ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Unknown authorUnknown author
ראשון לציון · תל אביב והערים הסובבות · דצמבר 2025 – מאי 2026
ברביבים עסקאות הדירות עלו ב-64%, בקרית שמחה ירדו ב-69%
1,807 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. עלייה של 22% מול יוני – נובמבר 2025. המחיר החציוני עמד על 23,531 ₪ למ״ר.
תשעת המהדורות הקודמות של ראשון לציון ↓
הקצב דומה לזה שנרשם בתל אביב והערים הסובבות כולו, שם נע החציון ב-14%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +64% ברביבים (41 עסקאות) ל-69% בקרית שמחה (11 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · כל ההיסטוריה · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת יוני – נובמבר 2025. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
כמה דירות נמכרו בשכונות שעדיין נבנות
כל השכונות מול יוני – נובמבר 2025 - הטבלה המלאה בנספח »
רוב הירידה נרשמה דווקא בנווה דקלים: 51 עסקאות פחות מיוני – נובמבר 2025, 31% מכלל השינוי בעיר. מתוך 20 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 10 ירדו ו-10 עלו.
יותר עסקאות, מחיר חציוני נמוך יותר
המחיר החציוני למ״ר בראשון לציון עמד על 23,531 ₪, ירידה של 9% מול 25,933 ₪ ביוני – נובמבר 2025.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בדצמבר 2025 – מאי 2026. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
כל ההיסטוריה שיש
מ-2021-Q3 עד 2026-Q1, לפי רבעון. המחיר החציוני למ״ר בראשון לציון נע מ-22,188 ₪ ברבעון 2021-Q3 ל-22,500 ₪ ברבעון 2026-Q1, +1%.
דירות חדשותיד שנייההמחיר החציוני למ״ר
רק דירות רגילות: עסקאות מתחת ל-10,000,000 ₪, ובלי קרקע, בניינים ומשקים חקלאיים - חלוקת מחיר בשטח של מגרש אינה מחיר למ״ר בנוי. רבעון עם פחות מ-8 עסקאות נספר אך אינו מקבל חציון: הקו נקטע בו והוא מסומן בכוכבית (*). כוכבית פירושה שהעסקאות נספרו אך היו מעטות מכדי לקבוע מהו המחיר, ולא שחסרים נתונים על אותו רבעון.
רוב התוספת בעסקאות בראשון לציון מגיעה משכונות בבנייה
44% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר; 4 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.2% מהשוק.
לפי סוג השכונה - הטבלה המלאה בנספח »
לפי מדרג מחיר - הטבלה המלאה בנספח »
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (דצמבר 2025 – מאי 2026), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מדצמבר 2025 – מאי 2026 הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה1,00356%
- שכונות בבנייה80044%
- יוקרה בשכונה ותיקה40%
שיכוני המזרח לבדה הוסיפה 327 עסקאות (2 → 329); העיר כולה הוסיפה 322 נטו - כלומר שאר השכונות ירדו ב-5. בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא -14% לעומת +22% בסך הכול. פרויקט אחד יכול לגרום לעיר להיראות עסוקה יותר מהשוק הוותיק שלה.
ראשון לציון מול שאר תל אביב והערים הסובבות
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן ראשון לציון יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
ראשון לציון מול ערים שכנות · השוק הוותיק, ולצדו הסך הכול - הטבלה המלאה בנספח »
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: רמת גן רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, אור יהודה את השלילי ביותר וראשון לציון נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק ראשון לציון ירד ב-13%, מול -14% בחציון של תל אביב והערים הסובבות. הסך הכול הלא-מנוכה עומד על +22%, והפער בין השניים הוא שכונות בבנייה שנרשמו בחלון - לא שוק יד שנייה שזז. במחיר החציוני למ״ר ראשון לציון במקום ה-11 מתוך 14 בתל אביב והערים הסובבות.
5,860 יחידות דיור בראשון לציון נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
תכניות שהוגשו לפי גודל · ספטמבר 2025 – אוגוסט 2026 - הטבלה המלאה בנספח »
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
בצנרת התכנון - הטבלה המלאה בנספח »
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-10% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 6 תכניות אז, 3 עכשיו. 5,860 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 64% מהן בתכנית אחת - צריפין מתחם מס. 4. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
ממשל
שולחן המועצה
הדיון הסוער ביותר במועצת ראשון לציון: השטחים המצויים מתחת לרחוב הרצל ומתחת לרחוב גרינבאום , מופקעים או…
בארכיון 10 ישיבות שסדר היום שלהן ניתן לקריאה. הנושאים החוזרים ביותר: היזם רכש את הזכויות במגרש מבעלים קודמים שקידמו תוכנית מתאר שאושרה ולפיה ביקשו, מספר החניות הנדרש בהתאם למספר המקומות המיועדים לנכים במקום ההתקהלות, או, הסכם פשרה בין העירייה לחברת דירות יוקרה בע"מ במסגרת תיק ת"א, הצעה לסדר של משנה לראה"ע דורון אוזן מתאריך 1/2026/4 בנושא, עמותת תפילה לציון (לשעבר נחל נובע מקור חוכמה) ע"ר580437085, חוק עזר לראשון לציון (סלילת רחובות) (תיקון), התשפ"ו-2026.
הישיבות האחרונות
2026-05-12 · ישיבה פרוטוקול הישיבה
מספר החניות הנדרש בהתאם למספר המקומות המיועדים לנכים במקום ההתקה…
2026-03-26 · ישיבה פרוטוקול הישיבה
הסכם פשרה בין העירייה לחברת דירות יוקרה בע"מ במסגרת תיק ת"א
2026-03-10 · ישיבה פרוטוקול הישיבה
הצעה לסדר של משנה לראה"ע דורון אוזן מתאריך 1/2026/4 בנושא (ביוזמת משנה לראה"ע דורון אוזן) · הצעה לסדר של משנה לראה"ע דורון אוזן מתאריך1/2026/26 בנושא (ביוזמת משנה לראה"ע דורון אוזן)
דיונים סוערים - חילופי דברים קצרים ומהירים, סימן לנושא שנוי במחלוקת: השטחים המצויים מתחת לרחוב הרצל ומתחת לרחוב גרינבאום , מופקעים או….
נדון לעומק - מעט תורות דיבור ארוכים, סימן להצגה או לדיון מסודר: הסכם פשרה בין העירייה לחברת דירות יוקרה בע"מ במסגרת תיק ת"א, עמותת תפילה לציון (לשעבר נחל נובע מקור חוכמה) ע"ר580437085.
לפי 10 ישיבות שהתמליל שלהן קריא, הדוברים הפעילים ביותר: מחליטים, גוש, פרטי נכס, רחוב.
סביבה
בקשות כריתת עצים
54.1% מהעצים לא אושרו לכריתה בראשון לציון - מקום 16 מתוך 242 ארצית
מתוך 1,157 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 626 לא נכרתו (54.1%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות62654%
- נכרתו או אושרו לכריתה53146%
המדד הירוק של גו אינפו - הטבלה המלאה בנספח »
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-22%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (133 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- 44% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בראשון לציון במקום ה-11 מתוך 14 בתל אביב והערים הסובבות.
מהדורות קודמות
כל מהדורה מסכמת את ששת החודשים שהסתיימו בחודש שלצידה, מהעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד - כך נראה שוק הדירות בראשון לציון כפי שדווח אז, ולא כפי שהוא נקרא היום. סעיפי הוועדות והמכרזים מופיעים במהדורה הנוכחית בלבד.
מספר העסקאות והמחיר החציוני למ״ר הם של ששת החודשים שהמהדורה מסכמת, והשינוי הוא מול ששת החודשים שקדמו. חצי שנה עם פחות מ-15 עסקאות אינה מקבלת חציון, ושינוי נרשם רק כששני חצאי השנה עברו 25 עסקאות - מתחת לזה החציון זז מפני שנמכרו דירות אחרות, לא מפני שהמחירים השתנו.
| המהדורה שהסתיימה ב | עסקאות | המחיר החציוני למ״ר | השינוי במחיר יחסית ליוני – נובמבר 2025 | הכותרת שנרשמה |
|---|---|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 1,544 | 24,762 ₪ | -3% | בנווה הלל עסקאות הדירות עלו ב-66%, ברמת אליהו ירדו ב-64% |
| יוני 2025 | 1,873 | 25,540 ₪ | -2% | בכלניות עסקאות הדירות עלו ב-133%, בבנות חיל ירדו ב-49% |
| דצמבר 2024 | 1,578 | 25,942 ₪ | -2% | בראשונים עסקאות הדירות עלו ב-50%, בבנות חיל ירדו ב-63% |
| יוני 2024 | 1,519 | 26,552 ₪ | +6% | בבנות חיל עסקאות הדירות עלו ב-237%, בנווה חוף ירדו ב-5% |
| דצמבר 2023 | 847 | 25,144 ₪ | +1% | בנווה חוף עסקאות הדירות עלו ב-144%, בנוריות ירדו ב-73% |
| יוני 2023 | 973 | 25,000 ₪ | +3% | בקריית ראשון עסקאות הדירות עלו ב-16%, בנרקיסים ירדו ב-85% |
| דצמבר 2022 | 1,412 | 24,306 ₪ | +7% | בקדמת ראשון עסקאות הדירות עלו ב-36%, בקריית כרמים ירדו ב-57% |
| יוני 2022 | 2,061 | 22,692 ₪ | +2% | התמונה בראשון לציון משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| דצמבר 2021 | 1,905 | 22,349 ₪ | — | התמונה בראשון לציון משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם יוני – נובמבר 2025 החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-09-07 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
עודכן: 2026-09-16.
עוד על ראשון לציון
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · מהדורות קודמות · חדשות תל אביב והערים הסובבות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.