ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 42 · קובץ סדר יום לוועדה לתאריך 21.01.2026.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 26/01/2021
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

- 1 -

תאריך:14/1/2026

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2026/2

שתתקיים 21/01/2026 - ג שבט תשפ"ו

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

א. הפקעה 23/961

ב. תצר 12884

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1293554 קטמון התנגדויות תוספות בניה וקומות בן גמלא 14 ועדה מקומית הישנה חדשות ותוספת 7 חברת אקו בן

יח"ד, בן גמלא 14 גמלא 14

ירושלים

2 1319805 גילה התנגדויות מורדות גילה - יחיאל סגל ועדה מחוזית מגורים בפארק

3 1363290 רחביה התנגדויות שינוי קווי בנין תומר כהן ועדה מחוזית ותוספות ברח' עזה

29 בירושלים.

4 1187269 קרית התנגדויות התחדשות עירונית אנגלאינווסט ועדה מחוזית היובל רחוב בוליביה ,5-7

5 1070911 מרכז התנגדויות התחדשות עירונית א.ב.נ.ר אבן ועדה מחוזית העיר במתחם חסבון ישראל רזידנס

ירושלים

6 12:00 1336015 קרית הפקדה מתחם גת, קרית תבע קפיטל ועדה מחוזית משה משה

7 1436765 פסגת הפקדה הרחבות דיור בשד' יצחק יעקובוב ועדה מקומית זאב משה דיין 19-21

דרום פסגת זאב ירושלים

8 1426378 רמות הפקדה הרחבת דירה קיימת יעקב נעמד ועדה מקומית ותוספת יח"ד חדשה

רחוב המשוררת

זלדה 4

רמות,ירושלים

9 1500636 קרית הפקדה קולומביה- הוספת קרסו נדלן ועדה מקומית מנחם שטחים לגן ילדים

ירושלים

10 1370931 פסגת הפקדה תוספת בניה ותוספת שמואל הופמן ועדה מקומית זאב יח"ד ברח' חיים

דרום לסקוב 17

11 1472455 רמת הפקדה הרחבת יח"ד קיימת שמעון שחר ועדה מחוזית דניה רח' לייבוביץ' 8

- 2 -

12 1394345 עיר גנים הפקדה הוספת 10 יח"ד עדי שפטר ועדה מחוזית בשלוש קומות עיליות

לבנין ברח' הצלף 16

ו- 18 ירושלים

13 1417039 תלפיות הפקדה לב תלפיות - מתחם מאור פוקס ועדה מחוזית תעשיה שימושים מעורבים

לאורך רחוב האומן.

14 1454255 מרכז הפקדה תוספת זכויות, עיריית ועדה מקומית העיר קומות ושימושים, ירושלים

כיכר ספרא (בניין ,)1

ירושלים

15 1444355 קרית הפקדה מתחם המעיין עיריית ועדה מקומית היובל ירושלים -

מנח"י

16 1446319 מושבה הפקדה המשתלה - צמת שרון חסיד ועדה מחוזית גרמנית אורנים

17 1505197 גבעת הפקדה הרחבה ושינוי בבינוי רחל ארנד ועדה מחוזית המבתר וקווי בנין ברח מדבר

סיני 16 ,גבעת

המבתר.

18 515ב רמות תכנית בינוי תכנית בינוי - תוספת מנח"ח עיריית ועדה מקומית בינוי למבנה בית ירושלים

ספר ברחוב חזון איש

- רמת שלמה

19 1161165 רוממה תיקון החלטה הרחבת יח"ד, שרי יעקב ועדה מקומית להתנגדויות ישראל 3 פרנקפורטר

20 1088350 בית תיקון החלטה השלמת קומה אליעזר קאהן ועדה מקומית ישראל להתנגדויות ושימוש בחלל גג

רעפים ברחוב

הבעש"ט ,17

ירושלים.

21 1261064 גילה תיקון החלטה תוספת 75 יח"ד אשדר חברה ועדה מקומית להפקדה למתחם אפרסמון לבניה בע"מ

בשכונת גילה

22 1339522 מחנה תיקון החלטה תוספת קומות ברח תומר כהן ועדה מקומית יהודה להפקדה אגריפס 115

ירושלים.

23 1305812 קרית תיקון החלטה קביעת הוראות בינוי מנח"ח ועדה מקומית משה להפקדה למבני ציבור, קריית

משה , ירושלים.

24 1096874 רמת תיקון החלטה הריסת מבנה קיים ירושלים ועדה ועדה מקומית אשכול להפקדה ובניית מבנה ציבורי מקומית

במקומו, רח ים סוף

25 1345438 שועפט הצטרפות קו התפר - שועפט צאדק רישק ועדה מחוזית הועדה

המקומית

בשלב הפקדה

- 3 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1293554

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: חברת אקו בן גמלא 14 בן גמלא 14

עורך התכנית: שוהט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 10/09/24

כתובת יהושע בן גמלא 14 , קטמון הישנה

גוש חלקה בשלמות

30004 50 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה מחליטים להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

מבוקש לבחון שינוי של קומת מחסנים לדירה וזאת ככול ניתן לאוורר על פי התקנות ולהציע מקום חניה.

במסגרת תכנית זו מוצעת תוספת יח"ד נוספות ללא מתן פתרון חנייה נוסף, דבר זה מכביד על האזור מבחינת חוסר בחניות ביחס לכמות יח"ד המוצעות והקיימות.

נדרש להציע פתרונות חנייה עבור כל היח"ד המוצעות במסגרת תכנית זו ללא פטור נוסף מחנייה בחלק האחורי של המגרש. ללא פתרון זה לא תתאפשר תוספת יח"ד.

יש לקבל על כך את אישור תושי"ה.

פתרון החניה יהיה ללא עקירת עצים.

05/02/2025

ככול ויוצעו עקירת עצים יש לתת מענה ל 4 מקומות חנייה לפחות נוספים עבור חלק מהדירות שניתנו בתמא.

יש להשלים חוו"ד מחלקת תושי"ה ולקבל את אישור האגף כתנאי להפקדת התכנית.

קווי הבניין יכללו את כל הבינוי לרבות מרפסות.

גובה גדרות לא יעלה על 1.2 מ'.

יש להשלים חוו"ד מחלקת שפ"ע המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות ולקבל את אישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

יש להציע נטיעות של עצים בוגרים חדשים בתחום המגרש.

יש להשלים חוו"ד מחלקת שפ"ע ולקבל את אישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

- 4 -

תנאי להפקדת התכנית יהא השלמת התיאום וקבלת אישור מח' תברואה.

כללי:

יש לקבוע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה בינוי, קווי בניין ומס'

קומות.

לא תותר הבלטת מרפסות וכל בינוי אחר לרבות אלמנטים עיצוביים מעבר לקווי הבניין.

הבניה תבוצע בהינף אחד לא תותר בנייה בשלבים.

השלמת חוו"ד המחלקות הנדרשות: אגף שפ"ע, תברואה, תושי"ה, , שפ"ע תחזוקת

כבישים וכבאות ולהטמיע את הערותיהם במסמכי התכנית בתיאום עם מחלקת התכנון

יש לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86

ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי הבניינים בחלקות הסמוכות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים במגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הוועדה המחליטה לאשר ארכה של 30 יום להגשת התנגדויות.

ולקבל את ההתנגדות שהוגשה

- 5 -

התוכנית הופקדה בתאריך 19/09/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 18/11/2025 .

תיאור חדש להתנגדויות

תוספות בניה, תוספת קומות לשם הרחבת יח"ד קיימות ולשם תוספת 7 יח"ד חדשות, בן גמלא .14 עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים מיוחד לאזור מגורים ג'.

2. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

א. קביעת בינוי לתוספות בנייה בכל הכניסות בקומות קרקע (במפלס -,)2.50 בקומה א'

(במפלס ,)0.00 בקומה ב' (במפלס +,)3.00 בקומה ג' (במפלס +,)6.00 בקומה ד' (במפלס +,)9.00 ובקומה ה' (במפלס+)12.00 לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהן, לשם תוספת 3 יח"ד, ולשם תוספת מחסנים, בהתאם לנספח בינוי ובהתאם לקיים בשטח.

ב. קביעת בינוי לתוספת קומה מעל הבניין הקיים בכניסות א' ו-ב' לשם הרחבת יחידות הדיור

הקיימות והמוצעות בקומה שמתחתיה, בהתאם לנספח הבינוי.

ג. קביעת בינוי לתוספת 2 קומות מעל הבניין הקיים בכניסה ג' לשם תוספת 4 יח"ד חדשות,

בהתאם לנספח הבינוי.

3. קביעת קווי בניין לבניה , כאמור.

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח.

5. הגדלת מספר יחידות הדיור מ-2 יחידות דיור ל-31 יחידות דיור.

6. הגדלת מספר קומות מ-4 מעל ה 0.00 ל-6 קומות מעל ה-0.00

7. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

8. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

9. קביעת הוראות בגין עצים לשימור.

במצב קיים:

ישנו מבנה שיכון רכבת עם 3 כניסות, שחלקו המערבי עבר תוספת בנייה (כניסה א) , קיים היתר מאושר לתמ"א 38/1 לחלק במזרחי, כניסות ב+ג. סה"כ 24 יח"ד קיימות (כולל היח"ד שהוסיף בתמ"א)

תכניות מאושרות:

תכנית 30004ג משנת 1959 שיעדה את המגרש למגורים 1 %84 בנייה ב3 קומות.

תכנית 4044 משנת 1991 שקבעה במגרש %104 בנייה.

התכנית הינה בסמכות מקומית.

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

הוגשה ע"י מלכה אברהם ווכסנר ענת באמצעות שמאי המקרקעין יאיר ידיד.

עיקרי ההתנגדויות:

1. במסגרת התכנית מבוקשת תוספת של 7 דירות חדשות תוך שנדרש פתרון חניה עבור כל

יחידת דיור במתקן חניה על קו אפס בצמוד לחלקת המתנגדים. מתנגדים למיקום החניה בגבול חלקות -49 ו 50 בשטח הכולל עצים לשימור וללא הצגת חלופות חניה חלופיות מיטביות, מתנגדים לכך שמתקן החניה על קו חלקה אפס תוך שיש בכך שינוי קיצוני באופי הסביבה וגרימת נזק שאינו בר תיקון ומטרד קבוע ומתמשך לעוררים הן מבחינת רעש והן מבחינה אסטטית.

- 6 -

2. טוענים כי סמטת רבי יחייא אינה מתאימה להגדלת נפחי תנועה – מדובר על שביל פנימי

צר תוך שהבקשה פוגעת בדרך גישה לחלקה .49

3. מבקשים לתכנן תכנית כוללת למתחם כפי שבוצע במסגרת תכנית 4044 ונספח תנועה

כולל.

4. מבקשים מענה לכל הדירות המוצעות בתכנית בחזית החלקה לרחוב ריש לקיש, כאמור

התכנית הינה תב"ע משלימה תמ"א 38 /1 שבוצעה במבנה.

5. טוענים כי מתקנן החנייה הינו בנייה לכל דבר ועניין ולא רק פיתוח שטח ומהווה סטיה

ניכרת. מתקן החנייה הינו מבנה אשר יבנה בעומק תוך חפירה לעומק של 6 מ' ויתרומם ממפלס רצפתו 10.65 מ', ומעבר ה 0.00 לגובה של 6 מ' (כאשר עליו מכונית).

6. טוענים כי מתקן החנייה המתרומם יוריד את ערך הדירות, יגרם למטרד קבע ואסטטי.

סלון הדירות של העוררים פונה לשטח החנייה וגם חדרי השינה של העוררים פונים לשטח זה.

7. טוענים כי מתקן החניה דורש תחזוקה, אינו מתאים לכל כלי רכב ויגרום למפגע רעש

ומפגע אסטטי מובהק ומתמשך ויש לדרוש ערבות לתחזוקת המתקן כי ככל שהמתקן יתקלקל יגרם עומס נוסף על התשתית הציבורית.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לדחות את ההתנגדויות מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות ביחס לטענה כי במסגרת מיקום החניה בגבול חלקות -49 ו 50 בשטח

הכולל עצים לשימור וללא הצגת חלופות חניה חלופיות מיטביות, מתנגדים לכך שמתקן החניה על קו חלקה אפס תוך שיש בכך שינוי קיצוני באופי הסביבה וגרימת נזק שאינו בר תיקון ומטרד

קבוע ומתמשך לעוררים: במסגרת תיאום התכנית נבחנו מספר חלופות למיקום החנייה המוצעת

שעליה להיות בתחום גבול מגרש התכנית והחלופה שהופקדה נבחרה בשל המיקום הפנימי של החנייה ולא בחזית הרחוב והן בשל טענת המגיש כי העצים בחזית האחורית מתים. כמו כן, פתרון זה נבחן ע"י הגורמים ונמצא ראוי תכנונית. ביחס לבנייה בקו אפס, קוי הבנייה עונים לדרישות תכנית האב ובנייה תת"ק אפשרית בקו אפס.

2. לדחות את ההתנגדות ביחס לטענה כי סמטת רבי יחייא אינה מתאימה להגדלת נפחי תנועה –

מדובר על שביל פנימי צר תוך שהבקשה פוגעת בדרך גישה לחלקה :49 סמטה זו בייעוד דרך, כמו כן מדובר על כניסה של 16 רכבים בלבד, לא מדובר על כמויות רבות של כלי רכב ולכן ניתן לאשר את הפתרון המוצע דרכה.

3. לדחות את ההתנגדות ביחס לבקשה לתכנן תכנית כוללת למתחם כפי שבוצע במסגרת תכנית

4044 ונספח תנועה כולל: תכנית 4044 הינה תכנית לשינוי הוראות לתכנית מתאר מקומית וקובעת הוראות ביחס לזכויות בנייה ותנאים נוספים. בשטח התכנית וסביבתה חלות הוראות תכנית מתחם ברוריה הכוללת הוראות תכנון ובינוי עבור המתחם כולו, אך כיוון שתכנית זו קודמה בהליך תמ"א טרם החלטת ועדה מחוזית בנושא מיום 6/3/23 היא לא חלה עליה. יצויין - 7 -

כי ביחס לקידום תכנית תנועה כוללנית לבקשת המתנגדים, תכנית ברוריה נותנת מענה בנושא ומאפשרת קידום תכנית מתחמית, בין היתר בשל העדר פתרונות חניה בתחום המגרש בנוסף לחידוש ושיפור המרחב הציבורי בשכונה ובמיוחד דורשת התייחסות להרחבת דרכים צרות , ליצירת מדרכות המאפשרות הליכה, לחיזוק הנגישות הרגלית בשכונה בהתייחס לציר הרק"ל, ולתוספת שטחים ציבוריים.

4. לדחות את ההתנגדות ביחס לבקשה כי יש לתת מענה לכל הדירות המוצעות בתכנית בחזית

החלקה לרחוב ריש לקיש, כאמור התכנית הינה תב"ע משלימה תמ"א 38 /1 שבוצעה במבנה:

כאשר מדובר בתכניות של תמ"א 38 תוספות ניתן לקדמן ללא מתן פתרון חנייה מלא ליח"ד הקיימות שאין להן חנייה, זאת לאור החשיבות בחיזוק הבניין. עם זאת התכנית מבקשת תוספת יח"ד מעבר למאושר בתמ"א בתכנית דנן וכתנאי לכך עליה להציע פתרון חנייה בתחום המגרש כפי שמוצע. פתרון חנייה בחזית הרחוב נבחנה ואינה מקובלת תכנונית.

5. לדחות את ההתנגדות ביחס לטענה כי מתקן החנייה הינו בנייה לכל דבר ועניין ולא רק פיתוח

שטח ומהווה סטיה ניכרת. מתקן החנייה הינו מבנה אשר יבנה בעומק תוך חפירה לעומק של 6 מ' ויתרומם ממפלס רצפתו 10.65 מ', ומעבר ה 0.00 לגובה של 6 מ' (כאשר עליו מכונית) וביחס לטענה כי מתקן החנייה המתרומם יוריד את ערך הדירות, יגרם למטרד קבע ואסטטי. סלון הדירות של העוררים פונה לשטח החנייה וגם חדרי השינה של העוררים פונים לשטח זה: פתרון החנייה המוצע נבחן ע"י הגורמים הרלוונטיים במתקן ונמצא ראוי תכנונית. היות והמתקן הינו תת קרקעי אינו נחשב כבינוי ולכן אין חשיבות לגובהו, זאת מאחר והוא מתרומם לרגעים ספורים באופן נקודתי וכאשר אינו בשימוש הוא נסתר. כמו כן, ככל וסבור מתנגד כזה או אחר כי בכל זאת נפגע מהתכנית, יכול לפעול למיצוי טענות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. ביחס לטענה בנושא מטרד הרעש, ככל ותהיה טענה עתידית על רעש, יש לפנות לגורמים העירוניים הרלוונטיים לצורך טיפול נקודתי.

6. לדחות את ההתנגדות ביחס לטענה כי מתקן החניה דורש תחזוקה, אינו מתאים לכל כלי רכב

ויגרום למפגע רעש ומפגע אסטטי מובהק ומתמשך ויש לדרוש ערבות לתחזוקת המתקן כי ככל שהמתקן יתקלקל יגרם עומס נוסף על התשתית הציבורית: בכל הנוגע לטענות בנושא אחריות לנזקים ככל וייגרמו, יש לפנות לגורמים המוסמכים לכך. לא מדובר בנושא תכנוני שאין מקומה של התכנית לעסוק בו.

7. לדחות את כל יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 8 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1319805

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: סגל יחיאל

עורך התכנית: פרוס קרלוס

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 28/07/2024

כתובת פרופ' אבנר חי שאקי , גילה רחוב אבנר חי שאקי במורדות שכונת גילה

גוש חלקה בשלמות

30962 77 כן

30962 81 לא

30962 95 כן

30962 11 לא

30962 76 כן

30962 92 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

10/06/2025 בהמשך לבקשת המתנגדים למתן ארכה להגשת התנגדויות לתכנית, הוועדה מחליטה על מתן ארכה להגשת התנגדויות וזאת עד ליום .16.6.25 19/01/2025

** התוכנית ירדה מסדר היום.

17/11/2024

** התוכנית ירדה מסדר היום.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

התכנית חורגת מהמדיניות שנקבע בשכונה במסגרת התכנית המאושרת לפיה מפלס הגגות בבניינים הנמוכים לא יעברו את מפלס קומת הקרקע של הבניינים ברחוב מעליהם, יחד עם זאת במיקום זה הסיטואציה שונה מיתר החלקות בבניינים 13/11/2024

בשכונה הקיימת מכיוון שהבניינים ממערב פונים לשני כיוונים והחזית הראשית של הבניינים פונה לכיוון מערב שם נשמר עיקרון זה, וההפניה של הבניינים לכיוון התכנית הם של החזית האחורית של חדרי שניה והמרחק עד לפרוייקט הוא של כמה עשרות מטרים.

לאור החשיבות של תוספת יחידות דיור ניתן לאשר את תוספת הקומות המוצעות בתנאים בכפוף לשיפור המרחב הציבורי, השטחים הציבורים והשימושים המוצעים בהתאם לסעיפים לעיל.

התכנית מציעה שצ"פ בתא שטח 103 בחזית המסחר , מדובר בשטח בחזית המסחר ואין כל הגיון ששטח זה יוגדר כשטח ציבורי פתוח מבחינת גודלו ומיקומו, יש לבטל - 9 -

את השצ"פ ולהציע במקום זיקת הנאה לציבור ככיכר עירונית.

לאור גובה הבניינים המוצע יש לוודא כי קיימת מדרכה רחבה ברוחב של 3.5 מטרים בחזית הבניינים בייעוד דרך .

לאור חוות דעת מחלקת נכסים ( היות וגוש 30962 הינו גוש שומה לא ניתן יהיה בהמשך לרשום את החלקה התלת ממדית, לכן אין להגדיר את תכנית זו כתכנית הקובעת הוראות תלת ממד ויש להשמיט את ההוראות הנוגעות לתלת ממד משום שאינן ברות ביצוע ) לא ניתן להציע רישום בשכבות ולכן יש לצמצם את הקוו הכחול ולא לכלול את השטח הציבורי הפתוח בחלק המערבי של התכנית.

בהתאם להתנגדות של המנהל הקהילתי בתכנית סמוכה של חדר הטרנספורמציה יש להציע מעבר כולל מעבר מכני ( מעלית או דרגנוע ) בין רחוב ברוכי לרחוב חי שאקי. מעבר אשר חסר ונצרך עד מאוד בשכונה – המעבר יפותח בתחום השצ"פ מצפון ( חלקה )92

תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנית לפיתוח המעבר כולל המכני ותנאי למתן טופס 4 יהיה ביצוע בפועל.

לאור העובדה שמדובר באזור מגורים המרוחק ממרכז השכונה יש להציע קומת תעסוקה בקומות המסד שיאפשרו מיקום משרדים / קופות חולים לטובת אזור המגורים החדש.

בהתאם לחוות הדעת של המחלקה למדיניות תכנון וצרכי הציבור הנדרשים באזור עולה כי נדרש חלל עבור פעילויות חברתיות של המינהל הקהילתי כגון חוגים, מועדון רב-תכליתי וכיו"ב. לפיכך יש להקצות שטח ציבורי בנוי בסך 400 מ"ר לשימושי חברה, קהילה ותרבות.

הבינוי המפורט של השטח הציבורי יתואם לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה מול המחלקה לתכנון מבני ציבור ומינהל חברה ופנאי.

השטחים הציבוריים יירשמו על שם הרשות המקומית במסגרת האיחוד וחלוקה המוצעים בתכנית.

יש לציין כי תנאי להיתר ראשון מכוח התכנית יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין".

לא יסומנו עצים לעקירה או לשימור מחוץ לקוו הכחול של התכנית.

20 אחוז מיחידות הדיור יהיו בשטח מקסימלי של 55 מ"ר בהתאם להנחיות מנהל התכנון.

סעיף א מתחת לטבלה 5 לעניין חישוב קירות יבוטל , והנושא יפתר בהתאם לתקנון בשלב היתר הבניה.

סעיף ז לעניין גמישות של 10 אחוז ביחידות הדיור יבוטל.

התכנית תכלול מרפסות סוכה לכל הדירות

תנאי להוצאת היתר בניה- יהיה רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים-(כאשר מדובר בשטח לא מוסדר)

- 10 -

חלוקה ו /או רישום

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ולצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו.

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009

השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד!

תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

התכנית חלה בתחום אתר טבע עירוני יער גילה. יש להגיש למחלקה סקר טבע מקדמי על פי הנחיות תכנית מתאר לטבע עירוני מס' ,101-292870 עם תמונות משטח התכנית, ולקבל את אישור המחלקה והנחיותיה לשמירת ערכי טבע בשטח התכנית כתנאי להפקדה. בהתאם לממצאי הסקר ייתכן כי תידרש השלמת סקר טבע מפורט.

בתכנית מתוכננים מבנים בגובה העולה על 40 מ' מעל מפלס רחוב אבנר חי שאקי.

נבקש השלמה של מסמך מיקרו-אקלים בהתאם להנחיות הרשות לאיכה"ס טרם הפקדת התכנית. המסמך יתייחס לגובה המקסימלי המותר לבינוי בתכנית על פי הוראות התכנית.

הערות למסמך ניהול נגר

לתכנית הוכן מסמך ניהול נגר של חברת רזאור הנדסה וייעוץ בע"מ מיולי .2024 - 11 -

על פי המסמך, נדרש לתכנן בשטח התכנית מאגר/י בטון בנפח כולל של 215.0 מ"ק.

תכנון זה מקובל ונותן מענה ליעד הנגר לניהול על פי מחשבון מנהל התכנון, שעומד על 201 מ"ק.

במסמך מוצג חישוב נוסף לנפח הנגר היממתי לניהול, בסעיף 5.2 ובתחילת סעיף .6 לפי חישוב זה, נפח הנגר לניהול קטן יותר מהאמור במחשבון מינהל התכנון ועומד על 174 מ"ק. חישוב זה מתייחס למקדמי נגר שונים לשטחים השונים המתוכננים במתחם, אולם יש לשים לב כי כלל השטחים במתחם (כולל שטחי ריצוף וגינון)

מצויים מעל לשטחי בניה בתת הקרקע.

לדעת המחלקה, מומלץ לתכנן מאגרי השהיה עם ספיקה יוצאת מווסתת ולהשתמש בשיטת החישוב של מעטפת הנפחים על פי הנחיות מינהל התכנון – באופן זה תתאפשר הקטנה של נפח המאגרים הנדרשים תוך מתן מענה מלא ליעד הנגר היממתי לניהול.

הערות לתכנון

התכנית מציעה לעקור עצים בוגרים לאורך גבול התכנית הדרום-מערבי, אשר כלולים כיום בשטח חורשה לשימור. זאת לצורך בינוי תת קרקעי לחניון. נבקש להציג חלופת תכנון אשר שומרת על רצועת העצים בדופן המערבית של התכנית תוך מתן פתרון טכנולוגי/אדריכלי להיקפי החניה המבוקשים.

נבקש להציג בנספח הבינוי את קו המגע עם השצ"פ מדרום-מזרח לתכנית.

הערות להוראות התכנית

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר חפירה/בניה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור הרשות לאיכות הסביבה.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת תכנית הנדסית אשר תציג פתרונות לניהול נגר עילי בתחום התכנית, על ידי השהיה, חלחול או חידור מים. נפח הנגר לניהול והספיקה היוצאת המווסתת ייקבעו לפי הנחיות תמ"א 1 שתהיינה תקפות לעת עריכת הבקשה להיתר.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הגשת דוח אקוסטי לשלב הקבע לאישור הרשות לאיכות הסביבה.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכנית יחוייבו בעמידה בציון 2 כוכבים על פי תקן בנייה ירוקה ת"י .5281 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הדירוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים בתכנית יהיה ,b ע"פ ת"י 5282 חלק .1 הדירוג האנרגטי המזערי ליחידת דיור בבניין מגורים יהיה .c

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים, כגון גגות חיים/ירוקים, גגות כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, , בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

הנחיות בנוגע לחדרי שנאים וקרינה

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמה של חדר שנאים במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה למבנה הכולל חדר שנאים יהיה הצגת היתר הקמה/ היתר סוג, כולל הצגת מרחקי בטיחות קרינה בתכנית - 12 -

הבינוי המפורטת (תנוחה וחתכים) ודו"ח חיזוי קרינה על פי הצורך.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום הוראות התכנית בהיבטים סביבתיים עם המחלקה.

יש לקבוע כי קירות התמך ידורגו באופן שמאפשר נטיעות ופיתוח שטח ועד גובה של 3 מ'.

גובה גדרות לא יעלה על 1.2 מ' מפני הקרקע הטבעית.

שלביות הביצוע תקבע בהינף אחד.

יש לתאם את פתרון פינוי האשפה ועם אגף תברואה ולהוסיף הוראות בהתאם.

להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

יקבע בהוראות התכנית כי מערכות ותשתיות מכניות וחשמליות תמוקמנה בקומות החניה. לא תותר הצבת תשתיות כלפי השצ"פ והמעברים הציבוריים ולא תותר הבלטה שלהן מעל פני הקרקע בשטחי הציבור.

ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים ציבוריים אלא ישולבו בתת הקרקע בשטח המיועד למגורים.

תנאי להיתר בנייה יהא אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לתוכנית בינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי של כל שטח התוכנית

יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות:, גיחון, כבאות, חח"י, רשות העתיקות, שפ"ע, תושי"ה, תברואה, והטמעת הנחיותיהם בכל מסמכי התכנית.

שליחת הודעות אישיות לדיירים בחלקות המגורים בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים ממערב.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965

29/09/2024

לשוב ולדון בדיון פנימי.

- 13 -

תיאור חדש להתנגדויות

המגרש ברח' אבנר חי שאקי, גילה, גושים וחלקות:

גוש חלקה בשלמות

30962 77 כן

30962 81 לא

30962 95 כן

30962 11 לא

30962 76 כן

30962 92 לא

התכנית החלה בשטח המגרש:

• תכנית 13157 משנת .2012

קובעת את יעוד השטח בחלקות 76 ו-77 (מגרשים )138-139 למגורים ג' - בשטח כולל בסך 1,966 מ"ר. ובחלקה 95 (מגרש 452 ) מיועדת לאזור מגורים ומסחר - בשטח 859 מ"ר. וייתר השטח מיועד לפארק/גן ציבורי ולשצ"פ. סך זכויות מאושרות הינם 3,075 מ"ר, מתוכם 2,975 מ"ר למגורים, וסך של 35 יח"ד בכלל המגרשים. ו-5 קומות מעל הכניסה הקובעת.

תאור מצב קיים:

מגרש ריק מבינוי

התכנית מציעה:

3 מבני מגורים מדורגים על קומת מסד למסחר, תעסוקה, שב"צ וכיכר עירונית.

בינוי בגובה 7-9 קומות: 4 קומות מעל הכניסה הקובעת, 5 קומות מתחת.

118 יחידות דיור.

שטחים:

- 13,536 מ"ר עיקרי ושירות למגורים.

- 873 מ"ר עיקרי ושירות למסחר.

- 1,870 מ"ר עיקרי ושירות לתעסוקה עבור משרדים, מרפאות וכד'.

- 400 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור עבור חברה, קהילה ותרבות.

- 14 -

התוכנית הופקדה בתאריך 03/10/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 02/12/2025 .

לתוכנית הוגשו 113 התנגדויות:

התנגדות מספר 1-111 :

תושבי שכונת גילה מרחובות המחנכת, יהושע ברוכי, יהלום, הרדוף

עיקרי ההתנגדויות:

1. קיימת סתירה בין התכנית המוצעת לעמדת רמ"י אשר מצהירה כי התכנית כפופה לתכנית מאושרת

מס' 13157 לעניין מס' היח"ד (הגבלה ל-)35 ולמס' הקומות.

2. התכנית סותרת תכנית סטטוטורית גבוהה ממנה (תכנית )13157 וחורגת ממנה ללא סיבה או צידוק.

3. התכנית המופקדת מציעה בינוי אינטנסיבי (מעל %700 בניה) וכריתת עצים רבים בשמורת טבע

וקודמה ללא תסקיר סביבתי ובדיקת מיקרו אקלים כנדרש ועל כן יש לפסול אותה.

4. התכנית המוצעת מהווה "סטייה ניכרת" מתכנית "מורדות גילה מערב" המגבילה את מספר היח"ד ל-

.900

5. התכנית חורגת מתכנית האב בעניין תכסית הבינוי שנקבעה ל-%50 בלבד.

6. סימון תחום שטח החורשה לשימור שמעל לתכסית חניון הפרטי המוצע כ"יעוד עפ"י תכנית מאושרת

אחרת" הינו מטעה ומטשטש באופן מכוון את המוצע בפועל בתכנית: עקירה של החורשה לשימור

בתחום שצ"פ פארק וגן ציבורי לצורך סיפוח שטח החורשה והקמת חניון פרטי ברישום תלת מימדי

מתחתיה.

7. התכנית מקודמת ללא מגבלת גובה וללא קביעת קווי בניין למרווחי בינוי תקינים בין מבני המגורים.

8. לא ברור כמה יח"ד התכנית מציעה: ע"פ מסמכי התכנית מדובר על 118 יח"ד ואפשרות לתוספת

%10 מכמות היח"ד המוצעת.

9. התכנית מזיקה לשכונה ולדיירים הקיימים: כניסה קובעת מטיילת קיימת ללא רחוב מוגדר הסמוכה

לבתי התושבים ברחוב יהושע ברוכי תהווה מטרד ורעש.

10. ע"פ טבלת החניה המוצעת בתכנית אין מספיק חניה לדיירי המבנים המוצעים. התכנית תחמיר את

מצוקת החנייה הקיימת ברחוב.

11. מיקום התכנית ומרחק המגרש נשוא התכנית מציר הרק"ל (כ- 300 מטרים) אינם מצדיקים את גובה

הבינוי המוצע ע"פ מדיניות ציר הרק"ל. מתנגדים לגובה הבינוי המוצע.

12. הטענה שגובה הבינוי המוצע תואם את המרחב מנותקת מהמציאות: המגרש נשוא התכנית מוקף

במבני מגורים בני 3-4 קומות. גובה הבינוי המוצע חורג משמעותית, שובר את האיזון הקיים ומייצר

מפגע ועומס ויזואלי שאיננו תואם את קנה המידה הקיים.

- 15 -

13. התנהלות הרשויות הייתה פגומה: לא פורסם הליך שיתוף הציבור, המידע שפורסם היה חלקי ושגוי,

פרסומי ההתנגדויות הופצו לאחר המועד הקבוע בחוק וכתוצאה מכך נשללה מהתושבים הזכות

למחות כנדרש.

14. ערך הדירות ייפגע.

15. הבינוי המוצע בתכנית ייגרום לפגיעה באיכות החיים, בנוף, באוויר ובאור השמש לדירות הקיימות.

16. התכנית תגרום לפגיעה בפרטיות עקב הפתחים המופנים לדירות הקיימות.

17. מרחקי הבינוי המוצעים בין תכנית דנן לדירות הקיימות מצומצם ומייצר טשטוש בין גבולות המרחב

הציבורי למרחב הפרטי, דבר שייפגע באיכות החיים.

18. הבינוי המוצע בתכנית מהווה חריגה משמעותית ממרקם הבינוי הקיים, פוגע בזהותה של השכונה

ובקו הרקיע.

19. התכנית חסרת בסיס תכנוני: היא איננה נשענת על ראייה כוללת של צרכי השכונה ומציגה פתרון

נקודתי וזר למרקם הקיים.

20. התכנית מציעה כריתה של עצים רבים ופוגעת בשטח ירוק שבו עצים לשימור, מהלך אשר יפגע

בריאות הירוקות של השכונה, בחיות הבר ובאיזון הטבעי של השכונה.

21. לא ברור האם המרפסות מוצעות במסגרת התכנית או שיידרשו לאישורים נפרדים.

22. היעדר שקיפות תהליך קידום התכנית מעורר חשד להתחייבויות להיתרים עתידיים בניגוד לנדרש

בהליך תכנון תקין.

23. הטענה על פיה פגיעת התכנית בנוף ש"איננו עיקרי" אינה משקפת את המצב במציאות. חסימת

הנוף תפגע באיכות חיי הדיירים המתגוררים ברחובות יהושע ברוכי והמחנכת.

24. דין גילה כדין מלחה: במורדות מלחה שמרו על עקרון גובה הבניה (2 קומות מתחת למבנים הקיימים)

לעומת גילה (הבינוי המוצע בתכנית דנן).

25. ביצוע התכנית ייגרום למפגעי אבק, רעש ולכלוך, דבר שייפגע באיכות החיים.

26. חוששים ליציבות המבנה בשל קרבת המבנה למגרש נשוא התכנית.

27. אין תכנית על ותכנון מסודר לשכונה, דבר היוצר סיכון למרקם השכונתי, החמרת מצוקת התחבורה

ולפגיעה בקהילתיות המקומית ובתשתיות הציבוריות.

28. תוואי הטיילת מייצר תנועה רבה של אנשים, דבר הפוגע באיכות החיים של התושבים הקיימים.

29. הבניה תיצור עומס על הכבישים.

- 16 -

התנגדות מספר 112 :

רמ"י

ע"י עו"ד מגי שלי

עיקרי ההתנגדות:

30. התכנית מציעה שטח תת קרקעי מעבר לגבולות החכירה שהוקצתה ליזם – (מגרשי תלת מימד א,101

א,102 א.)103

31. יש לתקן את המסמך "טבלת הקצאה ואיזון" בעניין השטח הנוסף (מגרשי התלת מימד הנ"ל).

32. הרשות מבקשת כי השטח הנוסף (מגרשי התלת מימד) יירשמו על שם המדינה. הרשות תבחן את

האפשרות להקצות ליזם את השטח הנוסף לאחר אישור התכנית בהתאם לנהליה.

התנגדות מספר 113 : התנגדות עצמית

חברת ביאליק מקבוצת "בית ירושלמי"

ע"י יחיאל סגל

עיקרי ההתנגדות:

33. במסגרת התכנית מוצע מעבר להולכי רגל בין רחוב אבנר חי שאקי לרחוב יהושע ברוכי. המעבר

המוצע אינו אופטימלי ואינו מאפשר מעבר נגיש עקב קרבתו למבני המגורים.

34. מבקשים לשנות את תוואי המעבר לחלקה הסמוכה מס' 92 מצפון המוגדרת בתכנית 13157 כשצ"פ

עבור השימושים טיילת, דרכי גישה ועוד. מציין כי תנאי לאכלוס יהיה ביצוע השביל הנ"ל.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן

תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מהתנגדויות ולתת מתן תוקף לתכנית ע"פ הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לטענה כי ישנה סתירה בין התכנית המוצעת לעמדת רמ"י:

על פי כתב ההתנגדות שהוגשה ע"י רמ"י, נכתב במפורש כי זאת איננה מתנגדת לתכנית המוצעת אלא לסעיף אחד הנוגע לרישום תלת מימד.

2. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית חורגת מתכנית סטטוטורית מאושרת מס' 13157 ללא

סיבה או צידוק:

התכנית אמנם חורגת מהמדיניות שנקבע בשכונה במסגרת התכנית המאושרת לפיה מפלס הגגות בבניינים הנמוכים לא יעברו את מפלס קומת הקרקע של הבניינים ברחוב מעליהם, אך יחד עם זאת כפי שפורט בהחלטת הוועדה להפקדה במיקום זה הסיטואציה שונה מיתר הבניינים - 17 -

הגובלים בתכנית המאושרת מכיוון שהבניינים ממערב פונים לשני כיוונים והחזית הראשית של הבניינים פונה לכיוון מערב שם נשמר עיקרון זה, וההפניה של הבניינים לכיוון התכנית הם של החזית האחורית של חדרי שניה והמרחק עד לפרוייקט הוא של כמה עשרות מטרים.

3. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית קודמה ללא תסקיר סביבתי:

מדובר על חלקות המיועדות כבר לבניה ע ליפ תכנית מאושרת והתכנית רק מוסיפה קומות וזכויות באותו מגרש ולכן לא נדרש תסקיר שכזה.

4. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית המוצעת מהווה סטייה ניכרת מהתכנית המאושרת

"מורדות גילה מערב":

הטענה נכונה לעניין היתרי בניה המופקים מכח התכנית המאושרת .13157 היות ותכנית דנן מקודמת כתכנית חדשה בסמכות הוועדה המחוזית ומשנה את התכנית התקפה בכוחה לקבוע הוראות חדשות ולשנות את התכנית המאושרת , התכנית המוגשת היא תכנית מפורטת בסמכות הוועדה המחויזת בדיוק כמו התכנית המאושרת ולכן היא אינה סותרת תכנית סטטוטורית גבוהה ממנה.

5. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית חורגת מתכנית האב לעניין תכסית הבנייה:

ראה המענה לסעיף 4 לעיל.

6. לקבל את ההתנגדות לטענה לעניין הקמת החניון הפרטי מתחת לחורשה הקיימת (ממערב):

בהתאם להחלטת הוועדה המקומית מתאריך ,13.11.2024 לאור חוות דעת מחלקת נכסים ( היות וגוש 30962 הינו גוש שומה לא ניתן יהיה בהמשך לרשום את החלקה התלת ממדית, לכן אין להגדיר את תכנית זו כתכנית הקובעת הוראות תלת ממד ויש להשמיט את ההוראות הנוגעות לתלת ממד משום שאינן ברות ביצוע ) לא ניתן להציע רישום בשכבות ולכן יש לצמצם את הקוו הכחול ולא לכלול את השטח הציבורי הפתוח בחלק המערבי של התכנית.

7. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית מקודמת ללא מגבלת גובה:

מבדיקה שנערכה עולה כי מס' הקומות מצויין בטבלה 5 בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית.

8. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית אינה מציעה מספר יח"ד חד משמעי:

התכנית קובעת את מספר יחידות הדיור ומאפשרת גמישות ש ל10 אחוז לשלב היתר הבניה כפי שמקובל.

9. לדחות את ההתנגדות לטענה כי הכניסה הקובעת המוצעת בתכנית תהווה מטרד לדיירים

הקיימים:

התכנון המוצע משפר את המרחב הציבורי ומאפשר חידוש של המרקם הקיים, תורם לשלד הציבורי ומהווה בניה חדשה האופיינית לבניה מוצעת במסגרתבניה חדשה בעיר. בנוסף, הכניסה המוצעת מהשצ"פ המערבי לתכנית תורם לקישוריות מיטבית של הפרוייקט לסביבתו.

- 18 -

10. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית תחמיר את מצוקת החנייה ברחוב:

שטח התכנית נמצא בקרבת ציר הרק"ל העובר ברח' המרגלית במרחק של כ-300 מ'. על כן, הוחלט לאפשר הפחתה של תקן החנייה.

11. לדחות את ההתנגדות לטענה כי מרחק התכנית ביחס לציר הרק"ל אינו מצדיק את גובה הבניה

המוצע:

כפי שצוין בהחלטת הוועדה המחוזית מתאריך 26.1.2025 "בהתייחס לבינוי מעל מפלס רחוב ברוכי הוועדה, לאחר שבחנה את החתכים המוצגים בנספח הבינוי, סבורה כי בשל חשיבות הבינוי למגורים בעיר, , הרי שמן הנכון להציע ניצול והעצמה של זכויות הבניה. הוועדה תציין כי הבינוי המוצע פונה אל החזיתות האחוריות של הבניינים הקיימים, ומרוחק מהם עשרות מטרים.

12. לדחות את ההתנגדות לטענה לעניין גובה הבינוי המוצע:

התכנית נבחנה ע"י מוסדות התכנון והמחלקות הנדרשות, ובעקבות מיקומה של התכנית והשימושים היא מציעה הוחלט כי הגובה המוצע ראוי ומקובל.

13. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין הפגם בהתנהלות הרשויות בקידום התכנית:

הליך קידום התכנית והפרסום בוצע בהתאם לנוהל וכחוק ובכל מקרה, היות והתכנית בסמכות הועדה המחוזית הנושא ייבחן ע"י היועץ המשפטי לועדה.

14. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין הפגיעה בערך הדירות הקיימות:

כאמור לעיל התכנית מקובלת מבחינה תכנונית על מוסדות התכנון, וצפויה לתרום לשלד הציבורי בשטחי מסחר ותעסוקה. יחד עם זאת, ככל שימצא לנכון, המתנגד רשאי לפעול למיצוי טענותיו לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

15. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין הפגיעה באיכות החיים:

התכנון המוצע משפר את המרחב הציבורי, תורם לשלד הציבורי, מאפשר חידוש של המרקם הקיים ומציע תוספת של שטחי מסחר ותעסוקה אשר יתרמו לכלל התושבים בשכונה בכלל ובאיזור התכנית בפרט.

16. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי התכנית תייצר פגיעה בפרטיות:

אמנם ישנם פתחים הפונים לחזית האחורית של המבנים ברח' יהושע ברוכי, אך מרחק הבינוי המוצע של כ-30 מטרים נבחן ונמצא תואם.

17. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית מייצרת טשטוש בין גבולות המרחב הציבורי למרחב

הפרטי:

התכנון המוצע נבחן ע"י מוסדות התכנון השונים ונמצא תואם. יתרה מכך, מדובר במרחק בינוי של כ-25 מטרים בין הבינוי הקיים לבינוי המוצע – מרחק סביר התואם את עקרונות התכנון בהתחדשות עירונית.

- 19 -

18. לדחות את ההתנגדות לפגיעה במרקם הבינוי הקיים ובזהות השכונה:

התכנון המוצע נבחן ע"י מוסדות התכנון השונים ונמצא תואם ומשפר את המרחב הציבורי, מאפשר חידוש של המרקם הקיים ומהווה בנייה חדשה האופיינית לבינוי חדש.

19. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית מקודמת ללא בסיס תכנוני וראייה כוללת של צרכי

השכונה:

התכנית דנן, ככלל התכניות המקודמות בעיר נבחנה על ידי וועדות התכנון אשר בחנו את התכנון המוצע והשפעותיו בראייה רחבה ומקיפה. התכנית נבחנה ועל פי הצרכים העירוניים נקבע כי התכנית תציע שב"צ בשטח של 400 מ"ר כהפרשה מבונה. בנוסף, התכנית מציעה שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של כ- 2,700 מ"ר אשר יתרמו לאיזור.

20. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי התכנית מציעה כריתה של עצים:

בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית מתאריך ,26.1.2025 צוין כי "הוועדה תציין כי התכנית כלולה באתר טבע עירוני יער גילה. עם זאת, התכנית כלולה בתכנית לשכונת מורדות גילה – מערב, אשר כללה סקר טבע עירוני ומצאה את שטח התכנית ברובו – חלקות מס' ,76 77 ו-95 - כמתאים לפיתוח". אף על פי כן, ייקבע בהוראות התכנית כי כמות ומיקום שתילת עצים חדשים ייקבע בשלב היתר הבניה בתיאום ואישור המחלקה לאיכות הסביבה.

21. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי ישנו חוסר בהירות תכנוני בעניין המרפסות:

התכנית מתירה תחת טבלה 5 כי תותר הבלטת מרפסות בעומק 1.5 מ'. בנוסף, התכנית קובעת שטחים עבור מרפסות מקורות בלבד כנדרש. הנושא ייבחן בשלב היתר הבניה.

22. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין היעדר השקיפות והליך התכנון:

הפרסום בוצע בהתאם לנוהל וכחוק בכל מקרה, היות והתכנית בסמכות הועדה המחוזית הנושא ייבחן ע"י היועץ המשפטי לועדה.

23. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין "דין גילה כדין מלחה":

הטענה אינה תכנונית. התכנית דנן, ככלל התכניות המקודמות בעיר נבחנה על ידי וועדות התכנון אשר בחנו את התכנון המוצע והשפעותיו בראייה רחבה ומקיפה ונמצא תואם, ראה המענה בסעיף 2 לעיל.

24. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי ביצוע התכנית תיפגע באיכות החיים:

הבנייה תבוצע בהתאם לתקנות למניעת מפגעים בתיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה במטרה לצמצם ככול הניתן את ההפרעה לשכנים בתקופת הבנייה.

25. לדחות את ההתנגדות בעניין הפגיעה ביציבות המבנים הסמוכים:

הנושא ייבחן בשלב היתר בניה.

- 20 -

26. לדחות את ההתנגדות לטענה כי אין תכנון מסודר לשכונה:

התכנית דנן, ככלל התכניות המקודמות בעיר נבחנה על ידי וועדות התכנון אשר בחנו את התכנון המוצע והשפעותיו בראייה רחבה ומקיפה. התכנית נבחנה ועל פי הצרכים העירוניים ונקבע לאור תוספת יחידות הדיור המוצעת כי התכנית תציע שב"צ בשטח של 400 מ"ר ושטחי מסחר ותעסוקה בגובה של כ- 2,700 מ"ר אשר יתרמו לרחובות הגובלים בתכנית בפרט ולשכונה בכלל.

27. לדחות את ההתנגדות לטענה כי תוואי הטיילת יפגע באיכות חיי הדיירים הקיימים:

התכנון המוצע נבחן ע"י מוסדות התכנון השונים ונמצא תואם ומשפר את המרחב הציבורי, מאפשר חידוש של המרקם הקיים ומהווה בנייה חדשה האופיינית לבינוי מוצע במסגרת בנייה חדשה.

28. לדחות את ההתנגדות לטענה כי הבניה תיצור עומס על הכבישים:

הנושא ייבחן בשלב היתר הבניה.

29. לקבל את התנגדות רמ"י לטענה שהתכנית מציעה שטח תת קרקעי מעבר לגבולות החכירה

שהוקצו ליזם (מגרשי התלת מימד):

כפי שצוין לעיל, בהתאם להחלטת הוועדה המקומית מתאריך ,13.11.2024 יש לצמצם את הקו הכחול של התכנית, לא לכלול את השצ"פ ממערב (חלקה )92 ולהסיר את הבינוי המוצע בתחום החלקה מתחת לקרקע.

30. לקבל את התנגדות רמ"י כי יש לתקן את המסמך "טבלת איזון והקצאה":

לאור צמצום הקו הכחול כאמור לעיל הטענה מתייתרת.

31. לדחות את ההתנגדות העצמית של היזם לבקשה לשנות את תוואי המעבר לשצ"פ מצפון:

בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית מתאריך ,26.1.23025 יש להציע מעבר הולכי רגל לרבות אפשרות לאמצעי שינוע מכני בין רחוב ברוכי לרחוב חי שאקי. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הגשת תכנית לפיתוח המעבר ותנאי לאכלוס יהיה ביצוע המעבר בפועל.

בנוסף, היות והתכנית מציעה שטחי מסחר, תעסוקה ושב"ץ יש להציע את המעבר בתחום גבולות התכנית ובחיבור מיטבי לכיכר העירונית המוצעת ע"מ לייצר קישוריות מיטבית של הפונקציות המבונות המוצעות בתכנית לרחוב העילי.

32. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחויזת לתת תוקף לתכנית.

- 21 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1363290

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: כהן תומר

עורך התכנית: גדרון עמוס

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 19/12/2024

כתובת דרך עזה ,29 רחביה

גוש חלקה בשלמות

30026 138 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, ונציגי מגישי ועורכי התכנית הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה בחנה את התכנית המוצעת ביחס לתכנית המתאר לשכונת רחביה, תכנית

מס' 9988 החלה במקום. הוועדה סבורה כי התכנית חורגת מעקרונות שתכנית המתאר קבעה ובמדיניות הוועדה, הן באחוזי בניה והן במספר הקומות. היות ומדובר בתוספת קומות מעל בניין קיים ולא בהריסה ובניה מחדש, יש לצמצם את תוספת הקומות המוצעות ל 2 קומות בלבד בהתאם למדיניות הוועדה לתוקפת קומות מעל מבנה קיים. לעניין אחוזי הבניה, ניתן לאפשר חריגה לא משמעותית מתכנית רחביה בהתאם לאחוזי בניה שיתקבלו בתוספת 2 קומות. יובהר כי ככל שתוגש תכנית המציעה הריסה ובניה מחדש, עם פתרון חניה תת קרקעי ראוי, הוועדה תשקול הגדלת נפחי בניה בהתאם.

2. יש להוסיף סימון לחזית מסחרית בחזית צפון מזרחית הפונה לצומת הרחובות

ולהוסיף פתחים עבור שטחי מסחר בקומת הקרקע. ישמר רצף ללא גדרות מהחזית המסחרית ועד לרחוב לצורך רחבה שתאפשר את המסחר ברציפות עם הרחוב.

3. תותר הרחבת חזית מסחרית בחזית המערבית הפונה לרחוב עזה, בכפוף לשמירה

של לפחות 3 מ' מדרכה לכל אורך החלקה.

4. יוצע פתרון מיגוני ומחסנים לכל יחידות דיור במבנה, מסמכי התכנית יתואמו

בהנחיית לשכת התכנון.

5. לאור צמצום נפחי הבניה ותנאי המגרש והרצון לשמר את החצר ולהימנע מעקירת

18/05/2025

עצים הוותיקים הוועדה מקבלת את המלצת הוועדה המקומית לפטור את התכנית מהתקנת מקומות חניה בתחום המגרש.

6. תנאי להפקדה יהיה תיאום עם יועצת השימור של הוועדה בכל הנוגע להגדרות

וטיפול חלקי המבנה לשימור והטמעת הנחיותיה בכל מסמכי התכנית.

7. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום עם מחלקת שימור.

8. יש להימנע מעקירה או העתקת עצים שלא כצורך. מסמכי התכנית יתוקנו

בתיאום עם לשכת התכנון.

9. יש לסמן להריסה את כל השטחים אשר נבנו ללא היתר. תנאי לטופס אכלוס יהיה

הריסת עבירות הבניה על ידי מגיש הבקשה להיתר.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

11. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

12. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

13. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

- 22 -

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית המוצעת חורגת בחריגה משמעותית מתכנית מתאר רחביה 9988 לנושאי אחוזי בנייה ומספר הקומות. היות ומדובר על תוספת קומות מעל בניין קיים ולא על פינוי בינוי. יש לצמצם מספר קומות על ידי תוספת 2 קומות בלבד כמקובל. לעניין אחוזי הבנייה ניתן לאפשר חריגה לא משמעותית מתכנית רחביה בהתאם לאחוזי הבניה שיתקבלו בתוספת 2 קומות.

התכנית מציעה פתרון חנייה מאולץ וחסר על פי תקן, לחזית רחוב האר"י תוך פגיעה בחצר הקדמית. יש לבטל פתרון חנייה ולהציע פטור מחנייה בהתאם לכך, יש לסמן את העצים המסומנים לעקירה לסימון שימור.

שימור

לבחון שמירה על כניסה מקורית קיימת לחדר המדרגות מחזית קדמית צפון מזרחית קומת הקרקע התחתונה בנוסף לכניסה מוצעת בחזית דרום מזרחית לרח'

האר"י קומת הקרקע העליונה המהווה אלמנט אופייני בבניינים ההיסטוריים. יש להוסיף חתך צפון-דרום דרך חדר המדרגות.

יש להוסיף בתשריט סימון 'חזית מסחרית' בחזית ראשית צפון מזרחית הפונה לצומת הרחובות ולהרחיב/להוסיף פתחים מסחריים בחזית קומת קרקע 07/05/2025 שטח משותף פתוח צמוד לחזית צפון מערבית ירוצף בהמשכיות ובהתאמה לשיפוע המדרכה תוך הריסה של גדרות פיתוח והנמכת שטח הקרקע סמוך לעצים, באישור אגרונום עורך סקר העצים.

ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר בניה של גדרות/מצללות/סגירת חורף בשטח משותף פתוח.

יש לבחון האם ניתן לקבוע הוראות בדבר שביל כניסה משותף שיאפשר מעבר רגלי במדרגות פיתוח לאורך גבול מגרש צידי בין רח' עזה והאר"י. במפלס רח' עזה רוחב מינימאלי 1 מ' סמוך לחצר פרטית המוצמד לחנות הפינתית.

לא תותר סגירת חורף קבועה או עונתית בחצר צידית דרום מערבית. יש למחוק סעיף 4.1.2 ג' .1

יש לתכנן מרפסות חזית צפון מערבית לרח' עזה בקו אחיד בהמשכיות לקו החזית כל הקומות.

אין התנגדות לחיפוי אבן הרחבה-תוספת הבניה למעט אזכור טיח אגרגטי התואם את גוון האבן בחזית מסחרית קומת קרקע צפון מערבית וצפון מזרחית, תאום גוון וטקסטורה טיח ומפגש עם אבן.

לאורך חזית מסחרית קומת הקרקע צפון מערבית וצפון מזרחית יתוכנן קרניז-גגון המשכי בולט בעומק 0.2 מ' מעל תחום המדרכה/שטח משותף פתוח התואם את סגנון הבניה המודרני.

יש לבחון מיקום מעלית בצמוד לחדר המדרגות שיהיה סגור והרחבת דירות בחזית דרום מערבית.

הכנת תכנית לחקירת גזי קרקע בתיאום עם המשרד להגנת הסביבה.

- 23 -

להוסיף התייחסות לשטח אצירת אשפה למגורים בחצר רח' האר"י בנפרד מהמסחר ברח' עזה.

יש להוסיף בהוראות התכנית התייחסות לעצים, לקבוע הנחיות פיתוח נטיעות חדשות עבור עצים בוגרים.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית לבעלי העניין בתחום התכנית וחלקות המצרניות.

הערה:

27/04/2025

***התכנית ירדה מסדר היום

02/04/2025

להוריד מסדר היום, לצורך קבלת המלצה חדשה של מהדס העיר - מה מקובל מבחינה תכנונית על הצוות המקצועי.

27/03/2025

***התכנית ירדה מסדר היום

23/03/2025

*** התכנית ירדה מסדר היום

התכנית ירדה מסדר היום

***התכנית ירדה מסדר היום

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

התכנית מציעה שינוי יעוד לאזור מגורים מס' ג' עם תוספת זכויות בניה לתוספת של 2 קומות, שינוי בקווי בניין , הוספת אגף עבור הרחבת יח"ד קיימות, והוספת יח"ד, חנויות חדשות ותוספת מחסנים בתת הקרקע.

להלן הוראותיה:

1. שינוי ייעוד מאזור מגורים חדש ג' לאזור מגורים ג'.

2. קביעת שטחי בניה בתחום התכנית לסה"כ 1,713 מ"ר מתוכם 1540 מ"ר מעל הכניסה הקובעת ו- 173

מ"ר מתחת לכניסה הקובעת.

3. קביעת מס' קומות מירבי לסה"כ 4 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה אחת מתחת לכניסה הקובעת.

- 24 -

4. הגדלת מס' יח"ד לסה"כ 13 יח"ד.

5. קביעת השימושים המותרים ביעוד הקרקע.

6. קביעת הוראות לחזית מסחרית.

7. קביעת קווי בנין חדשים.

8. קביעת הוראות להריסת מבנים/ גדרות/ אלמנטים בנויים.

9. קביעת הוראות לשימור.

10. קביעת תנאים להליך הרישוי.

11. קביעת סיווג עצים בוגרים לשימור ו/או העתקה ו/או כריתה.

12. קביעת תנאים לטופס איכלוס.

13. קביעת הנחיות לטיפול במי נגר.

14. קביעת שלביות ביצוע למימוש התכנית.

מצב קיים:

בתחום החלקה מצוי מבנה מגורים בן 3 קומות וגג שטוח שהוקם בשנות ה-30 בסגנון מודרני פשוט.

מסחר לחזית רחוב עזה. 7 יח"ד קיימות.

התכניות החלות במקום הינם -

תכנית 9988 – מתאר שכונת רחביה – אזור מגורים ג' חדש.

בינוי עד 6 קומות. %182 בניה מרבים. נסיגה בקומה שישית עד 2.5 מ' עומק.

קווי בנין 6 מ' קדמי, 5 מ' אחורי, 4 מ' צידי. %42 תכסית.

תכנתי 1210 משנת 1968 אשר ייעדה את המגרש לאזור מגורים 2 ודרך. %120 עד 4 קומות.

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 24/10/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 23/12/2025 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר :1

אדר' איליאס מסינס,

מינהל קהילתי גינות העיר.

עיקרי ההתנגדויות:

1. פריצת תכנית רחביה מס' 9988בעניין גובה הקומות ואחוזי בנייה:

השינוי המבוקש לייעוד מגורים אינו מוצדק תכנונית, פוגע באחידות המרחבית והבינוי הקיים ואינו מתאים לאופי הרחוב. התכנית מציעה 5 קומות סה"כ ולכן אין הצדקה לשינוי היעוד שמאפשר 6 קומות סה"כ .

2. חוסר התאמה עם המערכת העירונית:

קיים פער בין גבולות החלקה במדידה לבין מערכת ה- gis העירונית, מבקשים לאמת ולעדכן את גבולות החלקה במערכת ה- gis כדי לוודא שהנתונים התכנוניים משקפים את המצב בשטח.

3. עצים:

עפ"י דוח האגרונום יש מספר עצים לכריתה, אך העצים לא מסומנים בתכנית האגרונום. מבקשים להחזיר

- 25 -

את המסמך לאגרונום להשלמות.

4. שימור:

מבקשים להסיר את כל תוספות בנייה על חזית המבנה ההיסטורי - כולל בקומה המסחרית – כתנאי לאישור התכנית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי התכנית פוגעת בתכנית 9988 ומשנה את ייעוד הקרקע,

גובה הבינוי ואחוזי הבנייה: נושא מס' הקומות ואחוזי הבנייה המוצעים נבחנו ע"י וועדות

התכנון. החלטת הוועדה מתאריך 18/05/2025 הייתה לצמצם את גובה הבינוי מ-7 קומות ל-5 קומות מרחוב עזה ובכך יצומצמו אחוזי הבנייה. התכנית אכן תוקנה כאמור ומציעה 4 קומות מרחוב האר"י ו-5 קומות מרחוב עזה. תכנון זה מקובל. יצוין כי גובה הבינוי המוצע בתכנית תואם לגובה הבינוי שאושר במסגרת תכניות סמוכות ואף נמוך מהם. כאמור, החריגה בזכויות הבנייה צומצמה בהתאם להחלטת הוועדה.

2. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי יש מספר עצים לכריתה אשר מסומנים בתכנית

האגרונום, וכי לא סומנו עצים לשימור מחוץ לגבול החלקה ובסמיכות לתכנית : התכנית מסמנת

כראוי את הטיפול בעצים.

3. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי יש להסיר תוספות בנייה על החזית לשימור: כאמור

לעיל, התכנית נבחנה ע"י הגורמים המקצועיים וע"י ועדות התכנון ונמצאה ראויה תכנונית.

4. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי קיים פער בגבולות החלקה במדידה ביחס למערכת

העירונית:

מבדיקה במערכת גבול התכנית נמצא תואם לגבול החלקה. בכל מקרה, נושא זה ייבחן בשלב הרישוי מול מח' מידע תכנוני.

5. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 26 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1187269

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אנגלאינווסט אנגלאינווסט

עורך התכנית: אפשטין רנדי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 28/01/2024

כתובת בוליביה, קרית היובל רחוב בוליביה ,5-7 ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30415 170 לא

30415 246 לא

30415 175 כן

30413 91 לא

30413 107 לא

30413 99 לא

30413 98 לא

30415 169 לא

30413 97 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

בהתאם לקבוע בסעיף 109א(ב) לחוק, הוועדה מחליטה לפנות אל יו"ר המועצה הארצית ולבקש להאריך את התקופה לטיפול בתכנית, מהנימוקים שלהלן:

1. המתחם ממוקם בשכונת קריית היובל ברחוב בוליביה ,5-7 בתוך אזור

להתחדשות עירונית בתכנית אב יובלים גנים. שטח התכנית כ- 8.7 דונם.

2. במסגרת התכנית מוצע הקמת 3 מבני מגורים הכולל מגדל מגורים בן 17

קומות, שני מבנים נמוכים של עד 10 קומות משולב עם הפרשות מבונות לצרכי ציבור וחזית מסחרית . בנוסף שטח ציבורי פתוח רחב המחבר בין רחוב בוליביה לרחוב שטרן.

17/12/2025

3. סה"כ מציעה התכנית תוספת של 157 יח"ד.

4. התכנית עמדה בתנאי סף ביום .28.01.2024

5. התכנית נדונה בוועדת המשנה להתחדשות עירונית ביום 18.11.2024 והוחלט

על הפקדתה בתנאים.

6. התכנית הופקדה ביום 27.10.2025

7. חשיבת התכנית – הוועדה תבהיר כי ישנה חשיבות רבה לתכנית. מדובר

- 27 -

בתכנית פינוי בינוי של מבנים , תוך שיפור המרחב הציבורי והקצאות נרחבות לצרכי ציבור.

8. בשל הטעמים המפורטים, ובכלל זה מיקומה של התכנית, חשיבותה,

התיאומים שנדרשו בעניינה, מבוקש אישור יו"ר המועצה הארצית להארכת פרק הזמן לאישור התכנית עד ליום .30.08.2026

1. בהתאם להחלטת הוועדה להפקדת התכנית מיום ,18.11.24 הוצגו בפני

הוועדה המסמכים המתוקנים וכן טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית, אשר אושרו על ידי שמאי הוועדה. היקף יח"ד בתכנית יהיה בסך הכל 205 בתוספת 4 יח"ד מותנות בהקמת קרן תחזוקה ארוכת טווח.

2. הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה והאיזון.

20/10/2025

3. בסעיף 4 להחלטת ההפקדה, הורתה הוועדה על הקמת שני מבנים בגובה 10

קומות ומבנה של 16 קומות, עם זאת בבדיקה תכנונית נמצא כי נוכח הטופוגרפיה של הרחוב גובה המבנים הנמוכים המתקבל שונה וכי במקרה דנן יש הגיון ביצירת חזית אחידה כלפי הרחוב על כן נקבעו הקומות ל- ,9 ,10 17 ממפלס הרחוב.

4. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטתה מיום 18.11.24

ולהחלטה זו.

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי בכפוף לתיקונים בהחלטה זו, מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות הוועדה להתחדשות עירונית ומציעה שיפור של המרחב הציבורי לצד תוספת יח"ד. בהתאם לכך הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

בינוי

1. בהמשך להמלצת הוועדה המקומית, הוועדה בחנה את העדכון המוצע

כלפי רחוב בוליביה המאפשרת הרחבה גדולה יותר של המדרכות וכן יצירת שטח ציבורי לינארי ושטחים איכותיים לגינות המעונות וגני הילדים בין המבנים. בהתאמה, הוועדה מחליטה כי תחומה של התכנית יורחב כך שיכלול גם את חלקות 165 ו-.169 לוועדה נמסר כי הוועדה המקומית החליטה להצטרף להגשת התכנית.

2. כמו כן הוועדה מקבלת את שינוי הייעוד של חלקה 169 משטח למבני ציבור

לשצ"פ. הוועדה תציין כי מדובר במגרש בגודל של כחצי דונם הממוקם בניתוק ממערכת הרחובות בשכונה ובאופן זה אינו נגיש ואינו משרת את השכונה באופן מיטבי. הוועדה סבורה כי קביעת שטח זה בייעוד שצ"פ, וחיבורו לשצ"פים המצרניים יאפשר יצירת שטח ירוק איכותי יותר ורחב יותר ופיתוח שדרה ירוקה במפלס הביניים בין הרחובות וקישוריות בין הרחובות בוליביה ושטרן. שני גני הילדים הקיימים בחלקה 169 יוצעו בתא שטח 101 כהפרשה מבונה.

- 28 -

3. הוועדה תציין כי ביום 11.03.24 קיבלה הוועדה החלטה ביחס לתכנית ברחוב

בוליביה 9-11 ותכנית ברחוב שטרן ,22-26 במסגרתן קראה הוועדה למגישי התכניות לפעול להגשת תכנית משותפת, יחד עם התכנית בענייננו. עם זאת בחלוף למעלה מחצי שנה לא הוגשה תכנית כאמור. על רקע השיפורים כמפורט לעיל, הוועדה סבורה כי התכנית בענייננו מציעה שיפור משמעותי של המרחב הציבורי וניתן לקדם אותה בנפרד.

4. הוועדה תציין כי בהתאם לתכנית האב של השכונה, המתחם כלול בקבוצת

המתחמים הכתומים בהם ניתן לשלב בניה מעל 12 קומות בכפוף לשיפור משמעותי של השלד הציבורי לרבות הפרשה בקרקע. הוועדה סבורה כי החלופה המציעה הנמכה של שני מבנים לגובה 10 קומות והגבהה של מבנה אחד לגובה של כ-16 קומות, לצד הפרשה בקרקע עבור דרכים ושצ"פ היא מיטבית מקובלת. הוועדה תציין כי חלופה זו מציעה מגוון גדול יותר של סוגי דיור ומענה למגוון רחב יותר של סוגי אוכלוסייה וגם בהיבט זה כוללת תועלת ציבורית.

5. תנאי להפקדת התכנית הינו קביעת הרחבת זכות הדרך ברחוב בוליביה

בתיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה להבטחת מדרכות ברוחב של 3.5 מטרים לפחות.

6. רוחב המעבר הרגלי הדרומי והצפוני לא יפחת משמונה מטרים. יקבעו הוראות

להבטחת מעבר מכני להגדלת נגישות התושבים למפלס השצ"פ.

7. מפלס הכניסה של הבניין הצפוני יונמך כך שיהיה תואם למפלס המזרחי של

הרחוב. כמו כן ועל מנת לשפר את הממשק המוצע בין הבינוי לרחוב בוליביה הוועדה קובעת כי יתרת המרווח עד קו הבינוי תקבע בייעוד דרך עם הנחיות מיוחדות לפיתוחו כשטח לינארי לשהות ופנאי. כן יותר תכנון תלת ממדי בתחום זה אשר יאפשר מיקום חניון מתחת לזכות הדרך.

8. לא יותרו דירות גן במפלס רחוב בוליביה. זאת על מנת להגדיל את המרחב

הציבורי ככל הניתן.

9. מפלס השצ"פ יונמך ככל הניתן תוך הבטחת מילוי אדמה בגובה של כ- 2

מטרים. בהתאם לכך תיבחן אפשרות להוסיף מפלס מגורים כלפי חזית השצ"פ. כמו כן יקבע בהוראות התכנית כי תובטח גישה מהמפלס התחתון של המגורים לכיוון השצ"פ.

10. יקבע שטח מצומצם למסחר בחזית כלפי רחוב בוליביה בתיאום עם לשכת

התכנון.

11. %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד

55 מ"ר. בהמשך לאמור, ועל מנת לאזן את תמהיל יח"ד, תותר תוספת של עד %10 למספר יח"ד, וזאת ללא שינוי שטחי הבניה או מספר הקומות המוצע בתכנית.

12. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת,

ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין, והחזית המסחרית. בנוסף, ועל מנת להבטיח את תמהיל השימושים, יקבע בהוראות התכנית כי לא יותר ניוד שטחי מסחר, תעסוקה או שטחים ציבוריים לטובת שטחי - 29 -

מגורים, ותיקבע סטייה ניכרת על הוראה זו.

תנועה

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו ולהערותיו. תיבחן האפשרות לקבוע את הכניסה לחניה בקצה הצפוני של התכנית במקום בו מפלס הרחוב נמוך יותר.

14. לאור הסמיכות לקו הרכבת הקלה יקבע תקן מופחת של 1:1 עבור כל יח"ד,

בתוספת של %10 מסך יחידות הדיור לטובת חניות אורחים אשר לא יוצמדו ליח"ד.

צרכי ציבור

15. בהתאם לחוו"ד המחלקה למדיניות תכנון בעיריית ירושלים, התכנית תציע

שטחים מבונים לצרכי ציבור כדלקמן: מעון יום בשטח 440 מ"ר וחצר בהיקף 305 מ"ר, שלושה גני ילדים בשטח 130 מ"ר כל אחד וחצר צמודה בהיקף 175 מ"ר לכל אחד, בית כנסת בהיקף של 300 מ"ר. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם לשכת התכנון לעניין מיקום מיטבי להפרשות המבונות וקביעת הוראות בתכנית בנוגע להפרשה מבונה בדרך של איחוד וחלוקה בהנחיית לשכת התכנון וקביעת שלביות להבטחת השטחים הציבוריים. כמו כן יקבע כי הגישה לשטחים הציבוריים תופרד מהגישה לשטחי המגורים.

16. יש להציג תכנית פיתוח המציגה את הקישוריות של שצ"פ בתא שטח 201

ומציגה תכנון רציף של שצ"פ רחב ככול הניתן ובמפלס אחד שהבניינים משני צידיו מייצרים ממשק ראוי עם הטופוגרפיה במיקום זה .

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון,

לרבות בנוגע לצורך בעדכון המסמכים הסביבתיים בהתאם לשינויים לפי החלטה זו, והטמעת הערותיה במסמכי התכנית.

כללי

18. התכנית תיערך כתכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה שלא בהסכמה. תנאי

להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית בהתאם לשינויים בהחלטה זו, ואישור היועץ השמאי של הוועדה.

19. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת הבדיקה הכלכלית של התכנית ואישורה על

ידי שמאי הוועדה.

20. הוועדה מחליטה כי תנאי להפקדת התכנית הוא כי מסמכי התכנית המתוקנים

בהתאם להחלטה זו, טבלאות ההקצאה והאיזון והבדיקה הכלכלית אשר יאושרו ע"י שמאי הוועדה, יוצגו לוועדה בדיון פנימי נוסף.

21. התכנית תיערך כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד, בהנחיית לשכת התכנון,

וזאת על מנת לאפשר שימושים עבור חניה מתחת לחלק מהשטחים בייעודים ציבוריים.

- 30 -

22. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם לשינויים המפורטים בהחלטה זו

וכן עריכת תיקונים טכניים ועדכונה בהתאם לעקרונות תכנון חושב רישוי, בהנחיית לשכת התכנון.

23. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, ייקבע

בהוראות התכנית כי תוקף התכנית יהא ל-7 שנים מיום אישורה. בסמכות יו"ר הוועדה יהיה להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שיירשמו. ככל שלא יינתן היתר בנייה ראשון לשם הריסת הבינוי הקיים ובניית בינוי חדש בתוך פרק זמן זה, התכנית תבוטל והמצב התכנוני המאושר יחזור להיות כפי שהיה לפני אישור התכנית.

24. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית יש למסור הודעות לבעלי הזכויות בתחום

התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, ובנוסף לדרישות החוק, יש להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

25. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

26. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

לאחר שנבחן תכנון כולל לכל המרחב הסובב שבין רחובות בוליביה ושטרן, הובהר כי התכנית המוצעת יכולה להתקדם בנפרד אך כחלק מראיה כוללת. התכנית מציעה 07/08/2024

מתווה ראוי להתחדשות עירונית, כאשר התכנית הנוכחית תורמת באופן משמעותי למרחב הציבורי ולצרכי הציבור באמצעות הפרשת שטח בהיקף של כ-1.5 ד' עבור הרחבת השצ"פ וחיבורו לרחוב בוליביה באמצעות הגדלת המפתח אליו.

על מנת לטייב את השדרה הירוקה במפלס הביניים בין הרחובות, שהיום אינה מתפקדת בשל העדר קישוריות, יש לכלול בקו הכחול את החלקות 165 ו-169 ביעוד מבני ציבור ממזרח לתוכנית המוצעת. בחלקה 169 קיימים 2 גנ"י , במסגרת התוכנית יש להציע בינוי חלופי לגנים אלו בתחום תא שטח ,101 ולסמן חלקות אלה ביעוד שצ"פ. הרחבה זו תאפשר פיתוח שצ"פ משמעותי במקום מעברים צרים. לצורך כך הועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה.

יש להסתכל על שצ"פ בתא שטח 201 בראיה מרחבית כוללת ולהציע שצ"פ במפלס אחד לאורך התוכנית באופן שיוכל להתחבר לתוכניות הסמוכה מדרום מס' 1192871 - 31 -

ותוכנית מאושרת מס' 624627 מצפון (בשלבי ביצוע) ליצירת שצ"פ פנימי אורכי, איכותי ויעל בין רחובות בוליביה ואברהם שטרן.- יש להציג תכנית פיתוח המציגה את הקישוריות לכל התכניות הסובבות ומציגה תכנון רציף של שצ"פ רחב ככול הניתן ובמפלס אחד שהבניינים משני צידיו מייצרים את הטיפול בטופוגרפיה.

התוכנית מציעה 3 מבנים צמודי דופן לרחוב בוליביה בגובה משתנה של 10 עד 16 קומות ובינוי צמוד דופן לשצ"פ בתא שטח 201 לאורך הגבול המזרחי של התוכנית בגובה של 10 קומות מעל המפלס המוצע של השצ"פ תוך שימוש בהפרשי טופוגרפיה. יש לבטל את הבינוי העולה מעל השצ"פ בשני המבנים המרקמיים עם 2 יח"ד בקומה עבור הרחבת המרחב הציבורי ומתן מענה לחצרות הנדרשים של מבני הציבור ,.- תכנון של בניינים הכוללים 2 יחידות דיור היא לא יעילה ומבזבזת שטחי שרות שלא לצורך ופוגעת באפשרויות של פיתוח מרחב ציבורי רחב ככול הניתן התוכנית מציעה קו בינוי 0 - יש לקבוע קו בניין 3 לכיוון השצ"פ לאורך הגבול מזרחי של התוכנית לקבוע נסיגה של הבינוי ולהימנע ממבנה של 20 קומות בקו 0 לשצ"פ צר.– ניתן להציע זאת באמצעות שינוי הבינוי או סיבוב של הבניינים.

בהמשך לסעיף הקודם, התכנית מציעה מכפיל גבוה יחסית. יש לבחון את התקן השמאי וככל הניתן לצמצם את נפחי הבינוי בהתאם .

דירוג הקרקע יעשה עד 3 מ' גובה ובטיפול נופי המותיר שטח קרקע המאפשר נטיעות של עצים בוגרים.

התוכנית מציעה כניסה לחניה מהחלק הצפוני והגבוה של רחוב בוליביה, על מנת ליעל את החניון ולהקטין נפחי חפירה יש לאפשר אופציה של כניסה לחניון מכיוון מזרח (מתחת לשצ"פ המוצע) מרחוב שטרן בהתאם לקידום תוכנית התחדשות עירונית במקום שיוגשו בעתיד, לאחר ייצירת חיבור האמור הכניסה העליונה תבוטל ותוכל לשנות את השימוש בשטח זה לשטחים עיקרים לצורך ייצירת דופן רחוב במקום רמפת לאורך הרחוב.

התוכנית מציעה הפרשה ציבורית עבור מעונות במפלס -2 עם חצר צרה ולא שימושית מתחת למפלס הרחוב. על השטח הציבורי להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת ועם גישה ברורה ומזמינה ממפלס הרחוב

לפי חוות דעת מחלקת מדיניות תכנון יש להוסיף להפרשות המבונות של מעון יום, גן ילדים בשטח 130 מ"ר עיקרי ו-175 מ"ר חצר ובית כנסת בגודל 300 מ"ר.

על השטחים הציבורים להיות במקומות מייטבים ואיכותיים בקומות שמעל פני הקרקע, בנגישות מלאה ועם כניסה נפרדת. תכנון ומיקום מבני הציבור יתואמו עם אגף מבני ציבור כתנאי לפתיחת תיק היתר בניה. תנאי לתעודת גמר יהיה רישום השטח ע"ש עיריית ירושלים במסגרת רישום בית משותף לשביעות רצון אגף מבני ציבור

יש להטמיע סעיף הפקעה בתיאום עם אגף נכסים, הוראות לעריכת התוכנית רשומות בהערות טכניות.

תנאי להפקדה יהיה אישור אישור מחלקת נכסים.

- 32 -

בסעיף 6.4 חלוקה ורישום יש להוסיף בסעיף קטן 4 "לרבות ההפרשות המבונות".

יש להסיר את סעיף קטן 6 מסעיף 6.4 בדבר הפקעה. במקומו יש להוסיף סעיף הפקעה בנוסח:

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה –

1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

ככל ומדובר בתוספת שטחים לרישום בתלת מימד. יש לפצל את מגרש השצ"פ ל2 מגרשים: .מגרש אשר נרשם במלואו ע"ש העיריה ומגרש התלת מימד בו השכבה העליונה תירשם ע"ש העיריה. בנוסף,יש להתייחס לסוגיות שונות כגון חנייה בתת הקרקע הציבורית, העברת תשתיות, שיפוי בגין נזילות עתידיות וכד'

הכניסות לבניינים יוצעו בתכנון מלווה רחוב, מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת, יש לתקן את בנספח הבינוי את מפלסי הכניסה של הבניין המרכזי והדרומי בהתאם.

התכנית מציעה בינוי קומות חניה מעל הקרקע. בהמשך לדרישה לעיל לפלס את השצ"פ, יקבע כי קומות החניון לא יחרגו מעל פני הקרקע לכיוון מפלסי השצ"פ . יש לתקן את המסמכים בהתאם.

לקבוע בהוראות התכנית כי לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות לשטחים ציבוריים, יקבע לעניין זה סעיף סטיה נכרת. יש לבטל את סעיף 4.1.2 א 6 לעניין הצמדת גינות פרטיות לדירות.

התוכנית קובעת בסעיף 4.2.1 כי שטחי שצ"פ ישמשו לחצר למעון יום , למחוק סעיף זה. שטחי שצ"פ יהיו נקיים מבינוי ופתוחים לציבור בתחום התוכנית לפי תצ"א ישנם עצים בוגרים רבים , יש להוסיף למסמכי תוכנית סקר עצים מעודכן כמקובל, סקר העצים שהועבר ע"י עורך משנת 2020 לא תואם את הקו הכחול של התוכנית המוצעת וסימון עצים לשימור לא תואם לנספח בינוי .

יש לסמן בתשריט עצים לפי סקר עצים.

יש לפעול לשימור העצים בוגרים בעליי ערכיות בשולי המגרש, כמו למשל הברושים הקיימים בחלק הדרומי של המגרש מגורים, יש לקבוע קו בניין תת קרקעי במרחק של 3 מ' מהגזע.

מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ'.

יש לקבוע בהוראות התוכנית איסור על הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם מרחבים ציבוריים.

יש להוסיף לחניון חניות להפרשות הציבוריות בהתאם לתקן. יש להפריד בין החניות של השימושים השונים.

- 33 -

רחוב בוליביה הינו רחוב מרכזי בשכונה לאור תוכניות פינוי בינוי רבות במרחב ותוספת יח"ד משמעותית יש להציעה הרחבה של חתך רחוב ל-17.5 מ' בתיאום עם התוכניות המקודמות ממערב. תוכנית מס' 1075902 המסמנת שצ"פ לאורך צד מערבי של רחוב ותוכנית 1048420 המסמנת הרחבת מדרכה מערבית באמצעות זיקת הנאה. חתך יכלול רחוב עם חניות לאורך רחוב בצד אחד, לסמן שביל אופניים יש להבטיח רוחב מדרכות של 3מ', ולהוסיף מפרץ העלאה והורדה עבור שטחים ציבוריים. יש לתאם ולאשר עם צתא"ל.

יש לאפשר חזית מסחרית חלקית לרחוב בוליביה

בתיאום מול חח"י יש לבחון את הצורך בתחנות שנאים לפרויקט ובנוסף לבחון את הצורך בתוספת תשתית השנאה מעבר לנדרש בפרויקט זה עבור צרכי השנאה במרחב כולל ביטול שנאים על עמודים קיימים וכו', ככל וידרש חדר שנאים, הנ"ל יוטמן בתת הקרקע במסגרת התכנית, לא תותר הצבתו של המתקן בנפרד, או בשטח ציבורי או מעל הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת.

יש לקבוע כי החניה, פריקה וטעינה, פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע, ולא תותר הבלטה של קומות אלה מעל פני הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת.

יש להוסיף סעיף סטיה ניכרת לקוי בניין וגובה בינוי סעיף ב' בהוראות טבלה 5 לא תואם הוראות 4.1.2 א – יש לבטל תנאי להיתר הריסה/חפירה ראשון בתחום התכנית יהיה הגשת מסמך סביבתי לאישור המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים. במסמך ייבחנו היבטים סביבתיים של עבודות ההריסה, החפירה והבניה לרבות מטרדי רעש ואבק, וכן מטרדים בשלב הקבע מהיבטי רעש, איכות אוויר, קרינה ועוד. במסמך יבחנו מפלסי הרעש מתחבורה, מהמסחר המתוכנן וממערכות מכניות בבניין ויפורטו האמצעים לעמידה בקריטריונים ולהפחתת רעש ממקורות הרעש השונים לרבות האמצעים למיגון דירתי. אמצעים אלו יוטמעו בתכנית הבקשה להיתר לאחר אישור המחלקה.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי ופיתוח לאישור אדריכל העיר, שפ"ע ותושי"ה, התכנית תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, העמדה, פתרונות חניה, פריקה וטעינה, תכנון מפורט של רמפת הכניסה לחניה, מפלסי כניסה למבנים , אגף פיתוח אסטרטגי

יתווסף סעיף להוראות התכנית כי גם לאחר אישור התכנית יהיה ניתן לקדם היתר לבניית ממדים בהתאם לתקנון בבניין וזאת עד למועד הריסתו וביצוע התכנית.

תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש, בתיאום עם אגף שפ"ע. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יוותר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות מתחת למפלס הפיתוח לנטיעת עץ בוגר וזאת על מנת להמנע משתילת עצים באדניות מוגבהות.

- 34 -

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה הוא אישור תצ"ר.

התכנית תקבע הוראה בדבר פקיעת תוקף התכנית של 7 שנים מיום אישורה, לצורך הבטחת מימושה.

לקבוע יחס החלפה לתכניות מאושרות.

תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

השלמות חוו"ד של הגורמים הבאים: המחלקה לאיכות הסביבה, המחלקה לעבודה קהילתית, אגף מבני ציבור, הרשות הארצית לכבאות והצלה, חח"י, מחלקת מידע תכנוני, אגף שפ"ע, , התחדשות עירונית, מחלקת היטל השבחה, תוכנית אב לתחבורה

יש לקבוע תמהיל דיור של לפחות %20 יח"ד שגודלן לא יעלה על 55 מ"ר (כולל ממ"ד)

תנאי להפקדה קבלת חוו"ד מחלקה לעבודה קהילתית.

להוסיף הוראות לקרן תחזוקה ל 10 שנים לפחות.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות:

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

בינוי

1. בהמשך להמלצת הוועדה המקומית, הוועדה בחנה את העדכון המוצע

- 35 -

להעמדת הבינוי כפי שהוצג בדיון, לרבות את המרחב הציבורי המתקבל בהתאם, וכן את הגדלת גבול התכנית כך שיכלול שטחים בייעוד ציבורי לאורך הדופן המזרחית של הבינוי. הוועדה סבורה כי מדובר בהעמדה משופרת המציעה דופן רציפה ואחידה כלפי רחוב בוליביה המאפשרת הרחבה גדולה יותר של המדרכות וכן יצירת שטח ציבורי לינארי ושטחים איכותיים לגינות המעונות וגני הילדים בין המבנים. בהתאמה, הוועדה מחליטה כי תחומה של התכנית יורחב כך שיכלול גם את חלקות 165 ו-.169 לוועדה נמסר כי הוועדה המקומית החליטה להצטרף להגשת התכנית.

2. כמו כן הוועדה מקבלת את שינוי הייעוד של חלקה 169 משטח למבני ציבור

3. הוועדה תציין כי ביום 11.03.24 קיבלה הוועדה החלטה ביחס לתכנית ברחוב

4. הוועדה תציין כי בהתאם לתכנית האב של השכונה, המתחם כלול בקבוצת

5. תנאי להפקדת התכנית הינו קביעת הרחבת זכות הדרך ברחוב בוליביה

בתיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה להבטחת מדרכות ברוחב של 3.5 מטרים לפחות.

6. רוחב המעבר הרגלי הדרומי והצפוני לא יפחת משמונה מטרים. יקבעו הוראות

להבטחת מעבר מכני להגדלת נגישות התושבים למפלס השצ"פ.

7. מפלס הכניסה של הבניין הצפוני יונמך כך שיהיה תואם למפלס המזרחי של

8. לא יותרו דירות גן במפלס רחוב בוליביה. זאת על מנת להגדיל את המרחב

הציבורי ככל הניתן.

- 36 -

9. מפלס השצ"פ יונמך ככל הניתן תוך הבטחת מילוי אדמה בגובה של כ- 2

10. יקבע שטח מצומצם למסחר בחזית כלפי רחוב בוליביה בתיאום עם לשכת

התכנון.

11. %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד

12. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת,

תנועה

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

14. לאור הסמיכות לקו הרכבת הקלה יקבע תקן מופחת של 1:1 עבור כל יח"ד,

בתוספת של %10 מסך יחידות הדיור לטובת חניות אורחים אשר לא יוצמדו ליח"ד.

צרכי ציבור

15. בהתאם לחוו"ד המחלקה למדיניות תכנון בעיריית ירושלים, התכנית תציע

16. יש להציג תכנית פיתוח המציגה את הקישוריות של שצ"פ בתא שטח 201

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון,

לרבות בנוגע לצורך בעדכון המסמכים הסביבתיים בהתאם לשינויים לפי החלטה זו, והטמעת הערותיה במסמכי התכנית.

- 37 -