ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 48 · התנגדות לתכנית 1090091.pdf

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

שירין ברגותי-מלחם, עו"ד )(LL.B .Adv ,Bargoti-Milhem Shireen

עפר גיטליץ, עו"ד ומהנדס )LL.B ,.M.S.c ,.(B.Sc .Adv ,Gitlitz Ofer

רח' המלך ג'ורג' 16א' טל': 972-2-5379005 + :Tel street George King 16A

קומה 3 פקס: 972-2-5379006 + :Fax Floor 3rd

ירושלים

mgm-law.net@office Jerusalem

________________________________________________________________________ ירושלים, 22 פברואר 2026

לכבוד

הועדה המקומית לתכנון ובניה,

כיכר ספרא ,2

ירושלים

ועדה נכבדה,

הנדון: התנגדות לתכנית מתאר מקומית מופקדת מס' 101-1090091

השלמת קומה עליונה מאושרת בהיתר לשם תוספת יחידת דיור, הטייסים 27

בשם מרשינו, אשר שמותיהם מפורטים להלן, שהנם בעלי זכויות בדירות מגורים בבניין ברח' הטייסים ,29 ירושלים, הגובל בתחום התכנית שבנדון, וכן שכנים נוספים בעלי זכויות במקרקעין הסמוכים לתחום התכנית, מוגשת בזאת התנגדותם לתכנית המופקדת, מכל הנימוקים המפורטים בהתנגדות המצורפת:

• מישל סמואל, ת.ז. 013558655 – הטייסים 29

• בריג'יט סמואל, ת.ז. 013722293 – הטייסים 29

• ג'יל ברנהיים, ת.ז. 342672326 – הטייסים 29

• ג'ואל ברנהיים, ת.ז. 342672334 – הטייסים 29

• דניאל בויגנמן, ת.ז. 341302032 – הטייסים 29

• ענת בויגנמן, ת.ז. 209861350 – הטייסים 29

להתנגדות המוגשת להלן, ביקשו להצטרף גם ה"ה:

• צ. פולסטר, ת.ז. 346852423 - הטייסים 28

• Polster .,A ת.ז. 326852415 - הטייסים 28

• הרמן אפרים, ת.ז. 051560076 - הטייסים 28

• גולדברג לורן, ת.ז. 013557178 - הטייסים 25

• אורית רפל קרייזר, ת.ז. 053066486 - הטייסים 25 • אור קרויזר, ת.ז. 036491322 - הטייסים 25

• חנה בולר, ת.ז. 057143190 - הטייסים 25

• אורה זשוראוועל, ת.ז. 009814187 - נילי 9

• יהודה זשוראועל, ת.ז. 309329605 - נילי 9

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ • פטריק פורמן, ת.ז. 011708435 - נילי 9

העתק יפויי כח ורשימת מצטרפים מצורף כחלק בלתי נפרד מהתנגדות זאת ומצורף נספח .1

עמ' 2

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

התנגדות לתכנית מתאר מקומית מופקדת מס' 101-1090091

אנו, אשר שמותינו מפורטים לעיל, מתנגדים לתכנית ,101-1090091 השלמת קומה עליונה מאושרת

בהיתר לשם תוספת יחידת דיור, הטייסים ,27 כל זאת לפי סעיפים 100 עד 103 לחוק התכנון והבניה

תשכ"ה (,)1965 מכל הנימוקים להלן:

מבוא

1. התכנית שבנדון חלה על מקרקעין בשטח של כ- 1 דונם, הידועים כחלקה ,116 בגוש ,30121

ועליהם בנוי היום הבניין ברח' הטייסים 27 בשכונת קרית שמואל.

2. הועדה המקומית אישרה ביום 6/7/2022 בקשה להיתר לפי תכנית ,10038 להריסת הבניין ברח'

הטייסים ,27 ותוספת זכויות מכח התכנית, תוך קבלת התנגדות המתנגדים באופן חלקי, והקטנת נפח הבינוי.

3. התכנית מושא התנגדות זו, מבקשת, בין היתר, להשלים את הקומה העליונה של הבניין

המתוכנן ברח' הטייסים ,27 וכן תוספת זכויות בנייה לשם כך, ותוספת יחידת דיור חדשה.

4. המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות מפאת חוסר סמכות.

5. לחילופין, המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות מאותם הנימוקים שפירטה הועדה

המחוזית לתכנון ובניה בהחלטה לדחות תכנית דומה אשר הוגשה בעבר על ידי יזמי התכנית מושא התנגדות זו.

6. לחילופין בלבד, דין התכנית להידחות גם לגופה מכל הטעמים המפורטים בהתנגדות זו.

בתי המתנגדים

7. המתנגדים הנם בעלי זכויות במקרקעין הידועים כגוש ,30121 חלקה ,90 ברח' הטייסים ,29

בבניין הגובל בחזית הדרומית של שטח התכנית, וכן בעלי זכויות בבניינים נוספים הגובלים בשטח התכנית.

המקרקעין עליהם חלה התכנית והמצב המאושר

8. כאמור, התכנית חלה על המקרקעין הידועים כגוש ,30121 חלקה ,116 ברח' הטייסים ,27

שכונת קרית שמואל, ירושלים.

9. נכון להיום, בנוי במקרקעין בניין בן 3 קומות, בדומה לבניינים הוותיקים והאופייניים לשכונה.

10. לפי תכנית 62 (תכנית המתאר לירושלים), המקרקעין מושא הבקשה להיתר מיועדים לאזור

מגורים 1 אשר הותרה בו בניה של %75 ב- 3 קומות.

עמ' 3

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

11. על המקרקעין שבנדון חלה גם תכנית 3963 אשר ניתן לה תוקף בשנת ,1990 הכוללת נספחים

מפורטים הקובעים תוספות בניה סטנדרטיות, וכן מייעדת עצים רבים לשימור בתחום החלקה.

תוכנית אב

12. המקרקעין מושא ההתנגדות ממוקמים בשכונת קרית שמואל, שכונה בעלת צביון ירוק, עירוני

וקהילתי, הכוללת בניינים בני 3-4 קומות.

13. עיריית ירושלים קידמה את תכנית האב רסקו, החלה גם על שכונת קרית שמואל, במטרה

לאפשר את פיתוח השכונה, תוך שמירת צביונה הייחודי, על מבנה השכונה המלווה את הטופוגרפיה שלה, שמירה על נראות השכונה והנוף הנצפה ממנה, וכן מתן מענה לבעיות הקיימות בשכונה. כך העיריה מציגה את תכנית האב באתר שלה:

14. המקרקעין מושא הבקשה להיתר מצויים במתחם המסומן A -בתחום העיר ההיסטורית.

1. על פי תכנית האב, ניתן לקדם תכניות לבניה חדשה במגרשים במתחם ,A לפי העקרונות

שלהלן:

• עד 6 קומות מעל לכניסה הקובעת;

• בניה של עד %240 אחוזי בניה כוללים (כולל שטחים עיקריים ושטחי שירות מעל ומתחת למפלס הכניסה הקובעת, למעט שטחי חניה ואחסנה ושטחים טכניים תת קרקעיים);

• קווי בניין של 3 מ' קדמי וצדי, ו- 5 מ' אחורי.

• תכסית הבניה של עד %45 משטח המגרש.

עמ' 4

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ • תכסית תת-קרקעית מקסימלית תהיה %80 משטח המגרש.

2. עוד יצויין כי כמעט כל השטח הפנוי מסביב לבניין הבנוי בתחום התכנית, כולל בגבול בין בניין

המתנגדים והבניין הקיים מושא התכנית, סומן בתכנית האב בחלקו כ"שטחים פנויים קיימים"

ובחלקו כ"צמחייה קיימת", מתוך כוונה של עיריית ירושלים לאמץ ולשמר גם שטחים פתוחים שאינם מוסדרים סטטוטורית (סע' )1(6.7 להוראות תכנית האב):

3. יודגש כי לתכנית האב הוגשו מאות התנגדויות. תושבים רבים היו שותפים לביקורת חריפה

בשל היקפי הבינוי המוצעים בתכנית האב לבניינים בשכונת קרית שמואל, תוך הבעת חשש אמיתי מכך שהיקפי הבינוי האמורים חורגים באופן משמעותי מאופי השכונה ומסכנים את הייחוד שלה.

4. יחד עם זאת, תכנית האב מהווה מסמך מדיניות מנחה ובסיס לקבלת החלטות תכנוניות

בשכונה, וחריגה ממנה מחייבת הנמקה מפורטת.

הבקשה להיתר שאושרה לפי תמ"א 38/2 ותכנית 10038

15. בהתאם למידע הקיים באתר העירייה, ביום 1/9/2024 הוצא היתר בניה מס' 119846 בתיק

בקשה להיתר 2020/197 וזאת ל"פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38".

א. היתר הבניה ניתן, לכאורה, מכח החלטת הועדה המקומית מיום 6/7/2022 ולפיה, אושרה

הבקשה להיתר, תוך קבלת חלק מההתנגדויות, ובכלל זה נקבע, לעניין חישוב השטחים:

עמ' 5

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

16. הבינוי בהיתר הבניה בחזית הדרומית עם חלקת המתנגדים נקבע במרחק של כ- 4 מ'.

17. יצויין כי על אף החלטת הועדה המקומית לעיל, לעניין חישוב השטחים, היתר הבניה אשר

הונפק ליזמי הפרויקט, מתייחס ל- 1,630 מ"ר (ולא 1,496 מ"ר בהתאם להחלטת הועדה המקומית) וכן 723 שטחי שירות על קרקעיים וזאת בנוסף לכ- 1,702 מ"ר שטחי שירות תת-

קרקעיים.

18. מבלי לפגוע בכל יתר הטענות כנגד התכנית המוצעת, כפי שאלה מפורטות בהתנגדות זו להלן,

על הועדה לבחון כיצד הונפק היתר ל- 1,630 מ"ר עיקרי, שעה שהחלטתה מתייחסת ל- 1496 מ"ר (1796.08-300.33= 1,496 מ"ר). על פניו, המדובר בהיתר בטל.

19. עוד חשוב לציין, כי הבניין ברח' הטייסים 27 עומד על תילו, דיירים מתגוררים בו, והיתר הבניה

לא מומש. משכך, ולאור תנאי היתר הבניה עצמו (סע' 4 ו- 11 לרשימת התנאים בהיתר), משלא בוצעו עבודות מכוחו, במשך למעלה משנה (יותר נכון כשנתיים וחצי בנסיבות העניין), הרי

שההיתר בטל.

העתק צילום דף ההיתר מצורף כחלק בלתי נפרד מהתנגדות זו ומסומן נספח .2

20. לא יכולה להיות מחלוקת כי אם היתר הבניה אשר הונפק הנו בטל, מכל אחת מהסיבות

המפורטות לעיל, או שתיהן, הרי שדינה של התכנית המוצעת להידחות אף בטרם דיון בטענות

המתנגדים להלן.

למען שלמות התמונה, נתייחס לתכנית 101-0700641 אשר קודמה בסמכות הועדה המחוזית,

ונדחתה על ידה

21. יזמי התכנית מושא ההתנגדות, הגישו בשנת 2020 תכנית שמספרה ,101-0700641 וזאת

במקביל להגשת הבקשה להיתר בת.ב. ,2020/197 להקמת בנין חדש במסגרת פינוי בינוי, ברחוב הטייסים ,27 ירושלים.

22. תכנית 101-0700641 ביקשה לקבוע את מספר הקומות בשטחה ל- 7 קומות, וכן להגדיל את

שטחי הבניה בחלקה 116 כך שיעמדו על השטחים להלן (בנוסף לתוספת מסויימת בשטחי שירות תת-קרקעיים):

- 2,096 מ"ר עיקרי.

- כ- 720 מ"ר שטח שירות עליים.

23. הועדה המחוזית דנה בתכנית ב- ,31/1/2021 והחליטה לצאת לסיור בשטח בטרם קבלת

ההחלטה.

24. ביום 2/5/2021 הועדה המחוזית דנה בתכנית בשנית, והחליטה לדחותה בהחלטה מפורטת

אשר מובאת להלן מפאת חשיבות ורלוונטיות הדברים:

עמ' 6

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ העתק החלטות הועדה המחוזית בתכנית 101-0700641 מצורף כחלק בלתי נפרד מהתנגדות זו ומסומן נספח .3

התכנית המוצעת

25. בדומה לתכנית 101-0700641 אשר כאמור נדחתה על ידי הועדה המחוזית, תכנית 101-1090091

נועדה, לפי דברי ההסבר שלה, להשלמת זכויות "מעבר למאושר בהיתר מספר 2020/197".

עמ' 7

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

26. אומנם התכנית המוצעת מבקשת להוסיף היקף מצומצם יותר של בינוי, ואולם, העקרון הנו

אותו עקרון של תכנית .101-0700641 שכן התכנית המוצעת מבקשת להוסיף השלמת קומה חלקית לקומה הששית אשר צומצמה עקב התנגדות המתנגדים בהליך הרישוי בת.ב. ,2020/197 תוך הגדלת שטחי הבניה העיקריים בתחום התכנית ל- 1,825 מ"ר עיקרי, מה שמביא את אחוזי הבניה לכ- %262 (מעבר לשטחי מרפסות).

27. בתשריט התכנית המוצעת, סומן קו הבניין הדרומי בגבול עם חלקת המתנגדים, במרחק של 3

מ', על אף שהיתר הבניה אשר אושר בת.ב. 2020/197 הציג בינוי במרחק של כ- 4 מ' ויותר מגבול המגרש עם המתנגדים.

טענות המתנגדים

מבוא

28. המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות על הסף מפאת חוסר סמכות.

29. לחילופין בלבד, דין התכנית להידחות על הסף, לאור החלטת הועדה המחוזית בתכנית -101

,0700641 שכן לא חל כל שינוי נסיבות המצדיק סטייה מהחלטת הועדה המחוזית האמורה.

30. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות גם לגופה מכל

הנימוקים המפורטים להלן.

31. המתנגדים יטענו כי הנם מתנגדים נחרצות לתכנית המוצעת, ורואים בה ניסיון להלך בשיטת

הסלמי, כאשר פעלו יזמי התכנית לאישור היתר מכח תמ"א 38/2 ותכנית ,10038 על כל

האילוצים התכנוניים הכרוכים בפרויקט כזה ונזקים תכנוניים לחלקות הגובלות, וכעת

פועלים להשלמת הקומה, בהליך תכנון נקודתי הכבול מראש להיתר הבניה שניתן במגרש,

ותוך הימנעות מדיון ענייני וכולל בבינוי הראוי במגרש, בהליך תכנון יסודי וסדור.

32. המדובר בהליך לא ראוי בעליל אשר נדחה בעבר על ידי הועדה המחוזית, וראוי כי יידחה על

ידי הועדה המקומית.

33. יודגש כי המתנגדים התנגדו נחרצות לבינוי כפי שהוצע בהליך הרישוי, כאשר החלטת הועדה

בזמנו מיתנה את הבינוי אשר הוצע עקב ההתנגדויות. כפי שיפורט להלן, התכנית המוצעת

היום מעצימה את הפגיעה במתנגדים, מהווה חריגה משמעותית מהוראות תכנית האב, והכל

ללא כל הצדקה.

דין התכנית להידחות על הסף מפאת העדר סמכות

העדר סמכות נוכח בטלות היתר הבניה

34. כפי שצויין בסע' 18-20 להתנגדות לעיל, על פניו, היתר הבניה מכח ת.ב. ,2020/197 הנו בטל,

ומשכך, התשתית עליה נסמכת התכנית מושא ההתנגדות, הנה לקויה, ודין התכנית להידחות.

עמ' 8

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ העדר סמכות מכח סע' 62א(א) לחוק התכנון והבניה

35. מבלי לפגוע באמור לעיל, וככל שהועדה המקומית תקבע, חרף טענות המתנגדים לעיל, כי היתר

הבניה שניתן בת.ב. ,2020/197 הנו בתוקף, המתנגדים יטענו כי הועדה נעדרת כל סמכות לדון ולאשר את התכנית המוצעת מכח סע' 62א(א) לחוק התכנון והבניה.

36. כידוע, הועדה הנכבדה מוסמכת לדון, להפקיד ולאשר, במסגרת סמכותה, אך ורק תכניות

שאינן חורגות מהוראות סע' 62א(א) לחוק התכנון והבניה.

37. בהתאם לסע' 1.4 לתקנונה, התכנית המוצעת, מציינת כי הנה בסמכות הועדה המקומית לתכנון

ובניה. בדברי ההסבר של התכנית, צויין כי:

38. ואילו בחוות דעת מהנדס הוועדה והיועץ המשפטי לעניין סמכות, צויין כי התכנית המוצעת

הנה בסמכות הועדה המקומית, וזאת מכח הסעיפים להלן:

62א(א)(,)5 62א(א)(,)8 62א(א)(,)14 62א(א)(.)15

39. המתנגדים יטענו כי הוספת שטחי בנייה, לאחר שהתווספו שטחים למגרש מכח היתר לפי

תמ"א 38/2 או תכנית 10038 (כבסיס לתוספת הזכויות), אינה בסמכות הועדה המקומית הנכבדה, ומשכך דין התכנית להידחות על הסף מחמת חוסר סמכות.

40. המצב התכנוני הסטטוטורי הקודם בתחום התכנית, הנו זה שנקבע בתכינת 62 וכן בתכנית

,3963 ולפיהן ייעוד המקרקעין הנו אזור מגורים ,1 ומותרת בו בניה בהיקף של %75 שטח עיקרי בלבד.

41. מבין הסעיפים אשר נמנו לעיל, בין אם בדברי ההסבר של התכנית או בחוות דעת מהנדס העיר

והיועץ המשפטי, לא יכולה להיות מחלוקת כי סע' 62א(א)(4א), 62א(א)()5 ו- 62א(א)(,)8

62א(א)(,)15 אינם יכולים להקנות סמכות לועדה המקומית להוספת שטחים עיקריים.

42. על כן, מכל הסעיפים אשר נמנו בדברי ההסבר וכן בחוות הדעת כאמור, נותרו רק סע'

62א(א)(13ב) ו- ()14 לחוק התכנון והבניה ככאלה, שיכולים לבסס סמכות להוספת שטחים עיקריים בנסיבות המתאימות (שאינן מתקיימות בענייננו).

43. סע' 62א(א)(,)14 אשר הוזכר כאמור בחוות הדעת של מהנדס העיר והיועץ המשפטי, קובע

כדלקמן:

"()14 הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה במגרש המיועד למגורים בתכנית

שאישרה הוועדה המחוזית, בשיעור שלא יעלה על %50 מהשטח הכולל המותר

לבנייה לפי התכנית שאישרה הוועדה המחוזית, והוספת שימוש למסחר ובלבד

שהשטח הכולל המותר לבנייה לצורך השימוש למסחר לא יעלה על %25 מסך

השטח הכולל המותר לבנייה לפי התכנית שאישרה הוועדה המחוזית לאחר

הגדלתו לפי פסקה זו, וכן קביעת הוראות לעניין חניה אף בסטייה מהוראות לפי

חוק זה או מתכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת לעניין חניה; בתכנית לפי

פסקה זו ייקבע כי הוראות התוספת השישית יחולו עליה;"

(ההדגשות אינן במקור- מגמ)

עמ' 9

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

44. בספרם של המלומדים שרית דנה ושלום זינגר, דיני תכנון ובניה, ניתנה התייחסות לתנאי דומה

בסעיף 62א(א)1 בחוק התכנון והבניה, ונשללה האפשרות להתבסס על תוספת השטחים שנקבעה בתמ"א 38 כבסיס לחישוב התוספת, וצויין שם כדלקמן; דברים היפים באותה מידה לענייננו:

"ההפניה של הסעיף לשטחי הבנייה שהותרו בתכנית שאישרה הוועדה המחוזית מוציאה מגדר שטחי הבנייה שיהוו בסיס לחישוב התוספת את השטחים שנוספו בתכנית מתאר ארצית כללית דוגמת תמ"א .38 שטחי הבנייה שניתן להוסיף למגרש על פי תכנית זו לא יובאו לפיכך בחשבון לעניין חישוב היקף ההגדלה המותרת. פרשנות זו לצד הצדקתה הלשונית, גם הגיונה בצידה. היקף שטחי הבנייה שביקשה תמ"א 38 להוסיף 358 – תחום ומוגדר. הגדלתו לצורכי חיזוק מבנים הוסדרה אף היא בתמ"א 38 עצמה. שימוש באותן זכויות בנייה נוספות כבסיס להגדלתן בתכנית לפי פסקה זו אינה משרתת את התכלית למענה אושרה התמ"א ואינה משקפת איזון נאות בין הצורך בחיזוק מבנים למענו אושרה התכנית לבין אינטרסים תכנוניים וציבוריים אחרים."

ר' שרית דנה ושלום זינגר, דיני תכנון ובניה (,)2015 עמ' .946

45. אומנם סע' 62א(א)()14 הורחב בתיקון ,135 וזאת בעיקר לעניין שיעור ההגדלה אשר הועדה

המקומית מוסמכת לאשרה. ואולם, העיקרון, ולפיו ההגדלה מתייחסת לשטח הכולל "המותר"

לבנייה כפי שנקבע בתכנית שאישרה הועדה המחוזית, נותר על כנו.

46. משכך, לא ניתן להתייחס לתוספות אשר אושרו לפי תמ"א 38 או תכנית לפי סע' 23 לתמ"א ,38

כבסיס המהווה "שטח כולל מותר לבניה" לצורך חישוב שיעור ההגדלה המותר לפי סע'

62א(א)(.)14 שטחי הבניה מכח תמ"א 38 וכן מכח תכנית לפי סע' 23 לתמ"א ,38 אינם שטחים מוקנים, ומשכך אינם יכולים להוות "שטח כולל המותר לבניה בתכנית שאישרה הועדה המחוזית".

בעניין זה, ר' גם ערר (ת"א) ,5184/17 קורונה יעקב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה

גבעתיים.

47. לאמור יש להוסיף כי סע' (62א)(א)()14 בסיפא שלו, קובע כי הנו חל על תכנית שקבעה

בהוראותיה כי "הוראות התוספת השישית לחוק יחולו עליה". משגם תנאי זה לא מתקיים

בענייננו, הרי שהסעיף האמור אינו חל, ואינו יכול להקנות סמכות לועדה המקומית לאשר את התכנית המוצעת.

48. סע' 62א(א)(13ב), אשר הוזכר בדברי ההסבר לתכנית המוצעת, קובע כדלקמן:

"(א) בכפוף להוראות סעיף קטן (ו,)1 הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה למגורים

במגרש המיועד למגורים בתוכנית שאישרה הוועדה המחוזית, או במגרש שייעודו

שונה למגורים לפי פסקה (13א), בתחום רשות עירונית, ובלבד שחלפו חמש שנים

לפחות מיום תחילתה של תוכנית שחלה על המגרש, שאישרה הוועדה המחוזית,

עמ' 10

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

ואם חלה על המגרש תוכנית להתחדשות עירונית – עשר שנים לפחות מיום

תחילתה של תוכנית שאישרה הוועדה המחוזית במגרש, בשיעורים המפורטים

להלן:..."

49. מכל הנימוקים המפורטים לעיל, הרי שגם סע' 62א(א)(13ב) אינו יכול להוות מקור המסמיך

את הועדה המקומית לאשר תוספת הזכויות מושא התכנית המוצעת, שכן השטח שאושר בת.ב.

2020/197 אינו יכול להוות בסיס לחישוב שטח ההגדלה.

50. עוד נוסיף כי, סע' 62א(א)(13ב), לפי הוראותיו, כפוף לסעיף קטן (ו,)1 אשר קובע, בין היתר, כי

תכנית שתאושר מכח סעיף קטן 62א(א)()13 "לא תסתור תוכנית כוללת להתחדשות עירונית

כהגדרתה בסעיף (64ב)".

על פניו, תכנית ,10038 עונה להגדרות של תוכנית כוללת להתחדשות עירונית כהגדרתה בסע'

(64ב), וגם מטעם זה, הועדה המקומית אינה מוסמכת לדון ולאשר את התכית שבנדון, שכן היא סותרת את תכנית .10038

51. לחילופין בלבד, יצויין כי תחילתה של תכנית 10038 הנה ביום 13/1/2018 (לפי הנתונים באתר

העירייה), ומשכך, טרם חלפו עשר שנים לפחות מיום תחילתה, ועל כן, סע' 62א(א)(13ב) אינו יכול להסמיך את הועדה המקומית להגדלת שטחים ביחס לשטחים שאושרו בתכנית .10038

52. על כן, ומכל הטעמים המפורטים לעיל, הועדה המקומית אינה מוסכמת לדון בתכנית המוצעת

או לאשרה, ומשכך דין התכנית להידחות על הסף.

לחילופין בלבד, ומבלי לפגוע בטענת היעדר הסמכות, המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות,

מאותם הנימוקים בהחלטת הועדה המחוזית בתכנית 101-0700641

53. המתנגדים יטענו כי התכנית המוצעת הנה תכנית דומה לתכנית 101-0700641 אשר נדחתה

בעבר על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה, לאחר דיון מעמיק וסיור בשטח התכנית.

54. המתנגדים יטענו כי, כל אותם נימוקים אשר הובאו בהחלטת הועדה המחוזית, רלוונטיים

ומתקיימים גם באשר לתכנית המוצעת, שכן:

א. נפחי הבינוי וזכויות הבניה מושא התכנית המוצעת, חורגים מהיקפי הבינוי שנקבעו

בתכנית האב רסקו.

ב. האילוצים התכנוניים הנובעת מתכנית ,10038 כפי שהם באים לידי ביטוי בהיתר שניתן

במקרקעין, נותרו בעינם.

ג. התכנית המוצעת אינה כוללת שיפור משמעותי לעומת התכנון מכח .10038

ד. התכנית המוצעת אינה כוללת תועלות ציבוריות נוספות מעבר לאלה שנתקבלו מעצם

הכוונה להקים בניין העומד בהוראות תכנית החיזוק.

ה. התיקונים שנקבעו בחוות דעת מתכננת המחוז לבקשה להיתר מכח תמ"א 38 ותכנית

,10038 לא הוטמעו במסמכי התכנית המוצעת, ובכלל זה גם לא לעניין המרחב הציבורי.

עמ' 11

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

ו. בשנת 2021 דחתה הועדה המחוזית את טענות יזמי התכנית בדבר "צורך כלכלי הכרחי"

לאישור תוספת הזכויות על מנת לאפשר את מימוש התכנית, וזאת לאחר שבחנה את

הטענות באמצעות היועץ השמאי של הועדה. אם הטענה נדחתה בשנת ,2021 על אחת

כמה וכמה, שצריך לדחותה היום, ככל ותעלה.

55. המתנגדים יטענו כי בנסיבות העניין, יזמי התכנית מנועים מלקדם את התכנית המוצעת חרף

דחיית תכנית דומה לה על ידי הועדה המחוזית.

56. לאמור יש להוסיף כי ראוי שהועדה המקומית תכבד את החלטת הועדה המחוזית כפי שפורטה

לעיל, ותדחה גם היא את התכנית המוצעת. מבלי לפגוע באמור, המתנגדים יטענו כי דרושים נימוקים כבדי משקל, בטרם הועדה המקומית תחליט לאשר את התכנית המוצעת, תוך חריגה מהותית מהחלטת הועדה המחוזית לדחות את תכנית .101-0700641

מן הדין לדחות את התכנית המוצעת גם לגופה, נוכח הפגיעה במתנגדים

57. המתנגדים, מתנגדים נחרצות לשיטת הסלמי בה נוקטים יזמי התכנית, שעה שקיבלו כבר

זכויות מפליגות בהליך הרישוי, ופועלים כעת בהליך משלים להגדלת רווחיהם, תוך כבילת שיקול הדעת של הועדה המקומית בהליך התכנון, והצגת היתר הבניה כעובדה מוגמרת (אף כי, לכאורה, ניתן בסטייה מהחלטת הועדה המקומית ואף פג תוקפו לפי תנאי ההיתר עצמו).

58. המתנגדים יטענו כי היתר הבניה אשר אושר כאמור בת.ב. ,2020/197 מהווה לכשעצמו חריגה

חמורה מהוראות התכניות המאושרות החלות במקום, מהוראות תכנית האב אשר אושרה בשכונה, וכן מאפשר בינוי זר לשכונה, ופוגע בבעלי החלקות הגובלות, בהיבטים של מספר

יחידות הדיור שהתווספו, גובה הבניה, קווי הבניין, עקירת עצים לשימור ועוד. יודגש כי

המתנגדים טענו בזמנו כי עקירת העצים לשימור אף מהווה סטייה ניכרת לכשעצמה שהועדה המקומית אינה מוסכמת לאשר. ככל וחלילה התכנית שבנדון, לא תדחה, המתנגדים יעמדו על כל טענותיהם בעניין.

59. המתנגדים יטענו כי אישור התכנית המוצעת יגרום להעצמת הפגיעה בחלקות הגובלות, ובפרט

חלקת המתנגדים, ויחמיר את החריגה מתכנית האב ומאופי השכונה, וזאת ללא כל הצדקה.

60. השלמת הקומה הששית, משמעה הגבהת הבניין בפועל, שכן תבוטל בכך הנסיגה אשר תוכננה

בקומה הששית.

61. ראוי עוד להוסיף כי התכנית אף מבקשת להרע את מצבם של המתנגדים גם מעבר למה שאושר

בהיתר הבניה בת.ב. ,2020/197 מעת שמסמכי התכנית קובעים קו בניין של 3 מ' בלבד בגבול עם חלקת המתנגדים. אין שום הצדקה לקביעת קו בניין של 3 מ', שעה שהיתר הבניה מתייחס ל- 4 מ' בחזית עם המתנגדים!.

62. התכנית המוצעת תגרום לפגיעה נוספת בכניסת אור ואוויר לדירות המתנגדים ותגרום לפגיעה

נוספת בערך דירותיהם.

עמ' 12

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

63. גם הוספת דירה אחת ל- 13 דירות אשר כבר אושרה הוספתן בת.ב. ,2020/197 תגרום לציפוף

נוסף שאין לו כל הצדקה.

64. מכל האמור, הועדה מתבקש לדחות את התכנית המוצעת גם לגופה.

לסיכום

מכל הטעמים המפורטים לעיל, מתבקשת הועדה הנכבדה לדחות את התכנית מפאת חוסר סמכות,

או, לחילופין, מפאת מניעות ו/או אותם הנימוקים אשר פורטו בהחלטת הועדה המחוזית בתכנית -101

,0400641 ו/או לדחות את התכנית לגופה.

המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להוסיף טענות בעת הדיון, והם שומרים לעצמם את הזכות

לצרף להתנגדות זו חוות דעת מקצועיות מטעמם, ובכלל זה חוות דעת שמאית ו/או חוות דעת תכנונית.

עמ' 13

נספח 1

נספח 2

נספח 3