ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 57 · קובץ התנגדות 995829 חלק ג

1

19 באוגוסט 2026

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה

מחוז ירושלים

א.ג.נ.,

הנדון: התנגדות לתכנית התחדשות עירונית מס' 0995829-101 — רח' בית הערבה 22–24 , ירושלים

(מוגשת מכוח סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965)

א. תמצית ההתנגדות

ההתנגדות אינה מכוונת נגד קידום ההתחדשות העירונית במתחם. היא ממוקדת ברכיב תכנוני אחד: מיקום הכניסה והיציאה לחניון בן 294 מקומות ברחוב רבנו פוליטי— רחוב מגורים מקומי, צר, ללא מוצא, שבפועל אינו מאפשר מפגש נוח של שני כלי רכב.

• נספח התנועה, שהוגדר בתכנית כמסמך מחייב, קובע את הכניסה ברחוב רבנו פוליטי — ואילו סעיף 6.2(ד להוראות מתיר לשנות את מיקומן ומספרן של הכניסות בשלב היתר הבנייה. שני אלה אינם יכולים לעמוד זה לצד זה.

• משמעות הדבר היא שההכרעה בסוגיה המשפיעה ביותר על תושבי הרחוב נדחית לשלב שבו אין עוד זכות התנגדות, אין פרסום לציבור ואין הליך שמיעה — ובכך מתרוקנת זכות ההתנגדות מתוכן.

• לפי מקדמי ייצור נסיעות מקובלים, המתחם צפוי לייצר כ-1,140 –1,810 נסיעות ביממה. הסף התכנוני המקובל שמעברו רחוב מקומי דו-נתיבי חדל לתפקד כרחוב מגורים, עומד על כ-1,000 נסיעות ביממה. הפרויקט חורג ממנו — ואף רכיב המגורים לבדו מגיע אליו.

• התכנית כוללת שני מעונות יום. תנועת הבאה ואיסוף של פעוטות מרוכזת בחלון של כ-30–40 דקות ומסתיימת בעצירה — וברחוב חד- נתיבי כל עצירה חוסמת את הרחוב כולו. חלון זה חופף במדויק לשעת שיא היציאה של 169 יחידות הדיור

• רוחב המיסעה הוא כ -8.00–8.50 מטרים נטו, ולאורך שני צדיו חונים כלי רכב של התושבים — שמחד לבנייניהם אין חניה תת-קרקעית כלל ומאידך יש להם יותר מרכב אחד ליחידת דיור . בפועל נותרים לנסיעה כ-

3.00–4.50 מטרים: פחות מן הנדרש למעבר דו-כיווני, ופחות מדרישת 4.00 המטרים לדרך גישה לרכב כבאות ובהיותו ללא מוצא — אין בו אפשרות הסתובבות.

• התכנית החלה על השכונה אינה מתירה לבנייני הרחוב לבצע התחדשות עירונית או פינוי-בינוי, מתוך שמירה על אופיו השקט והלא-צפוף — בעוד שאותו אופי עצמו נזנח כאשר מבקשים להטיל על הרחוב את מלוא תנועת הפרויקט. שמירת אופי אינה יכולה לפעול לכיוון אחד בלבד.

• המתחם מצוי במרחק אווירי של כ-100 מטרים ואף פחות מתחנת הרכבת הקלה— היינו בליבו של אזור א'

שבתקנות החניה, שבו התקן מופחת. הדבר מעורר שאלה של ממש בדבר עצם היקפו של חניון בן 294 מקומות ל-169 יחידות דיור

2

• קיימות חלופות גישה— מרחוב בית הערבה, הרחב והדו-סטרי; מרצועות הקרקע הסמוכות לשדרות עין צורים;

ובעיקר מן הרחוב העליון, שצפיפותו גבוהה, שההתחדשות העירונית מותרת בו ואף מבוצעת בו בפועל, ושתשתיותיו מותאמות ממילא. לא הוצגה כל השוואה מנומקת בין החלופות.

הסעד המבוקש: לקבוע בהוראות התכנית עצמה, כתנאי לאישורה, כי הכניסה והיציאה לחניון לא ימוקמו ברחוב רבנו

פוליטי, וכי מיקומן לא יהיה ניתן לשינוי בשלב היתר הבנייה; ולמצער — להורות על בחינה תנועתית משלימה והשוואת חלופות בטרם אישור התכנית.

ב. מהות ההתנגדות ועמדת המתנגדים

1 .אני הח"מ, יהודית טרספולסקי, תושב ת ובעלת זכויות ברחוב רבנו פוליטי 7, ירושלים, מתכבדים להגיש התנגדות לתכנית שבנדון, מכוח סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, וזאת מן הנימוקים המפורטים להלן 2 .יובהר כבר בפתח הדברים כי ההתנגדותאינה מכוונת לעצם קידומו של פרויקט ההתחדשות העירונית ואינה מבקשת למנוע את חידוש המתחם. אדרבה, החתומים תומכים בהתחדשות עירונית, בשיפור איכות החיים ובבניין ירושלים בעוד מאות אלפי יחידות דיור, ובדגש על התחדשות עירונית בתוך השכונות הקיימות.

3 .ההתנגדות ממוקדת אפוא ברכיב תכנוני מסוים, מהותי ובעל השלכות ארוכות טווח קביעת מיקום הכניסה והיציאה לחניון הפרויקט מרחוב רבנו פוליטי, חרף מאפייניו הפיזיים והתנועתיים הבעייתיים של הרחוב, ובהינתן חלופות נגישות, רחבות ובטוחות יותר מכיוון רחוב בית הערבה וסביבתו.

4 .מטרת ההתנגדות היא להביא לכך שההתחדשות העירונית תיעשה באופן שאינו מטיל את מלוא נטל התנועה על רחוב מגורים שאינו ערוך לכך. זהו אינטרס משותף של הדיירים הקיימים, של דיירי הפרויקט העתידי, ושל העיר.

ג. רקע תכנוני והעובדות הצריכות לעניין

5 .התכנית חלה על מתחם בשטח של כ-4.223 דונם, המצוי בין רחוב בית הערבה, רחוב רבנו פוליטי ושדרות עין צורים, ומהווה תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, שבסמכות הוועדה המחוזית.

6 .בהתאם לדברי ההסבר, התכנית מציעה מהלך של פינוי-בינוי שבמסגרתו ייהרסו שני מבנים קיימים ובהם 48 יחידות דיור, ובמקומם יוקמו ארבעה מבנים חדשים ובהם בסך הכל 169 יחידות דיור. עוד כוללת התכנית חזית מסחרית, שטחים לצורכי ציבור וגני ילדים.

7 .מדובר אפוא בגידול משמעותי בהיקף הבינוי ובאינטנסיביות השימוש במתחם, לרבות גידול במספר יחידות הדיור במספר המשתמשים, במספר כלי הרכב ובתנועת רכבי שירות, אורחים, ספקים ורכבי תפעול.

8 .נספח התנועה שהופקד מציג היקף חניון כולל של 294 מקומות חניה, כאשר מיקום הכניסה לחניה מסומן מכיוון רחוב רבנו פוליטי.

9 .בה בעת, סעיף 6.2(א) להוראות התכנית קובע כי מספר מקומות החניה ייקבע לפי התקן התקף בעת מתן היתר הבנייה; סעיפים 6.2(ב) ו-6.2(ג) מאפשרים לקבוע את מתווה החניון בשלב ההיתר ואף להוסיף שטחים וקומות תת-

קרקעיות לצורכי חניה; וסעיף 6.2(ד) קובע כי בעת מתן היתר הבנייה ניתן יהיה לשנות את מיקום הכניסות לחניון ואת מספרן, בתיאום עם מחלקת התנועה בעיריית ירושלים.

10 .מכאן שהיקף החניון עשוי להשתנות ואף לגדול בשלב הרישוי, בעוד שההשפעה התנועתית המצטברת על רחוב רבנו פוליטי לא הוסדרה באופן מספק ומחייב כבר בשלב התכנית.

3

ד. זיקת המתנגדים והפגיעה הצפויה

11 .מעבר כלי הרכב אל החניון וממנו.

12 .למתנגדים ולבני ביתם זיקה יומיומית וישירה לרחוב, והם צפויים להיות מושפעים באופן ממשי מהגידול בתנועה מן העיכובים בכניסה וביציאה, ממפגשי כלי רכב בכיוונים מנוגדים, מתנועת רכבי שירות ומשאיות, מרעש, מפליטות מנועים, ומהחמרת הסיכון התנועתי להולכי רגל.

13 .סעיף 100 לחוק התכנון והבניה מאפשר לכל מעוניין בקרקע, בבניין או בפרט תכנוני אחר, הרואה עצמו נפגע מתכנית שהופקדה, להגיש התנגדות. ההתנגדות לתכנית שבסמכות ועדה מחוזית מוגשת לוועדה המחוזית, ועותק ממנה נמסר לוועדה המקומית.

ה. אופי הרחוב, ההגבלה התכנונית החלה עליו, וחוסר העקביות שביניהם

[

14 .רחוב רבנו פוליטי מאופיין בבנייה למגורים בצפיפות נמוכה ובעלת אופי פרטי. בכל אחד מבנייני הרחוב מתגוררות, בממוצע, שלוש עד ארבע משפחות בלבד . זהו רחוב שקט, שאינו צפוף, ושאופיו נשמר לאורך השנים.

15 .אופי זה אינו מקרי. הוא תוצאה ישירה של המשטר התכנוני החל על הרחוב: לפי התכנית החלה על השכונה בנייני המגורים לאורך רחוב רבנו פוליטי אינם רשאים לבצע התחדשות עירונית, ואף אינם רשאים לבצע פינוי-בינוי.

הזכות לכך נתונה, הלכה למעשה, למתחם אחד בלבד — הוא מתחם התכנית שבנדון. — תכנית האב לשכונת ארנונה–תלפיות, שאישרה עיריית ירושלים — החלה על שטח של כ-527 דונם, בין רחוב ינובסקי בצפון, רחוב אשר וינר בדרום, דרך ים המלח במזרח ודרך חברון במערב — מסמנת בסעיף 2.3 שלושה אזורים בלבד המיועדים

להתחדשות עירונית: ציר דרך חברון, מתחם שלום יהודה, וחלק מציר עין צורים. את יתר השכונה, ובכלל זה את

מתחם שכונת ארנונה, קובעת התכנית בסעיף 4.4 (מתחם מס 4) במפורש "מתחם שכונת ארנונה – אזור לא לציפוף אשר יחולו בו הוראות בינוי בהתאם לתכנית המתאר"

משמעות הדבר חד-משמעית: הרחוב שבו מתגוררים המתנגדים מצוי בשטח שהתכנון הגדיר במפורש כאזור שאין

לצופפו. הבנייה בו נמוכה, ואין אפשרות להוסיף בו קומות או לבצע בו התחדשות עירונית. ומנגד — מתחם התכנית שבנדון שואב את זכויות ההתחדשות שלו דווקא מציר עין צורים, שהוא אחד משלושת האזורים שבהם הותרה ההתחדשות; סעיף 4.1.2.2(ג) לתכנית האב אף קובע כי בחזית הדרומית של צירעין צורים תתאפשר בנייה של עד 8 קומות, ובחזית הצפונית— עד 10 קומות. הפרויקטמקבל את זכויותיו מן הציר שהתכנון ייעד להתחדשות, ומבקש להוציא את תנועתו אל הרחוב שהתכנון ייעד לאי-ציפוף. הזכות נלקחת מצד אחד של המתחם, והנטל מושלך אל צדו האחר. להלן נספח 7 של התוכנית הקובע שרוב רחוב רבנו פוליטי נמצא ב"אזור ללא ציפוף" המסומן בצבע תכלת להלן נספח ו'.

4

16 .הטעם התכנוני שבבסיס הגבלה זו הוא, מטבע הדברים, שמירה על אופיו של הרחוב— על הצפיפות הנמוכה, על השקט ועל מרקם הבנייה הקיים. המתנגדים אינם חולקים על תכלית זו; הם חיים לפיה מזה שנים.

17 .ואולם כאן נחשפת סתירה שאין לה מענה. אותה מערכת תכנון עצמה שוללת מתושבי הרחוב את הזכות להתחדש, בנימוק של שמירה על אופיו; ובה בעת מבקשת להפנות אל אותו רחוב עצמו את מלוא תנועת הרכב של פרויקט בן 169 יחידות דיור, מסחר, שימושים ציבוריים ושני מעונות יום 18 .שמירת אופי אינה יכולה לפעול לכיוון אחד בלבד. אם אופיו השקט והלא-צפוף של הרחוב הוא ערך תכנוני המצדיק שלילת זכויות מתושביו — הרי שהוא ערך תכנוני גם כאשר מבקשים להטיל עליו נטל . ואם אין הוא ערך המצדיק הגנה מפני נטל — קשה להבין מדוע הוא ערך המצדיק שלילת זכויות.

ההבחנה בין מקרה זה לבין מתחמי התחדשות אחרים בעיר 19 .ידוע ומקובל כי בפרויקטים של התחדשות עירונית מתבצעת הצפפה, לעיתים הרבה מעבר לצפיפות הקיימת וכי תוספת תנועה היא תוצאה טבעית ובלתי נמנעת של כך. אין למתנגדים כל טענה עקרונית נגד הצפפה ככזו, ואין הם מבקשים למדוד את התכנית באמות מידה שאינן חלות על פרויקטים אחרים.

20 .ואולם במתחמי ההתחדשות האחרים בעיר ההצפפה נעשית ברמת המתחם או השכונה כולה : הרחובות משתדרגים במקביל, התשתיות מותאמות לעומס החדש, וכל בעלי הנכסים באזור נושאים בנטל ונהנים מן התועלת גם יחד. שם, תוספת התנועה היא חלק ממהלך כולל שכל הצדדים שותפים לו.

21 .כאן התמונה הפוכהמגרש אחד מקבל את מלוא התועלת; רחוב שלם , שנאסר עליו להתחדש, נושא במלוא הנטל; ואיש מן הנושאים בנטל אינו שותף בתועלת. אין מדובר בהתחדשות שכונתית שהרחוב הוא חלק ממנה, אלא בפרויקט נקודתי שהרחוב משמש לו מסדרון שירות בלבד. בו בזמן שהחלופה מצויה במרחק רחוב אחד, בית הערבה שהוא דו סטרי מבחינת ההגעה מרחוב בית הערבה ומרחוב קורא הדורות.

22 .ולא זו בלבד. הרחוב העליון בית הערבה, הגובל במתחם מצדו האחר, הוא רחוב שעיקרו מבנים בעלי צפיפות בנייה גבוהה ובטח כל חלקו שיוצא לכוון רחוב קורא הדורות , שבו ההתחדשות העירונית מותרת — ובחלקו אף כבר בוצעה ומבוצעת בפועל. — כך אף עולה מ תכנית אב ארנונה – תלפיות , מרחב תכנון מקומי ירושלים, כ-527

5

דונם, מיום 12.08.20, המסמנת בסעיף 2.3 את מתחם שלום יהודה,חלק מציר עין צורים וחלק מהרחובות כאזורי התחדשות, משם ברור שהמקטע של רחוב רבנו פוליטי אינו מיועד להתחדשות עירונית.

23 .משמע, המשטר התכנוני החל על הרחוב העליון שונה מהותית מזה החל על רחוב רבנו פוליטי: אופיו ממילא משתנה, צפיפותו ממילא גדלה, ותשתיותיו ממילא נדרשות להתאמה במסגרת ההתחדשות המתבצעת בו.

24 .מכאן ההיגיון התכנוני הפשוט: ישלהעדיף למקם את הגישה לחניה ברחוב שהוא מאפשר צפיפות בחלקו הארי (לפחות ברדיוס משמעותי סביב המקטע שבו ממוקם הפרויקט ) ששם גם התכנון מאפשר התחדשות לכל סביבת הפרויקט — ולא ברחוב רבנו פוליטי שבאופיו אינו צפוף ואף לא מאפשר התחדשות כמעט לכלל דירותיו. הפניית הגישה אל הרחוב העליון אינה מטילה עליו נטל החורג ממה שכבר נקבע לגביו תכנונית, ואף משתלבת במהלך המתבצע בו ממילא. הפנייתה אל רחוב רבנו פוליטי, לעומת זאת, מטילה נטל הסותר במישרין את המשטר התכנוני שהוחל על רחוב רבנו פוליטי .

25 .בכך נשמט גם הבסיס לטענה אפשרית שלפיה אין מנוס מן הפגיעה. יש מנוס, והוא מצוי במרחק רחוב אחד 26 .לכך מצטרף רכיב נוסףרבנו פוליטי מאופיין ביחידות דיור גדולות שבחלקן הגדול מאוכלסות במשפחות שיש ברשותן לפחות 2 רכבים. מאחר שבשלב זה לא ניתן (אף ברמה הכלכלית) להוסיףחניות תת- קרקעיות לרכב שני לכל דירה, ומאחר שהתושבים תלויים בחניה לאורך הרחוב הדבר ייצור עומס חניה בצידי הרחוב גדול בהרבה מהעומס הקיים היום, שגם הוא גדול . התכנית מקנה לפרויקט 294 מקומות חניה תת-קרקעיים — ובה בעת מבקשת לנצל את הרוחב שבו תלוי פתרון החניה היחיד של השכנים.

27 .למניעת אי-הבנה יובהר במפורש: אין בהתנגדות זו משום בקשה להתיר למתנגדים הצפפה, התחדשות או תוספת זכויות, ואין לראות בטענה זו דרישה לשינוי המשטר התכנוני החל עליהם. הטענה היא טענת עקביות

ומידתיות בלבד: ככל שהרשות רואה באופיו הקיים של הרחוב ערך המצדיק הגבלה, עליה להביא ערך זה בחשבון

גם בבואה להכריע היכן תמוקם הכניסה לחניון.

28 .משקלה של טענה זו רב במיוחד משום שקיימת חלופה זמינה. אין מדובר בבקשה לבטל את הפרויקט או לגרוע מזכויותיו, אלא בבקשה למקם את הכניסה ברחוב בית הערבה — רחוב רחב יותר, דו-סטרי, ובעל אופי המתאים לשמש ציר גישה.

ו. היקף התנועה הצפוי — מה שהמספר "294" באמת אומר

29 .נספח התנועה מציג נתון של 294 מקומות חניה, אך אינו מתרגם אותו לנפח תנועה. מספר מקומות החניה אינו האינדיקטור התכנוני הרלוונטי. האינדיקטור הוא מספר הנסיעות שייווצרו ויעברו בחתך הרחוב — ובכך התכנית אינה עוסקת.

30 .להלן הערכת סדר גודל, המבוססת על מקדמי ייצור נסיעות מקובלים בתכנון תנועהITE ,)שלפיהם יחידת דיור בבניין מגורים מייצרת בסדר גודל של 4.5–7 נסיעות ביממה ו -0.4–0.7 נסיעות בשעת השיא. המתנגדים אינם מתיימרים להציג חוות דעת הנדסית, ואין בהערכה זו כדי לבוא במקומה; אולם די בה כדי להראות מדוע הצגת מספר

מקומות החניה בלבד אינה עונה על השאלה התכנונית:

רכיב מקדם חישוב נסיעות ביממה נסיעות בשעת שיא 169 יח"ד מגורים 4.5–7 נסיעות ליממה ליח"ד0.4 –

0.7 בשעת שיא

כ-760–1,180 כ-68–118

מסחר ושימושים

ציבוריים

לפי יתרת מקומות החניה שאינם

משויכים למגורים

כ-200–350 כ-25–40

6

רכיב מקדם חישוב נסיעות ביממה נסיעות בשעת שיא שני מעונות יום / גני

ילדים

כ-60–100 ילדים; נסיעות הבאה

ואיסוף, מרוכזות בחלון של כ-30–40

דקות

כ-180–280 כ-90–140

סה"כ צפוי — כ-1,140 –1,810 כ-185 –300

סף מקובל לרחוב

מקומי דו-נתיבי

סף תכנוני מקובל לשמירה על אופי

מגורים

כ-1,200 כ-500

31 .הנתון המכריע מצוי בשורת הסף שבטבלה. הסף התכנוני המקובל, שמעברו רחוב מקומי דו-נתיבי חדל להתפקד כרחוב מגורים ומסווג מחדש כרחוב מאסף, עומד על סדר גודל של כ-1,200 נסיעות ביממה. הפרויקט המוצע — אף אם מביאים בחשבון את רכיב המגורים בלבד — מגיע אל הסף הזה או חורג ממנו; ובחישוב מלא הוא חורג ממנו פי אחד וחצי ויותר.

32 .ויודגש: הסף האמור מתייחס לרחוב מקומידו-נתיבי ופנוי. רחוב רבנו פוליטי אמנם רחב דיו על הנייר, אך רוחבו מנוצל בפועל על ידי החניה של תושביו, כמפורט להלן — כך שהתכנית מטילה עליו נפח תנועה החורג מן הסף המקובל, ועושה זאת בחתך נסיעה מצומצם בהרבה מזה שעליו מבוסס הסף.

33 .המשמעות המעשית: בשעת שיא הבוקר צפוי כלי רכב לעבור בחתך הרחוב אחת לכ-23–38 שניות, בשני הכיוונים גם יחד.

34 .ואלה נסיעות שאינן יכולות להתפזר. ברחוב ללא מוצא כל נסיעה נכנסת וכל נסיעה יוצאת חייבת לעבור באותו חתך יחיד, בלא כל מסלול חלופי. זהו ההבדל המהותי בין רחוב זה לבין רחוב עורקי או רחוב מעביר, ובשל כך אין להסתפק בהשוואה לנפחי תנועה ברחובות אחרים בעלי רוחב דומה.

מעונות היום וגני הילדים — עומס מרוכז בחלון זמן קצר 35 .התכנית כוללת, בנוסף למגורים ולמסחר, שימושי חינוך— ולפי המתוכנן, שני מעונות יום / גני ילדים בתוך המתחם. רכיב זה הוא בעל המשקל התנועתי החריף ביותר, ודווקא הוא אינו זוכה להתייחסות בנספח התנועה.

36 .הטעם לכך פשוט. תנועת מגורים מתפרסת על פני שעה ויותר. תנועת מוסדות חינוך לגיל הרך היאמרוכזת :

כמעט כל ההבאות מתרחשות בחלון של כ-30–40 דקות בבוקר, וכמעט כלהאיסופים בחלון דומה אחר הצהריים.

שני מעונות המונים יחד כ-60–100 ילדים מייצרים אפוא סדר גודל של 90–140 נסיעות המרוכזות באותו חלון קצר 37 .ומעל לכל— אין מדובר בנסיעות חולפות, אלא בנסיעות שבסופן עצירה. הורה המביא פעוט אינו נוסע דרך הרחוב; הוא עוצר, יוצא מהרכב, מלווה את הילד פנימה וחוזר. ברחוב שרוחב הנסיעה בו הוא נתיב אחד, כל עצירה כזו חוסמת את הרחוב במלואו. בחלון של 30–40 דקות צפויה עצירה כזו אחת לכ-20–30 שניות 38 .חלון זה חופף במדויק לשעת השיא של המגורים ולשעת השיא של יציאת התושבים לעבודה. התוצאה היא הצטברות של שלושה עומסים באותו חתך יחיד ובאותה חצי שעה: יציאת דיירי 169 יחידות הדיור, הבאת ילדים לשני המעונות, ותנועת המסחר והשירותים — ברחוב חד-נתיבי שאין ממנו מוצא.

39 .הנחיות משרד החינוך ומשרד התחבורה בעניין בטיחות בדרכים בקרבת מוסדות חינוך מחייבות הסדרי הורדה והעלאה בטוחים — מפרצי עצירה ייעודיים, הפרדה בין תנועת כלי רכב לבין ילדים והורים, ושדה ראייה נאות. הסדרת מפרצים כאלה ברחוב רבנו פוליטי מחייבת ביטול חניה קיימת, ומכאן שהיא באה על חשבון פתרון החניה היחיד של התושבים — ואף אז ספק אם ניתן לקיימה בסמוך לרמפת חניון פעילה.

7

40 .מדובר, אפוא, בשילוב המסוכן ביותר האפשרי: ריכוז גבוה של ילדים בגיל הרך, בשעה שבה זרימת התנועה בשיאה, בנקודה שבה נכנסים ויוצאים מאות כלי רכב מחניון תת- קרקעי, ברחוב שאין בו רוחב, אין בו מדרכה רחבה, ואין בו דרך מילוט חלופית.

42 .מתבקש כי יועץ התנועה מטעם הוועדה יידרש להציג במפורש: (א) את מקדמי ייצור הנסיעות שבהם עשה שימוש, לרבות לשימושי החינוך; (ב) את נפח התנועה הצפוי ביממה ובשעת השיא בחתך רחוב רבנו פוליטי; (ג) את קיבולת התכן של הרחוב בחתכו הקיים ואת סיווגו התכנוני; (ד) את פתרון ההורדה וההעלאה המוצע למעונות; ו- (ה)

את היחס בין כל אלה.

ז. רחוב רבנו פוליטי אינו מתאים לשמש כציר הגישה העיקרי לחניון

43 .רחוב רבנו פוליטי הוא רחוב מגורים מקומי צר וללא מוצא, המאופיין במגבלות פיזיות ותנועתיות משמעותיות הרחוב אינו מתפקד כציר מאסף ואינו ערוך לקליטת תנועת כלי רכב בהיקף הצפוי מחניון המשרת פרויקט בן 169 יחידות דיור, שטחי מסחר ושימושים ציבוריים

44 .רוחב המיסעה ברחוב— היינו רוחב הכביש עצמו, ללא המדרכות — הוא כ-8.00 עד 8.50 מטרים. משני צדיו מדרכות שרוחב כל אחת כ-1.50 מטרים, כך שרוחב זכות הדרך הכולל הוא כ-11.00 עד 11.50 מטרים. ואולם המבחן

התכנוני אינו רוחב זכות הדרך, אלא הרוחב הפנוי לנסיעה בפועל:

רכיב בחתך הרחוב רוחב יתרה לנסיעה

רוחב המיסעה נטו (ללא המדרכות) 8.00–8.50 מ 8.00–8.50 מ שתי מדרכות (מחוץ למיסעה) 2 ×-1.50 מ אינן משמשות לנסיעה חניה לאורך צד אחד של הרחוב 2.00–2.50 מ 5.50–6.50 מ חניה לאורך שני צדי הרחוב (המצב בפועל) 4.00–5.00 מ 3.00–4.50 מ נדרש למעבר דו-כיווני נוח 5.50–6.00 מ אינו מתקיים נדרש לדרך גישה לרכב כבאות (ס' 7.00.03 ) 4.00 מ אינו מתקיים

45 .התוצאה היא כי מתוך 8.00–8.50 המטרים נותרים לנסיעה בפועלכ-3.00 עד 4.50 מטרים בלבד. רוחב זה נמוך במידה ניכרת מן הנדרש למעבר דו-כיווני נוח, והוא נמוך מדרישת 4.00 המטרים לדרך גישה לרכב כבאות בחלק ניכר ממקטעי הרחוב. די בכלי רכב אחד החונה שלא במדויק, או במשאית העוצרת לפריקה, כדי שהמעבר ייחסם לחלוטין.

46 .ויודגש— אין מדובר בחניה מזדמנת. לבנייני המגורים הקיימים לאורך הרחוב אין חניה תת-קרקעית כלל .

החניה לאורך שני צדי הרחוב, הנראית בתצלומים המצורפים, היא פתרון החניה היחיד של התושבים, והיא קבועה.

47 .מכאן המסקנה המרכזית: הפניית תנועת חניון בהיקף המוצג אל רחוב זה מחייבת, הלכה למעשה, את ביטול החניה לאורכו. זוהי פגיעה נוספת וחריפה בתושבים הקיימים — שלילת פתרון החניה היחיד שלהם, לטובת פרויקט המקבל לעצמו 294 מקומות חניה תת-קרקעיים. פגיעה זו לא נבחנה, לא תומחרה ולא הוצגה בתכנית כלל.

48 .בפועל, כאשר שני כלי רכב מגיעים זה מול זה, לא אחת נדרש אחד הנהגים לעצור, להמתין או לנסוע לאחור כדי לאפשר מעבר.

8

49 .מצב הרחוב הקיים מתועד בתצלומים המצורפים להתנגדות. בתצלומים ניתן לראות רחוב מגורים ללא מוצא מלווה בחניה לאורך צדדיו, רוחב נסיעה אפקטיבי מוגבל, תמרון מוגבל, ומרחק קרוב בין כלי הרכב, הכניסות לבתי המגורים והולכי הרגל.

נספח א' — חתך רחוב רבנו פוליטי בחיבור לרחוב בית הערבה, תצלום מיום 13.8.2026 50 .כבר כיום נוצר קושי ממשי בכניסה לרחוב וביציאה ממנו בעת כניסת משאיות ורכבי שירות. בפרט 50.1 .משאית איסוף אשפה הנכנסת לרחוב, לפי המצב הקיים במקום, מספר פעמים בשבוע 50.2 .משאית הובלה

50.3 .משאית לפינוי פסולת נייר ומיחזור

50.4 .בתקופות בנייה או שיפוץ (כגון הפרויקט בקצה הרחוב הנבנה מזה מספר שנים, ומתוך הנחה שאותו דבר יקרה כאשר יהרסו מבני הרכבת ברחוב בן גבריאל בהמשך רחוב רבנו פוליטי בעתיד הקרוב) — נכנסות לרחוב משאיות, רכבי עבודה ורכבים מסחריים.

51 .בשל היות הרחוב ללא מוצא, כל עיכוב או חסימה מקומיים משליכים על כלל המשתמשים ואין דרך חלופית לעקיפת החסימה. זהו הבדל מהותי מרחוב מעביר, שבו ניתן לפזר עומס.

52 .הפניית התנועה אל חניון בהיקף המוצג בנספח התנועה צפויה להפוך רחוב מגורים מקומי וצר לנתיב הגישה המרכזי של פרויקט גדול, מבלי שהמבנה הפיזי, הגיאומטרי והתפקודי של הרחוב תואם שימוש זה.

53 .אין די בלבחון את התאמת הרחוב רק לפי השאלה אם רכב בודד יכול לעבור בו בתנאים אופטימליים. המבחן

התכנוני הרלוונטי הוא תפקוד הרחוב בתנאי אמת, לרבות:

53.1 .מפגש בין כלי רכב הנכנסים ויוצאים בו-זמנית;

53.2 .חניה קיימת לאורך הרחוב

53.3 .תנועת משאיות ורכבי שירות

53.4 .שעות שיא בבוקר ובערב

53.5 .גישה של רכבי חירום והצלה

9

53.6 .תנועת הולכי רגל וילדים

53.7 .תקלות, עבודות תשתית או חסימות זמניות

53.8 .תקופת ביצוע הפרויקט, שבה צפויה תנועת משאיות וציוד הנדסי מוגבר 54 .תכנון גישה לחניון של מאות כלי רכב באמצעות רחוב ללא מוצא מחייב זהירות מיוחדת, שכן חסימה מקומית עלולה להביא לעיכוב הדדי, לנסיעה לאחור, לתמרונים בלתי בטוחים ולפגיעה ביכולת הגישה של רכב חירום.

ח. הסתירה הפנימית בין נספח התנועה המחייב לבין סעיף 6.2(ד) להוראות

55 .נספח התנועה שהופקד מגדיר אותוכנספח מחייב, והוא קובע במפורש את מיקום הכניסה לחניה מרחוב רבנו פוליטי. מנגד, סעיף 6.2(ד) להוראות התכנית קובע כי בשלב היתר הבנייה ניתן יהיה לשנות את מיקום הכניסות לחניון ואת מספרן, בתיאום עם מחלקת התנועה בעיריית ירושלים.

56 .שני אלה אינם יכולים לדור בכפיפה אחת. אם הנספח מחייב— אין מקום להסמכה לשנותו; ואם ההסמכה עומדת בעינה — הרי שהנספח אינו מחייב, ואיש אינו יודע היכן תמוקם הכניסה בפועל. מצב זה יוצר חוסר בהירות

מהותי:

56.1 .אם מיקום הכניסה מרחוב רבנו פוליטי הוא מחייב— מדוע מתירות הוראות התכנית לשנותו בשלב ההיתר?

56.2 .אם המיקום אינו מחייב— מדוע מופקד נספח תנועה המציג את הכניסה דווקא ברחוב רבנו פוליטי?

56.3 .מהו המסמך הגובר במקרה של סתירה

56.4 .האם שינוי מיקום הכניסה בשלב ההיתר יחייב פרסום לציבור או שמיעת התושבים 56.5 .מהם הקריטריונים שלפיהם תיבחן החלופה בשלב ההיתר 57 .הוועדה נדרשת להכריע בסתירה זו במסגרת הדיון בהתנגדויות— ולא להותירה פתוחה. ההכרעה המתבקשת היא מחיקת ההסמכה שבסעיף 6.2(ד) ככל שהיא נוגעת למיקום הכניסה, וקביעת המיקום בהוראות התכנית עצמה

ט. הפגם המשפטי: הותרת הכרעה תכנונית מהותית לשלב היתר הבנייה

58 .זכות ההתנגדות הקבועה בסעיף 100 לחוק אינה זכות פרוצדורלית גרידא. היא המנגנון שבו ניתנת לציבור העלול להיפגע הזדמנות ממשית להשמיע את קולו בטרם ייקבע ההסדר התכנוני שיחייב אותו לעשרות שנים.

59 .מקום שבו תכנית מותירה במפורש את ההכרעה בסוגיה מהותית לשלב היתר הבנייה, מתרוקנת זכות זו מתוכן בשלב ההיתר אין הליך פרסום והתנגדות מקביל הפתוח לציבור הרחב, אין ודאות כי מי שהתנגד לתכנית יידע בכלל על ההכרעה, ואין הזדמנות להשיג עליה. תוצאה זו אינה מתיישבת עם תכליתו של הליך ההתנגדויות.

60 .מיקום הכניסה לחניון המשרת 169 יחידות דיור, מסחר ושימושים ציבוריים אינו פרט טכני של תכן פנימי במגרש הוא רכיב בעל השפעה ישירה ורחבה מחוץ לגבולות המגרש — על נפחי התנועה, על הבטיחות, על הרעש ועל איכות החיים ברחוב שלם. ככל שרכיב הוא בעל השפעה חיצונית כזו, כך גוברת החובה לקבעו בתכנית עצמה ולא להותירו לשיקול דעת עתידי.

61 .לכך יש להוסיף כי דחיית ההכרעה לשלב הרישוי אף פוגעת בעקרון פומביות ההליך התכנוני ובשקיפותו, ומייתרת למעשה את הדיון הציבורי המתקיים כעת.

10

63 .משכך, על הוועדה לקבוע כבר עתה, במסגרת ההכרעה בהתנגדויות, הוראה ברורה ומחייבת שלפיה הכניסה העיקרית לחניון לא תהיה מרחוב רבנו פוליטי — או, לחלופין, להורות על בחינת חלופות בטרם אישור, ולא להותיר את הסוגיה תלויה ועומדת.

י. קיומן של חלופות גישה עדיפות לכאורה, והיעדר בחינה השוואתית

64 .כפי שניתן לראות בתצלומים המצורפים, המתחם אינו "כלוא" באופן המחייב גישה מרחוב רבנו פוליטילהפך — קיימות סביב המתחם חזיתות ורצועות קרקע המאפשרות, לכל הפחות, בחינה ממשית של חלופות גישה אחרות.

חלופה א' — גישה ישירה מרחוב בית הערבה

65 .רחוב בית הערבה הוא רחוב רחב יותר ודו-סטרי. לפי מיקומו של הפרויקט, ניתן לבחון יצירת גישה ישירה או עקיפה לחניון מרחוב זה. רחוב בית הערבה מתאים יותר מבחינה תפקודית לקליטת תנועה דו-כיוונית, לפיזור תנועה ולתמרון של כלי רכב, בהשוואה לרחוב מגורים צר וללא מוצא.

66 .גם שם התכנית הוא "התחדשות עירונית ברח' בית הערבה 22–24", והוראותיה מתארות את המתחם כמצוי בין רחוב בית הערבה ממזרח, רבנו פוליטי ממערב ושדרות עין צורים מדרום.

נספח ב' — החיבור הקיים בין הפרויקט לבין רחוב בית הערבה חלופה ב' — גישה באמצעות רצועת הקרקע הסמוכה לשדרות עין צורים 67 .בתצלום המצורף נראים שלושה כלי רכב חונים לאורך רצועת קרקע מגוננת, ונראית רצועה רחבה יחסית הגובלת במתחם. התצלום אינו מהווה תכנון הנדסי, אך הוא מצביע על חלופה פיזית שראוי לבדקה באמצעות מדידה ותכנון מפורט.

11

נספח ג— רצועת הקרקע הסמוכה לשדרות עין צורים

68 .ניתן לבחון תוואי גישה דרך רצועה זו, או בסמוך לה, תוך התאמת הפיתוח, השיפועים, המדרגות והגינון. ככל שהחלופה מחייבת שינוי ייעוד, התאמה שצ"פ, הסדר קנייני או פתרון נופי — יש לבחון נושאים אלה באופן מקצועי, ולא לפסול את החלופה מראש.

חלופה ג' — גישה מצדו העליון של המתחם

69 .המתחם מתוחם בחלקו העליון ברצועות קרקע פתוחות יחסית. לפי התשריט המופקד, קיימים גני ילדים בצד אחד ורצועת גינון רחבה מן הצד האחר. גם אזור זה מחייב בדיקה תכנונית, טופוגרפית ובטיחותית.

70 .עצם סמיכותם של גני ילדים אינה מאפשרת לקבוע ללא בדיקה כי חלופה זו עדיפה, אך היא מחייבת השוואה מסודרת בין החלופות, הכוללת בטיחות ילדים, הפרדת הולכי רגל, שיפועים, שדה ראייה, רוחב גישה ונפחי תנועה.

71 .לחלופה זו יתרון נוסף ומכריע: הרחוב העליון הוא רחוב בעל צפיפות בנייה גבוהה, שבו ההתחדשות העירונית מותרת ואף מבוצעת בפועל. תוספת תנועה שם משתלבת במהלך תכנוני קיים ומלווה בהתאמת תשתיות ובשדרוג הרחוב, בעוד שאותה תוספת עצמה ברחוב רבנו פוליטי סותרת את המשטר התכנ וני החל עליו ואינה מלווה בכל שדרוג. זהו הבדל מהותי, שאין לו ביטוי כלשהו בנספח התנועה שהופקד.

חלופה ד' — חיבור רחוב בית הערבה לרחוב בן גבריאל 72 .חלופה נוספת הראויה לבדיקה היא יצירת חיבור תנועתי בין רחוב בית הערבה לרחוב בן גבריאל, תוך מניעת שימוש ברחוב רבנו פוליטי כדרך הגישה העיקרית לפרויקט.

73 .מובהר כי מטרת ההתנגדות אינה לקבוע מהו התוואי ההנדסי המדויק— זו מלאכתם של מתכנני התכנית ושל יועץ התנועה. מטרתה להראות כי קיימות חלופות ממשיות, ושלא הוצגה בחינה השוואתית מנומקת המסבירה מדוע דווקא החלופה הפוגענית ביותר מבחינת תושבי רחוב רבנו פוליטי היא זו שנבחרה.

74 .מסמכי התכנית שהוצגו אינם כוללים, לפי החומר שבידי המתנגדים, ניתוח השוואתי מלא בין חלופות הכניסה

האפשריות. בפרט, לא הוצגה השוואה סדורה, לגבי כל חלופה, של:

74.1 .רוחב הדרך הקיימת והמוצעת

74.2 .קיבולת הדרך

12

74.3 .נפחי התנועה הקיימים והחזויים

74.4 .תנועות בשעת השיא

74.5 .יכולת מפגש של שני כלי רכב

74.6 .תנועת משאיות ורכבי שירות

74.7 .דרכי גישה לרכבי חירום

74.8 .בטיחות הולכי רגל

74.9 .מרחק מגני ילדים או משימושים רגישים

74.10 .שדה ראייה ביציאה מהחניון

74.11 .שיפועי רמפת החניון

74.12 .השלכות החניה ברחובות הסמוכים

74.13 .השפעת תקופת ההקמה

74.14 .השפעה סביבתית— רעש ופליטות בסמוך לבתי מגורים.

75 .בחירה בחלופה בעלת השפעה משמעותית על רחוב מגורים צר מחייבת תשתית עובדתית ומקצועית ברורה מקום שבו קיימות חלופות פוגעניות פחות, יש לבחון אותן באופן אמיתי, ענייני ומתועד.

76 .הרחבה נקודתית של הדרך בגבול המגרש אינה הופכת את מלוא רחוב רבנו פוליטי לדרך דו-סטרית רחבה, ואינה פותרת את צווארי הבקבוק לאורך הרחוב. כל כלי רכב נכנס לחניון או יוצא ממנו נדרש לעבור במקטעי הרחוב הקיימים, שבהם חלות המגבלות המתוארות בהתנגדות. אין די בהצגת זכות דרך מורחבת בצמוד למגרש; יש לבחון את התפקוד של מלוא מסלול הנסיעה, מן החיבור לרשת הדרכים ועד לפתח החניון.

יא. בטיחות הולכי רגל, גישת רכבי חירום ודרך גישה לרכב כבאות 77 .הגדלת נפח התנועה ברחוב צר וללא מוצא מגדילה את מספר נקודות החיכוך בין כלי רכב לבין הולכי רגל, ובהם ילדים, תושבים מבוגרים, דיירים היוצאים מחצרות הבתים ומשתמשים במרחב הרחוב.

78 .הסיכון חריף במיוחד לנוכח שני מעוני היום המתוכננים במתחם. מדובר בפעוטות המובאים ונאספים בידי הוריהם, היוצאים מכלי רכב אל שולי הרחוב ונעים בו רגלית — בדיוק בשעה ובנקודה שבהן צפויה התנועה הכבדה ביותר, בסמוך לפתח חניון תת-קרקעי המשרת מאות כלי רכב. שילוב זה של גיל רך, ריכוז גבוה, שעת שיא ורוחב רחוב מוגבל הוא שילוב שאין להתירו בלא בדיקה בטיחותית מלאה.

79 .תמרון כלי רכב לאחור, שנדרש כבר כיום בעת מפגש בין כלי רכב, הוא תמרון בעל רגישות בטיחותית מיוחדת בסביבת מגורים.

80 .סעיף 7.00.03 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, קובע דרישות מפורשות לדרך גישה לרכב כבאות, ובכללן: רוחב דרך של 4.00 מטרים לפחות; קטע רחבה ברוחב 8.00 מטרים לאורך 10.00 מטרים; רדיוס סיבוב של ציר הדרך שלא יפחת מ-12 מטרים בדרך שאינה ישרה; ומעבר בשער שגובהו ורוחבו הפנימיים 4.20 מטרים לפחות. סעיף 7.00.05 מוסיף כי הדרך לא תכלול עצים, עמודים, כבלים או מיתקנים העלולים להפריע לפעולת הכבאות.

13

81 .כמפורט לעיל, רוחב המיסעה הוא כ-8.00–8.50 מטרים, ולאחר ניכוי החניה הקבועה משני צדי הרחוב נותר רוחב נסיעה של כ-3.00 עד 4.50 מטרים בלבד. רוחב זהאינו עומד בדרישת 4.00 המטרים בחלק ניכר ממקטעי הרחוב, ובמקטעים שבהם הוא עומד בה — הוא עומד בה בגבול הדחוק ביותר, ורק כל עוד כל כלי הרכב חונים במדויק ואיש אינו עוצר לפריקה.

82 .חמורה מכך דרישת קטע הרחבה ברוחב 8.00 מטרים לאורך 10.00 מטרים, ודרישת רדיוס סיבוב של 12 מטרים. ברחוב ללא מוצא שרוחב מיסעתו כ-8.00–8.50 מטרים בלבד ואין בקצהו כיכר סיבוב, דרישות אלהאינן מתקיימות — רכב כבאות שייכנס לרחוב לא יוכל להסתובב ולצאת בכיוון נסיעה קדימה. התכנית אינה מתייחסת לסוגיה זו כלל.

83 .נודעת לכך משמעות כפולה: הן ביחס לפרויקט המוצע, והן ביחס לבתי המגורים הקיימים לאורך הרחוב, ששירותי החירום מגיעים אליהם דרכו כיום.

84 .יש לבחון גם את יכולת הגישה והיציאה של אמבולנסים, משטרה, רכבי כיבוי והצלה ורכבי חירום אחרים בעת שבה משאית שירות מצויה ברחוב, ולוודא כי תוספת התנועה לא תפגע בזמינות הדרך ולא תיצור תלות בפינוי כלי רכב חונים לצורך מעבר.

85 .מתבקשת הוועדה להורות כי בטרם אישור התכנית תוצג התייחסות מפורשת של הרשות הארצית לכבאות והצלה לדרכי הגישה אל המתחם ואל הבתים הקיימים לאורך רחוב רבנו פוליטי.

יב. היקף החניה — פילוח ובחינת הפחתה

86 .נספח התנועה מציג 294 מקומות חניה, אך לא הוצג פילוח של מספר זה לפי שימושים— מגורים, מסחר ושימושים ציבוריים. פילוח כזה נדרש כדי להעריך את נפח התנועה ואת אופייה (תנועת דיירים לעומת תנועת מבקרים בעלת מחזוריות גבוהה יותר).

87 .סעיף 6.2(א) להוראות קובע כי מספר מקומות החניה ייקבע לפי התקן התקף בעת מתן ההיתר. ואולם, תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) מסווגות את השטח לאזורים לפי מרחקו מציר מערכת תחבורה ציבורית עתירת נוסעים (מתע"ן): אזור א' הוא אזור המצוי במרחק אווירי של עד 300 מטרים מציר מתע"ן; אזור ב— בין 300 ל-600 מטרים; ואזור ג— יתר השטח. ככל שהאזור נגיש יותר לתחבורה הציבורית, כך התקן מופחת.

88 .המתחם מצוי במרחק אווירי שלכ-100 מטרים ואף פחות מכך מתחנת הרכבת הקלה. כלומר — לא רק שהמתחם מצוי בתחום אזור א', הוא מצוי בליבו, במרחק הקטן פי שלושה מן הסף העליון של האזור.

89 .בנסיבות אלה מתעוררת שאלה של ממש כיצד מוצדק חניון בן 294 מקומות במתחם המונה 169 יחידות דיור הנשען על תחנת רכבת קלה במרחק הליכה של דקה. הפחתת היקף החניה בהתאם לתקן החל היא הדרך הפשוטה, הישירה והזולה ביותר להקטין את נפח התנועה במקור — ולא רק להסיטו מרחוב אחד למשנהו. יתרה מכך, קביעת תקן חניה מוגדל באזור המשורת היטב בתחבורה ציבורית עומדת בניגוד למגמת התכנון הארצית ולתכליתן של התקנות.

90 .בנוסף, סעיפים 6.2(ב) ו-6.2(ג) מאפשרים להוסיף בשלב ההיתר שטחים וקומות תת-קרקעיות לצורכי חניה.

משמעות הדבר היא שהיקף החניון — ועמו נפח התנועה — עשוי לגדול מעבר למוצג בנספח, בלא בחינה תנועתית חדשה ובלא הליך התנגדות. גם הוראה זו טעונה הגבלה מפורשת.

14

יג. מטרדי רעש, פליטות ופגיעה באיכות החיים

91 .ריכוז הכניסה והיציאה לחניון ברחוב רבנו פוליטי יביא לתנועת כלי רכב בסמיכות לבתי המגורים הקיימים, לרבות בשעות הבוקר המוקדמות, הערב והלילה.

92 .מדובר במקור פוטנציאלי לרעש מנועים, עצירות והאצות, צפירות, המתנה בכניסה לחניון, פתיחת שערים ומערכות אוורור.

93 .הוראות התכנית עצמן מכירות בצורך למקם את פתחי פליטת האוויר מן החניון באופן שלא יהווה מטרד, וכן דורשות הקמת רמפות לאורך מלכודות הכניסה כדי להפחית מטרדים סביבתיים לבני המגורים. הכרה זו מחזקת את הצורך לבחון מלכתחילה את מיקום הרמפה והכניסה — ולא להסתפק באמצעים לצמצום מטרד שנבחר מיקומו הפוגעני.

יד. הפגיעה בתקופת ביצוע הפרויקט

94 .לתנועה הקבועה לאחר האכלוס מצטרפת השפעה זמנית אך משמעותית בתקופת ההריסה והבנייה 95 .ביצוע פרויקט בהיקף המתוכנן כרוך בתנועה של משאיות, כלי צמ"ה, רכבי אספקה, קבלנים ופינוי פסולת בנייה 96 .רחוב רבנו פוליטי אינו מתאים לשמש ציר מרכזי לתנועת בנייה כבדה, במקביל לתנועה המקומית, לפינוי האשפה ולגישה לבתי התושבים.

97 .נדרש אפוא לקבוע כבר בהוראות התכנית כי דרך הגישה לאתר בתקופת הביצוע, ככל הניתן מבחינה הנדסית תהיה מרחוב בית הערבה או ממצר רחב ומתאים אחר, ולא דרך רחוב ללא מוצא; וכי תוגש לאישור תכנית הסדרי תנועה זמניים לתקופת הביצוע.

טו. הצורך בבדיקה תנועתית משלימה

98 .בטרם תאושר התכנית במתכונתה הנוכחית, מתבקש מוסד התכנון לדרוש בדיקה תנועתית משלימה שתכלול 98.1 .ספירות תנועה עדכניות ברחוב רבנו פוליטי ובצמתים הסמוכים 98.2 .מדידת רוחב הדרך האפקטיבי לאורך כל הרחוב, ולא רק בגבול המגרש 98.3 .מיפוי חניה קיימת, כניסות לחצרות ותשתיות 98.4 .סימולציה של מפגש שני כלי רכב בשני כיוונים 98.5 .סימולציה של כניסת משאית אשפה, רכב הובלה ורכב כבאות, לרבות בחינת אפשרות ההסתובבות 98.6 .בדיקת שעות השיא של הפרויקט ומקדמי ייצור הנסיעות ששימשו בבסיס נספח התנועה 98.7 .בדיקת ההשפעה המצטברת של 169 יחידות דיור, מסחר ושימושים ציבוריים 98.8 .בדיקת חלופות גישה מבית הערבה, מעין צורים ומרצועות הקרקע הסמוכות 98.9 .בחינת הצורך בשתי כניסות לצורך פיזור תנועה וגיבוי בשעת חירום 98.10 .בחינת הסדרי התנועה בתקופת ההקמה

98.11 .ניתוח בטיחותי של הולכי רגל ורכבי חירום 98.12 .הצגת טבלת השוואה מנומקת בין החלופות

15

99 .הבדיקה צריכה להתייחס למצב הקיים בפועל בשטח, לרבות חניה ותנועת רכבי שירות, ולא רק לרוחב הסטטוטורי של זכות הדרך.

טז. הסעדים המבוקשים

על יסוד כל האמור, מתבקשת הוועדה הנכבדה לקבל את ההתנגדות ולהורות כדלקמן:

הסעד העיקרי

100 .לקבוע בהוראות התכנית, כתנאי לאישורההוראה שלשונה כאמור , או בדומה לה:

"הכניסה והיציאה לחניון המתחם לא ימוקמו ברחוב רבנו פוליטי. מיקומן ייקבע בנספח תנועה מתוקן — מרחוב בית הערבה או מחלופה תנועתית אחרת שתימצא מתאימה לאחר בחינה מקצועית — ולא ניתן יהיה לשנותו בשלב היתר הבנייה."

סעדים חלופיים ומצטברים

101 .להחזיר את נספח התנועה למוסד התכנון לבחינה מחודשת ולדרישת בחינת חלופות מלאה ומתועדת, לרבות טבלת השוואה מנומקת;

102 .לקבוע בהוראות התכנית כי לא יינתן היתר בנייה לפני שאושר נספח תנועה מתוקן על ידי הוועדה המחוזית או ועדת המשנה להתנגדויות;

103 .לקבוע כי נספח התנועה המתוקן יכלול השוואה בין גישה מרחוב רבנו פוליטי, גישה מרחוב בית הערבה, גישה מן הרחוב העליון שבו מותרת ומבוצעת התחדשות עירונית, גישה באמצעות רצועות הקרקע הסמוכות לשדרות עין צורים, וחיבור לרחוב בן גבריאל;

104 .לקבוע כי ככל שתישקל כניסה מרחוב רבנו פוליטי, היא לא תשמש ככניסה היחידה או העיקרית לחניון 105 .למחוק מסעיף 6.2(ד) להוראות את ההסמכה לשנות את מיקום הכניסות בשלב היתר הבנייה, או לצמצמה כך שלא תחול על מיקום הכניסה לרחוב רבנו פוליטי;

106 .לקבוע מגבלה מפורשת שלפיה הרחבת מספר מקומות החניה או הוספת קומות ושטחי חניה תת- קרקעיים לא יותרו ללא בדיקה תנועתית מעודכנת;

107 .לדרוש פילוח של 294 מקומות החניה לפי שימושים, ולבחון הפחתת היקף החניה בהתאם לתקנות התקנת מקומות חניה ולסיווג המתחם באזור א', בהיותו במרחק של כ-100 מטרים מתחנת הרכבת הקלה 108 .לדרוש הצגת פתרון הורדה והעלאה בטוח ומוסדר למעונות היום המתוכננים במתחם, לרבות מיקום כניסתם ולקבוע כי לא יינתן היתר בטרם אושר פתרון כאמור;

109 .לקבוע כי הגישה לאתר בתקופת ההריסה והבנייה לא תתבצע דרך רחוב רבנו פוליטי, למעט מקרים נקודתיים שיאושרו מראש במסגרת תכנית הסדרי תנועה זמניים;

110 .לשקול את אופיו של רחוב רבנו פוליטי ואת ההגבלה התכנונית החלה עליו כשיקול במסגרת ההכרעה במיקום הכניסה, מתוך עקביות בין הערך שבשמו נשללות זכויות מתושביו לבין הנטל המוטל עליהם;

ובכלל זה לשקול את הגדרתו של האזור ב מתחם שכונת ארנונה בתכנית האב לשכונת ארנונה–תלפיות כ"אזור לא לציפוף" (סעיף 4.4), אל מול העובדה שזכויות ההתחדשות של המתחם נגזרות מציר עין צורים (סעיף 4.1 ;)

16

111 .לדרוש התייחסות מפורשת של הרשות הארצית לכבאות והצלה לדרכי הגישה אל המתחם ואל בתי המגורים הקיימים ברחוב;

112 .לאפשר למתנגדים לעיין בנספח התנועה המלא, בחוות דעת יועץ התנועה מטעם מוסד התכנון ובהמלצות הוועדה המקומית, בטרם הדיון בהתנגדויות;

113 .לזמן את המתנגדים לדיון בהתנגדות ולאפשר להם להציג את התצלומים ואת מאפייני הרחוב בפועל 114 .לערוך, ככל שהוועדה תמצא לנכון, ביקור במקום בשעה שבה מתקיימת תנועה רגילה ברחוב, לצורך התרשמות בלתי אמצעית ממגבלות הדרך.

יז. סיכום

115 .התכנית מציעה פרויקט משמעותי הכולל 169 יחידות דיור, מסחר ושימושים ציבוריים, ולצדו חניון רחב היקף אין חולק כי פרויקט כזה מחייב פתרון חניה וגישה מתאימים. המחלוקת היא בשאלה אם נכון להפנות את תנועת הפרויקט לרחוב מגורים צר וללא מוצא, שעה שקיימות חלופות אחרות הראויות לבדיקה.

116 .בחירת רחוב רבנו פוליטי אינה עניין טכני. מדובר בהחלטה שתקבע את דפוסי התנועה ואת איכות חייהם של תושבי הרחוב למשך עשרות שנים.

117 .אין הצדקה לאשר פתרון היוצר פגיעה צפויה ומובנית, כאשר ניתן לבחון פתרונות רחבים, בטוחים ומאוזנים יותר מכיוון רחוב בית הערבה וסביבתו.

118 .ההתנגדות אינה מבקשת למנוע התחדשות עירונית, אלא להבטיח כי ההתחדשות תלווה בתכנון תנועתי מלא ומעמיק, שאינו מותיר את נטל התנועה על רחוב שאינו מתאים לכך.

119 .הניסיון המצטבר בפרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים מלמד כי כאשר סוגיות תנועה וחניה אינן מוסדרות במלואן בשלב התכנית, הן מתפרצות בשלב הביצוע והאכלוס — עת אין עוד כלים תכנוניים לתקנן, והנפגעים הם הן התושבים הוותיקים והן דיירי הפרויקט החדש. פרסומים בעניין רח וב גרשון אבנר ובעניין שכונת רמת שלמה מובאים כדוגמה, ומצורפים כנספח ה'.

120 .אשר על כן, מתבקשת הוועדה הנכבדה לקבל את ההתנגדות ולהורות על שינוי מיקום הכניסה לחניון, או לכל הפחות על בחינה מקצועית מחודשת ומלאה של החלופות בטרם אישור התכנית.

121 .התנגדות זו נתמכת בתצהיר חתום ומאומת כדין, המצורף כנספח ד

בכבוד רב,

__________________________

רשימת נספחים

נספח א' — תצלום חתך רחוב רבנו פוליטי בחיבורו לרחוב בית הערבה, מיום 13.8.2026.

נספח ב— תצלום מסומן של החיבור הקיים בין הפרויקט לרחוב בית הערבה.

נספח ג' — תצלום מסומן של רצועת הקרקע הסמוכה לשדרות עין צורים.

17

נספח ד— תצהיר לאימות העובדות.

נספח ה' — פרסומים בעניין פרויקטים דומים בירושלים.

נספח ו' — קטעים רלוונטיים מתכנית האב לשכונת ארנונה–תלפיות (סעיפים 2.3 ,4.1 ,4.2 ו-4.4 )ונספח 7 .