ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 32 · מסמכי תביעת פיצוים רחוב בוקשפן.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 25/07/2023
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: מסמכי הפקעה 23 1385.pdf · מסמכי תביעת פיצויים מחלף בייט.pdf · נספח לתכנית 1072446.pdf · נספח לתכנית 1330075 בקשה להארכת מועד התנגדות.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1144179 חלק א.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 917138.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1242817.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1244417.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1249572.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1318849.pdf · קובץ סדר יום לוועדה.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה 23.07.2025.pdf · תצר 12737.pdf · החלטת ההפקעה מתאריך 23.07.2025.pdf · פרוטוקול דיון בוקשפן.pdf · פרוטוקול דיון מחלף בייט.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה 23.07.2025.pdf · תמלול ועדת תבע 23.07.2025.pdf · תצר החלטה מיום 23.07.2025.pdf

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

ה תמוז תשפ"ה

01 יולי 2025

סימוכין: 2023-0321-87

לכבוד

מזכירות ועדת המשנה

הנדון: הצעת החלטה לוועדת המשנה לתכנון ולבניה, תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 ("החוק")

עילת התביעה: תכנית -103754 "תוספת קומות ויח"ד ברח' מירסקי" בשכונת רמות

דירות מגורים ברח' בוקשפן ,2 ,4 ,6 12 ו-14 ברח' ולנשטין 6

א. פרטי התביעה:

תכנית: -103754 תוספת קומות ויח"ד ברח' מירסקי בשכונת רמות.

מועד קובע: התכנית פורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים ביום .24.2.2019

תאריך הגשת התביעה: 2.3.2022

שמות התובעים: מאיר זכאי ואח', בעלי זכויות של 23 יח"ד למבנים המצויים ברח'

בוקשפן (שומת התביעה מתייחסת לדירה נוספת ברח' ולנשטיין).

שם בא כוח התובעים: עו"ד יאיר שופל והשמאים לאון פלדמן ונחמה בוגין.

סכום התביעה: 6,755,000 ₪

להלן פירוט שיעור הפגיעה וסכום הפגיעה לכל אחת מהדירות:1 1 כמפורט בעמ' 61 בשומת התובעים

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

ב. פרטי מקרקעין התובעים:

שומת התובעים מתייחסת ל- 24 יח"ד שנבנו במקרקעין הידועים כחלק מחלקות ,3 ,4 ,7 ,25 26 ו-32 בגוש ,31328 ברחוב הרב בוקשפן ,2 ,4 ,6 12 ו-14 וברחוב ולנשטיין 6 בשכונת רמות. הדירות נבנו ב- 6 מבנים משותפים שונים, בבינוי של 6 – 8 קומות, כאשר קומות המגורים נבנו במפלסים שונים- מעל ומתחת למפלס הקרקע.

המבנים הוקמו במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" שיזם משרד הבינוי והשיכון על מקרקעין בבעלות המדינה, להקמת 8 בנייני מגורים הכוללים 158 יח"ד, לצד מגרשים שסומנו לצרכי ציבור, לפי תכנית מאושרת במצב הקודם (לפי תכנית 5330 משנת .)2007

ג. כתב שיפוי: התכנית הוגשה ע"י חברת ד. דניאל חברה לבנין בע"מ ובהתאם לכתב שיפוי

שנחתם, הוועדה המקומית זכאית לשיפוי בגינה. כמו כן, צורפה חוות דעת שמאית ומשפטית מטעם המשפה.

ד. תמצית התביעה:

בשומת התובעים נטען לפגיעה עקב אישורה של תכנית ,103754 שבמסגרתה הוספו קומות ושטחי בניה למבני מגורים ומבני ציבור, וכן הוסדרו בה הוראות לתוספת חניון מקורה דו מפלסי, בראשי הנזק הבאים:

1. תוספת בינוי למבני המגורים- בשומת התובעים נטען כי תוספת יח"ד, קומות והגבהת

מבני המגורים, גרמו לירידת ערך של דירות התובעים כתוצאה מהגדלת צפיפות (שתביא לגידול היקף ועוצמת הרעש ונפח התנועה של כלי רכב והולכי רגל ועומס על שטחי השירות הקיימים והתשתיות), פגיעה בפרטיות (עקב תוספת יח"ד וקומות למבני המגורים) והצללה (עקב חסימה חלקית של אור השמש לחלק מהדירות ולחצרות דירות הגן).

2. תוספת בינוי ותוספת שימושים למגרשים למבני ציבור- בשומת התובעים נטען כי

תוספת השימושים, הגדלת שטחי הבניה המותרים ותוספת הקומות למבני הציבור, גרמו לירידת ערך של דירות התובעים כתוצאה מהגדלת צפיפות (שתביא לגידול היקף ועוצמת הרעש ונפח התנועה של כלי רכב והולכי רגל ברחוב בוקשפן), פגיעה בפרטיות (עקב תוספת הקומות והגבהת מבני הציבור) והצללה (עקב חסימה חלקית של אור השמש לחלק מהדירות).

3. הקמת חניון דו מפלסי מקורה- בשומת התביעה נטען כי התכנון של החניון בתכנית

גרם לירידת ערך של חלק מדירות התובעים הפונות לחזית, כל אחת בשיעור שונה, עקב גידול ברעש, פגיעה בפרטיות ועקב חסימה פיזית ומפגע ויזואלי.

4. ביצוע ומימוש התכנית- בשומת התביעה נטען כי מימוש התכנית כרוך במטרדים של

רעש, לכלוך ואבק, חסימת אור (חלקי), חסימת אוויר (הקמת פיגומים) ופגיעה בפרטיות, עומסי תנועה , פגיעה קשה באיכות החיים של בעלי הזכויות, הפסד דמ"ש וכדומה.

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

ה. המלצת המחלקה:

לאור האמור בחוות הדעת המשפטית מטעם המשפה של עוה"ד ישראל עטר ודן שמעון ממשרד אגמון ושות' ורוזנברג הכהן ושות', הנתמכת בחוות דעת שמאית של השמאי יניב גוב ארי וכן חוות דעת משפטית מטעם הוועדה המקומית של עוה"ד תמר איגרא ולימור ברמן ממשרד הררי טויסטר ושות' וחוות דעת שמאית של יעקב כהן מטעם הוועדה המקומית, מוצע לדחות את תביעת הפיצויים בהתאם לעיקרי הנימוקים המפורטים להלן:

1. טענות סף:

.1.1זכויות קנייניות של דירות התובעים: במסמכים שהועברו לעיוננו נמצא כי בימים אלו מתנהל הליך משפטי, שעניינו בירור המחלוקת הקניינית בין המשפה לבין התובעים בשאלת הבעלות בזכויות הבניה החדשות שהקנתה תכנית 103754 למקרקעין הנדונים. לאור זאת, התובעים לא עמדו בנטל להוכיח מהן הזכויות הקנייניות שלגביהן נטענת פגיעה- רק בדירות הקיימות או בדירות הקיימות בתוספת זכויות הבנייה למגורים לפי תכנית .103754 ככל ויקבע כי התובעים הינם בעלי הזכויות המלאות במקרקעין, אזי מדובר בתוספת זכויות משביחה ולא בירידת ערך. כתוצאה מכך, לא ניתן לדעת האם בבחינת ירידת הערך יש להביא בחשבון רק את שווי זכויות התובעים בדירות הקיימות בשני מצבי התכנון, או שבמצב החדש יש להתחשב גם בשווי החלק היחסי של אותן הדירות בשטחי הבניה החדשים לפי תכנית .103754

בנוסף, במסגרת חוזי המכר אשר נחתמו בין התובעים לבין המשפה נכתב במפורש כי הקונים מודעים לכך כי החברה עשויה להמשיך לבנות את המבנים לרבות ייזום תכנית חדשה המגדילה את המבנים או מוסיפה אגפים חדשים.

.1.2לא הוכחו זכויות חלק התובעים במקרקעין הנדונים במועד הקובע: לתביעה לא צורפו מסמכים רלבנטיים להרמת הנטל להוכחת זכויות חלק מהתובעים במקרקעין במועד הקובע, ומכאן שיש לדחות על הסף התביעה ביחס לדירותיהם, כדלקמן: דירה 3 בבניין ברח' בוקשפן ,12 דירה 1 בבניין ברח' בוקשפן ,6 דירה 16 בבנין ברח' בוקשפן ,4 דירה 3 בבניין ברח' בוקשפן 4 ודירה 13 בבניין ברח'

בוקשפן .12

.1.3שומת התביעה מתייחסת לדירות שלא ניתן לראות בהן כחלק מהמקרקעין

הכלולים בתביעה: יש לדחות על הסף את התביעות ביחס לדירה מס' 1 בבנין

ברחוב בוקשפן 12 (העדר חתימת בעלים על ייפוי כוח שצורף לתביעה) ובדירה מס' 14 ברחוב ולנשטיין 6 (העדר חתימת בעלים על ייפוי כוח, והעדר רישום פרטי הבעלים והדירה ככלולים בכתב התביעה).

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

.1.4אי יישום שיטת ההשוואה והצגת שיעורי ירידת ערך סתמיים: בשומת התביעה לא הוכח קיומה של ירידת ערך באמצעות השוואה בין שווי הדירות במצב החדש לעומת שווי במצב קודם, על סמך עסקאות רלוונטיות "לפני" ו"אחרי" המועד הקובע, אלא נקבע בה שווי תאורטי לא מוכח, אשר ממנו נגזרה ירידת הערך הנטענת.

כמו כן, הקביעה בדבר אחוזי ירידת הערך מראשי הנזק השונים, הינה סתמית, ללא שניתן הסבר ראוי באשר לשיעור ההפחתה הנטענת, וכאשר הטענות הנטענות שלובות במהותן באופן חלקי זו בזו ואינן יכולות ליצור ירידת ערך "נפרדת" לכל רכיב ורכיב.

לאור זאת, שומת התביעה אינה מעריכה את שווי המקרקעין על-פי שיטת ההשוואה כנדרש, והיא אינה מציגה ראיות לביסוס נתוני שוק של "מצב קודם"

לעומת "מצב חדש", אשר יש בהן להצביע על פגיעה במקרקעין המקימה זכות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התו"ב.

.1.5 הטענות לראשי נזק כוללניים נטענו בעלמא וללא אסמכתאות וביסוס: אבות הנזק בשומת התביעה מתוארים באופן כללי, ולא צורפו אליה חוות דעת מומחים מקצועיים שבדקו האם ובאיזה שיעור תכנית 103754 הוסיפה לפגיעות שנוצרו במצב הקודם, ועל כן לא ניתן לקבוע קיומן של הפגיעות הנטענות ושיעורן.

.1.6 חלק מראשי הנזק הנטענים אינם ברי פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התו"ב: תביעה לפיצוי עקב מטרדים זמניים הנובעים מהבנייה, ותביעה לפיצוי בגין "הגדלת הצפיפות" ובגין פגיעה בפרטיות כראשי נזק עצמאיים ונפרדים.

.1.7התכנית מהווה התפתחות אורבאנית צפויה וסבירה לתכנון המאושר במצב הקודם: תכנית 103754 משקפת התפתחות אורבאנית סבירה, התואמת את אופי הסביבה, ואין בשינויים שעוגנו בה לעומת מצב קודם כדי לבסס זכות תביעה מכח סעיף 197 לחוק.

במצב הקודם ניתן היה לבנות בשטח מתחם מירסקי מבני מגורים ומבני ציבור במרחק קטן ביניהם, כאשר בסביבת המקרקעין הנדונים קיימים שטחים אחרים המיועדים למגורים ולצורכי ציבור (לרבות כבישים סואנים ומבני ציבור). בנוסף, עסקינן במקרקעין המצויים בשכונה חרדית המונה עשרות אלפי תושבים, כאשר התכנית מגדילה את היצע הדירות והשירותים הציבוריים, ומשכך היא מגשימה את המדיניות התכנונית. יתרה מזאת, רוכשי הדירות במתחם מירסקי יכלו לצפות אישור תכנית כבענייננו, הן לאור התניות החוזיות והן לאור תכניות אחרות.

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

2. אלמנטים משביחים: שומת התובעים מתעלמת מאלמנטים משביחים שבתכנית

,103754 כמו קירוי שטח החניה הקיימת, פיתוח השצ"פ בעורף ובחזית הבניינים, מעבר מכני להולכי רגל ששיפר את הנגישות מרח' מירסקי לשדרות גולדה מאיר וכן מתוספת השטחים למבני ציבור והוראות בתקנון שנועדו לתמרץ את פיתוח מגרשים 11 ו-12 לטובת התושבים.

3. תוספת קומות וגובה: בבחינת המצב הקודם לעומת הבינוי בפועל נמצא כי הבינוי

הקיים לא מנצל את מס' הקומות וגובה הבניה המרבי שהותר לפי תכנית .5330 במצב הקודם ניתן היה לבנות במתחם בניינים בגובה של 10 -11 קומות, כאשר תכנית 5330 אפשרה הקמת 4 – 6 קומות מעל פני הקרקע. סה"כ תוספת גובה אבסולוטי במצב החדש הינה בממוצע כ- 3 מ' (ולא כ-6 מ' כנטען בשומת התביעה). לפי מסמכי תכנית ,103754 מדובר בתוספת גובה במפלס העילי של קומה אחת בלבד בהשוואה לגובה האבסולוטי המירבי שהותר במצב הקודם לפי תכנית .5330

4. תוספת שטחי בניה למגורים ומבני ציבור:

פגיעה בפרטיות: שכונת רמות מאופיינת בבנייה רוויה ובצפיפות גבוהה ונוכח

ההתניות בהסכמי המכר סביר להניח כי הייתה קיימת במצב הקודם ציפייה סבירה שהמצב התכנוני ישתנה, ויתווספו שטחי בניה וקומות. בנוסף בשומת התובעים לא הוכח שיעור הפגיעה בגין תוספת יח"ד באמצעות עסקאות רלוונטיות תקפות בשני מצבי התכנון.

עלייה במפלס הרעש וגידול בהיקף תנועת כלי רכב: שכונת רמות מונה כ-60,000 תושבים, כאשר המקרקעין הנדונים מצויים באזור בו ישנה תנועה ערה לאורך כל שעות היום של כלי תחבורה רבים לרבות תחבורה ציבורית, וזאת לאור הסמיכות לציר תנועה ראשי, והקרבה למגרשים המשמים ומיועדים לשמש למבני ציבור. מה גם, שהקמת החניון המקורה יוצרת חציצה בין רחוב מירסקי לבין דירות המגורים, ומכאן שתיתכן ירידה ברמת הרעש. לאור זאת, סביר להניח כי ככל שישנה עליה במפלס הרעש ו/או נפח התנועה, היא אינה משמעותית. יתרה מכך, לתביעה לא צורפה חוו"ד של מומחה מקצועי.

הצללה: בנוסף לאמור בסעיף 3 למסמך זה, לא הוצגה חוו"ד מומחה מטעם התובעים.

עומס על שטחי שירות: השטחים המשותפים במבני המגורים הקיימים נועדו לרווחת

כלל הדירים ולא ניתן להביא בחשבון באף אחד ממצבי התכנון שימוש בפועל באותם שטחים שאינו תואם את המותר (כמו שימוש בלובי כשטחי אחסנה). בנוסף היקף שטחי השירות המוצעים בתכנית עולה בקנה אחד עם הקווים המנחים של השמאי הממשלתי.

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

מעלית וחדר אשפה: נבחן בשלב הרישוי, כאשר היתר הבניה יינתן רק אם תמצא

התאמה בין השימוש המבוקש לבין דרישת התקן.

5. קירבה של הדירות למבני מגורים ומבני ציבור: במצב הקודם המרחק בין מבני

המגורים היה כ-10 מ' וכבר אז אושרו מגרשים לייעוד של מבני ציבור בצמידות למגרשי מגורים, הכוללים שטחי בניה נרחבים. כמו כן סמיכות המקרקעין למבני ציבור בשכונה חרדית אינו מחייב הפחתה בשווי, הקרבה למוסדות ציבור כמו בית כנסת, מעונות יום, גני ילדים ותלמוד תורה מהווה יתרון מובהק, מאחר שמדובר באוכלוסייה המאופיינת במשפחות מרובות יחדים אשר להם שימוש אינטנסיבי באותם מוסדות ציבור, ללא צורך להתנייד ברכב.

6. לדחות את הטענה לירידת ערך עקב הקמת חניון דו מפלסי:

.6.1פגיעה ויזואלית- לא ברורה הטענה לפגיעה נופית כאשר במצב הקודם נשקף מהדירות נוף של חניה עם קיר תמך, ובמצב החדש נשקף מהן נוף של חניה עם קיר תמך מקורה.

.6.2עוצמת הרעש- הדירות ממוקמות בקרבה לשדרות גולדה מאיר ובסמוך לרח'

מירסקי המהווה רחוב ראשי, כאשר ברחובות אלה קיימת תנועה ערה לאורך כל שעות היום ולכן קיים רעש כבר במצב הקודם ותוספת רכבים בחניון המקורה לא צפויה לגרום לתוספת רעש. יתרה מזאת, הקמת החניון יוצרת חציצה בין רחוב מירסקי (המצוי במפלס העליון) לבין הדירות, שיתכן שיש בה לצמצם את עוצמת הרעש מרח' מירסקי לרח' בוקשפן.

.6.3פרטיות וסנוור הדירות שבחזית הבניין- בתקנון תכנית 103754 נקבע כי הקמת החניון המקורה תבוצע בנטיעת עצים בוגרים ואדמת גן בעומק של כ- 90 ס"מ, שיתרמו לפרטיות יח"ד המצויות בחזית ומעל למפלס הקרקע. כמו כן, לפי שומת המשפה, תותקן גדר ממפלס החניה המהווה פתרון סטנדרטי למניעת סנוור מפנסי הרכבים החונים.

7. מצורפת חוות דעת שמאי הוועדה, יעקב כהן וגם בהתאם לחוות דעתו, אין מקום

לתשלום פיצוי ירידת ערך.

ב ב ר כ ה ,

קרן שמואל ג'רסי- שמאית מקרקעין

השמאית העירונית והממונה על היטל השבחה

ירושלים

צבי אגמון

יואב הירש

אברם פורטן

דעואל פלאי

טל מישר

ישראל עטר

אבי שפרמן

הלה פלג

קירה לרנר

רוני מונק

ברק נ. שוורץ

נועה וילינגר

מורן אומן

זאבגוטרייך ירושלים, 26 פברואר 2023

שיר אנג'ל - כץ

ישי מורלי

גיא אריאלי

אלון סגינהור

אלנתן (אולי) בדל

ד"ר עדיאל זימרן לכבוד

אילון למברגר

איתי ספראי

טליה שיין קלמנזון

הושעבנוביץ הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים מיכאל צחי

שירה קאהן אלכסנדר

אמתי למברגר ספרא 1

איתמר שליסל

דניאל לוי

אוהד דיאמנט ירושלים במסירה אישית

אביטל בן יוסף

ארי נוסבאום

תל-אביב

דן הכהן

אורי רוזנברג *

איל ד. מאמו

יונה גושן גוטשטיין

שיראל גוטמן עמירה

אריהנייגר* הנדון: תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובניה, התשכ"ה-1965

אהוד ארד

אמיר גודארד

גלית פליישר אברהמי

דרורסברנסקי מכתבכם מיום 13.3.2022; תכנית 101-0103754; גוש ,31328 חלקות ,3 ,4 ,7 ,25 ,26 32

אורי שורק

מנחם (חמי) לפידור

דניאל סקל

רן שלום

ד״ראיתיהס בשם מרשתנו, חברת ד. דניאל חברה לבנין בע"מ (להלן – החברה), הרינו מתכבדים להשיב למכתבכם שבנדון, מתן מרידור

אסנת סרוסי פירסטטר

דגנית לפידור-זינגר

אשר זליגר כדלהלן:

ישי נ. איציקוביץ

מיכאל מקייה

יפעת צפריר

גיליברוקס-ורון .1 ביום 24.2.2019 פורסמה למתן תוקף התכנית שבנדון (להלן – התכנית) אשר נערכה וקודמה על ידי אמיר פיש

שלו בראנץ

דן אדר

יונתןקהת מרשתנו, החלה בין היתר על המקרקעין שבנדון (להלן - המקרקעין).

עינת שרקי

אדי אשכנזי

דנה חן

אסףדנציגר .2 לאחר אישור התכנית, הוגשה על ידי חלק מדיירי הדירות בפרויקט הבנוי במקרקעין שבנדון, תביעה סער רוסמן

תום כהנא

אליהודהן לפיצויים בגין ירידת ערך, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 בצירוף חוות דעת נתנאל (נתי) חיים

רן פלדר

יה"ל פורת

גלעדיניב מטעם שמאית הדיירים, הגב' נחמה בוגין (להלן –"התובעים", "התביעה","החוק" ו-"שומת רם שחורי

רועי מיודובניק

דנהפריד התובעים", בהתאמה).

אריק בן סמחון

ציפי מנור

ינון ברקת

3. כבר בראשית הדברים ייאמר כי התובעים כשלו מלהוכיח את הרכיב הבסיסי הנדרש במסגרת

רוש

ובי

עו

רי

שח

מר

מירב יונג

חנן סידור

מתיגולדברג התביעה: ירידת ערך כללית של המקרקעין, המהווה דרישת סף להוכחת התביעה – באין ירידת ערך

אביתר שדה

גל אוהב ציון

אוריתסקופדגן כללית במקרקעין, אין זכאות לפיצויים בתביעה לפי סעיף ,197 גם אם יוכח ראש נזק ספציפי.

זוהר ארדיסנט

בנימין שלו

טלי אשד-אלומות

טל ברקת

מעייןמריםכהן גם בהתעלם ממחדל חמור זה, אשר נקבע בפסיקה שדי בו כדי לדחות את התביעה כולה, התובעים לא לירז כהנא

הלל וייס

אריאלקנובל טרחו לצרף לתביעתם חוות דעת מקצועיות להוכחת ראשי הנזק הנטענים ומבססים את תביעתם על ליאור רווח

גל גולדנברג

געלטרקומיתורי טענות שנקבע לגביהן שוב ושוב בפסיקה כי אין הן מהוות ראש נזק כלל, ושאין בעצם העלאתן אפילו אורי עמאר

נדב מנקר

מוראדח'ליליה "ראשית ראיה" להוכחת הנזק הנטען.

רבקה בסקין צפריר

דן סמולנסקי

צבי אודם

דןשמעון יתרה מזאת, התובעים ידעו היטב כי החברה פועלת לאישור התכנית ואף נתנו את הסכמתם לקידומה מאי כהן

עמיר רוזנטל

נור אבראהים

רםבלומנשטיין במסגרת חוזי המכר לרכישת הדירות שבמקרקעין עליהם חתמו. חוסר תום לבם של התובעים חמור נופר בן משה

גילי ברטורא

טללוי אף יותר שכן במקביל להגשת התביעה, הגישו התובעים תביעה אזרחית כנגד החברה במסגרתה נטען דניאל נחמיה

אבנר מלכיס

קרןשחם כי זכויות הבנייה שאושרו בתכנית– ושמימושן יפגע בתובעים, כביכול, שייכות להם.

מרום בוזנח

מוחמד גנים

אסתאר בנעים

אריאל ערן

ענברשריסט לפיכך, אם אף תוכח ירידת ערך כלשהי, הרי שלאור האינטרס הציבורי שבאישור התכנית מחד, וחוסר נטע ברקאי

נוי גומבינר

מיתרקורמן ניקיון הכפיים וההגינות של התובעים מאידך, עסקינן במקרה מובהק בו אין זה צודק לשלם פיצויים אריאל בן שימול

אלירן דוידסון

שנוייאולירתון לתובעים, בהתאם להוראות סעיף 200 לחוק.

שחר זלקו

אור חג'בי

דנה סנדל

ליאורשוב .4 על כן, עמדתנו המשפטית והשמאית היא כי יש לדחות את התביעה על הסף, ולמצער לגופה. לחלופין, דנה שורץ

אמיר שכטר

יש להורות על אי תשלום פיצויים בהתאם להוראות סעיף 200 לחוק, הכל כמפורט להלן.

איריס ציבולסקי-חביליו, יועצת

אלכסנדר שפירא, יועץ

מועתסם גנים, יועץ

באר-שבע

צפריר סלומון

מזל מרו

סידני, אוסטרליה

ד"ר דורון גולדברשט**

ג'רמי לוי***

________________

* מוסמך גם בניו-יורק

** מוסמך גם בישראל

*** מוסמך גם בניו-זילנד

רקע עובדתי רלוונטי

5. החברה זכתה במכרז שפרסמו רשות מקרקעי ישראל (להלן:"רמ"י") ומשרד הבינוי והשיכון

(להלן:"משב"ש") להקמת פרוייקט מגורים ובו 158 יח"ד בשמונה בניינים על המקרקעין.

6. לאחר זכייתה במכרז, חתמה החברה עם משתכנים שונים, והתובעים בכללם, על חוזי מכר לדירות

שבבניינים הנ"ל, אשר חלקם היו משתכנים שהוגדרו כ "זכאים" ושהופנו אליה על ידי משב"ש וחלקם רכשו את הדירות "בשוק החופשי", הכפוף לתנאי מחיר למשתכן, כפי שנקבע במסמכי המכרז (להלן"

חוזי המכר" ו "המשתכנים", בהתאמה).

7. נוסח חוזה המכר ומפרט המכר אשר צורף לו אושרו על ידי חברת הבקרה של משב"ש, חברת אשר

אולניק, בטרם הוחתמו המשתכנים על חוזי המכר הנ"ל.

8. בסעיף ,12 על תת סעיפיו, לחוזי המכר, , נקבע כי המשתכנים מודעים לכך שהחברה עשויה ליזום

תכנית חדשה אשר במסגרתה תתאפשר לה בניה נוספת במקרקעין וכן כי החברה רשאית לממש ולנצל את התכנית החדשה והמשתכנים מסכימים לכך בחתימתם על חוזה המכר:

במקביל לאישור התכנית, קודמה בקשה להקצאת המקרקעין מכח התוכנית לחברה בוועדת המכרזים העליונה במשב"ש. עתירה שהגישו המשתכנים כנגד החלטת ועדת המכרזים העליונה של משב"ש לבית המשפט לעניינים מינהליים (עת"מ )24480-12-18 וערעור על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים בעתירה הנ"ל לבית המשפט העליון (עע"מ )7124/19 נדחו או נמחקו.

9. בנוסף, הוגשו לתוכנית התנגדויות רבות על ידי משתכנים שונים שנדחו על ידי ועדת המשנה

להתנגדויות שליד הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים.

10. אם לא די בכך, הרי שבמקביל לתביעה זו, התובעים אף הגישו כנגד החברה בבית המשפט המחוזי

בירושלים תביעה אזרחית בטענה כי זכויות הבניה מכח התוכנית שייכות להם (ת"א .)28715-02-22

11. במילים אחרות, התובעים מבקשים לקבל לידם את זכויות הבניה המשביחות שאושרו במסגרת

התוכנית, מחד, ומאידך טוענים אותם התובעים כי אותן זכויות בניהפוגעות בהם.

הנימוקים המשפטיים

א. טיעון סף - חלק מהתובעים כלל לא הוכיחו את היותם בעלי זכות במקרקעין במועד אישור

התכנית

12. בסעיף (197א) לחוק נקבע התנאי הבסיסי להגשת תביעה לפי סעיף זה – "מי שביום תחילתה של

התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם".

13. דא עקא, מעיון באישורי הזכויות שצורפו לכתב התביעה עולה כי לא צורפו אישורי זכויות לחלק

מהתובעים, כמפורט להלן:

א. דירה 14 – גירשביין אריה ויוכבד;

ב. דירה 16 – זדה יוסף ורחל;

ג. דירה 1 – מישאל יעקב מאיר ורחל;

ד. דירה 13 – גורדון אלי יואל ואלישבע;

ה. דירה 3 – רוט אריה ויהודית.

14. על כן, בהיעדר ראיות לזכויות במקרקעין, הרי שתובעים אלו לא עומדים בתנאי הבסיסי להגשת

תביעה והוא הוכחת זכותם במקרקעין ויש למחוק תובעים אלו מכתב התביעה לאלתר.

ב. התובעים לא טרחו להראות כי קיימת ירידת ערך כללית, בטרם בחינת ראשי הנזק

הספציפיים, ובניגוד להלכה הפסוקה בנושא

15. מושכלות יסוד בהגשת תביעה לירידת ערך במקרקעין הוא כי נטל השכנוע להוכחת קיומה של פגיעה,

ובמיוחד להוכחת שיעור הפגיעה, מוטל על התובעים:

"במקרה הנדון לפנינו קבועה הזכות לפיצויים בגין פגיעה על-ידי תכנית בסעיף (197א)

לחוק. לפיכך נטל השכנוע, שיסודותיו של סעיף (197א) התקיימו, מוטל על מי שתובע

פיצויים על-פי סעיף זה. הווה אומר, על התובע להרים את נטל השכנוע, שהמקרקעין

אכן נפגעו על-ידי תכנית, לרבות, כמובן, הוכחת שיעור הפגיעה".

[ראו מעט מבין רבים: ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון

ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992; עת"מ (מנהלי תל אביב-יפו) 200/03 בנימין חקק נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א (נבו )23.08.2004; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה חיפה) 9016-07-19 צוקרמן

אלכסנדר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ישובי הברון (נבו ])03.06.2020

16. בניגוד לניתוח שנערך בשומת התובעים, טרם בחינת ראשי נזק ספציפיים, על התובעים להראות כי

קיימת ירידת ערך כללית במקרקעין. דהיינו, כי מחירי דירות התובעים ירדו לאחר אישור התכנית בעקבות אישורה.

17. כפי שנקבע זה מכבר, במקרה בו לא חלה ירידת ערך שכזו, הרי שגם אם קיימת פגיעה מסוימת – אין

הדבר יוצר זכאות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

18. ויפים לענייננו דברי ועדת הערר בערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה חיפה) 9016-07-19 צוקרמן אלכסנדר

נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ישובי הברון (נבו :)03.06.2020

"הפגם הראשון והעיקרי אליו התייחסה ועדת הערר בהחלטתה הוא שבחוות דעתו של

השמאי מטעם המערערים לא נעשתה, על מנת לקבוע את הפגיעה, השוואת שווי

הדירה לאור כלל נתוני המצב התכנוני שקדם לתכנית, למול שווי הדירה לאור כלל נתוני

המצב התכנוני שלאחר התכנית..."...הפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה

במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה

באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין...וכיצד נמדדת פגיעה במקרקעין לפי המבחן

האובייקטיבי? התשובה היא שהפגיעה נמדדת לפי שווי המקרקעין. לצורך זה יש

לשום את שווי המקרקעין לפני שהתכנית נתקבלה ואת שוויים לאחר שהתכנית

נתקבלה"...במניין כלל גורמי התכנית, שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין, אין

לכלול רק את הגורמים "הפוגעים" במקרקעין, אלא גם יסודות המצויים בתכנית

המשביחים את שוויים. התוצאה המשוקללת מן ההתחשבות בכלל הגורמים היא

המספקת תשובות לשאלות אם המקרקעין נפגעו ומהו שיעור פגיעתם...עיון בחוות

הדעת מטעם המערערים מלמד כי צדקה הועדה בקביעתה כי חוות הדעת לא ביצעה את

ההשוואה הנדרשת והתעלמה מנתונים חשובים המאפיינים את המצב התכנוני אשר

קדם לתכנית... דברים אלו יפים לענייננו. ראשית, לא הוצג לנו כל חישוב בנוגע לשווים

האובייקטיבי של המקרקעין נשוא הערר במצבם הקודם... השמאי קבע ראשי נזק ועל

בסיסם קבע ירידת ערך למקרקעין. אולם, לא הוצגו לנו עסקאות "מצב חדש" המעידות

כי ערך המקרקעין, בכללותם, אכן ירד". (הדגשות הח"מ)

[וראו גם עת"מ (מנהלי תל אביב-יפו) 200/03 בנימין חקק נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א (נבו

)23.08.2004; ע"א 761/85 אליהו ליפשיץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ראשון-לציון, מו()1

(1991)342 ; ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 )(1993; ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' גלעד ברעלי, מט()1 463 (])1995

19. בענייננו, שמאית התובעים, הגב' בוגין, מודה בהגינותה, כי כלל לא נבדקו עסקאות השוואה על מנת

לבסס את טענת התובעים בדבר ירידת ערך. דהיינו, ובהתאם לפסיקה הרחבה שהובאה לעיל, אין כל

"ראשית ראיה" כי אכן נגרמה ירידת ערך כלשהי למקרקעין.

20. והדברים מקבלים משנה תוקף מדברי שמאית התובעים עצמה אשר מודה כי "...קיים קושי מהותי

בזיקוק מרכיב הפגיעה ככל וגולם בעסקאות, היות ועסקאות המכר הנדונות לדירות המגורים

מגלמות מכלול רב של מרכיבים כגון עליית מחירים, דירות עם / ללא נוף, רמת פרטיות, רמת גמר

שונה וכו'..". במילים אחרות, שמאית התובעים מודה כי ככל ותיבחנה עסקאות השוואה ייתכן בהחלט כי יתברר כי שווי הדירות עלה, ולא ירד, בשל אישור התכנית.

21. ודוק: כאמור לעיל, תביעה לירידת ערך מתבססת כל כולה על הטענה שערך המקרקעין ירד בשל אישור

התכנית. דהיינו, אף אם הייתה פגיעה לכאורה בראש נזק מסוים בשל אישור התכנית, ככל וערך המקרקעין עלה – דין התביעה להידחות.

22. לעניין זה נפנה לחוות הדעת השמאית המצורפת למכתבנו זה, בה נערך ניתוח שמאי המראה כי ערך

הדירות שבמקרקעין עלה מיום אישור התכנית.

ג. טענות התובעים לראשי נזק נטענו בעלמא, ללא חוות דעת מקצועיות התומכות בכך

23. בהתאם לפסיקות העקביות לאורך השנים, טענות לפגיעה בגין אישור תכנית טעונות צירוף של חוות

דעת מקצועיות כהוכחה לעצם קיום הפגיעה הנ"ל ולמידת הפגיעה:

"עיון בחוות דעת שמאי העורר מעלה כי היא מבססת את הפגיעה הנטענת על שלושה

מרכיבים: פגיעה בנוף, פגיעה בכיוון אוויר ופגיעה בפרטיות. בכל הקשור לפגיעה

בכיווני אוויר, וטענות לחסימה משמעותית של כיוון האוויר המערבי, ושינוי משטר

הרוחות וההצללה, המדובר אכן בטענה המחייבת תימוכין בחוות דעת מומחה בנושאים

אלה. אין חולק כי השמאי מטעם העורר אינו עונה לדרישה זו. לא ניתן לקבל טענה זו

כאשר היא אינה מבוססת על חוות דעת מומחה ונטענת על דרך הסתם... מדובר בטענה

כללית, לא מפורטת ונעדרת תימוכין מקצועיים, וכדין טוענות המשיבות כי העורר לא

הרים את נטל הראייה להוכיח פגיעה בראש נזק זה".

[ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 95094/12 אהרון פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון רמת גן (נבו )03.09.2015; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 95049/13 תלמה רון ויפה הופמן נ'

וועדה מקומית לתכנון ובניה רמת השרון (נבו )08.01.2017; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-

יפו) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו (נבו )31.05.2020

ועוד]

24. בשומת התובעים הוצג ניתוח ראשי הנזק באופן משוער בלבד וללא חוות דעת מקצועיות, תוך ניסיון

להתבסס על החלטות ועדת הערר שונות (עמ' 42 לשומת התובעים). אם לא די בכך שניתוח זה סותר את נטל ההוכחה הנדרש בתביעה לירידת ערך במקרקעין, כפי שפורט לעיל, הרי שמדובר בהפניות מוטעות, בלשון המעטה. נרחיב.

25. שמאית התובעים מבקשת להסתמך על ערר 95003/12 טובה ברדה ואח', אשר בו כביכול נאמר שאין

צורך בחוות דעת מקצועית לעניין ראש נזק של הצללה.

דא עקא, שוועדות הערר כבר עמדו על כך שכל היקש מתוך ערר זה הבא ללמד כי אין צורך בחוות דעת מקצועית הוא שגוי מיסודו. ונרחיב:

"אמירות אלה לא נתמכו בחוות דעת מומחה. בענין זה מקובלת עלינו קביעת ועדת הערר

בערר (ת"א) 95007/16 לאה חכמי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב לפיה

"טענות בדבר חסימת אוויר ואור הינן אכן טענות המצריכות תימוכין בחוות דעת

מומחה מקצועי וכזאת לא נעשה בענייננו". .55 בניגוד לטענת העוררים אף לא נפסק

אחרת בהחלטת ועדת הערר בערר (ת"א) 95003/12 טובה ברדה ו- 8 אח' נ' ועדה

מקומית לתכנון ובניה קרית אונו (פורסמה בנבו). כפי שנאמר שם: "לטעמנו הכלל הוא

אכן כי טענות בדבר נזקי הצללה הינן טענות שמן הראוי להוכיח בחוות דעת מומחה,

וככלל לא ניתן לתבוע בגין נזקים שכאלה בלא תמיכה ראייתית של חוות דעת מומחה

לעניין כדבעי אשר תתייחס להיקפי ההצללה, שעות ההצללה וכיוצ"ב... במצב דברים

כזה, התחייבה תמיכת הערר בחוות דעת מומחה בענין הצללה, שלכל הפחות מתמודדת

עם הנתונים שהוצגו בחוות הדעת שצורפה לתכנית. אף בשל כך יש לדחות רכיב זה של

הערר".

]ערר (תל אביב-יפו) 9008-08-18 ענת קסטרו ו 31 אח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב תל-אביב (נבו ])12.05.2020

26. אף לעניין העובדה כי שמאית התובעים מתבססת על "...מבחן הסבירות, הניסיון המקצועי והשכל

הישר" (עמ' 56 לדו"ח שמאית התובעים), נקבע זה מכבר כי אין פגיעה או ירידת ערך שהם בגדר 'השכל הישר':

"אין פגיעה ואין ירידת ערך, ללא פרוט והוכחת הפגיעה ושיעור הפגיעה הנטענת. אין

פגיעה ואין ירידת ערך שהם בגדר "השכל הישר" או "ידיעה שיפוטית", כפי שנטען

בפנינו, ואשר אינם טעונים הוכחה. על התובע מוטל הנטל, גם להוכיח את הפגיעה

הנטענת וגם את שיעור הפגיעה הנטענת, שגם הוא ודאי וודאי שאיננו בגדר "השכל

הישר" או "ידיעה שיפוטית". בענין זה אין קיימת חזקה, לא בדין ולא בעובדה. יש נטל

הוכחה. (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון

ובנייה כפר סבא ואח', פ"ד מ"ו ()4 ,627 ,643 וכן, לאחרונה, ערר 95004/08 מקמל יעקב

ו-16 אח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק (פורסם בנבו)."

[ערר (מרכז) 384/07 אדם עמל ועוד 97 עוררים נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת (נבו ])23.07.2013

27. דוגמה לכך ניתן לראות גם בניסיונם של התובעים לקבוע את שיעור הפגיעה הנטען עקב רעש (עמ' 56

לשומת התובעים). במסגרת שומת התובעים, נעשה ניתוח המסתמך על טבלת עוצמת רעשים מאתר האינטרנט של "מרכז המידע למנהל איכות הסביבה". דא עקא, מעיון בטבלה הנ"ל עולה כי הטבלה

אף כוללת הבהרה לפיה: "הטבלה הנ"ל היא להמחשה בלבד ומתן קנה מידה כללי של עוצמות רעש.

לא ניתן להסיק מהטבלה על עוצמת רעש מסוימת" – ברי כי אין מדובר בסימוכין המינימליים הנדרשים לביסוס פגיעה ופיצוי בתביעה כגון התביעה הנדונה.

28. כפי שנקבע שוב ושוב בתביעות לירידת ערך במקרקעין, על התובעים הנטל להוכיח את ירידת הערך

בהסתמך על חוות דעת מקצועיות, תוך ניתוח ספציפי של כל ראש נזק ביחס לכל דירה ודירה. דבר זה לא נעשה בעניינו, ואפילו לא בקירוב.

ד. התובעים תובעים בגין ראשי נזק שכלל אינם נחשבים כנזק בר פיצוי בתביעה לירידת ערך

29. בסעיף 10.6 לשומת התובעים (עמ' ,)39-38 נערך פירוט של נזקים (מוכחשים) שייגרמו לתובעים בשל

ביצוע ומימוש התכנית – מטרדי רעש ואבק, עומסי תנועה, אובדן דמי שכירות ודחיה ותמחור בחסר של מכירת הנכס.

30. מבלי להתייחס לגוף הטענות שגם הן לא נתמכו בתימוכין מקצועיים כלשהם, הרי שטענות אלו אינן

טענות לפגיעה בתכונות המקרקעין כתוצאה מאישור התוכנית, ולפיכך אינן בנות תביעה לפי סעיף 197 לחוק:

"למעלה מן הצורך, נעיר כי, כפי שגם נטען ע"י ב"כ משיבה מס' ,2 כבר נפסק בעבר כי

מיטרדים מסוג זה אינם מהווים כלל פגיעה בתכונות המקרקעין. לכן לא היה מקום

לכוללם מלכתחילה, בתביעה לפי סעיף ,197 לחוק ובוודאי שלא בערר שלפנינו. כפי

שאכן קבענו זה מכבר בערר בי/95296/07 אבולש מזל נגד הוועדה המקומית לתכנון

ובניה בת ים ואח' [פורסם בנבו]: "הפגיעה בה מדובר היא פגיעה תכנונית, ותכנונית

בלבד. לפיכך, גם נזקים הנטענים הנובעים מהליכי ביצועה של תוכנית כגון נזקים

במהלך ביצוע עבודות, או נזקים כתוצאה מהוצאת היתר על פי תכנית, אינם נזקים ברי

פיצוי על פי סעיף 197 לחוק. על התובע בגינם להיזקק לעילות תביעה אחרות ככל שהן

מסורות ידו." ..."כפי שכבר קבענו בהחלטות רבות, נזקים ומיטרדים בזמן ביצוע

עבודות, כגון: אבק, לכלוך, מגבלות תנועה וכיו"ב, אינם בני תביעה על פי סעיף 197

ואינם מהווים פגיעה בתכונות אובייקטיביות של מקרקעין...אשר על כן, בכל מקרה,

גם לגופם, אין מקום לתבוע בגין "פגיעות תקופתיות" בזמן ביצוע עבודות על פי סעיף

197 לחוק, אשר אינן מהוות פגיעה בתכונות אובייקטיביות של המקרקעין".

[ערר (תל אביב-יפו) 95446/07 אשר אלי ורחל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב (נבו

)19.12.2013; ערר (תל אביב-יפו) 95004/08 מקמל יעקב 116 אחרים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק (נבו )04.03.2012; ערר (מרכז) 384/07 אדם עמל ועוד 97 עוררים נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת (נבו )23.07.2013

31. כמו כן, כמפורט בעמ' 60 לשומת התובעים, חושב ראש נזק של "הגדלת הצפיפות" בשיעור של %0.95

לכל הדירות הכלולות בתביעה. ראש נזק זה חושב ונקבע בנפרד ובנוסף לשאר ראשי הנזק הנטענים, כגון, רעש, פגיעה בפרטיות וכיוצ"ב.

בכך שגתה שמאית התובעים.

32. כפי שנקבע זה מכבר בפסיקה, בתביעות כגון דא. "הגדלת צפיפות" אינה ראש נזק בפני עצמו ולא ניתן

לקבוע ירידת ערך אך בשל הגדלת הצפיפות:

"לעניין הטענה בדבר "צפיפות" קבעו ועדות הערר לא אחת כי "צפיפות" אינה "מילת

קסם" להוכחת פגיעה, ויש לפרט באופן מדויק כיצד משפיעה הצפיפות על ערך

הנכסים...ר', למשל, ערר (חיפה) 90015/07 חדד ואח' נ. הועדה המקומית חדרה ואח'

(פורסם באתר נבו): "איננו סבורים, כי די באמירה בעלמא בעניין "צפיפות" בכדי

לבסס ולו גם לכאורה ירידת ערך..."

]ערר (ירושלים) 28/12 ברקאי איתמר לאה ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים (נבו

])07.08.2012

33. על כן, ומבלי לגרוע מכל האמור לעיל, הרי שיש לדחות על הסף את הטענות לירידת ערך המתבססות

על ראשי הנזק המפורטים לעיל, שכן כאמור ראשי נזק אלו אינם מהווים עילה לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק.

ה. נסיבות התביעה מהוות מקרה מובהק בו אין מקום לקביעת פיצוי, בהתאם להוראות סעיף

200 לחוק

34. החברה תטען כי גם אם תידחנה כל הטענות המפורטות לעיל בכתב זה וכן בחוות הדעת מהטעם

החברה המצורפת לכתב זה וייקבע כי נגרמה ירידת ערך לדירות התובעים, תטען החברה כי אין מקום לפצות את התובעים בהתאם להוראות סעיף 200 לחוק.

35. בסעיף 200 לחוק נקבעה האפשרות שלא להכיר בפגיעה בשל אישור תכנית, במקרים מסוימים בהם

הפגיעה היא סבירה ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים לנפגע:

לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות

המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן

הצדק לשלם לנפגע פיצויים:

()1 שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם;

()2 קביעת המירווח מסביב לבנינים וביניהם;

()3 הגבלת מספר הבנינים בשטח מסויים;

36. בענייננו, ברי כי ההוראות המפורטות בסעיפים )3(-)1(200 חלות, שכן התכנית קובעת הן את הוראות

הבינוי והשימושים עבור מבני ציבור במגרשים 11 ו-,12 הן את שטחי הבנייה בייעודים השונים במקרקעין בתחום התכנית וכן קובעת קווי בניין חדשים.

37. על כן, ובהתאם לתנאים המפורטים בסעיף ,200 יש לבחון האם הפגיעה היא סבירה והאם אין זה מן

הצדק לשלם פיצויים לנפגע:

האם הפגיעה היא סבירה?

38. בהתאם לפסיקה בעע"מ 683/13 רשות שדות התעופה נ' אליהו טויטו ואח' (נבו ,)03.09.2015 מידת

הסבירות היא האיזון בין זכות הקניין לבין אינטרס הציבור. איזון זה מושפע משלושה שיקולים:

שיעור הירידה בערך המקרקעין הנפגעים; מידת "פיזור" הנזק; קיומו של אינטרס ציבורי חיוני הגלום בתכנית.

[ראו גם: דנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה, רעננה נ' יהודית הורוויץ (נבו )12.05.2004;

ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא, מו()4

627 (.])1992

39. אמנם בפסיקה לא נקבע מס' אריתמטי קבוע לשיעור ירידת הערך שמהווה פגיעה סבירה, אך ביהמ"ש

העליון הכיר בנזק של %5%-4 כנזק סביר, ובמקרים מסוימים אף שיעור פגיעה של למעלה מ-%10 נקבע כסביר בנסיבות העניין [ע"א 8825/07 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן נ' י.פ.ה.ר

פרדסים לפרי הדר בע"מ (נבו )22.08.2012; עע"מ 683/13 רשות שדות התעופה נ' אליהו טויטו ואח'

(נבו )03.09.2015; דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רעננה נ' יהודית הורוויץ, נח()6 (2004)289 ].

40. בענייננו, אף אם תתקבלנה כלל טענות התובעים, הרי לרוב התובעים נקבעה ירידת ערך בשיעור של

%8 בלבד. יתרה מכך, בניכוי ראשי הנזק שכלל לא הוכרו בפסיקה (כגון צפיפות), הרי שירידת הערך של מרבית הדירות פוחתת אף לטווח של %3-5 בלבד (ראו עמ' 35 לחוות הדעת השמאית) – שיעור פגיעה סביר לכל הדעות, בוהתאם לפסיקות בתי המשפט לאורך השנים.

41. מנגד, בשאלת האינטרס הציבורי הטמון בתכנית החדשה הרי שביהמ"ש העליון כבר הביע דעתו בדבר

נחיצות התכנית. בדיון בעע"מ ,7124/19 נשיאת ביהמ"ש העליון קבעה כי קיים אינטרס ציבורי מובהק באישור התכנית, בין היתר, למען אזרחים שידם אינה משגת:

42. בנוסף, יש לזכור כי מדובר בתביעה שהוגשה על ידי 22 תובעים מתוך 142 בעלי דירות. בסה"כ %15

מתוך בעלי הדירות סברו כי נגרמה להם ירידת ערך כלשהי. די בכך כדי להבהיר כי בעלי הדירות

בפרויקט עצמם אינם סוברים כי קיימת ירידת ערך כלשהי, ולמצער שמדובר בירידת ערך סבירה

וזניחה או שהתוכנית פוגעת באינטרס הציבורי.

43. לבסוף, שיקול "פיזור הנזק" הוגדר בפסיקה כך: "ככל שהפגיעה במקרקעין היא מסוג הפגיעות

השכיחות, המתפזרות על חלק ניכר מהאוכלוסייה והמהוות חלק מהסיכון לתכנון עצמו, כן ניתן

לראותה כמי שאינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין" [דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית

לתכנון ולבנייה, רעננה נ' יהודית הורוויץ, נח()6 (2004)289 ].

44. במקרה דנן, לא תיתכן מחלוקת כי כל ירידת ערך נטענת, אף אם תוכח, חלה באופן שוויוני על כלל

הדיירים בשטח התכנית. במילים אחרות, אין מדובר בפגיעה המיוחדת לבעלי דירות בודדים אלא בתכנית אשר חלה באופן שוויוני והוגן על כלל בעלי הזכויות במקרקעין, ומדובר בפגיעה סבירה בנסיבות העניין.

האם אין זה מן הצדק לשלם פיצויים לנפגע?

45. תנאי הצדק פורש בפסיקה כמערכת היחסים בין הרשויות בין התובע. מחד, תיבחן התנהלות הרשות

בהליכי התכנון, ומאידך ייבחן נקיון הכפיים של התובע:

"בצד זאת הודגשה בכל הקשור למבחן הצדק מערכת היחסים שבין בעל המקרקעין

לבין רשויות התכנון (ראו לדוגמה עניין הורוביץ, בעמ' 305-304; עניין עמידר, בעמ'

110; עניין פרי הארץ, בעמ' 658; לוינסון-זמיר, בעמ' .)329-328 כך, למשל, ניתן

לבחון כיצד נהגה הרשות כלפי התובע: אם בחנה היא חלופות תכנון ראויות, פוגעניות

פחות; אם עשתה מאמץ לקדם את התכנון בזמן סביר ומבלי להשתהות, במטרה

לצמצם פגיעה אפשרית; וכן הלאה. מן העבר השני, הוזכרה בפסיקה גם האפשרות

לבחון את ניקיון כפיו של התובע בבואו לדרוש סעד מן הרשות"

]עע"מ 683/13 רשות שדות התעופה נ' אליהו טויטו ואח '(נבו ])03.09.2015

46. בעניין התנהלות הרשויות, הרי שלא נפל כל פגם בהליכי התכנון – ואף התובעים לא טענו זאת בשום

שלב. נוהל הליך תכנון סדור, בו נשמעו התנגדויות כדין, ואף ניתן לתובעים יומם בערכאות השונות.

יחד עם זאת, מוסדות התכנון ראו בתכנית צורך מהותי שעונה על האינטרס הציבורי במיצוי זכויות הבנייה במקרקעין, יחד עם הוספת מבני ציבור לטובת כלל תושבי העיר.

47. מנגד, וכפי שמפורט לעיל, התובעים ידעו לאורך כל הדרך על קידום התכנית החדשה וכוונת החברה

לממש את זכויות הבניה במקרקעין ובהסכם המכר אף אישרו בחתימתם את הסכמתם לקידום ואישור התוכנית. למרות זאת, התובעים בחרו לרכוש את הדירות, בשל המחיר האטרקטיבי אשר הוביל לרווח פוטנציאלי של מאות אלפי ₪, נכון להיום, לכל דירה ואשר אף שומת התובעים איננה סותרת נתונים אלו.

48. אם לא די בכך, ובמסגרת הליך משפטי אזרחי, התובעים כיום מנסים לנכס לעצמם את אותן זכויות

בניה אשר הם טוענים כי הסבו להם נזק כה רב (!). ממש כך.

49. על כן, בעוד שהוועדה המקומית והחברה נקטו בהגינות ושקיפות מול התובעים, התובעים עצמם הם

אלו המתנהלים בחוסר תום לב חמור ובחוסר ניקיון כפיים, הכל בניסיון נואל לקבל כספים שאינם מגיעים להם על פי הדין וכללי הצדק.

ו. סיכום

50. בשל כל האמור לעיל, עמדתנו המשפטית היא כי יש לדחות על הסף את התביעה לפי סעיף ,197 ולמצער

לגופה. שומת התובעים איננה עומדת ברף ההוכחה הנדרש לשם הוכחת נזק בתביעות לפי סעיף ,197 ואינה מגלה ולו "ראשית ראיה" בעניין ראשי הנזק הנטענים לכאורה.

51. לחלופין, אף אם ייקבע כי ישנה ירידת ערך כלשהי, מדובר במקרה מובהק של פטור מהצורך לשלם

פיצויים בהתאם להוראות סעיף 200 לחוק עקב חוסר ניקיון הכפיים החמור של התובעים, שיעור הפגיעה המזערי, אם ישנו בכלל, והאינטרס הציבורי המשמעותי באישור התכנית.

52. לכתב טיעונים זה מצורפת חוות דעת שמאית מטעם החברה. כל האמור לעיל מצטרף ואינו גורע מתוכן

חוות הדעת השמאית.

53. אין באמור ו/או בשאינו אמור לעיל כדי לפגוע ו/או לגרוע מזכויות וטענות מרשתנו, ואלו שמורות לה

במלואן.

בכבוד רב,

ישראל עטר, עו"ד דן שמעון, עו"ד

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

תאריך לועזי : 16 ביולי 2023

תאריך עברי : כ"ז/תמוז/תשפ"ג

מס' תיק: 2022/0002.00

סימוכין: : 1260-22

לכבוד

גב' קרן שמואל ג'רסי

השמאית העירונית והממונה על מחלקת היטל השבחה

עיריית ירושלים

ג.נ.,

התייחסות לתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965

בגין אישור תכנית 101-0103754

רח' הרב בוקשפן ורח' ולנשטיין, שכונת רמות, ירושלים

חלק מחלקות: 3-4,7,25-26,32 בגוש: 31328

הזמנה מספר 221037 מיום 6.3.2022

1. מזמינת השומה:

גברת קרן ג'רסי, השמאית העירונית והממונה על המחלקה להיטל השבחה בעיריית ירושלים, בשם הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים.

2. מטרת השומה:

מענה לתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-,1965 שנערכה ע"י שמאית המקרקעין גב'

נחמה בוגין, וזאת עבור חלק מבעלי זכויות חכירה מהוונות לדורות, בדירות מגורים בבניה רוויה, על חלקות מס':

3-4,7,25-26,32 בגוש מס': ,31328 בגין אישור תכנית ,101-0103754 הממוקמות ברח' הרב בוקשפן ורח'

ולנשטיין, שבשכונת רמות, בעיר ירושלים.

3. המועד הקובע לשומה:1

תכנית המועד הקובע

101-0103754 24/02/2019

4. מועד ביקור בנכס:

ביקור בנכס ובסביבתו נערך ביום 14.08.2022 ע"י הח"מ ועידו מקדסי – כלכלן ומתמחה בשמאות מקרקעין.

5. זיהוי הנכס:

גוש : .31328

חלקות : 32 ,25-26 ,7 ,.3-4

שטח חלקות: כמפורט בסעיף 6.2 להלן – בפרק "תיאור הנכס".

מהות הנכס: 24 יח"ד בבנייה רוויה (בשישה מבנים נפרדים).

כתובת : רח' הרב בוקשפן ורח' ולנשטיין, שכונת רמות, ירושלים.

זכויות : חכירה מהוונת לדורות מרשות הפיתוח.

1 מועד פרסום התכנית לתוקף ברשומות.

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

6. תיאור הסביבה והנכס:

.6.1 תיאור הסביבה:

המקרקעין נשוא השומה מהווים 24 יח"ד למגורים בבניה רוויה, בשישה מבנים נפרדים, הידועות כחלק מחלקות: 32 ,25-26 ,7 ,3-4 בגוש: 31328 וממוקמות ברח' הרב בוקשפן מס' 2,4,6,12,14 וברח' ולנשטיין מס' ,6 שכונת רמות, שבעיר ירושלים.

שכונת רמות ממוקמת בצפון-מערב העיר ירושלים ומהווה את אחת מהשכונות הגדולות בישראל המונה כ-55 אלף תושבים (נכון לשנת .)2021

השכונה מאופיינת באוכלוסייה מעורבת המחולקת לתתי שכונות בעלות צביון שונה כל אחת כאשר רוב תושבי השכונה הם חרדים ומיעוט מהתושבים הוא מהציבור הכללי.

מיקומו הכללי של נשוא השומה הוא בצפון שכונת רמות, בסמיכות ומצפון-מערב לשד' גולדה מאיר, המהווה ציר מרכזי שמשתרך לכל אורכה של השכונה, מדרום לרח' יצחק מירסקי המהווה ציר מרכזי, שמתמשך מכיכר הרב אלעזר – במערב לרח' הרא"ה – במזרח.

רח' שמעון בוקשפן הינו רחוב פנימי המסתעף מרח' יצחק מירסקי – בחלקו המערבי ומתמשך במקביל לו - מדרום.

רח' הרב ולנשטיין מהווה רחוב חצי מעגלי המסתעף מרח' יצחק מירסקי ומתחבר לרח' הרב חזקיה שבתאי ממזרח.

המקרקעין נשוא השומה ממוקמים מעברו הדרומי של רח' הרב בוקשפן ומעברו המערבי של רחוב ולנשטיין.

סביבת נשוא השומה מאופיינת בבנייני מגורים בבינוי של 4-8 קומות, לצד שימושים משלימים בבינוי של עד 4 קומות, כגון : גני ילדים, בתי ספר, ישיבות וכוללים, בתי כנסת, מקוואות, מרכזים מסחריים, שירותי בריאות וכד'.

הפיתוח הסביבתי באזור מלא וכולל כבישים, מדרכות, תאורת רחוב ותשתיות חשמל, מים, ביוב וכיוצ"ב.

2

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

תרשים הסביבה :

סביבת נשוא

השומה

.6.2 תיאור החלקות:

המקרקעין נשוא השומה ממוקמים בחלק מחלקות מס': 32 ,25-26 ,7 ,3-4 בגוש מס': .31328 להלן ריכוז שטחי החלקות ותיאורן:2

2 שטח החלקות בהתאם להעתק רישום מפנקס השטרות.

3

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

איתור המקרקעין ע"ג תכנית 101-0103754 – מאתר :Govmap .6.3 תיאור הנכס:

המקרקעין נשוא השומה מהווים 24 יח"ד מגורים, בשישה בנייני מגורים בבינוי של 6-8 קומות הבנויים במפלסים שונים מעל ומתחת למפלס הקרקע, שנבנו בשנת .2012 הבנייה קונבנציונאלית, הכוללת: קירות בטון ובלוקים המחופים אבן ירושלמית וגג שטוח.

כל מבנה כולל: לובי כניסה, מעלית ומחסן לרווחת כלל הדיירים בקומת הקרקע.

רמת הגמר סבירה וכוללת, בין היתר, דלתות כניסה מפרופיל אלומיניום וזכוכית, ריצוף באריחי קרמיקה חיפוי קרמיקה על הקירות וחדר מדרגות המלווה במעקה מתכת.

בנייני המגורים הממוקמים לאורך רח' הרב בוקשפן (בתחום חלקות 32 ,25-26 ,,)3-4 כוללים:

- חזית עורפית (דרומי) לשטח ציבורי פתוח ומעברו שד' גולדה מאיר.

- חזית צפונית לרח' הרב בוקשפן שהינו רח' פנימי הכולל מק' חניה עיליות ומעברם חומה בגובה משתנה (בין 5-10 מ') הנוצרת מהפרשי מפלס הקרקע בין רח' הרב בוקשפן לרח' יצחק מירסקי.

מרחק החומה המדוד (גראפית) ממרפסות דירות המגורים, כ: 18.5 מ' ברח' בוקשפן 32 וכ - 21 מ'

ברח' בוקשפן .26

בנייני המגורים ברח' הרב בוקשפן 26 ו- 12 גובלים במגרש בייעוד שב"צ ממזרח וממערב בהתאמה.

בניין המגורים הממוקם ברח' ולנשטיין (בתחום חלקה ,)7 גובל בשטח ציבורי פתוח מכיוון מערב ומדרום וכולל חזית מזרחית לרח' ולנשטיין.

טופוגרפית פני הקרקע משופעת היורדת מכיוון צפון לדרום.

4

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

בנייני מגורים בתחום חלקות 32 ,25-26 ,3-4 – רח' בוקשפן (מבט מכוון דרום לצפון):

בנייני מגורים

בוקשפן 2-14

בניין מגורים בתחום חלקה 7 – רח' לוינשטיין:

בניין מגורים

רח' לונשטיין

5

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

תמונות מייצגות מיום הביקור :

דירה מס' ,17 רחוב הרב בוקשפן 12

דירה מס' ,18 רחוב הרב בוקשפן 12

דירה מס' ,6 רחוב הרב בוקשפן 4

6

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

.6.4 תיאור דירות המגורים:

מרבית דירות המגורים, בנויות ברמת גמר סטנדרטית הכוללת: ריצוף קרמיקה, חלונות אלומיניום, מערכות מיזוג אוויר, תאורה משתנה, מטבח הכולל ארונות עיליים ותחתונים וכיוצ"ב.

הערה:

שטחי דירות המגורים, המרפסות והחצרות, הובאו בחשבון בהתאם למדידה גראפית שנערכה מהיתרי הבניה. כמו כן, מספור הדירות המפורט הינו בהתאם למספור הקיים בפועל.

בעניין זה יצוין, כי מספור הדירה תואם את המספור הנערך בהיתרי הבנייה.

לדירה מס' 6 ברח' הרב בוקשפן 4 ניתנה תוספת לשווי הדירה בגין רמת גימור גבוהה.

7

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

7. מצב תכנוני:

מעיון באתר רשות מקרקעי ישראל, באתר מנהל התכנון – משרד האוצר ובאתר הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, עולה, כי על המקרקעין שבנדון, חלות, בין היתר, תכנית בנין עיר הבאות:

"מצב קודם" :

תכנית 5330 –

פורסמה למתן תוקף בי.פ 5753 מיום .26.02.2007

כל מסמך ממסמכי התכנית הוא חלק בלתי נפרד מהתכנית בשלמותה.

התכנית הינה מנחה למעט גובה המבנים, מס' יח"ד ומס' הקומות שהינם מחייבים.

מטרות התכנית –

שינוי יעוד מדרך לשטח פתוח ציבורי, לאזור מגורים 2 מיוחד, לשטח לבניין ציבורי, לתחנת שנאים ומעבר ציבורי להולכי רגל. קביעת בינוי להקמת בנינים חדשים למגורים, לבניני ציבור ולתחנות שנאים, בהתאם לנספח ,1 קביעת הוראות בניה בשטחים המיועדים לבניה לרבות מס' קומות, גובה בניה מרבי, קווי בנין מרביים, שטחי בניה מרביים וכדומה. קביעת השימושים המותרים בשטחים לבניני ציבור, קביעת תנאים למתן היתרי בניה בשטח ושלבים לביצועם. הרחבת רח' יצחק מירסקי, התווית דרכים חדשות וקביעת מעברים ציבוריים להולכי רגל, קביעת הוראות בגין מבנה להריסה ואיחוד וחלוקה מחדש.

בהתאם לתשריט התכנית, הקרקע הנדונה מסווגת בייעוד ל"אזור מגורים 2 מיוחד" – המתיר הקמת בניין אחד בכל אחד מהמגרשים מס' ,1-8 וזאת בהתאם לנספח מס' .1 הוראות הבניה למגרשים מס' 1-8 –

8

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

מס' קומות וגובה הבניה –

מס' הקומות המרבי יהיה בהתאם למפורט בטבלה ובהתאם למפורט בנספח 1 לרבות קומת קרקע שהיא בחלקה קומת עמודים המשמשת לכניסות ובחלקה לחניות. כל סטייה ממספר הקומות וגובה הבניה תיחשב כסטייה ניכרת.

מתשריט התכנית :

נספח בינוי מס' 1 –

9

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

חתך א-א (מגרשים )1-3 –

שטח לבניין ציבורי –

בהתאם לתשריט, מגרשים מס' 11-13 ביעוד ל"שטח לבניין ציבורי", בתחומם תותר הקמת בנינים לצורכי ציבור בהתאם להוראות תכנית זו ובתחום קווי הבניין המרביים המסומנים בתשריט.

הוראות הבניה למגרשים מס' 11-13 –

הערה: הוועדה המקומית מוסמכת לאשר בהליך של היתר בניה, תוספת של שימושים בשטחי המגרשים לבניני ציבור כאמור ובלבד שאין השימוש החדש מהווה תחליף/הפרעה/פגיעה מהשימושים המפורטים לעיל ובלבד שהבניה תיבדק ותאושר ע"י המח' למדיניות התכנון בעיריית ירושלים ותהיה במסגרת שאר ההוראות של תכנית זו.

חניה – החניה תהיה בהתאם למסומן בנספח מס' ,2 מיקומה המדויק ייקבע בעת הוצאת היתרי הבניה.

דרכים – הדרך החדשה המסומנת במגרש מס' 14 תשמש אך ורק כדרך שרות לרכבי שירות ולא לרכבי הסעות תלמידים. השטחים הצבועים בתשריט בצבע ירוק עם קווים אלכסוניים בשחור הם מעברים ציבוריים להולכי רגל.

10

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

תשריט התכנית –

"מצב חדש" :

תכנית 101-0103754 –

פורסמה למתן תוקף בי.פ 8122 מיום .24.02.2019

בהתאם לתשריט התכנית, המקרקעין שבנדון מסווג ביעוד "מגורים ג'" ו"מבנים ומוסדות ציבור".

מטרת התכנית –

תוספת של 100 יחידות דיור חדשות במגרשים המיועדים למגורים והגדלת זכויות הבניה בשטחים למבנים ומוסדות ציבור.

עיקרי התכנית, בין היתר, שינוי יעוד הקרקע במגרשים 1 עד 8 מאזור מגורים 2 לאזור מגורים ג' וקביעת הוראות בינוי עבור תוספת קומות מעל מבני המגורים הקיימים (בניינים 1 עד )8 לשם תוספת 100 יח"ד בהתאם לנספחי הבינוי.

הוראות בינוי ל"אזור מגורים ג'" – תותר תוספת קומות מעל קונטור הבניינים הקיימים בתאי שטח 1 עד 8 לשם תוספת 100 יח"ד, הכל בהתאם לנספח הבינוי 1 ו-.2 תותר הקמת קומת חניה מקורה במטרה לנצל את הפרשי הטופוגרפיה בצד הצפון-מזרחי לתכנית לאורך הדופן של רחוב מירסקי. הקירוי עבור החניה יכלול אפשרות לנטיעת עצים בוגרים ואדמת גן בעומק 90 ס"מ. גגות החניה המוצעים בשטח יפותחו כשטחים מגוננים עם עצים. תותר בניית חניון אוטומטי בתא שטח 6 כפי שמתואר בנספח הבינוי.

11

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

הוראות בינוי ל"מבנים ומוסדות ציבור" – בתי ספר, תלמודי תורה, מעונות יום, בתי כנסת, גני ילדים, תחנה לאם ולילד, מבנה רב תכליתי לרווחה ולתרבות.

טבלת זכויות והוראות בניה – מצב מוצע –

הערה:

שטחי הבניה המפורטים בטבלה שלעיל כוללים את כל שטחי הבנייה המרביים בתכנית זו, מחושבים בהתאם לתקנות התכנון והבנייה, לרבות שטחי חנייה ושטחים למרחבים מוגנים.

תנאים למתן היתר בניה –

- תכנון מפורט לפיתוח השטח שכלול בין היתר את תכנון חניה ותכנית שיוך החניה.

- אישור תכנית חניה מפורטת בתוך המגרשים הפרטיים ע"פ התקן התקף לעת מתן היתר הבניה.

ציון מיקום יחידות מיזוג אוויר פנימיות וחיצוניות ואופן הסתרתן, מיקום מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ואופן שילובם בחזיתות הגדרת חצרות פנימיות שתוצמדנה ליחידות הדיור, גינון ונטיעות, פרטים מחייבים לביצוע פרגולות באופן אחיד לכל הבניין, סימון פתרון מעלית, פרטי בנייה, מיקום וצורה של מסתורי הכביסה.

חניה –

- לא יינתן פתרון חניה עבור המגרשים הפרטיים לאורך הרצועה המקבילה למגרשים ציבוריים תאי שטח 11 ו-.12

- תכנון קומת חניה נוספת בצמוד לרח' הרב יצחק מריסקי יכלול נטיעת עצים בוגרים ואדמת גן בעומק של 90 ס"מ. שטח זה יתוכנן בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו כתנאי להיתר בניה.

סטייה ניכרת – מס' הקומות המירבי הינו מחייב וקווי הבניין בתשריט התכנית הינם מחייבים. גובה הבניה יהיה כמצוין בנספח הבינוי מס' 1 ו-.2 תותר סטיה של 0.5 מ' בגובה תוספת הבניה.

12

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

תנאי למתן היתר בניה –

- הגשת תכנית פיתוח לשטחים הציבוריים הפתוחים והשבילים במגרשים 17-24 בתכנית ,5330 לאישור מהנדס העיר.

- הגשת היתרי בניה להקמת מבני ציבור תאי שטח 11 ו- 12 אשר יכללו לכל הפחות:

א. כיתות גני ילדים.

ב. 3 כיתות מעון יום.

ג. בית כנסת בהיקף שלא יפחת מ- 600 מ"ר.

ד. שטחים לשימושי רווחה וקהילה שלא יפחת מ-400 מ"ר.

ה. מעבר מכני להולכי הרגל מרחוב מירסקי למפלס השצ"פ באופן שיאפשר חיבור משד' גולדה מאיר לרחוב

מירסקי.

תנאי למתן טופס אכלוס –

תנאי לטופס איכלוס למעלה מ-%50 מיחידות הדיור הינו סיום הביצוע של גני הילדים ומעונות היום, ופיתוח השטחים הציבוריים כאמור בסעיף 4.2 והבטחת מעבר מכני להולכי רגל בין רח' מירסיקי לשד' גולדה מאיר לשביעות רצון מהנדס העיר.

תשריט התכנית –

8. רישוי:

מעיון במסמכי תיק הבניין הסרוקים בהיתר ההנדסי של הוועדה המקומית נמצאו, בין היתר, המסמכים הבאים:

13

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

רישוי קיים :

14

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

בקשות להיתר בניה :

מגרש סטטוס תאריך סטטוס מס' תיק רישוי תיאור הבקשה

נפתח תיק תוספת 16 יח"ד למבנה קיים עם

1 18.08.2021 2012/0027.01

רישוי 18 יח"ד, סה"כ 34 יח"ד.

נפתח תיק תוספת 14 יח"ד למבנה קיים עם

2 23.08.2021 2011/1096.01

רישוי 20 יח"ד, סה"כ 34 יח"ד בבניין

נפתח תיק תוספת 14 יח"ד למבנה קיים עם

3 18.08.2021 2011/1095.01

רישוי 20 יח"ד, סה"כ 34 יח"ד בבניין

נפתח תיק תוספת 16 יח"ד למבנה קיים עם

4 13.09.2021 2011/1094.00

רישוי 20 יח"ד, סה"כ 36 יח"ד בבניין.

נפתח תיק תוספת 14 יח"ד למבנה קיים עם

5 13.09.2021 2011/1093.01

רישוי 20 יח"ד, סה"כ 34 יח"ד בבניין

נפתח תיק תוספת 8 יח"ד לבניין עם 16 יח"ד,

6 19.08.2021 2012/0147.01

רישוי סה"כ 24 יח"ד.

נפתח תיק תוספת 10 יח"ד למבנה קיים עם

7 18.08.2021 2012/0148.01

רישוי 22 יח"ד, סה"כ 32 יח"ד.

נפתח תיק תוספת 10 יח"ד למבנה קיים עם

8 19.08.2021 2012/0149.01

רישוי 22 יח"ד, סה"כ 32 יח"ד.

15

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

9. המצב משפטי:

.9.1 נסחי רישום :

בהתאם להעתקי רישום מפנקס השטרות אשר הונפקו באתר עיריית ירושלים, עבור חלקות -25 ,7 ,3-4 26,32 , הרשומות בלשכת רישום מקרקעין – ירושלים, מהם עולים הפרטים הבאים:

.9.2 חוזה פיתוח :

בהתאם להעתק חוזה פיתוח מהוון מיום 21.11.2011 בין מנהל מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל (להלן "המינהל") לבין ד. דניאל חברה לבנין בע"מ (להלן "היוזם"), עולים הפרטים הבאים:

מקום : ירושלים.

שטח : 15,430 ממ"ר בערך.

גוש שומה: .31328

חלקות : .3,4,5,6,7,25,26,32

מגרשים : 1,2,34,5,6,7,8 לפי תכנית מפורטת מס' .5330 המבנים : בניית 158 יח"ד במסלול מחיר למשתכן.

יום אישור העסקה: .24.07.2011

תקופת הפיתוח: 36 חודשים מיום אישור העסקה וכלה ביום .01.08.2014

תקופת החכירה: 98 שנים, החל מיום אישור העסקה.

מטרת ההקצאה: בניית 158 יח"ד, אזור מגורים 2 מיוחד.

הייעוד : עפ"י התכנית הנ"ל, דהיינו אזור מגורים 2 מיוחד.

שיעור הניצול: 158 יחידות, 19,659 מ"ר שטח מבונה, מתוכו 15,067 מ"ר עיקרי ו- 4,592 מ"ר

שירות.

ערך יסודי של המגרש: 54,857,3330.81 ₪.

התמורה : 49,920,171.04 ₪.

16

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

מצ"ב מסמכים משפטיים רלוונטיים שנמסרו מנציג היזם המתארים את יידוע הדיירים והסכמתם במסגרת הסכמי הרכישה לגבי קידום התב"ע שבנדון:

9.3 חוזה בניה:

בהתאם להעתק חוזה בניה מס' 21242 שנחתם ביום ,28.07.2011 בין ממשלת ישראל בשם מדינת ישראל (להלן "המשרד") לבין ד. דניאל חברה לבניין בע"מ (להלן "החברה"), עולה כי החברה זכתה במכרז מחיר למשתכן מס' ,10004/2010 לבניית 158 יח"ד וכל הכרוך בכך, במתחם מס' 21242 במירסקי, שכונת רמות ירושלים, ממנו עולים הפרטים הבאים:

− מנהל מקרקעי ישראל הינו הבעלים של המקרקעין.

− החברה מסכימה לבנות את יחידות המגורים ולבצע את הפיתוח הצמוד אליהם במתחם בזו זכתה ולשווק/למכור את יחידות הדיור למגורים לזכאים ולאחרים בשוק החופשי.

− החברה קיבלה על עצמה לבצע את עבודות התשתית ועבודות הפיתוח של השטחים הציבוריים, כמפורט במסמך העקרונות לפיתוח בין החברה והמנהל, ובהסכם המפורט לביצוע עבודות התשתית והפיתוח שייחתם בין החברה ובין העירייה.

− החברה מתחייבת לבנות בכל מתחם %50 "דירות קטנות". החברה מתחייבת לבנות "דירות קטנות"

בהיקף של %30%-70 מהדירות בכל בניין ובניין ובלבד שההיקף הכולל של "הדירות הקטנות" לא יפחת ממספר הדירות הקטנות כמופיע לעיל במידה ומאושר תוספת של יח"ד למגרש, רשאית החברה לקבוע את גודלן (בין אם לכלול אותן ב"דירות קטנות" ובין אם לאו), ולמכרן על פי כללי המכרז והחוזה.

− החברה תהיה רשאית להגדיל את שטחי הדירות ביתרת המתחם שאינן "דירות קטנות" ובלבד שסה"כ שטחי הבנייה במתחם לא יעלו על זכויות הבנייה המפורטות בתב"ע, הכל בכפוף להנחיות בתשריט ובתקנון התב"ע.

− החברה מתחייבת למכור את כל הדירות במתחם למשתכנים לפי מחיר מירבי וסופי של 8,507 ₪ למ"ר (לא כולל מע"מ) כשהוא צמוד למדד תשומות הבניה של חודש 9/2010 (127.3 נק') ועד המדד האחרון שיהיה ידוע ביום חתימת החוזה עם המשתכן.

− החברה תמכור את "הדירות הקטנות" לזכאי המשרד, כמפורט בס"ק (יא) להלן.

− החברה רשאית למכור יחידות דיור שאינן "דירות קטנות" לאוכלוסייה בשוק החופשי במחיר המצוין בס"ק א לעיל (8,507 ₪ למ"ר למועד החוזה שהינו ,)28.07.2011 בצמוד למדד.

17

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

9.4 הסכם תמורת דירת פנטהאוז חלופית לדירה פנטהאוז קיימת במידה ותאושר תוספת קומות:

− בהתאם להעתק מסמך מיום ,04.09.2012 בקשה למתן פרה-רולינג בעניין הגדרת נכס נשוא עסקת מכירה, אשר נחתם ע"י עו"ד אבי גורמן ב"כ הנישומים, הופנתה שאילתה אל רשות המיסים, במסגרתה הוצהר כי החברה מתכוונת לצרף להסכמי המכר של דירות הפנטהאוז סעיף לפיו במידה ותשתנה התב"ע, ודירת הפנטהאוז תימצא בקומה גבוהה יותר, הקונה יקבל דירה זו ללא כל תוספת מחיר (שכן הוא קנה מראש את הדירה העליונה בבניין, ואת שקנה יקבל). למסמך זה צורף גם דוגמא של הסכם מכר שכולל סעיף זה.

− בהתאם להעתק נספח להסכם מכר שהוצג לעיוני, אשר נחתם ביום 25.11.2012 בין ד. דניאל חברה לבנין בע"מ לבין מר משה מנחם בודנהיימר וגב' פגית בודנהיימר, עולה כי דירת פנטהאוז הידועה כדירה מס' 19

בבניין מס' ,2 נמכרה בהתאם להסכם מכר מאותו היום, כאשר במסגרת הנספח להסכם המכר, הוצהר כי

לקונה ידוע שהחברה פועלת להגשת תב"ע ו/או לשינוי תב"ע באופן שיאפשר לחברה להוסיף קומות על

הבניין הקיים ועל כן, סוכם, כי בכל מקרה הדירה שתימסר לקונה תהיה הדירה בקומה העליונה שבבניין,

ללא קשר לגובה הבניין שייבנה, ובהסתמך על כך הסכים הקונה לרכוש הדירה אצל החברה.

10 הסכם מכר מייצג במסגרת פרוייקט 'מחיר למשתכן':

בהתאם להעתק הסכם מכר מיום 08.11.2012 בין ד. דניאל חברה לבניין בע"מ, ח.פ 51-1607103 להלן ("החברה") לבין אלחנן חוברה, ת.ז 037307709 ואסתר חוברה ,040801458 להלן ("הקונים"). עולה כי החברה עומדת להקים על המקרקעין מס' בנינים שייקרא "פרויקט רמות", רחוב מירסקי, רמות. כאשר המבנים שיוקמו הינם במסגרת פרוייקט "מחיר למשתכן" שיזם משרד הבינוי והשיכון. והקונים מעוניינים לרכוש מאת החברה דירת מגורים בת 3 חדרים בקומה ,0 דירה מס' ,6 כמפורט בתכנית המכר. בנוסף עפ"י סעיף 12 להסכם המכר עולה, בין היתר, כדלהלן:

18

יעקב כהן – שמאי מקרקעין, כלכלן, מוסמך במשפטים )(LL.M

רח' הנפת הדגל ,7 בנין ,c מתחם יובלים, פארק המדע, נס ציונה

טלפון (רב קווי): ,08-9251960 פקס: 0737414403

zahav.net.il@kobco חבר לשכת שמאי

המקרקעין בישראל

תביעה לפיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה:

•

9.5 בתאריך 30.10.2019 הוגשה תביעה לפיצויים בגין אישור תכנית 101-0103754 שתחילת תוקפה מיום 11.03.2019 בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 ע"י ב"כ התובעים עו"ד הררי טויסטר ושות' מיום 13.03.2022 אליה צורפה חוות דעתה של שמאית מקרקעין, נחמה בוגין בע"מ, מיום .27.02.2022

להלן תחשיב ירידת הערך עקב אישור תכנית מס' 101-0103754 אשר נקבעה בשומת התובעים:

9.6 הוכחת בעלות של התובעים :

בהתאם לחוק התכנון והבניה (ס' 197א) התנאי להגשת כתב תביעה הוא בעלות בנכס.

מהתביעה ונספחיה (שהועברו אלי) לא ניתן ללמוד שבמועד הקובע היו לכל התובעים זכויות במקרקעין אליהם מתייחסת שומת התביעה. זאת מאחר שלכתב התביעה לא צורפו אישורי זכויות מרמ"י ביחס לתובעים אלה:

א. דירה מס' 3 בבנין רח' בוקשפן 12 – גירשביין אריה ויוכבד.

ב. דירה מס' 1 בבנין ברח' בוקשפן 6 – יעקב מאיר ורחל מישאל.

ג. דירה מס' 16 בבנין ברח' בוקשפן 4 – זדה יעקב ורחל.

ד. דירה מס' 3 בבנין ברח' בוקשפן 4 – רוט אריה ויהודית.

ה. דירה מס' 13 בבנין ברח' בוקשפן 2 – גורדון אלי ואלישבע.