ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 42 · התנגדויות 1070911 (5).pdf

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883049

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 62

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

85.06 שניה 85/1511

בעלויות

מכר ללא תמורה פרדו כריאל רוגרו ת.ז 051666535 4 / 1 1980/2012/2 מכר פרדו רוני ת.ז 066676230 4 / 3 3925/2013/1

הערות

הערת אזהרה פרדו רוני ת.ז 066676230 47733/2025/1 הערות: התחייבות מיום 03/11/25

תיאור הנכס: דירה

תת חלקה 14

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

67.54 שלישית 68/1511

בעלויות

מכר חב' הימנותא בע"מ בשלמות 3421/1971

תת חלקה 15

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

62.30 שלישית 62/1511

בעלויות

מכר הורביץ לאונרד יוסף דרכון ארה"ב 578783601 2 / 1 5291/2025/1 מכר הורביץ מרילין דרכון ארה"ב 578759856 2 / 1 5291/2025/1

תת חלקה 16

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

72.11 שלישית 72/1511

בעלויות

מכר הימנותא בע"מ בשלמות 4222/1970

תת חלקה 17

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

116

עמוד 4 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883049

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 62

67.54 רביעית 68/1511

בעלויות

מכר ללא תמורה מלמן טליה חגית ת.ז 060745171 בשלמות 11491/2018/3

תת חלקה 18

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

62.30 רביעית 62/1511

בעלויות

מכר שני סוכניות בטוח בע"מ בשלמות 3925/1978/2

תת חלקה 19

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

72.11 רביעית 72/1511

בעלויות

מכר ללא תמורה סטנר מיכאל ת.ז 5096943 בשלמות 6280/1974

תת חלקה 20

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

67.54 חמישית 68/1511

בעלויות

מכר כהן יעל ת.ז 207348772 2 / 1 4395/2024/1

מכר כהן עומר שלמה ת.ז 315443226 2 / 1 4395/2024/1

משכנתאות

משכנתה בנק דיסקונט לישראל בע"מ חברה 520007030 בשלמות 4395/2024/2 דרגה: ראשונה

משכנתה בנק דיסקונט לישראל בע"מ חברה 520007030 בשלמות 22590/2024/1 דרגה: ראשונה

תת חלקה 21

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

117

עמוד 5 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883049

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 62

62.30 חמישית 62/1511

בעלויות

צוואה עצמון זיוה ת.ז 005717434 בשלמות 6421/2017/1

תת חלקה 22

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

72.11 חמישית 72/1511

בעלויות

מכר בנמוזיג לידיה דרכון 08AY77175 בשלמות 25346/2008/1

תת חלקה 23

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

55.29 שישית 55/1511

בעלויות

עדכון פרטי זיהוי גל עצמון נטע ת.ז 024131112 בשלמות 34332/2021/1

תת חלקה 24

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

62.30 שישית 62/1511

בעלויות

מכר אלבז סימון דקל דרכון K512452 בשלמות 1041/1984

תת חלקה 25

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

72.11 שישית 72/1511

בעלויות

מכר קרן קשת די ריינבו פאונדיישן בשלמות 24613/2011/1

תת חלקה 26

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

118

עמוד 6 מתוך 7

תאריך 21/12/2025

א' טבת תשפ"ו

שעה: 17:24

נסח מס' 883049

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30037 חלקה: 62

7.80 הגג 8/1511

בעלויות

ירושה על פי הסכם עוז שלומנת ת.ז 054339882 בשלמות 28394/2016/3

סוף נתונים

הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים, מהווה ראיה לכאורה לתוכנו

נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001

שולמה אגרה בסך 17.00 ש"ח

119

עמוד 7 מתוך 7

צרופה ו

סיכום פגישה עם אגף התכנון של

עיריית ירושלים מיום 18.10.2022

עמ' 121

120

18/10/2022

מתחם המלך ג'ורג' – הצגת בדיקת היתכנות לאגף התכנון: סיכום פגישה מיום :18/10/2022

משתתפים: אדר' רועי לביא – ראש אגף תכנון

אדר' טמיר פיקר – מתכנן הפרויקט

רחל בן משה – רכזת פניות ציבור והסברה, מנהלת התחדשות עירונית ברק משה – מנהל תחום תכנון, מנהלת התחדשות עירונית

רקע:

- בשטח המתחם קיים מבנה בבעלות הסוכנות היהודית, אשר מקדמת עבורו תכנית לתוספת 3 קומות והסבת השטח ממגורים למשרדים (בפועל כבר משמש כמשרדים).

- בעלי דירות המתגוררים במתחם ומחזיקים בחלק גדול מהנכסים בו, מעוניינים לקדם מהלך כולל של התחדשות עירונית, שיכלול את הריסת המבנים והקמת מבנים חדשים במקומם.

- מיקומו של המתחם במרכז העיר, בסמוך לקו רכבת קלה ולצד פרויקטים חדשים של בניה מסיבית, הביאה את המנהלת להתחדשות עירונית לבצע בדיקת היתכנות להצגת פוטנציאל ההתחדשות העירונית הטמון בו. המשך קידום המתחם ותחילת התכנון הסטטוטורי מותנים, בין היתר, בקבלת הסכמת אגף התכנון למהלך והעדפתו לעומת תכנית הבניה הנקודתית שמקדמת הסוכנות.

מהלך הפגישה:

1. הצגת בדיקת ההיתכנות: אדריכל הפרויקט הציג את בדיקת ההיתכנות שבוצעה במתחם:

א. קיימת היתכנות כלכלית ותכנונית לקידום תכנית פינוי-בינוי במתחם.

ב. ההיתכנות תלויה בהצטרפות הסוכנות למתחם. לא קיימת היתכנות ללא מבנה הסוכנות.

ג. היקפי הבינוי המוצעים (והנדרשים ליצירת היתכנות כלכלית) עולים בקנה אחד עם המדיניות

העירונית ועם הבניה הסובבת (מדרום למתחם מוקם מיזם למלונאות ומגורים בגובה 18 קומות).

2. התייחסות המנהלת להתחדשות עירונית:

א. מבקשים לקבל את הסכמת אגף התכנון לקידום המתחם בהתאם לעקרונות בדיקת ההיתכנות.

ב. יש צורך בקיום שיח עם לשכת התכנון המחוזית, במסגרתו תוצג העמדה העירונית המבקשת

לקדם פרויקט מתחמי ולעצור את היוזמה הנקודתית (הוגשה לפני מס' חודשים למחוז).

3. התייחסות ראש אגף התכנון:

א. קיימת עדיפות לקדם במתחם פרויקט פינוי-בינוי בראייה כוללת, לעומת היוזמה הנקודתית

לתוספת קומות מעל מבנה הסוכנות.

121

ב. ראש אגף תכנון ישוחח עם נציגי לשכת התכנון המחוזית לגבי המתחם וישקף להם את העמדה

העירונית, כפי שהוצגה בפגישה זו.

ג. הנחיות לביצוע תיקונים והשלמות:

- יש להציג את היחס שבין השטח למגורים לבין שטח התכנון כולו.

- יש להכין חלופה נוספת שתציג דופן מסיבית על רחוב המלך ג'ורג' (ולא על גן העצמאות).

- יש להוסיף את המבנה לשימור לתחום התכנון ולהסדיר את מעמדו הסטטוטורי (כיום ממוקם על שטח בייעוד שצ"פ) – יתכן והדבר יסייע להיתכנות הכלכלית של הפרויקט.

- יש להציג את מצב הצמתים במתחם בהתאם לתכנית הרכבת הקלה.

- יש לייעל את ניצול השטחים הציבוריים במתחם (חלקם מוזנחים). ניתן לבחון הצרחת שטחים במתחם, כך שייווצרו שטחים ציבוריים משמעותיים ויעילים.

- נדרשת חשיבה אסטרטגית – יש לוודא שהפרויקט שיתקבל איננו גנרי אלא כזה שיכיל תרומה משמעותית למרכז העיר ולסביבתו. ניתן לבחון תוספת של הפרשה מבונה (מעבר לזכויות שנלקחו בחשבון) ולבחון פונקציות מיוחדות (דיור להשכרה / סטודנטים וכו' – מול חברת "עדן".

- יש לבצע מיפוי חברתי – הן של הסוכנות והן של הבעלים הפרטיים. כחלק מכך – יש לבדוק את הבעלות על המבנה לשימור וכיצד ניתן לשלב אותו בתכנון.

- המשך קידום הפרויקט: יש להציג את המתווים האפשריים לקידום התכנון במתחם (מסלול רשויות, מסלול יזמים – מיסוי, "נוהל סיוע"). כוונת המנהלת היא לסייע בארגון המתחם ובמתן ודאות, ולאחר מכן לבצע "העברת מקל" ליזמים להמשך קידום הפרויקט.

- לאחר השלמת ההשלמות והתיקונים הנדרשים, תיקבע פגישה נוספת, ובה יוצג הפרויקט

לגורמים הרלוונטיים באגף התכנון – אמי ארבל וראש הצוות הרלוונטי. כמו-כן, יוחלט על מתווה

לקידום המתחם, יחד עם מהנדס העיר, נציגי אגף תכנון וראש המנהלת להתחדשות עירונית.

רשם: ברק משה

122

צרופה ז

תמצית החלטת הוועדה הנכבדה

בדבר עדכון מדיניות הבינוי לאורך

צירי הרק"ל מיום ,08.04.2019 וכן

ההבהרה מיום 15.07.2019

עמ' 124

123

תמצית החלטה בדבר עדכון מדיניות הבינוי לאורך צירי רק"ל

מיום 08.04.19 ובהתאם להבהרה מיום 15.07.19

(ההחלטה המלאה מצויה באתר האינטרנט של מנהל התכנון)

1. גובה ונפח הבינוי יקבע כדלקמן:

גודל מגרש עד 1.5 דונם מדיניות נפחית מעל 1.5 דונם מעל 1.5 דונם על קו רכס

גובה עד 10 קומות עד 18 קומות עד 30 קומות

קווי בניין 0 קדמי כלפי ציר הרק"ל לפי תכנית מפורטת לפי תכנית מפורטת 0-3 קדמי כלפי רחוב ניצב לציר הרק"ל

3 צדדי

5 אחורי

תכסית עד השטח הכלוא בקווי הבניין שטח קומה טיפוסית שטח קומה טיפוסית מגדל עד 600 מ"ר מגדל עד 600 מ"ר

*ראה הערה בסעיף 19.6

אחוזי בניה בהתאם לנפח הבינוי המתקבל. בכל עד %720 עד %1200 לאחר הפקעה תכנית תקבע חלוקה לשטח עיקרי של %40 משטח המגרש ושטחי שירות בהתאם למאפייני הבינוי עבור צרכי ציבור המוצע.

בינוי:

2. בכל תכנית תשאף הוועדה לשלב מעברים להולכי רגל בין ציר הרק"ל אל תוך השכונה

בהתחשב במיקומו של המגרש ובאופן העמדת הבינוי. שילוב זה יעשה באמצעות הפקעה או איחוד וחלוקה, ובמקרים בהם הדבר לא אפשרי, על ידי קביעת זיקת הנאה בתחום המגרש.

זאת על מנת להגדיל את הנגישות מכיוון השכונה אל צירי הרק"ל ובדגש על מעברים הסמוכים לתחנות.

3. ככל הנדרש יכללו המעברים שילוב של אמצעים מכניים כדוגמת דרגנועים, מסועים וכו' וזאת

על מנת להקל על נגישות הולכי הרגל מן השכונות ואל ציר הרק"ל ובדגש אל התחנות לאורכו.

4. במתחמים בהם קיימים מעברים להולכי רגל כאמור, בייעוד ציבורי או בייעוד פרטי, הוועדה

תשקול את שימור המעברים, הרחבתם וחיזוקם.

5. מפת הרקע המצורפת למדיניות זו תכלול גם סימון של איתור מעברים חדשים מומלצים או

מעברים קיימים בעלי חשיבות, וזאת בהתאם להערות המנהלים הקהילתיים.

6. מבנים חדשים לאורך הציר יחויבו ביצירת כניסה להולכי רגל מכיוון ציר הרק"ל. תתאפשר

הסדרת כניסות מכיוונים נוספים.

124

7. להבטחת איכות קומת הקרקע בתכנית ומפגש הבינוי עם הרחוב, תכלול כל תכנית נספח בינוי

ובו פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע, ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר/תעסוקה/שטח ציבורי, ציון מפלסי חנויות בהתאמה למפלס הרחוב, מיקום הכניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

8. במגרשים ששטחם עד 1.5 דונם

.8.1 יותר קו בניין צדדי ,0 בכפוף להסכמת בעלי הזכויות בחלקה הסמוכה שאליה מבוקש קו בניין צדדי .0

.8.2 במגרשים בעלי תצורה מלבנית מובהקת (כדוגמת חלקות חקלאיות במקור), אשר רוחב החלקה מהצד האחד מצרני לציר הרק"ל ומהצד השני מצרני לרחוב בשכונה, תשקול הוועדה חלוקת הבינוי לשני מבנים, כאשר על המבנה הקרוב לשכונה תחול מגבלת הגובה בהתאם לתכנית האב של השכונה.

.8.3 בכל תכנית יבחן שילוב מרפסות פנימיות (היינו מרפסות מקורות שאינן בולטות מעבר למישור החזית) בחזית הפונה לרק"ל.

.8.4 במגרשים בהם מפלס המגרש בחלק האחורי נמוך ממפלס המגרש כלפי ציר הרק"ל ("מגרש יורד") ייווספו הקומות הנמוכות ממפלס הרק"ל לנפח הבינוי האפשרי בחלקה.

9. במגרשים ששטחם מעל 1.5 דונם

.9.1 בכל תכנית שתוגש בהתאם למדיניות, תיבחן גם חלופה הכוללת בנייה מרקמית וכן חלופה המשלבת בניה מרקמית ובניה גבוהה, ככל שחלופות אלו אפשריות.

.9.2 גובה הבינוי יישקל גם בהתייחס למאפייני האוכלוסייה בשכונה.

.9.3 בתכנית הכוללת מספר מבנים, זכויות הבניה יחושבו מכלל שטח המגרש, ולא על בסיס חלוקת שטח התכנית למגרשים בהתאם למספר המבנים המוצעים בה.

.9.4 בכל תכנית תישקל חובת הקמת קומת/קומות מסד רחב לטובת יצירת ממשק פעיל לאורך הרחוב, בדגש על שימושים מעורבים ושילוב שימושים ציבוריים ו/או מסחריים בקומות הראשונות. קביעת גובה וקווי הבניין של קומות המסד תיעשה על בסיס ראייה כוללת של הרחוב. מאפייני הבינוי של קומות המסד ייקבעו בכפוף לבחינת חזית רחוב וחתכי אורך ורוחב מקצה רחוב ועד קצהו וכן בהתייחס לחוו"ד מהנדס העיר / אדריכל העיר.

.9.5 בכל תכנית יישקל קו בנין 0 לכיוון הרק"ל במידה והשימוש הוא מסחרי או ציבורי.

.9.6 הוועדה תשקול הגדלת שטח קומה טיפוסית של בניינים מעל 18 קומות (כ-30 קומות) ככל שיוכח שניתן לממש את זכויות הבניה במגרש באופן מיטבי תוך הגדלת שטח הקומה ומשיקולים של הגדלת מספר יח"ד בכל קומה. במבנים שאינם למגורים, תשקול הוועדה הגדלת שטח הקומה משיקולים של ישימות השימושים המבוקשים בשטח הקומה הנתון.

הגדלת שטח הקומה כאמור תיבחן גם בהתייחס למופע האדריכלי המוצע של המבנה.

.9.7 ככל שתצורת הבינוי המוצעת במגרש תאפשר זאת הוועדה תשקול שילוב ארקדה בחזית הפונה לרק"ל וזאת לצורך יצירת מרחב מוצל ונוח אקלימית לאורך הרחוב. בהוראות 125

התכנית יקבעו הוראות להבטחת איכות חלל הארקדה על בסיס הנחיות מרחביות ותיאסר סגירתה בכל צורה ואופן.

.9.8 במגרשים ברחוב בר לב ומגרשי מעונות האוניברסיטה העברית בהר הצופים המצויים בשולי תחום אגן העיר העתיקה בהתאם לסימון בתכנית מתאר 2000 תכלול תכנית מפורטת בחינה של ניצפות הבינוי.

קווי הבניין:

10. קו הבניין הקדמי כלפי ציר הרק"ל יקבע תוך הבטחת מדרכה ברוחב של לפחות 3.5 מטרים

בקטע המשיק לחלקה. ככל שנדרשת הרחבת זכות הדרך לצורך זה על חשבון מגרש המגורים יעשה הדבר באמצעות הפקעה או הוראות לאיחוד וחלוקה, וככל שהדבר אינו אפשרי, על ידי קביעת זיקת הנאה בתחום מגרש המגורים בהתאם לשיקול דעת הוועדה.

11. על מנת להבטיח מרחב שימוש ראוי להולכי הרגל לאורך המדרכות ייקבע בכל תכנית יחס של

"החלפה" לתכנית 8593 "תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל" וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

שימושים:

12. בכל תכנית תיערך בחינה של צרכי הציבור הנדרשים בהתחשב בתוספת הזכויות המוצעת

בתכנית לשם מתן מענה ציבורי בתחומה בהתאם לצרכים. בהתאם לצורך תיבחן הפרשה לצרכי ציבור אשר יכולה להשתרע על יותר מקומה אחת בכפוף לבחינה בתכנית מפורטת.

13. בכל תכנית תשקול הוועדה שילוב דיור מוגן, מעונות סטודנטים, שטח מלונאי ושטחי

תעסוקה.

14. שטחים עבור הפרשה מבונה לצרכי ציבור יהיו בנוסף לשטחים מכוח המדיניות ולא יבואו

במניין השימושים הנדרשים שאינם למגורים בהתאם למדיניות. הוראה זו אינה מתייחסת למגרשים הקטנים מ-1.5 דונם, מאחר שהמדיניות המוצעת מציעה בהם בינוי נפחי.

15. בכל תכנית יקבע כי לפחות %20 מיח"ד יהיו קטנות אשר שטחן לא יעלה על 80 מ"ר.

16. השימושים בקומת הקרקע כלפי ציר הרק"ל יהיו למסחר/תעסוקה/שימושים ציבוריים

ומבואות. לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות לציר הרק"ל.

17. בשל מרכזיותם ונגישותם של המגרשים לאורך צירי הרק"ל תתאפשר המרת שטחי מגורים

לשטחים למשרדים בהיקף שיקבע על ידי הוועדה בכל תכנית.

18. הוועדה תשקול האפשרות להפנות את שימושי המסחר/תעסוקה/שימושים ציבוריים גם כלפי

פנים השכונה.

19. בקביעת השימושים בקומת הקרקע הוועדה תשקול גם התייחסות למיקום ציר הרק"ל ביחס

לגבולות השכונה ולרחובות הראשיים בה.

126

20. כל תכנית תכלול הוראות בדבר הגבלת גודל חנויות והגבלת רוחב חזית מרבי של חנות, וזאת

על מנת להבטיח את האופי השכונתי של המסחר וכן את אופייה הפעיל והמגוון של החזית.

21. בכל תכנית תיבחן האפשרות להציע שטח ציבורי במפלס הרחוב כדוגמת כיכר, גינה ציבורית,

שטח בזיקת הנאה במקום או בנוסף להפרשה מבונה לצרכי ציבור.

22. בכל תכנית תשקול הוועדה אפשרות לקבוע שטח פתוח או בנוי אשר יהיה מיועד לשימוש כל

דיירי המבנה ולא יוצמד לדירה כלשהי. ניתן יהיה להשתמש לצורך זה בשטחים מבונים בבניין כגון קומת ביניים ושימוש בשטח הגג כחזית חמישית (גג ירוק) בכפוף להנחיות המשרד להגנת הסביבה לעניין זה. כן ייקבעו בכל תכנית שטחים מזעריים למבואת כניסה, חדרי עגלות וכו'.

23. במקרים בהם יוכח באופן ייחודי כי נדרשת הפרשה מבונה לצרכי ציבור בהיקף משמעותי

ביותר, שהנו שווה ערך להפרשת קרקע לצרכי ציבור, כדוגמת בית ספר, וכן במידה ויוכח כי הפרשה מבונה משמעותית כאמור הנה אפשרית, ניתן יהיה לשלב בבינוי הפרשה מבונה במקום הפרשת קרקע לצרכי ציבור.

24. במגרשים ששטחם מעל 1.5 דונם, %25 לפחות משטחי הבנייה מעל לקרקע בכל מתחם (ולא

בהכרח מכל בניין) יהיו עבור שימושים שאינם למגורים כדוגמת תעסוקה משרדים, מלונאות, דיור מוגן, מעונות.

25. במגרשים ששטחם מעל 1.5 דונם בתחום המע"ר, בשל חשיבות חיזוק המע"ר תשאף הועדה

לחלוקת השטחים בין שטחי המגורים לבין שטחי התעסוקה בחלוקה שעולה על %50 לטובת התעסוקה. כמו כן תינתן עדיפות לשטחי תעסוקה על פני סוגים אחרים של עירוב שימוש בהתאם לתכנית מתאר .2000 יחד עם זאת קובעת הוועדה כי כל תכנית תבחן לגופה.

26. זכויות הבניה /שטחי הבניה כוללים את כל השטחים המרבים לרבות שטחי מרפסות מקורות.

27. לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים לשטחים למגורים וייקבע בהוראות התכניות

כי סטייה מהוראה זו תיחשב כסטייה ניכרת.

תחולה ומפת הרקע:

28. מטרת מדיניות זו היא לעודד התחדשות עירונית ויצירת מרחב ציבורי ראוי לאורך צירי

הרק"ל תוך מתן מענה לצרכים פרוגרמטיים ויצירת חזית עירונית פעילה. לפיכך מדיניות זו מכוונת להריסת המבנים הקיימים ובניית חדשים תחתם. עם זאת, תשקול הוועדה החלת המדיניות גם במקרים של הרחבות ותוספות למבנה בכפוף ליישום המדיניות בדבר שילוב חזית מסחרית/תעסוקה וצרכי ציבור במבנה, הרחבת מדרכה, יצירת מעברים לציר הרק"ל וכו' ובתוך התחשבות במצבו של המבנה הקיים ובשיקולים הנדסיים, אדריכליים, שימוריים וכו'.

29. תחולת המדיניות תהא במגרשים מצרניים לציר הרק"ל ובהתאם למפה המצורפת להחלטה זו

כדלהלן (להלן "מפת הרקע"):

.29.1 סימון בצבע ירוק בהיר - תכנית האב גוברת: בקטעים אלה לא תחול מדיניות הרק"ל אלא הוראות תכנית האב או המדיניות החלה על האזור.

127

.29.2 סימון בצבע ורוד - מדיניות רק"ל נפחית: בקטעים אלה תחול המדיניות הנפחית עד 10 קומות. בשיקול דעת הוועדה יותר איחוד חלקות בקטעים אלה במקרים בהם צורת החלקות אינה מיטבית וזאת על מנת להסדיר תכנון מיטבי תוך שמירה על קצב בינוי התואם את קצב הבינוי בשכונה או ברחוב.

.29.3 סימון בצבע אדום - מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים: בקטעים אלה תחול מדיניות הרק"ל במלואה. יותר איחוד חלקות ליצירת מתחמים המתאימים לבניה גבוהה.

.29.4 סימון בצבע ירוק כהה – מקטעים בהם נערכת בחינה תכנונית ואשר טרם נקבעה מדיניות ביחס להם.

30. הוועדה תשקול החלת המדיניות גם במקרים בהם המגרש המיועד לפיתוח אינו מצרני לציר

הרק"ל, כאשר בין המגרש ובין ציר הרק"ל קיים מגרש המיועד לייעוד ציבורי (כגון: שצ"פ, מוסדות ציבור, דרך, פיתוח נופי). ניתן לשקול אפשרות זו גם במתכונת של תכנית המציעה "הצרחה" של מגרשים.

31. הוועדה תשקול החלת המדיניות גם בהתייחס למגרשים שאינם מצרניים לציר הרק"ל בפינות

רחובות וצמתים לאורך הרק"ל ולחילופין בכפוף ליצירת פתרונות הקשורים בהפרשה לצרכי ציבור, חניה, מעברים וחיבורים של הולכי רגל לשכונות. אפשרות זו תבחן באופן מיוחד במגרשים הסמוכים לתחנות הרק"ל.

32. מפת הרקע תעודכן כדלקמן:

.32.1 המפה תכלול גם רחובות וציון שמות הרחובות וכן ציון קווי הרכס.

.32.2

.32.3

.32.4 דרך חברון - על הדופן המזרחית של דרך חברון בתחום תכנית האב לשכונת ארנונה תחול מדיניות תכנית האב ארנונה המגדירה דופן זו להתחדשות עירונית יחד עם מדיניות רק"ל נפחית.

.32.5 רחוב יפו ממתחם בנין ומערבה - מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים. יובהר כי ביחס לקטע רחוב יפו ממתחם בנין ומערבה עד רחוב הטורים, מאחר ומרבית קטעי הרחוב האמור מאופיינת בבינוי היסטורי, הדרך הראויה למימוש המדיניות בקטעים אלו לבחינת הוועדה תהיה באמצעות שמירה ככל הניתן על הבינוי הקיים והראוי לשימור במצבו הנוכחי, תוך מימוש הזכויות בבינוי מגדלי נקודתי בפינות רחובות או בעומק החלקה וכו'

.32.6 רחוב המלך ג'ורג' מצומת האיקסים ודרומה - מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים.

.32.7 עמק רפאים - לסמן התוואי המאושר של הרק"ל ולסמן כתכנית אב גוברת למעט המגרשים המצרניים לצומת עמק רפאים/אלעזר המודעי/פייר קניג.

.32.8 דב יוסף - יש לעדכן למדיניות רק"ל נפחית בדופן הדרומית בקטע שבין צומת רחוב אל-

תוחיד ועד לרחוב הרוזמרין.

128

.32.9 פייר קניג – מצומת עמק רפאים ועד רחוב רבקה מדינות רק"ל נפחית+מגדלים. מעבר לזאת לפי מדיניות תכנית האב.

.32.10 רחוב רבקה – גדה צפונית לפי מדיניות רק"ל+מגדלים, גדה דרומית לפי תכנית אב.

.32.11 מתחם התחנה – לפי תכנית אב

.32.12 כביש הברך עד לצומת אורנים - מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים.

.32.13 קריית משה - מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים .32.14 אזה"ת גבעת שאול – תכנית אב גוברת

.32.15 יש להסיר את סימון המדיניות מתוואי הדרך היורדת לעין כרם ומן החלק הנושק להר הרצל.

חניה:

33. ככל שניתן, תתאפשר כניסה לחניונים מכיוון ציר הרק"ל בכפוף לאישור ותיאום עם צוות

תכנית אב לתחבורה.

34. בכל תכנית תשקול הוועדה את הנושאים הבאים:

.34.1 צמצום תקן החניה למגורים, ובכל מקרה, לא יותר תקן חניה העולה על 1.5 חניות ליח"ד ללא תלות בגודלה. צמצום התקן יעשה בהתייחס גם לאופי השכונה, האוכלוסייה ודפוסי השימוש ברכב הפרטי.

.34.2 מתן פטור מחובת אספקת מקומות חניה עבור דירות בגודל עד 45 מ"ר. עם זאת, פטור ליח"ד קטנות יינתן לכל היותר ל- %80 מיח"ד הקטנות בכל מגרש, או בממוצע מתחמי אם במתחם קיימים מספר מגרשים בהם יח"ד קטנות מ-45 מ"ר. במקרה של הקטנת תקן החניה מתחת לחניה אחת לכל יח"ד, יותר להצמיד %60 מהחניות לכל היותר.

.34.3 שיתוף חניונים בין מגרשים שכנים לצורך ייעול תפעול החניון ועל מנת להימנע מריבוי כניסות רכב מציר הרק"ל.

.34.4 חיוב שימוש בחניון אוטומטי או אמצעים טכניים אחרים במגרשים שגודלם או תצורת המגרש אינה מאפשרת יצירת חניון סטנדרטי.

.34.5 תוספת בניה על בניינים קיימים בהם קיימת חניה תת קרקעית, לא תחייב הוספת חניה, גם אם תקן החניה הממוצע של הבינוי הקיים והבינוי המוצע יהיה קטן מהתקן הקיים.

עם זאת, במקרים מסוימים, ובהתבסס על שיקולי תכנון ותחבורה במגרש עצמו ובסביבתו, יהיה בסמכות הוועדה לדרוש הסדרת חניה עפ"י התקן, זאת באמצעות מתקני חניה מכניים, או פתרונות אחרים בתחום המגרש.

.34.6 החלת תקן חניה מקל גם על המגרשים בשורה שניה ביחס לרחוב בו מצוי ציר הרק"ל.

.34.7 תקן החניה לאופניים ואופנועים יהיה לפי תקן החניה הארצי.

.34.8 מספר מקומות החניה לנכים יהיה בנוסף לחניות שבתקן, ויחושב לפי תקן החניה למצב ללא מתע"ן.

129

35. בהקשר זה הוועדה קוראת לעיריית ירושלים לפעול לקידום ויישום מדיניות מנגנון קרן חניה.

שונות:

36. יובהר כי הבינוי בהתאם למדיניות זו, לרבות היקף הזכויות המרבי, נתון לשיקול דעת

הוועדה, בהתייחס למאפיינים הייחודים של כל מגרש והבינוי הקיים בו (במקרה שלא מדובר בתכנית המציעה הריסה ובניה מחדש).

37. בכל תכנית תקבע הוראה בדבר פקיעת תוקף התכנית בהתאם לגודל ומורכבות התכנית. זאת,

על מנת לקדם את מימוש התכנית, את פיתוח המרחב הציבורי וחידוש הרחוב.

38. במגרשים הכוללים מבנה לשימור או עצים לשימור תשקול הוועדה חלופות בינוי שונות

למימוש המדיניות.

39. כל תכנית מפורטת הכוללת בניה גבוהה תועבר להתייחסות הרשות לתעופה אזרחית ומשרד

הביטחון לעניין גובה הבנייה.

40. לאור השינוי במדיניות, הוועדה קובעת כי ניתן יהיה לשקול גם תוספת זכויות במגרשים בהם

אושרו תכניות לאחרונה וטרם קביעת המדיניות נשוא דיון זה.

41. הוועדה קוראת לעיריית ירושלים לערוך עדכון של הפרוגרמות השכונתיות לצרכי ציבור

בהתאם לתוספת יח"ד הצפויה מכוח מדיניות זו.

42. הוועדה קוראת לעיריית ירושלים לבחון דרכים לקידום מנגנון להבטחת תחזוקה נאותה של

בניינים גבוהים בירושלים.

43. המדיניות המעודכנת בהתאם להחלטה זו ומפת הרקע לתחולת המדיניות יפורסמו באתר

מנהל התכנון ובאתר עיריית ירושלים.

44. יובהר כי החלטה זו מחליפה את החלטתה הקודמת של הוועדה מתאריך 26.07.16 בדבר

מדיניות הרק"ל

130

צרופה ח

המלצת הועדה המקומית מיום

19.03.2025

עמ' 132

131

1

ועדת משנה מקומית לתב"ע

מספר 2025/6 מתאריך 19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

הבהרות:

מסמך זה נערך בהתאם להוראת סעיף 48ה' לחוק התכנון והבנייה, כפי שנקבעה

בתיקון 101 לחוק.

המסמך כולל את ההחלטות שהתקבלו בישיבת הוועדה בלבד.

פירוט נוסף, בהתאם להוראות סעיף 48 ד' (ובכלל זאת, רקע, מהלך הדיון, ועוד), יובא

בפרוטוקול הישיבה אשר יפורסם עם אישורו ע"י חברי הועדה.

מובהר כי המועדים שנקבעו בחוק ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה.

הוועדה נפתחה במניין חברים כנדרש כדין ובהתאם להוראות סעיף (42א') לחוק

התכנון והבניה.

132

2

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 1 : 1070911

פרטי התכנית

מספר תכנית 1070911

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה התחדשות עירונית במתחם חסבון, ירושלים

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

רקע

התכנית הנדונה מציעה התחדשות עירונית במתחם בעל חשיבות מרכזית בעיר ירושלים, הכוללת הריסת מבנים קיימים והקמת מגדלים לשימושים מעורבים, כמו גם שימור מבנים היסטוריים בעלי ערך תרבותי והיסטורי. מדובר בתכנית בקנה מידה משמעותי, אשר צפויה לתרום רבות למרקם העירוני של מרכז העיר ולירושלים כולה.

יישום הפרויקט במרכז העיר יתרום לשיפור איכות המרחב הציבורי ויספק מענה מיטבי לצורכי תושבי העיר והמבקרים בה. הקמת מבני המגורים החדשים והשימושים המעורבים תאפשר חיזוק חיי היום-יום במרכז העיר, תיצור מוקדי משיכה חדשים ותהווה מענה חשוב למגורים, מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים. השילוב של מגדלים עם מבנים היסטוריים שמורים ישמר את צביון העיר תוך הוספת תשתיות חדשות ומתן ביטוי לאופי הדינמי של ירושלים כעיר שמתפתחת ומשתנה לאורך השנים.

1. הוועדה קובעת כי ככול ובמסגרת החלטת הוועדה המחוזית ישתנו נושאים מהותיים מהחלטת

הוועדה המקומית ( גובה הבניינים ומספר הקומות , מרפסות סוכה, השלמת הדוח החברתי , פקיעת תוקף בהתאם להחלטה המצורפת ) הוועדה תבטל את הצטרפותה לתכנית כמגישת 133

3

תכנית.

2. התכנית מציעה התחדשות עירונית במספר בניינים, יש להבהיר את היקף ההסכמות לפינוי של

בניינים אלה בהתאם לתקנות, הצטרפות הוועדה המקומית להגשת התכנית אינה באה להחליף את הצורך בעמידה בתקנות לעניין זה.

3. התכנית מציעה שלושה בניינים בגובה של 41 , 43 ו 50 קומות הכוללות בנוסף קומות גן

וקומות טכניות בכל בניין .

4. בהמשך להצגת הדוח השמאי לוועדה והמסקנות שלו כי השטחים המוצעים בתכנית תואמים

לדוח הכלכלי -שמאי.

5. יש לקבוע את גובה המגדלים על פי הפירוט הבא:

6. יש לקבוע כי הגובה המקסימלי של מגדל רונדו יהיה 43 קומות למעט קומות טכניות.

7. יש לקבוע כי הגובה המקסימלי של מגדל המלך גורג יהיה 43 למעט קומות טכניות.

8. יש לקבוע כי הגובה המקסימלי של מגדל הלל יהיה 41 למעט קומות טכניות

9. גובה קומה ממוצע יהיה על פי הנחיות מרחביות עד 3.5 מטר ברוטו .

10. היקף הקומות הטכניות ייבחן בשלב היתר הבניה בתיאום עם מהנדס העיר בהתאם לצרכים

ולמינימום הנדרש ולא יעלה על שלוש קומות כ 10 מטרים סה"כ עבור כל הקומות הטכניות.

11. יש לצמצם את זכויות הבניה בהתאם להחלטה על צמצום הקומות, כולל צמצום הקומות

הטכניות.

12. במסגרת היתרי הבניה תערך בדיקה של האפשרות לצמצם תכסיות בניה במגדלים במסגרת

הזכויות המאושרות.

13. תנאי למתן היתר בניה יהיה הכנת תכנית עיצוב אדריכלית לאישור מהנדס העיר.

14. יודגש כי הפרויקט מציע תכנון הכולל מצוינות אדריכלית ושטחים משותפים רבים לטובת

הפרויקט בכל הקומות הכולל שטחי בניה משמעותיים – שטחי בניה אלה יהיו זכויות מותנות עבור עיצוב המוצג בנספחי הבנוי כתפיסת התכנון וככול ובשלב היתרי הבניה יוצע תכנון אחר השונה באופן מהותי מעקרונות התכנון המוצגים בתכניות – זכויות הבניה ומספר הקומות

יצומצם בהתאם.

15. לאור הפרויקט המיוחד והרצון לממשו באופן מידי ייקבע בתכנית סעיף השמדה עצמית של 3

שנים עד להוצאת היתר בניה ראשון – ככול ולא יוצע היתר בתקופה זו התכנית תבוטל., לא יהיה ניתן להאריך מועד זה .

היתר חפירה בלבד לא יחשב לצורך סעיף זה אלא עם יכלול את כל הקומות עד למפלסי הקרקע.

16. יש להוסיף לתכנית כי התכנית תכלול מרפסות סוכה לכ 25-20 אחוז מכמות יחידות הדיור.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת הדוח החברתי בתיאום עם האגף הרלוונטי בהתאם

לנוהל הקיים בעניין.

134

4

18. לא ניתן להבין ממסמכי התכנית מה התכסית המוצעת של המגדלים ואיך זכויות הבניה נכנסות

בתחום המגרשים – יש להציג בצורה מפורטת את התכסיות המוצעות של המגדלים הן בקומות הקרקע והן בקומות שמעל הקרקע- על פי נסחי הבינוי לא הראה שהקומות שמעל הקרקע רחבות יותר מהקומות התחתונות, כך שלא ברור חישוב השטחים המוצג וסה"כ השטחים שניתן להציע בכל מגדל.

19. יש להציג בצורה ברורה את התכנון של המגדלים ובהתאם לכך יש להציג את זכויות הבניה

הנגזרות מכך.

20. התכנית מציעה התחדשות עירונית במספר בניינים, יש להבהיר את היקף ההסכמות לפינוי

של בניינים אלה בהתאם לתקנות, הצטרפות הוועדה המקומית להגשת התכנית אינה באה להחליף את הצורך בעמידה בתקנות לעניין זה.

21. יש להוציא מהקו הכחול של התכנית את חלקה מספר 30 ( בניין J ) – התכנית אינה מציעה

שינויים משמעותיים בבניין ולא הוגשו הסכמות של הדיירים לתכנון המוצע, ואין בצירוף חלקה זו לתכנית תועלת ציבורית.

22. התכנית מציעה תכנון בחלקה מספר 80 ( בניין I ) שתורמת למרחב הציבורי ומשפרת את

החזית האחורית של הבניין יש לקבל הסכמות של הדיירים לתכנון המוצע או לחילופין להוציא את התכנית מהקו הכחול.

ייעודי קרקע

23. בתאומי תכנון עם האדריכלים והיזם סוכם על זיקת ההנאה להולכי הרגל מרחוב המתמיד. עם

זאת בתשריט מצב מוצע מקטע זה – חזית דרומית של בניין F (תא שטח )8 מסומן כדרך לביטול, שצ''פ וזכות למעבר ברכב. לא ברור הצורך בסימון זיקת מעבר לרכב בשטח זה כאשר מטרת התכנית היא לאפשר מרחב ציבורי להולכי רגל בכל פנים המתחם לכן למעט מעבר רכב חרום בשטח זה יש לבטל את כל יתר הסעיפים המציעים מעבר רכב תפעולי או כל רכב אחר בשטח זה., יותר מעבר זמני עד להשלמת החניון לנגישות לתא שטח .40

24. בתחום התכנית כלולה חלקה 40 הכוללת מגדל קיים ועל פי התכנית המאושרת קיימת זיקת

הנאה לציבור, בפועל מדובר על מעבר ציבורי שלאור התכנית החדשה הוא מעבר ציבורי חשוב המחבר את המתחם הפנימי לרחוב מאיר שחם -יש לשנות את זיקת ההנאה המאושרת לשטח ציבורי פתוח כחלק ממערך השטח הפתוח כולו.

קווי בניין

25. בין הבניינים H ו- E ובניינים F ו L קיים מעבר ציבורי ברוחב של 5 מטרים בלבד היות ואנחנו

מעוניינים במעברים מזמינים ורחבים לפנים המתחם יש להגדיל את המעברים לרוחב של 8 מ'

לפחות מתוכם 5 מטר כמוצע יהיו ציבורים כמוצע ועוד שלושה מטרים יהיו של 2 קומות לפחות בקומת הקרקע.

26. יש לקבוע בהוראות התכנית כי קו הבניין העילי בבניין ,E הרוכב מעל למבנה לשימור B יחל רק

מקומה 5 ואילך וזאת על מנת לשמור על מרחק סביר מהמבנה לשימור "B". יש לקבוע על כך סעיף סטייה ניכרת.

135

5

27. יש לסמן בקומת הקרקע בנספח הבינוי ותשריט מצב מוצע את המרחקים בין הבניינים השונים

המוצעים והקיימים במתחם.

שימושים

28. כל קומות הקרקע בכל הבניינים ישמשו עבור מסחר בדגש כל החזיתות לכבישים הראשים

ולחזיתות הפנימיות לחלל הפנימי וזאת למעט שטחים למבני ציבור ולוביים לשימושים השונים.

29. יש לקבוע גמישות בשימושים שאינם מגורים באופן שיאפשר בהם מסחר/ משרדים /מלונאות.

30. בבניינים D C A יש לקבוע שימושים מסחרים בקומת הקרקע ובקומות שמעל שימושים עבור

מסחר / תעסוקה/ מלונאות

31. יש לקבוע בכל תא שטח את מספר יחידות הדיור המוצעות.

32. יש לקבוע תמהיל יחידות הדיור המשקף ממוצע של כ 100 מ"ר ממוצע לדירה ( פלדלת).

33. בהתאם להנחיות מנהל התכנון 20 אחוז מהדירות יהיו בשטח של 55 מ"ר.

הפרשה ציבורית

34. יש לקבוע ייעוד עירוני מעורב עם חזית מסחרית בתאי שטח ,10 ,12 13 ( D C )A – מתחם

חיסבון ההיסטורי. יש לקבוע בהוראות התכנית כי השימושים יהיו שטח לצורכי ציבור ומסחר בקומת הקרקע.

35. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תאי השטח הציבורים והפרשות המבונות יירשמו על שם

עיריית ירושלים במסגרת האיחוד וחלוקה.

36. יש להציג תכניות קומה של כל שטח שאמור להיות בבעלות עיריית ירושלים, תוך ציון השימוש

וההיקף, בכל אחד מהבניינים שבתחום התכנית.

37. על פי הערכה ראשונית נדרש בפרוייקט בית ספר. יחד עם זאת לאור מורכבות של הפרוייקט

והרצון לחזק ולעבות את בית הספר הניסויי ולהצעידו כבי"ס דגל למרכז העיר, יש לאפשר הצגת שימושים שישמשו את תלמידי בית הספר. בינוי במתחם חסבון עבור בית הספר יאפשר פינוי של שטחים במתחם בית הספר אשר יוסבו לכיתות לימוד. מבדיקה שנערכה מול מנח"י ההנחיה של משרד החינוך כי בשטחים אלה יוכלו להיות פונקציות שאינן בתדירות גבוהה ( לא כיתות לימוד ) , על מנת למנוע תנועה של תלמידים מחוץ לשערי וגבולות בית הספר. לכן הפונקציות הבאות בחשבון הן ספרייה, אודיטוריום ומעבדות, אולם ספורט . יש להציג פתרון לנ''ל בתכנית: בנספח הבינוי ובטבלה 5 כתנאי להפקדת התכנית.

38. יש לקבוע את ההפרשות הבאות במסמכי התכנית:

4300 מ"ר לטובת ספרייה אודיטוריום ומעבדות. מאחר ומדובר בהקצאה מבונה יש לתאם עם הממונה על תכנון פיזי במנח"י את השטחים.

4 כיתות גני ילדים - כל כיתה בגודל של 130 מ"ר + חצר צמודה ורציפה בגודל של 175 מ"ר 136

6

לכל גן . מאחר ומדובר בהקצאה מבונה יש לתאם עם הממונה על תכנון פיזי במנח"י את גודל השטחים.

3 כיתות מעון יום – בשטח בנוי של 440 מ"ר ועוד 305 מ"ר לשטחי חצרות. על נספח הבינוי להציג גישה מוטורית אל מטבח מבשל בכפוף לפרוגרמות למעונות יום. השטח הציבורי ימוקם בקומת הקרקע, בכניסה נפרדת ועצמאית.

בתי כנסת – שטח בנוי של 600 מ"ר.

א. יש לציין בסעיף 4 כי השטח הציבורי הוא שטח נטו ולא יכללו בו שטחים המשמשים את

השימושים הסחירים, או מסדרונות המובילים אל השימוש הציבורי.

ב. בהוראות התכנית בטבלה 5 עצמה יש לציין שטח בנוי למבני ציבור, ובהערות לציין שטחי

חצרות.

ג. בטבלה בסעיף 5 כל השטחים הציבוריים ירשמו כשטחים עיקריים ובהערה יצויין כי ניתן

יהיה לניידם משטח עיקרי לשטח שירות.

ד. יש להציע ולהציג חניות עירוניות עבור כלל שטחי הציבור שיעברו לעיריית ירושלים, בהתאם

לתקנים המקובלים. שטחים אלה יינתנו ככל הניתן במיקום נפרד, יבנו על ידי היזם וימסרו לידי עיריית ירושלים.

ה. יש לציין בהוראות הבינוי כי כל מערכות הבניין והתשתיות עבור השימושים הציבוריים יהיו

מופרדים מהתשתיות עבור השטחים הסחירים.

ו. יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תנאי להיתר בניה יהא

אישור הנכסים.

ז. תנאי למתן היתר בניה יהא תאום עם היחידה העירונית הרלוונטית המקבלת את השימוש

הציבורי.

39. יש להציע ולהציג חניות עירוניות בתוך החניון של הפרוייקט עבור כל השימושים הציבוריים

המוצעים בהתאם לתקן .

תנועה וקישוריות

40. יש להציג באופן ברור את הכביש המוצע בחלק הדרומי של גן העצמאות – כולל חתכי רחוב,

סימון נהיר וקריא של כניסה למנהרה, ועקביות בין מסמכי התכנית. כמו כן, יש להראות היתכנות לכניסה של משאיות תפעול, באמצעות חתכים והצגה של רדיוס סיבוב.

41. תוואי כביש הגישה למגדל הרונדו מוצג בחוסר עקביות בין התשריט לנספחי הבינוי. יש ליישר

קו בין המסמכים. כמו כן, לא ברור נתיב כביש הגישה היות ואינו תואם את התוואי הקיים בשטח.

42. רמפת הכניסה מרחוב המתמיד נראית לא סבירה, מאחר ואין רדיוס סיבוב. - יש להציג נספח

תנועה מלא.

43. עצים לעקירה – מסומנים עצים רבים לעקירה בתא שטח 24 אשר בייעוד שצ''פ. יש לבחון

נחיצות עקירתם מול צוות אדריכלי הנוף ויש להציע העתקה ככל הניתן, ככל וידרש לעקרם, יש 137

7

להציע עצים אחרים שווי ערך בתא שטח זה. יש לדאוג לעומק שתילה של לפחות 2 מטרים.

44. קיימים בניינים ומקלטים בתוואי המוצע של הכביש – ככל והם מיועדים להריסה יש לסמנם

בהתאם. יש לבחון את הצורך במקלט הציבורי במקום. יש להראות זאת בנספחי הבינוי ושיקבע על כך סעיף בהוראות התכנית.

45. תכנון של כביש מאיר שחם החדש והתחברות למלך גורג: מוצע צמצום מ- 2 נתיבים לנתיב

אחד לא ניתן לצמצם נתיב ברחוב שחם בקרבת רחוב קינג ג'ורג, מכיוון שבכניסה לרחוב מעלות מתוכנן מפרץ הורדה לאוטובוס. (דרופ אוף של מוזיאון הכנסת)- יש לתאם את הנושא מול אגף תושיה לא בהיבט של הסדרי תנועה אלא בהיבט של רוחב הכביש המוצע.

46. אין לקבוע בתב''ע את נושא החלפת הסטריות ברחוב המתמיד – מדובר בבחינה של הסדרי

תנועה. יש לבחון רדיוס סיבוב ברחוב זה בחיבור עם רחוב מאיר שחם.

47. יש להראות חתכי רחוב למאיר שחם ולהימנע ככול הניתן מיצירת קירות תמך. תנאי להפקדה

יהיה הצגת תכנית פיתוח מפורטת.

48. בהתאם לבקשת היזם והרצון להפחית תקנים במרכז העיר יש לקבוע בתכנית את ההנחיות

הבאות לגבי תקן החניה:

49. מסחר משרדים ומלונאות יהיו בתקן אפס למעט פריקה וטעינה וחניות נכים.

50. תקן החניה למגורים לדירות עד 55 מ"ר יהיה פטור מחניה .

51. תקן החניה לדירות שמעל 55 מ"ר יהיה חצי מקום ליחידת דיור .

52. התכנית תיתן מענה לחניות על פי התקן לשימושים הציבוריים.

53. התכנית תיתן מענה לפריקה וטעינה מלאים וחניות נכים בהתאם לתכנית 5166ב.

54. יש להציג ניתוח מיקרוסימולציה לרחובות המתמיד ומאיר שחם.

55. יש לתכנן צומת בין רחוב השחם לרחוב המתמיד שיאפשר מעבר לאוטובוס. תנאי להפקדת

התכנית – יהיה השלמת נספח התנועה בהתאם לנ''ל.

56. יש להוסיף סימוני מפלסים בכל הקומות המוצגות, כולל קומת קרקע. יש לוודא כי מפלסי

הכניסה לכל אחד מהחללים בבניינים לשימור אכן תואמים למפלסי הפיתוח.

מגדל רונדו

57. יש להוסיף עמודה בטבלה 5 המתייחסת לתכסיות המגדלים.

58. חסרה קורלציה בין נספח הבינוי לנספח הפיתוח יש לוודא בסימוני המפלסים כי קיימת שמירה

על חיבור להולכי רגל בין המלך גורג לפארק – באמצעות המדרגות והרמפות.

59. לא ניתן להבין ממסמכי התכנית את שטחי הבניה המוצעים במגרש בהתייחס לגובה שהוחלט

עד 43 קומות, לא ברור כמה דירות מוצעות בקומה ואין תכניות של קומות טיפוסיות.- יש להבהיר ולהשלים ולהציג לוועדה המקומית – זכויות הבניה יצומצמו בהתאם לצמצום הקומות.

60. טבלת איחוד וחלוקה לא תואמת לתשריט – יש להטמיע טבלה מעודכנת בטבלה 5 בהוראות

התכנית.

61. יש להציג פתרון לפריקה וטעינה לשטחים המסחריים. יש לתאם מול אדריכל העיר במסגרת

תכנית פיתוח שטח לעת הפקדת התכנית.

138

8

תכסית המגדלים:

62. מגרש 8 מגדל F– יש להציג בתכנית הבינו את כל השטחים המוצעים במגבלת הגובה

המוצעת וקווי הבניין ולהציג באופן ברור במסמכי התכנית.

63. במגרש 1 מגדל ,E מוצע שטח קומה גדול משמעותית משטח המגרש. שטח המגרש על פי

הטבלה – 1263.9 מ"ר, זכויות בניה -65,203 על פי הטבלה 43 קומות – תכסית בנויה של מגדל 1516 מ"ר –אכן ישנה דלתא של מקטע מרחף מעל לבניין ההיסטורי, אולם הדלתא הזו במכפלת הקומות מהווה כ 2500 מ''ר – לכן עדיין טבלה 5 לא מתיישבת עם הנתונים. יש ליישב סתירה זו ולהציג במסמכים באופן ברור את כל הזכויות המבוקשות.

64. בארבעת המבנים לשימור בחצר הפנימית, יש לקבוע חזית מסחרית בקומת הקרקע.

65. בנספח הבינוי אין התייחסות לקומת החניון תת''ק – לכן לא ניתן להתייחס לנושא של קווי

בניין, נגר עילי, התייחסות לנושא עומקי שתילה לעצים וכיוב'. יש לצרף נספח בינוי מלא, שמתייחס גם לקומות התת''ק.

66. זכויות הבניה יצומצמו בהתאם לצמצום הקומות.

שימור

התכנית תאושר בתנאים המפורטים:

מתחם חסבון – בניינים A,B,C,D והחצר

67. מוצע שימור מלא של מתחם חסבון – 4 בניינים (,)A,B,C,D החצר, בורות המים, גדרות. הוגש

תיק תיעוד למבנים. יש להוסיף בתשריט סימבול לשימור על המתחם כולו לרבות החצר.

68. יש לסמן בתשריט את גדרות המתחם לשימור.

69. יש להוסיף בהוראות השימור – שימור או שחזור של בריכת נוי מקורית. שימור ושיקום פרטי

ברזל, נגרות, פרטי אבן, פרטי בטון.

70. יש להגביל את פריצת הגדר המערבית ל-2 פתחים מקסימום בסעיף שימור /4.2.2א'1ד'.

71. סעיף שימור 1י"א – לגבי התאמות המבנים לתקנים , ביטחון, נגישות ובטיחות – הסעיף

מאפשר שינויים רבים מדי. נציין שעל סמך התוספת החמישית לחוק התכנון והבנייה יש הקלות מהתאמות אלו. נבקש לבטל את הסעיף ולמצוא פתרונות ספציפיים ומינימליים כבר בשלב זה.

72. יש להרחיק את קו הבניין התת"ק של החניה מתחת לשצ"פ מגדר המתחם. לפי חוו"ד

הנדסית שימורית יש להתרחק כמטר. יש לתקן בכל המסמכים.

73. הריסת תוספת בנייה לבניין C – התוספת הינה היסטורית משנות ה-20 של המאה ה-.20 אין

מספיק מידע בתיק התיעוד. יש לבחון את החזית המערבית של הבניין הראשי ולבחון אם ההריסה של התוספת תועיל לבניין או לא. יש להשלים מידע לעניין זה , יש לציין כי ככול ויוחלט להרוס את הבניין יש בכך יתרונות מבחינת המרחב הציבורי וחשיפה של הבניין המקורי הראשי.

74. החזיתות של הבניינים והגדרות לשימור לא ייקברו או יוסתרו ע"י מבנים אחרים או מעברים

139

9

במפלסים גבוהים יותר. החזיתות יהיו פנויות מבינוי גם מחוץ למתחם.

הבלוק המנדטורי:

הלל 4 – בניין K

75. לא הוגש תיק תיעוד. נדרש.

76. מוצעת הריסת הבניין המקורי המנדטורי תוך שימור חזית לרחוב. במקומו מוצע בניין של 6

קומות בנסיגה. הבניין כולל גם חזית מזרחית בניצב לחזית הקדמית. החזית הניצבת היא בעלת ערך רב לשימור וכוללת טור מרפסות מעוגלות. כמו כן, קיימת חזית פנימית של הארקדה וגם היא לשימור. גם חדר המדרגות הינו לשימור. יתכן ולאחר הגשת תיק תיעוד ימצאו ערכים נוספים לשימור ואז תתקבל החלטה אם ניתן להרוס את הבניין או לו ומה יש לשמר – יש לציין כי הבניין הקיים הוא בגובה של 7 קומות ומוצע להרוס אותו ולבנות 6 קומות בלבד- יש לבחון אפשרויות נוספות.

77. אין לבטל את הארקדה הציבורית העוברת מתחת לבניין. יש לסמן בהתאם בתשריט ובתקנון.

78. מוצע מעבר ציבורי דרך הבניין – יש לאפשר אותו רק במידה ולא יפגע בחזיתות או בחדר

המדרגות ההיסטורי.

79. מרחבים מוגנים לא ימוקמו בחזיתות לשימור.

המלך ג'ורג' 29 – בית עלית - בניין I –

80. ככול ויוחלט מבחינת הסכמות בתחילת ההמלצה שהחלקה נותרת בתכנית יש להתייחס

בהתאם לסעיפים הבאים:

81. מוצע שימור המבנה עם תוספת 2 קומות בנסיגה של 2 מ' – 7 בסה"כ: יש להגיש תיק תיעוד.

לא ניתן להתייחס לכל המוצע בתכנית ללא תיק תיעוד. מדובר בבניין ייחודי שתוכנן ע"י האדריכל בנימין צ'ייקין ונבנה בשנת .1933 הבניין כולל קומת קרקע לה פתחים מקושתים.

בניגוד לשאר הבניינים, הקומה תוכננה למגורים ולא למסחר. חדר המדרגות כולל מעלית מקורית, אולי הראשונה בירושלים (לפני בית מר חיים ובית המעלות).

82. התכנית מציעה אגף אחורי. קשה להתייחס להריסת חזית אחורית ללא תיק תיעוד. במבט

ראשון נראה שהחזית מחופה טיח ואין בה ערכי שימור גבוהים אך יש לבחון זאת באופן מעמיק יותר באמצעות תיק תיעוד.

83. גובה –יש לבחון במסגרת תיק התיעוד את האפשרות לתוספת קומות מעל הבניין הקיים תוך

שימור חדר המדרגות הקיים והמעלית המקורית.

84. יש להוסיף סעיף בתקנון שמיגון, חדרי מדרגות חדשים ומעליות אם יידרשו יהיו באגף האחורי

החדש.

85. מצוין בסעיף /4.1.2ב' כי קומת הקרקע תהיה מסחרית. יש לציין שלא ישונו הפתחים בקומת

הקרקע.

86. יש לבטל סעיף שמאפשר הגדלת פתחים. שינויים מעין אלו ללא מגבלות, יפגעו בבניין.

87. יש לשמור פרטי בניין מקוריים – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

140

10

בניין H – המלך ג'ורג' 31

88. בניין שתוכנן ע"י ראובן אברם אברמוביץ' וכולל את סמלו המסחרי – עיטור משונן מעל הכניסה

(העיטור קיים גם בבית פרומין ובית מר חיים). מוצע פירוק והרכבה של החזית. בתב"ע של מתחם פזגז אושרה הריסה מלאה של הבניין פרט לפירוק והרכבה של הכניסה ושילובה בבניין החדש. יש לשמור את החזית והמרפסות המקוריות. ניתן לשקול התאמת פתחים באופן נקודתי אם יידרש.

89. יש לסמן בהתאם בתשריט ובנספח הבינוי.

90. יש לציין שמרחבים מוגנים לא יופנו לחזית לרחוב.

91. יש לשמור פרטי בניין מקוריים להרכבה – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות

וכד'.

הבניין על מאיר שחם פינת המלך גורג

92. בניינים שתוכננו ע"י האדריכל אוטו הופמן שתכנן מבנים חשובים כגון בית קדימה ברחוב הרב

ברלין. הבניינים צנועים יחסית אולי בשל הקמתם מיד לאחר קום המדינה. מוצעים כולם להריסה. לא הוגשו תיקי תיעוד- יש להשלים לאור העובדה שמדובר על בניינים היסטוריים.

בניין E

93. מוצע מגדל בן 43 קומות במקום בית פיגמליון. הבניין הקיים המוצע להריסה תוכנן ע"י

האדריכל אוטו הופמן כבניין משרדים ומגורים. הכניסה למגורים היא בחזית האחורית הכניסה וחדר המדרגות עוצבו כחזית מעוגלת ומושקעת ביחס לשאר חזיתות הבניין.

94. הכניסה ממזרח בין בניין E לבניין היסטורי B –יש להראות התכנות הנדסית להקמת המגדל

מבלי שיפגע במבנה לשימור.

95. בניין L - בניין חדש בן 6 קומות ו-6 קומות תת"ק. במיקום המבנה או מדרום לו מסומן בור מים

במפה היסטורית. יש לחפור בזהירות ולבחון אם נשמר. יש להגיש תיעוד וסקר הנדסי שימורי למחלקת שימור לצורך בירור אם קיים בור המים ואם נדרש שימורו ושילובו במתחם.

גן העצמאות –

96. שימור גן העצמאות – גן מאיר שרמן הוקם בשנות ה-30 או ה-.40 הגן נראה בתמונות

היסטוריות. יש להגיש תיק תיעוד מתחמי של גן העצמאות והמבנים משנות ה-.50 יש לכלול התייחסות בתיק התיעוד המתחמי לגן המנדטורי ולרפת שניצבה שם קודם להקמתו.

97. יש להציע בסמוך לרחוב שחם הקמה מחדש של קיוסק (סימיקו) המהווה נקודת ציון היסטורית-

חברתית במרכז העיר.

98. המפלסים של הרחוב ביחס למתחם חסבון אינם ברורים. יש פערי מפלסים ולא ברור כיצד

ישפיעו כניסות מהרחוב על המתחם. לדוגמא – מעבר בין מגדל E לבניין B ההיסטורי – המעבר יקבור את החזית המערבית של בניין .B דוגמא נוספת – החיבור בין הרחוב לחצר המונמכת הדרומית של בניין .B לא ברור מה מוצע , יש לרדת לרזולוציה גבוהה יותר לגבי המפלסים כבר בשלב זה (תנאי להפקדה) על מנת שהבניינים והחצר במתחם חסבון יישמרו בפועל ולא ייקברו.

141

11

99. בניין כרם הינו מונומנט לשימור – ממוקם מחוץ לקו הכחול אך סמוך לשטח החפירה של

המגדל. יש להוסיף הוראות הגנה על הבניין.

הערות כלליות:

קו בניין –

.100 בחזיתות ובמבנים לשימור תותר הבלטת מרפסות – יש לציין שקו הבניין למרפסות יהיה בהתאם לקיים.

.101 יש לקבוע כי המרחבים מוגנים לא יופנו לרחובות הראשיים.

עצים

.102 יש לסמן את העצים ברחוב הלל לשימור, יבוטל סימון עקירתם.

.103 מסומן עץ לעקירה בין בניין C לB – לא ברור הצורך בעקירתו, יש לסמנו לשימור.

.104 יש לקבוע חובת נטיעת עצים חדשים בתא שטח 20 בתאום עם מחלקת שפע ואדריכל העיר.

יש לקבוע עומק שתילה של מינימום שני מטר.

הערות מחלקת נכסים:

.105 המקרקעין אינם מוסדרים – מדובר בגוש שומה יש לבחון מועד השלמת הסדר הקרקעות.

.106 תכניות איחוד וחלוקה במקרקעין שאינם מוסדרים מצריכים השלמת הסדר הקרקעות להשלמת רישום הקרקעות כנדרש.

.107 שימוש נרחב בתת הקרקע – לבחון מאזן קרקע עירונית נכנסת ויוצאת, עודפי השטחים בתת הקרקע על חשבון מקרקעין ציבוריים (שטחים לא "נקיים" בתת הקרקע בהשוואה למצב הנכנס) יהיו שטחים בבעלות העירייה חניונים אלו יהיו חניונים ציבוריים בהתאם לסעיף 5 לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-,1983 זכויות הפרטיים ע"פ תקן בהתאם לכופר חנייה הנהוג באזור.

.108 התכנית כוללת איחוד וחלוקה עם שטחים בבעלות עירונית – יש לתאם את הנושא מול מחלקת נכסים.

.109 השטחים הציבורים כולל ההפרשות המבונות ירשמו על שם הרשות המקומית במסגרת איחוד וחלוקה.

1. לעירייה 1,800 מ"ר שטחים ציבוריים בבעלותה מתכנית 779645 –שטחים אלו לא יבואו במניין

שטחי הפרשות מבונות ושטחים ציבוריים הנגזרות הזכויות בתכנית זו ויהיו בנוסף.

2. הפרשת קרקע + הפרשה מבונה לצרכי ציבור

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ.

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטחים הציבוריים המבונים.

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את 142

12

השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

1. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים-(כאשר מדובר בשטח לא מוסדר)

2. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון

מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

3. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית

ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

איכות הסביבה:

.110 הבחינה המיקרו-אקלימית מראה חריגות יוצאות דופן מהקריטריונים למטרדי רוח, לרבות חריגות משמעותיות מקריטריוני הבטיחות לאדם. על כן הרשות לאיכות הסביבה מבקשת לבחון חלופות לתכנון אדריכלי של המבנים עצמם - כך שיושג מזעור של מטרדי הרוח הצפויים.

יש להגיש דוח מיקרואקלימי מעודכן לפי ההערות להלן ולפי תכנית אדריכלית מיטבית לאישור הרשות לאיכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית. האלמנטים שייקבעו לטובת מיתון הרוח (אדריכליים, מבונים או נופיים) יהיו מחייבים ויעוגנו בהוראות התכנית ובנספח הבינוי.

.111 שטח התכנית כ- 27 דונם. יש להשלים נספח ניהול נגר עילי ע"פ הנחיות תמ"א .1/8 יש להתחשב במסגרת המסמך במעבר יובלים במעלה נחל קדרון בתחום התכנית, על פי המיפוי ההידרולוגי שבוצע במסגרת תכנית האב למרחב ציבורי.

.112 התכנית חלה בחלקה בתחום אתר טבע עירוני "בריכת ממילא וגן העצמאות". נבקש כתנאי להפקדה הגשת סקר טבע מקדמי על פי הנחיות תכנית המתאר לטבע עירוני מס' -101 ,0292870 עם תמונות מהשטח. על פי ממצאי הסקר ייתכן כי תידרש השלמה של סקר טבע מפורט.

.113 לאור סדר הגודל של הבינוי המוצע ואופיו החדשני המבוקש, נבקש בחינה של פוטנציאל ייצור אנרגיה בתכנית, על פי הנחיות המשרד להגנת הסביבה.

.114 לאור היקפי המסחר המבוקשים, המחלקה סבורה כי ראוי להציג בנספח התנועה תכנון עקרוני לחצרות תפעוליות בתחום החניון התת-קרקעי.

.115 מרבית הנושאים הכלולים במסמך הסביבתי מקובלים על המחלקה. יחד עם זאת, לאור סדר הגודל המשמעותי של הבינוי המבוקש בתכנית, נבקש להשלים במסמך הסביבתי הדמיות, בחינת השפעות סביבתיות – רעש ואיכות אוויר - כתוצאה מהגברת תנועה ברחובות מרכז העיר ובחינת השפעות של אקוסטיקה מציר רק"ל על התכנית.

.116 על פי הוראות התכנית, במבנים בייעוד עירוני מעורב מותר שימוש למנחת ומסוף רחפנים.

לשימוש כזה יש השפעות סביבתיות שנדרש לבחון אותם. נבקש השלמת בחינה סביבתית מתאימה וקביעת הנחיות בנדון.

.117 המסמך הסביבתי וגם המסמך המיקרואקלימי אינם מתייחסים לתכניות מאושרות או מופקדות בסביבת התכנית הכוללות הגבהת מבנים קיימים ו/או פינוי בינוי. לתכניות כאלו משמעות גדולה בבחינת ההשפעות המיקרואקלימיות של התכנית.

.118 לאור העדר בדיקה של תכניות מאושרות/מופקדות, הבדיקה אינה מתייחסת לזכויות הבניה 143

13

שאושרו להרבה מבנים בתחום הטל הצל של התכנית. לדוגמה מבנה מס' 24 הוא מבנה שמאושר בו בינוי עד 21 מטר ולא 9.9 מטר כפי שכתוב בדוח לפי תכנית 692616 מאושרת מאפריל שנת ,2022 שאישרו בה תוספת 6 קומות למבנה. כמו כן לא ניתן לדעת מה באמת תרומת התכנית להצללה החורגת מהקריטריון שהתקבלה למשל על מבנה מס' 33 כאשר זכויות השמש של מבנה זה כבר מושפעות מתכניות מאושרות או מופקדות המצויות מדרום לו.

.119 נבקש לציין את כתובות המבנים בהם נמצאו חריגות מהקריטריונים להצללה.

.120 יש להשלים התייחסות להצללה על השצ"פים והכיכרות הציבוריות המתוכננים במסגרת התכנית.

.121 מנהרת הרוח הווירטואלית לא כללה מבנים מאושרים עתידיים.

.122 תצורת המבנים במודל אינה תואמת את תכנית הבינוי (למשל חסר בניין a בתא שטח 10 למשל).

.123 הערות טכניות - לא כתוב מה אורך הרשומה של הרוח שהוזנה למודל. לא ברור מה פקטור תיקון נתוני הרוח שנלקח. לא ברור מה האינטרוולים של הרוח שנלקחו לבדיקה. נבקש לפרט במסמך מתוקן.

.124 - התכנית זיהתה אזורים רבים בהם צפויות חריגות גדולות מהקריטריונים, וכן אזורי טורבולנטיות משמעותיים במעברי הולכי רגל מוצעים ובשטחי משחק ומעבר בפארק גן העצמאות. למרות זאת התכנית אינה מציגה פתרונות למיתון הרוח. יודגש כי התכנית מציגה מצב בו מתקיימות חריגות גבוהות ביחס לקריטריון מצבים מסוכנים (השכיחות להופעת מצבים המסוכנים לבטיחות אדם היא פי 80 מהמותר). על כן אמצעים במרחב הציבורי לא יהיו יעילים בהקטנת החריגות.

.125 הרשות דורשת דוח מיקרואקלימי מעודכן לפי ההערות לעיל ולפי תכנית אדריכלית מיטבית אשר יוגש לאישור הרשות לאיכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית. האלמנטים שייקבעו לטובת מיתון הרוח (אדריכליים, מבונים או נופיים) יהיו מחייבים ויעוגנו בהוראות התכנית ובנספח הבינוי.

.126 השימושים המותרים בשטחי שצ"פ על פי סעיף 4.4.1 בהוראות התכנית כוללים מעברי תשתיות, מתקנים הנדסיים תת קרקעיים עליית פירי אוורור ממרתפים, וכן חדרי שנאים בשטחים בהם יש רישום תלת מימדי. המחלקה מתנגדת לשימושים אלו בתחום השצ"פ שכן הם פוגעים באיכות המרחב הציבורי ומצמצים את המרחב הנגיש לציבור. נבקש למחוק שימושים אלה ולקבוע הנחיות המפורט להלן –

.127 מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גגות המבנים או בקומה טכנית, בתיאום מול הרשות לאיכות הסביבה.

.128 לא תותר הקמה של חדר שנאים במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

.129 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה למבנה הכולל חדר שנאים יהיה הצגת היתר הקמה/ היתר סוג, כולל הצגת מרחקי בטיחות קרינה בתכנית הבינוי המפורטת (תנוחה וחתכים) ודו"ח חיזוי קרינה על פי הצורך.

144

14

.130 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי במבנה יתוכננו פירים ייעודיים לתיעול פליטות זיהום האוויר מהשטחים המסחריים לגג הבניין ויוקצה מקום והכנה למפריד שמנים במוצאי הביוב של שטחי המסחר.

.131 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי מערכות אלקטרומכניות ימוקמו בקומת המרתף/החניון או בגג המבנה, במקום מוסתר עם פתרונות מיסוך אקוסטי. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

.132 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכנית יחוייבו בעמידה בציון 4 כוכבים על פי תקן בנייה ירוקה ת"י .5281

.133 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הדירוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים בתכנית יהיה ,b ע"פ ת"י 5282 חלק .1 הדירוג האנרגטי המזערי ליחידת דיור בבניין מגורים יהיה .c .134 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים, כגון גגות חיים/ירוקים, גגות כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו', בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

.135 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לשלב ההקמה ולשלב הקבע לבדיקה ואישור הרשות לאיכות הסביבה.

.136 לאור מורכבות התכנית תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תכנת בינוי ועיצוב אדריכלי בוועדה המקומית.

כללי

.137 תנאי לתחילת עבודות יהיה הצגת תכנית פיתוח לכל השטחים בציבורים ולמרחב הציבורי ותנאי לטופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל של כל הפיתוח .

.138 תנאי לתחילת עבודות של מגדל רונדו יהיה הריסה של בניין פז גז הקיים .139 תנאי לטופס 4 של מגדל רונדו יהיה השלמת כלל הפיתוח מדרום לרחוב מאיר שחם.

.140 תנאי לטופס 4 של מגדל המלך גורג יהיה השלמת הפיתוח של רחוב מאיר שחם וסביבתו.

.141 תנאי לטופס 4 של מגדל הלל יהיה השלמת הפיתוח של כל השטח הפנימי בין הבניינים.

.142 תנאי להפקדת התכנית קבלת חוות של צוות תכנית אב לתחבורה.

.143 יש לקבוע יחס החלפה לתכניות המאושרות החלות בשטח.

.144 תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא הטמעת מודל מפורט במודל העיר.

.145 יש להשלים חוות הדעת של המחלקות הבאות חברת הגיחון-מים, חברת הגיחון -ביוב וניקוז, הרשות הארצית לכיבוי והצלה, , אגף מבני ציבור, אגף תברואה, חברת החשמל, רשות העתיקות, שפ"ע גגנות, שפ"ע מדרכות.

.146 שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

.147 בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד 145

15

תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

______________________ ______ ________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

146

צרופה ט

החלטת הועדה המחוזית מיום

7.4.2025

עמ' 148

147

מסמך החלטות מישיבת ועדת המשנה להתחדשות עירונית מס' 2025008

שהתקיימה ביום שני, ט' בניסן תשפ"ה, 7/4/25

בשעה 08:30 באולם הישיבות של הוועדה המחוזית

יו"ר הוועדה גב' שירה תלמי באבאי- יו"ר הוועדה המחוזית ירושלים )ס' ,2-4 (7 מ"מ יו"ר הוועדה מר מתן כתריאל- הרשות להתחדשות עירונית )ס' ,1 (5-6 השתתפו: דן קינן - מתכנן המחוז

אבי בן צור - המשרד להגנת הסביבה

מתן כתריאל - הרשות להתחדשות עירונית

ענת ישראלי - רמ"י

אליעזר ראוכברגר - עיריית ירושלים

חיים כהן - עיריית ירושלים

אדיר שוורץ - עיריית ירושלים

נכחו: ירדן מזרחי - מזכירת הוועדה

צביה זיכרמן - יועמ"ש לוועדה

איתי דביר - יועץ שמאי לוועדה

מורן חביב גריזיצקי - ועדה מקומית עיריית ירושלים יעל בדיחי - ועדה מקומית עיריית ירושלים

שלום כהן - ועדה מקומית עיריית ירושלים

אלון סיגל - לשכת התכנון

עמי חממי - לשכת התכנון

אנה בנישו - לשכת התכנון

הבהרות:

מסמך זה נערך בהתאם להוראת סעיף 48ה לחוק התכנון והבנייה )להלן: "החוק"(, כפי שנקבעה

בתיקון 101 לחוק.

148

2

המסמך כולל את ההחלטות שהתקבלו בישיבת הוועדה בלבד. תמליל הדיון המוקלט בצירוף מסמך

החלטות זה, מהווים יחד את פרוטוקול הדיון.

מובהר כי המועדים שנקבעו בחוק ו/או בתקנון ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה.

רחוב שלומציון המלכה ,1 ירושלים, מיקוד ,9100701 ת"ד 723 | טל. 02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il

מסמך החלטות הוועדה להתחדשות עירונית מיום 7/4/25

149

3

1. תוכנית -101-1070911 התחדשות עירונית במתחם חסבון

החברים שנכחו: מתן כתריאל- מ"מ יו"ר הוועדה, דן קינן, אבי בן צור, ענת ישראלי, אליעזר

ראוכברגר / חיים כהן, אדיר שוורץ.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, שמיעת נציגי מגישי התכנית, המלצת הוועדה המקומית וגורמי המקצוע של הוועדה, הוועדה סבורה כי התכנית מציעה מתווה ראוי להתחדשות עירונית במע"ר הירושלמי, תוך חידוש הבינוי, תוספת יח"ד, עירוב שימושים ושדרוג השלד הציבורי. כן תציין הוועדה כי התכנית מציגה איכות תכנונית ועיצובית יוצאי דופן, שיש לעודדם. בהמשך לאמור הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי התכנית בענייננו כוללת חטיבת קרקע בשטח של כ-27 דונמים בלב המע"ר,

הנחלקת לשניים. חלק צפוני הכולל את הבלוק העירוני מדרום לפינת הרחובות המלך ג'ורג' והלל ועד רחוב מאיר שחם, וחלק דרומי הכולל את גן שרמן, לאורך רחוב המלך ג'ורג', עד לרחוב אבידע.

2. התכנית מציעה התערבות כוללת בשטח זה במספר פעולות תכנוניות עיקריות – חידוש חלק

מהבינוי הוותיק בהיקף הבלוק, שימור המבנים ההיסטוריים בלב הבלוק והקצאתם לשימושים ציבוריים, העתקה של המגדל המאושר הכולל דיור להשכרה במתחם "פזגז" בלב הבלוק - אל מחוץ לבלוק לחלקו הדרומי של גן שרמן, תכנון מחודש של חלקו פנימי של הבלוק כמרחב ציבורי פתוח, הסטה של רחוב מאיר שחם לשם הגדלת תחום הבלוק ותכנון מחודש של גן שרמן.

3. הוועדה סבורה שסך פעולות אלה יוצרות שלד ציבורי חדש במע"ר הוותיק, החושף את המתחם

ההיסטורי המיועד לשימור והחצר הפנימית בלב הבלוק לציבור, תוך יצירת מהלכים רגליים חדשים ורציפים, לאורך שימושים ציבוריים ומסחריים, בין רחוב ש"ץ ובין רחוב מבוא המתמיד. מוצעות חצרות ציבוריות, חיבור בין החלקים הפנימיים של מרכז העיר וגן שרמן והפרשות מבונות לצרכי ציבור בהיקף משמעותי. כן מוצעת תוספת יח"ד משמעותית בתמהיל מגוון ושימושי מסחר, תעסוקה ומלונאות המאפיינים את המע"ר הירושלמי ושומרים על אופיו הייחודי.

4. לאור האמור לעיל, סבורה הוועדה כי מדובר בתכנית התורמת תרומה משמעותית למרחב

הציבורי, הן בהקשר המקומי של תחום התכנית והן בזיקה שלו למרחב הסובב, ומייצרת ערך תכנוני, אדריכלי וציבורי רב, אשר יתרום תרומה משמעותית להחייאת ופיתוח מרכז העיר והמקום.

רחוב שלומציון המלכה ,1 ירושלים, מיקוד ,9100701 ת"ד 723 | טל. 02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il

מסמך החלטות הוועדה להתחדשות עירונית מיום 7/4/25

150

4

5. כמו כן תציין הוועדה את האיכות האדריכלית של המבנים המוצעים והממשק שלהם עם קומת

הקרקע, המייצרים מופע איכותי של בניה חדשה אינטנסיבית ומרובת שימושים, המשתלבת במרקם ההיסטורי הקיים ומעניקה לו פרשנות חדשה.

6. הוועדה בחנה את המלצת הוועדה המקומית להנמכת הבינוי זאת על רקע בחינת נצפות הבינוי

המוצע מכיוונים שונים כפי שהוצג בדיון. הוועדה סבורה כי מופע הבינוי משתלב בקו הרקיע העתידי של המע"ר הירושלמי, ומשקף את המשך פיתוח העיר והמע"ר בפרט. עם זאת, בהמשך להמלצת הוועדה המקומית, הוועדה קובעת כי מספר הקומות במגדלים יצומצם ל-45 קומות )מגדל ,(G 43 קומות )מגדל (E ו-41 קומות )מגדל .(F בנוסף יותרו קומות טכניות עד לגובה כולל של 10 מ'. ככל הניתן הקומות הטכניות יוצעו בתת הקרקע. גובה זה נקבע בהתייחס לדירוג המוצע של שלושת המגדלים לצד היקף הבינוי הנדרש להבטחת ישימות התכנית. בהמשך לאמור שטחי הבינוי למגורים יצומצמו בהתאמה בהנחיית לשכת התכנון. גובה קומת מגורים טיפוסית ממוצע יהיה על פי ההנחיות המרחביות עד 3.5 ברוטו.

7. בהמשך לבחינת שמאי הוועדה בהתייחס להיקף הבינוי הנדרש להבטחת ישימות התכנית וכן

המלצת הוועדה המקומית, יצומצמו זכויות הבינוי והתכנית תציע 89,371 מ"ר פלדלת עבור מגורים )וכן 18,671 מ"ר עבור מרפסות(, 11,200 מ"ר פלדלת עבור דיור להשכרה לתקופה של 15 שנים )2,325 מ"ר עבור מרפסות(, 10,165 מ"ר עבור שטחים מפולשים, 5,748 עבור "גינות פתוחות" בתחום המגדל )לרבות עבור השימושים בהם בהתאם להחלטה זו(. כמו יקבע היקף של 3,500 מ"ר עבור מגרעות ברצפות הקומות השונות ).(voids אופן רישום שטחים אלה בתכנית יתואם עם לשכת התכנון. בנוסף ייקבעו 7,616 מ"ר עבור מסחר, 8,296 מ"ר עבור תעסוקה, ו-6,098 מ"ר עבור מלונאות.

8. הוועדה תציין כי התכנית מציעה מבנים ייחודיים, בעלי גיוון בתכסית, שטח ופריסת הקומות

המוצעות וזאת תוך יצירת בינוי הכולל חללים מפולשים, מרפסות ו'שבירות עיצוביות' המהוות חלק בלתי נפרד מעיצוב המבנים, והוועדה סבורה כי יש לעגן בתכנית את פריסת הקומות הייחודית המוצעת. בהתאם לכך הוועדה מחליטה כי יצורף למסמכי התכנית נספח מחייב אשר יציג תכניות של כל קומות המגדלים המוצעות ובו יוצגו בין היתר שטחי הבינוי )עיקרי ושירות(, המרפסות, השטחים המפולשים והגריעות המוצעות. יקבע בהוראות התכנית כי נספח זה יהיה מחייב לעניין היקף השטחים המוצע בכל קומה על פי הקטגוריות לעיל. בנוסף תכנית זו תציג את היקף השטחים המגוננים אשר יקבע גם הוא כמחייב. על מנת להותיר גמישות תכנונית להיתר הבניה יקבע בהוראות התכנית כי במסגרת הליך הרישוי תותר גמישות של עד %15 לניוד שטחים מכל קטגוריה בין הקומות השונות בקומות המגורים )יובהר כי תאסר הגדלת שטחי מגורים, כן רחוב שלומציון המלכה ,1 ירושלים, מיקוד ,9100701 ת"ד 723 | טל. 02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il

מסמך החלטות הוועדה להתחדשות עירונית מיום 7/4/25

151

5

יאסר ניוד שטחי מרפסות. כן יובהר כי יאסר ניוד של שטחי ציבור(, בתיאום עם מהנדס העיר ובכפוף לשמירה על יתר הוראות התכנית.

9. יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הצמדת השטחים המגוננים המוצעים במגדלים, קומות הגן,

שטחי המעברים המשותפים, השטחים הציבוריים והשטחים המפולשים ליח"ד והם ירשמו כשטח משותף.

10. יקבע בהוראות התכנית כי תיאסר סגירת השטחים המפולשים בכל קומה.

11. יותר שימוש למגורים באחד המגדלים לטובת מעונות סטודנטים, יקבעו הוראות מתאימות

בתכנית.

12. הוועדה קובעת כי קומת הגן העליונה במגדל G תיקבע לשימוש מסעדה או תצפית וקומת הגן

העליונה במגדל E תיקבע לשימוש לגלריות ושימושי תרבות מסחריים. לקומות אלו תובטח גישה לציבור. הוראות התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

13. המבנה המוצע בתא שטח 7 יבוטל ובמקומו תותר בתא שטח 20 הקמת קיוסקים/בית קפה

בתחום השצ"פ הפנימי בשטח כולל של עד 50 מ"ר. כן תותר הקמת קיוסקים בתחום גן שרמן בשטח כולל של עד 50 מ"ר. נספח הבינוי יכלול את המיקום העקרוני לקיוסקים.

14. תנאי להפקדת התכנית יהיה צירוף נספח תכניות וחתכים בקנה מידה 1:250 אשר יכלול פירוט

של מפלסי הפיתוח המגשרים על הפרשי הגובה באתר. הנספח יציג בין היתר את מפלסי הפיתוח המוצעים, חלוקה וכניסות של השימושים השונים ומפלסיהם.

15. כמו כן יוצגו חתכים של מגדל E ומגדל F על מנת לעגן את ההתרחקות מהמבנים ההיסטוריים

בקומות התחתונות של המגדלים. התרחקות זו תוגדר כמחייבת.

16. תנאי להפקדת התכנית יהיה צירוף תכניות בקנה מידה 1:100 למבנים A,B,C,D המסומנים

לשימור בתכנית. פיתוח הכיכר בפנים הבלוק העירוני יתואם עם לשכת התכנון וזאת בין היתר בהתייחס למפלסי המבנים המוצעים לשימור, שמירה על רצף שבילי הליכה, נטיעות עצים וכד'.

17. מסמכי התכנית יכללו את שתי חוברות הרקע שהוגשו ללשכת התכנון והוצגו לוועדה המתייחסות

לעקרונות הפיתוח והעיצוב של המתחם. יקבע בהוראות התכנית כי עקרונות הפיתוח והעיצוב המוצגים הינם מחייבים ולהבטחת האמור יקבע כי תנאי למתן היתר בניה ראשון בתחום התכנית יהיה אישור הוועדה המחוזית לתכנית בינוי, פיתוח ועיצוב לכלל שטח התכנית. כן יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר הבניה יהא הצגתו בפני הוועדה המחוזית ואישורו על ידי הוועדה. תנאי לטופס אכלוס ותעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת ביצוע הפיתוח האמור בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה בוועדה המחוזית.

רחוב שלומציון המלכה ,1 ירושלים, מיקוד ,9100701 ת"ד 723 | טל. 02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il

מסמך החלטות הוועדה להתחדשות עירונית מיום 7/4/25

152

6

18. הבינוי בתאי שטח 2,6 יצומצם בהנחיית לשכת התכנון על מנת להרחיב את שטח השצ"פ

המוצע.

19. ייקבע בהוראות התכנית כי לפחות %20 מיח"ד יהיו קטנות עד 55 מ"ר.

20. יקבעו בהוראות התכנית סעיפים להבטחת אדמה גננית ונטיעות בהנחיית לשכת התכנון.

21. כפי שהוצג בדיון תחום התכנית יצומצם כך שלא יכלול את תא שטח .40

22. בין המבנים H ו-E ובין המבנים F ו-,L יובטחו מעברים ברוחב 6 מ' לפחות.

23. בהתאם לאופי המע"ר, הוועדה מחליטה כי תותר גמישות של עד %50 בין השימושים המוצעים

שאינם למגורים )מסחר, תעסוקה ומלונאות( בקומות שאינן קומות הקרקע, זאת בכפוף להבטחת היקפי המסחר המוצעים בנספח הבינוי בקומת הקרקע ושמירה על ההפרשות המבונות.

24. תחום זיקת ההנאה במבנה G יורחב בהתאם לרוחב המעבר המוצע בתכנית.

25. יקבע בהוראות התכנית כי השימושים בקומות הקרקע בכל הבניינים יהיו עבור מסחר בדגש על

כל החזיתות לרחובות הראשיים ולחזיתות הפנימיות לחלל הפנימי וזאת למעט כניסות לשימושים השונים, הפרשות מבונות והספריה המוצעת במגדל הדרומי. מפלסי הכניסות יתואמו עם לשכת התכנון.

26. תאי שטח 10,12,13 ייקבעו בייעוד מבנים ומוסדות ציבור והשימושים בהם יהיו עבור מסחר,

תרבות וגלריות אמנות בלבד. תא שטח 11 יקבע בייעוד מסחר ומלונאות.

27. התכנית תאפשר שימוש עבור מועדון לילה בתת-הקרקע בהנחיית לשכת התכנון ויקבעו הוראות

סביבתיות מתאימות לשימוש זה, בתיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון.

28. הוועדה תציין כי ממזרח לתחום התכנית קיים מבנה מגורים )חלקה ,(55 המהווה בניין יחיד

ברחוב רבקה סטוינובסקי. מדובר ברחוב צידי אשר משמש בעיקר עבור חניה וכן עבור גישה לבניין, וכי העתקת המבנה תאפשר להגדיל את תחום הגן תוך צמצום מעבר רכבים בתחומו וכן חיזוק הקשרים הרגליים בציר מזרח-מערב. בהמשך לאמור, ובהמשך לדברים שהוצגו בדיון בדבר הסכמות שהושגו בעניין זה בין מגיש התכנית ובין בעלי העניין במבנה, הוועדה קובעת כי תחום התכנית יוגדל כך שיכלול את חלקת מבנה המגורים )חלקה (55 וכן את חלקות,56,57,168 ו-

104 הסמוכות בייעודים ציבוריים. השטחים ייקבעו בייעוד שצ"פ ופיתוחם יעוגן בשלביות הביצוע בהנחיית לשכת התכנון. הוועדה מאמצת את החלופה שהוצגה הכוללת הצרחה של המבנה בחלקה 55 ובינוי של מבנה מגורים מרקמי במקומו בדרום התכנית. נספח הבינוי יציג את הפיתוח לאורך הדופן הדרומית של התכנית בדגש על מפלסי הפיתוח מעל הכניסה המוצעת לחניה.

שימור

רחוב שלומציון המלכה ,1 ירושלים, מיקוד ,9100701 ת"ד 723 | טל. 02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il

מסמך החלטות הוועדה להתחדשות עירונית מיום 7/4/25

153

7

29. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועצת השימור של הוועדה והשלמת תיקי

התיעוד, והטמעת הערותיה במסמכי התכנית. בפרט יושלם הפרק המרקמי בתיק התיעוד המתייחס לכלל הבלוק העירוני לרבות הבניה המאוחרת יותר וכן התייחסות לגן שרמן, ולתוספת הבנייה במבנה C הכל בהנחיית יועצת השימור של הוועדה. כן יוגש תיעוד שיבחן האם בתחום תא שטח 6 ממוקם בור מים.

30. מבנה H יוסט דרומה וזאת על מנת לאפשר מעבר רגלי רציף אל פנים המתחם מרחוב שץ, לשם

כך תוצע העתקת חזית המבנה לשימור. רוחב ואופי הבינוי כלפי המעבר יתואמו בהנחיית לשכת התכנון. וכן יוצע פיתוח אשר יקשר מעבר זה אל המעבר המוצע אל מבוא המתמיד.

31. התכנית לא תציע את הריסתו של מבנה .K יתווספו הוראות בתכנית הקובעות את שימור המבנה,

תוך הותרת אפשרות לשינויים פנימיים. כמו כן, תותר תוספת שטחי מסחר בחזית האחורית.

ההוראות יקבעו בתיאום עם יועצת השימור של הוועדה ועם לשכת התכנון. שטח זיקת ההנאה במבנה K יתואם עם לשכת התכנון לאחר הגשת תיק תיעוד למבנה זה וזאת על מנת להבטיח היעדר פגיעה באלמנטים לשימור.

32. התכנית תציע שימור של החזית והמרפסות של בניין H וכן אלמנטים נוספים בהנחיית יועצת

השימור של הוועדה.

33. התוספות המוצעות למבנה I וכן H יתואמו בהנחיית לשכת התכנון ויועצת השימור של הוועדה.

34. יקבעו הוראות לשימור עצים ופיצוי נופי על עצים שמוצעים לכריתה. התכנית תציג את העצים

הקיימים בפנים הבלוק. העצים לאורך רחוב הלל יסומנו לשימור. מסמך סקר העצים יקבע כמחייב.

תחבורה

35. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה ותיקון מסמכי

התכנית בהתאם להערותיו. הוועדה סבורה שעקב מיקום התכנית במע"ר וסמוך לתחנת רק"ל, יש הצדקה להקדשת תשומת לב מיוחדת לתקן החניה, זאת גם בהתחשב בהמלצת הוועדה המקומית. בעניין זה הוועדה סבורה שבעת קביעת תקן חניה למגורים יש להתייחס להעדר תחבורה ציבורית בסופי שבוע וחגים. כמו כן יצוין כי לאחרונה הוגשה תכנית המבקשת הגדלה של היצע החניות למלונות קיימים במע"ר, בטענה שלצורך תפעול תקין של המלונות יש הכרח בחניות. לפיכך הוועדה קובעת שתקן החניה למגורים יהיה 1:1 ליח"ד גדולות מ- 55 מ"ר, 0 חניות ליח"ד קטנות מ- 55 מ"ר, חניות אורחים בשיעור של כ- %5 ממספר יח"ד שלא יוצמדו, חניות רחוב שלומציון המלכה ,1 ירושלים, מיקוד ,9100701 ת"ד 723 | טל. 02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il

מסמך החלטות הוועדה להתחדשות עירונית מיום 7/4/25

154

8

לבית המלון בהתאם לקבוע בתקן שיוצמדו למלון, ו- 0 חניות לשאר השימושים. מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם.

36. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה. בנוסף יקבע בהוראות

התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום עם צוות אב לתחבורה.

37. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת התייחסות אגף תושי"ה בעיריית ירושלים לעניין צמצום חתך

הרחוב של רחוב מאיר שחם ותיאום עם מפרץ הורדה של מוזיאון הכנסת. נספח הפיתוח יפרט את מפלסי הפיתוח בממשק בין רחוב מאיר שחם במיקומו המוצע וגן שרמן וכן הליכתיות מיטבית מציר הרק"ל אל גן העצמאות.

38. פתרונות פריקה וטעינה עבור מגדל G יתואמו עם יועץ התחבורה של הוועדה.

39. השטח מתחת למרפסת הקיימת של המבנה ההיסטורי בתא שטח 11 יקבע בייעוד שצ"פ על

מנת לאפשר מעבר הולכי רגל בין שטחי השצ"פ המוצעים. כן יקבע כי לא תותר חניה עילית בשטח השצ"פ.

40. תקבע זיקת הנאה מצומצמת למעבר כלי רכב בתא שטח 20 וזאת על מנת לאפשר גישה לחניון

המבנה הקיים המסומן כתא שטח .40

סביבה

41. יקבע בהוראות התכנית כי תחוייב עמידה בתקן בניה ירוקה 5281 בציון של ארבעה כוכבים

לפחות ובנוסף עמידה בתקן "EXCELLENT BREEAM".

42. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון וצירוף

נספח ניהול נגר עילי.

43. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת עמידה בקריטריון לעניין הרוח בתחום השצ"פים. תנאי למתן

היתר בניה יהיה הצגת עמידה מלאה בקריטריון לעניין מטרדי רוח.

44. השימוש למנחת ומסוף רחפנים יוסר מהוראות התכנית. התכנית ומסמכיה יתוקנו בהתאם.

45. יאסר השימוש לתחנת כח בתחום התכנית.

46. העץ המסומן 1701 בפינה הדרום-מערבית יוצע לשימור.

כללי

47. טבלה 5 תתוקן ויתווספו זכויות בשצ"פ בהתאם לשימושים המותרים בתכנית. הערה א' לטבלה

5 תימחק. למרות האמור לעיל, לעת מתן היתר בניה תותר תוספת קומות תת קרקעיות לחניה, מחסנים, שטחים טכניים, מעבר למספר הקומות המצוין בתוכנית.

רחוב שלומציון המלכה ,1 ירושלים, מיקוד ,9100701 ת"ד 723 | טל. 02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il

מסמך החלטות הוועדה להתחדשות עירונית מיום 7/4/25

155

9

48. תנאי להפקדת התכנית יהיה בדיקת ההסכמות לתכנית וקבלת חוו"ד משפטית בהתאם לחוק.

49. תנאי להפקדת התכנית הוא עריכת נספחי תלת מימד שיקבעו כמחייבים.

50. השימושים בתת-הקרקע בתחום הדרך יתואמו עם לשכת התכנון. לא יותרו בייעוד דרך שימושים

עבור אחסנה.

51. יקבעו הוראות פיתוח עבור כלל תחום התכנית בהנחיית לשכת התכנון.

52. בהתאם להמלצת מחלקת מדיניות תכנון יקבעו בתכנית הפרשות מבונות עבור 4300 מ"ר

לטובת ספריה אודיטוריום ומעבדות, 4 כיתות גני ילדים בגודל של 130 מ"ר + חצר צמודה ורציפה בגודל של 175 מ"ר כל אחת, 3 כיתות מעון יום בשטח בנוי של 440 מ"ר ועוד 305 מ"ר לשטחי חצרות, 600 מ"ר עבור בית כנסת. זאת בנוסף ל-1,800 מ"ר הפרשות מבונות המאושרים בתכנית פזגז אשר ישמשו עבור אולם ספורט אשר ישולב במגדל הדרומי בהנחיית לשכת התכנון.

53. מיקום ההפרשות המבונות יתואם עם לשכת התכנון ויוצגו בתכניות הקומות המשלבות

שימושים אלו.

54. תקבע שלביות ביצוע בהוראות התכנית על פי העקרונות הבאים:

.54.1המבנים E,G יבוצעו בהינף אחד.

.54.2תנאי למתן היתר בניה למבנים E,G יהיה הגשת תכנית פיתוח ושימור לגן שרמן והשצ"פ בתחום הבלוק ולמבנים ההיסטוריים D,C,B,A וכן לתחום מעל הכניסה לחניה למגדל .G .54.3תנאי למתן טופס אכלוס לשימושי המגורים ומתן תעודת גמר לשימושי המגורים במבנים E,G יהיה הריסת בניין "פזגז", מתן טופס אכלוס ותעודת גמר לשימושים שאינם למגורים בבניינים G,E ולמבנים ההיסטוריים D,C,B,A וכן פיתוח בפועל של גן שרמן והשצ"פ בתחום הבלוק.

.54.4תנאי לטופס אכלוס ותעודת גמר ראשונים למבנים E,G יהיה מתן היתר בניה ליתרת תחום התכנית ואישורה על ידי מהנדס העיר או מי מטעמו.

.54.5תקבע הוראה המבטיחה את ביצוע הדיור להשכרה כתנאי לביצוע המגורים ויוטמעו הוראות התכנית המאושרת מס' תכנית מס' 101-0779645 ביחס לדיור להשכרה. היקף יח"ד להשכרה לא יפחת מ-.200

.54.6תנאי למתן היתר בניה למבנים F,L,K,J,I,H יהיה הגשת תכנית בינוי ופיתוח ואישורה על ידי מהנדס העיר או מי מטעמו.

.54.7הבניה והפיתוח במבנים F,L,K,J,I,H לרבות עבודות השימור, תבוצע בהינף אחד. כן יקבע כי תנאי למתן טופס אכלוס ותעודת גמר לשימושי המגורים במבנים אלו יהיה מתן טופס אכלוס ותעודת גמר לשימושים שאינם למגורים במבנים אלו. כן יקבע כי תנאי למתן היתר אכלוס רחוב שלומציון המלכה ,1 ירושלים, מיקוד ,9100701 ת"ד 723 | טל. 02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il

מסמך החלטות הוועדה להתחדשות עירונית מיום 7/4/25

156

10

ותעודת גמר לשימושי המגורים בתאי שטח אלו יהיה פיתוח תוואי רחוב מאיר שחם, המעברים אל פנים הבלוק ושאר יתרת השטחים הציבוריים בתחום התכנית.

.54.8תקבע שלביות בניה לביצוע העברת המבנה מחלקה 55 למיקום החדש, בהנחיית לשכת התכנון.

55. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון ואישור היועץ השמאי של הוועדה.

הטבלאות המתוקנות יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית. מסמכי האיחוד והחלוקה יקבעו כמחייבים.

56. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת חוו"ד לעניין עלויות הפיתוח בתכנית על ידי עיריית ירושלים.

57. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם המחלקה לעבודה קהילתית בעיריית ירושלים.

58. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים טכניים בהנחיית

לשכת התכנון. מסמכי התכנית המתוקנים יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

59. בשל ייחודיות הפרויקט, הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן

למימוש התכנית יהיה חמש שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה.

כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

60. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות לבעלי הזכויות

בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

61. בשים לב לכך שמדובר בתכנית, אשר תואמת את עקרונות התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי

להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

62. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף )86ד(

לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

2. תוכנית -101-1246578 התחדשות עירונית ברח' שטרן ,43 קרית יובל

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, מתן כתריאל, ענת ישראלי, אליעזר

ראוכברגר, אדיר שוורץ.

החלטה:

רחוב שלומציון המלכה ,1 ירושלים, מיקוד ,9100701 ת"ד 723 | טל. 02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il

מסמך החלטות הוועדה להתחדשות עירונית מיום 7/4/25

157

11

הוועדה מחליטה לשוב ולדון.

3. תוכנית -101-0993907 פינוי בינוי ברח' אלקחי דרזנר ורזיאל, ארמון הנציב

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, מתן כתריאל, ענת ישראלי, אדיר

שוורץ.

החלטה:

הוועדה מחליטה לשוב ולדון.

4. תוכנית -101-0967174 התחדשות עירונית ברח' קדושי בבל 10-14 )עולי הגרדום(

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, מתן כתריאל, ענת ישראלי, אדיר

שוורץ.

החלטה:

הוועדה מחליטה לשוב ולדון.

5. תוכנית -101-1213339 רח' דהומי 6

החברים שנכחו: מתן כתריאל- מ"מ יו"ר הוועדה, דן קינן, אבי בן צור, ענת ישראלי, אדיר שוורץ.

החלטה:

הוועדה מחליטה לשוב ולדון.

6. תוכנית -101-1258383 התחדשות עירונית ברח' הנורית 23-29 )מתחם (4

רחוב שלומציון המלכה ,1 ירושלים, מיקוד ,9100701 ת"ד 723 | טל. 02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il

מסמך החלטות הוועדה להתחדשות עירונית מיום 7/4/25

158

12

החברים שנכחו: מתן כתריאל- מ"מ יו"ר הוועדה, דן קינן, אבי בן צור, ענת ישראלי, אדיר שוורץ.

החלטה:

הוועדה מחליטה לשוב ולדון.

7. תוכנית -101-1230291 התחדשות עירונית ברח' הנורית -מתחם ,6 אפריקה ישראל

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, מתן כתריאל, ענת ישראלי, אדיר

שוורץ.

החלטה:

1. הוועדה שמעה את ההתנגדות ע"י ב"כ עו"ד נעמה ליפשיץ וכן את תגובת היזם. הוועדה

התרשמה כי הצדדים מנהלים ביניהם מו"מ ויכולים לרדד את הפערים ביניהם ולהגיע להסכמה.

2. נוכח ההידברות שהציגו הצדדים, הוועדה מאפשרת לצדדים להגיע להסכמות ביניהם ולעדכן

אותה בכתב תוך 15 יום ממועד פרסום החלטה זו.

3. הוועדה תשוב ותדון בדיון פנימי לאחר מועד זה.

ירדן מזרחי

חתימת יו"ר הוועדה חתימת מזכירת הוועדה

רחוב שלומציון המלכה ,1 ירושלים, מיקוד ,9100701 ת"ד 723 | טל. 02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il

מסמך החלטות הוועדה להתחדשות עירונית מיום 7/4/25

159

13

תאריך החתימה: 9.4.25

רחוב שלומציון המלכה ,1 ירושלים, מיקוד ,9100701 ת"ד 723 | טל. 02-6290293 | iplan.gov.il@jer-tichnun | www.iplan.gov.il

מסמך החלטות הוועדה להתחדשות עירונית מיום 7/4/25

160

וקסלר ברגמן ושות׳ | עורכי דין

21.12.2025

לכבוד

גב' שירה תלמי באבאי, -מבלי לפגוע בזכויות-

יו"ד הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה – מחוז ירושלים

באמצעות הגשה מקוונת

ג.נ.,

הנדון: התנגדות לתוכנית מס' 101-1070911 - התחדשות עירונית במתחם חסבון, ירושלים

חלקות ,46 61-62 בגוש 30037 - המלך ג'ורג' ,41 43 ורחוב אבידע 3 – "מתחם אבידע"

בשם אפריקה ישראל התחדשות עירונית בע"מ (להלן: "החברה"), בשם נציגות הדיירים בעלי זכויות במתחם אבידע ובשם בעלי הזכויות במקרקעין המפורטים בצרופה א'1 (להלן: "בעלי הזכויות"), מוגשת בזאת התנגדות לתוכנית מס' 101-1070911 - התחדשות עירונית במתחם חסבון, ירושלים (להלן: "התוכנית המוצעת" או "תוכנית חסבון"), בהתאם להוראות סעיף 100 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה").

נציגות הדיירים כוללת בעלי נכסים ברחוב המלך ג'ורג' 41 ו-43 וברחוב אבידע ,3 המצויים בחלקות ,46 61 ו-62 בגוש 30037 (להלן: "המקרקעין"). החברה נבחרה כיזמית מטעם נציגות הדיירים לקידום פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם אבידע, זאת לאחר הליך מכרז תחרותי ומקיף. יובהר כי תוכנית אבידע כוללת גם חלקות נוספות במתחם (חלקות ,39 ,45 68 וחלק מחלקה 5 בגוש ,)30037 והשפעת תוכנית חסבון על כלל החלקות הללו הינה ישירה ומהותית.

מטרת התנגדות זו הנה הבטחת תיאום תכנוני הוגן ומאוזן בין תוכנית חסבון לבין מתחם אבידע, מבלי לעכב את

קידום ואישור תוכנית חסבון.

תוכנית מתחם אבידע מצויה בהליכי תכנון מתקדמים ובהלימה מלאה עם מדיניות העירייה והרשות לפיתוח ירושלים (להלן:"הרל"י"), אולם מתכונת תוכנית חסבון, כפי שהופקדה, יוצרת פגיעה מהותית בתכנון מתחם אבידע: חדירה של גבול תוכנית חסבון לשטח המתחם, קביעת מרחקים בלתי סבירים של 6-8 מ' בין המבנים המוצעים בתוכנית חסבון לבין מתחם אבידע, חסימת מעברים ציבוריים וגישות חיוניות, והעמסת נפחי תנועה על רחוב אבידע ללא בחינה ראויה.

התנגדות זו מציעה חלופה תכנונית ישימה שתאפשר לשתי התוכניות להתקיים יחדיו: הסטת מגדל G צפונה, ביטול

מבנה ,1N תיקון גבול תוכנית חסבון ותיאום/ביטול כניסת הרכבים מרחוב אבידע.

להתנגדות זו מצורפים כחלק בלתי נפרד ממנה:

• צרופה א' – תצהיר מטעם החברה ובעלי הזכויות במקרקעין;

• צרופה א'1 – רשימת בעלי הזכויות במקרקעין, אשר חתמו על התצהירים;

• צרופה ב' – חוות דעת תכנונית מטעם משרד אדריכלים כהן – וינד ושות' אדריכלות ותכנון ערים (להלן:

"אדר' תוכנית אבידע" ו- "חוות הדעת האדריכלית" בהתאמה);

1 סימון המבנים ()G,N הינו בהתאם למסמכי תוכנית חסבון.

• צרופה ג' – חוות דעת תנועתית מטעם מהנדס התנועה חיים פלאי ממשרד מערכות תחבורה ירושלים בע"מ

(להלן: "חוות הדעת התנועתית");

• צרופה ד' – חוות דעת סביבתית מטעם חברת יוזמות בנושא משטר הרוח (להלן: "חוו"ד סביבתית");

• צרופה ה' – נסחי רישום המקרקעין;

• צרופה ו' – סיכום פגישה עם אגף התכנון של עיריית ירושלים מיום 18.10.2022;

• צרופה ז' – תמצית החלטת הוועדה הנכבדה בדבר עדכון מדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל מיום ,08.04.2019 וכן ההבהרה מיום 15.07.2019;

• צרופה ח' – המלצת הועדה המקומית מיום 19.3.2025;

• צרופה ט' – החלטת הועדה הנכבדה מיום 7.4.2025

א. פתח דבר

1. התנגדות זו מוגשת על ידי החברה, יזמית פרויקט התחדשות עירונית במתחם אבידע בירושלים (כהגדרתו להלן)

ועל ידי בעלי זכויות במתחם אבידע. מתחם אבידע גובל ישירות בתוכנית חסבון, והקשר התכנוני, התפעולי והתחבורתי בין שני המתחמים הוא הדוק, מובהק ובלתי ניתן להפרדה.

2. נכסיהם של בעלי הזכויות במתחם אבידע מצויים ברחוב המלך ג'ורג' 41-43 וברחוב אבידע ,3 חלקות ,46 61 ו–

62 בגוש .30037 לצד זאת, אף הסוכנות היהודית מחזיקה בזכויות במתחם.

3. בעלי הזכויות במתחם אבידע, ביחד עם הרשות לפיתוח ירושלים (הרל"י) פעלו מספר שנים בתיאום מלא ורציף

עם רשויות התכנון בעיריית ירושלים, לשם קידום פרויקט התחדשות במתחם אבידע תהליך זה כלל, בין השאר בדיקה כלכלית ע"י שמאי, סקר חברתי ופגישות עם מחלקת התכנון בעירייה, והכל בעידודה ובמימונה של הרל"י ובתאום עם מחלקת התכנון בעיר.

4. בהמשך התקשרה הנציגות עם החברה לאחר עריכת מכרז יזמים לפרויקט ההתחדשות העירונית. החברה

השקיעה מאמצים אדירים למימוש הפרויקט ע"י שכירת יועצים, גיבוש עקרונות, והכנת תכנון מתקדם. כלל הפעולות שננקטו הן ע"י החברה והן ע"י הדיירים, הקימו ציפייה לגיטימית ומובהקת למימוש הפרויקט.

5. למרות התיאום וההשקעה הרבה, תוכנית חסבון הוכנה ללא תיאום עם גורמי מתחם אבידע, ובהתעלמות

מוחלטת מהפרויקט המתוכנן, כך שבמתכונתה הנוכחית היא עתידה לגרום פגיעה מהותית ובלתי מידתית במימוש פרויקט אבידע, לחסום גישות קיימות, להקטין את שטח התוכנית ולגרום עומס תחבורתי בלתי סביר.

6. ממדי תוכנית חסבון והשלכותיה על מתחם אבידע התגלו רק לאחר הפקדתה. היעדר התיאום מביא לכך

שהתוכנית המוצעת מסכלת את האפשרות למימוש פרויקט התחדשות עירונית לגיטימי, מאושר ומתואם, במתחם אבידע הגובל.

7. כדי להבין את חומרת הפגיעה, יש להציג את ההיסטוריה התכנונית של מתחם אבידע, המשקפת תהליך מקצועי

שנוהל בתיאום מלא עם רשויות התכנון, ואשר בעקבותיו יצא הפרויקט להתחדשות עירונית במתחם אבידע לדרך.

8. לאורך מספר שנים, בעלי הזכויות ונציגות הדיירים פעלו לגיבוש פרויקט התחדשות עירונית מקיף, שנועד

להחליף מבנים ישנים ובלתי ראויים במבנים מודרניים, בטוחים ומותאמים לצרכי האזור. התהליך נתמך באופן פעיל על ידי העירייה, אשר הנחתה את הנציגות והיזמים בנוגע לתנאים התכנוניים המקדמיים.

2

9. במהלך התקופה התקיימו ישיבות עבודה של נציגות המתחם ואנשי הרל"י עם צוותי המקצוע של עיריית

ירושלים. בפגישות אלו נותחו המצבים התכנוניים, הכלכליים, נבחנו חלופות, הוגדרה מסגרת לפרויקט, וניתנו הנחיות לקידום פרויקט במתחם אבידע.

.10בתום תהליך ממושך זה, יצאה נציגות הדיירים במכרז פומבי לבחירת יזם בו נבחרה החברה כיזמית המבצעת.

.11גם החברה כבעלי הזכויות במקרקעין, במסגרת הכנת הצעתה במכרז וביתר שאת לאחר הודעת הזכיה, ביצעה עבודת מטה נרחבת שכללה גיוס צוותי ייעוץ, הכנת תוכניות אדריכליות ראשוניות, בדיקות הנדסיות, תחבורתיות ותשתיתיות, והוצאות כספיות ניכרות שהעמידו את הפרויקט על סף כניסה לשלב תכנון מתקדם.

.12לאורך כל התהליך לא נמסר לחברה או לנציגות הדיירים דבר על תוכנית חסבון, על השפעתה האפשרית או על כך שהיא עלולה לשנות באופן מהותי את התנאים התכנונים במתחם אבידע, וזאת על אף הקשר שנוצר בין אגף התכנון, נציגי הדיירים והרל"י. רק לאחר הפקדת התוכנית המוצעת התגלו ממדיה והשלכותיה החמורות על הפרויקט.

.13ההיסטוריה המפורטת, ההשקעות הניכרות, התיאום והתמיכה המוסדית הרציפה והבעת התמיכה מצד הרשות והעזרה בקידום מצד הרשות להתחדשות עירונית בירושלים הקימו ציפייה לגיטימית והסתמכות מוצקה למימוש הפרויקט. תוכנית חסבון, במתכונתה המופקדת, פוגעת פגיעה קשה ובלתי מידתית בציפייה והסתמכות זו, ועל כן מחייבת תיקונים כפי שמפורט בהתנגדות.

.14החברה ובעלי הזכויות מברכים כמובן על קידום תהליכי התחדשות עירונית במרכז ירושלים, ובפרט על הרצון לחדש את מתחם חסבון, אך התוכנית המוצעת במתכונתה הנוכחית יוצרת פגיעה ישירה במתחם אבידע הגובל ומסכלת כל אפשרות למימוש פרויקט התחדשות עירונית עצמאי, מאושר ומתואם עם רשויות התכנון.

.15התנגדות זו לא נועדה חלילה לעכב את תוכנית חסבון, אלא להבטיח תיאום תכנוני הוגן ומאוזן בין המתחמים.

מטרת ההתנגדות היא הכנסת תיקונים מידתיים בתוכנית חסבון, אשר יאפשרו את מימוש שני המתחמים

באופן מיטבי ומקסימלי, תוך שמירה על זכויות החברה ובעלי הזכויות, איכות התכנון העירוני וההיתכנות

התחבורתית.

.16שני המתחמים, חסבון ואבידע, יכולים ויש לאפשר להם להתממש באופן מיטבי ומקסימלי, תוך שמירה על

זכויות החברה ובעלי הזכויות, איכות התכנון העירוני והיתכנות תחבורתית. דבר זה מחייב תיקונים מסוימים

בתוכנית חסבון, תיקונים שאינם פוגעים בליבת התוכנית, אלא מבטיחים שהיא לא תסכל באופן בלתי מידתי את האפשרות לממש פרויקט התחדשות עירונית לגיטימי במתחם אבידע הגובל.

.17עיקרי ההתנגדות, כפי שיפורטו להלן, כוללים ארבעה צירים מרכזיים:

.17.1 חדירת גבול תוכנית חסבון לשטח מתחם אבידע - תוכנית חסבון חודרת פיזית לשטחי מתחם אבידע ויוצרת חפיפה תכנונית מהותית הפוגעת ישירות ביכולת מימוש פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם אבידע.

חדירה זו גורעת שטחים ממתחם אבידע, שטחים הנדרשים באופן הכרחי למימוש תוכנית אבידע, ובכך מסכנת את הפרויקט כולו. קידום תוכנית חסבון ללא שיתוף, ללא הודעה וללא קבלת עמדת בעלי הזכויות במתחם אבידע מהווה פגם תכנוני מהותי המחייב תיקון מיידי באמצעות תיקון גבול תוכנית חסבון כך שלא יחדור לשטחי מתחם אבידע.

.17.2 מרחקים בלתי סבירים בין המבנים והפגיעה התכנונית החמורה במתחם אבידע - תוכנית חסבון מציעה

מרחקים בלתי סבירים של 8 ו-6 מטרים בלבד בין מגדל G ומבנה N לבין הבינוי הקיים והמתוכנן במתחם אבידע (בהתאמה). מרחקים אלה חורגים באופן קיצוני מהסטנדרטים התכנוניים המקובלים ומהפסיקה, מבטלים בפועל את יכולת מימוש פרויקט ההתחדשות, פוגעים קשות בפרטיות, באור טבעי, באוורור 3

ובמרקם העירוני, ויוצרים צפיפות בלתי נסבלת. לאור האמור, נדרש תיקון מהותי הכולל הגדלת המרחקים באמצעות הסטת הבינוי המוצע בתוכנית חסבון, כפי שמפורט בחוות הדעת האדריכלית המצורפת.

.17.3 פגיעה בתשתיות ציבוריות, חסימת מעברים חיוניים וסיכול פיתוח מתחם אבידע - תוכנית חסבון חוסמת

מעברים ציבוריים וגישות חיוניות שתוכננו למתחם אבידע, לרבות החיבור המתוכנן לגן שרמן והכניסה לחניון התת קרקעי, ובכך משבשת ומסכלת תשתיות ציבוריות מתוכננות באופן המונע למעשה את פיתוח המתחם. חסימות אלה פוגעות בציפייה התכנונית הלגיטימית שהנחתה את תכנונו המוקדם של מתחם אבידע, תכנון שנערך בתיאום ובליווי מלא של גורמי העירייה.

.17.4 עומס תחבורתי חמור והיעדר בחינה מצטברת הפוגעים ישירות במתחם אבידע - תוכנית חסבון מייצרת

עומסי תנועה חריגים המחייבים ביצוע בדיקת השפעות תחבורתיות (להלן: "בה"ת"), אך הוגשה ללא בחינה תחבורתית מלאה וללא בדיקה מצטברת של כלל המתחמים הסמוכים באזור. העמסת נפחי תנועה משמעותיים וכניסות חניה על רחוב אבידע, שהוא ציר הגישה האפשרי היחיד למתחם אבידע, פוגעת קשות בתפקוד הרחוב, בבטיחות ובעיקר ביכולת לפתח את מתחם אבידע עצמו. התכנון התחבורתי הלקוי וההקלות הניכרות במס' מקומות החניה מחייבים דחיית התוכנית במתכונתה הנוכחית, או עריכת בחינה מערכתית מלאה.

תנאים אקלימיים – דו"ח המיקרו-אקלים שצורף לתכנית המוצעת מעלה סימני שאלה באשר למידת התאמתו להתנהגות הרוח במרחב, וזאת בשים לב לגובה הבינוי המוצע ולמאפייני האקלים המקומיים.

במסגרת בדיקה חוזרת שבוצעה על־ידי חברת יוזמות כחלק מהדו"ח הסביבתי מטעמה, בוצעה בחינה עצמאית של היבטי המיקרו־אקלים, בהתבסס על תכניות הבינוי המוצעות ועל מתודולוגיה דומה לזו המוצגת בדו"ח המיקרו־אקלים שצורף לתוכנית. במסגרת הבחינה נעשה שימוש, בין היתר, בתחנה מטאורולוגית גבעת רם, כפי שנעשה גם בדו"ח המצורף לתכנית. על אף האמור, ועל אף נקודות דמיון במודלים, נמצאו פערים בין תוצאות האנליזות שהתקבלו לבין אלו המוצגות בדו"ח המיקרו־אקלים של התכנית, עבור כלל מהירויות הרוח ובכל אזורי הבדיקה.

לאור האמור, ובשים לב לחשיבות בחינה מדויקת של משטר הרוח באזור, יש לערוך בדיקה משלימה ומעודכנת של היבטי המיקרו-אקלים טרם קידום התכנית.

18. החברה ובעלי הזכויות מבקשים כי הוועדה הנכבדה תבחן את ההתנגדות ברוח זו, לא כעיכוב חלילה, אלא

כבקשה לתיקון תכנוני מתואם, שיבטיח ראיה כוללת לשני המתחמים ואת הצלחת שני המתחמים שהינם למעשה מרחב אחד, ואת איכות המרחב העירוני כולו בלב ירושלים.

19. בהתאם לכך, מוצגת חלופה תכנונית ישימה, פשוטה ומאוזנת הכוללת:

.19.1 תיקון גבול תוכנית חסבון כך שלא יחול על שטחי מתחם אבידע;

.19.2 הסטה צפונה של מגדל G ;

.19.3 ביטול מבנה N ושימור המעבר הציבורי כנדרש;

.19.4 ביטול כניסת רכב לחניון תוכנית חסבון מרחוב אבידע, או פתרון חלופי מתואם במידה ועדיין תאפשר הוועדה כניסת רכבים למתחם חסבון מרחוב אבידע.

.19.5 תיקון דו"ח המיקרו אקלים הנוגע למשטר הרוחות בפרט החלק המתייחס למתחם אבידע.

חלופות אלה עומדות בכל עקרונות התכנון, אינן פוגעת באופי תוכנית חסבון, ומבטיחות מימוש מיטבי של שני המתחמים

4

20. על יסוד האמור, ולאור הפגמים המהותיים שפורטו לעיל, מתבקשת הוועדה הנכבדה להורות על תיקון התוכנית

בהתאם, באופן שיאפשר את קידום תוכנית חסבון תוך מניעת פגיעה קשה ובלתי מידתית במתחם אבידע ובבעלי הזכויות בו.

21. ומכאן ביתר פירוט.

ב. המקרקעין וסביבתם

22. מתחם אבידע משתרע על שטח של כ-5.2 דונם, וכולל את חלקות ,39 ,45 ,46 ,61 62 ו-68 וחלק מחלקה 5 בגוש

,30037 בין רחוב המלך ג'ורג' לרחוב הרב אבידע, בלב מרכז העיר ירושלים (לעיל ולהלן: "המתחם" / "מתחם

אבידע" / "תוכנית אבידע"/ "הפרויקט").

23. במתחם קיימות 71 יחידות, הכוללות מבנים ותיקים משנות ה -40 של המאה הקודמת המצויים במצב תחזוקתי

ירוד.

24. המתחם ממוקם על ציר רחוב המלך ג'ורג' ובפינת רחוב הרב אבידע, וצמוד מצפון וממזרח לאגן גן העצמאות,

מיקום המקנה לו חשיבות עירונית ותכנונית משמעותית.

25. המתחם כולל חמש חלקות בנויות בגובה 7-9 קומות, המצויות בבעלות פרטית ומאופיינות בשימושים מעורבים,

שטח החלקות הבנויות הכולל הוא כשני דונם, וייעודן הסטטוטורי למגורים.

26. למתחם מיקום אסטרטגי, בהיותו מצוי על תוואי הרכבת הקלה העתידי, הקו הכחול, ובסמוך לצירי תחבורה

מרכזיים.

27. בצמוד לדופן הצפונית של המתחם מצוי מגרש חניה בבעלות עירונית בשטח של כ 1.2 דונם ומדרום למתחם מוקם

מיזם משולב למלונאות ולמגורים.

28. המתחם מצוי מדרום לתוכנית חסבון, מצפון לבניין קק"ל ומלון לאונרדו פלאזה, וממזרח לבית אביחי ובית

הכנסת המרכזי ישורון. מרכזיותו, נגישותו וקירבתו למוקדי תעסוקה, מסחר ותרבות, ממצבות אותו כמתחם בעל פוטנציאל גבוה להתחדשות עירונית.

29. צפיפות הבינוי כיום עומדת על כ־44 יח"ד לדונם נטו. בהתאם לבדיקת היתכנות שנערכה ע"י הרל"י, הובהר כי

נדרש מגרש בנוי של למעלה מ 2.5 דונם על מנת לייצר היתכנות כלכלית לפרויקט פינוי בינוי.

30. להלן סימון משוער של מתחם אבידע על גבי תצ"א:

5

31. להלן סימון משוער וממוקד יותר על גבי תצ"א:

32. להלן צילום המתחם בתוספת סימון ציר הרק"ל – הקו הכחול:

ב..1 תוכנית אבידע

33. שטח תוכנית אבידע משתרע על כ 5.2 דונם, וכולל את חלקות ,39 ,45 ,46 ,61 62 ו–68 וכן חלק מחלקה 5 בגוש

.30037 כאמור לעיל, המתחם מצוי בין רחוב המלך ג'ורג' לרחוב הרב אבידע, בלב מרכז העיר ירושלים. להלן סימון משוער של תחום המתחם וחלקותיו על גבי תצ"א:

6

34. להלן תשריט המצב המוצע של תוכנית אבידע על רקע תצ"א:

35. תוכנית אבידע מבקשת ליצור מרחב אורבני איכותי ומזמין, הנשען על חיזוק הקשרים שבין הבנוי לבין המרחב

הציבורי הסמוך, ובפרט גן שרמן. תוכנית אבידע מקדמת החייאה של הציר ההיסטורי ושל דופן הפארק, בין היתר באמצעות יצירת רחוב חדש ונגיש, שילוב ביתנים לשימושי מסחר וצורכי ציבור, ופיתוח חזית פעילה לרווחת הציבור הכוללת שימושי תרבות וקהילה.

36. קומת הכניסה מרחוב המלך ג'ורג' תוכננה לשמש כחזית מסחרית הפונה אל הרחוב הראשי, ובכך לספק שירות

ומענה הן למשתמשי הרק"ל העתידי והן לבאי מוסדות הציבור המצויים בסמיכות.

37. אגף המשרדים תוכנן לפנות לרחוב אבידע, תוך ניצול מיטבי של האזורים הפחות מוארים עקב המבנים הגבוהים

הקיימים מדרום (מתחם סולל בונה). הכניסה לאגף המשרדים מופרדת מן הכניסה לאגף המגורים, ותוכננה בסמיכות לפארק על מנת לעודד שימוש במרחב הציבורי על ידי העובדים.

38. תוכנית אבידע מגדירה חזיתות משרדים הפונות לרחוב אבידע, בעוד שחזיתות המגורים פונות לרחוב המלך ג'ורג'

ולפארק, חלוקה המייצרת היררכיה עירונית ברורה ומענה פונקציונלי הולם.

39. הפרויקט עוצב בשילוב גאומטרי של מלבן ועיגול, כמחווה לשפתם האדריכלית של המבנים המודרניים

ההיסטוריים שבסביבת רחוב המלך ג'ורג' ורחביה, ובהם בית המוסדות הלאומיים.

40. תוכנית אבידע כוללת גם תצפית ציבורית על גג המבנה העגול המתוכנן בה, המאפשרת מבט של 360° על רחבי

העיר, ומהווה נדבך נוסף של פתיחת המתחם לציבור וחיזוק חוויית המרחב העירוני.

41. בשנים האחרונות התקיימו פגישות עבודה רבות בין נציגות הדיירים לבין מנהלת ההתחדשות העירונית

בירושלים ואגף התכנון העירוני, במטרה לקדם מהלך של התחדשות עירונית במתחם אבידע.

42. מסיכום פגישה מיום 18.10.2022 עם נציגי אגף התכנון והרל"י, בהשתתפות אדר' רועי (לשעבר ראש אגף התכנון

בעירייה), עולה כי עמדת גורמי המקצוע בעירייה היא לתעדף ולקדם מהלך של התחדשות עירונית כוללת במתחם 7

אבידע. עמדת העירייה התבססה על ההתאמה המלאה בין מהלך זה לבין המדיניות העירונית, מגמות הפיתוח הסובבות, והצורך ביצירת חזית עירונית רציפה ואיכותית לאורך רחוב המלך ג'ורג'.

סיכום הפגישה מיום 18.10.2022 מצ"ב כצרופה ו' .

43. יתרה מכך, הרשות להתחדשות עירונית ערכה בדיקת תכנון והיתכנות ממנה עלה כי קיימת התכנות תכנונית

וכלכלית ברורה לקידום מהלך של התחדשות עירונית במתחם בכללותו, וכי חלק מחלקה ,5 שנגזלה ע"י תוכנית חסבון, מהווה רכיב חיוני והכרחי לחישוב הזכויות ולהיתכנות הפרויקט.

44. בהתאם לממצאים מקצועיים אלה, יצאה נציגות בעלי הזכויות למכרז יזמים, קידמה מהלכים תכנוניים

והשקיעה משאבים ניכרים לשם קידום פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם. לאחר שהחברה זכתה במכרז החלה אף היא לפעול לשם הוצאת הפרויקט לפועל והוציאה הוצאות ניכרות לצורך קידום המהלך התכנוני.

45. למרבה הצער, וכפי שפורט לעיל, תוכנית חסבון מקודמת באופן העלול לסכל את מימושו של מהלך ההתחדשות

העירונית במתחם אבידע, מהלך שכאמור זכה לבחינה, לקידום ואף לתמיכה מקצועית של גורמי התכנון העירוניים. עמדת החברה ובעלי הזכויות הינה כי נדרש תיאום תכנוני מלא בין שתי התוכניות, לרבות ביצוע מספר תיקונים הכרחיים בתוכנית חסבון, על מנת להבטיח את היכולת לממש את פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם אבידע, שחשיבותו הוכרה על ידי העירייה עצמה.

46. התעלמות מלאה או חלקית ממתחם אבידע בעת קידום תוכנית חסבון אינה מובנת, והיא עלולה לרוקן מתוכן

את תכנון ההתחדשות העירונית במתחם. לפיכך, יש לבצע את ההתאמות והשינויים המפורטים בהתנגדות זו במסגרת תוכנית חסבון, כדי למנוע פגיעה בלתי הפיכה ביכולת מימושו של תוכנית אבידע.

47. להמחשת הדברים, להלן הדמיה של מתחם אבידע ומתחם חסבון, שהוכנה על ידי אדר' תוכנית אבידע. הדמיה

זו ממחישה בבירור את הקרבה הפיזית המיידית בין המתחמים, קרבה שאינה מותירה כל ספק כי נדרש תיאום תכנוני מלא בין שתי התוכניות. עצם העובדה כי תיאום זה טרם בוצע עד כה מדגישה את הפגם המהותי בקידום תוכנית חסבון במנותק מתכנון מתחם אבידע.

ג. רקע תכנוני בקליפת אגוז

48. ייעוד המקרקעין הינו אזור מגורים 2 ו-מגורים 2 מיוחד, בהתאם לתוכניות 0942א ותוכנית .4061 בנוסף, במתחם

אבידע קיימים ייעודים של דרך ושצ"פ.

8

49. תוכנית המתאר ירושלים 2000 - אף שתכונית זו לא אושרה סטטוטורית, היא משמשת מסמך מדיניות בעל משקל

תכנוני והמנחה את תכנון העיר ירושלים (יצוין כי למקרקעין אין תוכנית אב שכונתית תקפה). בהתאם לתוכנית ,2000 הייעודים במתחם הם אזור מגורים ,2 מגורים 2 מיוחד, מגורים ג' וכן פארק/גן ציבורי.

50. כמו כן כפי שצוין לעיל, מתחם אבידע ממוקם על תוואי הרק"ל העתידי - הקו הכחול. מיקום זה כפוף למדיניות

בינוי ספציפית לאורך צירי הרק"ל, המגדירה את נפחי הבנייה והעקרונות התכנוניים החלים במתחמים הגובלים בציר. להלן קטע מתמצית החלטת הוועדה הנכבדה בדבר עדכון מדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל מיום ,08.04.2019 וכן ההבהרה מיום 15.07.2019 (התמצית כפי שפורסמה באתר מנהל התכנון מצ"ב כצרופה ז'):

51. מן האמור לעיל עולה כי על המתחם חלה מדיניות תכנונית הנגזרת ממיקומו האסטרטגי על ציר הרק"ל. אי

קבלת התיקונים המבוקשים במסגרת התנגדות זו, עלול להביא לפגיעה ממשית ביכולת לממש את פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם, ובכלל זה את נפחי הבנייה הנדרשים בהתאם למדיניות שקבעה הוועדה הנכבדה עצמה.

ד. התוכנית המוצעת – עיקרי הוראותיה והשלכותיה

52. תוכנית חסבון הינה תוכנית להתחדשות עירונית המשתרעת על פני כ-12 דונם, בין רחוב המלך ג'ורג' לרחוב הרב

אבידע, בסמוך לגן שרמן ולמתחם היכל שלמה. התוכנית כוללת הריסת מבנים קיימים והקמת שני מגדלים בני 41-45 קומות, לצד מבנים מרקמיים בני 8-10 קומות, עם שימושים מעורבים למגורים, מסחר, תעסוקה, מלונאות ומבני ציבור.

53. על פי מסמכי תוכנית חסבון, מוצעות שתי כניסות לחניון תת‑קרקעי משותף: האחת, ממבוא המתמיד, בחזית

הצפונית של המתחם; השנייה, מרחוב אבידע, באמצעות מעבר תת‑קרקעי מתחת לגן שרמן. החניון מתוכנן להשתרע על פני שלוש קומות מרתף ולשרת הן את הדיירים והן את השימושים הציבוריים והמסחריים במתחם.

בנוסף, מוצע חיבור תת קרקעי בין חלקי המתחם הצפוני והדרומי, כך שכל התנועה התת-קרקעית תתנקז אל רחוב אבידע שהינו רחוב קטן וחד נתיבי.

54. המגדל הצפוני בתוכנית חסבון ()G ממוקם בחזית רחוב המלך ג'ורג', במרחק של כ-8 מטרים בלבד מגבול מתחם

אבידע, ואילו המבנה הדרומי ()N ממוקם במרחק של כ-6 מטרים בלבד מהגבול הדרומי של מתחם אבידע. שני

9

המבנים מהווים את הדופן הדרומית של התוכנית המוצעת, הפונה ישירות אל רחוב אבידע. מבנה N משמש גם כגבול פיזי בין מתחם חסבון למתחם אבידע, ומיקומו הנוכחי יוצר חיץ בנוי רציף בין שני המתחמים.

55. עיון בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 7.4.2025 מלמד כי הוועדה ראתה חשיבות רבה בשימור מעבר ציבורי פתוח

בגן שרמן וביצירת רצף מרחבי בין רחוב המלך ג'ורג' לבין גן העצמאות (דרך רחוב אבידע). בהתאם לכך, נקבע כי יש לתכנן את גן שרמן כמרחב ציבורי פתוח, נגיש ורציף, וכי יש להימנע מחסימת המעבר באמצעות בינוי חדש.

מיקומו הנוכחי של מבנה ,N הסמוך לגבול מתחם אבידע, משנה את תוואי המעבר הציבורי המתוכנן ומצמצם את שטחו של הגן הציבורי.

56. התוכנית המוצעת משנה באופן מהותי את המרקם העירוני הקיים באזור: היא מוסיפה בינוי גבוה וצפוף בלב

אזור המאופיין בבנייה היסטורית נמוכה, משנה את קנה המידה העירוני, ויוצרת מוקד חדש של תעסוקה ומסחר במרכז העיר. לצד יתרונותיה הפוטנציאליים, מדובר בתוכנית בעלת השפעה רחבה על הסביבה הקרובה: על תנועת כלי הרכב והולכי הרגל, על הצללות, על זרימת אוויר ועל הנגישות לשטחים הציבוריים.

57. בהיבט התחבורתי, התוכנית צפויה להגדיל משמעותית את נפחי התנועה ברחוב אבידע ובצומת המלך ג'ורג'-

אבידע, בשל ריכוז השימושים במתחם והעובדה כי הכניסה והיציאה לחניון חסבון מתוכננת מאותו רחוב.

הרחוב, המשמש כיום כציר גישה האפשרי היחיד לחניון מתחם אבידע וכן למספר מתחמים סמוכים (אבידע, קק"ל, היכל שלמה ומלון לאונרדו), צפוי לשאת בעומס נוסף של מאות כלי רכב בשעת שיא. בנוסף, המעבר התת-קרקעי מתחת לגן שרמן צפוי להוסיף זרימת תנועה חדשה אל הרחוב, ולשנות את דפוסי התנועה הקיימים באזור ולהביא לעומסי תנועה קשים.

58. בהיבט המרחבי-ציבורי, התוכנית משנה את הקשרים בין המתחמים הגובלים: היא יוצרת חזית בנויה רציפה

לאורך רחוב קינג גורג' וחוסמת כמעט לגמרי את המעבר הציבורי הפתוח בגן שרמן לכיוון גן העצמאות; משנה

את תצורת גן שרמן ומצמצמת את שטחו הפתוח. התוכנית ממקמת את הבינוי הגבוה (כ-48 ק') בצמוד למתחם

אבידע, בו בינוי קיים נמוך וצפוף. שילוב זה של בינוי גבוה, צפיפות שימושים וכניסות תחבורתיות צפוי

להשפיע על איכות החיים, על הנגישות ועל אופי המרחב הציבורי בלב העיר ואף לסכל את האפשרות להוציא

לפועל פרויקט התחדשות עירונית במתחם אבידע.

59. התוכנית המוצעת מציגה חזון של התחדשות עירונית אינטנסיבית במרכז העיר ירושלים, אך בשל מיקומה,

היקפה והקשרים המרחביים שהיא יוצרת, היא בעלת השלכות ישירות על המתחמים הגובלים, ובפרט על מתחם אבידע ועל כן נדרש לבחון את יישומה תוך תיאום ותכנון כולל של כלל המתחמים באזור.

60. על אף הסמיכות הפיזית המובהקת וההשפעה הישירה והמהותית של התוכנית המוצעת על מתחם אבידע הרי

שבמסגרת החלטת הועדה המקומית מיום 19.3.2025 להמליץ על הפקדת התוכנית המוצעת, התעלמה לחלוטין הוועדה המקומית ממתחם אבידע, כאילו אינו חלק מן המרחב התכנוני הרלוונטי.

המלצת הועדה המקומית מיום 19.3.2025 מצ"ב כצרופה ח'.

61. לא זו אף זו. גם בהחלטת הוועדה הנכבדה להפקיד את התוכנית המוצעת מיום ,7.4.2025 כמו גם ביתר הדיונים

שעסקו בקידומה, לא נמצאה התייחסות מהותית למתחם אבידע ולהשפעת התוכנית עליו, כאילו אינו קיים

כלל וכאילו התוכנית המוצעת מתוכננת בחלל ריק, ולא בצמידות מיידית למתחם קיים נוסף המצוי בהליכי התחדשות עירונית מתקדמים ומתואמים. לא זו בלבד, אלא שבפועל התקבלו בהחלטת ההפקדה הוראות המעמיקות את הפגיעה במתחם אבידע, אף מעבר למצב שקדם לה, וזאת אף לאחר שהוועדה הנכבדה עצמה הורתה לתקן את מסמכי התוכנית המוצעת. התעלמות מוחלטת זו מהווה פגם תכנוני מהותי בהליך.

החלטת הועדה הנכבדה מיום 7.4.2025 מצ"ב כצרופה ט'.

10