ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 37 · קובץ התנגדויות 1019157 - חלק ב.pdf

ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט

העמידה בפרק הזמן המרבי שנקבע בחוק להכרעה בתוכנית

כדי להבטיח כי משך הטיפול בתוכנית בסמכות ועדה מחוזית יהיה קצר ככל האפשר נקבע בסעיף 109א(ב)(,)1 בעקבות תיקון ,101 כי הוועדה המחוזית תחליט בתוכנית100 שבסמכותה בתוך 18 חודשים ממועד הגשתה101 (להלן - זמן התקן להכרעה בתוכנית). התוכנית נחשבת כתוכנית שהוגשה רק לאחר שנקלטה ועמדה בתנאי סף, וממועד זה מתחיל מניין הימים, על פי הקבוע בחוק עד שתתקבל הכרעה בעניין התוכנית.

משרד מבקר המדינה בדק את קובץ נתוני התוכניות שהוכרעו בשנים 2016 עד 2019 וחישב את שיעור התוכניות שעמדו בפרק הזמן המרבי שנקבע בחוק להכרעה בתוכנית, שהוא 18 חודשים, מתוך מספרן הכולל של התוכניות שהוכרעו בוועדות המחוזיות בשנים 2016 עד .1022019 ראו להלן בתרשים :19

תרשים :19 שיעור התוכניות שעמדו בזמן התקן להכרעה בתוכנית מתוך כלל

התוכניות שהוכרעו, 2016 - 2019

על פי נתוני מינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה.

100 החלטה על אישור התוכנית, אישור בכפוף למילוי תנאים או לדחייה.

101 שר הפנים רשאי לקבוע תקופה ארוכה יותר לגבי סוגי תוכניות שיקבע; כמו כן יו"ר המועצה הארצית רשאי אף הוא להאריך את התקופות האמורות לבקשת הוועדה המחוזית מטעמים מיוחדים שיירשמו.

102 מאחר שבסיס הנתונים שעליו התבסס התחשיב כולל את נתוני התוכניות שהוגשו בשנים -2012 2019 השנה הראשונה שהובאה בחשבון היא שנת ,2016 מאחר שפרק הזמן להכרעה הוא שנה וחצי.

| 962 |

73

.

.

.

.

ה

|

מבקר המדינה | דוחות על הביקורת בשלטון המקומי | התשפ"א-2021

י

י

ע

ו

מהתרשים עולה כי במשך השנים חל שיפור בשיעור התוכניות שזמן ההכרעה לגביהן הוא ל

ה

18 חודשים (משך הזמן שנקבע להכרעה בתוכנית בעקבות תיקון ,)101 אולם גם לאחר ל

י

הרפורמה כרבע מתוכניות המתאר בסמכות ועדה מחוזית אינן מוכרעות בפרק הזמן כ

י

שנקבע בחוק. ה

ת

כ

נ

בתרשים 20 שלהלן מוצג שיעור התוכניות שעמדו בפרק הזמן המרבי שנקבע בחוק להכרעה ו

ן

בתוכנית מתוך כלל התוכניות שהוכרעו בוועדות המחוזיות בשנים 2016 עד ,2019 לפי מחוזות ה

מ

תכנון.

ת

א

תרשים :20 שיעור התוכניות שעמדו בזמן התקן להכרעה בתוכנית מתוך כלל ר

י

התוכניות שהוכרעו בוועדות המחוזיות, 2016 - 2019 ה

מ

ק

ו

מ

י

ו

ה

מ

פ

ו

ר

ט

מהתרשים עולה כי במחוז ירושלים חל שיפור ניכר בשיעור התוכניות בסמכות ועדה מחוזית שהוכרעו בפרק הזמן שנקבע בחוק. לעומת זאת במחוז דרום לא חל שינוי משמעותי בשנים 2016 - .2019

משרד מבקר המדינה מציין לחיוב את השיפור בעמידה בזמני התקן להכרעה בתוכנית במרבית המחוזות ובפרט במחוז ירושלים. מוצע כי מחוז דרום יבחן מה הסיבה לכך שבתחומו לא חל שיפור בשיעור התוכניות המוכרעות בזמני התקן, וכי כלל המחוזות יבחנו דרכים להגדלת שיעור התוכניות המוכרעות בזמני התקן.

| 963 |

74

ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט

הזמן הנדרש להליך הכולל לאישור תוכניות בסמכות מחוזית

מנקודת מבט של יעילות תהליכים ושיפור השירות לאזרח, יש חשיבות להציג גם את משכו של התהליך כולו, משלב קליטת התוכנית ועד פרסומה למתן תוקף (להלן - גם הליך האישור הכולל), הגם שלא נקבע לכך פרק זמן מחייב בחוק. יצוין כי בדרך כלל בשלב קליטת התוכנית ובשלב מתן התוקף נדרשים בעיקר היזמים לנקוט פעולות לקידומה של התוכנית.

בתרשים 21 מתוארות מגמות השינוי במשכי הזמן הממוצעים והחציוניים ממועד קליטתן של התוכניות בוועדות המחוזיות ועד מועד פרסומן למתן תוקף ברשומות, לגבי תוכניות שאושרו בשנים 2012 עד .2019

תרשים :21 פרקי הזמן הממוצעים והחציוניים שנדרשו להליך האישור הכולל

של תוכניות בוועדות המחוזיות, 2012 - 2019

על פי נתוני מינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה.

* פרק הזמן נמדד ממועד קליטת התוכנית עד מועד פרסומה למתן תוקף ברשומות.

נמצא כי הזמן הממוצע שנדרש להליך אישורן הכולל של תוכניות התקצר במשך השנים מ-3.5 שנים בממוצע בשנת 2012 ל-2.1 שנים בממוצע בשנת ,2019 כלומר חלה ירידה בשיעור של %.40

כמו כן פרק הזמן החציוני התקצר מ-2.6 שנים ב-2012 ל-1.6 שנים ב-,2019 כלומר ירידה בשיעור של %.38 יצוין כי בחישוב זמן התוכניות שאושרו אחרי תיקון ,101 כלומר בשנים 2015 עד ,2019 נכללות 2,155 מתוך 4,866 תוכניות שהטיפול בהן החל עוד לפני הרפורמה. כלומר, נראה כי מהלך קיצור זמן אישור התוכניות בעקבות תיקון 101 היה משמעותי אף יותר.

| 964 |

75

.

.

.

.

ה

|

מבקר המדינה | דוחות על הביקורת בשלטון המקומי | התשפ"א-2021

י

י

ע

השינוי בזמן הליך אישורן הכולל של התוכניות בעקבות תיקון ו

ל

101 ה

ל

י

כ

בתרשים שלהלן מתוארת התפלגות התוכניות לפי פרק הזמן הממוצע שנדרש ממועד הקליטה י

ה

במערכת עד הפרסום למתן תוקף, בשנים שלפני תיקון 101 וסמוך אליו (2012 - )2015 ובשנים

ת

שאחריו (2016 - .)2019 כ

נ

ו

ן

יצוין כי בעקבות תיקון 101 נקבע בחוק כי ההכרעה בתוכנית תתקבל בתוך 18 חודשים ממועד

ה

עמידתה בתנאי הסף, וקודם לכן לא היה פרק זמן מחייב להליך ההכרעה. אולם בהקשר הנוכחי מ

ת

אנו משתמשים באמת מידה של 18 חודשים כמדד ייחוס ולא כדי לבחון עמידה בהוראות החוק. א

ר

י

תרשים :22 התפלגות התוכניות שפורסמו למתן תוקף לפי פרק הזמן שנדרש ה

מ

להליך אישורן הכולל, לפני תיקון 101 וסמוך אליו ולאחריו (בחודשים)

ק

ו

מ

י

ו

ה

מ

פ

ו

ר

ט

על פי נתוני מינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה.

מהתרשים עולה כי אחרי תיקון 101 שיעור התוכניות אשר הליך אישורן הכולל הסתיים בפרק זמן של עד שנה וחצי שנה הוכפל: לפני תיקון 101 רק %17 עמדו בפרק זמן זה, ואילו לאחר התיקון שיעור זה עלה ל-%.34

כמו כן שיעור התוכניות שהתעכבו יתר על המידה בוועדות המחוזיות ירד אף הוא באופן ניכר בתקופה שלאחר הרפורמה. כך למשל לפני התיקון כ-%36 מהתוכניות אושרו בפרק זמן של יותר משלוש שנים, ואילו אחרי הרפורמה שיעור זה ירד ל-%.21 נמצא כי הרפורמה בתכנון ובבנייה סייעה לקצר את הליכי התכנון.

| 965 |

76

ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט

משך הזמן להליך האישור הכולל של תוכניות לפי מחוזות

בתרשים שלהלן מוצגים פרקי הזמן הממוצעים שנדרשו להליך אישור תוכניות משלב הקליטה עד שלב פרסום ברשומות למתן תוקף, בשנים 2012 עד 2015 - לפני תיקון 101 וסמוך אליו ובשנים 2016 עד 2019 אחרי תיקון ,101 בפילוח לפי מחוזות.

תרשים :23 פרקי הזמן הממוצעים שנדרשו להליך האישור הכולל של תוכניות

לפני תיקון 101 וסמוך אליו ולאחריו, לפי מחוזות (בשנים)

על פי נתוני מינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה.

מהנתונים עולה כי פרק הזמן הממוצע להליך האישור הכולל של תוכנית לפני תיקון 101 ואחריו התקצר במידה ניכרת במחוזות חיפה וירושלים; במחוזות הדרום והצפון חל קיצור של חודשים אחדים ואילו במחוז מרכז לא חל שינוי והוא נותר ארוך במיוחד - קרוב לפי 2 מרוב המחוזות.

במחוז תל אביב הוא התארך מעט (אם כי מלכתחילה התהליך במחוז זה לא היה ארוך לעומת המחוזות האחרים). יצוין כי מחוז מרכז מתאפיין בצפיפות גדולה יותר של יישובים ושל תשתיות מחוזיות ולאומיות, ויש בו מגוון סוגים של צורות התיישבות ומגזרים. אפשר שמורכבות זו תורמת להימשכות ההליכים בו.

מינהל התכנון השיב כי יש שוני בין המחוזות במאפיינים השונים המשפיעים על משכי זמן לאישור תוכניות. לדוגמה, מחוז צפון מאופיין בריבוי משאבי טבע ושטחים מוגנים מפיתוח, ושינוי הייעוד של שטחים אלו מחייב דיונים במועצה הארצית. כמו כן, תוכניות רבות במחוז זה מקודמות עבור המגזר הערבי בהתאם להחלטות ממשלה, שבהן נדרשים שינויי תוכניות מתאר מחוזיות המחייבות הסדרה של בנייה בלתי חוקית. כמו כן, מדובר בתוכניות הנוגעות לקרקע פרטית שמצריכות פעמים רבות לבצע איחוד וחלוקה ומעוררות מספר רב של התנגדויות, עתירות ועררים. כל אלה מאריכים את משך הטיפול בתוכניות במחוז זה.

| 966 |

77

.

.

.

.

ה

|

מבקר המדינה | דוחות על הביקורת בשלטון המקומי | התשפ"א-2021

י

י

ע

ו

משרד מבקר המדינה מציין לחיוב את מגמת השיפור שנצפית לאורך שנים שמתבטאת ל

ה

בקיצור פרקי הזמן שנדרשים להליכי אישור תוכניות מתאר מקומיות ותוכניות מפורטות ל

י

בסמכות ועדה מחוזית - משלב קליטת התוכנית ועד פרסומה ברשומות למתן תוקף מ-3.5 כ

י

שנים בממוצע ב-2012 ל-2.1 שנים בממוצע ב-.2019 עם זאת, בחמישית מהתוכניות ההליך ה מסתיים בפרק זמן של יותר משלוש שנים. בפרט, מוצע להמשיך לבחון את פרקי הזמן ת

כ

הארוכים המאפיינים את הליכי התכנון במחוז מרכז, שלא התקצרו גם לאחר כניסתו נ

ו

ן

לתוקף של תיקון .101

ה

מ

ת

א

ר

י

משך הזמן של הליך האישור הכולל של תוכניות שכללו תוספת ה

מ

של יותר מ-200 יחידות דיור ק

ו

מ

י

בביקורת נמצא כי יש הבדל בין תוכניות שכללו תוספת של יותר מ-200 יחידות דיור ובין תוכניות

ו

ה

שהוסיפו פחות יחידות דיור בתחומן, מבחינת משך הזמן שנדרש לאישורן. בדוח מבקר המדינה מ על משבר הדיור משנת 1032015 צוין כי הליך אישורן של תוכניות שכללו תוספת של מעל 200 פ

ו

ר

יחידות דיור ואושרו בשנים 2011-2012 נמשך בממוצע כ-70 חודשים.

ט

נמצא כי כ-%6.7 מסך התוכניות שפורסמו למתן תוקף בשנים 2019-2016 הן תוכניות אשר הוסיפו יותר מ-200 יחידות דיור ומשך הזמן שנדרש להליך האישור הכולל מרגע קליטתן במערכות המחשוב של מינהל התכנון עמד על כ-40 חודשים בממוצע, כמעט פי 1.5 מפרק הזמן הממוצע שנדרש לאישור תוכניות שהוסיפו פחות מ-200 יחידות דיור ופורסמו למתן תוקף באותן שנים. מטבע הדברים תוכניות רחבות היקף, הן מורכבות יותר ובעלות השפעה גדולה יותר על המרחב.

עלה כי יש שיפור בפרק הזמן שנדרש להליכי אישור תוכניות שכללו תוספת של יותר מ-

200 יחידות דיור - מקליטתן במערכות המחשב ועד פרסומן למתן תוקף ברשומות, אך עדיין מדובר בפרקי זמן ממושכים הנמשכים כ-40 חודשים בממוצע. מוצע לבחון דרכים כדי שמגמה זו של קיצור בזמני הליך האישור הכולל תימשך ובכך לשפר את היעילות של הליכי התכנון.

משך השלבים בהליך האישור הכולל של תוכנית בסמכות ועדה

מחוזית

כדי לזהות אילו שלבים ארוכים במיוחד בהליך אישורן הכולל של תוכניות בסמכות ועדה מחוזית ועלולים להוביל לעיכובים בתהליך האישור כולו, משרד מבקר המדינה בחן את פרקי הזמן הנדרשים להשלמת שלבים שונים בתהליך (ראו תרשים 18 לעיל).

103 מבקר המדינה, דוח ביקורת על משבר הדיור, .2015 | 967 |

78

ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט

הליך קידומה של תוכנית בסמכות הוועדה המחוזית כולל שלבים מוגדרים מקליטתה של התוכנית ועמידתה בתנאי הסף, בדיקתה בלשכת התכנון המחוזית, החלטת הוועדה המחוזית בדבר הפקדתה104 כדי שהציבור יוכל לעיין בה ולהגיש התנגדויות בעניינה והכרעה לגביה. יש לציין כי לצד קליטת התוכנית, היא מוגשת גם לוועדה המקומית כדי לאפשר לה לדון בה ולהעביר את המלצותיה בעניינה בתוך 60 יום.

התהליך מערב גורמים שונים, ולמעשה, בשלבים רבים התוכנית מועברת לטיפולו של יוזם התוכנית בהתאם לנדרש בשלבים השונים. יצוין כי לעיתים, עוד לפני קליטתה של תוכנית מתקיימים תהליכים של היוועצות מוקדמת ()Pre-ruling שבמסגרתם נדרשים מגישי התוכניות למלא אחר שורה של תנאים מקדימים כדי שהתוכנית תיקלט במערכת התכנון, זאת כדי שהתוכנית תגיע לשלבים הסטטוטוריים, התחומים בזמן, כשהיא בשלה לקידום. אולם פרק הזמן שנדרש להליכים אלו אינו נמדד. כמו כן הדבר כרוך בהשקעת משאבים עוד לפני שהחל ההליך הסטטוטורי.

מינהל התכנון ציין בתשובתו כי בהליך Pre-Ruling גלומים יתרונות רבים. בראש ובראשונה זוהי בדיקה שמאפשרת לתוכנית להגיע ראויה ובשלה למוסד התכנון. הליך זה רותם את כל צוות התוכנית לדיונים מקדימים בה עוד לפני שנקלטה במוסדות התכנון ובכך מייעל את הפעילות התכנונית ומביא בסופו של דבר לחיסכון במשאבים.

מוצע כי מינהל התכנון יבחן מתן תמריצים מתאימים (חיוביים או שליליים - בהתאם לנסיבות) להגשת תוכניות בשלות וראויות מלכתחילה למוסדות התכנון, ולמניעת סחבת בתהליך התכנוני מצד היזמים.

בתרשים שלהלן מוצגים פרקי הזמן הממוצעים של השלבים השונים בתהליך כולו מרגע קליטת תוכנית במערכות המחשב במינהל התכנון ועד לפרסומה למתן תוקף ברשומות עבור תוכניות שאושרו לאחר תיקון .101 יצוין כי שלב הקליטה ושלב מתן התוקף אינם נכללים בפרק הזמן של 18 חודשים שקבע המחוקק בתיקון 101 להכרעה לגבי התוכנית.

104 שלב הדיון בהפקדה הוא "לב התהליך" לאישור התוכנית. בשלב זה הוועדה דנה בתוכנית ומחליטה אם להפקיד אותה להתנגדויות. התוכנית תוצג על ידי הדרג המקצועי או על ידי עורך התוכנית. בתום הדיון מתקבלת החלטה לגבי התוכנית - לדחות אותה, להפקיד אותה או להפקיד אותה בתנאים: הפקדה - התוכנית תעבור מיד לפרסום הפקדה; דחייה - התוכנית לא מקודמת עוד ויש לסגור אותה במערכת המקוונת הארצית להגשת תוכניות של מינהל התכנון. למגיש התוכנית עומדת האפשרות להגיש ערר.

| 968 |

79

.

.

.

.

ה

|

מבקר המדינה | דוחות על הביקורת בשלטון המקומי | התשפ"א-2021

י

י

ע

תרשים :24 הזמן הממוצע של שלבים בהליך האישור הכולל של תוכניות ו

ל

שאושרו בוועדות המחוזיות, 2016 - 2019 (בחודשים) ה

ל

י

כ

י

ה

ת

כ

נ

ו

ן

ה

מ

ת

א

ר

י

ה

מ

ק

ו

מ

י

ו

ה

מ

פ

ו

ר

ט

על פי נתוני מינהל התכנון בעיבוד משרד מבקר המדינה | 969 |

80

ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט

בהליך התכנוני יש שלבים ספציפיים שגם עבורם נקבע בחוק פרק זמן מחייב להשלמתם, ומכל מקום פרק הזמן המרבי הכולל להכרעה לאחר שהתוכנית עומדת בתנאי הסף הוא 18 חודשים.

מתרשים 24 עולה כי יש שלבים שבהם הטיפול בתוכנית בפועל עומד בזמן המרבי שנקבע בחוק.

למשל, שלב ההפקדה, שנקבע בחוק כי לא יימשך יותר משלושה חודשים, נמשך בפועל חודשיים בממוצע, ושלב קבלת ההכרעה בתוכנית, שפרק הזמן העומד לרשותו יכול להגיע ל-7 חודשים ויותר, תלוי אם הוגשו התנגדויות ובהתמשכות השלבים האחרים, נמשך בפועל 3.4 חודשים בממוצע. לעומת זאת שלב הבדיקה התכנונית וההחלטה בדבר ההפקדה, אשר נקבע בחוק כי לא יימשך בדרך כלל יותר מ-3 חודשים, נמשך בפועל 5.3 חודשים בממוצע.

שלב מילוי התנאים להפקדה שהוקצב לו בחוק פרק זמן של שישה חודשים, בכפוף לסמכות יו"ר הוועדה המחוזית להאריכו אם יש לכך הצדקה, נמשך בפועל 9.7 חודשים בממוצע.

יצוין כי לא נקבעה בחוק תקרה לפרק הזמן לשלב הקליטה, והתייחסות אליו נקבעה בנוהל תנאי הסף שפרסם מינהל התכנון (ראו פירוט נוסף בפרק: חסמים לקידום תוכניות) וכמו כן לא נקבע בחוק פרק זמן מרבי לפרסום דבר אישורה של תוכנית למתן תוקף.

מהתרשים עולה כי הליך מתן תוקף לתוכנית, החל ממועד ההכרעה בתוכנית ועד מועד הפרסום, שלגביו כאמור לא נקבע פרק זמן מרבי בחוק, נמשך בממוצע 4.6 חודשים. לעיתים ההכרעה לאשר תוכנית היא בכפוף למילוי תנאים על ידי מגיש התוכנית - דבר הכרוך בהשקעת זמן נוסף.

כמו כן לעיתים לאחר ההכרעה בתוכנית מוגשים בגינה עררים או עתירות מינהליות, ורק בסיום ההליכים, ואם הוכרע בהם כי יש לאשר את התוכנית, מתאפשר פרסומה למתן תוקף.

מינהל התכנון ציין בתשובתו כי שלב מילוי תנאים להפקדה ושלב פרסום התוכנית ברשומות למתן תוקף, אם אושרה בכפוף לשינויים, תלויים ביזם התוכנית. עוד ציין מינהל התכנון כי רוב התוכניות המטופלות בוועדות המחוזיות עומדות בפרק הזמן הכולל שנקבע בחוק להכרעה בעניינן.

מעיבוד הנתונים בפילוח על פי מחוזות עולה כי פרקי הזמן הממוצעים בשלבים השונים ארוכים במיוחד במחוז מרכז ולמעשה חורגים מהקבוע בחוק, למעט בשלב ההפקדה. יש לתת את הדעת כי במחוז מרכז מרוכזות תשתיות רבות של מדינת ישראל ולכן התוכניות המטופלות במסגרתו הן מורכבות. זאת ועוד, יצוין כי מחוזות חיפה ותל אביב105 עומדים בזמנים המרביים שנקבעו בחוק.

מינהל התכנון מסר בתשובתו ממאי 2021 כי על פי הנתונים שבידו, בין השנים 2017 ל-2020 חל שיפור משמעותי במשך הזמן הממוצע לאישור תוכניות במחוז מרכז: כך, בשנת 2017 הזמן הממוצע לאישור תוכניות עמד על 53.3 חודשים ואילו בשנת 2020 - 30.9 חודשים. שיפור זה מוסבר בפרויקט התייעלות שיזם המחוז עוד בשנת 2016 וכלל טיפול בתוכניות ישנות ולא מקוונות שטרם הוכרעו. כך למשל, כרבע מהתוכניות שאושרו בשנת 2016 התקבלו במחוז עוד לפני שנת .2012 עוד ציין מינהל התכנון כי היו עיכובים במספר התוכניות ששבו לאישור בוועדה לאחר הליכים ממושכים בתביעות משפטיות.

105 יצוין כי שלב מתן תוקף לתוכנית התוכנית במחוז תל אביב הוא ארוך יחסית, ומכאן תיתכן אי-העמידה בזמן התקן הכולל כפי שמצוין לעיל בפרק: עמידה בפרק הזמן המירבי שנקבע בחוק להכרעה בתוכנית.

| 970 |

81

.

.

.

.

ה

|

מבקר המדינה | דוחות על הביקורת בשלטון המקומי | התשפ"א-2021

י

י

ע

ו

ניכר כי ההוראות שנקבעו בתיקון 101 הביאו לקיצור הזמן שנדרש להכרעה בתוכניות ל

ה

ובהמשך לפרסומן למתן תוקף. עם זאת מוצע כי מינהל התכנון יבחן אילו שלבים עדיין ל

י

ארוכים מהרצוי, לרבות שלבים שבאחריות מגישי התוכניות, ואת הסיבות לכך כדי כ

י

להמשיך ולקצר את פרקי הזמן הנדרשים להליכי התכנון זאת בשים לב לכך שקיצור ה משכי הזמן לא יבוא על חשבון איכות התוכניות ושקילת כל השיקולים המתחייבים בדבר ת

כ

השפעותיהן בתחומי החברה, הסביבה והכלכלה. נ

ו

ן

ה

מ

ת

א

ר

חסמים לקידום יעיל של תוכניות בוועדות י

ה

מ

המחוזיות ק

ו

מ

י

חוק התכנון והבנייה ונוהלי מינהל התכנון הגדירו את השלבים העיקריים בתהליכי האישור של ו

ה

תוכניות מתאר מקומיות או מפורטות בסמכות ועדה מחוזית. המעברים משלב לשלב כרוכים מ

פ

בביצוע פעולות שונות שחלקן באחריות יוזמי התוכניות וחלקן באחריות הוועדות המחוזיות

ו

ר

ולשכות התכנון המחוזיות. ט

כדי לזהות חסמים המעכבים את ההליך התכנוני בדק צוות הביקורת את מספר התוכניות106 שהגיעו לכל אחד מששת שלבי ההליך התכנוני המוצגים בתרשים .25 מספר התוכניות אשר הגיעו לשלב מאוחר קטן ממספר התוכניות שהגיעו לשלב הקודם לו. כך למשל מ-6,009 תוכניות שנקלטו בשנים 2016 עד ,2018 5,912 הגיעו לשלב תנאי הסף, ועבור היתר נפסק הטיפול במערכת.

106 נבדקו תוכניות שהוגשו לוועדות המחוזיות בין השנים 2016 - 2018 והנתונים העדכניים על מצב הטיפול בהן נכונים לאוגוסט .2020 כלומר מהמועד האחרון שבו הוגשה תוכנית (סוף )2018 יש נתונים המתייחסים לתקופה של כ-20 חודשים.

| 971 |

82

ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט

תרשים :25 התפלגות התוכניות שהוגשו לוועדות המחוזיות בשנים

2016 -,2018 לפי השלב בהליך התכנון

על פי נתוני מינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה.

יש שלבים בתהליך התכנוני שבהם מספר התוכניות שמגיעות לשלב הבא יורד באופן חד לעומת השלבים האחרים. כך הוא השלב שבו מספר התוכניות שהגיעו לשלב בדיקת תנאי הסף מסתכם ב-5,912 ומהם מספר התוכניות שהגיעו לשלב הדיון בהפקדה הסתכם ב-.4,208 כלומר בשלב זה חלה ירידה של כ-%28 בכמות התוכניות המטופלות במערכת. כדי להגיע לשלב הדיון בהפקדה, על התוכנית לעבור בהצלחה את בדיקת תנאי הסף. מאותו מועד התוכנית מוגדרת כתוכנית שהוגשה ומשובצת לדיון לא יאוחר מ-60 ימים ממועד ההגשה.107 בד בבד מינהל התכנון נערך לסיים את הבדיקה התכנונית המוקדמת לקראת מועד הדיון הצפוי שמסיים את ההגעה לשלב הדיון בהפקדה.

מינהל התכנון ציין בתשובתו כי תוכנית שלא עמדה בתנאי סף לא ראויה לבוא בשעריו של מוסד התכנון, שכן לא התקבלה לגביה כל החלטה, וזאת בשל מגוון סיבות כמו חוסר סמכות, חוסר בהסכמה של בעלי הקרקע הנדרשת לפי חוק, או שמדובר בתוכניות שהוגשו והן לוקות בחסר של מסמכים. לכן, לפי עמדתו, אין להביאן בחשבון בבחינת ניצול מיטבי של המשאבים, על אף שגם בדיקת תנאי הסף דורשת תשומות עבודה.

מספר התוכניות שעברו משלב הדיון בהפקדה ועד לפרסום ההפקדה קטן אף הוא מ-4,208 ל-

.3,129 כלומר חלה ירידה חדה נוספת בשיעור של %18 במספר התוכניות שמטופלות בוועדות המחוזיות. כאמור בתום הדיון מתקבלת החלטה לגבי התוכנית: האם לדחותה,108 להפקידה109 107 יו"ר הוועדה המחוזית רשאי להתיר דחייה של הדיון ב-30 ימים נוספים.

108 דחייה - התוכנית לא מקודמת יותר, ויש לסגור אותה במערכת.

109 הפקדה - התוכנית תעבור מיד לפרסום הפקדה.

| 972 |

83

.

.

.

.

ה

|

מבקר המדינה | דוחות על הביקורת בשלטון המקומי | התשפ"א-2021

י

י

ע

או להפקידה בתנאים.110 בשלב זה, אם הוחלט על הפקדה בתנאים, מעורבותו של היזם גבוהה, ו

ל

והוא צריך לתקן את התוכנית בתוך שישה חודשים. ייתכן כי בשלב זה "נופלות" תוכניות רבות ה

ל

בגלל דחייתן או אי-מילוי התנאים להפקדתן.

י

כ

י

מהספרות עולה כי עיכוב במילוי התנאים שנקבעו להפקדתה של תוכנית או אי-עמידה בהם אינו ה

ת

נדיר: לעיתים מילוי התנאים כרוך בהוצאה כספית ניכרת או בסיכון כלכלי ניכר (דוגמת החיוב

כ

להגיש כתנאי להפקדה כתב שיפוי בגין תביעות לפיצויים בשל פגיעה במקרקעין עקב התוכנית נ

ו

ן

על פי סעיף 197 בחוק). לעיתים תנאי השוק משתנים, והיזם אינו מעוניין עוד בקידומה של ה התוכנית, ולעיתים עולה החשש כי כל מטרתו של המגיש הייתה להביא לעליית ערכה של מ

ת

הקרקע הכרוך בהחלטה על הפקדתה בלי שיש לו עניין ממשי בהבאתה לאישור ומתן תוקף. א פעמים התנאים או השינויים שהחליטה עליהם הוועדה המחוזית אינם נראים ליזם והוא מבקש ר

י

לנסות, בחלוף תקופה כזו או אחרת, לשכנע את הוועדה לשנותם.111 סעיף 86 בחוק התכנון ה

מ

והבנייה קבע כי החלטת מוסד התכנון על הפקדתה של תוכנית תתבטל אם מגיש התוכנית לא ק

ו

מילא אחר התנאים שנקבעו להפקדה, ומוסד התכנון לא החליט על מילויים בעצמו. מ

י

ו

מינהל התכנון ציין בתשובתו כי המחוקק הקנה למוסדות התכנון סמכות לאשר, לאשר בתנאים ה

מ

או לדחות תוכניות אם הוא סבור כי הן אינן טובות בשל מגוון סיבות תכנוניות שבחן ומצא שלא פ

ו

ראוי לאשרן. מטרת מוסדות התכנון היא לאשר תוכניות ראויות, טובות ומועילות. ר

ט

מינהל התכנון ציין בתשובתו ממאי 2021 כי הוא סבור שהדרך לאמוד את הפחת בהליך התכנוני היא לבחון כמה תוכניות אושרו מבין אלו שעמדו בתנאי סף ואשר הטיפול בהן הסתיים (תוכנית שאושרו או נדחו או שנמשכו על ידי מגיש התוכנית), בלי לכלול תוכניות שהטיפול בהן מתעכב והן עתידות לקבל אישור. המינהל ציין כי לפי שיטת החישוב הזו, כ-%70 מהתוכניות, שעמדו בתנאי סף והטיפול בהן הסתיים, קיבלו אישור ו-%30 נדחו.

מחובתם של מוסדות התכנון, בכל שלב, להימנע מקידום תוכניות שאינן ראויות לכך. עם זאת, מוצע למינהל התכנון לבחון את הסיבות אשר בגינן רק %44 תוכניות מצליחות לעבור את השלבים השונים בתהליך התכנוני ולקבל תוקף, מסך התוכניות שהוגשו;

בפרט הדברים אמורים לגבי השיעור הגבוה (כ-%)48 של התוכניות שאינן מצליחות לעבור את שלבי הבדיקה התכנונית ואת שלב מילוי התנאים להפקדה. עוד מומלץ לבחון דרכים לשפר את המנגנונים להגברת הוודאות בקרב מגישי התוכניות ולמניעת הגשת תוכניות שאינן ראויות, בדרך שתחסוך משאבי זמן וכסף על ידי יזמי התוכניות ורשויות התכנון ותתרום להעלאת שיעורי המעבר של התוכניות.

110 הפקדה בתנאים - לפני שהוועדה מחליטה על הפקדת התוכנית היא רשאית לפי סעיף (86א) בחוק לדרוש ממגיש התוכנית שיכניס בה שינויים או שימלא תנאים נוספים כפי שתורה הוועדה.

111 שרית דנה ושלום זינגר, דיני תכנון ובנייה, עמ' 493 (.)2015 | 973 |

84

ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט

בדיקת תנאי הסף

ההגעה משלב הקליטה לשלב הדיון בהפקדה כוללת בתוכה את בדיקת תנאי הסף של התוכנית בסמכות ועדה מחוזית. חוק התכנון והבנייה לא קבע לוחות זמנים לעמידה בתנאי הסף אולם בסעיף 83א1 בחוק נקבע כי השר הממונה "יקבע תנאים להגשת תוכנית שבהתקיימם יראו את התוכנית כתוכנית שהוגשה לעניין חוק זה, לרבות מועדים לבדיקת התנאים האמורים ותוצאות אי-עמידה במועדים... מוסד תכנון או יושב ראש מוסד התכנון לא יהיו רשאים להוסיף תנאים לעניין זה נוסף על התנאים שנקבעו בתקנות כאמור".

מן האמור עולה כי נדרש להתקין תקנות בעניין בדיקת תנאי הסף. מינהל התכנון פרסם בשנת ,2014 עוד קודם לחקיקת ההוראה האמורה, נוהל לקליטת תוכניות (להלן - נוהל תנאי הסף) ואולם לא נמצא כי הותקנו תקנות.

מינהל התכנון מסר בדצמבר 2020 כי הוא הכין טיוטת תקנות וקבע במסגרתה תנאים להגשת תוכניות. עוד מסר כי במסגרת הכנת טיוטת התקנות ולאחר בחינת אופי התוכניות והמסמכים הנלווים שנדרש להגישם עלה כי קיימת מורכבות להסדיר נושא זה באמצעות תקנות.

בנוהל תנאי הסף צוין כי בדיקת תנאי הסף היא הליך טכני בעיקרו שנועד להבטיח כי התוכנית ראויה להגשה כדין וכי צורפו לה המידע והמסמכים הבסיסיים הנדרשים לצורך הבנתה ולפיו על הוועדה המחוזית להשלים את הבדיקה בתוך 21 יום. עוד צוין כי אם התוכנית לא עמדה בתנאי הסף והיזם לא השלים את הדרישות בתוך ארבעה חודשים ממועד ההודעה הראשונה על תוצאות הבדיקה, היא תיסגר.

העמידה בפרק הזמן שנקבע בנוהל תנאי הסף לתוכניות

שהוגשו לוועדות המחוזיות

בנוהל תנאי הסף נקבע כי שלב בדיקת תנאי הסף לא יימשך יותר מ-21 ימים, וכי תוכנית שלא הושלמו בה הדרישות ממתן ההודעה הראשונה עד אי-עמידה ועד תום ארבעה חודשים תיסגר במערכת. כלומר, פרק הזמן המרבי לשלב זה מרגע הקליטה ועד לעמידה בתנאי הסף הוא ארבעה חודשים ו-21 יום.

מניתוח הנתונים בשנים 2016 עד 2018 עולה כי %61 מהתוכניות עמדו בתנאי הסף בתוך ארבעה חודשים ו-21 ימים - פרק הזמן המרבי להשלמת שלב זה כלומר %39 מהתוכניות לא עומדות בתנאי הסף בפרק הזמן המירבי.

מינהל התכנון ציין בתשובתו כי הוועדה המחוזית נדרשת להשלים את בדיקת תנאי הסף תוך 21 ימים, וזהו פרק הזמן הרלוונטי שהוועדות המחוזיות צריכות לעמוד בו. מתחשיבי מינהל התכנון עלה כי בשנים 2016 - 2018 הוועדות המחוזיות עמדו ב-%63 מהתוכניות בפרק הזמן של 21 ימים שקבע להן הנוהל. לדברי מינהל התכנון, פרק הזמן המרבי לעמידה בתנאי סף כולל את ארבעת החודשים שנדרשים ליזמים לתיקון התוכניות ולהגשתן למוסדות התכנון, ואילו היזמים אינם עומדים בזמן שהוקצה להם בנוהל על מנת לשנות ולהשלים את התוכנית כדי שתוכל לעמוד בתנאי הסף.

| 974 |

85

.

.

.

.

ה

|

מבקר המדינה | דוחות על הביקורת בשלטון המקומי | התשפ"א-2021

י

י

ע

ועדת ברנע שמונתה במאי 2011 לבחינת החסמים הניהוליים והארגוניים בתחום התכנון והבנייה ו

ל

התריעה על תופעה זו שבה מוגשות למוסדות התכנון תוכניות מפורטות שאינן בשלות דיין הן ה

ל

מהבחינה הטכנית והן מבחינת איכות התכנון. תופעה זו עלולה לעכב את תהליך האישור של

י

כ

התוכניות עוד בשלב קליטתן. עוד הוסיפה ועדת ברנע כי אחת הסיבות להגשת תוכניות באופן י

ה

כזה היא התגמול הכספי שעורך התוכנית מקבל מיזם עבור ההגשה עצמה ולא עבור איכות

ת

ההגשה. כתוצאה מכך בחינת העמידה בתנאי הסף מטילה עומס מיותר על הוועדות המחוזיות כ

נ

בהליך שאמור להיות מקדמי. ו

ן

ה

מעיון בנספח לנוהל תנאי הסף112 עולה כי על מגיש התוכנית לעמוד בכמה תנאים הנגזרים מ

ת

מסיווג התוכנית על ידי בודק התוכניות בשלב המקדמי ביותר. סיווג זה נקבע בשני ממדים: היקף א התוכנית (תוכנית קטנה או נקודתית לעומת תוכנית גדולה) והשינוי התכנוני המוצע (שינוי קטן ר

י

ולא ניכר לעומת שינוי בעל השפעה ניכרת על הסביבה). בטופס הבקשה לבדיקת תנאי הסף ה

מ

המגיש נדרש להציג שורה של מסמכים בהתאם להוראות החוק, ונדרשת התאמה של המסמכים ק לנוהל מבנה אחיד לתוכניות (מבא"ת).113 כמו כן הוא נדרש לצרף מסמכי תכנון נוספים בהתאם מו

י

לסיווג התוכנית הכוללים נושאים כמו: תשתיות, בינוי, סביבה, שימור, פינוי-בינוי, רעידות אדמה

ו

ה

ותיאומים עם גורמים נוספים. מהנוהל עולה כי רק תוכניות קטנות או נקודתיות שלא נעשה מ בשטחן שינוי ניכר פטורות מהגשת מסמכים נוספים. פ

ו

ר

ט

מן האמור לעיל עולה כי הליך העמידה בתנאי הסף כולל גם היבטים הכרוכים בפעולות תיאום מקדימות ובהגשת מסמכים רבים.

מינהל התכנון ציין בתשובתו כי בדיקת תנאי סף נועדה להכניס לסף המערכת תוכניות שניתן לדון בהן ולבחון אותן לעומק על היבטיה השונים של התוכנית במסגרת ההליך התכנוני. מטרת תנאי הסף היא להבטיח כי התוכנית כוללת את המידע והמסמכים הבסיסיים הנדרשים להבנתה.

עוד ציין מינהל התכנון כי כלל הנספחים הדרושים, תשתיות, תחבורה וכו' (בהתאם למאפייניה של כל תוכנית) אינם נספחי רשות שניתן להסתדר בלעדיהם בשלב הגשת התוכנית. מדובר במסמכים בסיסיים אשר בלעדיהם לא ניתן להבין את התוכנית, לא ניתן להעביר אותה לשלבים הבאים של הבחינה המהותית וכמובן שלא ניתן להפקיד אותה.

112 טופס ההגשה לבדיקת תנאי הסף לתוכנית.

113 נוהל המגדיר את המתכונת של עריכת מסמכי התוכניות והפירוט הנדרש בהם כך שיוגשו באופן אחיד לכל מוסדות התכנון.

| 975 |

86

ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט

דוגמה למורכבות נוספת בשלב זה בתהליך אישור תוכנית שמתייחסת לבית משותף (תוכניות שנפוצות מאוד למשל בוועדה המחוזית ירושלים) היא הדרישות הקבועות בתקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תוכנית בבית משותף), התשע"ו-,2016 ולפיהן יש להביא בחשבון היבטים קנייניים ושמאיים, כגון האם יש פגיעה בנכס. הדבר מסרבל את הליך בדיקת תנאי הסף והופך אותו מהליך טכני בלבד למהלך שעשוי לערב כמה גורמים, לרבות הלשכה המשפטית של הוועדה המחוזית להשלמתו.114

מינהל התכנון השיב כי לצידה של הבדיקה הטכנית מתקיימת גם בדיקה משפטית כדי לבחון אם מגיש התוכנית אכן רשאי להגישה על פי התנאים הקבועים בחוק לעניין בעלים או בעל עניין בקרקע. ואומנם התנאים שקשורים למי שרשאי להגיש תוכנית בבית משותף הם אכן מורכבים, ומינהל התכנון פועל בתקופה האחרונה עם משרד המשפטים על מנת להביא לשינוים.

עוד השיב מינהל התכנון כי תנאי הסף הקבועים בנוהל חשובים מאוד על מנת שתוכניות שמוגשות לו יכללו את התנאים הבסיסיים לצורך בחינתן, וכי אין לשנות את הנוהל. מדובר בתנאים קריטיים לבחינת תוכנית, אשר מביאים לכך שרק תוכניות ברורות הכוללות את המידע הבסיסי יגיעו להכרעתן של הוועדות המחוזיות, וכך גם זמנן של הוועדות ייחסך וגם משאבי היזם.

מומלץ כי מינהל התכנון יבחן את הסיבות לאי-עמידתן של כ-%39 מהתוכניות בלוחות הזמנים המרביים שנקבעו לעמידה בתנאי הסף.

אי-עמידה בתנאי הסף

עוד עולה מתרשים 25 כי %28 מהתוכניות שנקלטו הגיעו לשלב בדיקת תנאי הסף אך לא הגיעו לשלב הדיון בהפקדה - כלומר, לא עמדו בתנאי הסף. לפי הרישום במסד הנתונים, %25 מהתוכניות נבדקו, ומגישיהן קיבלו הודעה ממוסד התכנון כי לא עמדו בתנאי הסף. לגבי השאר (%)3 לא תועדה בדיקה.

עולה חשש כי חלק מהתוכניות המוגשות אינן "בשלות" דיין וכי בטרם עריכתן לא נבחנו מכלול ההיבטים הנדרשים לקידומן או לחלופין כי תנאי הסף כוללים דרישות מורכבות ותיאום עם גורמים שונים ולכן אינם מאפשרים עמידה בזמני התקן שנקבעו.

114 תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תוכנית בבית משותף), התשע"ו-,2016 קובעות מי יהיה זכאי להגיש תוכנית בנוגע לבית משותף כשהן מבחינות בין תוכניות שמציעות שינוי בנוגע לשטחים שהם דירת המגיש (לרבות שטחים הצמודים לדירת המגיש) בלבד, שאז הוא יכול להגיש את התוכנית ללא צורך בהסכמה של דיירים נוספים לבין תוכניות המציעות שינוי גם בנוגע לשטחים שהם רכוש משותף. בעניין זה קובעות התקנות מהו שיעור ההסכמה הנדרש מאת בעלי הדירות לצורך הגשת התוכנית, כאשר הן מבחינות בין מקרה של תוכנית שאינה כוללת תוספת דירה, הריסה של דירה או חלק ממנה (נדרש שיעור של %33 בלבד) לבין מקרה שבו התוכנית כוללת שינוי כאמור (נדרש שיעור של %)60; אם מבוקש שינוי בשטח שהוא רכוש משותף שהוצמד לדירה מסוימת, נדרש שבעל הדירה יהיה אחד המגישים. הכול, בכפוף לחוות הדעת של היועץ המשפטי של מוסד התכנון הרלוונטי כי התקבל שיעור ההסכמה הנדרש וכי על פני הדברים אין בתוכנית המוצעת כדי לפגוע בזכויות בעל דירה שלא נמנה עם מגישיה.

| 976 |

87

.

.

.

.

ה

|

מבקר המדינה | דוחות על הביקורת בשלטון המקומי | התשפ"א-2021

י

י

ע

בתשובת מינהל התכנון נמסר כי אומנם יש תוכניות שמוגשות למוסדות התכנון כאשר הן אינן ו

ל

בשלות וייתכנו סיבות שונות לכך, ובהן שיקול כלכלי שקשור לחוזה שבין יזם תוכנית לבין אנשי ה

ל

המקצוע שהוא שכר את שירותיהם. אולם מכל מקום מדובר בנושאים שאינם בשליטתו של

י

כ

מינהל התכנון. י

ה

ת

יצוין כי לסוגיה זו נדרשה בשנת 2003 ועדת החקירה הממלכתית לעניין בטיחות מבנים ומקומות

כ

המשמשים ציבור115 אשר המליצה כי תוענק סמכות להטיל הוצאות על מי שמגיש בקשות סרק, נ

ו

ן

תוכניות לא מושלמות, בקשות חוזרות של תוכניות שזה עתה נדחו, תוכניות שבלתי אפשרי ה לאשרן וכיוצא באלו. מ

ת

א

ר

מומלץ כי מינהל התכנון יבחן את הסיבות לאי-עמידת כ-%39 מהתוכניות בפרק הזמן י

ה

המרבי לעמידה בתנאי הסף וכן לכך שכ-%25 מהתוכניות שנקלטו במערכות המחשוב

מ

לא עברו בהצלחה את בדיקת תנאי הסף עצמם. ק

ו

מ

עוד מומלץ כי בהתאם לממצאי הבחינה, מינהל התכנון יבחן לעדכן את ההנחיות למוסדות י

ו

ה

התכנון בעניין תנאי הסף ובדיקתם. כמו כן מוצע לבחון את ההוראות בדבר סגירת טיפול

מ

בתוכניות ואם לקדם יישום ההמלצה להטלת חיוב כספי על מגישי תוכניות שאינן בשלות פ

ו

דיין לשם הימנעות מסחבת מיותרת וכדי להקטין את העומס המוטל על הוועדה המחוזית. ר

ט

מינהל התכנון ציין בתשובתו כי הוא קבע תנאי סף על מנת לייצר ודאות למגישי התוכניות, ומכאן ואילך הדבר תלוי ביזמים.

הליכי התכנון בוועדות המקומיות - היקפם

ומשכם

תוכנית בסמכות ועדה מקומית שאינה ועדה מוסמכת כוועדה עצמאית או כוועדה עצמאית מיוחדת היא תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת, הכוללת אך ורק אחד או יותר מהנושאים המפורטים בסעיף 62א(א) בחוק התכנון והבנייה. הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה עוסקות בקידום תוכניות בסמכות ועדה מקומית החל בשלב בדיקת עמידת התוכנית בתנאי הסף דרך ההחלטה על הפקדה ודיון בהתנגדויות וכלה באישורה של התוכנית, עם או בלי שינויים.116 תהליך זה כפוף ללוחות זמנים הקבועים בחוק. הגשת התוכניות ותיעוד שלבי הטיפול בהן מתבצעים במערכות הניהול הפנימיות של כל ועדה והן במערכת המקוונת הארצית להגשת תוכניות של מינהל התכנון.

115 דוח ועדת החקירה הממלכתית לעניין בטיחות מבנים ומקומות המשמשים ציבור, דצמבר .2003 סעיף 21.85 בדוח.

116 סעיף 61א(ג) בחוק התכנון והבנייה.

| 977 |

88

ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט

מספר התוכניות שטופלו בוועדות המקומיות - תמונת

מצב

מספר התוכניות שהוגשו לוועדות המקומיות,117 מספר התוכניות שהוכרעו ומספר התוכניות שפורסמו למתן תוקף ברשומות בשנים 2016 עד 2019 מוצגים בתרשים .26 יצוין כי תוכנית שהוגשה בשנה נתונה איננה בהכרח מפורסמת למתן תוקף ברשומות באותה שנה. כמו כן, החלטה בדבר הכרעה בעניין התוכנית היא החלטה סופית של מוסד תכנון, והיא עשויה להיות החלטה על אישור, אישור בתנאים או דחייה. עוד יצוין כי יש גם תוכניות שהיזם בוחר למשוך ולא להוסיף ולקדם אותן.

תרשים :26 מספר התוכניות שהוגשו, מספר התוכניות שהוכרעו ומספר

התוכניות שפורסמו למתן תוקף ברשומות, 2016 - 2019

על פי נתוני הוועדות המקומיות כפי שדווחו למינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה.

מספר התוכניות שהוגשו בכל אחת מהשנים 2016 עד 2019 הוא 1,515 בממוצע, מספר התוכניות שהוכרעו בשנים הללו הוא 1,068 בממוצע, ומספר התוכניות שפורסמו למתן תוקף ברשומות מסתכם ב-930 לשנה בממוצע.

117 בקובץ הנתונים של מינהל התכנון צוין כי תאריך הגשה הוא תאריך קליטת התוכנית לאחר עמידה בתנאי סף.

| 978 |

89

.

.

.

.

ה

|

מבקר המדינה | דוחות על הביקורת בשלטון המקומי | התשפ"א-2021

י

י

ע

הדיווח על תוכניות בסמכות ועדה מקומית למינהל ו

ל

התכנון ולשר הממונה ה

ל

י

כ

תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קובע כי יו"ר ועדה מקומית לתכנון ולבנייה נדרש להגיש לשר י

ה

ולפרסם באתר המרשתת (אינטרנט) של הוועדה המקומית דוח שנתי על פעולות הוועדה ת

כ

ועמידתה בלוחות הזמנים הקבועים בחוק.118 את הדוח יש להגיש בתוך שישה חודשים מתום כל

נ

ו

שנה. כמו כן ועדה מקומית מחויבת על פי חוק להעביר כל מידע או מסמך ליחידת הבקרה ן

ה

במינהל התכנון על פי דרישה. מ

ת

בלוח 7 שלהלן נתונים מספרי התוכניות בסמכות ועדה מקומית אשר בשנים 2016 עד 2019 א

ר

קודמו על ידי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, כפי שעלו בדיווחים השנתיים לשר, כמו גם י

ה

מספרן של הוועדות המדווחות. הוועדות מזינות בדיווח את כל התוכניות בסמכות ועדה מקומית מ שהסטטוס שלהן השתנה בשנה המדווחת, כלומר שאחד התאריכים המדווחים חל במהלך ק

ו

השנה שבה עוסק הדיווח השנתי:119 מ

י

ו

ה

לוח :7 מספרן של הוועדות המקומיות המדווחות לשר מ

פ

ומספר התוכניות שקודמו בוועדות המקומיות, 2016 - 2019

ו

ר

ט

סך כל התוכניות מספר הוועדות סך הוועדות שיעור הוועדות

המדווחות בשנה המקומיות המקומיות בכל המקומיות

120

שדיווחו שנה שדיווחו

2016 2,689 120 126 %95

2017 2,170 108 126 %86

2018 3,024 118 131 %90

2019 3,081 123 131 %95

על פי נתוני מינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה.

118 סעיף 48ו בחוק התכנון והבנייה. כמו כן החוק מחייב את הוועדות המקומיות להמציא לשר הפנים, לוועדה המחוזית או לוועדה הארצית לתכנון של תשתיות לאומיות, על פי דרישתם נתונים בדבר צורכי מרחב התכנון ופיתוחו, נוכחות נציגים בעלי דעה מייעצת בישיבות הוועדה וכן כל דבר הדרוש להם לשם מילוי תפקידם או הפעלת סמכויותיהם.

119 יצוין כי בחלק מהתוכניות זיהה מינהל התכנון בעיה בסדר התאריכים אולם תוכניות אלה לא הוסרו מהקבצים. נוסף על כך קיימת אי-התאמה בין תאריכי התוכניות שדווחו על ידי הוועדות על בסיס מערכות הניהול בוועדות המקומיות לבין התאריכים המופיעים באתר "תכנון זמין" המנוהל במינהל התכנון. מקור הבעיה הוא אי-סנכרון בין המערכות.

120 מספר הוועדות שלא דיווחו על תוכניות בשנים המפורטות או שהתוכניות שדיווחו עליהן סוננו בטיוב הקבצים על ידי

מינהל התכנון: בשנת :2016 7; בשנת :2017 20; בשנת :2018 :13 בשנת :2019 .8

| 979 |

90

ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט

מהלוח עולה כי 2,741 תוכניות בממוצע מדווחות בשנה על ידי הוועדות המקומיות. עוד עולה כי בשנים הנ"ל %5 - %14 מהוועדות לא הקפידו על דיווח נתונים על תוכניות מתאר בסמכות ועדה מקומית למינהל התכנון ולשר הממונה. יצויין כי לאחר הפחתה בשיעור הוועדות המדווחות בשנת 2017 חל גידול עקבי בשנים 2018 ו-2019 בשיעור הוועדות המקומיות שהקפידו על דיווח כנדרש.

עם זאת יצוין כי תמונת המצב שמתקבלת היא חלקית שכן לא כל הוועדות מדווחות על התוכניות שמקודמות על ידן במשך השנה. נוסף על כך, אין התאמה בין תאריכי התוכניות שעליהם דיווחו הוועדות על בסיס מערכת הניהול שלהן121 לבין התאריכים המפורטים באתר תכנון זמין המנוהל על ידי מינהל התכנון.

בביקורת נמצא כי איסוף הנתונים נעשה באופן פרטני מול כל ועדה, והדבר כרוך בסרבול ובטעויות, זאת משום שלמערכות המידע במינהל התכנון אין ממשק ממוחשב אוטומטי עם המערכות של הוועדות המקומיות.

על מינהל התכנון להוסיף לפעול לאיסוף הנתונים מכלל הוועדות המקומיות ולטייבם וזאת כדי לקבל תמונת מצב כללית טובה ומעודכנת על פעילות הוועדות המקומיות במישור התכנוני וכדי שיהיה בידיו מידע מהימן על המלאי התכנוני שנוצר ברובד המקומי. מוצע לפתח ממשק ממוחשב אוטומטי בין מערכות המידע של מינהל התכנון למערכות של הוועדות המקומיות לשם קבלת הדיווח באופן מקוון.

מינהל התכנון השיב כי הוא פועל על מנת לשפר את היקף הדיווחים ואת איכותם. בין האמצעים

שהוא נוקט: פרסום רשימת הוועדות המדווחות, תזכורות לוועדות, פניות לוועדות לצורך השלמות

מידע ותיקונים, בדיקת פרסום המידע באתרי האינטרנט של הוועדות ודירוג הוועדות בהתאם לכך. המינהל הוסיף כי הוא מקדם בעדיפות גבוהה תוכנית לפיתוח ממשק הדוק בין מערכות ניהול הוועדה למערכות מינהל התכנון בתחומי הרישוי, התכנון וישיבות הוועדות המקומיות.

ממשק כזה ישפר את האמינות והזמינות של הנתונים. לטענת מינהל התכנון, החסם העיקרי המונע את פיתוח הממשק הוא תקציבי.

121 מערכת מידע ממוחשבת המאפשרת ניהול ובקרה על תהליכי שונים שמנהלת הוועדה.

| 980 |

91

.

.

.

.

ה

|

מבקר המדינה | דוחות על הביקורת בשלטון המקומי | התשפ"א-2021

י

י

ע

משך הזמן להכרעה בוועדות המקומיות בעניין תוכניות ו

ל

ה

ל

קיצור הזמן הנדרש לאישור תוכניות על פי החוק נקבע כיעד מרכזי בתיקון .101 במסגרת זו נקבע

י

כ

פרק זמנים מרבי122 לוועדה מקומית של 12 חודשים ממועד הגשת התוכנית123 ועד להכרעה י

ה

בעניינה - כלומר קבלת החלטה אם לאשר אותה כפי שהיא או בשינויים או בתנאים, או לדחותה.

ת

כמו כן נקבע כי מגיש התוכנית רשאי לבקש להעבירה לוועדה המחוזית אם לא התקבלה כ

נ

החלטה בתוך התקופה האמורה.124 ו

ן

ה

1. בתרשים 27 מתוארות מגמות השינוי במשכי הזמן הממוצעים והחציוניים להכרעה בעניין מ

ת

התוכנית בשנים 2016 עד .2019 א

ר

י

תרשים :27 משכי זמן ממוצעים וחציוניים להכרעה בעניין תוכניות ה

מ

בסמכות ועדה מקומית, 2016 - 2019 (בשנים)

ק

ו

מ

י

ו

ה

מ

פ

ו

ר

ט

על נתוני ועדות מקומיות כפי שדווחו למינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה.

הזמן הממוצע לטיפול בתוכניות מתאר בסמכות ועדה מקומית התקצר במעט בשנים 2016 עד 2019 מ-1.41 ל-1.24 שנים, ומשך הזמן החציוני נותר למעשה ללא שינוי - ממושך מעט יותר מזמן התקן שהוא 12 חודשים.

122 סעיף 109א(א)()1 בחוק התכנון והבנייה.

123 פרק הזמן המרבי הוא שמונה חודשים אם מדובר ב"תוכנית מצומצמת".

124 סעיף 109א()2 בחוק התכנון והבנייה.

| 981 |

92

ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט

2. שיעור התוכניות שעמדו בזמן שנקבע בחוק להכרעה מתוך כלל התוכניות שהוכרעו בשנים

2016 עד 1252019 מוצג בתרשים 28 שלהלן:

תרשים :28 שיעור התוכניות שהוכרעו בזמן שנקבע לכך בחוק, 2016 - 2019

על פי נתוני ועדות מקומיות כפי שדווחו למינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה.

מהתרשים עולה כי שיעור התוכניות שהוכרעו בזמן שנקבע בחוק בשנים 2016 עד 2019 הוא %45 בממוצע. יצוין כי ניתן לראות כי חל גידול בשיעור התוכניות שהוכרעו בזמן שנקבע בחוק בשנים הללו.

בתרשים שלהלן מתוארת התפלגות התוכניות בשנים 2016 עד 2019 לפי פרק הזמן הממוצע שנדרש להכרעה בהן ממועד עמידה בתנאי סף.

125 השנה האחרונה שהובאה בחשבון היא שנת 2017 מאחר שזמן התקן הוא שנה.

| 982 |

93

.

.

.

.

ה

|

מבקר המדינה | דוחות על הביקורת בשלטון המקומי | התשפ"א-2021

י

י

ע

תרשים :29 התפלגות התוכניות שהוכרעו לפי הזמן שנדרש לכך (בחודשים), ו

ל

2016 - 2019 ה

ל

י

כ

י

ה

ת

כ

נ

ו

ן

ה

מ

ת

א

ר

י

ה

מ

ק

ו

מ

י

ו

ה

מ

פ

על פי נתוני ועדות מקומיות כפי שדווחו למינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה.

ו

ר

ט

מרבית התוכניות (%)55 לא הוכרעו בפרק הזמן המרבי שנקבע להכרעה בתוכנית. זאת ועוד, %16 מהתוכניות אף מוכרעות בפרק זמן הארוך משנתיים.

לצד השיפור במשך הזמן שנדרש להכרעה בעניין תוכניות בסמכות ועדה מקומית, כ-%55 מהתוכניות מוכרעות בפרק זמן של יותר משנה. מוצע כי מינהל התכנון יבחן בשיתוף הוועדות המקומיות דרכים לקצר את משך הזמן כדי להתאימו לנדרש בחוק.

מינהל התכנון ציין בתשובתו כי הוא משקיע מאמצים ניכרים לקיצור משך הזמן להכרעה בעניין תוכניות: הוא משקף לוועדות המקומיות את משכי הזמן לקידום תוכניות בסמכות מקומית במסגרת בקרות עומק פרטניות וכן במסגרת דוחות שנתיים המוגשים לשר. כמו כן הוא פועל לשיפור שקיפות שלבי ההליך באמצעות בקרה על פרסום נתוני התוכניות באתר הוועדה וכן באמצעות פרסום קובץ המרכז את כלל הדיווחים באתר מינהל התכנון. עם זאת הדגיש המינהל כי האחריות והסמכות הניהולית לקידום התוכניות בהתאם להוראות החוק מוטלות על כתפי הוועדות המקומיות.

לשם השוואה, מנתונים שפרסמה מערכת התכנון באנגלייה עולה כי %88 מהתוכניות שהוכרעו בשנת 2019 עמדו בסד הזמנים שנקבע שם בחוק - 13 שבועות.126 יצוין כי יש שוני מהותי בין מערכת התכנון הישראלית למערכת התכנון האנגלית כמצוין לעיל: באנגלייה מערכת התכנון

פועלת בשתי רמות: הרמה הלאומית והרמה המקומית.

126 ראו: https://www.gov.uk/government/statistical-data-sets/live-tables-on-planning-application-statistics | 983 |

94

ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט

ניהול המלאי התכנוני

כדי לתת מענה לצורכי החברה בתחומים שונים יש להבטיח כי יש די תוכניות שמכוחן ניתן יהיה להנפיק היתרי בנייה. כך למשל, בתחום המגורים הממשלה קבעה בכמה החלטות יעדים למספר יחידות הדיור שיש לתכנן בתוכניות מתאר מקומיות. בהחלטה 2457 ממרץ 2017 נקבעו יעדים לתכנון עד 2040 על פי תחזיות דמוגרפיות ובהתחשב בכך שלא כל התוכניות יוכלו להתממש. בנוגע לשנים 2017 עד 2020 נקבע כי יש לתכנן כ-100,000 יחידות דיור בשנה.

נוכח חשיבותו האסטרטגית של המלאי התכנוני לכלכלה ולמתן מענה לצרכים, יש צורך לנהל את המידע עליו, למשל כמה תוכניות אושרו ומיקומן. כמו כן חשוב לדעת באיזו מידה התוכניות שאושרו זמינות לביצוע, שכן לעיתים התוכניות כוללות התניות למימושן. מידע נוסף החיוני לניהול המלאי התכנוני הוא מידע על מימוש תוכניות, לרבות מידע על קצב המימוש ומיקום התוכניות שמומשו. זאת כדי שבתהליכי הבקרה על המלאי התכנוני תהיה אינדיקציה על מחסור או על חסמים למימוש התוכניות - דבר שיאפשר גם לעדכן את היעדים ולהתאימם לצרכים.

מידע הולם על המלאי התכנוני מאפשר למקד את המאמצים במקומות הנכונים ולייעל את עבודת מוסדות התכנון.

בדוח מבקר המדינה על משבר הדיור צוינו ליקויים בניהול המלאי התכנוני למגורים. נקבע בו כי אין מידע על המלאי התכנוני ועל זמינותו לבנייה.

בביקורת הנוכחית נמצא כי מינהל התכנון שיפר את יכולות הניהול והמעקב שלו אחר המלאי התכנוני באמצעות פיתוח מערכת מחשב המציגה בזמן נתון את התקדמות תהליכי האישור של התוכניות במוסדות התכנון, והוא מפרסם לציבור מידע על היקף המלאי התכנוני למגורים שהוא אישר בנוגע ליעדים שקבעה הממשלה. משרד מבקר המדינה רואה זאת בחיוב.

עם זאת, המידע על המלאי התכנוני אינו כולל מידע על זמינותו ועל מימושו. אחת הסיבות לכך היא היעדר ממשק אוטומטי בין מערכת המחשב של מינהל התכנון לבין מערכות המחשב שבהן מנוהלים תהליכי רישוי הבנייה.

מינהל התכנון ציין בתשובתו כי יש לפעול לתיאום בין המערכות, וכי הוא פועל על מנת להקים מערכת או לתאם בין מערכות קיימות אשר יוכלו לעקב אחר פרויקט מתחילת ייזומו ועד אכלוסו (אם מדובר בפרויקט למגורים) או הפעלתו (אם מדובר בפרויקט לתשתיות). המינהל ציין כי החלטת ממשלה 854 ממרץ 2021 קבעה כי יוקם צוות בין-משרדי בראשות משרד ראש הממשלה לגיבוש מדיניות בעניין איגום ושיתוף של כלל המידע הממשלתי הנוגע לתכנון, לבנייה ולהקמה של תשתיות. באופן זה ניתן יהיה לנהל מעקב טוב ויעיל אחר כלל התהליכים בתחום התכנון והבנייה לכל אורך חייהם.

משרד מבקר המדינה בדק תשע תוכניות מתאר מקומיות רחבות היקף שהוועדות המחוזיות אישרו בשנים 2018 עד ,2019 הכוללות בתחומן כ-45,000 יחידות דיור, שהן כ-%27 מסך יחידות הדיור | 984 |

95

.

.

.

.

ה

|

מבקר המדינה | דוחות על הביקורת בשלטון המקומי | התשפ"א-2021

י

י

ע

שאישרו הוועדות המחוזיות בשנים אלו. זאת כדי לבחון באיזו מידה תוכניות אלה זמינות למימוש ו

ל

במטרה לבחון אם הדבר נרשם בנתונים.127 ה

ל

י

כ

נמצא כי לגבי כשני שלישים מהיחידות שנבחנו בתשע תוכניות מתאר מקומיות שנבדקו י

ה

בביקורת (סה"כ כ- 45,000 יחידות דיור) קבעו התוכניות תנאים למימוש שלא מאפשרים ת את זמינותם בטווח הקצר, למשל בשל הצורך לפתח, כתנאי מקדים, תשתיות דרכים ומים, כ

נ

ו

להכין תוכניות מפורטות נוספות, להסיר מפגעים סביבתיים ולהכין סקרים. כמו כן השליש ן

ה

הנוסף של יחידות הדיור מקורו בתוכניות להתחדשות עירונית - תוכניות שמעצם טבען

מ

מתממשות לאט, בכפוף ליוזמות פרטניות של בעלי הזכויות במקרקעין. ת

א

ר

מידע חשוב זה, לפיו חלק ניכר מהמלאי התכנוני בתוכניות שנבדקו אינו זמין למימוש י

ה

בטווח הזמן הקצר בשל הצורך לתת מענה כולל לצורכי הציבור ולאיכות החיים והסביבה,

מ

אינו משתקף בנתוני מינהל התכנון. ק

ו

מ

מוצע כי מינהל התכנון יקבע הנחיות לסווג המידע על התוכניות בהתחשב בזמינותו של י

ו

ה

המלאי התכנוני וכן יעקוב אחר מימוש התנאים שנקבעו בתוכניות לשם הפיכתן לזמינות

מ

למימוש. פ

ו

ר

ט

מינהל התכנון השיב כי בין התוכניות המקודמות במוסדות התכנון יש תוכניות רחבות היקף שמימושן כולל תנאים מורכבים הכרחיים או תוכניות המאפשרות בנייה על קרקע פרטית בהיקף נרחב שקצב המימוש שלהן והיקפו אינם ידועים מראש. גורמי התכנון והביצוע מתחשבים בתנאים אלו כאשר הם מחשבים את קצב המימוש בפועל. יתר על כן, ייתכן שיהיו חסמים רבים אחרים שאינם נכללים במסמכי התוכנית, ועל מנת לתת לסוגיה זו מענה, מינהל התכנון ממפה באופן ממוחשב חסמים מסוימים שאותם ניתן לזהות במערכת. מינהל התכנון הוסיף בתשובתו כי בהחלטת הממשלה נקבע כי יזמים יצרפו לתוכניות שהם מגישים למוסדות התכנון תחזית מימוש לשנים הבאות, וכן תחזית מימוש לתוכניות רחבות היקף שכבר אושרו בעבר ולא מומשו.

בתשובתו של מינהל התכנון ממאי 2021 צויין, כי גורמי התכנון והביצוע, בבואם לאמוד את קצב המימוש בפועל של תוכניות, מביאים בחשבון שישנם לעיתים תנאים למימוש תוכניות שביצועם לוקח זמן. המינהל הוסיף כי לכן, בעוד היעד לבנייה של יחידות דיור עומד על 1.5 מיליון יחידות, יעד התכנון גדול יותר ועומד על 2.6 מיליון יחידות.

127 תא/ /3729 א, תוכנית רובע 4; /3 /03 /124 3 הרובע המיוחד באשדוד; תא/ /3616 א, תוכנית רובע 3;

553-0116335 רש/ ,1084 רצועת הנופש מזרח - אזור א'; ,652-0504910 תל שבע - הגדלת זכויות בניה במרקם הקיים; ,304-0086512 חפ/2096 ב/1 - המבואות הדרומיים (חלק ב); ,356-0273458 שכונת אל ונסה;

355-0359364 מכ/886 מתחם "כלל" - מגורים נשר; ,624-0424226 אם בטין - שכונות המגורים פלח מרכזי ודרומי.

| 985 |

96

ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט

סיכום

להליכי התכנון השפעה ניכרת על תהליכי הפיתוח של המרחב הפיזי, על פיתוח הכלכלה ועל מילוי צורכי החברה. כחלק ממגוון הפעולות שנקטה הממשלה בהתמודדות עם משבר הדיור אושרה רפורמה בחוק התכנון והבנייה (תיקון מס' )101 שנועדה לייעל את הליכי התכנון ולבזר חלק מהסמכויות של הוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות כדי להקטין את העומס בוועדות המחוזיות ולייעל את ההליכים.

בנוגע לביזור הסמכויות מסתמן כי חלוקת העומס בין הדרג המחוזי למקומי השתנתה, ויותר תוכניות מטופלות כיום בוועדות המקומיות (עלייה של %8 בין 2012 ל-.)2019 אולם מעט מאוד ועדות (%)17 נמצאו ראויות להסמכה ועדיין מוטל עומס רב על הוועדות המחוזיות. מספר התוכניות שהוגשו לוועדות המחוזיות גדל בשיעור של %,21 וכל ועדה מחוזית מטפלת בכל שנה בכ-1,362 תוכניות בממוצע בשנים שלאחר תיקון .101 מוצע כי מינהל התכנון יבחן בשיתוף הוועדות המקומיות דרכים לשיפור רמתן המקצועית ותפקודן כדי שאפשר יהיה להסמיך עוד ועדות. מהלך כזה יוכל למצות את התועלת שיש בריבוי ועדות מקומיות ולאפשר לוועדות המחוזיות להתמקד בתכנון ברובד המחוזי.

בנוגע לייעול ההליכים וקיצורם - נמצא כי פרק הזמן להליך האישור הכולל של תוכניות בסמכות ועדה מחוזית (הנמדד מראשית התהליך ועד סופו) התקצר מ-3.5 שנים ל-2.1 שנים - קיצור של כ-%.40 עם זאת, לגבי כ-%66 מסך התוכניות המאושרות ההליך נמשך יותר משנה וחצי, ולגבי כחמישית ההליך נמשך יותר משלוש שנים. כמו כן נמצא כי מתוך כלל התוכניות שהוכרעו, שיעורן של אלו שהוכרעו בתוך 18 חודשים, כקבוע בחוק, גדל מ-%63 בשנת 2016 ל-%77 בשנת .2019 עוד נמצא כי יש תופעה ניכרת של פחת של %56 מהתוכניות בהליך התכנוני, אשר ראוי לבחינה על מנת לצמצמו ובכך לתרום ליעילות המערכת, ולהפחתת משאבים היורדים לטמיון.

כדי להאיץ את הפעילות התכנונית שמהווה מנוע מרכזי לצמיחה במשק, בייחוד לנוכח משבר הדיור ולנוכח צרכים אחרים של החברה והמשק, על מינהל התכנון להמשיך במאמצים שהוא נוקט לייעול הליכי התכנון, לקיצור משכם ולשיפור הוודאות לגביהם. על מינהל התכנון בשיתוף משרד האוצר ונציבות שירות המדינה לבחון את מבנה התקציב ודפוסי ההעסקה של יועצים המועסקים במיקור חוץ כדי שהמינהל יוכל למלא את תפקידו המרכזי כגוף התכנון הלאומי של ישראל ולעמוד ביעדים ובאתגרים התכנוניים המונחים לפתחה של מערכת התכנון.

| 986 |

97

נספח 2

התייחסות משרד האדריכלים

רזניק-אילון

עמודים 100 - 98

98

2

15.09.2025

15.09.2025

לכבוד

עו"ד ברוך פיירשטיין

לכבוד

עו"ד ברוך פיירשטיין

הנדון: מענה לשאלותיך לקראת דיון בהתנגדויות בתכנית סן מרטין 19-25

הנדון: מענה לשאלותיך לקראת דיון בהתנגדויות בתכנית סן מרטין 19-25

1. התייחסות להצגת התכנון והאישורים:

1. התיביחתסאורתיךל9ה1צגבתינוהאתרכ5נ2ון0ו2ה,אהישוצורגיתםכ: נון ראשוני לאהר'לה בן נון ולענת קליינמן מאגף מבני ציבור, ובהמשך

בתאגםריךלא9מ1י באירנבואלרול5א2ד0ר2יכ,להיתוצעגנתברכנויויןסר.אשוני לאהר'לה בן נון ולענת קליינמן מאגף מבני ציבור, ובהמשך

גם להאתמכינאוןרכבללל ואלתאדשריילכולביתמעגרנבשרגוןייהסי.לדים שמצפון מזרח.

התייחסות אמי ארבל, כללה המלצה להישאר בתחום המגרש, ולכלול את רצועת השצ"פ מצפון, תוך

התכנון כלל את שילוב מגרש גן הילדים שמצפון מזרח.

שיחלוף שטחים בתחום הקו הכחול, ובניית המגדל בקו 0 לרחוב, תוך הסגת קומת הקרקע לטובת הרחבת

התייחסות אמי ארבל, כללה המלצה להישאר בתחום המגרש, ולכלול את רצועת השצ"פ מצפון, תוך

המדרכה.

שיחלוף שטחים בתחום הקו הכחול, ובניית המגדל בקו 0 לרחוב, תוך הסגת קומת הקרקע לטובת הרחבת

בהמשך, בתאריך 6 בפברואר ,2025 התקבל מייל מענבר וייס המאשר "למצוא פתרון הגיוני שמסייע לקידום

המדרכה.

מתחם ראוי ונכון, שאינו נשען על שטחים חומים".

בהמשך, בתאריך 6 בפברואר ,2025 התקבל מייל מענבר וייס המאשר "למצוא פתרון הגיוני שמסייע לקידום

ב-18 במאי הוצג לענבר בזום הפרויקט המעודכן ללא שילוב גן הילדים, כולל מסמכי התכנית ונספחיה.

מתחם ראוי ונכון, שאינו נשען על שטחים חומים".

וב-24 ביוני נשלחו המסמכים לדן קינן לבחינת האפשרות לצירוף בנין 17 למתחם דן נדל"ן (סן מרטין -7

ב-18 במאי הוצג לענבר בזום הפרויקט המעודכן ללא שילוב גן הילדים, כולל מסמכי התכנית ונספחיה.

.)15

וב-24 ביוני נשלחו המסמכים לדן קינן לבחינת האפשרות לצירוף בנין 17 למתחם דן נדל"ן (סן מרטין -7

2. זמן עדכון התוכנית עבור התכנון המשולב:

.)15

סט נספחי התכנית עבור בניין 17 כבר מוכן, והזמן הנדרש לשילוב עם המגרש הנוסף מוערך בכמה שבועות

2. זמן עדכון התוכנית עבור התכנון המשולב:

בודדים.

סט נספחי התכנית עבור בניין 17 כבר מוכן, והזמן הנדרש לשילוב עם המגרש הנוסף מוערך בכמה שבועות

3. התייחסות לקושי הגאומטרי:

בודדים.

אדריכל גיא איגרא , בהתייחסותו לבעיה התכנונית הגאומטרית, ציין שעומק המגרש של כ-20 מ' מקשה

3. התייחסות לקושי הגאומטרי:

על תכנון מגדל ראוי, כנגזרת מקוי בנין מקובלים. עם זאת, כפי שהוצע ע"י אמי ארבל, הרחבת תא השטח

אדריכל גיא איגרא , בהתייחסותו לבעיה התכנונית הגאומטרית, ציין שעומק המגרש של כ-20 מ' מקשה

ושילוב רצועת השצ"פ תוך העמדת הבנין בקו 0 לרחוב סן מרטין, מאפשרים תכנון תקי הן לנגדל והן לחניון.

על תכנון מגדל ראוי, כנגזרת מקוי בנין מקובלים. עם זאת, כפי שהוצע ע"י אמי ארבל, הרחבת תא השטח

4. יתרונות הפרויקט המשולב:

ושילוב רצועת השצ"פ תוך העמדת הבנין בקו 0 לרחוב סן מרטין, מאפשרים תכנון תקי הן לנגדל והן לחניון.

הפרויקט המשולב מאפשר את הרחבת השצ"פ, משפר את המרחב הציבורי במפלס רחוב סן מרטין ומעניק

4. יתרונות הפרויקט המשולב:

חזית ודופן מסחרית לרחוב ולשצ"פ, תוך השארת מגרש גן הילדים כפי שהוא.

הפרויקט המשולב מאפשר את הרחבת השצ"פ, משפר את המרחב הציבורי במפלס רחוב סן מרטין ומעניק

חזית ודופן מסחרית לרחוב ולשצ"פ, תוך השארת מגרש גן הילדים כפי שהוא.

המלך ג'ורג' ,20 ירושלים I 054.4650.616 | eylon-reznik.com@anat המלך ג'ורג' ,20 ירושלים I 054.4650.616 | eylon-reznik.com@anat

99

אנו ממליצים לכלול את מגרש גן הילדים בתחום הקו הכחול ע"מ להעצים את הזכויות במגרש החום

אנובמממסלגירצתיםהלתככלנוילת.את מגרש גן הילדים בתחום הקו הכחול ע"מ להעצים את הזכויות במגרש החום

במסניגתרןתאהףתלכשנקיתול. חיבור חניונים ע:י מיסעה חוצה, לייעול התנועה, הכניסות, ולטובת הגמישות התכנונית.

5נ.יתןהאתףיחלסשותקוללמחסיבקונרותחינוי"ורניםהוועע:די המיבסיעחהס חלבוצנהין ,7ל1י:יעול התנועה, הכניסות, ולטובת הגמישות התכנונית.

5. התימחססקותנותלמיוס"רקנהותועדיוה"רנהבעווועמדהקבבליתחסעמלבדנתיןו 7ש1ל:אדר' גיא איגרא, כי אין היתכנות לבנין בסן מרטין ,17 כבנין

מסק"EנוNתOיוL"Aר DהNועAדTהS"נבעו מקבלת עמדתו של אדר' גיא איגרא, כי אין היתכנות לבנין בסן מרטין ,17 כבנין

"NEהOתLוAכנDיתNהAמTוSצ"עת בסן מרטין 17 מראה כי:

התוכנית✓המתוצכענתון בהסמןגדמלרטוהיןח7ני1ון מארפאשהריכויכ:ולל פתרונות תפעוליים לפינוי אשפה, מיקום מאגרי מים וכיוצ"ב,

✓ ✓תכנמוןאהפמשגרדהלקוהצחאנתיוןשאטפחשיםריצויכבוולרלייםפתלהרופנורתשתותפמעבולויניוםתלעפםינכוינאיסשהפנהפ,רמדתיק,ום מאגרי מים וכיוצ"ב,

✓ ✓מאפמשאפרשהרקאצתאתהרשחטבחתיםהשציצב"ורפייהםמלשהופתרףשעותם פמרבווינקותט סעןםמכרנטיסיןה21נ-פ9ר1ד,ת,,

✓ ✓מאפמשאפרשארתמהסרחחרב,תהתהושמצך"ופתוהרםמשבפותעףילעותםהפארווריקבנטיתסןבממרפטלסין 1ה2ר-ח9וב,1וה, שצ"פ,

✓ ומאפשר ראיה כוללת ותכנון מיטבי של המתתם.

✓ מאפשר מסחר, התומך ותורם בפעילות האורבנית במפלס הרחוב והשצ"פ,

✓ ומאפשר ראיה כוללת ותכנון מיטבי של המתתם.

בברכה,

אדר' ענת אילון,

בברכה,

אדר' ברוך רזניק

אדר' ענת אילון,

אדר' ברוך רזניק

המלך ג'ורג' ,20 ירושלים I 054.4650.616 | eylon-reznik.com@anat המלך ג'ורג' ,20 ירושלים I 054.4650.616 | eylon-reznik.com@anat

100

נספח 3

מצגת לעיריה-מחוזית-מקוצר

עמודים 143 - 101

101

3

כ

ל

ה

ז

כ

תויו

ש

מ

רו

תו

ל

מ

ש

ר

ד

ר

נז

קי

א

לי

ןו

א

ד

ר

כי

ל

םי

א

.

ןי

ל

ה

ע

ת

קי

א

ו

ל

ש

כ

פ

ל

א

ו

ל

ע

ש

תו

כ

ל

ש

מי

שו

ב

מ

צ

ג

ת

102

103

01

מרחק 210 מ' מתחנת רק"ל

104

01

105

106

02

107

02

108

02

109

02

תוכנית 101-1002054 תוכנית 101-0477240 תוכנית 101-1019157

התחדשות עירונית קטמונים, מתחם הריסה ובנייה מחדש במסגרת פינוי בינוי,סן פינוי בינוי רחוב סן מרטין ,19-21 ירושלים

15 יצחק שדה 16-17 מרטין ,23-25 ירושלים

•הריסת 2 מבנים בני 4 קומות ובניית מגדל של 30

קומות עם 160 יח"ד.

•פינוי 2 מבנים עם 34 יח"ד ובניית 2 מבנים (11

•פינוי 3 מבנים עם 150 יח"ד ובניית 440

ו-19 קומות) עם 104 יח"ד.

יח"ד (2 מגדלים ומבנה 10 קומות). •שטחי ציבור ומסחר בקומת הקרקע, חניה

ומחסנים בתת-קרקע.

•שילוב מגורים, מסד מסחרי ושטחים משותפים

•שטח ציבורי של 4000 מ"ר לגני ילדים,

ברחוב סן מרטין.

מעונות יום ובית כנסת. •שצ"פ ממערב, הרחבת דרך ברחוב רבי צדוק

•שינוי ייעוד למגורים, ציבורי ושצ"פ. ומגרש למבני ציבור ובתי כנסת.

חוזה סן מרטין 17

110

02

תוכנית 101-0987016 תוכנית 101-0565317 תוכנית 101-1069764

פינוי בינוי ברחוב סן-מרטין .1 סן מרטין 3 פינוי בינוי. התחדשות עירונית סן מרטין 4-6 , ירושלים.

•פינוי מבנה עם 30 יח"ד. •פינוי 2 מבנים קיימים עם 65 יח"ד.

•הריסת מבנה השיכון הישן.

•הקמת 2 מבנים חדשים (10 ו-18 קומות) עם 104 •הקמת 2 מבנים חדשים בגובה 18 ו-30 קומות עם

•הקמת 2 מגדלי מגורים מעל מסד

רציף ברחוב גולומב.

יח"ד. 308 יח"ד.

•כיכר עירונית משמעותית. •שינוי ייעוד המתחם לעירוני מעורב: מגורים,

•המסד יכלול מסחר, משרדים,

ובנייני ציבור .

•130 מ"ר לגן ילדים עם חצר משחקים. מוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח (שצ"פ), ודרך

•שביל ברוחב 3 מ' המחבר בין רחוב הנוטרים חדשה.

לכיכר .

חוזה סן מרטין 17

111

02

תוכנית 101-1063957 תוכנית 101-1114305 תוכנית 101-0855585

פינוי בינוי רחוב סן מרטין ,22 ,24 ,26 התחדשות עירונית- בר יוחאי 18 התחדשות עירונית בר יוחאי 17-21 ואלמליח

רחוב בר יוחאי ,12 .14 התוכנית בשטח 4.715 דונם בגוננים 143-145 - מתחם .06

(בין רחובות סן מרטין ובר יוחאי)

התכנית מציעה פרוייקט פינוי בינוי במתחם עם 180 דירות ב-6 מבנים מוצע:

כוללת:

ברחובות במסגרת תכנית להתחדשות •הקמת רובע עירוני חדש עם 4 מגדלי מגורים.

•שילוב שטחים ציבוריים, מסחר ושירותים

•פינוי-בינוי: הריסת מבנה קיים.

עירונית בשכונת גונן בירושלים.

ציבוריים.

•הקמת 2 מבני מגורים על מסד עם

חזית מסחרית לרחוב סן מרטין.

•העברת השצ"פ לאזור רחוב בר יוחאי.

•הפרשה לשימוש ציבורי.

חוזה סן מרטין 17

112

02

תוכנית 101-1151901 תוכנית 101-1008176 תוכנית 101-0511923

התחדשות עירונית - יצחק שדה 5-7 התחדשות עירונית קטמונים, מתחם - קדמת גונן , פינוי בינוי ברחוב בר יוחאי

.

התוכנית בגוננים (רחוב יצחק שדה 5 04 סן מרטין 28,30 בר יוחאי 10 5,7,11,13,15 ירושלים

ו-,7 כ-3.8 דונם) כוללת: •הקמת 220 יח"ד בשני מבנים: מגדל 30 קומות •הריסת 5 מבני מגורים והקמת בנייה גבוהה.

•פינוי 2 מבנים קיימים. ובניין 8 קומות. •חזיתות פעילות למסחר וציבור.

•הקמת מבנה חדש למגורים עם •מסד מסחרי (2,360 מ"ר), 2 גני ילדים, בית •שדרוג הפארק השכונתי.

חזית מסחרית ושימושים ציבוריים. כנסת ושצ"פ. •תיאום עם קו הרכבת הקלה המתוכנן בדרום .

•הגדלת יח"ד מ-40 ל-.140 •חיבור רחובות סן מרטין ובר יוחאי עם חללים •הרחבת הכביש לדו-סטרי ותוספת חניות

ציבוריים. ציבוריות.

חוזה סן מרטין 17

113

02

תוכנית 101-1033869 תוכנית 101-0666032 תוכנית 101-0855668

התחדשות עירונית ברחוב בר התחדשות עירונית פת/בר יוחאי התחדשות עירונית ברחוב בר יוחאי 4

יוחאי -1-3 מתחם •פינוי 95 יח"ד ובניית 356 יח"ד. ויצחק שדה ,3 מתחם ,11 ירושלים

•מבנים עד 9 קומות ו-3 מגדלים בגובה

•פינוי 2 מבנים ישנים עם 86 יח"ד והקמת •פינוי 2 מבנים ישנים עם 72 יח"ד והקמת 265 יח"ד.

עד 30 קומות

363 יח"ד בשני מגדלים בגובה כ-37 קומות. •שינוי קווי בניין, הגדלת גובה הבינוי ותוספת זכויות

•חזית מסחרית ברחוב פת, בית ספר עם

•שינוי קווי בניין והוספת זכויות בנייה. בנייה.

מסחר, גני ילדים ובית כנסת.

•מבני ציבור ושטחי מסחר בקומת הקרקע •העברת השצ"פ למיקום נוח יותר.

•חניה תת-קרקעית.

ברחובות יעקב פת ובר יוחאי. •מבנה ציבור, מעברים ציבוריים וחיבור בין הרחובות.

•חיבור בין הרחובות .

חוזה סן מרטין 17

114

115

03

116

03

• •

•

• •

•

•

•

• • •

• •

• –

•

• •

• •

•

• •

•

•

117

•

03

•

•

118

תכניות

119

04

מבט מהשצ"פ לכיוון סן מרטין

120

04

מצב קיים לתכנון

מיון מוצע

שטח

מספר שטח דירה תוספת לאחר

כניסה דירה לפי מדידה 25 מ"ר תוספת

א 1 72.58 25 97.6

א 2 70.85 25 95.9

א 3 72.58 25 97.6

א 4 70.85 25 95.9

א 5 72.58 25 97.6

סן מרטין 17 | טבלת ריכוז שטחי דירות- מצב קיים לפי רישום בטאבו

א 6 70.85 25 95.9

גוש 30199 חלקה 26 ב 7 70.85 25 95.9

כניסה א' כניסה ב' כניסה ג' סה"כ ב 8 70.85 25 95.9 קומה דירה/ שטח קומה דירה/ שטח קומה דירה/ שטח קומה דירה/ שטח קומה דירה/ שטח קומה דירה/ שטח

ב 9 70.85 25 95.9

תת דירה תת דירה תת דירה תת דירה תת דירה תת דירה

ב 10 70.85 25 95.9

חלקה טאבו חלקה טאבו חלקה מדוד חלקה טאבו חלקה טאבו חלקה טאבו

ב 11 83.00 25 108.0

קרקע 1 53.5 קרקע 2 53.5 קרקע 7 53.5 קרקע 8 53.5 קרקע 13 53.5 קרקע 14 53.5 321 א 3 53.5 א 4 53.5 א 9 53.5 א 10 53.5 א 15 53.5 א 16 53.5 321 ב 12 70.85 25 95.9 ב 5 53.5 ב 6 53.5 ב 11 53.5 ב 12 53.5 ב 17 53.5 ב 18 53.5 321

ג 13 70.85 25 95.9

ג 14 72.58 25 97.6

ריכוז דירות תמורה- מצב מוצע

ג 15 70.85 25 95.9

טיפוסי דירות תמורה

טיפוס גודל דירה כמות דירות סה"כ שטח ג 16 72.58 25 97.6

A 95.9 11.0 1054.4

ג 17 70.85 25 95.9

B 97.6 6 585.5

ג 18 72.58 25 97.6

C 108.0 1 108.0

סה"כ 18 1747.8 1297.8 1747.8

121

04

התפלגות דירות יזם- מצב מוצע

מס' חדרים שטח דירה כמות TYPE

מינ' דיוריות

פנטהאוזים 140-150 2

135 * P

מיניפנטהאוזים/דיוריות

120-115

מיניפנט 5 חדרים/ דיוריות

דירות 5 חדרים /דיוריות 117-118.5 * 14 G

דירות 4 חדרים גדולות יזם 100 26 F

דירות 4 חדרים תמורה 97.6 18 E

דירות 4 חדרים יזם 97.6 8 D

דירות 3.5 חדרים 80 14 C

דירות 3 חדרים B

דירות 2 חדרים- ללא S

סה"כ 82

דירות לקרן תחזוקה 4

סה"כ כולל קרן תחזוקה 86

ד

ד

ד

ד

"

"

"

"

ח

ח

ח

ח

י

י

י

י

14

68

82

ה 4

"ר

מ"ר

חזוק

ה:

מ

9

ת

מאזן חני

רות עד 95

רות מעל 5

ה"כ

רות לקרן

ל

די

די

ס

די

בנין A

סן מרטין תמהיל וחתך סכמאתי 82 יח"ד

שטח דירה ממוצעת: 100 מ"ר שטח קומה בקומה מ"ר

פלדלת

פלדלת כולל מרפסות

חוות

100 קומה טכני מזגנים בקומה

21 150 100 140 24 13.5 290.0 454 164

20 117 80 100 80.0 118.5 23 13.5 395.5 454 58.5 19 117 80 100 80.0 118.5 22 13.5 395.5 454 58.5 18 117 80 100 80.0 118.5 21 13.5 395.5 454 58.5 17 117 80 100 80.0 118.5 20 13.5 395.5 454 58.5 16 117 80 100 80.0 118.5 19 13.5 395.5 454 58.5 15 117 80 100 80.0 118.5 18 13.5 395.5 454 58.5 14 117 80 100 80.0 118.5 17 13.5 395.5 454 58.5 דירות לקרן תחזוקה 16 12.5 0 59 58.5

13 97.6 100.3 100 100 97.6 15 13.5 395.5 454 58.5 12 97.6 100.3 100 100 97.6 14 13.5 395.5 454 58.5 11 97.6 100.3 100 100 97.6 13 13.5 395.5 454 58.5 10 97.6 100.3 100 100 97.6 12 13.5 395.5 454 58.5 9 97.6 100.3 100 100 97.6 11 13.5 395.5 454 58.5 8 97.6 100.3 100 100 97.6 10 13.5 395.5 454 58.5 7 97.6 100.3 100 100 97.6 9 13.5 395.5 454 58.5 6 97.6 100.3 100 100 97.6 8 13.5 395.5 454 58.5 5 97.6 100.3 100 100 97.6 7 13.5 395.5 454 58.5 4 97.6 100.3 100 100 97.6 6 13.5 395.5 454 58.5 3 97.6 100.3 100 100 97.6 5 13.5 395.5 454 58.5 2 97.6 100.3 100 100 97.6 4 13.5 395.5 454 58.5 1 97.6 100.3 100 100 97.6 3 13.5 395.5 454 58.5 צי ורי 2

מסחר 42 מ"ר

מסחר ותש עהולי צלוי יורי לו י לכנחיסניוהן

ציבורי 177 מ"ר 1

122

סה"כ מוצע 8,200 9,593 1229

מועדון דיירים/רווחת הדיירים 277 מ"ר

82 -1 נדרש 8,200 9,430 1230

-2

-3 -

-4 -

-5 סה"כ קטנות 15

-6

-7

-8

04

כניסה לחניון

123

04

קומת כניסה למגדל ולחניון, בית קפה, מועדון דיירים (יציאה לשצ"פ), לובי ציבורי, חללים טכניים ומעברים

100 קומה טכני

21 150 100 140 24

20 117 80 100 80.0 118.5 23

19 117 80 100 80.0 118.5 22

18 117 80 100 80.0 118.5 21

17 117 80 100 80.0 118.5 20

16 117 80 100 80.0 118.5 19

15 117 80 100 80.0 118.5 18

14 117 80 100 80.0 118.5 17

דירות לקרן תחזוקה 16

13 97.6 100.3 100 100 97.6 15

12 97.6 100.3 100 100 97.6 14

11 97.6 100.3 100 100 97.6 13

10 97.6 100.3 100 100 97.6 12

9 97.6 100.3 100 100 97.6 11

8 97.6 100.3 100 100 97.6 10

7 97.6 100.3 100 100 97.6 9

6 97.6 100.3 100 100 97.6 8

5 97.6 100.3 100 100 97.6 7

4 97.6 100.3 100 100 97.6 6

3 97.6 100.3 100 100 97.6 5

2 97.6 100.3 100 100 97.6 4

1 97.6 100.3 100 100 97.6 3

צי ורי 2

מסחר ותש עהולי צלוי יורי לו י לכנחיסניוהן 1

82 -1

-2

-3

-4

-5

-6

-7

-8

124

04

חללים משותפים לדיירים עם שימושים שונים , חצרות לסוכות ולשימושים שונים, שטח מבונה לשימושים ציבוריים

100 קומה טכני

21 150 100 140 24

20 117 80 100 80.0 118.5 23

19 117 80 100 80.0 118.5 22

18 117 80 100 80.0 118.5 21

17 117 80 100 80.0 118.5 20

16 117 80 100 80.0 118.5 19

15 117 80 100 80.0 118.5 18

14 117 80 100 80.0 118.5 17

דירות לקרן תחזוקה 16

13 97.6 100.3 100 100 97.6 15

12 97.6 100.3 100 100 97.6 14

11 97.6 100.3 100 100 97.6 13

10 97.6 100.3 100 100 97.6 12

9 97.6 100.3 100 100 97.6 11

8 97.6 100.3 100 100 97.6 10

7 97.6 100.3 100 100 97.6 9

6 97.6 100.3 100 100 97.6 8

5 97.6 100.3 100 100 97.6 7

4 97.6 100.3 100 100 97.6 6

3 97.6 100.3 100 100 97.6 5

2 97.6 100.3 100 100 97.6 4

1 97.6 100.3 100 100 97.6 3

צי ורי 2

מסחר ותש עהולי צלוי יורי לו י לכנחיסניוהן 1

82 -1

-2

-3

-4

-5

-6

-7

-8

125

04

קומת דירות תמורה

100 קומה טכני

21 150 100 140 24

20 117 80 100 80.0 118.5 23

19 117 80 100 80.0 118.5 22

18 117 80 100 80.0 118.5 21

17 117 80 100 80.0 118.5 20

16 117 80 100 80.0 118.5 19

15 117 80 100 80.0 118.5 18

14 117 80 100 80.0 118.5 17

דירות לקרן תחזוקה 16

13 97.6 100.3 100 100 97.6 15

12 97.6 100.3 100 100 97.6 14

11 97.6 100.3 100 100 97.6 13

10 97.6 100.3 100 100 97.6 12

9 97.6 100.3 100 100 97.6 11

8 97.6 100.3 100 100 97.6 10

7 97.6 100.3 100 100 97.6 9

6 97.6 100.3 100 100 97.6 8

5 97.6 100.3 100 100 97.6 7

4 97.6 100.3 100 100 97.6 6

3 97.6 100.3 100 100 97.6 5

2 97.6 100.3 100 100 97.6 4

1 97.6 100.3 100 100 97.6 3

צי ורי 2

מסחר ותש עהולי צלוי יורי לו י לכנחיסניוהן 1

82 -1

-2

-3

-4

-5

-6

-7

-8

126

04

100 קומה טכני

21 150 100 140 24

20 117 80 100 80.0 118.5 23

19 117 80 100 80.0 118.5 22

18 117 80 100 80.0 118.5 21

17 117 80 100 80.0 118.5 20

16 117 80 100 80.0 118.5 19

15 117 80 100 80.0 118.5 18

14 117 80 100 80.0 118.5 17

דירות לקרן תחזוקה 16

13 97.6 100.3 100 100 97.6 15

12 97.6 100.3 100 100 97.6 14

11 97.6 100.3 100 100 97.6 13

10 97.6 100.3 100 100 97.6 12

9 97.6 100.3 100 100 97.6 11

8 97.6 100.3 100 100 97.6 10

7 97.6 100.3 100 100 97.6 9

6 97.6 100.3 100 100 97.6 8

5 97.6 100.3 100 100 97.6 7

4 97.6 100.3 100 100 97.6 6

3 97.6 100.3 100 100 97.6 5

2 97.6 100.3 100 100 97.6 4

1 97.6 100.3 100 100 97.6 3

צי ורי 2

מסחר ותש עהולי צלוי יורי לו י לכנחיסניוהן 1

82 -1

-2

-3

-4

-5

-6

-7

-8

חזית דרום מזרחית לשצ"פ חזית קדמית לרחוב סן מרטין חזית דרום מערבית

127

04

קומת חניון טיפוסית- 14 חניות בקומה 9 מחסנים, רמפות ,וגרעין מעליות

100 קומה טכני

21 150 100 140 24

20 117 80 100 80.0 118.5 23

19 117 80 100 80.0 118.5 22

18 117 80 100 80.0 118.5 21

17 117 80 100 80.0 118.5 20

16 117 80 100 80.0 118.5 19

15 117 80 100 80.0 118.5 18

14 117 80 100 80.0 118.5 17

דירות לקרן תחזוקה 16

13 97.6 100.3 100 100 97.6 15

12 97.6 100.3 100 100 97.6 14

11 97.6 100.3 100 100 97.6 13

10 97.6 100.3 100 100 97.6 12

9 97.6 100.3 100 100 97.6 11

8 97.6 100.3 100 100 97.6 10

7 97.6 100.3 100 100 97.6 9

6 97.6 100.3 100 100 97.6 8

5 97.6 100.3 100 100 97.6 7

4 97.6 100.3 100 100 97.6 6

3 97.6 100.3 100 100 97.6 5

2 97.6 100.3 100 100 97.6 4

1 97.6 100.3 100 100 97.6 3

צי ורי 2

מסחר ותש עהולי צלוי יורי לו י לכנחיסניוהן 1

82 -1

-2

-3

-4

-5

-6

-7

-8

128

04

129 חתך אורך חתך רוחב

תכנית מס' 101-1454933 | נספחים

130

04

131

04

132