ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 44 · קובץ התנגדויות לתכנית 1307255.pdf

1

28.1.2026

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים

משרד הפנים

ירושלים

הנדון: התנגדות לתוכנית :101-1307255 התחדשות עירונית ברחוב נווה שאנן 20

מוגשת בזה התנגדות לתוכנית 101-1307255 : התחדשות עירונית ברחוב נווה שאנן 20 (להלן –

"התוכנית" או "התוכנית המוצעת"), בשם תושבי שכונת ניות1 וסביבתה ששמותיהם מצורפים בסוף מסמך זה, על ידי מלי רייף ת.ז. 053471090 מרחוב נווה שאנן ,4 יובל בן דב ת.ז. 032420093 מרחוב בורלא ,20 תמר רביב ת.ז. 029514635 מרחוב בורלא ,18 ועדי אלדג'ם מלצר, ת.ז.

036385334 מרחוב ניות .58

כפי שיפורט בהרחבה להלן, לדעת התושבים, התוכנית סוטה באופן קיצוני ממדיניות תכנון ברורה ורבת שנים ביחס לשכונה; פוגעת ממשית ותשנה באורח דרמטי את אופיה האורבני והתכנוני של השכונה; תהווה תקדים מסוכן שיפתח פתח לפרויקטים דומים בכל השכונה ולשינויה מן היסוד.

נימוקי ההתנגדות המפורטים מתמקדים בהשלכות החריפות והנזקים שייגרמו כתוצאה מאישור התוכנית, מתוך היכרות אישית ויומיומית של התושבים עם השכונה, צרכיה, אתגריה ובעיותיה.

נימוקי ההתנגדות יובאו לפי החלוקה הבאה:

פרק I - כללי;

פרק II - נימוקי ההתנגדות:

(א) התוכנית סוטה באופן קיצוני ממדיניות תכנון ברורה ורבת שנים ביחס לשכונה כפי שהוגדרה בתוכנית מתאר 2000;

(ב) התכנית הינה בעלת השלכות תקדימיות הרות אסון לגבי השכונה;

(ג) "תנאים" להתחדשות עירונית ב"אזור לא לציפוף";

(ד) הערות נוספות;

פרק III - סיכום.

פרק I – כללי

1. לפי התוכנית המוצעת יוקם מבנה מגורים מאסיבי הכולל 2 בניינים בני 12–13 קומות, ובסה"כ

94 יחידות דיור – יותר מפי שלושה (!) ממספר יחידות הדיור הקיים – בלב שכונת ניות, ולמרות שהשכונה המוגדרת בתוכנית מתאר 2000 כאזור לא לציפוף.

1 השכונה, שידועה כיום בתור "ניות" (תת רובע ,)1022 כוללת למעשה שלוש שכונות – שכונת נווה שאנן, שכונת ניות (אגודה שיתופית) ושכונת נווה גרנות.

2

2. שכונת ניות, היא שכונה קטנה (306 דונם כולל רחוב ייבין) הכוללת בסה"כ 8 רחובות, והיא

בעלת אופי אדריכלי ותכנוני היסטורי ייחודי. רוב הבנייה בשכונה היא דו-קומתית – השכונה מאופיינת בבניינים נמוכים, לרוב בתים צמודי קרקע או חצאי-צמודים, מה שיוצר תחושת "עיר-כפר". מדובר בשכונה שקטה שמאופיינת באופי פסטורלי, בתחושת מרחב פתוח, עם שטחים ירוקים, גינות קהילתיות, לא רק לאורך הרחובות אלא גם בין הבניינים עצמם. אופיה

האורבני של השכונה משתלב באופן טבעי, ולא דורסני או משתלט, בין מוקדי תרבות ומוסדות

ממשל וחינוך שונים כמו הכנסת, מוזיאון ישראל והאוניברסיטה העברית, לצד אתרי טבע

עירוני כמו הגן הבוטני ועמק המצלבה.

3. ועדות התכנון מבקשות עתה, הלכה למעשה לאשר חריגה קיצונית ולא מידתית ממדיניות

תכנונית היסטורית זו, כפי ששוקפה, כאמור, גם בתכנית מתאר ,2000 תוך דריסה ורמיסה של אופי הבנייה בשכונה.

4. מדובר במהלך שישנה באופן דרמטי את האופי האורבני של רוב נווה שאנן ושל השכונה כולה,

יוביל לעומסי תנועה ובעיות חניה, יפגע במרחב הציבורי ויהווה תקדים מסוכן שיפתח פתח לפרויקטים דומים בכל רחבי השכונה ולשינויו מן היסוד של האופי האורבני והפיזי של השכונה.

5. בדיוני ועדות התכנון התוכנית מוצגת אמנם כתוכנית נקודתית, אך בפועל מדובר בתקדים

תכנוני מרחיק לכת – ללא כל הצדקה לכך. הגדרתה של התוכנית כ"התחדשות עירונית", וקידומה בהיקף כזה, בניגוד מוחלט להגדרות התכנוניות המוגדרות באיזור, הוא שינוי מדיניות במסווה של תוכנית נקודתית – וזו הסיבה המרכזית שבגינה תכנית זו אינה סבירה ודינה להתבטל.

פרק II - נימוקי ההתנגדות

(א) התוכנית סוטה באופן קיצוני ממדיניות תכנון ברורה ורבת שנים ביחס לשכונת ניות

6. כאמור לעיל, בתכנית מתאר 2000 הוגדרה שכונת ניות כאזור לא לציפוף.

7. הקביעה כי שכונת ניות אינה מיועדת לציפוף התבססה, ומבוססת גם היום, על הבנה עמוקה

של אופי השכונה ומרקם החיים ההיסטורי שלה, והיא משקפת את האופי התכנוני והאדריכלי של השכונה מאז נוסדה בשנת 1945 והתפתחה בהדרגה עד לימינו אנו. כל מוסדות התכנון, לפני שהוגדרה ככזו בתוכנית מתאר 2000 ומאז הוגדרה ככזו בתוכנית מתאר ,2000 (כל הבניה של מה שקרוי "נווה המוזיאון" מבוסס על פי קווי המתאר שנקבעו בתב"ע 4029 שאושרה בשנת )1992 , היו שותפים לתפיסה המכירה בערכה האדריכלי של השכונה והקפידו לשמרו.

8. סטייה מהיסטוריה תכנונית-אדריכלית זו, כפי שבאה לידי ביטוי הן בפועל והן באופן מפורש

גם במדיניות מוסדות התכנון העירוניים בתוכנית מתאר ,2000 מחייבת הצדקות כבדות משקל של ממש. על מנת שניתן יהיה לבצע פרויקט התחדשות עירונית – פרויקט שמשמעו בפועל הגדלה ניכרת של מספר יחידות הדיור תוך דריסה ורמיסה של מדיניות רבת שנים - על התוכנית להוכיח צורך ממשי בסטייה מהמדיניות, לרבות כך שיתרונותיה גדולים ומשמעותיים, מובהקים ומכריעים, על פניה.

3

9. הנימוקים שמקבלים ביטוי בדיוני מוסדות התכנון שהחליטו על קידום התוכנית, אינן עומדות

בנטל כבד זה, אף לא באופן קלוש; ונסביר.

.10בדיוני מוסדות התכנון נזכרו מספר הצדקות מרכזיות לסטות ממדיניות התכנון רבת השנים ביחס לשכונה:

.10.1 תשתיות הבניין נושא התוכנית הינן לקויות – לשיטת הוועדה אין בבניין זה חניון תת קרקעי, אין לו פתרונות מיגון, והוא "בניין ותיק" – ולכן יש לאשר את התכנית.

.10.2 בסמיכות לחלקה יש בניינים גבוהים ועל כן ניתן לבנות לגובה גם בחלקה זו –לשיטת

הוועדה, אישור התכנית לא יהווה שינוי מהותי מהמצב הקיים ולמעשה רק "ישווה"

את מצב הבניין הנדון למצבם של בניינים סמוכים.

.10.3 הבניין נמצא במעטפת השכונה ובשוליה – לשיטת הוועדה, הבניין הנדון נמצא במיקום וברחוב שולי במעטפת השכונה, ולכן אישור התכנית לא ישנה את אופיה התכנוני והאדריכלי של השכונה.

.10.4 התוכנית כוללת תועלות שינוי לציבור ("הפרשות לציבור") – לשיטת הוועדה התכנית

כוללת תועלות שונות לציבור התושבים בשכונה, וזה נימוק נוסף מדוע לאשרה.

.11בכל הכבוד, לנימוקים וצידוקים אלו אין שום אחיזה במציאות. הם נשענים על טעויות עובדתיות ומשקפים חוסר היכרות עם השכונה ועם הבניין הנדון, ובוודאי-ובוודאי שאין בהם

כדי להוות הצדקה לרמיסה של מדיניות התכנון רבת השנים כפי שתוארה לעיל.

נפרט.

.12באשר לטענה לפיה תשתיות הבניין נושא התכנית הינן לקויות – מדובר בטענה תמוהה ולא נכונה, ולכל הפחות מאוד מוגזמת, המבוססת על הנחות יסוד שגויות.

12.1 הוועדה המחוזית מציינת את היעדר קיומו של חניון תת־קרקעי בבניין הקיים כאחת ההצדקות לאישור התכנית המוצעת. כוונת הוועדה היא מן הסתם שהתכנית תקל על מצוקת החניה ברחוב ובסביבתו. מדובר בהנחה שגויה, שכן בפועל התוכנית תייצר מציאות הפוכה לחלוטין. לא רק שהתכנית לא תפתור או תצמצם את מצוקת החניה הקיימת, היא אף צפויה להחריפה, משום שמספר החניות המתוכנן הוא מתחת לתקן, משמע שכלי רכב רבים יתווספו לשטחי החניה הסובבים, ובפרט את החניות הציבוריות העמוסות גם כך. יתרה מכך, נכון להיום צמוד לבניין נווה שאנן 20 מגרש חניה פרטי ובו 15 מקומות חניה המיועדים לבניין זה ואשר משמשים 30 דירות. לפי ההסכם שנחתם בין הדיירים לבין היזם, לכל דירה מובטח מקום חניה אחד בלבד. מכאן שהתוכנית החדשה מוסיפה בפועל 15 מקומות חניה בלבד, בנוסף לקיים. לפי כל אמת מידה – מדובר בתוספת שולית חסרת כל משמעות. תוספת קטנה זו, לצד תוספת של עשרות רבות של יחידות דיור, עם תקן חניה מופחת, לא תסייע בבעית החניה, אלא להיפך –

היא רק תחריף אותה, ובעוצמה רבה.

12.2 גם לטענה כי "לבניין אין פתרונות מיגון" אין שום אחיזה במציאות. לבניין נושא התכנית יש כיום פתרונות מיגון בסטנדרט גבוה מאוד. אמנם אין בו ממ"דים, אבל יש בו מקלטים, ולא רק אחד, אלא שלושה מקלטים – מקלט לכל עשר דירות בממוצע! אחד משרת 6 דירות (בכניסה ,)1 השני 12 דירות (כניסות )2-3 והשלישי 12 דירות (כניסות .)4-5 מבנה הבניין –הכולל שלושה מקלטים וגובה של שלוש קומות בלבד מספק מענה מיגוני מיטבי, שכן זמן ההגעה למקלט קצר 4

גם מהקומה העליונה (ירידה של שלוש קומות בלבד), שלא לדבר על הקומות התחתונות יותר.

על פי התקנים שנקבעו על ידי פיקוד העורף, זו נחשבת לתשתית מיגונית טובה מאוד והיא מאושרת לשימוש במסגרת הנחיות פיקוד העורף. הטענה שלבניין אין פתרונות מיגון אינה נכונה אפוא עובדתית. שיפור של תשתית מיגונית טובה קיימת אין דינו כדין ייצור מיגון במקום שזה אינו קיים. והוא לא יכול להוות בגדר שיקול לטובת הכנסת התחדשות עירונית לאיזור שלא לציפוף.

12.3 גם לטענה לפיה כביכול הבניין נושא התכנית הינו "מבנה ותיק" תמוהה. מתיאורי הוועדה מתעורר הרושם כאילו מדובר במבנה מט ליפול העומד בסכנת קריסה ותיאורו במסמכים רבים כבנין טורי מייצרת את הרושם כאילו מדובר בשיכון עולים משנות ה-.50 זהו רושם מסולף לחלוטין, ואנו מזמינים את חברי הוועדה להגיע לבניין ולהתרשם ממנו באופן ישיר. מדובר באחד המבנים המתוחזקים והשמורים ביותר בשכונה. מצבו הפיזי אינו שונה מכל אחד מבניני הדירות שנבנו בשכונה בשנות ה-70 ושמצב תחזוקתם הוא טוב אם לא למעלה מזה. הטענה שהבניין אינו עומד בתקני רעידות אדמה היא טענה שנכונה בנוגע לכלל בנייני השכונה, ודאי לרובם המכריע, ומשקלה בהקשר של הצדקת החרגת התחדשות עירונית באזור לא לציפוף הוא משקל נמוך ביותר, ואין בו כדי להצדיק רמיסה ודריסה של עקרונות תכנוניים ואדריכליים רבי שנים.

13. באשר לטענה לפיה אישור התכנית לא ישנה "מצב קיים" כיוון שהוא רק "משווה" בין הבניין

נושא התוכנית לבין בניינים סמוכים – טענה זו אף היא שגויה בעליל, ונסביר.

נימוק מרכזי ועיקרי להיענות לאישור התכנית הכוללת קידום בניה גבוהה בחלקה היא סמיכותה לשני בנייני מגורים בני שבע קומות: בורלא 26 ונווה שאנן 18 (להלן – "הבניינים הסמוכים"). שני מבנים אלה, בני 7 קומות, מוצגים כנקודת ייחוס תכנונית וכבסיס להצדקת הקמת שני בניינים גבוהים במתחם המוצע.

אפשר היה אולי לקבל טענה זו אם הבינוי המוצע היה מזכיר במשהו את הבינוי הקיים של הבנינים הגבוהים; ברם בחינה מדוקדקת של התכנית מעלה כי בפועל אין מדובר כלל ועיקר ב"המשכיות תכנונית" או בהעתקת המצב הקיים, אלא בשימוש חלקי וסלקטיבי בבניינים אלה כ״השראה״ לתכנון המוצע. הגובה של הבניינים הקיימים משמש רק כנקודת מוצא, בעוד שאופי הבינוי, מסות הבנייה, מספר הקומות, והקשר לרחוב במצב הנוכחי אינם נשמרים ואף נזנחים לחלוטין בתכנית הבניין החדש.

ראשית, הבנין המוצע גבוה משמעותית מהבניינים הסמוכים: בצד הדרומי מתנשא הבניין המוצע לגובה של 12 קומות (10 קומות + קומת מסד של 5 מטר – כ 2 קומות), ובצד הצפוני מתנשא לגובה של 13 קומות (11 קומות + קומת המסד). מהצד הדרומי - 4 קומות מעל בורלא 26 ומהצד הצפוני - 5 קומות מעל נווה שאנן .18 אין מדובר בסטייה שולית או בהתאמה

נקודתית, אלא בהגדלה ניכרת של המסה והגובה – עד כדי איבוד הקשר, ולו באופן קלוש,

לבניניים הסמוכים.

שנית, גם אם מקבלים את ההתבססות על סמיכות לבניינים גבוהים, ניתן היה לצפות לבינוי

הדומה באופיו לבניינים הקיימים: בניינים בודדים, נפרדים, במרווחים משמעותיים ביניהם,

שאינם יוצרים רצף בינוי אלא שומרים על חזית רחוב פתוחה ונסוגה. כאמור לעיל, זוהי גם 5

תבנית הבינוי בכל רחובות השכונה; רובה המוחלט של הבנייה הוא בניינים בני 2–4 קומות,

ובשום רחוב בשכונה — לא ברחוב בורלא, לא ברחוב נווה שאנן ולא ברחובות נוספים — אין

מופע של רצף בינוי מסיבי ומתמשך כפי שמוצע בתכנית. גם המבנים בני 7-8 הקומות בשכונה (חמישה במספר), בנויים כמבנים עצמאיים, ללא מסה רציפה וללא יצירת בלוק לאורך הרחוב.

לעומת זאת, התכנית המוצעת יוצרת בלוק בעל חזית ארוכה, רציפה וכבדה, המתחילה ישירות ממפלס הרחוב. באופן זה משתנה חוויית הרחוב באופן דרמטי: במקום מרחב פתוח ו"מרחב נשימה אורבני", מתקבל קיר בנוי דומיננטי ורציף. המבנה המוצע יוצר גוש בנייה אחד, מסיבי וסגור. בנוסף, הבניין המוצע ממוקם בקו בניין אפס וחזיתו צמודה לרחוב, בניגוד לכלל הבניינים הקיימים בשכונה — לרבות ברחוב בורלא — אשר כולם בנויים בנסיגה מהרחוב וכוללים שטחים פתוחים פרטיים, ולעיתים גם שטחי חניה, המרחיקים את המבנה משפת הכביש. כך גם ביחס לבניין הקיים ברחוב נווה שאנן ,20 המצוי כיום בנסיגה ניכרת מכביש בורלא, בעוד שהבניין המוצע "צומח" ישירות מגבול המדרכה.

התוכנית מציעה בנין הממוקם "על הרחוב" שבמרכזו הוא מתנשא לגובה של 21 מטרים ומשני צדדיו לגובה של 40-44 מטרים. בכל המסה הזו, שאורכה 100 מטרים, יש רק פתח אחד ברוחב של 10 מטרים המתחיל מגובה של כ-18 מטרים ממפלס הרחוב. העובדה שמדובר ב"חזית פעילה" לא מקטינה בכהוא זה מתחושת עומס הבינוי על ההולכים ברחוב ולכן הטענה שהאלטרנטיבה המוצעת מיטיבה עם התחושה השכונתית, פתוחה יותר ומזמינה, אין לה על מה לסמוך. ההיפך הוא הנכון.

לסיכום נקודה זו, התכנית לא רק שאינה ממשיכה ומשתלבת במרקם הקיים, אלא שהיא

מציגה דפוס בינוי חדש ומנותק, השונה באופן מהותי מהבניינים הגבוהים עליה היא מבססת

את הצדקתה. אין אפוא שום יסוד להציגה כהמשך הבינוי הקיים וכמשתלבת בו – לא בגובה

ולא באופי הבינוי.

שלישית, ההדמיות שהוצגו לתכנית אינן משקפות נכונה את המציאות העתידית. מרביתן נעשו ממבט עליון (“ממעוף ציפור”) ויוצרות רושם מטעה של השתלבות טבעית והרמונית של המבנה בסביבתו. בפועל, התושבים והעוברים ושבים אינם צופים על השכונה מן האוויר, אלא מתנועעים בה על הקרקע — ומשם צריכה להיבחן ההשפעה האמיתית של הבינוי על הנראות, על קנה המידה ועל תחושת המרחב. הדמיה ממעוף ציפור מהווה מידע שאינו באמת מסייע להבנה, אלא להיפך – מעוות ומסלף את הרושם האמיתי שייווצר על ידי המסה של הבנין.

המתכננים היו אמורים להציג הדמיות מהקרקע, מנקודות מבט אנושיות וסבירות, אשר ימחישו נאמנה את המסה המתוכננת ואת השלכותיה החזותיות על המרחב הציבורי. רק הדמיות כאלו היו צריכות להיות מונחות בפני כלל מקבלי ההחלטות בטרם יתקבלו הכרעות, והיו גם צריכות להיות מוצגות לציבור כדי לאפשר קבלת מידע נגיש, מלא ומדויק באשר למתרחש ולמשמעויותיו.

רביעית, אנו מבקשים להסב את תשומת לב ועדות התכנון כי בסמוך לבניין בנווה שאנן ,20 ובצמידות אליו, קיימים לא רק בניינים בגובה של 7 קומות, אלא גם בניינים נמוכים בני 2-3 קומות או מדורגים. ועדות התכנון מתעלמות לחלוטין ממציאות אורבנית זו ומהשלכותיה והן מסתמכות על תמונה חלקית בלבד. על ועדות התכנון לתת את הדעת גם לבינוי הנמוך הקיים 6

סביב החלקה, ולהשלכות התוכנית עליו — בהיבטי מרקם, חזית רחוב, צפיפות, חוויית מרחב ואיכות חיים.

.14באשר לטענה לפיה הבניין נמצא במעטפת השכונה ובשוליה – טענה זו משוללת כל יסוד עובדתי ומעידה על חוסר היכרות עם השכונה. היא מציגה מצג לפיו לכאורה מדובר בבניין המרוחק ממרכז החיים השכונתיים וכאילו הבינוי המאסיבי המתוכנן בו יהיה נסתר לעין ויגרום להשפעה שולית על היבטי נראות, תנועה וחניה. תיאור זה איננו נכון בלשון המעטה.

בפועל, הבניין נמצא באחד המוקדים המרכזיים ביותר בשכונת ניות, גלוי לעין לכל תושב. אמנם חזית אחת שלו פונה לרחוב בורלא, אך מצד מזרח פונה הבניין ללב־ליבה של השכונה – הן פיזית והן תפקודית. המבנה ממוקם בדיוק במפגש בין רחובות נווה שאנן, שמי ובורלא (באמצעות גרם מדרגות מקשר ודרך משולבת (בתוך שצ"פ) המשמשים כציר מעבר מרכזי ומרובה תנועת תושבים בין חלקי השכונה. אין מדובר בשום אופן במבנה "נסתר" או במיקום שולי. ניסיון להציגו כך חסר בסיס עובדתי. למעשה, בניגוד לטענה שמדובר ב"קצה" השכונה, רחוב נווה שאנן 20 ורחוב שמי, הנושקים לבנין ממזרח הם למעשה נקודת האמצע של השכונה. צורתה של השכונה היא מעין אליפסה, ארוכה, צרה ונמשכת לאורך, ממילא קשה ליצוק משמעות מדויקת למונחים "מרכזי" ו"שולי" במובן התכנוני הקלאסי, ואם כבר – מיקומו של נווה שאנן 20 הוא במרכז הרצף השכונתי ולא בשוליו.

במהלך הדיון בוועדה המחוזית נטען, כחלק מניסיון לנתק את החלקה המדוברת מן ההקשר השכונתי, כי רחוב בורלא איננו רחוב שכונתי אלא כביש המנותק מהשכונה על ידי קיר תמך.

טענה זו שגויה, אינה משקפת את המציאות הפיזית והתכנונית של הרחוב, ומעידה, שוב, על חוסר היכרות עם השכונה. רחוב בורלא איננו כביש ראשי ואף אינו מוגדר כציר בין־שכונתי. זהו

רחוב שכונתי מובהק: בחלקו הדרומי, מאמצע בנין נווה שאנן 20 ועד צומת ייבין/בזק, הדופן

המזרחי שלו פתוחה ומשני צדדיו בנייני מגורים. בחלקו הצפוני אכן ישנו קיר תמך, אך יש בו כניסות לבתי התושבים ומעברי מדרגות. כל אלו מציגים תמונת רחוב שונה לחלוטין מזו שניתן

להתרשם מדיוני הוועדות. רחוב בורלא אינו "כביש חיצוני" לשכונה שניתן להצדיק בו בינוי

מאסיבי תוך התעלמות מהשפעותיו על סביבת המגורים.

נקודה חשובה נוספת שלא הועלתה כלל בדיוני הוועדות היא הקמתה של מדרכה חדשה (דק עץ ובצמוד לו שביל אופניים) בצידו המערבי של הרחוב, המצויה בימים אלו בשלבי סיום.

בעבר הייתה ברחוב מדרכה אחת בלבד לאורך קיר התמך, שחסמה את שדה הראייה ומנעה מהולכי הרגל לראות את בתי השכונה. כעת חל שינוי מהותי: המדרכה החדשה בצד המערבי, לאורך הגן הבוטני, יוצרת רציפות הליכה טבעית ופתוחה, שבמהלכה נחשפים בתי השכונה במלואם. הולך הרגל “נכנס” כיום ויזואלית אל תוך השכונה — בשונה לחלוטין מן המצב הקודם. שינוי זה הוא תכנוני וחווייתי כאחד, והוא מפריך את הטענה בדבר “ניתוק” הרחוב מן השכונה. למרות זאת, הוא לא נלקח בחשבון כלל במסגרת בחינת ההשפעות של התוכנית ובגיבוש עמדות התכנון. נוסיף ונדגיש שבניגוד לרושם שמנסים להשרות יזמי התוכנית והועדות כאילו רחוב בורלא הוא חיצוני לשכונה וכלל אינו חלק ממנה, מבחינת תושבי השכונה מדובר ברחוב בשכונתם כמו כל רחוב אחר, ולראיה המעורבות האינטנסיבית של התושבים בתכנון ובביצוע שדרוג הרחוב כאמור לעיל המתרחש בעצם הימים הללו. תוצאתו היא פרי שיתוף פעולה ושוטף בין נציגות תושבי השכונה והמתכננים ואנשי הביצוע.

7

.15באשר לטענה לפיה התכנית כוללת תועלות שונות לציבור ("הפרשות לציבור") – גם טענה זו אין בה ממש, ודאי אין בה כדי לתמוך בהכנסת התחדשות עירונית לשכונה שאינה מיועדת לציפוף.

כביכול, התועלת הציבורית שאליה מתייחסת הוועדה היא ההפרשה של שטח מבונה לצרכי ציבור בהיקף של 380 מ"ר, בתוך מבנה המגורים ובניית מעלית ציבורית.

ראשית, בכל הנוגע לחלל הציבורי, אנו סבורים שאין בהפרשה זו כדי להצדיק את התוכנית על כל משמעויותיה שכן לתועלת הציבורית הספציפית הזו נלווים נזקים משמעותיים, הן לדיירי הבניין והן לציבור הרחב בסביבתו. מיקומו של החלל הציבורי בלב מבנה מגורים הוא בעייתי מעיקרו: הוא מגביל את סוגי השימוש ואת שעות הפעילות, עלול להקשות על התפעול השוטף, ואף עלול להוות מטרד לדיירי הבניין. קשה לראות בהפרשה זו תועלת ציבורית ממשית בקנה־ מידה שכונתי. ומעבר לכך, החלל שהוקצה לצרכי ציבור ממוקם בתוך האדמה, מוקף בקירות נטולי חלונות, ולא ברור מהיכן יגיע אליו אור טבעי, אם בכלל. הקיר החיצוניים היחידים שלו הם או בתוך המדרון או לכיוון המעלית וגרמי המדרגות המתוכננים. קשה לראות כיצד מקום כזה ינוצל באופן שאכן הציבור ייהנה ממנו.

יתרה מכך, הפעילות הציבורית בשכונה מתרכזת כיום בבניין מנורה וסביבתו (בגבול עמק המצלבה, בסמיכות למבני תנועת הנוער של הצופים), ובעתיד מתוכנן לקום בו מבנה ציבור ייעודי שישמש כמרכז קהילתי, בשיתוף המינהל הקהילתי גינות העיר, עיריית ירושלים ובברכת ראש העיר. מיקום זה מוצלח בהרבה, שכן אינו צמוד למגורים, נגיש מאוד, אינו יוצר מטרדים סביבתיים ויש בקרבתו מספיק מקומות חניה. באזור זה קיימים כבר מבני ציבור ופעילויות קהילתיות (מגרשי ספורט, שלוחת חוגים של המינהל וגני ילדים), כך שהשילוב של מרכז קהילתי ושל שימושים ציבוריים הוא טבעי, רצוי ומתאים. כאן בהחלט מדובר במיקום מתאים, בצמוד לעמק המצלבה, שמהווה בפני עצמו שטח ציבורי פתוח. לעומת זאת, ההפרשה המוצעת בתכנית ממוקמת בתוך בניין מגורים, באזור עמוס מבחינת תנועה וחניה ואשר צפוי ליצור חיכוך בין שימושי הציבור לבין דיירי הבניין ותושבי הרחובות הסמוכים. נציין גם כי ההפרשה לא גובשה בשיתוף ציבור, שימושיה לא הוגדרו במפורש, ולפיכך קיימת אי־בהירות ביחס לתפקיד הספציפי שיכול להיות לה ולערך הציבורי האמיתי שלה.

שנית, המעלית הציבורית המתוכננת מצידו הצפוני של הבניין המיועדת להנגיש את המעבר בין רחוב בורלא לרחובות נווה שאנן ושמי, סביר שכמעט ולא תהיה רלוונטית ובשימוש, לנוכח מיקומה. אמנם נכון שכיום המעבר הסמוך לנווה שאנן ,20 שמחבר בין מפלס בורלא לבין המפלס של שמי ונווה שאנן, כולל מדרגות, ואולם המעברים העיקריים בין שני מפלסים אלו כן מונגשים, והם נמצאים משני הכיוונים – הן דרך רחוב נווה שאנן עצמו, והן דרך רח' דוידזון.

רחוב נווה שאנן עצמו הוא שיפוע מתון ונגיש שאינו מצריך אמצעי עזר. וכך גם רח' דוידזון, שמקשר בין הכיכר שמול המרכז המסחרי לבין רחוב שמי. תושבי השכונה משתמשים בשני מעברים ראשיים אלו של השכונה, ואין כמעט כל שימוש כיום במעבר הסמוך לנווה שאנן ,20 גם לא בידי אנשים צעירים וילדים. כלומר המעבר הזה אינו בשימוש לא בגלל היעדר הנגישות שלו, אלא פשוט משום שהצורך בו הוא קטן מאוד לנוכח שני המעברים הראשיים משני צדדיו.

והרי לא מדובר במרחקים גדולים – המעברים הראשיים נמצאים כ-200 מ' מצד אחד וכ-400 8

מ' מן הצד האחר. סיבה נוספת להיעדר השימוש בו היא שהירידה מהמפלס העליון מיועדת בעיקר כדי להגיע למרכז המסחרי או לתחבורה הציבורית, או ליציאה מהשכונה. וכל אלה מצריכים ממילא הליכה לכיוון אחד משני המעברים הראשיים. לא בכדי אין שימוש במעבר הסמוך לנווה שאנן ,20 שכן מי שמשתמש בו ממילא צריך עדיין ללכת עוד במפלס התחתון, יהיה יעדו אשר יהיה.

בסופו של דבר, למעלית המתוכננת יהיה שימוש, אם בכלל, בעיקר עבור מספר מצומצם של תושבים הגרים בצמידות פיזית לנקודת המעלית. ייתכן שבמיקום אחר ברחוב בורלא מעלית כזו הייתה מגשימה תכלית ציבורית ראויה – אילו הייתה למשל מאזור המרכז המסחרי היה אפשר לעלות במעלית במעלה רחוב דוידזון. אבל במיקומה המוצע בתוכנית, התועלות המיוחסות לה הן מוגזמות ולא מציאותיות.

(ב) התכנית היא בעלת השלכות תקדימיות הרות אסון לגבי השכונה

.16התוכנית המוצעת מוצגת כעניין נקודתי העונה לתנאים מיוחדים וחריגים שכביכול מתאימים רק לחלקה הספציפית שבה ניצב הבניין. ולא היא.

17. בפועל, התוכנית היא תקדים בעל השלכות מרחיקות לכת החורגות בהרבה מגבולות החלקה

וסביבתה הקרובה. לאישור התוכנית פוטנציאל ממשי לפגיעה בעתיד השכונה, באופייה החברתי והפיזי, ולשינוי הלכה למעשה של מדיניות התכנון החלה עליה. הצגת התכנית כ"מקרה יוצא דופן" וחסר השפעה מקטינה את משמעותה האמיתית של התוכנית כמי שתוביל בסופו של דבר להרס המרקם האורבני של השכונה, לא פחות.

.18אין המדובר בתחזיות לטווח הארוך שאפשר להתווכח על סבירותן. עוד בטרם אושרה התוכנית הנוכחית, כבר היום יזמים פונים לתושבים בשכונה בהצעות להצטרפות לפרויקטים של התחדשות עירונית עם הבטחות לבניינים גבוהים בהרבה מאלו הנמצאים ברחוב. יזמים אלו, נשענים כבר עכשיו על תקדים ההתחדשות העירונית של נווה שאנן ,20 ואם תכנית זו תאושר, אכן ישנו חשש כבד כי לא ניתן יהיה למנוע קידומם של פרויקטים דומים נוספים בשכונה תחת הכותרת של "התחדשות עירונית", על כל משמעויותיה החברתיות והאורבניות.

19. אישור התוכנית ייצור אפוא מציאות תכנונית חדשה, שבה מדיניות אי־הציפוף תישאר על הנייר

בלבד, בעוד שבפועל תיסלל הדרך לשינוי אופייה של השכונה באמצעות פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית. תוצאה זו אינה מתקבלת על הדעת ובוודאי שאינה יכולה להיעשות באמצעות החלטה נקודתית.

20. בפועל, הנימוקים שהובאו על-ידי הוועדה המקומית והמחוזית להצדקת אישור התוכנית –

אלו המדגישים שוב ושוב את ייחודו וחריגותו של המגרש – הם בדיוק אותם נימוקים אשר יהפכו לתקדים תכנוני לשכונה כולה. כלומר, אותם מאפיינים שהוצגו כ"ספציפיים" למתחם מתקיימים גם במגרשים נוספים בשכונה ומכאן שהם עלולים להצדיק בעתיד מהלכים דומים בכל חלקה אחרת בניות. ובפרט שני הנימוקים האלה:

20.1 מיקום המבנה הוא "בחלק החיצוני של השכונה". כפי שציינו לעיל, מרבית בתי השכונה מצויים למעשה ב"חלק החיצוני" של השכונה. השכונה בנויה בצורת אליפסה צרה, ארוכה ומתעגלת, כך שרוב השטחים והמבנים בה ניצבים בשוליים הגיאוגרפיים של הצורה. למעשה, 9

למעט שני רחובות בלבד, כל יתר הרחובות – בורלא, ייבין, ניות, גרנות, נווה שאנן, אביגד ומיכאלסון – מצויים במיקום "חיצוני" מבחינה גיאוגרפית. לפיכך, השימוש במונח "מעטפת"

כדי לתאר את מיקומו של רחוב בורלא, אינו מבדל את נווה שאנן 20 מכמעט כל המבנים האחרים בשכונה, ואינו יכול לשמש כטיעון תכנוני המצדיק מדיניות שונה. לפי אותו עיקרון ניתן יהיה להחיל תוכניות התחדשות עירונית על כל אותם רחובות, תוצאה בלתי סבירה המנוגדת למדיניות התכנון החלה על השכונה.

.20.2 מצבו "הפיזי" של הבנין – ככל שאישור התכנית מתבסס על מצבו הפיזי של הבניין, הרי שאישור זה יהווה תקדים מיידי ליישום התחדשות עירונית בכל רחבי השכונה. כפי שפורט לעיל, הבניין בנווה שאנן 20 מצוי במצב דומה ואף טוב בהרבה ממרבית בנייני השכונה.

כל בנייני הקומות (4–7 קומות) נבנו בשנות ה־,70 ללא חנייה תת־קרקעית, ללא ממ"דים וללא עמידה בתקני רעידות אדמה – מאפיינים זהים לבניין נשוא התכנית. ורובם ככולם במצב סביר, ואינם מטים לנפול או דורשים פינוי בינוי מסיבות פיזיות.

לפיכך, אם התכנית תאושר על בסיס טיעוני "מצב הבניין", טיעונים אלו יחולו גם על רוב בנייני השכונה, ויהוו למעשה עילה גורפת להתחדשות עירונית בהיקף מלא, ולוויתור מוחלט על השכונה בתור שכונה שאינה לציפוף.

.21אופי הבינוי המוצע הוא המשכו של הקיים. כפי שתואר לעיל בהרחבה, התכנית המוצעת אינה באמת ממשיכה את המרקם הקיים. ההיפך הוא הנכון. היא שוברת אותו, מגמדת אותו ויוצרת שינוי עמוק באופי השכונה, אפילו ביחס לחמשת הבניינים ה"גבוהים" שבשכונה, ודאי ביחס לכלל הבתים בשכונה. מדובר במופע בינוי השונה מהותית לא רק מסביבתו המיידית, אלא מכלל האזור, המאופיין כאמור, בבנייה פתוחה, מדורגת ונסוגה.

ומכאן, שהתוכנית תייצר תקדים שלא יתמצה רק בהיבטי ציפוף או גובה הבינוי, אלא יכלול גם שינוי מהותי באופי האורבני של רחובות השכונה בכללותם. התכנון המוצע מבטא שינוי עמוק ומהותי באופי הבינוי ברחוב בורלא ובמרקם האורבני של השכונה כולה. לצד השפעות של ציפוף והעמסת יחידות דיור, מדובר במהלך המשנה את אופן הבנייה, את קנה המידה ואת יחסי המבנה עם הרחוב והסביבה.

(ג) תנאים להתחדשות עירונית באיזור לא לציפוף

.22במבט משווה, על פי ה ,GIS למעט בשכונה אחת, שכונת ארנונה, הנכללת בהגדרת "איזור לא לציפוף" על פי תוכנית מתאר ,2000 אין אף שכונה נוספת המוגדרת באופן דומה שקודמה בה

תוכנית התחדשות עירונית.

.23בשכונת ארנונה קודמה תוכנית התחדשות עירונית (תוכנית מספר ,791467 רחוב עין צורים 2 / דרך חברון .)145 בהחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים – ועדת המשנה להתחדשות עירונית" מיום 29.5.2023 נכתב במענה להתנגדות שהוגשה על ידי תושבים כך:

"הוועדה בחנה את הטענה לפיה תכנית האב להתחדשות נעשתה ללא התחשבות בתושבים וכי אין לה מעמד סטטוטורי וכי הוועדה מקדמת תכניות נקודתיות ללא תכנון כולל למרחב. הוועדה תציין כי בהתאם 10

לתכנית האב ארנונה, אשר נועדה להתוות עקרונות לתכנון השכונה על בסיס נקודת מבט כוללת, השטח הכלול בתכנית מסומן כאזור המיועד להתחדשות עירונית בתכנית מפורטת. יצוין כי תכנית האב אומצה על ידי הוועדה המחוזית כמדיניות התכנון לשכונה, לאחר קידומה בהליך אשר כלל שיתוף של הציבור, ומסמכיה מפורסמים באתרי האינטרנט של הוועדה המקומית והוועדה המחוזית."

.24שום דבר מכל אלו לא התרחש ולא התקיים במסגרת אישור התוכנית דנן. לא בוצעה תוכנית אב, לא היה הליך שיתוף ציבור, לא הוגדרו שטחים להתחדשות עירונית ולא הותוו עקרונות לתכנון על בסיס "נקודת מבט כוללת".

.25בהיעדר קיומם של אף אחד מהתנאים הללו, מתחזקת טענת חוסר הסבירות שבאישור תכנית התחדשות עירונית בנווה שאנן .20 התחדשות עירונית לא נעשית באזורים כאלה, ככלל גורף ומוחלט, ובמקרה היחיד שבו הדבר נעשה, היו טעמים מיוחדים, שאף לא אחד מהם מתקיים בענייננו.

.26בהקשר זה ראוי לציין שנעשו בעיר פרויקטים מכוח תמ״א ,38 שעניינם תוספת יחידות דיור לבניינים קיימים. גם בשכונת ניות אושרה תכנית מסוג זה אך לפני שנים אחדות, ברחוב בורלא ,21 במסגרתה נוספו 4 יחידות דיור לבניין קיים בן 6 יחידות. מן הראוי לעמוד על ההבדל המשמעותי בין המקרים. במסגרת תמ״א 38 מדובר בתוספת מצומצמת של יחידות דיור, הנפרסות על פני שטח רחב ומספר רב של בתים, ולא בריכוז חריג בגודלו במגרש אחד. תמ״א 38 ייצרה ומייצרת שינוי הדרגתי ותוספתי למצב הקיים ואינה משנה אותו מן היסוד. האופי האורבני של הבניין ושל הרחוב בכללותו נותר ללא שינוי מהותי, וכך גם היקף תוספת יחידות הדיור, שאינו דרמטי. לעומת זאת, במקרה הנדון מדובר בתוספת של 64 יחידות דיור בחלקה אחת. זהו היקף חריג המהווה תקדים תכנוני, שיכול כאמור, להוביל לתוספות דומות בחלקות נוספות בשכונה, ובפועל להגדלה של מאות יחידות דיור. אין לראות אפוא בתכניות תמ״א 38 שאושרה בשכונה תקדים המאפשר את היקף הבינוי המוצע בתכנית זו, ואין בינן לבין הפרויקט הנוכחי והשלכותיו כל זיקה תכנונית רלוונטית.

.27נבהיר אפוא שאיננו מתנגדים באופן עקרוני וגורף לכל תוספת של יחידות דיור בשכונה.

ההתנגדות נוגעת להיקף התוספת, לאופן פריסתה במרחב ולהשפעתה על האופי האורבני והמרקם השכונתי.

(ד) הערות נוספות

מבלי לגרוע מכלל הטענות המפורטות לעיל, מובאים להלן מספר תיקונים מתחייבים בתוכנית, ככל שזו תידון לגופה.

.28הפרשה למסחר: בהתאם להוראות הוועדה המחוזית הוקצה בבניין המתוכנן שטח למסחר זעיר המוגדר כשטח למסחר/תעסוקה, בהיקף של כ־60 מ"ר, בחזית הפונה לרחוב בורלא. אנו מתנגדים להחלטה זו מן הטעמים הבאים:

11

.28.1 רחוב בורלא אינו רחוב מסחרי. רחוב בורלא אינו רחוב מסחרי ואינו מיועד לשימושים מסחריים. לשכונה קיים מרכז מסחרי ייעודי אחד, אשר בו אמורות להתרכז פונקציות המסחר והשירות. החדרת שימושים מסחריים לרחוב שאינו מיועד לכך מהווה שינוי אופי הרחוב והשכונה על כל המשתמע מכך.

.28.2 השלכות תחבורתיות ותפעוליות שלא נבחנו. למעט ההתניה שבמקום לא יופעלו עסקי בישול, יוכל לפעול בשטח המוצע כמעט כל סוג של מסחר קמעונאי. פעילות כזו תגרור עצירות תדירות של משאיות אספקה לצורך פריקה וטעינה וזאת על רחוב דו־מסלולי צר ובעל נתיב אחד לכל כיוון שיגרום לעיכובי תנועה, לפגיעה בבטיחות ולהיווצרות מפגעים ומטרדים לכלל משתמשי הדרך. מפרץ חניה שאמור כביכול לתת מענה לכך, לא ימנע את המטרדים הללו. כל ההשלכות הללו כלל לא נבחנו במסגרת התכנית.

.28.3 השלכות תקדימיות על ייעודי הרחוב. אנו מבקשים מהוועדה להבהיר האם משמעות ההחלטה היא שינוי ייעודו של רחוב בורלא לרחוב מסחרי, והאם כתוצאה מכך יוכלו כלל בעלי הנכסים לאורך הרחוב – במבנים נמוכים וגבוהים כאחד – לפתוח בבנייניהם ובחצרותיהם בתי עסק. אם כן, מדובר בשינוי ייעוד של רחוב שלם, ולא בהחלטה נקודתית, עם השלכות מהותיות על דפוסי השימוש, התנועה, החניה והחיים השכונתיים.

ושוב, גם בסוגיה זו – כמו ביתר ההיבטים – ההחלטה שהתקבלה על-ידי הוועדה המחוזית לא בחנה כלל את השלכותיה הרחבות מעבר לבניין הבודד. מדובר בהחלטה תקדימית בעלת השלכות רחבות היקף. למיטב ידיעתנו, להחלטה זו לא קדמה כל עבודת מטה, ולא התקיים כל תהליך תכנוני כולל הבוחן את האפשרות לקדם שימושים מסחריים לאורך הרחוב. לא הוצגה כל מדיניות תכנונית בנושא זה, לא נערכה בחינה של ההשלכות, ולא התקיים שיח קהילתי או הליך שיתוף ציבור, כמתחייב משינוי מהותי מסוג זה. בשל כל אלו אנו דורשים לבטל את ההפרשה למסחר/תעסוקה בתוכנית.

.29עומסי חניה: נקדים ונאמר, שהשכונה כולה, ובפרט האזור סביב נווה שאנן 20 (רחובות בורלא, נווה שאנן ושמי), סובלים כיום ממצוקת חניה חמורה ומתמשכת. כל העמסה נוספת על המצב הקיים היא בלתי סבירה, בלתי נסבלת ובלתי קבילה מכל בחינה תכנונית, תחבורתית וציבורית.

משום כך, אנו מתנגדים נחרצות לתקן החניה המופחת המוצע בתוכנית. התקן המופחת שנקבע הוא בניגוד לתקן המחייב שנקבע בתב"ע 5166ב. על פי תב"ע זו, שכונת ניות מוגדרת לצורכי תקני חניה כ"איזור תקן חניה גבוה" המחייב להקצות לכל דירה שהיא מעל 95 מ"ר – 2 מקומות חניה. בניגוד לכך, התוכנית מציעה תקן חניה של 1:1.8 לדירות אלו.

בהינתן מצב החניה הקיים בשכונת ניות – מצב של מחסור קשה ומתמשך – הפחתת תקן החניה איננה אפשרית כלל. יתרה מזו, אפילו עמידה מלאה בתקן הקיים לא תספק מענה אמיתי לצרכי החניה הצפויים, משום שבפועל גם הוא אינו משקף את הביקושים הריאליים לחניה בשכונה.

המספר הרב של יחידות דיור, האורחים והספקים הצפויים להגיע לבניין כמו גם המשתמשים במסחר ובחלל הציבורי, יחריף את מצב החניה הסובלת כבר היום מהיצע חניה חסר באופן קיצוני.

להחלטה זו לא ניתנה שום הצדקה מקצועית. ההיפך הוא הנכון. הסיבה לסטייה מהתקן היא

כלכלית בלבד: תמליל הדיון בוועדה המחוזית מלמד כי הסטייה מן התקן אינה נובעת משיקול

12

תכנוני אלא משיקול כלכלי של היזם שטען כי עמידה בתקן (שתחייב אותו לייצר עוד 13־12 מקומות חניה בתת קרקע), תפגע ברווחיותו. אין הצדקה לאשר סטייה מתקן חניה מחייב מטעמים אלו.

יודגש שהפחתת התקן נעשתה בניגוד לעמדת הוועדה המקומית שהמליצה להקפיד על התקן הגבוה מהטעם ש"התוכנית לא נמצאת בקרבה למערכת הסעת המונים, לכן יש להציע את פתרון החניה בתחום המגרש בתת הקרקע באופן מלא ועל פי תקן, הדגש הוא על פי תקן וללא הפחתה של התקן" (תמליל הוועדה המחוזית מיום ,23.2.25 עמ' .)81 כפי שכבר נכתב קודם לכן, ההסכם שנחתם בין היזם לדיירים קובע כי לכל דירה יוקצה מקום חניה אחד בלבד, למרות שעל פי התקן נדרש להקצות שני מקומות חניה לכל דירה. אמנם ההסכמים החוזיים בין היזם לדיירים הם עניינם של הצדדים, אולם במקרה זה החסר אינו "נשאר בתוך המבנה" אלא יגולגל אל המרחב הציבורי ויתורגם לחניה על חשבון מקומות החניה

הציבוריים בשכונה. ראוי להדגיש: תקני חניה לא נועדו לשרת אינטרסים של בעלי דירות אלא

כלי תכנוני להסדרת החניה עבור כלל הציבור.

גם תקן החניה לאורחים שנקבע ל %10 ממספר יחידות הדיור בוודאי אינו סביר ואינו ריאלי וכלל גם לא ברור על פי נקבע. לשם השוואה, ברחוב שמי ,10 בניין בו 32 יחידות דיור, הוקצו 8 מקומות חניה לאורחים על פי התקן (%.)25 ברור שמספר חניות אורחים קטן, כמתוכנן בנווה שאנן ,20 משמעותו היא אחת: פחות ופחות חניות לציבור הדיירים בבניינים הסמוכים.

מכל אלו עולה שבמקום שהתוכנית תספק פתרון חניה מלא בשטח המגרש, נדרש הציבור "לספוג" את השלכותיה במרחב הציבורי. אנו מתנגדים לכך בכל תוקף ודורשים מהוועדה לקבוע את מספר החניות הנדרש על פי התקנים ולא להפחית מהם. כדאי אולי לשוב ולהזכיר כאן שאחת הסיבות שהוצגו לקידום התכנית הייתה "הורדת עומסי החניה אל מתחת לקרקע".

מן הראוי שלפחות את זה התוכנית אכן תממש.

30. סתירה בנתוני מספר מקומות החניה: אנו מבקשים להביא לתשומת לב הוועדה קיומה של

סתירה מהותית וחוסר עקביות בין הנתונים המוצגים במסמכי התכנון לעומת המצב בפועל.

בבדיקת השמאי, עליה מסתמכת הוועדה במסגרת בחינת כדאיות התכנית, מצוין כי כל אחד מהדיירים הנוכחיים יקבל שני מקומות חניה, למעט שלושה חריגים (חוות דעת כלכלית, עמ'

..)36 מידע זה, כך נראה, נמסר לשמאי מטעם היזמים ומהווה חלק אינטגרלי מהנחות הבדיקה הכלכלית. נמסר גם שאחת מהנחות היסוד עליה מבוססת הערכת השמאי היא שהחניה הקרקעית היא לפי התקן (סעיף .)14.4 מאידך, ידוע לנו כי בהסכם המחייב שנחתם בין הדיירים לבין היזם, מובטח לכל דייר מקום חניה אחד בלבד ובמידה ויתאפשר, יוכלו הדיירים לקנות מהיזם מקום חניה נוסף. מדובר בנתון סותר שיש לו משמעות תכנונית, כלכלית ומעשית.

בנסיבות אלה, אנו מבקשים מהוועדה לבחון האם בדיקת הכדאיות נשענת על נתוני אמת, והאם הצגת נתונים בלתי תואמים פוגעת בתוקף תוצאותיה, וכן להבהיר האם מצב זה עומד בדרישות הדין והתכנון, לרבות בנושא שקיפות כלפי דיירים וציבור. למיטב הבנתנו, סתירה מסוג זה אינה קבילה, שכן היא מעמידה את הוועדה בפני תמונה תכנונית-כלכלית שאינה תואמת את המציאות בפועל.

13

31. "עומס תנועתי: רחוב בורלא סובל כבר שנים מעומסי תנועה משמעותיים במשך שעות רבות

של היום, ובעיקר בשעות 07:00–09:00 בבוקר ובין 15:00–18:00 אחר הצהריים. עומסים אלה פוגעים הן בתושבי השכונה והן במשתמשי הדרך בעיר בכלל.

למרות זאת, היבט זה לא נבחן כלל במסגרת התכנית, לא הוצג סקר או ניתוח תחבורתי כלשהו הבוחן את ההשלכות הצפויות של תוספת יחידות הדיור, השימושים הציבוריים והמסחריים, או שינוי דפוסי התנועה והחניה במרחב. לפיכך, אנו דורשים כי טרם קבלת החלטה כלשהי תיערך בדיקה תחבורתית מלאה לבחינת ההשפעות של התכנית על דפוסי התנועה ברחוב בורלא ובסביבתו.

32. תיקון טעות: בהזדמנות זו יש לתקן טעות שהועלתה בטיעוני היזמים במהלך הדיון: נטען כי

הדרך העוברת לאורך שמי 10 היא כביש פרטי. טענה זו שגויה. בפועל, מדובר בדרך ציבורית לכל דבר ועניין, החוצה את השצ"פ שממזרח למבנה ומהווה חלק ממנו. הסטטוס התכנוני של דרך זו מוגדר כ"דרך משולבת", ולא כ"דרך פרטית". (תמליל הוועדה המחוזית מיום ,23.2.27 עמ' .)82

פרק III – סיכום

התוכנית מוצגת כחריגה נקודתית מהמדיניות התכנונית של הועדה המחוזית בירושלים המגדירה את השכונה כאיזור לא לציפוף (תכנית מתאר ,)2000 אך בפועל מדובר בתקדים תכנוני מרחיק לכת ופוגעני. קידום “התחדשות עירונית” בהיקף כזה, בעל השלכות רחבות החורגות מתחום המגרש הבודד, בתוך אזור לא לציפוף, וללא הצדקה ציבורית אמיתית וללא תהליך תכנוני מסודר, הוא שינוי מדיניות במסווה של תוכנית נקודתית – ואנו מתנגדים לו בתוקף.

מכל הסיבות שצוינו לעיל, על הוועדה המחוזית לדחות את התוכנית.

אנו מודים מראש על התייחסות הוועדה למסמך התנגדות ומבקשים לקבל הזמנה לדיון בהתנגדויות במייל bezeqint.net@Rmali1 , על מנת להגיע ולהציג לפני הוועדה את טענותינו בפני הועדה.

המתנגדים שומרים על זכותם להעלות בוועדה טיעונים נוספים.

חתימה

_____________

מלי רייף, בשם המתנגדים

14

רשימת המצטרפים להתנגדות

שם פרטי שם משפחה מספר תעודת זהות כתובת כתובת מייל

1 קרן אביב מידן 11946423 יצחק שמי 8 gmail.com@kbogoch 2 גיורא אבידר 51374478 ניות 58 gmail.com@giorag155 3 יעל אבירם 200313948 יצחק שמי ,10 ניות gmail.com@misunderstoodbird 4 רועי אבל 36010866 בורלא ,24 דירה ,23 ירושלים gmail.com@royabel1979 5 שוש אברבוך 54584032 יצחק שמי 10 ב' gmail.com4@sushi 6 אדוארד אברבוך 17239476 רח' יצחק שמי 10 gmail.com@edwaver 7 עדן אברבוך 302912035 אפ״ק 8 gmail.com@lechatfrancais 8 הילה אברהמי 32079618 נווה שאנן 29 gmail.com@hilazid 9 אשר אור-נוי 42196691 בורלא 9 cc.huji.ac.il@ornoy 10 אפרת אורן 32920753 בורלא 24 ירושלים gmail.com@efrat.botvin 11 הדר אזולאי 201655339 יצחק שמי 8 gmail.com@shahar.hadar11 12 אלנה אילאדי 341225373 אלזה 3 דירה 4 ירושלים gmail.com@elenailiadi0y07 13 עירית אילון 32454530 אברהם גרנות 3 ב gmail.com@eilon.irit 14 לילי אילון 69500486 ניות 16 gmail.com@lilieylon8 15 שירן אלון 203083480 דוידסון 12 gmail.com@shirans77 16 מזל אלון 50628783 שמי יצחק 10 כניסה א דירה 23 gmail.com@mazalalon51 17 איה אלידע 33740036 יהודה בורלא 22 mail.huji.ac.il@aya.elyada 18 ישי אלידע 38274502 בורלא יהודה 22 דירה 11 gmail.com@yishaie 19 עמנואל בן אנגלהרד 11324555 אברהם גרנות 3ב/4 gmail.com@benengelhard 20 לבנת אסולין הקר 33596826 בורלא 24 gmail.com@livnatassulin 21 איה ארד אלישע 36772697 נווה שאנן 18 gmail.com@aya.arad 22 דורי ארדיסון 201202934 נוה שאנן 25 ג gmail.com@doriardisson 23 מירה ארדיסון 315529933 נוה שאנן 25ג' gmail.com@mirardisson 24 מיכל ארזי 32420804 ניות 50 ירושלים gmail.com@elrazins3 25 שחר ארזי 25518083 נווה שאנן 29 gmail.com@shahar.arzy 26 מאיר ארזי כהן 55709380 ניות 50 gmail.com@elrazins1 27 רותם ארנרייך 36831006 נוה שאנן ירושלים gmail.com@tamtam.er 28 מרדכי בוטבין 33948803 יהודה בורלא ,24 ירושלים gmail.com@moti.botvin 29 עידית בלוך 25130840 אלזה 7 שכונת ניות ירושלים gmail.com@amir.idit 30 אריק בלום 59804062 ניות 38 gmail.com@blum.arik 31 יעל בלום 38824652 יהודה בורלא 20 gmail.com@yael.ringel.blum 32 יואל בלנקט 13665997 נווה שאנן ,16 ירושלים gmail.com@joel.blankett 33 נתן בלנקט 300505443 אברהם גרנות 3 gmail.com@nblankett 34 ציפי בן-דב 3311826 בורלא 20 yahoo.com@bdtsipi 35 הדס בן אליהו 34957100 דוידסון ,10 ניות ירושלים gmail.com@hadasbe.yated 36 עדן בן אליהו 207048778 השופט חיים כהן gmail.com@edenbeneliahu 37 מאיר בן דב 5804414 בורלא 20 gmail.com@orischarfman 38 רועי בן יוסף 307920116 דוידזון ,4 ירושלים gmail.com@rbenjos 39 סיידי בן צבי 51150902 נווה שאנן 8 gmail.com@sadieab22 40 אביה בן צבי 34603381 גבעת חיים מאוחד gmail.com@aviyaben 41 מירה בנית 54743307 יצחק שמי ,10 ניות gmail.com@mirabanit 42 יהודה בנית 51163434 יצחק שמי ,10/30 ירושלים gmail.com@banityehuda123 43 שירי בנית מזרחי 36897494 שמי ,10 ירושלים gmail.com@shiribanit 44 רן בנית מזרחי 200289254 יצחק שמי 10 gmail.com@ranbanit 45 לירון בנית ששון 40700189 שמי 10 gmail.com@lbanit 15

שם פרטי שם משפחה מספר תעודת זהות כתובת כתובת מייל

46 נויה בק 327736484 מיכאלסון 14 gmail.com@nnoyaback918 47 דרור בקל 54497987 נווה שאנן 2 gmail.com@drrbkl 48 רבקה בקנשטיין 36952257 יצחק שמי 10א 26 gmail.com@rivkabekenstein 49 טל בר-דור 33365529 בורלא 26 gmail.com@tbardor 50 מיכל בר-דור רימון 40650509 אנגל 37 כפר סבא gmail.com@bardorm 51 מרים בר אור 30523518 יצחק שמי 8ב ניות ירושלים gmail.com@barorr 52 יואל בר דור 75663 בורלא יהודה 26 נוה גרנות gmail.com@ybardor 53 יהודית בר דור 474783 רחוב בורלא יהודה 26 gmail.com@jbardor1 54 יונתן בר טור 215960048 יצחק שמי 10א gmail.com@yonathanbart 55 שרית ברדיצ'בסקי 204238612 יצחק שמי 2 mekifgilo.co.il@saritlo 56 אברהם ברוס 69974814 נווה שאנן 12 ירושלים gmail.com@bebs.nadine 57 נעמה ברטוב 31902885 ניות ,14 ירושלים gmail.com@naamabartov 58 רן ברטוב 31797160 ניות 14 gmail.com@ranbartov 59 משה ברייער 316331354 נווה שאנן 29 gmail.com@moshe1br 60 טל ברייער 315770578 נווה שאנן 29 gmail.com@tbd199510 61 חנה ברמץ 3117363 אביזוהר 8 gmail.com@hanabarmatz 62 גילה ברנד 12626065 יהודה בורלא 21 gmail.com@gilarebecca 63 יעל ברנהולץ 3117397 טשרניחובסקי 15 ירושלים gmail.com@yaelbar92581 64 אורן ברק 13213210 ניות 22 ירושלים mail.huji.ac.il@oren.barak1 65 אורנה ברק 27822956 ניות 22 ירושלים mail.huji.ac.il@orna.barak 66 גיא ברק 325846145 ניות 22 gmail.com@ggqqgg001100 67 פז ברק 209885318 ניות 22 gmail.com@pazitbarak 68 אמנון ברק 5616255 נווה שאנן 29 mail.huji.ac.il@amnon 69 עדי ברק 16540072 ניות 22 gmail.com@adeebaraks 70 אילנה ברקון 16780546 בורלא 18 gmail.com@lenaberkun 71 נועם ברקון 322276718 דוידסון 17 gmail.com@noamberkun 72 יעקב ברקון 16962235 דוידסון 17 gmail.com@yackovb 73 יעל בש 15662406 שמי יצחק 10 gmail.com@snuby8 74 הדס בש 217719616 יצחק שמי 10 כניסה ב gmail.com@hadasmalca 75 שלומי בש 39269816 שמי יצחק 10 ב gmail.com@shlomtz8 76 אביעד בש 205551898 אלזה 3 gmail.com@aviadbasch 77 דניאל צבי בש 317727519 רחוב השיירות ,24 ירושלים gmail.com@danielzbasch 78 אוריאל בש 318632767 בורוכוב 31 רעננה gmail.com@uba302 79 דפנה גוטמן 54855812 רחוב ניות 58 ירושלים avidarweb.com@daphnag 80 ישראל גולדברג 903542 בורלא 26 ירושלים gmail.com@israelgoldberg1122 81 גיא גולדברג 36259802 שמי יצחק 10ב ירושלים gmail.com@g.goldberg1979 82 מיתקה גולוב 54250709 נווה שאנן 2 ירושלים gmail.com@mitka.golub 83 ג'ון גולוב 304069438 נווה שאנן 2 gmail.com@john.golub 84 אמיתי גולוב 0 ,Katzbachstr 10965 Berlin gmail.com@amitaigolub 85 קרן גולוב 302127147 קייזר פרידריך ,5 ברלין, גרמניה gmail.com@karengolub 86 בשמת גולוב 305382913 Heubnerweg Berlin7 ,a gmail.com@bosmatg 87 עדיה גורדון 217284777 נווה שאנן 29 gmail.com@gordonadaya 88 לירן גורדון 36035814 דוידסון 10 ירושלים gmail.com@lirangordon 89 טטיענה גורליק 347955072 יצחק שמי ,10/13 ירושלים gmail.com@tanya.gorelik 90 מילה רות גיטלין 329727051 יצחק שמי10ב gmail.com@mgitlin12 16

שם פרטי שם משפחה מספר תעודת זהות כתובת כתובת מייל

91 איתן גלאי 16438129 בורלא 20 gmail.com@egalai 92 דרור גלבוע 39864285 ניות gmail.com@dgilboa 93 אנסטסיה גלזנובה 326862430 gmail.com@Glazanova gmail.com@glazanova 94 מיכאל גנור 69284461 בורלא 22 - ירושלים 9731422 gmail.com@msganor 95 דבורה גרא 12618303 יצחק שמי 10 ניות mail.huji.ac.il@deborah.gera 96 דב גרא 189738 יצחק שמי 10 כניסה ב׳ דירה 14 gmail.com@dovgera 97 אתי גרנות 1093871 רחוב שמי 8 כניסה א gmail.com@ettiegranot 98 נאוה דה שליט 51813491 רח' מיכאלסון 8 ירושלים gmail.com@navah.deshalit 99 ליה דוד 53086203 יהושע ייבין 5 gmail.com@lia175 100 אילי דורון 204670715 אברהם גרנות 1 gmail.com@illy.do5 101 אביקם דר 55629760 בורלא יהודה 25 ירושלים gmail.com@dar.avikam 102 רות דר 56177835 בורלא יהודה ,25ירושלים gmail.com@ruthdar 103 גולן הורביץ 9603064 אברהם גרנות 3 gmail.com@gogi.07he 104 נעמי הייטון 346264260 יצחק שמי 10 / 28 gmail.com@hayton613 105 הילית הירשברג 28642312 יהודה בורלא 24 gmail.com@hihow0319 106 האוורד הירשברג 313781882 יהודה בורלא 24 gmail.com@hhirschberg 107 תליה הירשמן 59840785 בורלא יהודה 24 gmail.com@talia.kniot 108 אלכס הלל 303976806 אלזה 6 gmail.com@agileles 109 איתמר הראל 40123390 בורלא ,24 ירושלים gmail.com@itamarharel1980 110 יואב הרשקוביץ 300074465 יהודה בורלא 22 gmail.com@hershko99 111 בנימין ווייס 12080131 ניות 6 ירולים mail.huji.ac.il@benjamin.weiss1 112 ברכה ווייס 3132362 ניות 6 ירושלים gmail.com@bracha.weiss 113 מיכאל ויזל 54930425 ניות 32 gmail.com@mw526828 114 שרית ויזל 58457243 ניות 32 gmail.com@saritw07 115 עופר ויזר 57207417 רחוב בורלא 22 דירה 25 gmail.com@oferwiser 116 אילאיל וייזר 28644433 יהודה בורלא 22 gmail.com@ililwiserbarak 117 רוני וייס 214260531 נווה שאנן 29 gmail.com@roneweiss 118 עדי וייס 329229074 נווה שאנן 29 gmail.com@adeeweiss 119 יאיר וייס 12249009 נווה שאנן 29 ירושלים gmail.com@yairbackup 120 רותם וייס 24182925 נווה שאנן 29/17 ירושלים gmail.com@weissrotem 121 גיל וייס 209728302 נווה שאנן ,29/17 ירושלים gmail.com@gealweiss 122 אנגילה וייסמל 16713960 שמי יצחק 6 gmail.com@angelaw1957 123 מיכל וייסמן 22932271 אברהם גרנות 3 ירושלים gmail.com@michalweisman67 124 אירינה ורחוגלייד 336389911 יצחק שמי 10 gmail.com@irinapina74 125 גל זגרון 34046862 דוידזון ,12 ירושלים gmail.com@gal.zagron 126 שי זזון 21994512 יצחק שמי 10 gmail.com@vitamincaferam 127 מאי זזון 316213214 שמי יצחק 10 gmail.com@maymal1010 128 עינב זיו אילון 39928775 גרנות 3 gmail.com@einav.zivayalon 129 עמי זילבמן 25770538 יצחק שמי 8/12 ירושלים gmail.com@amizilb 130 דבורה זילבר 55633713 יצחק שמי ,10 ירושלים gmail.com@silberdeb 131 חיים זילבר 54928742 יצחק שמי 10/15 ירושלים gmail.com@silber1958 132 נטע זילבר 211355284 עתניאל gmail.com@neta.zilber2 133 עומר זילבר 301124616 יסמין ,287 צור הדסה gmail.com@omersilber 134 אורי זילבר 305413676 בבלי ,21 תל אביב gmail.com@urisilber1 135 רחלי זילבר 300520442 יסמין 287 צור הדסה gmail.com@rshefer 17

שם פרטי שם משפחה מספר תעודת זהות כתובת כתובת מייל

136 איתי זיסנויין 325568772 יצחק שמי 8 gmail.com@itaizis3 137 יואל זיסנויין 17203688 יצחק שמי 8 gmail.com@joel.zisenwine 138 יואב זקן 57390064 אלזה 6 דירה 4 gmail.com@yoav.zaken1 139 סיגלית זקן 59144493 אלזה 6 gmail.com@sigalz40 140 מאיה זקן 208308288 אלזה 6/4 gmail.com@mayazaken3 141 עומר זקן 203713938 אלזה 6 gmail.com@omerzaken 142 נדב חדד 207635848 עתניאל gmail.com@nadav749 143 רוני חובב 27420801 בורלא ,26 ירושלים yahoo.com@ronihovav 144 ראדה חסייסי 36444644 יהודה בורלא 20 gmail.com@radahalabi 145 איתי חרוש 40914509 יצחק שמי 10 gmail.com@itayh.mail 146 שהם חשן-הלל 60110995 אלזה ,7 ניות ירושלים gmail.com@shohamch 147 עמית טובי 31590706 גרנות 3 mail.huji.ac.il@amit.tubi 148 אן רוז טייבר 348024520 10ב יצחק שמי, ניות gmail.com@nechama.taber 149 הוברד טייבר 348025412 רחוב יצחק שמי B10 דירה 4 gmail.com@hwtaber18 150 צבי יגנדורף 12298378 בורלא 22 gmail.com@zvijagendorf 151 מורן יהב 43395755 יצחק שמי ,10 כניסה ב gmail.com@moranyahav27 152 יאיר יוגל 18374 בורלא 21 ירושלים gmail.com@yogelyair 153 בת שבע יושע 842682 בורלא 24 gmail.com@yair.yosha 154 אודליה ינון 29413606 בורלא יהודה 26 gmail.com@yinonodelya 155 צורית יעיר 39125331 מיכאלסון 4 ניות gmail.com@tzurili 156 יעלי יעקבי גלס 39324455 אלזה 1 ירושלים gmail.com@yael.j.g 157 אסתר ירון 51285146 שמי יצחק 10 ירושלים gmail.com@ewyaron 158 גד ירון 50835529 שמי יצחק 10 א דירה 19 gmail.com@gadyaron 159 גיל ישראלי 59183483 שמי יצחק 10 דירה 18 ירושלים gmail.com@gilisraeli1305 160 נירית ישראלי 23874779 יצחק שמי 10 כניסה א דירה 18 gmail.com@niritis2201 161 טל ישראלי 322339029 יצחק שמי 10 ירושלים gmail.com@talisraeli2001 162 גילי ישראלי 209707389 יצחק שמי 10 gmail.com@gillibarzilay7 163 נפתלי ישראלי 17191651 דוידסון 18 gmail.com@naftally 164 אליעזר ישראלי 197491 אלזה 4 דירה 3 ניות ירושלים gmail.com@ezer.israeli 165 שירה כ 206897100 יצחק שמי ,10 ירושלים gmail.com@shira775722 166 חנה כהן 1397066 נוה שאנן 29 ירושלים gmail.com@hannajr 167 בועז כהן 59834820 אלזה 12 ירושלים gmail.com@boazco200 168 רלוקה כהן 303600829 יהןדה בורלא 26/26 gmail.com@raluks24 169 יערה כהן 213936123 יהודה בורלא 25 gmail.com@yaarac10 170 לאה כהן 51898708 נווה שאנן 15 gmail.com@cohen.aya 171 ורד כוחאי 24294837 ניות 2 gmail.com@veredco2000 172 גדעון כליף 303036412 בורלא יהודה 26 gmail.com@gidi.kalif 173 עדי כספי 34469452 בורלא 26 ירושלים gmail.com@caspi.adi 174 גיא כץ 301062063 בורלא 24 gmail.com@katz911 175 שריה כרמלי 24956161 יצחק שמי 10 ירושלים gmail.com@srayac 176 ישראל כרמלי 324194240 ירושלים יצחק שמי 10 googlemail.com@israelic5 177 נעמה כרמלי 207496589 יצחק שמי 10 ירושלים gmail.com@naama.m.carmeli 178 חגית כרמלי 25712340 שמי יצחק 10א ots.org.il@chagit 179 עירית כתב 30522288 רחוב יצחק שמי 8 ניות gmail.com@iritkatav50 180 צבי כתב 49370745 רחוב יצחק שמי 8 ירושלים gmail.com@zvikz48 18

שם פרטי שם משפחה מספר תעודת זהות כתובת כתובת מייל

181 רבקה לאופר 204323851 נוה שאנן 11 gmail.com@rvkstrauss 182 שעיה לב 13171095 שמי יצחק 8/15 ekmd.huji.ac.il@shayal 183 אהוד לבל 59185116 דוידזון 12 ירושלים gmail.com@ehudlebel 184 עמליה לוי 213525397 נווה שאנן 2 gmail.com@amalialevy02 185 פרנססקה לוי שפר 17566084 יצחק שמי 10 ב, דירה 5 gmail.com@lflfevischaffer 186 רחל לוינשטיין 471102 אברהם גרנות 3 א gmail.com@yon.loe 187 בברלי לוכפלד יהודה בורלא 24 gmail.com@bevluch 188 פיליפ לזרוביץ 68813302 יצחק שמי 10 דירה 22 gmail.com@lazaroviciphilip92 189 ינינה לזרוביץ 14596894 יצחק שמי 10א דירה 22 ניות gmail.com@kapitkovskyte 190 יואב ליבנה 17941311 יצחק שמי ,10 ירושלים gmail.com@yoavico 191 הרמן ליטמן 12536462 נווה שאנן ,29 ירושלים gmail.com@herman.litman10 192 תמר ליכט 28054831 בורלא 25 gmail.com@tamarlicht 193 אורי ליכט 325200764 יהודה בורלא 25 gmail.com@urilicht350 194 נטע לרמן 38758322 יצחק שמי 10 דירה 24 gmail.com@lermanneta 195 רועי לשם 25747478 מיכאלסון 12 ירושלים gmail.com@leshem.roi 196 עדן מ 305576498 שופט חיים כהן 2 gmail.com@edenmalka9999 197 לאה מגדל 58888157 ניות 34 gmail.com@lemigdal 198 יונתן מגדל 311604276 ניות 34 gmail.com@yonm13 199 לורה מדיוני 345906937 יצחק שמי 10 ב gmail.com@lauramedioni2000 200 קרן מדינה 315773713 הרב ברלין 39 gmail.com@kerenhalfon 201 אבינועם מוגילנר 309865079 אברה גרנות 3 ב 1 gmail.com@avinoammogilner 202 אביטל מור 64983125 בורלא 11 gmail.com@avital5982 203 רעיה מורג 52650561 נווה שאנן 25 mail.huji.ac.il@raya.morag 204 אריאל מורלי 39988191 בורלא 24 gmail.com@arielmorali1 205 יהוא מורן 36135697 מיכאלסון 14 ירושלים gmail.com@yehumoran 206 טל מושקוביץ 36792760 מחנה טלי gmail.com@tal.silber 207 יונתן מושקוביץ 36912525 עין עבדת 37 מחנה טלי gmail.com@yonatanmoshko 208 מיה מזרחי 11946431 יצחק שמי 10 gmail.com@maya.healthpsycho 209 עידו מזרחי 38425997 יצחק שמי 10 gmail.com@idomiz17 210 יעל מילגרום 15319650 מיכאלסון 14 gmail.com@yaelmilgrom 211 טליה מילוא 311216139 יהודה בורלא ,20 ניות gmail.com@talyabachner 212 שי מלצר 25600966 ניות 58 gmail.com@melcers 213 אהרון מלצר 1278134 ניות 58 gmail.com@amelcer 214 אן מלצר 13673272 ניות ,58ירושלים gmail.com@anniemelcer 215 חמוטל מנשהוף 21547724 גרנות ,3 ירושלים gmail.com@hamulat 216 אמיר מנשהוף 34690420 גרנות 3 ה' ירושלים gmail.com@susitasoul 217 תמר מרגליות-כהן 29516358 יהודה בורלא 25 hotmail.com@tamargal 218 ורה מרי 345028963 מיכאלסון 14 gmail.com@veramary66 219 אראל משגב 206999203 יצחק שמי 10 gmail.com@erelmis333 220 אמיר נאור 66514316 דוידסון 14 gmail.com@amirnaor777 221 קרן נבון כהן 300905006 נווה שאנן 19 gmail.com@kerenhaze 222 דפנה נחמני 39990908 יצחק שמי 10א gmail.com@daph.mani 223 ליאורה נחמני 50185842 יצחק שמי 10א gmail.com@ronliora50 224 אורי נחמני 15318793 יצחק שמי 10א gmail.com@orinhm 225 עופר ניימן 28054302 בורלא 21 gmail.com@ofern321 19

מספר תעודת

שם פרטי שם משפחה כתובת כתובת מייל

זהות

226 גילה ניימן 9993239 בורלא 21 ירושלים gmail.com@gilaneiman 227 בני ניר 65242364 יצחק שמי 10 gmail.com@beninir1 228 אושרת ניר 27226554 בורלא יהודה 26 gmail.com@oshratnir27 229 עומר נצר 66402462 דוידסון 2 ב' דירה 3 gmail.com@onetzer1 230 נעמה נצרתי גורדון 31426760 נוה שאנן 29 gmail.com@naamanaz 231 כפיר נתנאל 34203554 בורלא 24 gmail.com@kififrn78 232 מעיין נתנאל 326188000 יצחק שמי 10 gmail.com@wlpntprhmhzwrlh 233 משה סידיס 0 יצחק שמי 10 כניסה ב דירה 3 gmail.com@moshe.sidis 234 בני סיוון 50633916 יצחק שמי 10 א׳ gmail.com@bennysivan 235 נעם סיון 326385150 יהודה בורלא 20 gmail.com1@sivannoam 236 אילנה סיון 50625581 רחוב יצחק שמי 10 gmail.com@sivan.ilana 237 מיכל סימוביץ אטקס 27351329 יצחק שמי 6 gmail.com@michal.simovitch 238 דוד סימן טוב 56160146 נוה שאנן 29 gmail.com@davidst3315 239 אורית סן-גופטה ארדיסון 55470504 נווה שאנן 25ג' gmail.com@orit.sen 240 יפתח סנג'רו 208501122 יהודה בורלא 24 gmail.com@yiftach.sangero 241 אלונה ספיר 310642939 אלזה 7 דירה 8 ירושלים gmail.com@rentsapir 242 חנה ספיר 337754832 שמי יצחק 2 gmail.com@channah.sapir 243 רון ספיר 1011378 אלזה 7 דירה 8 ירושלים gmail.com@ronsapir12 244 טל סרפוס 34851840 בורלא 22 gmail.com@tserphos 245 אורי עדן 200552453 יצחק שמי 10 דירה 24 gmail.com@urieden123 246 חנה עדן 21890538 יצחק שמי 10 gmail.com@hannahgoldberg10 247 רועי עמיר 66391194 בורלא יהודה 20 gmail.com@roydamir 248 עמיחי עמית 37200524 יצחק שמי ,8 ירושלים gmail.com@amichaiamit 249 יעל עמיתי פרייס 205665110 חיים בג'איו 4 ירושלים gmail.com@yael.amitai.preiss 250 כרמלה ענבר 6319941 י. בורלא .24 דירה 4 ירושלים. gmail.com@herzl.inbar 251 תמר ענתבי רוטמן 24450819 ניות 18 gmail.com@tamararch40 252 סער פאר 28589570 נווה שאנן ,29 ירושלים gmail.com@saarpeer 253 מיה פוליצר 26527747 בורלא 20 דירה 17 ירושלים gmail.com@mayapolizer 254 פרנק פולק 69128510 יהודה בורלא 26.7 6918325@gmail.com 255 סילבה פולק 13109038 יהודה בורלא 26/7 gmail.com@sylviapol77 256 עמית פונדיק 33828492 יהודה בורלא 22 דירה 26 googlemail.com@amit.pundik 257 דניאלה פיינגולד 15415631 בורלא 20 ירושלים gmail.com@dani.fain 258 אריאלה פינטו 31823750 יצחק שמי ,10 ניות gmail.com@arielalevypinto 259 יצחק פינסון 307078055 יצחק שמי 10 דירה 8 gmail.com@iddpiddp 260 טליה פינקל 31382788 מיכאלסון 14 ירושלים gmail.com@animotek78 261 דפנה פיקלר 38751426 בורלא ,21 ירושלים gmail.com@dafnaf 262 בר פלד 26591941 דוידסון 6 gmail.com@peled.bar 263 יעל פלדי 59175802 דוידזון 19/4 ירושלים gmail.com@yaelpaldi 264 שיקמה פנירי 302114582 אלזה 5 gmail.com@shikmma 265 מלכה פסטינגר 17183047 נווה שאנן 7 gmail.com@malkafest 266 גל פרידמן 301739926 ניות 10 gmail.com@galfriedman9 267 מיכל פתאל 36388296 שמעוני, ירושלים gmail.com@michal.fattal 268 מיכאל צור 53359014 דוידזון 8 ירושלים netvision.net.il@tsurmich 269 ששון צמח 66404716 נווה שאנן gmail.com@sassonze 270 שרי צפריר 9927377 בורלא 24 gmail.com@tsarait 20

מספר תעודת

שם פרטי שם משפחה כתובת כתובת מייל

זהות

271 לובה קוסמן 304271505 מיכאלסון ,10 ירושלים gmail.com@luba818391 272 בתיה קופיץ 50243781 יהודה בורלא 24 gmail.com@batiakupits 273 עפרה קוץ 52105418 דוידזון 2 ניות ירושלים gmail.com@ofrakotz 274 נתנאל קימיאגרוב 323883728 יצחק שמי 10 כניסה ב' gmail.com@netanel33116 275 צילה קיצלס 64885023 רח יצחק שמי 6 gmail.com@cila.kizcales 276 תמר קלהורה פונדיק 31802390 בורלא יהודה 22 gmail.com@calahora 277 מרים קלויזנר 12437489 רחוב בורלא 22 ירושלים gmail.com@klausnermiriam 278 ליאורה קליין 54911136 אלזה 6 ניות ירושלים gmail.com@aviliora 279 אבי קליין 54907217 אלזה 6 ניות ירושלים gmail.com@pirsum.avi 280 אהובה קליין 56387649 נווה שאנן 29 gmail.com@ahuvakle 281 רחל קלרמן 54930755 יהודה בורלא 23/4 gmail.com@rachelkellermann57 282 ריימונד קמפפר 13799697 נווה שאנן 18 gmail.com@pkrisfun 283 מיפ קמפפר 13799705 נוה שאנן 18/20 gmail.com@miepsk 284 שהם קסלסי 23533664 נווה שאנן 2 ירושלים gmail.com@shoham.kl 285 עדנה קצב 645044 רחוב אלזה 12 דירה 6 ירושלים gmail.com@ednakatsav 286 שלמה קצב 50254234 אלזה, אלזה 12 /6 gmail.com@katsav865 287 יעקב קרויזר 305498644 דוידזון 6 gmail.com@ykroizer 288 איילה רביב 209737022 יהודה בורלא 18 gmail.com@ayalaraviv12 289 אורי רביב 24130825 יהודה בורלא 18 mail.huji.ac.il@uri.raviv 290 עינב רביב 324870740 יהודה בורלא 18 gmail.com@einavraviv1 291 לאה רבינוביץ 22515746 מינץ32 ירושלים gmail.com@lea3266 292 אביבה רבינוביץ 157966 בורלא יהודה 20 ירושלים gmail.com@avivar143 293 אבישג רודיך כהן 33758087 נווה שאנן 7 ירושלים gmail.com@avishuger 294 דניאל רוזן 203710470 אברהם גרנות 3 gmail.com@danielrozen93 295 ורד רוזנבלום חזן 59848051 ניות 62 ירושלים gmail.com@vered68 296 צבי רוזנבלום חזן 59709691 ניות 62 ירושלים gmail.com@oiffiffiffcerozenblum 297 אלה רוזנקוביץ 28141273 יצחק שמי ,8 ניות, ירושלים gmail.com@ella8ros 298 מאיה רוטמן 212907711 ניות 18 gmail.com@mayarothman.500 299 נגה רוטמן 207839267 ניות 18 gmail.com@nogi1998 300 לוטן רוטמן 22256671 ניות 18 kke.co.il@lotan 301 פרדי רוקם 26074005 נווה שאנן 2 ירושלים gmail.com@freddie.rokem 302 טליה רזין 200790145 דוידזון 8 ירושלים gmail.com@talya.razin 303 טלי ריבלין 25122953 נוה שאנן 29 gmail.com@taliarp 304 יואב ריינר 300300399 ניות 60 emek-lehar.com@yoav 305 יצחק רייף 51321032 נווה שאנן 4 ירושלים gmail.com@yitzhakraif 306 נמרוד רייף 301786414 נווה שאנן 4 gmail.com@nimrodraif 307 דניאל רייף 203220686 נווה שאנן 4 ירושלים gmail.com@danielraif3 308 יואב רייף 21980552 מעיין 13 גבעתיים gmail.com@raifyoav 309 סבינה ריכטר 56533763 שמי יצחק 10 gmail.com@sr4236 310 חני רסקין 29531373 יצחק שמי 10 א דירה 25 gmail.com@hc090772 311 שלמה רסקין 28900710 יצחק שמי 10 gmail.com@kabbalafrankfurt 312 תות שגיא פוליצר 200362796 נוה שאנן 19 gmail.com@tootsagi1 313 אלון שדות 59746263 נווה שאנן 10 ירושלים gmail.com@mymahatz 314 ורד שדות 59734244 נווה שאנן 10 ירושלים gmail.com@veredsadot 315 שמעון שולדינר 68823798 נוה שאנן 29 gmail.com@shimon.schuldiner 21

מספר תעודת

שם פרטי שם משפחה כתובת כתובת מייל

זהות

316 מוניקה שולדינר 12008486 נווה שאנן 29/22 gmail.com@monica.schuldiner 317 תמר שחר 43546480 בורלא 24 gmail.com@tamiantsha 318 יאיר שחר 62836838 בורלא 24 gmail.com@yair.shachar1 319 דניאיל שטלין 309513190 שמי ,10 דירה ,16 כניסה ב gmail.com@danielsmail 320 מרינה שטלין 336168570 שמי ,10 דירה ,16 כניסה ב gmail.com@shatalin.marina 321 לידיה שטלין 309513141 שמי ,10 דירה ,16 כניסה ב gmail.com@shatalin.lidia 322 יוסף שטלצר 16987844 יהודה בורלא 26 דירה 19 gmail.com@ceo2.gye 323 אלכסנדרה שטלצר 16987869 יהודה בורלא 26 דירה 19 gmail.com@ystelzer2020 324 מרים שטרית 6679203 אלזה 7 ירושלים9370600 gmail.com@mirishetreet 325 דוד תומס שיהן 333850295 אברהם גרנות 3 ב' דורה 1 gmail.com@davidthomassheehan52 326 גאיה שיף 331236133 יצחק שמי 2 gmail.com@gayashiff 327 מריאנה שירזי 62241419 בורלא יהודה 16 ירושלים gmail.com@panorama.isr 328 שני שלמה 27841535 בורלא 26/14 gmail.com@shany.kharel 329 יוחאי שלמה 59142695 בורלא יהודה 26 gmail.com@yochai2164 330 דניאל שמי 29740651 דוידסון 12 ניות gmail.com@shemshemy 331 רינה שמש 223198 א.פררה 9/46 ירושלים gmail.com@rina.shemes1 332 עמית שמש 46645882 אלזה gmail.com@shemeshamit81 333 רום שנהב 201407947 יהודה בורלא gmail.com@shenhav.ro 334 נטליה שנקר 311750848 בורלא 26 gmail.com@natashashenker 335 גד שפר 43943777 אלזה ,8 ירושלים gmail.com@gads81 336 סינתיה שפר 547748542 אלזה 8 gmail.com@cynthia.renthlei 337 יעקב שפר 26929414 יצחק שמי 10 דירה 5 gmail.com@yaacovschaffer 338 אביטל שרון 37682796 בורלא 16 ירושלים gmail.com@aasharon נעה גולדשמידט ניר הגפן 6 מגל

1/2/2026 ששון צמח

066404716

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

שירין ברגותי-מלחם, עו"ד )(LL.B .Adv ,Bargoti-Milhem Shireen

עפר גיטליץ, עו"ד ומהנדס )LL.B ,.M.S.c ,.(B.Sc .Adv ,Gitlitz Ofer

רח' המלך ג'ורג' 16א' טל': 972-2-5379005 + :Tel street George King 16A

קומה 3 פקס: 972-2-5379006 + :Fax Floor 3rd

ירושלים

mgm-law.net@office Jerusalem

________________________________________________________________________ ירושלים, י"ד שבט תשפ"ו

01 פברואר 2026

לכבוד

ועדת המשנה להתנגדויות

הועדה המחוזית לתכנון ובניה,

משרד הפנים

ירושלים

ועדה נכבדה,

הנדון: התנגדות לתכנית מתאר מקומית מופקדת מס' 101-1307255

התחדשות עירונית – פינוי בינוי ברחוב נווה שאנן ,20 ניות, ירושלים

בשם מרשינו, 42 בעלי הזכויות ב 28 יח"ד במקרקעין ברחוב שמי יצחק 10 ששמותיהם מפורטים מפורטים להלן, מוגשת בזאת התנגדותם לתכנית המופקדת שבנדון:

דירה שם ת.ז

1 גיא גולדברג 36259802

2 אדוארד אברבוך 17239476

שוש אברבוך 54584032

3 משה סידיס 206073264

4 אן רוז טייבר 348024520

הוברד טייבר 348025412

7 יעל בש 15662406

שלומי בש 39269816

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ 8 פינסון יצחק 307078055

9 בני ניר וסיגלית 65242364

11 מאי זזון 316213214

שי זזון 21994512

12 אריאל מדיוני 348081068

13 טטיאנה גורליק 347955072

14 דבורה גרא 12618303

דב גרא 189738

15 דבורה זילבר 55633713

16 שטלין דניאיל 309513190

שטלין מרינה 336168570

17 ד״ר עידו מזרחי 38425997

18 גיל ישראלי 59183483

נירית ישראלי 23874779

19 גד ירון 50835529

20 יואב ליבנה 17941311

21 חגית כרמלי 25712340

שריה כרמלי 24956161

22 פיליפ לזרוביץ 68813302

לזרוביץ ינינה 14596894

23 מזל אלון 50628783

24 אורי עדן 200552453

25 חני רסקין 29531373

שלמה רסקין 28900710

26 רבקה בקנשטיין 36952257

אהד בן יעקב 40917940

28 נעמי הייטון 346264260

29 איתי חרוש 40914509

30 יהודה בנית 51163434

מירה בנית 54743307

31 סבינה ריכטר 56533763

ריכטר אביגדור 055637367

32 בני סיוון 50633916

אילנה סיון 50625581

עמ' 2

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ מבנה המתנגדים גובל וסמוך למבנה מושא ההתנגדות והמתנגדים נושאים ישירות בתוצאות להן תגרום התכנית, הכל כפי שיפורט להלן.

בכבוד רב;

העתק:

הועדה המקומית לתכנון ובניה

עמ' 3

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

התנגדות לתכנית מתאר מקומית מופקדת מס' 101-1307255

אנו מתנגדים לתכנית, כל זאת לפי סעיפים 100 עד 103 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה (,)1965 כפי

שיפורט להלן:

מבוא

1. התכנית שבנדון מציעה התחדשות עירונית במקרקעין ברח' נווה שאנן ,20 בשכונת ניות,

בירושלים, תוך הריסת הבינוי הקיים הכולל 30 יחידות דיור, ולפי האמור בתכנית, הקמת בניין חדש בן 11 קומות מעל הכניסה הקובעת, הכולל 94 יחידות דיור, 4 קומות חניה תת קרקעיות וזאת בנוסף לשטח מסחרי והפרשה לצרכי ציבור.

2. המתנגדים יטענו כי בנסיבות העניין יש לדחות את התכנית או להפחית את היקף, גובה ואופן

הבינוי מכל הסיבות שתפורטנה להלן.

3. כמו כן יטענו המתנגדים, כי יש לתקן את הוראות התכנית ומסמכיה באופן אשר יצמצם את

האפשרות לסטיות עתידיות מהתכנון המוצע בנספח הבינוי. סטיות מהתכנון המוצע, אשר ניתן יהיה לאשר, ללא כל פרסום, ללא ידוע הציבור וללא שיתוף ציבור.

4. המתנגדים עוד יטענו, כי יש ליתן פתרון תנועתי ראוי להקלה על עומסי התחבורה הצפויים עקב

מימוש הפרויקט מושא התכנית.

בית המתנגדים

5. המתנגדים כולם הנם בעלי זכויות במגרש הגובל ממזרח למקרקעין עליהם חלה התכנית

שבנדון, במבנה ברח' שמי יצחק 10 ורובם אף מתגוררים בפועל בבניין זה.

עמ' 4

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ מוזיאון ישראל

בית המתנגדים

הבניין מושא

ההתנגדות

מתוך GIS העירוני

המקרקעין עליהם חלה התכנית

6. כאמור, התכנית חלה על מגרש ברח' נווה שאנן ,20 בשכונת ניות, במקרקעין הידועים גם

כחלקה 208 בגוש .30181

עמ' 5

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

7. על המקרקעין חלות, במצב המאושר, תכניות 1470א' מאפריל 1995 ותכנית ,62 ועל פיהן הייעוד

של המקרקעין נקבע לאזור מגורים .2 תכנית 1470א חלה על חלקות 208 (מושא ההתנגדות), וחלקות מגורים ,63 .65

8. התכנית המאושרת קובעת את מספר הקומות המירבי "בהתאם לבניינים בשטח". במגרש

מושא ההתנגדות מספר הקומות המירבי נקבע ל – 3 קומות ובחלקה מצפון (חלקה )65 ל 7 קומות.

המגרש מצפון

למגרש מושא

ההתנגדות

המגרש מושא

ההתנגדות

עמ' 6

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

תכנית 2000

9. תכנית המתאר ,2000 אשר הוחלט על הפקדתה על ידי הוועדה המחוזית בשנים ,2008-2009

מהווה את מסמך מדיניות של מוסדות התכנון, אף כי לא הופקדה.

10. לפי תכנית המתאר ,2000 שטח התכנית מיועד לאזור ללא ציפוף.

ואלה טענות המתנגדים

חריגה בוטה ממדיניות

11. כאמור, תכנית 2000 קבעה את האזור כ"אזור ללא ציפוף". תכנית ,2000 המהווה את מדיניות

התכנון בתחום התכנית, קובעת למעשה כי זהו אזור שבו לא יותר ציפוף ויותר בו פיתוח מותאם, בניגוד ל"אזורים לציפוף" המיועדים למגורים ופיתוח אינטנסיבי.

12. כיום המדיניות של ועדות התכנון, כמעט בכל האזורים בעיר, למעט אזורים בודדים (אשר

כוללים את ניות), היא לאפשר בניה גבוהה. אישור התכנית דנן יהיה בסטייה גם למדיניות זו, ביטול האזורים הבודדים שעוד נותרו שמורים עם בניה נמוכה, וכל זאת ללא כל ראייה תכנונית כוללת.

13. הטענות כי מדובר "בחלק החיצוני של השכונה"/"בשולי השכונה" או לעניין הבניה הגבוהה

"משני צדיה" של החלקה, אינן ראויות בעליל, שכן מדובר בשכונה קטנה, מס' רחובות בודדים, לכן לא קיימים שולי שכונה ואין לשכונה חלק חיצוני. בנוסף לאמור, אישורה של התכנית מושא ההתנגדות עלול להוביל למדרון חלקלק אשר יש בו כדי לחתור תחת כל העקרונות לשימורה של ניות ואי ציפופה, כפי שכוונה תכנית .2000

14. כפי שניתן לראות בתמונה שבעמוד 3 לעיל, גורמי התכנון, הצליחו, עד היום, לשמור על רצועה

בה נשמר דירוג הבניינים הן ממוזיאון ישראל ועד לגן הבוטני והן מכיוון הגן הבוטני ועד מוזיאון ישראל.

15. המתנגדים יטענו כי יש להגביל את היקף הבינוי והגובה בתכנית, לכל היותר, להיקפי ומספר

הקומות של בתי המתנגדים ובנסיבות המקום והמקרה דנן, המתנגדים סבורים, שיש לקבוע

את גובה הבניינים, ללא יותר מ 4-5 קומות, על מנת לנסות לשמר, ולו במעט, את מאפייניה

התכנוניים של השכונה, ומניעת מסות בינוי שאינן מתאימות לה.

עמ' 7

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

16. יצויין כי הקטנת היקף הבינוי כאמור, תוביל בהכרח גם להפחתה בחומרת הבעיות

התחבורתית הצפויות ממימוש הפרויקט.

היעדר הצדקה - שכונת ניות אינה זקוקה לתמרוץ בדרך של פינוי בינוי

17. שכונת ניות בכלל והמבנה מושא ההתנגדות בפרט אינם כוללים מבנים הזקוקים לתמריצים

המוענקים לפרויקטים של פינוי בינוי.

18. תכנית פינוי בינוי נועדה להתמקד בעיקר בשכונות בעלות מצב סוציו-אקונומי נמוך,

המאופיינים, בין היתר, באזורים הזקוקים לחידוש המרחב הציבורי, תשתיות, והוספת שטחים ירוקים ומוסדות ציבור. אחת המטרות בפרויקטי פינוי בינוי, היא צמצום פערים.

19. במאמר שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מיום 7.4.2025 אשר נכתב ע"י עו"ד

אליעזר במברגר, ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בעניין "העתירה החריגה של עורך הדין בירן כנגד מדיניות התחדשות העירונית בישראל" נכתב כי:

"התחדשותעירוניתהיאכיוםמנוףחברתיממדרגהראשונה,ואוליהכלי

המרכזיכיוםבמדינתישראללשדרוגרמתהחייםשלאוכלוסיותחלשות,

ולצמצוםפעריםבחברההישראלית.ההתחדשותהעירוניתהגיעהבשנים

2022-2024לשיאיםשלפעילות,ובמסגרתהעשרותאלפימשפחות,רובן

ממעמדחברתי-כלכלינמוך,הצליחולהביאעצמןלמציאותחדשה,תוךשהן

מחליפותמציאותשלדירהישנהבמבנהמוזנחלחייםבשכונהחדשה

ומודרנית,בדירהשכוללתממ"ד,מרפסת,מחסן,חניותועוד."

20. בענייננו המדובר בהיפך הגמור. תושבי השכונה מתאפיינים ביכולות כלכליות, בין הגבוהות

במדינה בכלל ובירושלים בפרט, לכן אין כל הצדקה להרעיף את הזכויות הנדיבות המוענקות ליזם הפרוייקט, אין כאן כל צמצום פערים, אלא הגדלת הפערים, אין המדובר בדיירים מתגוררים במבנה מוזנח, אלא מדובר במבנה המתוחזק ברמה גבוהה יחסית.

באתר העירייה מוצגת השוואת האשכול החברתי הכלכלי בירושלים:

עמ' 8

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

21. ניתן ללמוד כי שכונת ניות היא השכונה השנייה בירושלים באשכול החברתי-כלכלי גבוה.

22. די לראות את התמונה מתוך דו"ח השמאות של יזם התכנית בעצמו ולהבחין כי המדובר במבנה

מטופח.

23. המדובר בענייננו בפלח אוכלוסייה אמיד במעמד סוציו אקונומי גבוה, אשר אינו זקוק לכל

תמרוץ בדמות פרוייקט לפינוי בינוי.

עמ' 9

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

היעדר תכנון כולל

24. מושכלות יסוד הן כי עדיף תכנון כולל על תכנון נקודתי, ואולם התכנית מושא ההתנגדות

מוכיחה ביתר שאת, מדוע נדרש תכנון כולל. תכנית זו היא הדוגמה הבוטה לבניה בניגוד לתכנון כולל, בניגוד למדיניות, וזאת ללא כל ראייה מערכתית, טלאי על טלאי ובסתירה לכל הגיון תכנוני ראוי.

25. כאמור, ענייננו באזור המיועד על פי המדיניות ל"אזור ללא ציפוף".

26. על בניין המתנגדים, הנמצא למרגלות מוזיאון ישראל והגובל ממזרח לתכנית, חלה תכנית 5662

משנת 2012 – "שינוי במערך יעודי הקרקע, שינוי הבינוי המאושר והגדלת מס' יח"ד – נווה המוזיאון". תכנית ,5662 שלא בדומה לתכנית מושא ההתנגדות, חלה על שטח של 23.662 דונם ונדונה משך 7 וחצי שנים, תוך ראייה כוללת של האזור, הקפדה ושמירה על נצפות ומבטים מ - ואל הגן הבוטני והתייחסות לקרבה למוזיאון ישראל.

27. המגרש של המתנגדים סומן בתכנית 5662 כמגרש .3 התכנית ראתה את חשיבות הנצפות מכיוון

הגן הבוטני והאוניברסיטה אל מוזיאון ישראל וההיפך ושמירה על הדירוג לכיוון הגן הבוטני.

28. לכן תכנית 5662 שהושקעה בה מחשבה רבה (די לראות את מסמכי התכנית 5662 וללמוד כמה

מאמץ ומחשבה הושקעו בה), הקפידה וקבעה את הדירוג והנצפות לכיוון הגן בבניה מדורגת כפי שמובא לידי ביטוי, בין היתר, בנספח הבינוי של התכנית:

עמ' 10

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ בניין המתנגדים (מגרש )3 מתוך נספח הבינוי של תכנית .5662

29. על החשיבות שראתה התכנית בדירוג הבניין, ניתן ללמוד גם מהוראות התכנית, הקובעות

לעניין נספח הבינוי כי "הנספחיםהנםמנחיםלמעטלענייןגובהאבסולוטי,ולענייןעיקרון

הבינויהמדורגוההפרדהלאגפיםבמגרשמס',3אשרלגביהםהינםמחייבים".

30. יתרה מכך, הועדה המחוזית, באותה תכנית, החליטה על ביטול הקומה העליונה במגרש

המתנגדים "ייקבעגובהאבסולוטימירבישלשתיקומות(6מטרים),מעלגובההקרקע

הטבעיתהעליוןבמגרש". עוד הורתה הועדה המחוזית על צמצום מס' יח"ד במגרש .3 במקור תוכננו במגרש ,3 50 יח"ד ובין היתר לאור "כושר הנשיאה" של רחוב נווה שאנן צומצמו מס'

יח"ד הדיור בבניין המתנגדים ל 32 יח"ד.

31. מיותר לציין כי התכנית מושא ההתנגדות מייצרת פגיעה קשה בנצפות לכיוון הנוף והנצפות

מהגן הבוטני אל המוזיאון, כשעניין זה עומד בסתירה דרסטית לאחד מהעקרונות שהנחו את ועדת התכנון באישורה של תכנית ,5662 אשר ראתה את השמירה על דירוג הבניה.

32. כל הראייה המערכתית של תכנית 5662 קורסת בתכנון הבלתי מרוסן כפי שבא לידי ביטוי

בתכנית זו. התעלמות מתכנית שעמלו עליה משך 7 וחצי שנים ללא כל נימוק, כשההסברים היחידים הם, כי יש בצידי המבנה מושא ההתנגדות בנייה גבוהה (7 קומות ברחוב יהודה בורלא), לכן מציעים 13 קומות בבניין מושא ההתנגדות, או כי מדובר ב"שולי השכונה" כאשר ענייננו במרכז שכונה קטנה ששטחה הבנוי הכולל הוא כ 140 דונם בלבד עם מספר רחובות מצומצם, והכל ללא ראייה כוללת תוך התעלמות וביטול תכנון קודם. המתנגדים סבורים כי החלטה לאשר את התכנית היא החלטה שאינה ראויה.

תכנון גובה חריג

33. התכנית קובעת כי מספר הקומות מעל הכניסה הקובעת יהיה 9 קומות, כאשר למעשה עיון

במסמכי התכנית, מעלה כי מרחוב בורלא מספר הקומות הוא 11 קומות + "מעקה מתקנים טכניים וחדר יציאה לגג". למעשה מדובר על מבנה בן 13 קומות מעל רחוב בורלא.

עמ' 11

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ מתוך נספח הבינוי (קומת מסחר בגובה של 2 קומות + 10 קומות מגורים + קומה טכנית = 13 קומות).

34. קרי, לאור הבניינים מצידי המבנה מושא ההתנגדות המנשאים לגובה של 7 קומות מעל רחוב

בורלא, מתבקש מגדל (2 מגדלים) בגובה של 13 קומות.

35. מדובר במגדל אשר אינו רק חריג וזר לשכונה, אלא אף חורג בכמעט כפול מאותם מבנים, אשר

ועדות התכנון הצליחו לשמור עד להגעת התכנית מושא ההתנגדות.

36. קביעת הכניסה הקובעת מנווה שאנן וטענה כי מבוקשות 9 קומות "מעל הכניסה הקובעת",

היא זריית חול בעיני הציבור. יש לקבוע את גובה הכניסה הקובעת מגובה רחוב בורלא ולהנמיך את הבינוי בהתאם.

עמ' 12

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

37. כמו כן, המתנגדים יטענו כי יש לתקן את התכנון, תוך הפחתת גובה הבנייה והתאמת הבינוי

למקטע הנצפה ממוזיאון ישראל ועד הגן הבוטני, והימנעות מיצירת בינוי זר, המתנוסס לגובה חריג ללא כל הצדקה תכנונית ראויה.

קווי הבניין ועומס הבינוי בלתי סבירים

38. הועדה הנכבדה, עת היא מעניקה זכויות בניה בנדיבות, בדומה לתכנית מושא ההתנגדות,

מעמיסה על התשתיות הקיימות ומעמיסה על התושבים הקיימים, "מתרצת" וקובעת כדבר שבשגרה, כי למעשה מדובר בשיפור משמעותי של המרחב הציבורי. האמירה כאמור מתבססת על העובדה שתכניות פינוי בינוי מפרישות ומציגות פיתוח שצ"פ נגיש לרווחת כל תושבי השכונה, תוכניות פינוי בינוי יוצרות ריאות ירוקות, לכאורה, לטובת התושבים בשכונה, יוצרות אמנם בניה גבוהה ואולם מגדילות מרווחים ומעניקות מענה לצרכי האוכלוסייה במקום. כך לכאורה, תחת בניין רכבת על כל שטח התכנית, תכנית פינוי בינוי יוצרת מגדל או שני מגדלים "רזים" עם מרווח גדול ביניהם.

39. הבניין הקיים הינו בניין טורי בן 4 קומות. התכנית אינה מציעה תחת הבניין הטורי מגדל אחד

או שני מגדלים צרים עם מרווח פתוח רחב ביניהם תוך יצירת שטח פתוח במפלס הרחוב בין המגדלים לטובת שצ"פ, ולו כדי לתת "פיצוי" חלקי על הוספת המגדלים, אלא מציעה על כל שטח התכנית מבנה מסיבי בן 5 קומות ("מבנה מרקמי") ומעליו עוד מוסיפה את שני המגדלים.

כך מוצג בינוי המציע יסוד של 5 קומות מלאות, ומעליו את שני מגדלים. השכנים למעשה "משלמים" ואינם מקבלים דבר.

40. יתרה מכך, התכנית מושא ההתנגדות מאפשרת, הלכה למעשה, תוספת של 64 יח"ד נוספות (94

יח"ד תחת 30 יח"ד קיימות), כשהנדיבות המופגנת כלפי יזם התכנית, ניתנת ללא כל תועלת אמיתית לציבור, ללא כל מענה לטובת השכנים. אדרבא, התכנית המוצעת מחצינה את כל הנזק על התושבים, אשר רק נפגעים מהתכנית המוצעת.

41. יתרה מכך, שטחי הציבור המזעריים שמעניקה התכנית, 380 מ"ר מבונים, קבורים ומוצעים

במיקום נחות משמעותית. אמנם נספח הבינוי מציג שטח ירוק הצמוד לשטח הציבורי, ואולם מדובר בהטעיה, שכן מפלס השטח הירוק גבוהה הרבה יותר ממבנה הציבור הקבור.

עמ' 13

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ שצ"פ המוצג

לכאורה במפלס

השטח הציבורי

42. כמו כן יטענו המתנגדים כי קיימת באזור מצוקה של גני ילדים והתכנית אינה מפרישה שטחים

ראויים לטובת גני ילדים בתחום המבנים, כפי שהיה מצופה ממנה.

43. בנוסף לאמור, יוסיפו המתנגדים כי הטענה והיתרון היחיד באישור התכנית במתחם ללא ציפוף

הוא, לפי המלצות ועדות התכנון, כביכול, שהתכנית יוצרת קישוריות של רחוב בורלא לפנים השכונה המצדיקה את הנזק שגורמת התכנית. לטענת התושבים המדובר בלעג לרש. מבלי לפגוע באמור יצוין כי כבר היום קיימת קישוריות בין רחוב בורלא ל"פנים השכונה" מהרחובות ולא נדרשת התכנית המוצעת כדי ליצור את הקישוריות, וכן שהשימוש של התושבים במעלית, אם יהיה, יהיה מזערי.

44. מבלי לפגוע באמור לעיל, יוסיפו המתנגדים כי התכנית מסמנת קו אפס הן כלפי רחוב בורלא

והן כלפי בתי המתנגדים. המתנגדים דורשים את הרחקת הבינוי המוצע מגבולות החלקה, מרחוב יצחק שמי/נווה שאנן, לכל הפחות 6 מ' מהחזית.

קביעת נספח הבינוי כנספח מחייב או למצער קביעות מתאימות בהוראות התכנית המצמצמות את

גמישות התכנית

45. המתנגדים יטענו כי קווי הבניין אשר נקבעו בהוראות התכנית ובתשריט התכנית, מסמנים

מסגרת בינוי בלבד, הקובעת קווי אפס (או כמעט אפס) מגבול ות המגרש הן ממערב והן ממזרח.

עמ' 14

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

46. כך למשל, מוצג בנספח הבינוי נסיגות של המגדל מגבול המגרש ומקווי הבניין כפי שסומנו

במסמכי התכנית, שכאמור סומנו בקו בניין אפס.

47. ואולם, בהוראות התכנית, אין כל הגנה על התכנון המוצע בנספח הבינוי, כאמור לעיל, ובכלל

זה לעניין הבינוי המצומצם יותר, כפי שמוצג בנספחי הבינוי.

48. ויודגש כי סטייה בהליך הרישוי מהתכנון המתואר לעיל, אף לא תחייב כל פרסום, לא תחייב

שיתוף ציבור, ולא תקנה למי מהמתנגדים את הזכות להתנגד לבינוי האמור.

49. על כן, המתנגדים דורשים מהועדה הנכבדה, להגן על עיקרי התכנון כפי שפורטו לעיל, תוך

סימון קווי בניין פרטניים לכל בינוי הנסוג, בהתאם לבינוי המוצע בנספח הבינוי.

דו"ח השמאות אינו תואם את מציאות המחירים בשכונה

50. דו"ח השמאי מטעם יזם התכנית, המציג הערכת שווי של 41,000 ₪ למ"ר בלבד, מצג שאינו

תואם את מחירי השוק של דירות בבניינים בבניה חדשה בסביבת הנכס, מחירים המגיעים לסכומים של 45,000-60,000 ₪ למ"ר.

51. ההשוואה בדוח הינה בין היתר לדירות ישנות ברחוב הרצוג ,81 בניין שהיה מוזנח כשהתמורות

נלקחו משנת ,2021-2022 עוד בטרם מומש פרויקט תמ"א 38 בבניין, בניין הממוקם במיקום שכלל אינו בר השוואה יחסית למיקום הנכס מושא ההתנגדות ונחות גם מבחינת הנוף הנשקף ממנו. כך גם ההשוואה המתבצעת בדוח השמאות לנכסים האחרים המוזכרים בו, שברובן מדובר בבניה ישנה באזורים נחותים יותר, נכסים אשר אינם יכולים להוות בסיס להשוואה ראויה לצורכי הערכת שווי.

52. המתנגדים שומרים על זכותם לצרף דוח שמאות מטעמם.

תכנון תחבורתי לקוי ופתרון חלקי מוצע

53. לא יכולה להיות מחלוקת בדבר הקשיים התחבורתיים הקיימים בשכונה, עוד בטרם ציפופה.

המתנגדים סובלים כבר היום מאזור עמוס תנועה ומחסור חמור במקומות חניה.

עמ' 15

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

54. ע"פ התקן, אשר גם הוא אינו מספק, נדרשים 148 מקומות חניה ל 94 יחידות הדיור (לא כולל

10 מקומות חניה לאורחים).

55. אמנם בהתייחס לדוח השמאות, כל דירה הזכאית לקבל 2 חניות (לאור שטחה של הדירה),

מקבלת בפועל, ע"פ ההסכם אשר נחתם מול הדיירים הקיימים, חניה אחת בלבד, ואולם אין בכך כדי לצמצם את כמות כלי הרכב, שהרי רובן של הדירות הגדולות (דירות הדיירים הקיימים), יהיו עם שני רכבים ויותר, ולפיכך, המחסור החמור במקומות חניה היום, אמור להתעצם באופן משמעותי.

56. המחסור בשטחי חניה בנוסף לשטחי הציבור ושטחי המסחר המתווספים לתכנית אשר גם הם

מהווים אלמנטים מחוללי תנועה אדירים, עלול לגרום ליצירת עומסי תנועה בלתי נסבלים, בכל שעות היום, באזור עמוס תנועתית גם כיום.

57. אין ספק כי התכנית מושא ההתנגדות, ככל שתאושר, תהיה הסנונית הראשונה למארג

פרויקטים נוספים לפינוי בינוי שיתווספו בשכונה, והעומס התחבורתי יגרום לכאוס, לפקקי תנועה ולסביבה מזוהמת. כך גם ייווצרו נזקי רעש וצפירות בלתי נסבלים.

58. המתנגדים יוסיפו ויטענו כי הם חוששים, שעומסי התחבורה והחניה, יגרמו למפגעים

בטיחותיים של ממש העלולים לגרום חלילה לפגיעה בגוף וברכוש.

פגיעה קשה בבתי המתנגדים, שינוי מהותי לאופי הסביבה ופגיעה אנושה בערך נכסיהם

59. המתנגדים יטענו כי התכנית המופקדת משנה באופן מהותי את אופי הסביבה שלהם, כאשר

תכנית זו מהווה התחלה בלבד לתהליך אשר עלול לשנות לרעה את פני השכונה כולה ללא היכר.

60. המתנגדים, אשר זה עתה קבלו את החזקה בבתיהם, אשר מהם נצפה, נוף מדהים, בהתאם

לתכנון אשר נקבע על ידי הועדה הנכבדה בתכנית .5662 אולם, נוף זה צפוי להיחסם על ידי הבניה המוצעת בתכנית שבנדון.

61. הבינוי מושא התכנית, צפוי גם לגרום לחסימת אור ואוויר מהבתים של חלק ניכר מהמתנגדים.

עמ' 16

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

62. השינויים המפורטים לעיל, יגרמו בהכרח לפגיעה משמעותית בערך נכסי המתנגדים, והם

שומרים על כל זכויותיהם להגשת תביעת פיצויים לפי החוק. כל טענות המתנגדים שמורות להם.

63. המתנגדים מודעים לכך כי אין להם זכות להקפיא את התכנון בסביבתם, ואולם, על מוסדות

התכנון להבטיח כי הפגיעה בתושבים הקיימים, ככל שהנה בלתי נמנעת, תהיה סבירה ומאוזנת.

בענייננו, המתנגדים סבורים כי הפגיעה בהם הנה בלתי סבירה.

לסיכום

מכל הטעמים המפורטים לעיל, מתבקשת הועדה הנכבדה לדחות את התכנית במתכונת המוצעת או

לחלופין, להפחית את מספר הקומות ל-5 קומות לכל היותר ולהרחיק את הבניה מגבולות המגרש.

המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להוסיף טענות בעת הדיון, והם שומרים לעצמם את הזכות

לצרף להתנגדות זו חוות דעת מקצועיות נוספות מטעמם, ובכלל זה חוות דעת שמאית ו/או חוות דעת

תכנונית ו/או חוות דעת תחבורתית.

המתנגדים תומכים התנגדות זו בתצהיר של ה"ה דבורה זילבר אשר בידיעתה מלוא העובדות

הקשורות להתנגדות המפורטת לעיל.

עמ' 17

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ עמ' 18

תצהיר

והתנגדות לתוכנית מתאר מס' 101-1307255

אני הח"מ, יהודה רביב ת.ז. 26127589 לאחר שהוזהרתי כי עלי לומר את האמת וכי אהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא אעשה כן, מצהיר בזה בכתב כדלקמן:

1. אני ואשתי, יפה רביב, ת"ז ,0003322 הבעלים של הדירה ומתגוררים בה, כתובת הדירה רחוב

נווה שאנן ,20 ירושלים.

2. אני בן ,86 עיוור, וחולה. בצעירותי שירתתי כלוחם ונפלתי בשבי המצרי במלחמת יום

הכיפורים.

3. אשתי יפה, בת ,85 היא נכת צה"ל בשיעור של %75 נכות, ובנוסף סובלת מדמנציה.

אנו קשורים מאוד לדירתנו. בשל העיוורון שהתפתח אצלי, אינני מסוגל להתמצא ולתפקד בדירה אחרת. במצבנו הרפואי והפיזי אין לנו כל יכולת לטרוח, לחפש או לעבור לדירה חלופית.

4. לא ייתכן, לא הגיוני ולא מוסרי, שלאחר כל השנים שבהן תרמנו למדינה מדמנו ומגופנו —

המדינה תהיה שותפה למהלך שיגרום לכך שניזרק מביתנו.

5. לפיכך, אני מביע התנגדות מוחלטת לתוכנית המתאר ולכל מהלך שיגרם לפינוי או לפגיעה

במגורינו.

זה שמי זה חתמתי ותוכן תצהירי אמת.

אישור

אני הח"מ, עו"ד רחביה פילץ, מספר רישיון ,54790 מאשר בזה כי ביום 24 בנובמבר 2025 הופיעה בפני יהודה רביב ת. ז. 26127589 לאחר שהזהרתיו כי עליו להצהיר את האמת, וכי היה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשה כן, אישרה את נכונות ההצהרה הנ"ל וחתם עליה בפני.

בשים לב לעיוורונו של יהודה, הוקרא התצהיר באוזניו. לאחר שהתרשמתי כי הבין את תוכנו, הוא אישר את נכונותו וחתם עליו בפני.

חתימה וחותמת

ירושלים, י"א שבט תשפ"ו

29 ינואר 2026

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים

רח' שלומציון המלכה 1

ירושלים במסירה אישית + דוא"ל

שלום רב,

הנדון: התנגדות לתכנית מס' 101-1307255 התחדשות עירונית נוה שאנן 20 - בורלא

מוגשת בזה התנגדות לתכנית שבנדון (להלן – "התכנית" או "התכנית המופקדת"), בשם

המתנגדים ששמותיהם יפורטו להלן (להלן – "המתנגדים").

התנגדות זו מוגשת במועד המוארך, עפ"י החלטת הוועדה הנכבדה מיום .30.12.25

להלן שמות המתנגדים ופרטיהם:

1. שמואל נוימן ת.ז 010489359;

2. צבי ריב ת.ז 006649677

3. רובינה לויצקי ת.ז 681300

4. לבנה ריב ת.ז 012654489

5. איתי ריב ת.ז 038239695

6. ליזטה אמיר ת.ז 6848877

7. ליליאנה קאופמן ת.ז 012258760

8. אמיר יוסף ת.ז 6511863

9. קרן רוטשנקר אולשינקה ת.ז 021397971

10. יעל עטיה ת.ז 012618591

11. משה עטיה ת.ז 000354613

12. שלמי אגמון ת.ז 039881206

13. דפנה אורן מגידור ת.ז 015345168

14. אלחנן אורן ת.ז 038465035

15. עירית יגן ת.ז 0324126

16. קירז'נר לאוניד ת.ז 306624115

17. צ'ורני אלה ת.ז 306624164

18. גיל דוידוב ת.ז 058958522

19. חיה אסתר לואיס ת.ז 011890365

20. דבורה לואיס (בורשטיין) ת.ז 011890407

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

1

2

21. אהרון לואיס ת.ז 011890357

22. ריימונד קמפפר ת.ז 1379969

23. מיפ קמפפר ת.ז 1379970

24. חנה ברנהולץ ת.ז 0019358

25. נועם אולשינקה ת.ז 043111848

26. רבקה נוימן ת.ז 0603215

27. יחזקאל ברנהולץ ת.ז 8243016

28. שילה דויטש ת.ז 017566456

29. מיכל ליניאל ת.ז 053509212

30. נתן ליניאל ת.ז 051835734

המתנגדים, מהבניין ברחוב נווה שאנן ,18 הגובל מצפון במקרקעין מושאי התכנית, יטענו כי

מדובר בתכנית שערורייתית שכלל לא הייתה צריכה לבוא לעולם, הסותרת באופן קיצוני וחזיתי

את מדיניות תכנית המתאר ירושלים 2000 אותה קבעה הוועדה המחוזית עצמה ביחס לאזור בו

נמצא הנכס כאזור "לא לציפוף".

המתנגדים יטענו, כי דין התכנית וההחלטה לאשרה להפקדה, להידחות על הסף, מחוסר סמכות

ו/או בשל חריגה קיצונית מתכנית 2000 הלוקה בחוסר סבירות קיצוני ו/או בשל פגמים חמורים

ושורשיים שנפלו בהחלטה על הפקדת התכנית ובדיונים לקראתה. לחלופין ולשם הזהירות, יטענו

המתנגדים כי דין התכנית להידחות לגופה. כל זאת, מהטעמים שיובאו בהתנגדות זו להלן.

כל ההדגשות בציטוטים שבמסמך זה אינן במקור, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

כל טענות הסף ישמשו לחלופין גם כטענות כנגד התכנית לגופה.

על המתנגדים, התכנית המופקדת ותמצית טענות ההתנגדות

1. המתנגדים הינם בעלי דירות ו/או דיירים בבניין ברחוב נווה שאנן ,18 הבנוי על המקרקעין

הידועים כגוש 30180 חלקה 65 (להלן – "חלקת המתנגדים"), הגובלת מצפון בחלקה מושא התכנית – הרשומה כגוש 30181 חלקה ,208 נווה שאנן 20 (להלן – "חלקת התכנית").

נספח א' נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין של חלקת המתנגדים מצ"ב כנספח א'.

להלן תרשים הסביבה מתוך ה-GIS של עיריית ירושלים (חלקה ,208 חלקת התכנית, צבועה בתכלת, ומצפון לה חלקת המתנגדים, חלקה :)65

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

2

3

2. במסגרת התכנית מוצעת הריסת מבנן טורי בן שלוש קומות ו-5 כניסות המכיל כ-30 יח"ד,

ובמקומו הקמת שני בניינים גבוהים בני 10 קומות מעל רחוב נווה שאנן (ו-12 קומות כלפי רחוב בורלא),1 מעל ארבע קומות חניה תת-קרקעית, הכוללים כ-94 יח"ד – 34.30 יח"ד לדונם נטו (שטח התכנית הינו 2.74 דונם). היקף שטחי הבנייה העל-קרקעיים הינו 13,910 מ"ר, המהווים כ-%(507!). גובה המבנים מעל הכניסה הקובעת (שהינה ברחוב נווה שאנן) הינו 35 מטרים.

3. התנגדות זו מופנית בראש ובראשונה כנגד הפריצה החמורה של מדיניות תכנית המתאר

ירושלים 2000 (אותה קבעה הוועדה המחוזית עצמה), לפיה החלקה עליה חלה התכנית, כמו גם שכונת ניות כולה, מוגדרת כאזור "לא לציפוף". התכנית המופקדת סותרת באופן חזיתי

וקיצוני את המדיניות ומייעדת את המגרש להתחדשות עירונית. למותר לציין, כי הדבר

ישמש תקדים שלילי לשכונת ניות כולה ויהרוס את המרקם הייחודי שלה, בניגוד מוחלט

לתכנית 2000 ולמטרותיה.

4. יתירה מזאת: המתנגדים (וגם אחרים) אף ייפגעו במישרין מהבינוי המתוכנן – בין היתר על

ידי הסתרת הנוף העירוני היפה הנשקף מחלונותיהם, חסימת אור שמש, עומסי תחבורה, פגיעה קניינית קשה, ועוד.

1 זאת, בניגוד למוצג בהוראות התכנית כאילו מדובר בבניין בן 9 קומות "בלבד" מעל רחוב נווה שאנן, ועוד תוך התעלמות מהכניסות העיקריות למבנה שהן מרחוב בורלא – שממנו כאמור מספר הקומות הינו .12 רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

3

4

5. בשורה התחתונה – התכנית מאיינת לחלוטין את המדיניות שקבעה הוועדה המחוזית עצמה

ביחס לשכונת ניות כאזור "לא לציפוף" תוך הקפדה על שימורה המרקמי. השכונה מתאפיינת

בבינוי נמוך וצנוע, עם תווך בין הבניינים המותיר מקום לעצים בוגרים. במקום בניין נמוך בן

3 קומות, הבנוי בתכסית נמוכה, עם עצים המקיפים אותו, ושומר על מרחק מבניינים סמוכים

– יתקבלו שני בניינים מפלצתיים שאין בינם לבין רוח המקום ולא כלום.

6. המתנגדים יטענו, כי דין החלטת ועדת המשנה הנקודתית על הפקדת התכנית להידחות על הסף

מחוסר סמכות כמפורט להלן.

7. מבלי לגרוע מטענה זו, דין התכנית וההחלטה לאשרה להידחות על הסף, גם בשל כך שהתכנית

לוקה בחריגות קיצוניות מתכנית ,2000 מבלי שהוועדה הפעילה שיקול דעת בשאלת הצדקתן של החריגות הללו. לפי פסיקת בתי-המשפט החלטה לאשר תכנית שכזו בטלה ומבוטלת. כך נפסק ע"י בית-המשפט העליון בעע"מ 9156/05 משה גרידינגר נ' מריוס ושרון ראפ (פורסם בנבו, )10.6.2008 [להלן – "הלכת גרידינגר"] ועל ידי בית-המשפט המחוזי בירושלים בעת"מ (י-ם) 47381-11-24 דורית פרי ואח' נגד הוועדה המחוזית ירושלים (פורסם בנבו, )17.3.2025 [להלן – "הלכת פרי"].

אם לא די בכך, דין החלטת ההפקדה להידחות על הסף גם מהטעם שהיא ניתנה על סמך

תשתית עובדתית חסרה, פגומה ומעוותת, ואף לוקה בחוסר סבירות קיצוני.

8. זאת ועוד: מסמכי התכנית פגומים מיסודם, כמפורט להלן.

9. המתנגדים יוסיפו ויטענו, כי התכנית תגרום לכאוס תחבורתי ברחוב נווה שאנן, ותחמיר את

מצב התנועה החמור כבר היום, ברחוב הצר והעמוס.

10. זאת, נוסף על טענות נוספות שיובאו להלן.

רקע סטטוטורי - התכניות החלות על המקרקעין

11. על חלקת התכנית, כמו גם חלקת המתנגדים, חלה תכנית מס 1470א' אשר פורסמה למתן תוקף

ביום .20.4.1995 התכנית קובעת שלושה מגרשים חדשים בייעוד של "אזור מגורים 2". חלקת התכנית הינה מגרש מס' ,3 בשטח של 2,698 מ"ר, ומותר בה בינוי של 3,261 מ"ר ב-3 קומות רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

4

5

(כ-%.)120 יצוין, כי בחלקת המתנגדים (מגרש )1 מותר בינוי של 3,135 מ"ר ב- 7 קומות (%,)222 ובמגרש 3 מותר בינוי של 3,088 ב-6 קומות (כ-%.2)222%()171 להלן קטע רלוונטי מתשריט התכנית:

2 כפי שנכתב בחוות-דעתו המצ"ב של אדריכל שעיה רוט, שלושת הבניינים נבנו בסוף שנות ה-60 והוסדרו בתכנית 1470א. בנוה שאנן ,18 שנבנה במקור כמעונות סטודנטים של האוניברסיטה העברית והוסב כעבור זמן למגורי סגל, אושר בניין מגורים של 7 קומות בתמורה להפרשה של חלקו הצפוני של המגרש לשצ"פ ושטח נכבד מאוד בדרומו למגרש חניה עבורו ועבור שכנו נווה שאנן .20 כך למרות גובהו, הצפיפות נותרה דומה לסביבה.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

5

6

מסמכי המדיניות החלים על המקרקעין

תכנית המתאר ירושלים 2000

12. תכנית המתאר ירושלים 2000 (להלן – "תכנית 2000") שכידוע למרות שלא הופקדה יש לה

מעמד של מסמך מדיניות [ראו למשל – עת"מ (י-ם) 36572-04-13 במקום מתכננים למען זכויות תכנון נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים (פורסם בנבו, ])29.9.2013 כללה את שכונת ניות בתחום "אזורים לא לציפוף", המסומנים בנספח מס' 1 של תכנית 2000 (תבנית

הבניה בעיר) בצבע ירקרק. מתוך נספח תבנית הבניה בעיר וקטע רלוונטי מהמקרא:

13. בדברי ההסבר של התכנית נאמר:

"אזורים לא לציפוף – התכנית קובעת אזורים לא לציפוף שעליהם לא יחולו הוראות הציפוף האמורות לעיל. אזורים אלה נקבעו בעיקר בשכונות חדשות כגון הר נוף

וגבעת משואה, ובאזורים המאופיינים בבנייה נמוכה בסגנון "בנה ביתך"..."

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

6

7

14. בסעיף 4.5.2 להוראות התכנית נאמר:

ח אזור עירוני לא באזורים המסומנים בנספח מס' 1 – תבנית הבניה, כ"אזור עירוני לציפוף לא לציפוף" יחולו ההוראות הבאות:

1. לא תתאפשר הוספת יחידות דיור לבניין קיים.

2. בתכנית מוצעת לבניין חדש מספר יחידות הדיור שתאפשר

תכנית כאמור לא יעלה על ממוצע יחידות הדיור לדונם נטו

למגורים המותרות על פי תכניות מאושרות, ללא הקלות,

בשכונה בה מצויה התכנית המוצעת, ובהתאם למאפייני

הבינוי הקיימים.

3. בתכנית מוצעת לבניין חדש, היקף שטחי הבניה יקבע, בין

היתר, בהתייחס למספר יחידות הדיור כאמור בס"ק 2

לעיל, ובכל מקרה לא יעלה על היקף שטחי הבניה הקבוע

בסעיף 5 להלן.

15. יודגש, כי המילים"היקףשטחיהבניההקבועבסעיף5להלן"מתייחסות לאזורים "רגילים",

המיועדים לציפוף (להבדיל מאזור עירוני לא לציפוף), הכלולים ב"אזור עירוני עד 6 קומות", או התחדשות עירונית (ולמותר לציין, כי שכונת ניות אינה מיועדת להתחדשות עירונית).

16. ייאמר כבר עתה, כי לפי חוות-דעתו של אדריכל שעיה רוט, המצ"ב להתנגדות זו, ממוצע

יחידות הדיור לדונם נטו למגורים המותרות עפ"י תכניות מאושרות בשכונת ניות – הינו 6.53

יח"ד לדונם נטו.

נספח ב' חוות-דעתו של אדריכל שעיה רוט מצ"ב לכתב התנגדות זה כחלק בלתי נפרד ממנו כנספח ב'.

הנה כי כן, התכנית המוצעת חורגת באופן קיצוני ודרמטי מתכנית ,2000 בכך שהיא מציעה

כאמור 34.30 יח"ד לדונם נטו – פי 5.2!!. על כך נרחיב ונפרט בפרק הבא.

התכנית המופקדת סותרת באופן קיצוני ובוטה את המדיניות

17. כאמור, התכנית המופקדת חורגת באופן קיצוני מתכנית האב, בכך שמספר יחידות הדיור

לדונם נטו הינו 34.30 בעוד שלפי מדיניות תכנית 2000 ביחס לשכונה (סעיף (4.5.2ח)()2 –

מספר יחידות הדיור לדונם נטו הינו 6.53 בלבד, דהיינו: מדובר בחריגה קיצונית של פי 5.2!

מהמותר.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

7

8

18. ממילא, גם שטחי הבנייה חורגים באופן בוטה מתכנית 2000 – שכן, כאמור לפי ס"ק ,3

"בתכנית מוצעת לבניין חדש, היקף שטחי הבניה יקבע, בין היתר, בהתייחס למספר יחידות

הדיור כאמור בס"ק 2 לעיל, ובכל מקרה לא יעלה על היקף שטחי הבניה הקבוע בסעיף 5 להלן".

כאמור, אחוזי הבנייה המוצעים בתכנית הינם כ-%507!. הרבה הרבה מעבר למותר בטבלה 5

של תכנית ,2000 וקל וחומר שמעבר למה שמותר באזור לא לציפוף לפי סעיף (4.5.2ח)(.)3

19. למותר לציין, כי כפועל יוצא של החריגה הקיצונית בצפיפות ובשטחי הבנייה, גם מספר

הקומות וגובה הבניינים בתכנית המוצעת חורגים באופן דרמטי לעומת הבינוי המאושר בשכונה.

כתוצאה מהחריגות הקיצוניות הללו, אם חלילה תאושר התכנית ייבנו שני בניינים

גרנדיוזיים שאינם הולמים בשום צורה את אופי השכונה כפי שנקבע בתכנית .2000

20. למותר לציין, כי אישור התכנית יהווה תקדים לבניית בניינים גבוהים ומאסיביים בסביבה

כולה (דבר שיתחייב עפ"י עקרון השוויון). בכך ייהרס האופי המיוחד של שכונת ניות, ותכנית

2000 המגדירה את שכונת ניות כאזור לא לציפוף - להבדיל מאזורים ברחבי העיר המיועדים

להתחדשות עירונית – תיפרץ לחלוטין.

21. לעומת זאת, אם הוועדה תחליט משום מה שהחריגה מתכנית האב תיעצר על מפתן התכנית

המופקדת, ושאישורה לא יהווה תקדים לתכניות דומות (על אף שזו קביעה מנותקת מהמציאות לאור עקרון השוויון, כמפורט לעיל), גם אז התוצאה התכנונית תהיה בלתי נסבלת,

שכן הדבר יפר לחלוטין את האיזון של בתי השכונה המתאפיינים בבינוי מדורג המלווה את

הטופוגרפיה, ואין צריך לומר שיסתיר את הנוף לבניינים הבנויים במעלה הגבעה, וכן בתווך

ירוק בין הבניינים.3

דחייה על הסף של התכנית ושל ההחלטה לאשר אותה להפקדה

כללי

22. המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות על הסף, בשל היותה סותרת הנחיות מינהליות

(תכנית ,)2000 באופן חזיתי וקיצוני, ללא כל הצדקה, וכן בשל פגמים מהותיים ויסודיים נוספים שדבקו בה.

3 יצוין, כי ככל הידוע בפרוייקט של האחים ישראל ממזרח לשטח התכנית, סורבה בזמנו בקשה לקומה נוספת, מאותו שיקול של שמירה על הדירוג ואי הסתרת נוף.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

8

9

23. זאת ועוד: החלטת ועדת המשנה הנקודתית על הפקדת התכנית נגועה בפגמים מהותיים

ושורשיים שדי בכל אחד מהם כדי להביא לבטלותה, וקל וחומר בהצטברותם, ובין היתר:

חוסר סמכות של ועדת המשנה הנקודתית; סטייה קיצונית ממסמך המדיניות תכנית ,2000

ללא כל הנמקה ו/או הצדקה סבירה; תשתית עובדתית חסרה, וחמור מכך – שגויה ומעוותת;

אי הפעלת שיקול דעת לעניין החריגה הקיצונית ממסמך המדיניות, ובמיוחד ביחס לחברת ועדה שכלל לא נכחה בדיון בו נדונה התכנית לגופה; פגמים חמורים ויסודיים במסמכי התכנית; ועוד.

24. לחלופין ולשם הזהירות בלבד – כל הנימוקים הללו לדחיית התכנית על הסף משמשים לדחיית

התכנית לגופה.

טענת סף 1 – דחיית התכנית על הסף בשל חוסר סמכות של ועדת המשנה הנקודתית

25. המתנגדים יטענו כי החלטת ועדת המשנה הנקודתית4 (להלן – "ועדת המשנה") מיום 9.3.25

על הפקדת התכנית ניתנה בחוסר סמכות, בהיעדר החלטה של הוועדה המחוזית על מינוי ועדת המשנה ועל אצילת סמכויותיה לאותה ועדה. נפרט:

26. סעיף 11ב לחוק התכנון והבניה קובע:

11ב. ועדה מחוזית רשאית לבחור, מבין חבריה, ועדות משנה נוספות, בנות חמישה חברים כל אחת, ובהן לפחות חבר אחד שהוא מבין נציגי הרשויות המקומיות; הועדה תמנה יושב ראש לכל ועדת משנה שבחרה כאמור, מקרב חברי הועדה המחוזית, והיא רשאית לאצול לה מסמכויותיה.

27. ככל הידוע למתנגדים, לא הייתה החלטה של הוועדה המחוזית על מינוי חברי ועדת המשנה

הנקודתית ו/או אצילת סמכויות הוועדה המחוזית לוועדת המשנה להחליט על הפקדת תכניות, וודאי שהחלטה כאמור לא פורסמה כדין. לחלופין, ככל שניתנה החלטה כאמור והיא לא פורסמה, דורשים המתנגדים שהיא תועבר לעיונם, והם שומרים על זכותם להשלים את טיעונם בעניין זה.

28. מבלי לגרוע מהאמור, המתנגדים יוסיפו ויטענו כי החלטה על הפקדת תכנית צריכה להינתן על

ידי מליאת הוועדה המחוזית, אשר חייבת להפעיל שיקול דעת מעמיק בשאלה האם להפקיד תכנית ובאילו תנאים, ודאי תכנית שכזו הסותרת באופן חזיתי וקיצוני את המדיניות, ושיש לה השלכות חמורות על צביון שכונת ניות ועל עקרונות השימור המרקמי.

4 חברי הוועדה שהשתתפו בדיון: יו"ר – אדריכל דן קינן מתכנן המחוז, חיים כהן נציג עיריית ירושלים, שולמית מונסנגו נציגת משרד הבינוי והשיכון.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

9

10

29. יצוין, בעניין תכנית 101-0668707 בנווה יעקב נטענה טענה דומה, ובהחלטת ועדת המשנה

להתנגדויות מיום 20.5.2025 היא החליטה להיענות לדרישה ולהחזיר את הדיון בהפקדת התכנית למליאת הוועדה המחוזית "מבלי להכריע בטענה, על מנת להסיר כל ספק". להלן ההחלטה כלשונה:

הנה כי כן, ועדת ההתנגדויות הודתה למעשה כי יש ממש בטענת חוסר הסמכות. אין צריך לומר

כי החלטה זו חייבת להוות תקדים לכלל התכניות שאושרו להפקדה ע"י ועדת המשנה

הנקודתית, ובכלל זה התכנית המופקדת דנן.

30. לאור האמור לעיל, ההחלטה על הפקדת התכנית ניתנה בחוסר סמכות, והיא בטלה מעיקרא.

הטענות שלהלן ייטענו אפוא בנוסף ולחלופין ומבלי לגרוע מטענת חוסר הסמכות.

טענת סף 2 – דחיית התכנית על הסף בשל סטייה קיצונית ממסמכי מדיניות

31. ההלכה בעניין זה נפסקה בעניין גרידינגר הנ"ל. באותו עניין נדונה תכנית מפורטת אשר חרגה

ממסמך מדיניות לא סטטוטורי לאזור מרכז הכרמל בחיפה אשר אומץ על ידי הוועדה המחוזית (בדומה לתכנית האב ותכנית המתאר 2000 במקרה דנן). בית המשפט העליון ביטל את החלטת הוועדה המחוזית לאשר את התכנית המפורטת, וקבע כי היא "חורגת במובהק מן

העקרונות שהותוו במסמך המדיניות לאזור מרכז הכרמל בלא שניתן למצוא בהחלטת הועדה

הסבר או הצדקה לכך". בית-המשפט הוסיף:

10. כפי שציין בית המשפט קמא, ואין איש חולק על כך, אין למסמך המדיניות

מעמד סטאטוטורי של "תוכנית" על פי החוק.

עם זאת, המדובר במובהק בהנחיה מנהלית שאומצה על ידי הועדה

המחוזית והועדה המקומית.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

10

11

מסמך המדיניות מהווה איפוא הנחיה פנימית של הועדה המחוזית, אשר

נועדה להדריך את הועדה המחוזית ואת הועדה המקומית בהפעלת

סמכויותיהן לעריכת תוכניות בניה ולאישורן.

סטיה מהנחיה מנהלית אינה כשלעצמה בלתי חוקית, שכן בניגוד לחוקים

או לתקנות, ההנחיות נועדו להדריך את שיקול דעתה של הרשות, ועליה

לשקול כל מקרה שבא בפניה לגופו. לפיכך, הרשות רשאית לסטות מן

ההנחיות המנהליות במקרה ספציפי בהסתמך על נסיבות המקרה, מבלי

לשנות את ההנחיות. ואולם "ההנחה היא שהרשות תפעל לפי ההנחיות,

והנחה זאת יוצרת ציפייה מוצדקת שכך תפעל הרשות" (יצחק זמיר הסמכות

המנהלית כרך ב 787 ()1996; ראו גם בג"ץ 143/64 אדטו נ' עמידר בע"מ,

פ"ד יח()3 ,51 57 (.))1964

על כן, אין הרשות רשאית לסטות מההנחיות בלא הצדקה, אלא על הסטיה

מההנחיות להיעשות רק מקום בו קיימים שיקולים ענייניים המצדיקים

אותה. הכלל כי הסטיה מההנחיות חייבת להיתמך בטעמים סבירים, נגזר

קודם כל מחובת הרשות לנהוג בשוויון... לפיכך, סטיה לא מנומקת ולא

מוסברת מההנחיה המנהלית מהווה לכאורה אינדיקציה לכך שהחלטת

הרשות פוגעת בעקרונות השוויון וההגינות עליהם מצווה הרשות.

סטיה מההנחיות המינהליות מעוררת על פני הדברים חשש כי היא נובעת

לכאורה מקיומם של שיקולים זרים, אשר השפיעו על החלטת הרשות...

בשל כך נקבע, כי הסטיה מההנחיות מעבירה לרשות את הנטל להצביע על

הסיבות שבגינן מוצדקת אותה סטיה...".

32. ראו גם – עת"מ (י-ם) 52204-12-17 עמותת "בצדק" נ' וועדה מחוזית לתכנון ולבניה

ירושלים (פורסם בנבו, ,)30.9.2018 פיסקה ,27 ופסקי הדין והספרות המוזכרים שם.

כן ראו דבריה של כב' השופטת פרופ' דפנה ברק ארז:5 5 דפנה ברק-ארז, משפט מינהלי, כרך א', ,2010 עמ' .251-2 רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

11

12

"הטעם לסטייה מן ההנחיות חייב להיות נימוק המייחד את המקרה משאר הנסיבות

שעליהן הן חלות, להבדיל משיקול, סביר לכשעצמו, אשר מתקיים גם במקרים רבים

נוספים (וההנחיות דחו אותו מפני שיקולים אחרים)."

33. פסק-הדין שניתן בעניין פרי הנ"ל, מהווה הוראה חד-משמעית לוועדות התכנון בירושלים

לשקול ולנמק כל חריגה ממסמך מדיניות, ויתירה מזאת: נאמר בו כי מוסד התכנון רשאי

לסטות ממסמך המדיניות רק כאשר מדובר בסטייה מתונה ("במידת מה" וב"הלימה

להוראות התכנית"). באותו מקרה, החליטה הוועדה לאשר תכנית מפורטת הכוללת מגדל בן 23 קומות כאשר תכנית האב איפשרה 8 קומות בלבד. בית-המשפט המחוזי בשבתו כבית-

משפט לעניינים מינהליים דחה את פרשנות הוועדה לתכנית האב, ביטל את ההחלטה והחזיר

את הדיון לוועדה על מנת שתדון מחדש בתכנית. וכך נאמר שם:

"בשים לב להסכמת כלל הצדדים, החלטת הוועדה מיום 26.08.24 מבוטלת. הדיון יושב

לוועדה על מנת שתינתן החלטה חדשה בתכנית המופקדת, וזאת לאחר שיתקיים דיון

פומבי לשם שמיעה נוספת של אלה שהגישו התנגדות לתכנית ומעוניינים להישמע...

הדיון יתקיים מתוך נקודת מוצא שהתכנית אינה תואמת את תכנית האב, בהתאם למה

שהובע על ידי בית המשפט בדיון".

34. בית-המשפט הנכבד לא הסתפק בכך, ולבקשת העותרים פירט במה התכנית המופקדת אינה

תואמת את תכנית האב, כדלקמן:

"בסוף הדיון, הצגתי לצדדים את עמדתי כי מבין הפרשנויות השונות שניתנו על ידי

הצדדים, מקובלת עלי יותר פרשנות העותרים לתכנית האב, לפיה תא השטח של

המקרקעין המוקף בצבע סגול) הוא חלק ממתחם B – פיתוח מתון (הצבוע בצבע אפור),

ולא ניתן להתעלם כליל מהוראות מתחם B בתכנית בהתייחס למקרקעין מושא הערעור.

היחס המדויק בין הוראות התכנית ביחס למתחם B לבין המקרקעין מושא הערעור לא

נקבע, אך כאמור, הגם שניתן לחרוג במידת מה מההוראות המתייחסות לכלל מתחם B

בכל הנוגע למקרקעין מושא הערעור, החריגה צריכה להיות בהלימה להוראות התכנית

ביחס למתחם ,B בשים לב לכך שהוראות אלו חלות גם על המקרקעין. התכנית שאושרה

אינה עולה בקנה אחד עם האמור... "

35. חשיבותו של פסק-הדין היא בשניים: ראשית, בקביעה כי במקרה בו התכנית המפורטת חורגת

ממסמך המדיניות, הוועדה אינה רשאית להתעלם מהחריגה, אלא חייבת לדון בה ובשאלת הצדקתה. שנית (וזה החידוש בפסה"ד מעבר להלכת גרידינגר), הגם שניתן לחרוג במידת מה רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

12

13

מתכנית המדיניות, החריגה צריכה להיות בהלימה להוראות התכנית, ולפיכך נפסק באותו עניין

כי "התכנית שאושרה אינה עולה בקנה אחד עם האמור... ".

36. הלכה זו יפה לעניינו, ואף ביתר שאת, שכן במקרה שלנו החריגה ממסמך המדיניות קיצונית

עוד יותר מזו שבעניין פרי. כאמור, בעניין פרי החריגה היא של כמעט פי שלושה (לעניין הגובה)

בעוד שבמקרה דנן החריגה היא למעלה מפי חמישה! (לעניין הצפיפות).

בשורה התחתונה, התכנית מציעה שני מבנים להתחדשות עירונית – רחוק כרחוק מזרח

ממערב מהייעוד ש"לא לציפוף" בתכנית .2000

37. יצוין, כי הוועדה הנקודתית הודתה בכך בפה מלא בהחלטתה בקובעה (בסעיף )2 כי מוצע

בתכנית "מתחם להתחדשות עירונית", בעוד שאין מחלוקת כי לא מדובר באזור התחדשות עירונית בתכנית 2000 אלא באזור לא לציפוף.

38. אלא שהוועדה ביקשה להצדיק את מתחם ההתחדשות העירונית תוך חריגה כה בוטה מתכנית

,2000 בנימוקים הבאים:

"לאורהעובדהכיבסמיכותלתכניתשבענייננוקיימיםמבניםבני9-8קומותוכי המבנההקייםהינומבנהותיקמשנותה-70ללאחניהתת"קוללאפתרוןמיגון, הוועדהסבורהכיניתןלהציעבמתחםזההתחדשותעירונית,וזאתבהתייחסבין היתרלתועלותהציבוריותאשרהתכניתמציעהבתחומה".

יש לדחות את הנימוקים הללו מכל וכל, ויצוין כי חלקם אף נגועים במצג שווא של ממש.

נפרט:

א. בכל הכבוד, הפרמטר הקבוע בסעיף (4.5.2ח) הנ"ל לתכנית 2000 הינו מספר יח"ד לדונם

נטו (צפיפות) ולא מספר הקומות (אם כי ברור שמספר הקומות הוא פונקציה של הצפיפות). באופן בלתי נתפס, משיקול הצפיפות הוועדה התעלמה לחלוטין בהחלטתה.

והנה, כפי שמפורט בחוות-דעתו של אדריכל שעיה רוט המצ"ב, הצפיפות בבניינים שמדרום לבניין מושא התכנית (בבורלא )26-20 הינה 9.52 יח"ד לדונם, בעוד שהצפיפות המוצעת בתכנית הינה של 34.30 יח"ד לדונם, דהיינו פי (3.6!). גם ביחס לבניין שמצפון (בניין המתנגדים), הצפיפות הינה 11.32 יח"ד לדונם, דהיינו כשליש(!) מהצפיפות המוצעת

בתכנית. מדובר אפוא בפער עצום, שאינו מתחיל אפילו להצדיק את הבינוי המוצע.

ב. מבלי לגרוע מהאמור ולמעלה מן הצורך נוסיף ונציין, כי גם ביחס למספר הקומות –

ההחלטה נגועה במצב שווא של ממש, שכן מספר הקומות בבניינים בבורלא 26-20 הינו 7 מעל קומת מחסנים, וכל זאת מעל מפלס רחוב בורלא, בעוד שבתכנית המופקדת מוצעות רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

13

14

לא פחות מ-12 קומות מעל מפלס בורלא!! (שליש יותר). גם הבניין שמצפון (בניין

המתנגדים) הינו בן 7 קומות מעל קומת עמודים ממפלס נווה שאנן (ללא חזית לבורלא), בעוד שבתכנית המופקדת מוצעות 10 קומות מעל נווה שאנן!.

ג. במאמר מוסגר יצוין, כי הבניינים שמדרום לא זו בלבד שצנועים בהרבה מהבניינים

המוצעים בתכנית (כמפורט לעיל), הם עצמם חריגים מאד ביחס לשכונה ולסביבה, ולחלוטין אינם מייצגים, שכן סביב הבניינים בבורלא 26-20 יש שטח פתוח נרחב ביותר, הן בין הבניינים לבין עצמם, והן לכיוון הרחובות בהם הם בנויים בורלא ושמי (כולל מגרשי חניה גדולים בנסיגה מהרחוב), להבדיל מהבניין מושא התכנית. זאת ועוד: בניינים אלה וסביבתם משרתים פונקציות ציבוריות כגון מסחר ותחנות אוטובוס.

ד. למעלה מן הצורך נוסיף ונציין, כי גם מהבחינות של תכסית ואחוזי בנייה התכנית המוצעת

חורגת מהמבנים הסמוכים באופן קיצוני. על כך ראו פירוט בפרק 4 לחוות-דעתו המצ"ב

של אדריכל שעיה רוט.

ה. ביחס לנימוק של "מבנה ותיק ללא חניה תת"ק וללא פתרון מיגון" – בכל הכבוד, נימוק

זה אינו יכול להצדיק את פריצת המדיניות. למותר לציין, כי ניתן להסתפק בבינוי צנוע בהרבה לשם פיתרון מיגון. זאת ועוד: הקטנת מספר יחידות הדיור תוך צמצום תכסית הבניין תאפשר שטחי חניה מצומצמים בהרבה, ותבטל את הצורך בחפירה של 4 קומות חניה על מלוא שטח המגרש, שלא זו בלבד שהיא יקרה מאד, היא גם פוגענית מבחינה סביבתית, כמפורט בחוו"ד שעיה רוט.

ו. באשר"לתועלותהציבוריותאשרהתכניתמציעהבתחומה"–בכל הכבוד, גם אלה אינן

מצדיקות חריגה כה קיצונית מהמדיניות. ניתן להשיג את התועלות הללו ע"י בינוי מצומצם באופן משמעותי.

39. לאור האמור לעיל, ההישענות על מאפייני בניינים המצויים "בסמיכות לתכנית" לשם להצדיק

אישור בניינים בני 12 קומות (שהם 10 קומות מעל נווה שאנן (ואגב, לא 9 קומות כפי שמוצג בתכנית באופן מעוות), מופרכת לחלוטין ונגועה במצגי שווא.

40. מבלי לגרוע מהאמור לעיל נוסיף ונציין, כי לנימוקים האמורים המופיעים בהחלטת הוועדה,

אין זכר בתמליל הדיון בו אושרה התכנית להפקדה (ועל כך נפרט להלן).

41. ומעל הכל: לא יכולה להיות מחלוקת כי אישור בניינים בני 12 קומות, בצפיפות של 34.30

יח"ד לדונם, בחריגה של פי חמישה ויותר מהצפיפות הקבועה בתכנית ,2000 ואף בתכסית

עצומה, לוקה בחוסר סבירות קיצוני, ואין בכוחה של שום "הצדקה" ו"הנמקה", תהא אשר

תהא, כדי להתחיל אפילו להכשיר אותה.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

14