ירושלים

ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 32 · קובץ סדר יום לוועדה.pdf

עיר
ירושלים
ועדה
הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה
משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך
25/07/2023
מקור
הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

מסמכים נוספים באותה ישיבה: מסמכי הפקעה 23 1385.pdf · מסמכי תביעת פיצויים מחלף בייט.pdf · מסמכי תביעת פיצוים רחוב בוקשפן.pdf · נספח לתכנית 1072446.pdf · נספח לתכנית 1330075 בקשה להארכת מועד התנגדות.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1144179 חלק א.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 917138.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1242817.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1244417.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1249572.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1318849.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה 23.07.2025.pdf · תצר 12737.pdf · החלטת ההפקעה מתאריך 23.07.2025.pdf · פרוטוקול דיון בוקשפן.pdf · פרוטוקול דיון מחלף בייט.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה 23.07.2025.pdf · תמלול ועדת תבע 23.07.2025.pdf · תצר החלטה מיום 23.07.2025.pdf

- 1 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1389519

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: אלתר חנוך העניך

עורך התכנית: ירמיצקי עודד

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 28/04/2025

כתובת האמרכלים 2 , זכרון משה

גוש חלקה בשלמות

30068 104 כן

30068 105 כן

30068 162 לא

30067 128 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 6 תשריט 6 הרחבת בינוי ותוספת קומות למבנה היסטורי קיים כדלקמן:

1. שינוי ייעוד מאזור מגורים מיוחד לאזור מגורים

2. קביעת סך השטחים בתכנית ל-1020 מ"ר, מתוכם 870 מ"ר עיקרי ו- 150 מ"ר שטחי שירות

המהווים %516 בניה מרבי

3. הגדלת מס' קומות מ- 2 בחלקה 104 , 3 קומות וגג רעפים מוגבה בחלקה 105 , ל-4 קומות

וגג רעפים מוגבה.

4. הגדלת מס' יח"ד מ-3 ל- 6

5. איחוד חלקות

6. קביעת קווי בניין מרביים חדשים

7. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים 6 197.66 100 1020 %516 בניה

(מתוכם 93

בתת הקרקע)

- 2 -

סה"כ 6 197.66 100

תיאור המצב הקיים

בשטח התכנית קיימים שני מבנים טוריים היסטוריים שנבנו בין השנים 1911-1925 חזית צפונית בנויה בקו אפס וחזית דרומית בעלת חצר לכיוון רח' האמרכלים המשמשת ככניסה למבנה.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית מס' ,2874 ותיקוניה (תכניות תקנוניות) 2874א, 2874ב ייעוד אזור מגורים מיוחד (בינוי עד 2 קומות וחזיתות לשימור), ודרך מאושרת היתרים:

1993/0065.00 הופק היתר בניה בשנת 1993 להרחבות בינוי .

1993/0065.01 הופק היתר בניה בשנת 1994 לשימוש חורג.

2024/0483.00 תוספות בניה - נדונה בוועידת משנה בתאריך 26/5/25 עבירות בניה:

לא אותרו עפ"י המערכת העירונית.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

מבנה היסטורי. בנוי בין השנים 1911-1925

לא סומן לשימור סטטוטורית

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר - אזור מגורים עירוני

ב. התייחסות לתבנית הבנייה - עיר היסטורית

ג. תכנית שכונתית - מע"ר צפון – 4 קומות וגג רעפים מוגבה

ד. תקן חנייה עירוני - נמוך ()1:3 על פי 5166 ב

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

אזור פיתוח עירוני תואם לתמ"מ 30/1

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 תואם

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור לא

עתודות / אחר לא

- 3 -

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

אגף תברואה

לא התקבל

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1389519 – רח' האמרכלים ,2 זכרון משה כללי - מדובר בתכנית המבקשת תוספת בניה, יח"ד חדשות ושינוי יעוד מאזור מגורים מיוחד ודרך מאושרת שנקבעו בתכנית 5847 לאזור מגורים.

התכנית חלה על חלקות 104-105 בגוש ,30068 מדובר בגוש שומה.

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 , יש לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

- השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת האיזון והקצאה המהווים חלק מתכנית זו.

יש לצרף לתכנית נספח מחייב של טבלת איזון והקצאה הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת

השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס המידע התכנוני לשטח הרשום בפנקסי המקרקעין ולא המדוד!

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי להיתר בנייה יהיה רישום תצ"ר.

לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר

בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

- חלקה 104 נוצרה בתצ"ר רשומה מס' אליפסה .1316/1926 - חלקה 105 נוצרה בתצ"ר רשומה מס' אליפסה .1708/1926 - בחלקות 104-105 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 240/2018 הכשרה לרישום מתאריך .23.07.2024

מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקות שבתצ"ר.

- בחלק הדרומי של חלקות 104-105 קיים יעוד דרך מאושרת הנקבע בתכנית 5847 יש לקבל את אישור אגף תוש"יה לביטול יעוד הדרך, במידה ויתן אישור יש לסמן בתשריט המוצע - 4 -

ביטול דרך, במידה ולא יש לתקן את הקו הכחול בהתאם לגבלות חלקות ארעיות []1 ו[]3 מתצ"ר .240/2018

- בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

סדר יום ועדת שימור

תאריך הועדה

27.5.25

סוג דיון

ועדה לשימור

מספר ועדה

/2025 026

מספר תיק שימור

7044

נתונים כלליים

כתובת

אגף תכנון העיר

האמרכלים 2 / יעקב מאיר 10 / יוחנן הסנדלר ,1 זכרון משה - מחלקת

שם המבקש

השימור

מגישים: חנוך העניך אלתר. עורכי בקשה: עודד ירמיצקי סיבת הפניה

תב"ע

מספר תכנית

101-1389519

סמכות

מחוזית

איש קשר במח' שימור

אדר' יהונתן צחור

גוש

חלקה בשלמות

- 5 -

חלק מחלקה

30068

104-105

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות הבקשה:

תוספת קומה ותוספות לקומות קיימות [ח.מדרגות, מעלית, אגפים ומרפסות], פיצול ותוספת 4 יח"ד וכן שינוי ייעוד מדרך למגורים [במקטע שיועד בעבר להפקעה והרחבת דרך אך לא בוצעה/בוטלה בתוכניות אחרות סמוכות] לשני מבנים היסטוריים טוריים קיימים ליצירת מבנה בן 5 קומות וגג רעפים חלקי מוגבה, מעל קומת מרתף מלאה, סה"כ 3 חנויות, 6 יח"ד ומחסנים.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור: המבנה בעיר ההיסטורית, במתחם לשימור (זכרון

משה)

שימור סטטוטורי

לא

רשימת שימור

לא נכלל ברשימת שימור

מבנה היסטורי

כן. שנת בניה 1911-1925 (מקור: אטלס ירושלים ,1972 תיק תיעוד)

תיק תיעוד

תיעוד מקדים (שפירא אדר', ינואר )2025

התייחסות למסמכי התכנית שעברה תנאי סף ביום: 11.5.25 מצב מוצע:

מוצעת תוספת קומה ותוספות לקומות קיימות [ח.מדרגות, מעלית, אגפים ומרפסות], פיצול ותוספת 4 יח"ד וכן שינוי ייעוד מדרך למגורים [במקטע שיועד בעבר להפקעה והרחבת דרך אך לא בוצעה/בוטלה בתוכניות אחרות סמוכות] לשני מבנים היסטוריים טוריים קיימים ליצירת מבנה בן 5 קומות וגג רעפים חלקי מוגבה, מעל קומת מרתף מלאה, סה"כ 3 חנויות, 6 יח"ד ומחסנים.

מצב קיים:

שני מבנים היסטוריים טוריים קיימים: מבנה היסטורי טורי פינתי בן 2 קומות וגג שטוח ומבנה היסטורי טורי צמוד לו ממערב בן 3 קומות וגג רעפים, לשני המבנים ההיסטוריים קומת מרתף חלקית-אחורית/דרומית (לרח' האמרכלים).

הערכת משמעות האתר:

המבנים ההיסטוריים הם חלק מהבינוי ההיסטורי בשכונת יגיע כפיים ההיסטורית ונבנו - 6 -

בראשיתם בסגנון בנייה הנפוץ בשלהי המאה ה-19 וראשית המאה ה-20 בשכונות ההקדש-

קירות אבן ותקרות 'רלסים'. בחלק הדרומי של המגרש שני עצי אורן היסטוריים בוגרים וגדולים הבולטים בנוף השכונה.

תכנית מאושרת בתוקף: 5847 ייעוד בתב"ע בתוקף: אזור מגורים מיוחד

תכניות קודמות בשטח התכנית:

:16.7.1959 תכנית מתאר 62 (30068ג)- אזור מגורים :19.8.1983 תכנית :2874 אזור מגורים מיוחד+דרך קיימת/מאושרת :6.7.2000 תכנית :5847 אזור מגורים מיוחד

היתרים: אין

מדיניות בנייה: מדיניות מע"ר צפון (.)30034 מס' קומות: עד 4 קומות (וגג רעפים מוגבה

לכיוון יעקב מאיר)

תיאום תכנון: לא בוצע, תיק שימור נפתח לאחר הפניה ממינהל התכנון

חוו"ד מח' שימור

לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:

- שימור: מוצע לשמר את החזית הצפונית. אין לפגוע/להוסיף על חזית זו.

- קונסטרוקציה חדשה: לא יותר דיקוק ו/או כל פגיעה אחרת בקירות היסטוריים לשימור למעט עבור חיזוק פנימי נקודתי ככל ויידרש ובתיאום עם מח' שימור. קונסטרוקציה חדשה תהיה פנימית בלבד ולא חיצונית.

- מרפסות: יש להרחיק מרפסות מפינת הבניין לפחות 40 ס"מ (בחזית הדרומית).

- גג רעפים: יש להציע גג בשיפוע תקני לכל גובהו עד לשיאו וללא חלק שטוח בראש הגג (למעט דרישות כב"א ככל ויידרש בתיאום מול מח' שימור). מערכות ותשתיות מים ומיזוג ימוקמו באופן נסתר בחלל הגג.

- צמחיה בוגרת: בתחום התכנית קיימים עצים בוגרים/היסטוריים המוצעים לכריתה. יש לשמור על עצים אלו ולעשות כל מאמץ למנוע כריתתם. יש לסמן עצים אלו לשימור. כתנאי להיתר תוגש חוו"ד אגרונום ותוטמע לאחר אישור מח' שימור בכל בקשת היתר.

- חוו"ד הנדסית: מוצעת חפירת קומת מחסנים חדשה מתחת ליסודות החזית ההיסטורית לשימור. כתנאי להיתר תוגש חוו"ד הנדסית לעניין ייצוב הקירות ההיסטוריים שתוטמע בבקשת ההיתר (הרמוניקה).

- תשריט: יש לסמן את החזית ההיסטורית המוצעת לשימור (בהתאם לסימונה לשימור בנספח הבינוי).

- הוראות התכנית: יש להוסיף הוראות לשימור ולהגנת האלמנטים שהוגדרו לשימור (חזית ועצים).

- נספח הבינוי: יש לסמן את העצים ההיסטוריים/בוגרים הקיימים לשימור.

- תנאים להיתר: אישור תיק תיעוד, נספח פרטי שימור, הנחיות ומפרט לשמירת והגנת הדרוש לשימור במהלך העבודות, טופס אדר' שימור מלווה [יוגשו ע"י אדריכל שימור בעל ניסיון מוכח בשימור ויצורפו להיתר הבניה כחלק בלתי נפרד ממנו לאחר אישור מח' שימור], הטמעת חוו"ד הנדסית מאושרת ע"י מח' שימור בבקשת ההיתר. העברת ערבות בנקאית.

- תנאים לטופס :4 הריסת עבירות בניה והסרת תשתיות מחזיתות, אישור מח' שימור על ביצוע כלל פעולות השימור הנדרשות כיאות.

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- 7 -

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר ציפוף תוספת יח"ד

כלכלת היישוב/ תוספת שטחי מסחר שטח המסחר מוצע כיחידה נפרדת בתת הרשות: הקרקע ללא גישה מהרחוב

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: מבטלת שטח בייעוד דרך

סביבה ונוף: קו בניין חריג

מציעה שני עצים בוגרים לעקירה

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. יש לסמן את השטח בדרום החלקות שבייעוד דרך, לביטול דרך על גבי התשריט.

2. יש לצמצם את הבינוי בחזית הדרומית כך שישמר קו בניין של 3 מ' מגבול החלקות בהתאם

לתכנית שאושרה בשנת 2023 בחלקות 8,10 ו- 12 (תכנית מס' )1131259 באותו רחוב. למעט מעלית ומדרגות.

3. בדרום חלקה 104 ישנם שני עצים בוגרים המוצעים לעקירה. מדובר על עצים בוגרים הבולטים

בנוף השכונה, יש לשמר אותם ולבטל סימון עקירה.

4. בהמשך לנ"ל, יש לתכנן את המרפסות כך שלא יפגעו בעצים הבוגרים ובכל מקרה שעומק

המרפסות לא יהיה גדול מ- 1.5מ' והן יכולות לבלוט מעבר לקו הבניין בסעיף .1

5. מוצעת קומת גלריה המפצלת את החלל לגבהים לא תואמי תקנות – כ- 2.3מ'. יש לבטל קומה זו

ולהותיר את החלל בהתאם למצב ההיסטורי.

6. אין התאמה בפתחים בשרטוטים המוצגים בנספח הבינוי בין התכניות לחזיתות, כמו כן אין

התאמה בין הפתחים בשרטוטים לבין המבנה הקיים בפועל, ולתיק התיעוד. יש לתקן.

7. יש לסמן את הפתחים המקוריים הקיימים, ולסמן את השינויים המוצעים בתכנית בהתאם. כמו

כן יש לסמן באדום את הבינוי המוצע בחזית צפונית, ומזרחית בהתאם לתכניות ולחתכים.

- 8 -

8. יש לסמן את החזית הצפונית לשימור בתשריט כמו כן ובהתאם לנספח הבינוי.

9. ניתן יהיה לאפשר איחוד של החלקות לצורך תכנון יעיל יותר של הבניין, אך יחד עם זאת ישנה

חשיבות עליונה בשמירה על הפרצלציה הקיימת מבחינת חזות וחזיתות הבניינים תוך שמירה על החלוקה לשתי חלקות ובהתאם לקבוע את הפתחים של הבניינים. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת להנחיות אלו.

10. הפתחים בחזית הצפונית והמזרחית לרבות מרפסות יוצעו באותו מקצב, פרופורציות ומיקום

לפתחים ההיסטוריים הקיימים בקומת הקרקע . יש לתאם מול מח' שימור.

11. כמחצית מהחזית המזרחית הפונה לרחוב של השכונה מוצע קיר אטום ללא פתחים. יש להציע

פתחים במתווה הנ"ל.

12. בחזית דרומית, יש להרחיק את המרפסות מפינת הבניין לפחות 40 ס"מ, ובתאום מול מח'

שימור.

13. קונסטרוקציה חדשה: לא יותר דיקוק ו/או כל פגיעה אחרת בקירות היסטוריים לשימור למעט

עבור חיזוק פנימי נקודתי ככל ויידרש ובתיאום עם מח' שימור. קונסטרוקציה חדשה תהיה פנימית בלבד ולא חיצונית.

14. יש להציע גג בשיפוע תקני לכל גובהו עד לשיאו וללא חלק שטוח בראש הגג (למעט דרישות

כב"א

15. תנאי להיתר בניה הגשת חוו"ד הנדסית לעניין ייצוב הקירות ההיסטוריים שתוטמע בבקשת

ההיתר (הרמוניקה) מאחר ומוצעת חפירת קומת מחסנים חדשה מתחת ליסודות החזית ההיסטורית לשימור.

16. יש להוסיף הוראות לשימור ולהגנת האלמנטים שהוגדרו לשימור (חזית ועצים).

17. תנאים להיתר: אישור תיק תיעוד, נספח פרטי שימור, הנחיות ומפרט לשמירת והגנת הדרוש

לשימור במהלך העבודות, טופס אדר' שימור מלווה [יוגשו ע"י אדריכל שימור בעל ניסיון מוכח בשימור ויצורפו להיתר הבניה כחלק בלתי נפרד ממנו לאחר אישור מח' שימור], הטמעת חוו"ד הנדסית מאושרת ע"י מח' שימור בבקשת ההיתר. העברת ערבות בנקאית.

18. תנאים לטופס :4 הריסת עבירות בניה והסרת תשתיות מחזיתות, אישור מח' שימור על ביצוע

כלל פעולות השימור הנדרשות כיאות.

19. יש לצרף לתכנית נספח מחייב של טבלת איזון והקצאה הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם

להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009

20. השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח

הרשום בפנקסי המקרקעין ולא המדוד!

21. תנאי להיתר בנייה יהיה רישום תצ"ר. לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה

ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר

22. בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום

דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

23. תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרויקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

24. השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות: כבאות, , חשמל, , , ממ"ג, והטמעתם במסמכי

התכנית.

25. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים, חלקה 47 בגוש .30068

- 9 -

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

- 10 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1338425

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: אחוזת אנטיגונוס בע"מ

עורך התכנית: רוזנבלט אנדרס

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 08/06/2025

כתובת אנטיגנוס 10 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30133 19 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 9 תשריט .9

מטרת התכנית:

הריסת מבנה קיים הכולל 6 יחידות דיור, ובניית מבנה מגורים בן 9 קומות.

עיקרי והוראות התכנית:

1. שינוי ייעודי הקרקע מאזור מגורים 5 ודרך מאושרת לאזור מגורים ד', ודרך מוצעת.

2. קביעת הוראות בינוי להקמת מבנה מגורים בן 9 קומות.

3. קביעת סך של 31 יח"ד.

4. קביעת קו בניין עילי, קו בניין למרפסות וקו בניין תת קרקעי.

5. קביעת הוראות בגין ייעודי קרקע בתלת ממד על קרקעי זכות דרך ותת-קרקעי למגורים ד' וחנייה.

6. קביעת שטחי הבנייה המותרים מעל ומתחת למפלס הכניסה הקובעת לסה"כ של 7,010 מ"ר. מתוכם,

2,400 מ"ר עיקרי ו-730 מ"ר שירות מעל הכניסה הקובעת, ו-380 מ"ר עיקרי ו-3,500 מ"ר שירות מתחת לכניסה הקובעת.

7. קביעת השימושים המותרים בתחום התכנית למגורים.

8. קביעת הוראות בגין סטייה ניכרת.

9. קביעת תנאים למתן היתר בנייה.

10. קביעת הוראות חנייה וירידה ברמפה לקומות תת קרקעיות.

11. קביעת הוראות לעקירת עצים.

12. קביעת הוראות לתכנון תלת ממדי.

13. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

14. קביעת הוראות בגין מבנים /גדרות להריסה.

15. קביעת הוראות פיתוח ובינוי ועיצוב אדריכלי.

צפיפות הבינוי המתקבלת היא 43 יח"ד לדונם, ושטח מוצע של 77 מ"ר ליח"ד.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

- 11 -

מ"ר % מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ד' 31 711.01 85.11 3,510 מ"ר כ-%494 בנייה מרביים.

דרך משולבת 124.38 14.89 - -

סה"כ 835.4 100 3,510 מ"ר

תיאור המצב הקיים

בשטח החלקה קיים מבנה מגורים בן 3 קומות מעל קומת עמודים, ו-6 יח"ד.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תוכנית מתאר 62 משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,5 היקף זכויות בניה %,50 2 קומות, קווי בניין: חזיתי 6 מ', צדדי 4 מ', אחורי 5 מ'.

היתרים:

1974/0260.00 – משנת ,1975 הופק הוצא היתר בנייה לבניין חדש בן 3 קומות ו-6 יח"ד.

1974/0260.01 – משנת ,1976 הופק הוצא היתר בנייה שינויים לבניין קיים.

1974/0260.02-07 – משנת ,1975 הופקו הוצאו מספר היתרי בנייה לבניית מרפסות.

עבירות בניה:

קיימות מספר עבירות בנייה במערכת.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ה. ייעוד לפי תכנית המתאר 2000 – אזור מגורים עד 6 קומות.

ו. תכנית שכונתית – תכנית אב גוננים, אזור מגורים ג', 7 קומות ועד %280 בנייה מרביים.

ז. תקן חנייה עירוני – גבוה.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם, אזור פיתוח עירוני.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם.

תמ"א 1 תואם.

תמ"א 18 תואם.

אחרת ל"ר.

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור לא

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת תכנון

- 12 -

פיזי לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה לא התקבל

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון לא התקבל

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

תאריך 29/06/2025

בודק – עמרי אדר

חוו"ד תוכנית מס' – 1338425 בניין חדש ברח אנטיגונוס ,10 ירושלים מונה תדפיס הוראות 9 מונה תדפיס תשריט 9

בדיקת בעליות ונכסים

גוש 30133 חלקה 19 – העתק רישום פנקס הבתים המשותפים, בבעלות פרטיים ועיריית ירושלים.

אותר כתב התחייבות ויפוי כוח בלתי חוזר מיום 12.09.1974 מספר שטר ,1231/1981 ממנו עולה כי ישיבת ברנוביץ שהינה בעלת הזכויות בגוש 30133 חלקה 19 , מתחייבת לרשום על שם עיריית ירושלים את שטח הקרקע כפי שמסומן בצבע אדום ובאות א' בתרשים המצורף לכתב התחייבות )להלן : השטח( , לצרכי צבור)הרחבת דרכים ו/או שטח חניה ו/או מעבר ציבורי ו/או שטח ירק( . וכל כן מתחייבת ישיבת ברנוביץ כי:

-תוך 3 חודשים מיום חתימה על כתב ההתחייבות החברה מתחייבת להכין תצ"ר על חשובנה בהתאם להנחיות ואישור העירייה.

שטחים אלו לא נרשמו לשם העירייה היקף השטח המדובר כ-30 מ"ר.

היקף שטחים בבעלות עיריית ירושלים כ-30 מ"ר.

נכסים

- 1207דרך ליד רחוב אנטיגנוס 10

שטחים

מצב קיים

מתאר 62 מגרש 150 ביעוד מגורים, שטח המגרש כ-350 מ"ר.

תוכנית 0845 ללא מספר ביעוד מגורים, שטח המגרש כ-472 מ"ר.

אגף נכסי עיריה

מצב חדש

תא שטח 1 ביעוד מגורים, שטח התא 711.01 מ"ר.

תא שטח 2 ביעוד דרך משולבת, שטח התא 124.38 מ"ר. במידה ושטח כולל הוראות רישום תלת ממדיות או כל שימוש לזכות המגרשים הסחירים אין לראות אותו כנרשם לזכות עיריית ירושלים בשלמות.

שטח שישרם לזכות עיריית ירושלים (כרגע) 0 מ"ר.

הערות הנכסים

1. קיימת אי בהירות בנושא החנייה התת קרקעית במסמכי התוכנית בתשריט,

במספח תלת ממדי יש חניה, אך התוכנית מסומנת שאינה כוללת הוראות ובנספח הבינוי לא מופיעות חניות בתא שטח .2 בנוסף ישנן טעיות רבות בניסוח הוראות הרישום והתלת ממד

יש לתקן אי בהירות זו ולמחוק כל שימוש פרטי בתת הקרקע וכל התייחסות לרישום תלת ממדי בתא שטח תא .2 שטח זה ירשם במלאו מעומק עד רום לזכות עיריית ירושלים ללא כל שימוש או רישום פרטי בו.

2. לעירייה זכויות לכ-30 מ"ר מחלקה זו מתוקף הסכם שנחתם מול בעלי החלקה

הערה הרשומה בטאבו.

במידה ותא שטח 2 לא ירשם במלאו לשם עיריית ירושלים על יזמי הפרויקט לרכוש את הזכות הקנייני הזו מידי העירייה.

3. בהתאם לחו"ד מחלקת מדיניות התכנון ולשטחים שהציבוריים שיש בתוכנית יש

להוסיף או לתקן את סעיפי הרישום, הפקעה ושלביות בתהליך לנוסח הבא:

הפרשת קרקע + הפרשה מבונה לצרכי ציבור

הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים. פעם אחת - 13 -

תחת סעיף המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

סוג ההפרשות לצרכי ציבור, היקפם ומיקומם יהיו בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון. בהתאם יש לערוך מסמכי התכנית כדלקמן:

תחת סעיף 4.1 הכותרת תכלול מגורים ומבנים ומוסדות ציבור בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

.1

1. בתא שטח מספר ___תבנה (כיתת גן )בהיקף __________ מ"ר שטח

בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה -_________מ"ר . בתא שטח מספר_______ ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ170_______מ"ר אשר ישמש עבור( צרכי חברה, קהילה ורווחה כגון טיפת חלב) בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

2. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב.

עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

3. השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה

יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית.

איחוד ו/או חלוקה

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ.

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש ל_________בלבד. וכן השטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש לצרכי קהילה ורווחה בלבד. את בהתאם להוראות סעיף .4.1 יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

1. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר.

2. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול

המחלקה לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

3. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות

המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 חברת חשמל

לישראל לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

כללי - מדובר בתכנית המבקשת בניין חדש ברחוב אנטיגונוס ,10 ירושלים אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת

התכנית חלה בחלקה 18 בגוש 30133 , מדובר בגוש מוסדר.

המידע התכנוני

בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

- 14 -

חלקה 18 נוצרה במפת גוש סופית 30133

גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקה במפת הגוש יש לתקן את הוראות התכנית בהתאם להנחיות הבאות:

בסעיף 4.1.2 ה לתקנון בהנחיות מיוחדות יש להשמיט את כל הסעיפים ובמקומם להכניס את הנוסח הבא:

תא שטח 2 כולל מגרש תלת ממד מספר ,3 בהתאם לסימון בתשריט התכנית ובנספח התלת ממד. יעוד המגרש התלת ממדי יהיה לחניון ויותרו בו השימושים עבור חניון תת קרקעי, מחסנים ושטחים טכניים עבור המגורים בתא שטח .1

בסעיף 6.3.1 של האיחוד וחלוקה יש להכניס במקום סעיפים :2-6 השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת האיזון והקצאה המהווים חלק מתכנית זו.

יש לצרף לתכנית נספח מחייב של טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים במידה והתכנית מוגדרת כאיחוד ו/או חלוקה בהסכמת הבעלים, במידה והינה מוגדרת כאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמת הבעלים יהיה צורך לצרף נספח מחייב של טבלת איזון והקצאה הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-

.2009

השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום בפנקסי המקרקעין ולא המדוד!

בסעיף 6.3.2 של התלת ממד יש להשמיט את כל הסעיפים ובמקומם להכניס את הנוסח הבא:

התכנית כוללת הוראות לרישום חלקה תלת ממדית בהתאם להוראות הדין בתחום תא הקרקע של תא שטח מס' ,2 כפי שמסומן בתשריט ובנספח התלת ממד מחייב.

תותר סטייה של עד 2 מ' במיקום מפלסי הגובה של המגרש התלת ממדי (Z2 ,)Z1 הנובעת מהתכנון המפורט לביצוע, בכפוף לשמירה על הנפח הכולל של המגרש התלת ממדי.

רישום החלקה התלת ממדית יעשה ע"י טבלת הקצאה ולכן בטבלת ההקצאה רצוי לא לציין נפח ויש להוסיף הערה כי הנפח הסופי יקבע במעמד של תמ"ר הכשרה לרישום.

במידה וכן מצוין בטבלאות ההקצאה נפח יש לציין כי הנפח הרשום אינו מחייב וכי הנפח הסופי יקבע במעמד תמ"ר הכשרה לרישום, הנפח יחושב במ"ק.

בטבלת ההקצאה יש לציין את יעוד מגרש התלת ממד ולא היעוד של המגרש הראשי ממנו הוא נגרע.

יש לצרף נספח תלת ממד מחייב הכולל איזומטריה, בנספח התלת ממד יש לנסות לקחת בחשבון בגריעה את חישוב יסודות המבנה וכן לרדת לפחות 2 מטר ממפלס פני הקרקע לשם תשתיות עירוניות שלא יכללו כחלק מהגריעה.

בנוסף, יש לסמן בתשריט המוצע את תחום מגרש התלת ממד.

יש לצרף תחת פרק: 6

רישום:

בעת רישום הבית המשותף השטחים המוקצים בבעלות העירייה ייוחדו לה בהתאם למצוין בנספח הבינוי.

תנאים בהליך הרישוי:

תנאי למתן טופס /4תעודת גמר יהיה רישום תצ"ר ותמ"ר.

- 15 -

לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר

בנוסף, יש לערוך את נספח התלת ממד לפי הפורמט שכולל איזומטריה.

הערות בנוגע למסמכים חסרים הנוגע לתשריטים או הצהרת מודד:

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

מפת המדידה שהוגשה נערכה ב 7.5.2024 לכן יש לצרף תצהיר מודד לעניין עדכניות מפת המדידה אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת. (תוקף מפת מדידה הינה שנה כתנאי לעמידה בתנאי סף).

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע - לא התקבל

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

הנדון: חוות דעת מחלקת מדיניות התכנון לתכנית -1338425 רח' אנטיגונוס -10 גוננים [חוות דעת זו מתייחסת לגרסת הוראות 9 ולגרסת תשריט מוצע 9 מתאריך ]20/3/2025

1. מיקום התכנית :רח' אנטיגונוס ,10 שכונת גוננים. גוש: ,30133 חלקה בשלמות: 19

שטח 0.822 :דונם .

2. מצב סטטוטורי :תכנית זו משנה את תכנית מתאר .62

o מצב מאושר :יעוד הקרקע הוא "אזור מגורים 5" (תא שטח 19 בגודל 822 מ"ר). ניתן לבנות עד 2 קומות ושטח הרצפה בכל הקומות %.50 סה"כ שטח עיקרי 411 מ"ר.

o מצב קיים :בניין בן 2 קומות מעל כניסה קובעת. כמות יח"ד .6

3. מצב מוצע:

1. שינוי יעודים ל: "מגורים ד" (תא שטח 1 גודל 711 מ"ר) ו"דרך משולבת" (תא שטח

2 בגודל 124 מ"ר).

2. בניית בניין חדש בן 9 קומות מעל כניסה קובעת ו-5 קומות מתחת לכניסה קובעת.

3. השימושים יהיו: מגורים.

4. מדובר בתוספת של 25 יח"ד וסה"כ 31 יח"ד .צפיפות בינוי של 38 יח"ד לדונם.

5. סה"כ שטח כולל בסך: 7,010 מ"ר ,סך שטח מרבי 3,510 מ"ר ושטח עיקרי בסך

אגף תכנון העיר - 2,780 מ"ר (לשימוש מגורים) .תוספת שטח עיקרי הוא: 2,369 מ"ר. אחוזי בנייה מרביים:

המחלקה %.420

למדיניות התכנון .4 הערכת התכנית והמלצת המחלקה למדיניות התכנון:

1. שכונת גוננים א'-ו' הוגדרה כשכונה להתחדשות עירונית. על פי עבודת הפרויקטור

והפרוגרמה שנערכה לשכונה, צפי הגידול העדכני מוערך בכ- 5,800 יח"ד חדשות ב- %50 מימוש, בעוד תכנית האב והפרוגרמה נערכה לעד 3,000 יח"ד ב- %50 מימוש. בנוסף לכך עיריית ירושלים כמעט ואינה מקבלת כלל שטחים פנויים משמעותיים לצרכי ציבור (מבני ציבור ושטחים פתוחים) בתכנית להתחדשות עירונית.

2. על פי תכנית האב התכנית המוצעת נמצאת במתחם 3 חלקה 19 בייעוד מגורים ג'

ודרך משולבת. ניתן לבנות עד 7 קומות מעל כניסה קובעת, זכויות הבנייה המרביים הם %.280 התכנית המוצעת חורגת בגובה המבנה ובאחוזי בנייה.

3. בצמוד לתכנית מקודם פרויקט פינוי בינוי. במהלך קידום הפרויקט, הצענו

שהתכנית אשר קודמה שם תכלול גם את הבניין נשוא תכנית זו, אך בפועל ההתכנית התקדמה ללא צירופו. כך נוצר מצב בו, בין היתר מכך שלא הרחיבו את הקו הכחול של התכנית הסמוכה, לא ניתן היה מסיבות תכנונית ככל הנראה לתת את ההפרשות הציבוריות הנדרשות בחוות דעתנו – שתי כיתות גני ילדים. בפועל ניתנה רק כיתת גן אחד.

4. לאור האמור, ולאור נתוני התכנית המוצעת, היקפי הבנייה המוצעים, צרכי

השכונה ותוספת יח"ד המבוקשת, נדרשת ההפרשה הבאה: כיתת גן ילדים בגודל 130 מ"ר וחצר צמודה בגודל 175 מ"ר. על הגן ילדים להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת וברמת גמר.

5. כיוון שהתכנית כוללת הקצאת שטחים בנויים לשימוש ציבורי, יש לחתום על

הסכם טרום תב"ע אשר יגדיר את התנאים לבניית שטחים אלה והעברתם לחזקת - 16 -

העירייה. נדרש לתאם מול עו"ד אלעד גונן.

6. יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות

המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין."

7. יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור

ולשביעות רצונה של המחלקה הרלוונטית בעירייה.

8. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים בתחום הבניינים

ייוחדו לרשות המקומית ויתוכננו כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטחים הציבוריים.

9. יש להוריד בהערות לטבלה 5 את סעיף ()3 אשר אומר: שתותר גמישות במספר

יחידות הדיור.

10. יש לקן את בטבלה 5 את גובה הקומות מתחת לכניסה קובעת כמו שמצוין בנספח

בינוי.

11. בהתאם להחלטת הועדה המחוזית יש לעגן בתקנון התכנית, סעיף פקיעת תוקף

לתכנית. לאחר התייעצות עם אגף ייעוץ וחקיקה יש להוסיף בסעיף -7.2 לאחר 7 שנים יבוטלו זכויות הבנייה מתוקף תב"ע זו ועל המגרש יחולו הוראות תכנית קודמת.

12. בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, מעברים ציבוריים

וקישוריות במתחם על מול התכניות הנוספות המקודמות במרחב, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר.

13. ייתכן וחוות הדעת תשתנה לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים,

וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לשם מתן חו"ד לתוכנית יש להגיש נספח תנועה מתוכנן וחתום ע"י יועץ תנועה והצגת התוכנית בפני המחלקה

תנועה

סעיף 1.4 - ישנה טעות:

א. התכנית כן כוללת הוראות של תכנית מפורטת.

ב. יש לכלול הוראות לענין תכנון תלת מימדי.

ג. הועברה לעורך התכנית שאלת הבהרה ביחס לאיחוד וחלוקה ללא הסכמה - לפי תשובתו

מדובר בטעות סופר ולכן יש למחוק.

סעיף :1.7

טבלת שטחים מחייב (לא חלקית), יש לכלול בהוראות התכנית.

אגף רישוי

ופיקוח - המח'

יש לכלול נספח תלת מימדי בהוראות התכנית.

להיטלי השבחה

סעיף 5 - טבלת שטחים:

א. המרת וניוד שטחים נמצא בתיאום מול המחלקה המשפטית לקבלת התייחסות ביחס

לזכויות מוקנות / זכויות מותנות.

ב. ביחס להערת הגמישות במס' יח"ד. יש לקבוע גבול

סעיף 6.3.1 (ס"ק )3 - יש לתקן טעות סופר: במקום סעיף ב' לשנות לסעיף .2 סעיף 6.3.2 (ס"ק )3 - יש לתקן טעות סופר: במקום תא שטח 1 לשנות לתא שטח .2 אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תוספת יח"ד

- 17 -

כלכלת היישוב/ ל"ר

הרשות:

השפעות חברתיות: ל"ר

תשתיות ותחבורה: • חיבור רחוב טוביה בן חפץ

לרחוב אנטיגונוס

• חנייה מוסדרת בתת הקרקע

סביבה ונוף: בינוי לא עוקב טופוגרפיה

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. התכנית מציעה מבנה בן 9 קומות וכ-%495 בנייה מרביים, המדיניות בחלקה עם מבנה מגורים

עם 6 יח"ד היא של 280 אחוז ב 7 קומות ולכן מוצעת חריגה מהמדיניות של 2 קומות, ושל כ-

%215 בנייה.

2. מאחר והתכנית מציעה הפקעה לצורך חיבור בין רח' טוביה בן חפץ שכיום הוא רחוב ללא מוצא

לרח' אנטיגונוס וע"י כך הדבר משפר את מערך התנועה באזור, ניתן לאפשר חריגה מהמדיניות ולאפשר עליה למדרגה הבאה בתכנית האב המציעה בינוי של עד 9 קומות ו-%360 בנייה מרביים ( במגרשים שכוללים מעל 8 יחידות דיור) – יש לצמצם את היקף הבינוי המוצע בהתאם.

3. לא צורף לתכנית נספח תנועה ולכן לא ניתן לבחון את הכביש המוצע - יש לבחון מול מח'

תושי"ה את החיבור המוצע בין רח' טוביה בן חפץ לרח' אנטיגונוס ולתקן את המסמכים בהתאם.

4. במידה ולא יתקבל אישור תושי"ה וכי יתברר שלא ניתן לאפשר בהיבט הפיזי את החיבור, יש

לצמצם את היקף הבינוי בהתאם למדיניות עד 7 קומות ועד %280 בנייה מרביים.

5. לצורך צמצום קירות תמך, הבינוי יוצע באופן מדורג ביחס לטופוגרפיה. לא יותרו קירות תמך

לכיוון הרחובות , קירות תמך אחרים יוצעו עד לגובה של 3 מ' וידורגו ככול הניתן .

6. יש לבטל את קווי הבניין העיליים המוצעים עבור המרפסות. המרפסות יוצעו בתחום קווי

הבניין.

7. יש להוריד בהערות לטבלה 5 את סעיף ()3 אשר אומר: שתותר גמישות במספר יחידות הדיור.

פרוגרמה לצרכי ציבור:

8. בהתאם לחוות דעת מח' מדיניות תכנון יש להציע כיתת גן ילדים בגודל 130 מ"ר וחצר צמודה

בגודל 175 מ"ר כהפרשה מבונה. על הגן ילדים להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת וברמת גמר, חלק מהחצר יכולה להיות מקורה בתיאום עם אגף מבני ציבור.

9. יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות המקומית

ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין".

10. יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור כתנאי

- 18 -

להפקדת התכנית וכתנאי למתן היתר בנייה.

11. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים בתחום הבניינים ייוחדו לרשות

המקומית ויתוכננו כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

בינוי ופיתוח:

12. לקבוע את שטחי הבנייה המוצעים כשטחי בנייה כוללים לפי השימושים ללא חלוקה לעיקרי

ושירות, תוך חלוקה לשטחי הבנייה המוצעים מעל ומתחת לקרקע.

13. הכניסה הקובעת תיקבע בהתאם לרח' אנטיגונוס. מפלס הכניסה הקובעת ייקבע בהתאם

למפלס הרחוב, תותר גמישות של עד 0.5 מ'.

14. ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים הציבורים אלא בשילוב הבניה המוצעת

למגורים בתת הקרקע, לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד, תקבע על כך סעיף סטיה נכרת.

15. גג המבנה יעוצב ויטופל כחזית חמישית. יש לקבוע בהוראות התוכנית על ריכוז כלל המערכות

על גג המבנה בשטח של עד %40 ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג פעיל ומועיל ולאפשר פעילויות קהילתיות והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

16. גובה הקומות יוצעו בהתאם להנחיות המרחביות.

17. מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר

ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

18. המחסנים יוצעו בתת הקרקע בלבד בשטח של עד %8 משטח יח"ד.

19. גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ' כלפיי הרחוב וחלקות סמוכות ביחס למפלסי

הקק"ט.

תנועה וחנייה:

20. יש להשלים את התיאום מול אגף תושי"ה ולקבל את אישור האגף כתנאי להפקדת התכנית

כאמור לעיל.

21. לאור מיקום התכנית בקרבה לציר הרק"ל, ניתן לאפשר צמצום תקן החנייה עבור המגורים ל-

.1:1 עבור ייתר השימושים פתרון החנייה יהא בהתאם לתקן. יש להציע חניות אורחים בהיקף של %10 מיח"ד בתחום החניון התת קרקעי.

22. פתרון החנייה יוצע בתת הקרקע באופן מלא ובתחום המגרש בלבד. רמפת החניון תוצע בתחום

מסת הבינוי

נכסים:

23. יש לקבל את אישור אגף נכסים כתנאי להפקדת התכנית.

24. קיימת אי בהירות בנושא החנייה התת קרקעית במסמכי התוכנית בתשריט, בנספח תלת ממדי

יש חניה, אך התוכנית מסומנת שאינה כוללת הוראות ובנספח הבינוי לא מופיעות חניות בתא שטח .2 בנוסף ישנן טעיות רבות בניסוח הוראות הרישום והתלת ממד.

25. יש לתקן אי בהירות זו ולמחוק כל שימוש פרטי בתת הקרקע וכל התייחסות לרישום תלת

ממדי בתא שטח תא .2 שטח זה ירשם במלאו מעומק עד רום לזכות עיריית ירושלים ללא כל שימוש או רישום פרטי בו.

26. לעירייה זכויות לכ-30 מ"ר מחלקה זו מתוקף הסכם שנחתם מול בעלי החלקה הערה הרשומה

בטאבו. במידה ותא שטח 2 לא ירשם במלאו לשם עיריית ירושלים על יזמי הפרויקט לרכוש את הזכות הקנייני הזו מידי העירייה.

27. בהתאם לחו"ד מחלקת מדיניות התכנון ולשטחים שהציבוריים שיש בתוכנית יש להוסיף או

לתקן את סעיפי הרישום, הפקעה ושלביות בהתאם לחוות דעת אגף נכסים.

28. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר.

- 19 -

29. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית

ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

30. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטחים הציבוריים.

כללי:

31. לא יותר ניוד זכויות משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

32. השלמת חוו"ד המחלקות הנדרשות: תושי"ה - צוות בקרת תכנון פיזי, כבאות, מח' איכות

הסביבה, מח' תכנון מבני ציבור, תברואה, חברת החשמל, רשות העתיקות, שפ"ע - המח'

לתחזוקת כבישים ומדרכות ושפ"ע - מח' גננות-עצים ותכנון, בהתאמה להטמיע במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

33. הבנייה תבוצע בהינף אחד.

34. תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעה של לפחות 3 עצים בוגרים לפחות בתחום המגרש בתיאום עם

אגף שפ"ע.

35. יש לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין

בשטח התכנית.

36. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה,

אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח -

המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

37. בטבלה 5 מצוין סה"כ שטחי בניה-7,710 מ"ר, ובחישוב השטחים, יש סטייה של 700 מ"ר

מעבר- יש לתקן.

38. בהערות לטבלת זכויות והוראות בניה – מצב מוצע בטבלה ,5 יש להסיר את סעיף ()3 כאמור

לעיל.

39. יש לתקן את בטבלה 5 את גובה הקומות מתחת לכניסה קובעת כמו שמצוין בנספח בינוי.

40. סעיף 6.3.1 (ס"ק )3 - יש לתקן טעות סופר: במקום סעיף ב' לשנות לסעיף .2

41. סעיף 6.3.2 (ס"ק )3 - יש לתקן טעות סופר: במקום תא שטח 1 לשנות לתא שטח .2

- 20 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1364173

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: טלמור עדי

עורך התכנית: יומא אדריכלים מיכל מאיר

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 29/05/2025

כתובת אגרון 22 , טלביה/המוגרבים

גוש חלקה בשלמות

30036 53 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 7 תשריט 5

מטרת התכנית:

התכנית מציעה הגדלת זכויות בניה והוספת 9 קומות מעל מבנה לשימור תוך שימור החזיתות וחזית מסחרית, כך שמוצע מבנה בן 10 קומות וסה"כ 25 יח"ד.

עיקרי הוראות התכנית:

1. קביעת הוראות לבינוי של בניין בן 10 קומות סה"כ מדובר על תוספת של 9 קומות ביחס

למאושר.

2. קביעת שטחי בניה מרביים בתחום התכנית לסה"כ 6,370 מ"ר שטחי בנייה כוללים (ללא

חלוקה לעיקרי ושירות), עבור מגורים- 4,000 מ"ר מעל לכניסה הקובעת ו-2,250 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת, עבור השימוש למסחר-120 מ"ר מעל הכניסה הקובעת.

3. קביעת מס' יח"ד לכ- 25 יח"ד מדובר על תוספת של 19 יח"ד ביחס למאושר.

4. קביעת קווי בנין.

5. קביעת הוראות לשימור חזיתות המבנה הקיים ולהריסת תוספות מאוחרות.

6. קביעת הוראות לחזית מסחרית.

7. קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

שטח עיקרי יח"ד ממוצע לפי הערכה כ-128 מ"ר

צפיפות: 33 יח"ד לדונם

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר הערות

–

מ"ר %

מרבי מעל לקרקע

מגורים ומסחר 25 757.27 100 מגורים: מגורים:

4,000 מ"ר מהווים %528.21 בנייה

מסחר: מירביים.

120 מ"ר מסחר:

סה"כ: מהווים %15.84 בנייה

4,120 מ"ר מירביים.

סה"כ:

%544.05 בנייה מרביים.

סה"כ 757.27 100

- 21 -

תיאור המצב הקיים

קיים מבנה לשימור בן קומה אחת עם גג רעפים וחזית מסחרית.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית מס' 3135א ייעדה את שטח התכנית לאזור מגורים 2 ב – %150 בניה, שתי קומות בתוספת גג רעפים, יותר שימוש בחלל גג הרעפים למגורים בתנאי שכל שטח חלל הגג העולה על גובה 2.2 מ' יחושב במניין אחוזי הבניה.

תכנית מתאר 62 ייעדה את שטח התכנית לאזור מגורים ב ודרך מאושרת.

היתרים:

לא נמצאו היתרי בנייה במערכת העירונית.

עבירות בניה:

ל"ר

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

המבנה הינו מבנה היסטורי לשימור ונמצא בתחום העיר ההיסטורית.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ח. לפי תכנית מתאר 2000 שטח התכנית נמצא באזור מגורים עירוני לשימור לפי תוכניות מפורטות.

ט. בעבר קודם מסמך מדיניות לשכונת מחנה ישראל אשר לא אושר בוועדות – לפי מסמך המדיניות הוצע

גובה בינוי של 5 קומות בתחום התכנית.

י. תקן חנייה עירוני – גבוה.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם, אזור פיתוח עירוני, מרכז מטרופוליני.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י תדריך מוצע בתכנית הערות

ההקצאות

שצ"פ כן לא ראה הרחבה מטה בחוות דעת מח' מדיניות תכנון.

מבני ציבור כן לא

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

אגף תברואה

לא התקבל

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

אגף רישוי

- 22 -

ופיקוח - מחלקת הנדון :חו"ד תכנית מס' 101-1364173 המידע התכנוני כללי -מדובר בתכנית לשימור מבנה היסטורי ותוספת קומות מעל בניין קיים ברחוב אגרון .22

התכנית חלה בחלקה 53 בגוש שומא 30036 הנמצא בהליכי הסדר (קיים מפה מוקדמת).

בדיקה מול מפת גוש: 30036

גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקה במפת גוש שומא .30036 שטח הרשום אינו תואם לשטח המדוד (שטח מדוד=757.27 מ"ר ,שטח רשום=870 מ"ר).

השטח יוסדר בהליך הסדר, באם השטח לא יוסדר בהליך ההסדר על מגיש הבקשה להגיש תצ"ר לתיקון שטח וגבולות, תנאי לתיק מידע להיתר יהיה רישום התצ"ר בלשכת המקרקעין.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

המלצת מחלקת השימור לועדה מס' :28 לדחות את הבקשה מהנימוקים המפורטים התכנית במתכונת המוצעת חורגת משמעותית מהוראות הבינוי והשימור של תכנית המתאר התקפה 3135 א' וממסמך מדיניות מנחה לשכונת המוגרבים, להלן בפירוט:

1. התכנית קובעת הוראות בגין פירוק והרכבה (סעיף 4.1.2 ג' )2 של חזיתות המבנה

ההיסטורי המוגדרות כ'חזית עם הוראות מיוחדות'. אין בתכנית הוראות לשימור ושיקום המבנה הקיים.

2. התכנית מציעה הריסה מלאה של חלל הפנים (סעיף )6.2.1 הראוי לשימור, ובנייתו

מחדש באופן שאינו תואם את המצב המקורי, לרבות ביטול מסדרון מרכזי המהווה מרכיב ייחודי באופיו של הבנין.

3. התכנית מציעה חפירה בכל שטח המגרש סמוך למבנים שכנים בשטח רקמה

היסטורית עדינה ותכנון כניסה לחניה תת קרקעית דרך פתח מסחרי בחזית ראשית המהווה פגיעה במבנה לשימור. בניה של חניה תת קרקעית בשטח החצר דרומית לא תאפשר שימור קרקע וצמחיה ותוביל להתקנת מערכות טכניות ותשתיות המהוות שינוי החצר האחורית במתחם לשימור.

4. התכנית מציעה ביטול גג רעפים המהווה מרכיב מהותי באופיו של המבנה לשימור

וקביעת הוראות בינוי תוספת 9 קומות החורגת מקונטור קומת הקרקע המבנה לשימור ומהווה חריגה מהותית מקווי הבנין וממספר הקומות שנקבע בתכנית. מדובר בחלקה הפונה ממזרח לסמטה היסטורית צרה ובקרבת שורת מונומנטים לאורך אגף תכנון העיר - רחוב אגרון המיועדים לשימור. קביעת הוראות בגין מס' קומות מרבי נקבע בתכנית מחלקת השימור על כל שטח השכונה מתוך מגמה לשמור על אופיה ולמתן פיתוח.

5. התכנית קובעת הוראות לחיזוק מבנה היסטורי קיים עפ"י תקן 413 (סעיף )6.2.2

ותוספת מיגון ממ"דים בקומת קרקע הפוגעים מהותית באופיו של חלל הפנים במבנה לשימור. כל התערבות הנדסית במבנה קיים לשימור נדרשת לבחינה פרטנית ע"י מהנדס מתמחה בשימור מבנים היסטוריים.

יש להבהיר כי טכנולוגית הבניה המקורית הקיימת קירות אבן נושאים מיני קמרונות ראויים לשימור.

6. התכנית אינה תואמת את הוראות העיצוב לתוספת בניה בהתאמה לאופיו של

הבנין הקיים ומציעה בינוי חריג מהבחינה האדריכלית.

7. מסמכי התכנית חסרים את הדיוק והפירוט הנדרש בהתערבות תכנית נקודתית

במבנה לשימור.

הוראות שימור חסרות, נספח הבינוי חסר שרטוט מצב קיים להבין את ההתערבות המוצעת במבנה (בנספח מופיעות שתי חזיתות, בחזית ראשית צפונית לא מופיעה הרחבת פתח מסחרי כניסה לחניה).

לאור כל האמור לעיל לא ניתן לקדם את התכנון ויש לדחות את הבקשה על הסף.

החלטות ועדת שימור מס' 28 מתאריך 06.07.2025

- 23 -

החלטות הוועדה

לדחות את הבקשה מהנימוקים המפורטים:

האתר ממוקם במתחם לשימור שכונת מחנה ישראל-המוגרבים, מהשכונות היהודיות הראשונות שהוקמו מחוץ לחומות העיר העתיקה בסוף המאה ה-.19 מדובר בשכונת חצר שנבנתה ביוזמת קבוצת יהודים יוצאי מרוקו ומאופיינת בבניה מורכבת של מבני מגורים הכוללים חצר פנימית (חוש) ומהלך דרכים צרות של סמטאות הולכי רגל.

שכונה ומבנים יחודיים גם ביחס לירושלים אשר עתירה בשכונות היסטוריות.

התכנית במתכונת המוצעת חורגת משמעותית מהוראות הבינוי והשימור של תכנית המתאר התקפה 3135 א' וממסמך מדיניות מנחה לשכונת המוגרבים, להלן בפירוט:

1. התכנית קובעת הוראות בגין פירוק והרכבה (סעיף 4.1.2 ג' )2 של חזיתות המבנה

ההיסטורי המוגדרות כ'חזית עם הוראות מיוחדות'. אין בתכנית הוראות לשימור ושיקום המבנה הקיים.

2. התכנית מציעה הריסה מלאה של חלל הפנים (סעיף )6.2.1 הראוי לשימור,

ובנייתו מחדש באופן שאינו תואם את המצב המקורי, לרבות ביטול מסדרון מרכזי המהווה מרכיב ייחודי באופיו של הבנין. מדובר בוילה עירונית בסגנון הבניה האקלקטי מקומי מבנה בן קומה אחת וגג רעפים ארבע שיפועים, שתוכנן בצורה מרובעת. המבנה תוכנן עפ"י תכנית של בית חלל מרכזי במרכזו מסדרון מקורה פתוח על ציר הסימטריה צפון-דרום החוצה את המבנה ומייצר חלל מבואה פנימי ייחודי תחום שערים המחדירים אור ואויר טבעי משני הצדדים. חזית ראשית צפונית תוכננה בסימטריה מלאה במרכזה פתח כניסה ראשית קשתי מצדדיה חלונות דירות ופתחי מסחר קשתיים. במבנה נשמרו פרטי הבניה המקוריים לרבות פרטי אבן, מסגרות שערים סורגים ותריסים, נגרות חלונות ודלתות, ריצופים ומדרגות אבן מלאה

3. התכנית מציעה חפירה בכל שטח המגרש סמוך למבנים שכנים בשטח רקמה

היסטורית עדינה ותכנון כניסה לחניה תת קרקעית דרך פתח מסחרי בחזית ראשית המהווה פגיעה במבנה לשימור.

בניה של חניה תת קרקעית בשטח החצר הדרומית לא תאפשר שימור קרקע וצמחיה ותוביל להתקנת מערכות טכניות ותשתיות המהוות שינוי באופי החצר האחורית במתחם לשימור.

4. התכנית מציעה ביטול גג רעפים המהווה מרכיב מהותי באופיו של המבנה

לשימור וקביעת הוראות בינוי תוספת 9 קומות החורגת מקונטור קומת הקרקע המבנה לשימור ומהווה חריגה מהותית מקווי הבנין וממספר הקומות שנקבע בתכנית. מדובר בחלקה הפונה ממזרח לסמטה היסטורית צרה ובקרבת שורת מונומנטים לאורך רחוב אגרון המיועדים לשימור. קביעת הוראות בגין מס' קומות מרבי נקבע בתכנית על כל שטח השכונה מתוך מגמה לשמור על אופיה ולמתן פיתוח.

5. התכנית קובעת הוראות לחיזוק מבנה היסטורי קיים עפ"י תקן 413 (סעיף )6.2.2

ותוספת מיגון ממ"דים בקומת קרקע הפוגעים מהותית באופיו של חלל הפנים במבנה לשימור. כל התערבות הנדסית במבנה קיים לשימור נדרשת לבחינה פרטנית ע"י מהנדס מתמחה בשימור מבנים היסטוריים.

יש להבהיר כי טכנולוגית הבניה המקורית הקיימת קירות אבן נושאים מיני קמרונות ראויים לשימור.

6. התכנית אינה תואמת את הוראות העיצוב לתוספת בניה בהתאמה לאופיו של

הבנין הקיים ומציעה בינוי חריג מהבחינה האדריכלית.

7. מסמכי התכנית חסרים את הדיוק והפירוט הנדרש בהתערבות תכנית נקודתית

במבנה לשימור.

הוראות שימור חסרות, נספח הבינוי חסר שרטוט מצב קיים להבין את ההתערבות המוצעת במבנה (בנספח מופיעות שתי חזיתות, בחזית ראשית צפונית לא מופיעה הרחבת פתח מסחרי כניסה לחניה).

- 24 -

לאור כל האמור לעיל לא ניתן לקדם את התכנון ויש לדחות את הבקשה על הסף.

הנדון :חוות דעת לתכנית 1364173 במוגרבים

חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 7 של הוראות התכנית, וגרסה 5 של תשריט מצב מוצע

1. מיקום התכנית :התכנית ממוקמת בשכונת המוגרבים ברחוב אגרון ,22 גוש:

30036 חלקה .53

שטח התכנית 0.757 :דונם.

2. מצב סטטוטורי מאושר :בתחום התכנית המוצעת חלה תכנית 3135א אשר קבעה

את היעוד ל"מגורים 2" מספר קומות: ,2 זכויות הבניה: %150 שהם כ- 1,136 מ"ר.

קיים בניין בן קומה אחת.

3. תיאור התכנית :התכנית מבקשת להרוס את החזית הדרומית של הבניין, על מנת

להוסיף 9 קומות על הבניין הקיים ו- 3 קומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת.

שטחי הבנייה הכוללים המבוקשים 4,120 :מ"ר מעל הכניסה הקובעת ו- 2,250 מ"ר מתחת אגף תכנון העיר -

לכניסה הקובעת.

המחלקה

מספר יח"ד מבוקש 25 יחידות דיור.

למדיניות התכנון

4. התייחסות לתכנית המוצעת:

1. שכונת המגורבים הינה שכונה לשימור. גובה הבינוי המוצע חורג מהקיים בשכונה.

בנוסף החלקה נמצאת בסמיכות לקונסוליה האמריקאית הגובה המוצע יכול להוות בעייה ביחס לקונסוליה.

2. התכנית מבקשת להרוס את החלק האחורי של הבניין שנכלל ברשימת השימור

העירונית, אולם לא נמצאה כל התייחסות של המחלקה לשימור.

3. התכנית מציעה בינוי ב- %100 תכסית בקומות שמתחת לקרקע, באופן כזה לא

מתאפשר כל חלול לתת הקרקע.

5. המלצות המחלקה למדיניות התכנון:

לאור האמור לעיל בדבר היותו של הבניין ברשימת השימור העירונית והריסת חלקים ממנו, גובה הבינוי שאינו תואם את השכונה המוגדרת כמרקם לשימור ,המחלקה למדיניות התכנון מתנגדת לתכנית.

עוד יצויין כי התכנית מציעה בינוי בתכסית מלאה וללא כל הפרשות מבונות.

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

אגרון 22 - שימור מבנה היסטורי ותוספת קומות מעל מבנה קיים 1364173

1. תנאי להיתר בנייה יהיה תיאום מול הרשות לאיכות הסביבה

2. יש לקבוע בהוראות התכנית כי התכנית תחוייב בעמידה ב3 כוכבים לתקן בנייה

ירוקה

3. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה יהיה .B ליחידת

המחלקה לאיכות דיור בבניין מגורים יהיה. C

הסביבה .4 יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

5. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת הרשות לאיכות הסביבה בעירית

ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

6. יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים

או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות - 25 -

הסביבה בעיריית ירושלים.

7. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו

בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

8. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת

נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור הרשות לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

הערות הרשות והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

9. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון

יהיה מעל גג המבנה

אגף רישוי

ופיקוח - המח' לא התקבל

להיטלי השבחה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תוספת יח"ד תוספת בנייה משמעותית ביחס לשכונה ההיסטורית וביחס למבנה ההיסטורי הקיים

כלכלת היישוב/ חזית מסחרית

הרשות:

השפעות חברתיות: ---

תשתיות ותחבורה: חנייה תת קרקעית

סביבה ונוף: הגדלת מסת הבינוי בהיקף אשר לא מתאים

לשכונה ההיסטורית

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את התכנית ולא להפקידה

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את התכנית ולא להפקידה מהנימוקים הבאים:

1. התכנית מציעה תוספת בנייה של 9 קומות מעל מבנה לשימור בן קומה אחת, סה"כ 10 קומות מעל

קומות תת"ק. מדובר על היקפים חריגים מאוד ביחס למבנה ההיסטורי הקיים, זאת תוך פירוק והרכבה של חזיתות המבנה המקורי, הריסה מלאה של חלל הפנים שלו, ביטול גג הרעפים, בנייה בחריגה מקונטור המבנה הקיים. חפירה מלאה בשטח החלקה ברקמה היסטורית לשימור ופגיעה בחזית הקדמית על ידי כניסה לחנייה תת קרקעית. כל זאת ללא התייחסות הולמת לערכים ההיסטוריים והוראות השימור המיוחדות של המבנה והשכונה.

2. התכנית המוצעת חורגת משמעותית מהוראות הבינוי והשימור של תכנית המתאר התקפה 3135 א'

וממסמך מדיניות מנחה לשכונת מחנה ישראל - המוגרבים ההיסטורית. כאשר כל שטח תכנית 3135א' התקפה הוא שטח לשיקום ושימור שבו אסורה כל הריסה של מבנים מקוריים, מספר הקומות המירבי הוא שתי קומות בתוספת גג רעפים.

- 26 -

3. התכנית קובעת הוראות בגין פירוק והרכבה (סעיף 4.1.2 ג' )2 של חזיתות המבנה ההיסטורי

המוגדרות כ'חזית עם הוראות מיוחדות'. אין בתכנית הוראות לשימור ושיקום המבנה הקיים.

4. התכנית מציעה הריסה מלאה של חלל הפנים (סעיף )6.2.1 הראוי לשימור, ובנייתו מחדש באופן

שאינו תואם את המצב המקורי, לרבות ביטול מסדרון מרכזי המהווה מרכיב ייחודי באופיו של הבנין. מדובר בוילה עירונית בסגנון הבניה האקלקטי מקומי מבנה בן קומה אחת וגג רעפים ארבע שיפועים, שתוכנן בצורה מרובעת. המבנה תוכנן עפ"י תכנית של בית חלל מרכזי במרכזו מסדרון מקורה פתוח על ציר הסימטריה צפון-דרום החוצה את המבנה ומייצר חלל מבואה פנימי ייחודי תחום שערים המחדירים אור ואויר טבעי משני הצדדים. חזית ראשית צפונית תוכננה בסימטריה מלאה במרכזה פתח כניסה ראשית קשתי מצדדיה חלונות דירות ופתחי מסחר קשתיים. במבנה נשמרו פרטי הבניה המקוריים לרבות פרטי אבן, מסגרות שערים סורגים ותריסים, נגרות חלונות ודלתות, ריצופים ומדרגות אבן מלאה.

5. התכנית מציעה חפירה בכל שטח המגרש סמוך למבנים שכנים בשטח רקמה היסטורית עדינה

ותכנון כניסה לחניה תת קרקעית דרך פתח מסחרי בחזית ראשית המהווה פגיעה במבנה לשימור.

בניה של חניה תת קרקעית בשטח החצר הדרומית לא תאפשר שימור קרקע וצמחיה ותוביל להתקנת מערכות טכניות ותשתיות המהוות שינוי באופי החצר האחורית במתחם לשימור.

6. התכנית מציעה ביטול גג רעפים המהווה מרכיב מהותי באופיו של המבנה לשימור וקביעת הוראות

בינוי תוספת 9 קומות החורגת מקונטור קומת הקרקע המבנה לשימור ומהווה חריגה מהותית מקווי הבנין וממספר הקומות שנקבע בתכנית. מדובר בחלקה הפונה ממזרח לסמטה היסטורית צרה ובקרבת שורת מונומנטים לאורך רחוב אגרון המיועדים לשימור. קביעת הוראות בגין מס'

קומות מרבי נקבע בתכנית על כל שטח השכונה מתוך מגמה לשמור על אופיה ולמתן פיתוח.

7. התכנית קובעת הוראות לחיזוק מבנה היסטורי קיים עפ"י תקן 413 (סעיף )6.2.2 ותוספת מיגון

ממ"דים בקומת קרקע הפוגעים מהותית באופיו של חלל הפנים במבנה לשימור. כל התערבות הנדסית במבנה קיים לשימור נדרשת לבחינה פרטנית ע"י מהנדס מתמחה בשימור מבנים היסטוריים.

יש להבהיר כי טכנולוגית הבניה המקורית הקיימת קירות אבן נושאים מיני קמרונות ראויים לשימור.

8. התכנית אינה תואמת את הוראות העיצוב לתוספת בניה בהתאמה לאופיו של הבנין הקיים ומציעה

בינוי חריג מהבחינה האדריכלית.

9. מסמכי התכנית חסרים את הדיוק והפירוט הנדרש בהתערבות תכנית נקודתית במבנה לשימור.

10. הוראות שימור חסרות, נספח הבינוי חסר שרטוט מצב קיים להבין את ההתערבות המוצעת במבנה

(בנספח מופיעות שתי חזיתות, בחזית ראשית צפונית לא מופיעה הרחבת פתח מסחרי כניסה לחניה).

11. מדובר על פגיעה משמעותית במרקם העירוני ההיסטורי הקיים ולכן התכנית מוצעת לדחייה.

- 27 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1377753

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: קרסני ענבר

עורך התכנית: קלפר ארז

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 08/06/2025

כתובת הפלמ"ח ,49 51 והשיירות ,2 קטמון הישנה

גוש חלקה בשלמות

30007 180 לא

30007 181 לא

30007 32 כן

30007 31 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 14 תשריט 9

מטרת התכנית:

התכנית מציעה הריסה ובניה של שני מבני מגורים עם הפרשה מבונה ומסחר, ברחוב פלמ"ח ,49 51 והשיירות ,2 בנוסף לשימור חזיתות של מבנה קיים ובניית בניין חדש , בשיירות .2

עיקרי והוראות התכנית:

1. קביעת ייעודי הקרקע מאזור מגורים 1 מיוחד לאזור מגורים ד'.

2. קביעת שטחי הבניה בתחום התכנית לסה"כ 22,400 מ"ר מתוכם:

• תא שטח ,31 5,400 מ"ר עיקרי, 1,200 מ"ר שרות מעל לכניסה הקובעת, ו- 5,400 מ"ר שרות מתחת לכניסה הקובעת.

• תא שטח ,32 1,530 מ"ר עיקרי 1,300 שרות מעל לכניסה הקובעת, ו-5,500 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת.

3. קביעת 102 יח"ד בשטח התכנית המחולקות לתאי שטח במכפיל כולל של .2.3 (סה"כ תוספת של

57 יח"ד)

• ת.ש. ,31 58 יח"ד, תוספת של 34 יח"ד.

• תא שטח ,32 44 יח"ד תוספת של 23 יח"ד.

4. קביעת מספר קומות ל-8 קומות מעל הכניסה הקובעת.

5. קביעת הוראות שימור.

6. קביעת השימושים המותרים בשטח התכנית.

7. קביעת הוראות בדבר גובה בינוי ל-32 מ' מעל הכניסה הקובעת,

8. קביעת קווי בניין.

9. קביעת הוראות לפיתוח, בינוי ועיצוב אדריכלי.

10. קביעת הוראות לטיפול בעצים בוגרים.

11. קביעת הוראות בדבר חזית מסחרית.

12. קביעת הוראות להוצאת היתרי בניה והיתרי אכלוס.

שטח עיקרי של יח"ד ממוצעת- 88 מ"ר

- 28 -

צפיפות: 32 יח"ד לדונם.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ד 102 3,264.97 100 11,500 מ"ר מהווים %352.22 בניה.

סה"כ 3,264.97 100

תיאור המצב הקיים

בשטח התכנית קיימים שני בניינים בני 3 ו4 קומות ובניין אחד לשימור בן 3 קומות, בשלושה תאי שטח נפרדים. 45 יח"ד קיימות לפי הדוח השמאי.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

ת.ש.:31 תכנית מס' 3557 משנת 1988 ייעדה את תא שטח 31 בשטח התכנית לאזור מגורים ,1 3 קומות ב %112 בניה משטח החלקה.

ת.ש.:32+33 תכנית מס' 2878 משנת 1989 ייעדה את תאי שטח ,32 ,33 בשטח התכנית לאזור מגורים 1 מיוחד, הוראות בינוי לפי תכנית מתאר ,62 %75 בניה ב3 קומות.

היתרים:

הפלמ"ח 51 – ל"ר, מכיוון שהבינוי הקיים מוצע להריסה.

הפלמ"ח 49 – ל"ר, מכיוון שהבינוי הקיים מוצע להריסה.

השיירות 2 – לא נמצאו היתרי בניה במערכת.

עבירות בניה:

קיימות במערכת מספר עבירות בניה.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

בתכנית בתא שטח 33 קיים מבנה לשימור בן 3 קומות .

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

יא. תכנית מתאר 2000 מייעדת מגרש זה לאזור מגורים עירוני ולאזור מגורים לשימור לפי תכניות מפורטות.

יב. תכנית אב המושבות מייעדת את שטח התכנית לאזור מגורים 3 עם מבנה לשימור ב' וחזית מסחרית, ב- %165 בנייה מעל הקרקע, עד 6 קומות בחזית לרחוב הפלמ"ח.- יש אבחנה בתכנית האב לפי גודל מגרשים – המגרש שבשיירות יכול להגיע ל 6 קומות על פי טור ב ו 215 אחוז + ממדים יג. תקן חנייה עירוני - גבוה

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם, אזור פיתוח עירוני.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

- 29 -

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן לא

מבני ציבור כן לא

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

כללי

התכנית מבקשת לקדם התחדשות עירונית למגורים ב3 חלקות בשכונת קטמון הישנה.

הערות הרשות מתייחסות למונה תדפיס תשריט 9 ולמונה הדפסה 14 של הוראות התכנית.

הערות הרשות לתכנית

התכנת מציעה לכריתה עצים רבים ומהם עצים בשולי התכנית. הרשות סבורה כי עקירה מעבר לקו בניין עילי ורק על מנת לאפשר חנייה תת קרקעית בשולי המגרש אינה מוצדקת ופוגעת בערך הרב של העצים ובתרומתם המשמעותית לעיר בכלל ולשכונת קטמון בפרט.

כך לדוגמא עצים מס' 3,4,8,15,16,17,19 מוצעים לעקירה ללא סיבה מוצדקת וניתן לצמצם במעט את קו הבניין התת קרקעי של החנייה ולהותיר אותם במקומם.

התקבל מסמך סביבתי מאת אלון טופצ'יק. הרשות מקבלת את המלצות המסמך ומבקשת להטמיע את ההנחיות בהוראות התכנית.

הערות הרשות הכוללות הוראות לתכנית

יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכניות יחויבו בעמידה ב2 כוכבים לתקן בנייה ירוקה.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי הממוצע המזערי למבנה יהיה .B המחלקה לאיכות

1יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים ושימשו הסביבה

עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו'. יש לקבוע עבור גגות חיים וירוקים, תכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ.

בהתאם להוראות התכנית בסעיף 4.1.1 יותרו שימושי מסחר, על כן יש לקבוע דרישה לפיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי הרשות.

יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

הרשות מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

במידה ונדרש חדר שנאים יש לקבע כי לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל .

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת דוח אקוסטי לגבי היבטי רעש הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

אגף תברואה

לא התקבל

- 30 -

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

כללי - מדובר בתכנית המבקשת התחדשות עירונית הפלמ"ח 49,51 והשיירות 2 התכנית חלה בחלקות 31-33 בגוש 30007

מדובר בגוש מוסדר ואין שינוי בגבולות ושטח החלקות.

בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

אגף רישוי חלקות 31,32,33 נוצרו במפת גוש סופית 30007 ופיקוח - מחלקת גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקות שבמפת הגוש.

המידע התכנוני

הערות בנוגע לתשריט והצהרת מודד:

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

מפת המדידה שהוגשה נערכה ב 13.03.2024 לכן יש לצרף תצהיר מודד לעניין עדכניות מפת המדידה אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

תאריך

06/07/25

סוג דיו

ועדה לשימור

מספר ועדה

2025/28

מספר תיק

6965

עיקרי התכנית ומטרותיה:

אגף תכנון העיר -

מחלקת השימור מטרת התכנית: התחדשות עירונית ברח' הפלמ"ח 49,51 והשיירות 2 ושימור מבנה קיים

בשיירות 2

התייחסות למבנים ואתרים לשימור:

רשימת השימור העירונית

המבנה בכתובת השיירות 2 נכלל ברשימת השימור אתר מס' 1719 יחס לתכנית האב למושבות

המבנה בכתובת השיירות 2 מסומן כמבנה לשימור ב' מתחם לשימור

תיאור מצב קיים: גבול התכנית ממוקם בשוליים המערביים של מתחם לשימור קטמון

- 31 -

הישנה, בצומת הרחובות הפלמ"ח, מבצע קדש והשיירות וכולל 3 חלקות, מֹתוכם שתי חלקות סמוכות, להלן

חלקה 31 הפלמ"ח 49 – החלקה ממוקמת צפונית לרח' מבצע קדש פינת רח' הפלמ"ח.

בתחום החלקה מצוי מבנה שיכון מלבני מטויח בן 3 קומות וגג רעפים הכולל הרחבות בניה מאוחרות

חלקה 32 הפלמ"ח 51 – החלקה ממוקמת דרומית לרח' מבצע קדש פינת רח' הפלמ"ח.

בתחום החלקה מצוי מבנה מגורים בן 4 קומות וגג שטוח. חצר צפונית החלקה פנויה (לפי מפה היסטורית 1935 sop כל אחת מחלקות 31,32 מהווה איחוד של שתי חלקות היסטוריות)

חלקה 33 השיירות 2 – החלקה ממוקמת דרומית לרח' מבצע קדש צמודה לחלקה 32 הפלמ"ח 51 ופונה ממזרח לרח' השיירות. בתחום החלקה מצוי מבנה מגורים היסטורי שנבנה בשנות השלושים כמבנה חד-קומתי מעל חדר במפלס תת קרקעי. תכנית המבנה תואם בית חלל מרכזי הפונה מזרחה וכולל שביל כניסה ראשי משער מונומנטאלי בגדר אבן דרך שביל אבן מרוצף למרפסת מוגבהת ועד למרפסת מקורה במרכזה דלת כניסה ראשית;

בשלב בניה מאוחר שנות השישים נבנתה הרחבת בניה בחלק המערבי של המבנה ותוספת מעל המבנה שתי קומות וגג רעפים (לא נמצא היתר הבניה).

שלוש חזיתות המבנה למעט המערבית נשמרו בצורתן המקורית כל פרטי האבן, תריסים וסורגים

לאורך גבול מגרש מזרחי נשמרה גדר אבן ושער ברזל. וכן נשמרה בחצר המזרקה יצוקה מתומנת.

עפ"י סקר עצים נטועים 30 עצים בגבול התכנית, מתוכם 10 עצים בערכיות גבוהה-גבוהה מאוד.

תכניות מאושרות: תכנית מתאר 2878 בתוקף מתאריך 27/08/89 יעוד מגורים 1 מיוחד

הפלמ"ח 49 תכניות נקודתיות 3557 בתוקף מתאריך ,19/06/88 5276 בתוקף מתאריך 24/07/98

תכנית ,1165 1165 א' להרחבת דרך רח' הפלמ"ח בתוקף מתאריך ,13/05/65 31/12/70 בהתאמה

הוראות התכנית: א) קביעת ייעודי הקרקע מאזור מגורים 1 מיוחד לאזור מגורים ד' ב)

קביעת השימושים המותרים בשטח התכנית ג) קביעת זכויות בנייה ד) קביעת הוראות בדבר גובה בינוי, קווי בניין, מס' קומות, מס' יח"ד ה) קביעת הוראות לפיתוח, בינוי ועיצוב אדריכלי ו) קביעת הוראות שימור ז) קביעת הוראות לטיפול בעצים בוגרים ח) קביעת הוראות בדבר חזית מסחרית ט) קביעת הוראות להוצאת היתרי בניה והיתרי אכלוס

מסמכי מדיניות: תכנית האב למושבות ()2015 החלקות מסומנות ביעוד מגורים 3 עיבוי

מרקם קיים

המבנה בכתובת השיירות 2 מסומן כמבנה לשימור ב'. חזיתות צפונית ומערבית סומנו כמסחריות

זכויות %,185 גובה 19.5 מ' מספר קומות ,6 קו בנין קדמי לפי הקיים ברחוב, צדי 4 מ'

אחורי 5 מ'

התייחסות למסמכי התכנית שעמדו בתנאי סף בתאריך 08/06/25 תדפיס הוראות_,14 תדפיס תשריט מצב מוצע_,9 נספח בינוי ,19/03/24 תיק תיעוד (שפירא, ,)07/24 נספח וסקר עצים מתאריך 23/02/25

ועדת שימור:

המלצת מחלקת השימור לועדה מס' :28

התייחסות לחלקה 33 מבנה היסטורי בכתובת השיירות 2 - לאשר את הבקשה בתנאים המפורטים:

- 32 -

1. יש לסמן לשימור (סגול) רק חלקי בניה היסטורית מקוריים קיימים שלוש חזיתות קומת

קרקע.

יש להוסיף סימון 'גדר לשימור/שחזור' גדר אבן מקורית בגבול מגרש מזרחי וגדר צפונית –

לשחזור.

3. ייקבע בהוראות התכנית כי לא יותר פירוק והרכבה של חזיתות/גדר מזרחית המיועדים

לשימור.

יש להוסיף הנחיה זו בסעיף 4.1.2 ג' סטיה ניכרת מתכנית.

4. אין התנגדות להריסה ובניה מחדש של החלל הפנימי קומת קרקע המבנה לשימור בתנאי

שיבוצע שחזור מלא של תכנית הפנים בית חלל מרכזי ע"ב מצב מקורי משוער לרבות פרטי בניה חוץ ופנים.

יש להסיט מערבה גרעין מדרגות ומעלית תוספת הבניה החדשה על מנת שישוחזר החלל המרכזי. תישמר כניסה נפרדת לקומת הקרקע המבנה לשימור מרח' השיירות וכניסה נפרדת לבניין ממערב.

5. יש לקבוע הוראות של שימוש ציבורי או מסחרי בקומת הקרקע ההיסטורית של המבנה

לשימור.

6. פתרון מיגון בקומת הקרקע המבנה לשימור יתוכנן בחלק המערבי הלא היסטורי.

7. בהתאם להוראות תכנית האב תותר תוספת בניה 5 קומות מעל קומת קרקע המבנה

לשימור.

יש לבטל האחדה של הבינוי המבוקשת עם מבנה סמוך הפלמ"ח .51 יש לתקן סעיף 4.1.2 א' .1,6

8. קו בנין (עילי) לתוספת בניה לא יחרוג מקונטור חזיתות המבנה לשימור. יש לתקן סעיף

4.1.2 א' .3

9. לא תותר הבלטה של מרפסות מעבר לקו בנין המבנה לשימור. יש לתקן סעיף 4.1.2 א' .5

10. קו בנין תת קרקעי יותאם על מנת להבטיח שימור עץ 26 ברוש מצוי הנטוע בגבול מגרש

צפוני.

11. יש לקבוע הוראות שימור קרקע לפחות 1 מ' עומק אדמה גננית לנטיעות בחצר צפונית

ומזרחית.

ייקבע בהוראות התכנית כי הגינה הקדמית תשמש את המבנה לשימור ללא חלוקה/הצמדה פרטית.

12. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר התקנת מערכות ע"ג גדרות קדמיות/בשטח

חצרות קדמיות.

13. סעיף 6.1.2 עיצוב תוספת הבניה מעל מבנה לשימור יתואם עם מח' השימור לעת בקשה

להיתר.

14. כתנאי למתן היתר יש להגיש למחלקת השימור תכנית הנדסית מאושרת ע"י מהנדס

מומחה בשימור להבטחת ביצוע שימור חזיתות וגדרות המיועדים לשימור עת ביצוע חפירה ובניה.

15. כתנאי למתן היתר יש להגיש למחלקת השימור תכנית אדריכלית מצב מקורי משוער

המבנה לשימור כולל מערכות תשתיות ופרטי בניה מפורטים שתהא ערוכה ע"י אדריכל מומחה בשימור.

16. מרפסת כניסה ראשית תשוחזר בהתאם לתכנית אדריכלית מצב מקורי משוער. מזרקה

יצוקה תאוחסן עת ביצוע העבודות ותמוקם מחדש בחצר קדמית. מדרגות אבן מלאות לשימוש חוזר בבנין.

17. כתנאי למתן היתר יש להגיש טופס מינוי אדריכל שימור מלווה, כתב התחייבות וערבות

בנקאית.

18. עבודות השימור ושיחזור יבצעו בפיקוח משמר מוסמך/קבלן בעל ניסיון מוכח בשימור

מבנים.

19. יש להוסיף הוראות שימור בסעיף 4.1.2 ב'.

20. סעיף 7.1 יש להוסיף תנאי לטופס /4 אכלוס יהא קבלת אישור גמר עבודות ממחלקת

השימור.

אגף תכנון העיר -

המחלקה 24/06/2025

- 33 -

למדיניות התכנון

הנדון: חוות דעת מחלקת מדיניות התכנון- תכנית מס' ,1377753 רח' הפלמ"ח ,49,51 והשיירות 2 , קטמון הישנה

[חוות הדעת מתייחסת למונה תדפיס הוראות התכנית 13 מתאריך 08.1.25 )

1. מיקום: גוש ,30007 חלקה 31 הפלמ"ח ,49 חלקה 32 הפלמ"ח ,51 חלקה 33 השיירות 2

שטח התכנית: כ-3.2 דונם.

2. מצב סטטוטורי: התכנינת מחליפה את תכנית מתאר 62 ו-,2878 והינה כפופה לתכנית

.1165

מצב קיים: בשטח קיימים 3 מבני מגורים כאשר המבנה ברחוב השיירות 2 הינו ברשימת

השימור העירונית. סה"כ קיימות 36 יח"ד בגבולות התכנית, ומוצעות .102 יחס פינוי בינוי 2.8 האופייני לאזור. התכנית מציעה 400 מ"ר הפרשה מבונה (על פי סעיף ד בטבלה .)5

3. תיאור התכנית:

- קביעת ייעודי הקרקע מאזור מגורים 1 מיוחד לאזור מגורים ד'.

- הקמת שלושה מבנים חדשים בני 7-8 קומות כל אחד, שימור חלקי של המבנה לשימור.

- קביעת הוראות בדבר גובה בינוי, קווי בניין, מס' קומות, מס' יח"ד - סה"כ מוצעות 102 יח"ד והפרשה מבונה של 400 מ"ר.

-

4. המלצת המחלקה למדיניות התכנון :

אזור תכנית זו ושכונות הסביבה הקרובה (מתחם ברוריה, רסקו) עתיד לגדול באלפי יח"ד בשנים הבאות. לאור זאת, נדרש לתת מענה לצרכי ציבור בכל תכנית, לרבות עבור צרכי חינוך, שטחים פתוחים, חברה, רווחה, תרבות ועוד.... על כן כל תכנית נדרשת להפרשות ציבוריות אשר יתנו מענה הולם לצרכי השכונה.

- לאור נתוני התכנית, ובהתאם לפרוגרמה וצרכי השכונה, ולאחר תיאום ובדיקה מול המחלקות השונות בעירייה והמינהל קהילתי ונציגיו, נדרשות הפרשות הציבוריות המבונות כדלקמן:

- 400 מ"ר הפרשה מבונה (כפי שמוצע) עבור צרכי חברה/קהילה/תרבות ופנאי כגון ספרייה/שלוחת מתנ"ס/חללים רב תכליתיים/ וכו. על מיקום ההפרשה המבונה להיות בחלקה 32 (תא שטח 32 בתשריט) על רחוב הפלמ"ח כך שתהיה בזיקה לשלוחת המתנ"ס הקיימת הן מבחינה תפעולית והן מבחינה נכסית (מבנה השלוחה בחלקה 36 הסמוכה). כך יתאפשר שימוש יעיל מיטבי בשטח הן למינהל הקהילתי והעירייה והן לתושבי השכונה.

- בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר.

- יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור ולשביעות רצונה של המחלקה הרלוונטית בעירייה. על השטחים הציבוריים להיות נגישים ובעלי כניסה נפרדת.

- בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית יש לעגן בתקנון התכנית, סעיף פקיעת תוקף לתכנית. לאחר התייעצות עם אגף ייעוץ וחקיקה יש להוסיף בסעיף 7.2 -לאחר 7 שנים יבוטלו זכויות הבנייה מתוקף תב"ע זו ועל המגרש יחולו הוראות תכנית קודמת.

- 34 -

- נציין כי ייתכן וחוות הדעת תשתנה, לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, שטח התכנית, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

אדריכל העיר

לא התקבל

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

להלן חוות הדעת של המחלקה לנגישות:

המחלקה

לנגישות - תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

אגף רישוי

ופיקוח - המח' לא התקבל

להיטלי השבחה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תוספת יח"ד והתחדשות עירונית

כלכלת היישוב/ התכנית מציעה מסחר לטובת השכונה

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: חנייה תת"ק.

סביבה ונוף: עקירת 15 עצים בוגרים.

חיבור המבנים בדרום התכנית מגדיל את

מסות הבינוי

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. במסגרת התכנית מוצעת חריגה ממדיניות תכנית האב למושבות בנושא היקף הזכויות ומס'

הקומות. מאחר והמבנה הקיים בחלק הצפוני של התכנית בחלקה 31 הינו מבנה שיכון גדול הכולל 24 יחידות דיור הוחלט לקדם חלופת בינוי פינוי אשר כוללת פתרון חנייה בתת הקרקע וכן הפרשות מבונות לצרכי ציבור, מאחר כי בהשוואה לחלופה של תמ"א 38/1 שמאפשרת תוספת של שתי קומות על גבי הקיים והרחבות ליח"ד הקיימות, ללא מתן פתרון חנייה מלא - 35 -

התוצאה התכנונית שתתקבל נחותה יותר ביחס לחלופת פינוי הבינוי המוצעת בתכנית זו., יחד עם זאת שני הבניינים מדרום לרחוב מבצע קדש הם בניינים קטנים , אחד מהם מסומן לשימור והחריגות המוצעות בהם לא סבירות בהתייחס לתכנית האב ולמדיניות ולכן יש לתקן את התכנית על פי העקרונות הבאים:

2. יש להציע חלופת תכנון עבור המבנה המוצע בת.ש. 31 הכוללת גרעין אחד מרכזי במקום שני

גרעינים נפרדים וע"י כך לצמצם את מסת הבינוי של שני המבנים המוצעים בגלל צמצום שטחי שרות מיותרים . המרחק בין שני האגפים יהיה לפחות 8 מ'.

3. בת.ש ,31 יש לקבוע קו בניין כלפי רח' הפלמ"ח של 4 מ', כלפי רח' מבצע קדש 3 מ', וקווי בניין

אחורי וצידי של 3 מ'.

4. ביחס לבינוי בחלק הדרומי של התכנית-

א. בהתייחס לבינוי המוצע ברח' הפלמ"ח בחלקה :32 מאחר ומדובר על מבנה בן 4 קומות

אשר בהשוואה לחלופה של תמ"א 38/1 גובה הבינוי האפשרי הינו 6 קומות.

על כן, ניתן לאפשר חריגה של קומה אחת מהמדיניות מאחר ומוצע מבנה חדש הכולל פתרון חנייה תת קרקעי. בהתאם לכך, מס' הקומות יוצע עד 7 קומות מעל מפלס רחוב הפלמ"ח.

ב. בהתייחס לבינוי המוצע במבנה לשימור בחלקה 33 ברח' השיירות ,2 מאחר ומדובר על

מבנה שאינו גדול ומיועד לשימור, הבינוי יוצע בהתאם למדיניות עד 6 קומות.

ג. התכנית מציעה לאחד את שתי החלקות של המבנים הנ"ל למגרש אחד ולהציע בינוי בקו

אפס משותף בקומות העליונות, מדובר על מופע אדריכלי שאינו תואם לסביבה ומגדיל את מסת הבינוי ואינו מכבד את המבנה לשימור, מטעמים אלו פתרון זה אינו מקובל ואין להציע חיבור בין הבניינים.

ד. יש להציע שני תאי שטח נפרדים ללא איחוד חלקות. תותר חנייה משותפת בין שני תאי

השטח.

ה. קווי הבניין יסומנו בחלקה -32 קו בניין של 4 מ' כלפי החזית הקדמית ו3 מ' ביתר

החזיתות. בחלקה -33 קווי הבניין יסומנו לפי קנטור החזית הצפונית, מזרחית ודרומית, בחזית המערבית קווי הבניין יסומנו במרחק של 3 מ'.

5. קווי הבניין יכללו את כלל הבינוי המוצע לרבות מרפסות. לא תותר הבלטת מרפסות מעבר

לקוי בניין. יש לתקן את הוראות התכנית בנוגע לכך ולתקן את מסמכי התכנית בהתאם.

6. על מנת לשפר את הממשק של המרחב הציבור, נדרש לצמצם את התכסית התת קרקעית של

החניון המוצע ל-%.80 כמו כן, תוצע רמפת כניסה לחנייה אחת לכל חניון. רמפת החנייה תוצע באזור הנמוך בלבד ולא מרח' הפלמ"ח. בת.ש. 31 רמפת החנייה תוצע בתחום מסת הבינוי.

7. מאחר ומדובר על עיר גנים, יש להציע שטחי גינון משותפים לכיוון הרחובות ובדגש על רח'

הפלמ"ח.

8. שטחי הבנייה יוצע כשטחי בנייה כוללים ללא חלוקה לעיקרי ושירות לרבות שטחי הבנייה של

המערכות הטכניות. כמו כן, יש לחלק את שטחי הבנייה לפי השימושים המוצעים, מגורים, מסחר ומבני הציבור.

בינוי ופיתוח:

9. מאחר ומוצעת חריגה מתכנית האב בנושא גובה הבינוי, גובה קומות המגורים יוצעו בגובה

ברוטו של 3.30 מ'. גובה המסחר המוצע יקבע בהתאם להנחיות מרחביות.

10. תותר גמישות מגובה המבנה של עד 1 מ' בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

11. לא תותר קומה טכנית מעבר למוצע בתכנית.

12. מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הסמוכה, תותר גמישות של עד 50 ס"מ בכפוף

לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

13. יש לקבוע כי מרפסות זיז יוצעו בעומק של 2 מ' לכל היותר ומרפסות מקורות יהיו בשטח של

עד 12 מ"ר בממוצע ליח"ד.

14. יש לקבוע כי שטחי אחסנה יוצעו בתת הקרקע בלבד.

15. יוצע מחסן אחד בלבד ליח"ד, בשטח של עד %8 משטח יח"ד.

16. יש להוסיף הוראות עיצוב אדריכלי בהתאם לעקרונות העיצוב בתכנית האב, גמר אבן

טבעית מרובעת ומסותתת בגוון צהבהב.

17. ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים הציבורים אלא בשילוב הבניה המוצעת

- 36 -

למגורים בתת הקרקע, לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד, תקבע על כך סעיף סטיה נכרת.

18. גג המבנה יעוצב ויטופל כחזית חמישית. יש לקבוע בהוראות התוכנית על ריכוז כלל

המערכות על גג המבנה בשטח של עד %40 ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג פעיל ומועיל ולאפשר פעילויות קהילתיות והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

19. גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ' כלפיי הרחוב וחלקות סמוכות ביחס

למפלסי הקק"ט.

20. יש להימנע מתכנון של קירות תמך, הבינוי זה שיגשר על הפרשי הטופוגרפיה הקיימת. ככל

וידרשו קירות תמך, יוצעו בגובה מקסימלי עד 3 מ' ובדירוג באופן שיאפשר נטיעות ופיתוח.

שימור:

21. יש לסמן לשימור (סגול) רק חלקי בניה היסטורית מקוריים קיימים שלוש חזיתות קומת

קרקע.

22. מרפסת כניסה ראשית תשוחזר בהתאם לתכנית אדריכלית מצב מקורי משוער. מזרקה

יצוקה תאוחסן עת ביצוע העבודות ותמוקם מחדש בחצר קדמית. מדרגות אבן מלאות לשימוש חוזר בבניין.

23. יש להוסיף סימון 'גדר לשימור/שחזור' גדר אבן מקורית בגבול מגרש מזרחי וגדר צפונית –

לשחזור.

24. ייקבע בהוראות התכנית כי לא יותר פירוק והרכבה של חזיתות/גדר מזרחית המיועדים

לשימור, יש להוסיף הנחיה זו בסעיף 4.1.2 ג' סטיה ניכרת מתכנית.

25. אין התנגדות להריסה ובניה מחדש של החלל הפנימי קומת קרקע המבנה לשימור בתנאי

שיבוצע שחזור מלא של תכנית הפנים בית חלל מרכזי ע"ב מצב מקורי משוער לרבות פרטי בניה חוץ ופנים.

26. יש להסיט מערבה גרעין מדרגות ומעלית תוספת הבניה החדשה על מנת שישוחזר החלל

המרכזי. תישמר כניסה נפרדת לקומת הקרקע המבנה לשימור מרח' השיירות וכניסה נפרדת לבניין ממערב.

27. יש לקבוע הוראות של שימוש ציבורי או מסחרי בקומת הקרקע ההיסטורית של המבנה

לשימור.

28. פתרון מיגון בקומת הקרקע המבנה לשימור יתוכנן בחלק המערבי הלא היסטורי.

29. לא תותר הבלטה של מרפסות מעבר לקו בנין המבנה לשימור. יש לתקן סעיף 4.1.2 א' .5

30. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר התקנת מערכות ע"ג גדרות קדמיות/בשטח חצרות

קדמיות.

31. סעיף 6.1.2 עיצוב תוספת הבניה מעל מבנה לשימור יתואם עם מח' השימור לעת בקשה

להיתר.

32. כתנאי למתן היתר יש להגיש למחלקת השימור תכנית הנדסית מאושרת ע"י מהנדס

מומחה בשימור להבטחת ביצוע שימור חזיתות וגדרות המיועדים לשימור עת ביצוע חפירה ובניה.

33. כתנאי למתן היתר יש להגיש למחלקת השימור תכנית אדריכלית מצב מקורי משוער

המבנה לשימור כולל מערכות תשתיות ופרטי בניה מפורטים שתהא ערוכה ע"י אדריכל מומחה בשימור.

34. כתנאי למתן היתר יש להגיש טופס מינוי אדריכל שימור מלווה, כתב התחייבות וערבות

בנקאית.

35. עבודות השימור ושיחזור יבצעו בפיקוח משמר מוסמך/קבלן בעל ניסיון מוכח בשימור

מבנים.

36. יש להוסיף הוראות שימור בסעיף 4.1.2 ב'.

37. סעיף 7.1 יש להוסיף תנאי לטופס /4 אכלוס יהא קבלת אישור גמר עבודות ממחלקת

השימור.

- 37 -

פרוגרמה לצרכי ציבור:

38. בהתאם לחוות דעת מחלקת מדיניות תכנון יש להציע 400 מ"ר הפרשה מבונה עבור צרכי

חברה/קהילה/תרבות ופנאי כגון ספרייה/שלוחת מתנ"ס/חללים רב תכליתיים וכו'. על מיקום ההפרשה המבונה להיות בתא שטח 32 על רחוב הפלמ"ח כך שתהיה בזיקה לשלוחת המתנ"ס הקיימת הן מבחינה תפעולית והן מבחינה נכסית, כך יתאפשר שימוש יעיל מיטבי בשטח הן למינהל הקהילתי והעירייה והן לתושבי השכונה.

39. יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור ולשביעות

רצונה של המחלקה הרלוונטית בעירייה. על השטחים הציבוריים להיות נגישים ובעלי כניסה נפרדת.

עצים:

1. יש להשלים חוו"ד מחלקת שפ"ע ולקבל את אישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

2. התכנית מציעה לכריתה יותר ממחצית העצים בתחומה, 15 עצים מוצעים לכריתה סה"כ

כאשר רובם נמצאים בשולי המגרשים. נדרש לצמצם את כריתת העצים לרבות עצים מס'

3,4,8,15,16,17,19 בתיאום עם אגרונום.

3. קו בנין תת קרקעי יותאם על מנת להבטיח שימור עץ 26 ברוש מצוי הנטוע בגבול מגרש

צפוני.

4. יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על

קרקעי. בכל פיתוח מעל בינוי תת קרקעי של חניון וכד' יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע ואדריכל העיר.

5. יש להטמיע סקר עצים בנספח הבינוי ולמספר בתשריט מצב מוצע.

איכות סביבה:

6. המבנים המתוכננים בתכניות יחויבו בעמידה ב2 כוכבים לתקן בנייה ירוקה.

7. הדרוג האנרגטי הממוצע המזערי למבנה יהיה .B

8. כלל הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי

נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו'. יש לקבוע עבור גגות חיים וירוקים, תכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ.

9. בהתאם להוראות התכנית בסעיף 4.1.1 יותרו שימושי מסחר, על כן יש לקבוע דרישה לפיר

ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי הרשות.

10. מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות

ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

11. מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

12. תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת דוח אקוסטי לגבי היבטי רעש הצפויים

למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

תנועה וחנייה:

13. יש להשלים חוו"ד תושי"ה ולקבל את אישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית. נדרש לבחון

את חתכי הרחובות ובהתאם לצורך להציע את הרחבתן על חשבון שטח התכנית.

14. פתרון החנייה יוצע בתת הקרקע בלבד בתחום המגרשים ובהתאם לתקן עבור כל השימושים.

בנוסף יוצע %10 מקומות חנייה נוספים עבור אורחים ביחס למס' יח"ד.

כללי:

15. תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת חוות דעת ואישור אגף נכסים, נדרש להטמיע סעיפי

רישום/ הפקעה שטחים ציבוריים בהוראות התכנית בתיאום עם אגף נכסים.

16. תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם

הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

17. יש לקבוע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין קווי בניין.

18. לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים ומשטחי בנייה מתחת לקרקע

- 38 -

למעל הקרקע.

19. יש להטמיע סעיף שלביות ביצוע:

א. הבניה תבוצע בהינף אחד בכל תא שטח בנפרד, לא תותר בנייה בשלבים.

ב. תנאי לאכלוס יהיה השלמת ביצוע ההפרשות המבונות לצרכי ציבור בתיאום עם האגף

למבני ציבור.

20. יש לקבוע סעיף פקיעת תוקף לעד 7 שנים מיום אישור התכנית.

21. השלמת חוו"ד המחלקות הנדרשות: כבאות והצלה, תברואה, חברת חשמל, , אגף תושי"ה,

אגף שפ"ע, בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

22. יש לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין

בשטח התכנית.

23. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה,

אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

24. יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות ויחס של כפיפות לתכנית 5166ב'.

25. קיים פער של כ 8 מ"ר בין המצב המאושר למוצע בטבלה שבסעיף ,3.2 נדרש לבחון פער זה ולתקן

בהתאם.

- 39 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1389022

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: אגף מבני ציבור עיריית ירושלים

עורך התכנית: רוזנהיים אוריאל

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 1.4.2025

כתובת מחנה שועפט

גוש חלקה בשלמות

30571 121 לא

30571 101 לא

30571 104 לא

30571 103 לא

30571 907 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 13 תשריט 10 תוספת קומות ושטחי בניה ושינוי קווי בניין, והוראות בינוי ופיתוח שנקבעו בתכנית מס' 101-0703959 במגרש למבנים ומוסדות ציבור. מחנה פליטים שועפט.

1. שינוי הוראות בינוי ביחס למאושר בתכנית .703959

2. הגדלת שטחי הבניה ל- 55,000 מ"ר כוללים.

3. הגדלת מספר הקומות ל – 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ו – 5 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

4. שינוי קווי בניין וקביעת קווי בניין חדשים.

5. קביעת הוראות ותנאים למתן היתר בניה.

6. קביעת הוראות בגין הריסה.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מבנים ומוסדות ציבור 14,711.93 77.61 55,000 %374 בניה מרביים. אין פירוט שטחים עיקריים

ושטחי שירות או חלוקה בין

- 40 -

שטחי בניה מעל ומתחת

לקרקע.

דרך מאושרת 3,722.22 19.64

שביל 521.82 2.75

סה"כ 18,955.96 100

תיאור המצב הקיים

מגרש ריק מבינוי המיועד למבני ציבור בשטח של כ – 14.7 דונם. צמוד לגדר ההפרדה בתוך מחנה פליטים שועפט.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 703959 מאושרת משנת 2023

התכנית קבעה מסגרת תכנונית למתחם מבני ציבור, דרך ושביל בשטח ללא תכנון.

תא שטח 1 ביעוד מבנים ומוסדות ציבור – שימושים: חינוך, רווחה, קהילה, חברה, בריאות, תרבות וספורט.

מאושרים %240 בניה בשש קומות מעל הכניסה ושתי קומות מתחת לכניסה. סה"כ שטחי בניה מרביים וכוללים 35,310 מ"ר. ניתן להוסיף שטחים בתת הקרקע עבור חניה. בנוסף, שטחים למרחבים מוגנים ומתקנים טכניים לפי התקן.

היתר בניה יאושר בכפוף לאישור תכנית בינוי בק.מ.1:200 לאישור הועדה המקומית.

חניה תותר גם פחות מהתקן.

מסומן גבול מגבלות בניה של 10 מ' מגדר ההפרדה בצד הדרומי בו לא יותרו כל עבודות תשתית או פיתוח.

קיים במגרש קו חשמל מתח עליון. תנאי להיתר בניה הוא העתקת קו חשמל מתח עליון.

תא שטח 2 ביעוד דרך מאושרת.

תא שטח 3 ביעוד שביל.

היתרים: לא קיימים היתרי בניה במגרש.

עבירות בניה: לא קיימים תיקי פיקוח פעילים. מגרש ריק למבני ציבור.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

לא רלוונטי

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות יד. ייעוד לפי תכנית המתאר – רוב שטח המגרש שטח פתוח.

טו. התייחסות לתבנית הבנייה – ללא בניה.

טז. תכנית שכונתית -אין.

יז. תקן חנייה עירוני – לא רלוונטי.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30 תואם – אזור פיתוח עירוני.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 תואם

אחרת

- 41 -

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא לא

מבני ציבור ל"ר כן מתחם למבני ציבור.

עתודות / אחר כן כן התכנית מתווה שביל ודרך שישמשו גישה אל המתחם.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה לא התקבל

לכבוד אגף תכנון עיר,

התכנית תואמה עם אגף מבני ציבור, האגף רואה בקידום תכנית זו חשיבות רבה.

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון

מדובר בהתאמות לתכנון המתקדם מכוח תוכנית קודמת.

מבני ציבור

בברכה,

נעמה זקן.

תאריך 20/03/2025

בודק – עמרי אדר

חוו"ד תוכנית מס' – 1389022 קביעת הוראות בינוי למבנה ציבור ודרכי גישה, מ.פ שועפט.

מונה תדפיס הוראות 12 מונה תדפיס תשריט 9

בדיקת בעליות ונכסים

אגף נכסי עיריה

גוש 30517

חלקה 121 – העתק רישום פנקס הזכויות בבעלות מלא של עירית ירושלים מכוח מכר מתאריך .24/1/2021

חלקה 307/907 – חלקה לא רשומה לא ניתן להוציא נסח חלק ה הדרומי תחום התוכנית עד גבול מגרש הדרך בתכנון מכוח תוכנית 703959 הופקע על יד פרסום סעיפים 5 ו-7 בי.פ.

12366 מיום 08/05/2024 מכוח תוכנית .703959

חלקה 103 – העתק רישום פנקס הזכויות בבעלות מדינת ישראל מכוח התאמת רישום מיום .19/12/1997 השטחים בתחום תוכנית 703959 הופקע על יד פרסום סעיפים 5 ו-7 בי.פ.

- 42 -

12366 מיום 08/05/2024 מכוח תוכנית .703959

חלקה 104 – העתק רישום פנקס הזכויות רשומה במשותף על שם פרטיים שטחים ציבוריים מתוכנית 703959 הופקעו על יד פרסום סעיפים 5 ו-7 בי.פ. 12366 מיום 08/05/2024 מכוח תוכנית .703959 שטח החלקה ,23,272 שטח החלקה בתחום התוכנית כ-4,000 מ"ר.

על כל החלקות קיימת קיימת הערה על הפקעה סע' 5 ו7 לפקודת הקרקעות מיום:

09/02/2016 , י.פ 7188 מיום: ,18/01/2016 עמ' – 2765-2766 – מעיון בי.פ עולה כי חלק מהחלקה מיועדת לצורך ציבורי – ביטחוני (גדר הבטיחות בתוואי מכשול קו התפר).

תשריט ההפקעה הינו במשרדי רמ"י.

נכסים

10264 - קרקע בתכנון - מוסד חינוך.

11364 - דרך מוצעת (שועפט, ענאתא החדשה).

11365 - שביל (שועפט, ענאתא החדשה).

שטחים

אין שינוי מתוכנית .703959

הערות הנכסים

1. בחלקה 307/907 יש להשלים פרסום סעיפים 5 ו-7 תרם השלמת ההפקעת כלל השטח.

2. בחלקה זו וחלקות 121 ו-101 קיימים מבנים בשטח התכנון יש לוודא לקבל אישור לקיום

סעיף תקציבי לסיום ההפקעה ופינוי המבנים.

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1389022 – מ.פ שועפט

כללי - מדובר בתכנית המבקשת שינויים בקווי בניין , בשטחי בניה ובהוראות בנוי ופיתוח שנקבעו בתכנית מס' 101-0703959 לטובת מבנים ומוסדות ציבור.

התכנית חלה על חלק מחלקות 101,103-104,121 וחלקת דרך 907 בגוש ,30571 מדובר בגוש מוסדר.

אגף רישוי ופיקוח

- מחלקת המידע

יש לתקן בתקנון:

התכנוני

- בטבלה שבסעיף 1.5.5 לתקנון יש לתקן את סוג הגוש מ'לא מוסדר' ל'מוסדר'.

- בטבלה שבסעיף 5 יש לתקן את גודל המגרש ל14,724 מ"ר בהתאם לשטח חלקה ארעית []20 מתצ"ר .2547/2024

בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

- בגוש 30571 קיימת מפת גוש סופית.

- 43 -

- בחלקות 101,103-104,121,907 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 2547/2024 הכשרה לרישום מתאריך ,01/2025 תצ"ר זו הוכנה בהתאם לתכנית .703959 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לגבולות בתצ"ר.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

מבנה ציבור ודרכי גישה

מחנה הפליטים שועפט

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע אין לנו התנגדות לתכנית המוצעת.

- המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות .1 יש לשקם מדרכה ,כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של האגף.

2. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר תוספת שטחים למבני ציבור

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: הסדרת דרך ושביל

סביבה ונוף:

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים על

הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

1. המלצה זו מתייחסת למסמכי התכנית המתוקנים: הוראות תכנית גרסה ,19 תשריט גרסה ,11

ונספח בינוי מתאריך .22.5.25

2. התכנית קובעת מסגרת תכנונית להקמה ועיבוי הבינוי, הגדלת זכויות הבניה ושינוי הוראות הבינוי,

להיקף של %374 בניה כוללים, 8 קומות מעל הכניסה ו – 5 קומות מתחת לכניסה הקובעת, במגרש - 44 -

למבני ציבור בשטח של כ - 14.7 דונם.

3. להשמיט הערות מתחת לטבלה 5 זכויות והוראות בניה בהוראות התכנית –

הערה 1 – שטחים שלא יחושבו במניין זכויות הבניה. מרפסות, חניה מקורה וחצרות מקורות.

הערה 3 – ניוד קומות מעל ומתחת לכניסה הקובעת.

4. בנספח הבינוי מוצגים חתכים של עד 10 קומות מעל הקרקע. לא ברור אילו שימושים יהיו במבנים

אלו ואם יש להם היתכנות. יש לתקן את החתכים בהתאם למספר הקומות בטבלה .5 יש לציין מתחת לטבלה הערה – 8 קומות בחתך.

5. בסעיף 4.1.2א בהוראות התכנית מבוטלים שני סעיפים ביחס לתכנית המאושרת. סעיף 1 – אישור

תכנית בינוי כתנאי להיתר ותיאומה מול אגף מבני ציבור, המחלקה למדיניות התכנון ומשרד הביטחון. סעיף 5 - המתנ"ס והשימושים הקהילתיים ימוקמו במבנה נפרד או כחלק מהבינוי בחלק הצפוני של המגרש ולא בסמוך לגדר ההפרדה. יש להציג אישור משרד הביטחון לתכנית המוצעת ולביטול הצורך בתיאום תכנית הבינוי ושינוי המיקום של המתנ"ס ושימושי קהילה. ככל ואין אישור, יש להשאיר את הסעיפים בהתאם למאושר.

6. סעיף 4.1.2ד – יש לתקן בהתאם למאושר בתכנית 703959 כי בשטח המסומן בתשריט בסימון

גבול מגבלות בניה לא יותרו עבודות פיתוח ותשתיות. ככל ויתקבל אישור מגורמי הביטחון שניתן להעביר תשתיות למתחם החינוכי ומעבר רכב שירות וחירום, ניתן יהיה להשאיר את הסעיף כלשונו.

7. סעיף 1.5.7 – להשלים מגרשים ותאי שטח מתכנית קודמת שלא נרשמו כחלקות.

8. בטבלה שבסעיף 5 יש לתקן את גודל המגרש ל-14,724 מ"ר בהתאם לשטח חלקה ארעית []20

מתצ"ר .2547/2024

9. לתקן סעיף 6.1.2 ניהול מי נגר ל – %20 שטחים חדירי מים.

10. בטבלה שבסעיף 1.5.5 לתקנון יש לתקן את סוג הגוש מ'לא מוסדר' ל'מוסדר'.

11. לציין בסעיף 7.2 בהוראות התכנית זמן משוער למימוש התכנית 20 שנים.

12. לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים

טכניים.

13. החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק

התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

14. לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות לתכנית.

הערות טכניות

- 45 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1313311

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: אבו טיר יוסף

עורך התכנית: טויל בשיר

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 18/06/2025

כתובת אל סביל ,84 אום טובא

גוש חלקה בשלמות

שטח התכנית נמצא

באזור לא מוסדר

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 3 תשריט 2

מטרת התכנית:

הכשרת בנייה ותוספת שתי קומות מעל בניין קיים.

עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי יעוד הקרקע ממגורים 5 מיוחד ודרך מאושרת למגורים ב' ודרך מאושרת.

2. קביעת שטחי הבניה לסה"כ 536 מ"ר מתוכם: 279 מ"ר עיקרי ו- 66 שרות מעל הכניסה הקובעת, 65

מ"ר עיקרי ו- 86 מ"ר שרות מתחת לכניסה הקובעת.

3. קביעת סה"כ 4 יח"ד. 3 יח"ד כתוספת מעל המאושר בהיתר.

4. קביעת מס' קומות 3 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה אחת מתחת לכניסה הקובעת.

5. קביעת קווי בניין חדשים.

6. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

7. קביעת תנאים למתן היתר בניה.

8. קביעת הוראות הריסה.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ב' 4 375 93.97 450 מ"ר מהווים %120 בנייה.

דרך מאושרת 24.06 6.03

- 46 -

סה"כ 399.06 100

תיאור המצב הקיים

קיים מבנה בן 3 קומות המחובר בחלקו למבנה בחלקה ליד.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית מס' 2302א' משנת ,1999 ייעדה את השטח התכנית לאזור מגורים 5 מיוחד, %50 בניה משטח המגרש נטו. 3 קומות מעל קומת מרתף.

היתרים:

1983/0058 משנת 83 עבור הקמת מבנה חדש בן קומה אחת מעל קומת מרתף עילית, סה"כ 1 יח"ד.

עבירות בניה:

קיימת עבירה אחת במערכת.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

יח. לפי תכנית מתאר 2000 שטח התכנית נמצא באזור מגורים עירוני עד 6 קומות בכפוף לתנאים.

יט. תכנית מתאר לצור באהר, ייעדה את שטח התכנית לאזור כפרי – עירוני, עד %110 בניה מירביים, ב-4 קומות.

כ. תקן חנייה עירוני – נמוך.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם, אזור פיתוח עירוני.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן לא מענה פרוגרמתי יינתן ברמת השכונה

מבני ציבור כן לא

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת

לא התקבל

תכנון פיזי

המחלקה

- 47 -

לאיכות הסביבה לא התקבל

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

הנדון: חו"ד תכנית מס' 101-1313311

כללי - מדובר בתכנית המבקשת הגדלת מס' קומות ומס' יח"ד אום טובא, ירושלים.

התכנית חלה בחלקה פיקטיבית 1 בגוש ,30794 מדובר בגוש לא מוסדר.

יש להכניס לתקנון:

תנאים בהליך הרישוי:

תנאי למתן היתר בנייה יהיה התחייבות רישום התצ"ר כאשר הגוש יוסדר, במידה ועד הגשת הבקשה להיתר יוסדר הגוש תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

לידיעה - ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת אגף רישוי הגשת בקשה להיתר.

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני

בדיקה מול תצ"רים גובלים:

גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לגבולות של תצ"רים גובלים:

- בצפון מערב תצ"ר 905/2006 הכשרה לרישום.

- בדרום מערב 745/2015 הכשרה לרישום.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

מפת המדידה שהוגשה נערכה ב07.02.24 לכן יש לצרף תצהיר מודד לעניין עדכניות מפת המדידה אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תוספת יח"ד חריגה בנושא אחוזי הבנייה וקווי הבניין

כלכלת היישוב/ ל"ר

הרשות:

השפעות חברתיות: ל"ר

תשתיות ותחבורה: חנייה בתחום המגרש

סביבה ונוף: גובה בינוי תואם למדיניות

אחר:

- 48 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. במסגרת התכנית מוצעת חריגה מהמדיניות בנושא אחוזי הבנייה, יש לצמצם את היקף הבינוי

המוצע לעד %110 בנייה מרבי בהתאם למדיניות.

2. מוצעת חריגה בחלק הצפוני בנושא קווי הבניין עד לקוו בניין של 2.5 מטר מגבול התכנית, לאור

צורת המגרש מצפון והמרחק של הבניין השכן ניתן לאשר חריגה זו בקוו הבניין.

3. פתרון החנייה יוצע בתחום המגרש ועפ"י תקן. בהתאם לכך, יש לקבל את אישור תושי"ה לפתרון

החנייה המוצע.

4. לפי בדיקה של ההיתר המאושר בקומה -1 אושרו שטחי שירות וחנייה אחת, כאשר נספח הבינוי

מציג בחלק מקומה זו דירה קיימת. לאור זאת, נדרש לסמן להכשרה את הדירה שמוצעת בנספח הבינוי ולחשב אותה במסגרת השטחים המותרים

5. יש להוסיף סעיף סטייה ניכרת בנוגע גובה הבינוי.

6. השלמת חוו"ד המחלקות הנדרשות: איכות הסביבה, צוות בקרת תכנון פיזי, תברואה, נכסי

עירייה, המידע התכנוני, אגף תושיה, בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

7. תנאי למתן היתר בנייה יהיה התחייבות רישום התצ"ר כאשר הגוש יוסדר, במידה ועד הגשת

הבקשה להיתר יוסדר הגוש תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

8. יש לסמן עצים לשימור הקיימים בתחום המגרש בתיאום עם שפ"ע.

9. תנאי לתעודת גמר נטיעת 3 עצים בוגרים לפחות בתחום המגרש בתיאום עם אגף שפ"ע.

10. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית לבעלי העניין במגרשים המצרניים בתכנית ולבעלי העניין בתחום התכנית.

11. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

- 49 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1412444

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: ספיר ארז

עורך התכנית: יונגמן רחל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 29/06/2025

כתובת בית הדפוס 14 , אזור תעשיה גבעת שאול

גוש חלקה בשלמות

30262 176 כן

30262 178 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 2 תשריט 2 התוכנית מציעה שינוי הוראות סעיף 7.2 בתוכנית מאושרת 101-0723130 והגדרת הוראות חדשות אשר מאריכות תוקף תכנית זו.

א. שמירת הוראות תכנית 101-0723130 בכל הנושאים למעט הוראות בנושא מימוש התוכנית.

ב. קביעת הוראות חדשות בדבר מימוש תכנית .101-0723130

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

יעוד עפ"י תכנית --- 13,175.12 100 לא מוצע תוספת בינוי מאושרת אחרת ביחס למאושר

תיאור המצב הקיים

שטח ריק, חפר.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

- תוכנית 101-0723130 משנה 2020 – הקמת מתחם למסחר, תעסוקה ומבנים למוסדות ציבור בבית הדפוס.

- תוכנית 1346א משנה 1984 – שלבי בצוע לרשום אחוד וחלוקה (רח' כנפי נשרים).

- תוכנית 1346ג משנה 1999 – תוספת קומה באגף מזרחי בית השנהב היתרים:

- 2022/0170.00 משנה 2022 – עבודות הריסה, חפירה ומילוי, בניית קיר תומך/מגן - 50 -

עבירות בניה:

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

כא. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור תעשייה גבעת שאול כב. תכנית שכונתית – תכנית האב של אזור התעשייה גבעת שאול אזור א 750 אחוז בניה ב 18 קומות

כג. תקן חנייה עירוני – תעסוקה על ציר רק"ל

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ ל"ר

מבני ציבור ל"ר

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר לאפשר את הבינוי בחלקה בהתאם

לתכנית המאושרת

כלכלת היישוב/ ל"ר

הרשות:

השפעות חברתיות: ל"ר

תשתיות ותחבורה: ל"ר

סביבה ונוף: ל"ר

אחר:

- 51 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

26. לאור העובדה שהמגרש חפור ומעוניינים לאפשר את בניית הבניין ולא להשאיר בור

למשך שנים שיהווה מפגע ממליצים להאריך את התוקף של התכנית ל 5 שנים נוספות לצורך אפשרות למימושה.

27. יש להשלים חוות דעת מח' מידע תכנוני, התכנית תתוקן בהתאם להערות המחלקה.

28. יש לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין

בשטח התכנית.

29. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח -

המחלקה להיטל השבחה.

- 52 -

מספר סידורי: 8

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1439223

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: פנינת פז בע"מ

עורך התכנית: פרישמן אביבית

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 19/06/2025

כתובת שבטי ישראל 44 , מורשה

גוש חלקה בשלמות

30059 123 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 12 תשריט 7

מטרת התכנית

שינוי יעוד ממלונאות למסחר, מבנים ומוסדות ציבור ותוספת קומות.

סה"כ מוצע מבנה בן 9 קומות – קומת קרקע מסחרית ומבנה ציבור מעל.

עיקרי הוראותיה

1. שינוי במערך ייעוד הקרקע כמפורט להלן: ממלונאות למסחר ומבנים ומוסדות ציבור.

2. קביעת בינוי לתוספת 3 קומות מעל 7 קומות מאושרות בהתאם לנספח הבינוי.

3. הגדלת שטחי הבנייה.

4. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

5. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מסחר ומבנים 418.93 100 4,577 %1094

ומוסדות ציבור

סה"כ 418.93 100

תיאור המצב הקיים

תחנת דלק

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

- 53 -

תכנית 731836 משנת 2021 להקמת מלון בן 7 קומות , 3,028.6 מ"ר מירבי – %709 (שטח מגרש 427 מ"ר)

תכנית 2902 משנת 1984 תכנית מתאר לשכונה אשר קבעה במקום יעוד של תחנת דלק.

היתרים:

כל ההיתרים שיצאו במקום הם לטובת תחנת הדלק: התקנת מתקנים מיוחדים, הריסת גג תחנת דלק וכו'.

עבירות בניה:

ל"ר

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

שימור – המגרש נמצא בשכונה לשימור עפ"י תכנית מתאר 2000 ועפ"י תכנית מאושרת עיר היסטורית – התכנית בתחום העיר ההיסטורית

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

כד. ייעוד לפי תכנית המתאר 2000 – אזור מגורים עירוני כה. התייחסות לתבנית הבנייה – אזור מגורים לשימור לפי תכנית מפורטת כו. תכנית שכונתית – ללא תכנית אב לשכונה

כז. תקן חנייה עירוני – תקן נמוך למגורים

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

מרכז מטרופוליני

אזור מוטה תחבורה ציבורית

אזור פיתוח עירוני

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 קיימת תחנת דלק במקום

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ ל"ר

מבני ציבור לא נדרש מוצע

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

המחלקה הערות הרשות לאיכות הסביבה לתכנית 1439223 תוספת קומות ושינוי ייעוד, שבטי ישראל 44 לאיכות הסביבה

1. כללי

- 54 -

1. התכנית מבקשת להציע שינוי ייעוד למבנה בן 9 קומות עבור מבנים ומוסדות

ציבור וחזית מסחרית.

2. הערות הרשות מתייחסות למונה תדפיס תשריט 7 ולמונה הדפסה 9 של הוראות

התכנית.

2. תנאי להפקדת התכנית

1. בשל העובדה כי במקום קיימת תחנת דלק, יש לפנות למשרד להגנת הסביבה

ולקבל מהם הנחיות לפינוי קרקע מזוהמת כתנאי להפקדת התכנית.

3. הערות הרשות הכוללות הוראות לתכנית

1. יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנה יחויב בעמידה בתקן בנייה ירוקה

2. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי הממוצע המזערי למבנה יהיה B

3. 1 יש לקבוע בהוראות התכנית כי גג התכנית יהיה מועיל וישמש עבור גג

חי/ירוק/כחול/עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו'

4. עבור שימושי המסחר, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג

הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי הרשות.

5. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו

בקומת התת קרקע. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

6. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה

הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור הרשות לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

כללי - מדובר בתכנית המבקשת תוספת קומות ושינוי יעוד ברח' שבטי ישראל ,44 מורשה, ירושלים.

התכנית חלה בחלקה 123 בגוש 30059 , מדובר בגוש שומה.

אגף רישוי אין שינוי בגבולות ושטח החלקה.

ופיקוח - מחלקת

בדיקה מול מפת גוש:

המידע התכנוני

- חלקה 123 נוצרה במפת גוש סופית .30059

גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקה במפת הגוש.

- בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני - 55 -

לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

המלצת מחלקת שימור

לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:

1. ייעוד -אין התנגדות לשינוי הייעוד ממלונאות למסחר ומוסדות ציבור.

2. תשריט –יש לסמן את העצים לשימור כפי שסומנו בתב"ע מאושרת .761836

3. קו הבניין –אין לשנות את קווי הבניין שאושרו בתב"ע :761836

• קו בניין תת קרקעי –

בתב"ע המאושרת 761836 קיים סעיף סטייה ניכרת לגבי קו הבניין התת קרקעי" - קווי הבניין הינם מחייבים וכל סטיה מהם תחשב סטיה ניכרת לרבות שמירה על קו בניין תת קרקעי אשר יבטיח שמירה על העצים הקיימים( ."סעיף 4.1.2ב.)'

בדיון בוועדה מחוזית להפקדה בתאריך 23.10.2019 נאמר :יש לשמור על קו בניין תת קרקעי אשר יבטיח שמירה על העצים במרחק 3 מטר מסביב לעץ."

גם וועדה מקומית התייחסה בהחלטתה לעצים בדיון להפקדת תכנית 761836 מתאריך :22.9.2019 "תחנת הדלק צמודה למתחם הכנסייה הרומנית אשר הוגדר כמונומנט בתכנית מס'

.2097 מכוח תכנית זו הגדר של גבול החלקה עם העצים שלאורכה מוגדרים לשימור כחלק מהמונומנט, בשל כך התכנון מקובל בכפוף לשמירה על המונומנט כמפורט להלן:

יש לקבל חוו"ד אגרונום מומחה מהם המרחקים הנדרשים שיש לשמור מהעצים הממוקמים ממזרח ומצפון לחלקה, ולתאם את הבינוי בהתאם, לרבות גודל החצר האנגלית."

לפיכך, יש להעתיק את סעיף 4.1.2ב' לתקנון התב"ע המוצעת. יש לציין זאת באופן מפורש גם אגף תכנון העיר

ע"ג התשריט והנספח כך שיהיה ברור שקו הבניין ייקבע בהתאם לשמירת מרחק מהעצים בתיאום - מחלקת אגרונום ולא כפי שסומן.

השימור • קו בניין עילי צפוני–

אין להרחיב את קו הבניין הצפוני מעבר למה שאושר.

וועדה מחוזית התייחסה בדיון להפקדת תכנית 761836 גם לקו הבניין מעל הקרקע: "הוועדה קובעת כי תיקבע הוראת סטייה ניכרת הן על קו הבניין התת קרקעי והן על קו הבניין מעל הקרקע, וזאת הן על מנת להבטיח את השמירה על העצים והן על מנת להבטיח את המרווח כלפי החלקה הסמוכה". וועדה מקומית התייחסה גם היא לקו הבניין העילי בהחלטתה בנוגע לתב"ע :761836 "בכל מקרה יש לשמור על קו בניין עילי שלא יפחת מ-3מ' מהגבול הצפוני של החלקה, ו- 1מ'

מהגבול המזרחי. יש לעדכן את מסמכי התכנית בהתאם". לפיכך יש לבטל את קו הבניין העילי המוצע לכיוון צפון.

• קו בניין עילי מבוקש בחזיתות הפונות לרחובות –

אם יאושרו מרפסות מעבר לגבול המגרש, יש לסמן קו בניין עילי במיקומים ספציפיים למרפסות מצומצמות ולא סימון גורף למרפסות. בשכונה אופייניות מרפסות קטנות ולא מרפסות היקפיות.

4. גובה המבנה ואחוזי הבנייה –

אין להוסיף גובה או אחוזי בנייה מהסיבות הבאות:

• אין לחרוג מגובה הבניין ומאחוזי הבנייה שאושרו בתב"ע .761836 גובה 6 קומות שאושר, כבר חרג ממדיניות בשל עידוד למלונאות. אין הצדקה לחריגה נוספת.

בהחלטת וועדה מקומית להפקדה של תב"ע 761836 בתאריך 22.9.201 נאמר:

"ככלל, רחוב זה והמרקם הסמוך לו מאופיינים בבינוי בגובה של עד 4-5 קומות. יחד עם זאת, בשל השימוש המוצע למלונאות והחשיבות להוסיף חדרי מלון בעיר ירושלים, מומלץ לקבל את הגובה המוצע בתכנית – 6 קומות מעל הקרקע".

כך גם בדיון להפקדה בוועדה מחוזית בתאריך :23.10.2019 "הוועדה תציין כי אחוזי הבניה המתקבלים במגרש אכן גבוהים יחסית, עם זאת אלו פועל יוצא של התכסית הגבוהה המוצעת, המתאפשרת ממיקומו הפינתי של המגרש, קווי הבניין המצומצמים - 56 -

כלפי הדרך בהתאם לאופי הסביבה הקרובה והשימוש למלונאות. לאור האמור הוועדה סבורה כי השימושים המוצעים בתכנית, מיקומו של המגרש ואופי הסביבה הקרובה מצדיקים את היקף הבינוי המוצע בתכנית".

• מדובר בשכונה היסטורית שהוקמה במאה ה-19 וכללה בתי מידות מפוארים, ברובם בני 2 קומות וגג רעפים. רוב השכונה נשמרה היטב ובגובה המקורי שלה בזכות תב"ע מחמירה. בצפון השכונה התב"ע מעט נדיבה יותר ולכן נבנו יותר תוספות. כמו כן, בוצעה בנייה רבה ללא היתר. עם זאת, עדיין נשמר אופייה ההיסטורי הנמוך. הבנייה שאושרה בתב"ע 761836 כבר מהווה פגיעה במרקם ההיסטורי. בוודאי שאין להחמיר את הפגיעה מעבר לכך.

• המבנה המוצע מוקף במונומנטים לשימור – סדרת מוסדות הכוללת את הכנסיה הרומנית הצמודה מצפון, הבנויה בסגנון ניאו-קלאסי, ממולו מעבר לרחוב שבטי ישראל בית החולים האיטלקי הבנוי בסגנון נאו-גותי מפואר וברחוב החומה השלישית דום פולסקי הבנוי בסגנון מודרניסטי. המבנים הללו הם חלק מתופעת הבנייה המפוארת של המעצמות העולמיות סביב רחוב הנביאים בסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-.20 בזכות המונומנטים הללו, רחוב הנביאים הוא אחד הרחובות החשובים לשימור בעיר ויש להמשיך לשמור על הנוכחות החזקה של מוסדותיו ההיסטוריים. המבנה המאושר בן 6 קומות ועובר את גובה המונומנטים ההיסטוריים החשובים שסביבו. תוספת הגובה המבוקשת תגמד אותם עוד יותר ותפגע בנוכחותם המרשימה.

5. פיתוח –

• יש לשמור על העצים של המונומנט לשימור הסמוך כמפורט לעיל.

• בהוראות הבינוי בתב"ע המאושרת קיימת הוראה "קיר התמך הנמצא בין שטח המגרש לשטח הכנסייה יעשה בתיאום מול אגרונום."

• יש לבטל את סעיף 4.1.2ג' בנוגע לקיר תמך בגובה של יותר מ-3 מ'. לא סביר לאפשר חצר אנגלית בגובה רב כל כך באזור מגורים ובטח שלא בסמוך למונומנט לשימור. זהו מפגע אורבני. כמו כן, החצר צריכה להיות מגוננת כדי לצמצם את הפיכתה למפגע, מה שלא יתאפשר אם היא תהיה כה עמוקה.

• יש לשמור על הגדרות של המונומנט לשימור. יש להרחיק את החפירה מהגדרות ההיסטוריים הנכללים גם הם בהגדרת המונומנט.

• יש להציע נטיעת עצים לאורך הרחוב ובחצר המבנה המבוקש.

6. שימור והגנה על מונומנט לשימור –

יש להוסיף הוראות להגנה על המונומנט לשימור לרבות עצים, גדרות, בורות מים, הבניין עצמו וכל הכלול בחלקה ומה שיימצא בה במהלך העבודות.

7. עיצוב המבנה –

יש להציע עיצוב באיכות אדריכלית שתשתלב בסביבה בתיאום אדריכל העיר או מחלקת שימור.

8. תשתיות –

9. אין למקם תשתיות באופן שיפגע במונומנט לשימור או במראה מהרחוב.

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אגף תושייה -

תוכנית 1439223

צוות בקרת

תכנון תנועה

מוצע שינוי יעוד ותוספת קומות לתוכנית מאושרת 761836 משנת 2021 ברח' שבטי ישראל - 57 -

44 , בשכונת מורשה,

במקום קיים היום תחנת דלק, בתכנית 761836 אושר מבנה בן 6 קומות בייעוד מלונאות.

התוכנית מציע שינוי ייעוד למסחר, מבנים ומוסדות ציבור, ותוספת 3 קומות מעל לקומות המאושרות בתב"ע סה"כ 9 קומות

המגרש במרחק 170מ' מציר רק"ל ועל גבול אזור המע"ר הערות לתב"ע :

-1 התחום שסומן ברח' החומה השלישית צריך להיות מסודר ומסומן ולהכיל מפרץ הורדה עבור מוסדות הציבור בשעות, מפרץ פריקה וטעינה בשעות וחנית נכים. כל זה צריך להיות גם מעוגן בתקנון!!!

-2 לאור הסמיכות לרק"ל ואזור המע"ר אין התנגדות לפתור את המסחר מחניות הנדרשות.

-3 מוסד הציבור פטור מחניות רק בנאי כי המוסד יכול להיות פתור לפי תקן 5166ב'

המחלקה

לא התקבל

לנגישות

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

הנדון: חוות דעת לתכנית 1439223 במוסררה

(חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 12 של הוראות התכנית, וגרסה 7 של תשריט מצב מוצע)

1. מיקום התכנית: התכנית ממוקמת בשכונת מוסררה ברחוב שבטי ישראל 44 פינת

החומה השלישית. גוש: 30059 חלקה .123 שטח התכנית: 0.419 דונם.

2. מצב סטטוטורי מאושר: בתחום התכנית המוצעת חלה תכנית 731836 אשר קבעה את

היעוד למלונאות.

מספר הקומות המאושר: 7 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת ו- 2 קומות מתחת. שטחי

הבנייה המרביים המאושרים 3,603 מ"ר מתוכם 2,546 מ"ר שטחים עיקריים.

3. תיאור התכנית: התכנית מבקשת לבנות בניין בן 9 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת ו-

אגף תכנון העיר

3 קומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת עם חזית מסחרית, עבור מבנים ומוסדות ציבור.

- המחלקה .4 המלצות המחלקה למדיניות התכנון:

למדיניות התכנון

מאחר ובמגרש קיימת תחנת תדלוק וישנו חשש מזיהום קרקע, יש לקבל אישור מהיחידה העירונית לאיכות הסביבה, כי ניתן להקים במקום מבנה ציבורי.

ככל ותתקבל חווד חיובית מהיחידה העירונית לאיכות הסביבה המחלקה למדיניות התכנון ממליצה לאשר את התכנית המוצעת בכפוף לתנאים הבאים:

- מדיניות הבנייה באזור הינה עד 6 קומות ובאופן חריג ניתנה קומה נוספת, ולפיכך יש להתאים את גובה הבינוי ל- 7 קומות.

- על מנת שניתן יהייה להקים בית ספר כגון תלמוד תורה, על התכנית להציג חצרות בהתאם לדרישות משרד החינוך.

- ייתכן וחוות הדעת תשתנה לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים ועם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

- 58 -

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר התכנית חורגת בגובה - במרקם לשימור ניתן לאפשר 6 קומות עבור מבנה חדש, מוצע 9

כלכלת היישוב/ מוצע מסחר בקומת הקרקע למרות שהציר הרשות: אינו אופייני למסחר

השפעות חברתיות: מוצע שימוש למבנים ומוסדות ציבור

תשתיות ותחבורה: לא מוצעים מקומות חניה כלל

סביבה ונוף: ל"ר

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. מדיניות

התכנית מוצעת בשכונה לשימור הן עפ"י תכנית מתאר לשכונה מס' 2902 והן עפ"י תכנית מתאר .2000

השכונה אינה אופיינית כשכונה של מבני רבי קומות והמרקם התכנוני המקובל בשכונה לשימור הינו עד 6 קומות עבור מבנה חדש.

במקום קיימת תכנית מאושרת מס' 731836 להקמת מלון בן 7 קומות עם זכויות בניה מירביים של %.709

התכנית הנ"ל חורגת משמעותית מהמדיניות המרקמית של השכונה והתכנית המאושרת ומציעה מבנה בן 9 קומות עם זכויות בניה מירביים של %.1094 יש לצמצם את מס' הקומות ל 7 קומות. חריגה בקומה אחת מהמדיניות המרקמית מקובלת לאור השימוש המוצע של מבנים ומוסדות ציבור. השכונה במחסור של השימושים הציבוריים במצב הנכנס.

יש לצמצם את זכויות הבניה המירביים ולהתאים את הזכויות למאושר בתכנית מס' .731836 יצוין, כי מאחר ונדרש לצמצם את מס' הקומות, ניתן להעביר שטחי ציבוריים מבוטלים לקומת הקרקע במקום המסחר המוצע.

רחוב שבטי ישראל אינו מוגדר כציר מסחרי , לכן שימוש למסחר בקומת הקרקע אינו הכרחי וניתן לנצל את הקומה לשימושים ציבוריים.

2. קווי בניין

א. קווי בניין יהיו בהתאם לתכנית המאושרת 731836 ותוך הבטחת מדרכה כלפי הרחוב של 2.5 מ'

- 59 -

לכל הפחות.

ב. התכנית מציעה קו בניין עילי עבור מרפסות מחוץ לתחום התכנית, לא מקובל. מרפסות יוצעו

בתחום התכנית ויהיו מידתיות בהתאם לאופי השכונה.

ג. קו בניין עילי כלפי חזית צפונית מוצע בקרבה לעצים בוגרים בחזית הצפונית, יש לתאם מול

אגרונום בגין המרחק שיש לשמור מהעצים הבוגרים, בהתאם להנחיות האגרונום יקבע קו בניין עלי צפוני, יש לקבוע הנחיות בתקנון.

ד. קו בניין תת קרקעי כלפי חזית צפונית מוצע בקו אפס ובקרבה יתרה לעצים הבוגרים. יש לקבל

חוו"ד אגרונום מומחה מהם המרחקים הנדרשים שיש לשמור מהעצים הממוקמים ממזרח ומצפון לחלקה, ולתאם את הבינוי בהתאם, לרבות גודל החצר האנגלית.

ה. בתשריט מצב המוצע לציין מידות מרווח קווי הבניין.

3. שימור ועיצוב המבנה

א. שימור והגנה על מונומנט לשימור - התכנית מוצעת בסמוך למגרש עם מבנה הכנסייה הרומנית

אשר מוגדר כמונומנט לשימור. בנוסף, בתחום המגרש קיימים עצים בוגרים רבים. יש להוסיף הוראות להגנה על המונומנט לשימור לרבות עצים, גדרות, בורות מים, הבניין עצמו וכל הכלול בחלקה ומה שיימצא בה במהלך העבודות.

ב. עיצוב המבנה – בשלב ההיתר, יש להציע עיצוב באיכות אדריכלית שתשתלב בסביבה בתיאום

עם מהנדס העיר.

ג. יש לשמור על הגדרות של המונומנט לשימור. יש להרחיק את החפירה מהגדרות ההיסטוריים

הנכללים גם הם בהגדרת המונומנט.

ד. תשתיות - אין למקם תשתיות באופן שיפגע במונומנט לשימור או במראה מהרחוב.

4. פרוגרמה

התכנית מציעה שינוי יעוד למבנים ומוסדות ציבור ואינה מציינת שימושים. יש לפרט את השימושים המוצעים.

5. איכות הסביבה

א. בשל העובדה כי במקום קיימת תחנת דלק, יש לפנות למשרד להגנת הסביבה ולקבל מהם

הנחיות לפינוי קרקע מזוהמת כתנאי להפקדת התכנית.

ב. יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנה יחויב בעמידה בתקן בנייה ירוקה.

ג. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי הממוצע המזערי למבנה יהיה .B

ד. יש לקבוע בהוראות התכנית כי גג התכנית יהיה מועיל וישמש עבור גג חי/ירוק/כחול/עבור

שימושים קהילתיים וציבוריים וכו'.

- 60 -

ה. עבור שימושי המסחר, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת

מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי הרשות.

ו. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת התת קרקע.

לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

ז. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע

סביבתי לבדיקה ואישור הרשות לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

6. חניה

התכנית אינה מציעה מקומות חניה למעט סימון מפרץ הורדה והעלאה כלפי רחוב החומה השלישית בנספח הבינוי. יש לציין בהוראות התכנית סעיפים לעניין מפרץ הורדה והעלאה עבור מוסדות ציבור, הוראות לעניין פריקה וטעינה עבור מסחר וחניות נכים, כל זה בתיאום עם אגף תושי"ה ולקבוע פטור מחניה לרכב פרטי.

7. כללי

א. תנאי לטופס 4 יהיה השלמת מדרכה בחזיתות הדרומית והמערבית.

ב. בסעיף .4.1.2ג. יש לתקן את הסעיף כי לא תותר הקמת קירות תמך מעבר ל 3 מ'.

ג. להוסיף סעיף כי אוורור קומות התת קרקעיות יהיה בהתאם לתקנות וייבדק בשלב היתר הבניה.

ד. חצר אנגלית דוגמת חתך B-B לא מקובלת (בקו אפס וקיר תמך גבוה). יש להוסיף סעיף

בהוראות כי תכנון חצרות אנגליות יהיה בהתאם לתקנות וייבדק בשלב היתר בניה.

ה. יש לתקן סעיף קטן מתחת לטבלה 5 כך שירשם כי יותר ניוד שטחים מעל הקרקע אל מתחת

ולא הפוך.

ו. יש להסעיר סעיף קטן מתחת לטבלה 5 כי תותר תוספת שטחי שירות בתת הקרקע. אין הצדקה

להוסיף שטחי שירות מעבר לשטחים המוצעים בתת הקרקע.

ז. יש להציע שתילת עצים בחזית הרחוב.

ח. בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר

התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

8. חוו"ד גורמים

יש להשלים חוו"ד של המחלקות הבאות כיבוי אש, מבני ציבור, תברואה, נכסים, חב' חשמל, נגישות, שפ"ע.

9. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת