ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 48 · קובץ התנגדות לתכנית 1401348.pdf

לכבוד 25/2/26

הוועדה המחוזית להתנגדויות

מחוז ירושלים

ירושלים

הנידון: התנגדות לתכנית מס' 101-1401348 ברחוב ז'בוטינסקי 19 בטלביה שלום רב,

מנהל קהילתי גינות העיר מבקש להגיש את התנגדותו לתכנית לוועדה המכובדת.

נפתח ונאמר כי קבלנו פניות מתושבי רחוב ז'בוטינסקי שמתנגדים לתוכנית שבנידון. מדובר על תכנית המקודמת כבר מספר שנים, בצורות שונות ובניסיונות מגוונים להעביר תכנית שאינה מתאימה לשכונה, אינה מקובלת על השכונה, תכנית שאינה תורמת שום דבר לשכונה וגם עלולה לפגוע באיכות החיים של תושבי השכונה. התכנית לא מתחשבת בשכונת טלביה המיוחדת ומגבלות המקום עקב האופי ההיסטורי והמיוחד של השכונה והמדיניות שנקבעה לה.

לאחר עיון במסמכי התכנית באתר מינהל התכנון מתברר כי מדובר בתכנית המציעה להפוך בנין ממועט יחידות דיור למלון בעל 26 יחידות דיור ללא פתרונות לתשתיות ראויות של מלון. כמו כן, כאשר התכנית מציעה תוספת ממ"דים למבנה אופייני עד כמעט קו אפס לשכנים ומציעה להשתמש בממ"דים כחדרי מלון – במקום כמקום הגנה לדיירים / אורחים במבנה.

התכנית באיזור 2 שימור מרקמי ותוספת מתונה

עבור חלקה של בין 501-600 מ"ר

עפ"י המדיניות בשכונה מותר )עפ"י תור א' כי אין מרחק של 8 מ' מהשכנים(:

- עד 4 קומות גובה.

- עד 13.5 מ' גובה.

- %115 בניה.

- %33 תכסית.

1

התכנית מציעה:

- 4 קומות + 1 קומה על הגג = 5 קומות בפועל )בטלבה 5 רשום בטעות 4 קומות מעל הכניסה הקובעת(.

- 17.10 מ' גובה גג.

- מספר יח"ד: 12 או 26 יח"ד מלונאות.

- %145.60 בנייה – חריגה של 30 מ"ר = %.26

- תכסית: לא מסומנת בהוראות התכנית.

המנהל מתנגד לתכנית כי מדובר על תכנית עם השלכות למרחב הציבורי וחריגות ממדיניות שחלה בשכונה )תכנית אב למושבות( שגם יבלטו במרחב השכונה והרחוב ויתנו תמריץ לעוד תכניות לחרוג עוד יותר.

1. נושא תנועה וחנייה

התכנית אינה נותנת פתרון ראוי לחנייה. עפ"י מסמכי התכנית, מציעים חנית נכה אחת בתחום החלקה ופטור מ-3 חניות נוספות שהתקן מחייב. בבתי מלון אחרים שבהם החניה בתשלום, אורחי המלון חונים על המדרכות ואפילו בחצרות פרטיות. אנחנו לא מוכנים לראות תופעות דומות במקום הזה.

לתכנית אין פתרונות למרחב הציבורי מבחינת תנועה וחניה:

- התכנית לא נותנת מענה לעליה והורדת נוסעים / עצירת אוטובוסים/מיניבוסים – ומיקומה אינו מתאים לייצר מענה כזה, כי בחזית המדרכה יש שורת עצים וותיקים.

- התכנית לא מציעה פתרון ראוי לחניה בחלקה )רק חנית נכה אחת( – ולכן תעמיס על החנייה לאורך המדרכה, שהיא כבר במצב של מחסור ומצוקה.

- התכנית לא נותנת פתרון של פריקה וטעינה, קליטת משאיות הספקה / כניסת שירות / כביסה / מתקני אשפה ופינוי אשפה בתחום החלקה. על מנת לקיים פתרון כזה יהיה צורך לקחת מהשכונה עוד חניות תושבים, דבר שאינו מקובל על אף אחד בשכונה.

המינהל מבקש לא לאשר את התכנית מהסיבה שאין לה אפשרות לספק תשתיות ראיות לבית מלון במיקום הזה וכן לא לאשר בינוי ללא פתרון מקומות חניה מתאימים.

2. זכויות בנייה

כפי שכבר צויין, התכנית מציעה זכויות ביה %145.60 במקום %,115 ז"א חריגה של 30 מ"ר = %.26 התכנית חורגת מהמדיניות לגבי זכויות בניה ב-%26 ללא סיבה מוצדקת וללא תועלת לשכונה ולציבור.

מינהל קהילתי גינות העיר מתנגד לחריגה ומבקש לצמצם נפחי בנייה ולהתישר עם המדיניות בשכונה. כי כל חריגה מהווה תמריץ לעוד חריגות בהמשך.

2

3. חריגה מהגובה המקסימלי

כפי שכבר צויין, התכנית מציעה גובה מקסימלי של 17.10 מ' בחריגה משמעותי מגובה 13.50 מ' עפ"י מדיניות תכנית אב מושבות – 3.6 מ' חריגה = %26 חריגה.

מינהל קהילתי גינות העיר מתנגד לחריגה מהגובה המקסימלי מותר בשכונה, כי זה תמריץ לעוד חריגות בהמשך.

4. חריגה מקווי בנין

התכנית מציעה חריגה מקווי בניין על מנת לבנות ממ"דים ולתת מענה לבטחון הדיירים.

אם החרגיה הינה עבור ממ"דים שישרתו את דיירי התכנית אפשר להצדיק. אבל לחרוג מקוי בנין כדי לייצר עוד חדרים לשימוש פרטי לחלוטין, מנוגד לכל הגדרה של ממ"ד וחורג מתכנית אב למושבות.

אילו הממ"דים היום משרתים כממ"דים ולא כחדרי מלון, היו יכולים להיות יותר צרים ולכן פחות חורגים בקוי בנין. אך בגלל שימוש בממ"דים כחדרי מלון – דבר שלא ברור איך פיקוד העורף מאפשר! – יש הרחבה למקסימום וכך נוצרה חריגה כל כך משמעותית בקוי בנין ללא סיבה מוצדקת.

מינהל קהילתי גינות העיר מתנגד לחריגה בקו בניין כדי לבנות עוד חדרי מלון )בעטיפה של "ממ"ד" שלא בשימוש של ממ"ד(. יש לבטל את תוספת הבנייה של חדרים או לצמצם לרוחב מינימלי את רוחב הממ"ד ושיהיה בשימוש של ממ"ד.

5. עצים לשימור

התכנית לא כוללת סימון של עצים לשימור או כריתה. על פניו, עפ"י התכנון, לא נראה שהתכנית פוגעת בעצים קיימים. עם זאת, יש להגיש סקר עצים מסודר ולסמן את כל העצים בחלקה ובמדרכה לשימור וטיפול עפ"י הנחיית האגרונום. יש ברחוב זבוטינסקי עצים הדורשים טיפול. תכנית כאלה, מהוות הזדמנות גם לטפל בעצים בסמוך לתכנית, כאשר התכנית נהנת מהצל והנוכחות של עצים ליד החלקה.

6. שימור מבנה אופייני

התכנית מציעה שימור של החזית ההיסטורית – כשיפור מגרסאות קודמות של אותה תכנית. כמו כן, התכנית מציעה הריסה של כל קירות הפנים של המבנה ההיסטורי, פגיעה משמעותי באופי המבנה.

3

עפ"י מדיניות תכנית אב למושבות לא תותר פגיעה בחזיתות ובצורתן החיצונית, כולל פתחים, סורגים, גדרות, עצים וכו'. יש גם לבחון את רמת השינויים הפנימיים, כאשר מדובר על הריסת גרם מדרגות, קירות פנימיים וכו.

לסיכום, מינהל קהילתי גינות העיר:

מתנגד גם לגרסה החדשה של התכנית במסלול של תב"ע מסיבות דומות להתנגדותינו לגרסאות הקודמות. התכנית אינה משתפרת, אלא רק משנה את הכותרת. כל הבעיות שהיו בגרסאות קודמות חוזרות גם בגרסה הנוכחית: חריגות מתכנית אב למושבות, שימוש בממ"דים כחדרי מלון בחריגה משמעותית מקו הבנין, החניה ותשתיות למלון ועוד. עד שהתכנית לא תפתור את כל הבעיות האלה, אין מה להמשיך ולהגיש אותה שוב ושוב במסלולי דיון ורישוי שונים.

מבקשים לקבל זימון במייל להגיע לדיון על התכנית כדי להציג את עמדת המינהך לפני הוועדה.

בברכה,

בשם הפורום האורבני גינות העיר,

אדר' רונית לומברוזו, יו"ר הפורום וחברת הנהלה

מרכז הפורום האורבני ואיש קשר:

אדר' איליאס מסינס

מתכנן אורבני

בית יהודית – רחוב עמק רפאים 12א ירושלים 9310506 ginothair.org.il@elias

נייד: 0544.286998

4

D'DJ>

pnxn•

nx )fiä"(Y

nn"D '3 nnv,ND

onn by , nx mnsn onm )52'.

nmnn nnmrn

•nmn

-pn,Nn

5