ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 48 · סדר יום.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 21/04/2026
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

- 1 -

21/4/2026

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2026/8

שתתקיים 29/04/2026 - יב אייר תשפ"ו

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1304286 מקור ברוך התנגדויות תוספת יח"ד אליעזר דוד ועדה מקומית ברח שרי פינקל

ישראל ,7

מקור ברוך,

2 11:30 1090091 גבעת הורדים התנגדויות השלמת קומה אבי בן עמי ועדה מקומית עליונה

מאושרת

בהיתר לשם

תוספת יחידת

דיור, הטייסים

3 12:30 1106863 רמות רחל, התנגדויות תוספת עיריית ועדה מקומית ארנונה החדשה שימושים ירושליים

והגדלת זכויות

בניה למבני

ציבור ברחוב

לנקין, ירושלים

4 1276328 קרית מנחם התנגדויות התחדשות אייסלנד ועדה מחוזית עירונית- מקסימו

מתחם

איסלנד-

מקסיקו,

5 1339043 מקור ברוך התנגדויות תוספות בניה יצחק שמעון ועדה מחוזית לבנין קיים רח רובינשטיין

דון יוסף הנשיא

1 ירושלים

6 1299031 זכרון משה התנגדויות תוספת 2 משה יוחנן ועדה מקומית קומות לשם סאלאווייציק

תוספת 2

יח"ד, ראשית

חכמה ,19

7 1328871 זכרון משה התנגדויות תוספת קומה יהודה לייב ועדה מקומית ותוספות בניה הורביץ

לשם הרחבת

יח"ד קיימות,

רח ראשית

חכמה 17

- 2 -

8 1401348 טלביה/המוגרבים התנגדויות מלון לורנט לוי ועדה מחוזית ז'בוטינסקי 19

9 1250729 קרית היובל התנגדויות אורוגואי 3 ייזום ועדה מחוזית ירושלים והשקעות

ובניה בע"מ

אל עמי

10 1206770 נחלאות, שערי התנגדויות הרחבות בניה שרי לויין ועדה מחוזית חסד ליח"ד ברחוב

צפת 25

11 1161488 הגבעה התנגדויות תוספת אחוזי מתיא בן ועדה מחוזית הצרפתית–גבעת בניה כולל ויקטור מתיא

שפירא שינוי בהוראות מרום

עבור מבנה

מגורים, גבעה

צרפתית

12 1106871 עזרת תורה התנגדויות הוספת שטחים שלוש גי אס ועדה מחוזית מסחריים, נכסים בע"מ

ותוספת קומה

לשם הוספת

יח"ד-

אליעזרוב 1 .

13 1570621 פסגת זאב דרום הפקדה תוספת בינוי חיים זבולון ועדה מקומית ותוספת קומה גליק

לשם הרחבת

יח"ד קיימות

רח' מזל אריה

5 ירושלים

14 1542463 אזור תעשיה הפקדה תוספת קומות בריק יבגני ועדה מחוזית גבעת שאול והרחבת

קומות קיימות

ברח' אליאב ,3

15 1350313 נחלאות, שערי הפקדה הרחבת יחידת דורין קרול ועדה מחוזית חסד דיור ברח' מרמלשטיין

נחלת צדוק

,11 שערי חסד

16 1351048 גבעת המטוס הפקדה ברכת קולחין - נחלת צדוק ועדה מחוזית גבעת המטוס

17 1431311 בית הכרם הפקדה התחדשות חזי בינה הוד ועדה מחוזית עירונית מתחם הבירה

דגניה- שד פרויקטים

הרצל ,72 בע"מ

דגניה ,1 ,3 5

18 1506542 בית צפפה הפקדה שני בנייני בדרייה ועדה מחוזית מגורים חדשים עליאן

בני 3 קומות,

בית צפפה

19 1095488 מעלות דפנה הפקדה שינוי קווי בנין קפיטל ועדה מקומית ומרפסות איננווסט

ברחוב מעלות

דפנה ,117

- 3 -

20 1478601 קרית משה הפקדה טחנת הקמח ISA קבוצת ועדה מחוזית ירושלים-

תוספת שטחים

21 1448620 רוממה הפקדה הריסת מבנה תשפ"ג ועדה מחוזית והקמת מבנה בע"מ אשכול

ברחוב המון ,6 רענן

22 1443928 בית ישראל הפקדה תוספות בניה אריאל ועדה מחוזית לבנין קיים רח' ינובסקי עפ"י

יוסף קארו 31 יפוי כח

23 1420249 קרית היובל הפקדה הסדרת דרך, ועדה ועדה מקומית רח אולסבנגר- מקומית

קריית יובל עיריית

ירושלים

24 1412303 פסגת זאב דרום הפקדה סיירת דוכיפת מוטי פרץ ועדה מחוזית - הארבעה,

פסגת זאב

25 1526193 גוננים הפקדה בניין מגורים קפיטל גולד ועדה מחוזית ומסחר ברחוב

רשב"ג ,48

ירושלים.

26 1421270 רמת שלמה הפקדה תוספת קומה מרדכי ועדה מקומית חדשה שמואל קולר

להרחבת

דירות קיימות

ברח' הרב

דרוק

,89ירושלים

27 1459858 ראס אל עמוד הפקדה תוספת יח"ד סלאח אחמד ועדה מקומית ל-2 בניינים שקיראת

קיימים

בשכונת ראס

אלעמוד

28 1467109 יפה נוף הפקדה אגף חדש יד שרה ועדה מחוזית לבניין יד שרה

רחוב מגדים

29 1464346 פסגת זאב הפקדה התחדשות אלי בלומנטל ועדה מחוזית עירונית משה

דיין ,20-22

ירושלים

30 1122241 בית צפפה הארכת גבעת השקד - הרשות ועדה מקומית מועד איחוד וחלוקה לפיתוח

להתנגדויות שלא בהסכמה ירושלים

מכח תכנית

969162

31 1374503 גילה הארכת תוספת 2 אייזנבך ייזום ועדה מקומית מועד קומות ובינוי

להתנגדויות לשם הרחבות

,תוספת יח"ד

ומשרד- מבוא

הדודאים 5

- 4 -

32 1242692 רמת אשכול הארכת הרחבות יח"ד גרשון חיטמן ועדה מקומית מועד קיימות רח

להתנגדויות רמת הגולן ,30

ירושלים

33 1291905 רוממה תיקון שינוי הוראות בינגו נדלן ועדה מקומית החלטה בינוי ברח

להתנגדויות ירמיהו ,17

ירושלים.

34 1398544 גאולה תיקון יחזקאל 11 - הלוואה ועדה מחוזית החלטה תוספת שטח וחיסכון

להפקדה עיקרי למסחר ירושלים

בקומת

המרתף

35 969907 בית הכרם תיקון תוספת קומה גדעון שניאור ועדה מקומית החלטה ברחוב הסמדר

להפקדה 1

36 1100056 רמות תיקון מתחם חינוך רשות ועדה מקומית החלטה כיסופים, רמות מקומית

להפקדה

37 1379643 רמת שרת הצטרפות ברכה צפירה- חברת עמים ועדה מחוזית הועדה רחוב ברכה בע"מ

המקומית צפירה 2

בשלב

הפקדה

38 1242536 גילה הצטרפות התחדשות שי אוחנה ועדה מחוזית הועדה עירונית - רחוב

המקומית המור

בשלב

הפקדה

- 5 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1304286

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: פינקל אליעזר דוד

עורך התכנית: גדרון עמוס

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 05/05/2024

כתובת שרי ישראל 7 , מקור ברוך

גוש חלקה בשלמות

30076 166 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש לבטל את הסעיף "עצים: יש לסמן את כל העצים הקיימים (לפחות 4 עצים)

בתכנית לשימור ולהציע שתילה של עצים חדשים (לפחות 3 עצים) באיזור גבול חלקה הפונה לציר רק"ל. ובנוסף להציע שתילה של לפחות 5 עצים בוגרים בתחום שטח החניה המתבטל וכן להציע במקום השטח המרוצף הקיים קרקע טבעית עבור שתילה משמעותית זו."

12/11/2025

במקומו יש להוסיף את הסעיף הבא: "יש לסמן בתיאום עם מחלקת התכנון את העצים בוגרים הקיימים בתחום החלקה לשימור ובנוסף להציע שתילה של לפחות 2 עצים בוגרים נוספים במסגרת היתר הבניה

לבטל את הסעיף מההחלטה הקודמת לגבי החניה.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 26.6.2024 ימשיכו לחול.

26/06/2024 מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

- 6 -

מוצעת תוספת של 2 יח"ד קטנות מאוד בקומת המרתף בחזית הדרומית –יש לאחדן לידי יח"ד אחת על מנת ליצור תכנון מיטבי ודירה בשטח סביר , בגישה ע"י גרם מדרגות ירידה בחזית מזרחית בלבד שלא נצפית לרחוב.

גובה קומה למגורים (בקומת המרתף) יהיה מינ' +2.50 ולא 2.20 כמסומן בהיתר מאושר.

יש לבטל את ההרחבה המוצעת בחזית דרום - מזרחית עבור השירותים, אשר מוצעת עבור יח"ד זו בלבד ולא תואמת היתר הבניה ולתכנן מבואת כניסה לדירה בהתאמה למצב קיים בהיתר הבניה.

יש לבטל תוספת מוצעת של סגירת מרפסת ליח"ד מס' 3 ובקומת הקרקע ולסמן עבירת בנייה להריסה לשמירה על חזית אחידה.

יש לבטל הרחבה מוצעת עבור יח"ד מספר ,4 מאחר והיא פונה ומוצעת כמעט בקו אפס לחזית ראשית לרחוב ולא מאפשרת חצר קדמית ולסמן עבירת בניה קיימת להריסה.

יש לבטל תוספת גרמי מדרגות והרחבה מוצעת בחזית דרומית בקומת הקרקע ליח"ד 3 ו-4 ע"מ לשמור על חזית אחידה לרחוב ולסמן עבירת בנייה להריסה.

חניה- בהיתר 2016/0387.00 אושרה תמ"א 38 לבניין ובה מוסדרות 3 חניות בתוך גבולות המגרש, לא ניתן לבטלן בסמכות הועדה המקומית. תנאי להיתר בניה יהיה אישור הועדה המחוזית לביטול 3 מקומות חניה אלו מאחר והמגרש גובל בציר רק"ל בהתאם לתכנית 5166ב', כמו כן בשל הצמידות לציר רק"ל יש לתת פטור מחניה עבור תוספת 1 יח"ד המוצעת במרתף בהתאם לסעיף 1 בחו''ד.

פתרון מיגון: מאחר ובקירות הקיימים של עמודות הממ"דים מוצעים פתחים וכן

קיימים 3 קירות יורדים בלבד בניגוד לתקן עבור ממ"ד והינם משמשים עבור כניסה ליח"ד ולמטבח - יש להציע את חדר השינה ביח"ד המוצעת כחדר מחוזק.

יש לקבל כתנאי להיתר בניה אישור של פיקוד העורף / הג"א לפתרון מיגון המוצע.

הוראות התכנית- טבלה: 5 - יש לבטל סעיף המרת שטחים מעיקרי לשרות ולהפך.

עצים: יש לסמן את כל העצים הקיימים (לפחות 4 עצים) בתכנית לשימור ולהציע שתילה של עצים חדשים (לפחות 3 עצים) באיזור גבול חלקה הפונה לציר רק"ל.

ובנוסף להציע שתילה של לפחות 5 עצים בוגרים בתחום שטח החניה המתבטל וכן להציע במקום השטח המרוצף הקיים קרקע טבעית עבור שתילה משמעותית זו.

אשפה- מיקום פחי אשפה והגדרות הקיימים בחזית הצפון מערבית ממוקמים בתחום שטח הפקעה לדרך. יש להציע מיקום חלופי שלא לחזית לרחוב וביחוד שלא לפינת הרחובות ולא לרחוב שרי ישראל הנצפה במיוחד אלא בחזית צד.

הערות מחלקת נכסים:

אין לחרוג עם קו הבניין לתחום הדרך. יש לסמן להריסה את כל הגדרות הפולשות לתוואי הדרך המאושרת.

- 7 -

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף הפקעה כללי, כמפורט: הפקעה- "השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-,1965 ובכפוף לכל דין".יש להוסיף בטבלה שבס' 1.6 את תכנית 101-0209593 סוג היחס יהיה 'כפיפות' והערה ליחס תהיה כדלקמן "תכנית זו אינה פוגעת בהוראות תכנית .101-0209593 הוראות תכנית 101-0209593 תחולנה על תכנית זו".

בנוסף, בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

תנאי לתחילת עבודה של כל מגיש בקשה להיתר יהיה הריסות כל עבירות הבניה הקיימות בתחום אותם דירות.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

שליחת הודעות לחלקות המצרניות 120 ,118 ,114 ,113 ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות:

חסר סימון עבור סגירת המרפסות לאשר יהיו מסומנות הריסה בניגוד להיתר הבניה.

חסר סימון תחומי מילוי הקרקע בקומת המרתף.

חסר סימון אוורור מאולץ.

בתשריט המוצע יש לצרף את תאריך ביצוע המדידה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

הכשרת קומת מרתף כקומת מגורים והכשרות בנייה בקומת קרקע, רחוב שרי ישראל ,7 מקור ברוך.

1. תוספת בניה בקומת מרתף וקומת קרקע לשם תוספת ו/או הכשרת הרחבה של יח"ד,

הכשרת סגירת מרפסות מבנייה קלה ביח"ד מס' 4 ו-,5 בהתאם לנספח הבינוי ובהתאם לקיים בשטח.

- 8 -

2. הגדלת שטחי הבניה הכוללים בתכנית ל -2,627.40 מ"ר.

מתוכם- 2,128.69 מ"ר עיקרי (2,077.17 מ"ר מעל הכניסה, 51.50 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת) ו-498.73 מ"ר שירות (349 מ"ר מעל הכניסה, 149.73 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת).

סה"כ תוספת שטחי בניה מוצעות 110.6 מ"ר.

3. קביעת מס' קומות ל-6 קומות מעל קומת מרתף למגורים.

4. הגדלת מס' יח"ד מ-25 ל-.26 סה''כ תוספת יח"ד אחת בקומת מרתף בשטח כולל של 70.5 מ"ר

(עיקרי + ממ"ד).

5. קביעת קווי בניין מרביים חדשים.

6. קביעת גובה בניין.

7. קביעת הוראות בינוי ותנאים למתן היתר בניה.

8. קביעת הוראות בגין הריסה.

9. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

התוכנית בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 02/01/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .03/03/2026

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

ישראל כהנשטאם, ת.ז. .343810438 המתנגד גר במבנה, בדירה 12 (קומה ב').

עיקרי ההתנגדויות:

1. פגיעה בזכויות חניה קנייניות, באיכות החיים ובערך הנכס של המתנגד. ההתנגדות מבוססת על תנאי

שקבעה הוועדה, שמחייב ביטול 3 מקומות חניות קיימות (נבנו ואושרו במסגרת היתר )2016/387 כתנאי לאישור התוכנית, מבלי פיצוי או חלופה לביטול החנייה. המתנגד צירף את נסח טאבו לתת חלקה 25 וטוען שהחניות מוצמדות ליח"ד שלו. החניה מהווה חלק מזכויות שלו ועליהם שילם בעת רכישת הנכס. אין לועדה סמכות להפקיע רכוש פרטי ללא הסכמה במסגרת התכנית. לא הוצע פיצוי או חלופה לביטול החניה, באזור בו מצוקת חניה קשה.

2. מבקש לדחות את התכנית. ככל שיוסר התנאי המחייב לביטול מקומות החניה השייכים לי, לא אתנגד

לתוספת יחידת הדיור.

- 9 -

התנגדות מספר 2 :

אליעזר דוד פינקל, ת.ז .43548817 המתנגד מגיש התוכנית וגר במבנה בדירה 1 (קומת קרקע).

עיקרי ההתנגדויות:

1. איחוד יח"ד בקומת מרתף – מתנגד להחלטת הועדה לאחד שתי יח"ד קטנות בקומת המרתף בחזית

הדרומית ליחידת דיור אחת עם גישה במדרגות בחזית המזרחית שלא נצפית מהרחוב. מבוקשות שתי יח"ד בשטח של 37 מ"ר על ציר רכבת קלה, באזור שמיועד לציפוף עירוני, בו ניתן להציע עד 10 קומות.

דרישת האיחוד אינה סבירה ואינה תואמת את המדיניות התכנונית הנהוגה באזורי ביקוש וצפוף מסוג זה.

2. ביטול הרחבת השירותים בקומת מרתף, מתחת למרפסת זיז קיימת – בהחלטת הועדה נדרש לבטל את

ההרחבה בחזית דרום מזרחית עבור השירותים, ובמקומה לתכנן מבואת כניסה לדירה בהתאם להיתר המאושר. בהיתר מאושרת מרפסת זיז, אשר במסגרת תהליך ההיתר נדרש לבנות קירות עד למפלס החצר בשל הפרש גובה מצומצם. כתוצאה מכך נוצר חלל כלוא. הבקשה היא לנצל חלל זה, ללא שינוי בקווי הבניין המאושרים או פגיעה בחזית הבניין.

3. שמירה על חזית אחידה ליח"ד מס' 4 בחזית צפונית לרחוב שרי ישראל – החלטת הועדה לבטל את

ההרחבה ליח"ד ,4 כיוון שפונה לחזית ראשית בקו אפס, ולא מאפשרת חצר קדמית. בנוסף, לסמן עבירת בניה להריסה. מבקשים סגירת מרפסת מאושרת בהיתר, והרחבתה עד קו קיר תמך. ההרחבה לא פוגעת בחצר המשותפת, כיוון שמסתיימת בקיר התמך המפריד בין החצר הפרטית והאזור המשותף.

מדובר בשטח הממוקם מתחת למפלס הרחוב, שאין לו השפעה על החזית הראשית. מעל הסגירה תוקם מרפסת גג.

4. ביטול הרחבה בחזית דרומית בקומת הקרקע ליח"ד 3 ו-4 – בהחלטת הועדה נדרש לבטל תוספת גרמי

מדרגות והרחבה מוצעת בחזית הדרומית בקומת הקרקע ליח"ד ,3,4 כדי לשמור על חזית אחידה לרחוב ולסמן עבירות בניה להריסה. גרמי המדרגות היו קיימים בבניין עוד במועד קבלת טופס ,4 והבניין אוכלס במצב הזה. לפיכך, אין מדובר בעבירת בניה או שינוי מהבינוי המאושר הבקשה כוללת סגירת נישה במפלס נמוך ממפלס הרחוב, ואין בו פגיעה חזותית של החזית לרחוב.

- 10 -

גרמי המדרגות מהווים דרך הגישה היחידה וחיונית מהדירות אל שטח החצר הצמודה להן. ביטול המדרגות ימנע את היכולת להשתמש בחצר. פגיעה שאינה מידתית. קיבלו אישור עקרוני במסגרת טופס .4

5. הסדרי חניה – בהחלטת הועדה נקבע שבמסגרת היתר 2016/387 תמ"א ,38 אושרו 3 מקומות חניה

בגבולות המגרש ולא ניתן לבטלן בסמכות הועדה המקומית. תנאי להיתר בניה יהיה אישור הועדה המקומית לביטולן. בשל הקירבה לציר רק"ל, בהתאם לתכנית 5166ב', יש לתת פטור מחניה עבור תוספת יח"ד המוצעת במרתף. מגיש התכנית מבקש להבהיר שבמסגרת הבקשה לא מבוקש לבטל חניות. מקומות החניה הוסדרו בהיתר 2016/387 ומוצמדים לדירות. התניית ההיתר באישור הועדה המחוזית אינה רלוונטית.

6. שינוי מיקום פחי אשפה – בהחלטת הועדה נדרש לאתר מקום חלופי לפחי האשפה שמוקמו בתחום

שטח הפקעה לדרך, בחזית צדדית. מכיוון שמיקום הפחים אושר בהיתר 16/387 ותואם עם אגף התברואה, אין למגיש התכנית סמכות לשנות את המיקום.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מכיוון שהתוכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים

לוועדה המקומית לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. לקבל את ההתנגדות לעניין ביטול שלושה מקומות חניה מאושרים בהיתר בחזית הדרומית - לא

יבוטלו 3 מקומות החניה המאושרים בהיתר הבניה 16/387 בחזית הדרומית. מקומות אלו הוצמדו לדירות ואין סיבה לבטלם. יש להציג בהתאם למאושר בהיתר.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין איחוד שתי יח"ד מבוקשות להכשרה בקומת מרתף לדירה אחת, מכיוון

שהמקום שמדובר בציר רק"ל בו ניתן להציע ציפוף עירוני – בתכנית שעמדה בתנאי סף הוצע להכשיר שתי יח"ד קטנות מאוד בשטח של כ – 37 מ"ר כל אחת בקומת המרתף, עם שתי כניסות פרטיות נפרדות ובלי פתרון חניה. מדובר בבניין חדש יחסית. לא סביר לייצר יח"ד קטנות מאוד עם כניסות נפרדות. בהתאם להחלטה להפקדה, יש לאחד את שתי הדירות ליח"ד אחת בשטח סביר, עם כניסה אחת בגרם מדרגות מהחזית המזרחית, שאינה נצפית מהרחוב.

- 11 -

3. לקבל את ההתנגדות לעניין ביטול הרחבת השירותים בקומת מרתף, בחלל כלוא שנסגר בקיר

מתחת למרפסת זיז קיימת בחזית המזרחית, שנוצר מכוח דרישות הרישוי – ניתן לאשר את ההרחבה המבוקשת בחלל שנוצר מתחת למרפסת בחזית הדרום מזרחית, שהיא חזית צדדית ואינה נצפית מהרחוב הראשי.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין ביטול הכשרת סגירת המרפסת בחזית הצפונית להרחבה עבור יחידת

דיור מספר 4שנמצאת מתחת למפלס הרחוב ומופרד משטח משותף לבניין - למרות מיקום המרפסת במפלס נמוך מהרחוב, היא בחזית לרחוב ראשי שרי ישראל,אינה מוסתרת ונמצאת בהמשך למרפסות שנבנו בחזית זו עבור יח"ד. סגירת המרפסת פוגעת באחידות החזית ולפיכך יש לסמן אותה כעבירת בנייה קיימת להריסה.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין ביטול הכשרת סגירת המרפסות בחזית הדרומית להרחבה עבור יחידות

דיור מספר ,4 3 - למרות מיקום המרפסות במפלס נמוך מהרחוב, הן נצפות מהרחוב, אינן מוסתרות והן בהמשך למרפסות שנבנו בחזית זו עבור יח"ד בחזית הדרומית. סגירת המרפסות פוגעת באחידות החזית ולפיכך יש לסמן אותן כעבירת בנייה קיימות להריסה.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין ביטול מדרגות חיצוניות המשמשות גישה ליח"ד 4 ואל חצר מוצמדת לדירה-

המדרגות הקיימות נבנו על שטח מאושר בהיתר לחניה ושטח משותף לבניין ולא בשטח המוצמד לדירה

4. בהתאם להחלטה להפקדה, יש לסמן להריסה את המדרגות, אשר הוקמו בניגוד להיתר ומשמשות

כניסה פרטית ליח"ד אחת בחזית לרחובות ראשיים. יש להציג את החניה והחצר בהתאם למאושר בהיתר.

7. לקבל את ההתנגדות לעניין הדרישה לשינוי מיקום פחי האשפה שאושר במסגרת היתר הבניה ותואם מול

אגף תברואה, מכיוון שהמיקום כבר מאושר במסגרת ההיתר הקודם, בנוי ומשמש בפועל - שטח האשפתון המאושר בהיתר אשר תואם מול אגף התברואה יהיה בהתאם למאושר. בנוסף, המיקום המוצע בתוכנית פוגע בחניה המאושרת בהיתר הבניה בחזית הדרומית.

8. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 12 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1090091

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: בן עמי אבי

עורך התכנית: חמם פרי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 6/8/2024

כתובת הטייסים , גבעת הורדים רחוב הטייסים 27 ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30121 116 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, ממליצים להפקיד

את התוכנית בתנאים הבאים:

הבינוי המוצע חורג ביחס למדיניות תכנית האב ב%26 בנייה, לצורך שיפור התכנון בכל הנוגע לממשק של המבנה לרח' בעניין התאמת המפלסים, ניתן לאפשר את החריגה הנ"ל.

הבינוי המוצע מוגבה ב1.53 ביחס למפלס רחוב הטייסים, ניתן לאפשר את הגבהה זו על מנת לאפשר כניסה לחניון תת קרקעי בהתאם לתנאי המגרש. בנוסף, התכנית מציעה הנמכת מפלס הכניסה הקובעת בכחצי מטר ביחס לתכנית קודמת שנגנזה בין היתר בשל אי התאמתה למפלסי הרחוב.

תנועה וחנייה:

25/09/2024

בתיאום עם תושי"ה, פתרון החנייה יוצע בתת הקרקע, עפ"י תקן ובתחום המגרש.

בהתאם לחוות דעת שפ"ע:

יש לשקם מדרכה ,כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של האגף.

יש להגיש סקר עצים ונספח מעודכן לפני מתן היתר הבניה.

תנאי למתן טופס יהא ביצוע סעיפים אלו לשביעות רצונו של אגף שפ"ע.

בכל פיתוח מעל בינוי תת קרקעי של חניון וכד'. יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע ואדריכל העיר.

יש להשלים חוות דעת של מחלקת תושי"ה כתנאי להפקדת התכנית.

כללי:

- 13 -

יש להוסיף סטייה ניכרת נושא מס' קומות, קווי בניין וגובה בינוי.

יש להוסיף שימושים למגורים בהוראות התכנית.

גובה גדרות כלפיי מגרשים מצרניים המיועדים למגורים לא יעלה על 1.2 מ'.

יש לקבוע כי תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה יטופלו על ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח. יש להימנע מקירות תמך ככל הניתן.

יש להוריד מהוראות התכנית את סעיף 4.1.2 ז' בנוגע לגמישות.

יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמו ויחס של כפיפות לתכנית 5166ב'.

לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

יש לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי הבניינים בחלקות הסמוכת המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיתוח' – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש להשמיט מהוראות התכנית את הגמישות בסטייה ניכרת ביחס לסעיף סטייה ניכרת 4.1 י.

תיאור חדש להתנגדויות

התוכנית ממוקמת ברחוב הטייסים 27 בשכונת גבעת הוורדים, בירושלים.

בחלקה זו אושר היתר בניה מספר 2020/0197.00 לתוספת שטחים לפי תוכנית 10038 התוכנית מציעה השלמת קומה חלקית בקומת גג ותוספת יח"ד, מעבר למאושר בהיתר מספר .2020/0197.00 - 14 -

התכנית מוצעת מכוח סעיף: 62א (א) לחוק התכנון והבניה, סעיפים קטנים (4א), (,)5 (13ב)

התכנית החלה במקום היא תכנית מתאר המקומית 3963 א'

התכנית המופקדת מציעה:

1 שינוי במערך יעודי הקרקע מאזור מגורים מיוחד לאזור מגורים ד'.

2. קביעת בינוי לתוספת בניה בקומת גג לשם תוספת יח"ד והרחבת יח"ד קיימת, בהתאם לנספח בינוי ובהתאם

לקיים בשטח.

3. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח.

5. הגדלת מספר יחידות הדיור מ-25 יח"ד ל-26 יח"ד.

6. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח

התוכנית הופקדה בתאריך 26/12/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 24/02/2026 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות אחת :

התנגדות מספר 1 : עו"ד שירין ברגותי ועו"ד עופר גיטליץ בשם דיירים מרחוב הטייסים 29

עיקרי ההתנגדויות:

1. בשם מרשינו, אשר שמותיהם מפורטים להלן, שהנם בעלי זכויות בדירות מגורים בבניין ברח' הטייסים

,29 ירושלים, הגובל בתחום התכנית שבנדון, וכן שכנים נוספים בעלי זכויות במקרקעין הסמוכים לתחום התכנית, מוגשת בזאת התנגדותם לתכנית המופקדת, מכל הנימוקים המפורטים בהתנגדות המצורפת:

2. יודגש כי לתכנית האב הוגשו מאות התנגדויות. תושבים רבים היו שותפים לביקורת חריפה

בשל היקפי הבינוי המוצעים בתכנית האב לבניינים בשכונת קרית שמואל, תוך הבעת חשש אמיתי מכך שהיקפי הבינוי האמורים חורגים באופן משמעותי מאופי השכונה ומסכנים את הייחוד שלה.

3. יחד עם זאת, תכנית האב מהווה מסמך מדיניות מנחה ובסיס לקבלת החלטות תכנוניות

בשכונה, וחריגה ממנה מחייבת הנמקה מפורטת.

4. הבינוי בהיתר הבניה בחזית הדרומית עם חלקת המתנגדים נקבע במרחק של כ- 4 מ' .

5. יצויין כי על אף החלטת הועדה המקומית לעיל, לעניין חישוב השטחים, היתר הבניה אשר

הונפק ליזמי הפרויקט, מתייחס ל - 1,630 מ"ר )ולא 1,496 מ"ר בהתאם להחלטת הועדה - 15 -

המקומית( וכן 723 שטחי שירות על קרקעיים וזאת בנוסף לכ- 1,702 מ"ר שטחי שירות תת-

קרקעיים.

6. מבלי לפגוע בכל יתר הטענות כנגד התכנית המוצעת, כפי שאלה מפורטות בהתנגדות זו להלן,

על הועדה לבחון כיצד הונפק היתר ל- 1,630 מ"ר עיקרי, שעה שהחלטתה מתייחסת ל- 1496 מ"ר )1796.08-300.33= 1,496 מ"ר(. על פניו, המדובר בהיתר בטל.

7. עוד חשוב לציין, כי הבניין ברח' הטייסים 27 עומד על תילו , דיירים מתגוררים בו, והיתר הבניה

לא מומש. משכך, ולאור תנאי היתר הבניה עצמו )סע' 4 ו- 11 לרשימת התנאים בהיתר( , משלא בוצעו עבודות מכוחו, במשך למעלה משנה )יותר נכון כשנתיים וחצי בנסיבות העניין(, הרי שההיתר בטל.

8. לא יכולה להיות מחלוקת כי אם היתר הבניה אשר הונפק הנו בטל, מכל אחת מהסיבות

המפורטות לעיל, או שתיהן, הרי שדינה של התכנית המוצעת להידחות אף בטרם דיון בטענות המתנגדים להלן.

9. למען שלמות התמונה, נתייחס לתכנית 101-0700641 אשר קודמה בסמכות הועדה המחוזית,

ונדחתה על ידה.

10. יזמי התכנית מושא ההתנגדות, הגישו בשנת 2020 תכנית שמספר ה ,101-0700641 וזאת

במקביל להגשת הבקשה להיתר בת.ב. ,2020/197 להקמת בנין חדש במסגרת פינוי בינוי, ברחוב הטייסים ,27 ירושלים.

11. תכנית 101-0700641 ביקשה לקבוע את מספר הקומות בשטחה ל- 7 קומות, וכן להגדיל את

שטחי הבניה בחלקה .116

12. .הועדה המחוזית דנה בתכנית ב- ,31/1/2021 והחליטה לצאת לסיור בשטח בטרם קבלת

ההחלטה.

13. ביום 2/5/2021 הועדה המחוזית דנה בתכנית בשנית, והחליטה לדחותה בהחלטה מפורטת

אשר מובאת להלן מפאת חשיבות ורלוונטיות הדברים:

14. אומנם התכנית המוצעת מבקשת להוסיף היקף מצומצם יותר של בינוי, ואולם, העקרון הנו

אותו עקרון של תכנית .101-0700641 שכן התכנית המוצעת מבקשת להוסיף השלמת קומה חלקית לקומה הששית אשר צומצמה עקב התנגדות המתנגדים בהליך הרישוי בת.ב. ,2020/197 תוך הגדלת שטחי הבניה העיקריים בתחום התכנית ל- 1,825 מ"ר עיקרי, מה שמביא את אחוזי הבניה לכ- %262 מעבר לשטחי מרפסות.

15. .בתשריט התכנית המוצעת, סומן קו הבניין הדרומי בגבול עם חלקת המתנגדים, במרחק של 3

מ', על אף שהיתר הבניה אשר אושר בת.ב. 2020/197 הציג בינוי במרחק של כ- 4 מ' ויותר מגבול המגרש עם המתנגדים.

16. טענות המתנגדים

- 16 -

17. המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות על הסף מפאת חוסר סמכות.

18. לחילופין בלבד, דין התכנית להידחות על הסף, לאור החלטת הועדה המחוזית בתכנית -101

,0700641 שכן לא חל כל שינוי נסיבות המצדיק סטייה מהחלטת הועדה המחוזית האמורה.

19. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות גם לגופה מכל

הנימוקים המפורטים להלן.

20. המתנגדים יטענו כי הנם מתנגדים נחרצות לתכנית המוצעת, ורואים בה ניסיון להלך בשיטת

הסלמי, כאשר פעלו יזמי התכנית לאישור היתר מכח תמ"א 38/2 ותכנית ,10038 על כל האילוצים התכנוניים הכרוכים בפרויקט כזה ונזקים תכנוניים לחלקות הגובלות, וכעת פועלים להשלמת הקומה, בהליך תכנון נקודתי הכבול מראש להיתר הבניה שניתן במגרש, ותוך הימנעות מדיון ענייני וכולל בבינוי הראוי במגרש, בהליך תכנון יסודי וסדור.

21. המדובר בהליך לא ראוי בעליל אשר נדחה בעבר על ידי הועדה המחוזית, וראוי כי יידחה על

ידי הועדה המקומית.

22. יודגש כי המתנגדים התנגדו נחרצות לבינוי כפי שהוצע בהליך הרישוי, כאשר החלטת הועדה

בזמנו מיתנה את הבינוי אשר הוצע עקב ההתנגדויות. כפי שיפורט להלן, התכנית המוצעת היום מעצימה את הפגיעה במתנגדים, מהווה חריגה משמעותית מהוראות תכנית האב, והכל ללא כל הצדקה.

23. דין התכנית להידחות על הסף מפאת העדר סמכות

העדר סמכות נוכח בטלות היתר הבניה

24. כפי שצויין בסע' 18-20 להתנגדות לעיל, על פניו, היתר הבניה מכח ת.ב. ,2020/197 הנו בטל,

ומשכך, התשתית עליה נסמכת התכנית מושא ההתנגדות, הנה לקויה, ודין התכנית להידחות.

25. העדר סמכות מכח סע' 62א)א( לחוק התכנון והבניה

מבלי לפגוע באמור לעיל, וככל שהועדה המקומית תקבע, חרף טענות המתנגדים לעיל, כי היתר הבניה שניתן בת.ב. ,2020/197 הנו בתוקף, המתנגדים יטענו כי הועדה נעדרת כל סמכות לדון ולאשר את התכנית המוצעת מכח סע' 62א)א( לחוק התכנון והבניה.

26. כידוע, הועדה הנכבדה מוסמכת לדון, להפקיד ולאשר, במסגרת סמכותה, אך ורק תכניות

שאינן חורגות מהוראות סע' 62א)א( לחוק התכנון והבניה.

27. המתנגדים יטענו כי הוספת שטחי בנייה, לאחר שהתווספו שטחים למגרש מכח היתר לפי

תמ"א 38/2 או תכנית 10038 )כבסיס לתוספת הזכויות(, אינה בסמכות הועדה המקומית הנכבדה, ומשכך דין התכנית להידחות על הסף מחמת חוסר סמכות.

28. לא ניתן להתייחס לתוספות אשר אושרו לפי תמ"א 38 או תכנית לפי סע' 23 לתמ"א ,38

כבסיס המהווה "שטח כולל מותר לבניה" לצורך חישוב שיעור ההגדלה המותר לפי סע'

29. 6א)א().(14 שטחי הבניה מכח תמ"א 38 וכן מכח תכנית לפי סע' 23 לתמ"א ,38 אינם שטחים

- 17 -

מוקנים, ומשכך אינם יכולים להוות "שטח כולל המותר לבניה בתכנית שאישרה הועדה המחוזית".

30. לחילופין בלבד, ומבלי לפגוע בטענת היעדר הסמכות, המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות,

מאותם הנימוקים בהחלטת הועדה המחוזית בתכנית 101-0700641

31. המתנגדים יטענו כי התכנית המוצעת הנה תכנית דומה לתכנית 101-0700641 אשר נדחתה

בעבר על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה, לאחר דיון מעמיק וסיור בשטח התכנית.

32. המתנגדים יטענו כי, כל אותם נימוקים אשר הובאו בהחלטת הועדה המחוזית, רלוונטיים

ומתקיימים גם באשר לתכנית המוצעת, שכן:

א. נפחי הבינוי וזכויות הבניה מושא התכנית המוצעת, חורגים מהיקפי הבינוי שנקבעו

בתכנית האב רסקו.

ב. האילוצים התכנוניים הנובעת מתכנית ,10038 כפי שהם באים לידי ביטוי בהיתר שניתן

במקרקעין, נותרו בעינם.

ג. התכנית המוצעת אינה כוללת שיפור משמעותי לעומת התכנון מכח .10038

ד. התכנית המוצעת אינה כוללת תועלות ציבוריות נוספות מעבר לאלה שנתקבלו מעצם

הכוונה להקים בניין העומד בהוראות תכנית החיזוק.

ה. התיקונים שנקבעו בחוות דעת מתכננת המחוז לבקשה להיתר מכח תמ"א 38 ותכנית

,10038 לא הוטמעו במסמכי התכנית המוצעת, ובכלל זה גם לא לעניין המרחב הציבורי.

33. בשנת 2021 דחתה הועדה המחוזית את טענות יזמי התכנית בדבר "צורך כלכלי הכרחי"

לאישור תוספת הזכויות על מנת לאפשר את מימוש התכנית, וזאת לאחר שבחנה את הטענות באמצעות היועץ השמאי של הועדה. אם הטענה נדחתה בשנת ,2021 על אחת כמה וכמה, שצריך לדחותה היום, ככל ותעלה.

34. המתנגדים יטענו כי בנסיבות העניין, יזמי התכנית מנועים מלקדם את התכנית המוצעת חרף

דחיית תכנית דומה לה על ידי הועדה המחוזית.

35. לאמור יש להוסיף כי ראוי שהועדה המקומית תכבד את החלטת הועדה המחוזית כפי שפורטה

לעיל, ותדחה גם היא את התכנית המוצעת. מבלי לפגוע באמור, המתנגדים יטענו כי דרושים נימוקים כבדי משקל, בטרם הועדה המקומית תחליט לאשר את התכנית המוצעת, תוך חריגה מהותית מהחלטת הועדה המחוזית לדחות את תכנית .101-0700641

36. מן הדין לדחות את התכנית המוצעת גם לגופה, נוכח הפגיעה במתנגדים

37. .המתנגדים יטענו כי היתר הבניה אשר אושר כאמור בת.ב. ,2020/197 מהווה לכשעצמו חריגה

חמורה מהוראות התכניות המאושרות החלות במקום, מהוראות תכנית האב אשר אושרה בשכונה, וכן מאפשר בינוי זר לשכונה, ופוגע בבעלי החלקות הגובלות, בהיבטים של מספר יחידות הדיור שהתווספו, גובה הבניה, קווי הבניין, עקירת עצים לשימור ועוד. יודגש כי - 18 -

המתנגדים טענו בזמנו כי עקירת העצים לשימור אף מהווה סטייה ניכרת לכשעצמה שהועדה המקומית אינה מוסכמת לאשר. ככל וחלילה התכנית שבנדון, לא תדחה, המתנגדים יעמדו על כל טענותיהם בעניין.

38. המתנגדים יטענו כי אישור התכנית המוצעת יגרום להעצמת הפגיעה בחלקות הגובלות, ובפרט

חלקת המתנגדים, ויחמיר את החריגה מתכנית האב ומאופי השכונה, וזאת ללא כל הצדקה.

39. השלמת הקומה הששית, משמעה הגבהת הבניין בפועל, שכן תבוטל בכך הנסיגה אשר תוכננה

בקומה הששית.

40. ראוי עוד להוסיף כי התכנית אף מבקשת להרע את מצבם של המתנגדים גם מעבר למה שאושר

בהיתר הבניה בת.ב. ,2020/197 מעת שמסמכי התכנית קובעים קו בניין של 3 מ' בלבד בגבול עם חלקת המתנגדים. אין שום הצדקה לקביעת קו בניין של 3 מ', שעה שהיתר הבניה מתייחס ל- 4 מ' בחזית עם המתנגדים!.

41. התכנית המוצעת תגרום לפגיעה נוספת בכניסת אור ואוויר לדירות המתנגדים ותגרום לפגיעה

נוספת בערך דירותיהם.

42. גם הוספת דירה אחת ל - 13 דירות אשר כבר אושרה הוספתן בת.ב. ,2020/197 תגרום לציפוף

נוסף שאין לו כל הצדקה.

43. מכל האמור, הועדה מתבקש לדחות את התכנית המוצעת גם לגופה.

התנגדות מספר 2 : מספר דיירים מרחוב הטייסים 25 הבניין הסמוך

עיקרי ההתנגדויות:

1. המסמך הוא התנגדות רשמית לתוכנית מספר 101‑,1090091 המבקשת להוסיף דירת גג גדולה

במיוחד בבניין החדש המתוכנן ברחוב הטייסים 27 בירושלים. בבניין זה אושרה רק לאחרונה תוכנית פינוי‑בינוי/תמ״א 38 להריסת המבנה הישן והקמת בניין חדש בן כחמש קומות ו‑25 יחידות דיור. דיירי הבניין הסמוך, ברחוב הטייסים ,25 לא התנגדו לתוכנית המקורית מתוך הסתמכות על כך שמוצו מלוא זכויות הבנייה במסגרת התכנון הכולל, וכי הבניין החדש ישמור על מרווחים, אור ופרטיות סבירים. כעת, זמן קצר לאחר אישור התוכנית המקורית, הופקדה תוכנית חדשה שמבקשת להוסיף דירת גג עצומה בשטח של כ‑195 מ״ר, לצד הרחבה משמעותית של דירה קיימת בקומה העליונה, באופן שלמעשה יוצר קומה נוספת שלמה מעל מה שאושר. לפי המסמך, מדובר בחריגה מהותית בגובה, בנפח ובשטחי הבנייה, תוך פגיעה קשה בפרטיות ובאור של הדיירים בבניין הסמוך. כפי שנכתב: "למעשה מדובר בהשלמת קומה שלמה נוספת בבניין, מעבר למה שאושר".

2. המתנגדים טוענים כי מדובר בשימוש לרעה במדיניות הפינוי‑בינוי ותמ״א .38 זכויות הבנייה שניתנו

במסגרת הפרויקט המקורי נועדו להיות תוספת חד‑פעמית כדי לאפשר התחדשות עירונית, ולא בסיס ל"סיבוב נוסף" מיד לאחר האישור. לטענתם, היזם מבקש לנצל את העובדה שהתוכנית כבר אושרה כדי - 19 -

להגדיל את רווחיו באמצעות תוספת שלא נבחנה כחלק מהתכנון הכולל, וכפי שנכתב במסמך: "זהו ניצול לרעה של ההליך התכנוני… מפצלים את הפרויקט לשתי פעימות כדי להשיג עוד זכויות". עוד נטען כי לא חל כל שינוי תכנוני, ציבורי או סביבתי המצדיק סטייה מתכנון שאושר רק לאחרונה, ולכן אין כל הצדקה עניינית לתוספת המבוקשת.

3. בנוסף, התוכנית מבקשת לשנות את ייעוד הקרקע מ"מגורים מיוחד" ל"מגורים ד׳" — שינוי שמאפשר

את הבנייה החריגה. לטענת המתנגדים, שינוי ייעוד הוא כלי תכנוני כבד משקל שאמור לשמש רק לצרכים מהותיים, ולא כדי להתאים את הייעוד לדרישות של דירה פרטית נוספת. שינוי כזה, שנעשה ללא נימוק תכנוני אמיתי, עלול לפתוח פתח לבקשות נוספות בעתיד ולפגוע בעקרונות התכנון התקין.

4. המסמך מדגיש גם את חוסר הפרופורציה של התוכנית: במקום תוספת של יחידות דיור קטנות

5. בסיום ההתנגדות מבקשים הדיירים מהוועדה לדחות את התוכנית לחלוטין, או לכל הפחות לצמצם

אותה באופן משמעותי, כדי למנוע פגיעה בלתי סבירה באיכות חייהם ובזכויותיהם. כפי שנכתב: "אנו מבקשים אפוא לדחות את התוכנית לטובת הצדק התכנוני ושמירת איכות חיי התושבים".

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לקבל חלקית את ההתנגדויות מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות בעניין שתכנית האב מהווה מסמך מדיניות מנחה ובסיס לקבלת החלטות

תכנוניות בשכונה, וחריגה ממנה מחייבת הנמקה מפורטת- החריגה המוצעת מתכנית האב היא חריגה שולית בזכויות הבניה בלבד ולא במספר הקומות והיא מקובלת בהריסה ובניה מחדש.

2. לדחות את ההתנגדות בעניין שהבינוי בהיתר הבניה בחזית הדרומית עם חלקת המתנגדים נקבע

במרחק של כ- 4 מ' – היתר הבניה קבע קוו בניין אחורי של 3 מטרים כפי שמופיע בתכנית זו, התכנית אינה מציעה שינוי בקוו הבניין.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין כי על אף החלטת הועדה המקומית לעיל, לעניין חישוב השטחים,

היתר הבניה אשר הונפק ליזמי הפרויקט, מתייחס ל - 1,630 מ"ר )ולא 1,496 מ"ר בהתאם להחלטת הועדה המקומית( וכן 723 שטחי שירות על קרקעיים וזאת בנוסף לכ- 1,702 מ"ר שטחי שירות תת-

קרקעיים.

- 20 -

מבלי לפגוע בכל יתר הטענות כנגד התכנית המוצעת, כפי שאלה מפורטות בהתנגדות זו להלן, על הועדה לבחון כיצד הונפק היתר ל- 1,630 מ"ר עיקרי, שעה שהחלטתה מתייחסת ל- 1496 מ"ר )1796.08-300.33= 1,496 מ"ר(. על פניו, המדובר בהיתר בטל.- בבדיקה של החלטת הוועדה המקומית לעומת ההיתר שיצא אכן יש פער בזכויות הבניה וההיתר שיצא לא תואם להחלטת הוועדה במסגרת הדיון בבקשה להיתר, יש לקבל התייחסות של היועצת המשפטית של הוועדה לאופן תיקון היתר הבניה.

4. לדחות את ההתנגדות בעניין שחשוב לציין, כי הבניין ברח' הטייסים 27 עומד על תילו , דיירים

מתגוררים בו, והיתר הבניה לא מומש. משכך, ולאור תנאי היתר הבניה עצמו )סע' 4 ו- 11 לרשימת התנאים בהיתר( , משלא בוצעו עבודות מכוחו, במשך למעלה משנה )יותר נכון כשנתיים וחצי בנסיבות העניין(, הרי שההיתר בטל- לא מומש ההיתר כי יזם התכנית טוען כי הוא כלכלי ולכן קידם את התכנית המופקדת, אין מניעה לחדש את ההיתר.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין המתנגדים יטענו כי הנם מתנגדים נחרצות לתכנית המוצעת, ורואים בה

ניסיון להלך בשיטת

המדובר בהליך לא ראוי בעליל אשר נדחה בעבר על ידי הועדה המחוזית, וראוי כי יידחה על ידי הועדה המקומית. – יזם התכנית הדגיש לאורך כל התהליך כי הוא לא יכול לממש את היתר הבניה בגלל אי כלכליות שלא ולכן הגיש את התכנית לתוספת זכויות בפעם הראשונה בסמכות הוועדה המחוזית וכמעט בסמכות הוועדה המקומית, מדובר כאמרו על תוספת קטנה ולא משמעותית מבחינת הבינוי או מבחינת הרחגה ביחס לתכנית האב ולכן הוועדה סבורה כי יש מקום לאשר אותה, יש לציןן כי עמדת הוועדה המקומית גם בתכנית שהוגשה בעבר בסמכות הוועדה המחוזית הייתה להפקיד את התכנית בתנאים.

6. לדחות את ההתנגדות בעניין שדין התכנית להידחות על הסף מפאת העדר סמכות נוכח בטלות היתר

הבניה.

כפי שצויין בסע' 18-20 להתנגדות לעיל, על פניו, היתר הבניה מכח ת.ב. ,2020/197 הנו בטל, ומשכך, התשתית עליה נסמכת התכנית מושא ההתנגדות, הנה לקויה, ודין התכנית להידחות.

העדר סמכות מכח סע' 62א)א( לחוק התכנון והבניה- כאמור אין מניעה להתבסס על היתר הבניה שהופק וניתן לבנות מכוחו גם אם יש צורך בחידוש ההיתר.

7. לדחות את ההתנגדות בעניין שמבלי לפגוע באמור לעיל, וככל שהועדה המקומית תקבע, חרף טענות

- 21 -

המתנגדים לעיל, כי היתר הבניה שניתן בת.ב. ,2020/197 הנו בתוקף, המתנגדים יטענו כי הועדה נעדרת כל סמכות לדון ולאשר את התכנית המוצעת מכח סע' 62א)א( לחוק התכנון והבניה.

כידוע, הועדה הנכבדה מוסמכת לדון, להפקיד ולאשר, במסגרת סמכותה, אך ורק תכניות שאינן חורגות מהוראות סע' 62א)א( לחוק התכנון והבניה.

המתנגדים יטענו כי הוספת שטחי בנייה, לאחר שהתווספו שטחים למגרש מכח היתר לפי תמ"א 38/2 או תכנית 10038 )כבסיס לתוספת הזכויות(, אינה בסמכות הועדה המקומית הנכבדה, ומשכך דין התכנית להידחות על הסף מחמת חוסר סמכות.

לא ניתן להתייחס לתוספות אשר אושרו לפי תמ"א 38 או תכנית לפי סע' 23 לתמ"א ,38 כבסיס המהווה "שטח כולל מותר לבניה" לצורך חישוב שיעור ההגדלה המותר לפי סע'

6א)א().(14 שטחי הבניה מכח תמ"א 38 וכן מכח תכנית לפי סע' 23 לתמ"א ,38 אינם שטחים מוקנים, ומשכך אינם יכולים להוות "שטח כולל המותר לבניה בתכנית שאישרה הועדה המחוזית"- בהתאם לחוות הדעת של היועצת המשפטית של הוועדה המקומית ניתן להתייחס לתכנית 10038 כתכנית שאושרה בסמכות הוועדה המחוזית לצורך תוספת זכויות בהתאם לסעיף 62 אא לחוק התכנון והבנייה.

8. לדחות את ההתנגדות בעניין שלחילופין בלבד, ומבלי לפגוע בטענת היעדר הסמכות, המתנגדים

יטענו כי דין התכנית להידחות, מאותם הנימוקים בהחלטת הועדה המחוזית בתכנית 101-0700641 המתנגדים יטענו כי התכנית המוצעת הנה תכנית דומה לתכנית 101-0700641 אשר נדחתה בעבר על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה, לאחר דיון מעמיק וסיור בשטח התכנית.

המתנגדים יטענו כי, כל אותם נימוקים אשר הובאו בהחלטת הועדה המחוזית, רלוונטיים ומתקיימים גם באשר לתכנית המוצעת- התכנית מציעה תוספת מצומצמת יותר מהתכנית שקודמה בסמכות הוועדה המחוזית ואינה מציעה חריגה במספר הקומות בהתייחס למדיניות ולכן סבורה הוועדה כי אין מניעה לאשרה.

9. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית המוצעת אינה כוללת שיפור משמעותי לעומת התכנון מכח

.-10038 התכנית מציעה כאמור תוספת זכויות בנייה לא משמעויות מעבר להיתר על פי תמ""א .38

10. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית המוצעת אינה כוללת תועלות ציבוריות נוספות מעבר לאלה

שנתקבלו מעצם הכוונה להקים בניין העומד בהוראות תכנית החיזוק- מטרת התכנית אינה להוסיף תועלות ציבוריות אלא לאפשר את מימוש חיזוק הבניין.

11. לדחות את ההתנגדות בעניין שהמתנגדים יטענו כי בנסיבות העניין, יזמי התכנית מנועים מלקדם את

התכנית המוצעת חרף דחיית תכנית דומה לה על ידי הועדה המחוזית- אין מניעה חוקית לקדם תכנית נוספת לאחר דחייה של תכנית קודמת.

12. לדחות את ההתנגדות בעניין שהמתנגדים יטענו כי אישור התכנית המוצעת יגרום להעצמת הפגיעה

- 22 -

בחלקות הגובלות, ובפרט חלקת המתנגדים, ויחמיר את החריגה מתכנית האב ומאופי השכונה, וזאת ללא כל הצדקה- התכנית מציעה תוספת שאינה משמעותית ומציעה השלמה של קומה שישית המותרת בהתאם למדיניות.

13. לדחות את ההתנגדות בעניין שגם הוספת דירה אחת ל - 13 דירות אשר כבר אושרה הוספתן בת.ב.

,2020/197 תגרום לציפוף נוסף שאין לו כל הצדקה- תוספת של יחידת דיור אחת בלבד אינה מהווה ציפוף משמעותי המשפיע על השכנים או על השכונה.

14. לדחות את ההתנגדות בעניין שבבניין זה אושרה רק לאחרונה תוכנית פינוי‑בינוי/תמ״א 38 להריסת

המבנה הישן והקמת בניין חדש בן כחמש קומות ו‑25 יחידות דיור. דיירי הבניין הסמוך, ברחוב הטייסים ,25 לא התנגדו לתוכנית המקורית מתוך הסתמכות על כך שמוצו מלוא זכויות הבנייה במסגרת התכנון הכולל, וכי הבניין החדש ישמור על מרווחים, אור ופרטיות סבירים. כעת, זמן קצר לאחר אישור התוכנית המקורית, הופקדה תוכנית חדשה שמבקשת להוסיף דירת גג עצומה בשטח של כ‑195 מ״ר, לצד הרחבה משמעותית של דירה קיימת בקומה העליונה, באופן שלמעשה יוצר קומה נוספת שלמה מעל מה שאושר. לפי המסמך, מדובר בחריגה מהותית בגובה, בנפח ובשטחי הבנייה, תוך פגיעה קשה בפרטיות ובאור של הדיירים בבניין הסמוך. כפי שנכתב: "למעשה מדובר בהשלמת קומה שלמה נוספת בבניין, מעבר למה שאושר".- התכנית נבחנה ונמצאה כמקובלת מבחינה תכנונית לא מדובר בחריגה בגובה ביחס למדיניות שמאפשרת בניה של 6 קומות ואין צמצום של קווי הבניין לעומת ההיתר על פי תמ"א .38

15. לדחות את ההתנגדות בעניין שהמתנגדים טוענים כי מדובר בשימוש לרעה במדיניות הפינוי‑בינוי

ותמ״א .38 זכויות הבנייה שניתנו במסגרת הפרויקט המקורי נועדו להיות תוספת חד‑פעמית כדי לאפשר התחדשות עירונית, ולא בסיס ל"סיבוב נוסף" מיד לאחר האישור. לטענתם, היזם מבקש לנצל את העובדה שהתוכנית כבר אושרה כדי להגדיל את רווחיו באמצעות תוספת שלא נבחנה כחלק מהתכנון הכולל, וכפי שנכתב במסמך: "זהו ניצול לרעה של ההליך התכנוני… מפצלים את הפרויקט לשתי פעימות כדי להשיג עוד זכויות". עוד נטען כי לא חל כל שינוי תכנוני, ציבורי או סביבתי המצדיק סטייה מתכנון שאושר רק לאחרונה, ולכן אין כל הצדקה עניינית לתוספת המבוקשת- יזם התכנית טען מתחילת הדרך שהבקשה לתמ"א 38 אינה מספיקה מבחינת כדאיות כלכלית ולכן ביקש להגיש תכנית לתוספת שכאמור אינה משמעותית ואינה משנה באופן מהותי את המדיניות ולכן סברה הוועדה כי ניתן לאשרה.

16. לדחות את ההתנגדות בעניין שבנוסף, התוכנית מבקשת לשנות את ייעוד הקרקע מ"מגורים מיוחד"

ל"מגורים ד׳" — שינוי שמאפשר את הבנייה החריגה. לטענת המתנגדים, שינוי ייעוד הוא כלי תכנוני כבד משקל שאמור לשמש רק לצרכים מהותיים, ולא כדי להתאים את הייעוד לדרישות של דירה פרטית נוספת. שינוי כזה, שנעשה ללא נימוק תכנוני אמיתי, עלול לפתוח פתח לבקשות נוספות - 23 -

בעתיד ולפגוע בעקרונות התכנון התקין- שינוי הייעוד הוא טכני לחלוטין על פי הגדרות המבא"ת ואין לו כל משמעות מעבר לכך, הוא נקבע בהתאם לזכויות הבניה המבוקשות.

17. לדחות את ההתנגדות בעניין חוסר הפרופורציה של התוכנית: במקום תוספת של יחידות דיור קטנות

המתאימות לצורכי האזור, מבוקשת דירת גג חריגה בגודלה — כ‑190 מ״ר שטח עיקרי — שאינה תואמת את אופי הפרויקט או את הסביבה הבנויה. הדירה משתרעת כמעט על כל שטח הגג, ומלווה בהגבהת מתקנים משותפים, באופן שמעצים את הפגיעה בדיירים הסמוכים- דירה אחת שחריגה בגודלה אינה משפיעה בשום צורה על הבניין או על הסביבה וגם אם היו מוצעות בקומה זו שתיים או שלוש יחידות דיור קטנות יותר זה לא היה משנה את הבינוי המוצע , הוועדה סברה שאין מניעה לאשר יחידת אחת בבניין בגודל כפי שמוצע.

18. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 24 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1106863

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: עיריית ירושליים

עורך התכנית: שקד אסף

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת אליהו לנקין , רמות רחל, ארנונה החדשה מגרש 109 נמצא בין הרחובות לנקין מצפון

לקורץ מדרום-מזרח

גוש חלקה בשלמות

30118 109 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון 23/07/2025 והבנייה מחליטה הוועדה המקומית להפקיד את התכנית המתוקנת שכוללת נספח בינוי וזאת בעקבות החלטת וועדת ערר בנושא.

וועדת הערר קיימה דיון במעמד הצדדים, במסגרתו נשמעו הערותיה באשר לתכנון חטיבת קרקע בהיקף של 12 דונם וטופוגרפיה מורכבת ללא כל העמדה של נספח בינוי )גם כמסמך רקע( ו/או התייחסות לבינוי המוצע בפרט בסמוך לבתי מגורים ובפרט בתי המתנגדים ללא אינדיקציות בתכנית להיקפו.

וועדת הערר סבורה שיש מקום להותיר גמישויות בתכנית ובתכנון שטחים חומים, עם זאת, בחטיבת קרקע בשטח כאמור ראוי כי הוראות התכנית יתייחסו להיקף הקומות במתחם והיקף המבנים )גם טווח( ומיקומם ביחס לבינוי הקיים בסביבה בפרט בשים לב 18/2/2025

לטופוגרפיה. בהקשר זה, תשומת לב הצוות המקצועי להערות נציגת מתכנן המחוז כמפורט בעמוד 6 לפרוטוקול לעיל.

הוראות התכנית ומסמכי יתוקנו בהתאם להחלטת וועדת הערר.

בנסיבות אלו, ובסכמת הוועדה המקומית התכנית המתוקנת תידרש להליך הפקדה חוזר בהתאם לדין.

הערר מתקבל.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון 26/06/2024 והבנייה מחליטים לוועדה המקומית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

- 25 -

לקבל חלקית את ההתנגדויות לעניין בניה על רחוב ים המלח- יש לקבוע כי בשטח בפינת רחובות ים המלח ולנקין לא תהיה בנייה והשטח יפותח כשטח פתוח לטובת השכונה – קווי הבניין ישונו בהתאם.

לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע לקביעת הכניסה הקובעת של התכנית ולעניין מספר הקומות שאינו ברור - יש להגדיר כי מפלס הכניסה הקובעת ייקבע בהתאם למפלס הרחוב הסמוך. מספר הקומות ייקבע לארבע קומות מעל מפלס רחובות ים המלח ואליהו לנקין ו ל-7 קומות מעל רחובות קורץ ופלוסר שהם נמוכים משמעותית.

לדחות את ההתנגדויות בנוגע לקידום התכנית ללא נספח בינוי, לגובה הבינוי, ליחס לתכנית מאושרת והיקף הבינוי המוצעים וכן הטענות השונות בנוגע להתאמת הבינוי לנהלים- התכנית המאושרת 9086 מאפשרת בנייה של מבני חינוך כגון בתי ספר וגן ילדים, שטח המתחם הינו שטח גדול המאפשר בנייה של שטחים נרחבים יותר מהמאושר. מטרת התכנית הינה קביעת שימוש והגדלת היקפי הבינוי במגרש לטובת ייעול השימוש בקרקע המיועדת כיום לשטחי ציבור וחינוך לטובת תושבי השכונה. התכנית מקודמת ללא נספח בינוי והבינוי המפורט ייקבע בשלב הרישוי לעת הוצאת היתרי בנייה בהתאם לצרכים העירוניים באותה העת. ביחס לגובה הבינוי המדיניות בשכונה מאפשרת בינוי בגובה המוצע בתכנית ובהתאם לסעיף 1 לעיל.

לקבל חלקית את ההתנגדות כי התוכנית הופקדה ללא נספח בינוי בניגוד למקובל.

תוכניות המקודמות בידי הועדה המקומית במגרשים לצורכי ציבור מוגשות ללא נספח בינוי על מנת לאפשר גמישות מקסימלית לקידום התוכנית בשלב ההיתר ועל מנת ליעל את הליך התכנון , יש לקבוע בתקנון התכנית כי תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תכנית בינוי שתאושר על ידי הוועדה המקומית ותתואם עם מהנדס העיר על פי שלביות הביצוע הרלוונטית לעת הביצוע, יש לציין כי מוקדמות תכניות רבות בשטחים לבנייני ציבור ללא נספח בינוי הן בוועדה המקומית והן בוועדה המחוזית.

טרם הדיון בתכנית הבינוי, תוצג התכנית בפני המנהלים הקהילתיים .

לדחות את ההתנגדות לעניין שלא נעשה שיתוף ציבור והתכנית לא ידועה לתושבי הרחוב והשכונה- למרות שהחוק אינו קובע כי יש חובה בביצוע של שיתוף ציבור או ידוע הציבור לפני הפקדת התכנית , נעשה שיתוף מול המנהל הקהילתי שמכיר ויודע על התכנית וחלק מתפקידיו הוא גם ידוע הציבור על כך והצגת עמדה בפני מוסדות התכנון.

לקבל את ההתנגדות לעניין השימושים המוצעים שאינם תואמים לסעיף 62 א א 18 לחוק התכנון והבנייה – יש לשנות את התקנון באופן שייקבע כי השימושים

המותרים יהיו: חינוך, רווחה, דת, תרבות וקהילה בהתאם לסעיף 62 א א .18

לדחות את ההתנגדויות בנוגע לצביון השכונה והקצאות- תב"ע אינה קובעת הקצאות אלא מאפשר שימושים , ההקצאות נבחנות בשלב הרישוי מול הגורמים המוסמכים בעירייה והבהתאם לצרכים העירוניים באותה העת.

לדחות את ההתנגדויות ביחס לאיכות חיים והבנייה בהיקף אחד- הבנייה תעשה על פי הצורך העירוני באותה העת. הבנייה תעשה תוך צמצום הפגיעה שעשויה להיות כתוצאה מהבנייה בתיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה ובהתאם לתקנות למניעת מפגעים.

לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבטיחות ובטחון, קרבה לשגרירות ופתרון עלייה של ילדים במעלית- התכנית המאושרת 9086 משנת 2005 שנקראת "תכנית שלוחת הקונסוליה הכללית האמריקאית" מאפשרת בנייה של מבני חינוך בסמוך לשגרירות.

התכנית דנן המוצעת אינה משנה את יעוד השטח, אלא מוסיפה שימושים והיקפי בנייה. על כן אין בסיס לטענה זו וכי בהתאם לצורך בשלב הרישוי ייעשו תיאומים –

- 26 -

קיימת מגבלה ידועה של בנייה במרחק של עד 300 מטר ממתקנים כאלה לבניה של עד 21 מטר גובה ממפלס הקרקע כפי שקובעת התכנית. לעניין בטחון העלייה במעלית לילדים בני יסודי, כאשר יקודם הבינוי, התכנון המפורט יתנן מענה ביחס לתקן ולחוק תוך ניצול הפרשי הטופוגרפיה המשמעותיים במגרש.

לדחות את ההתנגדות בדבר נספח התנועה, חניונים ועומסי חנייה ובדבר עומסי תנועה ובדיקות התכנות תנועתית עתידית וכן בנוגע לבטיחות בדרכים- נספח התנועה אינו מחייב, אלא נותן פתרון עקרוני לנושא התנועתי. הנושא יבחן ברמה מפורטת בשלב היתרי הבנייה מול הגורמים הרלוונטיים. ביחס לבטיחות בדרכים, לפי האמור לעיל, התכנית המוצעת אינה מציגה הסדרי תנועה הנוגעים בין היתר לנושא בטיחות שייקבעו בשלב היתר הבניה.

לדחות את ההתנגדות הטוענת להתעלמות התכנית מתכניות מקודמות סמוכות למתחם – התכנית המוצעת מוגשת ומקודמת על ידי עיריית ירושלים על מנת לתת מענה פרוגרמתי נדרש לאחר בחינת הגורמים המקצועיים בנושא מבני החינוך והציבור בשכונה, כל זאת לאור הגידול העתידי של האוכלוסייה והתכניות הסמוכות המקודמות. לאור כך, יש צורך במתן מענה בצרכים אלה ועל כן העירייה עושה ככל שביכולתה ליעל שימוש בקרקע פנויה המיועדת לשטחי ציבור בתחום השכונה.

לדחות את ההתנגדויות בכל הנוגע לירידת ערך: התכנית נבחנה ע"י הגורמים המקצועיים

וע"י הוועדה המקומית ונמצאה ראויה תכנונית, ככל וסבור מתנגד כזה או אחר כי בכל זאת נפגע מהתכנית, יכול לפעול למיצוי טענות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי לא נערך שיתוף ציבור וקבלת התייחסות של תושבי

השכונה במסגרת קידום התכנית ולטענה כי לא הוצגו חלופות ולא הוצגו שימושים שיתאפשרו וביניהם גם שימושים קהילתיים שנדרשו בעבר ע"י המינהל הקהילתי. :

החוק לא מחייב לבצע שיתוף ציבור, יחד עם זאת המנהל הקהילתי היה שותף בחלק מההליך התכנון. בכל אופן יצוין כי התכנית פורסמה להתנגדויות בהתאם לחוק ולראיה הוגשו התנגדויות לתכנית. השימושים הקבועים בתכנית הינם מבני חינוך, רווחה, קהילה, תרבות ספורט וחברה ויצויין כי שימושים נוספים יקבעו בסמכות מהנדס העיר.

לדחות את ההתנגדויות בכל הנוגע לאיכות חיים ולטענות בנושאי חסימת אור, אוויר ונוף: כאמור לעיל, גובה הבינוי המוצע בתכנית והמרחקים המוצעים מהבניינים השכנים הינם בהתאם למדיניות ובהתאמה לבניה חדשה בעיר העוברת תהליך התחדשות וההחלטה לעניין צמצום הקומות אף מיטיבה עם הבניינים השכנים בהתייחס לתכנית המופקדת.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המקומית לתת תוקף לתכנית בהתאם להחלטה.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון 10/01/2024 והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

משלוח ההודעות אישיות יהיה על פי ההנחיות הבאות:

- 27 -

יש לשלוח הודעות בדואר רשום לבעלי חלקות ,109 ,43 ,125 ,117 ,119 ,121 123 בגוש 30118

יש להניח הודעות בתיבות הדואר של הדיירים חלקה 2 בגוש 30696 יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 23/8/2023 ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישת התכנית.

יש להסיר את פתרון החנייה המוצע בתכנית מאחר בתחום מגרש מבני הציבור מאחר והנספח מציג שיפוע של דרך הכניסה לחנייה של %.12 פתרון החנייה יתואם מול אגף תושי"ה במסגרת היתר הבנייה.

על מנת להבטיח מדרכה ראויה ברוחב של 3.5 מ', יש להוסיף בהוראות התכנית כי רוחב המדרכה הצמודה לתכנית לא יקטן מ-3.5 מ'.

יש להסיר את סעיף (4.1.2א) בדבר הקביעה כי השימושים שנקבעו בהוראות התכנית הינם מחייבים וכי סך השימושים כפי שנקבעו יקבלו מענה בתחום התכנית. יודגש כי יותר הקמת מבני ציבור בשלבים.

יש לקבוע בסעיף (4.1.2ו) כי הגדר תהיה אופיינית לרחוב ועל פי התקן הנדרש וללא ציון גובה גדר ספציפי.

23/08/2023

יש לקבוע סעיף בנושא נטיעת עצים כלפי הרחובות והשטחים שלא יוצע בהם בינוי בשלב הרישוי. הנושא יתואם מול אגף שפ"ע כתנאי למתן היתר בנייה.

שלביות הביצוע תיקבע בשלב היתר הבנייה בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות דואר רשום לבעלי הענין בחלקה ולבעלי הענין בחלקה המצרנית מדרום

הערות טכניות

יש לתקן את הוראות התכנית:

יש להסיר את מספר תכנית מק//4748ט מרשימת התכניות בטבלה ,1.6 כיון שאינה רלוונטית למתחם זה.

בסעיף (4.1.2ז), יש להסיר את המשפט שהמגרש נכלל בתחום רדיוס 300 מ' מגבחת - 28 -

הבנייה לגובה ממתקנים דיפלומטיים.

בתשריט מצב מוצע, יש לתקן את קווי הבניין כך שהם יוצעו בקו אפס כלפי החזית המזרחית.

בתשריט מצב מוצע, יש לסמן להריסה את הסככה הקיימת בחלק הצפון מזרחי של התכנית.

יש לעדכן את גודל המגרש המוחלט בטבלה 5 בהתאם לטבלת השטחים .3.2

תיאור חדש להתנגדויות

בתכנית המאושרת, תכנית מס' ,9068הוגדר מגרש למוסדות ציבור בני 4 קומות עבור בתי ספר וגני ילדים.

התוכנית מבקשת להרחיב את השימושים המותרים במגרש למבני חינוך, רווחה, קהילה, תרבות וספורט, חברה,

ואת שטחי הבניה בהתאם

לאחר הפקדת התכנית , הוגשו התנגדויות שנדונו בפני הוועדה המקומית והתקבלה החלטה לקבל חלקית

את ההתנגדויות .

על ההחלטה הוגש ערר לוועדת ערר במסגרתה התקבלה החלטה להוסיף לתכנית נספח בינוי ולהפקיד שוב

את התכנית.

התוכנית הופקדה בתאריך 02/01/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 02/03/2026 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : חתימות של תושבים

עיקרי ההתנגדויות:

1. פגיעה מהותית באופי השכונה ובאיכות החיים

2. התושבים מדגישים כי אינם מתנגדים לעצם הקמת מוסדות חינוך, אך טוענים שהתכנית הנוכחית

פוגעת באופן קיצוני במרקם החיים הקיים. הרחובות לנקין וים המלח הם רחובות צרים, עמוסים

ומוגבלים מבחינת חניה ותנועה כבר היום. התכנית מציעה חניון תת־קרקעי "אמורפי ללא שטחים,

ללא מספרי מקומות חניה, וללא ציון כניסות ויציאות", ולכן אינה מספקת מענה אמיתי לעומסי

התנועה הצפויים. בנוסף, הבינוי הגבוה והצפוף יוצר חסימה מוחלטת של נוף, אור שמש וזרימת אוויר

- 29 -

לבתי המגורים הסמוכים, באופן הפוגע ישירות באיכות החיים של תושבים שרכשו דירות יקרות תוך

הסתמכות על תכנית מאושרת מצומצמת בהרבה.

3. יתרה מכך, בחינה של מקורות מידע ציבוריים מעלה כי אין כל עדות למחסור במוסדות חינוך בשכונת

ארנונה-תלפיות מזרח .להפך — בשנים האחרונות נסגרו בתי ספר בשכונה ובסביבתה, ובשום מקום

לא מצוין צורך בהיקף בנייה של 34,000 מ"ר למוסדות חינוך באזור זה. המחסור הקיים בעיר מתייחס

בעיקר לשכונות החרדיות ולמזרח ירושלים — לא לשכונה זו. מכאן עולה חשש כבד כי התכנית נועדה

לשרת אוכלוסיות שאינן חלק מהשכונה, תוך פגיעה ישירה בתושביה.

4. התכנית המוצעת מתעלמת מהטופוגרפיה התלולה של המתחם, מהבינוי הקיים ומהצפיפות

המתגברת בשכונה עקב פרויקטי התחדשות עירונית רבים. היא מציגה נספח בינוי שאינו מחייב,

מאפשרת גמישות בלתי מוגבלת כמעט, ויוצרת מצב שבו העירייה תוכל לבנות "ככל העולה על

רוחה", ללא מגבלות אמיתיות של גובה, מסה או קווי בניין.

5. חריגה דרמטית מהתכנית המאושרת ()9068

6. התכנית הקיימת, ,9068 קבעה מבני חינוך נמוכים ומוגבלים בהיקפם: גן ילדים בן קומה אחת, שני

בתי ספר בני ארבע קומות ואולם ספורט נמוך. התכנית החדשה משנה לחלוטין את אופי המתחם

ומגדילה את נפח הבנייה כמעט פי שישה. במקום מבנים נמוכים ומרווחים, מוצעים מבנים בני שש

קומות ואף יותר, היוצרים "חומה לכל אורך רחוב לנקין". לטענת התושבים, מדובר בשינוי מהותי

שאינו עומד ברוח התכנית המקורית ואינו תואם את הציפיות הסבירות של מי שעבר להתגורר

בשכונה.

7. גובהי בנייה חריגים ובלתי סבירים למוסדות חינוך

8. התכנית מציעה מבני חינוך בגובה של עד 21 מטר (ואף יותר בפועל בשל הטופוגרפיה), דבר

שהתושבים טוענים שאינו מקובל בישראל. הם מציינים כי "אין ולא נשמע כי מוסדות חינוך בישראל

מתנשאים לגבהים של 6 קומות ויותר". הטופוגרפיה התלולה של המתחם מאפשרת בפועל בנייה

גבוהה בהרבה מהמצוין, משום שהמדידות נעשו על גבי ערימות אדמת מילוי ולא על פני הקרקע

הטבעית. התוצאה היא מבנים גבוהים וצפופים הצמודים לבתי מגורים קיימים, באופן הפוגע

בפרטיות, בנוף ובאור.

9. התעלמות מהחלטת ועדת הערר ()2025

10. ועדת הערר קבעה במפורש כי יש להתאים את הבינוי לסביבה, להתחשב בטופוגרפיה, לקבוע קווי

בניין רחוקים יותר, ולהגדיר מגבלות ברורות בתקנון התכנית. למרות זאת, התכנית שהוגשה מחדש

כוללת שינויים "מיזעריים שאינם עונים כלל על הוראות ועדת הערר". נספח הבינוי הוגדר כמנחה

בלבד, ולא כמחייב, בניגוד לרוח החלטת הוועדה. התושבים דורשים להפוך את נספח הבינוי למסמך

מחייב, כולל חתך נוסף (חתך ו–ו) שהוכן לבקשתם.

11. חריגה מסמכות הוועדה המקומית

- 30 -

12. לטענת התושבים, הוועדה המקומית אינה מוסמכת לאשר תוספת כה גדולה של זכויות בנייה

ושימושים. הם מציינים כי "אין בסמכות הועדה המקומית לאשר תוספת שימושים... ובוודאי שאין

לועדה המקומית סמכות לאשר את שניהם יחד". לפי ייעוץ משפטי שקיבלו, מדובר בסמכות השמורה

לוועדה המחוזית בלבד. לכן הם דורשים להעביר את התכנית למסלול התכנון החוקי.

13. אי־עמידה בהוראות מנהל התכנון ()2018

14. התושבים מצטטים את הוראות מנהל התכנון, שאושרו על ידי הממשלה, לגבי שטחי קרקע ובנייה

הנדרשים לבתי ספר יסודיים ועל־יסודיים. לפי התקנות, בית ספר על־יסודי של 30 כיתות דורש 12

דונם ו־8,200 מ"ר בנוי; בית ספר יסודי של 24 כיתות דורש 7.2 דונם ו־4,500 מ"ר בנוי. התכנית

הנוכחית מציעה ארבעה מבני חינוך על שטח של 12 דונם בלבד ובהיקף בנייה של כ־32,000 מ"ר —

נתון שאינו עומד בשום תקן רשמי. לטענת התושבים, מדובר בהתעלמות מוחלטת מהוראות מחייבות

של מנהל התכנון.

15. בעיות תחבורה, בטיחות וחניה

16. התכנית אינה מספקת פתרון אמיתי לעומסי התנועה הצפויים. מאות כלי רכב יגיעו בכל בוקר וצהריים

להוריד ולאסוף תלמידים, דבר שייצור "אנדרלמוסיה בלתי נסבלת". הרחובות הצרים אינם מאפשרים

תנועה בטוחה, והצומת לנקין–ים המלח כבר היום מסוכנת. בנוסף, מאות תלמידים ינועו בין כלי רכב

בתנועה — מצב המהווה סכנת חיים. גם נושא החניה אינו מוסדר: לא ברור אם החניון המוצע יספיק

לצוות, להורים ולמבקרים.

17. היעדר חוות דעת ביטחונית — סמיכות לשגרירות ארה"ב

18. המתחם סמוך לשגרירות האמריקאית, מתקן אסטרטגי הנתון לאיומי טרור. התושבים מציינים כי "לא

הוגש סקר בטחוני" וכי מדובר במחדל חמור. הם מזכירים את אירוע הירי לעבר בניין השגרירות בתל

אביב ()2025 ומדגישים כי ריכוז של אלפי ילדים בסמיכות למתקן רגיש מהווה סכנה ממשית. הם

דורשים חוות דעת מקצועית של גורמי ביטחון.

19. תקופת בנייה ממושכת ומזיקה

20. התכנית מאפשרת לעירייה לבנות את המתחם בשלבים, לאורך שנים רבות, בהתאם לצרכיה.

התושבים טוענים כי הדבר ייצור מפגע מתמשך של רעש, אבק, לכלוך וסכנות בטיחותיות. הם דורשים

לחייב את העירייה לבנות את כל המתחם "בהינף אחד", כדי למנוע פגיעה ממושכת בחיי התושבים.

21. ירידת ערך דירות ופגיעה בקניין

22. התושבים מציינים כי אישור התכנית יגרום לירידת ערך משמעותית של הדירות הגובלות במתחם. הם

מצטטים את סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר הגשת תביעות פיצויים, ומודיעים כי

בכוונתם להגיש תביעות כאלה. הם דורשים שהעירייה תפקיד בטוחה כספית להבטחת הפיצוי.

23. בעיות בטיחות נוספות — מעליות, מתקנים על הגג ועוד

- 31 -

24. התכנית מאפשרת הצבת מתקנים רבים על הגגות, כולל חדרי מכונות, מתקני תקשורת, מערכות

פוטו־וולטאיות ועוד. התושבים שואלים "עבור מי כל המתקנים האלה?" וטוענים שמדובר בפועל

בקומה נוספת שתבלוט מעל הגובה המותר. בנוסף, מבנים בני שבע קומות מחייבים מעליות, אך

החוק אוסר על ילדים צעירים להשתמש בהן. הדבר מעלה חששות בטיחותיים משמעותיים.

25. תכניות התחדשות עירונית סמוכות

26. בסביבת המתחם נבנו פרויקטים רבים של תמ"א 38 ופינוי־בינוי, חלקם ללא חניה. תוספת יחידות

הדיור והאוכלוסייה כבר היום יוצרת עומס על התשתיות. בנוסף, קיימת תכנית פינוי־בינוי בהתהוות

ברחוב אדם, שתוסיף עוד בניינים וכלי רכב. לטענת התושבים, התכנית החדשה אינה מתחשבת

במצב הקיים ובתכניות העתידיות.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית ממליצים לוועדה המקומית לקבל חלקית את ההתנגדויות

על פי הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדויות לעניין בניה על רחוב ים המלח- יש לקבוע כי בשטח בפינת רחובות

ים המלח ולנקין לא תהיה בנייה והשטח יפותח כשטח פתוח לטובת השכונה – קווי הבניין שונו בהתאם בתכנית המופקדת והשטח יפותח במסגרת היתרי הבניה .

2. לדחות את ההתנגדות בעניין שטוענים שהתכנית הנוכחית פוגעת באופן קיצוני במרקם החיים

הקיים. הרחובות לנקין וים המלח הם רחובות צרים, עמוסים ומוגבלים מבחינת חניה ותנועה כבר היום. התכנית מציעה חניון תת־קרקעי "אמורפי ללא שטחים, ללא מספרי מקומות חניה, וללא ציון כניסות ויציאות", ולכן אינה מספקת מענה אמיתי לעומסי התנועה הצפויים. בנוסף, הבינוי הגבוה והצפוף יוצר חסימה מוחלטת של נוף, אור שמש וזרימת אוויר לבתי המגורים הסמוכים, באופן הפוגע ישירות באיכות החיים של תושבים שרכשו דירות יקרות תוך הסתמכות על תכנית מאושרת מצומצמת בהרבה. התכנית מציעה שימושים ואחוזי בנייה במגרש לצורכי ציבור במטרה לתת מענה לצרכים עתידיים ואין בכך כל פגיעה באופי השכונה, גובה הבינוי המוצע אינו חורג מגובה של בניינים אחרים למגורים בשכונה והוא בנוי במרחקים מקובלים מהבניינים הקיימים מסביב..

3. לדחות את ההתנגדות בעניין שבחינה של מקורות מידע ציבוריים מעלה כי אין כל עדות למחסור

במוסדות חינוך בשכונת ארנונה תלפיות מזרח. להפך — בשנים האחרונות נסגרו בתי ספר בשכונה ובסביבתה, ובשום מקום לא מצוין צורך בהיקף בנייה של 34,000 מ"ר למוסדות חינוך - 32 -

באזור זה. המחסור הקיים בעיר מתייחס בעיקר לשכונות החרדיות ולמזרח ירושלים — לא לשכונה זו. מכאן עולה חשש כבד כי התכנית נועדה לשרת אוכלוסיות שאינן חלק מהשכונה, תוך פגיעה ישירה בתושביה- התכנית מציעה ניצול יעיל יותר של מגרש ציבורי עבור תושבי השכונה כאשר גם בשכונת תלפיות מקודמות תכניות רבות לתוספת יחידות דיור וגם בשכונת ארמון הנציב הסמוכה מקודמות תכניות רבות להתחדשות עירונית ולתוספת יחידות דיור רבות .

4. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית המוצעת מתעלמת מהטופוגרפיה התלולה של המתחם,

מהבינוי הקיים ומהצפיפות המתגברת בשכונה עקב פרויקטי התחדשות עירונית רבים. היא מציגה נספח בינוי שאינו מחייב, מאפשרת גמישות בלתי מוגבלת כמעט, ויוצרת מצב שבו העירייה תוכל לבנות "ככל העולה על רוחה", ללא מגבלות אמיתיות של גובה, מסה או קווי בניין.- התכנית לא מתעלמת מהטופוגרפיה הקיימת אלא להיפך מנצלת את הפרשי הטופוגרפיה בצורה מיטבית כדי לבנות בצורה יעילה במגרש.

5. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית הקיימת, ,9068 קבעה מבני חינוך נמוכים ומוגבלים

בהיקפם: גן ילדים בן קומה אחת, שני בתי ספר בני ארבע קומות ואולם ספורט נמוך. התכנית החדשה משנה לחלוטין את אופי המתחם ומגדילה את נפח הבנייה כמעט פי שישה. במקום מבנים נמוכים ומרווחים, מוצעים מבנים בני שש קומות ואף יותר, היוצרים "חומה לכל אורך רחוב לנקין". לטענת התושבים, מדובר בשינוי מהותי שאינו עומד ברוח התכנית המקורית ואינו תואם את הציפיות הסבירות של מי שעבר להתגורר בשכונה- ירושלמים עוברת תהליך של התחדשות בשנים האחרונות ושכונות רבות עוברות תהליך של ציפוף והגדלה משמעותית של זכויות הבניה ומספר הקומות , ובהתאם לכך מקדמת העירייה עשרות תכניות לגידול דומה גם במגרשים לצורכי ציבור .

6. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית מציעה מבני חינוך בגובה של עד 21 מטר (ואף יותר

בפועל בשל הטופוגרפיה), דבר שהתושבים טוענים שאינו מקובל בישראל. הם מציינים כי "אין ולא נשמע כי מוסדות חינוך בישראל מתנשאים לגבהים של 6 קומות ויותר". הטופוגרפיה התלולה של המתחם מאפשרת בפועל בנייה גבוהה בהרבה מהמצוין, משום שהמדידות נעשו על גבי ערימות אדמת מילוי ולא על פני הקרקע הטבעית. התוצאה היא מבנים גבוהים וצפופים הצמודים לבתי מגורים קיימים, באופן הפוגע בפרטיות, בנוף ובאור.- ירושלמים עוברת תהליך של התחדשות בשנים האחרונות ושכונות רבות עוברות תהליך של ציפוף והגדלה משמעותית של זכויות הבניה ומספר הקומות , ובהתאם לכך מקדמת העירייה עשרות תכניות לגידול דומה גם במגרשים לצורכי ציבור , בינוי של 6 ואפילו 8 קומות מקודם במסגרת תכניות רבות בעיר.

7. לדחות את ההתנגדות בעניין שועדת הערר קבעה במפורש כי יש להתאים את הבינוי לסביבה,

להתחשב בטופוגרפיה, לקבוע קווי בניין רחוקים יותר, ולהגדיר מגבלות ברורות בתקנון התכנית.

- 33 -

למרות זאת, התכנית שהוגשה מחדש כוללת שינויים "מיזעריים שאינם עונים כלל על הוראות ועדת הערר". נספח הבינוי הוגדר כמנחה בלבד, ולא כמחייב, בניגוד לרוח החלטת הוועדה.

התושבים דורשים להפוך את נספח הבינוי למסמך מחייב, כולל חתך נוסף (חתך ו–ו) שהוכן לבקשתם.- התכנית שונתה באופן משמעותי והוא כוללת נספחי בינוי ( בניגוד לתכנית שהופקדה בעבר ולא כללה נספח בינוי) ברורים הכוללים חתכים המציגים את גובה הבניינים המוצעים בהתייחס לבניינים הסמוכים.

8. לדחות את ההתנגדות בעניין חריגה מסמכות הוועדה המקומית, לטענת התושבים, הוועדה

המקומית אינה מוסמכת לאשר תוספת כה גדולה של זכויות בנייה ושימושים. הם מציינים כי "אין בסמכות הועדה המקומית לאשר תוספת שימושים... ובוודאי שאין לועדה המקומית סמכות לאשר את שניהם יחד". לפי ייעוץ משפטי שקיבלו, מדובר בסמכות השמורה לוועדה המחוזית בלבד. לכן הם דורשים להעביר את התכנית למסלול התכנון החוקי- התכנית מקודמת בהתאם לסעיף 62 א א 18 המאפשר הגדלת שטחים לצורכי ציבור ללא הגבלת שטח בסמכות הוועדה המקומית.

9. לדחות את ההתנגדות בעניין אי־עמידה בהוראות מנהל התכנון ()2018

התושבים מצטטים את הוראות מנהל התכנון, שאושרו על ידי הממשלה, לגבי שטחי קרקע ובנייה הנדרשים לבתי ספר יסודיים ועל־יסודיים. לפי התקנות, בית ספר על־יסודי של 30 כיתות דורש 12 דונם ו־8,200 מ"ר בנוי; בית ספר יסודי של 24 כיתות דורש 7.2 דונם ו־4,500 מ"ר בנוי. התכנית הנוכחית מציעה ארבעה מבני חינוך על שטח של 12 דונם בלבד ובהיקף בנייה של כ־32,000 מ"ר — נתון שאינו עומד בשום תקן רשמי. לטענת התושבים, מדובר בהתעלמות מוחלטת מהוראות מחייבות של מנהל התכנון.- התכנית מציעה זכויות בניה לשימושים שונים והבנייה בפועל תהיה בהתאם לכל הנהלים המקובלים של משרד החינוך ומנהל התכנון

10. לדחות את ההתנגדות בעניין בעיות תחבורה, בטיחות וחניה

התכנית אינה מספקת פתרון אמיתי לעומסי התנועה הצפויים. מאות כלי רכב יגיעו בכל בוקר וצהריים להוריד ולאסוף תלמידים, דבר שייצור "אנדרלמוסיה בלתי נסבלת". הרחובות הצרים אינם מאפשרים תנועה בטוחה, והצומת לנקין–ים המלח כבר היום מסוכנת. בנוסף, מאות תלמידים ינועו בין כלי רכב בתנועה — מצב המהווה סכנת חיים. גם נושא החניה אינו מוסדר: לא ברור אם החניון המוצע יספיק לצוות, להורים ולמבקרים.- נספח התנועה אינו מחייב, אלא נותן פתרון עקרוני לנושא התנועתי. הנושא יבחן ברמה מפורטת בשלב היתרי הבנייה מול הגורמים הרלוונטיים. ביחס לבטיחות בדרכים, לפי האמור לעיל, התכנית המוצעת אינה מציגה הסדרי תנועה הנוגעים בין היתר לנושא בטיחות שייקבעו בשלב היתר הבניה. , יש לציין כי שימושים ציבורים אינם אלה שמייצרים בעיות תנועה אלא נותנים מענה לתושבי השכונה ללא צורך בנסיעה למקומות מרוחקים יותר.

- 34 -

11. לדחות את ההתנגדות בעניין היעדר חוות דעת ביטחונית — סמיכות לשגרירות ארה"ב

המתחם סמוך לשגרירות האמריקאית, מתקן אסטרטגי הנתון לאיומי טרור. התושבים מציינים כי "לא הוגש סקר בטחוני" וכי מדובר במחדל חמור. הם מזכירים את אירוע הירי לעבר בניין השגרירות בתל אביב ()2025 ומדגישים כי ריכוז של אלפי ילדים בסמיכות למתקן רגיש מהווה סכנה ממשית. הם דורשים חוות דעת מקצועית של גורמי ביטחון- התכנית המאושרת 9086 משנת 2005 שנקראת "תכנית שלוחת הקונסוליה הכללית האמריקאית" מאפשרת בנייה של מבני חינוך בסמוך לשגרירות. התכנית דנן המוצעת אינה משנה את יעוד השטח, אלא מוסיפה שימושים והיקפי בנייה. על כן אין בסיס לטענה זו וכי בהתאם לצורך בשלב הרישוי ייעשו תיאומים – קיימת מגבלה ידועה של בנייה במרחק של עד 300 מטר ממתקנים כאלה לבניה של עד 21 מטר גובה ממפלס הקרקע כפי שקובעת התכנית.

12. לדחות את ההתנגדות בעניין תקופת בנייה ממושכת ומזיקה

התכנית מאפשרת לעירייה לבנות את המתחם בשלבים, לאורך שנים רבות, בהתאם לצרכיה.

התושבים טוענים כי הדבר ייצור מפגע מתמשך של רעש, אבק, לכלוך וסכנות בטיחותיות. הם דורשים לחייב את העירייה לבנות את כל המתחם "בהינף אחד", כדי למנוע פגיעה ממושכת בחיי התושבים.- מדובר על מתחם גדול ושטחי בנייה מרובים ולכן אין הגיון לבנות את כל השטחים בשלב אחד ולכן הבניה תעשה בשלבים בהתאם לצרכים העירוניים בהתאם לכל התקנות בעניין מניעת מטרדים.

13. לדחות את ההתנגדות בעניין שאישור התכנית יגרום לירידת ערך משמעותית של הדירות הגובלות

במתחם. הם מצטטים את סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר הגשת תביעות פיצויים, ומודיעים כי בכוונתם להגיש תביעות כאלה. הם דורשים שהעירייה תפקיד בטוחה כספית להבטחת הפיצוי- התכנית נבחנה ע"י הגורמים המקצועיים וע"י הוועדה המקומית ונמצאה ראויה תכנונית, ככל וסבור מתנגד כזה או אחר כי בכל זאת נפגע מהתכנית, יכול לפעול למיצוי טענות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

14. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית מאפשרת הצבת מתקנים רבים על הגגות, כולל חדרי

מכונות, מתקני תקשורת, מערכות פוטו־וולטאיות ועוד. התושבים שואלים "עבור מי כל המתקנים האלה?" וטוענים שמדובר בפועל בקומה נוספת שתבלוט מעל הגובה המותר. בנוסף, מבנים בני שבע קומות מחייבים מעליות, אך החוק אוסר על ילדים צעירים להשתמש בהן. הדבר מעלה חששות בטיחותיים משמעותיים.- לעניין בטחון העלייה במעלית לילדים בני יסודי, כאשר יקודם הבינוי, התכנון המפורט יתנן מענה ביחס לתקן ולחוק תוך ניצול הפרשי הטופוגרפיה המשמעותיים במגרש, כפי שמקובל בכל בנייה יש בכל בניין מתקנים טכניים המוצבים על גג הבניין ומשרתים את הפונקציות הקיימות בבניינים המוצעים והם ייבחנו בשלב היתרי הבניה בהתאם לצרכים - 35 -

ולתקנות.

15. לדחות את ההתנגדות בעניין שבסביבת המתחם נבנו פרויקטים רבים של תמ"א 38 ופינוי־בינוי,

חלקם ללא חניה. תוספת יחידות הדיור והאוכלוסייה כבר היום יוצרת עומס על התשתיות. בנוסף, קיימת תכנית פינוי־בינוי בהתהוות ברחוב אדם, שתוסיף עוד בניינים וכלי רכב. לטענת התושבים, התכנית החדשה אינה מתחשבת במצב הקיים ובתכניות העתידיות.- מטרת התכנית היא לתת מענה לתוספת יחידות הדיור המוצעים בבניינים אלה.

16. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המקומית לתת תוקף לתכנית בהתאם להחלטה.

- 36 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1276328

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: מ.ק איסלנד מקסיקו בע"מ

עורך התכנית: לזרוביץ נוי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 24/02/2025

כתובת מכסיקו 2 , קרית מנחם

גוש חלקה בשלמות

30436 67 כן

30436 60 כן

30436 57 כן

30436 4 כן

30436 2 כן

30436 42 לא

30436 31 לא

30435 52 כן

30435 32 כן

30435 87 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. בהתאם להחלטת הועדה מיום 24.02.2025 הוצגו בפני הוועדה מסמכי

התכנית המתוקנים וכן טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית, אשר אושרו על ידי שמאי הוועדה.

2. בפני הוועדה הוצג הבינוי הכולל קומות מסד עם שימושי תעסוקה בארבע

קומות כלפי רח' סאלד על ציר הרק"ל וכן מסד עם שימושי מסחר כלפי רחוב מקסיקו ומעליהם שלושה מבנים בני 43-44 קומות, ולצדם שלושה מבנים בני 10 קומות, שני תאי שטח למבנה ציבור וביניהם שטח לשביל להולכי רגל וכן שטחים עבור שצ"פ והרחבות דרך.

06/01/2026 .3 הוצג היקף יח"ד הנדרש לישימות הכלכלית של התכנית העומד על ,685 ובנוסף 44 יח"ד המותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח. הוועדה מאמצת את המלצות השמאי לעניין קרן תחזוקה ומאשרת את טבלאות ההקצאה והאיזון.

4. בהתייחס לסעיף 16 בהחלטת הוועדה מתאריך ,24.02.2025 לאחר תיאום עם

יועץ התחבורה של הועדה נקבע פתרון תנועתי אשר אינו מחייב חיבור של חניון התכנית לחניון בתכנית ,1300805 אלא מבוסס על מעגל תנועה בצומת עם רחוב חלמית וכן הרחבה של זכות הדרך ברחוב מקסיקו.

5. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטת הוועדה מיום

24.02.2025 והחלטה זו.

13/08/2025

לאחר בחינת מסמכי התכנית, שמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה - 37 -

המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית המציעה מתווה ראוי להתחדשות עירונית באחד המתחמים "המיוחדים" בהתאם לתכנית האב, תוספת יח"ד ושדרוג המרחב הציבורי. הוועדה סבורה כי תכנית זו, יחד עם התכניות המצרניות במקום, עתידות לייצר מוקד עירוני חדש בסמוך לתחנת רק"ל, מעורב שימושים הנשען על שלד ציבורי מיטבי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה בחנה את הבינוי המוצע הכולל שלושה מגדלים בגובה של כ- 40

קומות ושני מבנים בגובה עשר קומות, הממוקמים על גבי מסד. בהתאם להחלטת מליאת הוועדה בדבר החשיבות בתוספת שטחי תעסוקה לרובע, ולאור מיקום המתחם בסמוך לתחנת הרכבת הקלה, הוועדה קובעת כי התכנית תציע הגדלה של שטחי התעסוקה בדופן הפונה כלפי תחנת הרק"ל, וזאת על ידי קביעת מסד משותף למבנים a ו-.b גובה המסד יהיה עד 4-6 קומות בתיאום עם לשכת התכנון, היקף שטחי התעסוקה יקבע בהתאם.

2. מבנה a הסמוך לתחנת הרק"ל יקבע לגובה של עד 40 קומות, וכנגדו מבנה d

הממוקם ברחוב מקסיקו יונמך לגובה 10 קומות.

3. על מנת להבטיח את הנגישות לתחנת הרכבת ולפארק אסבסטונים ייקבעו

ארבעה מעברים רגליים בתחום התכנית בהנחיית לשכת התכנון, מצפון ומדרום לתא השטח לאורך רחוב מקסיקו, ממזרח ומערב לתאי השטח לאורך רחוב איסלנד.

המעברים יקבעו בייעוד זיקת הנאה או שביל ויקשרו בין מפלסי רחוב איסלנד למפלסי הרחובות הנרייטה סאלד ומקסיקו.

4. גבול התכנית יורחב כך שיכלול את חלקה 52 בייעוד שטח למבנה ציבור. ייעוד

החלקה ייקבע לייעוד שצ"פ, זאת בהתאם למצב המפותח הקיים.

5. היקף הבינוי בתא שטח 400 המיועד למבני ציבור יהא %240 עד 6 קומות.

6. יקבעו קווי בניין בנפרד לקומות המסד ולמגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

7. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור בתכנית יהיו עד 55 מ"ר כולל

ממ"ד.

8. בהתאם לחוות דעת מחלקת מדיניות תכנון, התכנית תציע הפרשות עבור

אשכול מעון יום בן 3 כיתות בגודל 440 מ"ר ועם חצרות בגודל 305 מ"ר, שש כיתות גני ילדים כל כיתה בגודל 130 מ"ר עם חצר צמודה בגודל 175 מ"ר כל אחד ושלושה בתי כנסת, בשטח 250 מ"ר כל אחד. אופן הקצאת ההפרשות האמורות במגרשי המגורים או במגרש הציבורי ומיקומן יתואם עם לשכת התכנון. הוראות התכנית יעודכנו בהנחיית לשכת התכנון בהתאם לנוהל הפרשות מבונות בדרך של איחוד וחלוקה.

9. היקף יח"ד ומספר הקומות במגדלים יצומצם בתיאום עם לשכת התכנון

ושמאי הוועדה בהתייחס לישימות התכנית, לרבות קביעת זכויות ויח"ד מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח עבור המגדלים המוצעים בתכנית.

10. יקבע בהוראות התכנית כי חזיתות המבנים במפלסי קומות הקרקע כלפי רחוב

מקסיקו כלפי רחוב איסלנד והשצ"פ בתכנית 101-0879577 יכללו אחד או יותר מבין

השימושים הבאים: מסחר, תעסוקה כניסות למבני המגורים והפרשות מבונות

לצרכי ציבור בלבד. יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות לשטחים ציבוריים, יקבע לעניין זה סעיף סטייה ניכרת.

11. התכנית תיערך כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד בהנחיית לשכת התכנון,

וזאת על מנת לאפשר שימושים עבור חניה ו/או מסחר מתחת לשטחים בייעודים ציבוריים.

12. יקבעו הוראות להבטחת איכות, נגישות ורציפות המרחב הציבורי בהנחיית

- 38 -

לשכת התכנון לרבות קביעת מפלסי הבינוי בהתייחס למפלסי הפיתוח הסמוכים.

13. תיקבע בתחום התכנית זיקת הנאה לכניסה ברכב עבור תכנית 879577 ועבור

התכנית ברחוב מקסיקו ,1300805 בהתאם להנחיות היועץ התחבורה של הוועדה, וזאת דרך כניסה משותפת לחניון התת קרקעי מכיוון רחוב מקסיקו.

14. תקבע שלביות ביצוע המבטיחה את מימוש השטחים הציבוריים הפתוחים,

ההפרשות המבונות, שטחי המסחר והתעסוקה. כן תיקבע שלביות אשר תבטיח את מימוש הבינוי המוצע כלפי השצ"פ בתכנית המצרנית .879577 השלביות תיקבע במתחמי מימוש נפרדים אשר יאפשרו את מימוש החלק הדרומי של התכנית בשלב ראשון.

15. יקבעו בהוראות התכנית הוראות אשר יאפשרו מרפסות מקורות ומרפסות

שאינן מקורות וזאת במסגרת עיצובית אחידה בתיאום עם אדריכל העיר בשלב היתר הבניה.

16. תנאי להפקדה יהא השלמת התיאום עם יועץ התחבורה בחינת הרחבת זכות

הדרך ברחוב מקסיקו ואיסלנד, להבטחת מדרכה ברוחב 3.5 מטר לפחות, קביעת תקן החניה וכן בחינת הצורך בכניסה העליונה המוצעת לחניון. בנוסף יקבעו הוראות אשר יחייבו חיבור של החניון המוצע בתכנית עם החניון בתכנית הסמוכה ברחוב מקסיקו .1300805

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה תאום עם אגף לעבודה חברתית בעיריית ירושלים.

18. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון.

19. יקבע בהוראות התכנית כי המבנים יעמדו בתקן בניה ירוקה ברמה של ארבעה

כוכבים. כמו כן יובטחו לכל מבנה שני זרמי אשפה.

כללי

20. התכנית תערך כתכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה. תנאי להפקדה יהא

עריכת טבלאות הקצאה ואיזון בתיאום עם היועץ השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות ומסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטה זו, לרבות גובה המסד, יוצגו בפני הוועדה בדיון פנימי נוסף, כתנאי להפקדת התכנית.

21. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם משרד הביטחון.

22. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו, וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי בהנחיית לשכת התכנון.

23. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

24. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

אישיות לבעלי הזכויות בתחום התכנית, הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

25. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את עקרונות

התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

26. בהתאם לס' (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום

- 39 -

שנמסרה למגיש התוכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לאחר בחינת מסמכי התכנית, שמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית המציעה מתווה ראוי להתחדשות עירונית באחד המתחמים "המיוחדים" בהתאם לתכנית האב, תוספת יח"ד ושדרוג המרחב הציבורי. הוועדה סבורה כי תכנית זו, יחד עם התכניות המצרניות במקום, עתידות לייצר מוקד עירוני חדש בסמוך לתחנת רק"ל, מעורב שימושים הנשען על שלד ציבורי מיטבי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה בחנה את הבינוי המוצע הכולל שלושה מגדלים בגובה של כ- 40

2. מבנה a הסמוך לתחנת הרק"ל יקבע לגובה של עד 40 קומות, וכנגדו מבנה d

הממוקם ברחוב מקסיקו יונמך לגובה 10 קומות.

3. על מנת להבטיח את הנגישות לתחנת הרכבת ולפארק אסבסטונים ייקבעו

המעברים יקבעו בייעוד זיקת הנאה או שביל ויקשרו בין מפלסי רחוב איסלנד למפלסי הרחובות הנרייטה סאלד ומקסיקו.

4. גבול התכנית יורחב כך שיכלול את חלקה 52 בייעוד שטח למבנה ציבור. ייעוד

24/02/2025 החלקה ייקבע לייעוד שצ"פ, זאת בהתאם למצב המפותח הקיים.

5. היקף הבינוי בתא שטח 400 המיועד למבני ציבור יהא %240 עד 6 קומות.

6. יקבעו קווי בניין בנפרד לקומות המסד ולמגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

7. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור בתכנית יהיו עד 55 מ"ר כולל

ממ"ד.

8. בהתאם לחוות דעת מחלקת מדיניות תכנון, התכנית תציע הפרשות עבור

9. היקף יח"ד ומספר הקומות במגדלים יצומצם בתיאום עם לשכת התכנון

10. יקבע בהוראות התכנית כי חזיתות המבנים במפלסי קומות הקרקע כלפי רחוב

מקסיקו כלפי רחוב איסלנד והשצ"פ בתכנית 101-0879577 יכללו אחד או יותר מבין

השימושים הבאים: מסחר, תעסוקה כניסות למבני המגורים והפרשות מבונות

11. התכנית תיערך כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד בהנחיית לשכת התכנון,

- 40 -