ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 57 · קובץ התנגדות 1115484 - חלק א

יב' באב תשפ"ו

26 ביולי 2026

לכבוד הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים

התנגדות לתכנית מספר 1115484-101

התנגדות מנומקת לתכנית הכוללת הקמת מוסד חינוכי רחב היקף בגוש 30171 חלקות 63 ,139 ,226 , ובגוש 30123 חלקות 2 ,106.

מגיש ההתנגדות

אפרים רחמים, ת.ז. *********

טלפון 052-2404242 (אדם יציב– לצורך יצירת קשר).

רחוב הורקניה 17, ירושלים 9330519

ירושלים

הנני בעל זכויות במקרקעין הגובלים בתחום התכנית בגוש 30171 חלקה 174 הנני מתכבד להגיש בזאת אתהתנגדותי לתכנית 101-1115484, וזאת בשל מכלול סוגיות תכנוניות סביבתיות, בטיחותיות וקנייניות העולות מן התכנית המוצעת.

ההתנגדות מוגשת מתוך רצון להבטיח כי הליך התכנון יבוצע באופן מאוזן, מקצועי ושקול, תוך שמירה הן על האינטרס הציבורי שבהקמת מוסדות חינוך והן על זכויותיהם של התושבים הגובלים.

התנגדות לתכנית מספר 1115484-101

מבוא

התנגדות זו מוגשת בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה על ידי אפרים רחמים בעל זכויות במקרקעין הגובלים בתחום התכנית, אשר צפוי להיפגע באופן ישיר, ממשי ומתמשך מאישורה של תכנית זו.

יובהר כבר בפתח הדברים כי איני מתנגד לעצם הקמת מוסד חינוכי ואיני חולק על החשיבות הציבורית שבהקמת בתי ספר לצורך מתן מענה לצורכי ציבור האוכלוסייה.

ואולם, גם מטרה ציבורית חשובה חייבת להתממש במסגרת עקרונות התכנון הראוי, תוך שמירה על הוראות הדין, בחינה אמיתית של חלופות תכנוניות , איזון בין צורכי הציבור לבין זכויות בעלי המקרקעין, והבטחת בטיחותם ואיכות חייהם של התושבים הגובלים.

למרבה הצער, התכנית נשוא התנגדות זו אינה עומדת בעקרונות יסוד אלה.

התכנית מבקשת להקים מתחם חינוכי רחב היקף הכולל שלושה מבנים בני שש קומות ומבנה נוסף בן תשע קומות , בלב שכונת מגורים המאופיינת בבנייה נמוכה של שתי קומות בלבד. – עפ"י תבע 2692. (נספח מס 1 .)

מדובר בשינוי תכנוני דרמטי, אשר עתיד להשפיע באופן ישיר על מאות משפחות המתגוררות בסביבה, ובפרט עלי וביתי אשר גובל בתחום התכנית.

התכנית במתכונתה הנוכחית, גורמת לפגיעה קשה בזכויות הקניין, בפרטיות, בנוף, באיכות החיים ובבטיחות , תוך יצירת עומסי תנועה, רעש ומפגעים סביבתיים משמעותיים.

בנוסף, התכנית אינה נותנת מענה מספק לנושאים מהותיים ובהם דרכי גישה לרכבי חירום והצלה, נגישות, השתלבות בסביבה הבנויה , השפעות סביבתיות ובחינת חלופות תכנוניות.

לאור כל האמור, מתבקשת הוועדה המחוזית לבחון את התכנית בזהירות הראויה, לקבל את ההתנגדות ולהימנע מאישור התכנית במתכונתה הנוכחית.

פרק 1 הרקע התכנוני והעובדתי

(נספח מס 2 )

התכנית נשוא התנגדות זו מבקשת לשנות באופן מהותי את אופי המתחם והשכונה באמצעות הקמת קריית חינוך רחבת היקף הכוללת שלושה מבנים בני שש קומות ומבנה נוסף בן תשע קומות.

אחד ממבני בית הספר (בתא שטח 1 מבנהC ), המיועד לקלוט מאות תלמידים, מתוכנן בתחום גוש 30171 חלקה 226, בסמיכות מיידית לביתי (חלקה 78 )

מדובר באזור מגורים ותיק המאופיין בבנייה נמוכה, כאשר הבתים הסמוכים בנויים בהתאם לתכניות התקפות לגובה של שתי קומות.

התכנית משנה באופן דרמטי את אופייה של הסביבה, את היקף הפעילות בה ואת השימושים המותרים בה. וזאת תוך יצירת השפעות משמעותיות על כלל התושבים הגובלים.

פרק 2 השתלשלות ההליכים התכנוניים:

שנת 2018 – עריכת תצ"ר

(נספח מס 3 )

בשנת 2018 נערכה תכנית לצרכי רישום (תצ"ר), שבמסגרתה אוחדו מספר חלקות בגוש 30171, ובהן חלקות 68 ,74 ,145, ו172, לכדי חלקה חדשה שמספרה 226 .

למיטב ידיעתי, הליך זה בוצע מבלי שניתנה הודעה לבעלי הזכויות והתושבים הגובלים ומבלי שניתה להם האפשרות להשמיע את טענותיהן.

עוד יצוין כי במסגרת הליך זה לא ניתן, לדעתי, משקל מספק להיתרי הבנייה התקפים החלים על ביתי, וכן לתכניות התקפות החלות במתחם וסביבתו.

שנת 2023 – אישור תכנית בינוי

ביום 23.8.23 אושרה תכנית בינוי מספר 450ב , הכוללת הקמת בית ספר יסודי בן 24 כיתות וכן 6 כיתות לחינוך מיוחד

למיטב ידיעתי, תכנית הבינוי אושרה מבלי שבוצע פרסום לציבור ומבלי שניתנה אפשרות לבעלי המקרקעין הגובלים להביע את עמדתם, אף שמדובר בפרויקט בעל השפעה משמעותית ביותר על סביבתו.

שנת 2024 – הגשת תכנית 1115484

ביום 16.4.2024 הוגשה תכנית מספר 1115484 לוועדה המחוזית התכנית מבקשת לאפשר הקמת מתחם רחב היקף הכולל שלושה מבנים בני שש קומות ומבנה נוסף בן תשע קומות.

אחד ממבני בית הספר מתוכנן בסמיכות מיידית לביתי, כאשר תחום הקו הכחול של התכנית גובל במקרקעיי ואף מעלה שאלות באשר לגבולות התכנון באזור.

הליך הרישוי

בחודש יולי 2024 נפתח תיק רישוי 24/273 במקביל הליך רישוי להקמת בית הספר מכוח תכנית אחרת.

במהלך הליך זה עלו שורת טענות תכנוניות ארוכה, ובהן סוגיות של בטיחות אש, נגישות, התאמת המיקום, פגיעה בנוף, עומסי תנועה ופגיעה בתושבים.

טענות אלה רלוונטיות גם להליך התכנוני הנוכחי, שכן הן נוגעות לעצם התאמתו של המתחם לשמש כקריית חינוך רחבת היקף.

2.3 מהות ההתנגדות

התנגדות זו אינה עוסקת בהליכי הרישוי שהתנהלו בעבר ואינה מבקשת להשיג על החלטות שניתנו במסגרתן.

עניינה של התנגדות זו הוא בשאלה אחת בלבד:

"האם התכנית המוצעת עומדת בעקרונות התכנון הראוי, מאזנת כראוי בין צורכי הציבור לבין זכויות התושבים, וראויה לאישור במתכונת הנוכחית"?

לטעמי התשובה היא שלילית.

פרק 3 התכנית אינה תואמת את עקרונות התכנון הראוי ואת אופייה של הסביבה.

3.1 עקרונות התכנון הראוי

דיני התכנון והבנייה מבוססים על עקרונות של תכנון מאוזן, מידתי ובר-קיימא. מוסדות התכנון נדרשים לאזן בין הצורך הציבורי בפיתוח ובהקמת מוסדות ציבור לבין ההגנה על זכויות בעלי במקרקעין, איכות חייהם של התושבים והשתלבות של הפיתוח במרקם הקיים.

לפי כך, גם כאשר קיימת חשיבות ציבורית להקמת מוסד חינוכי, אין די בעצם קיומו של צורך ציבורי. על מוסדות התכנון לבחון אם המיקום שנבחר הוא המתאים ביותר, אם קיימות חלופות סבירות שפגיעתן פחותה, ואם היקף הבינוי המבוקש משתלב בסביבתו ואינו גורם לפגיעה בלתי מידתית בתושבים הגובלים.

3.2 שינוי קיצוני באופי השכונה

האזור שבו מבוקשת הקמת בית הספר מאופיין בבנייה נמוכה. בתי המגורים הסמוכים הם בני שתי קומות, והמרחב כולו תוכנן במשך שנים כשכונת מגורים שקטה.

חרף זאת, התכנית מבקשת להקים מתחם חינוכי רחב היקף הכולל מבנים בני שש ותשע קומות, שישרתו מאות תלמידים, אנשי הוראה, עובדים, ספקים ומבקרים.

אין מדובר בתוספת נקודתית למרקם הקיים, אלא בשינוי מהותי של אופייה התכנוני של השכונה ושל אופן השימוש במתחם כולו.

שינוי כה משמעותי מחייב בחינה קפדנית של השפעותיו על הסביבה, ולא ניתן לראות בו המשך טבעי של המרקם הבנוי הקיים.

3.3 היקף הפעילות הצפוי

על פי מסמכי התכנית, בית הספר בתא שטח 1 בנייןC צפוי לשרת כ720 תלמידים, נוסף על אנשי צוות, עובדים, הורים, ספקים ומבקרים.

משמעות הדבר היא כי מדי יום צפויים להגיע למתחם זה קרוב לאלף בני אדם בשעות הפעילות.

להיקף פעילות כזה השלכות תכנוניות נרחבות, ובהן:

* גידול משמעותי ברעש הסביבתי.

* עומסי תנועה בשעות הבוקר והצהריים.

* ריבוי תנועת הולכי רגל.

* עומסים על מערך התחבורה והחניה .

* פגיעה בפרטיות התושבים הגובלים.

* שינוי אופייה של סביבת המגורים.

לנוכח היקף הפעילות הצפוי, אין לראות במוסד החינוכי המבוקש שימוש ציבורי מקומי בלבד, אלה מוקד פעילות אזורי בעל השפעה משמעותית ביותר על סביבתו.

3.4 היעדר השתלבות במרקם הבנוי

עקרון יסוד בתכנון הוא התאמת הבינוי למאפייני הסביבה.

כאשר מרבית המבנים באזור הם בני שתי קומות, הקמת מבנים בני שש ותשע קומות יוצרות פעם תכנוני משמעותי, הפוגע ברציפות המרחבית ובאופי השכונה.

מדובר בבינוי בעל מסה ונפח חריגים, אשר ישפיע באופן ישיר על קו הרקיע, על חדירת אור ואויר, על הנוף הנשקף מבתי המגורים ועל תחושת המרחב של התושבים.

התכנית אינה מציגה ניתוח מספק של השפעות אלה ואינה מצביעה על איזון ראוי בין צורכי הציבור לבין הפגיעה הצפויה בתושבים.

3.5 היעדר בחינה מספקת של חלופות

ככל הידוע לי, במהלך הדיונים הקודמים אף הועלתה אפשרות לבחון חלופה של הקמת מוסד החינוך במתחם בית הספר הקיים, חלופה שעשויה הייתה לצמצם באופן משמעותי את הפגיעה בשכונת המגורים. ובביתי.

בנסיבות אלה מתבקש כי הוועדה המחוזית תבחן האם מוצו כלל החלופות התכנוניות האפשריות, והאם אכן נבחרה החלופה שפגיעתה בתושבים היא הפחותה ביותר, כנדרש מעקרונות התכנון המידתי.

3.6 מסקנה

התכנית אינה מבטאת איזון ראוי בין הצורך הציבורי לבין זכויות התושבים הגובלים.

היקף הבינוי, גובה המבנים, מספר המשתמשים הצפוי, עוצמת הפעילות והשפעתם המצטברת על סביבת המגורים חורגים באופן משמעותי מאופייה של השכונה, ועלולים לגרום לפגיעה ממשית ומתמשכת באיכות החיים ובזכויות הקניין שלי ושל תושבים נוספים.

פרק 4 הפגיעה הישירה בביתי ובסביבת מגוריי

4.1 כללי

אני מתגוררת בבית מגורים בן שתי קומות, הגובל בתחום התכנית. בשל מיקומו של הבית ביחס למבנים המתוכננים ולשביל הגובל במגרשה, הפגיעה בי אינה תיאורטית או כללית, אלא ישירה, ממשית ומתמשכת.

התכנית צפויה לשנות באופן מהותי את סביבת המגורים שבה אני חיה במשך עשרות שנים, ולהפוך שכונת מגורים שקטה למוקד פעילות ציבורית אינטנסיבית לאורך כל ימות השבוע.

4.2 חסימת הנוףוהפגיעה במרחב המגורים

(נספח מס 4 )

אחד ממבני בית הספר תא שטח 1 בניין C המתוכנן וכבר התחיל להיבנות עוד לפני אישור תכנית זו. נבנה בסמיכות לביתי ובגובה העולה באופן משמעותי על הבינוי הקיים באזור.

גובהו והיקפו של המבנה צפויים לחסום את הנוף הנשקף מביתי , ליצור תחושת סגירות ולהביא לשינוי מהותי באופי סביבת המגורים.

אף שאין לכל אדם זכות מוחלטת לנוף פתוח, פסיקות בתי המשפט לאורך השנים ובערכאות רבות הכירו בכך שפגיעה משמעותית בנוף, בצירוף פגיעות נוספות כגון הצללה, פגיעה בפרטיות ומטרדים סביבתיים, היא שיקול תכנוני שיש להביא בחשבון במסגרת האיזון הכולל.

4.3 פגיעה בפרטיות

(נספח 5 )

על פי התכנית, צפויה תנועת תלמידים רבה להתבצע באמצעות השביל הסמוך לביתי.

חלונות חדרי השינה שלי פונים וצמודים ישירות אל שביל זה, במרחק קצר ביותר.

כתוצאה מכך, צפויים מאות תלמידים לעבור מידי יום בסמוך לחלונות הבית בשעות הבוקר , עם תחילת יום הלימודים, ובשעות הצהריים עם סיומו, שעות המנוחה בין השעות 14:00 ל16:00 .

תנועת הולכי הרגל בהיקף כזה צפויה לגרום לפגיעה ממשית בפרטיות, בשקט ובאפשרות לנהל חיי משפחה תקינים בבית המגורים.

4.4 מטרדי רעש

בית הספר המתוכנן (שכבר התחיל להיבנות) מיועד ל 720 תלמידים, נוסף על אנשיהוראה, עובדים ומבקרים.

היקף פעילות זה צפוי ליצור רעש משמעותי הן בתוך מתחם בית הספר והן לאורך דרכי הגישה אליו בפרט, השביל הסמוך לביתי צפוי לשמש נתיב מעבר מרכזי של תלמידים בדרכם אל בית הספר וממנו.

משמעות הדבר היא כי מדי יום, בשעות הבוקר ובשעות הצהריים, יעברו במקום מאות תלמידים בסמיכות לחלונות חדרי השינה שלי.

מדובר במטרד רעש מתמשך החורג באופן משמעותי מן המצופה בסביבת מגורים.

על הוועדה לשקול לא רק את עוצמת הרעש אלא גם את תדירותו , היקפו, משכו והשפעתו המצטברת על איכות החיים שלי של שכניי ויתר התושבים.

4.5 השימוש בשביל הגובלבקרבת ביתי

התכנית נשענת על שימוש בשביל המצוי בחלקה 139 כנתיב מעבר לתלמידים למיטב ידיעתי, מדובר בשביל שלגביו חלות הוראות תכנוניות ייחודיות, והוא גובל ישירות בביתי.

מעבר לשאלות התכנוניות הנוגעות לייעודו של השביל, יש להביא בחשבון גם את השלכות השימוש האינטנסיבי בו על התושבים המתגוררים לאורכו.

עוד יצוין כי במשך שנים ביצעתי יחד עם שכניי פניות לעיריית ירושלים בבקשה לטפל במפגעי בטיחות בשביל, ובהם היעדר גידור מתאים, היעדר תאורה והיעדר תחזוקה.

לטענת העירייה באותה עת, מדובר היה בשטח שאינו באחריותה.

כעת מבקשת התכנית לעשות שימוש באותו שביל כנתיב גישה למאות תלמידים מדי יום.

מבלי לקבוע מסמרות בשאלת האחריות המשפטית לשביל, אני סבור כי שינוי זה מחייב בחינה תכנונית יסודית של התאמתו לשמש כנתיב גישה למוסד חינוכי בהיקף כה גדול.

4.6 הפגיעה המצטברת

כל אחת מן ההשלכות המתוארות לעיל – חסימת הנוף, הפגיעה בפרטיות, מטרדי הרעש, השימוש האינטנסיבי בשביל והגדלת היקף הפעילות הציבורית – מהווה כשלעצמה פגיעה משמעותית.

ואולם, יש לבחון את השפעתן במצטבר.

המשפט התכנוני מחייב בחינה של מכלול השפעותיה של התכנית על סביבתה ולא של מרכיב בנפרד.

בעיינינו, הצטברות כלל הפגיעות מביאה למסקנה כי התכנית מטילה עלי ועל תושבי הסביבה נטל כבד ובלתי מידתי, החורג מן האיזון הראוי בין הצורך הציבורי לבין ההגנה על זכויות התושבים.

פרק 5 .התכנית אינה בשלה לאישור

5.1 כללי

אישור תכנית מתאר מחייב כי מוסד התכנון יעמוד בפני תשתית עובדתית ותכנונית מלאה, שתאפשר לו לבחון את מכלול השלכותיה של התכנית ואת השפעתה על הסביבה ועל בעלי הזכויות.

כאשר נותרות מחלוקות מהותיות בנושאים הנוגעים לבטיחות, נגישות, דרכי גיש ה, השפעות סביבתיות וזכויות קניין, מן הראוי כי סוגיות אלה ייבחנו ויוכרעו בטרם תאושר התוכנית.

לטענתי, זהו המצב בענייננו

5.2 סוגיות מהותיות שטרם קיבלו מענה ,

מהמסמכים שהופקדו ומההליכים שנוהלו עד כה עולה כי נותרו שאלות מהותיות המחייבות בירור

נוסף, ובהן:

* התאמת דרכי הגישה לרכבי כיבוי והצלה.

* קיומו של פתרון נגישות מלא וישים.

*השפעת התכנית על שביל הגישה הגובל בביתי.

* השפעת התכנית על איכות החיים של התושבים הגובלים.

* התאמת היקף הבינוי לאופי השכונה.

* השלכות הקו הכחול על זכויות הקניין של בעלי המקרקעין הגובלים.

5.3 עקרון הזהירות התכנונית

ככל שקיימים ספקות ממשיים באשר להשפעותיה של התכנית על בטיחות הציבור, על אפשרויות הגישה למבנה , על נגישותו ועל הפגיעה הצפויה בבעלי הזכויות, ראוי כי מוסד התכנון יאמץ גישה זהירה ויוודא כי בידיו מלוא הנתונים הדרושים בטרם יקבל החלטה.

גישה זו מתחייבת במיוחד מקום שבו מדובר במוסד חינוכי רחב היקף, העתיד לשמש מאות תלמידים מדי יום.

5.4 המסקנה התכנונית

התמונה המצטברת מלמדת כי התוכנית טרם הגיעה לשלב שבו ניתן לאשרה בביטחון כי כלל הסוגיות המהותיות נבחנו ומצאו פתרון תכנוני מספק.

לפיכך מתבקשת הוועדה המחוזית שלא לאשר את התוכנית במתכונתה הנוכחית, אלא להורות על השלמת הבדיקות והבחינות הנדרשות, ורק לאחר מכן לשוב ולדון בה.

פרק 6 - בטיחות אש והיעדר דרכי גישה תקניות לרכבי כיבוי והצלה (נספחים 6-12 )

6.1 חשיבותה של סוגיית בטיחות האש

התוכנית נשוא ההתנגדות עניינה בהקמת מוסד חינוכי רחב היקף, אשר צפוי לשרת כ 720 תלמידים נוסף על צוותי הוראה, עובדים, הורים ומבקרים.

כאשר מדובר במוסד חינוכי שבו שוהים מדי יום מאות ילדים, סוגיית בטיחות האש אינה שאלה טכנית או שולית, אלא שיקול תכנוני מהותי מן המעלה הראשונה, המחייב בחינה קפדנית טרם אישור התכנית.

לפיכך, על הוועדה המחוזית לוודא כי קיימת תשתית תכנונית מלאה המבטיחה דישה בטוחה ויעילה של רכבי כיבוי והצלה לכל חלקי המבנה, בהתאם לדין ולהנחיות שירותי כבאות והצלה.

6.2 הקושי העולה מן המסמכים

במסגרת ההליכים הקודמית הוצג אישור מטעם שירותי כבאות והצלה ואולם, מעיון במסמכים שנמצאים בידי עולה כי האישור שהוצג מיום 13.8.2025 מתייחס לגוש 30171 חלקה 74 .

לעומת זאת, קיימת פנייה נוספת של מטעם עיריית ירושלים לשירותי כבאות והצלה, מיום 26.8.2025 המתייחסת לגוש 30171 חלקה 226 – היא החלקה שבה מיועד לקום אחד ממבני בית הספר בתא שטח 1 בנייןC .

למיטב ידיעתי, לפנייה ו לא צורף אישור של שירותי כבאות והצלה בנסיבות אלה מתעוררת שאלה תכנונית המחייבת בירור: האם ניתן אישור מתאים גם ביחס למבנה במתוכנן בחלקה 226?. ואם כן– האם הוא מתייחס לתכנון המופקד ולתנאים הקיימים בשטח?

אני לא מבקשת לקבוע מסמרות בעניין זה, אלא מבקשת כי הוועדה המחוזית תבחן את הסוגייה ותוודא כי מלוא האישורים הדרושים אכן קיימים ומתייחסים למבנים ולמגרשים הרלוונטים.

6.3 דרישות דרכי הגישה

(נספחים 13-15 )

על פי הוראות נציבות כבאות והצלה (פרק 500 סעיף 523 ), יש להבטיח דרך גישה לרכב כיבוי והצלה עפ"י תקנות התכנון והבניה ברדיוס של 12 מ' ובמרחק שאינו עולה על 60 מ צירפתי להתנגדותי מדידות ותשריטים המלמדים, לטענתי, כי קיימים קשיים ממשיים בעמידה בדרישה זו ביחס למבנה המתוכנן.

מדובר בסוגייה בעלת משמעות בטיחותית מהמעלה הראשונה , המחייבת בדיקה מקצועית ומעמיקה.

6.4 עקרון הזהירות במוסדות חינוך

מוסדות חינוך מחייבים רמת זהירות גבוהה במיוחד, שכן מדובר במבנים שבהם שוהים ילדים רבים, אשר פינויים בשעת חירום מורכב מטבעו.

לפיכך, כל ספק באשר להתאמת דרכי הגישה או לעמידה בדרישות שירותי הכבאות מצדיק בחינה מחודשת ומעמיקה בטרם תאושר התכנית.

6.5 המסקנה התכנונית

נוכח השאלות העולות מן המסמכים, ובשים לב לחשיבותה העליונה של בטיחות תלמידי בית הספר, מתבקשת הוועדה המחוזית לוודא כי קיימים אישורים תקפים ומלאים המתייחסים לכל אחד ממבני התכנית, וכי מתקיימות בפועל כל דרישות שירותי כבאות והצלה באשר לדרכי הגישה למרחקי ההגעה.

כל עוד סוגיות אלו אינן זוכות למענה ברור ומבוסס, סבור אני כי אין מקום לאשר את התכנית במתכונתה הנוכחית.

פרק 7 היעדר פתרון נגישות מלא וישים

(נספחים 16-20 )

7.1 חשיבותה של הנגישות בתכנון מוסד חינוכי

הנגשת מוסד חינוכי אינה עניין טכני שניתן להשלימו בשלב מאוחר של הליכי הרישוי, אלא מרכיב יסודי בתכנון עצמו.

בית ספר אמור להיות נגיש לכלל המשתמשים בו – תלמידים, אנשי צוות, הורים, מבקרים ואנשים עם מוגבלות – באופן שוויוני, בטו ורציף.

לפיכך, על מוסד התכנון להשתכנע כבר בשלב אישור התכנית כי קיימים פתרונות תכנוניים ישימים המאפשרים נגישות מלאה למתחם.

7.2 מאפייני השטח

אני סבור כי תנאי השטח במתחם המיועד להקמת בית הספר יוצרים קשיים תכנוניים משמעותיים בהבטחת נגישות תקינה.

לטענתי, הטופוגרפיה, דרכי הגישה והמבנה הפיזי של המתחם מחייבים בחינה מעמיקה של פתרונות הנגישות, ואינם מאפשרים להסתפק בהנחות כלליות כי הנושא יוסדר בשלב מאוחר יותר.

7.3 חוות הדעת המקצועית

במסגרת ההליכים הקודמים הוגשה מטעמי חוות דעת של ממונה נגישות.

על פי חוות דעת זו, קיימים קשיים מהותיים במתן פתרונות נגישות למתחם במתכונתו המוצעת.

גם על סמך חוות דעת המקצועית שהעירייה הציגה ניתן לראות שיועץ הנגישות שמטעמם סבור שלא ניתן להנגיש את הדרכים.

אני סבור כי חוות דעת מקצועיות אלו מחייבות בחינה מעמיקה מצד הוועדה המחוזית, במיוחד לאור אופיו של הפרוייקט והיקף המשתמשים הצפוי בו.

מבלי לקבוע מסמרות באשר למסקנות חוות הדעת, מתבקש כי הוועדה תבחן את ממצאיה ותוודא כי התכנית נותנת מענה תכנוני מספק לכלל דרישות הנגישות.

7.4 העדר וודאות תכנונית

אחד מעקרונות היסוד של הליך תכנוני תקין הוא כי שאלות יסוד אינן נותרות פתוחות לעתיד.

כאשר קיימת מחלוקת מקצועית באשר ליכולת ליישם פתרונות נגישות במתחם, אין די בהנחה כי הנושא יוסדר בהמשך הליכי הרישוי.

ראוי כי כבר בשלב התכנון יהיה בידי מוסד התכנון בסיס מקצועי המאפשר לקבוע שהתכנית ניתנת למימוש בהתאם לכל דרישות הנגישות.

7.5 השפעת סוגיית הנגישות על התכנית

היעדר מענה מספק לנגישות אינו משפיע רק על אנשים עם וגבלות.

לפתרונות הנגישות השלכות גם על תכנון דרכי הגישה, תנועת הולכי הרגל, מערך התחבורה, בטיחות המשתמשים ותפקודו הכולל של המתחם.

משכך, מדובר בשיקול תכנוני מהותי שיש להביאו בחשבון במסגרת בחינת התכנית כולה.

7.6 המסקנה התכנונית

לנוכח חוות הדעת המקצועית שהוגשה והקשיים התכנוניים שעליהם הצבעתי, מתבקשת הוועדה המחוזית לבחון באופן עצמאי ויסודי האם התכנית אכן מספקת פתרונות נגישות מלאים, ישימים ןבהתאם לדין.

כל עוד נותר ספק ממשי בשאלה זו, סבור אני כי אין מקום לאשר את התכנית במתכונתה הנוכחית, ויש להורות כל השלמת הבחינה התכנונית בטרם תתקבל החלטה פרק 8 – הפגיעה בזכויות הקניין והצורך בבירור גבולות התוכנית (נספחים 21-24 )

8.1 כללי

זכות הקניין היא זכות יסוד, ומוסדות התכנון נדרשים לנהוג בזהירות מיוחדת מקום שבו תוכנית עלולה להשפיע על מקרקעין פרטיים ועל זכויותיהם של בעלי הקרקע הגובלים.

לפיכך, בטרם תאושר התכנית, על הוועדה להשתכנע כי גבולות התוכנית, התשריטים והבסיס התכנוני שעליהם היא נשענת ברורים, מדוייקים ומאפשרים בחינה מלאה של השפעתה על בעלי הזכויות.

בענייננו, סבור אני כי קיימות סוגיות המחייבות בירור נוסף בטרם ניתן יהיה לאשר את התוכנית.

8.2 תחום הקו הכחול של התכנית

על פי מסמכי התוכנית תחום הקו בכחול עובד בסמיכות למקרקעי בית, וביחס לחלק מן השטח מתעוררות, לטענתי, שאלות באשר לאופן סימון הגבול בין חלקה 226 לבין חלקה 78 .

מאחר שלגבולות התוכנית קיימת משמעות סימון הקו הכחול מבוסס על נתונים מדוייקים וכי אין בו כדי לגרום לפגיעה בלתי מוצדקת בזכויות בעלי המקרקעין.

8.3 התצ"ר משנת 2018

בשנת 2018 נערכה תוכנית לצורכי רישום (תצ"ד) שבמסגרתה אוחדו מספר חלקות לגוש 30171 חלקה 226 .

אניסבור כי יש לבחון את משמעותו של הליך זה ביחס לגבולות המקרקעין, למסמכי התכנון התקפים ולזכויות בעלי הקרקע הגובלים..

אין בהתנגדות זו כדי להכריע בשאלות קנייניות, אולם מקום שבו קיימת מחלוקת או אי בהירות בעלת השלכוה על התכנון, ראוי כי הוועדה תבחן את הדברים בטרם תתקדם התוכנית.

8.4 התכניות התקפות החלות באזור

לטענתי, בסביבת התכנית חלות תוכניות תקפות, ובהן תכנית 7994, הכוללות הוראות ותשריטים הרלוונטים לבחינת גבולות המקרקעין, השימושים המותרים והקשר בין חלקות 139 ,78, ו226 .

בנוסף, יש ברשותי היתרי בנייה תקפים המתייחסים למקרקעין אני סבור כי יש לבחון את היחס בין הוראות התוכנית המוצעת לבין בתוכניות וההיתרים התקפים, לבין המצב הפיזי הקיים, כדי להבטיח שלא תיגרם פגיעה בלתי מוצדקת בזכויות מוקנות.

8.5 עקרון הוודאות התכנונית

אחד מעקרונות היסוד של דיני התכנון הוא יצירת ודאות ובהירות ביחס לגבולות התוכנית ולהשלכותיה.

כאשר מתעוררות שאלות באשר לתחום התוכנית או להשפעתה על מקרקעין גובלים, מן הראוי כי בירורן ייעשה בשלב התכנון, ולא לאחר אישור התכנית.

בירור מוקדם משרת הן את האינטרס הציבורי והן את האינטרס של כלל בעלי הזכויות.

8.6 המסקנה התכנונית

לנוכח השאלות המתעוררות ביחס לקו הכחול, לגבולות חלקה 226, לחלקה 78, לתוכניות התקפות ולהיתרי הבנייה, מתבקשת הוועדה במחוזית לערוך בירור תכנוני יסודי בטרם תכריע בתוכנית.

בירור זה חיוני לשם הבטחת ודאות תכנונית, שמירה על זכויות הקניין של בעלי המקרקעין הגובלים וקבלת החלטה מושכלת ומבוססת.

פרק 9 – היעדר בחינה מספקת של חלופות תכנוניות

9.1 חובת בחינת חלופות במסגרת הליך תכנוני

הליך תכנון ראוי אינו מסתיים בבחינת עצם האפשרות להקים מבנה ציבורי במקום מסוים, אלא מחייב בחינה רחבה של מכלול האפשרויות העומדות בפני מוסדות התכנון.

בפרט, כאשר בחירת המיקום גורמת לפגיעה משמעותית בסביבה קיימת ובתושבים הגובלים, נדרש לבחון האם קיימות חלופות תכנוניות אשר יאפשרו הגשמת אותה מטרה ציבורית תוך צמצום הפגיעה.

9.2 החלופה של הקמת בית הספר במתחם הקיים

במהלך ההליכים הקודמים עלה כי קיימת אפשרות לבחון חלופה של הריסת בית הספר הקיים והקמת המבנה החדש במקומו.

לטענתי, חלופה זו הייתה ראויה לבדיקה מעמיקה, שכן היא עשויה הייתה לתת מענה לצורך הציבורי בהקמת מוסד חינוכי חדש, תוך צמצום הפגיעה בשכונת מגורים קיימת.

לחלופה זו עשויים להיות יתרונות משמעותיים:

* שמירה טובה יותר על המרקם הקיים.

* הפחתת הפגיעה בתושבים הגובלים.

* שימוש במתחם שכבר משמש למטרה ציבורית.

* צמצום שינויי יעוד ושימוש בשטחים סמוכים לבתי מגורים.

* יצירת התאמה טובה יותר בין השימוש הציבורי לבין סביבתו

9.3 היעדר הצגה מספקת של בחינת החלופות

התוכנית המוצעת משנה באופן דרמתי את אופי האזור ומטילה השפעות משמעותיות על סביבת מגורים קיימת.

בנסיבות אלה, היה מקום להציג בפני מוסדות התכנון בחינה סדורה של חלופות , לרבות בחינת יתרונותיהן וחסרונותיהן.

לטענתי, לא הוצגה תשתית מספקת המאפשרת להבין מדוע נבחר דווקא המיקום המוצע, אף שקיימות אפשרויות אחרות שעשויות לצמצם את הפגיעה בתושבים.

9.4 איזון בין צורך ציבורי לבין פגיעה בפרט

אינני חולקת על הצורך הציבורי בהקמת מוסדות חינוך ועל חשיבותם הרבה.

עם זאת, האינטרס הציבורי אינו מחייב בחירה בכל מיקום אפשרי, אלא בחירה בפתרון התכנוני המתאים והמאוזן ביותר.

כאשר קיימת אפשרות להגשים את המטרה הציבורית בדרך שפגיעתה פחותה, ראוי כי אפשרות זאת תיבחן באופן רציני.

9.5 המסקנה התכנונית

נוכחי היקף הבינוי המבוקש, עוצמת ההשפעה על סביבת המגורים והפגיעה הצפויה בתושבים הגובלים, מתבקשת הוועדה המחוזית לוודא כי בוצעה בחינה אמיתית ומעמיקה על חלופות תכנוניות.

לטענתי, בחירה בחלופה בעלת פגיעה משמעותית בסביבה, ללא בחינה מספקת של פתרונות חלופיים, אינה מייצרת את האיזון התכנוני הראוי.

לפיכךמתבקשת הוועדה לשקול מחדש את מיקום המתחם ואת החלופות האפשריות בטרם תאושר התכנית.

פרק 10 השפעות תחבורתיות, חניה ותנועת הולכי רגל

10.1 כללי

הקמת מוסד חינוכי רחב היקף, המיועד לשרת מאות תלמידים, אנשי צוות, הורים ומבקרים, יוצאת השפעות משמעותיות על מערך התחבורה, החניה ותנועת הולעי הרגל בסביבה שבה הוא ממוקם.

בהתאם לכך, בחינת תכנית להקמת בית ספר אינה יכולה להסתכם בבחינת המבנה עצמו, אלא חייבת לכלול בחינה של מכלול ההשפעות על הרחובות הסמוכים, על התושבים ועל בטיחות המשתמשים בדרך.

10.2 היקף התנועה הצפוי

התכנית מיועדת למבנה חינוכי אשר צפוי לשרת כ 720 תלמידים, נוסף על צוותי הוראה, עובדים הורים, ספקים ומבקרים.

המשמעות היא יצירת מוקד פעילות אינטנסיבי בשעות מוגדרות במהלך היום, ובעיקר בשעות הבוקר בעת כניסת התלמידים ובשעות הצהריים בעל יציאתם.

עומסי תנועה אלה צפויים להשפיע באופן ישיר על סביבת המגורים הסמוכה, הן מבחינת תנועת כלי רכב והן מבחינת תנועת הולכי רגל.

כפי בפורט בפרקים הקודמים, חלקה 139 והשביל המצוי בה מהווים מרכיב משמעותי בתכנית הגישה למתחם.

השימוש בשביל זה כנתיב מעבר של מאות תלמידים מדי יום מעורר שאלות תכנוניות משמעותיות באשר להתאמתו לשמש כציר כניסה ויציאה מרכזי של מוסד חינוכי בהיקף כה גדול.

יש לבחון, בין היתר:

* רוחב השביל

* בטיחות התלמידים והולכי הרגל.

* יכולת הפרדה בין תנועת תלמידים לבין אשור מגורים.

*השפעת התנועה על הבתים הגובלים.

* פתרונות תאורה, תחזוקה ובטיחות.

10.4 חניות ותפעול המתחם

במסגרת ההליכים הקודמים הועלתה טענה באשר למיקום חניות הנשק וסע ולכך שהן מוצעות על חשבון חניות נכים קיימות ברחוב הורקניה 11 חלקה 78 .

סוגיית החניה אינה ענין טכני בלבד, אלא חלק בלתי נפרד מתכנון מוסד ציבורי גדול

על הוועדה לוודא כי התכנית נותנת מענה מספק לצורכי החניה והתפעול של המתחם, מבלי להטיל את מלוא הנטל על הרחובות הסמוכים ועל התושבים הקיימים.

10.5 בטיחות תלמידים ותושבים

מוסד חינוכי מחייב רמת בטיחות גבוהה במיוחד, שכן מדובר בתנועה יומית של ילדים רבים.

יש לוודא כי התכנון מאפשר:

* כניסות ויציאות בטוחות.

* הפרדה מספקת בין כלי רכב להולכי רגל.

* מרחב תנועה מתאים בשעות העומס.

* מניעת מפגעים בסביבת בתי המגורים.

כאשר הכניסה והיציאה נעשות בסמוך לבתי מגורים קיימים, נדרשת בחינה מיוחדת של ההשפעה כל כלל המשתמשים במרחב.

10.6 המסקנה התכנונית

היקף הפעילות הצפוי במתחם מחייב בחינה מלאה של ההשפעות התחבורתיות והבטיחותיות.

לטענתי, התכנית במתכונתה הנוכחית אינה נותנת מענה מספק לכלל ההשלכות הנובעת מהפיכת אזור מגורים למוקד פעילות חינוכי רחב היקף.

לפיכך, מתבקשת הוועדה המחוזית לוודא כי נערכה בחינה תחבורתית מקיפה וכי קיימים פתרונות ישימים לבטיחות, חניה ותנועת הולכי הרגל בטרם תאושר התכנית.

פרק 11 – האינטרס הציבורי מחייב תכנון נכון ולא רק הקמת מבנה ציבור 11.1 כללי

אני מבקש להדגיש כבר בפתח הדברים כי אין בהתנגדות זו התנגדות לעצם הצורך הציבורי בהקמת מוסדות חינוך.

מערכת חינוך איכותית היא אינטרס ציבורי ראשון במעלה, והקמת בתי ספר נדרשת לצורך מתן מענה לצורכי האוכלוסיה הגדלה.

ואולם, האינטרס הציבורי אינו מתמצה בעצם הקמתו של מבנה ציבורי.

האינטרס הציבורי מחייב כי מוסדות ציבור יתוכננו באופן מיטבי, בטוח, נגיש ותואם את בסביבתם.

11.2 טובת הציבור כוללת תכנון נכון

תכנון ציבורי אחראי אינו נמדד רק במהירות ביצועו, אלא באיכות התוצאה לאורך שנים.

בית ספר הוא מבנה המיועד לשמש ילדים, צוותי חינוך והקהילה כולה במשך עשרות שנים.

לפיכך, יש חשיבות מכרעת לכך שמיקומו, גודלו, דרכי הגישה אליו והשתלבותו בסביבתו ייבחנו באופן יסודי.

בחירה במיקום שאינו מתאים אן בתכנון שאינו נותן מענה מספק לסוגיות בטיחות, נגישות וסביבה עלולה לפגוע דווקא באינטרס הציבורי שאותו מבקשת התכנית לקדם.

11.3 איזון בין צורכי בציבור לבין זכויות התושבים תפקידם של מוסדות התכנון הוא למצוא את האיזון הראוי בין אינטרסים ציבוריים שונים.

מצד אחד – הצורך במוסד חינוך.

מצד שני – שמירה כל זכויותיהם של התושבים הקיימים, על איכות חייהם ועל סביבת מגוריהם.

הקמת מוסד ציבורי אינה פוטרת את מוסדות התכנון מהחובה לבחון את השפעתו על סביבתו.

להפך – ככל שהפרוייקט משמעותי יותר והיקף המשתמשים בו גדול יותר, כך גוברת החובה לבצע בחינה תכנונית מעמיקה.

11.4 תכנון המשרת את כלל הציבור

בענייננו, מדובר בתכנית רחבת היקף אשר צפויה להשפיע לא רק על המשתמשים העתידיים בבית הספר, אלא גם על התושבים המתגוררים בסביבתו.

לפיכך, על הוועדה המחוזית לבחון האם התכנית המוצעת אכן מייצרת פתרון מיטבי לכלל הציבור, או שמא היא מטילה את עיקר העלויות והפגיעות על קבוצה מצומצמת של תושבים הגובלים המתחם.

האינטרס הציבורי מחייב כי הפתרון התכנוני יהיה מאוזן, בטוח וארוך טווח.

11.5 המסקנה התכנונית

אני סבור כי דווקא בשל החשיבות הציבורית הרבה של הקמת מוסד חינוכי, יש להבטיח כי התכנית תאושר רק לאחר שנבדקו באופן מלא התאמת המיקום, הבטיחות, הנגישות, ההשפעות הסביבתיות והחלופות האפשריות.

אין מדובר בהתנגשות בין צורך ציבורי לבין תושבים פרטיים, אלא בבקשה להבטיח כי צורך ציבורי חשוב ימומש בדרך התכנונית הנכונה והמאוזנת ביותר.

לפיכך, מתבקשת הוועדה המחוזית להעדיף תכנון איכותי ומאוזן, ולא לאשר את התכנית במתכונתה הנוכחית כל עוד נותרו סוגיות מהותיות המחייבות בירור.

פרק 12 – סיכום ההתנגדות

12.1 תמונת המצב התכנונית

התכנית נשוא ההתנגדות מבקשת להקים מתחם חינוכי רחב היקף הכולל מבנים רבי קומות באזור המאופיין כיום בבנייה נמוכה ובסביבת מגורים קיימת.

אני לא חולקת על החשיבות הציבורית שבהקמת מוסדות חינוך, אולם סבור כי בחינת התכנית מחייבת התייחסות מלאה למכלול ההשלכות התכנוניות הנובעות ממנה.

12.2 הסוגיות המרכזיות המחייבות בחינה נוספת

א. במסגרת התנגדות זו הוצגו, בין היתר, הסוגיות הבאות:

התאמת היקף הבינוי לסביבה הקיימת התכנית מציעה הקמת מבנים בהיקפים משמעותיים בסביבה המאופיינת בבנייה נמוכה, באופן העלול לשנו ת באופן מהותי את אופייה של סביבת המגורים.

ב. בטיחות אש ודרכי גישה

הועלו שאלות שיחס להתאמת דרכי הגישה לרכבי כיבוי והצלה ולמכלול האישורים הנדרשים ביחס למתחם המתוכנן תא שטח 1 בנייןC

ג. נגישות

הוצגה חוות דעת מקצועית המעלה קשיים ביחס ליכולת לספק פתרון נגישות מלא וישים.

ד. פגיעה בסביבת המגורים

התכנית צפויה להשפיע על התושבים הגובלים, בין היתר בהיבטי רעש, תנועת הולכי רגל, פרטיות, נוף ואיכות חיים.

ה. גבולות התכנית והיבטים קנייניים.

הועלו שאלות ביחס לקו הכחול, לחלקה 226, לחלקה 78, לחלקה 139 וליחס שבין מסמכי התכנון השונים.

ו. בחינת חלופות

לטענתי, לא הוצגה בחינה מספקת של אפשרויות תכנוניות חלופיות אשר עשויות להשיג את המטרה הציבורית תוך צמצום הפגיעה בסביבה.

12.3 הצורך בהחלטה תכנונית מאוזנת

תפקיד מוסדות התכנון אינו רק לאשר בנייה, אלא להבטיח כי הבנייה המאושרת תהיה נכונה מבחינה תכנונית, בטוחה ומתאימה לסביבתה.

כאשר מדובר במבנה ציבורי בעל השפעה רחבה, קיימת חשיבות מיוחדת לבחינה מוקדמת ומעמיקה של כלל ההשלכות.

אני סבור כי אישור התכנית במתכונתה הנוכחית, בטרם יינתן מענה מלא לסוגיות שהועלו, עלול ליצור עובדות בלתי הפיכות ולהקשות על תיקון הפגמים בעתיד.

12.4 המסקנה התכנונית

לאור מכלול השיקולים המפורטים לעיל, מתבקשת הוועדה המחוזית שלא לאשר את התכנית במתכונתה הנוכחית, בחינת החלופות והתאמת התכנון כך שיעמוד בעקרונות של תכנון ראוי, בטיחות ואיזון בין כלל האינטרסים הציבוריים.

כמו כן, אבקש להזמין אותי לדיון שיתקיים בנושא כדי להשמיע את טענותיי בעל פה, והנני שומרת לעצמי את הזכות להוסיף, לתקן או לטעון טענות נוספות בהמשך לפי הצורך.

ב ב ר כ ה

אפרים רחמים

לתמיכה בטענותיי, מצורפים להתנגדות זו הנספחים הבאים:

(בדף הבא)

נספח מס 1

,

נספח מס 2

נספח מס 3

נספח מס 4

נספח מס 5

נספח מס 6

נספח מס 7

נספח מס 8

נספח מס 9

נספח מס 10

נספח מס 11

נספח מס 12

נספח מס 13

נספח מס 14

נספח מס 15

נספח מס 16

נספח מס 17

נספח מס 18

נספח מס 19

נספח מס 20

נספחים מס 21-24

CamScanner

CamScanner

CamScanner

CamScanner