ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 37 · קובץ התנגדויות 924480 חלק ב.pdf

ירושלים | 21 ספטמבר 2025

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה

מחוז ירושלים

שלומציון המלכה 1

ירושלים באופן מקוון

א . ג . נ . ,

הנדון: תוכנית מס' 101-0924480 "התחדשות עירונית, מאיר אבנר 2-18 ירושלים" –

התנגדות עצמית

בשם מרשתנו, מאיר אבנר התחדשות ירושלים )שותפות מוגבלת(, מגישת התכנית שבנדון )להלן – מגישת התכנית ו-התכנית בהתאמה(, מוגשת בזה התנגדות עצמית קצרה לתכנית, בהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 )להלן – החוק(, כמפורט להלן:

א. רקע עובדתי ותכנוני

1. התכנית הינה תכנית להתחדשות עירונית הממוקמת במערב קרית יובל ומשתרעת

בשטח שבין הרחובות מאיר אבנר וברזיל על פני 11.455 דונם.

2. התכנית מציעה הריסת תשעה בניינים ישנים ) 129 יח"ד קיימות(, מבנה המשמש כגן

ילדים ובית כנסת, ובניית חמישה בניינים חדשים במקומם, במתווה של פינוי בינוי.

במסגרת התכנית מוצע בינוי של 535 יח"ד. התכנית כוללת שטחי ציבור מבונים וחזית מסחרית חלקית לרחוב ברזיל. בדרום התכנית מוצע שטח ביעוד ציבורי בשטח של כ- 3 דונם שישמש לבית ספר, מעבר ציבורי ושימושים נוספים.

ב. פירוט ההתנגדות העצמית

ב. .1.1 מבוקש ל בטל את ההוראה המחייבת ביצוע בנייה ירוקה בדרגה של 4 כוכבים לפחות

3. תקנות התכנון והבנייה )תכן הבנייה( )בנייה בת – קיימה(, תש"ף- 2020 )להלן –

התקנות( קובעות סטנדרטים ל"בנייה ירוקה" בישראל. התקנות מטמיעות, ככלל, את הוראות תקן ישראלי מס' 5281 לבנייה ירוקה במבנים חדשים )להלן – התקן(.

4. על פי התקנות, מבנה מגורים חדש )רב קומות( נדרש לעמוד ברמת בנייה ירוקה של

כוכב אחד, על מנת לקבל היתר בניה. חרף זאת, על פי דרישת לשכת התכנון המחוזית, נקבע במסגרת סעיף 6.2 ) (1 להוראות התכנית כי: "הבנייה תבוצע לפי תקן 5281

בנייה ירוקה ברמה של ארבעה כוכבים לפחות".

5. החמרה זו הינה בעייתית, מכיוון ש ההוצאות העודפות הנובעות מבנייה ירוקה ברמה

של ארבעה כוכבים לעומת כוכב אחד, לא נלקחו בחשבון במסגרת בחינת כלכליות הפרויקט לפי תקן .21.1

יובהר, ההוצאות העודפות לשם עמידה בדרגת בנייה ירוקה של ארבע כוכבים מצטברות לכדי סכום משמעותי, שכן דרגת בניה ירוקה כאמור דורשת תוספת עלות

בסך 400 ₪ למ"ר. בחישוב כלל השטחים העיליים )עיקרי ושירות( בסך 79,570

מ"ר, מדובר בתוספת של 31,828,000 ₪ )!(

6. אמנם המדיניות התכנונית הנוכחית של הוועדה המחוזית בירושלים היא להחיל תקן

בניה ירוקה בדרגה של ארבעה כוכבים לפחות על כל בניין חדש למגורים, אך יש להחיל מדיניות זו רק על תכניות שבמסגרתן כבר נלקחו בחשבון ההוצאות העודפות הנובעות מהחמרה זו.

7. ואכן, גם בתכניות שאושרו לאחרונה על ידי הוועדה המחוזית בירושלים, לא נקבעה

הוראה המחייבת בנייה ירוקה בדרגה של 4 כוכבים, אלא הוראות כלליות כגון:

"הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה" )סעיף )6.5 (5 לתכנית מס' 101-0764878 "התחדשות עירונית, רחוב ברזיל 14 ירושלים" )אושרה בשנת ((2024; "הבניינים

והפיתוח יבוצעו בהתאם לת"י 5281 בגרסתו המעודכנת לעת הוצאת היתר הבניה.

דרגת העמידה בתקן תהיה בתיאום עם הרשת המקומית" )תכנית מס' 101-0889154

"התחדשות עירונית – הרצל ,88 90 ורחל המשוררת 20" )אושרה בשנת ((2025 ועוד.

8. הוועדה הנכבדה מתבקשת אפוא להורות על תוספת שטחי בניה שוות ערך לעלות

העודפת המפורטת לעיל )בסך 31,828,000 ₪(, זאת בהתאם לקביעת שמאי הוועדה המחוזית.

ב. .2.1 מבוקש להורות על תיקון הוראה י' לטבלה 5 כך שיתאפשר להמיר עד 12 מ"ר

משטחי שירות לשטחים עיקריים )ליח"ד( במידה שיידרש פתרון מיגוני אחר כגון

ממ"קים

9. סעיף י' להוראות טבלה 5 קובע כי: "נספח הבינוי מציג פתרון של ממ"דים. במידה

ויידרש פתרון אחר כגון ממ"קים, ניתן יהיה להמיר שטחי שירות לשטחים עיקרים

)עד 9 מ"ר ליח"ד( ולהוסיף שטחי שירות בהתאם לצורך המיגוני" .

10. על מנת שלא לגרוע משטח הדירות המתוכננות בפרויקט )"שטח פלדלת"(, מבוקש

לשנות את הוראות הסעיף כך שבמקרה שבו יתוכננו ממ"קים במקום ממ"דים, ניתן יהיה להמיר את כל שטח הממ"ד ) 12 מ"ר ברוטו( משטח שירות לשטח עיקרי.

11. יובהר כי זוהי ברירת המחדל שנקבעה בתבנית לעריכת הוראות תכנית שפורסמה על

ידי לשכת התכנון המחוזית בירושלים. ראו את סעיף ה' ל-"הערה ברמת הטבלה"

בעמ' 26 למסמך: " שטחי השירות כוללים שטחים להקמת ממ"ד ליחידות הדיור.

ככל שפתרון המיגון יהיה מרחב מוגן קומתי, תותר המרת שטחי שירות לשטח עיקרי

למגורים בהיקף של 12 מ"ר לכל יח"ד אשר מוצע עבורה ממ"ק".

12. משכך, מבוקש כי הוועדה הנכבדה תורה על תיקון הוראה י' לטבלה 5 באופן לפיו

יתאפשר להמיר עד 12 מ"ר משטחי שירות לשטחים עיקריים )ליח"ד( במידה שיידרש פתרון מיגוני שאינו ממ"דים )כגון ממ"קים( לבינוי במסגרת התכנית.

ג. סיכום

13. נוכח כל האמור בהתנגדות זו, הוועדה הנכבדה מתבקשת לקבל את ההתנגדות

ולהורות על תיקון הוראות התוכנית כדלקמן:

א . להורות על תוספת שטחי בניה שוות ערך לעלות העודפת בסך 31,828,000 ₪

כמפורט לעיל, זאת בהתאם לקביעת שמאי הוועדה המחוזית.

ב . להורות על תיקון הוראה י' לטבלה 5 באופן לפיו יתאפשר להמיר עד 12 מ"ר

משטחי שירות לשטחים עיקריים )ליח"ד(, זאת במידה שיידרש פתרון מיגוני שאינו ממ"דים )כגון ממ"קים( לבינוי במסגרת התכנית.

14. לתמיכה בעובדות המפורטות בהתנגדות זו, מצורף תצהירו של מר אסף חרש,

המשמש כמנכ"ל אצל מגישת התכנית.

בכבוד רב,

ענר חפץ, עו"ד אביה סקלסקי, עו"ד