ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 57 · קובץ התנגדות 1298678

6 |

דניאל חסין

יום רביעי טייו אב תשפ"ו

9 יולי, 2026

מלייב

לכבוד

הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

באמצעות דואייל

.א.ג.נ,

כתב התנגדות - תכנית מס' 101-1298678 תוספות בנייה לשם מסחר ולשם הרחבת יחידות דיור קיימות - רח' הרב חיים הלר 20, ירושלים פתח דבר ותמצית ההתנגדות

1. בשם מרשיי, הייה חנן אהרון, ת''ו *********, וטל אהרון, ת''ו *********, בעלי הוכויות בדירה

מס' 4 בבית המשותף ברחוב הרב חיים הלר 20 בירושלים (להלן יחד: | מוגשת בזאת לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים התנגדותם לתכנית מס' 101-1298678 שבנדון, מן הטעמים והנימוקים המפורטים להקן. | |

2. כבר בפתת הדברים יודגש : אין מדובר בהתנגדות לעצם הרתחבתן של יחידות הדיור בבניין, להקמת

ממיידים, לתוספת מרפסות או לקידומו של תכנון המשפר את הבניין ואת תנאי המגורים בו.

ההתנגדות מכוונת לתוצאה התכנונית שנוצרה במתכונתה הנוכחית של התכנית | -- תכנית המעניקה הרחבות ותועלות תכנוניות לשלוש מתוך ארבע יחידות הדיור בבניין, בעוד דירת המתנגדים נותרת מחוץ למהלך התכנוני.

3 יודגש כי המתנגדים אינם מייחסים למגישי התכנית כוונה פסולה. טענתם היא תכנונית ותוצאתית: במבחן המעשה, התכנון נערך בלעדיהס; צורכיהס לא שולבו בו; והאפשרות לכלול את דירתס במהלך הכולל לא נבחנה כחלק מהכנת התכנית. זאת, אף שמדובר בתכנית נקודתית אחת החלה על בניין אחד, שבמסגרתה מתבקש מוסד התכנון להסדיר מחדש את היקפי הבנייה, הבינוי, החזיתות והשימושים במגרש.

4. המתנגדים אינם מבקשים לגרוע מן ההרחבות או מן הממיידים | ליתר יחידות הדיור.

מבוקשס מצומצם והוגן: לבחון, לפני קיבוע התכנית, חלופה אדריכלית מכלילה אשר תשמר, ככל

הניתן, את התועלות המוצעות למגישי התכנית, ובה בעת תאפשר למתנגדים תוספת בנייה ופתרון של ממייד תקני | - ולא חדר מחוזק בלבד.

דניאל חסין

. הדברים מקבלים משנה תוקף שעה שעל פי מסמכי התכנית, עמודת הממיידים המוצעת עתידה להיבנות דווקא בתחוסם הגינה העורפית המשמשת את דירת המתנגדים באופן פרטי ובלעדי זה עשרות שנים. במובן אין התכנית מסתפקת בהותרת המתנגדים מחוץ למעגל הנהנים ממנה, אלא מבקשת לעשות שימוש בשטח המצוי בחזקתם ובהנאתם הבלעדית לשם הקניית תועלת תכנונית לאחריסם.

. לקראת הגשת התנגדות זו לא הסתפקו המתנגדים בטענה עקרונית בדבר הדרתם. הס אפשרויות אדריכליות והכינו סקיצה ראשונית, המצורפת להתנגדות, הממחישה לכאורה כי ניתן לבחון תכנון כולל לארבע יחידות הדיור. הסקיצה אינה תכנית סטטוטורית מלאה ואינה מוצגת כפתרון סופי; תפקידה להראות כי הותרת הדירה הרביעית מחוץ לתכנון אינה בהכרח תוצאה מתחייבת, וכי קיים כיוון תכנוני ממשי נוסף חראוי לבדיקה.

. ככל שהוועדה תמצא היתכנות עקרונית לכיוון המוצע, המתנגדים נכונים להעמיד בתוך פרק ומן שייקבע תכנון מפורט יותר, ברזולוציה שתידרש ובתיאום עם גורמי המקצוע. אהו בדיוק תפקידו

של שלב ההתנגדויות: לחשוף בפני מוסד התכנון נתון או חלופה שלא נבחנו קודם לכן, ולבחון אס

ניתן לשפר באמצעותם את התוצר התכנוני.

הרקע התכנוני והעובדתי

8 התכנית שבנדון מקודמת עבור הבניין ברחוב הרב חיים הלר 20 בשכונת גבעת מרדכי בירושלים.

על מסמכי הוועדה, מדובר בתכנית בסמכות מקומית שנועדה להסדיר תוספות בנייה למגורים ולמסחר בבניין קיים.

9. מטרת התכנית, כפי שעולה מהנתונים, היא, בין היתר, הרחבת שלוש יחידות דיור ותוספת

ממיידים, באמצעות תוספת של 194.86 מ"ר, עד לסך מרבי של 461 מ"ר למגורים; שינוי ייעוד הקרקע ממגורים 5 למגורים ומסחר; תוספת של 139 מ"ר מסחר עיקרי; תוספת קומה תת"קרקעית לשם הרחבת יחידת דיור; וקביעת הוראות בינוי נוספות.

0. בהחלטה קודמת של הוועדה צוין כי התכנית מקודמת מכוח סעיפים 62א(א)(16) ר62א(א)(11)

לחוק התכנון והבנייה, תוך הגבלת הרחבות הדיור עד 140 מ"ר לכל דירה. עוד צוין כי מדובר בתכנית התואמת, ככלל, את מדיניות התכנון של הוועדה, אך היום צפוי להיות | מרכצייי ממנה.

1. בבניין קיימות ארבע יחידות דיור. ואולם, התכנית עוסקת בהרחבת שלוש יחידות בלבד. דירת

המתנגדים - דירה 4 | - אינה | במסגרת התכנית לתוספת בנייה ממשית או לממייד תקני. הטעם המעשי לכך, כפי שהובן מן החומר המקצועי, הוא ששטח הדירה הקיים עומד כבר על כ-140 מ"ר, ועל כן במסגרת המסלול המקומי שנבחר הוצע לה פתרון של חדר מחוזק בלבד.

0

דניאל חסין

-

2 נוצרה תוצאה חריגה: תכנית שמטרתה שיפור והרחבת הבינוי בבניין מעניקה לשלוש דירות הרתבות וממיידים תקניים, אך מותירה את הדירה הרביעית מחוץ למהלך, פתרון מיגון נחות יותר. אין מדובר בפער שולי. אישור התכנית במתכונתה הנוכחית עלול לקבע את מעטפת הבינוי, את החזיתות ואת חלוקת הוכויות באופן שיקשה, ואולי אף יסכל, את שילובה העתידי של דירת המתנגדים.

3. לא הוצג בפני המתנגדים אילוץ הנדסי או אדריכלי הכרתי המחייב תוצאה זו. ההסבר שניתן הוא

בעיקרו תולדה של מסלול הסמכות ושל גבול 140 המייר שנבחר לצורך קידום התכנית. ואולם, מסלול סטטוטורי הוא אמצעי לקידום תכנון ראוי; אין הוא תכלית עצמאית המצדיקה קיבוע של תכנון חלקי, אס קיימת חלופה טובה ומכלילה יותר.

הפגיעה בגינת המתנגדים ובהסדר השימוש רביהשנים

4. המתנגדים מתגוררים בבניין מזה כ-25 שנים. במשך כל התקופה, וככל הידוע להם גם קודם לכן,

מתקיימת בבניין חלוקת שימוש ברורה, גלויה ועקבית בגינות המקיפות אותו: הגינות שבעורף הבניין משמשות באופן פרטי ובלעדי את הדירות שבקומה | ואילו הגינות שבחצית הבניין משמשות באופן פרטי ובלעדי את הדירות שבקומה הראשונה.

5 אין מדובר בשימוש מודמן או בחלוקה רעיונית בלבד. לכל אחת מן הגינות קיימת גישה נפרדת ובלעדית מן הדירה שאותה היא משמשת; כל משפחה מחזיקה ומשתמשת בגינה הצמודה אליה הלכה למעשה; וכך נהגו כלל בעלי הדירות לאורך שנים רבות, בידיעתס ובהסכמתם, מבלי שבעל דירה אחר עשה שימוש באותה גינה או טען לזכות שימוש מקבילה בה. התמונות המצורפות להתנגדות ממחישות את הגישה הבלעדית לכל גינה ואת חלוקת השימוש הקיימת בפועל.

6. אף אם הגינות אינן רשומות כהצמדות פורמליות בתשריט הבית המשותף, אין בכך כדי לאיין את

המציאות הקניינית והעובדתית שנוצרה ואת ההסתמכות רבת-השנים עליה. לכל הפחות מדובר בהסדר חלוקת שימוש מוסכם, ממושך וגלוי ברכוש המשותף, שלפיו כל אחת מן הגינות יוחדה בפועל לשימושה של דירה מסוימת.

7 בכפוף לבדיקת מסמכי הבית המשותף, הסכמות הבעלים והיסטוריית השימוש, עשוי הסדר וה לעורר גם טענות לזכות קניינית או מעיךקניינית, לרבות זיקת הנאה או רשות שאינה ניתנת לביטול חדדצדדי. שאלות אלה אינן מוכרעות במסגרת ההליך התכנוני, אך מוסד התכנון אינו רשאי להתעלם מהן או להניח כי מדובר בשטח פנוי וחסר זיקה לדירה מסוימת.

דניאל חסין

עו"ך | - מבשר

8. על פי התכנית שהופקדה, עמודת הממיידים המיועדת לשרת את הדירות האחרות יוצאת אל תוך

הגינה העורפית המשמשת את דירת המתנגדים. בכך נוצרת פגיעה כפולה: מחד גיסא, דירת המתנגדים מודרת מן ההרחבות ומן הממיידיס התקניים שמעניקה התכנית ; ומאידך גיסא, שטח גינתם, המוחזק ומשמש אותם באופן בלעדי וה עשרות שנים, ניטל או מצומצם לצורך הקמת אותם ממיידים ממש.

9. זוהי פגיעה תכנונית וקניינית חמורה שאינה יכולה להיחשב לתוצאת לוואי שולית. הקמת עמודת

בנייה בגינה עלולה לגרוע משטחה, לשנות את אופייה ואת אפשרויות השימוש בה, לפגוע בפרטיות, באור, באוורור ובנגישות וליצור עובדה בנויה בלתי הפיכה. חומרת הפגיעה מתעצמת לנוכת העובדה שהמתנגדיס עצמם אינם | במסגרת התכנית לממייד תקני או לתועלת תכנונית מקבילה.

0. לא הוצגה בחינה סדורה של חלופות למיקומה של עמודת הממיידים, ולא הובהר אס נבדקו

אפשרויות להקמתה במיקום אחר, לשילובה במסגרת בינוי כולל לארבע הדירות, לצמצום טביעת הרגל שלה או למתן פתרון אשר ימנע את הפגיעה בגינה. בטרם תאושר התכנית, על הוועדה לדרוש בחינה אמיתית של חלופות תכנוניות פוגעניות פחות ולהשתכנע, על יסוד תשתית מקצועית, כי המיקום המוצע הוא אכן הכרחי ומידתי.

1. יובהר כי המתנגדים אינם מבקשים מן הוועדה להכריע במחלוקת קניינית או לקבוע במסגרת

ההליך התכנוני כי הגינה מוצמדת להם | רישומית. | הוא שהוועדה תיתן משקל למציאות השימוש הקיימת, להסכמה | ולהשלכות המעשיות של התכנון; תימנע מיצירת עובדות בלתי הפיכות בשטח הטעון בירור קנייני; ותבחן חלופה המאפשרת מיגון ראוי לכלל הדירות, תוך צמצום הפגיעה בזכויות ובשימושיס הקיימים.

אין מדובר בהתנגדות לבנייה, אלא בבקשה לתכנון מכליל ומאוזן

2. המתנגדים מכירים באינטרס הלגיטימי של יתר בעלי הדירות | את דירותיהם, להקים

ממיידים ולשפר את תנאי מגוריהם. הס אף רואים בחיוב תכנון שיטפל בבניין באופן מסודר ויביא לשיפור חזותו ותפקודו. לפיכך, ההתנגדות אינה מבקשת לבטל את התועלות שבתכנית, אלא לבחון אס ניתן להרחיב את מעגל הנהנים ממנה בלי לגרוע מהן.

3 עצם העובדה שהתכנית קודמה ביוזמה פרטית של חלק מבעלי הזכויות אינה מייתרת את החובה לבחון את הבניין כמכלול. גבולות היוזמה הפרטית אינם קובעים בהכרח את גבולות שיקול דעתו של מוסד התכנון. משהובאה התכנית להכרעת הוועדה, עליה לשאול לא רק אס ניתן לאשר את התכנון שהוגש, אלא אס זהו התכנון הראוי, השלם והמאוזן לבניין.

דניאל חסין

עו"ד | - מגשר

4. תוצאה שבה שלוש דירות בבניין אחד מקבלות הרחבות וממיידים, ואילו הדירה הרביעית נותרת

מחוץ לתכנית, מחייבת טעם תכנוני ענייני ומבוסס. בהיעדר טעם כזה, ובהינתן חלופה אפשרית, אין הצדקה לכך שוהותס של יוזמי התכנית או בחירת המסלול הסטטוטורי לבדן יכתיבו את חלוקת אפשרויות הבנייה בין בעלי הדירות.

5. תכנון כולל עשוי גס לשפר את התוצאה האדריכלית. תוספות הנבחנות ביחס לכלל החציתות ולכלל

קומות הבניין מאפשרות מעטפת שלמה, סימטרית והרמונית יותר, ומפחיתות את הסיכון לטלאי בנייה נקודתיים. שיקול זה מקבל משנה תוקף שעה שהוועדה עצמה דרשה במסגרת ההחלטות הקודמות התאמה בין המרפסות, המטחר, החתכים והתכניות.

חלוקה הוגנת של התועלות הנובעות משטחי המסחר

6. התכנית אינה עוסקת רק בהרחבת יחידות הדיור, אלא מבקשת גס לשנות את ייעוד הקרקע

ממגורים 5 למגורים ומסחר ולהוסיף 139 מ"ר של שטח מסחר עיקרי. מדובר בתועלת תכנונית וכלכלית משמעותית הנוצרת מכוחה של תכנית נקודתית החלה על החלקה ועל הבניין המשותף בכללותס.

7.גם בהיבט וה אין מקום לקבע, באמצעות הוראות הבינוי, המיקום, הגישה או אפשרויות המימוש, תוצאה שבה מלוא התועלת | המסחר | למגישי התכנית, בעוד המתנגדים -- שהם בעלי זכויות בבניין ובחלקה - נותרים מחוץ לה. חלוקת הזכויות הקנייניות אינה מוכרעת בתכנית, אך על הוועדה לוודא שהוראותיה אינן יוצרות מראש עובדות תכנוניות המונעות חלוקה הוגנת או מייחדות בפועל את מלוא פוטנציאל המסחר לחלק מבעלי הזכויות בלבד.

8. לפיכך, יש לבחון גסם את שטחי | במבט כולל ושוויוני ככל הניתן, בכפוף לזכויות הרשומות

ולהסכמות שבין בעלי הדירות. למצער, יש להבטיח כי התכנית אינה גורעת מזכויות המתנגדים בשטחים ובזכויות הנובעים מן הרכוש המשותף, אינה מכריעה במחלוקת קניינית במסווה של הוראת בינוי ואינה חוסמת אפשרות לחלוקה יחסית, מוסכמת והוגנת של התועלת הכלכלית הנוצרת מכוחה.

הליך ההתנגדות נועד בדיוק לבחינת חלופות ולטיוב התכנית 9 הפסיקה עמדה שוב ושוב על כך שהליך ההתנגדות אינו רק אמצעי להגנה על אינטרס פרטי. זהו מנגנון לשיתוף הציבור, להרחבת התשתית העובדתית ולשיפור התכנון. בעעיימ 8489/07 ריכטר ני ועדת המשנה הנקודתית של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, פסקה 16, הודגשה חשיבותה הכלל-

חברתית של ההתנגדות, שבאמצעותה נפרשים בפני מוסד התכנון מלוא הנתונים והשיקולים הנחוצים להכרעה.

דניאל חסין

0 | 694/18 אבו נאב ני המועצה הארצית לתכנון ובנייה, פסקה 2, הודגש כי שיתוף הציבור באמצעות התנגדויות עשוי להביא בפני מוסדות התכנון תובנות שלא עמדו לנגד עיניהם בעת הכנת התכנית ולתרום לשיפור התוצר התכנוני. דברים דומים נקבעו בעעיימ 3975/22 ב. קרן | - נכסים (98) בע"מ ני אמות השקעות בע"מ, באשר לתפקידה של וכות ההתנגדות בטיוב מסד הנתונים ובתידוד הסוגיות הטעונות הכרעה.

1. זהו בדיוק עניינה של התנגדות המתנגדים אינם מבקשים לטכל את התכנית; הס מבקשים

שהוועדה תשתמש בשלב ההתנגדויות כדי לבחון נתון וחלופה שלא נבחנו קודם לכן: האפשרות להפוך תכנון המתייחס לשלוש דירות בלבד לתכנון המתייחס לארבע הדירות ולבנייו כמכלול.

2.גם בדרך ההיקש יש מקום להפנות לעעיימ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ ני אברהם עודד. אף שפסק הדין ניתן בהקשרה של תמייא 38, הרציונל הנוגע לבחינה עניינית של חלופה תכנונית קונקרטית, מידת פירוטה, ישימותה וכנות הנכונות לקדמה, מתאים גם לענייננו. משהוצגה חלופה ראשונית ורצינית, אין לדחותה רק משום שטרם הושלמה לרמת | תכנית מלאה; יש לבחון תחילה אס חיא מצביעה על כיוון תכנוני עדיף.

הבדיקה האדריכלית והסקיצה המצורפת

3. לקראת הגשת ההתנגדות בחנו המתנגדים אפשרויות אדריכליות לשילוב דירתם בתכנון הכולל.

בעקבות בחינה זו נערכה סקיצה ראשונית הממחישה אפשרות לתוספות בנייה ולמרפסות לכלל יחידות הדיור, לרבות דירת המתנגדים, תוך שמירת עיקרי ההרחבות והממיידים המוצעים ליתר הדירות. במסגרת המשך הבדיקה יהיה מקום לבחון גם את מיקום עמודת הממיידים ואת האפשרות להקימה באופן שאינו גורע מן הגינה העורפית המשמשת את המתנגדים או, למצער, מצמצם את הפגיעה בה ככל האפשר.

4. במסגרת הבדיקה הראשונית נבחנה, בגישה שמרנית ועל בסיס שטת חלקה רלוונטי לחישוב שנאמד

בשלב זה בכ-557 | אפשרות לתוספת בשיעור של | - כ-111.4 מ"ר - ולחלוקתה היחסית בין ארבע הדירות, באופן המשקף תוספת רעיונית של כ-27.85 מ"ר לכל דירה. נתונים אלה הס נתוני בדיקה ראשוניים בלבד וטעוניס אימות מול המדידה, הוראות התכנית וטבלת הזכויות.

5 הסקיצה בוחנת גם אפשרות להעניק לדירת המתנגדים תוספת משמעותית, ממייד תקני ומרפסת, וכן לבחון את הטיפול בחלל הגג כחלק מן התכנון הכולל. אין המתנגדים עומדים בשלב זה על תצורה סופית או על מימושו של כל רכיב בסקיצה; הס מבקשים שהוועדה תבחן את העיקרון התכנוני ואת היתכנותו.

דניאל חסין

פבשר

6. הסקיצה אינה מתיימרת להחליף תכנית מפורטת, תשריט, נספת בינוי או בדיקה הנדסית. תכליתה

להמחיש שתי נקודות: ראשית, שהותרת דירת המתנגדים לתכנון אינה בהכרח כורת

אדריכלי; ושנית, שניתן לכאורה לשלב אותה בלי לשלול את ההרחבות ואת הממיידים המוצעים ליתר הדירות.

7. ככל שהוועדה תמצא כי הכיוון ראוי וכי קיימת לו היתכנות עקרונית, המתנגדים יפעלו להכנת

תכנון מפורט יותר, לרבות מדידה מעודכנת, טבלאות שטחים, חתכים, חזיתות והתייחסות הנדסית | - הכול | להנחיות הוועדה וגורמי המקצוע.

תקני עדיף מהותית על חדר מחוזק

8 אחד הפערים | בתכנית הוא פער המיגון. בעוד ליתר הדירות מוצעים ממיידים, דירת המתנגדים נותרת עם פתרון של חדר מחוזק. אין מדובר בשני פתרונות שקולים. חדר מחוזק הוא, במהותו, שיפור מיגון הניתן כאשר אין אפשרות להקים מרחב מוגן תקני; הוא אינו | ואינו מעניק אותה רמת הגנה.

9. הבחנה זו קיבלה ביטוי בהחלטות ועדת הערר המחוצית ירושלים. כך, בין חיתר, בערר (י-ם)

9 עליזה בן מחה ני הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, הובהר כי חדר מחוזק אינו בגדר מרחב מוגן דירתי, אלא פתרון של שיפור מיגון. ראו גם ערר (י-ם) 1119/21 אליהו צפני וערר (י-ם) 1132/19 שטרנפלד ניבה.

0. מסמך מדיניות מהנדס העיר ירושלים בעניין ממיידים ותחדריס מחווקיס מבטא אף הוא העדפה

מפורשת לממייד במקום שבו הקמתו אפשרית. למדיניות זו יש היגיון תכנוני ובטיחותי מובהק:

אין להסתפק בפתרון נחות מקום שבו תכנון סביר יכול לאפשר מיגון תקני.

1. הדברים מקבלים משנה תוקף במציאות הביטחונית של השנים האחרונות. בהחלטות עדכניות של

ועדת הערר ירושלים הודגש המשקל הציבורי והלאומי שבהקמת ממיידים והצורך להעדיפס על פני פתרונות מיגון חלופיים כאשר קיימת היתכנות הנדסית. לפיכך, עצם האפשרות שהחלופה המוצעת תאפשר לדירת המתנגדים ממייד תקני היא שיקול מהותי המחייב בחינה, ולא עניין שולי שניתן לדחותו.

2. ככל שתבחר הוועדה לסטות ממדיניות ההעדפה של ממייד ולהותיר את המתנגדים עם חדר מחוזק

בלבד, עליה לעשות כן לאחר בדיקה מקצועית של היתכנות ממייד במסגרת חלופה כוללת ועל יסוד הנמקה תכנונית קונקרטית | - ולא רק בשל מגבלת המטלול שבו בחרו מגישי התכנית.

החלופה אינה מבקשת לגרוע ממגישי התכנית ועשויה להיטיב עם הבניין כולו

3. החלופה אינה מבקשת להעביר זכויות ממגישי התכנית למתנגדים, להפחית את הרחבותיהס או

לשלול מהם ממיידים. מטרתה לבחון אס ניתן להוסיף את דירת המתנגדים למהלך, תוך שימור עיקר התועלת המוצעת ליתר בעלי הדירות.

דניאל חסין

ע"ר-

4. מכאן שהמאזן התכנוני נוטה בבירור לעצם בחינת החלופה. מן הצד האחד, הכללת המתנגדים

עשויה להעניק להם הרחבה ומיגון תקני, ליצור מעטפת בינוי שלמה יותר ולמנוע חסימה עתידית של דירתם. מן הצד האחר, לא הוצגה בשלב זה פגיעה תכנונית קונקרטית שתיגרס למגישי התכנית מעצם הבדיקה.

5 גם אם במסגרת תכנון מפורט יתברר כי נדרשות התאמות מטוימות, אין בכך להצדיק את דחיית הכיוון מראש. תפקידה של הבדיקה המקצועית הוא לברר את ההתאמות הנדרשות ולבחור את הפתרון המאזן באופן מיטבי בין כלל בעלי הזכויות.

6. אישור התכנית כפי שהופקדה, מבלי לבדוק חלופה מוחשית שהונחה בפני הוועדה, עלול להנצית

תוצאה חלקית שלא לצורך. לעומת ואת, מתן פרק זמן קצר ומוגדר לבחינה מקצועית אינו מסכל את קידום התכנית, אלא עשוי להביא לתכנית טובה, בת-מימוש וצודקת יותר.

7. המאזן נוטה לבחינת החלופה גס בשל הפגיעה האזסימטרית בגינת המתנגדים. אין זה סביר כי

דירה שאינה מקבלת ממייד תקני ואף אינה נכללת בחלוקת עיקר ההטבות התכנוניות, תישא דווקא בחלק מהותי מן הנטל הפיזי של הקמת הממיידים לאחרים. מקום שבו התועלת והנטל מחולקיט באופן כה בלתי שוויוני, נדרשת הצדקה תכנונית כבדה ובחינה קפדנית של חלופות.

טמכות הוועדה לתקן את התכנית בעקבות ההתנגדות

8. למוסד התכנון | רחבה להכריע בהתנגדויות ולאשר תכנית בשינויים או בתנאים. סמכות זו

מעוגנת בסעיף 108 לחוק התכנון והבנייה ואינה מוגבלת לבחירה בינארית בין אישור התכנית כפי שהופקדה לבין דחייתה.

9 ככל שקבלת ההתנגדות והטמעת החלופה עלולות ליצור פגיעה חדשה במי שלא יכול היה לצפותה בעת ההפקדה, ניתן לנקוט את מנגנון השמיעה המשנית לפי סעיף 106(ב) לחוק. ככל שהשינוי יהיה מהותי במידה המחייבת פרסום נוסף או הפקדה מחודשת, ניתן להורות על המסלול הפרוצדורלי המתאים. כלים אלה נועדו לאפשר תיקון תכנוני תוך שמירה על זכויות הטיעון; אין בהם עילה להימנע מלבחון את החלופה.

0. לפיכך, אס יתברר כי ניתן לשלב את דירת המתנגדים במסגרת סמכויות הוועדה המקומית, ניתן

להורות על תיקון מסמכי התכנית, עדכון טבלאות השטחים, הבינוי, החזיתות והחתכים ולנקוט, לפי הצורך, הליך לפי סעיף 106(ב).

דניאל חסין

עו"ך | -

המסלול הסטטוטורי אינו צריך להכתיב תוצאה תכנונית נחותת 1 ככל שיתברר כי מיצוי החלופה תורג מסמכותה של הוועדה המקומית ומחייב תכנית בסמכות הוועדה המחוזית, אין בכך כדי להפוך את החלופה לבלתי ראויה. שאלת הסמכות קובעת את המטלול שבו יש לקדסם את התכנון; היא אינה משיבה על השאלה מהו התכנון הנכון לבניין.

2 מצב כזה מתבקשת הוועדה להימנע מקיבוע מיידי של תכנון חלקי העלול לחסום פתרון כולל, ולאפשר פרק ומן סביר לבחינת המסלול המחוזי המתאים, לתיאום עס גורמי המקצוע ולהצגת תכנון מפורט יותר. לחלופין, ניתן לקבוע הוראות בתכנית שיבטיחו כי מימושה לא יסכל בעתיד את שילובה התכנוני של דירת המתנגדים.

3 הבחירה המעשית אינה בין אישור מיידי של התכנית לבין סיכול מוחלט שלה. קיימים פתרונות

ביניים מידתיים: דחייה קצרה של ההכרעה; הוראה להכנת חלופה מתוקנת ; שמיעה משנית;

פיצול ההכרעה; קביעת שלביות; או קביעת הוראות שימנעו חסימה עתידית. על הוועדה לבחור בכלי המתאים לאחר בחינה מקצועית, ולא לדחות את החלופה מטעמי פרוצדורה בלבד.

הסעדים המבוקשים

4. לנוכח כל האמור, מתבקשת הוועדה הנכבדה לקבל את ההתנגדות ולקבוע כי אין לאשר את

התכנית במתכונתה הנוכתחית בטרם תיבחן באופן מקצועי האפשרות לשלב בה את דירת המתנגדים.

5. הוועדה מתבקשת לקיים בתינה עניינית של הסקיצה המצורפת ושל עקרונות החלופה המכלילה,

לרבות האפשרות להעניק תוספות בנייה ומרפסות לכלל ארבע יחידות הדיור.

6. הוועדה מתבקשת לאפשר למתנגדים, ככל שתימצא היתכנות עקרונית, להגיש בתוך פרק זמן

שתקבע תכנון מפורט יותר, לרבות טבלת שטחים, תכניות, חתכים, חזיתות ובדיקה הנדסית.

7. הוועדה מתבקשת להעדיף פתרון המאפשר הקמת ממייד תקני בדירת המתנגדים על פני הסתפקות

בחדר מחוזק, בהתאסם לעקרונות מדיניות מהנדס העיר ולמשקל הציבורי והבטיחותי של מיגון תקני.

8 כל שהחלופה ניתנת לקידום בסמכות מקומית, מתבקשת הוועדה להורות על תיקון מסמכי התכנית בהתאם, מכוח סמכותה לפי טעיף 108 לחוק, ולנקוט לפי הצורך הליך שמיעה משנית לפי סעיף 106(ב).

9. ככל שנדרש היקף זכויות או שינוי החורג מסמכות הוועדה המקומית, מתבקשת הוועדה להימנע

מאישור חפוז של התכנון החלקי ולאפשר את בחינתה וקידומה של חלופה כוללת במסלול המחוזי המתאים.

דניאל חסין

סגשר

0. הוועדה מתבקשת לאפשר למתנגדים להציג בדיון את הסקיצה ואת ההיגיון התכנוני העומד

בבסיסה, וכן להשלים חומר מקצועי בהתאם להנתחיותיה.

1. לחלופין, מתבקשת הוועדה לקבוע הוראות, קווי בניין, שלביות או תנאים שיבטיחו כי מימוש

התכנית לא יחסוס ולא יסכל בעתיד את האפשרות לשלב את דירת המתנגדים בתכנון כולל ולהקים בה ממייד תקני.

2. הוועדה מתבקשת לבחון מחדש את מיקומה של עמודת הממיידים ואת החלופות להקמתה, באופן

שימנע או יצמצם ככל האפשר את הפגיעה בגינה העורפית המשמשת את המתנגדים באופן בלעדי זה עשרות שנים.

3. הוועדה מתבקשת לקבוע כי אין באישור התכנית כדי להכריע בזכויות הקנייניות בגינות או להתיר

עשיית שימוש בשטח המצוי בשימושם הבלעדי של המתנגדים, וכי שאלת הזכויות וההסכמות הנדרשות תיבחן ותוסדר כדין קודם למימוש בנייה בשטת זה.

הוועדה מתבקשת לבחון את הוראות התכנית ביחס לשטחי המסחר ולהבטית כי מיקומם, הגישה אליהם ואפשרויות מימושם אינם שוללים מראש חלוקה יחסית והוגנת של התועלת בין בעלי הזכויות בבניין, בכפוף | הרשומות ולהסכמות ביניהם.

כן מתבקשת הוועדה ליתן כל הוראה נוספת שתמצא לנכון לשם הבטחת תכנון כולל, מאוזן ובטיחותי של הבניין.

טיכום

4. במבחן התוצאה, התכנית המופקדת משפרת שלוש דירות ומותירה את הדירה הרביעית מחוצ

למהלך. לכך מתווספת פגיעה ממשית בגינה העורפית המשמשת את המתנגדים באופן בלעדי וה עשרות שנים, אשר לתוכה מתוכננת עמודת הממיידים המיועדת לשרת דירות אחרות. המתנגדים אינם מבקשים לשלול את ההטבות מיתר הדירות; הס מבקשים שהוועדה תבחן אם ניתן לתכנן את הבניין טוב יותר | - באופן מכליל, מאוזן ובטיחותי, המחלק באופן הוגן ככל הניתן גס את התועלות וגם את הנטליס.

5. המתנגדים הציגו סקיצה ראשונית המצביעה לכאורה על היתכנות לחלופה שאינה גורעת ממגישי

התכנית, מאפשרת בחינה של תוספות לכל ארבע הדירות ופותחת אפשרות לממייד תקני גם בדירתס. בכך הונחה בפני הוועדה חלופה ממשית הראויה לבדיקה.

6. אישור התכנית מבלי לבחון חלופה זו יחטא לתכליתו של הליך ההתנגדויות ועלול לקבע תוצאה

חלקית שלא לצורך. הוא אף עלול ליצור עובדות בנויות בלתי הפיכות בשטח גינה שקיימת לגביו חלוקת שימוש מוסכמת | ולקבע חלוקה בלתי מאוזנת של פוטנציאל המסחר. מתן אפשרות לבדיקה מקצועית, לעומת זאת, עשוי להביא לתכנית טובה ושלמה יותר, תוך שמירת של כלל בעלי הדירות.

10

דניאל חסין

7. התנגדות זו נתמכת בתצהיר מטעם המתנגדים המאמת את העובדות הכלולות בה. המתנגדים

שומרים על זכותם להשלים ולהגיש מסמכים, אסמכתאות וחומרים מקצועיים נוספים התומכים בהתנגדות, ככל שיידרש ובהתאם להנחיות הוועדה.

בברכה,

עו"ד דניאל חסין

בייכ המתנגדים

11

כו

דניאל חסין

- | תצהיר

אנו החיימ, חנן אהרון, *********, וטל אהרון, *********, לאחר שהוזהרנו כי עלינו לומר את האמת וכי נהיה צפויים לעונשיס | בחוק אס לא נעשה כן, מצהירים

בואת כדלקמן:

אנו בעלי הזכויות בדירה מס' 4 בבית המשותף שברחוב הרב חיים הלר 20 בירושלים.

תצהירנו זה ניתן בתמיכה להתנגדות שהגשנו לתכנית מס' 101-1298678 | -- תוספות בנייה לשם מסחר ולשם הרחבת יחידות דיור קיימות ברחוב הרב חיים הלר 20 בירושלים (להלן בהתאמה: ''ההתנגדותיי וייהתכניתיי).

כתב ההתנגדות הוצג בפנינו, קראנו אותו ואנו מאשרים את העובדות המפורטות בו, ככל שהן נוגעות אלינו, לדירתנו, לבניין, לשימוש הנעשה בגינות ולהתנהלות שקדמה להגשת ההתנגדות.

העובדות המפורטות בכתב ההתנגדות הן אמת לפי מיטב ידיעתנו ואמונתנו. עובדות הנוגעות אלינו, לדירתנו, לשימוש בגינות ולמצב הקיים בבניין ידועות לנו מידיעה אישית ;

עובדות הנוגעות למסמכי התכנית, להליכי התכנון ולנתוניסם התכנוניים מבוססות על המסמכים שהוצגו לנו ועל מידע שקיבלנו מאנשי המקצוע המלווים אותנו, ואנו מאמינים בנכונותן.

אנו מתגוררים בבניין | כ-25 שנים. לאורך כל תקופה זו, וככל הידוע לנו | לכן, מתקיימת בבניין חלוקת שימוש ברורה, גלויה ועקבית בגינות המקיפות אותו.

בהתאם לחלוקת שימוש צו, הגינות שבעורף הבניין משמשות באופן פרטי ובלעדי את הדירות שבקומה השנייה, ואילו הגינות | הבניין משמשות באופן פרטי ובלעדי את הדירות שבקומה הראשונה.

הגינה העורפית הסמוכה לדירתנו משמשת אותנו באופן פרטי ובלעדי במשך כל שנות מגורינו בבניין. הגישה אליה היא מדירתנו, ואנו המחזיקים בה והמשתמשיס בה הלכה למעשה.

במשך כל השנים לא עשה בעל דירה אחר שימוש מקביל בגינה המשמשת אותנו ולא טען בפנינו לכות שימוש מקבילה בה. למיטב ידיעתנו, כלל בעלי הדירות הכירו את חלוקת השימוש האמורה ונהגו על פיה לאורך השנים.

התמונות המצורפות לכתב ההתנגדות משקפות נכונה את מצב הגינות, את הגישה אליהן ואת חלוקת השימוש הקיימת בבניין בפועל.

על פי מסמכי התכנית שהוצגו לנו, בבניין קיימות ארבע יחידות דיור, אולם התכנית מציעה .10

הרתבות ותוספת ממיידים לשלוש יחידות בלבד. דירתנו אינה זוכה במסגרתה לתוספת בנייה ממשית או לממייד תקני, ולגביה מוצע פתרון של חדר מחוזק בלבד.

עוד עולה ממסמכי התכנית שהוצגו לנו כי עמודת הממיידים המיועדת לשרת דירות אחרות .1

בבניין מתוכננת להיבנות בתוך הגינה העורפית המשמשת אותנו באופן פרטי ובלעדי זה שנים רבות.

הקמת עמודת הממיידים במיקום המוצע צפויה לגרוע משטת הגינה, לשנות את אופייה ואת .2

אפשרויות השימוש בה ולפגוע בהנאתנו ממנה, לרבות בפרטיות, באור, באוורור ובנגישות.

לא נתנו את הסכמתנו לבנייה בגינה המשמשת אותנו או לגריעת חלק ממנה לצורך הקמת .3

עמודת ממיידים המיועדת לשרת דירות אחרות.

למיטב ידיעתנו, לא הוצגה בפנינו בחינה סדורה של חלופות למיקומה של עמודת הממיידים, .4

ולא הוסבר לנו מדוע הכרחי להקימה דווקא בתוך הגינה המשמשת אותנו.

אנו מבקשים להבהיר כי איננו מתנגדים לעצם הרתחבתן של יתר הדירות, להקמת ממיידים .5

עבורן או לקידומו של תכנון שישפר את הבניין ואת תנאי המגורים בו. איננו מבקשים לשלול מבעלי הדירות האחרים את ההרתבות או את הממיידים המוצעים להם.

התנגדותנו נובעת מכך שבמתכונתה הנוכתית התכנית מותירה את דירתנו מחוצ למהלך .6

התכנוני, ובה בעת מבקשת לעשות שימוש בגינה המשמשת אותנו לשם הקמת ממיידים עבור דירות אחרות.

12

כו

דניאל חסין

לקראת הגשת ההתנגדות פנינו לבחינת אפשרויות אדריכליות לשילוב דירתנו בתכנון .7

הכולל. בעקבות בדיקה זו הוכנה עבורנו סקיצה ראשונית, המצורפת לכתב ההתנגדות.

הובהר לנו כי הסקיצה היא בדיקה ראשונית בלבד ואינה תכנית סטטוטורית, תכנית ביצוע .8

או פתרון תכנוני סופי. מטרתה להמחיש אפשרות עקרונית לבחינת תכנון כולל לארבע יחידות הדיור, לרבות אפשרות לתוספת בנייה, מרפסת וממייד תקני גס בדירתנו.

הנתונים המספריים והמקצועיים המפורטים בכתב ההתנגדות ביחט לשטת החלקה, .9

להיקף הזכויות ולאפשרות חלוקתן הס נתוני בדיקה ראשוניים שנמסרו לנו במסגרת הבחינה המקצועית, והםס טעונים אימות והשלמה באמצעות מדידה ומסמכי תכנון מפורטים.

ככל שהוועדה תמצא כי קיימת היתכנות עקרונית לחלופה המוצעת, אנו נכונים לפעול, .0

בתוך פרק זמן שייקבע ובהתאם להנחיות הוועדה וגורמי המקצוע, להכנת תכנון מפורט יותר, לרבות מדידה מעודכנת, טבלאות שטחים, תכניות, חתכים, חזיתות והתייחסות הנדסית.

מטרתנו היא להביא לבחינת תכנון כולל, מאוזן ובטיחותי ככל האפשר, אשר יאפשר גס .1

לדירתנו להשתלב במהלך התכנוני ויבחן אפשרות להקמת ממייד תקני, תוך שמירת עיקר התועלות המוצעות ליתר הדירות וצמצום הפגיעה בגינה המשמשת אותנו.

הטענות המשפטיות, התכנוניות והמקצועיות הכלולות בכתב ההתנגדות נטענות על יסוד .2

ייעוצ משפטי ומקצועי שקיבלנו, ואנו מאמינים בנכונותן.

אנו שומרים על זכותנו להשלים ולהגיש מסמכים, אסמכתאות וחומרים מקצועיים נוספים .3

התומכים בהתנגדות, ככל שיידרש ובהתאם להנחיות הוועדה.

זהו שמנו, אלו חתימותינו ותוכן תצהירנו אמת.

.4

חנן [ -

אהרון

*********

טל | אהרון

*********

אישור עורך דין | ו | / | , / 0

אני החיימ, עו"ד | "> \ | ביום 0 1 6 < הופיעו בפניי הייה חנן אהרון, ת''ו | אה | 1, | אשר זיהו עצמם באמצעות תעודות זהות, ולאחר שהזה | אמת וכי יהיו צפויים לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשו כן, | דלעיל וחתמו עליה בפניי.

-

4

חתימה וחותמת

13

דניאל חסין

עו"ך | - בשו

רשימת נספחים

נספח א | - סקיצה ראשונית

נספת ב | -- צילום תמונות הגינות והחצרות

14

נספח א'

סקיצה ראשונית

סקיצה לתוספות בניה

| | \

0 | | | 0 ו | |

ו | | | | | \ | =

| | |

4 | יי | ו

נספח ב'

צילום תמונות הגינות והחצרות

תמונה 1

תמונה 2

תמונה 3