ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 44 · קובץ סדר יום לוועדה לתאריך 18.02.2026.pdf

- 1 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1328871

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: הורביץ יהודה לייב

עורך התכנית: שפירא יצחק

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 26/08/25

כתובת ראשית חכמה 17 , זכרון משה

גוש חלקה בשלמות

30067 45 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים

09/07/2025 להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. כל הסעיפים בעניין גדרות בהחלטה הקודמת יבוטלו

2. גובה גדרות יהיה עד 1.20 .

3. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 25/9/2024 ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. תכנון וקווי בניין-

יש לצמצם את הבינוי המוצע לחמש קומות מעל לקומת המרתף וגג רעפים ללא הגבהה, בהתאם למדיניות. יש לבטל את הגבהת גג הרעפים הן היות וזה נוגד מדיניות והן בגלל קומת מרתף גלויה מעל הקרקע שיוצרת מופע של 6 קומות.

2. תוכנית פיתוח-

בחזית לרחוב אשתורי הפרחי יש להציע גינה ו-3 עצים בוגרים, וגדר נמוכה בהתאמה לסביבה השימורית הקיימת.

יש לסמן להריסה את הבניה בקוו אפס בחזית הרחוב , תנאי להיתר בניה לתוספת הקומה במפלס זה יהיה הריסת עברות הבניה כדי לאפשר את פתיחת החלונות המוצעים , גובה הגדר 25/09/2024

לא יעלה על גובה של 2 מטר.

3. גג-

לא ברור לאיזה צורך מוצעת הגבהת גג לא שורטט בנספח הבינוי המפלס של עליית הגג-

נדרש לבטל את ההגבה במדלפות ל- 0 ויותר שימוש בחלל גג הרעפים ככל שיתאפשר בהתאם לגובה ראש.

4. תשריט-

יש לתקן קווי בניין לפי מרפסות, עלי ותת קרקעי בהתאם לקיים בהיתר תמ"א .38 תנאי להפקדה תיאום אפשרות לתוספת מרפסות סוכה בבניין.

5. פתרון מיגון-

יש להציג ממ"ד עפ"י עמודות קיימות בתמ"א לכל יחידות הדיור.

- 2 -

6. חניה-

קיים מקום חניה אחד בהתאם למאושר בהיתר תמ"א .38 ניכר בהתאם לתצלום כי אין חניה בשימוש בפעל אלא עבור חצר.

ולכן יש לבטל מקום חניה מאולץ זה ובמקומו לשתול עצים ולייצר גדר נמוכה בהתאמה לסביבה בהתאם לסעיף 1.2 לעיל. המרחק לציר רק"ל מתוכנן הוא כ- 170 מ'.

7. עבירות בניה-

יש לסמן את כל עבירות הבניה להריסה. תנאי לתחילת עבודות עבור כל אחת מהיחידות הכלולות בתוכנית הינה הריסת עבירות הבנייה והסרת כל המפגעים החזותיים מחזיתות הבניין (חוטי חשמל ותקשורת, צנרת מים וביוב וכו') של מגיש/י הבקשה להיתר.

8. שונות:

א. יש להטמיע הוראה כי לפחות %20 משטח המגרש יהיה בגמר של חומרים המאפשרים

חלחול מי נגר.

ב. יש לשמור את גדר האבן ההיסטורית (בהנחה וקיימת) ללא תוספות כלל. כל גדר נוספת

קיימת תסומן להריסה והריסתה יהיה חלק מהתנאים להיתר.

ג. תנאי להפקדת התוכנית יהיה השלמת חוו"ד כבאות.

ד. יש לקבוע יחס ביטול לכל התוכניות התקפות: מתאר ,62 ,2874 2874א', 2874ב'.

9. הוראות נוספות:

א. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קווי בניין, גובה בניין

ב. יש להטמיע התיקונים בנספח הטכני.

ג. יש להוסיף הנחיית שלבי ביצוע- בניה בהינף אחד לגג והינף נפרד לתוספת השטח מתחת

לבניין.

ד. תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת מודל גושני של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי

התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיות מנהל בית המודל.

ה. יתוסף סעיף בהוראות התכנית כדלהלן- תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט

של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

ו. לשלוח הודעות אישיות לבעלי הזכויות בתחום התכנית ובחלקות המצרניות.

ז. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה אך הנהנה העיקרי ממני צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש למלא סעיפים ,1.8.2

יש להוסיף בטבלה 5 טור שטחים למרפסות

- 3 -

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית מבוקשת במגרש ברח' ראשית חכמה ,17 גאולה, גוש חלקה- .30067/45 עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי ייעוד מאזור מגורים מגורים מיוחד לאזור מגורים ד'

2. קביעת סך השטחים בתכנית ל- 912.67 מ"ר מתוכם 764.3 מ"ר שטח עיקרי ו- 11.73 מ"ר שטחי שירות

המהווים %339 בניה מרבי

3. הגדלת מספר הקומות מ- 3.5 ל- 5

4. קביעת מספר יח"ד ל- 8 יח"ד.

5. הרחבת יח"ד מאושרות בהיתר. שטח דירה ממוצע 82 מ"ר

6. קביעת קווי בניין מרבים חדשים

7. קביעת הוראות לעצים לשימור ולעקירה.

8. קביעת תנאים להיתר, הוראות הריסה ובינוי ושלביות ביצוע.

מצב קיים:

בניין היסטורי בן 3.5 קומות שעבר תמ"א 38 להריסה ובניה, חיזוק פנימי והרחבות כלפי רחוב וסה"כ 3-4 קומות וגג רעפים בשימוש. מקום חניה אחד עפ"י היתר.

התכניות החלות בשטח המגרש:

14499 – תמ''א 38 תוספות מ 2017

תכניות קודמות בשטח התכנית:

:19.8.1983 תכנית :2874 אזור מגורים מיוחד

:22.6.1995 תכנית 2874ב: אזור מגורים מיוחד (תואם לתכנית )2874

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 07/11/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 06/01/2026 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

ה"ה משה יוחנן סאלאווייצ'יק, בעל דירות בראשית חכמה 19 – בעל קיר משותף למבנה נשוא התכנית ע"י עו"ד זלמן בלאק מ.ר. 84408

עיקרי ההתנגדויות:

1. המתנגד טוען כי במסגרת ביצוע של היתר בניה במסגרת תמ"א 38 שניתן למבנה בתכנית דנן, בוצעו חריגות

בניה על שטח בבעלותו.

2. בוצעו חריגות בניה כדוגמת ממ"דים, חניה, קירות, קירוי, פתחים ותוספות שלא ע"פ היתר הבניה.

- 4 -

3. לא נבנה חדר אשפה המסומן בהיתר שהופק.

4. הגבהת בניין 17 תגרום להצללת בניין 19 מכיוון מערב ובכך לפגיעה במערכת קולטי שמש.

5. חוסר סמכות הוועדה לדון בתכנית לאור "הלכת אייזן" בעניין מחלוקת קניינית.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מכיוןן שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים

לוועדה המקומית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית ע"פ הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין הבנייה על שטח בבעלות המתנגד:

לכלל נושא חריגות בניה שבוצעו בשטח שלא ע"פ היתר הבניה ומעבר לגבולות החלקה יש לפנות למח' מידע תכנוני ולבדוק את הגבול בין שתי החלקות.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענות בעניין חריגות הבינוי שבוצעו:

יש לוודא כי כל עבירות הבניה הקיימות בפועל יסומנו בתכנית להריסה/ הכשרה בתיאום עם מחלקת התכנון.

3. לקבל את ההתנגדות לטענה בעניין חדר אשפה:

יש ליישם בפועל דרישה לחדר אשפה שהופיע בהיתר הבניה כתנאי לתחילת עבודות.

4. לדחות את ההתנגדות לטענה כי תוספת הבינוי תייצר הצללה:

התכנית נבחנה ע"י מחלקת התכנון ונמצאה ראויה תכנונית ותואמת את המדיניות המאושרת.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין סמכות הוועדה:

הטענה היא קניינית ולא מוסברת.

6. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת מתן תוקף לתכנית.

- 5 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1360544

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: לוין קרן

עורך התכנית: קאפח - גדרון אופירה - עמוס

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 24/11/2024

כתובת גד ,6 מקור חיים

גוש חלקה בשלמות

30002 89 לא

30002 58 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

08/01/2025

יש לתקן את ההחלטה הקודמת לעניין המרווח של הפרגולה מקונטור הבניין מ 2 מטר 1.2 מטר בהתאם להחלטה בוועדת השימור שהתקבלה בהסכמה עם הדרג המקצועי.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

יש להטמיע בהוראות התכנית:

תשתיות ימוקמו בגג בלבד. יוסרו תשתיות וצנרות מחזיתות השימור. אין להגביה גדר הגג לצורך הסתרת התשתיות. גובה גדרות יהיו מינימליות לצורך בטיחות.

23/12/2024

תשתיות ימוקמו בפנים הגג כך שלא יהיו נצפים.

המצללה המוצעת תותקן באופן שאינו מהווה פגיעה כלפי הרחוב וזאת לאור ייחודיות המבנה ובנסיגה של שני מטר מכל חזית. גובה המצללה לא יעלה על 2.5 מ'.

חדר מכונות יהיה בגובה וגודל מינימלי.

תנאי לאישור התכנית הריסת הפרגולה הקיימת מעבר לשני מטרים האמורים לעיל.

מדובר במפגע חזותי שאינו ראוי על גבי מבנה לשימור.

יש לקבוע את הוראות השימור כסטיה ניכרת.

- 6 -

כל יתר הוראות השימור לפי תכנית 12827 ימשיכו לחול.

תנאי למתן היתר-

תיאום חומרי גמר וצבעם עם מחלקת השימור.

תיאום פרטי בריכה, חדר מכונות, פרגולה, גדרות הבריכה והגג.

לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות:

נספח בינוי:

יש לסמן שטחי ההכשרה בקו אדום מקוטע ולא כאדום מוצע.

גדר להסתרת הקולטים והמעבים אינה מקובלת. יש להציע מיקום חלופי לקולטים ולמזגנים כך שיהיו פחות נצפים.

לסמן את המבנה לשימור בסגול כמקובל.

חדר המכונות הינו בינוי קיים, יש להסיר קו אדום מוצע.

תשריט מצב מוצע :

לסמן את המבנה בסימבול לשימור.

יש לעדכן את תשריט מצב מוצע בהתאם להנחיות מבא"ת.

- 7 -

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית מציעה הכשרת שטח לבריכה ופרגולה.

להלן הוראותיה:

1. הכשרת פרגולה, בריכת שחיה במפלס גג מבנה לשימור, ללא תוספת שטח עיקרי.

2. הוראות בגין הריסת גדר היקפית במפלס גג.

3. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בנייה בשטח.

מצב קיים:

מבנה היסטורי לשימור. בן 3 קומות מעל קומת מרתף חלקית. התכנית מתייחסת רק למפלס גג.

במפלס הגג בריכת שחייה ופרגולה בחריגת בנייה.

המבנה משמש לטובת "אולפן עציון" – מרכז לקליטת עולים חדשים.

התכניות החלות במקום הינם –

תכנית 3770 משנת 1999 אשר ייעדה את המבנה בייעוד שטח למוסד מבנה לשימור.

תכנית 12827 משנת 2010 אשר ייעדה את המגרש נשוא התכנון כשטח למגורים ד'. התכנית סימנה את המבנה לשימור ופירטה הנחיות שימור בהוראות.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 07/11/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 06/01/2026 .

לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : דבורה לוי בעלת זכויות בדירה הגובלת בחצר המשותפת של התכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

מטרד רעש

קיימות מערכות עבור המיזוג והבריכה על חזית בחצר משותפת עם בניין גובל בחלקה ויוצר מפגע רעש חמור, יומיומי ומתמשך.

1. מבקשים לדחות את התכנית ולא לאפשר הכשרה של בנייה ושימושים בלתי חוקיים.

2. מבקשים מתן אישור עתידי לפינוי מלא של יחידות מיזוג האויר מן החצר המשותפת והשבת המצב

לקדמותו.

התנגדות מספר 2 : עו"ד צחי הרמן בשם בעלי זכויות בפרויקט מגורים חלץ .14-16

עיקרי ההתנגדויות:

1. בניה לא חוקית על חזית לשימור המהווה מטרד של רעש

2. מטרד רעש ובניית פרגולה ובריכה ללא היתר

התנגדות מספר 3 : רחל לב, חלץ .14-16

עיקרי ההתנגדויות:

המתנגדים מבקשים כי וועדת השימור לא תאשר את הבקשה הנ״לֹבתנאים אלא לאחר שיוסרו מדחסי המזגנים התעשייתיים מחזיתו המערבית של הבנין לשימור ותבוצע הגינה ההיקפית כמתחייב מהוראות התב״ע ותנאי ההיתר

התייחסות של מגיש התכנית להתנגדויות שהוגשו : זאב לוין מגיש התכנית.

ההתנגדויות עוסקות בעיקר במתקני מיזוג אוויר שבקומת הקרקע, נושא שאינו קשור למבקש ואינו רלוונטי לאישור התכנית. העלאת טענות אלה גורמת לעיכוב וטרחה ללא הצדקה. לגבי הגג - לא הוצגו

טענות תכנוניות או משפטיות: אין חריגות בנייה, אין פגיעה באור, אוורור או פרטיות, ומדובר בגג פרטי

שהסדרתו תואמת את החוק.

מאחר שההתנגדויות אינן רלוונטיות לאישור התכנית, חורגות מהסמכות ואינן מצביעות על פגיעה תכנונית ממשית, מבקש לדחותן ולהמשיך בקידום התכנית.

- 8 -

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית בהתאם לסעיף 62 א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לדחות

את ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי המערכות הממוקמות על חזית המבנה מהוות מטרד והותקנו

ללא היתר: התכנית שבנידון מציעה הכשרת בריכה על הגג וכן הכשרת הפרגולה. כמו"כ, צויין

בהוראות התכנית כי המתקנים הטכניים עבור הבריכה ימוקמו על גג המבנה. בכל אופן, נושא המערכות יבחן בשלב הרישוי .

2. לקבל חלקית את ההתנגדויות לעניין מתקנים טכנים אחרים המצויים בחזית הבנין שאינם קשורים

לתכנית המופקדת: התכנית המוצעת אינה עוסקת בנושא זה, המתנגדים רשאים לפנות בעניין

למחלקת פיקוח על הבניה ככול והם סבורים שמדובר על נושאים החורגים מהיתר הבניה.

3. לדחות את ההתנגדות בעניין רעש והפרעה של הבריכה: מדובר על בריכה המוצעת על גג הבניין כפי

שמקובל בתכניות ולא נראה כי יש הפרעה בלתי סבירה לשכנים.

4. לדחות את יתר ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף.

- 9 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1259159

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: צברי אביגיל

עורך התכנית: שפירא יצחק

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 05/06/2024

כתובת שרירא גאון 2 , גבעת שאול

גוש חלקה בשלמות

30162 127 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

05/02/2025

יובהר כי במסגרת החלטת הוועדה להפקדה אושרו על ידי הוועדה המרפסות הזיזיות המוצעות בתכנית.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א(א) לחוק התכנון והבנייה

מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

07/08/2024

התוכנית ממוקמת בלב ההיסטורי של שכונת גבעת שאול בצמוד למבנה בית יתומים. במקום הוקם מבנה חדש של 4 קומות מעל קומת חניה תת קרקעית.

המבנה הקיים הינו בתכסית גבוהה וקווי בניין קדמי ואחורי מצומצמים ביותר.

מצפון ישנם מבני שיכון הנמצאים בתהליך תמ"א ,38 ולנוכח התפתחות השכונה ניתן לאשר תוספת כפי שמוצעת 6 קומות לכיוון צפון ו-5 קומות לדרום. ללא חריגה מהקונטור של הבינוי הקיים.

- 10 -

יש לסמן בתשריט קו בניין לפי קונטור הבינוי הקיים והמוצע – קו בניין עילי כולל מרפסות.

התוכנית כמעט מכפילה את השטח העיקרי ומשלשת את שטחי השרות מעל הכניסה הקובעת מעבר למאושר בהיתר האחרון מס' 2015/0217.02 אך הדבר לא בא לידי ביטוי בתכנית הבינוי. יש להבהיר את חישוב השטחים לתקן את המסמכים בהתאם כולל בדיקת הסמכות של הוועדה המקומית לקידום התכנית.

יש לקבל חוו"ד תושי"ה לעניין תכנית החניה, מקומות החניה יהיו תת קרקעיים בלבד .

ככל ולא ניתן להוסיף חניה בהתאם לתקן יופחת מספר היח"ד.

יש לבטל את החניה העילית ולסמן במקום שתילת עץ בוגר מאחר וזהו השטח היחיד שלא מעל חניון.

לפי תוכנית המדידה וה- gis , בגבול המזרחי של החלקה החצר חורגת מגבול המגרש וחודרת לשטח בית היתומים ובנוסף קיים במקום בינוי שלא בהיתר. יש לסמן את כל החריגות להריסה, תנאי להיתר של כל מגיש בקשה להיתר יהיה ביצוע הריסה בפועל של עברות הבניה בדירה.

יש להשלים חוות דעת של צוות בקרת תכנון פיזי, תושי"ה ותברואה מאחר ולא מוצעת בניה באגפים ניתן למחוק את הסעיף לעניין זה בשלביות ביצוע ולקבוע בניה בהינף אחד בלבד

כיוון שהתוכנית מקודמת בסמכות מקומית, יש להציג את תוספת השטחים בהתאם לסעיפי הסמכות המקומית בחוק התכנון והבניה. ככל ויש חריגה, יש לצמצם בתאום מחלקת תכנון העיר.

בחזית צפונית מפלס קרקע אין חוסר התאמה לתוכנית- יש לתאם בין תוכניות התכנית תערך במחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות .

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

- 11 -

תיאור חדש להתנגדויות

הבניין קיים על חלקה 127 בגוש 30162 רח' שרירא גאון ,2 בשכונת גבעת שאול ירושלים.

התב"ע התקפה הינה תכנית 12022א אשר אושרה בשנת ,2013 וייעוד החלקה הוא אזור מגורים .2 הבניין נבנה בהיתר 15/217 אשר הוצא מכח תכנית .10038 הבניין הקיים הוא בן 4 קומות מגורים ובהם 11 יח"ד קיימות התוכנית מציעה הרחבת יח"ד קיימות, תוספת 2 קומות מעל הקומות הקימות סה"כ 6 קומות ותוספת 3 יח"ד.

מגישת התוכנית היא בעלים על הקרקע ויח"ד קיימות התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 07/11/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 06/01/2026 .

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :איתן זריצקי

עיקרי ההתנגדויות:

1. מייצג את וועד הבית של כל הדיירים בבניין מספר בעל השאילתות 10 .

2. לאורך השנים נעשו שינויים בבניינים באזור אשר הביאו לשינוי במצב הקיים והוצעו חריגות בקווי

בניין.

3. ההרחבה המוצעת לא ברורה ולא ברור אם משנים את קווי הבניין לכיוון המתנגדים.

4. החנייה ברחובות בעל השאילתות ושרירא גאון היא מאוד בעייתית וקיימת מצוקת חנייה גדולה באזור.

5. מתנגדים למכפילי החניה המוצעים , לא ברור היכן הם ממוקמים ואם הוא ממוקדם בסמוך למתנגדים.

6. מכפיל חניה עושים רעש רב ועלולים לגרום לפגיעה באיכות החיים של המתנגדים.

7. ספק בעיני המתנגדים אם נבחנה השפעת התוספת על תשיות הבניין כגון מים ביוב וחשמל, מבקשים

חוות דעת הנדסית.

התנגדות מספר 2 : עו"ד יובל ישי בשם דיירים בבניין מבעל השאילתות 10

עיקרי ההתנגדויות:

1. התנגדות זהה להתנגדות מספר 1

התנגדות מספר 3 : מרים גבאי מרחוב שרירא גאון 4

עיקרי ההתנגדויות:

1. הגישה לבניין היא דרך רחוב צר מאוד כאשר קיימת רק מדרכה צרה בצד אחד.

- 12 -

2. לא כל הדיירים בבניין נשוא התכנית חונים בתת הקרקע כי אין שם מספר מקומות חניה.

3. בסוף הרחוב קיים תלמוד תרורה הכולל 200 תלמידים שעוברים ברחוב הצר וזה ממש סכנה.

4. בבניין נשוא התכנית יש גן ילדים בקומת הקרקע הכולל 20 ילידם וגם ההורדה והעלאה שלהם הם

דרך הסימטא וזה מאוד מכביד על הרחוב.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לקבל חלקי את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות בעניין ההרחבה המוצעת לא ברורה ולא ברור אם משנים את קווי הבניין לכיוון

המתנגדים- התכנית כוללת נספח בינוי ומציגה באופן ברור את התוספת המוצעות , אין שינו של קו בניין לכיוון צפון מערב כלפי בניין המתנגדים.

2. לדחות את ההתנגדות בעניין שהחנייה ברחובות בעל השאילתות ושרירא גאון היא מאוד בעייתית

וקיימת מצוקת חנייה גדולה באזור- בניגוד לרוב הבניינים ברחוב התכנית מציעה חניה מלאה על פי התקן בחניה תת קרקעית בחלקה.

3. לדחות את ההתנגדות בעניין שמתנגדים למכפילי החניה המוצעים , לא ברור היכן הם ממוקמים

ואם הוא ממוקדם בסמוך למתנגדים והם עושים רעש רב ועלולים לגרום לפגיעה באיכות החיים של המתנגדים - התכנית מציעה באופן ברור את מיקום המכפילים והם נמצאים מתחת לבניין בקומת החנייה ולא יכולים להוות הפרעה לבניין המתנגדים.

4. לדחות את ההתנגדות בעניין שספק בעיני המתנגדים אם נבחנה השפעת התוספת על תשתיות

הבניין כגון מים ביוב וחשמל, מבקשים חוות דעת הנדסית- מדובר על בניין חדש שכולל את התשתיות הנדרשות, התכנית מציעה תוספת לא משמעותית של יחידות דיור ואין לה השפעה משמעותית על תשתיות הבניין או השכונה, במסגרת היתר הבניה ייבחן גם הנושא הקונסטרוקטיבי.

5. לדחות את ההתנגדות בעניין שהגישה לבניין היא דרך רחוב צר מאוד כאשר קיימת רק מדרכה צרה

בצד אחד- הגישה לבניין היא אומנם דרך כביש צר יחסית אך התוספת המוצעת במסגרת התכנית היא אינה משמעותית בהיקפה ואינה משפיעה בצורה משמעותית על כביש הגישה.

6. לדחות את ההתנגדות בעניין שלא כל הדיירים בבניין נשוא התכנית חונים בתת הקרקע כי אין שם

מספר מקומות חניה- התכנית מציע חנייה על פי התקן בחניון תת קרקעי וזאת בניגוד לרוב הבתים בסביבה שאין להם חניה כלל.

- 13 -

7. לדחות את ההתנגדות בעניין שבסוף הרחוב קיים תלמוד תורה הכולל 200 תלמידים שעוברים

ברחוב הצר וזה ממש סכנה- לא ברור היכן ממוקם תלמוד התורה ואיך הוא משפיע על הרחוב, יש לקבל הבהרה בעניין זה בדיון.

8. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שבבניין נשוא התכנית יש גן ילדים בקומת הקרקע הכולל 20

ילידם וגם ההורדה והעלאה שלהם הם דרך הסימטא וזה מאוד מכביד על הרחוב- התכנית אינה כוללת שימוש מוצע לגן ילדים וככול וקיים שימוש שכזה בבניין הוא לא חוקי – יש לקבע בהוראות התכנית כי השימושים יהיו עבור מגורים בלבד ולאור מיקום המגרש לא יותר שימוש לגן ילדים, הוראה זו תהיה מחייבת ויירשם על כך סעיף סטיה ניכרת, תנאי להוצאת היתר בנייה לתוספת הקומות יהיה הפסקת השימוש הקיים בבניין לגן ילדים.

9. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 14 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1121078

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: שטיינוורצל אליעזר נפתלי הרץ

עורך התכנית: פלינק נפתלי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 18/10/2023

כתובת שלמה מוסיוף 1 , בוכרים

גוש חלקה בשלמות

30085 42 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

05/11/2025

לשוב ולדון בדיון פנימי

חברים שנכחו: גידי בן עמי- יו"ר, יעקב הלפרין, סימון בוגופולשקי.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

מחליטה להפקיד את התכנית בכפוף למפורט להלן:

1. בהתאם למדיניות מע"ר צפון תותר תוספת קומות למבנה. סך הקומות במבנה

יהיו 5

קומות.

2. בהתאם לבינוי ואופי הסביבה, גג המבנה יהיה גג רעפים. יותר שימוש בחלל הגג

למגורים

24/12/2023

ללא הגבהתו.

3. קווי הבניין יקבעו 0 כלפי החזיתות לשימור ויקבע קו בנין פנימי אשר ישמור על

החצר

הפנימית.

4. המרפסות בחזיתות הסטורות יהיו בעומק המרפסות הקיימות, המרפסות לתוך

החצר

יהיו בעומק של עד 2 מ' ובתיאום מול לשכת התכנון.

5. תנאי להפקדת התכנית יהיה הטמעת חו"ד מחלקת שימור בתיאום מול יועצת

השימור

של הוועדה ובתיאום מול לשכת התכנון.

- 15 -

6. הוועדה קובעת כי החניה המוצעת בתכנית פוגעת בשימור ויוצרת חצר אשר לא

תוכל

להתקיים. עם זאת בהתאם לכך שהתכנית בקרבה לציר רק"ל, והתכנית מוצעת על מבנה

לשימור הוועדה פוטרת מהתקנת מקומות חניה וזאת בתיאום מול יועץ התחבורה של

הוועדה.

7. הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום מול מחלקת מדיניות תכנון

בעיריית ירושלים לעניין סך השטחים ומקום ההפרשות המבונות. במידה ולא תתקבל

התייחסות המחלקה בתוך 60 ימים ממועד העברת מסמכי התכנית לידיה, יראה הדבר

כקיום חובת היוועצות.

8. יקבע בהוראות התכנית סעיפי סטייה ניכרת לעניין קווי הבניין, מס' הקומות

ושימור.

9. ישנן עבירות בניה שלא סומנו במסמכי התכנית. יש לסמנן להריסה ולקבוע

הוראה

בהתאם.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים

טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

11. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר

הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות/במגרשים הכלולות בתחום התכנית ובחלקות/מגרשים מצרניות. הכל בהתאם

להנחיות לשכת התכנון.

12. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי כתנאי

להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 לחוק.

13. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

- 16 -

מהמועד

שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

אי התאמה לסביבה ולמרקם הקיים- התוכנית מציעה בנייה של 5 קומות וגג רעפים מוגבה מעל קומת מרתף מוגבהת אשר חורגת מסביבתה. על כן יש להציע בינוי בגובה המתאים לגובה התואם למדיניות מע"ר צפון העומד על 5 קומות + גג רעפים ללא הגבהה.

קווי בניין- בהתאם לקונטור הבניין הקיים: כלפי רחוב ישא ברכה, רחוב שלמה מוסיוף ורחוב עזרא קו בניין 0 (לאור העובדה שכל החזיתות מסומנות לשימור), וקיר משותף בקו בניין 0 כלפי חזית צפון מערבית. כלפיי פנים המתחם יקבע קו בניין של 3 מ'. הבינוי כולו לרבות מרפסות יוצע בתחום קווי הבניין.

קו בניין למרפסות ומעליות כלפי חצר פנימית יהיה 1.5 מ' וזאת לטובת נגישות וגישה למעלית בתיאום עם מחלקת השימור.

המרפסות יתואמו עם מחלקת השימור

שימור-

לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:

13/12/2023

תיעוד ושימור: יש להגיש תיק תיעוד מלא לאישור מח' השימור כתנאי להפקדת

התכנית ובהתאם יוגדרו פרטים ואלמנטים היסטוריים שיידרשו לשימור בנוסף לשימור מלא של החזיתות. אלמנטים להריסה במבנה ההיסטורי ייקבעו מול מח'

השימור לאחר בחינת תיק תיעוד מאושר ע"מ לוודא כי פרטי בנין ייחודים ובעלי ערך אדריכלי לא יהרסו/ייפגעו.

חניה: החניה המוצעת במרכז החצר ההיסטורית אינה ראויה, לא מבחינה אדריכלית ושימורית, המכבדת את המורשת הבנויה של המקום, ולא מבחינת איכות החיים במתחם המוצע לפיתוח. יש לקבוע פטור מלא מחניה מטעמי שימור והצורך לשמור על החצר השכונתית היסטורית על כלל מרכיביה ולתקן את מסמכי התכנית בהתאם .

קומת מרתף: מוצעת חפירת קומת מרתף חדשה (צפונית) מתחת ליסודות מבנים

היסטוריים קיימים. יש להציג תכנית המבנים הקיימים ובה פירוט קומות, קמרונות, שיטות וטכנולוגיות הבניה המקוריות. יש להגיש חוו"ד מהנדס שימור וכן תכנית הנדסית מתאימה לייצוב המבנים ההיסטוריים בהתאם לשיטת בנייתם המקורית. חוו"ד והתכנית הנדסית יוכנו ויוגשו ע"י מהנדסי שימור המוכרים ע"י מח' השימור.

מרפסות: יש להציע מרפסות חדשות תואמות למתאר המרפסות הקיימות, כך שיהיו במופע אחיד ומתאים למרקם ההיסטורי, בתיאום מול מח' השימור. יש לסמן סגירת מרפסות שלא תואמות היתר להריסה.

מערכות ותשתיות: מיקום מערכות תשתית וצנרות (מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז,

חשמל, מים ותקשורת) ייעשה באופן נסתר במעטפת המבנה/קומת מרתף/חלל הגג ולא ע"ג החזיתות. לתיאום מול מח' השימור.

- 17 -

צמחיה בוגרת: בתב"ע התקפה (3276א) סומן עץ לשימור שאינו קיים כיום לאחר

התערבות מסיבית בשנים האחרונות. יש לשלב נטיעת עצים בוגרים ובריאים בתכנון המוצע, בתיאום מול מח' שימור.

תשריט: יש לסמן את המבנים ההיסטוריים הקיימים לשימור כפי שסומנו בתב"ע התקפה הנוכחית.

הוראות התכנית: יש להוסיף הוראות לשימור ולהגנת המבנים ההיסטוריים

הקיימים. לא יותר דיקוק ו/או כל פגיעה אחרת בקירות ובקמרונות היסטוריים לשימור. קונסטרוקציה חדשה תהיה פנימית בלבד ולא חיצונית. תכנית הנדסית תתואם עם מח' השימור ותוטמע בתכנון המוצע.

נספח הבינוי: יש לסמן את חלקי המבנים וכלל האלמנטים ההיסטוריים לשימור (סגול) כמקובל ובתיאום עם מח' השימור.

תנאים להיתר: הטמעת חוו"ד מהנדס שימור ותכנית הנדסית מאושרת ע"י מח'

השימור בבקשת ההיתר. הכנת ואישור תיק תיעוד, נספח פרטי שימור, הנחיות ומפרט לשמירת והגנת אלמנטים לשימור במהלך העבודות- יוגשו ע"י אדריכל בעל ניסיון מוכח בשימור, ייבחנו בתיאום עם מח' השימור ויצורפו להיתר הבניה כחלק בלתי נפרד ממנו. הגשת טופס אדר' שימור מלווה וערבות בנקאית.

תנאים לטופס: 4 הריסת עבירות בניה והסרת תשתיות מחזיתות, אישור מח' שימור

על

ביצוע כלל פעולות השימור הנדרשות כיאות.

יש להציע גג רעפים אחיד וחדש לכל אורך הבניה הטורית בכל חזית לרחוב, אין להציע קפיצות בגבהים. הגג יהיה בשיפוע תקני לכל גובהו עד שיאו ללא חלק שטוח בראש הגג. מערכות ותשתיות ימוקמו באופן נסתר בחלל הגג.

חצר שכונתית היסטורית: בהיעדר תיק תיעוד ונתונים ברורים על מצבו ההיסטורי

והנוכחי של המבנים באתר, נראה כי הבקשה המוצעת לחפירת ובניית מקלט בלב החצר ההיסטורית תחייב ככל הנראה פגיעה והרס אלמנטים משמעותיים כבורות מים ותשתיות היסטוריות. כדי למנוע פגיעה והרס החצר יש להציע פתרונות מיגון כפי שאושרו בהיתרי בניה קודמים- באמצעות חדרים מחוזקים בקומות החדשות, שימוקמו מעל לחדרים מחוזקים קיימים ולבטל את המקלט המוצע. ככל שלא יוכח מצב השתמרות החצר בתיק תיעוד- יש לשמור על החצר השכונתית ההיסטורית על כלל מרכיביה. יש לשלב נטיעות של עצים בוגרים בחצר בתכנון המוצע בתיאום עם מחלקת השימור.

יש לתקן את התוכנית בהתאם להמלצות מחלקת השימור.

תברואה- תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקמו עם אגף תברואה תנועה וחניה- לא תותר חניה בחצר המתחם זאת לאור הקרבה למבנים לשימור והחצר לשימור המאפיינת את המתחם.

לאור הקרבה לרק"ל ניתן לפטור שימושים שאינם למגורים מתקן חניה.

תוכנית פיתוח - מוצע מקלט בתת"ק- לא תינתן פגיעה בחצר, שינוי במפלסי הקרקע הקיימים, חפירה בחצר או תוספת מדרגות ירידה למקלט בחצר. יש להשתמש בגרמי המדרגות הקיימים והתאמתם לצורך ירידה למקלט המוצע מתחת לחצר.

יש לתקן את מסמכי התוכנית כך שהמפלסים בחצר בתוכניות וחתכים יהיו תואמים למדידה ולהוסיף סימון מיקום חתך .5

- 18 -

הפרשת לצורכי ציבור: בהתאם לחוות הדעת יש להטמיע בתכנית המוצעת הפרשה

מבונה המסתכמת בשטח בנוי של 200 מ"ר סה"כ. השימושים יהיו עבור מועדון קשישים או 2 דירות רווחה.

יש לעגן בתקנון התכנית סעיף המפנה בעת מתן היתר הבנייה למחלקה למדיניות התכנון, שתקבע את השימוש הספציפי להפרשה המבונה. יש לתאם את מיקום והבינוי מול המח' לתכנון מבני ציבור ולשביעות רצונם של אגף חברה.

בהתאם לצורך בהפרשה מבונה על פי חוות דעת מדיניות תכנון יש לתאם מול אגף נכסים חתימה על כתב התחייבות בנוגע להפרשות מבונות.

השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-,1965 ובכפוף לכל דין.

- על התכנית להציג 150 מ"ר עבור בית כנסת/מועדון דיירים אשר ישאר בבעלות הדיירים.

- באחריות עורך התכנית להטמיע בסעיף 4.4.1 (שימושים) את השימושים הבאים:

מגורים, בית כנסת/מועדון דיירים, חברה ורווחה כגון מועדון קשישים ודירות רווחה.

- יש לציין בסעיף 5 את השטחים עבור השימושים הציבוריים – חברה ורווחה - יש לתאם את מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, כתנאי להיתר בנייה של המבנה.

- תנאי להיתר בניה יהא אישור הנכסים.

כללי:

לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים לשטחים למגורים וייקבע בהוראות התכניות כי סטייה מהוראה זו תיחשב כסטייה ניכרת מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

תברואה- תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקמו עם אגף תברואה להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא הטמעת מודל מפורט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

יש להטמיע הוראות להפקעה ורישום, בתאום אגף נכסים.

יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס - 19 -

יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על קרקעי.

יקבע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות גבוהה שייקבע לעקירה בשטח התכנית יוצע עץ בוגר חלופי שווה ערך לנטיעה במקומו יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון מעל החניון התת קרקעי, של לפחות 0.5 מ'

ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיתוח' – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ששטחו 1,187 מ"ר בגוש 30085 חלקה 42 ברחוב מוסיוף ,1 בשכונת הבוכרים.

במגרש קיים מבנה בן 2 וחצי קומות מעל קומת מחסנים התכנית מציעה תוספת יח"ד באמצעות תוספות 2 וחצי קומות, שימוש בגג רעפים ותוספת מקלט תת קרקעי בכפוף למדיניות מע"ר צפון,

מגיש התכנית הינו בעלים של יח"ד בבנין האמור,

בבנין לא קיימות עבירות בניה ולא קיימים הליכים משפטיים כנגדו

התכנית כוללת 52 יחידות דיור ב 5 קומות וגג רעפים מעל לקרקע ו 2 קומות מתחת לקרקע

- 20 -

התכנית כוללת 150 מ"ר עבור הפרשה למגורים לאנשים עם מוגבלויות

התוכנית הופקדה בתאריך 04/04/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 03/06/2025 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : ישראל בריזל בעלים של דירות בבניין

עיקרי ההתנגדויות:

1. הוא בעל זכויות בדירות בבניין (גוש 30085 חלקה .)42

2. הבניין טרם קיבל טופס 4 (אישור אכלוס) ו־טופס 5 (תעודת גמר).

3. בשל היעדר האישורים, חברת החשמל וחברת המים מסרבות להתקין שעונים תקניים בדירותיו.

4. קיימים ליקויי בנייה, לרבות:

5. מערכת ביוב שלא הוסדרה ולא חוברה לעירייה.

6. ליקויי בטיחות – מדרגות מתכת לא גמורות, גדרות וחזית בניין שלא הושלמו.

7. יש מצוקת חניה חמורה, שעלולה להחריף עם תוספת קומות.

8. תוספת קומות עלולה לפגוע באיכות החיים בדירות הקרקע שבבעלותו, כולל חסימת אוויר וירידת ערך

הדירות.

9. על היזם להשלים את כל דרישות התוכנית המאושרת, לתקן ליקויים ולקבל את האישורים הנדרשים

לפני הגשת תוכנית להוספת יחידות דיור.

התנגדות מספר 2 :

עיקרי ההתנגדויות:

1. פגיעה באפשרות לבנות סוכה כי התכנית מקרה את המרפסת של המתנגד.

2. אין לבניין עדיין טופס 4 ולכן אינה מאוכלסת באופן רשמי.

3. מתבצעות עבודות חפירה נרחבות מתחת לבניין ללא ידיעת הדיירים.

4. הדירה טרם נרשמה בטאבו באופן תקין.

5. בבניין כולו אין ממ"ד או חדר מוגן.

6. למרות שהבנייה הסתיימה מזמן הבניין עדיין נראה כמו אתר בנייה.

.7

- 21 -

התנגדות מספר 3 : צבי אלימלך שטרן

עיקרי ההתנגדויות:

1. ההסכם שלי עם הקבלן רוזנטל שמכר לי את הדירה, בעת ההסכם מכר מתאריך 21/09/2007 הוא

התחייב שהוא נותן לי מרפסת סוכה של 7.5 מ"ר

2. וביום 19/01/2011 הקבלן התחייב שוב בכתב יד שהוא יתן לי מרפסת סוכה עד סוכות תשע"ב שזה

יוצא בחודש אוקטובר ,2011 וכשזה לא קרה הלכנו לדין תורה בבית דין הישר והטוב ויצא פסק בתאריך 17/09/2015

3. וזה לשון הפסק דין "על רוזנטל לבנות לשטרן מרפסת סוכה כמתחייב בחוזה בלי שום דיחוי ולכן רוזנטל

חייב לעשות כל מאמץ אפשרי להגיע להסדר עם כל הנוגעים בדבר לאפשר את בניית הסוכה לשטרן

4. ולבנתה בהקדם"

5. ולא רק שהקבלן לא עשה זאת רק בהגשת התכנית של עכשיו אז במרפסת הוא מגיש רק 3.6 על 1.2

במקום 7.5 מ"ר, ואני מפורש דורש שיתנו לי את כל הזכיות של המרפסת שמגיע לי,

6. וכמו"כ בהזדמנות זאת לפני שהוא מתקדם הלאה אציין שמדובר ברכישה של קרוב ל 18 שנה ובמשך כל

הזמן בונים ובונים וחופרים כל הזמן באופן שאף אחד לא יודע מה עושים, ועדיין אין טופס 4 ורישום בטאבו, ואין מקלט או חדר ממ"ד למרות שהחוק מחייבת ולמרות המצב הקשה בישראל אע"פ שיכול להיות שהקבלן מבקש אישור לבנות אבל לא למטרה בשביל לתת לדיירים ולכן אני דורש שיעשו חדרי ממ"ד או מקלט לדיירים לפני דברים אחרים וכמו"כ איזה שהוא ביטחון שהקבלן לא יעבוד על הזכיות הבאות שהוא רוצה עשרות שנים בלי שום פיקוח כמו שקרה עד עכשיו

התנגדות מספר 4 : עמותת ישיבת קמיניץ

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית צמודה לחלקה בבעלות המתנגדים.

2. מבקשים שלא לתת אופציה לפתיחת חלונות בקו בניין אפס.

3. יש לקבוע סעיף זה בסטייה ניכרת.

התנגדות מספר :5 יוסף שמואל בטלמן

עיקרי ההתנגדויות:

1. כשקניתי את הדירה הובהר לי באופן ברור איפה תיבנה מרפסת סוכה.גם רוזנטל עצמו דיבר

איתי על זה מספר פעמים. כמו גם תכנון הברזלים (הקוצים ) היוצאים מהבנין כהכנה למרפסות בקומה שלי ובקומה מעל שעדיין לא בנויה אך הקוצים כבר מוכנים. נבנו בצורה שיהיה לי - 22 -

מרפסת סוכה. קרי מרפסת ללא קורת גג מעלי.

2. התוכנית המוצעת כהיום שלא נשאר לי מרפסת סוכה על כן אני מתנגד לתוכנית.

ודורש לקבל מרפסת סוכה לכה"פ בגודל התכנון המקורי שרואים לפי הקוצים.

3. ההרגשה היא שהוא מחזיק אותנו בגרון ולא משחרר את הטאבו עד שיגמור להפיק את כל

הרווחים שלו מהבניין. קרי בניית דירות חדשות מתחת הקרקע לכיסו הפרטי. ומכירת או השכרת המקלט לכל המרבה במחיר רק לא לדיירים.

4. בנוסף אנחנו חיים בסרט שלא נגמר רוזנטל ושלוחיו לא מפסיקים לחפור ולחפור

ולחפור............ מתחת לבניין עם פטיש אויר שמרעיש מזה כמה שנים כאשר אנו הדיירים סובלים מכך מאוד. חיים בתוך אתר בנייה כל הזמן מסתובבים פועלים ערביים מה שלא תורם לשלווה......

5. אף אחד מהדיירים לא יודע מה קורה מי מפקח על החפירות מתחת ליסודות הבניין הוא לא נותן

לנו גישה לשם עם מהנדס מטעמינו שנדע שהבניין לא עומד לקרוס חלילה .

6. במקום לבנות ממ"דים הוא טוען שבונה מקלט מתחת החצר אך גם את זה הוא לא נותן לשכנים

להשתמש רק מכין אותו לצרכים מסחריים שלו קרי השכרה או מכירה למרות המצב המתוח בארץ, מאז שהבניין קיים כל חורף יורד גשם בחדר מדרגות. חזית החצר נראה כמו בעזה,לטות בנייה מעץ ברזנטים ופולי פח במקום גדרות ומעקות נורמליים הבנייה נמשכת כבר1 שנה לפני שהוא מבקש אישורים חדשים שיגמור את מה שהתחיל האם אני אמור לתת לו אשראי פתוח לעוד 18 שנה???????.

7. ליד הבניין שלנו קיימת מצוקת חנייה גדולה באם התווספו הדירות המצוקה תלך ותחריף

הפרסום להתנגדות לא נעשה כחוק הוא תלה רק כמה שעות בשעות הלילה גם מה שהיה בתיבות הדואר דאג להעלים בשעות הבוקר המוקדמות כך שלבטח יש עוד מתנגדים מבניין זה ומהבניין הסמוך שפשוט לא יודעים על התוכנית

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדויות בעניין שהבניין טרם קיבל טופס 4 (אישור אכלוס) ו־טופס 5 (תעודת גמר).

בשל היעדר האישורים, חברת החשמל וחברת המים מסרבות להתקין שעונים תקניים בדירותיו.

קיימים ליקויי בנייה, לרבות:

מערכת ביוב שלא הוסדרה ולא חוברה לעירייה.

- 23 -

ליקויי בטיחות – מדרגות מתכת לא גמורות, גדרות וחזית בניין שלא הושלמו- התכנית עוסקת בתוספות בנייה מעבר למאושר ולאחר סיום הבנייה יוסדרו כל הנושאים העולים בהתנגדויות והנוגעים לכל שחביות הבניה וסיום הבניה.

2. לדחות את ההתנגדות בעניין שיש מצוקת חניה חמורה, שעלולה להחריף עם תוספת קומות- לאור

העובדה שמדובר על בניין לשימור ובקרבה יחסית לרכבת הקלה החליטה הוועדה כי יש מקום לבטל את מקומות החנייה המוצעים בפוגעים בשימור המחם ולאפשר פטור מהתקנת מקומות חניה, יש לציין כי מדובר על שכונה עם רמת מינוע נמוכה יחסית.

3. לדחות את ההתנגדות בעניין שתוספת קומות עלולה לפגוע באיכות החיים בדירות הקרקע

שבבעלותו, כולל חסימת אוויר וירידת ערך הדירות- תוספת קומות מעל קונטור הבניין אינה יכולה לגרום לחסימת אוויר או אור , מעבר לכך יצויין שהגובה המוצע תואם למדיניות.

4. לקבל את ההתנגדויות לעניין פגיעה באפשרות לבנות סוכה כי התכנית מקרה את המרפסת של

המתנגד.- ככול ומוצעת מרפסת שמקרה מרפסת סוכה קיימת יש לבטל אותה כדי שלא לפגוע בדיירים הקיימים.

5. לקבל חלקית את ההתנגדויות לעניין שמתבצעות עבודות חפירה נרחבות מתחת לבניין ללא ידיעת

הדיירים- ככול ומבוצעות עבודות בניגוד להיתרי בנייה יש לפנות למחלקת פיקוח על הבנייה.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שבבניין כולו אין ממ"ד או חדר מוגן- מכיוון שמדובר על בניין

לשימור לא ניתן היה להוסיף ממדים לדירות ולכן התכנית מציעה מרחב מוגן תת קרקעי – יש לקובע בהוראות תהכנית שהממ"ק המוצע ישרת את כל הדירות בבניין.

7. לדחות את ההתנגדות בעניין ההסכם שלי עם הקבלן רוזנטל שמכר לי את הדירה, בעת ההסכם

מכר מתאריך 21/09/2007 הוא התחייב שהוא נותן לי מרפסת סוכה של 7.5 מ"ר ובתכנית יש רק 3.6 על 1.2 במקום 7.5 מ"ר, ואני מפורש דורש שיתנו לי את כל הזכיות של המרפסת שמגיע לי,-

מדובר על הסכמים קניינים שהוועדה אינה מחויבת להם.

8. לקבל את ההתנגדויות לעניין שמבקשים שלא לתת אופציה לפתיחת חלונות בקו בניין אפס.

ויש לקבוע סעיף זה בסטייה ניכר – מדובר על בנייה בקו בניין אפס ולא ניתן לפתוח פתחים בקו בניין אפס לחלקה שכנה ולכן יש לקובע זאת במסמכי התכנית ולקובע זאת כסטייה ניכרת.

9. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 24 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1322452

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: מנח"י אלבז אוריאל

עורך התכנית: אלבוים אהרון

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 05/11/2024

כתובת יוסי בן יועזר ,24 גוננים

גוש חלקה בשלמות

30143 212 כן

30143 211 כן

30143 213 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר עיון במסמכי התכנית המתוקנים, שמיעת עורכי התכנית ושמיעת נציג הוועדה המקומית, ובהמשך לדיון הקודם, מחליטה הוועדה על הפקדת התכנית כמפורט להלן:

1. הסעיף מס' 1 בהחלטת הפקדה מיום 17.03.2025 בנוגע להרחבת הקו הכחול

יבוטל, זאת בשל העובדה שכבר קיים יעוד ציבורי מאושר למעבר הולכי הרגל במעברים הנושקים המאפשרים גישה וקישוריות למתחם.

2. כמו כן, יתאפשר תוספת בניה למבנה הבית כנסת בהתאם לקוי בניין המוצעים

בתשריט במטרה למקסם את השטחים לשימוש הציבורי זה. סעיף מס' 3 יתוקן 03/11/2025 בהתאם.

3. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

וביצוע תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

4. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

5. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, קובעת הוועדה כי יוגש כתב שיפוי לוועדה המקומית.

הוועדה מברכת על הגשת התכנית, אשר מציעה ניצול ותכנון מיטבי של שטחי ציבור במתחם אשר עתיד לתת מענה לצרכי האוכלוסייה בשכונה העוברת תהליכי התחדשות וציפוף, ולהיות מוקד חינוכי וחברתי בסביבה. לאחר עיון במסמכי התכנית, שמיעת עורכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, מחליטה הוועדה על הפקדת התכנית כמפורט להלן:

1. יש להרחיב את תחום התכנית ולכלול בו את השבילים הנושקים והמובילים

17/03/2025 למתחם על מנת להסדיר ולשפר את הנגישות הקישוריות אליו עבור תנועת הולכי רגל ואופניים, מסמכי התכנית יתוקנו בהנחיית לשכת התכנון.

2. תותר הקמה של מבנים ציבוריים חדשים ותוספת קומות מעל המבנים

הקיימים עד 5 קומות מעל הקרקע. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת פרוגרמה לשימושים הנדרשים ולהיקף הזכויות.

3. יש לקבוע קו בניין עבור בית הכנסת בהתאם לקונטור הבניין הקיים. קו

הבניין עבור יתר המבנים יקבע ל- 4.5 מ' קו בניין כלפי מבנים סמוכים שמחוץ - 25 -

לתחום התכנית, בשאר החזיתות יתאפשר קו בנין .0 מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם ובהנחית לשכת התכנון.

4. יקבע בהוראות התכנית כי מתחם מבני הציבור החדשים יתוכנן בהתאם

למפלס רחוב יוסי בן יועזר. נספח הבינוי יציג פיתוח המבטיח נגישות ללא מדרגות לכל המבנים שבתחום התכנית.

5. בתחום ייעוד למבנים ומוסדות ציבור יותרו שימושים לחינוך, רווחה, תרבות

וקהילה, חברה, דת, ספורט ופנאי.

6. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התנועה של הוועדה,

לרבות פתרון חניה, הסדרי תנועה בתחום ובסביבת המגרש והתאמתם לפרוגרמה המוצעת.

7. יתווסף להוראות התכנית כי גגות מבני הציבור יתוכננו כגגות פעילים

לשימושי החינוך, יתוכננו ויעוצבו כמרחבי שהייה נגישים ויתאפשר בהם גינון.

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של הוועדה לרבות

נספח הידרולוגי וטיפול במי נגר.

9. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי לאכלוס יהיה נטיעת עצים בוגרים בתחום

התכנית בתיאום עם אגף שפ"ע בעיריית ירושלים.

10. תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום עם מחלקת איכות הסביבה ואגף למבני ציבור

בעיריית ירושלים.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

וביצוע תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת התכנית המתוקנת ומסמכיה לוועדה בדיון

נוסף.

13. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

14. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הוועדה המקומית מחליטה להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

22/01/2025

בתיאום עם חברת החשמל לעניין חדר הטרנספורמציה :

הרחקת חדר הטראפו מקו הרחוב כ- 5 מ' עבור נטיעת עצים בחזית -ראה תכנית מצורפת

הנמכת חדר הטראפו ב-0.5 מ'

חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה יהיה נטיעת עצים בין החדר טרנספורמציה לרחוב יש לתקן בסעיף לתנאי להפקדת התכנית קבלת והטמעת חוו"ד מנח"י – תכנון פיזי, - 26 -

שפ"ע עצים גננות.

שאר הגורמים המצוינים בהחלטת הוועדה יוסרו.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

שטחי המסחר המוצעים יהיו תואמים מוסדות תכנון .

הוועדה רואה בחיוב תכנון כולל מתחמי לטובת הריסת מבני חינוך קיימים ותוספת בינוי חדש למבני חינוך, תוך יצירת הלכתיות, הסדרת שצ"פ ושביל. כל אלה יוצרים ניצול מיטבי של השטח, המאפשר מענה לחוסרים בצרכי ציבור בראייה כלל עירונית.

יש לבחון הנמכת גדרות היקפיות סביב המתחם, בדגש למצרניות למוקד השצ"פ המוסדר, המהווים חזות ראויה לרחוב.

לצורך שמירה על גמישות תכנונית נספח הבינוי יוגדר כמנחה.

יש לוודא שבית הספר יתוכנן בהתאם למפלס רחוב יוסי בן יועזר.

יש לבחון אפשרות לתוספת של חניות אופניים .

11/12/2024

איכות סביבה

יש להציג בחתכים בנספח הבינוי את חדר הטראפו המוצע. חדר הטראפו יוצע כמבנה טמון בקרקע ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל .

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור מחלקת איכות סביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה.

תנאי להיתר בניה יהיה הגשת דו"ח ניהול נגר בהתאם להנחיות תמ"א .1/8 יש להטמיע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכניות יחויבו בעמידה בציון של לפחות כוכב 3 לתקן בנייה ירוקה.

תנועה וחנייה

- 27 -

תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית הסדרי תנועה מפורטת לדרך גישה למגרש בגבולות שיקבעו ע''י אגף תושי''ה

תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש עפ''י תקן התקף ועפ''י מידות תקניות

כללי:

תנאי להיתר בנייה יהיה תאום מול מחלקת מבני דת לנושאי המשך תפקודו של הבית כנסת הקיים במגרש.

תנאי להיתר בנייה יהיה תאום מול מחלקת מבני דת לנושא מבנה מקווה הטהרה העירוני המצרני בגו"ח .30143/36

תנאי למתן היתר בנייה תאום התכנון מול האגף למבני ציבור.

יש להציע נטיעות חדשות בתחום ת.ש .1 תנאי לטופס 4 יהיה לפחות נטיעת 3 עצים בוגרים בתחום ת.ש .1

תנאי להפקדת התכנית קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: כבאות, תברואה, מנח"י תכנון פיזי, חברת חשמל, רשות עתיקות, שפ"ע כבישים ומדרכות, אדריכל העיר, נגישות, שפ"ע עצים גננות.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של מבני המגורים המצרניים ושליחת דואר רשום לבעלי הענין למוסד המצרני בפינת הרחובות יוסי בן יועזר ואליעזר הגדול ולמבנה בית הספר בתחום המגרש נשוא התכנון המיועד להריסה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית: טבלה :5

יש להציג בטבלה 5 סה"כ השטחים ולא פר מבנה, לטובת גמישות בשטחי הבנייה.

מידע ורישום:

יש לתקן בתקנון:

- 28 -

- בטבלה שבס' 5 יש לתקן את גודל מגרש ל 8,741 מ"ר בהתאם לשטח הרשום בפנקסי המקרקעין. (תא שטח 1 מורכב מחלקות 211 ו.)212 בדיקה מול תצ"ר:

- חלקות 211-213 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 1398/2017 הרשומה מתאריך .02.10.2018

מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקות שבתצ"ר.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

11/09/2024

הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישת התכנית על מנת להסדיר את ייעודי הקרקע ולקדם הקמת מבני ציבור בתחום התכנית.

הוועדה מברכת על הגשת התכנית, אשר מציעה ניצול ותכנון מיטבי של שטחי ציבור במתחם אשר עתיד לתת מענה לצרכי האוכלוסייה בשכונה העוברת תהליכי התחדשות וציפוף, ולהיות מוקד חינוכי וחברתי בסביבה. לאחר עיון במסמכי התכנית, שמיעת עורכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, מחליטה הוועדה על הפקדת התכנית כמפורט להלן:

1. יש להרחיב את תחום התכנית ולכלול בו את השבילים הנושקים והמובילים

למתחם על מנת להסדיר ולשפר את הנגישות הקישוריות אליו עבור תנועת הולכי רגל ואופניים, מסמכי התכנית יתוקנו בהנחיית לשכת התכנון.

2. תותר הקמה של מבנים ציבוריים חדשים ותוספת קומות מעל המבנים

הקיימים עד 5 קומות מעל הקרקע. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת פרוגרמה לשימושים הנדרשים ולהיקף הזכויות.

3. יש לקבוע קו בניין עבור בית הכנסת בהתאם לקונטור הבניין הקיים. קו

הבניין עבור יתר המבנים יקבע ל- 4.5 מ' קו בניין כלפי מבנים סמוכים שמחוץ לתחום התכנית, בשאר החזיתות יתאפשר קו בנין .0 מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם ובהנחית לשכת התכנון.

4. יקבע בהוראות התכנית כי מתחם מבני הציבור החדשים יתוכנן בהתאם

למפלס רחוב יוסי בן יועזר. נספח הבינוי יציג פיתוח המבטיח נגישות ללא מדרגות לכל המבנים שבתחום התכנית.

5. בתחום ייעוד למבנים ומוסדות ציבור יותרו שימושים לחינוך, רווחה, תרבות

וקהילה, חברה, דת, ספורט ופנאי.

6. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התנועה של הוועדה,

- 29 -

לרבות פתרון חניה, הסדרי תנועה בתחום ובסביבת המגרש והתאמתם לפרוגרמה המוצעת.

7. יתווסף להוראות התכנית כי גגות מבני הציבור יתוכננו כגגות פעילים

לשימושי החינוך, יתוכננו ויעוצבו כמרחבי שהייה נגישים ויתאפשר בהם גינון.

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של הוועדה לרבות

נספח הידרולוגי וטיפול במי נגר.

9. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי לאכלוס יהיה נטיעת עצים בוגרים בתחום

התכנית בתיאום עם אגף שפ"ע בעיריית ירושלים.

10. תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום עם מחלקת איכות הסביבה ואגף למבני ציבור

בעיריית ירושלים.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

וביצוע תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת התכנית המתוקנת ומסמכיה לוועדה בדיון

נוסף.

13. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

14. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

התכנית מציעה הקמת מבני ציבור חדשים לשימושי חינוך, קהילה ורווחה והסדרת שצ"פ.

להלן הוראותיה:

1. שינוי יעוד משטח לבניין ציבורי למבנים ומוסדות ציבור ודרך מוצעת ומשטח לבניין ציבורי לשצ"פ

2. קביעת השימושים המותרים בשטח למבנים ומוסדות ציבור.

3. הוראות בגין הריסת מבנה בית ספר והקמת מבנה בי"ס בן 5 קומות (מבנה )1 ומבנה מועדון נוער בן

קומה אחת (מבנה )2 – כמופיע בנספח הבינוי.

4. הוראות בגין תוספת 2 קומות על מבנה בית ספר "פלא" על 3 הקומות המאושרות בהיתר.

5. הוראות בגין תכנון תחנת טרפו למוסדות ציבור לחזית רחוב אליעזר הגדול.

6. הוראות בגין שטח ציבורי פתוח לחזית רחוב אליעזר הגדול ופיתוחו.

7. קביעת שטחי בנייה ל – 15400 מ"ר מתוכם:

א. בנין 1 (מבנה בי"ס חדש): 4800 מ"ר שטח עיקרי מעל הכניסה הקובעת. 1400 מ"ר שטחי שירות

מתחת לכניסה הקובעת.

ב. בנין 2 (מועדון נוער): 800 מ"ר שטח עיקרי מעל הכניסה הקובעת.

ג. בנין 3 (בי"ס פלא): 7500 מ"ר שטח עיקרי מעל הכניסה הקובעת.

ד. בנין 4 (בית כנסת): 900 מ"ר מעל הכניסה הקובעת.

8. קביעת קווי בניין מרביים, לרבות קו בניין אפס לרחובות הגובלים.

9. קביעת הוראות להבטחת מעבר ציבורי בתחום התכנית.

10. קביעת הוראות לפיתוח השטח.

11. קביעת הוראות להריסת מבנים/גדרות/אלמנטים בנויים.

12. קביעת תנאים להליך הרישוי.

13. קביעת תנאים לתעודת גמר.

14. קביעת הנחיות לטיפול במי נגר.

15. קביעת שלביות ביצוע.

מצב קיים:

מתחם בחזיתות רחובות יוסי בן יועזר ואליעזר הגדול. קיימים מבנה בי"ס בהליך בנייה ומספר מבני ציבור - 30 -

המיועדים להריסה לשם הקמת מבני ציבור חדשים.

התכנית החלות במקום הינם –

תכנית 1784ב משנת 1979 אשר ייעדה את המתחם לבניני ציבור. התכנית אישר תא שטח להקמת מבני בתי ספר.

שטח נוסף לבית כנסת ושטח נוסף למבנה ציבור נוסף. כמו כן, התכנית אישרה מעבר ציבורי להולכי רגל.

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 21/11/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 20/01/2026 .

לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : דבורה גיסין, מרכז שכונתי גוננים – רסקו.

עיקרי ההתנגדויות:

1. מרחב ציבורי ושצ"פ:

א. מבקשים לעגן בתכנית, שימור מלא של חורשת העצים הקיימת, כולל הוראות לפיתוח נופי עדין

ושימוש קהילתי.

ב. מבקשים למנוע פגיעה ברצף והיקף השצ"פ כתוצאה מהצבת מתקני תשתית.

2. מתקני תשתית:

מבקשים לא למקם חדר טראפו כמבנה עצמאי בשצ"פ אלא לקבוע אותו כהטמעה תת קרקעית, ללא פגיעה בצירי הליכה ובמרחב הציבורי.

3. פרוגרמה ושימושים:

א. מבקשים לעגן תיאום מלא עם בית הכנסת הקיים, לרבות פעילותו לאורך כל שלבי הביצוע של

התכנית וכן לקדם את הנגשת בית הכנסת והוספת שירותים בקומת הקרקע.

ב. מבקשים לקבוע הוראות תיאום ואישור מול אגף מבני דת לבינוי הגובל במקווה הטהרה, למניעת

פגיעה בפרטיות.

ג. מבקשים לבחון ולעגן בהוראות התכנית את אופן שילוב שני השימושים במבנה בו מתוכנן בית ספר

ותנועת נוער, לרבות היבטי תפעול, תחזוקה, מיתון רעש, בטיחות והפרדת שימושים.

ד. מבקשים לציין בהוראות התכנית שימוש קהילתי פתוח במגרשי הספורט בשעות אחר הצהריים

והערב, בכפוף להסדרי ניהול.

4. בינוי ופיתוח:

א. מבקשים לבחון חלופות פיתוח עם הממשק לשכונה, הכוללות פיתוח ושילוב פתרונות נופיים וכן

מבקשים להמעיט בגדרות ולהגבילם ל- 3 מ' בדגש על הממשק לשצ"פ.

ב. מבקשים להבטיח בינוי פתוח ולא אטום כלפי הסביבה כבר בשלב התב"ע.

5. שלביות וזמן ביצוע התכנית:

א. מבקשים לקבוע כי תנאי למתן היתר אכלוס לשלב הראשון, יהיה השלמת החניון התת קרקעי

והפעלתו בפועל וכן לעגן אחריות לגוף המתחזק את החניון.

ב. מבקשים להבטיח רציפות תפקודית של בית הכנסת לאורך כל תקופת העבודות.

ג. מבקשים לקבוע שלביות ביצוע המונעת פגיעה מתמשכת במרחב הציבורי והשכונתי.

6. קישור התכנית לסביבה:

- 31 -

א. מבקשים לסמן בתשריט מעבר הולכי רגל ציבורי בין החורשה למרכז המסחרי.

ב. מבקשים לעגן מעבר חלופי או פתיחת שער בתי הספר לאחר שעות הלימודים לצורך רצף הליכתי.

ג. מבקשים להכליל בתכנית את מעבר הולכי הרגל בצפון מזרח המתחם כחלק משביל "מגן לגן".

ד. מבקשים להבטיח הפרדה בטיחותית בין תנועת הולכי רגל לכניסות רכב וחניון.

ה. לבחון השפעות מצטברות של התכנית עם תכנית מצרנית מס' .0926105

ו. מבקשים לעדכן בדיקות אקלימיות, בדגש על חצרות בתי הספר והמרחב הציבורי.

7. תנועה:

א. מבקשים לקבוע הסדרי הורדה והעלאה בטוחים ומוסדרים לחניכי תנועת הנוער, באופן שלא ייצור

עומסי תנועה או סיכון בטיחותי ברחובות הסמוכים.

ב. מבקשים לבצע בחינה תנועתית כוללת למתחם ולרחובות יוסי בן יועזר ואליעזר הגדול, וכן לקבוע

תיאום תנועתי מחייב עם התכניות הסמוכות.

ג. מבקשים להוסיף חניות אופניים בשני הרחובות הגובלים במתחם.

התנגדות מספר 2 : עו"ד מרדכי ברקוביץ' בשמו של עדיקה ניסים, בעלים של הנכס המצרני לתכנית

ברחוב יוסי בן יועזר .22

עיקרי ההתנגדויות:

1. יעוד קרקע:

נספח התנועה המצורף לתכנית מסתמך על מעבר כלי רכב בשביל הולכי הרגל המאושר במצב הקיים, וזאת בניגוד לייעוד הסטטוטורי של הרצועה, המיועדת למעבר הולכי רגל בלבד. בפועל, נספח התנועה מציג כניסה ונסיעת רכבים לאורך שביל הולכי הרגל, בעוד שנספח הבינוי של אותה תכנית מציג כניסה אחרת לחלוטין כניסה ישירה מרחוב בן־יועזר אל החניון התת־קרקעי.

הכניסה המוצעת לפי נספח התנועה אינה אפשרית מבחינה סטטוטורית, שכן היא מחייבת שינוי ייעוד של שביל הולכי הרגל לדרך המותרת לתנועת כלי רכב, שינוי שלא נכלל בתכנית ואינו תואם את הוראותיה.

2. נספחי התכנית:

נספח הבינוי המוגש במסגרת התכנית מציע כניסה לחניון תת קרקעי במרחק קצר מהצומת ברחוב בן־ יועזר. מיקום זה אינו עומד בהנחיות התכנון התקפות ואינו מהווה פתרון בטיחותי, וזאת בשל הקונפליקט התחבורתי הנוצר עקב קרבה רבה מדי לצומת ולזרימת התנועה החולפת בו.

בנוסף, קיימת חוסר התאמה בין נספח התנועה לבין נספח הבינוי בכל הנוגע למיקום הכניסה המוצעת ולמאפייניה. הפער בין שני המסמכים יוצר אי־בהירות באשר לדרך הגישה המותרת אל החניון, ועל כן אינו מאפשר בחינה תקינה ומלאה של ההיבטים התחבורתיים בתכנית.

3. רצועות הליכה:

התכנון המוצע מציג רצועות הליכה מאוד צרות אף מתחת למינימום אפשרי בסביבת בתי ספר או מוסדות ציבור אחרים.

4. תנועה:

א. הקירבה בין הכניסה לחניון תת קרקעי לצומת עם בן יועזר, 11 מ' בלבד אינה תקנית ועלולה לייצר

בעיות תנועה ובטיחות.

ב. הגאומטריה והתכנון המוצע עבור תוואי הרמפה בכניסה לחניון תת קרקעי, אינה תקינה ומייצרת

הגבלות בשדה הראיה, בנוסף לקושי בתמרון בכניסה וגם ביציאה מה שעלול לייצר בעיות בטיחות.

- 32 -

ג. תכנון רמפה חד סטרית עבור חניון המוצע בתכנית עבור שתי קומות חניה, אינו תקני ואינו עומד

בהנחיות התכנון.

ד. התכנון המוצע בנספח התנועה מייצר עדיפות מובהקת לכלי רכב על חשבון הולכי רגל מאחר

ורצועת ההליכה מצטמצמת לצורך הוספת חניות בניצב מסביב לשטח התכנית ברחוב בן יועזר. וכן מקומות החניה מתוכננות במרחק קטן ממעבר החצייה שישמש את תלמידי בית הספר, מרחק זה אינו תקני ומייצר בעיות בטיחות מאחר וכלי רכב יהיו חייבים לתמרן על שטח מעברי החצייה.

ה. בתכנית חסר מדרכות מילוט ברמפה המתוכננת בכניסה לחניון, תכנון שאינו עומד בהנחיות.

ו. בנספח התנועה וכן בנספח הבינוי לא מוצג מסלולי הליכה רציף והמשכי עבור תלמידים ושאר

הולכי הרגל מתחנות האוטובוס/ תחנות הרכבת ועד לכניסות בתי הספר.

5. חניה:

א. מסמכי התכנית מציגים נתונים סותרים, בנספח הבינוי בחתכים מוצע שתי קומות חניה התחתונה

רחבה יותר מהעליונה ומתפרסת על שטח גדול יותר לעומת התכניות המציגות שתי קומות חניה באותו סדר גודל ודומות בשטח.

ב. יש אי התאמה בין טבלה 5 – זכויות הבניה, במצב מוצע לבין טבלת מאזן החניה. לא ברור איך

נגזר מס' הכיתות משטח הבניה לפי החישוב נדרש יותר מקומות חניה לשטחים המוצעים.

ג. בטבלת מאזן החניה לא צויין מס' כיתות בתי ספר יסודי ולא צויין מספר מקומות חניה נדרשים

ע"פ דרישת תקן. וכן בטבלה צויין מספר קטן יותר שלא עומד בתקן חניה, עבור בית ספר על יסודי.

ד. בנוסף לא הוצגו בטבלת מאזן החניה מקומות העלאה והורדה לרכב פרטי או לאוטובוסים בניגוד

לדרישת התקן התקף.

התנגדות מספר 3 : יפעת ינון קופרשטוק, אנטיגנוס .35

עיקרי ההתנגדויות:

1. שביל הגישה לאולם הספורט:

מיקום שביל הגישה הקיים מתוכנן לעבור מצפון לשצ"פ, צמוד לבית הכנסת ובסמיכות רבה לבנייני מגורים ברחוב אנטיגנוס 35–.37 תוואי השביל במיקומו הנוכחי צפוי לגרום למפגעי רעש משמעותיים עקב תנועת קהל קרובה לבתי מגורים ולשטח פעילות בית הכנסת.

מבקשים להסיט את שביל הגישה כך שיעבור לאורך הגבול הדרומי של השצ"פ, בקו ישר וישיר לכניסה לאולם הספורט.

2. מיקום אולם הספורט לבתי המגורים:

אולם הספורט מתוכנן להיבנות במרחק קטן מאוד מבתי המגורים ברחוב אנטיגנוס .33 בשל השימוש האינטנסיבי באולם, יש חשש משמעותי למטרדי רעש מתמשכים.

מבקשים לחייב בתכנית מיגון אקוסטי מקסימלי שיבטיח הגנה מרבית לדירות הסמוכות.

באולם הנבנה כבר היום יש חלונות הפונים לכיוון המגורים. מבקשים למגן את החלונות באמצעים אקוסטיים ברמה גבוהה, כולל זכוכיות ייעודיות, אטימה ופתרונות משלימים.

3. גגות פעילים במבני בית הספר:

מבני בית הספר כוללים גגות פעילים הנמצאים באותו מפלס כמו דירות המגורים. שימוש בגגות לפעילות תלמידים או הציבור עלול ליצור מפגעי רעש משמעותיים לדירות הסמוכות. מבקשים שהתכנית תחייב מיגון אקוסטי משמעותי, כולל קירות וקירוי אקוסטי ופתרונות תכנוניים נוספים, כדי למנוע פגיעה באיכות החיים של התושבים.

4. שטחים ציבוריים בצמידות מלאה למבני מגורים:

- 33 -

התכנית מציעה שטחים ציבוריים המגיעים עד גבול החלקות של המבנים הסמוכים. מצב זה יאפשר לתלמידים ולמבקרים לשהות, לשבת, לשחק ולהשמיע מוזיקה בצמידות ישירה לחלונות הדירות, מה שעלול ליצור מטרדי רעש ופגיעה בפרטיות. מבקשים להגדיר שטחים אלה כשטחי גינון בלבד, ללא אלמנטים המעודדים ישיבה או התקהלות, וללא מרחבים לפעילות רועשת בקרבת בתי המגורים.

התנגדות מספר 4 : ירון ורותי להבי, אנטיגנוס .37

עיקרי ההתנגדויות:

1. חניה ומבנה הטרפו:

התכנית מציעה חניות ומבנה טרפו בסמוך לבנייני המגורים ברחוב אנטיגנוס 37 ובכך פוגע בכניסות קיימות לדירות המגורים, ובהן כניסה לדירה הקיימת זה עשרות שנים דרך חדר המדרגות מרחוב אנטיגנוס. בנוסף, אף שבתכנון מוצעות תשעה מקומות חניה, ניתן לאפשר מספר זה גם במצב הקיים כיום, ללא הריסת הגדר והמדרגות המובילות לכניסה לדירה.

מבנה הטרפו המתוכנן חוסם את הכניסה הקיימת, ולכן מבקשים להעבירו לצד הדרומי של השצ"פ או למיקום חלופי מתאים, באופן שישמור על מספר מקומות החניה, ימנע פגיעה בגדר ובמדרגות, וישמר את הגישה לדירות הגובלות במרחב החניה.

2. שביל הגישה לבית הספר ולאולם הספורט:

שביל הגישה לאולם הספורט בתכנית המוצעת ממוקם מצפון לשצ"פ ובסמיכות לבתי המגורים ברחוב אנטיגנוס 35–,37 וכן בצמוד למבנה בית הכנסת חוצה. תוואי זה יוצר מעבר קבוע של קהל בקרבה רבה לדירות המגורים ולשטח פעילות בית הכנסת, ועלול לגרום למטרדי רעש משמעותיים ומתמשכים.

מבקשים להסיט את שביל הגישה לקו הגבול הדרומי של השצ"פ, כך שיוביל באופן ישיר לכניסת האולם. חלופה זו תרחיק את תנועת הקהל מבתי המגורים, תמנע מעבר בשטח בית הכנסת ותפחית באופן ניכר את מפגעי הרעש.

- 34 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את התנגדויות בנוגע לבקשה לעגן בתכנית שימור מלא של חורשת העצים הקיימת, כולל

הוראות לפיתוח: התכנית משמרת את רוב העצים אשר הינם בתחום התכנית לרבות את עצי

החורשה. בנוסף, נקבעו על כך סעיפים בהוראות התכנית.

2. לדחות את התנגדויות בנוגע לבקשה למקם את חדר הטרפו במקום אחר או להטמיעו בתת

הקרקע: מתיאום עם חברת החשמל בנושא החדר טראפו עלה כי לא ניתן להטמינו בתת הקרקע מאחר והדבר דורש שטח נרחב יותר ופגיעה בעצים לשימור. על כן המליצה הוועדה המקומית להרחיק את החדר טראפו מרחק של כ-5 מ' מהרחוב ולהציע נטיעות בחזית -נספח הבינוי תוקן בהתאם לאמור.

3. לדחות את התנגדויות בנוגע לבקשה לעגן בהוראות התכנית תיאום מלא על תפקוד בית הכנסת

הקיים בזמן העבודות וכן הוראות תיאום ואישור מול אגף מבני דת לבינוי הגובל במקווה הטהרה,

למניעת פגיעה בפרטיות: בית הכנסת מצוי מעבר למעבר ציבורי ואין שום סיבה שתהיה פגיעה

בתפקוד שלו בזמן הבנייה כפי שאין פגיעה בעבודות המתקיימות כיום

4. לקבל חלקית , את הבקשה לעגן בהוראות התכנית את אופן שילוב השימושים במבנה בו מתוכנן

בית ספר ותנועת נוער וכן שימוש קהילתי פתוח במגרשי הספורט בשעות אחר הצהריים. וכן

לאפשר זכות מעבר דרך הבית ספר לאחר שעות הלימודים : נושאים אלו ייבחנו בשלב הרישוי מול אגף מבני ציבור בהתאם לנהלים המקובלים.

5. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבקשה לבחינת חלופות פיתוח עם הממשק לשכונה ולאפשר בינוי

פתוח ולא אטום. וכן להמעיט בגדרות ולהגבילם עד גובה 2.2 מ': התכנית נבחנה ע"י הגורמים

המקצועיים וע"י ועדות התכנון ונמצאה ראויה תכנונית. לעניין הגדרות, קיימים הפרשי טופוגרפיה בתחום התכנית ואכן נקבע בהוראות התכנית בסעיף .4.2.2א...4 כי הגדרות לא יעלו על 3 מ'.

ובמידה והקירות עולים על גובה הנ"ל יוצעו דירוגים בין הקירות.

6. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבקשה כי תנאי למתן היתר אכלוס לשלב הראשון יהיה השלמת

החניון התת קרקעי והפעלתו בפועל וכן לקבוע שלביות ביצוע המונעת פגיעה מתמשכת במרחב

הציבורי ולעגן אחריות לגוף המתחזק את החניון: במסגרת היתר בנייה יינתן מענה לכל שלב

שייבנה.

7. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבקשה כי יש לקבוע הסדרים עבור הלאה והורדה לתלמידי

ביה"ס ולהבטיח הליכתיות בטיחותית מהמפרץ לכניסות של ביה"ס וכן לבצע בחינה ותיאום

התנועה עם התכניות הסמוכות: תכנון התנועה והחניה, וממשקיו עם התכניות הגובלות, נעשה

באופן מיטבי בתיאום עם אגף תושי"ה, ויועץ התנועה של הוועדה המחוזית. בכל מקרה, נושאים אלו ייקבעו בשלב הרישוי בתיאום עם אגף תושי"ה. כמו"כ, ההלכתיות בתחום התכנית נבחנה ע"י הגורמים המקצועיים וע"י ועדות התכנון ונמצאה ראויה תכנונית.

8. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבקשה להוספת מקו"ח לאופניים: בהוראות התכנית נקבע כי

פתרון החניה לאופניים יבוצע בהתאם לתקן.

9. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבקשה כי יש לסמן מעבר להולכי רגל בין החורשה למרכז

- 35 -

המסחרי: המרכז המסחרי נמצא מצפון לתכנית וניתן להגיע אליו בכבישים ובמעברים הקיימים ואין צורך ליצר מעבר נוסף שיחצה שטח לבנייני ציבור.

10. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבקשה כי יש להכליל את המעבר להולכי רגל בצפון מזרח

המתחם: השבילים הנושקים והמובילים למתחם קיימים ביעוד ציבורי מאושר למעבר הולכי הרגל ומאפשרים גישה וקישוריות למתחם ואין צורך להכליל אותם במסמכי התכנית.

11. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבקשה כי יש להבטיח הפרדה בטיחותית בין תנועת הולכי הרגל

לבין הכניסות לחניון: כאמור לעיל, נושאי התנועה ייבחנו בשלב הרישוי.

12. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבקשה כי יש לעדכן בדיקות אקלימיות בחצרות הבית ספר

והמרחב הציבורי: נושאים אלו ייבחנו בשלב הרישוי ויתואמו מול מח' איכות הסביבה.

13. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענות על אי התאמה בין הנספחים בעניין התנועה ועל הסיכונים

הכרוכים בתכנון הכניסה לחניה בקרבת הצומת ועל אי תקניות בתכנון הרמפה המובילה לחנייה

התת"ק.: כאמור לעיל, תכנון התנועה והחניה, נעשה באופן מיטבי בתיאום עם אגף תושי"ה, ויועץ התנועה של הוועדה המחוזית. בכל מקרה, נושאים אלו ייבחנו שוב בשלב הרישוי בתיאום מול אגף תושי"ה.

14. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי התכנון המוצע מייצר עדיפות מובהקת לכלי רכב על

חשבון הולכי רגל בעקבות הוספת חניות על חשבון רצועת הולכי רגל: החניות המסומנות בנספח

התנועה בחזית צפונית הינם חניות קיימות ואינם חלק מתחום התכנית.

15. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי יש אי התאמה בין טבלה 5 בהוראות התכנית לבין טבלת

מאזן החניה. בנוסף, טבלת מאזן חנייה לא צוינה נתונים כמותיים מדויקים וכי הטבלה אינה

עומדת בתקן חניה עבור בית ספר על יסודי: מקומות החנייה הנדרשים יקבעו בהתאם לתקן התקף לעת היתרי בניה, ובתיאום מול אגף תושי"ה, הסתירות בין הנספחים ככול שיהיו יתוקנו .

16. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי היקף הבנייה המוצע בתכנית וכן החצרות וייתר

השימושים מהווים מטרד רעש לחלקות המגורים הסמוכים לתחום התכנית וללא מתן פתרונות

אקוסטיים: התכנית מאפשרת הגדלת נפחי הבנייה במגרש למבני הציבור וזאת לצורך הגדלת היצע שירותי הציבור בשכונה לרבות מבני החינוך. מדובר על מבני חינוך קיימים אשר נדרשים להגדלה כך שהתכנית אינה צפויה לפגוע במרקם חיים בשכונה, אלא להפך היא תגדיל את שירותי הציבור בשכונה לרווחת התושבים. בנוסף, הוראות התכנית כוללות התייחסות להיבטי איכות סביבה ולאישורים שיידרשו בהליך הרישוי, לרבות עריכת סקרים אקוסטיים ואחרים.

17. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי חדר הטרפו המוצג מפריע לכניסת הדיירים לבניין

בחלקה הסמוכה באנטיגנוס 37 וכן החניות המוצעות מתאפשרות גם ללא הריסה של הגדר

והמדרגות המובילות לכניסה לדירה: כאמור לעיל, מיקום חדר הטרפו נבדק ותואם מול חברת

החשמל ונמצא ראוי תכנונית. הריסת הגדרות והחניות הקיימות וכן המדרגות המחברות לחלקת המגורים הסמוכה בחזית הדרום מערבית הינם כתוצאה מפלישה לשטח חום ונעשו ללא היתר.

התכנית שבנידון מסדירה מק"ח לטובת ביהכ"ס הקיים.

18. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 36 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1186584

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: הלל מלונאות בע"מ

עורך התכנית: צור משה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 09/10/2024

כתובת יפו 175 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30107 275 כן

30107 276 כן

30107 280 כן

30107 282 לא

30107 279 כן

30107 277 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית התואמת את עקרונות התכנון של הוועדה לתוספת דיור להשכרה והעצמת שימושים לאורך צירי הרק"ל. בהתאם לכך הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי התכנית עוסקת במתחם ייחודי במע"ר הירושלמי, המצוי

במיקום בעל איכויות והקשרים כלל עירוניים בצומת רחוב יפו ושבטי ישראל, בה אושרה בניה גבוהה בשנים האחרונות. המתחם כולל מבנים רבים לשימור, אשר אושרה על גביהם תוספת בינוי בתכנית .462176 בהמשך לאמור הוועדה סבורה כי התכנית מציעה טיוב של המצב התכנוני המאושר על ידי ריכוז הבינוי המוצע בפינת הרחוב תוך שימור מלא וללא תוספות של מרבית המבנים ההיסטוריים. עוד תציין הוועדה כי התכנית מציעה איכויות עיצוב אדריכלי גבוהות שיש לעודדם.

2. התכנית תציע תמהיל של %60 דיור להשכרה לטווח ארוך ו-%40 למעונות

09/03/2025

סטודנטים ו/או מלונאות ו/או תעסוקה אשר ימוקמו במפלסים התחתונים של המבנה.

3. תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת תכנית פיתוח ועיצוב לכלל שטח התכנית.

תכנית הפיתוח והעיצוב תוצג בפני הוועדה המחוזית כתנאי להיתר הבניה.

4. תנאי לתעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת הפיתוח האמור בהתאם

לתכנית הפיתוח שאושרה בוועדה המחוזית. עיצוב החיבור אל המבנים ההיסטוריים יתואם עם לשכת התכנון תוך חיזוק מופע האבן כלפי הרחוב כתנאי להפקדת התכנית.

5. השטחים במפלסי הרחובות המסומנים ב'עירוני מעורב' בנספח הבינוי, יקבעו

עבור מסחר.

6. התוספות המוצעות למבנים ההיסטוריים במפלס הרחוב הדרומי יבוטלו,

- 37 -

ובמקומם ייקבעו שטחים בייעוד שצ"פ/דרך, בהנחיית לשכת התכנון. כן יקבעו פתחים בחזית המערבית כלפי הכיכר הקיימת בהנחיית לשכת התכנון.

7. יח"ד המוצעות בתכנית יקבעו להשכרה ל20 שנה לפחות בהנחיית לשכת

התכנון. ייקבעו הוראות בהנחיית לשכת התכנון לדיור להשכרה בבעלות אחודה.

תנאי למתן טופס אכלוס יהיה רישום הערת אזהרה בטאבו לגבי איסור מכירת הדירות.

8. %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות, ששטחן

עד 55 מ"ר. יקבעו הוראות להבטחת שימושים משותפים עבור הדיור להשכרה בהנחיית לשכת התכנון כדוגמת חללי עבודה משותפים וחללים תפעול משותפים.

9. תנאי להפקדה יהיה תיאום עם צוות אב לתחבורה. תנאי להיתר יהא תיאום

עם צוות אב לתחבורה

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון חוות הדעת הסביבתית בתיאום עם יועצת

הסביבה של לשכת התכנון.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת השימור של לשכת התכנון

בהנחיית לשכת התכנון.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי, בהנחיית לשכת התכנון.

13. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה חמש שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפן של זכויות הבניה הסחירות. כן יקבע בהוראות התכנית כי יו"ר הוועדה תהא רשאית להאריך מועד זה מטעמים שיפורטו בפניה/

14. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

15. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

23/02/2025

לשוב ולדון בדיון פנימי.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הוועדה סבור כי לאור המכרז שפורסם על המתחם ולאור כל תכנית הכניסה לעיר שלא מאפשרת שימוש של מגורים למעט 15 אחוז דירות תומכות תעסוקה, הוועדה 22/01/2025

סבורה כי אין סיבה לחרוג ממדיניות רובע הכניסה לעיר ולכן יש לקבוע כי תמהיל השימושים המוצע בתכנית ייקבע בהתאם לתמהיל השימושים של הכניסה לעיר ויכלול שימושים של מסחר תעסוקה ומלונאות ויכלול רק 15 אחוז למגורים תומכי תעסוקה- כל מסמכי התכנית ייתקנו בהתאם.

גובה בינוי:

בהתאם לסיכום עם מהנדס העיר ופגישות רבות שבהם הוצגה התכנית יש לצמצם את מספר הקומות ל 25 קומות סה"כ וזאת לאור מיקום המגדל בסמוך למתחם - 38 -

הרכב הצפוני והקרב ביניהם ולאור גודל המגרש.

שימור:

מטרת התכנית היא לרכז את הזכויות במגדל בקצה המזרחי של המתחם על מנת לשמור את שאר המבנים לשימור ללא תוספות. הרעיון מקובל באופן עקרוני בתנאי ששימור המבנים יהיה אכן נקי מתוספות ושיכלול חזיתות אחוריות וחצרות כפי שיפורט להלן.

מטרה נוספת של התכנית היא לייצר חזית מסחרית לכיוון הרחוב הדרומי האחורי הכולל את מסילות הרכבת. יצירת חזית מסחרית במקרה שלפנינו הינה מורכבת מכמה סיבות:

החזיתות האחוריות של המבנים לשימור אינן בקו 0 לכיוון המסילות. פרט למבנה אחד ()e שחורג מקו 0 ולכן קיים אילוץ להרוס את החריגה, שאר המבנים בנסיגה לא אחידה.

לחזיתות האחוריות ולחצרות יש ערך שימורי.

מפלס הרחוב הדרומי הינו במפלס נמוך יותר ממפלס רחוב יפו (פער משתנה של 1.60מ' – 2.00מ') ולכן החזית המסחרית לא תתאים למפלסי הבניינים לשימור.

הפתרון למורכבות זאת צריך להינתן נקודתית בכל בניין כשבאופן עקרוני השאיפה היא לשמור את החצרות האחוריות והחזיתות האחוריות של חלק מהמבנים לטובת חצרות של בתי קפה במפלס מעט גבוה ממפלס הרחוב או ירידה הדרגתית בטראסות. נגישות אל החצרות המוגבהות תהיה דרך בניין .e אנו סבורים שמסחר לא חייב להיות כולו בקו 0 ובמפלס הרחוב ושהמורכבות הקיימת תהפוך את החזית המסחרית למעניינת ומגוונת. יש להמנע מקירות תמך ולייצר הפרדה מפלסית על ידי טרסות ופיתוח נופי אשר מאפשר גישה אל החצרות והמסחר.

להלן פירוט לגבי כל מבנה בנפרד:

מבנה :c מיועד לטובת הציבור ע"פ תכנית מאושרת. המבנה הפך לקצה המערבי של המתחם לאחר הריסת מבנה b ,a במסגרת היתר .2021/470.00 שימור המבנה יהיה חלק משימור המתחם.

בתב"ע המאושרת נכללות הוראות מיוחדות למבנה לשיקום ושיפוץ ללא תוספת בנייה (סעיף /4.2.2ג').

מבנה c הוגדר בתב"ע מאושרת כציבורי לטובת מרכז מידע/מרכז מבקרים, כשתנאי לאיכלוס המבנים האחרים יהיה שיקום ושיפוץ המבנה הציבורי.

המבנה הציבורי הוא חלק מהמתחם ויש להותיר את מחויבות היזם למבנה הציבורי כפי שאושר. יש להוסיף סעיף לתקנון.

בתב"ע מאושרת נקבע שחזית בניין b , a המפורקות ישמשו לבנייה מחדש של חזית מערבית אטומה של בניין c (/4.3.2ב'). יש לעדכן בתקנון.

צמד חלונות ממבנה a

יש לסמן בסימבול לשימור בתשריט.

הגמישות שנדרשה בתב"ע מאושרת לטובת תכנון הכיכר כבר אינה נדרשת מכיוון שהכיכר תוכננה בהיתר מאושר .2021/0470.00 יש להוסיף סעיף המבטל את הגמישות ומחייב שימור של המבנה.

- 39 -

יש להציע חצר מגוננת ונטיעות לטובת הציבור.

יש להציג חזית מערבית.

מבנה d – מיועד למסחר. מבנה בן 2 קומות. חזית אחורית הפונה למסילת הרכבת כוללת חזית אבן אדמדמה בעיבוד עדין עם מרפסות זיז להם מעקות בסגנון אר-דקו.

בתכנית מוצעת תוספת בחזית האחורית על מנת לאפשר חזית מסחרית בקו .0 התוספת תסתיר את החזית ולכן יש לבטלה.

יש להשאיר חצר מגוננת במפלס אחד או מפלס מדורג כלפי הרחוב הדרומי. הפער המפלסי אינו גבוה בחלקה זו.

מבנה :e

בהיתר 2021/470.01 הנמצא בשלבי אישור הוצעה הריסה ובנייה מחדש של החזית על קו .0 מחלקת שימור אישרה את ההיתר בתנאים. הבנייה של החזית הדרומית לא תוכל לחזור באופן מלא בשל שינויי המפלסים ובשל הייעוד המסחרי.

קומת הקרקע תוחזר עם שינוי בפתחים בקומת הקרקע. יש להשתמש בפתחים מסחריים שפורקו במבנה .a,b

הגישה למסחר בבניינים הסמוכים h ,g ,f ,d תהיה דרך בניין e או באמצעות מדרגות או דירוג הטראסות.

מבוקשת תוספת קומה מעל האגף המערבי בן 2 הקומות על מנת להשוות את גובה 2 האגפים ולבנות גג רעפים אחד מעליהם. מקובל.

יש לבחון שימוש באבנים ופרטים שפורקו בבניין b ,a ואוחסנו לבניית השלמת הקומה. יש להשתמש ברעפים היסטוריים מהאתר.

מבנה g ,:f

סוכם כי יפורקו התוספות המאוחרות פרט למגדל המדרגות ובור המים. יש לבטל את הבינוי המוצע בחצר.

החצר תישמר כולל העצים ותשמש את המסחר לכיוון יפו כחצר מסעדה לדוגמא.

ניתן לאפשר גישה גם מצד המסילות באמצעות מדרגות וגישה נגישה דרך מבנה .e מבנה h :

בסקיצה הראשונית הוצע ריחוף משמעותי יותר מעל המבנה. נראה שהשינוי ליצור גג שטוח מעל המבנה ההיסטורי מעט חוטא לרעיון הראשוני וסוגר את המבנה בתוך קופסא כך שרעיון הריחוף לא מובן. יש להציג חלופה אחרת.

יש לשמור חזית אחורית כך שהגג המשוחזר ייתמך על ידה. החזית האחורית פונה אל אזור ציבורי והגיוני לשמור אותה גם אם היא נבלעת בבניין החדש. חזית זו תפריד בין האזור הציבורי לאזור הפרטי בקומת הקרקע. ניתן לשקול פירוק והרכבה של חזית זו.

בניינים k ,:j

יש להדגיש את ההפרדה בין הקומות ההיסטוריות לחדשות.

- 40 -

יש להציע חלופה נוספת. הגג הירוק מעל החזית לשימור צריך להיות נוכח גם בעיצוב החזיתות ויהווה הפרדה בין הישן לחדש. מומלצת נסיגה עיצובית בקומה זו. המפלס הירוק מהווה גישה למסלול גג מוצע מעל כל גגות מתחם הרכב. לפיכך המשכיות המסלול צריכה לבוא לידי ביטוי בקומה זו באופן מובהק יותר.

יש להציג חזית מזרחית. יש להשתמש באבן ובפרטי הבניין שפורקו בבניין a,b הערות כלליות:

יש להציג את כל החזיתות. הוצגה רק חזית צפונית.

טיילת הגג המחברת בין כל המבנים במפלס קומה ג' היא רעיון מוצלח המאפשר הנאה מהמבנים לשימור. הטיילת מתחילה בקומה ג' של המגדל כקומה "ירוקה"

וממשיכה על גגות המבנים לשימור כולל מעבר בתוך גג הרעפים של מבנה e (במפלס מעט גבוה) ומתחבר בסופו לגג המבנה הציבורי .c

טיילת הגגות מהווה כעין קומת הפרדה במגדל בין חזית הקומות ההיסטוריות לבנייה החדשה.

קומת הטיילת בגג צריכה להיות קומה פתוחה ללא קירות על מנת לחזק את ההפרדה בין הישן לחדש ועל מנת להדגיש את טיילת הגג לכיוון הרחוב.

יש להגדיר את הטיילת כזיקת הנאה לציבור.

תנאים למתן היתר:

שיקום המבנה והמתחם יתוכננו ע"י אדריכל שימור. לביצוע העבודה יש לצרף קבלן ומשמר מוסמך בעלי נסיון בשימור בפועל.

יש להגיש תיק תיעוד מלא לאישור מחלקת השימור.

יש להגיש חוו"ד מהנדס שימור ולכלול חוו"ד מפורטת לחיזוק המבנה בהתאם לנדרש.

יש להגיש כתב התחייבות וערבות למחלקת שימור.

יש להגיש נספח פרטים ע"י אדריכל שימור.

תשריט – יש לתקן סימון קווי בניין, שימור וחזיתות מסחריות באופן מדויק לפי ההוראות שלעיל. קווי הבניין וסימון המסחר יותאמו לחזיתות המבנים לשימור פרט לבניינים שתחת המגדל המוצע.

תיק תיעוד – הוגש תיק תיעוד מאד כללי. בעבר הוגשו תיקי תיעוד מפורטים הרבה יותר. יש לכלול אותם במסמכי התכנית.

יש לסמן בהאטצ' סגול לשימור את כל החזיתות של המבנים פרט לחזית אחורית של בניין k ,j בכלל מסמכי ונספחי התכנית.

הוראות התכנית:

יש לתקן טבלה 5 – אשר מציגה שורת חישוב שטח עירוני מעורב ס''ה לא נכונה יש להוסיף סעיף סטיה ניכרת לעניין גובה הבינוי.

- 41 -

שימור: לא הוגש עדכון להוראות התכנית לאחר התיקונים שנדרשו לנספח. יש להתאים להמלצות שלעיל. יש להוסיף הוראות שימור כפרק נפרד בהוראות התכנית.

יש להוסיף סעיף תשתיות בתת הקרקע או מתחת למגדל בלבד. הוראות לגבי מרחבים מוגנים – בתחום המגדל בלבד. הוראות לגבי בורות מים – לשימור במידה וימצאו מתחת או בסמוך לבניינים לשימור. יש להוסיף הוראות הגנה על המבנים בזמן הביצוע והוראות לגבי חיזוקים. אין לדרוש חיזוקים למבנים לשימור מכיוון שיתכן ולא נדרש.

שימור: המבנים כוללים פרטים ייחודיים לשימור כגון פרטי אבן, ריצופים, ברזל, נגרות, רעפים ועוד. יש לשמור על כל הפרטים. במידה ויוחלט שלא ניתן לשקם את הפרטים יידרש שחזור מלא בטכנולוגיה מקורית. הריצופים יותקנו מחדש במקומם המקורי אם ניתן או באזורים ציבוריים ומסחריים להנאת ציבור רחב. יש להוסיף סעיף שמירה על פרטי בניין להוראות התכנית.

יש לבטל סעיף לעניין העברת זכויות בין תאי השטח בתכנית.

ישנו חוסר בהירות בהוראות התכנית בשימוש "עירוני מעורב" – יש להציג פירוט מספק לשימושים המוצעים בכלל המפלסים הקיימים והמוצעים.

תכנון המרחב הציבורי והגישה אל המבנה המערבי בחזית כיכר j יהיה בתיאום עם חברת "עדן" ועל פי הנחיות "טופוטק".

בתכנית המאושרת החלה הייתה דרישה למקם שירותים ציבוריים בתא שטח 5 יש להראות מיקום מוצע לשירותים הציבוריים בגבול התכנית, עדיפות לא במפלס הקרקע.

פתרונות תפעול: בהעדר חניון תת קרקעי במגרש המיועד למגדל - יש להציג את כלל

פתרונות תפעול הבניין - כולל משטחי פריקה וטעינה, פתרון איסוף וסילוק אשפה, פתרונות אוורור, שחרור עשן, גנרטור וחח"י, חניות אופניים וכד'. כל אלו יתוכננו בשטח המגרש בגבולות התכנית ולא ימוקמו במפלסי הקרקע ובשטחי המרחב הציבורי.

יש להציג מיקום רחבות כיבוי אש ותשתיות שונות (מים/ביוב לדוגמא) בתיאום עם המח' הרלוונטיות בהקדם העשויים להשפיע על תכנון וביצוע העבודות ברחוב יפו.

פתרונות לנגר וניקוזים יהיו בתחום המגרש וללא השפעה על מפלסי הקרקע והמרחב הציבורי.

יש להציג את תכנון הגגות הירוקים בהתאם להנחיות תב"ע הכניסה לעיר, כולל עומקי שתילה וניקוזים.

יש להציג עומקי שתילה תקניים עבור עצים המוצגים בתוכנית הנופית בקומת הקרקע בתיאום ואישור מח' התכנון.

יש להשלים חוות דעת איכות הסביבה לעניין הרקטיפייר של הרק"ל ממזרח לתכנית.

מפלסים:

נדרש תיאום מול צוות הכניסה לעיר ומחלקת שימור וטיפול במחרב הציבורי ליצירת רצף מפלסים מיטבי בכלל השטח הציבורי שבגבולות התכנית. הייתה לכך התייחסות מפורטת תחת סעיף שימור

כמו כן, יש לדרג את הפרשי המפלסים ולצמצם קירות תמך גבוהים כלפי דרום - 42 -

התכנית.

יש לסמן באופן ברור את המפלסים בתוך כל מבנה ובכל חצר. יש לסמן את קווי המתאר שלהם ולציין את גובהם.

כל תיאום המפלסים יתבצע בתיאום מול חברת "עדן" ומחלקת התכנון.

נדרשים עוד חתכי רוחב נוספים כדי לבחון את נושא פערי הגבהים. יש לציין מפלסים.

איכות הסביבה:

תנאי להפקדת התכנית יהיה להגיש סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה מהגגות ומחזיתות המגדלים.

התכנית חלה בפוליגון דרישה לבדיקות קרקע של המשרד להגנת הסביבה, יש לתאם מולם הגשת סקר קרקע היסטורי.

יש להשלים את המסמך הסביבתי כמפורט להלן:

עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות הערות המחלקה.

המחלקה למדיניות התכנון:

המחלקה לנגישות:

ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

יש להטמיע את הערות מחלקת נכסים :

יש לתקן את הוראות התוכנית ולמחוק את כל ההתייחסות לכך שהעירייה תפקיע את השטחים הציבוריים.

במקום זאת יש להוסיף את סעיפי רישום הבאים:

חלוקה ו /או רישום

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף.

- 43 -

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת חוו"ד של מחלקות ותיאום תכנון נוסף ככל שיידרש:

צוות בקרת תכנון פיזי, חברת הגיחון, הרשות הארצית לכבאות והצלה, המחלקה לאיכות הסביבה, אגף מבני ציבור, תברואה, מנח"י, חברת חשמל, רשות העתיקות, מחלקת מידע תכנוני, אגף שפ"ע (תחזוקת כבישים ומדרכות + מחלקת גננות), מדיניות התכנון, אגף תושייה.

שליחת הודעות לחלקות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

התקבל מסמך סביבתי מאת חב' אמפיביו. המסמך מאושר על ידי המחלקה ויש להשלים את הנושאים הבאים:

יש לערוך בדיקה מיקרו-אקלימית לבדיקת הצללות ורוחות.

יש לשים לב כי סעיף 4.1.2א ס"ק 3.6 אוסר הקמת קולונדה בחזיתות החדשות של המבנים. פעמים רבות כאשר מתקיימת הגברת רוחות הפתרון למיתון רוח במפלס הולכי הרגל הוא באמצעות הקמת קולונדה בחזיתות. על כן, מבקשת המחלקה לבטל את הסעיף ולבחון את תוצאות מהירות הרוח ואת הפתרונות הנדרשים.

יש לבחון את משטר הרוחות גם על מעברי הגשרים המתוכננים מעל השביל המוצע.

תנאים להפקדת התכנית יהיו:

הגשת סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה מהגגות ומחזיתות המגדלים.

יש לתאם מולם הגשת סקר קרקע היסטורי לבדיקות קרקע של המשרד להגנת הסביבה.

השלמת המסמך הסביבתי כמפורט לעיל.

יש לערוך בדיקה מיקרו-אקלימית לבדיקת הצללות ורוחות.

יש לשים לב כי סעיף 4.1.2א ס"ק 3.6 אוסר הקמת קולונדה בחזיתות החדשות של המבנים. פעמים רבות כאשר מתקיימת הגברת רוחות הפתרון למיתון רוח במפלס הולכי הרגל הוא באמצעות הקמת קולונדה בחזיתות. על כן, מבקשת המחלקה לבטל את הסעיף ולבחון את תוצאות מהירות הרוח ואת הפתרונות הנדרשים.

יש לבחון את משטר הרוחות גם על מעברי הגשרים המתוכננים מעל השביל המוצע.

- 44 -

יש לבחון ולערוך באופן מפורט חיזוי אקוסטי עבור שימושי המגורים המתוכננים.

הערות המחלקת איכות הסביבה להוראות לתכנית:

יש לקבוע בהוראות התכנית כי המגדל בתכניות יחויב בעמידה של 4-5 כוכבים לתקן.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה , משרדים, או אכסון מלונאי חדש יהיה .b

יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית: הגגות הציבוריים, הגגות המרקמים והגגות העליונים במבנים, יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

יש לקבוע חיוב לייצור אנרגיה מתוך ממצאי סקר אנרגיה.

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

תנאי עבור שימושי המסחר והמלון, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'.

כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין או לגג טכני הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעיריית ירושלים ובתיאום מול מחלקת שימור.

יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג, הצבת מתקני קדם טיפול בשפכים, מיקום חדרי אשפה, מרכזי מחזור וכד' של המסחר, המשרדים והמלון יהיו בקומות התת-הקרקעיות.

לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

22/01/2025

הוועדה סבור כי לאור המכרז שפורסם על המתחם ולאור כל תכנית הכניסה לעיר שלא מאפשרת שימוש של מגורים למעט 15 אחוז דירות תומכות תעסוקה, הוועדה - 45 -

סבורה כי אין סיבה לחרוג ממדיניות רובע הכניסה לעיר ולכן יש לקבוע כי תמהיל השימושים המוצע בתכנית ייקבע בהתאם לתמהיל השימושים של הכניסה לעיר ויכלול שימושים של מסחר תעסוקה ומלונאות ויכלול רק 15 אחוז למגורים תומכי תעסוקה- כל מסמכי התכנית ייתקנו בהתאם.

גובה בינוי:

בהתאם לסיכום עם מהנדס העיר ופגישות רבות שבהם הוצגה התכנית יש לצמצם את מספר הקומות ל 25 קומות סה"כ וזאת לאור מיקום המגדל בסמוך למתחם הרכב הצפוני והקרב ביניהם ולאור גודל המגרש.

שימור:

מטרת התכנית היא לרכז את הזכויות במגדל בקצה המזרחי של המתחם על מנת לשמור את שאר המבנים לשימור ללא תוספות. הרעיון מקובל באופן עקרוני בתנאי ששימור המבנים יהיה אכן נקי מתוספות ושיכלול חזיתות אחוריות וחצרות כפי שיפורט להלן.

מטרה נוספת של התכנית היא לייצר חזית מסחרית לכיוון הרחוב הדרומי האחורי הכולל את מסילות הרכבת. יצירת חזית מסחרית במקרה שלפנינו הינה מורכבת מכמה סיבות:

החזיתות האחוריות של המבנים לשימור אינן בקו 0 לכיוון המסילות. פרט למבנה אחד ()e שחורג מקו 0 ולכן קיים אילוץ להרוס את החריגה, שאר המבנים בנסיגה לא אחידה.

לחזיתות האחוריות ולחצרות יש ערך שימורי.

מפלס הרחוב הדרומי הינו במפלס נמוך יותר ממפלס רחוב יפו (פער משתנה של 1.60מ' – 2.00מ') ולכן החזית המסחרית לא תתאים למפלסי הבניינים לשימור.

הפתרון למורכבות זאת צריך להינתן נקודתית בכל בניין כשבאופן עקרוני השאיפה היא לשמור את החצרות האחוריות והחזיתות האחוריות של חלק מהמבנים לטובת חצרות של בתי קפה במפלס מעט גבוה ממפלס הרחוב או ירידה הדרגתית בטראסות. נגישות אל החצרות המוגבהות תהיה דרך בניין .e אנו סבורים שמסחר לא חייב להיות כולו בקו 0 ובמפלס הרחוב ושהמורכבות הקיימת תהפוך את החזית המסחרית למעניינת ומגוונת. יש להמנע מקירות תמך ולייצר הפרדה מפלסית על ידי טרסות ופיתוח נופי אשר מאפשר גישה אל החצרות והמסחר.

להלן פירוט לגבי כל מבנה בנפרד:

מבנה :c מיועד לטובת הציבור ע"פ תכנית מאושרת. המבנה הפך לקצה המערבי של המתחם לאחר הריסת מבנה b ,a במסגרת היתר .2021/470.00 שימור המבנה יהיה חלק משימור המתחם.

בתב"ע המאושרת נכללות הוראות מיוחדות למבנה לשיקום ושיפוץ ללא תוספת בנייה (סעיף /4.2.2ג').

מבנה c הוגדר בתב"ע מאושרת כציבורי לטובת מרכז מידע/מרכז מבקרים, כשתנאי לאיכלוס המבנים האחרים יהיה שיקום ושיפוץ המבנה הציבורי.

המבנה הציבורי הוא חלק מהמתחם ויש להותיר את מחויבות היזם למבנה הציבורי כפי שאושר. יש להוסיף סעיף לתקנון.

בתב"ע מאושרת נקבע שחזית בניין b , a המפורקות ישמשו לבנייה מחדש של חזית - 46 -

מערבית אטומה של בניין c (/4.3.2ב'). יש לעדכן בתקנון.

צמד חלונות ממבנה a

יש לסמן בסימבול לשימור בתשריט.

הגמישות שנדרשה בתב"ע מאושרת לטובת תכנון הכיכר כבר אינה נדרשת מכיוון שהכיכר תוכננה בהיתר מאושר .2021/0470.00 יש להוסיף סעיף המבטל את הגמישות ומחייב שימור של המבנה.

יש להציע חצר מגוננת ונטיעות לטובת הציבור.

יש להציג חזית מערבית.

מבנה d – מיועד למסחר. מבנה בן 2 קומות. חזית אחורית הפונה למסילת הרכבת כוללת חזית אבן אדמדמה בעיבוד עדין עם מרפסות זיז להם מעקות בסגנון אר-דקו.

בתכנית מוצעת תוספת בחזית האחורית על מנת לאפשר חזית מסחרית בקו .0 התוספת תסתיר את החזית ולכן יש לבטלה.

יש להשאיר חצר מגוננת במפלס אחד או מפלס מדורג כלפי הרחוב הדרומי. הפער המפלסי אינו גבוה בחלקה זו.

מבנה :e

בהיתר 2021/470.01 הנמצא בשלבי אישור הוצעה הריסה ובנייה מחדש של החזית על קו .0 מחלקת שימור אישרה את ההיתר בתנאים. הבנייה של החזית הדרומית לא תוכל לחזור באופן מלא בשל שינויי המפלסים ובשל הייעוד המסחרי.

קומת הקרקע תוחזר עם שינוי בפתחים בקומת הקרקע. יש להשתמש בפתחים מסחריים שפורקו במבנה .a,b

הגישה למסחר בבניינים הסמוכים h ,g ,f ,d תהיה דרך בניין e או באמצעות מדרגות או דירוג הטראסות.

מבוקשת תוספת קומה מעל האגף המערבי בן 2 הקומות על מנת להשוות את גובה 2 האגפים ולבנות גג רעפים אחד מעליהם. מקובל.

יש לבחון שימוש באבנים ופרטים שפורקו בבניין b ,a ואוחסנו לבניית השלמת הקומה. יש להשתמש ברעפים היסטוריים מהאתר.

מבנה g ,:f

סוכם כי יפורקו התוספות המאוחרות פרט למגדל המדרגות ובור המים. יש לבטל את הבינוי המוצע בחצר.

החצר תישמר כולל העצים ותשמש את המסחר לכיוון יפו כחצר מסעדה לדוגמא.

ניתן לאפשר גישה גם מצד המסילות באמצעות מדרגות וגישה נגישה דרך מבנה .e מבנה h :

בסקיצה הראשונית הוצע ריחוף משמעותי יותר מעל המבנה. נראה שהשינוי ליצור גג שטוח מעל המבנה ההיסטורי מעט חוטא לרעיון הראשוני וסוגר את המבנה בתוך קופסא כך שרעיון הריחוף לא מובן. יש להציג חלופה אחרת.

- 47 -

יש לשמור חזית אחורית כך שהגג המשוחזר ייתמך על ידה. החזית האחורית פונה אל אזור ציבורי והגיוני לשמור אותה גם אם היא נבלעת בבניין החדש. חזית זו תפריד בין האזור הציבורי לאזור הפרטי בקומת הקרקע. ניתן לשקול פירוק והרכבה של חזית זו.

בניינים k ,:j

יש להדגיש את ההפרדה בין הקומות ההיסטוריות לחדשות.

יש להציע חלופה נוספת. הגג הירוק מעל החזית לשימור צריך להיות נוכח גם בעיצוב החזיתות ויהווה הפרדה בין הישן לחדש. מומלצת נסיגה עיצובית בקומה זו. המפלס הירוק מהווה גישה למסלול גג מוצע מעל כל גגות מתחם הרכב. לפיכך המשכיות המסלול צריכה לבוא לידי ביטוי בקומה זו באופן מובהק יותר.

יש להציג חזית מזרחית. יש להשתמש באבן ובפרטי הבניין שפורקו בבניין a,b הערות כלליות:

יש להציג את כל החזיתות. הוצגה רק חזית צפונית.

טיילת הגג המחברת בין כל המבנים במפלס קומה ג' היא רעיון מוצלח המאפשר הנאה מהמבנים לשימור. הטיילת מתחילה בקומה ג' של המגדל כקומה "ירוקה"

וממשיכה על גגות המבנים לשימור כולל מעבר בתוך גג הרעפים של מבנה e (במפלס מעט גבוה) ומתחבר בסופו לגג המבנה הציבורי .c

טיילת הגגות מהווה כעין קומת הפרדה במגדל בין חזית הקומות ההיסטוריות לבנייה החדשה.

קומת הטיילת בגג צריכה להיות קומה פתוחה ללא קירות על מנת לחזק את ההפרדה בין הישן לחדש ועל מנת להדגיש את טיילת הגג לכיוון הרחוב.

יש להגדיר את הטיילת כזיקת הנאה לציבור.

תנאים למתן היתר:

שיקום המבנה והמתחם יתוכננו ע"י אדריכל שימור. לביצוע העבודה יש לצרף קבלן ומשמר מוסמך בעלי נסיון בשימור בפועל.

יש להגיש תיק תיעוד מלא לאישור מחלקת השימור.

יש להגיש חוו"ד מהנדס שימור ולכלול חוו"ד מפורטת לחיזוק המבנה בהתאם לנדרש.

יש להגיש כתב התחייבות וערבות למחלקת שימור.

יש להגיש נספח פרטים ע"י אדריכל שימור.

תשריט – יש לתקן סימון קווי בניין, שימור וחזיתות מסחריות באופן מדויק לפי ההוראות שלעיל. קווי הבניין וסימון המסחר יותאמו לחזיתות המבנים לשימור פרט לבניינים שתחת המגדל המוצע.

תיק תיעוד – הוגש תיק תיעוד מאד כללי. בעבר הוגשו תיקי תיעוד מפורטים הרבה יותר. יש לכלול אותם במסמכי התכנית.

- 48 -

יש לסמן בהאטצ' סגול לשימור את כל החזיתות של המבנים פרט לחזית אחורית של בניין k ,j בכלל מסמכי ונספחי התכנית.

הוראות התכנית:

יש לתקן טבלה 5 – אשר מציגה שורת חישוב שטח עירוני מעורב ס''ה לא נכונה יש להוסיף סעיף סטיה ניכרת לעניין גובה הבינוי.

שימור: לא הוגש עדכון להוראות התכנית לאחר התיקונים שנדרשו לנספח. יש להתאים להמלצות שלעיל. יש להוסיף הוראות שימור כפרק נפרד בהוראות התכנית.

יש להוסיף סעיף תשתיות בתת הקרקע או מתחת למגדל בלבד. הוראות לגבי מרחבים מוגנים – בתחום המגדל בלבד. הוראות לגבי בורות מים – לשימור במידה וימצאו מתחת או בסמוך לבניינים לשימור. יש להוסיף הוראות הגנה על המבנים בזמן הביצוע והוראות לגבי חיזוקים. אין לדרוש חיזוקים למבנים לשימור מכיוון שיתכן ולא נדרש.

שימור: המבנים כוללים פרטים ייחודיים לשימור כגון פרטי אבן, ריצופים, ברזל, נגרות, רעפים ועוד. יש לשמור על כל הפרטים. במידה ויוחלט שלא ניתן לשקם את הפרטים יידרש שחזור מלא בטכנולוגיה מקורית. הריצופים יותקנו מחדש במקומם המקורי אם ניתן או באזורים ציבוריים ומסחריים להנאת ציבור רחב. יש להוסיף סעיף שמירה על פרטי בניין להוראות התכנית.

יש לבטל סעיף לעניין העברת זכויות בין תאי השטח בתכנית.

ישנו חוסר בהירות בהוראות התכנית בשימוש "עירוני מעורב" – יש להציג פירוט מספק לשימושים המוצעים בכלל המפלסים הקיימים והמוצעים.

תכנון המרחב הציבורי והגישה אל המבנה המערבי בחזית כיכר j יהיה בתיאום עם חברת "עדן" ועל פי הנחיות "טופוטק".

בתכנית המאושרת החלה הייתה דרישה למקם שירותים ציבוריים בתא שטח 5 יש להראות מיקום מוצע לשירותים הציבוריים בגבול התכנית, עדיפות לא במפלס הקרקע.

פתרונות תפעול: בהעדר חניון תת קרקעי במגרש המיועד למגדל - יש להציג את כלל

פתרונות תפעול הבניין - כולל משטחי פריקה וטעינה, פתרון איסוף וסילוק אשפה, פתרונות אוורור, שחרור עשן, גנרטור וחח"י, חניות אופניים וכד'. כל אלו יתוכננו בשטח המגרש בגבולות התכנית ולא ימוקמו במפלסי הקרקע ובשטחי המרחב הציבורי.

יש להציג מיקום רחבות כיבוי אש ותשתיות שונות (מים/ביוב לדוגמא) בתיאום עם המח' הרלוונטיות בהקדם העשויים להשפיע על תכנון וביצוע העבודות ברחוב יפו.

פתרונות לנגר וניקוזים יהיו בתחום המגרש וללא השפעה על מפלסי הקרקע והמרחב הציבורי.

יש להציג את תכנון הגגות הירוקים בהתאם להנחיות תב"ע הכניסה לעיר, כולל עומקי שתילה וניקוזים.

יש להציג עומקי שתילה תקניים עבור עצים המוצגים בתוכנית הנופית בקומת הקרקע בתיאום ואישור מח' התכנון.

יש להשלים חוות דעת איכות הסביבה לעניין הרקטיפייר של הרק"ל ממזרח - 49 -

לתכנית.

מפלסים:

נדרש תיאום מול צוות הכניסה לעיר ומחלקת שימור וטיפול במחרב הציבורי ליצירת רצף מפלסים מיטבי בכלל השטח הציבורי שבגבולות התכנית. הייתה לכך התייחסות מפורטת תחת סעיף שימור

כמו כן, יש לדרג את הפרשי המפלסים ולצמצם קירות תמך גבוהים כלפי דרום התכנית.

יש לסמן באופן ברור את המפלסים בתוך כל מבנה ובכל חצר. יש לסמן את קווי המתאר שלהם ולציין את גובהם.

כל תיאום המפלסים יתבצע בתיאום מול חברת "עדן" ומחלקת התכנון.

נדרשים עוד חתכי רוחב נוספים כדי לבחון את נושא פערי הגבהים. יש לציין מפלסים.

איכות הסביבה:

תנאי להפקדת התכנית יהיה להגיש סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה מהגגות ומחזיתות המגדלים.

התכנית חלה בפוליגון דרישה לבדיקות קרקע של המשרד להגנת הסביבה, יש לתאם מולם הגשת סקר קרקע היסטורי.

יש להשלים את המסמך הסביבתי כמפורט להלן:

עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות הערות המחלקה.

המחלקה למדיניות התכנון:

המחלקה לנגישות:

ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

יש להטמיע את הערות מחלקת נכסים :

יש לתקן את הוראות התוכנית ולמחוק את כל ההתייחסות לכך שהעירייה תפקיע את השטחים הציבוריים.

במקום זאת יש להוסיף את סעיפי רישום הבאים:

חלוקה ו /או רישום

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

- 50 -

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף.

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת חוו"ד של מחלקות ותיאום תכנון נוסף ככל שיידרש:

צוות בקרת תכנון פיזי, חברת הגיחון, הרשות הארצית לכבאות והצלה, המחלקה לאיכות הסביבה, אגף מבני ציבור, תברואה, מנח"י, חברת חשמל, רשות העתיקות, מחלקת מידע תכנוני, אגף שפ"ע (תחזוקת כבישים ומדרכות + מחלקת גננות), מדיניות התכנון, אגף תושייה.

שליחת הודעות לחלקות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

התקבל מסמך סביבתי מאת חב' אמפיביו. המסמך מאושר על ידי המחלקה ויש להשלים את הנושאים הבאים:

יש לערוך בדיקה מיקרו-אקלימית לבדיקת הצללות ורוחות.

יש לשים לב כי סעיף 4.1.2א ס"ק 3.6 אוסר הקמת קולונדה בחזיתות החדשות של המבנים. פעמים רבות כאשר מתקיימת הגברת רוחות הפתרון למיתון רוח במפלס הולכי הרגל הוא באמצעות הקמת קולונדה בחזיתות. על כן, מבקשת המחלקה לבטל את הסעיף ולבחון את תוצאות מהירות הרוח ואת הפתרונות הנדרשים.

יש לבחון את משטר הרוחות גם על מעברי הגשרים המתוכננים מעל השביל המוצע.

תנאים להפקדת התכנית יהיו:

הגשת סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה מהגגות ומחזיתות המגדלים.

יש לתאם מולם הגשת סקר קרקע היסטורי לבדיקות קרקע של המשרד להגנת הסביבה.

השלמת המסמך הסביבתי כמפורט לעיל.

- 51 -

יש לערוך בדיקה מיקרו-אקלימית לבדיקת הצללות ורוחות.

יש לשים לב כי סעיף 4.1.2א ס"ק 3.6 אוסר הקמת קולונדה בחזיתות החדשות של המבנים. פעמים רבות כאשר מתקיימת הגברת רוחות הפתרון למיתון רוח במפלס הולכי הרגל הוא באמצעות הקמת קולונדה בחזיתות. על כן, מבקשת המחלקה לבטל את הסעיף ולבחון את תוצאות מהירות הרוח ואת הפתרונות הנדרשים.

יש לבחון את משטר הרוחות גם על מעברי הגשרים המתוכננים מעל השביל המוצע.

יש לבחון ולערוך באופן מפורט חיזוי אקוסטי עבור שימושי המגורים המתוכננים.

הערות המחלקת איכות הסביבה להוראות לתכנית:

יש לקבוע בהוראות התכנית כי המגדל בתכניות יחויב בעמידה של 4-5 כוכבים לתקן.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה , משרדים, או אכסון מלונאי חדש יהיה .b

יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית: הגגות הציבוריים, הגגות המרקמים והגגות העליונים במבנים, יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

יש לקבוע חיוב לייצור אנרגיה מתוך ממצאי סקר אנרגיה.

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

תנאי עבור שימושי המסחר והמלון, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'.

כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין או לגג טכני הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעיריית ירושלים ובתיאום מול מחלקת שימור.

יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג, הצבת מתקני קדם טיפול בשפכים, מיקום חדרי אשפה, מרכזי מחזור וכד' של המסחר, המשרדים והמלון יהיו בקומות התת-הקרקעיות.

לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור - 52 -

רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

29/12/2024 הוועדה מחליטה לשוב ולדון בתכנית לאחר קבלת המלצת הוועדה המקומית, וזאת תוך פרק זמן של 30 יום ממועד החלטה זו.

לשוב ולדון בדיון פנימי.

החלטה

לשוב ולדון בדיון פנימי.

לשוב ולדון בדיון פנימי.

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית התואמת את עקרונות התכנון של הוועדה לתוספת דיור להשכרה והעצמת שימושים לאורך צירי הרק"ל. בהתאם לכך הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי התכנית עוסקת במתחם ייחודי במע"ר הירושלמי, המצוי

במיקום בעל איכויות והקשרים כלל עירוניים בצומת רחוב יפו ושבטי ישראל, בה אושרה בניה גבוהה בשנים האחרונות. המתחם כולל מבנים רבים לשימור, אשר אושרה על גביהם תוספת בינוי בתכנית .462176 בהמשך לאמור הוועדה סבורה כי התכנית מציעה טיוב של המצב התכנוני המאושר על ידי ריכוז הבינוי המוצע בפינת הרחוב תוך שימור מלא וללא תוספות של מרבית המבנים ההיסטוריים. עוד תציין הוועדה כי התכנית מציעה איכויות עיצוב אדריכלי גבוהות שיש לעודדם.

2. התכנית תציע תמהיל של %60 דיור להשכרה לטווח ארוך ו-%40 למעונות

סטודנטים ו/או מלונאות ו/או תעסוקה אשר ימוקמו במפלסים התחתונים של המבנה.

3. תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת תכנית פיתוח ועיצוב לכלל שטח התכנית.

תכנית הפיתוח והעיצוב תוצג בפני הוועדה המחוזית כתנאי להיתר הבניה.

4. תנאי לתעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת הפיתוח האמור בהתאם

לתכנית הפיתוח שאושרה בוועדה המחוזית. עיצוב החיבור אל המבנים ההיסטוריים יתואם עם לשכת התכנון תוך חיזוק מופע האבן כלפי הרחוב כתנאי להפקדת התכנית.

5. השטחים במפלסי הרחובות המסומנים ב'עירוני מעורב' בנספח הבינוי, יקבעו

עבור מסחר.

6. התוספות המוצעות למבנים ההיסטוריים במפלס הרחוב הדרומי יבוטלו,

ובמקומם ייקבעו שטחים בייעוד שצ"פ/דרך, בהנחיית לשכת התכנון. כן יקבעו פתחים בחזית המערבית כלפי הכיכר הקיימת בהנחיית לשכת התכנון.

7. יח"ד המוצעות בתכנית יקבעו להשכרה ל20 שנה לפחות בהנחיית לשכת

התכנון. ייקבעו הוראות בהנחיית לשכת התכנון לדיור להשכרה בבעלות אחודה.

תנאי למתן טופס אכלוס יהיה רישום הערת אזהרה בטאבו לגבי איסור מכירת הדירות.

8. %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות, ששטחן

עד 55 מ"ר. יקבעו הוראות להבטחת שימושים משותפים עבור הדיור להשכרה בהנחיית לשכת התכנון כדוגמת חללי עבודה משותפים וחללים תפעול משותפים.

- 53 -

9. תנאי להפקדה יהיה תיאום עם צוות אב לתחבורה. תנאי להיתר יהא תיאום

עם צוות אב לתחבורה

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון חוות הדעת הסביבתית בתיאום עם יועצת

הסביבה של לשכת התכנון.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת השימור של לשכת התכנון

בהנחיית לשכת התכנון.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי, בהנחיית לשכת התכנון.

13. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה חמש שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפן של זכויות הבניה הסחירות. כן יקבע בהוראות התכנית כי יו"ר הוועדה תהא רשאית להאריך מועד זה מטעמים שיפורטו בפניה/

14. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

15. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית התואמת את עקרונות התכנון של הוועדה לתוספת דיור להשכרה והעצמת שימושים לאורך צירי הרק"ל. בהתאם לכך הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי התכנית עוסקת במתחם ייחודי במע"ר הירושלמי, המצוי

במיקום בעל איכויות והקשרים כלל עירוניים בצומת רחוב יפו ושבטי ישראל, בה אושרה בניה גבוהה בשנים האחרונות. המתחם כולל מבנים רבים לשימור, אשר אושרה על גביהם תוספת בינוי בתכנית .462176 בהמשך לאמור הוועדה סבורה כי התכנית מציעה טיוב של המצב התכנוני המאושר על ידי ריכוז הבינוי המוצע בפינת הרחוב תוך שימור מלא וללא תוספות של מרבית המבנים ההיסטוריים. עוד תציין הוועדה כי התכנית מציעה איכויות עיצוב אדריכלי גבוהות שיש לעודדם.

2. התכנית תציע תמהיל של %60 דיור להשכרה לטווח ארוך ו-%40 למעונות

סטודנטים ו/או מלונאות ו/או תעסוקה אשר ימוקמו במפלסים התחתונים של המבנה.

3. תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת תכנית פיתוח ועיצוב לכלל שטח התכנית.

תכנית הפיתוח והעיצוב תוצג בפני הוועדה המחוזית כתנאי להיתר הבניה.

4. תנאי לתעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת הפיתוח האמור בהתאם

לתכנית הפיתוח שאושרה בוועדה המחוזית. עיצוב החיבור אל המבנים ההיסטוריים יתואם עם לשכת התכנון תוך חיזוק מופע האבן כלפי הרחוב כתנאי להפקדת התכנית.

5. השטחים במפלסי הרחובות המסומנים ב'עירוני מעורב' בנספח הבינוי, יקבעו

עבור מסחר.

6. התוספות המוצעות למבנים ההיסטוריים במפלס הרחוב הדרומי יבוטלו,

ובמקומם ייקבעו שטחים בייעוד שצ"פ/דרך, בהנחיית לשכת התכנון. כן יקבעו פתחים בחזית המערבית כלפי הכיכר הקיימת בהנחיית לשכת התכנון.

- 54 -

7. יח"ד המוצעות בתכנית יקבעו להשכרה ל20 שנה לפחות בהנחיית לשכת

התכנון. ייקבעו הוראות בהנחיית לשכת התכנון לדיור להשכרה בבעלות אחודה.

תנאי למתן טופס אכלוס יהיה רישום הערת אזהרה בטאבו לגבי איסור מכירת הדירות.

8. %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות, ששטחן

עד 55 מ"ר. יקבעו הוראות להבטחת שימושים משותפים עבור הדיור להשכרה בהנחיית לשכת התכנון כדוגמת חללי עבודה משותפים וחללים תפעול משותפים.

9. תנאי להפקדה יהיה תיאום עם צוות אב לתחבורה. תנאי להיתר יהא תיאום

עם צוות אב לתחבורה

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון חוות הדעת הסביבתית בתיאום עם יועצת

הסביבה של לשכת התכנון.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת השימור של לשכת התכנון

בהנחיית לשכת התכנון.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי, בהנחיית לשכת התכנון.

13. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה חמש שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפן של זכויות הבניה הסחירות. כן יקבע בהוראות התכנית כי יו"ר הוועדה תהא רשאית להאריך מועד זה מטעמים שיפורטו בפניה/

14. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

15. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית התואמת את עקרונות התכנון של הוועדה לתוספת דיור להשכרה והעצמת שימושים לאורך צירי הרק"ל. בהתאם לכך הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי התכנית עוסקת במתחם ייחודי במע"ר הירושלמי, המצוי

במיקום בעל איכויות והקשרים כלל עירוניים בצומת רחוב יפו ושבטי ישראל, בה אושרה בניה גבוהה בשנים האחרונות. המתחם כולל מבנים רבים לשימור, אשר אושרה על גביהם תוספת בינוי בתכנית .462176 בהמשך לאמור הוועדה סבורה כי התכנית מציעה טיוב של המצב התכנוני המאושר על ידי ריכוז הבינוי המוצע בפינת הרחוב תוך שימור מלא וללא תוספות של מרבית המבנים ההיסטוריים. עוד תציין הוועדה כי התכנית מציעה איכויות עיצוב אדריכלי גבוהות שיש לעודדם.

2. התכנית תציע תמהיל של %60 דיור להשכרה לטווח ארוך ו-%40 למעונות

סטודנטים ו/או מלונאות ו/או תעסוקה אשר ימוקמו במפלסים התחתונים של המבנה.

3. תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת תכנית פיתוח ועיצוב לכלל שטח התכנית.

תכנית הפיתוח והעיצוב תוצג בפני הוועדה המחוזית כתנאי להיתר הבניה.

4. תנאי לתעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת הפיתוח האמור בהתאם

- 55 -

לתכנית הפיתוח שאושרה בוועדה המחוזית. עיצוב החיבור אל המבנים ההיסטוריים יתואם עם לשכת התכנון תוך חיזוק מופע האבן כלפי הרחוב כתנאי להפקדת התכנית.

5. השטחים במפלסי הרחובות המסומנים ב'עירוני מעורב' בנספח הבינוי, יקבעו

עבור מסחר.

6. התוספות המוצעות למבנים ההיסטוריים במפלס הרחוב הדרומי יבוטלו,

ובמקומם ייקבעו שטחים בייעוד שצ"פ/דרך, בהנחיית לשכת התכנון. כן יקבעו פתחים בחזית המערבית כלפי הכיכר הקיימת בהנחיית לשכת התכנון.

7. יח"ד המוצעות בתכנית יקבעו להשכרה ל20 שנה לפחות בהנחיית לשכת

התכנון. ייקבעו הוראות בהנחיית לשכת התכנון לדיור להשכרה בבעלות אחודה.

תנאי למתן טופס אכלוס יהיה רישום הערת אזהרה בטאבו לגבי איסור מכירת הדירות.

8. %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות, ששטחן

עד 55 מ"ר. יקבעו הוראות להבטחת שימושים משותפים עבור הדיור להשכרה בהנחיית לשכת התכנון כדוגמת חללי עבודה משותפים וחללים תפעול משותפים.

9. תנאי להפקדה יהיה תיאום עם צוות אב לתחבורה. תנאי להיתר יהא תיאום

עם צוות אב לתחבורה

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון חוות הדעת הסביבתית בתיאום עם יועצת

הסביבה של לשכת התכנון.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת השימור של לשכת התכנון

בהנחיית לשכת התכנון.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי, בהנחיית לשכת התכנון.

13. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה חמש שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפן של זכויות הבניה הסחירות. כן יקבע בהוראות התכנית כי יו"ר הוועדה תהא רשאית להאריך מועד זה מטעמים שיפורטו בפניה/

14. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

15. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

תיאור חדש להתנגדויות

התוכנית עוסקת במתחם הידוע כ"מתחם הרכב" (מתחם (J מתוכנית הכניסה לעיר.

גושים וחלקות:

גוש חלקה בשלמות

- 56 -

30107 275 כן

30107 276 כן

30107 280 כן

30107 282 לא

30107 279 כן

30107 277 כן

התכנית החלה בשטח המגרש:

30107ג- תכנית מתאר ,62 שנת 1959

-1016 שטח לתחנה המרכזית, מסחר והרחבת רח' צבי ויפו - שנת 1964 -1373 כניסה לעיר מתחם עזרת נשים ורח' שז"ר - שנת 1967 תתל/-18 חשמול מערך המסילות הארצי - שנת 2014

-462176 מתחם הרכב הצפוני - שנת 2021

תכנית "מתחם הרכב הצפוני" מס' 101-462176 אושרה בשנת 2021 למתחם עירוב שימושים אשר הציעה תוספת של 2 קומות, שימור חזיתות למבנים הקיימים. כמו כן קבעה התכנית כי המבנה ממערב למבנים לשימור ישוקם ושיופץ ויאפשר מסחר בקומת הקרקע. והבניינים המערבים יהרסו כדי לשפר את המרחב הציבורי עבור הולכי רגל.

תאור מצב קיים:

במתחם קיימת שורה בת 10 מבנים מהתקופה הבריטית בגובה כ-2 קומות בממוצע, שבמקור שימשו למסחר ומגורים.

בתחום התכנית המוצעת חלה תכנית 462176 אשר קבעה את היעודים לעירוני מעורב (תאי שטח ,)1-3 שבילים (תאי שטח ,5 )6 ודרך (חלק מתא שטח .)8

התכנית קבעה בניינים לשימור בתאי שטח 1-3 וכן חזיתות למסחר.

התכנית המופקדת קובעת:

1. תוספת ייעוד מגורים והגדרת הוראות בינוי למגדל מגורים בן 38 קומות וקביעת שימושים למבנים

קיימים במתחם למגורים, מסחר, תעסוקה, משרדים, מלונאות ומבני ציבור.

2. סך שטחי הבניה בתאי השטח בתכנית:

• תא שטח :1 ייעוד מגורים, מסחר מבנים ומוסדות ציבור.

סה"כ 25,945 מ"ר. (24,250 מ"ר עיקרי). המהווים %4,309 בניה מירבי.

- מגדל מגורים בן 38 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-200 יח"ד, שימוש למגורים בהשכרה.

- 430 מ"ר למסחר

- 14,082 מ"ר למגורים

- 9,388 מ"ר למלונאות

- 350 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור

- 1,130 מ"ר עיקרי ללא ייעוד מתחת למפלס הכניסה • תא שטח :2 ייעוד עירוני מעורב עבור משרדים ומסחר.

סה"כ 790 מ"ר. 690 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת ו- 100 מ"ר עיקרי מתחת.

%362 אחוזי בניה מירבי.

- 230 מ"ר למסחר

- 57 -

- 460 מ"ר למשרדים

- 100 מ"ר עיקרי ללא ייעוד מתחת למפלס הכניסה הקובעת • תא שטח :3 ייעוד ייעוד עירוני מעורב עבור משרדים ומסחר.

סה"כ 2,000 מ"ר. 1,800 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת, 200 מ"ר עיקרי מתחת.

%449 בניה מירבי.

- 400 מ"ר למסחר

- 1,400 מ"ר למשרדים

- 200 מ"ר עיקרי ללא ייעוד מתחת למפלס הכניסה הקובעת • תא שטח :4 ייעוד ייעוד עירוני מעורב עבור משרדים ומסחר.

סה"כ 370 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת.

%270 אחוזי בניה מירביים.

- 180 מ"ר למסחר

- 190 מ"ר למלונאות / משרדים.

• תא שטח :5 ייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

סה"כ 320 מ"ר עיקרי. %116 בניה מירבי.

• תא שטח :601,602,603 ייעוד שצ"פ – סה"כ 90 מ"ר.

התוכנית הופקדה בתאריך 07/11/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 06/01/2026 .

לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

החברות "אמות השקעות" ו- "אלייד נדל"ן" בעלי זכויות במתחם K הסמוך ע"י משרד עו"ד פישר ושות'

עיקרי ההתנגדויות:

1. חריגה ממדיניות רובע הכניסה לעיר אשר קבעה כי המגורים המוצעים ברובע יהוו "דיור תומך

תעסוקה" בלבד: התכנית מציעה כ-%50 מהשטחים למגורים.

2. התכנון המוצע מנוגד להמלצת הגורמים המקצועיים בעירייה – הוועדה המקומית ומהנדס העיר.

3. התכנית המופקדת מייצרת שינוי דרסטי ובלתי מוצדק בתכנון: התכנית המופקדת מחליפה תכנית

שאושרה רק בשנת 2021 אשר קבעה בינוי נמוך ושימור מבנים עם תוספת בינוי מתונה בלבד.

4. המגדל המוצע "מאולץ" ואינו עומד בקריטריונים תכנוניים בסיסיים.

- 58 -

5. המתנגדים טוענים כי לא חל שינוי נסיבות המצדיק את הפיכת התכנון באופן כה קיצוני בתקופה כה

קצרה.

6. הקמת המגדל פוגעת אנושות במבנים ההיסטוריים הקיימים ובאופי רובע הכניסה לעיר.

7. התכנית מציעה הריסת מבנים הראויים לשימור תוך השארת חזיתות בלבד לטובת הקמת המגדל.

8. המגדל המוצע ייצר עומס תחבורתי בלתי סביר על רחוב יפו ללא פתרון חניה מוסדר, דבר היוביל

לחסימת מדרכות על אזור עמוס בכל מקרה.

9. מבדיקה מקצועית שנערכה עלה כי המגדל המוצע יגרום לרוחות חריגות שיפגעו ביכולת השימוש

במרפסות במתחם K הסמוך.

10. הקמת המגדל תפגע בערך המגדל הנבנה במתחם .K

התנגדות מספר 2 :

דיירי השכונות הסמוכות "מקור ברוך" ו- "רוממה"

ע"י משרד עו"ד כץ-פיירשטיין

עיקרי ההתנגדויות:

11. שימוש המגורים המוצע מנוגד למדיניות רובע הכניסה לעיר שקבעה כי המגורים שיוצעו במתחם יהוו

"דיור תומך תעסוקה" בלבד.

12. התכנית לא מציעה הפרשות מבונות בהיקף סביר.

13. מתחם הכניסה לעיר יועד להיות רובע עירוני אינטנסיבי בקנ"מ בינלאומי המשלב מרכז עסקים,

מסחר, תרבות ומלונאות. תוספת המגורים המוצעת בתכנית תעמיס על התשתיות הקורסות ממילא

של השכונות הגובלות.

14. בתב"ע המאושרת מס' 462176 נקבע כי תנאי לתוספת הזכויות יהיה הוצאת היתר בניה בפרק זמן

של עד 3 שנים. בדיון שנערך בתאריך 15.7.2024 נקבע הארכת תוקף לתכנית המאושרת – כעת ניתן

לראות כי ההארכה נעשה על מנת למקסם תשואות כלכליות כדי לקדם תב"ע נוספת החורגת

ממדיניות רובע הכניסה לעיר שנעשתה תוך ראיה כוללת של המתחם כולו.

15. אישור התכנית משמעו שהתשומות האדירות שהושקעו על חשבון הציבור בתכנון המתואם של רובע

הכניסה לעיר יירדו לטמיון, וכך גם יעלה כי התכנון אותה קידמה רמ"י תוך מיצוי מקסימלי לכאורה של

הזכויות במקרקעין השייכות אף הן לציבור בכללותו, ואשר בהתאם להם נקבע מחיר הקרקע במסגרת

המכרז, היה אך הכנה והקדמה לניסיונות של היזם לשנות תכנון זה מראשיתו ולהופכו לחלוטין על

פניו, תוך עיכוב משמעותי בקידום הבנייה בפועל.

- 59 -

16. אישור התב"ע הנוכחית במתכונתה המוצעת, ייתן לגיטימציה לסרבול ועיכוב הליכי התכנון ברובע

הכניסה לעיר, כאשר עתה בכל מתחם ינסו הזוכים במכרזי רמ"י להגיש תבעו"ת חדשות ובכך יתמשך

הליך פיתוח הרובע אשר כבר עכשיו מתעכב מעבר לתקופה שהוגדרה תוך פגיעה אנושה הן בתושבי

האזור והן בתושבי העיר כולה.

התנגדות מספר 3 – התנגדות עצמית:

הלל מלונאות בע"מ – בעלת זכות החכירה ומגישת התכנית ע"י עו"ד ירון ליפשיץ

עיקרי ההתנגדויות:

17. המתנגדת מבקשת לקצר את תקופת השכירות במקום ל-20 שנה כפי שנקבע ל-10 שנים בלבד

משיקולים פיננסיים.

התנגדות מספר 4 :

עמותת "מלר"ז" – המועצה הציבורית למניעת רעש וזיהום אוויר בישראל הרב נתן קרמר ע"י עו"ד אהרן פינק מ.ר. 79952

עיקרי ההתנגדויות:

18. התכנית הופקדה בחוסר סמכות- להפקדת התכנית נדרש אישור שר הפנים ע"פ סעיף 109 לחוק.

19. חוסר שקיפות: מסמכים מהותיים הנוגעים לתיאומים עם המשרד להגנת הסביבה לא פורסמו לעיון

הציבור.

20. התכנית חלה באיזור החשוד כמזוהם (במסמך K הסמוך נמצא זיהום גז קרקע). ע"פ תמ"א ,35 לא

ניתן להפקיד תכנית באזור זה ללא הכנת בדיקת מזהמים. הוגשה "תכנית קידוחים עתידית" ללא

המסמך הנדרש.

21. השטח נמצא באזור בעל רגישות גבוהה לזיהום מי תהום, דבר המחייב זהירות יתרה וטיפול בקרקע

טרם מתן היתר בניה.

22. הוראות התכנית מתנות מתן היתר חפירה בביצוע קידוחים בעוד שלביצוע הקידוחים נדרש היתר

בניה/חפירה.

23. התכנית מעניקה סמכות למחלקה לאיכות הסביבה בעיריה בעוד שהמרגולטור המוסמך ע"פ חוק הוא

המשרד להגנת הסביבה.

- 60 -

24. המתנגדים שוללים את דחיית הבדיקות והטיפול בזיהום הקרקע לשלב הרישוי וטוענים כי הדבר פוגע

בזכות הטיעון של הציבור.

25. השימושים דיור להשכרה ומעונות סטודנטים נקבעו ללא מסמך מדיניות סדור בניגוד לנהחיות

היועמ"ש לממשלה, דבר המהווה פגם בשיקול הדעת המנהלי.

26. המתנגדים דורשים לבטל את הפקדת התכנית בשל הפגמים או לחלופין תיקון התכנית וקביעת

שלבים ברורים לטיפול בקרקע כנדרש תוך ביצוע פרסום משנה לציבור.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית ע"פ הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדויות לטענה בעניין החריגה מהמדיניות בסך שטחי המגורים המוצע,

בנושא גובה הבניין ותמהיל השימושים :

הוועדה חוזרת על ההחלטה של הוועדה המקומית והמלצת מהנדס העיר מהדיון להפקדה:

הוועדה סבור כי לאור המכרז שפורסם על המתחם ולאור כל תכנית הכניסה לעיר שלא מאפשרת שימוש של מגורים למעט 15 אחוז דירות תומכות תעסוקה, הוועדה סבורה כי אין סיבה לחרוג ממדיניות רובע הכניסה לעיר ולכן יש לקבוע כי תמהיל השימושים המוצע בתכנית ייקבע בהתאם לתמהיל השימושים של הכניסה לעיר ויכלול שימושים של מסחר תעסוקה ומלונאות ויכלול רק 15 אחוז למגורים תומכי תעסוקה- כל מסמכי התכנית ייתקנו בהתאם.

גובה בינוי:

בהתאם לסיכום עם מהנדס העיר ופגישות רבות שבהם הוצגה התכנית יש לצמצם את מספר הקומות ל 25 קומות סה"כ וזאת לאור מיקום המגדל בסמוך למתחם הרכב הצפוני והקרב ביניהם ולאור גודל המגרש.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין פגיעה בשימור:

חלק מהנחיות השימור טופלו למעט הנושאים הבאים, יש לעדכן את מסמכי התכנית בהתאם:

- הגמישות שנדרשה בתב"ע מאושרת לטובת תכנון הכיכר כבר אינה נדרשת מכיוון שהכיכר תוכננה בהיתר מאושר .2021/0470.00 יש להוסיף סעיף המבטל את הגמישות ומחייב שימור של המבנה.

- סוכם כי יפורקו התוספות המאוחרות פרט למגדל המדרגות ובור המים. נבקש לבטל את הבינוי המוצע בחצר. החצר תישמר כולל העצים ותשמש את המסחר לכיוון יפו כחצר מסעדה לדוגמא. ניתן לאפשר גישה גם מצד המסילות באמצעות מדרגות וגישה נגישה דרך מבנה .E