ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 42 · התנגדויות חלק ב לתכנית 1319805.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 26/01/2021
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

בס"ד 25/11/25

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, ירושלים

הנדון: התנגדות לתוכנית 101-1319805 מורדות גילה - מגורים בפארק

אני הח"מ מגיש בזאת את התנגדותי לתכנית האמורה, אשר תפגע בקנייני, באורח חיי ובשכונתי.

טעמי ההתנגדות, בקצרה:

תכנון התכנית וקידומה אינם עומדים בכללי המנהל התקין המחייבים;

התכנית מתבססת על דו"חות, תסקירים וחוות דעת שאינם נכונים או שאינם מבוססים עובדתית או שלא נבחנו כלל; חסרים מסמכי רקע, נתונים ומסמכים נדרשים;

מסמכי התכנית סותרים זה את זה ואף נסתרים מתוך עצמם;

התכנית לגופה אינה תורמת דבר לשכונה ולמרחב הציבורי, מלבד נזקים.

יש לפסול את התכנית המוצעת או לכל הפחות להשאיר את תוכנית המתאר 13157הקיימת על כנה.

א. התכנית סותרת תכנית סטטוטורית גבוהה ממנה, וחורגת ממנה ללא כל סיבה או צידוק

1. ביום 26.1.2025 החליטה ועדת המשנה הנקודתית של הועדה המחוזית ירושלים על הפקדה בתנאים

של תכנית מס 101-1319805 , אשר מטרתה להכפיל פי ארבע ויותר את זכויות הבנייה של שלושה מגרשים בהם זכתה חב' בית ירושלמי, מעבר לזכויות הקבועות בתכנית המתאר לשכונה החדשה מורדות גילה מערב (מס' תכנית .)13157 תכנית מורדות גילה אושרה בועדה המחוזית ירושלים בשנת 2012 ומכוחה הולכים ונבנים כלל המבנים במורדות גילה ומבוצעות עד היום עבודות הפיתוח במרחב הציבורי.

2. נוסף על טענות שיועלו במסגרת ההתנגדויות התכנוניות בדבר חוסר סבירות תכנוני קיצוני וקידום

חריג ולא מוסבר תכנונית של תכנית נקודתית של בעל עניין העומדת בסתירה מוחלטת לתכנית הסטטוטורית לשכונה (אשר אושרה כאמור בועדה המחוזית לפני שנים ספורות בדומה לתכניות מתאר שכונתיות לשכונת רחביה, לשכונת הר חומה ולמורדות מלחה), מעיון במסמכי התכנית

המופקדת עולה, כי נפלו במסמכים פגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין ועל כן יש לפסול

את התוכנית מהטעמים הבאים:

א. טשטוש מכוון של גובה הבנייה המוצעת (13 קומות ממפלס הרחוב במקום 5 קומות

בתכנית המתאר לשכונה) על ידי העתקת הכניסה הקובעת אל חורשה לשימור ושצ"פ הנמצאים בעורף המגרשים ואינם כלולים בכלל בשטח התוכנית, חלף סימון הכניסה הקובעת ממפלס הרחוב כנדרש בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב - 1992 ובתקנון תכנית המתאר לשכונה, באופן מטעה היוצר את הרושם על מרבית התושבים שאינם אנשי מקצוע, כי הבינוי המוצע דומה בהיקפו ליתר הבינוי במורדות גילה מערב.

ב. תכסית הבנייה המוצעת בטבלה מס' 5 בתקנון מבא"ת מסתיר את העובדה שהנפח

הכולל של הבנייה העל קרקעית המוצעת (המגיע לכ 18,400 מ"ר כולל מרפסות) הינו

כ %700 משטחי המגרש .

ג. מדיניות בניה בסמיכות לציר רק"ל -הוועדה נתנה זכויות בנייה כאמור כאילו הפרוייקט

על ציר הרכבת הקלה, אך כאמור מיקום הפרוייקט מרוחק ובין הפרוייקט לקו הרכבת הקלה יש שכונה שלימה עם בינוי נמוך.

ב. התכנית אינה עומדת בתקנות התכנון והבניה (תסקירי השפעה על הסביבה), תשס"ג-

2003

1. מסמכי התכנית המופקדת הכוללת הצעה לבינוי עילי אינטנסיבי במיוחד בהיקף מעל %,700

אינם כוללים , בשונה מהמקובל בהיקפי בנייה כאמור, תסקיר השפעה על הסביבה ובדיקות מיקרו אקלים לבחינת ההשפעות הסביבתיות הצפויות מהבינוי המוצע ולבחינת הפגיעה הצפויה מהגברת רוח ומחסימת האור והשמש לדיירי המבנים הסמוכים הנמוכים בהרבה מהבינוי הגבוה המוצע (המתוכנן כחומת מגדלים עם מרווחים מינימליים בינהם בסגנון הבינוי של הולילנד).

לא הוגש תסקיר השפעה על הסביבה ולא ניתן לדעת את השפעות וההשלכות מאחר ולא בוצעה בדיקה וזאת בניגוד להוראות התקנות הנ"ל , למרות שהיא מבקשת לכרות עצים בשמורת טבע,על כן יש לפסול את התוכנית המוצעת.

במידה ויוגש תסקיר יש לתת לתושבים הזדמנות נוספת למי שרואה את עצמו נפגע מהתוכנית.

2. סימון תחום שטח החורשה לשימור שמעל לתכסית חניון הפרטי המוצע כ"יעוד עפ"י תכנית

מאושרת אחרת" הינו מטעה ומטשטש באופן מכוון את המוצע בפועל בתכנית: עקירה של החורשה לשימור בתחום שצ"פ פארק וגן ציבורי לצורך סיפוח שטח החורשה והקמת חניון פרטי ברישום תלת מימדי מתחתיה.

ג. העדר תכנית:

1. כמה קומות מתוכננות בתכנית, מה גובה הבניינים, והאם יש הגבלה על זכויות הבניה?

* טבלה 5 להוראות התכנית, שהיא המסמך הקובע, מתייחסת למספר הקומות רק בהערות –

)(4בניין - A מספר קומות 7 , בניין - B מספר קומות ,9 בניין - C מספר קומות .8

()5 מספר קומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת ומעל מפלס רחוב שאקי יהיה כדלקמן :

בניין - A מספר קומות .5 בניין - B מספר קומות .4 בניין- C מספר קומות .4 קומת חניון

ביניים בבניין C לא תחשב במניין מספר קומות .מספר קומות חניון תחתון - 2 קומות (סימון

בנספח הבינוי 1 Pו2 .(-Pמספר קומות סופי מתחת למפלס רחוב שאקי ייקבע בעת היתר

הבניה בהתאם להערה ''ד'' לטבלה 5 (זכויות והוראות בניה).

הערה ד קובעת: לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה תותר תוספת קומות תת-קרקעיות עבור

אחסנה, חניות ומערכות טכניות מעבר למפורט בנספח הבינוי וזאת ללא צורך בהגשת תכנית

חדשה. תוספת הקומות תעשה בהתאם לתכנון המקצועי. שטחי הבניה של קומות תת-

קרקעיות נוספות כאמור אינם נכללים בשטחי הבניה המפורטים בטבלה בסעיף 5 "זכויות

והוראות בניה" והן יבואו בנוסף לה ללא צורך בהקלה או הגשת תכנית נוספת.

הערה יב. מבהירה: לא יבוא במניין הקומות קומת היציאה לגג (העילגות במקור, בכל הציטוטים מהתכנית).

לכך יש להוסיף כי אין חלוקה בין קומות תת קרקעיות לקומות שהן מתחת לכניסה הקובעת (אך אינן תת"ק)- ראו הערה ()2 לטבלה :5 לרבות חניה, אחסנה, מעברים, חדרי מיגון, מבואות

וחדרי מדרגות, מערכות טכניות ושטחי שירות נלווים לשימושים המותרים, שטחים לרווחת

הדיירים וכד'. בעת הוצאת היתר בנייה תתאפשר הוספת קומות ושטחי בנייה תת קרקעיים

לטובת החניון בהתאם לתקן חניה, והמערכות הנדרשות. ולעומתה סוף הערה ( )5 המתייחס

ל"קומות מתחת לכניסה הקובעת".

לא יכולה להיות מחלוקת שהאמור בסעיף 6.1.1 ה.1 לתכנית: יותרו קומות מתחת למפלס

הכניסה הקובעת עבור מגורים, מסחר, מבני ציבור, חניה, שטחי שירות נלווים לשימושים

במבנה, אחסנה, מתקנים, מערכות טכניות ושטחים לרווחת הדיירים, אינו מפריד בין קומה

מתחת לכניסה הקובעת לקומה מתחת לפני הקרקע. ראו גם האמור בסעיף 4.1.2 ג.:1 בשטח

המסומן בנספח הבינוי בבניין A באות א' בצבע חום המצוי בקומה -4 של הבניין והיקפו כ-400

מ"ר שטח בנוי, יותר שימוש לחברה קהילה ותרבות בלבד. האם השימוש הציבורי נמצא בתת

הקרקע או מתחת לכניסה הקובעת?

עוד תהיה באשר למספר הקומות, מופיעה בסעיף 6.1.1 ה.:8 תותר בקומה הראשונה הקמת

קומת גלריה אשר לא תחשב במניין קומות ושטחי הבניין ,שטחי הגלריות יתווספו לזכויות

הבנייה עבור השימושים המותרים בקומות הקרקע. ושם, בסעיף ה.:9 תותר קומה טכנית

עבור מערכות בנוסף לקומות המותרות בתכנית זו ובנוסף לשטחים בטבלה.

אז כמה קומות יהיו, מה הן זכויות הבניה (האינסופיות) של התכנית ומה יהיה גובהם של הבניינים?

הנה עוד דוגמה, בהערה ה לטבלה: גובה המבנה מעל הכניסה הקובעת מתייחס לגובה רצפת

הגג. מעל גובה זה תותר הקמת קומה טכנית הכוללת יציאות חדרי מדרגות לגג, חדרי מכונות,

חדרי מעליות, חדרי משאבות, מאגרי מים, מעקה בהתאם לתקן ופתרון הסתרה למתקנים

טכניים וכד' בהתאם להוראות תכנית זו, ותותר סטייה של 2 מטר בגובה הבניין.

ובזה לא תמו זכויות הבניה (דהיינו, השטח הבנוי), כאמור בסעיף 4.1.2 א.:2 תותר בניה מעל

שטח זכות המעבר בגבולות קוי בניין תוך שמירה של חלל פנוי בגובה של 3 מטרים לפחות מעל

פני המדרכה. ולמען הסר ספק, מסביר שם, ס"ק ב.:6 כל שטחי בניה הנדרשים לבניה של

המעבר אינם נכללים בטבלה 5 "זכויות והוראות בניה" והם יבואו בנוסף לה ללא צורך בהקלה

או הגשת תכנית נוספת. וכן האמור בסעיף .6.1.1 א.:3 שטחי המבנים הטכניים יתווספו

לשטחים המופיעים בטבלה 5 (טבלת זכויות והוראות בניה).

לסיום חלק זה, נציין את הערה ב' לטבלה ,5 הקובעת: שטחי המרפסות - בנוסף לשטח העיקרי

הם למרפסות מקורות בלבד, שטחי מרפסות זיזיות יהיו בנוסף לשטחים המצויינים בטבלה,

ולא יבואו במניין השטחים.

יוער, כי אף סעיף מסעיפי התכנית לא מוגדר כ"סעיף סטיה ניכרת". וברור גם למה- אי אפשר

לסטות ממשהו שאינו מוגדר. אין קווי בניין, אין גבול לזכויות הבניה, לא ברור מה מספר הקומות

(המופיע כהערה בלבד). ה"תכנית" כולה אינה אלא תכנית חלוקת שלל, ותו לא.

התכנית אינה תואמת את הוראות סעיף (145ז) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-,1965 המורה:

"מוסד תכנון לא יתן היתר, מכוח תכנית שהופקדה אחרי ט' בטבת תשנ"ו (1 בינואר )1996 אלא

אם כן אושרה למקרקעין, שלגביהם מבוקש ההיתר, תכנית הקובעת הוראות בכל אלה:

()1 פירוט יעודי הקרקע;

()2 חלוקה למגרשים או לחלקות וגבולותיהם, אם אלו לא נקבעו בתשריט חלוקת קרקע;

()3 קווי הבנין, מספר הקומות או גובה הבנינים;

()4 שטחי הבניה המותרים."

2. כמה דירות מתוכננות – ומה תמהיל הדירות?

בתוכנית מדובר על 118 דירות ואפשרות ל- %10 דירות תוספת בסעיף טבלה /5ז.

באתר של היזם (נספח א) כבר מפורסם 129 דירות בפרוייקט, אז אולי אפשר לדעת לכמה קומות ודירות היזם מתכנן להגיע?

לפי טבלת חנייה -לא תהיה חנייה לכל הדירות ועם המעבר לברוכי תושבי התוכנית יעמיסו על החניות בברוכי/המחנכת שכבר היום מלאות.

3. עצים לכריתה ועצים לשימור:

פגיעה בשטח ירוק אשר מהווה איזור שקט לבתי התושבים וריאה ירוקה שתעלם ועל כן יש לפסול את התוכנית.

ד. התכנית מזיקה לשכונה ולשכנים

כניסה קובעת מטיילת קיימת ללא רחוב מוגדר הסמוכה לבתי התושבים ברחוב יהושע ברוכי תהווה מטרד ורעש. גובה הבנייה חריג בכל הרחובות הסמוכים (ברוכי/המחנכת/דלה פרגולה)

אשר נבנו באותו תכנון ובאותו סדר של גובה, בנייה של 3 בנינים לגובה המבוקש אינה משתלבת אדריכלית ותפגע בקו הגובה האיזורי ובפרטיות התושבים הסמוכים, הסתרת השמש וכניסת אור לבתי התושבים.

ה. "תרומה" לא חוקית

כעולה ממסמכי התכנית, המגיש הוא גוף פרטי אשר זכה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לבניית 35 יחידות דיור בלבד לפי תוכנית ידועה קיימת ומאושרת למורדות גילה 13157 . עם זאת, לא נרשמה כל מחאה מצד מוסדות התכנון, מהיכן נמצאה למוסדות התכנון הזכות להעניק לגורם פרטי קרקע בבעלות ציבורית-שצ"פ וחורשה לשימור עם תוספת בנייה בסדר גודל חורג מכל הגיון שלא מתחשב בתוכנית מאושרת, בדיירים הקיימים ובגובה הבניינים הקיימים היום.

ו. לא בוצע כל הליך שיתוף ציבור טרם ההחלטה על הפקדת התכנית לדיירים המתגוררים בסמוך ולא

נבחנו או הוצעו חלופות לתכנון הפוגעני המוצע, אף שהתכנית עומדת בסתירה מוחלטת לתכנית המתאר לשכונת מורדות גילה, אשר תוכננה בקפידה על ידי אדר' נעמה מליס ובחנה מול כל מבנה את חתכי הרחוב ואת ההתאמה למבנה הטופוגרפי הטבעי.

על קיומה של התכנית, המציעה לשנות מקצה לקצה את כל עקרונות התכנון בסביבה, נודע לדיירי רח'

יהושע ברוכי, בו מתגוררים הנפגעים העיקריים מהתכנית, רק באמצע תקופת ההפקדה, לאחר שהפרסום אודות הפקדת התכנית בוצע ברחוב ביום 23.10.2025 בעקבות פנייה במייל של אחד התושבים.

בנוסח הפרסום שבוצע צויין כי מטרת התכנית היא "הקמת מבני מגורים במורדות שכונת גילה, הקצאת שטחים ציבוריים מבונים שטחי תעסוקה ויצירת חזית מסחרית ברחוב שאקי " מהפרסום נשמטו המטרות העיקריות של התכנית :

1. תוספת זכויות בנייה ותוספת קומות ויחידות דיור מעבר לתכנית המתאר לשכונה.

2. הגדלת חניון פרטי מוצע אל תחום שצ"פ וחורשה לשימור.

סיכומו של דבר: לאור האמור לעיל ובשל העובדה שכל התהליך פסול מיסודו יש לדחות ולבטל את התוכנית

המוצעת לאלתר ולהשאיר את תוכנית המתאר 13157 הקיימת על כנה.

נספח א:כמות דירות מתוכננת

הפרסום באתר של בית ירושלמי שמדבר כבר על 129 דירות...