ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 42 · התנגדויות 1070911 (4).pdf

12. נתוני הקלט שהוטמעו במודל לצורך הרצת הרוחות, הותאמו לנתונים שהוזנו בדוח המקור של

מתחם חסבון:

פרמטר פירוט

קואורדינטות מרכז הפרויקט

גובה המבנה הגבוה ביותר בפרויקט

48 קומות- גובה משתנה בהתאם למפלס הקרקע

- מספר קומות ומטרים מעל הקרקע

בחזית הארוכה

גובה המבנה הגבוה ביותר במודל –

214 מ'

מטרים

התחנה המטאורולוגית המייצגת ירושלים – גבעת רם

קואורדינטות נקודת הרפרנס במודל

גובה נקודת הרפרנס במודל

חספוס פני השטח בכיווני הרוח

0.25

השונים

משטח בדיקה א' - גובה מעל מפלס

1.5 מ'

הקרקע במטרים

רזולוציה 1 מ'

אלמנטים מבונים בתכנון המבנה

שהוזנו למודל שיש להם

פוטנציאל השפעה על הרוח עצים לשימור

)פודסט ,קולונדה, מעקות וכיוצא

בזה.(

8

78

להלן תוצאות הרצת הרוחות:

13. תוצאות הדמיית הרוחות: נוחות מכאנית – מהירות 6 מ'/ש'

אזור אחוז חריגה מותר

ממהירות 6 מ'/שנייה

אזורים לשהות קצרה מאוד, חניות %20

רחובות, אזורי מגורים, אזור עסקים ומסחר, כניסות לבניינים %15 אזורי שהות בישיבה (מסעדות פתוחות, כיכרות עירוניות, שטחים %10 ציבוריים פתוחים)

האיורים מציגים את אחוז הפעמים בהן מתקבלת מהירות הגבוהה מ-6 מ'/שנייה.

10.1 דוח סביבתי שנערך ע"י חברת יוזמות

איור :7 רוחות במהירות 6 מ'/ש'- מבט על

9

79

איור :8 רוחות במהירות 6 מ'/ש'- פרספקטיבה

10

80

10.2 דוח מיקרו אקלים שנערך לתכנית חסבון

איור :9 רוחות במהירות 6 מ'/ש'- מבט על

11

81

איור :10 רוחות במהירות 6 מ'/ש'- פרספקטיבה

מניתוח התרשימים ניתן לראות כי קיימת אי אחידות בתוצאות בין שני הדוחות.

בבדיקות שקיימנו נמצא כי במעבר שבין מגדל C (מגדל המסומן בתשריט התכנית באות )G למתחם

אבידע המוגדר כאזור מעבר וכן בשצ"פ מצפון למגדל C נמצאו חריגות המגיעות לטווח של עד %42

רוחות הגבוהות מ-6 מ' שנייה. כאשר נצפות הגברות רוח בסדר גודל כזה הן הופכות לחריגות רוח אשר

לא מאפשרות שהות בטוחה במרחבים הציבוריים.

ואולם, על פי נספח המיקרו אקלים אשר צורף לתכנית חסבון, ממצאי אנליזות הרוח מצביעות על הגברת רוח במעבר המתוכנן בין מבנה C של מתחם חסבון לבין מתחם אבידע של כ-%16 בלבד רוחות הגבוהות מ-6 מ'/שנייה, פחות ממחצית ההגברות שנצפו בחוות דעתנו זו.

כמו כן, בבדיקות שערכנו נמצאה גם חריגה נקודתית במהירויות הרוח בפינה הדרום-מערבית של מבנה Cבמתחם חסבון.

12

82

ממצאי שתי הבדיקות מצביעים על אזורי הגברת רוחות במיקומים דומים, אולם קיימים הבדלים

משמעותיים באחוזי ההתרחשות של מהירויות רוח העולות על 6 מ׳/שנייה. בדיקה זו נועדה לבחון את

תנאי הרוח במעבר הולכי הרגל שבין שני המתחמים.

בדוח המקורי שצורף לתכנית חסבון הוגדר אזור זה כמעבר המיועד להליכה בלבד, וצוין כי בהתאם

לממצאי הבדיקה לא מתקיימת חריגה מדרישות התקן. לעומת זאת, מבדיקות שנערכו בחוות דעתנו

והמפורטות בדוח זה מוצגות חריגות מתדירות מהירות הרוח המותרת באותו מיקום, אשר עשויות

לפגוע בנוחות ובבטיחות משתמשי המעבר.

13

83

14. תוצאות הדמיית הרוחות: נוחות מכאנית – מהירות 9 מ'/ש'

אזור אחוז חריגה מותר

ממהירות 9 מ'/ש'

אזורים לשהות קצרה מאוד, חניות %10

רחובות, אזורי מגורים, אזור עסקים ומסחר, כניסות לבניינים %10 אזורי שהות בישיבה (מסעדות פתוחות, כיכרות עירוניות, שטחים %5 ציבוריים פתוחים)

האיורים מציגים את אחוז הפעמים בהן מתקבלת מהירות הגבוהה מ-9 מ'/ש'.

11.1 דוח שנערך ע"י חברת יוזמות

איור :11 רוחות במהירות 9 מ'/ש'- מבט על

14

84

איור :12 רוחות במהירות 9 מ'/ש'- פרספקטיבה

15

85

11.2דוח המיקרו אקלים המקורי לתכנית חסבון

איור :13 רוחות במהירות 9 מ'/ש'- מבט על

16

86

איור :14 רוחות במהירות 6 מ'/ש'- פרספקטיבה

מניתוח התרשימים ניתן לראות כי קיימת אי אחידות בתוצאות שני הדוחות.

על פי הדוח שנערך על ידינו נמצא כיבמעבר שבין מגדל C למתחם אבידע המוגדר כאזור מעבר וכן בשצ"פ מצפון למגדל C נמצאו חריגות המגיעות לטווח של עד %16 רוחות הגבוהות מ-9 מ' שנייה. כאשר נצפות הגברות רוח בסדר גודל כזה הן הופכות לחריגות רוח אשר לא מאפשרות שהות בטוחה במרחבים הציבוריים.

ואולם, על פי דוח שצורף לתכנית חסבון, ממצאי אנליזות הרוח מצביעות לכאורה על טורבולנטיות של עד %3.84 רוחות מעל 9 מ'/שנייה בכל שטחי התכנית ללא יוצא מן הכלל – ולכן מסתמנת עמידה מלאה בכל הקריטריונים בכל האזורים, משמע, פחות משליש ממהירויות הרוח שנצפו בדוח שנערך על ידינו.

גם כאן, מוקדי הגברות הרוח בשתי הבדיקות דומים, אולם קיימים הבדלים באחוזי ההתרחשות של

מהירויות רוח העולות על 9 מ׳/שנייה.

בדוח שצורף לתכנית חסבון נמצא כי באזור המעבר בין מתחם חסבון למתחם אבידע, נראה כי מידת

הרוח המתקבלת עומדת בדרישות התקן לרוחות במהירות של 9 מ'/שנייה. לעומת זאת, בבדיקות

שנערכו על ידינו נמצאו חריגות משמעויות מתדירות מהירות הרוח המותרת באותו מיקום, אשר

עשויות לפגוע בנוחות ובבטיחות משתמשי המעבר.

17

87

15. תוצאות הדמיית הרוחות: בטיחות הולכי רגל- מהירות 15 מ'/ש'

אזור אחוז חריגה מותר ממהירות 15 מ'/ש'

כל אזורי הבדיקה %1.5

האיורים מציגים את אחוז הפעמים בהן מתקבלת מהירות הגבוהה מ-15 מ'/ש'.

12.1 דוח חברת יוזמות

איור :15 רוחות במהירות 15 מ'/ש'- מבט על

18

88

איור :16 רוחות במהירות 15 מ'/ש'- פרספקטיבה

19

89

12.2 דוח מיקרו אקלים מקורי שצורף לתכנית חסבון איור :17 רוחות במהירות 9 מ'/ש'- מבט על

20

90

איור :16 רוחות במהירות 6 מ'/ש'- פרספקטיבה

מניתוח התרשימים ניתן לראות כי קיימת אי אחידות בתוצאות שני הדוחות.

על פי הדוח שנערך על ידינו נראה כי במעבר שבין מגדל C למתחם אבידע המוגדר כאזור מעבר נמצא מוקד אחד של חריגה בו מתקבל %1.72 רוחות הגבוה מ-15 מ'/שנייה. כאשר נצפות הגברות רוח בסדר גודל כזה הן חריגות רוח אשר לא מאפשרות שהות בטוחה במרחבים הציבוריים.

גם כאן, נמצא כי תוצאות הדו"ח המקורי שצורף לתכנית חסבון שונות. על פי דוח המקור שצורף לתכנית חסבון, ממצאי אנליזות הרוח מצביעות על טורבולנטיות של עד %0.02 רוחות מעל 15 מ'/שנייה בכל שטחי התכנית – ומסתמנת עמידה מלאה בכל הקריטריונים בכל האזורים, משמע, פחות משליש ממהירויות הרוח שנצפו בדוח המוצע.

נראה כי גם כאן, מוקדי הגברות הרוח בשתי הבדיקות דומים, אולם קיימים הבדלים באחוזי

ההתרחשות של מהירויות רוח העולות על 15 מ׳/שנייה.

21

91

יש לשים לב כי רוחות במהירות של 15 מ'/שנייה נבדקות בהיבט של בטיחות הולכי הרגל ועל כן כל

הגברה מעל אחוז המהירויות המותר תחשב כחריגה מובהקת.

16. תוצאות הדמיית הרוחות: בטיחות הולכי רגל- מהירות 20 מ'/ש'

אזור אחוז חריגה מותר ממהירות 20 מ'/ש'

כל אזורי הבדיקה %0.01

האיורים מציגים את אחוז הפעמים בהן מתקבלת מהירות הגבוהה מ-20 מ'/ש'.

13.1 דוח שנערך ע"י חברת יוזמות

איור :17 רוחות במהירות 20 מ'/ש'- מבט על

22

92

איור :18 רוחות במהירות 20 מ'/ש'- פרספקטיבה

23

93

13.2 דוח מיקרו אקלים מקורי שנערך לתכנית חסבון איור :19 רוחות במהירות 20 מ'/ש'- מבט על

24

94

איור :20 רוחות במהירות 20 מ'/ש'- פרספקטיבה

מניתוח התרשימים ניתן לראות כי קיימת אי אחידות בתוצאות שני הדוחות.

על פי הדוח המוצע במעבר שבין מגדל C למתחם אבידע המוגדר כאזור מעבר נראה כי מתקבלת חריגה של %0.12 רוחות הגבוה מ-20 מ'/שנייה. כאשר נצפות הגברות רוח בסדר גודל כזה הן חריגות רוח אשר לא מאפשרות שהות בטוחה במרחבים הציבוריים.

על פי דוח המקור המאושר למתחם חסבון, ממצאי אנליזות הרוח מצביעות על נשיבות רוח תקינה במהירות ללא כל חריגות העולות על מהירות של 20 מ'/שנייה ומסתמנת עמידה מלאה בכל הקריטריונים בכל האזורים.

יש לשים לב כי רוחות במהירות של 20 מ'/שנייה נבדקות בהיבט של בטיחות הולכי הרגל ועל כן כל

הגברה מעל אחוז המהירויות המותר תחשב כחריגה מובהקת.

25

95

17. לסיכום ממצאי הבדיקה, מסמך זה מציג השוואה בין אנליזות רוח כפי שהוצגו בדוח המקור

המאושר עבור תכנית מתחם חסבון, לבין אנליזות רוח שנערכו מחדש לצורך הכנת חוות דעת זו.

מן ההשוואה עולה אי-אחידות ואי־תאימות בתוצאות האנליזות עבור כלל מהירויות הרוח ובכלל

אזורי הבדיקה, וזאת למרות שכל נתוני המודל ותחנת הבדיקה שהוזנה מוצגים באופן דומה בשני

המודלים.

בעוד שתוצאות הדוח המאושר מצביעות על עמידה בדרישות התקן בכל אזורי התכנית ובכל

מהירויות הבדיקה, הבדיקות שנערכו לצורך הכנת מסמך זה מצביעות על חריגות בתנאי נוחות

רוח במהירויות של 6 ו־9 מ׳/שנייה, וכן על חריגות בתנאי בטיחות רוח במהירויות של 15 ו־20

מ׳/שנייה.

בהסתמך על ניסיון מקצועי מצטבר מפרויקטים רבים בירושלים, ובהתאם ליישום דרישות עיריית ירושלים המעודכנות משנת 2024 להרצת מודלי רוח, עולה כי תוצאות הדוח המאושר אינן תואמות את ההתנהגות הצפויה של הרוח במרחב, בהתחשב בגובה הבינוי ובמאפייני האקלים המקומיים.

בפרויקטים דומים בעיר זוהו הגברות רוח וחריגות הדורשות מענה תכנוני, דבר שלא בא לידי ביטוי מספק בדוח המקורי.

לסיכום, אנליזת הרוחות המקורית אינה משקפת באופן מהימן את התנהגות הרוח במרחב המתחמים, ונדרשת התייחסות מעמיקה ומשמעותית יותר לחריגות הרוח שאותרו.

26

96

צרופה ה

נסחי רישום המקרקעין

עמ' 98

97

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883047

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 46

הרכוש המשותף

רשויות שטח במ"ר תת חלקות תקנון שטר יוצר תיק יוצר

עיריית ירושלים 381 19 מתוקן 158/1968 784/67

כתובת: אבידע ,3 ירושלים

הערות

הערה על הפקדת תכנית סעיף הועדה המקומית לתכנון ולבניה בשלמות 52112/1991 123 לחוק התכנון והבנייה ירושלים

הערות: תכנית מפורטת מס' 4061

תת חלקה 1

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

1 קרקע תחתונה 1/1349

בעלויות

רישום בית משותף הסתדרות מדיצינית הדסה בשלמות 158/1968

תת חלקה 2

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

2 קרקע תחתונה 2/1349

בעלויות

רישום בית משותף הסתדרות מדיצינית הדסה בשלמות 158/1968

תת חלקה 3

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

3 קרקע תחתונה 3/1349

בעלויות

רישום בית משותף הסתדרות מדיצינית הדסה בשלמות 158/1968

תת חלקה 4

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

6 קרקע תחתונה 6/1349

98

עמוד 1 מתוך 8

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883047

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 46

בעלויות

רישום בית משותף הסתדרות מדיצינית הדסה בשלמות 158/1968

תת חלקה 5

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

36 קרקע תחתונה 36/1349

בעלויות

מכר כהן יצחק ת.ז 064154917 בשלמות 8487/2020/4

תת חלקה 6

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

47 קרקע תחתונה 47/1349

בעלויות

מכר רנד פרידה ת.ז 005743125 בשלמות 7064/1990

תת חלקה 7

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

54 קרקע 54/1349

בעלויות

מכר קליגמן יורם ת.ז 029337755 2 / 1 26228/2013/1 מכר קליגמן שרון ת.ז 027376821 2 / 1 26228/2013/1

תת חלקה 8

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

78 קרקע 78/1349

בעלויות

מכר ווקספרס יונתן יחזקאל דרכון ארה"ב A29514736 2 / 1 54252/2025/1 מכר גלרטנר סרינה דרכון ארה"ב A29514735 2 / 1 54252/2025/1 99

עמוד 2 מתוך 8

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883047

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 46

משכנתאות

משכנתה בנק מזרחי טפחות בע"מ חברה 520000522 בשלמות 54252/2025/2 דרגה: ראשונה

תת חלקה 9

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

54 ראשונה 54/1349

בעלויות

צוואה שלזינגר מזרחי אילנה צפורה ת.ז 000704676 בשלמות 15418/2011/1

תת חלקה 10

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

91 ראשונה 91/1349

בעלויות

מכר זילברג אוסנת ת.ז 63819 2 / 1 251/1968

צוואה על פי הסכם זילברג אוסנת ת.ז 5063819 2 / 1 2110/2010/1

תת חלקה 11

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

54 שניה 54/1349

בעלויות

מכר הסוכנות היהודית לארץ ישראל בשלמות 26470/2014/2

תת חלקה 12

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

82 שניה 82/1349

בעלויות

מכר רנד )פינקל( רחל ת.ז 3029557 2 / 1 1961/1981/1 מכר רנד יצחק ת.ז 161431 2 / 1 1961/1981/1

הערות

הערת אזהרה הסתדרות מדיצינית הדסה בשלמות 4361/1982 100

עמוד 3 מתוך 8

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883047

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 46

הערות: להמנע מלעשות עסקה

צו ניהול ע"י מנהל עזבון עו"ד ליפשיץ משה 2 / 1 1859/1997 הערות: בימ"ש מחוזי י-ם המר' 24474/95 ת.ע. 1333/92 מיום ,14.5.96 בתו קף לשנה.

צו עקול בית המשפט המחוזי ירושלים 4223/2000/1

הערות: תיק א 291/93 )בשא (1840/00 מיום 6.3.2000

תת חלקה 13

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

54 שלישית 54/1349

בעלויות

ירושה מזור ציון ת.ז 045153616 בשלמות 6349/2009/1

הערות

הערה על מינוי מנהל עיזבון עו"ד חנה זריצקי 26864/2019/1 הערות: בגין צו בימ"ש לענייני משפחה בי-ם מיום 11/08/2019 בתיק ת"ע 17230-04-19 תוקף המינוי הינו עד לתאריך: 25/01/2020

הערה על מינוי מנהל עיזבון זרצקי חנה ת.ז 053420832 5451/2020/1 הערות: בית משפט לענייני משפחה בירושלים מיום 20/01/2020 ,ת"ע 1271-01-20 .

תוקף המינוי עד ליום 01/01/2021

הערה על מינוי מנהל עיזבון זרצקי חנה ת.ז 053420832 48867/2021/1 הערות: תיק בימ"ש לענייני משפחה בירושלים מס' 8718-12-21 , מיום 11.08.2019 תוקפו של הצו הארכת המינוי הינו עד יום 01.01.2023 הערה על מינוי מנהל עיזבון זרצקי חנה ת.ז 053420832 4519/2023/1 הערות: תיק בימ"ש לענייני משפחה בירושלים מס' 11535-12-22 , מיום 01.01.2023 תוקפו של הצו המינוי הינו עד 01.01.2024

הערה על מינוי מנהל עיזבון זרצקי חנה ת.ז 053420832 3933/2024/1 הערות: תיק בימ"ש לענייני משפחה בירושלים מס' ת"ע ,27492-12-23 מיום 17.1.2024 תוקף המינוי עד 1.1.2025

הערה על מינוי מנהל עיזבון זרצקי חנה ת.ז 053420832 3646/2025/1 הערות: תיק בימ"ש לענייני משפחה ירושלים 27711-12-24 מיום 12.01.2025 תוקפו של המינוי עד 01.01.2026

101

עמוד 4 מתוך 8

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883047

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 46

הערה על מינוי כונס נכסים סרי ארז ת.ז 022045439 46885/2025/1 הערות: תיק בימ"ש לענייני משפחה ירושלים ת.ע. 37708-08-21 מיום 15/09/2025

תת חלקה 14

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

89 שלישית 89/1349

בעלויות

מכר חסדאי מלאכי ת.ז 304920416 בשלמות 25792/2025/1

משכנתאות

משכנתה בנק הפועלים בע"מ חברה 520000118 בשלמות 25792/2025/2 דרגה: ראשונה

תת חלקה 15

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

192.50 רביעית 193/1349

שטחים נוספים

סוג שטח במ"ר כלול

מרפסת לא מקורה 6.00

בעלויות

מכר לויט דן ת.ז 5264856 בשלמות 8312/1988/1

הערות

הערה לפי תקנה )27א( וסעיף הועדה המקומית לתכנון ולבניה 8412/2006/1 126 לחוק ירושלים

הערה לפי תקנה )27א( וסעיף הועדה המקומית לתכנון ולבניה 25197/2011/1 126 לחוק ירושלים

הערה לפי סעיף ,11 12 לפקודת עירית ירושלים/האגף לרישוי ופיקוח 27210/2011/1 המסים )גביה(

סכום: 193,431 ₪

עדכון פרטי זיהוי בהערת אזהרה מסינג'ר גבריאלה דרכון קנדה HP716689 12360/2023/1 לפי ס. 126

הערות: בגין הסכם

102

עמוד 5 מתוך 8

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883047

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 46

תת חלקה 18

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

204.10 קומה 5 204/1349

שטחים נוספים

סוג שטח במ"ר כלול

מרפסת לא מקורה 5.50

בעלויות

תיקון צו בית משותף לויט דן ת.ז 5264856 בשלמות 24503/2023/1

הערות

הערת אזהרה דיוק רפאל מיכה ת.ז 028059699 24503/2023/4 דיוק שירה שנדל ת.ז 028539633

הערות: בגין הסכם

הערת אזהרה אלטר שרי אלן דרכון ארה"ב 676234137 24503/2023/8 אלטר רוברט דרכון ארה"ב 676234135

הערות: תאור הנכס: דירה

יחידה מס': ,18קומה: חמישית

שם המתחייב: דיוק רפאל מיכה ושירה שנדל

מהות ההתחייבות: הסכם

הערת אזהרה דיבון סיני ת.ז 059814897 24503/2023/6 הערות: בגין התחייבות לרישום משכנתא

צו עקול לשכת הוצאה לפועל נתניה 37397/2025/1

הערות: תיק בימ''ש/הוצל''פ מס' ,5055750422 הליך מס' ,0000000055 מיום 22/08/2025 צו עקול לשכת הוצאה לפועל ירושלים 49129/2025/1 הערות: תיק בימ''ש/הוצל''פ מס' ,5005031121 הליך מס' ,0000000148 מיום 16/11/2025 צו עקול לשכת הוצאה לפועל ירושלים 49288/2025/1 הערות: תיק בימ''ש/הוצל''פ מס' ,5005031121 הליך מס' ,0000000149 מיום 16/11/2025

תת חלקה 19

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

196.80 קומה 6 197/1349

103

עמוד 6 מתוך 8

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883047

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 46

שטחים נוספים

סוג שטח במ"ר כלול

מרפסת לא מקורה 5.60

בעלויות

מכר כהן אסתר ת.ז 067750828 2 / 1 52873/2024/4 מכר כהן יצחק ת.ז 064154917 2 / 1 52873/2024/4

תת חלקה 20

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

104 קומה 7 104/1349

שטחים נוספים

סוג שטח במ"ר כלול

מרפסות לא מקורות 6.50

הצמדות

סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה שטח במ"ר

20א תכלת מרפסת גג 70.70

20ב תכלת גג 170.40

20ג תכלת מרפסת גג 10.30

בעלויות

מכר כהן אהרן אייל ת.ז 028783744 בשלמות 51653/2024/2

משכנתאות

משכנתה בנק לאומי לישראל בע"מ חברה 520018078 בשלמות 51653/2024/3 דרגה: ראשונה

הערות

הערה על אי התאמה תקנה 29 הועדה המקומית לתכנון ובניה 24558/2023/2 ירושלים

הערות: ראה בקשה מיום 14.03.2023 בדבר אי התאמת בניין להיתר שנתן מוסד התכנון

סוף נתונים

הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים, מהווה ראיה לכאורה לתוכנו

104

עמוד 7 מתוך 8

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883047

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 46

נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001

שולמה אגרה בסך 17.00 ש"ח

105

עמוד 8 מתוך 8

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883048

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 61

הרכוש המשותף

רשויות שטח במ"ר תת חלקות תקנון שטר יוצר תיק יוצר תיק בית משותף

עיריית ירושלים 357 25 מצוי 1664/1960 1154/60 1154/60 הערות: בצו רישום הבית המשותף קיימת הפניה לתקנון מצוי או תקנון מוסכם . יש לעיין בתיק הפעולה.

הערות

הערה על הפקעה סעיפים 5 ו- 7 הועדה המקומית לתכנון ובניה 17335/2021/1 ירושלים

הערות: פורסם בילקוט פרסומים מס' 9627 מיום 24.5.2021 עמוד 6155 - 6156 )ח"ח(

תת חלקה 1

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

23 מרתף 23/1328

בעלויות

מכר ג'אקומו גאי ת.ז 308832856 בשלמות 13768/2005/1

תת חלקה 2

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

39 מרתף 39/1328

בעלויות

מכר בוזגלו רחל אפרת ת.ז 02459696-7 בשלמות 66/2002/1

משכנתאות

משכנתה טפחות בנק משכנתאות לישראל חברה 520014754 בשלמות 66/2002/2 בע"מ

דרגה: ראשונה

משכנתה בנק המזרחי המאוחד בע"מ חברה 520000522 בשלמות 11034/2005/1 דרגה: ראשונה

תת חלקה 3

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

77 קרקע 77/1328

106

עמוד 1 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883048

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 61

בעלויות

מכר עבדה מנשה ת.ז 06941162 2 / 1 4511/1987

מכר עבדה מנשה ת.ז 069411627 2 / 1 23330/2019/2

תת חלקה 4

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

42 קרקע 42/1328

בעלויות

תיקון טעות סופר סילף זהר דרכון בריטי 537830812 בשלמות 17316/2019/1

תת חלקה 5

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

60 קרקע 60/1328

בעלויות

עדכון פרטי זיהוי מינקוביץ גולדי דרכון ארה"ב 581849330 2 / 1 33573/2023/1 עדכון פרטי זיהוי מינקוביץ רפאל דרכון ארה"ב 548534518 2 / 1 33935/2023/1

תת חלקה 6

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

65 ראשונה 65/1328

בעלויות

מכר קפלן בן ציון ת.ז 693564 בשלמות 13397/1992/1

תת חלקה 7

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

55 ראשונה 55/1328

בעלויות

מכר קפלן בן ציון ת.ז 0069356 בשלמות 14149/1992/1

תת חלקה 8

107

עמוד 2 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883048

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 61

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

60 ראשונה 60/1328

בעלויות

מכר לייבוביץ שרה ת.ז 015683642 בשלמות 21692/2004/1

הערות

הערה על מינוי אפוטרופוס ליבוביץ אסתר קטיה ת.ז 015683634 6503/2025/1 הערות: תיק בימ"ש לענייני משפחה בירושלים, א"פ 16006-09-24 מיום 23/12/24

תת חלקה 9

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

77 שניה 77/1328

בעלויות

ירושה ליבוביץ אסתר קטיה ת.ז 15683634 2 / 1 13030/2024/1 ירושה ליבוביץ שרה חנה ת.ז 15683642 2 / 1 13030/2024/1

הערות

הערה על מינוי אפוטרופוס ליבוביץ אסתר קטיה ת.ז 015683634 6503/2025/1 הערות: תיק בימ"ש לענייני משפחה בירושלים, א"פ 16006-09-24 מיום 23/12/24

תת חלקה 10

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

42 שניה 42/1328

בעלויות

מכר פיטר לימור ת.ז 025130832 בשלמות 1714/2004/1

תת חלקה 11

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

60 שניה 60/1328

בעלויות

מכר חסדאי יעקב ת.ז 778529 2 / 1 2941/1971

ירושה חסדאי יעקב ת.ז 778529 2 / 1 226/1994

108

עמוד 3 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883048

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 61

תת חלקה 12

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

65 שלישית 65/1328

בעלויות

מכר רוזן צ'רלס ישעיהו ת.ז 1393505 2 / 1 19/1979 עדכון פרטי זיהוי רוזן שרה ת.ז 326848165 2 / 1 16791/2020/1

תת חלקה 13

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

55 שלישית 55/1328

בעלויות

מכר כהן משה אורי אליה ת.ז 203613153 בשלמות 4202/2023/1

משכנתאות

משכנתה בנק לאומי לישראל בע"מ חברה 520018078 בשלמות 30845/2025/1 דרגה: ראשונה

הערות

הערת אזהרה בן לולו אלחנן יקותיאל ת.ז 203027727 24567/2025/1 בן לולו מרגלית הדסה ת.ז 205583115

הערות: תאריך הסכם: 28/05/2025

הערת אזהרה לרישום משכנתה בנק לאומי לישראל בע"מ חברה 520018078 30845/2025/2 הלווים: בן לולו אלחנן יקותיאל, בן לולו מרגלית הדסה

תת חלקה 14

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

60 שלישית 60/1328

בעלויות

מכר סולימני מתתיהו מרים אפרת ת.ז 053360236 בשלמות 12823/2020/1

תת חלקה 15

109

עמוד 4 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883048

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 61

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

77 רביעית 77/1328

בעלויות

עדכון פרטי זיהוי מאייר יאן דרכון 205529190 2 / 1 29376/2015/1 עדכון פרטי זיהוי מאייר שורי גייל דרכון 463695856 2 / 1 29376/2015/1

תת חלקה 16

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

42 רביעית 42/1328

בעלויות

צוואה וקס נעמי ת.ז 006120174 בשלמות 677/1999

תת חלקה 17

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

60 רביעית 60/1328

בעלויות

מכר עמיאש ג'י ת.ז 306504051 2 / 1 18182/2007/1 מכר עמיאש הלן ת.ז 306504069 2 / 1 18182/2007/1

תת חלקה 18

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

77 חמישית 77/1328

בעלויות

מכר סלמה קלוד אמיל ישראל ת.ז 15442718 בשלמות 54793/1990/1

תת חלקה 19

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

42 חמישית 42/1328

בעלויות

מכר גנוט יואל ת.ז 204087910 4 / 1 51972/2025/1 מכר גנוט שירה אסתר ת.ז 208967273 4 / 1 51972/2025/1 110

עמוד 5 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883048

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 61

מכר שטייגמן אודיה ת.ז 201115201 4 / 1 51972/2025/1 מכר שטייגמן ברוך ת.ז 305116527 4 / 1 51972/2025/1

משכנתאות

משכנתה בנק הפועלים בע"מ חברה 520000118 בשלמות 51972/2025/2 דרגה: ראשונה

תת חלקה 20

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

60 חמישית 60/1328

בעלויות

מכר אקרון אמנון ת.ז 50093756 בשלמות 618/2004/1

תת חלקה 21

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

77 שישית 77/1328

בעלויות

מכר אבקסיס דוד דרכון 03TB86665 2 / 1 24055/2006/1 מכר אבקסיס סופי דרכון 03TB86663 2 / 1 24055/2006/1

תת חלקה 22

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

42 שישית 42/1328

בעלויות

מכר שפירא)אלבום(דבורה ת.ז 18016 בשלמות 576/1961/1

תת חלקה 23

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

60 שישית 60/1328

בעלויות

מכר הרמן ז'קלין לי דרכון 491905129 בשלמות 1677/2014/1 111

עמוד 6 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883048

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 61

תת חלקה 24

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

11 גג 11/1328

בעלויות

מכר שגב גרייצר יקיר ת.ז 031381445 2 / 1 8928/2014/1 מכר שגב גרייצר עפרה ת.ז 028610343 2 / 1 8928/2014/1

סוף נתונים

הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים, מהווה ראיה לכאורה לתוכנו

נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001

שולמה אגרה בסך 17.00 ש"ח

112

עמוד 7 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883049

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 62

הרכוש המשותף

רשויות שטח במ"ר תת חלקות תקנון שטר יוצר תיק יוצר

עיריית ירושלים 480 27 מצוי 2/1962 1215/61

הערות: הנכס בהליכי הסדר וההעברה טעונה הרשאה

בצו רישום הבית המשותף קיימת הפניה לתקנון מצוי או תקנון מוסכם . יש לעיין בתיק הפעולה.

תת חלקה 1

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

17.07 חצר 17/1511

בעלויות

עדכון פרטי זיהוי גל עצמון נטע ת.ז 024131112 בשלמות 34332/2021/1

תת חלקה 2

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

25.63 חצר 26/1511

בעלויות

צוואה עצמון זיוה ת.ז 005717434 בשלמות 6421/2017/1

תת חלקה 3

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

24.60 חצר 25/1511

בעלויות

צוואה עצמון זיוה ת.ז 005717434 בשלמות 6421/2017/1

תת חלקה 4

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

34.18 חצר 34/1511

בעלויות

צוואה עצמון זיוה ת.ז 005717434 בשלמות 6421/2017/1

תת חלקה 5

113

עמוד 1 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883049

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 62

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

67.54 קרקע 68/1511

בעלויות

ירושה על פי הסכם עוז שלומנת ת.ז 054339882 בשלמות 28394/2016/3

משכנתאות

משכנתה בנק מזרחי טפחות בע"מ חברה 520000522 בשלמות 37430/2019/1 דרגה: ראשונה

תת חלקה 6

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

62.30 קרקע 62/1511

בעלויות

צוואה עצמון זיוה ת.ז 005717434 בשלמות 6421/2017/1

תת חלקה 7

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

72.11 קרקע 72/1511

בעלויות

עדכון פרטי זיהוי גל עצמון נטע ת.ז 024131112 בשלמות 34332/2021/1

תת חלקה 8

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

67.54 ראשונה 68/1511

בעלויות

מכר ללא תמורה עצמון אהובה ת.ז 382073 2 / 1 5966/1982/1 ירושה על פי הסכם עוז שלומנת ת.ז 054339882 2 / 1 28394/2016/1

הערות

הערת אזהרה עצמון אהובה ת.ז 003820735 28394/2016/2 הערות: בגין הסכם

תיקון טעות סופר עוז שלומנת ת.ז 054339882 15921/2025/1 114

עמוד 2 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883049

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 62

הערות: תיק בימ"ש לענייני משפחה בירושלים א"פ מס' 25932-03-24 , מיום 09.09.2024

תת חלקה 9

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

62.30 ראשונה 62/1511

בעלויות

מכר נמדר בנימין ת.ז 068016039 בשלמות 13749/2025/1

משכנתאות

משכנתה בנק לאומי לישראל בע"מ חברה 520018078 בשלמות 13749/2025/2 דרגה: ראשונה

תת חלקה 10

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

72.11 ראשונה 72/1511

בעלויות

מכר ללא תמורה ונק שרון ת.ז 029310737 בשלמות 25664/2022/1

תת חלקה 11

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

54.59 שניה 55/1511

בעלויות

מכר ללא תמורה צרפתי פדלון ג'וליה ת.ז 337603633 בשלמות 33446/2017/2

תת חלקה 12

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

62.30 שניה 62/1511

בעלויות

ירושה על פי הסכם עוז שלומנת ת.ז 054339882 בשלמות 28394/2016/3

תת חלקה 13

115

עמוד 3 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883049

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 62

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

85.06 שניה 85/1511

בעלויות

מכר ללא תמורה פרדו כריאל רוגרו ת.ז 051666535 4 / 1 1980/2012/2 מכר פרדו רוני ת.ז 066676230 4 / 3 3925/2013/1

הערות

הערת אזהרה פרדו רוני ת.ז 066676230 47733/2025/1 הערות: התחייבות מיום 03/11/25

תיאור הנכס: דירה

תת חלקה 14

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

67.54 שלישית 68/1511

בעלויות

מכר חב' הימנותא בע"מ בשלמות 3421/1971

תת חלקה 15

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

62.30 שלישית 62/1511

בעלויות

מכר הורביץ לאונרד יוסף דרכון ארה"ב 578783601 2 / 1 5291/2025/1 מכר הורביץ מרילין דרכון ארה"ב 578759856 2 / 1 5291/2025/1

תת חלקה 16

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

72.11 שלישית 72/1511

בעלויות

מכר הימנותא בע"מ בשלמות 4222/1970

תת חלקה 17

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

116

עמוד 4 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883049

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 62

67.54 רביעית 68/1511

בעלויות

מכר ללא תמורה מלמן טליה חגית ת.ז 060745171 בשלמות 11491/2018/3

תת חלקה 18

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

62.30 רביעית 62/1511

בעלויות

מכר שני סוכניות בטוח בע"מ בשלמות 3925/1978/2

תת חלקה 19

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

72.11 רביעית 72/1511

בעלויות

מכר ללא תמורה סטנר מיכאל ת.ז 5096943 בשלמות 6280/1974

תת חלקה 20

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

67.54 חמישית 68/1511

בעלויות

מכר כהן יעל ת.ז 207348772 2 / 1 4395/2024/1

מכר כהן עומר שלמה ת.ז 315443226 2 / 1 4395/2024/1

משכנתאות

משכנתה בנק דיסקונט לישראל בע"מ חברה 520007030 בשלמות 4395/2024/2 דרגה: ראשונה

משכנתה בנק דיסקונט לישראל בע"מ חברה 520007030 בשלמות 22590/2024/1 דרגה: ראשונה

תת חלקה 21

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

117

עמוד 5 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883049

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 62

62.30 חמישית 62/1511

בעלויות

צוואה עצמון זיוה ת.ז 005717434 בשלמות 6421/2017/1

תת חלקה 22

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

72.11 חמישית 72/1511

בעלויות

מכר בנמוזיג לידיה דרכון 08AY77175 בשלמות 25346/2008/1

תת חלקה 23

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

55.29 שישית 55/1511

בעלויות

עדכון פרטי זיהוי גל עצמון נטע ת.ז 024131112 בשלמות 34332/2021/1

תת חלקה 24

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

62.30 שישית 62/1511

בעלויות

מכר אלבז סימון דקל דרכון K512452 בשלמות 1041/1984

תת חלקה 25

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

72.11 שישית 72/1511

בעלויות

מכר קרן קשת די ריינבו פאונדיישן בשלמות 24613/2011/1

תת חלקה 26

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

118

עמוד 6 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883049

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 62

7.80 הגג 8/1511

בעלויות

ירושה על פי הסכם עוז שלומנת ת.ז 054339882 בשלמות 28394/2016/3

סוף נתונים

הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים, מהווה ראיה לכאורה לתוכנו

נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001

שולמה אגרה בסך 17.00 ש"ח

119

עמוד 7 מתוך 7

צרופה ו

סיכום פגישה עם אגף התכנון של

עיריית ירושלים מיום 18.10.2022

עמ' 121

120

18/10/2022

מתחם המלך ג'ורג' – הצגת בדיקת היתכנות לאגף התכנון: סיכום פגישה מיום :18/10/2022

משתתפים: אדר' רועי לביא – ראש אגף תכנון

אדר' טמיר פיקר – מתכנן הפרויקט

רחל בן משה – רכזת פניות ציבור והסברה, מנהלת התחדשות עירונית ברק משה – מנהל תחום תכנון, מנהלת התחדשות עירונית

רקע:

- בשטח המתחם קיים מבנה בבעלות הסוכנות היהודית, אשר מקדמת עבורו תכנית לתוספת 3 קומות והסבת השטח ממגורים למשרדים (בפועל כבר משמש כמשרדים).

- בעלי דירות המתגוררים במתחם ומחזיקים בחלק גדול מהנכסים בו, מעוניינים לקדם מהלך כולל של התחדשות עירונית, שיכלול את הריסת המבנים והקמת מבנים חדשים במקומם.

- מיקומו של המתחם במרכז העיר, בסמוך לקו רכבת קלה ולצד פרויקטים חדשים של בניה מסיבית, הביאה את המנהלת להתחדשות עירונית לבצע בדיקת היתכנות להצגת פוטנציאל ההתחדשות העירונית הטמון בו. המשך קידום המתחם ותחילת התכנון הסטטוטורי מותנים, בין היתר, בקבלת הסכמת אגף התכנון למהלך והעדפתו לעומת תכנית הבניה הנקודתית שמקדמת הסוכנות.

מהלך הפגישה:

1. הצגת בדיקת ההיתכנות: אדריכל הפרויקט הציג את בדיקת ההיתכנות שבוצעה במתחם:

א. קיימת היתכנות כלכלית ותכנונית לקידום תכנית פינוי-בינוי במתחם.

ב. ההיתכנות תלויה בהצטרפות הסוכנות למתחם. לא קיימת היתכנות ללא מבנה הסוכנות.

ג. היקפי הבינוי המוצעים (והנדרשים ליצירת היתכנות כלכלית) עולים בקנה אחד עם המדיניות

העירונית ועם הבניה הסובבת (מדרום למתחם מוקם מיזם למלונאות ומגורים בגובה 18 קומות).

2. התייחסות המנהלת להתחדשות עירונית:

א. מבקשים לקבל את הסכמת אגף התכנון לקידום המתחם בהתאם לעקרונות בדיקת ההיתכנות.

ב. יש צורך בקיום שיח עם לשכת התכנון המחוזית, במסגרתו תוצג העמדה העירונית המבקשת

לקדם פרויקט מתחמי ולעצור את היוזמה הנקודתית (הוגשה לפני מס' חודשים למחוז).

3. התייחסות ראש אגף התכנון:

א. קיימת עדיפות לקדם במתחם פרויקט פינוי-בינוי בראייה כוללת, לעומת היוזמה הנקודתית

לתוספת קומות מעל מבנה הסוכנות.

121

ב. ראש אגף תכנון ישוחח עם נציגי לשכת התכנון המחוזית לגבי המתחם וישקף להם את העמדה

העירונית, כפי שהוצגה בפגישה זו.

ג. הנחיות לביצוע תיקונים והשלמות:

- יש להציג את היחס שבין השטח למגורים לבין שטח התכנון כולו.

- יש להכין חלופה נוספת שתציג דופן מסיבית על רחוב המלך ג'ורג' (ולא על גן העצמאות).

- יש להוסיף את המבנה לשימור לתחום התכנון ולהסדיר את מעמדו הסטטוטורי (כיום ממוקם על שטח בייעוד שצ"פ) – יתכן והדבר יסייע להיתכנות הכלכלית של הפרויקט.

- יש להציג את מצב הצמתים במתחם בהתאם לתכנית הרכבת הקלה.

- יש לייעל את ניצול השטחים הציבוריים במתחם (חלקם מוזנחים). ניתן לבחון הצרחת שטחים במתחם, כך שייווצרו שטחים ציבוריים משמעותיים ויעילים.

- נדרשת חשיבה אסטרטגית – יש לוודא שהפרויקט שיתקבל איננו גנרי אלא כזה שיכיל תרומה משמעותית למרכז העיר ולסביבתו. ניתן לבחון תוספת של הפרשה מבונה (מעבר לזכויות שנלקחו בחשבון) ולבחון פונקציות מיוחדות (דיור להשכרה / סטודנטים וכו' – מול חברת "עדן".

- יש לבצע מיפוי חברתי – הן של הסוכנות והן של הבעלים הפרטיים. כחלק מכך – יש לבדוק את הבעלות על המבנה לשימור וכיצד ניתן לשלב אותו בתכנון.

- המשך קידום הפרויקט: יש להציג את המתווים האפשריים לקידום התכנון במתחם (מסלול רשויות, מסלול יזמים – מיסוי, "נוהל סיוע"). כוונת המנהלת היא לסייע בארגון המתחם ובמתן ודאות, ולאחר מכן לבצע "העברת מקל" ליזמים להמשך קידום הפרויקט.

- לאחר השלמת ההשלמות והתיקונים הנדרשים, תיקבע פגישה נוספת, ובה יוצג הפרויקט

לגורמים הרלוונטיים באגף התכנון – אמי ארבל וראש הצוות הרלוונטי. כמו-כן, יוחלט על מתווה

לקידום המתחם, יחד עם מהנדס העיר, נציגי אגף תכנון וראש המנהלת להתחדשות עירונית.

רשם: ברק משה

122

צרופה ז

תמצית החלטת הוועדה הנכבדה

בדבר עדכון מדיניות הבינוי לאורך

צירי הרק"ל מיום ,08.04.2019 וכן

ההבהרה מיום 15.07.2019

עמ' 124

123

תמצית החלטה בדבר עדכון מדיניות הבינוי לאורך צירי רק"ל

מיום 08.04.19 ובהתאם להבהרה מיום 15.07.19

(ההחלטה המלאה מצויה באתר האינטרנט של מנהל התכנון)

1. גובה ונפח הבינוי יקבע כדלקמן:

גודל מגרש עד 1.5 דונם מדיניות נפחית מעל 1.5 דונם מעל 1.5 דונם על קו רכס

גובה עד 10 קומות עד 18 קומות עד 30 קומות

קווי בניין 0 קדמי כלפי ציר הרק"ל לפי תכנית מפורטת לפי תכנית מפורטת 0-3 קדמי כלפי רחוב ניצב לציר הרק"ל

3 צדדי

5 אחורי

תכסית עד השטח הכלוא בקווי הבניין שטח קומה טיפוסית שטח קומה טיפוסית מגדל עד 600 מ"ר מגדל עד 600 מ"ר

*ראה הערה בסעיף 19.6

אחוזי בניה בהתאם לנפח הבינוי המתקבל. בכל עד %720 עד %1200 לאחר הפקעה תכנית תקבע חלוקה לשטח עיקרי של %40 משטח המגרש ושטחי שירות בהתאם למאפייני הבינוי עבור צרכי ציבור המוצע.

בינוי:

2. בכל תכנית תשאף הוועדה לשלב מעברים להולכי רגל בין ציר הרק"ל אל תוך השכונה

בהתחשב במיקומו של המגרש ובאופן העמדת הבינוי. שילוב זה יעשה באמצעות הפקעה או איחוד וחלוקה, ובמקרים בהם הדבר לא אפשרי, על ידי קביעת זיקת הנאה בתחום המגרש.

זאת על מנת להגדיל את הנגישות מכיוון השכונה אל צירי הרק"ל ובדגש על מעברים הסמוכים לתחנות.

3. ככל הנדרש יכללו המעברים שילוב של אמצעים מכניים כדוגמת דרגנועים, מסועים וכו' וזאת

על מנת להקל על נגישות הולכי הרגל מן השכונות ואל ציר הרק"ל ובדגש אל התחנות לאורכו.

4. במתחמים בהם קיימים מעברים להולכי רגל כאמור, בייעוד ציבורי או בייעוד פרטי, הוועדה

תשקול את שימור המעברים, הרחבתם וחיזוקם.

5. מפת הרקע המצורפת למדיניות זו תכלול גם סימון של איתור מעברים חדשים מומלצים או

מעברים קיימים בעלי חשיבות, וזאת בהתאם להערות המנהלים הקהילתיים.

6. מבנים חדשים לאורך הציר יחויבו ביצירת כניסה להולכי רגל מכיוון ציר הרק"ל. תתאפשר

הסדרת כניסות מכיוונים נוספים.

124

7. להבטחת איכות קומת הקרקע בתכנית ומפגש הבינוי עם הרחוב, תכלול כל תכנית נספח בינוי

ובו פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע, ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר/תעסוקה/שטח ציבורי, ציון מפלסי חנויות בהתאמה למפלס הרחוב, מיקום הכניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

8. במגרשים ששטחם עד 1.5 דונם

.8.1 יותר קו בניין צדדי ,0 בכפוף להסכמת בעלי הזכויות בחלקה הסמוכה שאליה מבוקש קו בניין צדדי .0

.8.2 במגרשים בעלי תצורה מלבנית מובהקת (כדוגמת חלקות חקלאיות במקור), אשר רוחב החלקה מהצד האחד מצרני לציר הרק"ל ומהצד השני מצרני לרחוב בשכונה, תשקול הוועדה חלוקת הבינוי לשני מבנים, כאשר על המבנה הקרוב לשכונה תחול מגבלת הגובה בהתאם לתכנית האב של השכונה.

.8.3 בכל תכנית יבחן שילוב מרפסות פנימיות (היינו מרפסות מקורות שאינן בולטות מעבר למישור החזית) בחזית הפונה לרק"ל.

.8.4 במגרשים בהם מפלס המגרש בחלק האחורי נמוך ממפלס המגרש כלפי ציר הרק"ל ("מגרש יורד") ייווספו הקומות הנמוכות ממפלס הרק"ל לנפח הבינוי האפשרי בחלקה.

9. במגרשים ששטחם מעל 1.5 דונם

.9.1 בכל תכנית שתוגש בהתאם למדיניות, תיבחן גם חלופה הכוללת בנייה מרקמית וכן חלופה המשלבת בניה מרקמית ובניה גבוהה, ככל שחלופות אלו אפשריות.

.9.2 גובה הבינוי יישקל גם בהתייחס למאפייני האוכלוסייה בשכונה.

.9.3 בתכנית הכוללת מספר מבנים, זכויות הבניה יחושבו מכלל שטח המגרש, ולא על בסיס חלוקת שטח התכנית למגרשים בהתאם למספר המבנים המוצעים בה.

.9.4 בכל תכנית תישקל חובת הקמת קומת/קומות מסד רחב לטובת יצירת ממשק פעיל לאורך הרחוב, בדגש על שימושים מעורבים ושילוב שימושים ציבוריים ו/או מסחריים בקומות הראשונות. קביעת גובה וקווי הבניין של קומות המסד תיעשה על בסיס ראייה כוללת של הרחוב. מאפייני הבינוי של קומות המסד ייקבעו בכפוף לבחינת חזית רחוב וחתכי אורך ורוחב מקצה רחוב ועד קצהו וכן בהתייחס לחוו"ד מהנדס העיר / אדריכל העיר.

.9.5 בכל תכנית יישקל קו בנין 0 לכיוון הרק"ל במידה והשימוש הוא מסחרי או ציבורי.

.9.6 הוועדה תשקול הגדלת שטח קומה טיפוסית של בניינים מעל 18 קומות (כ-30 קומות) ככל שיוכח שניתן לממש את זכויות הבניה במגרש באופן מיטבי תוך הגדלת שטח הקומה ומשיקולים של הגדלת מספר יח"ד בכל קומה. במבנים שאינם למגורים, תשקול הוועדה הגדלת שטח הקומה משיקולים של ישימות השימושים המבוקשים בשטח הקומה הנתון.

הגדלת שטח הקומה כאמור תיבחן גם בהתייחס למופע האדריכלי המוצע של המבנה.

.9.7 ככל שתצורת הבינוי המוצעת במגרש תאפשר זאת הוועדה תשקול שילוב ארקדה בחזית הפונה לרק"ל וזאת לצורך יצירת מרחב מוצל ונוח אקלימית לאורך הרחוב. בהוראות 125

התכנית יקבעו הוראות להבטחת איכות חלל הארקדה על בסיס הנחיות מרחביות ותיאסר סגירתה בכל צורה ואופן.

.9.8 במגרשים ברחוב בר לב ומגרשי מעונות האוניברסיטה העברית בהר הצופים המצויים בשולי תחום אגן העיר העתיקה בהתאם לסימון בתכנית מתאר 2000 תכלול תכנית מפורטת בחינה של ניצפות הבינוי.

קווי הבניין:

10. קו הבניין הקדמי כלפי ציר הרק"ל יקבע תוך הבטחת מדרכה ברוחב של לפחות 3.5 מטרים

בקטע המשיק לחלקה. ככל שנדרשת הרחבת זכות הדרך לצורך זה על חשבון מגרש המגורים יעשה הדבר באמצעות הפקעה או הוראות לאיחוד וחלוקה, וככל שהדבר אינו אפשרי, על ידי קביעת זיקת הנאה בתחום מגרש המגורים בהתאם לשיקול דעת הוועדה.

11. על מנת להבטיח מרחב שימוש ראוי להולכי הרגל לאורך המדרכות ייקבע בכל תכנית יחס של

"החלפה" לתכנית 8593 "תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל" וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

שימושים:

12. בכל תכנית תיערך בחינה של צרכי הציבור הנדרשים בהתחשב בתוספת הזכויות המוצעת

בתכנית לשם מתן מענה ציבורי בתחומה בהתאם לצרכים. בהתאם לצורך תיבחן הפרשה לצרכי ציבור אשר יכולה להשתרע על יותר מקומה אחת בכפוף לבחינה בתכנית מפורטת.

13. בכל תכנית תשקול הוועדה שילוב דיור מוגן, מעונות סטודנטים, שטח מלונאי ושטחי

תעסוקה.

14. שטחים עבור הפרשה מבונה לצרכי ציבור יהיו בנוסף לשטחים מכוח המדיניות ולא יבואו

במניין השימושים הנדרשים שאינם למגורים בהתאם למדיניות. הוראה זו אינה מתייחסת למגרשים הקטנים מ-1.5 דונם, מאחר שהמדיניות המוצעת מציעה בהם בינוי נפחי.

15. בכל תכנית יקבע כי לפחות %20 מיח"ד יהיו קטנות אשר שטחן לא יעלה על 80 מ"ר.

16. השימושים בקומת הקרקע כלפי ציר הרק"ל יהיו למסחר/תעסוקה/שימושים ציבוריים

ומבואות. לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות לציר הרק"ל.

17. בשל מרכזיותם ונגישותם של המגרשים לאורך צירי הרק"ל תתאפשר המרת שטחי מגורים

לשטחים למשרדים בהיקף שיקבע על ידי הוועדה בכל תכנית.

18. הוועדה תשקול האפשרות להפנות את שימושי המסחר/תעסוקה/שימושים ציבוריים גם כלפי

פנים השכונה.

19. בקביעת השימושים בקומת הקרקע הוועדה תשקול גם התייחסות למיקום ציר הרק"ל ביחס

לגבולות השכונה ולרחובות הראשיים בה.

126

20. כל תכנית תכלול הוראות בדבר הגבלת גודל חנויות והגבלת רוחב חזית מרבי של חנות, וזאת

על מנת להבטיח את האופי השכונתי של המסחר וכן את אופייה הפעיל והמגוון של החזית.

21. בכל תכנית תיבחן האפשרות להציע שטח ציבורי במפלס הרחוב כדוגמת כיכר, גינה ציבורית,

שטח בזיקת הנאה במקום או בנוסף להפרשה מבונה לצרכי ציבור.

22. בכל תכנית תשקול הוועדה אפשרות לקבוע שטח פתוח או בנוי אשר יהיה מיועד לשימוש כל

דיירי המבנה ולא יוצמד לדירה כלשהי. ניתן יהיה להשתמש לצורך זה בשטחים מבונים בבניין כגון קומת ביניים ושימוש בשטח הגג כחזית חמישית (גג ירוק) בכפוף להנחיות המשרד להגנת הסביבה לעניין זה. כן ייקבעו בכל תכנית שטחים מזעריים למבואת כניסה, חדרי עגלות וכו'.

23. במקרים בהם יוכח באופן ייחודי כי נדרשת הפרשה מבונה לצרכי ציבור בהיקף משמעותי

ביותר, שהנו שווה ערך להפרשת קרקע לצרכי ציבור, כדוגמת בית ספר, וכן במידה ויוכח כי הפרשה מבונה משמעותית כאמור הנה אפשרית, ניתן יהיה לשלב בבינוי הפרשה מבונה במקום הפרשת קרקע לצרכי ציבור.

24. במגרשים ששטחם מעל 1.5 דונם, %25 לפחות משטחי הבנייה מעל לקרקע בכל מתחם (ולא

בהכרח מכל בניין) יהיו עבור שימושים שאינם למגורים כדוגמת תעסוקה משרדים, מלונאות, דיור מוגן, מעונות.

25. במגרשים ששטחם מעל 1.5 דונם בתחום המע"ר, בשל חשיבות חיזוק המע"ר תשאף הועדה

לחלוקת השטחים בין שטחי המגורים לבין שטחי התעסוקה בחלוקה שעולה על %50 לטובת התעסוקה. כמו כן תינתן עדיפות לשטחי תעסוקה על פני סוגים אחרים של עירוב שימוש בהתאם לתכנית מתאר .2000 יחד עם זאת קובעת הוועדה כי כל תכנית תבחן לגופה.

26. זכויות הבניה /שטחי הבניה כוללים את כל השטחים המרבים לרבות שטחי מרפסות מקורות.

27. לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים לשטחים למגורים וייקבע בהוראות התכניות

כי סטייה מהוראה זו תיחשב כסטייה ניכרת.

תחולה ומפת הרקע:

28. מטרת מדיניות זו היא לעודד התחדשות עירונית ויצירת מרחב ציבורי ראוי לאורך צירי

הרק"ל תוך מתן מענה לצרכים פרוגרמטיים ויצירת חזית עירונית פעילה. לפיכך מדיניות זו מכוונת להריסת המבנים הקיימים ובניית חדשים תחתם. עם זאת, תשקול הוועדה החלת המדיניות גם במקרים של הרחבות ותוספות למבנה בכפוף ליישום המדיניות בדבר שילוב חזית מסחרית/תעסוקה וצרכי ציבור במבנה, הרחבת מדרכה, יצירת מעברים לציר הרק"ל וכו' ובתוך התחשבות במצבו של המבנה הקיים ובשיקולים הנדסיים, אדריכליים, שימוריים וכו'.

29. תחולת המדיניות תהא במגרשים מצרניים לציר הרק"ל ובהתאם למפה המצורפת להחלטה זו

כדלהלן (להלן "מפת הרקע"):

.29.1 סימון בצבע ירוק בהיר - תכנית האב גוברת: בקטעים אלה לא תחול מדיניות הרק"ל אלא הוראות תכנית האב או המדיניות החלה על האזור.

127

.29.2 סימון בצבע ורוד - מדיניות רק"ל נפחית: בקטעים אלה תחול המדיניות הנפחית עד 10 קומות. בשיקול דעת הוועדה יותר איחוד חלקות בקטעים אלה במקרים בהם צורת החלקות אינה מיטבית וזאת על מנת להסדיר תכנון מיטבי תוך שמירה על קצב בינוי התואם את קצב הבינוי בשכונה או ברחוב.

.29.3 סימון בצבע אדום - מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים: בקטעים אלה תחול מדיניות הרק"ל במלואה. יותר איחוד חלקות ליצירת מתחמים המתאימים לבניה גבוהה.

.29.4 סימון בצבע ירוק כהה – מקטעים בהם נערכת בחינה תכנונית ואשר טרם נקבעה מדיניות ביחס להם.

30. הוועדה תשקול החלת המדיניות גם במקרים בהם המגרש המיועד לפיתוח אינו מצרני לציר

הרק"ל, כאשר בין המגרש ובין ציר הרק"ל קיים מגרש המיועד לייעוד ציבורי (כגון: שצ"פ, מוסדות ציבור, דרך, פיתוח נופי). ניתן לשקול אפשרות זו גם במתכונת של תכנית המציעה "הצרחה" של מגרשים.

31. הוועדה תשקול החלת המדיניות גם בהתייחס למגרשים שאינם מצרניים לציר הרק"ל בפינות

רחובות וצמתים לאורך הרק"ל ולחילופין בכפוף ליצירת פתרונות הקשורים בהפרשה לצרכי ציבור, חניה, מעברים וחיבורים של הולכי רגל לשכונות. אפשרות זו תבחן באופן מיוחד במגרשים הסמוכים לתחנות הרק"ל.

32. מפת הרקע תעודכן כדלקמן:

.32.1 המפה תכלול גם רחובות וציון שמות הרחובות וכן ציון קווי הרכס.

.32.2

.32.3

.32.4 דרך חברון - על הדופן המזרחית של דרך חברון בתחום תכנית האב לשכונת ארנונה תחול מדיניות תכנית האב ארנונה המגדירה דופן זו להתחדשות עירונית יחד עם מדיניות רק"ל נפחית.

.32.5 רחוב יפו ממתחם בנין ומערבה - מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים. יובהר כי ביחס לקטע רחוב יפו ממתחם בנין ומערבה עד רחוב הטורים, מאחר ומרבית קטעי הרחוב האמור מאופיינת בבינוי היסטורי, הדרך הראויה למימוש המדיניות בקטעים אלו לבחינת הוועדה תהיה באמצעות שמירה ככל הניתן על הבינוי הקיים והראוי לשימור במצבו הנוכחי, תוך מימוש הזכויות בבינוי מגדלי נקודתי בפינות רחובות או בעומק החלקה וכו'

.32.6 רחוב המלך ג'ורג' מצומת האיקסים ודרומה - מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים.

.32.7 עמק רפאים - לסמן התוואי המאושר של הרק"ל ולסמן כתכנית אב גוברת למעט המגרשים המצרניים לצומת עמק רפאים/אלעזר המודעי/פייר קניג.

.32.8 דב יוסף - יש לעדכן למדיניות רק"ל נפחית בדופן הדרומית בקטע שבין צומת רחוב אל-

תוחיד ועד לרחוב הרוזמרין.

128

.32.9 פייר קניג – מצומת עמק רפאים ועד רחוב רבקה מדינות רק"ל נפחית+מגדלים. מעבר לזאת לפי מדיניות תכנית האב.

.32.10 רחוב רבקה – גדה צפונית לפי מדיניות רק"ל+מגדלים, גדה דרומית לפי תכנית אב.

.32.11 מתחם התחנה – לפי תכנית אב

.32.12 כביש הברך עד לצומת אורנים - מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים.

.32.13 קריית משה - מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים .32.14 אזה"ת גבעת שאול – תכנית אב גוברת

.32.15 יש להסיר את סימון המדיניות מתוואי הדרך היורדת לעין כרם ומן החלק הנושק להר הרצל.

חניה:

33. ככל שניתן, תתאפשר כניסה לחניונים מכיוון ציר הרק"ל בכפוף לאישור ותיאום עם צוות

תכנית אב לתחבורה.

34. בכל תכנית תשקול הוועדה את הנושאים הבאים:

.34.1 צמצום תקן החניה למגורים, ובכל מקרה, לא יותר תקן חניה העולה על 1.5 חניות ליח"ד ללא תלות בגודלה. צמצום התקן יעשה בהתייחס גם לאופי השכונה, האוכלוסייה ודפוסי השימוש ברכב הפרטי.

.34.2 מתן פטור מחובת אספקת מקומות חניה עבור דירות בגודל עד 45 מ"ר. עם זאת, פטור ליח"ד קטנות יינתן לכל היותר ל- %80 מיח"ד הקטנות בכל מגרש, או בממוצע מתחמי אם במתחם קיימים מספר מגרשים בהם יח"ד קטנות מ-45 מ"ר. במקרה של הקטנת תקן החניה מתחת לחניה אחת לכל יח"ד, יותר להצמיד %60 מהחניות לכל היותר.

.34.3 שיתוף חניונים בין מגרשים שכנים לצורך ייעול תפעול החניון ועל מנת להימנע מריבוי כניסות רכב מציר הרק"ל.

.34.4 חיוב שימוש בחניון אוטומטי או אמצעים טכניים אחרים במגרשים שגודלם או תצורת המגרש אינה מאפשרת יצירת חניון סטנדרטי.

.34.5 תוספת בניה על בניינים קיימים בהם קיימת חניה תת קרקעית, לא תחייב הוספת חניה, גם אם תקן החניה הממוצע של הבינוי הקיים והבינוי המוצע יהיה קטן מהתקן הקיים.

עם זאת, במקרים מסוימים, ובהתבסס על שיקולי תכנון ותחבורה במגרש עצמו ובסביבתו, יהיה בסמכות הוועדה לדרוש הסדרת חניה עפ"י התקן, זאת באמצעות מתקני חניה מכניים, או פתרונות אחרים בתחום המגרש.

.34.6 החלת תקן חניה מקל גם על המגרשים בשורה שניה ביחס לרחוב בו מצוי ציר הרק"ל.

.34.7 תקן החניה לאופניים ואופנועים יהיה לפי תקן החניה הארצי.

.34.8 מספר מקומות החניה לנכים יהיה בנוסף לחניות שבתקן, ויחושב לפי תקן החניה למצב ללא מתע"ן.

129

35. בהקשר זה הוועדה קוראת לעיריית ירושלים לפעול לקידום ויישום מדיניות מנגנון קרן חניה.

שונות:

36. יובהר כי הבינוי בהתאם למדיניות זו, לרבות היקף הזכויות המרבי, נתון לשיקול דעת

הוועדה, בהתייחס למאפיינים הייחודים של כל מגרש והבינוי הקיים בו (במקרה שלא מדובר בתכנית המציעה הריסה ובניה מחדש).

37. בכל תכנית תקבע הוראה בדבר פקיעת תוקף התכנית בהתאם לגודל ומורכבות התכנית. זאת,

על מנת לקדם את מימוש התכנית, את פיתוח המרחב הציבורי וחידוש הרחוב.

38. במגרשים הכוללים מבנה לשימור או עצים לשימור תשקול הוועדה חלופות בינוי שונות

למימוש המדיניות.

39. כל תכנית מפורטת הכוללת בניה גבוהה תועבר להתייחסות הרשות לתעופה אזרחית ומשרד

הביטחון לעניין גובה הבנייה.

40. לאור השינוי במדיניות, הוועדה קובעת כי ניתן יהיה לשקול גם תוספת זכויות במגרשים בהם

אושרו תכניות לאחרונה וטרם קביעת המדיניות נשוא דיון זה.

41. הוועדה קוראת לעיריית ירושלים לערוך עדכון של הפרוגרמות השכונתיות לצרכי ציבור

בהתאם לתוספת יח"ד הצפויה מכוח מדיניות זו.

42. הוועדה קוראת לעיריית ירושלים לבחון דרכים לקידום מנגנון להבטחת תחזוקה נאותה של

בניינים גבוהים בירושלים.

43. המדיניות המעודכנת בהתאם להחלטה זו ומפת הרקע לתחולת המדיניות יפורסמו באתר

מנהל התכנון ובאתר עיריית ירושלים.

44. יובהר כי החלטה זו מחליפה את החלטתה הקודמת של הוועדה מתאריך 26.07.16 בדבר

מדיניות הרק"ל

130

צרופה ח

המלצת הועדה המקומית מיום

19.03.2025

עמ' 132

131

1

ועדת משנה מקומית לתב"ע

מספר 2025/6 מתאריך 19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

הבהרות:

מסמך זה נערך בהתאם להוראת סעיף 48ה' לחוק התכנון והבנייה, כפי שנקבעה

בתיקון 101 לחוק.

המסמך כולל את ההחלטות שהתקבלו בישיבת הוועדה בלבד.

פירוט נוסף, בהתאם להוראות סעיף 48 ד' (ובכלל זאת, רקע, מהלך הדיון, ועוד), יובא

בפרוטוקול הישיבה אשר יפורסם עם אישורו ע"י חברי הועדה.

מובהר כי המועדים שנקבעו בחוק ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה.

הוועדה נפתחה במניין חברים כנדרש כדין ובהתאם להוראות סעיף (42א') לחוק

התכנון והבניה.

132

2

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 1 : 1070911

פרטי התכנית

מספר תכנית 1070911

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה התחדשות עירונית במתחם חסבון, ירושלים

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

רקע

התכנית הנדונה מציעה התחדשות עירונית במתחם בעל חשיבות מרכזית בעיר ירושלים, הכוללת הריסת מבנים קיימים והקמת מגדלים לשימושים מעורבים, כמו גם שימור מבנים היסטוריים בעלי ערך תרבותי והיסטורי. מדובר בתכנית בקנה מידה משמעותי, אשר צפויה לתרום רבות למרקם העירוני של מרכז העיר ולירושלים כולה.

יישום הפרויקט במרכז העיר יתרום לשיפור איכות המרחב הציבורי ויספק מענה מיטבי לצורכי תושבי העיר והמבקרים בה. הקמת מבני המגורים החדשים והשימושים המעורבים תאפשר חיזוק חיי היום-יום במרכז העיר, תיצור מוקדי משיכה חדשים ותהווה מענה חשוב למגורים, מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים. השילוב של מגדלים עם מבנים היסטוריים שמורים ישמר את צביון העיר תוך הוספת תשתיות חדשות ומתן ביטוי לאופי הדינמי של ירושלים כעיר שמתפתחת ומשתנה לאורך השנים.

1. הוועדה קובעת כי ככול ובמסגרת החלטת הוועדה המחוזית ישתנו נושאים מהותיים מהחלטת

הוועדה המקומית ( גובה הבניינים ומספר הקומות , מרפסות סוכה, השלמת הדוח החברתי , פקיעת תוקף בהתאם להחלטה המצורפת ) הוועדה תבטל את הצטרפותה לתכנית כמגישת 133

3

תכנית.

2. התכנית מציעה התחדשות עירונית במספר בניינים, יש להבהיר את היקף ההסכמות לפינוי של

בניינים אלה בהתאם לתקנות, הצטרפות הוועדה המקומית להגשת התכנית אינה באה להחליף את הצורך בעמידה בתקנות לעניין זה.

3. התכנית מציעה שלושה בניינים בגובה של 41 , 43 ו 50 קומות הכוללות בנוסף קומות גן

וקומות טכניות בכל בניין .

4. בהמשך להצגת הדוח השמאי לוועדה והמסקנות שלו כי השטחים המוצעים בתכנית תואמים

לדוח הכלכלי -שמאי.

5. יש לקבוע את גובה המגדלים על פי הפירוט הבא:

6. יש לקבוע כי הגובה המקסימלי של מגדל רונדו יהיה 43 קומות למעט קומות טכניות.

7. יש לקבוע כי הגובה המקסימלי של מגדל המלך גורג יהיה 43 למעט קומות טכניות.

8. יש לקבוע כי הגובה המקסימלי של מגדל הלל יהיה 41 למעט קומות טכניות

9. גובה קומה ממוצע יהיה על פי הנחיות מרחביות עד 3.5 מטר ברוטו .

10. היקף הקומות הטכניות ייבחן בשלב היתר הבניה בתיאום עם מהנדס העיר בהתאם לצרכים

ולמינימום הנדרש ולא יעלה על שלוש קומות כ 10 מטרים סה"כ עבור כל הקומות הטכניות.

11. יש לצמצם את זכויות הבניה בהתאם להחלטה על צמצום הקומות, כולל צמצום הקומות

הטכניות.

12. במסגרת היתרי הבניה תערך בדיקה של האפשרות לצמצם תכסיות בניה במגדלים במסגרת

הזכויות המאושרות.

13. תנאי למתן היתר בניה יהיה הכנת תכנית עיצוב אדריכלית לאישור מהנדס העיר.

14. יודגש כי הפרויקט מציע תכנון הכולל מצוינות אדריכלית ושטחים משותפים רבים לטובת

הפרויקט בכל הקומות הכולל שטחי בניה משמעותיים – שטחי בניה אלה יהיו זכויות מותנות עבור עיצוב המוצג בנספחי הבנוי כתפיסת התכנון וככול ובשלב היתרי הבניה יוצע תכנון אחר השונה באופן מהותי מעקרונות התכנון המוצגים בתכניות – זכויות הבניה ומספר הקומות

יצומצם בהתאם.

15. לאור הפרויקט המיוחד והרצון לממשו באופן מידי ייקבע בתכנית סעיף השמדה עצמית של 3

שנים עד להוצאת היתר בניה ראשון – ככול ולא יוצע היתר בתקופה זו התכנית תבוטל., לא יהיה ניתן להאריך מועד זה .

היתר חפירה בלבד לא יחשב לצורך סעיף זה אלא עם יכלול את כל הקומות עד למפלסי הקרקע.

16. יש להוסיף לתכנית כי התכנית תכלול מרפסות סוכה לכ 25-20 אחוז מכמות יחידות הדיור.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת הדוח החברתי בתיאום עם האגף הרלוונטי בהתאם

לנוהל הקיים בעניין.

134

4

18. לא ניתן להבין ממסמכי התכנית מה התכסית המוצעת של המגדלים ואיך זכויות הבניה נכנסות

בתחום המגרשים – יש להציג בצורה מפורטת את התכסיות המוצעות של המגדלים הן בקומות הקרקע והן בקומות שמעל הקרקע- על פי נסחי הבינוי לא הראה שהקומות שמעל הקרקע רחבות יותר מהקומות התחתונות, כך שלא ברור חישוב השטחים המוצג וסה"כ השטחים שניתן להציע בכל מגדל.

19. יש להציג בצורה ברורה את התכנון של המגדלים ובהתאם לכך יש להציג את זכויות הבניה

הנגזרות מכך.

20. התכנית מציעה התחדשות עירונית במספר בניינים, יש להבהיר את היקף ההסכמות לפינוי

של בניינים אלה בהתאם לתקנות, הצטרפות הוועדה המקומית להגשת התכנית אינה באה להחליף את הצורך בעמידה בתקנות לעניין זה.

21. יש להוציא מהקו הכחול של התכנית את חלקה מספר 30 ( בניין J ) – התכנית אינה מציעה

שינויים משמעותיים בבניין ולא הוגשו הסכמות של הדיירים לתכנון המוצע, ואין בצירוף חלקה זו לתכנית תועלת ציבורית.

22. התכנית מציעה תכנון בחלקה מספר 80 ( בניין I ) שתורמת למרחב הציבורי ומשפרת את

החזית האחורית של הבניין יש לקבל הסכמות של הדיירים לתכנון המוצע או לחילופין להוציא את התכנית מהקו הכחול.

ייעודי קרקע

23. בתאומי תכנון עם האדריכלים והיזם סוכם על זיקת ההנאה להולכי הרגל מרחוב המתמיד. עם

זאת בתשריט מצב מוצע מקטע זה – חזית דרומית של בניין F (תא שטח )8 מסומן כדרך לביטול, שצ''פ וזכות למעבר ברכב. לא ברור הצורך בסימון זיקת מעבר לרכב בשטח זה כאשר מטרת התכנית היא לאפשר מרחב ציבורי להולכי רגל בכל פנים המתחם לכן למעט מעבר רכב חרום בשטח זה יש לבטל את כל יתר הסעיפים המציעים מעבר רכב תפעולי או כל רכב אחר בשטח זה., יותר מעבר זמני עד להשלמת החניון לנגישות לתא שטח .40

24. בתחום התכנית כלולה חלקה 40 הכוללת מגדל קיים ועל פי התכנית המאושרת קיימת זיקת

הנאה לציבור, בפועל מדובר על מעבר ציבורי שלאור התכנית החדשה הוא מעבר ציבורי חשוב המחבר את המתחם הפנימי לרחוב מאיר שחם -יש לשנות את זיקת ההנאה המאושרת לשטח ציבורי פתוח כחלק ממערך השטח הפתוח כולו.

קווי בניין

25. בין הבניינים H ו- E ובניינים F ו L קיים מעבר ציבורי ברוחב של 5 מטרים בלבד היות ואנחנו

מעוניינים במעברים מזמינים ורחבים לפנים המתחם יש להגדיל את המעברים לרוחב של 8 מ'

לפחות מתוכם 5 מטר כמוצע יהיו ציבורים כמוצע ועוד שלושה מטרים יהיו של 2 קומות לפחות בקומת הקרקע.

26. יש לקבוע בהוראות התכנית כי קו הבניין העילי בבניין ,E הרוכב מעל למבנה לשימור B יחל רק

מקומה 5 ואילך וזאת על מנת לשמור על מרחק סביר מהמבנה לשימור "B". יש לקבוע על כך סעיף סטייה ניכרת.

135

5

27. יש לסמן בקומת הקרקע בנספח הבינוי ותשריט מצב מוצע את המרחקים בין הבניינים השונים

המוצעים והקיימים במתחם.

שימושים

28. כל קומות הקרקע בכל הבניינים ישמשו עבור מסחר בדגש כל החזיתות לכבישים הראשים

ולחזיתות הפנימיות לחלל הפנימי וזאת למעט שטחים למבני ציבור ולוביים לשימושים השונים.

29. יש לקבוע גמישות בשימושים שאינם מגורים באופן שיאפשר בהם מסחר/ משרדים /מלונאות.

30. בבניינים D C A יש לקבוע שימושים מסחרים בקומת הקרקע ובקומות שמעל שימושים עבור

מסחר / תעסוקה/ מלונאות

31. יש לקבוע בכל תא שטח את מספר יחידות הדיור המוצעות.

32. יש לקבוע תמהיל יחידות הדיור המשקף ממוצע של כ 100 מ"ר ממוצע לדירה ( פלדלת).

33. בהתאם להנחיות מנהל התכנון 20 אחוז מהדירות יהיו בשטח של 55 מ"ר.

הפרשה ציבורית

34. יש לקבוע ייעוד עירוני מעורב עם חזית מסחרית בתאי שטח ,10 ,12 13 ( D C )A – מתחם

חיסבון ההיסטורי. יש לקבוע בהוראות התכנית כי השימושים יהיו שטח לצורכי ציבור ומסחר בקומת הקרקע.

35. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תאי השטח הציבורים והפרשות המבונות יירשמו על שם

עיריית ירושלים במסגרת האיחוד וחלוקה.

36. יש להציג תכניות קומה של כל שטח שאמור להיות בבעלות עיריית ירושלים, תוך ציון השימוש

וההיקף, בכל אחד מהבניינים שבתחום התכנית.

37. על פי הערכה ראשונית נדרש בפרוייקט בית ספר. יחד עם זאת לאור מורכבות של הפרוייקט

והרצון לחזק ולעבות את בית הספר הניסויי ולהצעידו כבי"ס דגל למרכז העיר, יש לאפשר הצגת שימושים שישמשו את תלמידי בית הספר. בינוי במתחם חסבון עבור בית הספר יאפשר פינוי של שטחים במתחם בית הספר אשר יוסבו לכיתות לימוד. מבדיקה שנערכה מול מנח"י ההנחיה של משרד החינוך כי בשטחים אלה יוכלו להיות פונקציות שאינן בתדירות גבוהה ( לא כיתות לימוד ) , על מנת למנוע תנועה של תלמידים מחוץ לשערי וגבולות בית הספר. לכן הפונקציות הבאות בחשבון הן ספרייה, אודיטוריום ומעבדות, אולם ספורט . יש להציג פתרון לנ''ל בתכנית: בנספח הבינוי ובטבלה 5 כתנאי להפקדת התכנית.

38. יש לקבוע את ההפרשות הבאות במסמכי התכנית:

4300 מ"ר לטובת ספרייה אודיטוריום ומעבדות. מאחר ומדובר בהקצאה מבונה יש לתאם עם הממונה על תכנון פיזי במנח"י את השטחים.

4 כיתות גני ילדים - כל כיתה בגודל של 130 מ"ר + חצר צמודה ורציפה בגודל של 175 מ"ר 136

6

לכל גן . מאחר ומדובר בהקצאה מבונה יש לתאם עם הממונה על תכנון פיזי במנח"י את גודל השטחים.

3 כיתות מעון יום – בשטח בנוי של 440 מ"ר ועוד 305 מ"ר לשטחי חצרות. על נספח הבינוי להציג גישה מוטורית אל מטבח מבשל בכפוף לפרוגרמות למעונות יום. השטח הציבורי ימוקם בקומת הקרקע, בכניסה נפרדת ועצמאית.

בתי כנסת – שטח בנוי של 600 מ"ר.

א. יש לציין בסעיף 4 כי השטח הציבורי הוא שטח נטו ולא יכללו בו שטחים המשמשים את

השימושים הסחירים, או מסדרונות המובילים אל השימוש הציבורי.

ב. בהוראות התכנית בטבלה 5 עצמה יש לציין שטח בנוי למבני ציבור, ובהערות לציין שטחי

חצרות.

ג. בטבלה בסעיף 5 כל השטחים הציבוריים ירשמו כשטחים עיקריים ובהערה יצויין כי ניתן

יהיה לניידם משטח עיקרי לשטח שירות.

ד. יש להציע ולהציג חניות עירוניות עבור כלל שטחי הציבור שיעברו לעיריית ירושלים, בהתאם

לתקנים המקובלים. שטחים אלה יינתנו ככל הניתן במיקום נפרד, יבנו על ידי היזם וימסרו לידי עיריית ירושלים.

ה. יש לציין בהוראות הבינוי כי כל מערכות הבניין והתשתיות עבור השימושים הציבוריים יהיו

מופרדים מהתשתיות עבור השטחים הסחירים.

ו. יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תנאי להיתר בניה יהא

אישור הנכסים.

ז. תנאי למתן היתר בניה יהא תאום עם היחידה העירונית הרלוונטית המקבלת את השימוש

הציבורי.

39. יש להציע ולהציג חניות עירוניות בתוך החניון של הפרוייקט עבור כל השימושים הציבוריים

המוצעים בהתאם לתקן .

תנועה וקישוריות

40. יש להציג באופן ברור את הכביש המוצע בחלק הדרומי של גן העצמאות – כולל חתכי רחוב,

סימון נהיר וקריא של כניסה למנהרה, ועקביות בין מסמכי התכנית. כמו כן, יש להראות היתכנות לכניסה של משאיות תפעול, באמצעות חתכים והצגה של רדיוס סיבוב.

41. תוואי כביש הגישה למגדל הרונדו מוצג בחוסר עקביות בין התשריט לנספחי הבינוי. יש ליישר

קו בין המסמכים. כמו כן, לא ברור נתיב כביש הגישה היות ואינו תואם את התוואי הקיים בשטח.

42. רמפת הכניסה מרחוב המתמיד נראית לא סבירה, מאחר ואין רדיוס סיבוב. - יש להציג נספח

תנועה מלא.

43. עצים לעקירה – מסומנים עצים רבים לעקירה בתא שטח 24 אשר בייעוד שצ''פ. יש לבחון

נחיצות עקירתם מול צוות אדריכלי הנוף ויש להציע העתקה ככל הניתן, ככל וידרש לעקרם, יש 137