ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 57 · קובץ התנגדות 995829 חלק ד

1

.2612.8

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים

שלום רב,

הנדון: התנגדות מינהל קהילתי בקעה רבתי לתכנית 0995829-101–התחדשות עירונית ברח בית הערבה 24-22 ירושלים

התכנית ממוקמת בשכונת תלפיות-ארנונה הוותיקה.

שטח התכנית 4.223 דונם

התכנית מציעה פינוי בינוי ברחוב בית הערבה 22-24, הריסת הבינוי הקיים והקמת ארבעה מבנים חדשים.

יח״ד קיימות: 48 .

סה"כ יח"ד מוצעות 169 (תוספת של 121 יח״דמכפיל 3.5) במבנים בני 8-12 קומות מוצעים שלוש כיתות מעון יום ו-100 מ״ר מסחר

המינהל הקהילתי מגיש התנגדות זו במטרה לשפר את ממשקי התכנית עם המרחב הסובב, לפתח מעברים ציבוריים איכותיים ונגישים בשטח התכנית ולשפר את ההפרשות המבונות המוצעות במסגרתה.

להלן פרטי ההתנגדות:

1. רקע תכנוני

א. התכנית מוצעת בגוש 30116 חלקות 77-78 בשלמות ו- 75 בחלקיות.

ב. על פי תכנית 1721 החלה במקום 1976), יעוד הקרקע בתחום שטח התכנית הוא אזור

מגורים 1.

ג. תכנית אב ארנונה מגדירה את המתחם להתחדשות עירונית אך מגדירה בו גובה של עד 10

קומות

2

2. תכנית אב

א. תכנית האב השכונתית, כאמור, מגדירה את המתחם לגובה של 10 קומות ואילו התכנית

המופקדת מציעה מבנים המגיעים ל-12 קומותבכך מהווה התכנית המוצעת חריגה מתכנית האב.

3. שטחים ציבור יים :

א. בחלק מחלקה 75 בשטח התכנית קיימים 51 מ״ר שצ״פ

ב. תכנית זו מבטלת את ייעוד הקרקע לשצ״פ ובמקומו מציעה מגורים והרחבות דרכים בלבד,

משמע נגרע מהציבור שטח ירוק.

ג. בגרסה מוקדמת של התכנית, דווקא הוצע שצ״פ בשטח 1,363 מ״ר ביןאזורי המגורים, כמוצג

בתשריט מתוך המצגת שהוצגה בדיון בתאריך 16.7.24 (בצילום המסך. לא ברור מה הוביל לביטול השצ״פ ולהסרתו מהגרסה המופקדת.

ד. נספח הבינוי מציג מעברים מגוננים בין הבניינים (עליהם יורחב בסעיף 4), אולם הם לא

מוגדרים שצ״פ ואף לא מסומנים בזיקת הנאה לציבור.

ה. יש לסמן את המעברים המגוננים בין המבנים כשצ״פ, או לכל הפחות כשפ״פ בזיקת הנאה

למעבר רגלי.

4. קישוריות ו הליכתיות :

א. התכנית מציעה ארבעה מבנים כאשר שניים מהם במפלס רח׳ רבנו פוליטי ושניים במפלס

רח׳ בית הערבה.

צילום מתוך נספח הבינוי - תכנית קומת קרקע מפלס בית הערבה

3

ב. נספח הבינוי מציג לכאורה רשת מעברים בין המבנים, אולם בפועל, הם אינם מתחברים

למרחב הסובב:

i. חזית מזרחית (בית הערבה– נגישות לרחוב במדרגות בלבד.

ii. חזית צפונית (מתחם בן גבריאל– מוצגת נגישות במדרגות וברמפה, אולם בפועל

דרך גישה זו חסומה ע״י מבני החינוך במתחם בן גבריאל:

iii. חזית מערבית (רבנו פוליטי– לא צפוי חיבור רגלי לרחוב, הנמוך ממפלס השפ״פ.

למעשה לא מדובר במעבר אלא ב״מרפסת״ מעל כניסה לחניה:

iv. חזית דרומית (עין צורים– לא יתכן חיבור לשצ״פ עין צורים, בו עתיד לצאת לביצוע פרויקט מצרני של הרק״ל כולל מערכת גשרים ומעליות להנגשת הטופוגרפיה.

תכנית הפיתוח של הפרויקט המצרני אינה כוללת חיבורים למגרשים המצרניים אלא גינון בלבד ועל כן הצגת המעבר כחיבור לשד׳ עין צורים היא שגויה ומטעה.

נספח הבינוי על רקע תצ״א - מבני הציבור של מתחם בן גבריאל חוסמים את השביל המוצע מצפון התכנית על רקע המקטע הרלוונטי, מתוך תכנית הפיתוח לפרויקט מצרני עין צורים. באדום מסומן האזור שלכאורה אמור לחבר את שני הפרויקטים אך למעשה אין בו כל חיבור.

4

ג. משמע , הכניסה הרגלית היחידה לפרויקט צפויה מרחוב בית הערבה בלבד, וזו איננה כניסה

נגישה.

ד. משמעות נגזרת מכך היא הטלת מגבלות על התושבים המבקשים להתנייד ברגל (ובפרט

לרכבת הקלה ) , במקום להקל עליהם.

ה. בנוסף, ובהמשך לסעיף 3 להתנגדות זו, משמעות הדבר היא שהשטח הפתוח בין הבניינים

לא יהווה שטח ציבורי אלא שטח שיהנו ממנו דיירי המתחם בלבד.

ו. לצורך יצירת מערכת שבילים שימושית, נדרש להעביר את הכניסה לחניון מהמיקום מתחת

לשטח המגונן אל פורטל בחזית המבנה הדרום-מערבי או הצפון -מערבי, ובמקומה לייצר מעבר רגלי באמצעות מדרגות ורמפה בין החצר הפנימית למפלס רבנו פוליטי, כמוצג באיור:

ז. בנוסף, יש להציג פתרונות הליכתי כלפי שד׳ עין צורים ומתחם בן גבריאל המתייחסים לפיתוח

הקיים והעתידי.

5. הפרשות מבונות

א. במבנה הדרום -מערבי מתוכננות שלוש כיתות מעון יום. על פי נספח הבינוי, נראה כי לא

תהיה אליהם גישה דרך מערכות מבנה המגורים (מדרגות ומעליות) אלא רק דרך החצר, שכאמור בסעיף 3 ,פתוחה לציבור אך ורק מרחוב בית הערבה במעבר לא מונגש:

ב. תכנון זה חסר היגיון משום שהוא לא יאפשר להורים עם עגלות גישה נוחה לכיתות המעון, ויש

הכרח לייצר פתרון נגיש ופונקציונלי לטובת הציבורי. כמו כן, יש להציג מפרצי חניה להעלאה והורדה בחזית המבנה בסמוך לפתרון ההנגשה שיוצע.

ג. חצרות מעונות היום פונות או כלפי החצר הפנימית או כלפי רחוב רבנו פוליטי במרפסות

מקורות. בשל כך, לא מדובר בחצרות איכותיות שיענו על צרכי הילדים.

ד. יש לספק את כיתות המעון במפלס הקרקע של רחוב רבנו פוליטי או רחוב בית הערבה,

לטובת גישה קלה ומונגשת להורים ולשיפור החצרות, ו/או במפלס מתחם בן גבריאל בזיקה לגני הילדים הקיימים ולשצ״פ.

תכנית קומה -1 מפלס עין צורים, מתוך נספח הבינוי

5

6. תנועה, תחבורה וחניה:

א. התכנית נמצאת בטווח של 200 מ׳ מתחנת רק״ל עתידית של הקו הכחול

ב. הכניסה והיציאה מהחניה מוצעות אך ורק כלפי רחוב רבנו פוליטי, שהוא רחוב ללא מוצא.

זאת בניגוד למצב הקיים, בו חניות הבניינים בעלות יציאה הן לרחוב רבנו פוליטי והן לרחוב בית הערבה.

ג. מספר היח״ד הרב שמציעה התכנית וכמות החניות הנגזרת ממנו (התכנית מציעה 294

מקומות חניה לרכב פרטי) מעלה חשש כבד בקרב תושבי הרחוב כי התכנית תעמיס קשות על התנועה ברחוב. יש לבחון אפשרות ליצירת דרך גישה נוספת לחניון מרחוב בית הערבה.

ד. לאור חשש זה, ועל מנת לעודד ככל האפשר את השימוש בתחבורה מקיימת, יש לייצר מעברי

הולכי רגל נגישים, נוחים ושימושיים בהמשך לכל האמור בסעיף 4. בייחוד ישלשים דגש על החיבור ההליכתי לרחוב רבנו פוליטי ולהקל על דיירי המתחם את הגישה הרגלית לפרויקט המצרני בשד׳ עין צורים ולרק״ל.

ה. התכנית מציעה 170 חניות אופניים במחסני הדירות. נוכחנו כי פתרון זה אינו אפקטיבי ואינו

מעודד שימוש באופניים ככלי תחבורה ליוממות. על מנת לעודד שימוש כנ״ל, יש לספק את חניות האופניים בחדרי/כלובי אופניים בלובי הבניינים או בתוך החניון במפלס רבנו פוליטי ולקבוע זאת בהוראות התכנית.

ו. התכנית מציעה שטחי מסחר בשטח 100 מ״ר. יש להציג שטח ייעודי עבור פריקה וטעינה כדי

לא לפגוע בתפקוד הרחוב.

7. עצים:

א. על פי נספח העצים, בשטח התכנית קיימים 30 עצים 20 מתוכם בערכיות גבוהה או גבוהה

מאוד. מלבד העצים המצויים מחוץ לקו הכחול, כלל העצים מוצעים לכריתה/העתקה.

ב. מבין העצים בערכיות גבוהה מאוד, בולטת כריתתו המוצעת של עץ מס 25, אורן קפריסאי

בוגר ומרשים בעל קוטר של 100 ס״מהנמצא על גבול התכנית ומוצע לכריתה בשל הימצאותו ב״תחום בינוי״, על אף שעל פי התשריט הוא מצוי בתחום הרחבת זכות הדרך:

ג.

6

ד. לאור הימצאותו סמוך כל כך לגבול המגרש, ובכלל בתחום הרחבת זכות הדרך המוצעת

בתכנית ולא בתחום הבינוי, סביר שבשינויי תכנון מינוריים ניתן לאפשר את שימורו.

ה. לאור ערכיותו הגבוהה וייחודו, והחשיבות הרבה שבשמירה על עצים בוגרים ברחובות

עירוניים, אנו דורשים להגדיר את העץ לשימור ולהציג חלופת תכנון המשמרת אותו.

ו. עומק אדמה גננית: קיים חוסר הלימה בהוראות התכנית בין עומק האדמה הגננית הנדרש

מעל החניון. בסעיף 6.6 ״פיתוח ונוף״ נאמר כי״בשטחי גינון מעל חניון תת-קרקעי תידרש עומק אדמה גננית של 1.0 מ׳ לפחות באזורים המיועדים לנטיעה ושתילה״, ואילו בסעיף 6.8.ד3 נכתב ״נטיעות מעל שימושים בתת הקרקע (חניונים, שטחי אחסון, מקלטים, מרתפים) יבוצעו בבית גידול שעומקו 1.5 מ׳״. יש לתקן את סעיף 6.6 כך שיהלום את סעיף 6.8.ד3 ויכתיב אף הוא עומק אדמה גננית של 1.5 מ׳ מעל החניון

8. ״מפלס עין צורים״על פי סעיף 4.1.2.ה להוראות התכנית״במפלס עין צורים והרחובות הנוספים תותר

חזית מסחרית פעילה.״ אלא שכפי שהוצג בסעיף 4.בiv להתנגדות זו, אין למעשה חזית הגובלת בשד׳

עין צורים מכיוון שהפרויקט המצרני לא מתייחס למגרשים הגובלים בו ולא מפתח דרכי גישה אליהם.

יש להבהיר מהו אותו ״מפלס עין צורים״ ומה צפויה להיות זיקת התכנית אליו, בהתייחסות לתכנית הפיתוח העדכנית של הפרויקט המצרני.

לאור האמור לעיל, אנו מבקשים כי הועדה תיתן מענה לסוגיות שהועלו ותטמיע את השינויים הנדרשים בהתאם.

ב כ ב ו ד ר ב

גלית רג׳ואן

יו״ר מינהל קהילתי בקעה רבתי