ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 48 · קובץ התנגדות לתכנית 1328871.pdf

בס"ד, ו' טבת תשפ"ו 26.12.2025

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים

מרחוב שלומציון המלכה ,1 ירושלים

הנדון: התנגדות לתכנית מתאר מקומית מס' 101-1328871 תוספת קומה ותוספות בניה

לשם הרחבת יח"ד קיימות רחוב ראשית חכמה ,17 ירושלים

א.ג.נ.

שלום רב

בהתאם להוראות סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965 )להלן: "חוק התכנון"(, מתכבדים מרשיי ה"ה משה יוחנן סאלאווייציק ת.ז. ,212799555 )להלן: "המתנגדים"( בעלי דירות בבניין ראשית חכמה 19 הסמוכה, להגיש התנגדות להפקדת התוכנית שבנדון )להלן: "התוכנית"(

א. רקע:

1. ענייננו בבקשה להרחבת יחידות דיור באמצעות תוספת קומה ושטחי בניה בבניין המצוי ברחוב ראשית

חכמה 17 )להלן: "הבניין המבוקש"(, הממוקם בשכונת גאולה, אחת השכונות הצפופות והוותיקות בירושלים.

2. הבניין המבוקש וכן בניין המתנגדים הינם מבנים סמוכים, בעלי קיר גבול צמוד, והם מושפעים הדדית

מכל שינוי או הרחבה המתבצעת באחד מהם.

3. בפתח הדברים יודגש, כי דין התכנית להידחות על הסף, בשים לב לפגיעה הקניינית החמורה והליקויים

התכנוניים החמורים המפורטים להלן, בדגש על חריגות בניה ופלישות קיימות לשטחי בניין המתנגדים שטרם תוקנו.

ב. היסטוריית הבניין נשוא התכנית, וחריגות בניה ופלישה קניינית:

4. עוד בטרם הוגשה התוכנית הנוכחית, הבניין המבוקש עבר עבודות תמ"א 38 מאסיביות. פרויקט זה

בוצע בצמידות מלאה לקיר הגבול המשותף ובאופן אשר חרג באופן מובהק משטחי הבנייה המותרים ואף פלש פיזית לתוך גבולות המקרקעין שבבעלות המתנגדים, חריגות אלו, המפורטות בחוות הדעת טרם תוקנו, אין לאשר תוכנית הרחבה נוספת על יסודות של בנייה בלתי חוקית ופלישה קניינית מתמשכת.

- 1 -

ג. מגישי התכנית:

5. התכנית המבוקשת הוגשה על ידי ה"ה הורוביץ יהודה לייב בעלים של דירה מספר 8 קומה 3 ברחוב

ראשית חכמה ,17 ירושלים, אשר יזמו ופעלו בעבר לטובת תמ"א .38

ד. נימוקי ההתנגדות:

ד.1 פלישה לשטח המתנגדים

6. המבקשים מסתירים מהוועדה הנכבדה, כי הבניין המבוקש, מעל עבודות קודמות שבוצעו בו

במסגרת תמ"א ,38 פלש ו/או גזל שטחים השייכים לבניין המתנגדים ולרכושם המשותף, באופן בלתי חוקי ומנוגד לדין.

7. כפי שניתן ללמוד, בין היתר, ממדידה שנערכה, הבנייה שבוצעה בעבר כללה חריגות בניה מהותיות

אשר חדרו והשתלטו על שטחים שאינם שייכים לבניין המבוקש.

ҩ העתק המדידה, מצ"ב כנספח 1

8. כפי שעולה מהמדידה, אין חולק שהייתה חריגות בניה מהבניין. ופגיעה קשה ביותר בבניין

המתנגדים וכי התכנית היא למעשה לבנות על גבי מגרש המתנגדים.

9. חריגות אלו כוללות, בין היתר, מיקום לא תקין של ממ"דים, אשר הקטין את שטח הכניסה לבניין

המבקשים ל-50 ס"מ בלבד. כאשר אף לרוחב המעבר/הכניסה של המתנגדים נגרם נזק.

10. המתנגדים דורשים מהוועדה לדחות על הסף את התוכנית, שכן אישורה יהווה הכשר לחטא קנייני,

ומאפשר הרחבה של מבנה שיסודותיו בלתי חוקיים ופולשניים, כאשר עצם הפלישה אינה שנויה במחלוקת וכאשר המצב הקנייני של המתנגדים נפגע באופן חמור ביותר.

11. בנוסף דורשים המתנגדים, שהתוכנית תאושר רק לאחר שכל חריגות הבנייה יתוקנו במלואן, והמצב

הקנייני יושב לקדמותו, כפי שייקבע על ידי גורם מוסמך.

ד.2 עבירות בניה

12. המתנגדים בנו את כל עמודת הממ"דים שלהם במיקום שונה ואסור, ובנוסף קיימים עבירות בניה

משמעותיות בבניין המבקשים, כאשר חרף פניות חוזרות ונשנות לעירייה המתנגדים המשיכו בשלהם.

ҩ העתק תלונה שהוגשה לעירייה, מצ"ב כנספח 2

- 2 -

ד.3 אי התאמה

13. כעולה מהמדידה, ומהתמונות המצ"ב, לאור העובדה כי המבקשים בנו עמודת ממ"דים באופן

שחורג לרוחב הכניסה לבניין שלהם, הרי שרוחב הכניסה לבניין המבקשים קטן ביותר, ולא ניתן להעמיס עליו עוד דירות.

ҩ העתק התמונות, מצ"ב כנספח 3

14. כמו כן, בניגוד להיתר הבניה של בניין ,17 עד היום לא נבנה חדר אשפה או מקום לאשפה על פי תקן.

15. בנוסף, החניה לבניין ,17 נבנה ללא היתר, ובניגוד להוראות מחלקת הסדרי תנועה, שכן בבניין 17

הכניסה הייתה אמורה להיות מרחוב אשתורי הפרחי.

ד.4 התוכנית תחסום את אור השמש ממתקני דודי השמש

16. הגבהת בניין ,17 תגרום כי בבניין ,19 לא תהיה שמש מערבית לצורך הדודים.

ה. חוסר סמכות הוועדה לאור הלכת אייזן

17. כאמור, התכנית המבוקשת כאמור לעיל, הבניה תהיה בין היתר בשטח הבניין של בניין מס' .19

בג"צ קבע בפסק דין אייזן1 )להלן "הלכת אייזן"( קבע כי אין לדון בתכנית, שעה שישנה מחלוקת קניינית:

"יכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות

המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש. לפיכך אם

יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש

זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם

השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת

דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות

במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות

בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד".

18. הלכת אייזן נשתרשה בפסיקה, והינה כיום ההלכה המחייבת ביחס לסמכויות הוועדה, כך בבית

המשפט העליון נקבע: 2

1בג"ץ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א )נבו (24.10.1990

2עע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ )נבו (09.01.2011

- 3 -

"מקום בו הועדה סבורה, שאין בידי מבקש ההיתר "תימוכין קנייניים" לבקשה התכנונית

)למשל, בקשה לבניה ברכוש המשותף(, תעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת

בסוגיה הקניינית. גישה זו נובעת הן מן הרצון למנוע דיוני סרק בהיבטים תכנוניים של הבקשה,

שאפשר שכלל לא יהיו נתונים למימושו )ראו גם רע"א 4138/10 קלצוק נ' אורון )לא פורסם(

פסקה ח'(, והן מן השאיפה להימנע ממצבים בהם מוסדות התכנון יהיו מעורבים בשאלות

קנייניות, שבהן - כאמור - אינם מוסמכים לדון. ההבחנה היא איפוא בין מקום שבו אין שאלה

באשר לזכויות קנייניות, למקום שבו זכויות אלה לא הובהרו כנחוץ".

19. הנה נא, על מוסד התכנון לשקול שיקולים תכנוניים ואינו מוסמך לדון ולהכריע בענייני קניין.

המתנגדים יטענו כי על הוועדה להימנע מלדון בשאלת בעל המעמד להגיש את הבקשות שכן ההכרעה בבעל המעמד להגיש את התכנית מהווה הכרעה קניינית ואין מקום לדון בבקשה שהוגשה על ידי המבקשים במתכונתה הנוכחית.

ו. עבירות בניה

20. כאמור לעיל, התכנית אינה מכשירה ואינה יכולה להכשיר את עבירות הבניה בבניין המבקשים,

אך גם אם היה בכך כדי להכשיר את עבירות הבניה, היה על הוועדה הנכבדה לדחות את הבקשה:

21. יפים לכאן דברי בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים בעע"מ

5981/19 א. ברינג אירועים ואחזקות בע"מ נ' ועדת המשנה הנקודתית שליד הוועדה המחוזית

לתכנון ולבניה )נבו (3.1.2022

".39 לכך אוסיף, כי גם לא מצאתי בעניין איגנר תמיכה בעמדת המערערים. מטענות

המערערים עולה רושם כי כביכול בעניין איגנר נקבע כי השיקול בדבר מניעת עידוד עבריינות

בניה הוא שיקול שולי או משני; דומה כי לא זו היתה כוונת המשורר. בעניין איגנר נאמר כך:

"כדאי במקרים רבים כשנשאלת השאלה האם 'להכשיר' בניה בלתי חוקית שחברי מוסד

התכנון יציגו לעצמם תחילה את השאלה – בהנחה שאין בניה בלתי חוקית שהכשרתה

מתבקשת, האם, מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התוכנית אם לאו. בחינה זו רואה

כביכול את השטח 'כאילו' לא קיימת בו כל בניה בלתי חוקית. על בחינה זו אמונים חברי מוסדות

התכנון. אם התשובה היא בשלילה, דהיינו שאין התוכנית ראויה, תהא הנטייה שלא להכשיר

את הבניה הבלתי חוקית ולא לאשר את התוכנית. יחד עם זאת, כיון שהמדובר בהפעלת שיקול

ראה עוד: עת"מ 32610-10-10 יפת כהן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון ]פורסם בנבו[ ועת"מ 37058-03-13 רות

שרייבר מרים צור נ' ועדת ערר מחוזית - מחוז חיפה ]פורסם בנבו[

- 4 -

דעת בוודאי שאין לומר כי לעולם לא תוכשר בניה בלתי חוקית" )שם, פסקה .(30 מדברים אלה

עולה, כי המקרים שבהם ימצאֵ כי אין לאשר תכנית או שימוש חורג בהיבט התכנוני 'הצר' –

אך עדיין תוכשר הבניה הבלתי-חוקית במקום, בשל הנזק שעשוי להיגרם למי שפעל בניגוד

לחוק – הם מצומצמים ביותר. כפי שכבר נפסק בעבר, מדובר ב"מקרים נדירים שבנדירים,

ובהפרות בניה קלות שבקלות" )עע"ם 65/13 הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה נ' נאות

מזרחי בע"מ, פסקאות יח-כא לפסק הדין של השופט )כתוארו אז( א' רובינשטיין ]פורסם בנבו[

).((7.7.2013 ספק אפוא, אם מבחן זה, שנכתב כהצעה למוסדות התכנון, כיצד להפעיל את

שיקול דעתם בצורה אנליטית וסדורה, נועד דווקא להקל עם מי שבנה באופן בלתי חוקי, ולא

להיפך. מכל מקום, בענייננו, הוועדה המחוזית קיבלה את החלטתה, בראש ובראשונה, על יסוד

שיקולים תכנוניים, ועליהם הוסיפה את השיקול בדבר מניעת עידוד עבריינות בניה. מכאן,

שלא נפל כל פגם בהחלטתה, גם בראי האמור בעניין איגנר".

22. ראו בנוסף דברי בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים בעע"מ

65/13 הועדה המחוזית לתכון ובניה חיפה נ' נאות מזרחי בע"מ )נבו (7.7.2013 :

"לצד זאת הוטעם בעניין יוסף, כי אין זה מן הנמנע שהחלטה בדבר דחיית תכנית אך בשל

האינטרס של השמירה על שלטון החוק תימצא במתחם הסבירות )שם, בפסקה .(32 המדובר

בשאלות של מידה ועוצמה. לא אחת יונחו על כפות המאזניים מזה האינטרס של שמירה על

שלטון החוק ומניעת עבריינות בניה – ומזה שיקולים תכנוניים אחרים, וידו של הראשון תהא

על העליונה, וכמובן ככל שעוצמת העבריינות בתחום גבוהה יותר, תיטה הכף לכיוון מניעת

עבריינות. יש לציין, כי בעניין אוהרנסיאן הנזכר אושרה במקור תכנית, ונוכח קיומה של בניה

בלתי חוקית הוחלט על שינוי ההחלטה המקורית וביטול התכנית; ואם כך באשר לשינוי

החלטה, לא כל שכן כאשר עסקינן בתכנית שאך הופקדה וטרם אושרה )ראו גם עע"מ 2882/08

קין נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ]פורסם בנבו[)(11.3.13 (. מכל מקום,

פשיטא כי הדברים תלויי נסיבות, ואולם, מוסדות הממשל הם כלים שלובים, ואין כל מקום

להפרדה, כביכול תכנון לחוד ועבריינות לחוד; יידעו העבריינים כי הממשל אינו שוטה שבעולם,

שיורקים בפניו ובפני החוק ויש מי שיטעה לחשוב כי גשם נדבות הוא".

ז. סוף דבר

23. מן המקובץ לעיל עולה במחוור, כי דין הבקשה להידחות, שעה שאין לה תימוכין קנייניים, היא

פוגעת במתנגדים, והיא מתעלמת מחריגות בניה מהותיות.

- 5 -

24. המתנגדים שומרים על זכויותיהם להוסיף טיעונים, אסמכתאות, חוות דעת ומסמכים נוספים. כמו

כן, המתנגדים מתכוונים להגיש תשריט המלמד על ההפרות הקנייניות והפגיעה האנושה בדיירי הבניין, אשר תוגש בהמשך לאור קוצר הזמן.

25. המתנגדים שומרים על זכותם לתבוע את הרשות לפי סעיף 197 לחוק ככל שתאושר התכנית.

26. המתנגדים מבקשים לזמנם לדיון בהתנגדויות.

27. להתנגדות זו מצורף תצהיר לתמיכה בה.

בכבוד רב,

______________

זלמן בלאק, עו"ד

ב"כ המתנגדים

- 6 -

- 7 -

- 8 -

תוכן הנספחים

)עמוד 1 מתוך (1

שם המסמך עמוד

נספח :1 מדידת ארנסטר )עמודים 11 עד (11 11

נספח :2 מכתב חריגות בניה )עמודים 13 עד (22 13 נספח :3 תמונות )עמודים 24 עד (24 24

מסמךזההוכןע"יעודכניתפלטינום-גרסה2.0

- 9 -

נספח :1

מדידת ארנסטר

)עמודים 11 עד (11

מסמךזההוכןע"יעודכניתפלטינום-גרסה2.0

- 10 -

נספח 1

- 11 -

Documentation).pc3 (General PDF AutoCAD ,13:37:42 26/05/2024 ,2351423514.dwg\23514\2023\e\Avraham-pc\\

נספח :2

מכתב חריגות בניה

)עמודים 13 עד (22

מסמךזההוכןע"יעודכניתפלטינום-גרסה2.0

- 12 -

נספח 2

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

נספח :3

תמונות

)עמודים 24 עד (24

מסמךזההוכןע"יעודכניתפלטינום-גרסה2.0

- 23 -

נספח 3

- 24 -