ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 44 · קובץ התנגדויות 1370881.pdf

ירושלים י בשבט תשפ"ו

28 בינואר 2026

לכבוד

ועדת המשנה להתנגדויות

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים

רח' שלומציון המלכה 1

ירושלים

ועדה נכבדה,

הנדון: התנגדות לתכנית 101-1370881 - בניין מגורים חדש ברח' כובשי קטמון

בשם גב' שילה אפפעל וגב' בריג'יט וייס (להלן- המתנגדות) מוגשת בזאת התנגדות לתכנית -101 1370881 "בניין מגורים חדש ברח' כובשי קטמון" (להלן - התכנית המופקדת או התכנית), וזאת בהתאם לסע' 100 ו-103 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן- החוק). כמפורט להלן, מבוקש לדחות את התכנית המופקדת במתכונתה הנוכחית, ולהתאימה לתכנית האב למושבות (אב/ ים/ מושבות).

רקע עובדתי

1. המתנגדות הינן בעלות זכויות בדירת פנטהאוז בקומה השישית (היא הקומה החמישית מעל קומת

הקרקע) , ובדירה מס' 5 בקומה השנייה, של הבניין הידוע כרח' הל"ה 15א (חלקה 255 בגוש ,)30007 בצמידות לשטח התכנית המופקדת, כפי שניתן לראות בתצ"א להלן:

הבניין של

המתנגדות

שטח התכנית

המופקדת

2

העתק נסח רישום של בניין המתנגדות מצ"ב כנספח א'

התכנית המופקדת

2. התכנית המופקדת חלה על מגרש ריק (כדונם אחד) ברח' כובשי קטמון בשכונת קטמון בירושלים.

3. התכנית המופקדת מציעה הקמת מבנה חדש בן 7 קומות מעל הכניסה הקובעת (על גבי 5 קומות

מתחת למפלס הכניסה) בגובה עילי כולל של 24.5 מ' (גובה מפלס היציאה לגג). כלומר, הגובה הממוצע לקומה עומד על 3.5 מ'.

4. בנוסף לגובה האמור, התכנית מציעה אפשרות להוספת חצי מטר לגובה מפלס הכניסה הקובעת,

וכן מאפשרת להוסיף על הגג שורה ארוכה של מתקנים טכניים ומתקני הסתרה למתקנים הטכניים. ראו את טבלת השטחים בסעיף 5 וההערות לטבלה: הערה א' והערה (.)4

5. בסיפה של הערה ()4 לטבלת השטחים כתוב "עד לגובה מירבי של 2.3 מ', אולם לא ברור האם

מגבלה זו מתייחסת רק לס"ק 4 של הערה ()4 העוסק בברכות שחיה ומתקנים נלווים לבריכה בלבד או לכלל המתקנים הטכניים המנויים בהערה ()4 לטבלה.

6. עיון בנספח הבינוי של התכנית המופקדת (שהוא מסמך מחייב חלקית) מלמד כי למעשה התכנית

מציעה גובה בינוי מירבי של 27.9 מ', כלומר תוספת של עוד 3.4 מ' מעבר לגובה המצויין בטבלת

השטחים:

2

3

7. ניתן גם לראות כי קומת המגורים השביעית מוצעת בתכסית מלאה כמעט לגמרי (בנספח הבינוי

היא מכונה קומה ,6 שכן הקומה הראשונה מסומנת כקומת קרקע):

3

4

טעמי ההתנגדות: התכנית המופקדת סותרת את תכנית האב למושבות- תכנית אב/ ים/ מושבות

8. על שטח התכנית וסביבתה חלה תכנית אב למושבות (אב/ ים/ מושבות - אושרה בהחלטת הוועדה

המחוזית ביום 14.07.2014; להלן - תכנית האב). על פי הגדרת תכנית האב, דירוג השימור המרקמי בשטח הבניין הוא מגורים -3 עיבוי מרקם קיים.

שטח התכנית

המופקדת

4

5

9. הוראות תכנית האב קובעות כך:

10. טבלת זכויות הבניה של תכנית האב קובעת כך:

5

6

11. כלומר, על פי תכנית האב, במגרש ששטחו מדונם ומעלה, נתן להקים בניין בן %215 לכל היותר

(אחוזי בניה עיליים), בגובה מירבי של 19.5 מ' ומספר הקומות המירבי הוא 6 קומות.

12. התכנית המופקדת חורגת מתכנית האב בכל הרכיבים העיקריים:

(א) התכנית המופקדת מציעה שטחי בניה עיליים למגורים בשיעור של כ- %326 בעוד שאחוז הבניה המקסימלי בתכנית האב הוא כאמור %215 לכל היותר.

(ב) התכנית המופקדת מציעה גובה בינוי של של 24.5 מ' ועוד גובה 3.4 מ' של מתקנים טכניים ובסה"כ 27.9 מ' בעוד שתכנית האב מתירה כאמור 19.5 מ' לכל היותר (ג) התכנית המופקדת מציעה מתקנים טכניים על גבי גג הבניין, בעוד שתכנית האב קובעת כי

מתקנים טכניים ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע.

(ד) התכנית המופקדת מציעה 7 קומות, בעוד שתכנית האב מתירה כאמור 6 קומות לכל היותר.

13. הקמתו של בניין מגורים בגובה של 7 קומות גבוהות, ובחריגה מתכנית האב למושבות פוגעת

במתנגדות בהיבטים של הסתרת אור ונוף. מדובר בפגיעה בלתי מידתי בזכות הקניין של המתנגדות. אכן, אין לאדם זכות קנויה לנוף, אולם כאשר מדובר בתכנית שחורגת מתכנית האב לשכונה, האינטרס של המתנגדות גובר על האינטרס הכלכלי של יזמת התכנית.

14. ראו למשל תכנית 101-0195032 – בניין מגורים חדש ברח' הל"ה 24 (פורסמה למתן תוקף

ברשומות ביום 19.10.2018 שם בניין חדש בן 6 קומות עיליות. נציין כי שטח תכנית זו מצוי גם הוא באותו מדרג לפי תכנית האב, דהיינו אזור לעיבוי מרקם קיים.

15. אכן, בסביבת שטח התכנית המופקדת אכן אושרו (או בהליכי אישור) מספר מועט של תכניות

6

7

המאפשרות בניה בגובה של 8 קומות (כגון תכנית 101-1071448 – רחל אמנו 46 -48 כפי שמופיע כ"תכנית צל" בנספח הבינוי של התכנית המופקדת). אולם, תכנית רחל אמנו -46 48 וכן תכניות

אחרות בהן אושרה בניה גבוהה, הן תכניות להתחדשות עירונית בדרך של הריסת בנייני מגורים

קיימים והקמתם מחדש, ולכן קיימת הצדקה כלכלית למתן זכויות בניה מוגברות. במקרה של

התכנית המופקדת דנן, מדובר על מגרש ריק ולכן אין הצדקה לסטיה מתכנית האב.

16. ביחס לגובה הקומות

כאמור, התכנית המופקדת מציעה 7 קומות בגובה של 24.5 מ' (ובנוסף לכך עוד 3.4 מ' לקומת גג)

משמעות הדברים היא כי מדובר בממוצע של 3.5 מ' לקומה. למיטב הידיעה, מדובר בחריגה מהמקובל. בשנים האחרונות מקובל לאשר גובה ממוצע של 3.2 מ' בלבד לדירה טיפוסית ולקומות הפנטהאוז מוסיפי לעיתים עוד מעט גובה.

בתכנית 101-0195032 – בניין מגורים חדש ברח' הל"ה 24 שם אושרו כאמור 6 קומות בגובה כולל של 19.19 מ', כלומר גובה ממוצע של כ- 3.2 מ' לקומה.

בתכנית 101-1071448 - רחל אמנו 46 -48 שהיא כאמור תכנית להתחדשות עירונית משנת 2024 (פינוי בינוי), אושרו 8 קומות בגובה כולל של 26 מ'. כלומר ממוצע של 3.25 מ' לקומה, ולא 3.5 מ'

כפי שמוצע בתכנית המופקדת.

17. לאור כל האמור, מבוקש כי הוועדה המחוזית תדחה את התכנית במתכונתה המופקדת, ותורה על

תיקונה בהתאם לתכנית האב למושבות.

18. לתמיכה בהתנגדות זו מצ"ב תצהיר מאת המתנגדת, הגב' בריג'יט וייס.

19. הוועדה הנכבדה מתבקשת לזמן את המתנגדות באמצעות הח"מ לכל דיון שיתקיים בתכנית.

בכבוד רב,

אבי שפרמן, עו"ד

העתק: הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים.

7

תאריך 25/01/2026

ז' שבט תשפ"ו

שעה: 13:03

נסח מס' 19330

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש: 30007 חלקה: 255

הנכס נוצר ע"י שטר: 22055/2016 מיום: 18/09/2016 סוג שטר: פרצלציה לא רצונית

הרכוש המשותף

רשויות שטח במ"ר תת חלקות תקנון שטר יוצר תיק יוצר

עיריית ירושלים 1,259 20 מתוקן 2241/1965 2109/65 כתובת: הל"ה ,15 ירושלים

הערות

הערה על יעוד מקרקעין תקנה הועדה המקומית לתכנון ובניה 53353/2022/1 27 ירושלים

הערות: ראה בקשה מיום 22.9.2022 בדבר הייעוד והשימוש של המקרקעין הערה על יעוד מקרקעין תקנה הועדה המקומית לתכנון ובניה 48498/2024/1 27 ירושלים

הערות: ראה בקשה מיום 04.09.2024 בדבר הייעוד והשימוש של המקרקעין

תת חלקה 1

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

22 מרתף 22/962

בעלויות

מכר שמיר שני ת.ז 061985511 2 / 1 3645/2015/1

מכר שמיר מתן ת.ז 064984230 2 / 1 3645/2015/1

תת חלקה 2

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

2 מרתף 2/962

בעלויות

מכר פרימן ענבר אילנה ת.ז 028649978 בשלמות 23241/2013/1

תת חלקה 3

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

58 קרקע 58/962

בעלויות

מכר בן ישי עמרם ת.ז 67900225 2 / 1 3536/2002/1 עמוד 1 מתוך 8

תאריך 25/01/2026

ז' שבט תשפ"ו

שעה: 13:03

נסח מס' 19330

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש: 30007 חלקה: 255

מכר בן ישי רות ת.ז 056427602 2 / 1 3536/2002/1

משכנתאות

משכנתה הבנק הבינלאומי הראשון חברה 520000282 בשלמות 3536/2002/2 למשכנתאות בע"מ

דרגה: ראשונה

משכנתה הבנק הבינלאומי הראשון חברה 520000282 בשלמות 8203/2002/1 למשכנתאות בע"מ

דרגה: ראשונה

משכנתה הבנק הבינלאומי הראשון חברה 520000282 בשלמות 5220/2005/1 למשכנתאות בע"מ

דרגה: ראשונה

משכנתה בנק הבינלאומי הראשון לישראל חברה 520029083 בשלמות 6956/2009/1 בע"מ

דרגה: ראשונה

משכנתה בנק הבינלאומי הראשון לישראל חברה 520029083 בשלמות 18905/2009/1 בע"מ

דרגה: ראשונה

תת חלקה 4

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

58 קרקע 58/962

בעלויות

מכר מילר מיכאל ג'ק ת.ז 327133476 2 / 1 20093/2007/1 צוואה מילר מיכאל ג'ק ת.ז 327133476 2 / 1 8284/2020/1

תת חלקה 5

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

58 קרקע 58/962

בעלויות

מכר שמיר שני ת.ז 061985511 3 / 2 22535/2007/1 מכר שמיר מתן ת.ז 064984230 3 / 1 22535/2007/1 עמוד 2 מתוך 8

תאריך 25/01/2026

ז' שבט תשפ"ו

שעה: 13:03

נסח מס' 19330

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש: 30007 חלקה: 255

משכנתאות

משכנתה בנק מזרחי טפחות בע"מ חברה 520000522 בשלמות 19388/2013/1 דרגה: ראשונה

תת חלקה 6

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

58 קרקע 58/962

בעלויות

מכר יהב שמריהו ת.ז 333247 2 / 1 903/1966

ירושה יהב שמריהו ת.ז 3332475 2 / 1 4657/2023/1

תת חלקה 7

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

58 ראשונה 58/962

בעלויות

מכר בר שי יערה מיכל ת.ז 303093165 בשלמות 2006/2016/1

תת חלקה 8

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

58 ראשונה 58/962

בעלויות

מכר ללא תמורה שוובר אריאל ת.ז 313376519 בשלמות 29805/2025/1

תת חלקה 9

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

58 ראשונה 58/962

בעלויות

מכר אלברטל רחל ת.ז 051160224 בשלמות 34873/2019/1

תת חלקה 10

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

עמוד 3 מתוך 8

תאריך 25/01/2026

ז' שבט תשפ"ו

שעה: 13:03

נסח מס' 19330

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש: 30007 חלקה: 255

58 ראשונה 58/962

בעלויות

מכר וייס בריג'יט ת.ז 323544965 בשלמות 14225/2002/1

תת חלקה 11

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

58 שניה 58/962

בעלויות

שינוי שם אלכסנדר רחל ת.ז 012646907 בשלמות 25266/2019/1

תת חלקה 12

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

58 שניה 58/962

בעלויות

מכר גלנטי יוסף ת.ז 059147348 2 / 1 7650/2000/1 מכר גלנטי - עריף עינת ת.ז 032408452 2 / 1 7650/2000/1

משכנתאות

משכנתה טפחות בנק משכנתאות לישראל חברה 520014754 בשלמות 7650/2000/2 בע"מ

דרגה: ראשונה

תת חלקה 13

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

46 שניה 47/962

בעלויות

מכר ברזילי אפרת ת.ז 056763121 בשלמות 18118/1997/1

תת חלקה 14

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

70 שניה 69/962

עמוד 4 מתוך 8

תאריך 25/01/2026

ז' שבט תשפ"ו

שעה: 13:03

נסח מס' 19330

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש: 30007 חלקה: 255

בעלויות

צוואה על פי הסכם ספרים גלילה ת.ז 022554133 בשלמות 27093/2023/1

הערות

הערה על צורך בהסכמה- סעיף עו"ד נוימן ישי עו"ד 44568 25978/2022/1 128

הערת אזהרה גרדין אביבה ברכה ת.ז 345798086 54568/2025/1 גרדין דוד ת.ז 345797922

הערות: התחייבות מיום 14/12/25

הערת אזהרה לרישום משכנתה בנק לאומי לישראל בע"מ חברה 520018078 3742/2026/1 הלווים: גרדין אביבה ברכה, גרדין דוד

תת חלקה 15

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

58 שלישית 58/962

בעלויות

מכר לנדאו סטנר סימון אירמה ת.ז 332265123 בשלמות 4385/2017/1

הערות

הערה על צורך בהסכמה- סעיף עו"ד נוימן ישי עו"ד 44568 25946/2022/1 128

תת חלקה 16

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

58 שלישית 58/962

בעלויות

מכר גרינוולד נתן ת.ז 5263058 בשלמות 5885/1983

תת חלקה 17

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

58 שלישית 58/962

עמוד 5 מתוך 8

תאריך 25/01/2026

ז' שבט תשפ"ו

שעה: 13:03

נסח מס' 19330

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש: 30007 חלקה: 255

בעלויות

מכר אלישמריני דנה ת.ז 200138212 בשלמות 28474/2023/1

משכנתאות

משכנתה בנק מזרחי טפחות בע"מ חברה 520000522 בשלמות 28474/2023/2 דרגה: ראשונה

תת חלקה 18

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

58 שלישית 58/962

בעלויות

מכר דביר שי ריטש ת.ז 031205073 בשלמות 20177/2012/1

תת חלקה 20

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

10.12 מרתף -1 10/962

הצמדות

סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה שטח במ"ר

19א כתום גג 319.10

19ב כתום קרקע 825

19ג כתום קרקע 36.20

בעלויות

תיקון צו בית משותף יהב שמריהו ת.ז 333247 952 / 29 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף גרינוולד נתן ת.ז 5263058 476 / 29 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף ברזילי אפרת ת.ז 056763121 952 / 47 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף גלנטי יוסף ת.ז 059147348 952 / 29 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף גלנטי - עריף עינת ת.ז 032408452 952 / 29 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף בן ישי עמרם ת.ז 67900225 952 / 29 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף בן ישי רות ת.ז 056427602 952 / 29 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף וייס בריג'יט ת.ז 323544965 476 / 29 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף שויבר חביבה ת.ז 055876437 476 / 29 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף דביר שי ריטש ת.ז 031205073 476 / 29 28706/2023/1 עמוד 6 מתוך 8

תאריך 25/01/2026

ז' שבט תשפ"ו

שעה: 13:03

נסח מס' 19330

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש: 30007 חלקה: 255

תיקון צו בית משותף פרימן ענבר אילנה ת.ז 028649978 476 / 1 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף שמיר שני ת.ז 061985511 2856 / 149 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף שמיר מתן ת.ז 064984230 408 / 13 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף בר שי יערה מיכל ת.ז 303093165 476 / 29 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף לנדאו סטנר סימון אירמה ת.ז 332265123 476 / 29 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף אלכסנדר רחל ת.ז 012646907 476 / 29 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף אלברטל רחל ת.ז 051160224 476 / 29 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף מילר מיכאל ג'ק ת.ז 327133476 476 / 29 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף יהב שמריהו ת.ז 3332475 952 / 29 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף ספרים גלילה ת.ז 022554133 952 / 69 28706/2023/1 תיקון צו בית משותף אלישמריני דנה ת.ז 200138212 476 / 29 28706/2023/1

משכנתאות

משכנתה כלל חברה לביטוח בע"מ חברה 520024647 בשלמות 23909/2024/1 מכלול מימון נדל"ן בע"מ חברה 515759777

דרגה: ראשונה

הערות

הערת אזהרה תמ"א 38 קבוצת נתיב בית חדש בע"מ חברה 515946788 40205/2024/1 הערות: התחייבות מיום 07.10.2019

הערת אזהרה גרסן שי דרכון ארצות הברית 531238120 51668/2025/1 גרסן טובה דרכון ארצות הברית 589703128

הערות: התחייבות מיום: ,22.5.2024 מס' יחידה : 21 הערת אזהרה שפיצר תומס אלן דרכון ארצות הברית A07196652 51668/2025/2 שרביט מרגו ת.ז 026943068

הערות: התחייבות מיום: ,2.7.2024 יחידה מס': 19 הערת אזהרה קרים גרי מיכאל דרכון ארצות הברית 562217284 51668/2025/3 קרים טניה אליזבת דרכון ארצות הברית 569502660

הערות: התחייבות מיום: ,14.11.2023 יחידה מס': 20 הערת אזהרה אפפל שילה דרכון ארצות הברית A02364625 51668/2025/4 הערות: התחייבות מיום: ,21.5.2024 יחידה מס': 22 הערת אזהרה לרישום משכנתה בנק מזרחי טפחות בע"מ חברה 520000522 3697/2026/1 עמוד 7 מתוך 8

תאריך 25/01/2026

ז' שבט תשפ"ו

שעה: 13:03

נסח מס' 19330

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש: 30007 חלקה: 255

הערות: התחייבות מיום 18.8.2025

תיאור הנכס: דירה בבית קומות/ דופלקס מבנה: 15 יחידה: 22 קומה: 5

הלווים: אפפל רוני, אפפל שילה

סוף נתונים

נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001

שולמה אגרה בסך 18.00 ש"ח

עמוד 8 מתוך 8

לכבוד הועדה המחוזית ירושלים 2026\1\23

הנדון – התנגדות לתב"ע מס' 101-1370881 ברחוב כובשי קטמון אנו, בעלי דירות בבנין ברחוב הל"ה ,15 בחלקה המשיקה לחלקה הנידונה בתב"ע זו וחתומים כמופיע בנספח א' ,מתנגדים לתכנית המוגשת מהסיבות הנ"ל :

1. ביתן פחי אשפה (כמוצג בנספח )1

אזור פחי אשפה המוצג כאן בתמונות, אשר אושר ובוצע עפ"י היתר תמ"א 38\1 לחיזוק מבנים ברחוב הל"ה 15 מס' היתר – ,118315 משרת את דיירי הבניין ברחוב הל"ה .15 פחי האשפה ממוקמים בחלקה מס' 5 אשר מוגדרת כיום כשטח ציבורי פתוח, עפ"י תב"ע מס' .1343 התב"ע המבוקשת הופכת את חלקה 5 לייעוד מגורים ומחליפה אותו בשטח חדש הסמוך לגן לינדסי הנמצא בדרום החלקה.

בתב"ע המופקדת לא ניתנה שום התייחסות לשמירה על ביתן האשפה במסגרת התב"ע.

אנו כדיירי המבנה מודאגים מההשפעה של תכנית זו על המבנה אשפה שלנו מאחר והוא מיועד להיות בתוך שטח חלקה חדשה בייעוד מגורים.

אנו דורשים לשמור על המבנה הזה ולתת לו גישה ראויה מהמבנה שלנו בלי לפגוע בזכות הזו.

2. גובה עפ"י מדיניות -תכנית המושבות

חלקה 66 מסומנת במדיניות כאזור 3 - עיבוי מרקמי קיים לפי טבלה 2.1.5 בהוראות המדיניות הגובה המותר באזור זה הוא עד 5 קומות.

בנוסף גובה המבנה המבוקש הוא 27.50 מ' לרצפת הגג העליון (עפ"י נספח בינוי) כאשר המדיניות מאפשרת 19.5 מ' לקצה מעקה הגג.

הוראות התוכנית של הבניין המבוקש מגדירות 7 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת, כאשר מפלס הכניסה הקובעת מוצג מקצה המפלס העליון של המגרש ומאפשר קומה נוספת חצי תת"ק, מה שמביא לחתך רחוב של 9 קומות (כולל קומת מערכות טכניות), כפי שמוצג בנספח ,3 הנ"ל מציג חריגה של 3-4 קומות ובכך חוסם את כל האור הטבעי למבנה שלנו ופוגע משמעותית באיכות הדירות שלנו כמוצג בנספח .4 נציין כי הבניין שלנו חוזק במסגרת תכנית תמ"א 38 לחיזוק מבנים אשר הגדירה תוספת 2 קומות מעל מבנה קיים לטובת חיזוק המבנה ועמידותו בפני רעידות אדמה, מבנה ברחוב הל"ה 15 היה בן 4 קומות קיימות ועל כן אושר לו תוספת של 6 קומות עפ"י תכנית 10038 לטובת החיזוק הנ"ל.

.3קווי בניין עפ"י מדיניות

קווי הבניין עפ"י מדיניות המושבות קובעת קו בנין אחורי של 5 מ' (כמוצג בנספח .)2 החזית קדמית היא החזית שפונה לרחוב כובשי קטמון כאשר החזיתות הצידיות הן כלפי השצ"פ והמבנה בחלק הצפוני. בנספח בינוי מתייחסים לחזית שפונה לשצ"פ גם כחזית קדמית אך היא אינה יושבת על רחוב ועל כן איננה צריכה להיות מוגדרת כקדמית.

התכנית המוגשת מציעה 4 מ' בקו בנין אחורי, כאשר החזית האחורית והחזית הצידית שפונה לגן לינדסי הן המשמעותיות ביותר. המבנה החדש קרוב ביותר למבנה שלנו וחוסם את האור והאוויר למבנה שלנו ובנוסף חוסם כמעט לגמרי את המבט אל עבר גן לינדסי, זה פגיעה חמורה ביותר באיכות החיים שלנו ובדירות שלנו, כמוצג בנספח מס' 4 .

נדגיש כי הפרויקט המוצע והפרויקט שאושר ברחוב רחל אמנו 46-48 קיבלו גם חריגות גדולות מהמדיניות ובכך מייצרות סגירה כוללת ביחד עם התכנית הנ"ל לדייר מבנה הל"ה ,15 כמוצג בנספח ,4 אשר כיום מקבל אויר ואור ובצפייה ישירה לגן לינדסי.

שני המבנים מגיעים עד לקצה קווי הבנין המקלים וחוסמים בצורה מאוד קשה בכניסת אור ואויר למבנה שלנו כל זאת לאור החריגה הגדולה מהמדיניות העירונית.

4. שטחי בניה עפ"י מדיניות

גודל חלקה 69 הוא 1099 מ"ר.

במדיניות המושבות, ועפ"י המוצג בנספח מס' 2 מתוך ההוראות המתחמיות, השטחים המירביים המותרים למגרש בגודל יותר מ1000 מ"ר עפ"י טור ב' הוא %,215 כאשר שטחי הבניה הם מירביים הכוללים עיקרי ושירות (שטחים הנגלים כמצויין בהערות).

שטחי הבניה הכוללים המבוקשים הם 3285 מ"ר מירבי שמהווים %328 מסך המגרש! (כמוצג בנספח .)5 נפחיות בניה כזו חורגת ביותר מ %100 מהמדיניות המותרת ולכן גם מייצרת חריגה בקומות המבנה, מה

שחוסם כמעט לחלוטין את האור הטבעי והאוויר ומייצר פגיעה משמעותית באיכות החיים ובדירות שלנו

, כמוצג בנספח .4

5. נספח תנועה

הכניסה לחניה לבניין החדש צמודה מאוד למעבר חציה, בשילוב של קרבה לבית ספר יסודי, לגן לינדסי הציבורי אשר מיועד לציבור ובעיקר ילדים ובנוסף הוא על הפניה לרחוב כ"ט בנובמבר.

אנו מבקשים לציין ולהזכיר כי רחוב זה הפך לאחרונה לציר חדש עבור תחבורה ציבורית ואוטובוסים גדולים אשר מבצעים פניה חדה לרחוב זה מרחוב כובשי קטמון.

הנ"ל מציג כשל תחבורתי ופוטנציאל למפגע ועומס על הכניסה והיציאה לחניון.

בנוסף הנספח מציג כניסה ויציאה אחת ללא עמדת המתנה ל 39 חניות שמתפקדות וללא פתרון רמזורי בצורה שיכולה להקל על הכניסה והיציאה מבלי לחסום את כל הרחוב כדי להיכנס לחניון.

בנוסף, הפרשה הציבורית המוצעת אשר לדעתנו מבורכת ותתרום הרבה לקהילה ולאזור, מוצגת גם על האזור זה ועל כן יש להתייחס לכל האזור הזה כאזור עומס שקיים כיום ואשר ישפיע על העומס הכללי של האזור כולו.

6. סעיף .4.1.2 ט

הפרשה למבני ציבור לא נראה שקיבלה מענה ראוי ביצירת מקומות חניה עפ"י התקן בחניון תת"ק.

בנוסף הוראות התכנית מאפשרות תוספת קומות חניון וקומות חניה נוספות ללא שום סעיף שמתנה את התוספת המבוקשת במענה ראוי לחניות למבנה ציבור. התוצאה של זה היא הוספת עומס נוסף של מכוניות על הרחובות הקיימים ובכך מצמצת משמעותית את מקומות החניה שאמורים לשרת את תושבי האזור ופוגע דרסטית בדיירי המבנים הסמוכים.

7. סעיף 4.1.2 ד' 3

הפרשה למבני ציבור ראויה ביותר אך הוראות התכנית מאפשרות גמישות למיקומה גם בקומה -1 ראוי כי יודגש שהפרשה זו צריכה לקבל מענה תכנוני הולם וחזיתות וצריכה להיות מתוכננת במפלס הקרקע ובכך תקבל אור טבעי ואויר וגישה לגן לינדסי הסמוך ומן הראוי כי מבני ציבור שמשרתים את הקהילה יתוכננו בצורה מיטבית.

נדגיש כי כאשר קראנו את הוראות התכנית, בטבלה 5 המאפשרת ניוד שטחי מגורים ושטחי מבני ציבור גם לקומת מרתף -1 עלה החשש כי בשלב ההיתר הדבר ישתנה לרעה ועל כן אנו מבקשים מהועדה להתנות את מיקום ההפרשה הזו לפי הנאמר לעיל.

8. סעיף .4.1.2 א4

"יותרו הבלטות של קרניזים, אדני חלונות ומסגרות פתחים מעבר לקווי הבניין."

בסעיף זה אין הגדרה של גודל הבליטה מעבר לקווי הבנין. עפ"י חוק התכנון והבניה מותרת הבלטה של עד 50 ס"מ בלבד. הוראה זו יכולה לייצר סתירה לחוק התכנון והבניה ויכולה לאפשר אלמנטים בולטים מעבר למותר ללא הגדרת מידת עומק. הדבר יכול לפגוע ולקרב באופן משמעותי עוד יותר את המבנה החדש למבנה שלנו ללא שום הצדקה.

9. סעיף 4.1.2 א.5

בהוראות התכנית מתאפשרת התקנה של יחידות מיזוג אויר על החזיתות בבניין חדש, גם אם הן במסתורים ייעודיים. הדבר מהווה מטרד רעש עצום למבנים הסמוכים ובעיקר יופנה ככל הנראה לחזיתות של המבנה שלנו.

כיום יש המון פתרונות נכונים ויעילים של הצבת המערכות על גג המבנה וראוי הן מבחינה אדריכלית ועיצובית והן מבחינת הרעש הגדול שהועדה תדרוש את הצבתם על גג המבנה.

10. סעיף 6.1.6

הסעיף הנ"ל לא כולל התייחסות לנטיעת עצים בין המבנים וחיוב לשתילת עצים בחזיתות האחוריות, מאחר והמבנים קרובים גם ככה אנחנו דורשים מהוועדה להתייחס לכך ולדרוש הפרדה בין המבנים ע"י תוספת של עצים בוגרים לטובת מיסוך בין הדירות ויצירת נפח מרקמי ירוק בין המבנים ועל ידי כך חיבור האזור לגן לינדסי.

לאור כל האמור מבוקש מהועדה המחוזית לדחות את התכנית ולכל הפחות להורות על תיקונה ולערוך

התאמות כמפורט בנקודות לעיל.

אנו שומרים על הזכות להוסיף מתנגדים וסעיפים להתנגדות ככל שיתבררו בהמשך.

נספח 1

ף

מבנה הל"ה 15

חלקה 5

צילום מתוך ה GIS העירוני

נספח מצב מאושר

צילום תכנית מתוך היתר 118315

נספח 2

נספח 3

חתך מתוך נספח הבינוי

נספח 4

מבנה המוצע-כובשי קטמון

מבנה רחל

אמנו 46-48

הל"ה 15

נספח 5

נספח א'

חתימת בעלי הדירות:

שם ת"ז חתימה