצים – על כל עץ בוגר שעוקרים יש לנטוע אחד אחר במקומו.

2. תנאי למתן היתר בנייה הוא תיאום עם אגף תושי''ה.

3. רישום תצ"ר בשטח התכנית יהא תנאי למתן היתר בניה.

4. תשריט מצב מוצע – יש לסמן להריסה את כל הגדרות ופיתוח בתחום הדרך המוצעת.

5. השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית

בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-,1965 ובכפוף לכל דין.

6. בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה

חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

כהן יונה 22.10.2025

- 25 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1214840

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: בלייכר יוסי

עורך התכנית: זיס רני, איתי נבון

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 09.09.2025

כתובת העליה 2 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30156 170 כן

30156 173 כן

30156 211 לא

30156 171 כן

30156 212 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 17 תשריט 13 .

רקע

התכנית עוסקת בבינוי ופיתוח מתחם מעורב שימושים חדש סביב מלון "וורט" בכניסה לעיר (לשעבר קראון פלאזה). שטח המתחם כ-22 דונם, בו שוכן מלון "וורט" (לשעבר קראון פלאזה / הילטון)- מגדל בן 20 קומות, כ- 23,000 מ"ר.

התכנית מציעה בינוי ופיתוח מתחם מעורב שימושים סביב המלון הקיים הכולל תוספת 3 מגדלים בני כ-45 קומות מעורבי שימושים הכוללים כ- 1,400 יח"ד, שטחי מסחר ותעסוקה, מלונאות, כיכרות עירוניות מעל ומתחת לקרקע, שצ"פים, מוסדות ציבור הכוללים בתי ספר ומעונות יום, וחניונים תת קרקעיים.

מתחם "וורט" מהווה חלק מרובע הכניסה לעיר עקב מיקומי הפיזי מחד, וכפרוייקט מגורים מעורב שימושים מאידך

מטרות התכנית:

1. שינוי ייעודי הקרקע והגדרת מתחמי בינוי כולל התכליות והשימושים המותרים: מגורים, מסחר,

תעסוקה, מלונאות / אכסון מלונאי, מבנים ומוסדות ציבור, מבני תפעול תחזוקה ובקרה, שטח ציבורי פתוח, דרך מוצעת ודרך מאושרת.

2. קביעת סך שטחי הבניה בתאי השטח בתכנית:

תא שטח :100 ייעוד עירוני מעורב וזכות מעבר, 3 מגדלים בני כ- 45 קומות כולל קומות מסד.

סה"כ 340,402 מ"ר מירבי. מתוכם 212,302 מ"ר עיקרי, 48,100 מ''ר שרות מעל לקרקע המהווים 1,207 % בנייה מירביים כדלהלן, לפי השימושים המפורטים מטה, כולל מרתפים:

- 26 -

- מלונאות: 30,000 מ"ר עיקרי ו- 10,000 מ"ר שירות מעל הכניסה הקובעת.

- מסחר: 20,800 מ"ר עיקרי ו- 4,200 מ"ר שירות מעל הכניסה הקובעת.

- תעסוקה: 26,100 מ"ר עיקרי ו- 3,900 מ"ר שירות מעל הכניסה הקובעת.

- מבנים ומוסדות ציבור: 15,402 מ"ר עיקרי.

- מגורים ה': 120,000 מ"ר עיקרי ו- 30,000 מ"ר שירות מעל הכניסה הקובעת.

- מרתפים: 80,000 מ"ר שירות מתחת הכניסה הקובעת.

תא שטח: 200 שטח ציבורי פתוח.

תא שטח: 201 שטח ציבורי פתוח.

תאי שטח: 300-302 דרך מוצעת – הפקעת מדרכה.

תא שטח: 303 דרך מאושרת.

3. קביעת מס' יח"ד ל-1,400 ע"פ התמהיל הבא:

- %30 יחידות דיור קטנות.

- %30 יחידות דיור בינוניות.

- %40 יחידות דיור גדולות.

4. בנוסף, הגדרת היח"ד יהיו כדלהלן:

- %25 מהיח"ד המוצעות להשכרה ל- 10 שנים.

- %25 מהיח"ד המוצעות להשכרה ל-25 שנה.

- %50 מהיח"ד המוצעות למכירה.

5. שטח יח"ד ממוצע: 107 מ"ר.

6. קביעת מס' קומות ל-45 כולל 7 קומות מסד (

7. קביעת קווי בניין מירביים חדשים.

8. קביעת זכויות בניה והוראות בניה, תכסיות, שטחי בניה מירביים, מספר קומות וגובה מרבי לבינוי

ע"פ הפירוט התאי השטח לעיל וכלל השימושים המותרים.

9. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

10. קביעת הוראות להפקעה.

11. קביעת הוראות לזכות מעבר להולכי רגל וגישה למרתפים עבור כלל הציבור.

12. קביעת הפרשות מבונות לצרכי ציבור.

13. קביעת הוראות להריסת מבנים, גדרות ואלמנטים בנויים.

14. קביעת תחום המרחב הציבורי והוראות הבינוי והפיתוח בתחומם.

15. קביעת הרחבה לדרכים קיימות והנחיות תנועה וחניה למתחם.

- 27 -

16. קביעת הנחיות סביבתיות והנחיות למניעת מטרדים סביבתיים.

17. קביעת הוראות לשמירה על עצים בוגרים.

18. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע.

19. קביעת הוראות לשימור מבנה המלון הקיים.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

עירוני מעורב 1,400 21,570.54 82.22 260,402 %1207 אחוזי בניה מירבי.

דרך מאושרת 68.02 0.26

דרך מוצעת 1,209.46 4.61

שטח ציבורי פתוח 3,386.15 12.91

סה"כ 1,400 26,238.88 %100 260,402 %1207 בניה.

תיאור המצב הקיים

מדובר במתחם מלון "וורט" (קראון פלאזה / הילטון לשעבר) הוותיק בכניסה לעיר, גובל ברח' הנשיא השישי ממזרח ורחוב העלייה מדרום.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

30156ג- מיתאר ,62 שנת .1959

-1642 התוית דרך חדש לרחוב העליה, שנת 1971

-1651 שינוי מב"צ לשפ"פ לבנית מלון הילטון ופיתוח, שנת 1972 4300א- קרית הלאום, קרית הלאום- תכנון השטח, שנת 1993 -4300 קרית הלאום- משרדי רוה"מ וחוץ ובנק ישראל, שנת 1998 -6138 הולידיי אין, שנת .2004

היתרים:

-1970/0339.00 בנייה חדשה, שנת 1972

-1970/0339.05 שינויים ללא תוספת שטחים, שנת 2019 עבירות בניה:

לא נמצאו עבירות בניה.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

מחוץ לגבולות העיר ההיסטורית, ללא ערך שימורי.

- 28 -

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ה. ייעוד לפי תכנית המתאר- מלונאות, שצ"פ.

ו. התייחסות לתבנית הבנייה- ע"פ תכנית מפורטת.

ז. תכנית שכונתית- כניסה לעיר, קריית הלאום.

ח. תקן חנייה עירוני- ללא תקן קבוע, איזור מוטה תחב"צ סמוך לרק"ל.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם.

תמ"א 1 תואם.

תמ"א 18

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן כן

מבני ציבור כן כן

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת

לא התקבל

תכנון פיזי

חברת הגיחון -

לא התקבל

מח' הביוב

והניקוז

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

תכנית זו מהווה מקטע משלים דרומי לתכנית הכניסה לעיר ירושלים ()101-0621722 המייצרת קשר לתכנית קרית הלאום מדרום וזאת על ידי יצירת רחובות מסחריים, כיכר המחלקה עירונית ורצף מעברי הולכי רגל פעילים.

לאיכות הסביבה

התכנית מציעה חילופי שטחים בין רצועת שצ"פ דרום מזרחית לרצועת שצ"פ מערבית וקובעת ייעוד עירוני מעורב ושפ"פ.

התכנית מכפילה את שטחי המלונאות ביחס למצב הקיים בשטח וקובעת שטחים, - 29 -

ייעודים והוראות בינוי למגורים, למסחר, למשרדים ולתועלות ציבוריות.

שטח התכנית 26,207 מ"ר - המתחם כולל בניה מרקמית היקפית בגובה 6-10 קומות וקולונדה היקפית לרחובות הנשיא השישי, העלייה ולמעבר הולכי הרגל המערבי.

במרכז התכנית כיכר עירונית פתוחה ובה מבנה מגדל המלון הקיים וכן שלושה מגדלים בני 45 קומות הנישאים על דפנות הפודיום בהתאם להנחיות הבינוי והפיתוח של רובע הכניסה לעיר.

1. הערות למסמכים הסביבתיים:

2.1 נספח סביבה:

2.1.1 רעש: החריגות מקריטריון הרעש הן למגורים (עד )DB3 והן לשימושים רגישים (עד )DB8 משמעותיות והפתרון של מיגון דירתי אינו מקובל במקרים כאלו, יש להציע תכנון חלופי לשיפור המצב.

2.1.2 קרינה: מתקנים להפקת אנרגיה כגון גנרטור חירום ימוקמו בחדרים טכניים ייעודיים. חדרי טרנספורמציה, הקמת מתקני הפקת אנרגיה ו/או קווי חשמל ו/או מתקנים הפולטים קרינה בלתי מייננת בתחום המבנה יידרשו לבדיקה מקדימה על ידי יועץ קרינה ואישור הרשויות המוסמכות.

2.1.3 חומ"ס: לא יאושרו שימושים אשר פעילותם מצריכה שימוש בחומרים מסוכנים בכמות הנדרשת להיתר רעלים.

2.2 ניהול נגר וניקוז: על פי מפת חשיבות להחדרה והעשרה של מי תהום מתוקף תמ"א/1 ,8 האתר נמצא באזור בעל חשיבות גבוהה להחדרה והעשרה של מי תהום. יתוכנן ניהול של %75 מהנגר המתקבל בזמן ריכוז של 45 דקות בסופה של 1 ל-50 שנים הכולל פתרונות החדרה.

תוכנית הניקוז אינה מציגה פתרונות החדרה אלא רק השהייה וחיבור למערכת הניקוז העירונית. כיוון שהאזור מוגדר כשטח הזנה למעיינות בעל חשיבות גבוהה להחדרת נגר יש לתכנן פתרונות החדרת נגר לקרקע וכהשלמה לעודפים חיבור למערכת הניקוז העירונית.

2.1.4 איכות אוויר:

2.1.4.1 לא נעשה מודל איכות אוויר מתחבורה לבחינת רמת זיהום האוויר בדגש על חצרות בית הספר והשימושים הרגישים.

2 מיקרואקלים:

נבדק נספח סביבתי לתבע של חברת ESD נושא תאריך פברואר .2025 דוח מיקרואקלים הוגש כנספח.

הדוח לא נערך לפי הנחיות הרשות.

להלן הערותינו:

א. לא הוצגה טבלת הקלט המציגה את נקודת הרפרנס.

- 30 -

ב. לא ברור אם נערכה הגברת רוח לנתוני התחנה כנדרש.

ג. נתוני הרוח המתאימים לאזור זה הם של גבעת רם ולא של ירושלים מרכז.

ד. יש לבחון משטחי בדיקה בתחום הפרויקט לרבות חצרות גני ילדים, מגרשי

ספורט, גגות ירוקים, ככר פנימית. יש להציג משטחי בדיקה ותוצאות מודל בקווים שווי רוח שקולה.

ה. התכנית מציעה מגרשי ספורט וחצרות גנים – יש לחשב את ההצללה הצפויה

בהם.

הרשות מבקשת כי דוח סביבתי ודו"ח מיקרואקלים מעודכנים בהתאם להערות

הנ"ל יוגשו לאישורה כתנאי להפקדת התכנית

2. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית:

.2.1 יש חוסר התאמה בין הנספח הסביבתי להוראות התוכנית בנוגע לאחזרת חומ"ס בתחום התוכנית.

.2.2 יש לשמור על שטחים מחלחלים וללא הגבלות שהייה ונגישות. אזור התוכנית מוגדר כבעל חשיבות גבוהה להחדרה והעשרה של מי תהום. היתרי בניה מכוח תוכנית זו יעמדו בדרישות תמ"א 1 בנוגע להחדרת מי נגר עילי לתת הקרקע באזור זה.

.2.3 הבנייה למשרדים ולמלונאות תבוצע בהתאם לתקן LEED PLATINUM בשלב המקדמי או בהתאם ל-3 כוכבים לפי התקן הישראלי לבניה ירוקה.

.2.4 הבנייה למגורים תבוצע לפי תקן 5281 המתקדם ביותר לעת הגשת היתר הבנייה ברמה של לפחות 3 כוכבים.

.2.5 יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים יהיה .B הממוצע ליחידת דיור בבניין מגורים חדש יהיה C .

.2.6 חדר הטראפו לא יוקם במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל .

.2.7 תנאי להיתר בנייה יהיה הגשת דו"ח קרינה.

.2.8 יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה.

.2.9 יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע בליווי נספח הידרולוגי.

- 31 -

.2.10 יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המותכננים בתכניות יחוייבו בעמידה ב3 כוכבים לתקן בנייה ירוקה

.2.11 יש לקבוע בהוראות התכנית כי גג התכנית יהיה גג מועיל ושימש עבור גג חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

.2.12 יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר מכל קומת המסחר לגג

הבניין העליון.

.2.13 יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

.2.14 יש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

.2.15 תנאי להיתר בנייה יהיה הגשת דו"ח מיקרואקלים בהתאם למתודולוגיה של הרשות לאיכות הסביבה והצגת פתרונות אדריכליים במידת הצורך.

.2.16 תנאי להיתר בנייה יהיה תיאום מול הרשות לאיכות הסביבה למיקום אתר ההתארגנות, דרכי הגישה וניהול פסולת הבניין ועודפי העפר בזמן הבנייה.

.2.17 תנאי להיתר בניה יהיה הכנת נספח אקוסטי לרעש מכבישים, מתקני ספורט וכו'

אשר יתבסס על נתונים תחבורתיים עדכניים ותכניות בינוי ופיתוח מפורטות ע"מ לקבוע את סוג המיגון האקוסטי הנדרש במעטפת המבנה לשימושי מגורים וציבור בתכנית.

.2.18 על מנת למנוע חשיפת הילדים לרעש וזיהום אוויר מהכביש לא ימוקמו חצרות משחקים ליד צירי תנועה. יש למקם חצרות המשחקים של גני הילדים ובתי הספר בחלל הפנימי בין המבנים כך שאלו ישמשו מחסום טבעי נגד רעש.

בברכה,

ניר מרגלית

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

מנח"י- המחלקה

לא התקבל

לתכנון עירוני

פיזי

מונה תדפיס הוראות 17 מונה תדפיס תשריט 13

אגף נכסי עיריה

- 32 -

שם התכנית: מתחם וורט ירושלים

התכנית כוללת הוראות איחוד ו/או חלוקה ללא הסכמת כל הבעלים בכל תחום התכנית/בחלק מתחום התכנית

בדיקת בעליות ונכסים

גוש/ חלקה

30156/170 בעלות מדינה, בשלמות, שטח החלקה 22,733.0 מ"ר. נכס 9784 – מצלמות עירוניות

30156/171 בעלות מדינה, בשלמות, שטח החלקה 2,602 מ"ר נכס 9793 שצ"פ הערה על הפקעה 5 ו7 י.פ. 1921 מיום 24/5/73 לא אותר תשריט ההפקעה הערה על הפקעה 5 ו7 י.פ. 4828 מיום 1.12.99 – לא בתחום התכנית 30156/173 בעלות מדינה, בשלמות, שטח החלקה 798 מ"ר. נכס 9793 הערה על הפקעה 5 ו7 י.פ. 1921 מיום 24/5/73 לא אותר תשריט ההפקעה הערה על הפקעה 5 ו7 י.פ. 3631 מיום 12.3.89 לא בתחום התכנית 30156/212 בעלות מדינה, בשלמות, שטח החלקה 74 מ"ר, מקרקעי יעוד דרך. נכס 13013 הערה על הפקעה סעיפים 5 ו7 י.פ 4828 מיום .1.12.99 לא בתחום התכנית היקף שטח ביעוד ציבורי במצב נכנס ע"פ סעיף 3.2 בהוראות התכנית הנו 3483 מ"ר ובמצב יוצא 4,663.63 מ"ר.

הערות הנכסים

שטחי הציבור יהיו בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י מחלקת מדיניות התכנון ויירשמו ע"ש העיריה במסגרת הוראות האיחוד וחלוקה כמפורט מטה:

הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים. פעם אחת תחת סעיף המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

סוג ההפרשות לצרכי ציבור, היקפם ומיקומם יהיו בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון.

בהתאם יש לערוך מסמכי התכנית כדלקמן:

בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

.1בתא שטח מספר ___תבנה (כיתת גן )בהיקף __________ מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה -_________מ"ר . בתא שטח מספר_______ ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ170_______מ"ר אשר ישמש עבור( צרכי חברה, קהילה ורווחה כגון טיפת חלב)

בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

- 33 -

2. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות

קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

3. השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת

ועצמאית.

איחוד ו/או חלוקה

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש ל_________בלבד. וכן השטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש לצרכי קהילה ורווחה בלבד. את בהתאם להוראות סעיף4.1 .

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

1. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים-(כאשר מדובר בשטח לא

מוסדר)

2. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה

לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

3. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות

המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 בהתאם, יש לשנות הנוסח המופיע בהוראות התכנית כמפורט מטה:

יש להשמיט 4.1.2 ד 6 בדבר הפקעת השטחים המבונים.

יש לשנות נוסח סעיף 6.3.3 הפקעה לנוסח מטה:

הפקעה

- 34 -

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

הנדון: חו"ד תכנית מס' 101-1214840 קריית הלאום, ירושלים.

כללי - מדובר בתכנית המבקשת פיתוח ובנייה במתחם וורט, קריית הלאום, ירושלים התכנית חלה בחלקות ,170-171 ,173 212 בגוש ,30156 מדובר בגוש מוסדר.

אין שינוי בגבולות ושטח החלקות.

בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

חלקות 170-171 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 474/2007 הרשומה מתאריך .20.12.08 חלקה 173 נוצרה בתצ"ר מס' אליפסה 474/2007 הרשומה מתאריך .20.12.08 חלקה 212 נוצרה בתצ"ר מס' אליפסה 1513/2018 הרשומה מתאריך .18.08.19 דרומית לקו הכחול קיימת תצ"ר מס' אליפסה 419/2011הרשומה מתאריך .10.07.11 גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקות שבתצ"ר.

בדיקה מול תקנון התכנית:

סעיף 1.2 שטח התכנית -אינו תואם לשטח הרשום שהוגש בקבצי המדידה יש לתקן.

סעיף 1.7.2 נדרש לשנות תחולה למחייב למסמך טבלאות איזון והקצאה.

אגף רישוי

סעיף 3.2 יש לתקן בשטח מצב מאושר - בהתאם לרשום בנסח: 26207 מ"ר.

ופיקוח - מחלקת סעיף 3.2 יש לתקן בשטח מצב מוצע - בהתאם לשטח המדוד הרשום בתשריט מצב מוצע.

המידע התכנוני סעיף 6 נדרש להכניס לתקנון:

השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת האיזון והקצאה המהווים חלק מתכנית זו.

בדיקה מול תשריט התכנית:

מפת המדידה שהוגשה נערכה ב 03.08.22 לכן יש לצרף תצהיר מודד לעניין עדכניות מפת המדידה אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת. (תוקף מפת מדידה הינה שנה כתנאי לעמידה בתנאי סף).

התכנית היא לאיחוד וחלוקה -נדרש לסמן בגוף המפה ובמקרא את תחום השטח לאיחוד וחלוקה כמצורף מטה:

בדיקה מול קבצים דיגיטליים:

יש לדייק את הקו הכחול בין חלקות 170 לחלקה 211 ובין חלקה 171 לחלקה .211 יש לדייק את הקו הכחול בין חלקות 171 לחלקה 170 בגוש .30156 הערות בנוגע למסמכים:

טבלאות איזון והקצאה- סעיף 7 - יש להוריד את חלקה 211 לא נכללת בתחום התכנית.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- מחלקת

- 35 -

השימור

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

מאת: חניתה דפני קמיש, המחלקה למדיניות התכנון

הנדון: חוות דעת לתכנית 1214840 קריית האומה

(חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 17 של הוראות התכנית, וגרסה 13 של תשריט מצב מוצע)

מיקום התכנית: התכנית ממוקמת דרומית לבנייני האומה, ברחוב העליה ,2 בקרית האומה.

גוש,30156 חלקות ,170 ,171 ,173 .212 שטח התכנית: 26.207 דונם.

מצב סטטוטורי מאושר: בתחום התכנית המוצעת חלה תכנית 6138 אשר קבעה את היעודים

הבאים: שטח למלונאות (מגרש )1 ושטחי ציבורי פתוח (מגרשים .)4,2 ו- 53,646 מ"ר

השימושים שנקבעו: מלון ומסחר.

תיאור התכנית: שינויי יעוד לשם הוספת שימושים עבור מגורים ותעסוקה.

התכנית מציעה שטחי מגורים עבור 1,400 יח"ד, שטחי תעסוקה, מסחר ומוסדות חינוך וציבור.

גובה הבינוי המוצע בבנייני המגורים עד 45 קומות.

אגף תכנון העיר

שטחי הבנייה למגורים מעל מפלס הכניסה הקובעת: 120,000 מ"ר שטח עיקרי ו- 30,000 מ"ר - המחלקה

שטחי שרות

למדיניות התכנון

שטחי הבנייה לתעסוקה מעל מפלס הכניסה הקובעת: 26,100 מ"ר שטח עיקרי ו- 3,900 מ"ר שטח שטח שרות.

שטחי הבנייה למסחר מעל מפלס הכניסה הקובעת: 20,800 מ"ר ו- 4,200 מ"ר שטח שרות.

שטחי הבנייה למלונאות מעל מפלס הכניסה הקובעת: 30,000 מ"ר שטח עיקרי ו- 10,000 מ"ר שטח שרות.

התכנית מספקת שטחים עבור 6 כיתות מעון, 9 כיתות גני ילדים, 18 כיתות בית ספר יסודי, 18 כיתות בית ספר תיכון, 3,740 מ"ר אולם ספורט ומנהל קהילתי, 1,150 מ"ר בשטחים הסחירים ובית כנסת נוסף בשטח המנהל הקהילתי באולם רב תכליתי בגודל של 350 מ"ר.

המלצות המחלקה למדיניות התכנון:

התכנית תואמה עם המחלקה טרם פתיחת תיק לתכנית

המחלקה למדיניות התכנון ממליצה לאשר את התכנית המוצעת בכפוף לתנאים הבאים:

התכנית מציעה שצ"פ בגודל של 3.386 דונם בעוד שהפרוגרמה התייחסה ל- 4 דונם וקיים כבר כיום 3.4 דונם. המשמעות היא כי התכנית מציעה צמצום של שצ"פ הקיים בעוד שהתכנית מוסיפה - 36 -

יח"ד.

התכנית מאפשרת בסעיף 4.2.1 ()2 תחנת טרנספורמציה, מיכל סולר ו/או גז בשטח השצ"פ. יש לבטל סעיף זה.

יש לתקן הוראות התכנית סעיף 4.1.2אג4 שטח מינימאלי של שטחי בתי הכנסת במבני המגורים יהייה 900 מ"ר (רצוי 300 מ"ר בכל בניין).

יש לתקן הוראות התכנית ולציין הן בסעיף 4 והן בסעיף 5 כי בשטחי הציבור ניתן יהייה לנייד שטחם משטח עיקרי לשטח שרות. לא תצויין מגבלה של מיקום – מעל או מתחת למפלס הכניסה הקובעת או לקומת מרתפים.

יש לתקן הוראות התכנית ולציין הן בסעיף 4 והן בסעיף 5 כי בשטחים המיועדים למבני הציבור ניתן לנייד שטחים בין שטחי החינוך לבין השטחים לחברה תרבות ופנאי, כל עוד מספר הכיתות נשמר בהתאם לפרוגרמה.

יש לתקן סעיף 5 ולציין גובה מקסימאלי למבנים עצמם, ללא חלוקה של השימוש מבני ציבור/מלונאות/מגורים, וזאת בשל כך כי ניתן להוסיף קומות גלריות וקומות טכניות, בנוסף ל-

45 הקומות, ו- 7 קומות המסד.

יש לתקן סעיף 5 הערה מספר 13 לטבלה, באופן כזה שיהייה ברור כי 7 קומות המסד הן חלק מתוך 45 הקומות.

יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תכנון השטחים למבני ציבור יתואם עם מחלקת תכנון מבני ציבור בעיריית ירושלים.

יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף שלביות ביצוע כי ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

יש לתקן הוראות התכנית סעיף ,7.2 פרק הזמן להוצאת היתר בנייה ראשון יהייה 7 שנים ולא כפי שצויין.

נספח הבינוי יציג באופן ברור וקריא יותר את השטחים הציבורים הבנויים והחצרות.

ייתכן וחוות הדעת תשתנה לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

חוות דעת אדריכל העיר לתוכנית 1214840

מתחם וורט (Vert | (ירושלים

התוכנית המוצעת מבקש לקבוע ייעוד עירוני מעורב במגרש מלון הייאט הותיק )מלון וורט היום(, לצד קביעת שטח ציבורי פתוח כחלק מרשת התנועה במרחב פרוייקט הכניסה לעיר. הבינוי המוצע קובע שלושה מגדים בני 40 קומות כל אחד על גבי קומות מסד המקיפות רחבה עירונית רחבה ובליבה מבנה המלון הותיק.

פרוייקט זה הוא נדבך נוסף בהשלמת חזון העירוניות האינטסניבית, תוך עירוב שימושים של אדריכל העיר

מסחר,תעסוקה, מלונאות, בתי ספר וגנים.

בינוי ואדריכלות

1. מצפון לתוכנית מקודמת תוכנית נוספת עבור מתחם בנייני האומה. תנאי להפקדת התוכנית

יהיה תיאום התכנון לשביעות רצון אגף תכנון העיר באשר למגע בין שני הפרוייקטים. זאת בדגש על החתך המתקבל במעבר בפינה הצפון מערבית בפרוייקט בה נראה כי מתוכננת רמפת שירות )בתוכנית מצפון(.

2. התוכנית קובעת אישור תוכנית בינוי\עיצוב לפני שלב ההיתר. יודגש כי הגשת תוכנית זו תכלול

התאמת התכנון למדריך הבניה לגובה של אדריכל העיר.

- 37 -

3. יש להשלים התייחסות להנגשה על ידי מעלית לשימוש הציבור במעבר מהרחוב המערבי

מזרחה אל תוך הכיכר העירונית.

4. יש לבחון חיבור מגרש הספורט בבית הספר לשטח הציבורי )וללא צורך בכניסה לשטח בית

הספר(.

5. יש להבהיר כוונת הערה מספר 10 לטבלה 5 בדבר הבלטת מרפסות. יודגש כי הקמת המרפסות

בפתרון כולל על פי מדריך הבניה לגובה של אדריכל העיר.

6. תנאי לאישור התוכנית יהא קבלת אישור אדריכל העיר לתכנון עקרוני של שטח לבנייני ציבור

בדגש על פתרון אשר נמנע ממופע של גדרות מוסדיות לאורך הרחובות הגובלים.

7. יש להסיר סעיף 4.2.2 א )(4 – הקמת המרפסות תהיה בהתאם למדריך הבניה לגובה של

אדריכל העיר.

8. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה.

9. לתשומת לב אגף התכנון לעניין סימון זיקת הנאה בתשריט למעבר רגלי גם באיזור המלון

הקיים.

10. אין למקם תאורה בחזיתות המבנים אלא בתיאום אדריכל העיר.

מסחר:

11. יקבע בהוראות התוכנית כי המיקום העקרוני של שטחי המסחר בקומת הקרקע והיקף שטחי

הבניה למסחר מחייבים.

12. יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או מזיקת

ההנאה. ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

13. יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית ולקבוע בהוראות התוכנית כי לא יותר מיקום מרחביות

מוגנים בקטעי החזית הפונים אל כיכר או רחוב.

14. קומת המסחר תותאם להנחיות המרחביות למסחר, כולל גובה קומה מקסימאלית למסחר.

15. יקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים בכל שטח התוכנית אלא באישור

אדריכל העיר והאגף לקידום עסקים.

16. יש לוודא קביעת זיקת הנאה לטובת פתרונות פריקה וטעינה למסחר

17. יש לקבוע כי כל מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד וללא כל מופע על קרקעי.

פיתוח:

18. הפיתוח במרחב יהיה על פי הנחיות תוכנית רובע הכניסה לעיר ובתיאום צוות אדריכל העיר.

19. יש לשאוף לקרות ככל הניתן את רמפת הכניסה לחניון, ניתן להציע כחלק ממסת הבינוי או

כמשטח מגונן פתוח לשמיים.

20. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ- 3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה

יטופלו על ידי הבינוי )חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו'( או הפיתוח. יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

21. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר

אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר )על גגות ניתן להסתפק ב -1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון(.

תשתיות:

22. תנאי להפקדת התוכנית יהא הרחבת התייחסות נספח הבינוי גם לעניין מיקום תשתיות בעלות

מופע על קרקעי.

23. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות בלבד )אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו'(. פירי איוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או - 38 -

יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות )ברזי כבאות וכד'( בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

24. יקבע בהוראות התוכנית כי תנאי לפתיחת בקשה להיתר יהא תיאום פתרון פינוי אשפה בתת

הקרקע בלבד. גובה החניון יאפשר את הפינוי בו בתת הקרקע.

25. שיפוע רמפת החניה יאפשר כניסת רכב פינוי אשפה.

26. תשתיות גז יוצבו במאונך לקרקע ככל הניתן.

27. לא תותר הקמה של שנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע

28. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט

עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב )כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט(. בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

29. יש להציג בשלב התב"ע פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות

לפתרונות מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

30. גג המבנה יעוצב ויטופל כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז כלל

המערכות

על גג המבנה בשטח של עד %40 ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג פעיל ומועיל ולאפשר פעילויות קהילתיות והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

31. גגות המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית

32. )מעקה, סוג אבן וחלונות(, יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

33. תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב

אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

34. תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא הטמעת

מודל מפורט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

אדר' דניאל פרוינד

צוות אדריכל ראשי

תוכנית אב

לא התקבל

לתחבורה

תכנית 1214840 מציעה מקטע משלים לקרית הלאום מדרום על ידי בניית 3 מגדלים, כולל שטחי מלונאות, מסחר ומגורים נרחבים. שטח התכנית 260,402 מ"ר מתוכם 1400 יח"ד (%25 להשכרה ל-20 שנה, %50 למכירה, %25 השכרה רגילה) 6 קומות חניון עם כ-1,685 מקומות חניה.

האזור המדובר נמצא בכניסה לעיר הנוכחית. בסמוך לאזור משרדי ממשלה, תחנת רכבת, תחנת אגף תושייה -

רק"ל, תחנה מרכזית. בנוסף על יד האזור ישנם בנייני האומה וכן יציאה לכביש בגין. האזור צוות בקרת

מאופיין בהליכתיות רבה, ללא בתי ספר או גנים. באזור תיירים רבים, ורבים מהאנשים אינם תכנון תנועה

תושבי ירושלים

תנאי להפקדה: הצגה וקבלת התייחסות ממחלקת דרכים, תושי"ה

תנאי להיתר הוא הצגת תכנון הכבישים הסמוכים לפרויקט ואישור מחלקת דרכים תכנית 1214840 מציעה מקטע משלים לקרית הלאום - יש להציג התאמה תכנונית עם התכנית - 39 -

של קרית הלאום והכניסה לעיר.

בנוסף יש לבחון תב"עות סמוכות למתן קישוריות להגעה לצד הדרומי (כיוון בנק ישראל) בנוחות בסמוך למתחם ביטוח לאומי, יש לוודא כי המעבר להאב התחבורתי מתקיים ומקבל דגש בתכנית -

הליכתיות, קישוריות הפרויקט סמוך לתחנת רכבת יצחק נבון ויש לוודא כי הגישה אל התחנה נוחה להולכי רגל ורוכבי אופניים. יש לוודא כי יש חניות אופניים מספקות, יש לוודא כי הכניסה למתחם לא עוברת בנת"צ.

מספר החניות גבוה מאוד ויש להפחיתו. יחס עבור כניסות לחניונים הוא ,1:500 כלומר עבור 1,685 מקומות חניה צריך לפחות 4 כניסות לא מסומנות חניות נכים או אורחים. יש לסמן בהיתר ולצבוע אותן מראש כתנאי לטופס .4

לא מופיעים מקומות מיועדים לרכב חשמלי. יש להוסיף. יש לשמור לפחות %10 מהחניות השמורות עבור הדירות המושכרות לטווח קצר לחניה של רכב שיתופי יש לייצר לפחות %30 ממקומות החניה עם תשתית לטעינה עבור רכב חשמלי.

יש לוודא כי יש מקום מספר בחניה המיועדת לנכים, יש להוסיף כלי מיתון תנועה (ריצוף שונה)

באזור הפריקה והטעינה, יש להציג היתכנות לתנועה נוחה באזורי הפריקה והטעינה, יש להוסיף או להאריך נקודות הורדה

הכניסה לחניון מתוך נת"צ - יש לנסות להימנע מכך. יש להראות את אורך המחסנית מהיציאה ולהוכיח כי יש מקום לרכבים לצאת + עדיף לא לתכנן יציאה מחניונים לנת"צ, ואם כן – אז באמצעות רמזור

עבור החלופה עם יציאה שמאלה מהחניה המזרחית - יש להוסיף רמזור בכניסה ולהסדיר את הכניסה לחניה

השפעות עתידיות: כיום מהירות הנסיעה סבירה בשעות השיא, חשש להרעה עקב כמות הרכבים

הגבוהה שתצטרף, צפי לשינוי משמעותי בצומת הסמוכה לסינמה סיטי וכן לצומת היציאה מבט"ל יש לבחון העברת תחנת אוטובוס בסמוך למתחם

יש להציג כי אוטובוס יכול להסתובב בקלות במתחם הורדה והעלאה בסמוך למבני ציבור, יש להציג כי ניתן להגיע לחנית הפריקה בקלות

אופניים: יש להראות מעלית אופניים נגישה וקרובה למחסן, יש לבחון חיבור לשביל האופניים הקיים למעבר סמוך למעלית, יש להציג חניות אופניים בחוץ, יש להציג תשתית תומכת לירופאן או דומיו כולל מקומות חניה ייעודיים באזורים מוצלים ובסמוך למעליות כולל להוסיף קישור להטענת אופניים בצורה נוחה

יש להוסיף פיתרונות מיתון תנועה בסמוך לדרופ אופים, יש לשקול הוספת עמודונים לאחר השלמת הפרויקט במקומות הפריקה והטעינה

יש להציג יציאה וכניסה נוחה של רכבי חירום למתחם יש להציג מי מתחזק את החניון, מי מבצע הפרדה בין שימוש מבני ציבור לשימוש כלל האנשים (חניות למסחר), יש לשקול חניות ציבוריות עבור שימוש של חנה וסע (על אף מתחם שז"ר הסמוך)

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - המח'

להיטלי השבחה

המחלקה התוכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:

לנגישות

ייקבע בהוראות התכנית כי יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא הדרך - 40 -

העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה הראשית לבניין.

ייקבע בהוראות התוכנית כי הכניסה מהמרחב הציבורי, אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

ייקבע בהוראות התכנית כי יש להתקין שילוט ברור ומובחן המכוון אל נקודות מרכזיות בבניין(-

כניסות, מעליות, מדרגות, שירותים, יציאות). ניתן להשתמש בשילוט בכתב ברייל, שילוט מוקטן ובשילוט קולי. עפ"י מפרט שיינתן במחלקת נגישות, טרם קבלת ההיתר.

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

הרל"י - מלונאות

לא התקבל

ותיירות

אגף חרום

לא התקבל

ובטחון

הרל"י – מינהלת

לא התקבל

להתחדשות

עירונית

מחלקת תועלות

לא התקבל

ציבוריות

חוות דעת תב"ע מתחם וורט – צוות הכניסה לעיר

שלום רב,

להלן התייחסות צוות רובע הכניסה לירושלים לתשריטים שהתקבלו ממתחם וורט באוקטובר :2025

1. בינוי ואדריכלות

התייחסות למסמך וורט 101-1214840 סביבה ונוף 26_06_2025

א. תשריט:

1. סימון המתחמים לא מספיק ברור - הוראות התכנית מציינות חלוקה למתחמים, אבל בתשריט

ובנספח הבינוי לא מופיעה חלוקה כזו.

2. יש לסמן בצורה ברורה יותר את השימושים הציבוריים במתחם .2 כרגע מסומן רק בסימבול,

חברת עדן, צוות זה לא מספיק ברור.

הכניסה לעיר

ב. בינוי ומרחב ציבורי:

1. יש לציין בהוראות זיקת הנאה גם במפלס בכיכר התחתונה ).(814.5

2. מומלץ להכניס את הרמפה מרח' הנשיא השישי לתחום המבנה, או לפחות לקרות את הרמפה.

חצרות בתי הספר והמעונות פונות לכיוון הרמפה, יש להתייחס למופע זה.

3. אנו ממליצים לטובת דיירי המגדלים לשקול לצמצם את תכסית מגדלי המגורים. המלצתנו

המקצועית הינה- 1400 מ"ר למגדל בהתאם לתכסית המומלצת ברובע הכניסה לירושלים.

4. יש לתקן כי לא תותר הבלטת מרפסות / מרפסות זיז בהתאם ל תכנית רובע הכניסה לירושלים

ולנספחיה המחייבים. הוראות התכנית כיום מאפשרות הבלטת מרפסות עד 2 מ'.

5. יש להציג התאמות של המלון הקיים למרחב המתוכנן.

6. כלל הבינוי יחויב בקבלת תקן LEED פלטינום, בהתאם לתב"ע הכניסה לעיר.

- 41 -

ג. כללי:

1. יצוין כי התכנית לא מוסיפה שטח ציבורי כלל. היקף השצ"פים נשארו באותו היקף במצב

הנכנס והיוצא.

גם כאן, יש לשקול להוסיף שצ"פ לטובת התושבים שיאכלסו קומפלקס זה, כמו ג ם מבני הציבור ובפרט מוסדות החינוך שיוקמו בו.

2. ישנו חוסר בשטחי שירות, יש להכניסם במסגרת השטחים שהוצגו ע"י צמצום השטחים

העיקריים. אין הגדרה לשטח מרפסות ולא ברור איפה שטחם נכלל.

3. יש לשקול מגרש חום נפרד בשטח הפרויקט שיירשם ע"ש העירייה ולא הקצאה מבונה, לאור

מורכבות הקומפלקס הציבורי הכולל שני בתי ספר, גנים, מעונות, מרכז קהילתי ואולם ספורט בפרויקט אחד.

פיתוח מרחב ציבורי, סביבה ונוף

התייחסות למסמך וורט 101-1214840 סביבה ונוף 26_06_2025

א. תנועה והולכי רגל:

1. החניות המתוכננות )הורדה והעלאה( משנות את חתך המדרכה. יש להראות תכנון מעודכן של

המדרכות עם נגישות מירבית, כולל הטמעת עצי רחוב חדשים ועצים לשימור, ריהוט רחוב וכד'.

2. יש להציג בבירור איפה הורדת והעלאת תלמידים וילדי גנים ברח' הנשיא השישי. נדרש להציג

פתרונות תנועתיים סביב הפרויקט שיתמודדו עם העומסים בשעות השיא. נא להציג תכנון לשטח המדרכה המושפעת מאזורי הורדה והעלאה.

3. בכניסה מהנשיא השישי לאחר רמפת כלי הרכב ישנו אזור הורדה והלאה תת קרקעי שמיועד

למלון ולמבני הציבור. יש להציג את תפקוד היציאה והכניסה ביחס ל דרוף-אוף המשותף לכלל השימושים, שמשמש גם כניסה לחניית המגורים, בפרט התמודדות בעומסי שעות השיא.

4. מיקום תחנות אוטובוס )תח"צ( לבתי הספר. נדרש לתאם מול צתא"ל ועיריה בנושא.

5. יש לתאם את התכנון התנועתי בהתייחס לנת"צ החדש ולתאם את הכניסה מהנשיא השישי

ביחס למגרשים הגובלים ולמרחב הציבורי עם צוות הכניסה לעיר.

6. מפלס כניסה לחניון: בבדיקה של מתכנן הכבישים צוות הכניסה לעיר. ייתכן שינוי במפלס

בהתאם לחתך האורך של רחוב העלייה, יש להתאים למפלס. השלמת תיאומים תבוצע עם התקדמות התכנון של וורט ותכנון רחוב העליה.

7. יש לסמן את המשכיות המדרכה בכניסות לחניונים ע"י אבן עליה לרכב. יש להציג בחוברת

פרטי הפיתוח בעת התכנון המפורט.

8. חניון אופניים תת קרקעי – על חניון הפרויקט לכלול חניון אופניים תת קרקעי אשר ימוקם ב

קומת הכניסה או בקומות המרתף העליונות, ובכל מקרה במקבצי חניה מעטים ככל האפשר, ע"פ הקן התקף לעת הוצאת היתר בניה. הנגישות לחניות זה תהא ישירות ממפלס הכניסה לבניין )לא דרך רמפת הכניסה לרכב(. במקרה בו הגישה לחניית אופניים באמצעות מעלית, המעלית תהיה בגודל המאפשר הכנסת אופניים כך ששני הגלגלים יהיו על רצפת המעלית. על החניון לכלול מקלחות, מלתחות, תאים/חדרים ליבוש בגדים, והכל לשימוש רוכבי האופניים. תחזוקת השטחים תהיה באחריות היזם ועל חשבונו. הוראה זו הינה מחייבת כתנאי להוצאת היתר בניה.

- 42 -

באופן מידתי יש להקצות חניות אופניים גם במרחב הציבורי , בפרט לצד מוסדות החינוך. נא להציג מענה למספר החניות הנדרשות, ולוודא כי החניות במרחב הציבורי אינן "חונקות" את המרחב או המדרכות.

ב. מרחב ציבורי:

1. יש להכניס למסמכי התב"ע סעיף אשר אומר כי נספחים 5+6 בתב"ע הכניסה לעיר )-

0621722 (101 הינם נספח ים מחייב ים עבור תכנית זו. יש להציג תכנון תואם הנחיות טופוטק )מעטפת, גיאומטריה, ריצופים, ריהוט רחוב, תאורה וכד'(.

2. יש להציג פתרונות תכנוניים בהתאם לבדיקות האקלימיות לשם הבטחת נוחות המשתמשים

במרחב הציבורי. יש להציג בדיקות של CFD לנוחות המשתמש – צל ורוחות.

3. יש להציג את תכנון הקירוי מעל הכיכר בצורה מפורטת יותר, לא מופיע בתוכנית הנופית. נא

להציג בעת התכנון המפורט.

4. נא להציג מיקום, מידות ועומק בורות שתילה כולל תכנון עצים בוגרים. יש להציג חתכים עם

קונסטרוקציה לעומקי שתילה של 1.50 מ'. נא להציג בעת התכנון המפורט

5. יש להציג פתרונות לניקוז וניהול מי נגר במידה ומופיעים בשטחי הפיתוח. נא להציג בעת

התכנון המפורט.

ג. חיבור אל הציר הירוק הסמוך לביטוח לאומי :

נא להציג פירוט החיבורים ופיתוח הציר הירוק, כולל תיאום מפלסים עם הפיתוח בביטוח הלאומי.

יש להשלים תיאום מול מתכנני הביטוח הלאומי, הכניסה לעיר ואדריכל העיר לסיכום העיצוב הנופי, כולל מפלסים בציר הירוק.

ד. חיבור אל בנייני האומה:

יש להציג פתרון למרחב ציבורי המעודד חיבוריות אל צירי ההליכה של בנייני האומה, כולל תיאום מפלסים בין הפרויקטים. תוכנית הפיתוח המעודכנת מראה דווקא ניתוק ע"י ערוגות גינון )פינה צפון מערבית(, ולא רצף חיבור עם ציר ההליכה לכיוון בניני האומה. יש להציג תיאום בין הפרויקטים.

ה. שימושים מסחריים:

1. כלל המסחר יישאר בבעלות אחת בכדי לאפשר מנגנון ניהולי יעיל ומקצועי תוך שמירה על

רמות שירות

גבוהות ותמהיל נכון.

2. נא להציג את השימושים המתוכננים לכיוון רחוב העליה כולל סימון כניסות ומפלסים בהתאמה

למרחב

הציבורי.

3. יש להציג שימושים, מפלסים, סימון כניסות לכיוון הרחוב הפנימי בין וורט לבט"ל.

4. יש להציג סימונים גם לכיוון הכיכר המזרחית באזור מאגר המים.

ו . תכנון על מאגר המים:

יש להציג חלופה ללא רמפות מכיוון רחוב העלייה, במטרה להשאיר מדרכה פנויה ברחוב העליה.

ז. גגות ירוקים:

1. נא להציג את תכנון גגות ירוקים והתאמה לעקרונות תב"ע הכניסה לעיר כולל עומקי שתילה

והגנות אקלימיות )רוח ושמש(. יש להציג חתכים ופרטי פיתוח בשלב התכנון המפורט, להבטחת עומק שתילה, ניקוזים וכד'.

2. יש להציג את אופן קירוי הגגות הירוקים, אפיון השימושים עבור בתי ספר וגני הילדים.

- 43 -

3. יש להציג מיקום מערכות שונות ואופן הסתרתם – אין להציג מערכות בולטות במרחב

הציבורי.

4. יש להציג גישה לציבור למתקני הגגות הירוקים.

ח. מערכות, מי נגר, אשפה:

1. יש להציג בעת התכנון המפורט מיקום פתחי אוורור, שחרור עשן, הכנסת ציוד, חדרי חשמל,

גמל מד מים וכדומה.

2. יש להציג בעת התכנון המפורט מאגר מי נגר שימוקם בשטחי החניון, ללא השפעה על מפלסים

ואופן פיתוח המרחב הציבורי.

ט. שטחים ציבוריים ושטחי משחק עבור הדיירים, משתמשי מתקני החינוך וכד' :

יש להציג שטחים אלו בבירור, כחלק מההקצאה למגורים. היכן הם מופיעים? וכן נא להציג גם את מתקני החינוך.

י. רחבות כיבוי אש:

נדרש תיאום עם תכנון המרחב הציבורי למיקום רחבות וברזי כיבוי, יש לתאם עם צוות הכניסה לעיר. יש לסמן בגרפיקה ברורה את רחבות הכיבוי ואת נתיבי הגישה.

פרוגרמה

חברת "אביב" עשתה עבור עדן ניתוח אסטרטגי של המרחב כולו וורט בפרט, כולל אפיונו הפיזי והתפקודי, התייחסות למדיניות ואסטרטגיה עירונית, תפקוד שטחי המסחר, התעסוקה והתיירות והפדיון הרצוי שלהם, כפונקציה של נוכחות משתמשים וצפיפות רצויה. מתוך אלו הגענו לפרוגרמה המומלצת:

1. תמהיל שימושים מוצע:

1. תעסוקה- 72,000 מ"ר %29

2. מלונאות- 60,000 מ"ר %24 )%150 ביחס לקיים(

3. גמישות תעסוקה/מלונאות- 25,000 מ"ר %10

4. מסחר- כ- 5,000 מ"ר בפריסה לאורך הרחובות והמרחב הציבורי בקומת הקרקע בלבד. ניתן

להגדיל את השטח בתנאי שעומד בעקרונות הפריסה המרחבית ואינו עולה על 7,500 מ"ר

5. שטחי ציבור- לפחות 12,5000 מ"ר ,%5 בהתאם למוצע בשאר רובע הכניסה לעיר

6 דיור מוגן- כ-300 חדרים ) 25,000 מ"ר %(10

7. דיור להשכרה לצמיתות- 50,000 מ"ר .%20 בבעלות אחודה לצמיתות, בחינה לשילוב

בקומות גבוהות בלבד בכדי להרחיק מהפרעות מהרובע הפעיל. מוצע להתנות את מימוש/ אכלוס המגורים באכלוס שטחי המלונאות והתעסוקה בכדי להימנע ממצב של מימוש הזכויות למגורים בלבד- התניה לשיבוץ בקומות גבוהות + תנאי למתן טופס אכלוס יהיה אכלוס שטחים מניבים.

2. קרקע ציבורית: מוצע לחייב כי מתן זכויות למגורים במתחם יתלוו להפרשת קרקע ציבורית

ייעודית לטובת גינה/ בי"ס/ כל שימוש אחר להחלטת העירייה בשטח של 2.5 ד' לפחות. ככל ויגדל שטח המגורים מעל %20 מסך זכויות הבניה או 50,000 מ"ר )הנמוך מבניהם( יש להגדיל את השטח בהתאם. לפחות %50 משטחי הבניה הציבורית יסופקו ברציפות ובסמיכות לקרקע הציבורית.

3. כללי:

א. מוצע לאפשר המרת שטחים בין מלונאות לתעסוקה באישור מהנדס העיר לאחר אישור התכנית

ובהתאם לביקושים לשימושים אלו בפועל.

- 44 -

ב. מוצע לקשור בין הזכויות למגורים והזכויות לתעסוקה/תיירות באופן שיבטיח את מימוש כלל

הזכויות המוצעות. לדוגמא- קביעה כי טופס אכלוס למגורים יהיה בכפוף להוצאת טופס אכלוס לשטחי התעסוקה/תיירות.

ג. מוצע שמימוש הזכויות למגורים יתאפשרו מקומה 9-10 ומעלה בכדי להימנע מחיכוכים עם

השימושים הנוספים והאינטנסיביים ברובע ובתוך כך זיהום אוויר ורעש, בהתאם להנחיות תב"ע הכניסה לעיר.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר עירוב שימושים, תוספת יח"ד, תואם לתכנית הכניסה לעיר קריית הלאום

כלכלת היישוב/ מוצעות הפרשות מבונות משמעותיות

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: היקפי חניה גדולים אשר יעמיסו על

התשתיות העירוניות

סביבה ונוף: מוצע פיתוח הציר הירוק אשר יחבר את

תחנת נבון אל קרית הלאום

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים:

1. התכנית ממוקמת בהאב תחבורתי משמעותי בין שני צירי רכבת קלה, בקרבה של כ-350 מטרים

מתחנת הרכבת הכבדה "נבון". התכנית מציעה היקף משמעותי של יח"ד והפרשה מבונה נרחבת הכוללת מעונות יום, בתי ספר, גני ילדים, אולם ספורט קהילתי ועוד (כ 15,500 מ''ר הפרשה מבונה). מדובר במתחם משמעותי מעורב שימושים אשר ייצור המשכיות עירונית משמעותית בין רובע הכניסה לעיר שמהווה רובע עסקי לבין קריית הלאום אשר נכון להיום לא מציעה עירוב שימושים מספק.

2. עם זאת, עקב המורכבות של התכנית סעיפים רבים דורשים המשך תיאום תכנון כדלהלן:

3. שטחי ציבור:

4. ע''פ חו''ד מחלקת מדיניות תכנון ואגף מוסדות ציבור, התכנית מציעה כ 14,500 מ''ר הפרשה

מבונה עבור בית ספר יסודי, בית ספר תיכון, גני ילדים ומעונות יום ועוד שימושים, בשכבות כסכמה תכנונית רעיונית בלבד בשלב זה, אשר דורשות המשך פיתוח ותיאום מול מנח"י ומחלקת מבני ציבור, לכן תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום ואישור התכנית ע"י משרד החינוך באמצעות מנח''י.

- 45 -

5. נספח הבינוי יציג באופן ברור וקריא יותר את השטחים הציבורים הבנויים והחצרות.

6. יש לבחון חיבור מגרש הספורט בבית הספר לשטח הציבורי וללא צורך בכניסה לשטח בית הספר.

8. מרחב ציבורי:

9. יש להכניס את הרמפה מרח' הנשיא השישי לתחום המבנה, או לקרות את הרמפה. חצרות בתי

הספר והמעונות פונות לכיוון הרמפה, יש להתייחס למופע זה.

10. התכנית מציעה שצ"פ בגודל של 3.386 דונם בעוד שהפרוגרמה התייחסה ל- 4 דונם וקיים כבר

כיום במצב מאושר 3.4 דונם. המשמעות היא כי התכנית מציעה צמצום קטן של השצ"פ הקיים בעוד שהתכנית מוסיפה יח"ד ללא תוספת שצ"פ - מכיוון שמדובר על אזור הכניסה לעיר והרצון הוא כן לעודד עירוב שימושים אינטנסיביים ובנייה משמעותית אלא מבוק שצ"פ נוסף , יש לבחון כיצד ניתן להוסיף שצ"פים באמצעות גגות ירוקים נגישים וכיו"ב, יש לציין כי התכנית מציעה מרחב ציבורי משמעותי במספר מפלסים שישרת את הציבור בחיבור בין הפרויקטים הסובבים ושטח זה שגודלו מספק דונמים מסומן בתכנית בזיקת הנאה לציבור .

11. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ- 3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה יטופלו על

ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח. יש להימנע מקירות תמך ככל הניתן.

12. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד

לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5 מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב -1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון).

13. התכנית מאפשרת בסעיף 4.2.1 ()2 תחנת טרנספורמציה, מיכל סולר ו/או גז בשטח השצ"פ. יש

לבטל סעיף זה. מיקום מתקנים אלו יהיה בתת הקרקע בלבד.

14. יש להכניס למסמכי התב"ע סעיף אשר אומר כי נספחים 5+6 בתב"ע הכניסה לעיר (-0621722

)101 הינם נספחים מחייבים עבור תכנית זו. יש להציג תכנון תואם הנחיות טופוטק (מעטפת, גיאומטריה, ריצופים, ריהוט רחוב, תאורה וכד').

15. יש להציג פתרונות תכנוניים בהתאם לבדיקות האקלימיות לשם הבטחת נוחות המשתמשים

במרחב הציבורי. יש להציג בדיקות של CFD לנוחות המשתמש – צל ורוחות.

16. תנאי להיתר בנייה: להציג את תכנון הקירוי מעל הכיכר בצורה מפורטת יותר. כעת, לא מופיע

בתוכנית הנופית.

17. יש להציג מיקום, מידות ועומק בורות שתילה כולל תכנון עצים בוגרים. תנאי להיתר בנייה: להציג

חתכים עם קונסטרוקציה לעומקי שתילה של 1.50 מ'.

18. יש להציג פתרונות לניקוז וניהול מי נגר במידה ומופיעים בשטחי הפיתוח.

- 46 -

19. כלל הפיתוח במרחב וחיבור אל הפרוייקטים המצרניים יהיה על פי הנחיות תוכנית רובע הכניסה

לעיר ובתיאום צוות אדריכל העיר.

20. קיימת חשיבות רבה לחיבור רציף של המרחב הציבורי בין כל הפרויקטים באזור - יש להציג פירוט

החיבורים ופיתוח הציר הירוק, כולל תיאום מפלסים עם הפיתוח בביטוח הלאומי. יש להשלים תיאום מול מתכנני הביטוח הלאומי, הכניסה לעיר ואדריכל העיר לסיכום העיצוב הנופי, כולל מפלסים בציר הירוק.

21. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה.

22. חיבור אל בנייני האומה והפרוייקטים המצרניים:

23. תנאי להפקדת התכנית יהיה תאום בין התכניות של ביטוח לאומי, , מגרש 29 ובנייני האומה -

בדגש על החתך המתקבל במעבר בפינה הצפון מערבית בפרוייקט בה נראה כי מתוכננת רמפת שירות עבור סמיטריילרים (בתוכנית מצפון- בנייני האומה). התאום מול התכניות הנ''ל יהיה בתיאום עם מהנדס העיר הדגש בתאום יושם על שמירה על הליכתיות, קישוריות הפרויקט סמוך לתחנת רכבת יצחק נבון ושמירה על הגישה הנוחה אל התחנה להולכי רגל ורוכבי אופניים ורציפות של המרחב הציבורי.

24. יש להראות תאום מפלסים בין הפרויקטים. יש להשלים מעלית באיזור זה, לצורך הנגשת החיבור

המוצע באמצעות המדרגות בפינה הצפון מערבית בין הציר הירוק לכיכר העליונה.

25. תכנון על מאגר המים: יש להציג חלופה ללא רמפות מכיוון רחוב העלייה, במטרה להשאיר מדרכה

פנויה ברחוב העליה.

26. בינוי:

27. לא תותר הבלטת מרפסות / מרפסות זיז בהתאם לתכנית רובע הכניסה לירושלים ולנספחיה

המחייבים ובהתאם למדריך הבנייה לגובה של אדריכל העיר. הוראות התכנית כיום מאפשרות הבלטת מרפסות זיז עד 2 מ'. לא מקובל. יש לתקן בכל מסמכי התכנית. יש להשלים בתקנון הגדרה לשטח מרפסות ומיקומן. הערה 10 לטבלה 5 בדבר הבלטת מרפסות לא מקובלת ותובטל .

28. יש להציג התאמות של המלון הקיים למרחב המתוכנן.

29. כלל הבינוי למשרדים ומלונאות יחויב בקבלת תקן LEED פלטינום, בהתאם לתב"ע הכניסה לעיר.

30. ככל ולא יתאפשר תקן LEED פלטינום למגורים בלבד, בנייה למגורים תבוצע לפי תקן 5281 המתקדם

ביותר לעת הגשת היתר הבנייה ברמה של לפחות 3 כוכבים.

31. בהתאם לחו''ד עדן וצוות הכניסה לעיר, ישנה אי בהירות ומחסור אפשרי בשטחי שירות, יש

להכניסם במסגרת השטחים שהוצגו ע"י צמצום השטחים העיקריים.

- 47 -

32. יש לשאוף לקרות ככל הניתן את רמפות הכניסה לחניון, ניתן להציע כחלק ממסת הבינוי או

כמשטח מגונן פתוח לשמיים.

33. תנאי להפקדת התוכנית יהא הרחבת התייחסות נספח הבינוי גם לעניין מיקום תשתיות בעלות

מופע על קרקעי. לא תותר הקמה של שנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע.

34. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות בלבד (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

35. גובה בינוי מוצע: יש לתקן סעיף 5 הערה מספר 13 לטבלה, באופן כזה שיהיה ברור כי 7 קומות

המסד הן חלק מתוך 45 הקומות.

36. תנועה, הולכי רגל וחנייה:

37. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם מחלקת תושיי''ה.

38. בהתאם לחו''ד תוש''יה, מספר החניות המוצע גבוה מאוד. יחס עבור כניסות לחניונים הוא ,1:500

כלומר עבור 1,685 מקומות חניה צריך לפחות 4 כניסות – מכיוון שלא ניתן לייצר כניסות נוספות לחניון ולאור מיקום התכנית באזור מוטה תחבורה ציבורית יש להפחית את מספר מקומות החנייה ל- 1000 חניות בלבד.

39. יש לסמן חניות נכים ו/או אורחים. תנאי למתן היתר לסמן ולצבוע אותן מראש בנספח התנועה.

40. יש להראות תכנון מעודכן של המדרכות עם נגישות מירבית, כולל הטמעת עצי רחוב חדשים ועצים

לשימור, ריהוט רחוב וכד' – בהתאם לתכנון המוצע של מפרצי העלאה והורדה.

41. יש להציג בבירור מיקום הורדת והעלאת תלמידים וילדי גנים ברח' הנשיא השישי. נדרש להציג

פתרונות תנועתיים סביב הפרויקט שיתמודדו עם העומסים בשעות השיא.

42. בכניסה מהנשיא השישי לאחר רמפת כלי הרכב ממוקם אזור הורדה והלאה תת קרקעי שמיועד

למלון ולמבני הציבור. יש להציג את תפקוד היציאה והכניסה ביחס ל דרופ-אוף המשותף לכלל השימושים, שמשמש גם כניסה לחניית המגורים, בפרט התמודדות בעומסי שעות השיא.

43. יש לתאם את התכנון התנועתי בהתייחס לנת"צ החדש ולתאם את הכניסה מהנשיא השישי ביחס

למגרשים הגובלים ולמרחב הציבורי עם צוות הכניסה לעיר, צתא''ל ותוש''יה.

44. מפלס כניסה לחניון: בבדיקה של מתכנן הכבישים צוות הכניסה לעיר. ייתכן שינוי במפלס בהתאם

לחתך האורך של רחוב העלייה, יש להתאים למפלס. השלמת תיאומים תבוצע עם התקדמות התכנון של וורט ותכנון רחוב העליה.

- 48 -

45. יש לסמן את המשכיות המדרכה בכניסות לחניונים ע"י אבן עליה לרכב. יש להציג בחוברת פרטי

הפיתוח בעת התכנון המפורט.

46. יש להציג יציאה וכניסה נוחה של רכבי חירום למתחם.

47. אופניים: יש לתאם מול צתא''ל מספר נדרש עבור חניות אופניים.

48. חניון אופניים תת קרקעי – על חניון הפרויקט לכלול חניון אופניים תת קרקעי אשר ימוקם ב קומת

הכניסה או בקומות המרתף העליונות, ובכל מקרה במקבצי חניה מעטים ככל האפשר, ע"פ התקן התקף לעת הוצאת היתר בניה. הנגישות לחניות תהא ישירות ממפלס הכניסה לבניין (לא דרך רמפת הכניסה לרכב). במקרה בו הגישה לחניית אופניים באמצעות מעלית, המעלית תהיה בגודל המאפשר הכנסת אופניים כך ששני הגלגלים יהיו על רצפת המעלית. על החניון לכלול מקלחות, מלתחות, תאים/חדרים ליבוש בגדים, והכל לשימוש רוכבי האופניים. תחזוקת השטחים תהיה באחריות היזם ועל חשבונו. הוראה זו הינה מחייבת כתנאי להוצאת היתר בניה.

49. איכות הסביבה:

50. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור דוח סביבתי ודו"ח מיקרואקלים מעודכנים בהתאם להערות

שמטה:

51. רעש: החריגות מקריטריון הרעש הן למגורים (עד )DB3 והן לשימושים רגישים (עד )DB8

משמעותיות והפתרון של מיגון דירתי אינו מקובל במקרים כאלו, יש להציע תכנון חלופי לשיפור המצב.

52. קרינה: מתקנים להפקת אנרגיה כגון גנרטור חירום ימוקמו בחדרים טכניים ייעודיים. חדרי

טרנספורמציה, הקמת מתקני הפקת אנרגיה ו/או קווי חשמל ו/או מתקנים הפולטים קרינה בלתי מייננת בתחום המבנה יידרשו לבדיקה מקדימה על ידי יועץ קרינה ואישור הרשויות המוסמכות.

53. חומ"ס: לא יאושרו שימושים אשר פעילותם מצריכה שימוש בחומרים מסוכנים בכמות הנדרשת

להיתר רעלים. יש חוסר התאמה בין הנספח הסביבתי להוראות התוכנית בנוגע לאחזרת חומ"ס בתחום התוכנית.

54. ניהול נגר וניקוז: על פי מפת חשיבות להחדרה והעשרה של מי תהום מתוקף תמ"א/1 ,8 האתר

נמצא באזור בעל חשיבות גבוהה להחדרה והעשרה של מי תהום. יתוכנן ניהול של %75 מהנגר המתקבל בזמן ריכוז של 45 דקות בסופה של 1 ל-50 שנים הכולל פתרונות החדרה.תוכנית הניקוז אינה מציגה פתרונות החדרה אלא רק השהייה וחיבור למערכת הניקוז העירונית. כיוון שהאזור מוגדר כשטח הזנה למעיינות בעל חשיבות גבוהה להחדרת נגר יש לתכנן פתרונות החדרת נגר לקרקע וכהשלמה לעודפים חיבור למערכת הניקוז העירונית. תנאי להיתר בנייה יהיה הצגת מאגר מי נגר שימוקם בשטחי החניון, ללא השפעה על מפלסים ואופן פיתוח המרחב הציבורי.

יש לשמור על שטחים מחלחלים וללא הגבלות שהייה ונגישות. אזור התוכנית מוגדר כבעל חשיבות - 49 -

גבוהה להחדרה והעשרה של מי תהום. היתרי בניה מכוח תוכנית זו יעמדו בדרישות תמ"א 1 בנוגע להחדרת מי נגר עילי לתת הקרקע באזור זה.

55. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את

האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע בליווי נספח הידרולוגי.

56. איכות אויר: לא נעשה מודל איכות אוויר מתחבורה לבחינת רמת זיהום האוויר בדגש על חצרות בית

הספר והשימושים הרגישים.

57. מיקרואקלים: נבדק נספח סביבתי לתבע של חברת ESD נושא תאריך פברואר .2025 דוח

מיקרואקלים הוגש כנספח.

58. הדוח לא נערך לפי הנחיות הרשות:

א. לא הוצגה טבלת הקלט המציגה את נקודת הרפרנס.

ב. לא ברור אם נערכה הגברת רוח לנתוני התחנה כנדרש.

ג. נתוני הרוח המתאימים לאזור זה הם של גבעת רם ולא של ירושלים מרכז.

ד. יש לבחון משטחי בדיקה בתחום הפרויקט לרבות חצרות גני ילדים, מגרשי ספורט, גגות ירוקים,

ככר פנימית. יש להציג משטחי בדיקה ותוצאות מודל בקווים שווי רוח שקולה.

ה. התכנית מציעה מגרשי ספורט וחצרות גנים – יש לחשב את ההצללה הצפויה בהם.

59. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים יהיה .B הממוצע ליחידת

דיור בבניין מגורים חדש יהיה C .

60. תנאי להיתר בנייה יהיה הגשת דו''ח קרינה.

61. יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר מכל קומת המסחר לגג הבניין העליון.

62. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע

סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה.

63. תנאי להיתר בנייה יהיה הגשת דו"ח מיקרואקלים בהתאם למתודולוגיה של הרשות לאיכות הסביבה

והצגת פתרונות אדריכליים במידת הצורך.

64. תנאי להיתר בנייה יהיה תיאום מול הרשות לאיכות הסביבה למיקום אתר ההתארגנות, דרכי הגישה

וניהול פסולת הבניין ועודפי העפר בזמן הבנייה.

65. תנאי להיתר בניה יהיה הכנת נספח אקוסטי לרעש מכבישים, מתקני ספורט וכו' אשר יתבסס על

נתונים תחבורתיים עדכניים ותכניות בינוי ופיתוח מפורטות ע"מ לקבוע את סוג המיגון האקוסטי הנדרש במעטפת המבנה לשימושי מגורים וציבור בתכנית.

- 50 -

66. על מנת למנוע חשיפת הילדים לרעש וזיהום אוויר מהכביש לא ימוקמו חצרות משחקים ליד צירי

תנועה. יש למקם חצרות המשחקים של גני הילדים ובתי הספר בחלל הפנימי בין המבנים כך שאלו ישמשו מחסום טבעי נגד רעש.

67. שימושים מסחריים:

68. יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או מזיקת ההנאה.

ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

69. יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית ולקבוע בהוראות התוכנית כי לא יותר מיקום מרחבים מוגנים

בקטעי החזית הפונים אל כיכר או רחוב. כמו כן יש לקבוע כי הכניסה לשטחי המסחר תהיינה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או משטחי הזכות למעבר.

70. קומת המסחר תותאם להנחיות המרחביות למסחר, כולל גובה קומה מקסימאלית למסחר.

71. יש לוודא קביעת זיקת הנאה לטובת פתרונות פריקה וטעינה למסחר בתת הקרקע.

72. גגות ירוקים:

73. יש להציג תכנון גגות ירוקים והתאמה לעקרונות תב"ע הכניסה לעיר כולל עומקי שתילה והגנות

אקלימיות (רוח ושמש). יש להציג חתכים ופרטי פיתוח בשלב התכנון המפורט, להבטחת עומק שתילה, ניקוזים וכד'.

74. יש להציג את אופן קירוי הגגות הירוקים, אפיון השימושים עבור בתי ספר וגני הילדים.

75. גגות המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית.

76. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז כלל המערכות על גג המבנה בשטח של עד %40 ולאפשר

שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג פעיל ומועיל ולאפשר פעילויות קהילתיות והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'. יש להציג מיקום מערכות שונות ואופן הסתרתם –

אין להציג מערכות בולטות במרחב הציבורי.

77. יש לקבוע בהוראות התכנית כי גג התכנית יהיה גג מועיל ישימש עבור גג חיים/ירוקים/כחולים-

להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו'.

78. מערכות ואשפה:

79. יש להציג בעת התכנון המפורט מיקום פתחי אוורור, שחרור עשן, הכנסת ציוד, חדרי חשמל, גמל

מד מים וכדומה. יקבע בהוראות התוכנית כי תנאי לפתיחת בקשה להיתר יהא תיאום פתרון פינוי אשפה בתת הקרקע בלבד. שיפוע רמפת הכניסה וגובה החניון יאפשר את הפינוי בו בתת הקרקע.

- 51 -

80. רחבות כיבוי אש: נדרש תיאום עם תכנון המרחב הציבורי למיקום רחבות וברזי כיבוי, יש לתאם עם

צוות הכניסה לעיר. יש לסמן בגרפיקה ברורה את רחבות הכיבוי ואת נתיבי הגישה.

81. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו

לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב )כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט(. בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

82. פרוגרמה כללית ועירוב שימושים:

83. כללי:

84. יש להוסיף סעיף לתקנון המאפשר המרת שטחים בין תעסוקה למלונאות

בשלב היתר הבניה ובהתאם לביקושים לשימושים אלו בפועל.

85. יש להוסיף סעיף בתקנון הקושר בין הזכויות למגורים והזכויות לתעסוקה/תיירות באופן שיבטיח את

מימוש כלל הזכויות המוצעות. לדוגמא- קביעה כי טופס אכלוס למגורים יהיה בכפוף להוצאת טופס אכלוס לשטחי התעסוקה/תיירות.

86. מימוש הזכויות למגורים יתאפשרו מקומה 9-10 ומעלה ככל וניתן בכדי להימנע מחיכוכים עם

השימושים הנוספים והאינטנסיביים ברובע ובתוך כך זיהום אוויר ורעש, בהתאם להנחיות תב"ע הכניסה לעיר.

87. נגישות:

88. ייקבע בהוראות התכנית כי יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא הדרך

העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה הראשית לבניין.

89. ייקבע בהוראות התוכנית כי הכניסה מהמרחב הציבורי, אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן באופן

המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

90. ייקבע בהוראות התכנית כי יש להתקין שילוט ברור ומובחן המכוון אל נקודות מרכזיות בבניין(-

91. תנאים להיתר בניה:

92. תנאי להיתר הוא הצגת תכנון הכבישים הסמוכים לפרויקט ואישור מחלקת דרכים.

93. תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על

התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

94. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים.

- 52 -

95. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני

ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

96. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן

כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

97. הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים. פעם אחת תחת סעיף

המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

98. בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים.

99. 2מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות

קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

.100 איחוד ו/או חלוקה

.101 השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ.

.102 יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

.103 הפקעה

.104 לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

.105 תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

.106 ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 .107 בהתאם, יש לשנות הנוסח המופיע בהוראות התכנית כמפורט מטה:

.108 יש להשמיט 4.1.2 ד 6 בדבר הפקעת השטחים המבונים.

.109 יש לשנות נוסח סעיף 6.3.3 הפקעה לנוסח מטה:

.110 תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת חוות דעת ואישורן של המחלקות: מח' מידע תכנוני, חברת הגיחון- ביוב, חח"י, כב"א, תברואה, מנח"י, רשות העתיקות, שפ"ע-כבישים ומדרכות, שפ"ע- עצים וגננות, הרל"י-מלונאות ותיירות.

.111 התכנית מציעה איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים, יש לערוך טבלאות איזון ולתאם זאת מול מחלקת היטלי השבחה.

.112 שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

- 53 -

.113 בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

.114 תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת מודל גושני של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיית מנהל בית המודל.

הערה:

קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות:

.115 תשריט:

.116 סימון המתחמים לא מספיק ברור - הוראות התכנית מציינות חלוקה למתחמים, אבל בתשריט ובנספח הבינוי לא מופיעה חלוקה כזו.

.117 יש לציין בהוראות זיקת הנאה גם במפלס בכיכר התחתונה (.)814.5 .118 ייקבע בהוראות התכנית סעיף כי תנאי למתן טופס 4 למבני המגורים יהיה ביצוע ומסירת המבנים הציבוריים באישור אגף מנח"י והמחלקה למבני ציבור.

.119 יש לתקן הוראות התכנית ולציין הן בסעיף 4 והן בסעיף 5 כי בשטחי הציבור ניתן יהייה לנייד שטחם משטח עיקרי לשטח שרות ללא הגבלת מיקום מעל או מתחת למפלס הכניסה הקובעת או לקומת מרתפים.

.120 יש לתקן הוראות התכנית ולציין הן בסעיף 4 והן בסעיף 5 כי בשטחים המיועדים למבני הציבור ניתן לנייד שטחים בין שטחי החינוך לבין השטחים לחברה תרבות ופנאי, כל עוד מספר הכיתות נשמר בהתאם לפרוגרמה.

.121 יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף שלביות ביצוע כי ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

.122 יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תכנון השטחים למבני ציבור יתואם עם מהנדס העיר ומחלקת תכנון מבני ציבור בעיריית ירושלים.

.123 יש לתקן סעיף 5 ולציין גובה מקסימאלי למבנים עצמם, ללא חלוקה של השימוש מבני ציבור/מלונאות/מגורים, וזאת בשל כך כי ניתן להוסיף קומות גלריות וקומות טכניות, בנוסף ל- 45 הקומות, ו- 7 קומות המסד.

.124 יש לתקן הוראות התכנית סעיף 4.1.2אג4 שטח מינימאלי של שטחי בתי הכנסת במבני המגורים - 54 -

יהיה 900 מ"ר (רצוי 300 מ"ר בכל בניין).

.125 יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תכנון השטחים למבני ציבור יתואם עם מחלקת תכנון מבני ציבור בעיריית ירושלים.

.126 יש לתקן הוראות התכנית סעיף ,7.2 פרק הזמן להוצאת היתר בנייה ראשון יהייה 7 שנים ולא כפי שצויין.

.127 יקבע בהוראות התכנית כי יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא הדרך העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה הראשית לבניין.

.128 ייקבע בהוראות התוכנית כי הכניסה מהמרחב הציבורי, אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

.129 ייקבע בהוראות התכנית כי יש להתקין שילוט ברור ומובחן המכוון אל נקודות מרכזיות בבניין(-

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יוסי פרץ מוביל תכנון אזורי 5.11.2025

- 55 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1453349

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: קוטליאר אלינה

עורך התכנית: תאודור יובל

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 27/08/25

כתובת מאיר נקר ,10 תלפיות מזרח

גוש חלקה בשלמות

30207 16 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 16 תשריט 7

מטרת התכנית:

התכנית מציעה תוספת שטח עיקרי למגורים בקומת המרתף.

עיקרי הוראות התכנית:

1. קביעת שטחי בניה מרביים לסה"כ 2,442 מ"ר מתוכם 1,808 מ"ר עיקרי ו- 280 מ"ר שירות מעל

לכניסה הקובעת, 192 מ"ר עיקרי ו- 162 מ"ר שירות מתחת לכניסה הקובעת.

2. שינוי שטח מחסן קיים לשטח עיקרי למגורים.

3. תוספת שטח עיקרי למגורים בקומת המרתף.

4. קביעת קווי בנין תת קרקעיים.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים 26 1,720.75 100 2,280 מהווים %132.5 בניה.

סה"כ 1,720.75 100

תיאור המצב הקיים

קיים מבנה בן 4 קומות ומספר עצים בוגרים.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית מס' 1714א' אשר פירטה גובה בניין 4 מעל הכניסה הקובעת ו 5 מעל הכניסה התחתונה, מספר יחידות דיור 65 (26 במגרש 1 ו39 במגרש .)2

במגרש 30 שטח של 1700 מ"ר לחנייה פתוחה.

תכניות מס' ,3984 3894א תכנית הרחבות דיור- קבעה הוראות בגין תוספות בנייה, תוספת מרפסות ושינוי קווי בניין.

תכנית מס' 1414226 קידום תכנית להתחדשות עירונית ביחס למבנים מאיר נקר ,2-10 עמדה בתנאי סף בתאריך ,11.09.25 מקודמת במקביל לתכנית המוצעת.

- 56 -

היתרים:

1984/0378.00 משנת ,1985 תוספת בניה לדירות.

1989/0380.00 משנת ,1989 בניית מרפסת.

1990/0577.01 משנת ,1995 בניית מחסן.

1990/0577.02 משנת ,2025 תוספת בניה על גג בניין המגורים.

עבירות בניה:

קיים מספר עבירות בניה במערכת.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ט. תכנית מתאר 2000 מייעדת את שטח התכנית לאזור מגורים עירוני, עד 6 קומות.

י. תכנית שכונתית - תכנית אב לשכונת תלפ"ז הנמצאת בתהליך וטרם אושרה בוועדות התכנון מייעדת

שטח זה להתחדשות עירונית - מתחם א'.

יא. תקן חנייה עירוני – גבוה.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם, אזור פיתוח עירוני.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא לא

מבני ציבור לא לא

עתודות / אחר ל"ר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הנדון: חו"ד תכנית מס' 101-1453349 שכונת תלפיות מזרח, ירושלים.

כללי - מדובר בתכנית המבקשת הרחבת יחידת דיור קיימת בקומת המרתף ברחוב מאיר נקר .10

אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת התכנית חלה בחלקה 16 בגוש ,30207 מדובר בגוש לא מוסדר.

המידע התכנוני אין שינוי בגבולות ושטח החלקה.

בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

- חלקה 16 נוצרה בתצ"ר מס' אליפסה 1985/729 הרשומה מתאריך .02.11.1989 - 57 -

גבולות החלקה וכן הקו הכחול אינם תואמים לגבולות החלקה שבתצ"ר.

בדיקה מול תקנון התכנית:

- סעיף 1.5.5 לתקן את סוג הגוש לגוש לא מוסדר.

- סעיף 2.2 .1 להוסיף שינוי ייעוד ממגורים 1 למגורים ב.

- סעיף 3.2 יש לתקן בשטח מצב מאושר מגורים -1 בהתאם לרשום בנסח: 1685 מ"ר.

- סעיף 3.2 שטח מצב מוצע – אינו תואם לשטח הרשום יש לתקן בהתאם.

בדיקה מול תשריט התכנית:

- בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

בדיקה מול קבצים דיגיטליים:

- גבול התכנית צריך להיות תואם לגבול תצ"ר מס' אליפסה 1985/729 שיצרה את חלקה .16

- שטח התכנית בקבצי המדידה הוא 1720 ואינו תואם את השטח הרשום בנסח הטאבו.

במתכנות הנוכחית לא ניתן לאשר את מפת המדידה.

אגף רישוי

ופיקוח - לא התקבל

המחלקה לפיקוח

על הבנייה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר התכנית קובעת הכשרת בינוי והרחבת דיור באזור המיועד להתחדשות עירונית וכאשר

קיימת תכנית להתחדשות עירונית אשר

מקודמת בתחום התכנית

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף:

אחר:

המלצת מהנדס העיר

לדחות את התכנית ולא להפקידה

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

1. התכנית מציעה הרחבת יח"ד של יח"ד קיימת במתחם המיועד להתחדשות עירונית. יצוין כי הוגשה

תכנית להתחדשות עירונית מס' 1414226 במבנים מאיר נקר 10-2 בתחום התכנית בנדון אשר עמדה - 58 -

בתנאי סף ומשובצת לדיון בהפקדה בוועדה המקומית.

2. בדיון הקודם התכנית ירדה מסדר היום לצורך קבלת התייחסות של מגיש התכנית של הפינוי בינוי

והתייחסותו לתכנית.

3. הועברה התכתבות עם היזם שאינו מתנגד לקידום התכנית.

4. תנאי להיתר בניה יהיה עמידה בתקנות לעניין אוורור..

5. ש להסיר את סעיף .4.1.2ב – אין צורך במתן פתרונות חנייה בתכנית שמציעה הרחבת יחידת דיור .

6. יש להוסיף סטיה ניכרת לתוספת יחידת דיור בתוספת המוצעת.

7. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה,

אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

8. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניין .

9. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נועה מובשוביץ 16.09.2025

- 59 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1310713

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: יפו פרופרטי אקוויטיס אינק

עורך התכנית: הוק דורון

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 23.4.2025

כתובת יפו 6 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

290 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

התכנית מציעה תוספת קומת גלריה עבור מגדל מרום ללא תוספת שטחים כדלהלן:

1. הגדלת מס' הקומות מ-40 ל-.41

2. הגבהת גובה בינוי מירבי מ-169 מ' ל-175 מטר.

3. שינוי הוראות התכנית להתרת שימושי מסחר מהקומה העליונה ל-2 הקומות העליונות.

4. תוספת גובה למעקה הגג כאמור, לשם הסתרת מערכות טכניות.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

היות ותוספת הקומה המוצעת הינה עבור שימוש סמי-ציבורי מסחרי כגון מסעדה ותואמת את עקרונית התכנית לכניסה לעיר, התכנון המוצע נמצא הולם ותואם.

לא יותר שינוי בעיצוב המבנה, תנאי להיתר בניה יהיה אישור אדריכל העיר או מי 07/05/2025 מטעמו.

בהוראות התכנית ייקבע סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה הבינוי.

שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת מודל גושני של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיית מנהל בית המודל.

- 60 -

הערה:

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית והחלטת הועדה היתה להפקיד את התכנית בהמשך לתיאום התכנית עם אדריכל העיר מבקשים לדייק את הסעיף בעניין עיצוב הבניין על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את ההחלטה בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים

להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הסעיף מההחלטת הוועדה הקודמת יבוטל: לא יותר שינוי בעיצוב המבנה, תנאי להיתר בניה יהיה

אישור אדריכל העיר או מי מטעמו

2. במקומות ירשם : "לא יותר שינוי בעיצוב חלקו העליון של המבנה מעבר למפורט בנספח הבינוי.

3. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.