ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 48 · קבצי התנגדויות לתכנית 1161488.pdf

ירושלים | 18 נובמבר 2025

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה

מחוז ירושלים

שלומציון המלכה 1

ירושלים באופן מקוון

א . ג . נ . ,

הנדון: תוכנית מס' 101-1161488 "תוספת קומות וחזית מסחרית ברח' האצ"ל ,19

הגבעה הצרפתית" – התנגדות עצמית

בשם מרשנו, מר מתיא מרום, מגיש התכנית שבנדון )להלן – מגיש התכנית ו-התכנית בהתאמה(, מוגשת בזה התנגדות עצמית קצרה לתכנית, בהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 )להלן – החוק(, כמפורט להלן:

א. רקע עובדתי ותכנוני

1. התכנית חלה על מגרש בשטח של 1.082 דונם ברחוב האצ"ל 19 בשכונת הגבעה

הצרפתית, ירושלים )להלן – המגרש(. המגרש מצוי בחלקה 71 בגוש 30000 בסמוך לציר הרכבת הקלה )במרחק של כ- 50 מטר מציר הרכבת הקלה, וכ- 220 מטר מתחנת הרכבת הקלה המתכוננת(. ראו להלן את מדידת המרחק מהמגרש לתחנת הרכבת הקלה, מתוך מערכת ה- GIS של עיריית ירושלים:

2. במצב התכנוני המאושר ייעוד המגרש הוא אזור מגורים 2 וקיים בו מבנה מגורים בן

3 קומות שנבנה בשנות ה- .60 התכנית מציעה תוספת של 3 קומות מעל המבנה הקיים, תוספת שטחי בניה, שינוי בקווי הבניין לצורך עיבוי הבינוי הקיים ותוספת שימושי מסחר בדופן הרחוב.

1

3. בהתאם למדיניות התכנונית שנקבעה בתכנית מתאר ירושלים – מס' 2000 )להלן –

תכנית מתאר ,(2000 האזור בו המגרש מצוי מסומן כ-"אזור למגורים עירוני עד 6 קומות", המאפשר בינוי של 6 קומות במגרשים ששטחם עד דונם, ו- 8 קומות במגרשים ששטחם מעל לדונם. עוד נקבע בתכנית מתאר 2000 כי משיקולים עיצוביים והתאמה לסביבה ניתן לאשר בינוי של עד 12 קומות במגרש, כמפורט להלן.

4. במסגרת הליכי התכנון ולאור סמיכות המגרש לציר הרכבת הקלה, רפרנטית הוועדה

המליצה למגיש התכנית לשקול לקדם תכנון התואם למדיניות הבינוי בציר הרק"ל,

וכדבריה, "המדיניות מאפשרת במגרש עד 1.5 דונם, הקמת בניין חדש בן 10 קומות

ואחוזי בניה בהתאם לנפח הבינוי המתקבל" )מייל מיום .(6.7.2023

העתק בדיקת תנאי הסף לתכנית מטעם רפרנטית הוועדה מיום 6.7.2023 רצ"ב להתנגדות זו כנספח א.

5. בהתאם להמלצת הרפרנטית, ולמדיניות הבינוי לאורך צירי רק"ל, מגיש התכנית

הגיש ללשכת התכנון המחוזית הצעת תכנון להקים מבנה בן 10 קומות, בהתאם למדיניות הבינוי בציר הרק"ל. ראו חתכים מוצעים של הבינוי כפי שהוצגו במסגרת ההצעה:

6. במענה להצעה זו, מתכנן המחוז, אדר' דן קינן, השיב שלא יתמוך בקידום ההצעה

כפי שהוגשה, אלא אם שטח התכנית יורחב ויכלול שתי חלקות נוספות המצויות ממזרח למגרש וחלק משטח בייעוד ציבורי, כך שניתן יהיה לקדם תכנית המאפשרת בינוי של 30 קומות, בהתאם למדיניות הבינוי בציר הרק"ל.

2

7. אלא, שלאחר שמגיש התכנית ערך בדיקות ובירורים, הובהר כי אין היתכנות לצירוף

המגרשים לשטח התכנית )בשל פלישה לאחד המגרשים(, כאמור לעיל.

8. בנסיבות אלו, מגיש התכנית מבקש לאפשר לו בינוי של 10 קומות, בהתאם למדיניות

התכנונית הקבועה בתכנית מתאר .2000 הכל כמפורט להלן.

ב. פירוט ההתנגדות העצמית

מבוקש לאפשר בשטח המגרש בינוי בן 10 קומות בהתאם למדיניות התכנונית התקפה

במסגרת תכנית מתאר 2000

9. בהתאם למפת נספח תבנית הבניה של תכנית מתאר 2000 המגרש מסומן בצבע בז'

בהיר, "אזור למגורים עירוני עד 6 קומות", ראו את המגרש מוקף בעיגול אדום במפה.

10. על פי הוראות תכנית מתאר 2000 במגרש המסומן כ- "אזור למגורים עירוני עד 6

קומות" ששטחו מעל דונם ניתן לאשר בינוי עד 8 קומות ומשיקולים עיצוביים והתאמה לסביבה ניתן לאשר בניה של עד 12 קומות. ראו את הפסקה הרלוונטית מתוך עמ' 8 להוראות התכנית:

11. בהתאם לדברים האמורים, גם בחוות הדעת מטעם אדר' ענת בן-מנחם, יועצת

השימור ללשכת התכנון, שערכה בנוגע לתכנית צוין כי "תכנית המתאר 2000 3

לירושלים סימנה את האזור לאזור מגורים עירוני עד 6 קומות. תבנית הבניה בשטח

עד דונם הינה להתיר עד 6 קומות ב- %240 ומעל דונם עד 8 קומות ב- %.320"

העתק חוות הדעת מיום 4.4.2024 רצ"ב להתנגדות זו כנספח ב.

12. מהאמור לעיל עולה מסקנה ברורה והיא שבהתאם למדיניות התכנונית התקפה החלה

בשטח המגרש ניתן לאשר תכנית המאפשרת בינוי של 8 קומות בשטח המגרש,

ומשיקולים עיצוביים והתאמה לסביבה ניתן לאשר בינוי של עד 12 קומות.

13. בענייננו, ההגבלות על הבינוי משיקולי שימור, מגבילים את תכסית הבינוי ומקשים

מאוד על האפשרות לממש בינוי מלא של 8 קומות בהיקף של %320 בניה עיליים.

לפיכך, מגיש התכנית מבקש לאפשר לו בינוי בן 10 קומות במגרש, בהתאם למדיניות התקפה ע"פ תכנית מתאר .2000

14. וזאת לזכור: המגרש מצוי בסמוך לציר רכבת קלה כמפורט לעיל, כך שבין אם חלה

עליו מדיניות הבינוי לאורך ציר רק"ל ובין אם לאו, ברי כי חל עליו הרציונל לפיו

בציר רכבת קלה מתאפשר בינוי מאסיבי והוא - הסמיכות לציר תחבורה ראשי. כמו

כן, בהתחשב בקרבה לציר הרק"ל הבינוי המבוקש גם תואם לבינוי שיאושר בסביבת המגרש בהתאם למדיניות הבינוי בציר הרק"ל.

15. לפיכך, אנו סבורים כי ראוי שהוועדה הנכבדה תאפשר בשטח המגרש בינוי בן 10

קומות )עד %320 שטחי בניה עיליים(, באופן התואם את המדיניות התכנונית החלה על המגרש בהתאם לתכנית מתאר .2000

למצער מ בוקש כי הוועדה הנכבדה תקבע את קו הבניין הגובל בשצ"פ שממערב לשטח התכנית כקו בניין ,0 זאת תוך שמירה על אפשרות לבינוי ע"פ המדיניות התכנונית התקפה ע"פ תכנית מתאר ,2000 כמפורט לעיל.

16. כן מבוקש להטמיע במסגרת הערות לטבלה 5 הערת גמישות סטנדרטית לעניין תוספת

קומות חניה תת קרקעיות לטובת עמידה בתקן חניה, בנוסח שלהלן: "לעת מתן היתר

בניה תותר תוספת קומות חניה ושטחים בתת הקרקע לטובת עמידה בתקן חניה".

זאת, על מנת שמגישת התכנית תוכל לעמוד בתקן החניה גם במסגרת הגדלת הבינוי.

ג. סיכום

17. נוכח האמור בהתנגדות זו, הוועדה הנכבדה מתבקשת לקבל את ההתנגדות העצמית

ולהורות על תיקון הוראות התוכנית כדלקמן:

א . להורות שיתאפשר בשטח המגרש בינוי בן 10 קומות )עד %320 שטחי בניה

עיליים( בהתאם למדיניות התכנונית התקפה במסגרת תכנית מתאר ,2000 ולהורות כי מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם, בתיאום עם לשכת התכנון.

4

ב . למצער מבוקש כי הוועדה הנכבדה תקבע את קן הבניין הגובל בשצ"פ שממערב

לשטח התכנית כקו בניין ,0 תוך שמירה על אפשרות לבינוי ע"פ המדיניות התכנונית התקפה ע"פ תכנית מתאר ,2000 כמפורט לעיל.

ג . להורות על הוספת הערה לטבלת השטחים )סעיף 5 להוראות התכנית( בנוסח

שלהלן: "לעת מתן היתר בניה תותר תוספת קומות חניה ושטחים בתת הקרקע לטובת עמידה בתקן חניה".

18. לתמיכה בעובדות המפורטות בהתנגדות זו, מצורף תצהירו של מתיא מרום, מגיש

התכנית.

בכבוד רב,

ענר חפץ, עו"ד אביה סקלסקי, עו"ד

5

6

תוכן עניינים

סימון שם הנספח עמ'

א' העתק בדיקת תנאי הסף לתכנית מטעם רפרנטית הוועדה מיום 9 6.7.2023

ב' העתק חוות הדעת מיום 4.4.2024 11

7

נספח א'

העתק בדיקת תנאי הסף לתכנית

מטעם רפרנטית הוועדה מיום

6.7.2023

עמ' 9

8

נספח א'

המלצת הרפרנטית בטופס תנאי הסף לאפשרות קידום תב"ע לפי מדיניות הבינוי לאורך צירי רק"ל

9

נספח ב'

העתק חוות הדעת מיום 4.4.2024

עמ' 11

10

נספח ב'

ענת בן-מנחם אדריכלים

ארכיטקטורה ▪ שימור אתרים ▪ בינוי ערים

04.04.2024

לכבוד

ברברה קורונל

מחוז ירושלים, לשכת התכנון

הנדון: תוכנית -101-1161488 תוספת אחוזי בנייה כולל שינוי בהוראות עבור מבנה מגורים ברח' האצל 19 ירושלים חוות דעת בהיבטי שימור לקראת דיון בהפקדה

שלב תכנון- דיון בהפקדת התכנית

שלום רב,

חוות דעת זו מוגשת לבקשת לשכת התכנון מחוז ירושלים ועניינה היבטי השימור הנוגעים לתוכנית שבנדון.

המסמכים שנבדקו

▪ הוראות )מונה הדפסה (5

▪ תשריט מצב מוצע )מונה תדפיס (4

▪ נספח בינוי מנחה

▪ נספח עצים בוגרים

▪ תיק תיעוד מקדים, גרסה 01 )נובמבר (2023

רקע

הבניין המתועד נבנה בשני שלבים בידי מתיה מרום, ירושלמי ערבי-קתולי יליד העיר העתיקה. שלב א', קומת הקרקע וקומת המרתף בוצע בשנת 1960 תחת השלטון הירדני על מזרח ירושלים, כבית פרטי עבור מתיה, אשתו וילדיו. שלב ב', תוספת קומה, בוצע בשנת 1975 תחת השלטון הישראלי. הבית אופייני לבתי מגורים שנבנו בין השנים 1948-1967 במזרח העיר, וסגנון דומה לא קיים במערב העיר.

תכנית 1541 א משנת 1983 תכנית מתאר לשכונה המייעדת את המקום לאזור מגורים 4 מיוחד. המגרש נמצא בתא שטח B2 והוא אחד מתוך 3 מגרשים בתחום התא שטח. זכויות מאושרים בתא שטח 8,500 מ"ר.

תא שטח הנ"ל הינו חלק מחלקה 44 , יתר השטחים ביעוד לשצ"פ ומבנים ומוסדות ציבור.

נתונים כלליים

▪ כתובת: האצ"ל ,19 הגבעה הצרפתית

▪ גוש / חלקה: 30654 / 44 )חלק(

▪ שכונה: הגבעה הצרפתית

▪ סוג התוכנית: תכנית מתאר מקומית

▪ שלב תכנון: עברה תנאי סף

▪ מצב השימור באתר/ תיאור האתר: המבנה במצב מיטבי, מתוחזק ובשימוש. בחלקו בוצעו שינויים פנימיים.

רקע תכנוני

▪ המבנה מחוץ לתחום העיר ההיסטורית.

▪ המבנה אינו מסומן לשימור בכרטסת השימור העירונית ולא בתוכנית מאושרת.

▪ לאתר הוכן תיק תיעוד מקדים וממנו עולה כי למבנה ישנם ערכים שימוריים ואדריכליים והוא מאפיין תקופתי ובין הבודדים שנותרו בשכונה זו.

טל: 054-5701709 | ת.ד. 6208 כפר סירקין 4993500 | gmail.com@bmanat 11

ענת בן-מנחם אדריכלים

ארכיטקטורה ▪ שימור אתרים ▪ בינוי ערים

▪ במגרש חלה תכנית 1541א משנת 1983 המייעדת את המגרש לאזור מגורים 4 מיוחד, %70 בניה ו 2 קומות בהתאם למה שתוכנית מתאר 62 קבעה.

▪ המבנה נשמר עד היום ברמה גבוהה של שלמות ואוטנטיות. במקום קיימת גם גדר היסטורית, עצים בוגרים ▪ תכנית המתאר 2000 לירושלים סימנה את האזור לאזור מגורים עירוני עד 6 קומות. תבנית הבניה בשטח עד דונם הינה להתיר עד 6 קומות ב %240 ומעל דונם עד 8 קומות ב %.320 ▪ ב- 21.1.2024 התכנית אושרה בתנאים בוועדת השימור העירונית.

▪ ב- 17.1.2024 התקבלה המלצת מהנדס העיר להפקיד את התוכנית בתנאים.

התייחסות לתוכנית המוצעת

מטרת התכנית

התכנית מציעה שינוי ייעוד למגורים א', הוספת זכויות בנייה למבנה קיים ע"י תוספת של 2 קומות וחצי מעל המבנה המקורי, יצירת הרחבת בכל החזיתות, שינוי קווי בניין עד 3 מ' )שינוי לקדמי מ-5 מ'( תוך שימור החזית המזרחית ראשית של המבנה, חפירה של החצר הקדמית מדרום לשם יצירת חנייה מקורה, תוספת של 7 יח"ד. סך הכל מוצע 12 יח"ד ב %160 בנייה מרביים מעל הקרקע.

▪ שינוי בהוראות וזכויות בנייה.

▪ תוספת אחוזי הבנייה ל %.160

▪ תוספת 7 יחידות דיור, סה"כ 12 יח"ד.

▪ שינוי קווי בניין.

▪ הגדלת תכסית קרקע.

▪ הגדלת גובה בניין מקסימלי.

▪ הגדלת מספר קומות.

עיקרי השימור המבוקש

תוספת זכויות הבנייה וההרחבה המבוקשת מסתירות את חזיתות המבנה שהינו מבנה נאה ובעל ערך אדריכלי ייחודי המאפיין תקופה.

התייחסות לתיק תיעוד

הוכן תיק תיעוד מקדים בסיסי אשר חסרה בו הרבה אינפורמציה. רשימת השלמות תצורף בנפרד.

התייחסות והמלצות

המבנה הקיים הוא בין המבנים הבודדים שנשארו בשכונה זו, והוא מהווה עדות לתחילת תהליך ההתפתחות של האזור, מתקופת השלטון הירדני, וכן עדות לזהות הבעלים המקוריים, שתולדות חייו משקפות את ההיסטוריה התרבותית חברתית של האזור.

המבנה נשמר באופן כמעט מלא, כולל פרטים היסטוריים רבים- אבן, בטון, מסגרות, נגרות, חומרי גמר, ריצופים וכו'.

כמו כן, למבנה נצפות די גבוהה מדרום-מערב. לפיכך יש חשיבות רבה בשימור החזית הקדמית והחזית המזרחית. אישור ההרחבות המוצעות, יסתיר את המבנה הקיים לחלוטין ובעצם מעקר את כל היבטי השימור ומשמעותם.

לפיכך מוצע לקבל את המלצת מהנדס העיר בחלקה ובנוסף:

1. תוספות הבנייה ייעשו מעל הקונטור של המבנה הקיים בחזית הדרומית ובחזית המזרחית. בהתאם- קו הבניין

הקדמי יהיה לפי המבנה הקיים, במפלס הכניסה הקובעת ומעליה.

2. יש לשחזר את הגינה הקדמית בהתאם לתיק תיעוד מלא לעת הגשת הבקשה להיתר.

טל: 054-5701709 | ת.ד. 6208 כפר סירקין 4993500 | gmail.com@bmanat 12

ענת בן-מנחם אדריכלים

ארכיטקטורה ▪ שימור אתרים ▪ בינוי ערים

3. הרחבות יתאפשרו בחזיתות הצפונית והמערבית בלבד.

4. יש לשמור על שיפוע הקרקע ולשחזר את המדרגות למפלס הכניסה.

5. ניתן לנצל את הפרשי הגובה ממפלס הרחוב לצרכי מסחר ו/או חנייה תוך שימור המופע של קיר התמך ולאפשר

קו בניין 0 במפלס זה בלבד.

התייחסות לתשריט מצב מוצע

1. יש לסמן את המבנה המקורי לשימור בסגול.

2. יש לסמן את קווי הבניין מעל קונטור המבנה הקיים בצד הדרומי ובצד המזרחי.

3. יש לסמן את העצים לשימור.

4. יש לסמן אלמנטים של פיתוח לשימור.

התייחסות לנספח הבינוי

1. יש לסמן את המבנה לשימור בסגול )לפי נוהל מבא"ת(, בתוכניות חזיתות וחתכים.

2. נספח הבינוי יהיה מחייב לנושאי שימור, גובה אבסולוטי, מספר הקומות, צורת הגג, יחידות הדיור ופתרון החזיתות,

מרחבים מוגנים והמערכות הטכניות. כל אלה יופיעו בנספח הבינוי.

התייחסות להוראות התכנית

דברי הסבר לתכנית:

▪ להוסיף: "שימור מבנה היסטורי וקביעת הוראות שימור".

סעיף

דברי הסבר

להוסיף: "שימור מבנה היסטורי וקביעת הוראות שימור". תוספת

לתכנית

1.7 לעדכן את מעמד נספח הבינוי כמפורט לעיל. עדכון 2.1 להוסיף: "שימור מבנה" תוספת

2.2 להוסיף: "שימור מבנה היסטורי וקביעת הוראות שימור" תוספת 4.1.2 א. בינוי ו/או פיתוח- .1 לשנות לקומת מרתף 1 במפלס הקיים. שינוי

י. .הוראות שימור )הטמעה מתוך חוות דעת מהנדס העיר(: תוספת-

1. לא תותר הריסת המבנה. . סעיף חדש

2. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי

הבניין הקיימים בו לרבות: סוג האבן, פתחים, כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול,

סורגים, גדרות ושערים. כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.

3. תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בקונטור המבנה הקיים. יש לערוך פרט

הפרדה בין הבינוי הקיים לחדש בקנ"מ 1:20 ולהטמיעו בהרמוניקה.

4. חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות הבניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי.

בלבד. לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

5. תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של

אדריכל בעל ניסיון מוכח בתחום השימור.

6. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי.

7. שימור העצים הבוגרים בתחום החלקה.

5 - לעדכן שטחי בנייה מתחת לקומה הקובעת שינוי

- להוסיף קו בניין קדמי- בהתאם לקיים

- לשנות קן בניין מזרחי בהתאם לקיים

טל: 054-5701709 | ת.ד. 6208 כפר סירקין 4993500 | gmail.com@bmanat 13

ענת בן-מנחם אדריכלים

ארכיטקטורה ▪ שימור אתרים ▪ בינוי ערים

6 .1 להוסיף סעיף חדש לנושא תנאים למתן היתר בנייה:

2. תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של

אדריכל בעל ניסיון מוכח בתחום השימור.

3. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי.

4. תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק תיעוד מלא ממחלקת השימור.

5. יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

6. לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המבנה.

7. היתר הבנייה יכלול רשימת הוראות להבטחת ביצוע עבודות השימור .

8. לא יותרו שינויים בחזיתות המבנה ההיסטורי ולא תותר פגיעה באופיו האדריכלי

לרבות חומרי גמר ובנין מקוריים, פתחים, נגרות, מדרגות, ריצוף, פרטי בנין ייחודיים, פרטי גג מזחלות ומרזבים, מעקות וכו'. יש להסיר ולהסדיר תשתיות.

9. חזיתות המבנה ההיסטורי ישומרו במלואן, לא תותר אטימת פתחים מקוריים,

יפתחו פתחים שנאטמו.

10. תנאי למתן טופס 4 יהיה שימור חלקי המבנה שהוגדרו לשימור.

11. בעת ביצוע עבודות בניה חדשות יש להגן על המבנה ההיסטורי כולל

קונסטרוקציה ופרטים. יש לתת פתרון והגנות לייצוב המבנה ההיסטורי ולהבטיח שלא יפגע לאורך כל זמן העבודות באתר. היה ויפגע/ייהרס המבנה ההיסטורי או חלקים ממנו במהלך העבודות יחזרו זכויות הבניה להיות כפי שהמבנה המקורי היה בנוי בפועל.

12. תנאי לאכלוס המבנה – שימור בפועל של המבנה ההיסטורי בהתאם לתנאי

ההיתר ובתאום עם יחידת השימור של עירית ירושלים.

אשמח לעמוד לרשותך ולרשות עורכי התכנית לשאלות והבהרות נוספות, בברכה,

אדר' ענת בן-מנחם

יועצת שימור ללשכת התכנון

העתק:

גידי בן עמי, סגן מתכנן המחוז

ענבר גולשני, ראש צוות

שירה עמר, רפרנטית שימור

טל: 054-5701709 | ת.ד. 6208 כפר סירקין 4993500 | gmail.com@bmanat 14