ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 44 · קובץ התנגדות לתכנית 1206770.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 26/02/2018
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

ייפוי כוח

אניהחיימ <כצן ה ] !י תז | 0009/0335 ממנה בוה את עו''ד מיכאל דקר וואו עות'/'ד יהושע פקס ו/או עוה'יד ענת לוי ו/או עוה'יד קטרינה טיחונוב ו/או עוי'ד מריה צ'רנין ו/או עו"ד אריאל גלילי ו/או עו"ד עדי ברגר ו/או שירה גריי ו/או תמר קינדה ו/או מאיר שועה

מרח' יד חרוצים 10, ירושלים ודרך מנחם בגין 150, תל אביב להיות בא כוחי בכל דבר ועניין לרבות משרדי הממשלה ובבתי המשפט השונים וברשויות למיניהן.

מבלי לפגוע בכלליות המינוי חנייל יחיה בא כוחי רשאי לעשות ולפעול בשמי ובמקומי בכל הפעולות הבאות, כולן ומקצתן הכל בקשר לעניין הנייל והנובע ממנו כדלקמן:-

לחתום על ולהגיש כל תביעה או תביעה שכנגד, ו/או כל בקשה, הגנה, התנגדות, בקשה למתן רשות לערער, ערעור, הודעה, טענה, תובענה או כל הליך אחר הנוגע או הנובע מההליך הנייל ללא יוצא מן הכלל ומבלי לפגוע באמור גם להודות ו/או לכפור בשמי במשפטים פליליים,

לחתום על ו/או לשלוח התראות נוטריוניות או אחרות, לדרוש הכרוּת פשיטת רגל, או פרוק גוף משפטי ולעשות את כל הפעולות הקשורות והנובעות מהעניין הנייל.

לבקש ולקבל חוות דעת רפואית מכל רופא או מוסד שבדק אותי או חוות דעת אחרת הנוגעת לעניין הנייל.

להופיע בקשר לכל אחת מהפעולות הנייל בפני כל בתי המשפט, בתי דין למיניהם או מוסדות אחרים הן ממשלתיים והן אחרים עד לדרגה אתרונה.

למסור כל עניין הנובע מהעניין האמור לעיל לבוררות ולתתוס על שטר בוררין כפי שבא כוחי ימצא לנכון ולמועיל.

להתפשר בכל עניין הנוגע או הנובע מהענייניס האמורים לעיל לפי שיקול דעתו של בא כוחי ולחתום על פשרה כזו בביהמייש או מחוצה לו.

לגבות את סכום התביעה או כל סכום אחר בכל עניין מהעניינים הנייל לרבות הוצאות בימייש ושכר טרחת עו"ד, לקבל בשמי כל מסמך וחפץ ולתת קבלות ושחרוריס כפי שבא כוחי ימצא לנכון ולמתאים.

להוציא לפועל כל פסייד או התלטה או צו לדרוש צווי מכירה או פקודות מאסר, לעשות כל הפעולות המותרות עפ"י חוק ההוצאה לפועל.

לנקוט בכל הפעולות ולחתום על כל מסמך או כתב בלי יוצא מן הכלל אשר בא כוחי ימצא לנכון בכל עניין הנובע מהעניין הנייל,

להופיע בשמי ולייצגני בפני רושם הקרקעות, בלשכת רישום המקרקעין, לתתום בשמי ובמקומי על כל בקשה, הצהרה ומסמכים אחרים למיניהם ולבצע בשמי כל עסקה (דיספוציציה) המוכרת ע"י החוק וליתן הצהרות, קבלות ואישורים ולקבל כל מסמך שאני רשאי לקבלו עפ"י דין.

להופיע בשמי ולייצגני בפני רשויות התכנון והבנייה לרבות כל ועדה לתכנון ובנייה מקומית, מחוזית וארצית ולרבות כל רשות מוסמכת לעניין תכנון ובניה, לקבל מהם עבורי כל מידע ולהגיש להם כל בקשה והתנגדות ולהופיע בפניהם ולטעון כל טענה.

לייצגני ולהופיע בשמי בפני רשם החברות, רשם השותפויות ורשם אגודות שיתופיות, לחתום בשמי ובמקומי על כל בקשה או מסמך אחר בקשר לרשום גוף משפטי, לטפל ברישומו או מחיקתו של כל גוף משפטי ולטפל בכל דבר הנוגע לו ולבצע כל פעולה בקשר לאותו גוף משפטי.

לטפל בשמי בכל הקשור לרישום פטנט, סימני מסחר וכן בכל זכויות אחרות המוכרות ע"י החוק.

להעביר ייפוי כוח זה על כל הסמכויות שבו או חלק מהן לעוייד אחר עס זכות העברה לאחרים, לפטרם ולמנות אחרים במקומם ולנהל את ענייני הנייל לפי ראות עיניו ובכלל לעשות את כל הצעדים שימצא לנכון ומועיל בקשר עס המשפט או עם ענייני הנייל מאשר את מעשיו או מעשי ממלאי המקום בתוקף ייפוי כוח זה מראש

המילים הבאות ביחיד תכלולנה את הרבים ולהפך

4/ ]6. ₪. 25

תאריך

מא

ו"ד

חתימה

ולראיה באתי על הח

ער

דקר פקס לוי

משרד עורכי דין

סניף תל אביב:

מגדל עד פעצ

דרך מנחם בגין 150 (קומה 5)

ת.ד. 99

תל אביב, ישראל 6492105

טל. 073-789-5444 (972+)

פקס. 077-470-2790 (972+)

[1166.070.1)ס/ש3|₪ ת6ח3 מע וד

משרד ירושלים:

יד חרוצים 10 (קומה 5)

ת.ד. 53347

ירושלים, ישראל 9153301

טל. 02-629-1009 (972+)

פקס. 02-644-7602 (972+)

יהושע פקס, עו"ד ומגשר

מיכאל דקר, עו"ד ונוטריון

ענת לוי, עו"ד ומגשרת

מאיר שועה, עויד ונוטריון

אריאל גלילי, עו"ד

שירה גריי, עו"ד

מריה דקל צ'רנין, עו"ד

קטיה טיחונוב, עו"ד

לינוי צרפתי, עו"ד

מינדי ארליך, עו"ד

יונתן איסטון, עו"ד זר (ארה"ב)

מקסים רפין, עו"ד

עדי ברגר, עו"ד ומגשרת

רעות אהרוני, עו"ד

לי גרינפלד, עו"ד

הדר דהן, עו"ד

מרים לקסמן, עו"ד זרה (שבדיה)

תמר קנאי קינדה, עו"ד

יובל יפה, עו"ד

לאה דיין, עו"ד

לכבוד

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

עיריית ירושלים

א.ג.נ.,

שלום וברכה,

העאס

אמק

זז

היום 13.08.2025

דעי ז אמק אוואי)אמ

5 שה|

:0160 טועצת [סד

סד עד פע

(וססן? ה+5) .₪0 מ[860 הה 6ח6ח6ו/ 150

9 א80..ם

|86ז5] ,טוצג וד 6492105

4 (972+).]6ך

0 (972+).א3"

המוד

15:

(5 זסס|=) ,10 .5% החן 15 שזפ 9 רו ספצ

7 א 0.80

|86ז5] ,רח 058]8ז6( 9153301

9 (972+).|8ך

2 (972+).3%]

1601301 בגה 40% ,16 10508

+10 ג 40 1266865 [1/646

116012102 0ב .40 ,1.61 31

110 .8 180%ט40/-67ת-1110/ ,הגו עג 1/16

4 116[ )2 81111, /\4 0.

40. 62797 הצות 5

4. ,02611 126661 19118

20. 11812000 3מ441621

4.0 ,15811811 שסחג. ז

1]: 61 1221161, 4%.

(054) .4.0 תשוסצסי 1 ,15850 ת108118

0. , גכך 3 1% וגא ]א

3+0ג160 ה .4.6 360 4.01

41 מ מ4310/ 160%

1.66 617660610, 41

113081 1238, 40

(מ646ו5) .1 4 תקנסצסי 1 .4 ,3518 1 הצ

0. \/ ,16106 1381 צ מגיד

34 ,2116 [הטנרר

46 ,1238 1.68

הנדון: התנגדות לתוכנית מופקדת - רחוב שפרעם 22/צפת 25 תב''ע מס' 101-1206770

מרשתי, הגב' כרמלה לוי, מילאה את ידי להגיש את ההתנגדות שבכותרת המכתב מן הנימוקים

בדלקמן:

1. רקע וזכויות קניין:

1 מרשתי היא הבעלים וואו אּכאית להירשם כבעלים מכוח ירושה של 2 יחידות דיור רישומיות, האחת בקומת קרקע תחתונה וכן של דירת מגורים נוספת בקומת קרקע, בבית המשותף בעל סה"כ שלוש תתי יחידות המצוי ברתוב צפת 25 ירושלים.

2 מרשתי מתגוררת בדירה החל משנת 1965 יחד עס בעלה יעקב צייל שנפטר לאחרונה.

3 ביום 25.06.2025 נודע למרשתי כי בעלי הדירה העליונה הממוקמת מעל דירת מרשתי וכניסתה מרחוב שפרעס 22, מבקש עפ"י התבייע שבכותרת המכתב, שאישורה התבקש על ידו, להרחיב את דירתו ולהוסיף קומה נוספת בגג.

עצם ההתנגדות

הבניין כולל 3 דירות בלבד, אשר במשך 19 השנים האחרונות היו בבעלות זהה. מגיש הבקשה מר לוין אינו מתגורר בנכס והוא הבעלים של תת חלקה 3 משנת 2006. לא יעלה על הדעת שבעל דירה אחת מתוך 3 דירות יפעל כמי שבבעלותו הבניין כולו, יזום הוספה של זכויות בנייה מבלי שנתבקש, מבלי לעדכן או להתייעץ עם בעלת שתי תתי החלקות הנוספות, כאשר לאחרונה אין רצון בכך ולה היא מתנגדת נחרצות.

תלות בין יחידות הבניין (שלבי ביצוע)

1 הבקשה מאפשרת לבעל תת חלקה 3 (המבקש) לבנות קומה חדשה מעל דירתו ללא כל תלות בבנייה בשאר חלקי הבניין. לעומת וּאת, תוספות הבנייה האפשריות למרשתי בתתי חלקות 1 ו-2 (כ-60.5 מ"ר בסה"כ) מותנות בכך שבעל תת חלקה 3 יסכים לבנות כ-17 מ"ר נוספיט מעל התוספות הצדדיות. מצב וה עלול למנוע ממרשתי לתלוטין את מימוש זכויותיה, אם לא תתקבל הסכמתו. כך או כך, מרשתי מתנגדת לכל בניה אף אם תינתן הטכמה עתידית להיעדר התנגדות.

אי התאמה של מסמכים ותשריטים

1 במסמכי הבקשה קיימים שינויים בכתב יד שאינם תואמים את השטרות המקוריים.

נדרש בירור משפטי מלא בטרם קידום ההליך.

זכויות הבנייה והפגיעות הנובעת מהבקשה גם בהתאם לחוות הדעת שצורפו

1 פגיעה בפרופורציות ובאופי הבניין; הבנייה המבוקשת תשנה מהותית את חזות המבנה הקטן, תפגע בהרמוניה האדריכלית, ותפחית את ערך כלל הדירות בבניין.

2 וכויות הבנייה משותפות ואין פרופורציה בחלוקת הזכויות בין בעל תת חלקה 3 לבין מרשתי בעלת תתי חלקות 1+2, וכויות שכלל לא ניתנות למימוש אלא בהסכמה כפי שצוין לעיל.

3 מיסוי: התוטספת המוצעת בתתי חלקות 1 + 2 יגרמו לחבויות במיסים והיטלים. אישור התוכנית הנייל תגרור את מרשתי למימוש הזכויות במכר, בתיוב מיסוי משמעותי להיטל השבחה ומס שבח לזּכויות בניה שבפועל לא משביחות את הנכס ומרשתי אלנה מעוניינת בהן.

4 סגירת חלון (כפי שמופיע בתשריט הבית המשותף) הבקשה כוללת סגירת חדר מדרגות שאינו חלק מדירת המבקש כיום, והפיכתו לחלק מדירתו. צעד זה יאלץ את מרשתי לבטל את החלון הקים בחדר האמבטיה שלה, ובכך תימנע לחלוטין כניסת אור ואוויר לחדר הרחצה והשירותים בדירתה.

5 סיכוניט הנדסיים ונזק למבנה ; בהתאם לחוות הדעת המצורפות, קיים סיכון ממשי לפגיעה ביציבות המבנה, לרבות אפשרות לשקיעות, סדקים ופגיעה במערכות תומכות, וכן ירידה ניכרת בערך דירות מרשתי.

6 העדר פתרון למיגון (ממ'"ד); הבקשה אינה מספקת לתת הלקה 2, דירתה הראשית של מרשתי בה חיא מתגוררת, כל מענה לדרישות המיגון לפי התקנות והוראות פיקוד העורף. בהיעדר פתרון מיגון, לא ניתן לאשר את הבקשה, מהווה כשלעצמו עילה לדחייתה, וזאת במיוחד בבניין קיים שבו לא ניתן יהיה להוסיף ממ'"ד בעתיד באופן עצמאי ללא פגיעה קשה במרשתי כבעלת תתי חלקות 1 ו-2.

6. התוכנית אינה כוללת תכנון בוללני.

1 התוכנית מוסיפה שטח עיקרי לקומת קרקע תחתונה, אך לא מסדירה תכנון המאפשר הסדרת היתר בניה חדש לדירה קיימת בדירת קרקע תחתונה ואינה מביאה בחשבון את מלוא צרכיה של מרשתי כבעלת שתי הדירות הנוספות בבניין.

2 מדובר בתכנון המשרת אינטרס פרטי של בעל דירה אחד, תוך פגיעה ממשית בזכויותיה של מרשתי.

לסיכום, לאור כל האמור לעיל ומשפורטו בהרחבה הנימוקים להגשת ההתנגדות, במיוחד לאור היות התוכנית פוגענית ומשרתת את המבקש באופן צר וברור, הרי שמבוקש לדחות את הבקשה על הסף ללא כל דיון בה.

מצ''ב להתנגדות:

א. נסחי רישום.

ב. חוות דעת מהנדס.

ג. | תוות דעת מומחה לשמאות.

ד. תצהיר

ה ייפוי כות יו

ה עו'ד,---

רוציב 45% -- .

בכבוד רב, ובברכה

מאיר שועה, עו"ד

משרד המעופטים

הרכוש המשותף

רשויות

עיריית ירושלים

תת חלקה 1

שטח במ"ר

בעלויות

| מכר

תת חלקה 2

שטח במ"ר

--- הצמדות

סימון בתשריט

בעלויות

מכר

תת חלקה 3

שטח במ"ר

ּ>9

--- הצמדות

סימון בתשריט

בעלויות

מכר

זוי

הרעוות לריעוום והסדר זכויות מקרקעין

תאריך

וו םוד 5 סה לח זו האמו

דוו 31212 3-.<>(, 49-38 |(383) |(פם\ נה

נסח מס'

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30109 חלקה: 32

שטח במ"ר תת חלקות תקנון | שטריוצר

4+ 4 מתוקן | 1137/1973

תיאור קומה

קרקע תחתונה

לוי יעקב ת.ז 20006 בשלמות

תיאור קומה

קרקע

צבע בתשריט תיאור הצמדה

כחול מדרגות

לוי יעקב ת.ז 20006 בשלמות

תיאור קומה

ראשונה

צבע בתשריט תיאור הצמדה

צהוב מדרגות

גג הבנין

לויין שרי דרכון ס 10 בשלמות

תיק יוצר

2.02

200

ב' תמוז תשפ"ה

שעה: 08:40

החלק ברכוש המשותף

120020

החלק ברכוש המשותף

220

החלק ברכוש המשותף

020

שטח במ"ר

עמוד 1 מתוך 2

משרד המעופטים הדעוות לדיעוום והסדר זכויות מקרקעין תאריך 225 וו 0 51 מ הד 5ו0 1 1

, 5 ָ ב ב' תמוז תשפ"ה

ו -0131 3-<-[, 33-39 /5922) !31

- שעה: 08:40

נסח מס' 34

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30109 חלקה:32

משכנתאות

משכנתה בנק ירושלים בע"מ חברה 2% בשלמות 72

דרגה:| ראשונה

משכנתה בנק ירושלים בע"מ חברה 2206 בשלמות 291

דרגה: ראשונה

סוף נתונים

הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים, מהווה ראיה לכאורה לתוכנו נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001

שולמה אגרה בסך 17.00 ש"ח

עמוד 2 מתוך 2

לכבוול 15

ועדת תכנון ובנייה ירושלים

חוות דעת הנדסית

אני החיימ, עמית פרידמן מהנדס בניין, מסי רישוי 46135440, מאשר בואת כי עיינתי בתכניות המוצעות להקמ תוספת קומה למבנה הקיים ברחי צפת 25 (ושפרעם 22), וכי על פי נתוני התכנון והתקנים הרלוונטיים -- תוספת הקומה תגרום להעמסת יתר על המבנה הקיים כמפורט להלן:

1. בהתאם לתיי 2, העומס המוסף בשטת הדירה הצפוי הינו כ-150 ק"ג למייר, ובעבור שטתי

המרפסות - כ-350 ק"ג למייר.

2. עומסים אלו נשענים בחלקם על קירות חדשים שייבנו, ובחלקס על קירות המבנה הקיימים ועל

הביסוס הקיים.

3 תוספת העומסים על קירות המבנה הקיימים ועל יסודות המבנה, אשר תוכננו ונבנו לפני שנים רבות, עלולה לגרום לשקיעות ביסודות, נזקים מבניים, וכן להיווצרות סדקים בקירות ובאלמנטים מבנייס של הדירות שמתחת לתוספת.

שם: עמית פרידמ

מהנדס בניין - מסי רישוי: 46135440

תאריך: 12/08/2025

חתימה; | "|\

₪ ₪ הז 9 חוסו 2 16/5070 56 הוותפבהצ 89

5 זז 50310 !]368 - ה[25+6= רח' יסמין 89, מבשרת ציון 507739

אפשטיין-עומאות מקרקעין - ₪ 02-6510742 ₪ <]

בייד ₪ 8ו 052-38587‏ ₪ פהססון

פקס ‏ ₪ 02-6513698 - ₪ 8%

וה 0ס6.|ו8 007 9 הו 25%6 4385

חוות דעת מומחה

התנגדות לתכנית מופקדת מס' 1206770, רחוב צפת 25 ירושלים, חלקה 32 בגוש 30109

להלן תמונת חוית הבניין לרתוב צפת 25

אוגוסט 2025

1 - חו 9 חססו 2 6/850761 55 הוהופהץי 89

5 %6+5+8= [308 - הו 55+6= " רח' יסמין פ8, מבשרת ציון 507739 אפשטיין-שמאות מקרקעין משרד ₪ 02-6510742 ₪ 00008 בייד ₪ 052-3858718 ₪ פ>וופסוא

פקס ‏ א 02-6513698 -ח אפ

וחה 60 |ו8 90007 הו 510 5 ה 48

ייין אב תשפ"ה

1 אוגוסט 2025

מספרנו 2715.25

עפ'יי הזמנת: עו''ד מאיר שועה

הנדון: התנגדות לתכנית מופקדת מס' 1206770

אני החיימ דן אפשטיין, נתבקשתי ע"י עו"ד מאיר שועה המייצג את גברת כרמלה לוי, לחוות את דעתי המקצועית בעניין תכנית מופקדת מס' 1206770 בחלקה 32 בגוש 30109, רחוב צפת 25, ירושלים.

ידוע לי שדין חוות דעת זו המוגשת בכתב ולצרכי החוק הפלילי דינה כדין עדות בשבועה בבית משפט,.

הנני בעל הכשרה, הניסיון והידע לערוך מסמך זה.

ואלה פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי.

שם: דן אפשטיין.

מקצוע: שמאי מקרקעין משנת 2001.

רשום בפנקס השמאים החל משנת 2001, רישיון מספר 920.

כתובת המשרד: רחוב יסמין 89, מבשרת ציון 907739.

השכלת:

שנת 1998 - בוגר המכללה למנהל מגמת שמאות מקרקעין וניהול נכסים.

שנת 2001 - שמאי מקרקעין בהתאם לחוק שמאי מקרקעין תשכ"ה 1962, רישיון מס' 920 מיום 16/5/2001 מטעם מועצת השמאים משרד המשפטים.

שנת 2023 -

לימודי נדליין (10180 16 3008110 1351810 15681 0+ זס)מס<) מעבר בחינות הסמכה 10186 אוסצך

0ן158 וחנמ 6-0 1451806 1568 ביום 3/4/2023.

שנים 2001-2025 - השתלמויות וקורסים בנדלייץ,

ניסיון מקצועי שמאות מקרקעין:

שנים 1998-2000 - תקופת התמחות במשרד פרטי אצל השמאי יעקב פטטל.

שנים 2001-2025 - בעל משרד פרטי לשמאות מקרקעין, עוסק בשמאות מקרקעין ברציפות משנת 2001.

רשום ברשימת המומחים של בתי המשפט. עוסק בשמאות מקרקעין למינויים של בית משפט לענייני משפחה, מינויים לבית משפט שלום, ליתידיס, חברות ביטוח, מוסדות דת, ועד הישיבות, מוסדות ציבור, בנקים למשכנתאות וחברות מסחריות.

שנים 2023-2024 - רשום במערכת שמאי מכריע תיקון 84 כעובד עבור גיא צדיק שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבניה בהיטל השבחה.

ניסיון מקצועי שמאות אלמנטרית:

שנים 2016-2019 - מנהל תחום נדליין שמאות אלמנטרית משרד שמאים מזן סאם בירושלים, שמאות אלמנטריות עבור חברות ביטות.

משנת 2020 - שמאות אלמנטריות ייצוג מול חברות ביטות וייצוג פרטי.

" - מז 9 חסו 2 16056760 ,5% הווחפבּ ץצ 89

5 5+8%6= [%68 - ה[2516 " רח' יסמין 89, מבשרת ציון 907739

אפשטיין-עומאות מקרקעין משרד ₪ 02-6510742 = 0008 נייד ₪ 8ו 052-38587‏ = פומסות

פקס ‏ ₪ 02-6513698 ₪ ב

הסס |ן88 שפתו 518ק ם ה 68

1. התאריך הקובע לשומה

מועד ביקורי בנכס - 10/8/2025.

2. סימוכין לחוות הדעת

1. ביקור במקום נערך ע"י החיימ בתאריך 10/8/2025.

הנכס הוצג בפני ע"י גברת כרמלה לוי ומר נריה נמרוד לול.

מדידות וצילומיס שערכתי במקום.

מחירי נכסים שנמכרו בסביבה.

נטח רישום.

מסמכי בית משותף.

₪ ₪ 5 כ ם

תכניות בניין עיר רלוונטיות ותכנית מופקדת 1206770.

3 פרטי המקרקעין

1. ויוי הנכסים בבניין:

תת חלקה 1 | - | דירה ומחסן בקומת קרקע תחתונה בשטת 24 מ"ר בבעלות לוי יעקב ז'יל (כרמלה לו).

תת חלקה 2 | - | דירה בקומת קרקע בשטת 62 מ"ר בבעלות לוי יעקב גצייל (כרמלה לו.

תת חתלקה 3 | - | דירה בקומה ראשונה בשטח 69 מ"ר בבעלות לויין שרי

הערת השמאי - השטת הרשום הינו לפני תוספת ההרחבה שבוצעה במסגרת תיק בניין 1977/287.

2. כתובת: רתוב צפת 25, שכונת נחלאות ירושלים.

3 הנכס המוערך: תבייע מופקדת 1206770.

/ 1 9 חססו 2 16/356761 ,55 הווהפפץצ 89

5 518% [363 - הו₪25%6 / רח' יסמין 89, מבשרת ציון 507739

אפשטיין-שמאות מקרקעין משרד ₪ 02-6510742 = 0006 נייד ₪ 8ו 052-38587‏ = פוססו)

פקס ₪ 02-6513698 - ₪ אפ

הה 60.|ו8 070 פתו 516ק 5 ה 08

4 תאור הסביבה

שכונת נחלאות ממוקמת במרכז העיר ירושלים. סביבת הנכס מאופיינת בבנייה רוויה למגורים ישנה לצד מודרנית של בנייני אבן בני 2-5 קומות בנוייסם בחיפוי גג רעפים או גג בטון שטוח.

הפיתוח הסביבתי מלא.

מיקום הנכס הנדון -

חלקה 2 בגוש 30109 הידועה בכתובת העירונית רחוב צפת 25 ירושלים, ממוקמת במרכו הרחוב ובעברו הדרומל.

הרחוב חד סטרי ומקשר ממזרח למערב מרהוב אבן ספיר לרתוב נרקיס/מפגש רחוב הרב והרבנית קפאח.

להלן מיקום החלקה ממערכת 0215 עיריית ירושלים, החלקה הנדונה מסומנת במסגרת אדומה:

ב 3

[ 07

232 20

ציפורר 5 7 23

3 זי 3 ד . ₪

שי ציפור:

9 ות 23 39

צפת 075-כ

-- 33

5 "

3 5 | טיפת חלב "א 8

הלב נחלאות. 5 0% כיכר

שפרעם / 1 39 ] מתתיהו

4. = \י

4 , 3 " לרעס

ב : כ

5 0

9 38

ו ב ְ

8 2 4 43 פ

: , נרקי 5

" א 8 מרדכ 38 5

2 5 37 8

29 - 5

7 "| 3

5 5+316= !368 - ה[2516ק=

אפשטיין-שמאות מקרקעין

5. תיאור החלקת

1 גוש שומה, יש לפנות למודד לקבלת שטת חלקה מדויק, בתבייע 2569 שטת החלקה 143 מ"ר,

שטח החלקה הרשום: 143.64 מ"ר

צורה: דמוי טרפו ישר זווית.

טופוגרפיה: שיפוע קל יורד מדרום לצפון.

גבולות החלקה :

צפון - רחוב צפת 25.

מערב - חלקה גובלת 33, בניין בנול.

דרום - רחוב שפרעם 22.

מוּרח - חלקה גובלת ביעוד ציבורי.

להלן תרשים החלקה מתשריט תכנית 2569

9 חחי 20 10/5676%/ ,5% הווהפפצ 89

רח'

יסמין 89, מבשרת ציון 907739

משרד ₪ 02-6510742 ₪ 06

נייד ₪ 052-3858718 = ס|וססא]ן

פקס ‏ ₪ 02-6513698 מ אפ

וה 600.|ו3 00 הק 638

וט 51310 ו. הו 25+6= 9 חום 2 ₪16/4506701 ,5% הווהפהצ 89

רח' יסמין 89, מבשרת ציון 907739

אפשטיין-שטמאות מקרקעין " משרד ₪ 02-6510742 ₪ פסחס

גייד ₪ 052-3858718 ₪ פוססון

פקס ‏ ₪ 02-6513698 תח 2-4

ה600.|ו083 פהו 5ז5ק 2 ה 038

תאור הבנין

בניין מגורים ישן הכולל 3 קומות כולל קומת קרקע תחתונה המשמשת למגורים וחלל גג רעפים המשמש למגורים.

בשנת 1979 נבנתה תוספת הרחבה בחצית הצפונית בכל הקומות בבניין (קרקע תחתונה קומת עמודים).

בהתאם לתשריט בית משותף הבניין כולל 3 דירות, כל דירה בקומה בנפרד.

דירות משפחת לוי תתי חלקה 1+2 ממוקמות בקומת קרקע תחתונה ובקומת קרקע ודירת משפחת לויין תת חלקה 3 ממוקמת בקומה אי עליונה.

להלן תמונות מייצגות של הבניין, צולמו במועד ביקורי במקום חזית לרחוב שפרעם חצית לרחוב צפת

: ₪ חו 9 חססו 2 35670%ע0/ ,55 הווהפבצ 89

זכ 518+0= [363 - הו 2516 . רח' יסמין 89, מכשרת ציון 507739 0 וון-(ה י משרד ₪ 02-6510742 ₪ 0065

אפשט ו שמאות מקרקע ו גייד ₪ 052-3858718 ₪ פוססאן פקס ₪ 02-6513698 - ₪ א

הס |ו0708 פהו 5%6ק 5 ה 038

7 תמצית תיאור הנכסים בבניין

תת חלקה 1 - דירת מגורים בשטח רשום של 24, ממוקמת בקומה קרקע תחתונה. סומנה כמחסן, חדר וקומת עמודים בהיתר מסי 5293.

תת חלקה 2 - דירת מגורים בשטח רשום של 62 מ"ר נטו, הורחבה בשטח של 20 מ"ר בהיתר מסי 5293.

תת חלקה 3 - דירת מגוריסם בשטת רשום של 69 מ"ר נטו, הורחבה בשטח של 20 מ"ר בהיתר מסי 5293.

משפחת לוי בעלים של תתי חלקות 1+2 משנת 1965.

משפחת לויין הבעלים של תתי חלקה 3 משנת 2006.

8 מצב תכנוני

תכנית המתאר לירושלים 62 - תחילת תוקף 16/7/1959.

אזור מגורים 4, זכויות בנייה 70% משטח החלקח.

תכנית נקודתית 2569, שינוי אחוזי בניה 136.6% במקום 70% ושינוי קווי הבניין לחזית, תחילת תוקף 27/12/1979.

בטבלת השטחים בתשריט התכנית וכויות הבניה מחולקות 50% לקומת קרקע ו-50% לקומה אי עליונה, קומת המרתף לא מצוינת בתקנון ובתשריט, כלומר זכויות הבנייה מעל מפלס 0.0 תולקו 50% לתת חלקה 2 ו-50% לתת חלקה 3.

להלן תשריט התכנית :

שלחכ תכלוו למקולי וטל יכ

ועשיל<\ לאבוליף להןפניין לש 25

שינוי שס 2878 לתכנית השתאר השקוטווז הירועלים

הוה חדה ‏ 1:0%5

קעלי הְרעע 0 יעקר לרה רה שמת 0/15ם ו 38196 |הקתט,

8 הישיל 4: = 2% מ ה

ל ל לת לור 20 ו 1

רו הטושות = 7777 ב חן 9+ בּ |

0% יכ ל' ר9 אמרצם 911 דד 16355 4 .

"כו גד לש 4 | / [

/ = 25 "זפרתן) >התלי₪ כל ( תושי . 2

= לרב תו ₪ 2 החוטים .5 7 5724 7

: 1 9 חוססו 2 16/350701 56 הווהפהצ 89

5 5+3+0= [63 - הז 05+6 " רח' יסמין 5ם, מבשרת ציון 507738

אפעטטיין-שטמאות מקרקעין משרד 6 02-6510742 = 0706 בייד ₪ 052-3858718 ₪ פ|ססון

פקס ₪ 02-6513698 ₪ 8%

הס 0ס.|ו8 60 פהו 5%6 ש ה 63

תכנית 3510 - תחילת תוקף 20/12/1990

תכנית הרחבות דיור ותוספת קומות ואחוצי בניה בשכונת נחלאות ברחובות נרקיס עד שבצי, מערב עד אוסישקין.

בגין והיקף בינוי מאושר בתבייע נקדי בחלקה הנדונה 136.6% במקום 70% בשכונה, החלקה הנדונה הינה בין החלקות הבודדות שלא נכללות בתכנית הנייל (לרבות תיקונים 3510א', 3510 בי), מערבית לתלקה לא טומן בגין מבנה ציבור.

סיכום: בראיה תכנונית כוללת באישור תכנית 3510 הוחרגה החלקה הנדונה מהתכנית בגין היקף זכויות בניית

מאושר חופף לתכנית 3510.

אישור תב''ע נקד' נוספת תגדיל את הזכויות בחלקה באופן חריג לסביבה.

להלן תשריט התכנית, השטחים הנכללים בתכנית מטומניס בתשריט בצבע צהוב, החלקה הנדונה לא מהווה חלק

משטת התכנית, סומנה על ידי במסגרת אדומה:

| -.

תכנית מתאר נחלאות 184523 -- תחילת תוקף 17/10/2017 יעוד ע"פ תכנית מאושרת אחרת, סימון מבנה לשימור

להלן תשריט התכנית החלקה הנדונה מסומנת במסגרת אדומה:

07/2 גשנב> 2 ג

4 1%

1 1 9 חסו 2 ]6/85676 ,51 הווהפבצ 89

5 ו 518+0= [368 - הום+5 קם . הצע שרי טי ארי = אפשטיין-שמאות מקרקעין משרד * 02-6510742 ₪ 08

נייד ₪ 8ו052-38587 ₪ פ|ססו

פקס ‏ ₪ 02-6513698 - מ אפ

הס |ו007083 פ5 הו 516ק 5 ה608

רישו

תיק בניין מקורי

לא ניתן לאתר את תיק הבניין המקורי, בניין מגורים ישן, לשמאות הונח שהבינוי המקורי בנוי בהיתר.

תיק בניןו 1977/287

במועד 28/10/1979 הופק היתר בניה מס' 5293 להרחבת הדירות בקומת קרקע ובקומה אי.

תוספת 20 מ"ר לדירה, סה"כ תוספת 40 מ"ר לבניין.

לא קיים תישוב שטתים לשטח דירות קיימות ולשטחים בקומת המרתף, נראה שהדירה בקומת מרתף סומנה ברובה כמחסן בגין חישוב זכויות בנייה שטח עיקרי בקומות קרקע +אי.

להלן דף השטחים בהיתר

1 1 9 החהסו 2 ₪6/3509701 ,51 הווחפבץ 89

5 51860 !363 - הו 5%6 . רח' יסמין 89, מבשרת ציון 907739

אפשטיין-שטמאות מקרקעין משרד ₪ 02-6510742 ₪ ₪06 נייד | ₪ 8ו 052-38587‏ ₪ 8|ססו

פקס ‏ ₪ 02-6513698 ₪ אפ

וה 60.|ו8 900 ה|516ק 2 ה08

להלן תרשים הקומות בתשריט היתר

תיק בנין 1977/287.1

במועד 29/8/2011 נפתחה בקשה להיתר ע"י בעלי תת חלקה 3 משפחת לויין להשלמת קומה קיימת ושינוי צורת גג רעפים.

שטח דירה קיימת בקומת קרקע בתכנית בקשה להיתר: 94.95 מ"ר.

שטח דירח קיימת בקומה אי עליונה בתכנית בקשה להיתר: 95.24 מ"ר

שטח מוצע בהיתר:

קומת קרקע תחתונה - ללא תוספת שטתים.

קומת קרקע - ללא תוספת שטתים.

קומה אי (לויין) - תוספת שטח 1.78 מ"ר + מרפסות.

קומה חדשה (לויין) תוספת להיתר חדש 20.53 מ"ר, ממייד 11.79 מ"ר, הסקה 2.94 מ"ר, מעבר לחדר מחוזק 5 מייר ומדרגות 6.72 מ"ר.

במועד 29/12/2011 נדחתה הבקשה בגין סטיה ניכרת באחוצי הבניה ומסי הקומות.

טיכום - בניה במתכונת חופפת לתכנית המופקדת, הבקשה נדתחתה.

/ / 9 חססו 2 ]16/5670 ,91 הווהפבצ 89

5 5+8+6= 3681 - ה[5+6= . לה ו ששו היהיו יה

אפשטיין-עומאות מקרקעין משרד ₪ 02-6510742 = 08 נייד | ₪ 8ו 052-38587‏ ₪ 6|מסות

פקס ‏ 5 02-6513698 ₪ את

ותסס.|ו3 070 פהו 5+8ק = ה68

תכנית מופקדת 1206770 -- הופקדה במועד 13/6/2025

1. רקע: הבניין הנדון בבעלות 2 משפתות בלבד, משפתת לוי בעלים בתתי חלקות 1+2 משנת 1965 (רישום הבעלות

הושלם בשנים 1973 + 1984) ומשפחת לויין בעלים תת חלקה 3 משנת 2006. התכנית הוגשה על ידי בעלי תת חלקה 3 ללא כל התייעצות ו/או מידע בדבר תבייע בהתהוות למשפחת לוי שהינם בעלי 2 מתוך 3 דירות בבניין במשך עשרות שנים. יש לציין שגברת כרמלה לוי מתגוררת ברציפות בנכס משנת 1965 ומשפחת לויין משכירה את הנכס 2 וכויות בניה לחלקה עיקרי + שירות 405 מ"ר המהווים 281% בנייה.

זכויות בנייה עיקרי 348 מ"ר המהווים 241.6% בניה.

להלן טבלת זכויות בניה בתקנון התכנית :

תכנית מס': 101-1206770 - שם התכנית: הרחבות בניה ליח"ד ברחוב צפת 25.

5 טבלת זכויות והוראות בניה - מצב מוצע

כ | שימוש. | בנייך/ ‏ | ;ודל מגרשי שטתי בניה מספר יתד | מספר קומות קו בניך מרפסות-

מקום ‏ | (מיה) [מ" (מטון בנוסף

לשסח

העוקרי

| . (מי"

מעל הכניטה הקזבעת | מתחת לכניסה הקובעת

\ הקובעת. | הקובעת. \

מגורים אי |מגורים. 1 בה 4 ד ג ₪ 3 0 1 נה נה נה נה

האמור בטבלה זו גובר, במקרה של סתירה, על הוראות כלליות אחרות, בין בהוראות התכנית ובין בתשריט המצב המוצע גס בטבלה עצמה גוברת הוראה מפורטת על הוראה כללית.

שטחי הבניה המפורטים בטבלה שלעיל כוללים את כל שטחי הבניה המירביים בתכנית זו הערכים בטבלה מתייחסים לכל תא שטח בנפרד גס אם הוגדר טווח תאז שטח

הוראות טבלה 5:

שטחי הכנזה המפורטים בטבלה אינם כוללים את שטחי השרות המאושרים שהופייעו בהיתר הבניה המקורי ולא חושבו כשטחים.

| הערות לטבלת זכויות ותוראות בניה -- מצב מתוע:

1) כמסומן בתשריט..

3 חלוקת צכויות בנייה:

קומה תת תוספת מוצעות הערות

חלקה

קרקע 1 64 מ"ר עיקרי | משפחת לוי לא מעוניינת בתוספת הזכויות בגיון התשכת שטחים תחתונה קיימים, חיוב בהיטל השבתה במימוש הזכויות במכר וחיוב במס שבח במכר בגין היקף הזכויות המוצעות 46 מ"ר ביחס לשטח הרשום 24 מ"ר.

קרקע 2 6 מ"ר עיקרי | משפחת לוי לא מעוניינת בתוספת הזכויות בגין התשכת שטחים קיימים, בניה על שטח מרפסות קיימות בצדדים ושינוי קיר חיצוני למרחק של 3 מי בלבד מגבול חלקה כולל חוסר כדאיות בבניית 1 מי לאורך הבינוי חקיים בקיר חיצונל

אי 3 7 מ"ר עיקרי | תוספת לצדדים ולחצית מעל הבנייה המוצעת של משפתת לוי בקומת קרקע

גג 3 1 מ"ר עיקרי | תוספת קומה חדשה והפיכת חדר מדרגות חיצוני לדירה 3 (פנימי בניין)

רעפים 8 מ"ר שירות | המוביל לדירה למדרגות פנימיות. בחדר הרחצה של משפחת לוי בקומת 6% מ"ר קרקע, קיים מיום רכישת הנכס חלון הפונה למדרגות הנייל. ניתן מרפסת להתרשם בתמונות בחוּית לרחוב שפרעם שחלון חדר המדרגות שבור ופתוח וחדר המדרגות משמש כמדרגות המובילות לדלת הכניסה של תת חלקה 3 ולא מדרגות פנימיות כפי שמבוקש בתכנית.

סחייב 3 8 מ"ר עיקרי + 7.28 מ"ר שירות + 11.54 מ"ר מרפסת

: ; 9 חסו 2 ₪6/356701 ,5% הווהפבצ 89

וה זכ 55+8+6 ]368 - הו 5+6ק= . דש שריש

אפשטיין-עומאות מקרקעין משרד ₪ 0742ו 02-65‏ ₪ 006 נייד ₪ 052-3858718 ₪ סהססון

פקס ₪ 02-6513698 ₪ אה

חסם |ו0708 0 5 הו 5%6ק םה 08

4 שלבי ביצוע:

תת הלקה 3, בנייה קומה חדשה

הבניה המוצעת על הגג תיבנה בהינף אחד, ללא תלות בבניה הנוספת המוצעת בתכנית זו.

להלן הבניה המוצעת בגג בנספת התכנית.

ד /

. = בש

ושסששכבה= 25ה=: כ

לי

ו וו

ךז סטו פוה | [דרום 1

תכלת שופות ב' 5+

סיכום: תת חלקה 3 יכולה לממש תוספת הרחבה בגג ללא תלות בתוספות אחרות בבניין.

: ב חז 9 חחסו 2 ₪6/35070% ,51 הוחופהצ 89

זכ %06+518= [363 - תו 2516= . רמ' יסמין 89, מבשרת ציון 907739 0 יון-(ה ג משרךד ₪ 02-6510742 ₪ 608

אפשט ו שמאות מקרקע ו נייד | ₪ 8ו 052-38587‏ ₪ 6 המסות פקס ( 9 02-6513698 מ אפ

וה 60.|ו8 00 96 הו 516 קםה 05

תתי חלקה 3 חזית + צד בקומות קרקע תחתונה, קרקע ואי עליונה+ בנייה בקומת קרקע תחתונה בתכסית

קומת קרקע קיימת

התוספות הצידיות יבנו בהינף אחד, לא תותר בניה בשלבים.

להלן הבניה המוצעת בהינף אחד בכל הקומות, הבניה המוצעת מסומנת בנספת בצבע אדום :

קומת קרקע תחתונה

= - -

אן | 1

חוד ירים בח

5% ב

הי

החסה 1

| שה וו ₪

1---צ \ צ גצ |

קומת קרקע

1 = |0 רזז 7. 3

- וא במ

5 1 = .זו ה ₪

/ ך 0/0 ד -

3 ו 8 =

:| פד ן ו קת ת אלד ₪

[ ב /

2 -הההההה------1-4ה7/ | (אהה) 1-0 היה --שם

מק ךְ = -

[

-] וו /

צ\' צ\ א

קומה אי

1 --ך= מ

ד ר, .

אוו -

+-----2-----1 ר-- --------( שק

₪-- |1| > וו

5 4 [ם

| | פתרמר םשה אתר

₪ מו

0 = == ו

4 א 1

1 1 | ה

סיכום: כל התוספות של משפחת לוי (תתי חלקות 1+2) בשטת כולל של 60.5 מ"ר לא ניתנות למימוש ללא בניית שטח של 7 מ"ר במפלס קיים בתת חלקה 3, כלומר מימוש וכויות הבניה של משפחת לוי תלוי בהסכמת ורצון בעלי תת חלקה 3 במימוש הוכויות.

1 - חז 9 חחסו 2 16/5076 ,5% הוחהופהצ 89

זוז 51900 !368 - הו₪5+6 . רח' יסמין 89, מבשרת ציון 907739

אפשטיין-שטמאות מקרקעין משרד ₪ 02-6510742 ₪ 6 סוחס נייד | ₪ 8ו 052-38587‏ = פומסון

פקם ‏ ₪ 02-6513698 - ₪ א

וה 8||.60 00 פהו 5%6ק 2 הב

סיכום מצב תכנוני תכנית מופקדת 1206770 -

- | הבניין הנדון בבעלות 2 משפחות בלבד, משפחת לוי בעלים בתתי חלקות 1+2 משנת 1965 (הושלם רישום בשנים 6, 1984) ומשפחת לויין בעלים של תת חלקה 3 משנת 2006. התכנית הוגשה על ידי בעלי תת חלקה 3 משפחת לויין ללא כל התייעצות ו/או מידע בדבר תב'יע בהתהוות למשפחת לוי שבבעלותה 2 מתוך 3 דירות בבניין.

יש לציין שגברת כרמלה לוי מתגוררת ברציפות בנכס משנת 1965 ומשפחת לויין משכירה את הנכס.

- משפתת לוי לא ביקשו ליווס זּכויות בניה בדירה הרשומה בקומת קרקע תחתונה תת חלקה 1 ובדירה הרשומה בקומת קרקע תת חלקה 2, משפחת לוי כלל לא מעוניינת בזכויות הנייל, תכנון לקוי וללא כל התייעצות.

- חיטל השבחה: מימוש הזכויות במכר בתתי חלקות 1+2 גורם לחבות משמעותית בהיטל השבחה לזכויות בניה שלא משביחות בפועל את הנכסים.

- אישור זכויות בנייה בשטח של כ-46 מ"ר לתת חלקה 1 ששטחה הרשום 24 מ"ר יחייב במס שבח משמעותי במימוש הזכויות.

סיכום מיסוי - אישור התכנית שמשפחת לוי לא יזמה ולא מעוניינת באישורה יחייבה במיסוי גבוה במימוש.

- | שלבי ביצוע:

תת חלקה 3, בנייה קומה חדשה

הבניה המוצעת על הגג תיבנה בהינף אחד, ללא תלות בבניה הנוטפת המוצעת בתכנית זו.

סיכום: תת חלקה 3 יכולה לממש תוספת הרחבה בגג ללא תלות בתוספות אחרות בבניין.

תתי חלקה 1+2+3 חגית + צד בקומות קרקע תחתונה, קרקע ואי עליונת התוספות הצידיות יבנו בהינף אחד, לא תותר בניה בשלבים.

סיכום: כל התוספות של משפחת לוי (תתי חלקות 1+2) בשטח כולל של 60.5 מ"ר לא ניתנות למימוש ללא

בניית שטח של 23.57 מ"ר במפלס קיים בתת חלקה 3. מימוש וכויות הבניה של משפחת לוי תלוי בהסכמת ורצון בעלי תת חלקה 3 במימוש הזכויות וללא בנייה בשטת דירתם לא ניתן לממש את גכויוות הבנייה של משפחת לוי בתת חלקה 1 ובתת חלקה 2.

- | זכויות הבניה משותפות, קיימת הצמדת גג בלבד ללא זכויות. חלוקת הזכויות לא פרופורציונאלית.

- משפתת לוי לא מעוניינת בשינוי הבניה/תוספת קומה כפי שהוגשה. יתכן שבהתייעצות, תכנון משותף להרחבה פונקציונאלית של כל הבניין היה ניתן להגיע להסכמות.

- התבייע לא מדוייקת, מספר יחייד 3, קומת קרקע תחתונה (תת חלקה 1) מסומנת כשטח קייים לאחסנה ותוספת שטח עיקרי למגורים, התבייע מוסיפה שטח עיקרי אך לא מסדירה תכנון רישוי דירה קיימת בקומת קרקע תחתונה.

- | תיזוק הבניין : בניין מגורים ישן שעבר תוספת הרחבה בשנת 1979, יש לבחון חיזוקיס ויציבות.

- | ממי'ד: התכנית לא מציעה ממייד לתת חלקה 2, מצרך מבוקש וכלכלי.

1 - חז 9 חס )₪6/35676 ,5% הווהפבצ 89

5 5+810= |68: - הו 25+6= . רח' יסמין 89, מבשרת ציון 507739

אפשטיין-עומאות מקרקעין משרד ₪ 02-6510742 ₪ פסוחס נייד | ₪ 052-3858718 ₪ סוטסון

פקס ₪ 02-6513698 ₪ 9%

הסס |ו8 5070 הו 2516 ה68

9 מצב משפטי:

העתק רישום מקרקעיו?

להלן עיקרי פרטי הרישום של הבניין בהתאם לנסת רישום מרוכז, אשר הופק באמצעות האינטרנט בתאריך 28/6/2025 ומהווה העתק רישום מפנקט הבתים המשותפים, המתנהל בלשכת רישום מקרקעין ירושלים:

גוש שומה - 30109.

חלקה - 32.

תקנון - מתוקן.

מס' תתי חלקות ‎ -‏ 4 (3+1 רכוש משותף)

שטת החלקה - 183.64 מ"ר.

תת חלקה 1

שטח ותיאור תת חלקה 1 - דירה בקומת קרקע תחתונה בשטח 26 מ"ר.

חלק ברכוש משותף - 12/120.

בעלויות - לוי יעקב גו'יל.

תת חלקה 2

שטח ותיאור תת חלקה 2 - דירה בקומת קרקע בשטת 65 מ"ר.

הצמדות - מדרגות מסומנות בצבע כחול בתשריט.

חלק ברכוש משותף - 31/120.

בעלויות - לוי יעקב צ'יל.

תת חלקה 3

שטח ותיאור תת הלקה 3 - דירה בקומה ראשונה בשטח 69 מ"ר

הצמדות - מדרגות מסומנות בצבע צהוב בתשריט.

גג הבניין בשטח 86 מ"ר.

חלק ברכוש משותף - 77/120.

בעלויות - לויין שרי.

מסמכי בית משותף, רישום חלקים שונים ברכוש המשותף בתשריט, צו רישום ותקנון בית משותף התלקיס ברכוש המשותף כדלהלן:

תת חלקה 1 - 5.

תת חלקה 2 - 5

תת חלקה 3 - 5

הערת השמאי - לא ברור כיצד השתנו החלקיים ברכוש המשותף, בתיק הבניין מצורפים מסמכי מכר ישנים שנמחק החלק ברכוש המשותף כפי שקיים במסמכי בית משותף ונרשם בכתב יד החלק היחסי החדש ברכוש המשותף, הוזמנו השטרות, לא אותר השינוי, יש לפנות לעוייד לבירור מצב משפטי.

מסמכי הבית המשותף מצורפים כנספח לשמאות

/ תמצית בלבד. לקבלת המידע המלא יש לעיין בנסח הרישום.

1 1 9 חססו 2 )0/5076 ,56 הוהופבצ 89

5 מז 5+810= !368 - הו 05%6 . קה" יסמין פם. מבשרת ציון פבללםם

אפשטיין-עומאות מקרקעין משרד ₪ 02-6510742 ₪ פסוס נייד ₪ 052-3858718 ₪ פוססות

פקס | ₪ 02-6513698 מ 9%

וה 60 |ו8 900070 הו 51%86 2 2 0378

0. סיכום חוות הדעת

סיכום מצב תכנוני ומיסוי תכנית מופקדת 1206770 -

הבניין הנדון בבעלות 2 משפחות בלבד, משפחת לוי בעלים בתתי חלקות 1+2 משנת 1965 (הושלם רישום בשנים 6, 1984) ומשפחת לויין בעלים של תת חלקה 3 משנת 2006. התכנית הוגשה על ידי בעלי תת חלקה 3 משפחת לויין ללא כל התייעצות ו/או מידע בדבר תבייע בהתהוות למשפחת לוי שבבעלותה 2 מתוך 3 דירות בבניין.

יש לציין שגברת כרמלה לוי מתגוררת ברציפות בנכס משנת 1965 ומשפחת לויין משכירה את הנכס.

* משפחת לוי לא ביקשו ליזום זכויות בניה בדירה הרשומה בקומת קרקע תחתונה תת הלקה 1 ובדירה הרשומה בקומת קרקע תת חלקה 2, משפחת לוי לא מעוניינת בוּכויות הנייל, בתכנון לקוי וללא כל התייעצות.

* היטל השבחה: מימוש הזכויות במכר בתתי חלקות 1+2 גורם לחבות משמעותית בהיטל השבחה לוכויות בניה שלא משביחות בפועל את הנכסים.

* מס שבח: אישור זכויות בנייה בשטח של כ-46 מ"ר לתת חלקה 1 ששטחה הרשום 24 מ"ר יחייב במס שבח משמעותי במימוש הזכויות.

סיכום מיסוי - אישור התכנית שמשפחת לוי לא יזמה ולא מעוניינת באישורה יחייבה במיסוי גבוה במימוש.

* שלביביצוע:

תת חלקה 3, בנייה קומה חדשה

הבניה המוצעת על הגג תיבנה בהלנף אחד, ללא תלות בבניה הנוספת המוצעת בתכנית זו, סיכוטס: תת חלקה 3 יכולה לממש תוספת הרחבה בגג ללא תלות בתוספות אחרות בבנייו.

תתי חלקה 1+2+3 חזית + צד בקומות קרקע תחתונה, קרקע ואי עליונה התוספות הצידיות יבנו בהינף אחד, לא תותר בניה בשלבים.

סיכום: כל התוספות של משפחת לוי (תתי חלקות 1+2) בשטת כולל של 60.5 מ"ר לא ניתנות למימוש ללא

בניית שטח של 23.57 מ"ר במפלס קייט בתת חלקה 3. מימוש זכויות הבניה של משפחת לוי תלוי בהסכמת ורצון בעלי תת חלקה 3 במימוש הזכויות וללא בנייה בשטח דירתם לא ניתן לממש את וכויות הבנייה של משפחת לול בתת חלקה 1 ובתת חלקה 2.

* +כויות הבניה משותפות, קיימת הצמדת גג בלבד ללא זכויות. חלוקת הזכויות לא פרופורציונאלית, במידה ותאושר התכנית למרות התנגדות משפחת לוי, משפחת לוי מבקשת את חלקה בזכויות ובתכנון מטיב.

* משפחת לוי לא מעוניינת בשינוי הבניה/תוספת קומה כפי שהוגשה. יתכן שבהתייעצות, תכנון משותף להרחבה פונקציונאלית של כל הבניין היה ניתן להגיע להסכמות.

* התכנית לא מדויקת, קובעת מספר יחייד 3, קומת קרקע תחתונה (תת חלקה 1) מסומנת כשטח קיים לאחסנה ותוספת שטח עיקרי למגורים, התבייע מוסיפה שטח עיקרי לקומת קרקע תחתונה אך לא מסדירה תכנון המאפשר הסדרת היתר בניה חדש לדירה קיימת בקומת קרקע תחתונה.

* חיווק הבניין: בניין מגורים ישן שעבר תוספת הרחבה בשנת 1979, יש לבחון חיווקים ויציבות.

* ממ"ד: לאחר המלחמה באירן קיים ביקוש לממייד, התכנית לא מסדירה ממייד לתת חלקה 2, מצרך מבוקש וכלכלי כיום.

סיכום מצב משפטי -

לא ברור כיצד שונו התלקיס ברכוש המשותף, יש לפנות לעו'יד לקבלת יעו משפטי.

1 - חז 9 חסוק ₪9/35076% ,51 הווהפהצ 89

5 זוז 5+810= |363 - הו 5+6 כש . דה' יססון פפן קבשרה צון ל5 לקסם

אפשטיין-שמאות מקרקעין משרד ₪ 02-6510742 ₪ 06

נייד | ₪ 052-3858718 ₪ ס|טסון

פקס ‏ ₪ 02-6513698 ₪ אפ

וה 60 |ו8 0070 95 הו 2516 2 080

4. הרינל מצהיר כי אין לי חלק ועניין בנכס הנדון וכי חוות דעתי זו בוצעה למיטב ידיעותיי, הבנתי וניסיוני המקצועי.

לוטה:

נסת רישום מרוכו

תשריט בית משותף

תקנון בית משותף

צו רישום בית משותף

שטר מכר תת תלקה 2 ממועד 2/11/1976, חלקים ברכוש משותף 63/155

רישום ממועד 3/5/1977 סרוק בתיק בנין 1977/287 שינוי חלקים ברכוש משותף תתי חלקות 1,2,3, לא ברור מדוע נסרק בתיק הבנין.

ל אפש

א ר

| סמאינ סוקול 9

> ל

לשא

דן אפשטיין

שמאי מקרקעיו

מ.ר 920

משרד המעופטים הדות לריעוום והסדר זכויות מקרקעין תאריך 22255 1 ו 0 הטוע פופו 0 ודד " 0 ב' תמוז תשפ"ה

5. -11 15 9-05 590\ ||פ\( 4

שעה: 08:40

נסח מס' 4

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30109 חלקה:32

הרכוש המשותף

רשויות שטח במ"ר תת חלקות תקנון | שטריוצר תיק יוצר עיריית ירושלים 114 4 מתוקן | 1137/1973 20

תת חלקה 1

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

4 קרקע תחתונה 120

בעלויות

מכר לוי יעקב ת.ז 20006 בשלמות 14

תת חלקה 2

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

2 קרקע 220

--- הצמדות

סימון בתשריט צבע בתשריט | תיאור הצמדה

כחול מדרגות

בעלויות

מכר לוי יעקב ת.ז 20006 בשלמות 16"

תת חלקה 3

שטח במ"ר תיאור קומה החלק ברכוש המשותף

99 ראשונה 020

--- הצמדות

סימון בתשריט צבע בתשריט | תיאור הצמדה שטח במ"ר צהוב מדרגות

3 גג הבנין 6

בעלויות

מכר לויין שרי דרכון ס""2 בשלמות 1

עמוד 1 מתוך 2

מעודד המעופטים הדעות לרישום והסדר זכויות מקרקעין תאריך 2225 0 דוסה 01 זו דד 50 סו המופה 10 ב' תמוז תשפ"ה

9 /ג(, | סודפט זס צחדפואוור 411 2-כ[ 329-228 |(59325) 1(ג\כג י

שעה: 08:40

נסח מס' 44

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש שומה: 30109 חלקה:32

משכנתאות

משכנתה בנק ירושלים בע"מ חברה 2206 בשלמות 1.2

דרגה: ראשונה

משכנתה בנק ירושלים בע"מ חברה 2026 בשלמות 21

דרגה: ראשונה

סוף נתונים

שולמה אגרה בסך 17.00 ש"ח

עמוד 2 מתוך 2

5:

]

0 טש.ו) .660 ₪052

סועטט 6

"0/0600 2 םס ש\2.6ס שת סאשטטם

*ששם תס וסססטס 0 00 6₪-וסס

* 05 ₪ סג ₪0 ₪ סז 256 ₪ טג 0005

ב 5

ת ק נ ו ן

בהוסוט לסעיפיה 2 ו-63 לחר המקרקעין,

תשכ"ט-1969

אני הח"מ, בעל המקרקקין הידועים פתלקה | 55 בגוש 29

בשטת 6%. 145

מבקש בזה לרטום תקנון ולראות את הבקחה הזו כתקנון מוטכם

ספרטיו כדלהלן:

1. בהתאם לאמור בסעיף 55 לחוק המקרקעין, תשב"ט-1969 (להלן: החוץ) אני מבקס להוציא

הלקים מהרכוש המטותף ולהצמידם לדירות כדלהלן:

גג הבנין בטסח 86 מ"ר חמסומן צחקריס בסימן ‏ ב3 להצמידו לדירה מספר 5 חלקח משגה 32/3 בקרמה אי מדרגות מסומנות -כתו צמודות ליחידה 8 מדגגות מסומנות צהוב צמודות ליחידה 5/ 2 בהתאם לאמור בסעיף לחוץ, אני מבקס לקברע שהתלק*ם ברככש המשגםף

יהיה כדלקמן: ליחדיה 1 יוצמד - 24/155 ליחידה 5-62/15%

ליחידה 5 הרף עהצמדה של המדרגות ‏ ליתידה 3-2.

3. בהתאם לשמור בסעיף לחוק, אני מבקט

4. הוראות תקנון זה אינן באות לברוע מהאמור בתקנון המצוי של בעלי הדירוה הבית המחות

בהתאם לאמור הסעיף 64 לחוק. כדי לחטיר הל סתפק מוכהר בזה, כי בכל מקרה סל סתירה בין הוראות תקנון זה לבין התקנוך המצוי הוראות תקנון זה תקבענה.

ר י /

שם צהק לו תיז | 28505 חווימה !

אני הח"מ, עָוְ"- *. אביאל מ ירסטלים

מעיד בזה, כי היום 1 ) הופטיץ בפנ. יצחהק לוי

ת"ד ‏ 28508 וטיטר, כי

התתימה ר/או החותמת על עקנון זה היא חלו וכי ערך את

התקנון מרצונו הסוב והחופסי והבין את תוכנו.

ואריך

חת "ד

- אני מושר/ת התקנון לרישום

%3..ב

האריף

₪011 מס.ום) .6 ₪05

סו 66

"0600 טס ו2.6ש >> סאצטם

* שש תסו וסססטס 00 םוש וטס

י םת שש סג 06 6 סזה שש כ טג 000

60 ₪5

צו היטוט בית בפנקס בתים מ5/ |

המפקה בהתאםס להוראות חוץ המקו.

9 2

במ/3590 .

חיק כספר 521/75

לאחר עיון בהטריט וממסמכיס שהוגסו בתיק הנ"ל |

ולאטחר טהבעלים תרסומים חחמו על הבכשה לרשום

אח הפקרקעין הידועים כתלקת פ5. בגרט 930109 פשסה | סל 143.64 מ"ר ועליה רית כבפנקס הבתים המטלוחפים. |

ולאחר שנוכחתי כי הבית ראוי להרסם כביה מלותף

בהתאם לסעיף 149 לחוק המקרקעלין תחכ"ס ‏ 1969. '

חריני פצוות בתוקף סמכוחי לפי פציף 143 בהוץ

הנ"ל לרטום את הבית כבפנקט בתים מעצותפים.

1. תמור הבית. ְ :

הביתה רן סלוס קוסגה ופירטסו מדלקמן:

מס. שסה היאור מספר ‏ הקומת מס. תהלקים ‏ צמי.

חלקה הרצפה היהידה ההדרים היחידה ברכוש מיו

משנה . המפ"ר | . , / בהטריםס המשותף

0 : [

הדרו : " .

1 24 0 דירה+מתסן 1-0 קרץצע + 8 ,| א /

| +סרוחים ומטבה התתונה 0 10,

בחוץ: . \ , |

52/8 5 דירה 8 קרקצ 8 85 ההמדרג ‏ |

, . אי 4 : - > המסום ‏ |

: בכהול

\ ,

8 | 69 ירה > 8 מסן ‏ א. 3% 69/1585 גג הן

מחחת ל- 0 בטטת

מדרגוה - 400 , .מ"ר |

בר . \ \ , 0 מסום

ו / / \ / ₪

הרכוס המשותף יקבל מספר מחנח - בסדרי

204 ב ' המסו

בצהו

הבעלים. \ 9005

‎ .%‏ כל יחידה תהיתידרת תרשם בשם

יצהק לוי ת.ז. 89508. >

על כל יהידה יס לרטסום הערה:"קיים תקגון

4 גציגום.

בהוקף סמכוה לפי פציף 66 (א) אבי ממבה +

יצחק לוי ת.ז, 28303 מרח' ספהעם 22, ז-11

נציגות רפסית לפי החוץ.

צו ריטום זה ניתל ביוג | ל .1ב(

.₪01 שו 0600 ₪05

סשעטי 66

000 2 מסם ש6.עסט 4 סאשטם

*ששם ופסי וסט 00 שש וסט 68.וסם

* ם. פס ₪ ם) םס ₪ 6 סז בש 6 ג 0005

00 5

מדינת ישראל

9 משרר המשפטים/אגף המירשם והסדר המקרקעין

לשכת רישום המקרקעון 3 ה

מסי השטר

שטר מכר

השטר הזה מעיד שתמורת הסך = = :25,000 ל" 7‏ ( פשרים רהסט א:ף לירות - -%*י שקבל/ו הי = לבל = -מס 8 --2₪5

0 להלך "המרבב"- -- == - מסי ת.ז, --

0 - מסרתו =

- מ תו ו

מאת ה'

צעקב לרב - >= מסיתו 20256

להלך "תעןגה----- 0-7 ןו

- 9 מס ה

ה שבי מפ' תז = >

מעבירים /) בוה המוכר

להי הקרבה

את זכות הקנין במקרקעין המפורטים ברשימה דלהלן ומצהיר(ים) בזה שהוא (שהם) בעל(י) המקרקעין הנזכרים ברשימה והם נקיים מכל ערעור זכות צד שלישי, פרט למפורטים להלן, כן מצהיר(ים) הצד(דים) שהתמורה הנזכרת בשטר מכר זה היא התמורה המלאה והנכונה ששולמה.

הישוב-- 0 --- ה ר ש י מ ה

מס' הספר מס' הדף ה ש ט ה החל תאור המקרקקין או גבולותיהם או הגוט או החלקה | מ"ר דונם הלק והשעבודים

209 2 | 62 1/0 דירה בת 21/2 חדרים בקומה

קרקע העסומגת בתסריס במספר 2

לדירה זר צסרדים 63/155 חלקים

ברכוט המםרתף מס' מסבה 52/4.

ליחידה דר צסודים המדרגות

המפסוטבות בכחול.

קיים הסכם.

חתימת המוכר(ים)!) חתימת והקונה(ים

השם חתימה השם

יצחע לוכ 'נ > כועקב לרר

רמ/וס 2

התימת השטר לפני רשם המקרקעין

אני מעיד בי היום התייצבו לפני במשרדי המוכר(ים) והקונה(ים = הנ"ל, ולאחר שזיהיתי אוהם והסברתי להם את כהות העיסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה ולאחר ששוכנעתי שהדבר הובן להם כראוי, חתמו לפגי מרצונם, אני מאמת את החתימות בשטר זה לפי הוראות .תקנה 14 (ב) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל--1969,

רשם המקרקעין

חתימת השטר לפני עורך-דין

אני מעיד כי ביום.-..-..--.---..-.. התייצבו לפני במשרדי המוכר(ים) והקונה!ים) הנ*ל, ולאתר שוַיהיתי אותם והסברתי להם את מהות העיפקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה ולאתר ששוכנעתי שהדבר הובן להם כראוי, ההמו לפני מרצונם. אני מאמת את החתימות בשטר זה לפי הוראות תקנה 2016 לתקנות המקרקקין (ניהול ורישופ), תס*ל --1969.

כמו כן אני מאשר כי בעת מסירת השטר לרשם הסקרקעין לשם אישורו לרישום, לא נפטר איש מהצדדים לעיסקה,

תאריך שם עורך הדין 77 כתובת חתימה

ימולא כאשר אימות החתימות נעשה בפני עריר

אישור הרשם

2 אושרה לרישום בהתאם לסעיף 7(א) לחוק המקרכעין, תשכ''ט--1969 וכאמור בתקנות 16/15(ד) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל--1969.

.002 טס.ום) 060.0 ₪05

סוצטי 6

"0600 שש וסט 4 סאטטם

לש .תס 61 סשטש 0 וס 68-וסס

* םתס ₪ סם וש ₪ סז בש תש טג 000%

שו

0% \

5 \

100 '\ 3

// ₪ אמט

משוד המשפטים

מפי סור |[ | לשכת רישום המקרקעץ

בקשה לעיון/אימות /נסח רישום

לכבוד

המיתח‎

פעיד הרישום

*במ 7561728

7 |

.ךר

4 4

\ .

\ / ₪ \ "1-0 9- מק 5/0

₪ "7-7 ה .

א | מ 8 ב יאק

צושאט בה 2 0 יי

שו 68 ש

- == יפ המי 4 - 0 2

ו |

| |

\ 41-10-85

| 8 |

6 |\.6א.ט\ 806

4 -- == ו -

8 שו א ו 6 | כ

6 | ,םת 4

44 06

.שא 0 >--. שאזש 1402

מו

600 זמ קסע

]ו .₪

\ ץצ טְ

₪ /

| 7

ו" 15 .ג טלויה ?

צן \א 64

---77- | ₪60 0

וי

₪05 85

4ב

-- ₪

48 4%

₪ | -

| לו ןה

2-ו סט

8-0 ₪ ו מש

יחו

ו 1

בריר