ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 44 · קובץ התנגדויות לתכנית 1186584_compressed.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 26/02/2018
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

D,ty)rilxlrrnfin

0+/0L/26

uh!//,l

t//g ft:g

tttsJ

ltyttn t;nrnntr )Irn rrth;or)vrttr

)i11y fi14)t

:J)I)n lrnn;nt )nrrn txnn tr?nrnr ,orc 101-1185584 rvJ)tn rNlf I))rn'nt r)DJy trv/l Jlvp)D r))frir ,.tl):Y't', ))n iltN)l)n )a,,yl )),1)n r'(ttrlr)nqi :oxln )ttn'rlN )yp! IOO )ptn 1965-n,,)vin,n))fnt]l))xn ) :fn ,,lh? trfi!!)

tni1,,1y?,,( ,nrrttt iNnn n?,trnl /gD 101-1186584 flytiri ,trrlrn ,,trnn trtn 1rtti1t;r'

t)ilrn

)onap (J

1?v

1. rl))rDn n:rn :l)y rt)tft nl))nn it))nt rv/))D r)))rit /I)fv'].1

,z uE!''r r)))rn |'n))i )opvt lx l'o))lni o))-].tuD)ni-l onrnt Iyl)Dn')tr )tDru'l'', l:r)t nN l't)ti')ilt 1]prriti-t ilt99t)nt rl)rDl ty'I)r') /.t)v'op nNl't'' rnttnn r)u'.r))fri

3. 11)))11n XDDpDD XN /...,t.tD)V trnIDn ,t')l',tS''I tt:rn )V ttr'Or)V.r l99)in't'')tl Oy -)))l

nv/In Ilnl']')).I

4. rtl)DDl lD)VJn'tr)Vr tr)lrl]Dit I)))Il )ylP )r' 600/o nD\)])rll n)fDl I)Iyn') )lln I')I]1

)ntrun )nttu ltrx )v zo .n)vJ )r-tr lt)trln n)lnr n)v/nvJr )lt:tyn I)up')tr)u ]N/l

rtN:t)n tNzt .nproyn

,5 nrl))rn r)nty n vpaD\ )trltn lx v)D)vn v> ,1y1t ),,msvn )y )),l TN')lrnoa lx tcun'or:vJn )u tpx'xl rt-t))v/n rv/-n)n )-10 .or:v,r .l rTtDrl n)l)ttririr

,6 n:n-)y )s)i7n nx ,gp)t-l9lt r))rnn^r )r't''rvr n)4fi>yn )rtyDv/D ):nntr ):) uprttl ),)1'D'(, -l-Iynl rtt)l )ntr:n tlyntt ttnn x)n )lxz rp)n m)y)v nr::n )tnx ,u)):Nn rl))rnn )rvr-n )unc nN xt)tr lr))v.,lttrrnn ny'-t n)))ln ,o))u Ip")nD ttrtnr)t )oltt ))t:1nnn t').r)l

rf)lD r)f).t nntl)n pvDa nrt )nntl rt)r]ynlrD nNtv/rnD n):pnnn r])v/nD

t'Ii^)t'"rt )ortts /y/r)v>,tr I'1t t)n!t'' r\l")tr Jv''tJ t>) no)irrn -tnN)u n)))fn ))1)n'

,,)rl!).(,,rDr.tlr1 t9'')i.lp 1 )U Xt)n ltnrnn )U n)))tn )t'tS'I tIrNl't'' )t'y!'l'ttI^).)D

))),tnrt

8. ))> lvDv ngtpnn )nn\xt tn'')l)l )ntl )t'r!'',r1p )), ,]irxu!x r-r)u,n tir')l"nt

]N']i]f )],lrt :n)rl1 ]n')rl)l .nnXrlnl ))vn )r:ln Dlfv tlnn'flnn l)l ,LPX nn\] )z0ru ilv )rrstprr tlnn' )u 10 /,n)v )tnvryrrnN', lnN'\)nvyn)r,o )rtln lx :tnn )u fft))rDi-l ]vJyt'nl )rE>r)l .ru

9. ti-rx!,r nn\l inrp )im ]v/gNn'x )xl))xn )xnp nrn'nN )r'p!r )nnitn )v 10 /tr))v

nnJvnJ l)n''y!'l'l)tprt , nlrncn)l n-ltDrnE l):plnn rt))DD lttrtn )tnx 10 ,,tr))y n)tys /it))Nv ]vrlNrlD'r >))s>n :nltpn )u 20 /.n)v

10. ):t''))l'',)) IDID'rI 1t::nn'::)) t-Iytnl'i lnnlt\)rt tr^]or)vt ulgt t)fn't'n)ytl l'n)D)))9i

),,)ir rt'1)v.r')N pyn rt)l)r ]nl ntrln nttr:vt )-t0 or)v.r :):I',))vn>:n Dpltc l)Nu-I)D'

or)unr )v ntsit )xtur lnDit'trp ylt-ll no)))it )r)y'' :ltnu )Dnrn .ffln

11. :n):i ltrr:ln tlvpaDn l))N'i !ry)t rt]unl ,l))frn )lt:t lty))r lfvrnn''.n

.Lz )ttN rtnNn xvJprlDD nrltn )1:u :p!)t nlNttit r)))rlit lN xltPn r.trv/ir r'Ii')l''t'l )-10 ,,.D))V

,13 I))rn']r \t' )r)Dtl :lrnsl )vt l'snn,IJ,,ni>,,) )v l'I))rni',r t'-t,,sDi ))n9D )lttr:ln ,tt nllnt p)n :)rl :rtg .n)D)it

14. rl))lDn lrntu )y :) xt)nt \)t')n)rt ,it)rt)yul )nt:r nlt:t )lpl rN r))rnn'il )/tN

)Utl lN )))p,tD|.I.t.I))Ini n)11t)yut .tN/.1 )l)Dtn tr))DpD )tr)lpt OIU:11)1n )ntfl:nl txzt )lrPtn ).nUt:Yu

.L5 ruN )v :1' v/ptnn t'ri'n-ry rtf)n'n )lnt nN ))))s l'lrr:lni )ltrr I))rnl'),r :orti )1ln nu)nn :.n

nlN)l yt"D

tsrl'ttf

))N trtrnn ,nUD lD'' )N)19 ,DN)DN ]9DD' \ln'x ,57538324 )lnN ,tnv']n1')r D )ry )tDt xN rtDNn n)tf rNt rDNn rt)f', ])) DN )N nvryN ll n)nN t!)t )ty')o)Yl o)y)lPn tnl',P ])n3n'

iTl :lni7)ll

1. )))n ty'nvJ ]t)ntr' n1 ])i]flD' n)N)trDrtn :!//h )>,Irn 11)rnbi1,1!(r n))DIf )nll))xn

ttrrrtl,it nrr)tl ,tNfir h?nrDt /9h 101-1186584 ilytlri )tl))rn !,onn :flil tJllrn )onnn 15n)),(J ,.(,llr))nntt

)))n

.z vrDv.rE )),,))D I))rDn'.r

3. I))rDn'tt n:rir :l)y ilt)]ft onrEt l'rvr))D .i))frtil

+. ))N ..1)i-.ltD )) )n;3-V ))ny)l ,)ft)lnNl tXZt' )y rC tr))Dgn typn'))O ll'^,,)Ilv lN/1 l)tln 151>, ]!) )9 n:y r)u9v/D ,itul'tt)l>, >) -llllNn ttl)l I))rnn'ttl - .rDN

4

5. ,t'; )t )rD)rtt rtll"lf' t)iJlt^) y)r>) .nnx

,r11y.1

axiux

)Niro

.,t)U,rX .r//,ly

r:rtn )tvtN')) o1)f +.l.2026 l'',)))91y)o)i ty',,1 )t'''lt'9r7;,yy lD )Nrtl 9N)uN tllDn')r :]StN ,ry.ny 1nN).r ti-nilvJ't)r' :r rr)y' )tnt lx |rDNl :n)t lxt nDNn ,l:)l r)l )n)n )l9t )D)vr)ly tr)ytfpn p]nt ox )x )lv/y'i ),l ]v./)N' IN ))t')rt ]ilsn')r I')))y Dxnl .))91n)ry

D,ty)rilxlrrnfin

0+/0L/26

uh!//,l

t//g ft:g

tttsJ

ltyttn t;nrnntr )Irn rrth;or)vrttr

)i11y fi14)t

tni1,,1y?,,( ,nrrttt iNnn n?,trnl /gD 101-1186584 flytiri ,trrlrn ,,trnn trtn 1rtti1t;r'

t)ilrn

)onap (J

1?v

1. rl))rDn n:rn :l)y rt)tft nl))nn it))nt rv/))D r)))rit /I)fv'].1

,z uE!''r r)))rn |'n))i )opvt lx l'o))lni o))-].tuD)ni-l onrnt Iyl)Dn')tr )tDru'l'', l:r)t nN l't)ti')ilt 1]prriti-t ilt99t)nt rl)rDl ty'I)r') /.t)v'op nNl't'' rnttnn r)u'.r))fri

3. 11)))11n XDDpDD XN /...,t.tD)V trnIDn ,t')l',tS''I tt:rn )V ttr'Or)V.r l99)in't'')tl Oy -)))l

nv/In Ilnl']')).I

4. rtl)DDl lD)VJn'tr)Vr tr)lrl]Dit I)))Il )ylP )r' 600/o nD\)])rll n)fDl I)Iyn') )lln I')I]1

)ntrun )nttu ltrx )v zo .n)vJ )r-tr lt)trln n)lnr n)v/nvJr )lt:tyn I)up')tr)u ]N/l

rtN:t)n tNzt .nproyn

,5 nrl))rn r)nty n vpaD\ )trltn lx v)D)vn v> ,1y1t ),,msvn )y )),l TN')lrnoa lx tcun'or:vJn )u tpx'xl rt-t))v/n rv/-n)n )-10 .or:v,r .l rTtDrl n)l)ttririr

rf)lD r)f).t nntl)n pvDa nrt )nntl rt)r]ynlrD nNtv/rnD n):pnnn r])v/nD

t'Ii^)t'"rt )ortts /y/r)v>,tr I'1t t)n!t'' r\l")tr Jv''tJ t>) no)irrn -tnN)u n)))fn ))1)n'

,,)rl!).(,,rDr.tlr1 t9'')i.lp 1 )U Xt)n ltnrnn )U n)))tn )t'tS'I tIrNl't'' )t'y!'l'ttI^).)D

))),tnrt

8. ))> lvDv ngtpnn )nn\xt tn'')l)l )ntl )t'r!'',r1p )), ,]irxu!x r-r)u,n tir')l"nt

]N']i]f )],lrt :n)rl1 ]n')rl)l .nnXrlnl ))vn )r:ln Dlfv tlnn'flnn l)l ,LPX nn\] )z0ru ilv )rrstprr tlnn' )u 10 /,n)v )tnvryrrnN', lnN'\)nvyn)r,o )rtln lx :tnn )u fft))rDi-l ]vJyt'nl )rE>r)l .ru

9. ti-rx!,r nn\l inrp )im ]v/gNn'x )xl))xn )xnp nrn'nN )r'p!r )nnitn )v 10 /tr))v

nnJvnJ l)n''y!'l'l)tprt , nlrncn)l n-ltDrnE l):plnn rt))DD lttrtn )tnx 10 ,,tr))y n)tys /it))Nv ]vrlNrlD'r >))s>n :nltpn )u 20 /.n)v

10. ):t''))l'',)) IDID'rI 1t::nn'::)) t-Iytnl'i lnnlt\)rt tr^]or)vt ulgt t)fn't'n)ytl l'n)D)))9i

),,)ir rt'1)v.r')N pyn rt)l)r ]nl ntrln nttr:vt )-t0 or)v.r :):I',))vn>:n Dpltc l)Nu-I)D'

or)unr )v ntsit )xtur lnDit'trp ylt-ll no)))it )r)y'' :ltnu )Dnrn .ffln

11. :n):i ltrr:ln tlvpaDn l))N'i !ry)t rt]unl ,l))frn )lt:t lty))r lfvrnn''.n

.Lz )ttN rtnNn xvJprlDD nrltn )1:u :p!)t nlNttit r)))rlit lN xltPn r.trv/ir r'Ii')l''t'l )-10 ,,.D))V

,13 I))rn']r \t' )r)Dtl :lrnsl )vt l'snn,IJ,,ni>,,) )v l'I))rni',r t'-t,,sDi ))n9D )lttr:ln ,tt nllnt p)n :)rl :rtg .n)D)it

14. rl))lDn lrntu )y :) xt)nt \)t')n)rt ,it)rt)yul )nt:r nlt:t )lpl rN r))rnn'il )/tN

)Utl lN )))p,tD|.I.t.I))Ini n)11t)yut .tN/.1 )l)Dtn tr))DpD )tr)lpt OIU:11)1n )ntfl:nl txzt )lrPtn ).nUt:Yu

.L5 ruN )v :1' v/ptnn t'ri'n-ry rtf)n'n )lnt nN ))))s l'lrr:lni )ltrr I))rnl'),r :orti )1ln nu)nn :.n

nlN)l yt"D

tsrl'ttf

))N trtrnn ,nUD lD'' )N)19 ,DN)DN ]9DD' \ln'x ,57538324 )lnN ,tnv']n1')r D )ry )tDt xN rtDNn n)tf rNt rDNn rt)f', ])) DN )N nvryN ll n)nN t!)t )ty')o)Yl o)y)lPn tnl',P ])n3n'

iTl :lni7)ll

1. )))n ty'nvJ ]t)ntr' n1 ])i]flD' n)N)trDrtn :!//h )>,Irn 11)rnbi1,1!(r n))DIf )nll))xn

ttrrrtl,it nrr)tl ,tNfir h?nrDt /9h 101-1186584 ilytlri )tl))rn !,onn :flil tJllrn )onnn 15n)),(J ,.(,llr))nntt

)))n

.z vrDv.rE )),,))D I))rDn'.r

3. I))rDn'tt n:rir :l)y ilt)]ft onrEt l'rvr))D .i))frtil

+. ))N ..1)i-.ltD )) )n;3-V ))ny)l ,)ft)lnNl tXZt' )y rC tr))Dgn typn'))O ll'^,,)Ilv lN/1 l)tln 151>, ]!) )9 n:y r)u9v/D ,itul'tt)l>, >) -llllNn ttl)l I))rnn'ttl - .rDN

4

5. ,t'; )t )rD)rtt rtll"lf' t)iJlt^) y)r>) .nnx

,r11y.1

axiux

)Niro

.,t)U,rX .r//,ly

D,ty)rilxlrrnfin

0+/0L/26

uh!//,l

t//g ft:g

tttsJ

ltyttn t;nrnntr )Irn rrth;or)vrttr

)i11y fi14)t

tni1,,1y?,,( ,nrrttt iNnn n?,trnl /gD 101-1186584 flytiri ,trrlrn ,,trnn trtn 1rtti1t;r'

t)ilrn

)onap (J

1?v

1. rl))rDn n:rn :l)y rt)tft nl))nn it))nt rv/))D r)))rit /I)fv'].1

,z uE!''r r)))rn |'n))i )opvt lx l'o))lni o))-].tuD)ni-l onrnt Iyl)Dn')tr )tDru'l'', l:r)t nN l't)ti')ilt 1]prriti-t ilt99t)nt rl)rDl ty'I)r') /.t)v'op nNl't'' rnttnn r)u'.r))fri

3. 11)))11n XDDpDD XN /...,t.tD)V trnIDn ,t')l',tS''I tt:rn )V ttr'Or)V.r l99)in't'')tl Oy -)))l

nv/In Ilnl']')).I

4. rtl)DDl lD)VJn'tr)Vr tr)lrl]Dit I)))Il )ylP )r' 600/o nD\)])rll n)fDl I)Iyn') )lln I')I]1

)ntrun )nttu ltrx )v zo .n)vJ )r-tr lt)trln n)lnr n)v/nvJr )lt:tyn I)up')tr)u ]N/l

rtN:t)n tNzt .nproyn

,5 nrl))rn r)nty n vpaD\ )trltn lx v)D)vn v> ,1y1t ),,msvn )y )),l TN')lrnoa lx tcun'or:vJn )u tpx'xl rt-t))v/n rv/-n)n )-10 .or:v,r .l rTtDrl n)l)ttririr

rf)lD r)f).t nntl)n pvDa nrt )nntl rt)r]ynlrD nNtv/rnD n):pnnn r])v/nD

t'Ii^)t'"rt )ortts /y/r)v>,tr I'1t t)n!t'' r\l")tr Jv''tJ t>) no)irrn -tnN)u n)))fn ))1)n'

,,)rl!).(,,rDr.tlr1 t9'')i.lp 1 )U Xt)n ltnrnn )U n)))tn )t'tS'I tIrNl't'' )t'y!'l'ttI^).)D

))),tnrt

8. ))> lvDv ngtpnn )nn\xt tn'')l)l )ntl )t'r!'',r1p )), ,]irxu!x r-r)u,n tir')l"nt

]N']i]f )],lrt :n)rl1 ]n')rl)l .nnXrlnl ))vn )r:ln Dlfv tlnn'flnn l)l ,LPX nn\] )z0ru ilv )rrstprr tlnn' )u 10 /,n)v )tnvryrrnN', lnN'\)nvyn)r,o )rtln lx :tnn )u fft))rDi-l ]vJyt'nl )rE>r)l .ru

9. ti-rx!,r nn\l inrp )im ]v/gNn'x )xl))xn )xnp nrn'nN )r'p!r )nnitn )v 10 /tr))v

nnJvnJ l)n''y!'l'l)tprt , nlrncn)l n-ltDrnE l):plnn rt))DD lttrtn )tnx 10 ,,tr))y n)tys /it))Nv ]vrlNrlD'r >))s>n :nltpn )u 20 /.n)v

10. ):t''))l'',)) IDID'rI 1t::nn'::)) t-Iytnl'i lnnlt\)rt tr^]or)vt ulgt t)fn't'n)ytl l'n)D)))9i

),,)ir rt'1)v.r')N pyn rt)l)r ]nl ntrln nttr:vt )-t0 or)v.r :):I',))vn>:n Dpltc l)Nu-I)D'

or)unr )v ntsit )xtur lnDit'trp ylt-ll no)))it )r)y'' :ltnu )Dnrn .ffln

11. :n):i ltrr:ln tlvpaDn l))N'i !ry)t rt]unl ,l))frn )lt:t lty))r lfvrnn''.n

.Lz )ttN rtnNn xvJprlDD nrltn )1:u :p!)t nlNttit r)))rlit lN xltPn r.trv/ir r'Ii')l''t'l )-10 ,,.D))V

,13 I))rn']r \t' )r)Dtl :lrnsl )vt l'snn,IJ,,ni>,,) )v l'I))rni',r t'-t,,sDi ))n9D )lttr:ln ,tt nllnt p)n :)rl :rtg .n)D)it

14. rl))lDn lrntu )y :) xt)nt \)t')n)rt ,it)rt)yul )nt:r nlt:t )lpl rN r))rnn'il )/tN

)Utl lN )))p,tD|.I.t.I))Ini n)11t)yut .tN/.1 )l)Dtn tr))DpD )tr)lpt OIU:11)1n )ntfl:nl txzt )lrPtn ).nUt:Yu

.L5 ruN )v :1' v/ptnn t'ri'n-ry rtf)n'n )lnt nN ))))s l'lrr:lni )ltrr I))rnl'),r :orti )1ln nu)nn :.n

nlN)l yt"D

tsrl'ttf

))N trtrnn ,nUD lD'' )N)19 ,DN)DN ]9DD' \ln'x ,57538324 )lnN ,tnv']n1')r D )ry )tDt xN rtDNn n)tf rNt rDNn rt)f', ])) DN )N nvryN ll n)nN t!)t )ty')o)Yl o)y)lPn tnl',P ])n3n'

iTl :lni7)ll

1. )))n ty'nvJ ]t)ntr' n1 ])i]flD' n)N)trDrtn :!//h )>,Irn 11)rnbi1,1!(r n))DIf )nll))xn

ttrrrtl,it nrr)tl ,tNfir h?nrDt /9h 101-1186584 ilytlri )tl))rn !,onn :flil tJllrn )onnn 15n)),(J ,.(,llr))nntt

)))n

.z vrDv.rE )),,))D I))rDn'.r

3. I))rDn'tt n:rir :l)y ilt)]ft onrEt l'rvr))D .i))frtil

+. ))N ..1)i-.ltD )) )n;3-V ))ny)l ,)ft)lnNl tXZt' )y rC tr))Dgn typn'))O ll'^,,)Ilv lN/1 l)tln 151>, ]!) )9 n:y r)u9v/D ,itul'tt)l>, >) -llllNn ttl)l I))rnn'ttl - .rDN

4

5. ,t'; )t )rD)rtt rtll"lf' t)iJlt^) y)r>) .nnx

,r11y.1

axiux

)Niro

.,t)U,rX .r//,ly

המועצה הציבורית

למניעת רעש וזיהום אויר בישראל (מלר"ז) (ע"ר)

ירושלים, 07 ינואר 2026

הועדה המחוזית לתכנון ולבניה הוועדה המקומית לתכנון ובניה

מחוז ירושלים ירושלים

מרח' שלומציון המלכה 1 מככר ספרא 1

ירושלים ירושלים www.malraz.org.il

ט. 03-525.0038

פ. 03.525-0037

רפאל אלמליח המשרד להגנת הסביבה – ירושלים

מנהל מינהל התכנון במשרד הפנים1 מרח' יד חרוצים ,3 ת.ד. 34199 מרכז שטנר ,5 גבעת שאול ירושלים 9546412

ת.ד. 34377 דוא"ל:

ירושלים 9546105 sviva.gov.il@pniotjerusalem

דוא"ל: iplan.gov.il@refaele

דוא"ל: iplan.gov.il@ofirha

א. ג. נ.,

מתוקן

הנידון: כתב התנגדות לתכנית מס' 101-1186584

(מתחם הרכב הצפוני (מתחם ))J

המועצה הציבורית למניעת רעש וזיהום אויר בישראל (מלר"ז) (ע"ר)

580020519 (להלן – מַ לרָ "ז ו/או העמותה ו/או המתנגדת), המוכרת כגוף ציבורי הרשאי להגיש התנגדויות לפי סעיף )3(100 לחוק,2 מתכבדת בזאת להגיש 1 בהתאם לסעיף 109 לחוק, עפ"י האצלת סמכות השר י"פ תשפ"ב מס' 10724 מיום 9.8.2022 עמ' .10582

2 לפי סעיף )9(1 לצו התכנון והבניה (קביעת גופים ציבוריים ומקצועיים לענין הגשת התנגדות לתכנית), תשל"ד-1974 שניתן ביום 26.12.1973 ופורסם ביום 10.1.1974 בק"ת תשל"ד מס.

,3113 עמ' .535

מטרותיה המאושרות של עמותת מַ לרָ "ז הינן "לשמש ארגון מרכזי למניעת מפגעים רעש, ריחות

רעים, זיהומים סביבתיים, כולל של אוויר, מים, קרקע, ים, קרינה. לעודד ולקדם איכות חיים

סביבתית תקינה וקיום החוקים, הבאים להגן על איכות הסביבה ולמנוע מטרדים."

עקרונות פעולה של מַ לרָ "ז בתחום התכנון והבנייה

החלטות הנהלת מַ לְרָ "ז בנושאי תכנון ובנייה מתקבלות על ידי ועדה מייעצת חיצונית המורכבת מאנשי מקצוע ובעלי ניסיון מוכח בתחומי הסביבה והתכנון והבנייה. הוועדה מקבלת הכרעותיה על בסיס "מסמך מדיניות להגשת התנגדויות לתכניות על ידי מַ לְ רָ "ז שמעודכנת מעת לעת.

התנגדות מתוקן3 (להלן – ההתנגדות) מטעמה לתכנית הנידונה (להלן – התכנית), מן הטעמים ומן הנימוקים המפורטים בהתנגדות, אשר כל אחד מהם לחוד, ועל אחת כמה וכמה כולם במצטבר, שולל את האפשרות לאשר את התכנית, ובהתאם לאמור מתבקשת מן הוועדה הנכבדה, להוראות על ביטול הפקדתה של התכנית, לרבות פרסום על ביטולה לפי הקבוע בסעיף 133 לחוק, ולחלופין לתקן את התכנית באופן שהפגמים שפורטו בהתנגדות יתוקנו, תוך כדי ביצוע פרסום משנה, לפי סעיף (106ב) לחוק על מנת למתן הזדמנות נאותה למתנגדים לבחון את השינויים הללו, וככל שהם רואים לנכון להתנגד לשינויים המוצעים במסגרת התיקון.

ההתנגדות מהווה פנייה מוקדמת בכתב לנמענים של התנגדות, לשם קבלת מענה בכתב ומנומק לסוגיות שהועלו בהתנגדות, בהתאם לחוק לתיקון סדרי המינהל (החלטות והנמקות), התשי״ט – ,1958 ובכלל זה החובה להשיב בכתב בתוך 45 ימים והחובה לנמק סירוב, בכפוף לחריגי החוק (סעיפים (2א), 2א, 3–)4 (להלן –

חוק ההנמקות), החל גם על מוסדות תכנון (לפי סעיף ד()2 להנחיה מס' 3.1004 להנחיות היועץ המשפטי לממשלה).

ההתנגדויות שמוגשות על-ידי מַ לְ רָ "ז הוכנו בד"כ על בסיס והוגהה על ידי גורמים מקצועיים בעלי הכשרה מתאימה ביחד עם ידע וניסיון רב לתחום הרלוונטי העולה בהתנגדות. גורמים אלה פועלים עבור מַ לְ רָ "ז ללא תמורה (על בסיס פרו בונו). בד"כ ככל שטיעוני ההתנגדות מבוססות על תשתית עובדתית המלמדת על אי-עמידה בהוראות הדין של התכנית, הרי אז ההתנגדות לא תהיה מגובה בחוו"ד מקצועית מטעם מַ לְ רָ "ז.

3 כלל ההדגשות אינן במקור, אלא אם ציון אחרת ע"י הח"מ. נספחים המצורפים לכתב ההתנגדות, מהווים חלק בלתי נפרד מההתנגדות.

ההתנגדות מוגשת מטעם מַ לְרָ "ז; אך למען הסר ספק, מַ לְרָ "ז פועלת לעיתים בשיתוף-פעולה עם גופים נוספים (הפועלים למען שמירה על שלטון החוק ועל זכויות האדם), לשם המשך ניהול ההליכים התכנוניים והמשפטיים בערכאות מוסמכות גבוהות יותר, מטעמים כאלה ואחרים (כגון:

ניהול סיכונים, חיסכון במשאבים ועוד). במקרים אלה מַ לְרָ "ז מצטרפת ומובילה מהותית את ההליך כגוף תומך, אף שאינה עומדת בו כגורם מוביל ראשי העומד בחזית. בהתאם, ההתנגדות והפנייה המוקדמת מוגשות גם מטעמם של גופים נוספים אלו, בשינויים המתחייבים, והכול מבלי לגרוע מכל זכות, טענה ועילה העומדות לכל אחד מן הגופים הנוספים אלו, גם אם גופים נוספים אלו טרם הצטרפו להליך ו/או טרם הוגדרו ונקבעו את זהותם.

כמו כן, התנגדות מוגשת כטיוטה בלבד ולשם הזהירות בלבד ולמען הסר כל ספק, והמתנגדת שומרת על זכותה להוסיף, להרחיב ולתקן טיעונים בשלב מאוחר יותר. זאת, מן הטעמים שלהלן:

1. למען הסר ספק באשר למועד האחרון להגשת ההתנגדות – לא נמסרה למתנגדת הודעה

על הפקדת התכנית כנדרש לפי סעיף 93 לחוק ;הטענה נטענת בהתאם לסעיף 95

לחוק.

2. המתנגדת נחשפה להפקדה רק בסוף תקופת ההתנגדויות, ולכך מצטרפת הטענה כי

התכנית הופקדה ללא סמכות ובאופן לקוי, מפורט בהתנגדות.

3. בנסיבות אלה, נבצר מן המתנגדת להיוועץ עם אנשי מקצוע במידה הנדרשת ולהגיש

התייחסות מלאה, עניינית ומבוססת.

לפיכך, וללא ויתור על כל טענה או סעד, שמורה למתנגדת הזכות להגיש השלמות, חוות דעת ועדכונים עם קבלת מסמכים רלוונטיים.

עמוד 2 מתוך 17

האמור נכון במיוחד כאשר חוץ ממעמד הציבורי לפי סעיף )3(100 לחוק, יש למתנגדת מעמד של "עותרת ציבורית" בשל ההתנגדות והפניה באות גם להגן על שלטון החוק, נוכח טענות לפגמים של אי־חוקיות מובהקת בסוגיות בעלות חשיבות ציבורית מיוחדת הנוגעות לתכנית, ולבקש מן הגורמים המוסמכים לתקן את העוול ואת העלבון של שלטון החוק, אף אם הפגמים אינם פוגעים בעותרת באופן ישיר.

בפסיקה כבר נקבע כי "עותר ציבורי" נדרש להראות פגיעה מהותית בשלטון החוק בסוגיה בעלות חשיבות ציבורית (ראו בין היתר עע"מ 8723/03 עיריית הרצליה נ'

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חוף השרון, נח()6 728 (,)2004 וכן הפסיקה העדכנית בעניין).

כמו כן, התנגדות מהווה פניה מוקדמת לשם מיצוי הליכים אל כל הנמענים שהתנגדות מופנית אליהם, בטרם נקיטת הליכים כנגד ההחלטות הנוגעות לתכנית, בהתאם לחובה שהשתרשה בפסיקה ועוגנה בסעיף 8 לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים, התש״ס – .2000

א. המען של המתנגדת

1. המען של המתנגדת לצורך התנגדות זו הינו: מַ לרָ "ז, רח' ירמיהו ,42

ירושלים.

ב. עניינה של המתנגדת בקרקע, בבנין או בפרט תכנוני אחר

שהתכנית נוגעת בהם

2. ענייניה הציבורית של מַ לרָ "ז בקרקע, בבניין ובפרטים התכנונים שהתכנית

נוגעת בהם, הינה בשל המפגעים הסביבתיים העלולים להיווצר כתוצאה מאישור ומתן תוקף לתכנית ובראשם זיהומי קרקע, והכול כפי שפורט בטעמי ובנימוקי ההתנגדות, כל אחד מהם לחוד, ועל אחת כמה וכמה במצטבר.

ואלו הם טעמים ונימוקי ההתנגדות:

ג. נימוק ההתנגדות ולצד כל נימוק מצוין האופן בו פוגעת התכנית

בעניינה של המתנגדת

טענות סף

עמוד 3 מתוך 17

1. התכנית הופקדה בחריה מסמכות הוועדה, ובין היתר בשל הטעמים

והנימוקים המפורטים בפרק זה.

העדר החלטה אם התכנית טעונה אישור השר לפי סעיף 109 לחוק

2. ככל העולה מן האתר מינהל התכנון שהתכנית טרם הועברה אל השר כדי

לבחון האם היא טעונה אישורו או לא, לפי הקבוע בסעיף 109 לחוק, וזאת על אף שממועד החלטה להפקדת התכנית ()9.3.2025 תקופה לא קצרה, משכך התכנית הופקדה בחריגה ובחוסר סמכות, שכן הוראות הדין מחייבת להעביר את התכנית לעיונו של שר הפנים מיד לאחר ההחלטה להפקידה, ואי-ביצוע פעולה זו מהווה פגם מהותי בהליך התכנוני.

3. בהקשר האמור ראו והשווא עת"מ (מינהליים י-ם) 54879-01-23 מצפה

שלמה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים (.)27.8.2023

"אי-ביצוע חובה זו, במיוחד באיחור כה משמעותי,

מהווה פגם מהותי בהליך התכנוני ומונע את אישורה

וקבלת תוקף חוקי. איחור כזה אינו נחשב ל"טכני"

ואינו מאפשר להכשיר את התכנית בדיעבד."

זיהום קרקע

1. כל אזור שטח מושא התכנית מסומן במפה הממשלתית הידוע כ"גובמפ"

(ראו איור 1 שבסוף ההתנגדות) "אזורי בדיקות קרקע לתכנון ובניה".

2. מתחם K (ידוע גם כחלק ממתחם הרכב) (X קואורדינטת: ,219435 Y

קואורדינטת: ,632832 גוש: ,30107 חלקה: ,262 מספר סידורי: )7453 הממוקם ליד שטח מושא התכנית מצוין במפה האמור כאזור שהוכח בו

זיהום גז קרקע ושהטיפול בו טרם נבדק.

3. משמעות הדברים הינם כי שטח התכנית מצוי באזור בו קיים חשש שהקרקע

מזוהמת.

4. סעיף 12.6 (זיהום קרקע) לתמ"א 35 קובע כדלהלן:

מוסד תכנון הדן בתכנית מקומית החלה באזור בו

קיים חשש שהקרקע מזוהמת, יחליט על הפקדתה

רק לאחר שהוכנה והוגשה בדיקת המזהמים

הקיימים בקרקע ונקבעו, במידת הצורך, ההוראות

המתנות מתן היתרי בנייה בטיפול בזיהום הקרקע,

אלא אם נקבע אחרת בתאום עם המשרד להגנת

הסביבה.

עמוד 4 מתוך 17

5. על פני הדברים וממסמך "סקר קרקע" שהוגש כחלק ממסמכי התכנית עולה

כי טרם הוכנה וטרם הוגשה בדיקת המזהמים הקיימים בקרקע, כפי שנקבע בסעיף האמור לעיל, כל מה שנקבע במסמך האמור מלבד סקר קרקע היסטורי הוא "תכנית קידוחים עתידית", ותו לא.

6. במסמכי התכנית המפורסמים לעיון הציבור אינה עולה כל מסמך ממשרד

הגנ"ס שממנו עולה קביעה אחרת המאפשרת סטייה מהוראת סעיף האמור לעיל, ומשכך לא ברור למתנגדים על איזה בסיס ומאיזה סמכות הוחלטה להפקיד התכנית ומאיזה סמכות התכנית הופקדה בפועל.

7. ככל שאכן קיים מסמך המתעד תיאום כלשהו עם משרד להגנ"ס שעל

בסיסה הסתמכה הוועדה בנטען בסעיף שלעיל, הרי מסמכים הללו נכללים בהגדרה הרחבה של "כל מסמך אחר שהוגש" לפי סעיף 96א לחוק, ולכן חלה עליהם חובת פרסום והעמדה לעיון הציבור ממועד הגשתם.

8. להבדיל ממסמכים פנימיים של מוסד התכנון, סעיף 96א לחוק קובע חובת

פרסום רחבה של "מסמכי תכנית וכל מסמך אחר שהוגש לפי חוק למוסד

תכנון הדן בתכנית על ידי מגיש התכנית או מי מטעמו". הוראה זו כוללת גם

מסמכים נלווים לתכנית, לרבות מסמכי המתעדים תיאומים עם משרד הגנ"ס שהוגשו על ידי יזם התכנית או מטעמו. מסמכים אלה חייבים להיות פתוחים לעיון הציבור ממועד הגשתם למוסד התכנון, וכן לפרסום באתר האינטרנט של מוסד התכנון.

9. הפסיקה והספרות המשפטית מדגישות את חשיבותם של עקרונות

השקיפות ושיתוף הציבור בהליכי התכנון. חובת הפרסום וזכות העיון במסמכי התכנית, הם יסודות חיוניים המבטיחים הגינות, מתן זכות טיעון, ומאפשרים לציבור לעקוב אחר הליכי התכנון ולהגיש התנגדויות במידת הצורך. הרחבת זכות העיון בתיקון מס' 101 לחוק נועדה לצמצם מצבים שבהם מידע תכנוני מצוי בידי מעטים בלבד.

10. אי-פרסום מסמכי חתימה שהוגשו למוסד תכנון על ידי מגיש התכנית או

מטעמו, פוגע בזכות הציבור להגיש התנגדות אפקטיבית, שכן מסמכים אלו נכללים בהגדרה הרחבה של "כל מסמך אחר שהוגש" לפי סעיף 96א לחוק, והם חיוניים להבנת התכנית וגיבוש התנגדות מושכלת.

11. מה גם שאי פרסום מסמכים הללו מהווים גם הפרה בוטה בקביעה בהנחיה

תכנון על קרקע החשודה כמזוהמת של יחידה לשכת מנכ"ל מינהל התכנון (מספר נוהל מס' נוהל ,2022/5 תאריך פרסום מקורי ,3.11.2022 תאריך פרסום עדכני ,15.5.2024 כאשר שם נקבעה בין היתר הסדרת עבודת לשכות התכנון ומוסדות התכנון בבואם לקדם תכנית מפורטת על קרקע

החשודה כמזוהמת / חשד לזיהום מי תהום ובניהם נקבע בסעיף 3ה',

כדלהלן:

עמוד 5 מתוך 17

"המסמכים בנושא זיהום קרקע/מי תהום, יהוו חלק

ממסמכי הרקע לתכנית, ויפורסמו לציבור בעת

הפקדתה."

12. מעבר להוראות חוק התכנון והבנייה, קיימת זכות כללית לעיון במידע סביבתי

המוחזק בידי הרשות כ"נאמן הציבור". חוק חופש המידע ותקנותיו מחייבים רשויות להעמיד באופן יזום לעיון הציבור מידע על חומרים שנפלטו או נמדדו בסביבה. בתי המשפט נוהגים בגישה מרחיבה לגבי גילוי דוחות וחוות דעת בנושאי איכות הסביבה בשל העניין הציבורי הרב הגלום בהם.

13. משכך, התכנית במתכונתה הנוכחית – ולמצער כעולה מגרסתה כפי

שהופקדה ופורסמה לעיון הציבור – עומדת בסתירה להוראות תמ"א ,35 אשר הינה תכנית מיתאר ארצית המצויה בהיררכיה נורמטיבית גבוהה מן התכנית נשוא ענייננו. בהתאם לכך, חלה על התכנית חובת התאמה מלאה להוראות תמ"א ,35 וזאת בניגוד להוראת סעיף 131 לחוק, הקובע במפורש כי:

"תכנית מיתאר ארצית – כוחה יפה מכל תכנית

אחרת, אם לא נאמר אחרת בתכנית המיתאר

הארצית."

14. בנסיבות אלה, ומשעה שהתכנית הופקדה תוך חריגה מהוראות תכנית

מיתאר ארצית מחייבת, הרי שהפקדתה נעשתה בחוסר סמכות, ודינה –

בטלות.

15. שטח מושא התכנית מצוי בתחום אזור רגישות הידרולוגית גבוהה,

כמשמעותו בתמ״א 1 ובהתאם לקביעות במסמך סקר קרקע של התכנית, וכן בסמיכות לאזור החשוד בזיהום מי-תהום. בנסיבות אלה, כל הכרעה בדבר שימושי קרקע ובנייה מחייבת החמרה תכנונית וזהירות יתר, לרבות בירור וטיפול מלא בקרקע בטרם מתן היתרי בנייה.

16. בשל אופיו הציבורי של משאב המים וחשיבותו לשלטון החוק, בית המשפט

העליון קבע כי המים הם בסיס לקיום הפיזי והרוחני, וכי הגנה על משאבי טבע אלו חיונית לרווחת תושבי המדינה. זיהום קרקע באזור בעל רגישות הידרולוגית העלול לאיים על מי תהום נחשב לאינטרס ציבורי וחברתי ראשון במעלה, מעבר למחלוקת הפרטנית, במיוחד לנוכח העיקרון של "המזהם משלם", ובמיוחד כאשר מדובר בפגיעה בלתי הפיכה, וממילא התנגדות לתוכנית בניין עיר המעלה חשש לזיהום קרקע באזור רגיש הידרולוגית, מצדיק הכרה במתנגדים לתכנית כ"עותר ציבורי" בהליך התכנוני ובביקורת השיפוטית עליו, בשל הפגיעה בשלטון החוק ובמשאבי טבע לאומיים וכדי להבטיח את הגנת הסביבה, גם אם הנפגעים הישירים נמנעים מלפעול.

עמוד 6 מתוך 17

17. ר' בין היתר ע"א 4354/22 פרופ' אלון טל נ' רותם אמפרט נגב בע"מ

()12.10.2023; בג"ץ 1135/04 אדם וטבע ודין – אגודה ישראלית להגנת

הסביבה נ' "הצוות המלווה" לעניין תמ"א /31א/18 ()26.01.2005; עת"מ

(מינהליים חי') 55162-12-13 רגבים נ' הוועדה המרחבית לתכנון ובניה

"רכס כרמל" ()30.06.2014; יצחק זמיר הסמכות המינהלית, כרך ג' -

הביקורת השיפוטית: כללי הסף (,)2014 פרק ,54 זכות עמידה.

טענות לגופן של דברים של פרטי התכנית

זיהום קרקע

18. מבלי לגרוע מכל הנטען לעיל בעניין, וגם לו יש אישור ממשרד להגנת

הסביבה לדלג על בדיקת קרקע בהליך התכנוני (דבר שטרם הוצג לעיון הציבור, כנטען לעיל), עדיין סעיף )7(6.1.2 להוראות התכנית קובע הוראה הלוקה בפגמים משפטיים ותכנוניים מהותיים קובע לגבי "זיהום קרקע", ונפרט.

19. סעיף )7(6.1.2 להוראות התכנית קובע, כדלהלן:

"תנאי למתן היתר בניה/חפירה ראשון יהיה ביצוע

קידוחים ובדיקות קרקע בחלקה המזרחי של

התכנית (מיקום המוסך ההיסטורי) ואישורם על ידי

המחלקה לאיכות הסביבה. תנאי למתן היתר בניה

הינו אישור משרד הגנת הסביבה לביצוע דרישות

תכנית הדיגום וקבלת .NFA

20. כאמור הוראה זו לוקה בפגמים משפטיים ותכנוניים מהותיים, שכן היא

קובעת תנאים שאינם ניתנים לביצוע על-פי הדין ואינם משקפים את מנגנון הרגולציה הסביבתית המחייב.

21. קביעת מנגנון תכנוני הסוטה מן הרגולציה הסביבתית המחייבת – במקום

לאמצה ולהטמיעה – מהווה אי־סבירות מהותית, פוגעת בעקרון החוקיות, באחידות הרגולטורית ובוודאות התכנונית, ומסכנת את בריאות הציבור והסביבה. קביעת תנאים בהוראות תכנית אשר אינם ניתנים לביצוע על־פי הדין, ואשר סוטה מן הרגולציה הסביבתית המחייבת, מהווה פגם תכנוני ומינהלי מהותי, היורד לשורש שיקול הדעת של מוסד התכנון ופוגעת בעקרון החוקיות, באחידות הרגולטורית ובוודאות התכנונית, ומסכנת את בריאות הציבור והסביבה וממילא גם נגועה באי־סבירות מהותית.

עמוד 7 מתוך 17

22. להלן הטעמים והנימוקים מדוע הוראה האמורה קובעת תנאים שאינם

ניתנים לביצוע על-פי הדין ואינם משקפים את מנגנון הרגולציה הסביבתית המחייב.

א. ראשית, לא ניתן לבצע קידוחים ובדיקות קרקע ללא קבלת היתר

בנייה/חפירה כדין, שכן מדובר בעבודות חפירה ושינוי פני קרקע הטעונות היתר לפי החוק. לפיכך, קביעה שלפיה "ביצוע קידוחים"

מהווה תנאי למתן היתר יוצרת דרישה מעגלית ובלתי אפשרית לביצוע.

ב. שנית, אישור תכנית קידוחים וחקירת קרקע, כמו גם פיקוח על ביצועה,

מצויים בסמכותו הבלעדית של המשרד להגנת הסביבה, בהתאם לדין

(לרבות הוראות תמ"א ,35 כנטען לעיל) ולהנחיותיו המקצועיות, ולא בסמכותה של "המחלקה לאיכות הסביבה" ברשות המקומית, אשר אינה הרגולטור המוסמך לעניין זה. ייחוס סמכות לא נכונה בהוראות התכנית מהווה פגם נורמטיבי מהותי.

ג. שלישית, הוראות התכנית אינן מבחינות בין שלבים הכרחיים ונפרדים

בהליך הסביבתי, ובכך יוצרות ערבוב פסול בין שלבי החקירה לבין שלב סגירת הטיפול.

23. רק לאחר השלמת שלבים אלה, ובכפוף לקביעות המשרד להגנת הסביבה,

ניתן לשקול מתן היתר בנייה לשימושים המאושרים.

24. הליך תקין מחייב, לכל הפחות, את השלבים הבאים שיעוגנו הן בסעיף 6 והן

בסעיף 7 להוראות התכנית:

שלב 1 – חקירה סביבתית

היתר בניה לעבודות חקירה סביבתית (תכנית קידוחים, דיגום וחקירת

קרקע) בלבד, לרבות קידוחים ודיגום קרקע ו/או מי-תהום, תנאי מוקדם לקליטת בקשה להיתר בנייה יהיה צירוף אישור המשרד להגנת הסביבה

לעבודות המבוקשות בהיתר.

שלב 2 – טיפול בפועל

היתר בניה לביצוע פעולות הטיפול והשיקום בקרקע בפועל בלבד. תנאי

מוקדם לקליטת בקשה להיתר בנייה יהיה צירוף אישור המשרד להגנת

הסביבה לעבודות המבוקשות בהיתר.

לחלופין, ככל שקיים אישור המשרד להגנת הסביבה הקובע כי אין צורך בפעולה נוספת למימוש זכויות הבנייה ולשימושים המותרים לפי התכנית, הרי אז ניתן לדלג על שלב זה.

שלב 3 – מימוש זכויות הבנייה

עמוד 8 מתוך 17

היתר בניה למימוש זכויות הבנייה, לרבות עבודות יסודות, שלד או מבנה

עילי. תנאי מוקדם לקליטת בקשה להיתר בנייה יהיה צירוף אישור

המשרד להגנת הסביבה לעבודות ולשימושים המבוקשים בהיתר.

25. לפיכך, נוסח הוראות התכנית, כפי שהוא מופקד, אינו מבטיח הסרת סיכון

סביבתי בטרם בנייה, אינו משקף את חלוקת הסמכויות החוקית, ואינו קובע שלביות ברורה ומחייבת, קובע תנאים תכנוניים שאינם ניתנים לביצוע על-

פי הדין, המייחסים סמכויות לגורם שאינו מוסמך, והסוטים ממנגנון הרגולציה הסביבתית המחייב, ועל כן דינו תיקון מהותי כתנאי לאישור התכנית.

26. פגמים המפורטים לעיל מהווים פגמים מהותיים בהחלטה התכנונית ועל כן

דינם של ההחלטה והפגמים הללו תיקון מהותי כתנאי לאישור התכנית, תוך קביעת שלביות ברורה, חוקית ומחייבת, בהתאם לדין וכמפורט לעיל ולהנחיות הרגולטור המוסמך.

27. מסעיף 12.6 לתמ״א 35 עולה כי ברירת המחדל הינה כי מקום שבו קיים

חשש לזיהום קרקע, על מוסד התכנון להחליט על הפקדת התכנית רק לאחר ביצוע בדיקה מתאימה וקביעת הוראות לטיפול בזיהום במסגרת התכנית.

תכלית הוראה זו היא להבטיח כי ההכרעה התכנונית תתבסס על תשתית עובדתית ממשית, וכי הציבור יוכל לעיין בממצאים ולהתייחס אליהם כבר במסגרת הליך ההתנגדויות של ההליך התכנוני.

28. הפסיקה, ובראשה הלכת אפולוניה, שוללת את הגישה של דחיית הכרעות

תכנוניות מהותיות הנוגעות לזיהום קרקע לשלב הרישוי, בפרט כאשר מדובר בזיהום משמעותי או בעל פוטנציאל סיכון ממשי. נקבע כי דחייה כאמור פוגעת בזכות הטיעון של הציבור ומעבירה הכרעות ערכיות משלב תכנוני פתוח ושקוף לשלב רישוי טכני, שאינו מאפשר שיתוף ציבור אפקטיבי.

29. אכן, במקרים חריגים מצומצמים, בעיקר במקרים של "זיהום ממעגל שני",

ניתן להסתפק בשלב התכנון בסקר היסטורי ולתכנית חקירת קרקע בלבד מאושרים על ידי המשרד להגנת הסביבה ולדחות הבדיקות המשלימות וביצוע הטיפול / שיקום בהתאם לממצאי החקירה לשלב הרישוי, וזאת בכפוף לתיאום מפורש עם המשרד להגנת הסביבה.

30. אולם, גם בנסיבות אלו, אין מדובר בוויתור על ההליך התכנוני, אלא בדחייה

של ההליך התכנוני-סביבתי לשלב המוקדם ביותר של הליך הרישוי תוך שנשמרה ביותר יכולת הפיקוח הציבורי והוא בהתאם לשלבים המפורטים לעיל לרבות שהאישורים שהתקבלו ע"י המשרד להגנת הסביבה יצורפו כתנאי מוקדם להגשת הבקשה להיתר הבניה.

עמוד 9 מתוך 17

31. זאת ועוד, תכלית תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה היא ריכוז כלל הדרישות

המהותיות כבר בשלב המקדמי של ההליך, על מנת להבטיח ודאות, שקיפות ויעילות. בהתאם לכך, קביעה בתכנית שלפיה אישור המשרד להגנת הסביבה מהווה תנאי למתן היתר, הופכת, מכוח תקנה (32א) ותקנה )15(33 לתקנות רישוי הבנייה, לתנאי סף לקליטת הבקשה, אלא אם הוחרגה במפורש במידע להיתר. משמעות הדבר היא כי בברירת המחדל, ביקש

המחוקק למנוע מצב שבו סוגיות מהותיות תידחינה לשלבים מאוחרים

ובלתי שקופים.

32. ממילא במצב דברים זה, ככל שהתכנית מבקשת לאפשר דחיית בדיקות

משלימות או קביעת פתרונות לזיהום קרקע לשלב הרישוי, מתחייב, למצער, עיגון מנגנון תכנוני משלים, שיבטיח כי גם בשלב זה יישמרו עקרונות השקיפות, שיתוף הציבור והביקורת הדמוקרטית. היעדר מנגנון כזה יוצר פגם מהותי, שכן הוא מותיר הכרעות תכנוניות עקרוניות בידי פקיד הרישוי, ללא פרסום וללא אפשרות להגשת התנגדויות או עררים כנגד ההחלטה לאשר הבקשה להיתר הבניה בהתאם להלכת שפר,4 במידה שהבקשה אינו תואם תכנית בעניין האישורים הסביבתיים הנדרשים.

33. התניית הקליטה באישור סביבתי מונעת מצב שבו מקודמים הליכי בנייה על

קרקע שייתכן ואינה ראויה לכך, דבר שעלול ליצור "לחץ תכנוני" לאשר בדיעבד פתרונות סביבתיים נחותים. הבטחת קיום התנאי בשלב הקליטה מחייבת את הרשות לפעול בהגינות וביעילות, ומונעת מצב שבו האזרח או הציבור נותרים בחוסר ודאות לגבי היתכנות הפרויקט.

34. בבל"מ (ועדת הערר לפי סעיף 12א לחוק) ,1142/25 ניתן להיווכח במקרה

קונקרטי שבו פקיד הרישוי שגה ביישום תנאי תכנוני-סביבתי שנקבע

בתכנית תקפה, אשר חייב קבלת אישור מהמשרד להגנת הסביבה כתנאי להיתר. ועדת הערר קבעה, בהתאם לכך, כי ההיתר שהונפק אינו תואם את הוראות התכנית, ומשכך דינו ביטול.

35. מקרה זה ממחיש את הסיכון המובנה בדחיית יישום תנאים סביבתיים

מהותיים לשלב הרישוי, ואת הצורך בעיגון ברור, חד ובלתי משתמע לשתי פנים של תנאי סף ואופן יישומם כבר בשלב התכנוני.

דיור להשכרה ומעונות סטודנטים

4 עע"מ 317/10 אהוד שפר נ' מורן סקאל יניב (נבו )23.08.2012 קובע כי: "דרך המלך לתקוף את

החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית ליתן היתר בניה כאשר עולה טענה של

סטיה מתכנית צריכה להיות בהגשת ערר לועדת הערר".

עמוד 10 מתוך 17

36. ממסמך החלטות של ישיבת ועדת משנה נקודתית מיום 09.03.2025 לפיה

אושררה התכנית להפקדה, עולה כי "[...] הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית התואמת את עקרונות התכנון של הוועדה לתוספת דיור להשכרה [...]", ואכן בהתאם להחלטה האמורה נקבעו בהוראות התכנית שימושים של דיור להשכרה ומעונות סטודנטים.

37. אך "עקרונות התכנון של הוועדה" עלומים והן לא ידועות לציבור ואף לא בטוח

אם הם ידועים לחברי הוועדה עצמם.

38. מכל הנטען לעיל עולה כי שימושים הללו נקבעו בתכנית ללא בסיס של

מסמך מדיניות, וממילא בניגוד להנחיית היועמ"ש בחוו"ד קמיניץ מתאריך 19.10.2021 בנדון "מסמכי מדיניות במוסדות התכנון בהליכי תכנון ורישוי"

(ראו לדוגמא מחוזיות אחרות כגון "מדיניות דיור להשכרה" במחוז ת"א), חושפת את התוכנית לביטול בשל פגם חמור בשיקול הדעת. היעדר מדיניות סדורה במקרים אלו מעלה חשש ממשי ליצירת מפגעים סביבתיים ופגיעה בשלטון החוק, שכן הרשות נמנעת מלבחון את ההשלכות ארוכות הסביבתיות בטווח של השימושים על המרחב הציבורי.

39. אישור תוכנית הכוללת דיור להשכרה ומעונות סטודנטים ללא הסתמכות על

מסמך מדיניות רלוונטי, ובניגוד להנחיית היועץ המשפטי לממשלה (ר' חוו"ד קמיניץ מתאריך 19.10.2021 בנדון "מסמכי מדיניות במוסדות התכנון בהליכי תכנון ורישוי" (להלן – מסמכי מדיניות בהליכי תכנון); ור' לדוגמא מחוזיות אחרות בעניין כגון "מדיניות דיור להשכרה" במחוז ת"א) המחייב מדיניות כזו, מהווה פגם בשיקול הדעת המינהלי וסטייה מהנחיות מינהליות המחייבת הנמקה תכנונית כבדת משקל למניעת מפגעים סביבתיים ופגיעה בשלטון החוק.

40. רשות מינהלית, ובכללה מוסדות התכנון, רשאית ואף חייבת לגבש הנחיות

פנימיות (כגון מסמכי מדיניות המתייחסת למגבלות לגבי דירות הללו כגון:

בעלות אחידה, תקופת המגבלה להשכרה, שכירות מוזלת, אופן בחירת השוכרים, מיקום ואזורים ליח"ד כאלו וכו'), כדי להבטיח עקביות, שוויון וסבירות בהחלטותיה.

41. כאשר קיים מסמך מדיניות המתווה את התנאים להקמת מעונות סטודנטים

או דיור להשכרה, על הרשות לפעול לפיו. סטייה מהנחיה זו ללא טעמים סבירים העומדים במבחן הביקורת האובייקטיבית נחשבת לפגם בשיקול הדעת, שכן ההנחיות משקפות את ה"מדיניות האמיתית" של הרשות.

בהיעדר מסמך מדיניות אלו אין לרשות בסיס כלשהו לבסס את הפעלת שיקול דעתה בעת קבלת הכרעתה בתכנית.

42. הנחיות היועץ המשפטי לממשלה מחייבות את רשויות המדינה, וסטייה מהן,

במיוחד בנושאים הנוגעים הבטחת תקינות הליכי התכנון, מעלה חשש כבד עמוד 11 מתוך 17

לפגיעה בשלטון החוק. כאשר מוסד תכנון מאשר תוכנית בניגוד להנחיה מפורשת המחייבת הפעלת שיקול דעת על בסיס מדיניות סדורה, הוא עלול ליצור "אנרכיה תכנונית" המעדיפה פתרונות נקודתיים על פני ראייה תכנונית כוללת.

43. ר' לדוגמא תכנית מס' 101-1493907 (שינוי הוראות ברח' ירמיהו )17

המופקדת כעת (בחוסר סמכות) המציעה לבטל לחלוטין 100 יח"ד הקבועות בתכנית תקפה להשכרה לצמיתות, ללא שום הסתמכות על מדיניות ועוד בניגוד למכתב מנכ"ל מנהל התכנון ויו"ר מטה התכנון ליו"ר ומתכנני ועדות המחוזיות מתאריך 27.8.2023 שבו מצוין כי "בהתאם למדיניות הממשלה

ומדיניות שר הפנים, אנו רואים בהגדלת ההיצע של יחידות דיור להשכרה,

יעד לאומי חשוב, כחלק מההתמודדות עם משבר הדיור בכלל ושוק

השכירות בפרט.".

44. הצורך במסמכי מדיניות לשימושים כמו מעונות סטודנטים ודיור להשכרה

נובע מהחשש ליצירת מפגעים סביבתיים, כתוצאה מחשש כישלון כלכלי של הפרויקט שעלול להוביל לתחזוקה ירודה, צפיפות יתר בכל יח"ד, מפגעים תברואתיים והידרדרות פיזית של המבנים (סלומס). לח"מ יש לו ניסיון רב באופן אישי עם פרויקטים כאלו מארה"ב.

45. האמור בסעיף שלעיל נכון מאוד, לנוכח הקבוע בסעיף )2(6.4.3 להוראות

התכנית כי "לא תותר מכירה של יחידות דיור בתחום התכנית )לרבות

מחסנים), אלא בדרך של מכירת דירות לעד שלושה גורמים ו/או חברות,

לשם ניהולן למגורים להשכרה ל -20 שנה מיום מתן טופס אכלוס.", במקום

גורם אחד, דבר אשר מעלה החשש לניהול כושל ולתחזוקה ירודה. על מקרים כאלה נאמר בחז"ל "קידרא דבי שותפי – לא חמימי ולא קרירי" (בבלי בבא בתרא כד, ב.), משמעות הדברים הינה שאם האחריות אינה לאדם מסוים, המשימה בדרך כלל לא תתבצע או לא תתבצע כראוי!

46. חוק התכנון והבנייה מחייב לשקול מפגעים וסיכונים סביבתיים ובריאותיים

בעת הוספת שימושים אלו. אישורם ללא תשתית של מדיניות עירונית המגדירה תקני חניה, שטחים משותפים וניהול, עלול להוביל לתוצאה תכנונית בלתי ראויה הפוגעת באיכות החיים של הציבור.

47. בעוד שרשות רשאית לסטות מהנחיה במקרים מיוחדים, עליה לעשות זאת

במודע, בהליך מסודר ותוך הנמקה מפורטת. אישור תוכנית תוך התעלמות מוחלטת מהעדר קיום מסמך מדיניות קיים בעניין או מהנחיית היועמ"ש המחייבת מסמך מדיניות כזה, אינו נחשב ל"סטייה" לגיטימית אלא

ל"הפרה" בוטה של ההנחיה, המהווה פגם חמור המצדיק התערבות

שיפוטית וביטול ההחלטה.

עמוד 12 מתוך 17

48. לסיכום ביניים בעניין, קביעת שימושים של דיור להשכרה ומעונות סטודנטים

בתוכנית ללא בסיס של מסמך מדיניות, ובניגוד להנחיית היועמ"ש המחייבת זאת, חושפת את התוכנית לביטול בשל פגם חמור בהפעלת שיקול הדעת.

היעדר מדיניות סדורה במקרים אלו מעלה חשש ממשי ליצירת מפגעים סביבתיים ופגיעה בשלטון החוק, שכן הרשות נמנעת מלבחון את ההשלכות הסביבתיות ארוכות הטווח של השימושים על המרחב הציבורי.

פגם תכנוני מהותי: קידום בנייה אנכית ללא מסגרת סטטוטורית וללא בחינת

מיקרו-אקלים מצטברת

49. התכנית המופקדת מאשרת בנייה אנכית משמעותית, כבענייננו, הינה

בעלת השפעות מוכרות ומהותיות על המיקרו-אקלים העירוני, ובכלל זה

יצירת הצללות כבדות ומתמשכות, האצת רוחות ויצירת מערבולות רוח

בסביבת בסיס המבנים, ותנאי אקלים הפוגעים באיכות המרחב הציבורי, בנוחות השהייה, בנגישות לאור ולשמש טבעיים, ואף בכדאיות, בבטיחות ובשימושיות של הליכה ורכיבה במרחב העירוני. מדובר בהשפעות סביבתיות מצטברות, אשר אינן ניתנות לבחינה רק נקודתית או מנותקת.

50. ואולם, אישור בינוי כאמור נעשה בהיעדר תכנית מתאר מקומית סטטוטורית

עירונית, ולמצער שכונתית, לא ניתן לבחון את יחסי הגומלין וההשפעה

המצרפית שבין מגדל למגדל, ולאמוד את ההשלכות הכוללות של ריבוי מבנים גבוהים על המיקרו-אקלים, על המרחב הציבורי ועל איכות החיים.

היעדר מסגרת תכנונית כוללת שולל מן מוסד התכנון תשתית עובדתית נדרשת לצורך קבלת החלטה סבירה ומבוססת, ומהווה כשל תכנוני מהותי.

51. תכנית מתאר מקומית מהווה הכלי התכנוני המתאים לקביעת מסגרת

עקרונית כוללת, לרבות פריסת בינוי, צפיפות, גובה, מרווחים, שמירת מסדרונות אוורור והגנה על המרחב הציבורי. בהיעדר מסגרת זו, נבחנת כל תכנית נקודתית במנותק מהשפעותיה המצטברות, באופן הפוגע ביכולת מוסדות התכנון והציבור לבחון את השלכותיה האמיתיות של הבנייה האנכית על הסביבה העירונית.

52. בד בבד, אף אם תיקבע בתכנית מתאר מקומית מדיניות כללית, אין בכך כדי

לייתר את הצורך בבחינה פרטנית של השפעות מיקרו-אקלים לכל מגדל ומגדל. השפעות אלה תלויות במאפייני הבינוי הספציפיים – צורת המבנה, העמדתו, גובהו, יחסיו למבנים סמוכים והטופוגרפיה – ואינן ניתנות להכרעה כללית או גנרית. לפיכך, דחיית בחינה זו לשלב הרישוי, ללא עיגון מנגנון מחייב בהוראות התכנית, מהווה דחייה בלתי-ראויה של הכרעות תכנוניות מהותיות לשלב טכני, שאינו מאפשר שקיפות, שיתוף ציבור ובחינה מצטברת.

עמוד 13 מתוך 17

53. יתרה מכך, קידום תכנון נקודתי בהיקף ובמאפיינים כאמור, בלא עיגון

סטטוטורי כולל ובלא בחינה מערכתית של השפעות מצטברות, מהווה סטייה

מהותית מהנחיות היועץ המשפטי לממשלה בעניין שימוש במסמכי

מדיניות בהליכי תכנון, המחייבות כי הכרעות תכנוניות בעלות השלכות רוחב ייעשו על בסיס מסגרת תכנונית מוסדרת, שקופה וכוללת, ולא באמצעות הצטברות של החלטות נקודתיות.

54. למעלה מן הצורך ייאמר, כי בענייננו לא נערכה כלל בדיקת מיקרו-אקלים

לתכנית, לא לעניין רוחות, לא לעניין הצללות, ולא לעניין נוחות אקלימית במרחב הציבורי, וממילא לא הונחה בפני מוסד התכנון תשתית מקצועית כלשהי המאפשרת בחינה מושכלת של ההשלכות הסביבתיות של הבינוי המוצע. מדובר בפגם היורד לשורש ההליך התכנוני.

55. זאת ועוד, ולחלופין, אף אם נערכו מסמכים או בדיקות כלשהן הנוגעים

להשפעות המיקרו-אקלים של הבינוי המוצע או של סביבתו, למצער

מסמכים אלו לא פורסמו לעיון הציבור יחד עם יתר מסמכי התכנית, באופן

הפוגע בזכות העיון, בשקיפות ההליך וביכולתו של הציבור להגיש התנגדות מושכלת, והמהווה פגם מינהלי נוסף המצדיק החזרת התכנית להשלמות ופרסום מחדש.

ד. סיכום ואחרית דבר

1. לאור כל המקבץ בהתנגדות זו, מתבקשת מאת הוועדה הנכבדה כברישא.

2. יהא זה מן הדין ומן הצדק לקבל את מלוא הסעדים המתבקשת בהתנגדות.

3. הוועדה הנכבדה מתבקשת להזמין את המתנגדת לדיונים בהתנגדות, על

מנת לאפשר לה להשמעת מלוא נימוק ההתנגדות מנציגים ומב"כ מטעמה.

4. מַ לרָ "ז מתנגדת מראש לקיום דיונים בהתנגדויות באמצעות היוודעות חזותית.

5. ההתנגדות נתמכת במסמכים שצורפו ושיצורפו בעתיד.

6. לתמיכת האמור בהתנגדות, מצורף תצהיר של מורשה חתימה של נציג בעל

תפקיד מוסמך של מַ לרָ "ז לעניין התנגדויות לתכניות, המאמת את העובדות שעליהן מסתמכת המתנגדת.

7. זכותה של מַ לרָ "ז נשמרת בכך להוסיף טיעונים להתנגדותה ו/או להשלים

נימוקים לרבות הגשת והצגת חוו"ד מקצועית וכמו"כ לפרט ולנמק טיעוני התנגדותה לעת הדיונים, הן בקשר להתנגדות זו והן בקשר לכל עניין וזכות אחרת הנוגעים לחלקות הנדונה וכנגד כל אדם ו/או גוף הן באופן מוסדי והן באופן אישי. כן נשמרת בכך זכות של מַ לרָ "ז לפתוח בכל סוגי הליכים עמוד 14 מתוך 17

(בהתאם לסמכויות שהוענקה לה בחוק), כנגד כל הגורמים הרלוונטיים האחראים לקידום ולאישור התכנית.

בכבוד רב,

הרב נתן קרמר

נשיא כבוד ומורשה חתימה, עמותת "מַ לְ רָ "ז"

שמאי מקרקעין מוסמך5

5 מוסמך בארה"ב, מס. רישיון .46-45868

עמוד 15 מתוך 17

עמוד 16 מתוך 17

איור 1

עמוד 17 מתוך 17