ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 42 · התנגדויות 1070911 (6).pdf

1

4.12.2025

לכבוד

גב' שירה תלמי-בבאי,

יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה,

מחוז ירושלים

לכבוד

מר אליעזר ראוכברגר,

יו"ר ועדת המשנה המקומית לתכנון ובניה,

עיריית ירושלים

הנדון: התנגדות לתכנית 1070911-101 – התחדשות עירונית במתחם חסבון

עמותת "רמות למען הסביבה" (ע"ר 58-037-840-4), שנרשמה כעמותה בשנת 2000 ופועלת מאז ברציפות, היא עמותה ירושלמית שפועלת לשימור שטחים פתוחים בירושלים וסביבתה ולשיפור איכות החיים של תושבי ירושלים באמצעות טיוב העירוניות ואורח חיים מקיים. העמותה מתנגדת לתכנית שבנדון מהטעמים דלהלן.

מבוא:

תכנית הבנייה המוצעת חורגת מעקרונות התכנון המנחים בעיר ירושלים בכלל, ובמרחב ההיסטורי של מרכז העיר בפרט. במקום השתלבות רגישה וזהירה המוסיפה שכבה עכשווית תוך שמירה על רצף, פרופורציות, קונטקסט ומרקם – התכנית מציעה תוספת בינוי אינטנסיבית, לא מידתית, פוגענית בחלקה בנכסי מורשת, ונעדרת הקפדה על עקרונות שימור מקובלים ועל שמירת המרחב הציבורי.

דברי ההסבר של תכנית ירושלים 2000 קבעו

"התכנית משאירה למוסדות התכנון גמישות רבה יותר בכל הנוגע לעיר ההיסטורית והשכונות ההיסטוריות מתוך הנחה שכל בניה שתאושר במתחמים אלו תיעשה בקנה המידה המאושר בשכונה ותוך שמירה על המורשת הבנויה והטבעית של העיר אשר מהווה נכס תרבותי ותיירותי כאחד, אשר חשוב להקפיד על שימורו."

לצערנו, אנו סבורים שבמקרה זה הועדה אינה מצדיקה את האמון שניתן לה, כפי שיפורט להלן.

התנגדות זו תתיחס לקושי שהתכנית מעוררת ברמה העקרונית (שימור, פגיעה בגנים ציבוריים), ברמת פרטים בתכנית ולליקויים במסמכי התכנית ופגמים פרוצדורליים בתהליך קידומה.

2

אלה, בין היתרנימוקי ההתנגדות:

1. המסגרת העקרונית- העיר ההיסטורית, מדיניות תכנון ושימור:

בעיר היסטורית, חידוש הוא דבר מבורך ונחוץ ע"מ לקיים עיר חיה, מודרנית ומשגשגת.

אולם, עליו לעמוד בעקרונות בסיסיים :שימור מרקם, קוהרנטיות, קונטקסט תכנוני, כיבוד האופי ההיסטורי והתקדמות מדודה הנמנעת משינוי מהיר ותלוש מההקשר העירוני.

תכנית זו חורגת מכל העקרונות הללו .עקרונות שימור בעיר היסטורית: כן לחדש, להוסיף שכבה כדי שהעיר ההיסטורית תהיה עיר חיה ומשגשגת, אבל תוך כבוד למרקם ההיסטורי הקיים, קוהרנטיות, "תפאורה", קונטקסט תכנוני, ושימור אופי המרחב ההיסטורי. בנוסף, עקרונות וולטה ממליצים להגביל את מהירות השינוי. (המלצות עקרונות וולטה, 2011) .

תכנית זו מנוגדת לכל עקרונות אלה

2. הועדה מקבלת החלטות הנוגדות את המדיניות שהיא עצמה קבעהתכנית ירושלים 2000

נתנה לה יד חופשית, כאמור מתוך ציפיה שתכבד את השכבות המרקם ההיסטורי הקיימות.

מדיניות הבניה לאורך צירי הרק"ל של 2016 עוד כיבדה במידה כלשהי את עקרונות השימור בעיר ההיסטורית, כאשר התשריט קבע בניה מוגבלת בגובהה בצד המזרחי של רח' המלך ג'ורג'.

בעידכון המדיניות ב-2019 הועדה רמסה גם עיקרון זה, וכעת היא חורגת חריגה רבתית מהמדיניות שלה עצמה, תוך מתן הצדקות חלשות, בדיעבד.

3. ערכיםעירוניים ואדריכליים:

המרקם האורבני הקיים ברח' המלך ג'ורג' ובקרבתו הוא דוגמא יפהפה של האדריכלות בשנות המנדט ובשנים הראשונות למדינה. הבנינים בשני צדדי הרחוב נבנו או תוכננו כמכלול,

תוך התייחסות זה לזה:

3

הקווים המעוגלים חוזרים על עצמם בבית שבפינת רח' בארי(הבנין הרחוק יותר בצד ימין) בבנין פרומין (היום מוזיאון הכנסת), ובבנין (מס' 7.) שבפינת רח' הלל, ומצגים מכלול הרמוני. למעשה החזיתות בעלות הקווים המעוגלים נמשכות לאורך רחוב המלך ג'ורג', דרומה וצפונה.

הפירוט שבבנינים עצמם מרשים, ומעיד על רמה גבוהה של אדריכלות, עיצוב ומלאכה:

4

4. איןבפירוק והרכבה של חזיתות, מתודה שאינה מקובלת היום בעולם האדריכלות והשימור,

כדי לחפות על נזקי התכנית. גם פנים חלק מהבנינים בחזית המלך ג'ורג' ראויים לשימור, אולם הוראות התכנית מורות על שימור מאד חלקי, תוך תוספות בצדם האחורי שיש בהם לפגוע בכלל המבנים.

יתר על כן, החזית הרצופה של המבנים הם חלק מהמכלול האדריכלי. להלן נתייחס לכוונה פרק חזית זו.

פירוק והרכבה של מבנה מיועד לשימור עקב ערכיו האדריכליים עומדים בניגוד לעקרונות השימור המקצועיים ולפרקטיקה המקובלת. ערכי המבנה אינם מצטמצמים לפניו החיצוניות בלבד, אלא כוללים את חומריותו המקורית, איכות המלאכה, פרופורציות החללים, ושיטת הבנייה ההיסטורית. פירוק המבנה גורם לאובדן אמיתיותו האדריכלית ומחליף בינוי אותנטי בהעתק בעל ערך מופחת.

האמנות הבינלאומיות המנחות את תחום השימור—אמנת ונציה (1964), מסמך נארה על אותנטיות (1994) ועקרונות וולטה (2011)—קובעות במפורש כי שחזור מותר רק כמוצא אחרון ,ובנסיבות חריגות בלבד, כגון סכנה מבנית שאינה מאפשרת שימור במקומו. כאשר מבנה מיועד לשימור על רקע חשיבותו האדריכלית, הנורמה המקצועית מחייבת שימור המבנה בשלמותו, במקומו, ובחומריותו המקורית ,ולא פירוקו.

5. לפיכך, ההתערבות המוצעת חורגת מעקרונות השימור ומהווה פגיעה מהותית בערכיו של

המבנים. נדרש כי מוסד התכנון יתווה פתרון המבטיח שימור מלא של המבנה המקורי in situ, ללא פירוקו.

6. היבטיםתכנוניים כוללים:

אם ההצדקה לבניית מגדל אפשטיין מול הר הרצל היהתה שמגדל אחד "תמיר" בעל טביעת רגל צרה עדיפה על שני מגדלים נמוכים יותר אך עם תכסית גדולה יותר, אזי בתכנית זו הועדה בחרה גם תכסית גבוהה וגם מגדלים גבוהים.

התכנית כולה היא עצומת ממדים, מסיבית, ועלולה לתת לא תחושה של עירוניות תוססת או מסע רוחני, מסע של אהבה, כנטען במצגת "עקרונות התכנון" אלא של מחנק וצפיפות. זאת, אע"פ שהמגדלים כשלעצמם אכן מציעות, ע"פ המצגת בלבד וכמעט ללא עיגון בהוראות התכנית, יצירתיות אדריכלית, אולם ללא הקשר עירוני.

7. פגיעה בשטחים פתוחים ובאיכות הסביבה:

התכנית מספחת חלק מגן שרמן, שצ"פ איכותי , לתכנית יזמית, כשההצדקה הנטענת לכך היא "תרומה משמעותית למרחב הציבורי". ברם, הטענה , או הקביעה, של הועדה המחוזית ששטח הגן מוחזר לציבור במסגרת התכנית, מטעה. שטח הגן "מוחזר" כביכול, לא רק תוך צמצום שטחו לאחר הסטת רח' מאיר שחם, וגריעת תכסית בנין G וסביבתי, אלא כשטח מרוצף, מסחרי באופיו, ולא כשטח ירוק – כגן, משאב הנמצא בחוסר ברחבי העיר.

8. זאתועוד, תדריך הקצאת שטחים פתוחים של מנהל התכנון מחייב הקצאת שצ"פ, במספר

מטרים רבועים לגינת סף בית ולגן שכונתי, עבור כל יחידת דיור החדשה. אולם, לא זו בלבד שהתכנית אינה עושה זאת, היא מפחיתה מהשצ"פ לנפש לכלל יחידות הדיור במרחב.

5

לא מצאנו במסמכי התכנית כל מידע פרוגרמטי לפיו הוחלט על גודל השטח שיופרש לצרכי ציבור—שצ"פים או כל מענה ציבורי אחר.

9. אמנם בהוראות התכנית, מצוין בטבלת השטחים (סע' 3.2) כי 61.28% משטח התכנית היא

שצ"פ. נתון זה מטעה, שלא לומר "בלוף", מאחר והקו הכחול של התכנית הורחב ע"מ לכלול שטחי גן קיימים. ניתן היה באותה מידה לכלול בו את מלוא שטח גן העצמאות ולהגיע לאחוז שצ"פ גדול בהרבה בטבלה. אין התכנית מייצרת שום שצ"פ, אלא להיפך, גורעת מהקיים. לא נעלם מעיניניו שהתכנית מציעה להוסיף שטח לגן בחלקות 55, וחלקות סמוכות לה, ונתייחס לחלק זה של התכנית להלן.

10. עצים:

התכנית תביא לכריתת 41 עצים- בשלב זה- אולם חלקם עצים ותיקים בעלי מופע מרשים, שחשיבותם למיתון החום רבה.

כמו כן , התכנית מציעה להעתיק מטע זיתים על מנת לבנות על חלקה זו את בית המגורים ברח' סטוינובסקי 18 (חלקה 55), על מנת לחבר את שטח החלקה(עם חלקות סמוכות) לגן. לא מצאנו. עקרונות הקיימות מחייבות לצמצם את ההתערבות במצב הקיים למינימום הנדרש.

אין העתקה או נטיעה כשימור עצים ותיקים.

11. שעות של היטל צל:

בניית המגדלים עצמם ע"פ תקן בניה ירוקה, תהווה פגיעה של ממש ביעילות האנרגטית ובזכויות אור של בנינים רבים ברחבי מרכז העיר, גם אילו ההצללה היתה עומדת באופן מלא בקריטריונים.

ההצללה תפגע הן ביעילות לוחות סולריות או קולטי דודי שמש המצויים על הגגות ברב הבניה הותיקה במרכז העיר, והן בחדירת אור וחום לדירות, דהיינו חימום פסיבי.

כלומר ,מוצגת בניה ירוקה כדי להכשיר את הבניה המסיבית, תוך פגיעה בתושבים אחרים.

דיאגרמה זו מנספח "דוח מיקרו-אקלים" ממחיש זאת (מובא כאן חלק קטן מהדיאגרמה

כולה):

6

12. חסרבין מסמכי התכנית נספח סביבתי: אין זה הגיוני שבפרויקט בסדר גודל כמוצע בתכנית,

המסמך הנושא את הכותרת "נספח סביבתי" יתייחס רק להצללה ולרוחות.

13. פגיעות נקודתיות במבנים וצפיפות הבינוי:

צפיפות בלתי סבירה סביב מבנים לשימור:

התכנית מחייבת שיפוץ המבנים A,B,C,ו-D המסומנים לשימור מחמיר, אך במטרה למקסם זכויות בניה, התכנית מאפשרת למגדלים, ובמיוחד לבנין E, "לרכוב" על גגו של בנין תוך יצירת תחושת מחנק וצפיפות אמיתית בקרבת מבנים אלה: הותרת מרווח של ארבע מטרים בלבד בין קיר בנין E לקצה בניןB אינו סביר בשום קנה מידה ומהווה שיקול דעת תכנוני לקוי.

14. מגדלG:

אין כל קשרעירוני בין מגדל G במתחם ה"רונדו" לבין יתר חלקי התכנית, ונראה כי מטרתו פתרון לזכויות קניניות של בעלי אינטרסים שונים, על חשבון הציבור. התכנית כביכול מורה בדברי ההסבר על "העתקת" מגדל פזגז, (תכנית 101-0779645) למיקום זה, אולם אין קשר בין התכנית שאושרה למגדל פזגז למגדל זה, המחמיר את הפגיעה בנכסים ציבוריים.

15. בנינים H, K:

הסטת בניןH לטובת מעבר להולכי רגל:

החזית הרצופה של הבניה ברח' המלך ג'ורג' מפינת רח' הלל עד מס' 35, הינו חלק מהמרקם ההיסטורי, לרציפותה יש חשיבות כשלעצמה. פירוק והרכבת בנין H, תוך הסטתו רק כדי

7

ליצור מעבר רגליבדיוק מול רח' ש"ץ (ציר הולכי רגל), כשממילא יש מעבר בקרבת מקום, אינו מוצדק מבחינת כללי השימור ויפגע פגיעה נוספת במראה הרחוב.

16. כמו כןשימור חזית קיימת באמצעות תמיכה, כנדרש ע"פ הוראות התכנית לבנין K ברח

הלל, תוך שילובו בבנין חדש, הוא חסר ערך מבחינה שימורית ופוגעת במרקם ההיסטורי. יתר על כן, הבנין המוצע בתא שטח זה לא הוצג לועדה ולא ברור מה גובהו ונפחו. זה נושא מהותי שצריך להיכלל בשלב התב"ע.

17. גם הותרתמרווח של 4.6 מבלבד בין בנין E לבניןH, לאחר שבנין H פורק והוסט ממקומו

דרומה כדי לאפשר גישה ישירה למתחם הפנימי מול רח' שץ, נראית טעות בתכנון:

18. בניןN :

החלטת ההפקדה קבעה כי גבול התכנית יורחב כדי לכלול את חלקה 55, עליה עומד בית מגורים בן 4 או 5 קומות, שכתובתו רח' סטוינובסקי 18 :לא ברורה לפי הוראות התכנית או החלטת ההפקדה, מה ייעשה בבנין זה, שאינו נראה, מבחוץ, מבנה הזקוק לפינוי בינוי או התחדשות, והוא גם אינו מופיע ברשימת הכתובות שהתכנית חלה עליהן.

מצגת "עקרונות הבניה, עמ' 13, מתייחסת אליו כ"בנין לניוד", ובעמ' 14, מתייחסת למבנה

8

חדש סע' 28 להחלטת ההפקדה, מציין כיהעתקת המבנה תאפשר להגדיל את תחום הגן", אך מורה על "הצרחה של המבנה בחלקה 55 ובינוי של מבנה מגורים מרקמי במקומו בדרום התכנית." מדובר, ככל שניתן להבין, בבניית בנין N.

הוראות התכנית מורות כי בניןN בדופן הדרומי של התכנית, ישמש מגורים ומסחר וגובהו המותר 7 קומות לפיכך אין המדובר לא בהצרחה ולא בהעתקה של המבנה בחלקה 55, אלא במתן הצדקה לתוספת משמעותית של זכויות בניה בתכנית.

19. הפרתנוהל מבא"ת וליקויים במסמכי התכנית:

נוהל מבא"ת קובע שבכל תכנית הכוללת יעוד של מגורים, ציון מספר יחידות הדיור הוא

חובה:

ברם, בסע' 5 להוראות התכנית "טבלת זכויות והוראות בניה - מצב מוצע", טור יחה"ד הוא ריק. זאת, אע"פ שיעוד "עירוני מעורב" כולל מגורים ואף הוראות התכנית מציינות זאת (סע'

4.1.1.)

בתמליל הדיון להפקדה, ביום 7.4.2025 ,מתכנן המחוז מרדן קינן אמר מפורשות (עמ' 6 )

שאינו יודע כמה דירות יהיו בכל קומה, מכאן שאינו יודע כמה דירות יהיו סה"כ בעמ' 5 ציון שהיזם נקב במספר ה"דירות הכלואות" בכל קומה כבין שש לשמונה—הבדל משמעותי לכל הדעות, הן מבחינת מספר יחידות הדיור שהתכנית מוסיפה לעיר בה כביכול יש משבר דיור, וכן מבחינת איכותן של הדירות אותן תוסיף התכנית.

מספר הדירות הכולל והתוספתיות מוזכר רק במצגת היזם, שאין לה כל תוקף מחייב בנושא זה.

ללא ציון מספר הדירות, יתכן, לכאורה, שאין התכנית מוסיפה 70 יח"ד, שהן לפי סע 11א4 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, תנאי סף לדיון בתכנית בועדה להתחדשות עירונית

20. נפלו בהליכי קידום התכנית פגמים פרוצדורליים וקיימים לקויים במסמכי התכנית.

סיכום:

המתנגדת מבינה שעיריית ירושלים תמכה בהגדלת שטח התכנית לממדיה הנוכחיים, וכתוצאה מכך הצטרפה כמגישת התכנית, על מנת לקבל מענים ציבוריים שהיא אינה מסוגלת לספק לתושבי העיר. אולם מדובר באתנן מוגזם ולא מידתי, תוך פגיעה באינטרסים ציבוריים.

תכנית זו פוגעת במרקם ההיסטורי של מרכז העיר ופועלת בניגוד לעקרונות השימור והפיתוח בעיר היסטורית. היא סותרת מדיניות שאושרה בעבר על ידי הוועדה עצמה, מאפילה על נכסי התרבות והמורשת של העיר ומגמדת אותם, פוגעת בשטחים פתוחים השייכים לכלל הציבור ובאיכות חיי תושבים הגרים היום במרכז העיר, ומייצרת נפחי בנייה בלתי סבירים, ללא כל

9

קנה מידה התואם את המרקם הבנוי הקיים, שאינם עומדים בפרמטרים מקצועיים מבחינה פרוגרמטית.

בנוסף, התכנית לוקה בפגמים מהותיים — בהיעדר פרטי המגורים, בייצוג מטעה של שטחים ציבוריים פתוחים ובכשלים תכנוניים חמורים כגון צפיפות יתר, פירוק מבנים היסטוריים, הסטתם, ויצירת מגדלים החורגים מהקשרם ומכבידים על המרחב העירוני.

לפיכך, ומכל אחד מהנימוקים המפורטים לעיל, מתבקשת הועדה לדחות את התכנית במתכונת הנוכחית. לכל הפחות , מתבקשת הועדה להורות על שינויים מרחיקי לכת שיבטיחו שמירה על המרחב ההיסטורי, איכות החיים, ודפוסי התכנון התקינים בעיר ירושלים.

הח"מ הינה חברת הנהלת עמותת רמות למען הסביבה והוסמכה לייצג את העמותה בהתנגדות זו.

10

11

1

4.12.2025

לכבוד

גב' שירה תלמי-בבאי,

יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה,

מחוז ירושלים

לכבוד

מר אליעזר ראוכברגר,

יו"ר ועדת המשנה המקומית לתכנון ובניה,

עיריית ירושלים

הנדון: התנגדות לתכנית 1070911-101 – התחדשות עירונית במתחם חסבון

עמותת "רמות למען הסביבה" (ע"ר 58-037-840-4), שנרשמה כעמותה בשנת 2000 ופועלת מאז ברציפות, היא עמותה ירושלמית שפועלת לשימור שטחים פתוחים בירושלים וסביבתה ולשיפור איכות החיים של תושבי ירושלים באמצעות טיוב העירוניות ואורח חיים מקיים. העמותה מתנגדת לתכנית שבנדון מהטעמים דלהלן.

מבוא:

תכנית הבנייה המוצעת חורגת מעקרונות התכנון המנחים בעיר ירושלים בכלל, ובמרחב ההיסטורי של מרכז העיר בפרט. במקום השתלבות רגישה וזהירה המוסיפה שכבה עכשווית תוך שמירה על רצף, פרופורציות, קונטקסט ומרקם – התכנית מציעה תוספת בינוי אינטנסיבית, לא מידתית, פוגענית בחלקה בנכסי מורשת, ונעדרת הקפדה על עקרונות שימור מקובלים ועל שמירת המרחב הציבורי.

דברי ההסבר של תכנית ירושלים 2000 קבעו

"התכנית משאירה למוסדות התכנון גמישות רבה יותר בכל הנוגע לעיר ההיסטורית והשכונות ההיסטוריות מתוך הנחה שכל בניה שתאושר במתחמים אלו תיעשה בקנה המידה המאושר בשכונה ותוך שמירה על המורשת הבנויה והטבעית של העיר אשר מהווה נכס תרבותי ותיירותי כאחד, אשר חשוב להקפיד על שימורו."

לצערנו, אנו סבורים שבמקרה זה הועדה אינה מצדיקה את האמון שניתן לה, כפי שיפורט להלן.

התנגדות זו תתיחס לקושי שהתכנית מעוררת ברמה העקרונית (שימור, פגיעה בגנים ציבוריים), ברמת פרטים בתכנית ולליקויים במסמכי התכנית ופגמים פרוצדורליים בתהליך קידומה.

2

אלה, בין היתרנימוקי ההתנגדות:

1. המסגרת העקרונית- העיר ההיסטורית, מדיניות תכנון ושימור:

בעיר היסטורית, חידוש הוא דבר מבורך ונחוץ ע"מ לקיים עיר חיה, מודרנית ומשגשגת.

אולם, עליו לעמוד בעקרונות בסיסיים :שימור מרקם, קוהרנטיות, קונטקסט תכנוני, כיבוד האופי ההיסטורי והתקדמות מדודה הנמנעת משינוי מהיר ותלוש מההקשר העירוני.

תכנית זו חורגת מכל העקרונות הללו .עקרונות שימור בעיר היסטורית: כן לחדש, להוסיף שכבה כדי שהעיר ההיסטורית תהיה עיר חיה ומשגשגת, אבל תוך כבוד למרקם ההיסטורי הקיים, קוהרנטיות, "תפאורה", קונטקסט תכנוני, ושימור אופי המרחב ההיסטורי. בנוסף, עקרונות וולטה ממליצים להגביל את מהירות השינוי. (המלצות עקרונות וולטה, 2011) .

תכנית זו מנוגדת לכל עקרונות אלה

2. הועדה מקבלת החלטות הנוגדות את המדיניות שהיא עצמה קבעהתכנית ירושלים 2000

נתנה לה יד חופשית, כאמור מתוך ציפיה שתכבד את השכבות המרקם ההיסטורי הקיימות.

מדיניות הבניה לאורך צירי הרק"ל של 2016 עוד כיבדה במידה כלשהי את עקרונות השימור בעיר ההיסטורית, כאשר התשריט קבע בניה מוגבלת בגובהה בצד המזרחי של רח' המלך ג'ורג'.

בעידכון המדיניות ב-2019 הועדה רמסה גם עיקרון זה, וכעת היא חורגת חריגה רבתית מהמדיניות שלה עצמה, תוך מתן הצדקות חלשות, בדיעבד.

3. ערכיםעירוניים ואדריכליים:

המרקם האורבני הקיים ברח' המלך ג'ורג' ובקרבתו הוא דוגמא יפהפה של האדריכלות בשנות המנדט ובשנים הראשונות למדינה. הבנינים בשני צדדי הרחוב נבנו או תוכננו כמכלול,

תוך התייחסות זה לזה:

3

הקווים המעוגלים חוזרים על עצמם בבית שבפינת רח' בארי(הבנין הרחוק יותר בצד ימין) בבנין פרומין (היום מוזיאון הכנסת), ובבנין (מס' 7.) שבפינת רח' הלל, ומצגים מכלול הרמוני. למעשה החזיתות בעלות הקווים המעוגלים נמשכות לאורך רחוב המלך ג'ורג', דרומה וצפונה.

הפירוט שבבנינים עצמם מרשים, ומעיד על רמה גבוהה של אדריכלות, עיצוב ומלאכה:

4

4. איןבפירוק והרכבה של חזיתות, מתודה שאינה מקובלת היום בעולם האדריכלות והשימור,

כדי לחפות על נזקי התכנית. גם פנים חלק מהבנינים בחזית המלך ג'ורג' ראויים לשימור, אולם הוראות התכנית מורות על שימור מאד חלקי, תוך תוספות בצדם האחורי שיש בהם לפגוע בכלל המבנים.

יתר על כן, החזית הרצופה של המבנים הם חלק מהמכלול האדריכלי. להלן נתייחס לכוונה פרק חזית זו.

פירוק והרכבה של מבנה מיועד לשימור עקב ערכיו האדריכליים עומדים בניגוד לעקרונות השימור המקצועיים ולפרקטיקה המקובלת. ערכי המבנה אינם מצטמצמים לפניו החיצוניות בלבד, אלא כוללים את חומריותו המקורית, איכות המלאכה, פרופורציות החללים, ושיטת הבנייה ההיסטורית. פירוק המבנה גורם לאובדן אמיתיותו האדריכלית ומחליף בינוי אותנטי בהעתק בעל ערך מופחת.

האמנות הבינלאומיות המנחות את תחום השימור—אמנת ונציה (1964), מסמך נארה על אותנטיות (1994) ועקרונות וולטה (2011)—קובעות במפורש כי שחזור מותר רק כמוצא אחרון ,ובנסיבות חריגות בלבד, כגון סכנה מבנית שאינה מאפשרת שימור במקומו. כאשר מבנה מיועד לשימור על רקע חשיבותו האדריכלית, הנורמה המקצועית מחייבת שימור המבנה בשלמותו, במקומו, ובחומריותו המקורית ,ולא פירוקו.

5. לפיכך, ההתערבות המוצעת חורגת מעקרונות השימור ומהווה פגיעה מהותית בערכיו של

המבנים. נדרש כי מוסד התכנון יתווה פתרון המבטיח שימור מלא של המבנה המקורי in situ, ללא פירוקו.

6. היבטיםתכנוניים כוללים:

אם ההצדקה לבניית מגדל אפשטיין מול הר הרצל היהתה שמגדל אחד "תמיר" בעל טביעת רגל צרה עדיפה על שני מגדלים נמוכים יותר אך עם תכסית גדולה יותר, אזי בתכנית זו הועדה בחרה גם תכסית גבוהה וגם מגדלים גבוהים.

התכנית כולה היא עצומת ממדים, מסיבית, ועלולה לתת לא תחושה של עירוניות תוססת או מסע רוחני, מסע של אהבה, כנטען במצגת "עקרונות התכנון" אלא של מחנק וצפיפות. זאת, אע"פ שהמגדלים כשלעצמם אכן מציעות, ע"פ המצגת בלבד וכמעט ללא עיגון בהוראות התכנית, יצירתיות אדריכלית, אולם ללא הקשר עירוני.

7. פגיעה בשטחים פתוחים ובאיכות הסביבה:

התכנית מספחת חלק מגן שרמן, שצ"פ איכותי , לתכנית יזמית, כשההצדקה הנטענת לכך היא "תרומה משמעותית למרחב הציבורי". ברם, הטענה , או הקביעה, של הועדה המחוזית ששטח הגן מוחזר לציבור במסגרת התכנית, מטעה. שטח הגן "מוחזר" כביכול, לא רק תוך צמצום שטחו לאחר הסטת רח' מאיר שחם, וגריעת תכסית בנין G וסביבתי, אלא כשטח מרוצף, מסחרי באופיו, ולא כשטח ירוק – כגן, משאב הנמצא בחוסר ברחבי העיר.

8. זאתועוד, תדריך הקצאת שטחים פתוחים של מנהל התכנון מחייב הקצאת שצ"פ, במספר

מטרים רבועים לגינת סף בית ולגן שכונתי, עבור כל יחידת דיור החדשה. אולם, לא זו בלבד שהתכנית אינה עושה זאת, היא מפחיתה מהשצ"פ לנפש לכלל יחידות הדיור במרחב.

5

לא מצאנו במסמכי התכנית כל מידע פרוגרמטי לפיו הוחלט על גודל השטח שיופרש לצרכי ציבור—שצ"פים או כל מענה ציבורי אחר.

9. אמנם בהוראות התכנית, מצוין בטבלת השטחים (סע' 3.2) כי 61.28% משטח התכנית היא

שצ"פ. נתון זה מטעה, שלא לומר "בלוף", מאחר והקו הכחול של התכנית הורחב ע"מ לכלול שטחי גן קיימים. ניתן היה באותה מידה לכלול בו את מלוא שטח גן העצמאות ולהגיע לאחוז שצ"פ גדול בהרבה בטבלה. אין התכנית מייצרת שום שצ"פ, אלא להיפך, גורעת מהקיים. לא נעלם מעיניניו שהתכנית מציעה להוסיף שטח לגן בחלקות 55, וחלקות סמוכות לה, ונתייחס לחלק זה של התכנית להלן.

10. עצים:

התכנית תביא לכריתת 41 עצים- בשלב זה- אולם חלקם עצים ותיקים בעלי מופע מרשים, שחשיבותם למיתון החום רבה.

כמו כן , התכנית מציעה להעתיק מטע זיתים על מנת לבנות על חלקה זו את בית המגורים ברח' סטוינובסקי 18 (חלקה 55), על מנת לחבר את שטח החלקה(עם חלקות סמוכות) לגן. לא מצאנו. עקרונות הקיימות מחייבות לצמצם את ההתערבות במצב הקיים למינימום הנדרש.

אין העתקה או נטיעה כשימור עצים ותיקים.

11. שעות של היטל צל:

בניית המגדלים עצמם ע"פ תקן בניה ירוקה, תהווה פגיעה של ממש ביעילות האנרגטית ובזכויות אור של בנינים רבים ברחבי מרכז העיר, גם אילו ההצללה היתה עומדת באופן מלא בקריטריונים.

ההצללה תפגע הן ביעילות לוחות סולריות או קולטי דודי שמש המצויים על הגגות ברב הבניה הותיקה במרכז העיר, והן בחדירת אור וחום לדירות, דהיינו חימום פסיבי.

כלומר ,מוצגת בניה ירוקה כדי להכשיר את הבניה המסיבית, תוך פגיעה בתושבים אחרים.

דיאגרמה זו מנספח "דוח מיקרו-אקלים" ממחיש זאת (מובא כאן חלק קטן מהדיאגרמה

כולה):

6

12. חסרבין מסמכי התכנית נספח סביבתי: אין זה הגיוני שבפרויקט בסדר גודל כמוצע בתכנית,

המסמך הנושא את הכותרת "נספח סביבתי" יתייחס רק להצללה ולרוחות.

13. פגיעות נקודתיות במבנים וצפיפות הבינוי:

צפיפות בלתי סבירה סביב מבנים לשימור:

התכנית מחייבת שיפוץ המבנים A,B,C,ו-D המסומנים לשימור מחמיר, אך במטרה למקסם זכויות בניה, התכנית מאפשרת למגדלים, ובמיוחד לבנין E, "לרכוב" על גגו של בנין תוך יצירת תחושת מחנק וצפיפות אמיתית בקרבת מבנים אלה: הותרת מרווח של ארבע מטרים בלבד בין קיר בנין E לקצה בניןB אינו סביר בשום קנה מידה ומהווה שיקול דעת תכנוני לקוי.

14. מגדלG:

אין כל קשרעירוני בין מגדל G במתחם ה"רונדו" לבין יתר חלקי התכנית, ונראה כי מטרתו פתרון לזכויות קניניות של בעלי אינטרסים שונים, על חשבון הציבור. התכנית כביכול מורה בדברי ההסבר על "העתקת" מגדל פזגז, (תכנית 101-0779645) למיקום זה, אולם אין קשר בין התכנית שאושרה למגדל פזגז למגדל זה, המחמיר את הפגיעה בנכסים ציבוריים.

15. בנינים H, K:

הסטת בניןH לטובת מעבר להולכי רגל:

החזית הרצופה של הבניה ברח' המלך ג'ורג' מפינת רח' הלל עד מס' 35, הינו חלק מהמרקם ההיסטורי, לרציפותה יש חשיבות כשלעצמה. פירוק והרכבת בנין H, תוך הסטתו רק כדי

7

ליצור מעבר רגליבדיוק מול רח' ש"ץ (ציר הולכי רגל), כשממילא יש מעבר בקרבת מקום, אינו מוצדק מבחינת כללי השימור ויפגע פגיעה נוספת במראה הרחוב.

16. כמו כןשימור חזית קיימת באמצעות תמיכה, כנדרש ע"פ הוראות התכנית לבנין K ברח

הלל, תוך שילובו בבנין חדש, הוא חסר ערך מבחינה שימורית ופוגעת במרקם ההיסטורי. יתר על כן, הבנין המוצע בתא שטח זה לא הוצג לועדה ולא ברור מה גובהו ונפחו. זה נושא מהותי שצריך להיכלל בשלב התב"ע.

17. גם הותרתמרווח של 4.6 מבלבד בין בנין E לבניןH, לאחר שבנין H פורק והוסט ממקומו

דרומה כדי לאפשר גישה ישירה למתחם הפנימי מול רח' שץ, נראית טעות בתכנון:

18. בניןN :

החלטת ההפקדה קבעה כי גבול התכנית יורחב כדי לכלול את חלקה 55, עליה עומד בית מגורים בן 4 או 5 קומות, שכתובתו רח' סטוינובסקי 18 :לא ברורה לפי הוראות התכנית או החלטת ההפקדה, מה ייעשה בבנין זה, שאינו נראה, מבחוץ, מבנה הזקוק לפינוי בינוי או התחדשות, והוא גם אינו מופיע ברשימת הכתובות שהתכנית חלה עליהן.

מצגת "עקרונות הבניה, עמ' 13, מתייחסת אליו כ"בנין לניוד", ובעמ' 14, מתייחסת למבנה

8

חדש סע' 28 להחלטת ההפקדה, מציין כיהעתקת המבנה תאפשר להגדיל את תחום הגן", אך מורה על "הצרחה של המבנה בחלקה 55 ובינוי של מבנה מגורים מרקמי במקומו בדרום התכנית." מדובר, ככל שניתן להבין, בבניית בנין N.

הוראות התכנית מורות כי בניןN בדופן הדרומי של התכנית, ישמש מגורים ומסחר וגובהו המותר 7 קומות לפיכך אין המדובר לא בהצרחה ולא בהעתקה של המבנה בחלקה 55, אלא במתן הצדקה לתוספת משמעותית של זכויות בניה בתכנית.

19. הפרתנוהל מבא"ת וליקויים במסמכי התכנית:

נוהל מבא"ת קובע שבכל תכנית הכוללת יעוד של מגורים, ציון מספר יחידות הדיור הוא

חובה:

ברם, בסע' 5 להוראות התכנית "טבלת זכויות והוראות בניה - מצב מוצע", טור יחה"ד הוא ריק. זאת, אע"פ שיעוד "עירוני מעורב" כולל מגורים ואף הוראות התכנית מציינות זאת (סע'

4.1.1.)

בתמליל הדיון להפקדה, ביום 7.4.2025 ,מתכנן המחוז מרדן קינן אמר מפורשות (עמ' 6 )

שאינו יודע כמה דירות יהיו בכל קומה, מכאן שאינו יודע כמה דירות יהיו סה"כ בעמ' 5 ציון שהיזם נקב במספר ה"דירות הכלואות" בכל קומה כבין שש לשמונה—הבדל משמעותי לכל הדעות, הן מבחינת מספר יחידות הדיור שהתכנית מוסיפה לעיר בה כביכול יש משבר דיור, וכן מבחינת איכותן של הדירות אותן תוסיף התכנית.

מספר הדירות הכולל והתוספתיות מוזכר רק במצגת היזם, שאין לה כל תוקף מחייב בנושא זה.

ללא ציון מספר הדירות, יתכן, לכאורה, שאין התכנית מוסיפה 70 יח"ד, שהן לפי סע 11א4 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, תנאי סף לדיון בתכנית בועדה להתחדשות עירונית

20. נפלו בהליכי קידום התכנית פגמים פרוצדורליים וקיימים לקויים במסמכי התכנית.

סיכום:

המתנגדת מבינה שעיריית ירושלים תמכה בהגדלת שטח התכנית לממדיה הנוכחיים, וכתוצאה מכך הצטרפה כמגישת התכנית, על מנת לקבל מענים ציבוריים שהיא אינה מסוגלת לספק לתושבי העיר. אולם מדובר באתנן מוגזם ולא מידתי, תוך פגיעה באינטרסים ציבוריים.

תכנית זו פוגעת במרקם ההיסטורי של מרכז העיר ופועלת בניגוד לעקרונות השימור והפיתוח בעיר היסטורית. היא סותרת מדיניות שאושרה בעבר על ידי הוועדה עצמה, מאפילה על נכסי התרבות והמורשת של העיר ומגמדת אותם, פוגעת בשטחים פתוחים השייכים לכלל הציבור ובאיכות חיי תושבים הגרים היום במרכז העיר, ומייצרת נפחי בנייה בלתי סבירים, ללא כל

9

קנה מידה התואם את המרקם הבנוי הקיים, שאינם עומדים בפרמטרים מקצועיים מבחינה פרוגרמטית.

בנוסף, התכנית לוקה בפגמים מהותיים — בהיעדר פרטי המגורים, בייצוג מטעה של שטחים ציבוריים פתוחים ובכשלים תכנוניים חמורים כגון צפיפות יתר, פירוק מבנים היסטוריים, הסטתם, ויצירת מגדלים החורגים מהקשרם ומכבידים על המרחב העירוני.

לפיכך, ומכל אחד מהנימוקים המפורטים לעיל, מתבקשת הועדה לדחות את התכנית במתכונת הנוכחית. לכל הפחות , מתבקשת הועדה להורות על שינויים מרחיקי לכת שיבטיחו שמירה על המרחב ההיסטורי, איכות החיים, ודפוסי התכנון התקינים בעיר ירושלים.

הח"מ הינה חברת הנהלת עמותת רמות למען הסביבה והוסמכה לייצג את העמותה בהתנגדות זו.

10

11

טלפון 03-6025300 * פקס 03-6025600 * הברזל 11, תל אביב 6971017 *www.noga-group.co.il

08.12.2025

עבור הועדה לתכנון ובניה ירושלים

הנדון: התנגדות לתכנית מס ' 1070911-101 התחדשות עירונית במתחם חסבון , ירושלים

א.ג.נ.

אנו נוגה בלב בע"מ היזם של הבניין בכתובת מאיר שחם 1-3, ירושלים, אשרגובל עם התכנית הנ"ל מצפון (להלן: "המגרש"). בימים אלו אנו מקדמים היתר בניה למגרש ולאחר מעבר על מסמכי התכנית, אנו מגישים בזאת התנגדות נקודתית עבור הבינוי ופיתח השטח בתא שטח 15 .

כללי

אנו מברכים על הפוטנציאל המשמעותי של שיפור איכות המרחב הציבורי שהתכנית יוצרת. יחד עם זאת אנו מבקשים להתנגד/ לדייק שני נושאים מהותיים. שניהם בתא שטח 15 הגובל עם המגרש

נושא 01 :

התכנית כוללת נספח עקרונות תכנון ובו חלופות אולם ספורט. בנספח היא מציגה שתי חלופות בינוי לאולם הספורט בתא שטח 15 ( ביעוד שטחים פתוחים, מבנים ומוסדות ציבור חלופה 1 (אולם ספורט חפור) מציגה רגישות נופית המבוססת על רצף הליכתי, מרחב ירוק שמלווה את מפלס הרחוב, רצף של מבטים, ויחס מתחשב בבינוי הסובב.

חלופה 2 (אולם ספורט מוגבה) יוצרת קיר חוסם במרחק של 3 מ' בלבד מהבינוי הגובל מצפון למגרש וגם מהמרחב העירוני המלווה. בנוסף, בחלופה זאת הגבהת גג האולם והמרחב הנופי שעל גגו יוצרת מפגע אקוסטי ופגיעה בפרטיות של בעלי הדירות מצפון. מדובר כאמור בבינוי לכל דבר ועניין במרחק סמוך מאוד.

גם מבחינה אורבנית חלופה זאת יוצרת נתק במקום בו ניתן ליצור חיבור, ופער במקום בו ניתן ליצור רצף. בנוסף, מבחינת הנגשת המרחב הציבורי היא מייצרת גרם מדרגות אימתני במקום בו חלופה 01 מציגה שיפוע מתון, שיוויני ונגיש לכל

לפיכך אנו מגישים התנגדות לחלופה 2 ומבקשים להגדיר את חלופה 01 כחלופה מחייבת

טלפון 03-6025300 * פקס 03-6025600 * הברזל 11, תל אביב 6971017 *www.noga-group.co.il

חלופה 1 – מבוקשת. רצף נופי ונפחים מקומיים בולטים

חלופה 2 – בינוי גבוה + גרם מדרגות + מעקות. חסם עירוני

נושא 02 :

רחוב רבקה סטוינבסקי מהווה מרחב בו יתמרנו רחבי השרות של הפרויקט במאיר שחם 1-3 . הן פינוי אשפה והן רחבת כיבוי אש (היא חופפת לתא שטח 15) כל פתרון נופי במגרש 15 חשוב שלא יפגע בתמרונים אלו. להבנתנו יש להרחיב את זיקת המעבר בהתאם לתקן ולאפשר מעבר מוטורי לרכבי חרום ושרות בלבד .

טלפון 03-6025300 * פקס 03-6025600 * הברזל 11, תל אביב 6971017 *www.noga-group.co.il

בברכה,

סימן שאזו – מנכ"ל

נוגה בלב בע"מ