ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 42 · 101-1363290_התנגדות.pdf

לכבוד 23/12/25

וועדה מחוזית להתנגדויות

מינהל תכנון מחוז ירושלים

הנדון: התנגדות מינהל קהילתי גינות העיר לתכנית מספר 1363290 ברחוב עזה 29

שלום רב,

מתכבדים להגיש התנגדות על התכנית, בצומת חשובה בלב המסחרי של רחביה, במטרה להעיר נקודות העלולות להוות פריצה עתידית של מדיניות השכונה (תכנית רחביה .)9988

1. כללי

התכנית ממוקמת בגוש 30026 בחלקה 138 ברחוב עזה מס' 29 בשכונת רחביה, בירושלים.

מדובר בחלקה פינתית היושבת על צומת רחובות עזה והאר"י. בחלקה קיים מבנה בן 3 קומות שהוקם בשנות ה .30 כיום המבנה משמש בקומת הקרקע למסחר, ובקומות העליוניות לתעסוקה וגם למגורים.

התכנית החלה במקום היא תכנית מס' -9988 , תכנית המתאר לשכונת רחביה אשר מייעדת את החלקה ליעוד מגורים עם חזית מסחרית.

התכנית מציעה שינוי יעוד לאזור מגורים מס' ג' עם תוספת זכויות בניה לתוספת של 2 קומות, שינוי בקווי בניין, הוספת אגף עבור הרחבת יח"ד קיימות, והוספת יח"ד, חנויות חדשות ותוספת מחסנים בתת הקרקע.

מגיש התכנית הינו בעל ענין בקרקע.

איזור מגורים 2 (עפ"י תכנית רחביה .)9988

גודל המגרש: 0.596 דונם, עפ"י מסמך הוראות התכנית.

גובה מקסימל עבור איזור מגורים ב:

אחוזי בנייה מקסימליים עבור איזור מגורים ב לשטח עד 600 מ"ר:

1

צילום ממסמכי תכנית רחביה .9988 ניתן לראות את איזור זכות הדרך שכולל את הגינון בפינה.

ראשית המינהל מתנגד לשינוי איזור מגורים ללא סיבה מוצדקת. כל איזור עזה הינו איזור ב' ושומר

על אחידות בבינוי וגובה – כולל תכנית תמ"א שהסתיימה בשנתיים האחרונות בפינה עם בן מימון.

כמו כן, התכנית מציעה 5 קומות עפ"י תכנית רחביה 9988 ולכן שינוי איזור (ל6 קומות) אינו טיעון

מוצדק ולא מתאים לרחוב. התכנית מציעה תוספות בנייה ולא הריסה ובניה ולא חידוש כל התשתיות

הקיימות. מתנגדים לפריצת תכנית רחביה 9988 ולשינוי איזור מגורים כמבוקש.

2. חוסר התאמה עם המערכת העירונית

צילום מה-GIS העירוני. חשוב לשים לב כי עפ"י ה-GIS חורשת העצים בצפון מזרחית היא חלק מזכות הדרך ולא כלולה בתחום החלקה.

2

עפ"י מערכת המקוונת העירונית, גבול החלקה אמור להיות כ-8 מ' בין אבן השפה לבין גדר הפונה לצומת.

עפ"י המערכת המקוונת העירונית, המרחב הינו כ-6 מ' בלבד. ייתכן ויש בעיה במערכת המקוונת של העייריה ויש לתקנה. אבל ייתכן ויש טעות במסמכי התכנית.

מבקשים שהתכנית תיבדק ע"י מודד מוסמך מטעם הוועדה כדי לוודא שכל המידע תואם בין המדידה

לבין מיקום העצים לבין מערכת המקוונת GIS העירונית. אם גדר התכנית לא במקום יש להחזירה

לגבול החלקה ולפנות את השטח עבור הציבור. אם מסמכי התכנית מדויקים אז צריך לעדכן את מערכת

הGIS העירונית בהתאם.

3. עצים

עפ"י דוח האגרונום יש מספר עצים לכריתה, אך העצים לא מסומנים בתכנית האגרונום. מבקשים להחזיר את המסמך לאגרונום להשלמות.

הטבלה בעמ' 5 של דוח האגרונום. הנתונים במסמך האגרונום אינם תואמים. יש לתקן לפני הדיון.

3

המפה (עמ' )6 אינה כוללת סימון של 2 (לפחות) עצים לכריתה עפ"י הטבלה באותו מסמך (עמ' .)5 כמו כן, התכנית אינה כוללת עצים בוגרים בסמוך לחלקה בזכות הדרך בצד הצפון מזרחי.

4. גובה בינוי

התכנית מציעה תוספת של 2 קומות מעל הקיים. סה"כ 5 קומות מהחזית של רחוב עזה.

בגלל הפרשי טופוגרפיה, לחזית דרום מזרחית סופרים 4 קומות מעל הקרקע.

4

המינהל מקבל את החתך והבינוי המוצע, התואם את מדיניות תכנית רחביה ,9988 אך מתנגד לשינוי

לאיזור מגורים 3 שעלול להגביע את הבנין בחריגה מחזית רחוב עזה. כמו כן, מבקשים להסיר את כל

תוספות בנייה על חזית המבנה ההיסטורי - כולל בקומה המסחרית – כתנאי לאישור התכנית.

5. תוספות בנייה

התכנית מציעה בינוי באחוזי בניה של %226 > %160 עפ"י הוראות תכנית רחביה .9988 החריגה בשיעור של כ-%.67

להסיר את כל התוספות בנייה בקומת המסחר וקומות המגורים כתנאי לקידום התכנית.

כמו כן, יש להסיר את כל התוספות בנייה בקומת המסחר וקומות המגורים כתנאי לקידום התכנית.

המינהל מתנגד לחריגה של כ-%70 מאחוזי בניה מותרים עפ"י מדיניות השכונה.

לסיכום, מינהל קהילתי גינות העיר מברך התחדשות של מבנים קיימים ומתן מענה לתשתיות. עם

זאת, מתנקדים למסמכי התכנית שלא תואמים של המסמכים במערכת GIS העירונית ומתנגדים – כפי

פירטנו מעלה – על שינוי איזור מגורים מ-2 (תכנית רחביה )9988 ל-מגורים 3 – בחריגה משמעותית

מאחידות גובה הבינוי ברחוב עזה, כולל פרויקטים חדשים שהושלמו בשנים האחרונות.

לגבי נקודות נוספות, המינהל תומך בהמלצות של מהנדס העיר על שימור המבנה ההיסטורי, שימור

גובה גובה הגדר המקורית ברחוב הארי, לא לחרוג ממספר קומות עפ"י תכנית .9988

מודים לוועדה על התיחסות למסמך התנגדות של המינהל ומבקשים להיות מוזמנים לדיון להציג

בהרחבה את הנקודות שעולות במסמך ושומר לעצמו את הזכות להוסיף ולטעון בהמשך.

בברכה,

בשם הפורום האורבני גינות העיר

אדר' רונית לומברוזו, יו"ר פורום אורבני

5

מרכז הפורום:

אדר' איליאס מסינס

מתכנן אורבני, גינות העיר

רחוב עמק רפאים 12א מושבה גרמנית ירושלים

0544-286998

מייל: ginothair.org.il@elias

6