ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 58 · שוטף סדר יום מלא.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 26/03/2024
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: סדר יום מלא התנגדויות.pdf · רשימת תיקים התנגדויות.pdf · שוטף רשימת תיקים.pdf · פרוטוקול החלטה.pdf · 20060141-03.pdf · 20100464-03.pdf · 20240025-00.pdf · 20240285-00.pdf · 20250160-00.pdf · 20250337-00.pdf · שוטף חלק א.pdf · שוטף חלק ב.pdf · שוטף חלק ג.pdf · שוטף חלק ד.pdf · שוטף חלק ה.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 24/03/2026 - ו ניסן תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/8

מספר בקשה 2021/0249.00

מספר סידורי 9

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים

הקמת מגדל מגורים בן 31 קומות, מעל קומת כניסה וגני

מהות בקשה

ילדים. סה"כ 173 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה קרסו נדל"ן בע"מ -

עורך הבקשה אדריכל ביטמן בן-צור בועז

מתכנן השלד מהנדס שליו דורון

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

קולומביה 28 , קרית מנחם

גוש חלקה בשלמות

30435 148 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

496463 תחילת תוקף 08/06/2019

תאור הבקשה

דיון נוסף, כבקשת היזם – ראה פירוט בחוו"ד.

ברחוב קולומביה שבשכונת קריית מנחם מבקשים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית פינוי והריסת מבנים קיימים, בניית

2 מגדלי מגורים, 3 מבני מגורים עם חזית מסחרית ושטחי ציבור - סה"כ 454 יח"ד. המתחם כולו מוגש ב-4 בקשות

- 2 -

נפרדות.

בבקשה זו מבקשים את בניית המגדל המערבי בן 31 קומות ע"ק מעל קומת כניסה וגני ילדים 173 יח"ד בתא שטח 2

)אזור מגורים ד'( עפ"י תב"ע .496463

במקביל מקודמות בקשות מס' 21/247-50 לבניית המרתפים, הבניינים והמגדלים.

בקשה להריסה מבוקשת בתיק 21/247.1 אשר אושר בוועדה.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית מס' 964634 אשר הופקדה בתאריך 13/03/2018 ואושרה בתאריך 08.06.2019 התכנית כוללת תקנון תשריט ונספחים

פרסום

במסגרת הבקשה פורסמה ההקלה הבאה:

"הקלה לתוספת 23 יח"ד מעל 150 יח"ד המותרות לפי תכנית 496463 במסגרת %20 המותרים מכח תקנות התכנון

והבניה, נימוקי ההקלה: תוספת יח"ד ללא תוספת שטחים"

עד תום מועד להגשת התנגדויות- הוגשה התנגדות אשר הוסרה להלן פרוט הבניה המוצעת:

מוצע בניין בן 31 קומות מעל קומת כניסה עם גני ילדים, 4 קומות הת"ק מבוקשות בתיק 21/247 תנאי למתן היתר- קבלת היתר בניה לתיק 2021/247

חניון:

מוצעות 4 קומות חניון תת קרקעי אשר מבוקשות בתיק .21/247 קומת קרקע מפלס 0.00

בקומה זו מוצעת הכניסה לבניין מחזית צפונית אל לובי ראשי הכולל 2 חדרי מדרגות ומעליות .

וכן, מוצעים 3 גני ילדים עם כניס ה נפרדת מאזור המגורים , מכיוון דרום מזרח. כאשר גן אחד לא מוצע

- 3 -

בבקשה זו ויבוקש

בהתאם לתב"ע עתידית.

קומה 1

מוצעת קומה חלקית הכוללת 4 יח"ד בקומה.

קומות 2-31

מוצעות 6 יח"ד בקומה למעט בקומה 31 בה מוצעות 2 יח"ד בלבד.

תכנית גגות :

מוצע גג בטון שטוח הכולל קולטים, מאגרי מים וחדר משאבות, היציאה אל הגג מחדר המדרגות.

הריסה :

סה"כ מוצעים להריסה בכל המתחם- בנייני מגורים הכוללים 96 יח"ד, מבנה מסחרי ו-2 מבני ציבור )גני ילדים(

עפ"י סעיף .4.2.2ג: "הבינוי המסומן בתשריט ובנספח הבינוי בצהוב מיועדים להריסה "

הבניינים הקיימים מסומנים להריסה, מוצג על גבי תכנית המדידה תנאי להוצאת היתר בניה ראשון בתחום התכנית יהא הריסת הבינוי המסומן להריסה יצוין כי הריסת הבניינים מוגשת בתיק מס' 21/247.1 אשר אושר וטרם התקבל בו היתר.

סטייה ניכרת

הוראות התכנית בסעיף .2.6 קובע סטייה ניכרת לעניין:

1. מפלסי הכניסות לבנייני המגורים מכיוון השצ"פ

2. קווי בניין

3. מרחק בין חזיתות הצד של המבנים במגרש 4

4. גובה מבנים

5. הוראות לעניין מרפסות כמצויין בסעיף .4.1.2א

- 4 -

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל

1 מפלסי הכניסות -סעיף סטיה ניכרת

סעיף .6.2 .1 :"מפלסי הכניסות לבנייני המגורים מכיוון השצ"פ יהיו תואמים למפלסי הפיתוח הסמוך כך שתתאפשר

נגישות מרבית בין השצ"פ לבינוי, סטיה מהוראה זו תחשב סטיה נכרת"

מפלס הכניסה המוצע: 806.62

מפלס השצ"פ המוצע: 806.50 – כנדרש

2. מיקום/קווי בניין- סעיף סטיה נכרת

התקבל תיק מידע מס' 20/6755 מידע בו סומנו קווי בניין כאשר קו הבניין סומן באדום, קו בנין ת"ק סומן בכחול וקו

הבניין העילי סומן בירוק,

הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין- כמותר

יש לסמן בתוכניות את קווי הבניין בהתאם למסומן במפת המדידה שבתיק המידע-.סומן כנדרש

3. מרחק בין חזיתות הצד של המבנים במגרש -4 סטיה נכרת

לא רלוונטי לבקשה זו.

4. גובה מבנים - סטיה נכרת

מותר: 109 מ' מעל הכניסה הקובעת.

מוצע: 106.97 מ'- במסגרת המותר

עפ"י הערה 1 לטבלה :5מעל גובה זה יותרו חדר מכונות/חדר יציאה לגג, מאגרי מים ומעקה בגובה 2 מ'- מעל מפלס הגג

מוצע חדר יציאה לגג, חדר משאבות ומאגרי מים

- 5 -

5. מרפסות - סטיה נכרת:

בסעיף .4.2.2א מפורטות הוראות לעניין מרפסות כלהלן:

.1שטחי מרפסות עבור יח"ד יהיו בהתאם לעמודת שטחי מרפסות בטבלה .5

2. המרפסות יכולות להיות מקורות ולא מקורות חלקית באופן המאפשר מרפסת זיז וזאת במסגרת כוללנית

ואחידה

לבניין.

3. תיאסר הקמת מרפסת זיז נוספת לא מקורה ליח"ד

4. תיאסר המרת שטחים המסומנים למרפסות בטבלה 5 לשימושים אחרים בבניין.

5. לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחי שימושים אחרים בבניין.

6. שטחי המרפסות אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות". במידה ומרפסת מוצעת לסגירה לא

ניתן להשתמש

בשטחים אלו לשם כך.

-כל סטיה מהוראות אלו תחשב סטיה נכרת.

מוצעות מרפסות זיז מקורות ומקורות חלקית במסגרת כוללנית ואחידה כמה שניתן לבניין.

לכל יח"ד מוצעת מרפסת אחת בלבד ובשטח של עד 11 מ"ר למעט מרפסות בשטח של 20 מ"ר המוצעות ל-7 יח"ד – יש לצמצם עד לשטח של 14 מ"ר או לחשב השטח החורג במניין השטחים העיקריים- תוקן.

הוצג חישוב המוכיח כי שטח מרפסות ממוצע ליח"ד הינו 10 מ"ר

שטחי המרפסות המוצעות סה"כ: 1800 מ"ר

מותר עפ"י טבלה: 5 1800 מ"ר-

יש לסמן מרפסות מקורות/ לא מקורות כראוי.

מוצעות מרפסת כלואה בין 3 קירות – יש לחשב את שטח זה כשטח עיקרי.

מס' קומות:

מותר : 32 קומות ע"ק ו-5 קומות ת"ק

מוצע: 32 קומות ע"ק- כמותר.

קומות הת"ק ייבחנו בתיק 21/24

- 6 -

מס' יח"ד:

על פי טבלה 5 מותר: 501 יח"ד מוצע: 731 יח"ד

מבקשים 23 יח"ד מעבר למות ר- פורסמה הקלה בעניין- "הקלה לתוספת 23 יח"ד מעל 150 יח"ד המותרות לפי תכנית

496463 במסגרת %20 המותרים מכח תקנות התכנון והבניה,

נימוקי ההקלה: תוספת יח"ד ללא תוספת שטחים

בסעיף .4.2ז מצוין כי: "תתאפשר גמישות לעניין תוספת יח"ד בתחום התכנית והכל במסגרת הסמכות הנתונה בידי

הועדה המקומית על פי החוק, לא תותר הפחתה של יחד".

סעיף :.6.5.1 "התכנית תציע תמהיל יח"ד מגוון אשר יכלול לפחות %20 יח"ד בשטח מרבי של עד 80 מ"ר"-

%20

מתוך 173 יח"ד=35 יח"ד-

הוצג תמהיל המוכיח כי 82 יח"ד מוצעות בשטח של עד 80 מ"ר שטחי בניה:

מגורים:

שטח עיקרי:

ע"ק- מותר: 13940 מ"ר מוצע: 13,804.95מ"ר

ת"ק- מותר: 0 מ"ר מוצע: לא מוצעים שטחים ת"ק בבקשה

שטחי שרות :

ע"ק- מותר: 6100 מ"ר מוצע: 5218.24מ"ר- נותרו: 81.768 מ"ר

ת"ק- מותר: 6509.7 מ"ר

מוצע: בבקשה זו לא מוצעים שטחים ת"ק, החניון מבוקש בתיק 21/247

- 7 -

מבנים ומוסדות ציבור:

מותר: 330 מ"ר מוצע: 297.75 מ"ר עיקרי+38.42 מ"ר )ממ"מ(= 274.09 מ"ר סה"כ336.17 מ"ר ( חורג מהמותר, יש לצמצם)

תנאי לקבלת היתר – אישור סופי מטעם מבנה ציבור

בהערה 2 לטבלה 5 מצוין כי- 115 מ"ר עיקרי לכל גן )שטחי ממ"מ נכללים בשטחים העיקריים(, מתוחם 60 מ"ר חצר

מקורה )30 מ"ר( לכל גן ,יש לחשב שטח חצר מקורה במניין השטחים העיקריים ושלא יפחת מ-30 מ"ר לכל גן- וכן, יש לוודא עמידה בשטחים מותרים

מבני ציבור

סעיף .4.2.2א קובע הוראות לעניין השטחים המיועדים למבני הציבור:

1. "מוסדות החינוך בקומת הקרקע של בנייני המגורים, בשטח המסומן בנספח הבינוי במגרשים 1 ו-2 בצבע

ירוק וכחול

המצוי בקומת הקרקע של הבניין ויותר שימוש לגני ילדים בלבד, מיקום גני הילדים בנספח הבנוי מחייב לצורך זה".

2. שטח גני הילדים חצרותיהם יירשמו ע"ש הרשות המקומית במסגרת החלוקה החדשה, והבעלות של

העירייה בשטחים

אלו תיוחד לרשות המקומית בשטח שיסומן בנספח הבינוי במסגרת רישום הבית המשותף"

3. לכל גן ילדים תשויך חצר בשטח שלא יפחת מ-175 מ"ר".

גני הילדים מוצעים בקומת הקרקע בהתאם לנספח הבינוי.

שטח החצרות המוצעות לגנים הינו- 178 מ"ר- ו-145 מ"ר- נדרש לתכנן חצר שלא תפחת מ-175 מ"ר כאשר 30 מ"ר

מתוחם יהיה מקורה.

התקבל אישור אגף מבני ציבור לתוכנית.

מוצע שטח עבור גן ילדים נוסף אשר לא כלול בבקשה ויבוקש בעתיד עפ"י תב"ע 130125 מחסנים:

בבקשה זו לא מוצעים מחסנים.

קומות הת"ק מבוקשות בתיק 21/247 וכוללות מחסנים- ככלל יש לתכנן מחסן לכל יח"ד-

- 8 -

יש לוודא עמידה בדרישה זו

אשפה:

עפ"י סעיף: 6.9 "לכל מגדל יהיה פיר פינוי אשפה מרכזי לחדר מכלי אשפה".

מוצע פיר פינוי אשפה בצמוד לחדר המדרגות.

-התקבל אישור מחלקת תברואה לבקשה

גדרות:

עפ"י סעיף: 6.5.5 "גדרות הפונות לכיוון השצ"פ לא יעלו על 1.2 מ' ממפלס הפיתוח הסמוך. מעל גדרות אלה

תותר גדר

קלה או חיה בלבד"- גבהי הגדרות המוצעות אינו עולה על 1.2 מ'- כמותר בעלויות

החלקה בבעלות עיריית ירושלים ובעלים פרטיים- התקבלה חתימת המבקשים, חברת "קרסו נדלן בע"מ"

ע"י יופי כח של

הבעלים וחתימת מחלקת נכסי העיריה לפתיחת התיק בלבד.

תנאי להיתר- קבלת אישור סופי של מחלקת נכסי העיריה.

אישורים:

בתאריך 3.11.21 התקבלה חו"ד מנהל מחלקת תכנון מר עופר אהרון לעניין תוספת יח"ד מעבר למותר עפ"י תב"ע,

לפיו:

1. תכנית הפינוי בינוי ברחוב קולומביה )מס' (496463 עתידה להוסיף 276 יח"ד ל- 96 יח"ד קיימות סה"כ

יהיו 372

יח"ד בפרויקט.

2. בשטח התכנית קיימות 8 כיתות גני ילדים אותם התכנית מציעה להריסה, ועדיין לא נמצא פתרון ביניים

מוסכם עבור

- 9 -

כיתות אלה עד לסיום הבנייה.

3. כעת מבוקשת תוספת שבס של 46 יח"ד, כך שיחס הפינוי בינוי יאמיר ל- פי ,4.4 יחס פינוי בינוי גבוה

לאזור. מדובר

על צפיפות חריגה של כ-80 יח"ד לדונם.

4. נציין גם כי בתב"ע המאושרת מוצעת הפרשת שטח למבנים ומוסדות ציבור בגודל 1.1 דונם אשר קטנה

בכ- 300

מ"ר מהשטח הקיים למבנים ומוסדות ציבור המיועד להריסה. כמו כן צורת המגרש למבני ציבור המוצע אינה רגולרית

ולא תאפשר ניצול מיטבי של השטח.

5. מעבר לכך, התכנית לא נותנה מענה פרוגרמטי לנדרש מתוספת יח"ד המוצעת, אלא למעשה "מחזירה" את

כיתות גני

הילדים שעתידות להיהרס במסגרת הפרוייקט.

6. בקריית מנחם בכלל ובאזור התכנית בפרט, ישנן תכניות רבות לפינוי בינוי אשר יעמיסו על התשתיות

הקיימות באופן

ניכר. פרוגרמה שנעשתה במחלקה למדיניות התכנון וקיבלה אישור מחודש בבדיקה על ידי צוות הבקרה לתכנית אב

יובלים גנים, העלתה שהיצע השטחים הציבוריים והשטחים פתוחים בשכונה מועט ומה שקיים בעייתי למימוש . וכי הוא

מספק לכ- 5500 יח"ד בשתי השכונות. אישור הבקשה יהווה תקדים ועלול לגרום לכך שיוזמות נוספות בשכונה במבנים

שהוגדרו ע"י תכנית האב כמצריכים פינוי בינוי לא יקודמו. או שלחלופין יקודמו מבלי לתת מענה מספק לשירותי ציבור.

לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי אין לאשר את הבקשה לתוספת יח"ד ))שבס( בפרוייקט זה התקבל אישור מח' הסדרי תנועה בתאריך: 7.2.2022

התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה בתאריך: 04.04.2022 התקבל אישור מח' מבני ציבור בתאריך 27.02.2022

התקבל אישור מחלקת תברואה בתאריך: 30.01.2022

התקבל אישור מחלקת שפ"ע בתאריך: 30.03.2022 לפיו : "אין התנגדות לתכנון עקרוני של השצ"פ,

- 10 -

תנאי להיתר-אישור תוכניות מעודכנות".

אישור מחלקת דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים מתאריך: 17.02.2022 לפיו: " בקשה של התחדשות עירונית במתחם קולומביה - אין

מניעה לקידום התיק לדיון בוועדת הרישוי בלבד ובכפוף לאישור בקרת התנועה .

תנאי להוצאת היתר בנייה הינו חתימה על כתב התחייבות חלף הסכם לאחר אישור אגף תקציבים לתקצוב עתידי .

משרד אייל קראוס תכנן ואישר תכנון הסדרי תנועה הכולל שינויים גיאומטריים , הסדרות חנייה ציבורית, תכנון מעגל

תנועה במקום הצומת של מקסיקו / קולומביה,

אדריכל העיר:

התקבל אישור אדריכל העיר ב תאריך 01.03.2022

מימוש התכנית:

זמן למימוש התכנית הינו 10 שנים מיום אישורה

- 11 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 17/03/2026

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

הבקשה מוחזרת לדיון נוסף להכרעת הוועדה, לביטול התנאי שנקבע להוצאת ההיתר – אישור תכנית .1500636

תנאי לקבלת תעודת גמר למגורים יהיה סיום ביצוע ואכלוס גן הילדים.

חוות דעת תכנונית 17/03/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

496463

תחילת תוקף:

08/06/2019

ייעוד הקרקע:

בתאריך 30.7.25 הבקשה נדונה בוועדת משנה בהחלטה:

"לדחות את ההכרעה"

לצורך הגשת מסמך לוחות זמנים בתיאום עם הוועדה המחוזית בשיתוף עם מחלקת תכנון – לצורך הפרשת מטלה ציבורית.

בתאריך 6.11.25 התקבל לו"ז זמנים לתכנית 1500636 לפיו התכנית מקודמת להפקדה בהתאם להחלטת הוועדה המקומית

- 12 -

מיום 21.1.26 .

יצוין כי לוחות הזמנים הוצגו לאגף התכנון ונאמר כי ייעשה כל מאמץ מצידם לסייע לקידום התכנית.

בהתאם ללו"ז שהוגש, צפי לאישור ומתן תוקף לתכנית הינו בתאריך: 30.9.26

בתאריך 17.2.26 הבקשה נדונה בוועדת משנה והחליטה:

הוועדה בחנה את לוחות הזמנים שהוצגו ומחליטה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים הבאים:

תנאי לקבלת היתר- אישור תכנית 1500636

תנאי לאכלוס המגורים-אכלוס גני הילדים

תנאי להעברת הבקשה לגורמים – תיקון התכנית בהתאם לתיאור הבקשה ותכנית a בתיאום עם בוחן רישוי.

כעת, לבקשת היזם

הבקשה מוחזרת לדיון נוסף להכרעת הוועדה, לביטול התנאי שנקבע להוצאת ההיתר – אישור תכנית .1500636

תנאי לקבלת תעודת גמר למגורים יהיה סיום ביצוע ואכלוס גן הילדים.

דיון בועדת משנה 17/02/2026

: לאשר את מדובר בבקשה להקמת מגדל מגורים המערבי בן 31 קומות מעל קומת כניסה וגני ילדים הכולל 173 יח"ד במסגרת התחדשות הבקשה בכפוף

עירונית לפינוי בינוי ברחוב קולומביה בשכונת קריית מנחם.

לשינויים ובתנאים

בתאריך 30.7.25 הוועדה דחתה את ההכרעה עד לקבלת לו"ז

- 13 -

מהמבקשים בתיאום עם מחלקת תכנון לצורך הפרשת המטלה הציבורית, וזאת לצורך תוספת יח"ד שהתבקשו בהקלה.

בהמשך לפגישות שהתקיימו עם הצוות המקצועי באגף מבנה ציבור ובאגף התכנון עבור מוסדות החינוך הנדרשים בגין תוספת יחידות הדיור, הוצג לאגף התכנון לו"ז למימוש תכנית מס'

1500636 שמטרתה תוספת שטחים למבנה ציבור המיועד לתוספת גן ילדים.

הוועדה בחנה את לוחות הזמנים שהוצגו ומחליטה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים הבאים:

תנאי לקבלת היתר- אישור תכנית 1500636

תנאי לאכלוס המגורים-אכלוס גני הילדים

תנאי להעברת הבקשה לגורמים – תיקון התכנית בהתאם לתיאור הבקשה ותכנית a בתיאום עם בוחן רישוי.

הכנת המלצה 11/02/2026

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

בהתאם ללו"ז שהוגש, צפי לאישור ומתן תוקף לתכנית מספר 1500636 הינו בתאריך: 30.9.26

הבקשה מובאת להכרעת הוועדה בעניין לוחות הזמנים וקביעת תנאים לאישור התכנית ומימושה.

חוות דעת תכנונית 11/02/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

- 14 -

496463

תחילת תוקף:

08/06/2019

ייעוד הקרקע:

בתאריך 30.7.25 הבקשה נדונה בוועדת משנה בהחלטה:

"לדחות את ההכרעה"

לצורך הגשת מסמך לוחות זמנים בתיאום עם הוועדה המחוזית בשיתוף עם מחלקת תכנון – לצורך הפרשת מטלה ציבורית.

בתאריך 6.11.25 התקבל לו"ז זמנים לתכנית 1500636 לפיו התכנית מקודמת להפקדה בהתאם להחלטת הוועדה המקומית מיום 21.1.26 .

יצוין כי לוחות הזמנים הוצגו לאגף התכנון ונאמר כי ייעשה כל מאמץ מצידם לסייע לקידום התכנית.

בהתאם ללו"ז שהוגש, צפי לאישור ומתן תוקף לתכנית הינו בתאריך: 30.9.26

הבקשה מובאת להכרעת הוועדה בעניין לוחות הזמנים וקביעת תנאים לאישור התכנית ומימושה.

דיון בועדת משנה 30/07/2025

: לדחות את

ההכרעה

הועדה מורה ליזם להגיש מסמך לוחות זמנים בתאום עם הועדה המחוזית בשיתוף עם מח' התכנון העיר- לצורך הפרשת

- 15 -

מטלה ציבורית.

לאחר הגשת הלו"ז ואישורו, הבקשה תובא לדיון חוזר לקבלת החלטה.

הכנת המלצה 23/07/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

בתאריך 08.06.2022 נידון התיק בוועדה והוחלט להורידו מסדר יום כדי לאפשר פגישה עם הצוות המקצועי למציאת מענה פרוגמטי עבור מוסדות החינוך הנדרשים בגין תוספת יח"ד.

בישיבה שהתקיימה אצל מהנדס העיר בינואר 2024 הוחלט כי תקודם תב"ע המסדירה שטח למוסדות חינוך במקום שטחי מחסנים המוצעים בבקשה המקורית כאשר תנאי לדיון בבקשה יהיה לכל הפחות פתיחת תיק תב"ע, ותנאי להיתר יהיה אישור התב"ע והתאמת הבקשה להיתר לתב"ע החדשה.

בתאריך: 22.05.2024 נידון התיק בוועדה, לאחר פתיחת תיק תב"ע מס' 1301258 בסמכות מקומית והוגשה הרמוניקה בה מסומן שטח לגן ילדים אשר אינו נכלל בהיתר זה במקום שטח המחסנים שבהרמוניקה המקורית.

החלטת הוועדה הייתה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כאשר תנאי להיתר יהיה אישורה הסופי של תכנית 1301258 למטלה הציבורית ( גני ילדים ) והגשת היתר נוסף להשמשת חלל גני הילדים וכן, לבצע את הגנים ברמת גמר.

בשלב הבדיקה במחלקה לבקרת תוכניות התגלה כי התכנית איננה בסמכות מקומית ויש לקדמה במחוז, דבר המעכב משמעותית את התקדמות הפרוייקט.

על כן, מובא התיק להכרעת ועדה לעניין העברת התנאי כך;

שאישור התכנית למטלה הציבורית, וההיתר להשמשת השטח, יהווה כתנאי לתעודת איכלוס.

חוות דעת תכנונית 23/07/2025

חוות דעת תכנונית

בתאריך: 22.05.2024 נידון התיק בוועדה, לאחר פתיחת תיק תב"ע מס' 1301258 בסמכות מקומית והוגשה הרמוניקה בה מסומן שטח לגן ילדים אשר אינו נכלל בהיתר זה במקום שטח

- 16 -

המחסנים שבהרמוניקה המקורית.

על כן, מובא התיק להכרעת ועדה להעברת התנאי כך שאישור התכנית למטלה הציבורית וההיתר להשמשת השטח יהווה כתנאי לתעודת איכלוס ולא כתנאי לקבלת היתר כפי שקבעה הוועדה.

דיון בועדת משנה 22/05/2024

: לאשר את לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים עפ"י המפורט בתאור הבקשה ובתאום עם בוחנת הרישוי.

הבקשה בכפוף

לשינויים ובתנאים

תנאי להעברת הבקשה לגורמים - תאום סופי של חלל גני הילדים עם האגף למבני ציבור .

תנאים נוספים:

1. תנאי למתן היתר הבניה הוא אישורה הסופי של תכנית

1301258 למטלה הציבורית ( גני ילדים )

2. על היזם להגיש היתר נוסף להשמשת חלל גני הילדים, וכן

לבצע את הגנים ברמת גמר - הכל בתאום עם החלקה לכלכלה אורבנית ובכפוף להסכם שיחתם מול היזם בעניין זה.

חוות דעת תכנונית 16/05/2024

חוות דעת תכנונית

כעת, לאחר פתיחת תיק תב"ע מס' 1301258 הוגשה תוכנית בה מסומן שטח לגן ילדים אשר אינו נכלל בהיתר זה במקום שטח המחסנים שבתכנית המקורית.

מתוכננים 131 מחסנים בחניון הת"ק

מבחינתנו, אין מניעה מלאשר את הבקשה בכפוף לשינויים

- 17 -

ובתנאים הרשומים ומפורטים בתאור הבקשה

הכנת המלצה 16/05/2024

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים עפ"י בכפוף לשינויים

המפורט בתאור הבקשה,

ובתנאים

תנאי להיתר יהיה אישור תכנית 1301258 למטלה הציבורית הנדרשת.

דיון בועדת משנה 08/06/2022

: להוריד מסדר כדי לאפשר לקיים פגישה עם הצוות המקצועי.

יום לבקשת

המבקש

הכנת המלצה 31/05/2022

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

באם לאשר את הבקשה למרות התנגדות המחלקה למדיניות תכנון לתוספת יח"ד כמפורט בחו"ד.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה למעט ההקלה שפורסמה לתוספת יח"ד.

באם יוחלט לדחות התנגדות המחלקה למדיניות תכנון- אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

יש לתקן התוכנית בהתאם להערות שבתכנית a ולתאור הבקשה חוות דעת תכנונית 31/05/2022

חוות דעת תכנונית

מבקשים במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית, פינוי והריסת מבנים קיימים בניית 2 מגדלי מגורים, 3 מבני מגורים עם חזית מסחרית ושטחי ציבור - סה"כ 454 יח"ד, ברחוב קולומביה שבקריית מנחם.

בבקשה זו מבקשים את בניית המגדל המערבי בן 31 קומות מעל קומת כניסה עם גני ילדים, סה"כ-173 יח"ד בתא שטח 2 (אזור מגורים ד') עפ"י תב"ע .496463

במקביל מקודמות בקשות מס' 21/247-50 לבניית המרתפים, הבניינים והמגדלים.

בקשה להריסה מבוקשת בתיק 21/247.1 אשר אושר בוועדה

- 18 -

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה למעט ההקלה שפורסמה לתוספת יח"ד-

התקבלה חו"ד מנהל מחלקת תכנון מר אופר אהרון המתנגדת לתוספת יח"ד.

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים הכנת נוסח פרסום 22/06/2021

הקלה להוספת 23 יח"ד מעל 150 יח"ד המותרות לפי תכנית ,101-0496463 במסגרת %20 המותרים מכח תקנות התכנון והבניה.

נימוקי ההקלה: תוספת יחידות דיור ללא תוספת שטחים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות כן

5 אישור משרד הבריאות כן

6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת כן 7 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 9 תשלום אגרת בניה

10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות כן הגורמים המאשרים

11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 חתימה על כתב התחייבות חלף הסכם לאחר אישור אגף תקציבים לתקצוב עתידי כן בהתאם לדרישת מחלקת דרכים

14 אישור סופי של מחלקת שפ"ע כן

15 לבדוק האם יש לקבל אישור רמ"י על תתי חלקות או על חלקות 16 %100 חתימות מכתב מעו"ד כן

17 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 18 אישור תב"ע 1500636

19 אישור מחלקת המאור

20 א איתנאי למתן היתר הבניה הושורה הסופי של תכנית 1301258 למטלה הציבורית ( גני ילדים)

21 תנאי להעברת הבקשה לגורמים - תאום סופי של חלל גני הילדים עם האגף למבני ציבור כן 22 חתימה על כתב התחייבות מול מחלקת נכסים או הסכם פיתוח מול כלכלה אורבנית 23 אישור סופי איכות סביבה כן

24 תצהיר חתום של עורך הבקשה

25 תצהיר חתום של מתכנן השלד

26 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

- 19 -

הבקשה מוחזרת לדיון נוסף להכרעת הוועדה, לביטול התנאי שנקבע להוצאת ההיתר – אישור תכנית .1500636

תנאי לקבלת תעודת גמר למגורים יהיה סיום ביצוע ואכלוס גן הילדים.

- 20 -

סדר יום לועדה מתאריך - 24/03/2026 - ו ניסן תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/8

מספר בקשה 2024/0230.00

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי בנין ציבורי, בנין ציבורי

שינוי יעוד ממגורים למבנה ציבור, הריסת בניין קיים, ובניית

מהות בקשה

בנין חדש לעמותת יד עזרא ושולמית ע"פ תב"ע מס 968461

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מר לאורי אריאל שמואל

עורך הבקשה אדריכל ברלב דן

מתכנן השלד מהנדס קוזניצוב משה חיים

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 18

כתובת האתר

חיים עוזר 29 , בית ישראל

גוש חלקה בשלמות

30087 51 כן

30087 51 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

968461 תחילת תוקף 17/12/2022

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

עפ"י נתוני המערכת, לא נמצאו היתרי בנייה שהופקו לאחרונה .

מהות הבקשה:

- 21 -

הבקשה המוצעת הינה בבניין בין 7 קומות מעל קומת מרתף וגג רעפים.

ברחוב חיים עוזר 29 בשכונת בית ישראל. גוש: 30087 חלקה: .5051 מצב מוצע:

מוצע שינוי יעוד ממגורים למבנה ציבור, לפי הפירוט הבא:

קומה ,-3 מפלס :-9.20

מוצעת קומת שירות עבור מתקני שירות.

קומה ,-2 מפלס :-7.00

מוצעת קומה הכוללת אולם גברים, אולם נשים, מטבח הגשה, תאי שירותים, מבואות, 2 מעליות, ו- 2 חדרי מדרגות.

קומה ,-1 מפלס :-3.50

מוצעת קומה הכוללת ממ"ס, חדר אוכל, מטבח הגשה, תאי שירותים, מבואות, 2 מעליות ,ו- 2 חדרי מדרגות.

קומת קרקע, מפלס :+0.00

מוצעת קומה הכוללת ממ"ס, חדרי טיפול ייעודיים, תאי שירותים, מבואות, 2 מעליות, ו 2 -חדרי מדרגות.

קומה א', מפלס :+3.50

מוצעת קומה הכוללת ממ"ס, אגפים לטלפניות ולמנהלים, תאי שירותים, מבואות, 2 מעליות, ו- 2 חדרי מדרגות. בנוסף מוצעת מרפסת זיז לחזית צפונית, קדמית.

קומה ב', מפלס :+6.66

מוצעת קומה הכוללת ממ"ס, חדרי הנהלה ומזכירות, חדר ישיבות, תאי שירותים ,מבואות, 2 מעליות, ו- 2 חדרי מדרגות. בנוסף מוצעת מרפסת גג לחזית מזרחית, צדית.

קומה ג', מפלס :+9.82

מוצעת קומה הכוללת ממ"ס, חדרי פניות ציבור ומזכירות, אולם רב שימושי, אגף טלמרקטינג חו"ל, תאי שירותים, מבואות, 2 מעליות, 2 חדרי מדרגות ופטיו.

קומה ד', מפלס :+12.82

מוצעת קומה הכוללת ממ"ס, דירת אירוח ודירת אם הבית, חדי רחצה, תאי שירותים ,מבואות, 2 מעליות, ו- 2 חדרי מדרגות. בנוסף מוצעות 3 מרפסות גג לפי הפירוט הבא :הראשונה מוצעת לחזית צפונית, קדמית.

השנייה לחזית מזרחית, צדית. השלישית לחזית דרומית ,קדמית.

קומת גג, מפלס :+16.63

מוצעת יציאה לגג המבנה .

- 22 -

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה לא פורסמו הקלות.

" תום מועד להגשת התנגדויות בתאריך .29/08/2024 לבקשה הנידונה לא התקבלו התנגדויות.

בעלי עניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .5051

משלוח הודעות בוצע בתיק לפי סעיף 36 לחוק , בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

על פי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 09/03/2026

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

מובא להכרעת הוועדה:

התיק מובא להכרעת הוועדה באם לפטור את הבקשה מתשלום כופר חניה ל-8 חניות מכח תכנית 5166ב' סעיף 14.6.2 (מוסד ציבורי ובניין לשימור) ובהתאם להחלטת וועדת ערר 1150/25 (תיק רישוי .)2020/763.00

חוות דעת תכנונית 09/03/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

968461

תחילת תוקף:

17/12/2022

ייעוד הקרקע:

- 23 -

דברי הסבר:

התיק נידון ברשות רישוי מיום 01.12.205 ובה הוחלט: "לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

התקבל אישור מהסדרי תנועה ביום 09/09/25 מאת שעיו גאולה.

אין התנגדות לתכנית מוצע מגורים, משרדים ומתנ"ס שכונתי ע"פ תקן לאחר הפחתת שימור נדרש 8 מק"ח לא מוצע פתרון חניה יש לשלם קרן חניה עבור 8 מק"ח חסרים.

אישור מחלקת דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים ביום 15.10.2024 ע"י גב'

קורז'בסקי שילת.

תנאי להפצה לגורמים יהא קבלת חו"ד מ קונסטרקטורר לעניין הצורך בביצוע עוגנים.

ככל ויוצעו עוגנים במגרשים הסמוכים והינם מגרשים פרטיים עורך הבקשה יידרש בהמצאת הסכמות בעלי המגרש במלואם.

ככל והעוגנים יהיו לכביש או למגרש ציבורי דרך/חום יש להמציא את אישור מחלקת מבנה ציבור ומחלקת נכסים.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לבצע תיקונים המופיעים בתכנית b".

- התיק הופנה לגורמים ביום .25.12.2025

- בעת מילוי התנאים להיתר, פנו בעלי ההיתר למנהל האגף בבקשה לפטור אותם מתשלום כופר חניה ל-8 חניות ממספר נימוקים שיצורפו לחברי הוועדה.

- כעת, התיק מובא לוועדה לצורך הכרעתה באם לפטור את הבקשה מתשלום כופר חניה ל-8 חניות מכח תכנית 5166ב' סעיף 14.6.2 (מוסד ציבורי ובניין לשימור) ובהתאם להחלטת וועדת ערר 1150/25 (תיק רישוי .)2020/763.00

- 24 -

דיון ברשות הרישוי 01/12/2025

: לאשר את

הבקשה בכפוף

לשינויים ובתנאים

אישור הסדרי תנועה:

התקבל אישור מהסדרי תנועה ביום 09/09/25 מאת שעיו גאולה.

אישור מחלקת דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים ביום 15.10.2024 ע"י גב'

קורז'בסקי שילת.

תנאי להפצה לגורמים יהא קבלת חו"ד מ קונסטרקטו ר לעניין הצורך בביצוע עוגנים.

ככל ויוצעו עוגנים במגרשים הסמוכים והינם מגרשים פרטיים עורך הבקשה יידרש בהמצאת הסכמות בעלי המגרש במלואם.

ככל והעוגנים יהיו לכביש או למגרש ציבורי דרך/חום יש להמציא את אישור מחלקת מבנה ציבור ומחלקת נכסים.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לבצע תיקונים המופיעים בתכנית .b בדיקת המלצה 16/11/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

אישור הסדרי תנועה:

התקבל אישור מהסדרי תנועה ביום 09/09/25 מאת שעיו גאולה.

- 25 -

אישור מחלקת דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים ביום 15.10.2024 ע"י גב'

קורז'בסקי שילת.

תנאי להפצה לגורמים יהא קבלת חו"ד מ קונסטרקטו ר לעניין הצורך בביצוע עוגנים.

ככל ויוצעו עוגנים במגרשים הסמוכים והינם מגרשים פרטיים עורך הבקשה יידרש בהמצאת הסכמות בעלי המגרש במלואם.

ככל והעוגנים יהיו לכביש או למגרש ציבורי דרך/חום יש להמציא את אישור מחלקת מבנה ציבור ומחלקת נכסים.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לבצע תיקונים המופיעים בתכנית .b חוות דעת תכנונית 16/11/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

968461

תחילת תוקף:

17/12/2022

ייעוד הקרקע:

דברי הסבר:

- בתאריך 2025/02/09 נידונה הבקשה ברשות רישוי ובה הוחלט לדחות את הבקשה לצורך השלמת תנאים לדיון.

"המוצע כאמור חורג מהמותר בשיעור של 26.11 מ"ר. מאחר ונמצאה יתרה של 88.06 מ"ר בשטחי השירות המותרים מעל הקרקע, עומדת לעורך הבקשה האפשרות לפרסם הקלה בדבר ניוד שטחי שירות - מעל אל מתחת לקרקע או לחילופין לצמצם את הבקשה למותר".

- בתאריך 2025/03/10 הוגשה תוכנית מתוקנת מעורך הבקשה וכן התקבלו האישורים הנדרשים במערכת.

- 26 -

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

- תכנית 968461 תחילת תוקף 17/12/2022 – מבנים ומוסדות ציבור.

- תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

התכנית החלה בחלקה הנידונה כוללת סעיף (4.1.2 ה') סטייה ניכרת לעניינים הבאים :

- גובה בנייה מרבי.

- קווי הבניין המפורטים בתשריט .

- הוראות שימור כפי סעיף 4.1.2 ג', לתקנון תכנית.

נספח בינוי:

עפ"י סעיף 1.7 , התכנית החלה בחלקה הנידונה כוללת נספח בינוי מפורט, מחייב חלקית.

מחייב לעניין: שימור.

המוצע מבוקש כפי נספח הבינוי במדויק, למעט :

- במפלס -9.20 מוצעת קומת שירות בשונה מנספח.

- במפלס -3.50 מוצע תכנון פנימי בשונה מנספח.

- במפלס +16.63 מוצעת יציאה לגג המבנה בשונה מנספח.

יובהר, כי המוצע בשונה מנספח מבוקש ללא פגיעה בנושאים מחייבים.

שלביות ביצוע:

התכנית החלה בחלקה הנידונה כוללת סעיף שלביות ביצוע (:)7.1

ביצוע התכנית - תבוצע בהינף אחד". – כמוצע בבקשה.

קווי בניין:

- 27 -

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 28/05/2023 ע"י המח' למידע תכנוני ולא נמצאו חריגות מקווי הבניין המאושרים.

שטח בניה:

ש. עיקרי:

מותר בתב"ע: שטח עיקרי בסך של 1,595 מ"ר כאשר 1,130

מ"ר מעל הכניסה ו- 465 מ"ר מתחת לכניסה.

ש. עיקרי מוצע : בסך של 1,065.75 מ"ר מעל הכניסה.

חישוב:

1,065.75 < 1,130 מ"ר המותרים.

חישוב מתחת לכניסה הקובעת:

ש. עיקרי מוצע : בסך של 460.16 מ"ר מתחת לכניסה.

חישוב:

460.16 < 465 מ"ר המותרים.

ש. שירות:

מותר בתב"ע: שטח שירות בסך של 460 מ"ר כאשר 325 מ"ר

מעל הכניסה ו-135 מ"ר מתחת לכניסה.

ש. שירות מוצע :בסך של 39.249 מ"ר מעל הכניסה.

חישוב:

39.249 < 325 מ"ר המותרים.

חישוב מתחת לכניסה הקובעת:

ש. שירות מוצע :בסך של 78.134 מ"ר מתחת הכניסה.

חישוב:

134.78 < 135 מ"ר המותרים.

בבחינה נמצא כי השטחים עומדים במותר – אין מניעה לאשר.

ממ"דים:

מרחבים מוגנים מוצעים כפי המותר עפ"י נספח בינוי.

- 28 -

מרפסות זיז/ גג:

מרפסת הזיז וכן מרפסות הגג מוצעים כפי המותר עפ"י נספח בינוי.

מספר קומות:

מותר עפ"י תב"ע: 5 קומות מעל לכניסה הקובעת. 2 מתחת

לכניסה הקובעת

מוצע בבקשה:

5 קומות מעל כניסה קובעת, מעל 2 קומות, מעל קומת שירות חלקית המשמשת למתקנים טכניים. קומת השירות אינה נמנית במספר הקומות שכן מבוקשת ברום של 2.20 מטר.

גובה הבניין:

מותר עפ"י תב"ע: גובה של 18.86 מ' (שיא גג הרעפים) מעל

לכניסה הקובעת.

מוצע בבקשה:

רום מקסימאלי של 18.68 מטר - כמותר.

אישור איכות הסביבה:

התקבל אישור איכות הסביבה בתאריך 12/02/25 מאת אלגרבלי טליה.

תנאים שנדרשו הוטמעו במערכת.

אגף תברואה:

התקבל אישור מאגף תנועה ביום 12/02/25 מאת אהרון טל.

תנאים שנדרשו הוטמעו במערכת.

אישור הסדרי תנועה:

התקבל אישור מהסדרי תנועה ביום 09/09/25 מאת שעיו גאולה.

- 29 -

אישור שימור:

התקבל אישור ממחלקת שימור ביום 07/01/25 מאת נפתלי אלונה.

תנאים שנדרשו הוטמעו במערכת.

אישור מחלקת דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים ביום 15.10.2024 ע"י גב'

קורז'בסקי שילת.

תנאי להפצה לגורמים יהא קבלת חו"ד מ קונסטרקטו ר לעניין הצורך בביצוע עוגנים.

ככל ויוצעו עוגנים במגרשים הסמוכים והינם מגרשים פרטיים עורך הבקשה יידרש בהמצאת הסכמות בעלי המגרש במלואם.

ככל והעוגנים יהיו לכביש או למגרש ציבורי דרך/חום יש להמציא את אישור מחלקת מבנה ציבור ומחלקת נכסים.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לבצע תיקונים המופיעים בתכנית .b התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לא התקבלו התנגדויות לבקשה.

דיון ברשות הרישוי 09/02/2025

: לדחות לצורך

השלמת תנאים

לדיון

שטחי בניה:

שירות מותר מתחת לקרקע בשטח של 135 מ"ר.

מוצע: שירות מתחת לקרקע בשטח של 161.11 מ"ר. 161.11 > 135 מ"ר המותרים.

המוצע כאמור חורג מהמותר בשיעור של 26.11 מ"ר. מאחר ונמצאה יתרה של 88.06 מ"ר בשטחי השירות המותרים מעל

- 30 -

הקרקע, עומדת לעורך הבקשה האפשרות לפרסם הקלה בדבר ניוד שטחי שירות - מעל אל מתחת לקרקע או לחילופין לצמצם את הבקשה למותר.

אישור איכות הסביבה:

כתנאי לדיון חוזר, ימציא עורך הבקשה את אישור מחלקת איכות סביבה.

אגף תברואה:

כתנאי לדיון חוזר, ימציא עורך הבקשה את אישור אגף התברואה.

אישור הסדרי תנועה:

טרם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה את אישור מחלקת הסדרי תנועה.

אישור מחלקת דרכים:

תנאים הוספו למערכת.

אישור שימור:

תנאים הוספו למערכת.

הערות גרפיות:

יש לבצע תיקונים כפי המסומן ע"ג הרמוניקה .a

תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת תנאים מרחביים.

יודגש כי במידה ולא תוגש תכנית מתוקנת כנדרש ו/או לא ימולאו התנאים המרחביים הנדרשים - בתוך תקופת זמן זו, הבקשה תיסגר ויהיה צורך לפתוח תיק חדש.

בדיקת המלצה 30/01/2025

- 31 -

תכנונית : לדחות

לצורך השלמת

תנאים לדיון

שטחי בניה:

שירות מותר מתחת לקרקע בשטח של 135 מ"ר.

מוצע: שירות מתחת לקרקע בשטח של 161.11 מ"ר. 161.11 > 135 מ"ר המותרים.

המוצע כאמור חורג מהמותר בשיעור של 26.11 מ"ר. מאחר ונמצאה יתרה של 88.06 מ"ר בשטחי השירות המותרים מעל הקרקע, עומדת לעורך הבקשה האפשרות לפרסם הקלה בדבר ניוד שטחי שירות - מעל אל מתחת לקרקע או לחילופין לצמצם את הבקשה למותר.

אישור איכות הסביבה:

כתנאי לדיון חוזר, ימציא עורך הבקשה את אישור מחלקת איכות סביבה.

אגף תברואה:

כתנאי לדיון חוזר, ימציא עורך הבקשה את אישור אגף התברואה.

אישור הסדרי תנועה:

טרם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה את אישור מחלקת הסדרי תנועה.

אישור מחלקת דרכים:

תנאים הוספו למערכת.

אישור שימור:

תנאים הוספו למערכת.

הערות גרפיות:

יש לבצע תיקונים כפי המסומן ע"ג הרמוניקה .a

- 32 -

תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת תנאים מרחביים.

חוות דעת תכנונית 28/01/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

968461

תחילת תוקף:

17/12/2022

ייעוד הקרקע:

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

- תכנית 968461 תחילת תוקף 17.12.2022– מבנים ומוסדות ציבור

- תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

התכנית החלה בחלקה הנידונה כוללת סעיף (4.1.2 ה') סטייה ניכרת לעניינים הבאים:

גובה בנייה מרבי.

קווי הבניין המפורטים בתשריט.

הוראות שימור כפי סעיף 4.1.2 ג', לתקנון תכנית.

נספח בינוי:

עפ"י סעיף 1.7 , התכנית החלה בחלקה הנידונה כוללת נספח

- 33 -

בינוי מפורט, מחייב חלקית.

מחייב לעניין: שימור.

המוצע מבוקש כפי נספח הבינוי במדויק, למעט:

במפלס -9.20 מוצעת קומת שירות בשונה מנספח.

במפלס -3.50 מוצע תכנון פנימי בשונה מנספח.

במפלס +16.63 מוצעת יציאה לגג המבנה בשונה מנספח.

יובהר, כי המוצע בשונה מנספח מבוקש ללא פגיעה בנושאים מחייבים.

שלביות ביצוע:

התכנית החלה בחלקה הנידונה כוללת סעיף שלביות ביצוע (:)7.1

"ביצוע התכנית – התכנית תבוצע בהינף אחד." – כמוצע בבקשה.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 2023/05/28 ע"י המח' למידע תכנוני.

להלן ממצאי הבדיקה:

סומן קו בניין אדום - קו בניין מרבי.

סומן קו בניין ירוק - קו בניין עילי.

המוצע בבקשה הנידונה מבוקש בתוך תחום קווי הבניין המאושרים, בהתאמה לייעודם.

שטחי בניה:

עפ"י טבלה 5 לתקנון תכנית :968461

מעל הקרקע:

שטח עיקרי:

עיקרי מותר מעל הקרקע בשטח של 1,130.00 מ"ר.

מוצע: עיקרי מעל הקרקע בשטח של 1,065.75 מ"ר. 1,065.75 <

- 34 -

1,1130 מ"ר המותרים.

- שטח שירות:

שירות מותר מעל הקרקע בשטח של 325 מ"ר.

מוצע: שירות מעל הקרקע בשטח של 236.94 מ"ר. 236.94 < 325 מ"ר המותרים.

מתחת לקרקע:

שטח עיקרי:

עיקרי מותר מתחת לקרקע בשטח של 465 מ"ר.

מוצע: עיקרי מתחת לקרקע בשטח של 460.16 מ"ר. 460.16 < 465 מ"ר המותרים.

- שטח שירות:

שירות מותר מתחת לקרקע בשטח של 135 מ"ר.

מוצע: שירות מתחת לקרקע בשטח של 161.11 מ"ר. 161.11 > 135 מ"ר המותרים.

ממ"ד מוצע:

מרחבים מוגנים מוצעים כפי המותר עפ"י נספח בינוי.

מרפסות זיז/ גג:

מרפסת הזיז וכן מרפסות הגג מוצעים כפי המותר עפ"י נספח בינוי.

מספר קומות:

עפ"י טבלה מספר: 5

מספר הקומות יהא: 5 קומות מעל לכניסה הקובעת. מתחת

לכניסה הקובעת: 2 קומות.

- 35 -

מוצע בבקשה:

גבהים:

עפ"י טבלה מספר: 5

גובה מותר של 18.86 מ' (שיא גג הרעפים) מעל לכניסה הקובעת.

מוצע: רום מקסימאלי של 18.68 מטר.

אישור איכות הסביבה:

ביום 14.11.2024 התקבלה דחייה אוטומטית ע"י המערכת מאחר ונמצא חוסר במסמכים נדרשים.

כתנאי לדיון חוזר, ימציא עורך הבקשה את אישור מחלקת איכות סביבה.

אגף תברואה:

ביום 10.10.2024 התקבלה דחייה אוטומטית ע"י המערכת מאחר ונמצא חוסר במסמכים נדרשים.

כתנאי לדיון חוזר, ימציא עורך הבקשה את אישור אגף התברואה.

אישור הסדרי תנועה:

ביום 13.01.2025 התקבלה התנגדות לתכנית ע"י שלומי רוטלוי.

" התנגדות לתכנית מוצע מגורים, משרדים ומתנ"ס שכוניתי ע"פ תקן לאחר הפחתת שימור נדרש 8 מק"ח לא מוצע פתרון חניה".

טרם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה את אישור מחלקת הסדרי תנועה.

אישור מחלקת דרכים:

ביום 15.10.2024 התקבל אישור בתנאים של מחלקת דרכים ע"י קורז'בסקי שילת.

- 36 -

תנאים הוספו למערכת.

אישור שימור:

ביום 28.01.2025 התקבל אישור בתנאים של מחלקת השימור ע"י נפתלי אלונה.

תנאים הוספו למערכת.

חו"ד אדריכלית:

בכפוף לחו"ד מחלקת שימור.

הערות גרפיות:

יש לבצע תיקונים כפי המסומן ע"ג הרמוניקה .a

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת, לבקשה לא התקבלו התנגדויות.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 7 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 8 תשלום אגרת בניה

9 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

10 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

11 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

12 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 13 אישור משרד הבריאות

14 מילוי כל תנאי מחלקת השימור הנדרשים למתן היתר בניה וקבלת אישורם הסופי 15 חוות דעת סופית מחלקת השימור

16 הסדרי תנועה - יש לשלם קרן חניה עבור 8 מק"ח חסרים.

17 תצהיר חתום של עורך הבקשה

- 37 -

18 תצהיר חתום של מתכנן השלד

19 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

מובא להכרעת הוועדה:

- 38 -

סדר יום לועדה מתאריך - 24/03/2026 - ו ניסן תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/8

מספר בקשה 2025/0083.00

מספר סידורי 11

נתונים כלליים

תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, עבודות הריסה, ממ"ד,

סוג בקשה

חפירה ומילוי

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, מסחר

מהות בקשה תוספת בניה על בניין קיים ע"פ תוכנית 62

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש עו"ד וולק אהרון

עורך הבקשה אדריכל סולר דרור

מתכנן השלד מהנדס ון זוהרן שמואל

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 1

כתובת האתר

מאה שערים 70 , מאה שערים

גוש חלקה בשלמות

30063 87 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

30063ג תחילת תוקף 16/07/1959

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת לא נמצאו היתרי בניה רלוונטיים שהופקו בחלקה הנידונה.

מהות הבקשה:

מצב קיים: מדובר בבניין קיים חד קומתי בעל גג רעפים המשמש למסחר ברחוב מאה שערים ,70 בשכונת

מאה שערים גוש: 30063 , חלקה : .87

מצב מוצע:

- 39 -

הבניין הקיים בחלקו להריסה ובנייה מחדש החלק שנשאר קיים הינו שימורי.

קומת מרתף , מפלס ,-3.84 :-3.06

מוצע תוספת קומת מרתף למחסנים.

חלק דרומי:

מוצע הנמכת חדר מדרגות משותף.

מוצע תוספת 5 מחסנים הכוללת מבואה, המחסנים המוצעים הינם ב-2 מפלסים בשל שימוש חלקי ברצפה קיימת בקומה מעל.

קומת קרקע, מפלס ,-1.19 :+0.00

מוצע הריסה חלקית ובניה מחדש של רצפת קומת קרקע קיימת וכן מוצעים קירות קיימים להריסה.

חלק צפוני:

למסחר:

מוצע ממ"ק עבור שטח מסחר קיים וכן חצר פנימית בין 3 קירות ללא גישה המשמשת אוורור לממ"ק.

חלק דרומי:

למסחר:

מוצע שטח למסחר כהרחבה למסחר קיים.

למגורים:

מוצעת מבואת כניסה לבניין עבור המגורים בקומה א'.

מוצע חדר מדרגות משותף.

קומה א' , מפלס :+3.06

כללי:

מוצע הריסת גג רעפים קיים.

מוצעת תוספת קומה ובה 2 יח"ד חדשות הכוללות ממ"ד.

מוצע הגבהת חדר מדרגות משותף.

מוצעת מבואת כניסה ליח"ד זיזית מקורה.

קומה ב' , מפלס :+6.12

כללי:

מוצעת תוספת קומה ובה 2 יח"ד חדשות הכוללות ממ"ד.

מוצע הגבהת חדר מדרגות משותף.

- 40 -

מוצעת מבואת כניסה ליח"ד זיזית מקורה.

קומת גג, מפלס :+9.18

כללי:

מוצע הגבהת חדר מדרגות משותף אל הגג.

מוצעת מרפסת גג עבור מערכות טכניות.

מוצע תוספת גג רעפים הכולל דודי שמש.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה לא פורסמו הקלות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .87

בוצע משלוח הודעות עפ"י תקנה 36 בבקשה באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

תום מועד להגשת התנגדויות 19.06.2025

על פי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 09/03/2026

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

מובא להכרעת הוועדה:

התיק מובא להכרעת הוועדה באם לפטור מהתקנת מ"ח

לתוספת בניה בבניין המיועד לשימור בכפוף לתשלום קרן חניה עבור 3 מ"ח בחניון גוש ,50 כמפורט להלן:

אישור הסדרי תנועה:

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך 04/09/2025 ע"י זבריקו בת אל.

- 41 -

המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי להוצאת היתר בניה - מימון לקרן חניה בת-אל 04/09/2025 "- מובא להכרעת הוועדה באם לפטור מהתקנת מ"ח לתוספת בניה בבניין המיועד לשימור בכפוף לתשלום קרן חניה עבור 3 מ"ח בחניון גוש .50 באם הוועדה תחליט לפטור מהתקנת מ"ח המלצת האגף הינה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

אומנם השטחים עומדים במותר אך כניסה לדירה 4 מחושבת כשטח מרפסת- על עורך הבקשה לחשבה כשטח עיקרי מוצע.

ש. שירות:

בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת צומצמו המעברים בקומת המרתף וכן חושבו חדרי המדרגות כנדרש אולם מוצעים שטחים בקומות א' וב' המחושבים כשטח שירות מעבר לזכויות ואינם משמשים כניסה או מעבר ויש להסירם מהבקשה- על עורך הבקשה להסיר מהבקשה שטחי שירות שאינם משמשים כניסה או מעבר.

מחסנים:

- על עורך הבקשה להציג חישוב על גבי ההרמוניקה של שטח המחסנים ולוודא עמידה ב - %8 המותרים עבור כל דירה בהתאמה לגודל הדירות כפי שהן מוצגות על גבי ההרמוניקה.

אישור שימור:

על עורך הבקשה להמציא אישור שימור עדכני לאחר תיקון תוכנית c כתנאי להעברה לגורמים.

חוות דעת אדריכלית:

- על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .c

חוות דעת תכנונית 09/03/2026

חוות דעת תכנונית

- 42 -

מס' תכנית שחלה בחלקה:

30063ג

תחילת תוקף:

16/07/1959

ייעוד הקרקע:

דברי הסבר:

התיק עלה לדיון ברשות רישוי בתאריך 16.11.2025 ובה הוחלט "לדחות במתכונת המוצעת".

"הבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת היות ובבחינה נמצא כי הבקשה כלל אינה עומדת במניין שטחי בניה המותרים, שטחים רבים חושבו שלא כנדרש וישנה חריגה ממס' הקומות, בבחינה מעמיקה נראה כי לא התקבל רב קנייני נדרש לתוספת יח"ד ותוספת מחסנים בשטח משותף ועוד הערות רישויות וטכניות. בנוסף לא התקבל אישור טרם דיון ממחלקת תברואה וכן עפ"י אישור מח' הסדרי תנועה: מובא להכרעת הוועדה באם לפטור מהתקנת מ"ח לתוספת בניה בבניין המיועד לשימור בכפוף לתשלום קרן חניה עבור 3 מ"ח בחניון גוש 50".

בתאריך 05.02.2026 הוגשה תוכנית מתוקנת עפ"י החלטת הוועדה וההערות על גבי ההרמוניקה.

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

30063ג - תכנית מתאר 62 אזור מסחרי.

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

התכנית החלה בחלקה אינה כוללת סעיפים לעניין סטייה ניכרת.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 18/11/2024 ע"י המח' למידע תכנוני ולא נמצאו חריגות מקווי הבניין המאושרים.

בבחינה נמצא כי עורך הבקשה אינו מסמן את קווי הבניין על גבי התוכניות כלל וגבול המגרש אינו מסומן כפי שהתקבל בתיק

- 43 -

המידע- על עורך הבקשה לסמן את קו הבניין וגבול המגרש על גבי ההרמוניקה בכל המפלסים כפי שהתקבל בתיק המידע.-

בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת נראה כי עורך הבקשה סימן את קו הבניין וגבול המגרש על גבי ההרמוניקה כפי שהתקבל בתיק המידע במדויק - כנדרש.

שלביות ביצוע:

התכנית החלה בחלקה אינה כוללת סעיפים לעניין שלביות ביצוע.

נספח בינוי:

בתכנית החלה בחלקה לא קיים נספח בינוי.

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

בבחינה נמצא כי ישנה חריגה מהשטח העיקרי המותר, ובבחינה מעמיקה נמצא כי לא חושבו כל הפרמטרים הנדרשים בחישוב שטח עיקרי כאשר בתוכנית עליה חלה תוכנית מתאר 62 חדרי המדרגות משותפים יחושבו עפ"י תוכנית 4213 כשטח עיקרי ובמוצע בבקשה חושבו בסך שטחי השירות- על עורך הבקשה לחשב את כל הפרמטרים הנדרשים בחישוב שטח עיקרי

ולצמצם את הבינוי המוצע לכדי המותר.

בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת חושבו כל

הפרמטרים הנדרשים בחישוב שטח עיקרי וכן צומצמו השטחים העיקריים לכדי המותר - כנדרש.

מותר עפ"י תוכנית מתאר 62 : %150 ב-3 קומות, שטח המגרש:

129 מ"ר, %150 = 50.193 מ"ר.

שטח עיקרי קיים: בסך של 59.73 מ"ר.

ש. עיקרי מוצע: בסך של 133.15 מ"ר.

חישוב:

(59.73ע. קיים) + 133.15 (ע. מוצע) = 192.88 מ"ר < 193.50 מ"ר המותרים.

אומנם השטחים עומדים במותר אך כניסה לדירה 4 מחושבת כשטח מרפסת- על עורך הבקשה לחשבה כשטח עיקרי מוצע.

ש. שירות:

- 44 -

שטחי השירות המוצעים בבקשה כוללים מרחבים מוגנים עבור 4 יח"ד המוצעות ולמסחר קיים.

כמו כן מוצעת קומת מרתף למחסנים, לעניין חישוב המחסנים -

(ראה סעיף מחסנים).

חדרי מדרגות משותפים חושבו כשטח שירות כאשר נדרש לחשבם במניין שטח עיקרי,

בנוסף מוצעים מעברים בקומת המרתף ובקומת הקרקע ברוחב הגדול באופן משמעותי מהנדרש עפ"י תקן, שטחי השירות הינם מעבר לזכויות ועל כן יותרו מעברים ברוחב מינימלי – על עורך הבקשה:

- לצמצם את המעברים בקומת המרתף ובקומת הקרקע לכדי רוחב של 1.10 מ' נטו על מנת שיעמוד ברוחב מעבר מינימלי הנדרש עפ"י תקן.

- להסיר את חישוב שטח השירות מחדרי המדרגות המשותפים ולחשבם עפ"י הוראות תוכנית .4213

מס' קומות:

מותר לפי תוכנית מתאר: 62 3 קומות.

מס' קומות קיים: קומה אחת.

מוצע בבקשה: 2 קומות, חלל גג רעפים, וקומת מרתף למחסנים.

בבחינת הבקשה נראה כי מס' הקומות עומד במותר, אך בבחינה מעמיקה נמצא כי מס' הקומות בחתך ב-ב וג-ג מעל המחסנים מראה 4 קומות וזאת מאחר וקומת המחסנים בחתכים אלו בגובה נטו של 2.76 מ' ו-2.35 מ' המהווה קומה עיקרית וחורגת ממס' הקומות – על עורך הבקשה להגביה את גובה רצפת המחסנים לכדי גובה נטו של 2.20 מ' על מנת שייחשב שטח שירות ולא ייספר במספר קומות- בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת הוגבהה רצפת קומת המחסנים לכדי 2.20 מ' -

כנדרש.

מס' יח"ד:

מותר לפי תוכנית מתאר: 62 אין הגבלה במס' יח"ד.

עפ"י נוהל המחלקה מותר להוסיף יח"ד בתנאים הבאים:.1

- 45 -

שטח הדירה נוספת לא יפחת מ-33 מ"ר.

2. הבקשה צריכה להיות מוגשת כשהיא חתומה בידי %66

מבעלי הזכויות בחלקה.

מוצע בבקשה: 4 יח"ד, כאשר גודל 2 יח"ד 42.77 מ"ר +ממ"ד ו-

2 יח"ד נוספות 27.30 מ"ר + ממ"ד -מס' היח"ד וגודלן עומד במותר, אולם בבחינה נמצא כי לא הומצאו חתימות שכנים כנדרש עבור יח"ד הנוספות – (ראה סעיף תימוכין קניינים).

גובה בניה:

מותר לפי תוכנית מתאר: 62 גובה מקסימלי של בית +15.00 מ'.

מוצע בבקשה: גובה מבנה +11.84 מ' (גובה רום גג הרעפים) -

כמותר.

ממ"דים:

לפי מדיניות מהנדס עיר: מותר ממ"ד בשטח של 9 מ"ר + עובי

קירות ויחושב כשטח שירות.

קומת קרקע, מפלס ,-1.19 :+0.00

חלק צפוני:

למסחר:

מוצע ממ"ק עבור שטח מסחר קיים בשטח של סה"כ 10.15 מ"ר, הממ"ק המוצע בתחום קווי הבניין.

קומה א' , מפלס :+3.06

מוצעת תוספת קומה ובה 2 יח"ד חדשות הכוללות ממ"ד כאשר ממ"ד אחד בשטח של 9.00 מ"ר+ קירות סה"כ 12.19 מ"ר.

וממ"ד אחד בשטח של 8.82 מ"ר+ קירות סה"כ 11.71 מ"ר, הממ"דים המוצעים הינם בתחום קווי הבניין.

קומה ב' , מפלס :+6.12

מוצעת תוספת קומה ובה 2 יח"ד חדשות הכוללות ממ"ד, כאשר ממ"ד אחד בשטח של 9.00 מ"ר+ קירות סה"כ 12.19 מ"ר.

וממ"ד אחד בשטח של 8.82 מ"ר + קירות סה"כ 11.71 מ"ר, הממ"דים המוצעים הינם בתחום קווי הבניין.

מחסנים:

מותר לפי תוכנית מתאר: 62 "מרתפי אחסנה אפשר לבנותם

תחת כל חלק של בית".

- 46 -

"שטחו הכולל של מחסן כזה לא יעלה על %8 משטח הרצפה הכללי המותר של הבית".

עפ"י מדיניות המחלקה: "שטח המחסנים כולל קירות אך לא

כולל מעבר למחסנים אולם יש לתכנן מעבר מינימלי בהתאם לתקנות".

מוצע בבקשה:

קומת מרתף , מפלס ,-3.84 :-3.06

מוצע תוספת 5 מחסנים הכוללת מבואה, המחסנים המוצעים הינם ב-2 מפלסים בשל שימוש חלקי ברצפה קיימת בקומה מעל.

בבחינה נמצא כי מוצעים 5 מחסנים כאשר מוצעות בבקשה 4 יח"ד ולא ניתן לאשר מס' מחסנים גדול ממס' הדירות, כמו כן לא הוצג חישוב שטחי המחסנים על גבי ההרמוניקה על מנת לוודא כי עומדים במותר, בנוסף מוצעת בבקשה מבואה למחסנים כאשר רוחב המבואה גדול באופן משמעותי מהנדרש על פי תקנות על עורך הבקשה:

- לתכנן מס' מחסנים בהתאמה למס' יח"ד בבקשה.

- להציג חישוב על גבי ההרמוניקה של שטח המחסנים ולוודא עמידה ב - %8 המותרים עבור כל דירה.

- לצמצם את רוחב המעברים לכדי 1.10 נטו - הרוחב המינימלי הנדרש.- בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת הוצעו 4 מחסנים בהתאמה למס' יח"ד וכן צומצמו המעברים לרוחב הנדרש אולם חישוב המחסנים לא הוצג כנדרש ולא תואם לגודל הדירות כפי שהן מוצגות כעת - על עורך הבקשה להציג חישוב על גבי ההרמוניקה של שטח המחסנים ולוודא עמידה ב - %8 המותרים עבור כל דירה בהתאמה לגודל הדירות כפי שהן מוצגות על גבי ההרמוניקה.

תימוכין קניניים:

"עבור תוספת מחסן בשטח משותף נדרשת חתימה של 2/3 מבעלי העמודה או הכניסה נשוא הבקשה". "תוספת יח"ד לבניין באמצעות תוספת בניה בי הקלה נדרשת חתימה של 2/3 מבעלי הזכויות ע"ג ההרמוניקה".

בחלקה 2 בעלי זכויות כאשר התקבלה חתימה רק של אחד מהם חתימה זו אינה מהווה ,2/3 מס' החתימות אינו עומד ברב הקנייני הנדרש ולא ניתן לאשר -על עורך הבקשה להמציא 2/3 חתימות מבעלי הזכויות בחלקה על מנת לעמוד ברב הקנייני הנדרש.- התקבל נסח טאבו עדכני בתאריך 08.02.2025 המראה כי בחלקה ישנו בעלים יחיד והמוצע עומד ברב הקנייני - כנדרש.

נוהל בקרה הנדסית:

- 47 -

התכנית החלה בחלקה אינה כוללת בהוראותיה התייחסות אודות נוהל בקרה הנדסית.

כמו כן ע"פ הצהרת המהנדס המבנה אינו נדרש לחיזוקים.

אישור איכות הסביבה:

התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה בתאריך 19/08/2025 ע"י אלגרבלי טליה.

אישור הסדרי תנועה:

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך 04/09/2025 ע"י זבריקו בת אל.

"להחלטת ועדה עפ"י סעיף 14.2.3 רשאית הועדה המקומית לפטור מהתקנת מ"ח לתוספת בניה בבניין המיועד לשימור משיקולים תכנוניים. עבור תוספת 5 יח"ד ו9.6 מ"ר מסחר דרוש 6 מ"ח עפ"י התקן לאחר הקלה של מבנה לשימור וקו רכבת קלה דרוש 3 מ"ח עפ"י התקן לא ניתן פתרון חניה בגבולות המגרש יש לשלם קרן חניה עבור 3 מ"ח בחניון גוש 50 בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי להוצאת היתר בניה - מימון לקרן חניה בת-אל 04/09/2025 "- מובא להכרעת הוועדה באם לפטור מהתקנת מ"ח לתוספת בניה בבניין המיועד לשימור בכפוף לתשלום קרן חניה עבור 3 מ"ח בחניון גוש .50 אישור תברואה:

למועד בחינת הבקשה לא התקבל אישור מחלקת תברואה- על עורך הבקשה להמציא אישור מחלקת תברואה כתנאי לדיון.-

התקבל אישור מחלקת תברואה בתאריך 07.12.2025 ע"י שני מזרחי - כנדרש.

אישור שימור:

התקבל אישור מחלקת השימור בתאריך 21/09/2025 ע"י פוני שחר.

על עורך הבקשה להמציא אישור שימור עדכני לאחר תיקון תוכנית c כתנאי להעברה לגורמים.

חוות דעת אדריכלית:

המוצע בבקשה הינו תוספת 2 קומות וחלל גג רעפים עבור

- 48 -

מגורים ותוספת קומת מרתף למחסנים, בבחינה נמצא כי הבקשה כלל אינה עומדת במניין שטחי בניה המותרים, שטחים רבים חושבו שלא כנדרש וכן ישנה חריגה ממס' הקומות, בבחינה מעמיקה נראה כי לא התקבל רב קנייני נדרש לתוספת יח"ד ותוספת מחסנים בשטח משותף, בנוסף לא התקבל אישור טרם דיון ממחלקת תברואה וכו עפ"י אישור מח' הסדרי תנועה:

מובא להכרעת הוועדה באם לפטור מהתקנת מ"ח לתוספת בניה בבניין המיועד לשימור בכפוף לתשלום קרן חניה עבור 3 מ"ח בחניון גוש 50 ועוד הערות רישויות וטכניות - על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה -.a בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת לא תוקנו כל ההערות על גבי ההרמוניקה - על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .c

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות.

דיון ברשות הרישוי 16/11/2025

: לדחות

במתכונת המוצעת

לדחות במתכונת המוצעת :

הבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת היות ו בבחינה נמצא כי הבקשה כלל אינה עומדת במניין שטחי בניה המותרים, שטחים רבים חושבו שלא כנדרש וישנה חריגה ממס' הקומות,

- 49 -

בבחינה מעמיקה נראה כי לא התקבל רב קנייני נדרש לתוספת יח"ד ותוספת מחסנים בשטח משותף ועוד הערות רישויות וטכניות. בנוסף לא התקבל אישור טרם דיון ממחלקת תברואה וכן עפ"י אישור מח' הסדרי תנועה: מובא להכרעת הוועדה באם לפטור מהתקנת מ"ח לתוספת בניה בבניין המיועד לשימור בכפוף לתשלום קרן חניה עבור 3 מ"ח בחניון גוש .50 קווי בניין:

על עורך הבקשה לסמן את קו הבניין וגבול המגרש על גבי ההרמוניקה בכל המפלסים כפי שהתקבל בתיק המידע.

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

מותר עפ"י תוכנית מתאר 62 : %150 ב-3 קומות, שטח המגרש:

129 מ"ר, %150 = 50.193 מ"ר.

שטח עיקרי קיים: בסך של 60.81 מ"ר.

ש. עיקרי מוצע: בסך של 149.81 מ"ר.

חישוב:

(60.81ע. קיים) + 149.81 (ע. מוצע) = 210.62 מ"ר > 193.50 מ"ר המותרים.

210.62 (סה"כ ש. עיקרי) – 193.50 (ש. עיקרי מותר) = 17.12 מ"ר החורגים מהמותר.

בבחינה נמצא כי ישנה חריגה מהשטח העיקרי המותר, ובבחינה מעמיקה נמצא כי לא חושבו כל הפרמטרים הנדרשים בחישוב שטח עיקרי כאשר בתוכנית עליה חלה תוכנית מתאר 62 חדרי המדרגות משותפים יחושבו עפ"י תוכנית 4213 כשטח עיקרי ובמוצע בבקשה חושבו בסך שטחי השירות - על עורך הבקשה לחשב את כל הפרמטרים הנדרשים בחישוב שטח עיקרי

ולצמצם את הבינוי המוצע לכדי המותר.

ש. שירות:

על עורך הבקשה:

- להסיר את חישוב שטח השירות מחדרי המדרגות המשותפים ולחשבם עפ"י הוראות תוכנית .4213

- 50 -

מס' קומות:

מחסנים:

על עורך הבקשה:

- לתכנן מס' מחסנים בהתאמה למס' יח"ד בבקשה.

- להציג חישוב על גבי ההרמוניקה של שטח המחסנים ולוודא עמידה ב - %8 המותרים עבור כל דירה.

- לצמצם את רוחב המעברים לכדי 1.10 נטו - הרוחב המינימלי הנדרש.

תימוכין קניניים:

אישור הסדרי תנועה:

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך 04/09/2025 ע"י זבריקו בת אל.

"להחלטת ועדה עפ"י סעיף 14.2.3 רשאית הועדה המקומית לפטור מהתקנת מ"ח לתוספת בניה בבנין המיועד לשימור משיקולים תכנוניים. עבור תוספת 5 יח"ד ו9.6 מ"ר מסחר דרוש 6 מ"ח עפ"י התקן לאחר הקלה של מבנה לשימור וקו רכבת קלה דרוש 3 מ"ח עפ"י התקן לא ניתן פתרון חניה בגבולות המגרש יש לשלם קרן חניה עבור 3 מ"ח בחניון גוש50 בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי להוצאת היתר בניה - מימון לקרן חניה בת-אל 04/09/2025 "- מובא להכרעת הוועדה באם לפטור מהתקנת מ"ח לתוספת בניה בבניין המיועד לשימור בכפוף לתשלום קרן חניה עבור 3 מ"ח בחניון גוש .50 אישור תברואה:

- 51 -

על עורך הבקשה להמציא אישור מחלקת תברואה כתנאי לדיון.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a

תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת תנאים מרחביים.

בדיקת המלצה 03/11/2025

תכנונית : לדחות

במתכונת המוצעת

לדחות במתכונת המוצעת :

הבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת היות ו בבחינה נמצא כי הבקשה כלל אינה עומדת במניין שטחי בניה המותרים, שטחים רבים חושבו שלא כנדרש וישנה חריגה ממס' הקומות, בבחינה מעמיקה נראה כי לא התקבל רב קנייני נדרש לתוספת יח"ד ותוספת מחסנים בשטח משותף ועוד הערות רישויות וטכניות. בנוסף לא התקבל אישור טרם דיון ממחלקת תברואה וכן עפ"י אישור מח' הסדרי תנועה: מובא להכרעת הוועדה באם לפטור מהתקנת מ"ח לתוספת בניה בבניין המיועד לשימור בכפוף לתשלום קרן חניה עבור 3 מ"ח בחניון גוש .50 קווי בניין:

על עורך הבקשה לסמן את קו הבניין וגבול המגרש על גבי ההרמוניקה בכל המפלסים כפי שהתקבל בתיק המידע.

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

מותר עפ"י תוכנית מתאר 62 : %150 ב-3 קומות, שטח המגרש:

129 מ"ר, %150 = 50.193 מ"ר.

שטח עיקרי קיים: בסך של 60.81 מ"ר.

- 52 -

ש. עיקרי מוצע: בסך של 149.81 מ"ר.

חישוב:

(60.81ע. קיים) + 149.81 (ע. מוצע) = 210.62 מ"ר > 193.50 מ"ר המותרים.

210.62 (סה"כ ש. עיקרי) – 193.50 (ש. עיקרי מותר) = 17.12 מ"ר החורגים מהמותר.

בבחינה נמצא כי ישנה חריגה מהשטח העיקרי המותר, ובבחינה מעמיקה נמצא כי לא חושבו כל הפרמטרים הנדרשים בחישוב שטח עיקרי כאשר בתוכנית עליה חלה תוכנית מתאר 62 חדרי המדרגות משותפים יחושבו עפ"י תוכנית 4213 כשטח עיקרי ובמוצע בבקשה חושבו בסך שטחי השירות - על עורך הבקשה לחשב את כל הפרמטרים הנדרשים בחישוב שטח עיקרי

ולצמצם את הבינוי המוצע לכדי המותר.

ש. שירות:

על עורך הבקשה:

- להסיר את חישוב שטח השירות מחדרי המדרגות המשותפים ולחשבם עפ"י הוראות תוכנית .4213

מס' קומות:

מחסנים:

על עורך הבקשה:

- לתכנן מס' מחסנים בהתאמה למס' יח"ד בבקשה.

- להציג חישוב על גבי ההרמוניקה של שטח המחסנים ולוודא עמידה ב - %8 המותרים עבור כל דירה.

- לצמצם את רוחב המעברים לכדי 1.10 נטו - הרוחב המינימלי הנדרש.

- 53 -

תימוכין קניניים:

אישור הסדרי תנועה:

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך 04/09/2025 ע"י זבריקו בת אל.

על עורך הבקשה להמציא אישור מחלקת תברואה כתנאי לדיון.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a

תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת תנאים מרחביים.

חוות דעת תכנונית 27/10/2025

חוות דעת תכנונית

- 54 -

מס' תכנית שחלה בחלקה:

30063ג

תחילת תוקף:

16/07/1959

ייעוד הקרקע:

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

30063ג - תכנית מתאר 62 אזור מסחרי.

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

התכנית החלה בחלקה אינה כוללת סעיפים לעניין סטייה ניכרת.

קווי בניין:

בבחינה נמצא כי עורך הבקשה אינו מסמן את קווי הבניין על גבי התוכניות כלל וגבול המגרש אינו מסומן כפי שהתקבל בתיק המידע- על עורך הבקשה לסמן את קו הבניין וגבול המגרש על גבי ההרמוניקה בכל המפלסים כפי שהתקבל בתיק המידע.

שלביות ביצוע:

התכנית החלה בחלקה אינה כוללת סעיפים לעניין שלביות ביצוע.

נספח בינוי:

בתכנית החלה בחלקה לא קיים נספח בינוי.

- 55 -

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

מותר עפ"י תוכנית מתאר 62 : %150 ב-3 קומות, שטח המגרש:

129 מ"ר, %150 = 50.193 מ"ר.

שטח עיקרי קיים: בסך של 60.81 מ"ר.

ש. עיקרי מוצע: בסך של 149.81 מ"ר.

חישוב:

(60.81ע. קיים) + 149.81 (ע. מוצע) = 210.62 מ"ר > 193.50 מ"ר המותרים.

210.62 (סה"כ ש. עיקרי) – 193.50 (ש. עיקרי מותר) = 17.12 מ"ר החורגים מהמותר.

ולצמצם את הבינוי המוצע לכדי המותר.

ש. שירות:

מותר בתב"ע: שטחי השירות המותרים הינם לצורך מחסנים,

הסקה, מכונות, וכיוצ"ב עד %8 משטח הבניה המירבי.

מרחב מוגן וחניה יחושבו עפ"י תקן.

ש. שירות מוצע: בסך של 207.22 מ"ר.

שטחי השירות המוצעים בבקשה כוללים מרחבים מוגנים עבור 4 יח"ד המוצעות ולמסחר קיים.

כמו כן מוצעת קומת מרתף למחסנים, לעניין חישוב המחסנים -

(ראה סעיף מחסנים).

חדרי מדרגות משותפים חושבו כשטח שירות כאשר נדרש לחשבם במניין שטח עיקרי,

- 56 -

- להסיר את חישוב שטח השירות מחדרי המדרגות המשותפים ולחשבם עפ"י הוראות תוכנית .4213

מס' קומות:

מותר לפי תוכנית מתאר: 62 3 קומות.

מס' קומות קיים: קומה אחת.

מוצע בבקשה: 2 קומות, חלל גג רעפים, וקומת מרתף למחסנים.

מס' יח"ד:

מותר לפי תוכנית מתאר: 62 אין הגבלה במס' יח"ד.

עפ"י נוהל המחלקה מותר להוסיף יח"ד בתנאים הבאים:.1 שטח הדירה נוספת לא יפחת מ-33 מ"ר.

2. הבקשה צריכה להיות מוגשת כשהיא חתומה בידי %66

מבעלי הזכויות בחלקה.

מוצע בבקשה: 4 יח"ד, כאשר גודל 2 יח"ד 42.77 מ"ר +ממ"ד ו-

גובה בניה:

מותר לפי תוכנית מתאר: 62 גובה מקסימלי של בית +15.00 מ'.

מוצע בבקשה: גובה מבנה +11.84 מ' (גובה רום גג הרעפים) -

כמותר.

ממ"דים:

לפי מדיניות מהנדס עיר: מותר ממ"ד בשטח של 9 מ"ר + עובי

קירות ויחושב כשטח שירות.

קומת קרקע, מפלס ,-1.19 :+0.00

- 57 -

חלק צפוני:

למסחר:

מוצע ממ"ק עבור שטח מסחר קיים בשטח של סה"כ 10.15 מ"ר, הממ"ק המוצע בתחום קווי הבניין.

קומה א' , מפלס :+3.06

מוצעת תוספת קומה ובה 2 יח"ד חדשות הכוללות ממ"ד כאשר ממ"ד אחד בשטח של 9.00 מ"ר+ קירות סה"כ 12.19 מ"ר.

וממ"ד אחד בשטח של 8.82 מ"ר+ קירות סה"כ 11.71 מ"ר, הממ"דים המוצעים הינם בתחום קווי הבניין.

קומה ב' , מפלס :+6.12

מוצעת תוספת קומה ובה 2 יח"ד חדשות הכוללות ממ"ד, כאשר ממ"ד אחד בשטח של 9.00 מ"ר+ קירות סה"כ 12.19 מ"ר.

וממ"ד אחד בשטח של 8.82 מ"ר + קירות סה"כ 11.71 מ"ר, הממ"דים המוצעים הינם בתחום קווי הבניין.

מחסנים:

מותר לפי תוכנית מתאר: 62 "מרתפי אחסנה אפשר לבנותם

תחת כל חלק של בית".

"שטחו הכולל של מחסן כזה לא יעלה על %8 משטח הרצפה הכללי המותר של הבית".

עפ"י מדיניות המחלקה: "שטח המחסנים כולל קירות אך לא

כולל מעבר למחסנים אולם יש לתכנן מעבר מינימלי בהתאם לתקנות".

מוצע בבקשה:

קומת מרתף , מפלס ,-3.84 :-3.06

מוצע תוספת 5 מחסנים הכוללת מבואה, המחסנים המוצעים הינם ב-2 מפלסים בשל שימוש חלקי ברצפה קיימת בקומה מעל.

- לתכנן מס' מחסנים בהתאמה למס' יח"ד בבקשה.

- להציג חישוב על גבי ההרמוניקה של שטח המחסנים ולוודא עמידה ב - %8 המותרים עבור כל דירה.

- 58 -

- לצמצם את רוחב המעברים לכדי 1.10 נטו - הרוחב המינימלי הנדרש.

תימוכין קניניים:

נוהל בקרה הנדסית:

התכנית החלה בחלקה אינה כוללת בהוראותיה התייחסות אודות נוהל בקרה הנדסית.

כמו כן ע"פ הצהרת המהנדס המבנה אינו נדרש לחיזוקים.

אישור איכות הסביבה:

התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה בתאריך 19/08/2025 ע"י אלגרבלי טליה.

אישור הסדרי תנועה:

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך 04/09/2025 ע"י זבריקו בת אל.

- 59 -

אישור תברואה:

למועד בחינת הבקשה לא התקבל אישור מחלקת תברואה- על עורך הבקשה להמציא אישור מחלקת תברואה כתנאי לדיון.

אישור שימור:

התקבל אישור מחלקת השימור בתאריך 21/09/2025 ע"י פוני שחר.

חוות דעת אדריכלית:

המוצע בבקשה הינו תוספת 2 קומות וחלל גג רעפים עבור מגורים ותוספת קומת מרתף למחסנים, בבחינה נמצא כי הבקשה כלל אינה עומדת במניין שטחי בניה המותרים, שטחים רבים חושבו שלא כנדרש וכן ישנה חריגה ממס' הקומות, בבחינה מעמיקה נראה כי לא התקבל רב קנייני נדרש לתוספת יח"ד ותוספת מחסנים בשטח משותף, בנוסף לא התקבל אישור טרם דיון ממחלקת תברואה וכו עפ"י אישור מח' הסדרי תנועה:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

- 60 -

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

10 אישור משרד הבריאות

11 אישור שירותי הכבאות

12 אישור מחלקת השימור להפקדת ערבות בנקאית

13 חוות דעת סופית מחלקת השימור

14 תצהיר חתום של עורך הבקשה

15 תצהיר חתום של מתכנן השלד

16 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

מובא להכרעת הוועדה:

התיק מובא להכרעת הוועדה באם לפטור מהתקנת מ"ח לתוספת בניה בבניין המיועד לשימור בכפוף לתשלום קרן חניה עבור 3 מ"ח בחניון גוש ,50 כמפורט להלן:

אישור הסדרי תנועה:

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך 04/09/2025 ע"י זבריקו בת אל.

באם הוועדה תחליט לפטור מהתקנת מ"ח המלצת האגף הינה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

אומנם השטחים עומדים במותר אך כניסה לדירה 4 מחושבת כשטח מרפסת- על עורך הבקשה