ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 34 · קובץ התנגדויות לתכנית 1191014.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 25/09/2010
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

אמיר עמר עודד גרוס מתי רוזנבאום יניב לוי אופל לוי אופיר שניידרמן יועצים:

ירון רייטר אסף לפיד מריה ברוק עופר בן-אסא מור לבנטר-כהן מריה פרקל פרופ' עודד מודריק, שופט רם ז'אן תמיר רט רפאל סופרמן פנחס יאיר ברטל גל סרוסי שירן הר נשר (בדימ)

יעקב כהן עלא דיאב טל הרץ דוד קנול תם גנאור אור אלישר יגאל פליטמן, שופט (בדימ)

אודי שוכטוביץ אריאלה אבלוב שיר שושני-כץ אורטל פאר יובל אחיטוב שיר שפירא גיא צפריר אייל רועי שגיא דנה בטאט מוטי ריבקינד אורלי אבוחצירה שירלי לנדאו אברמסקי טיגיסט אבבה ברוך (בוקי) כצמן יואב כספי יניב דקל דוד שפרכר× איילה בן יאיר אביעד טייב לירז עמר נטלי בידרמן◊ שרון כהנא רותי ויסנביק-שאולי ניר פרידמן מתן בן שמש ירדן גויכמן שמלה נועם צפתי עומר גדיש אלעד כהן שני מרום גל לביא תומר בר ישי סטפנסקי עמית לדרמן ליאת וולנובסקי-נוימן אתי לרום ליאור תלמוד רועי ישראל הילה חדד דניאל צ'ין גל שני הילה פבר זהר דרוקמן עומר מלכה מעיין עשרי אוהד זלבסקי יעל לאונר דנה קלמנזון אברהם דניה אמיר יקירה מרכוס באומל ניר מי זהב גדיאל בלושטיין מורן ברוך-גלבורט איריס בר-לב וסים סיבאט טל זיגדון תהילה ליברמן שלומי ברדוגו יעל אפל-שהם ד"ר נורית לזר עדי קול עמרי סיטבון גלעד פרידמן חגבי ורד הלפרין גדעון אבן-אור תמיר טביב אביאל רוזנברג רמי מזרחי דניאל ריינהולד אלי אשל סער בנימין חגית פרטוק קטיה גרוסמן גל שטיינר כהן ג'ואנה גדבאן מיכל אפרת אלפרין רועי דותן איתן ברקוביץ ליבי שוד אלדר אברהם פיטוסי חן בוכניק שריאל כהן עתי צמחוני אור רוטר הפילוני דנה קניזו נדב אברמוביץ אורלי וידן דורית בלר דה בר מיכל שגיא מאיר טל אלון אידלמן שירן מיכאל ורדית טל דביר עמרי שנטל אלעד וקנין עינב כהן נפתלי פרידמן מיכל עמיר ליאור לביא שיר רשתי אהרון ברדה דורית קרני חופית וסרמן אינה יסכה אופיר אופיר נגר דנה אמיר-פריד ניר שפרן רון שוורץ יונתן בש דן בופמן רמי זלקו ז"ל 1957–2016 LLM ניו יורק Solicitor באנגליה ו-וויילס (לא פעיל) × בריסל נוטריון MBA יועץ מיוחד ◊ עו"ד זרה, צרפת 21 ביולי 2025

לכבוד

הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים

רח' שלומציון 1 ירושלים 9414601

באמצעות דוא"ל

ג.א.נ.,

הנדון: התנגדות עצמית לתכנית מתאר מקומית מס' -101-1191014 מתחם עירוב שימושים,

רח' התנופה - "אלייד"

בהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה - תשכ"ה 1965 (להלן: "החוק"), מוגשת בזאת התנגדות מטעם מרשינו, אלייד נדל"ן בע"מ (מספר חברה ,)520027822 יד חרוצים פינת הסדנא בע"מ (מספר חברה ,)513813980 ניצן צדקיהו הדסה (ת.ז ,)00252502 אסולין ויקטור (ת.ז )042424200 ו-בראון אברהם (ת.ז. ,)000184556 שהינם מגישי תכנית מתאר מקומית מס' -101-1191014 מתחם עירוב שימושים, רח' התנופה - "אלייד" (להלן: "התכנית" או "התכנית המופקדת" ) וזאת לצורך ביצוע תיקונים בתכנית כמפורט להלן.

א. פתח דבר

1. התנגדות זו מוגשת כנגד התכנית, החלה על מקרקעין בשטח של כ- 5.257 דונם, בפינת

הרחובות התנופה יד חרוצים והסדנא באזור התעשייה תלפיות בירושלים, הידועים כגוש 30187 חלקות ,19 20 ו-21 (להלן: "המקרקעין").

2. בהתאם לדברי ההסבר, התכנית המוצעת באה לממש, הלכה למעשה, את מדיניות

הרובע המתחדש בתלפיות אותו אישרה הועדה מחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים עורכי דין | ayr.co.il@mail | ט: 03-6019601 | פ: 03-6019602 | www.ayr.co.il

משרד ראשי: מגדל צ'מפיון, ששת הימים ,30 קומות ,40-39 בני-ברק 5120261 | משרד ירושלים: הגן הטכנולוגי מלחה, בניין 23 (המגדל), קומה ,6 י-ם 1029695

(להלן: "הועדה המחוזית") במסגרת תכנית האב לרובע תלפיות המתחדש (להלן:

"תכנית האב").

3. מטרת התכנית היא הריסת המבנים הקיימים במקרקעין והקמת 2 מגדלים למגורים,

תעסוקה ומסחר וכן קומות מרתף תת קרקעיות, עפ"י כללי תכנית אב תלפיות. בנוסף שינוי יעוד הקרקע מתעשייה למגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, וכן הפרשה לשטח ציבורי פתוח, מבנים ומוסדות ציבור ודרך מוצעת.

4. המקרקעין נשוא התכנית נמצאים ביעוד של אזור עירוני מעורב ב' בתכנית האב כאשר

בהתאם לתכנית האב, באזורים א-ב תשקול הוועדה גמישות בקביעת תמהיל השימושים בין מסחר ותעסוקה וכן תוספת של עד %200 בנייה לשימוש למגורים, וזאת ללא חריגה מתבנית הבניה ומספר הקומות שנקבעו בתכנית האב לאזור.

5. אלייד נדל"ן בע"מ, הינה חברה העוסקת בתחומי הנדל"ן המניב לרבות ייזום, פיתוח

והשבחת נדל"ן והינה בעלת חלקות 20 ו-21 במקרקעין (להלן: "אלייד")

6. יד חרוצים פינת הסדנא בע"מ הינה בעלת הזכויות בתתי חלקות 1 עד 6 ו-15 בחלקה 19

במקרקעין וה"ה ניצן צדקיהו הדסה, אסולין ויקטור ובראון אברהם, הינם בעלי הזכויות בתתי חלקות 7 עד 14 בחלקה 19 במקרקעין (להלן: "בעלי חלקה 19").

7. בהתאם לטבלת הקצאה בהסכמת הבעלים המופקדת (להלן: "טבלת ההקצאה

המופקדת"), אשר ערך שמאי המקרקעין של התכנית, מר מיכאל אקסלרוד (להלן:

"שמאי התכנית"), מגרש התמורה של אלייד, בעלת חלקות 20 ו-,21 הוא תא שטח מספר 1 בייעוד של מגורים מסחר מבנים ומוסדות ציבור (להלן: "תא שטח 1") ומגרש התמורה של בעלי חלקה 19 הוא תא שטח 2 (להלן: "תא שטח 2") בייעוד של מגורים מסחר מבנים ומוסדות ציבור.

8. כבר בפתח הדברים, יבהירו מרשינו כי הם מברכים על קידומה של התכנית והחלטת

הועדה המחוזית הנכבדה על הפקדתה. מדובר בתכנית חשובה ומרשינו רואים בה חשיבות רבה לפיתוח המקרקעין אשר תואם לראיה התכנונית של רובע תלפיות המתחדש. התנגדות זו מוגשת אך לצורך ביצוע תיקונים בתכנית, על מנת להיטיב עם התכנית ולהבטיח כי תהא כדאית כלכלית למימושה ולהוצאתה לפועל.

9. כפי שיובהר להלן בהרחבה, על אף שמחווה"ד לבדיקת כדאיות כלכלית המופקדת, אשר

ערך שמאי תכנית, הנכונה ליום 17.10.23 (להלן: "חוו"ד לכדאיות כלכלית מופקדת"), עולה לכאורה כי די בזכויות הבנייה המפורטות בסעיף 5 לתכנית המופקדת, הכוללות זכויות בניה נוספות של %50 לשימוש למגורים מכוח תכנית האב בתאי השטח 1 ו-,2 כדי להביא את התכנית לישימות כלכלית, הרי שבהתאם לחוות דעת שמאית עדכנית, הנכונה ליום 20.7.2025 שערך שמאי התכנית (להלן: "חווה"ד השמאית העדכנית"), מאז ,17.10.2023 חלו שינויים מהותיים המפורטים בחווה"ד השמאית העדכנית, אשר משמעותם כי לשם הגעה לישימות כלכלית של התכנית, יש צורך בתוספת של זכויות בניה נוספות בשיעור של 190 אחוז לשימוש למגורים מכוח תכנית האב בתאי השטח 2

האמורים ובהתאם יש לתקן את טבלת זכויות הבנייה בסעיף 5 לתכנית המופקדת ולתקן בהתאם את אחוזי הבניה למגורים המפורטים בסעיף 4.1.2 ז לתכנית.

"1" חוות הדעת השמאית העדכנית, מסומנת כנספח 1 להתנגדות זו, ומהווה חלק בלתי נפרד ממנה.

10. בנוסף וכפי שיפורט להלן בהרחבה מבוקש תיקון טבלת זכויות הבנייה בסעיף 5 לתכנית

המופקדת גם לעניין גודל תאי השטח וגם לקביעת שטחי הבניה כשטח כולל וכן תיקונים נוספים בהוראות התכנית.

כמו כן מבוקש לתקן את טבלת ההקצאה המופקדת ואת תשריט התכנית.

11. להלן נרחיב.

ב. ואלה נימוקי ההתנגדות

ב..1 התכנית אינה ישימה כלכלית - יש להוסיף זכויות בניה בשיעור של %190

למגורים ולעדכן בהתאם את טבלת הזכויות בסעיף 5 לתכנית

12. מעיון בתשריט התכנית - מצב המוצע המופקד (להלן: "התשריט המופקד") עולה כי

ייעוד הקרקע בתא שטח 1 ובתא שטח 2 הוא מגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור.

13. וראה צילום מתוך התשריט:

14. בהתאם לטבלת זכויות והוראות בניה – מצב מוצע בסעיף 5 לתכנית המופקדת (להלן:

"טבלת זכויות הבניה"), לתא שטח ,1 מגרש התמורה של אלייד, מוקצים 420 אחוזי בניה למגורים (56 יח"ד), 150 אחוזי בניה למגורים להשכרה (20 יח"ד), 315 מ"ר למגורים מותנה (3 יח"ד), 240 אחוזי בניה לתעסוקה 60 אחוזי בניה למסחר ו -1000 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור ובסה"כ 870 אחוזי בניה (76 יח"ד + 3 יח"ד מותנה). לתא שטח ,2 מגרש התמורה של בעלי חלקה ,19 מוקצים 420 אחוזי בניה למגורים (51 יח"ד), 3

150 אחוזי בניה למגורים להשכרה (18 יח"ד), 314 מ"ר למגורים מותנה (3 יח"ד), 240 אחוזי בניה לתעסוקה, 60 אחוזי בניה למסחר ו -1000 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור ובסה"כ 870 אחוזי בניה (69 יח"ד + 3 יח"ד מותנה). עוד מוקצים 10,340 מ"ר תת קרקעיים בתאי שטח 1,2 לחניון ובתא שטח 3 מוקצים 3,322 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור.

15. יצויין כי בהתאם להערה ()1 לטבלה, הקמת זכויות המגורים המותנות, מותנות בהקמת

קרן תחזוקה, ומימושן יהיה בכפוף להנחיות המיוחדות המפורטות בסעיף 6.4 להוראות התכנית.

16. וראה קטע רלוונטי מהטבלה בתכנית המופקדת:

17. יצויין כי בהתאם לתכנית האב, המקרקעין מצויים בחלק מתחם ,11 אשר ייעודו הוא

אזור עירוני מעורב ב'.

להלן צילום קטע רלוונטי מהתשריט:

18. בהתאם לטבלת זכויות והוראות בניה בסעיף 5 לתכנית האב באזור עירוני מעורב ב'

יותר שימוש למגורים מסחר ותעסוקה ושימושים ציבוריים כאשר אחוזי הבנייה המירביים יהיו %60 למסחר, %240 לתעסוקה ו – %370 למגורים.

וראה הקטע הרלוונטי בטבלה:

19. בהתאם לאמור בהערה 1 לטבלה האמורה, אחוזי בניה מירביים הם לאחר הפרשת %40

משטח המגרש, לא כולל שטחי חניות, מערכות טכניות ומחסנים תת קרקעיים ובהתאם להערה 4 לטבלה האמורה - הפרשות מבונות לצרכי ציבור יהיו בנוסף לזכויות הבניה בהתאם לטבלה.

20. סעיף 4.1 לתכנית האב עוסק בשימושים והוראות ביחס לייעוד הקרקע באזור עירוני

מעורב א' ב' ג' ו -ד'.

21. סעיף 4.1.2 ד לתכנית האב עוסק בשטחי בניה מירביים כאשר בהתאם לאמור בסעיף

4.1.2 ד ()1 שטחי הבניה בכל אזור יהיו בהתאם למצויין בטבלה 5 ויובהר כי אחוזי הבניה מתייחסים לגודל המגרש לאחר הפקעה מלאה של 40 אחוז ובהתאם לאמור בסעיף 4.1.2 ד ()2 – באזור עירוני מעורב א' ועירוני מעורב ב' תשקול הוועדה גמישות בקביעת תמהיל שימושים בין מסחר לבין תעסוקה, וכן תוספת של עד %200 בניה לשימוש מגורים (בנוסף לקבוע בטבלה ,)5 ללא חריגה מתבנית הבניה ומספר הקומות 5

שנקבעו בתכנית האב לאזור, ובהתאם לחוות דעת שמאית אשר תוגש לוועדה ותיבדק על ידי מוסדות התכנון.

22. עולה אפוא מן האמור, כי בהתאם לאמור בתכנית האב, אחוזי הבנייה המותרים

מתייחסים לגודל מגרש לאחר הפקעה מלאה של 40 אחוז, וכי אחוזי הבנייה במקרקעין למגורים הם %370 כאשר רשאית הועדה לשקול תוספת של עד 200 אחוז בניה לשימוש מגורים, בהתאם לחוות דעת שמאית שתוגש לועדה ובסה"כ עד %570 אחוזי בניה למגורים.

23. ואכן, בהחלטת ועדת המשנה הנקודתית של הועדה המחוזית הנכבדה מיום 17.3.24

להפקיד את התכנית, קבעה הועדה, בין היתר, כי בהתאם לעיקרון שנקבע בתכנית האב, תנאי להפקדה יהא בחינת חוות הדעת השמאית שתוגש לפיה נדרשת תוספת זכויות בניה למגורים בהיקף של %,200 זאת לשם הבטחת ישימות כלכלית לתכנית וכי בהמשך להמלצת הוועדה המקומית, ככל שימצא כי לא נדרשת תוספת זכויות לשם הבטחת ישימות התכנית, תיקבע התוספת העודפת לדיור להשכרה בהתאם לתוספת השישית לחוק.

24. מכאן שהועדה המחוזית הנכבדה אישרה למעשה כי מן הבחינה התכנונית ניתן לאפשר

תוספת זכויות בניה למגורים במקרקעין בהיקף של %,200 ואולם שיעור התוספת ייקבע בהתאם לחוו"ד שמאית, לשם הבטחת ישימות התכנית, כאשר היתרה תיקבע עבור דיור להשכרה.

25. בהחלטתה מיום 14.5.2025 קבעה הועדה הנכבדה, בין היתר, כי בהמשך להחלטתה

מיום 17.3.2024 הוצגו טבלאות ההקצאה ונמסר לועדה כי טבלאות ההקצאה ותוספת זכויות בהיקף של 6 יח"ד מותנות לצורך הקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח, אושרו ע"י שמאי הועדה. בנוסף החליטה הועדה לאשר היקף של שטחים מוגדלים לצורך דיור בהישג יד לפי התוספת השישית לחוק, וזאת בהיקף של 38 יח"ד בשטח מרבי של 4,336 מ"ר, בסוברה כי בנסיבותיה של תכנית זו, המשנה ייעוד מתעשייה למגורים ושימושים נוספים, ניתן לאפשר היקפים אלה כתוספתיים.

26. עולה אפוא מן האמור, כי אחוזי הבניה המירביים למגורים בתכנית המופקדת, הן ביחס

לתא שטח 1 והן ביחס לתא שטח 2 תואמים לאמור בתכנית האב, כאשר תוספת זכויות בניה למגורים בהיקף של %200 חולקה כך של- 370 אחוזי הבניה למגורים התווספו 50 אחוז ובסה"כ 420 אחוזים ויתרת 150 האחוזים יועדו למגורים להשכרה.

27. חלוקה זו נוצרה בעקבות חווה"ד לבדיקת כדאיות כלכלית לתכנית המופקדת שערך

שמאי התכנית למועד הקובע .17.10.2023

28. הקביעה בתכנית המופקדת כי יתווספו לשימוש המגורים תוספת אחוזי בניה בשיעור

של 50 אחוז בלבד, הסתמכה על האמור בחוו"ד זו ובהתאם לאמור קבעה הועדה 6

הנכבדה כי יתרת תוספת אחוזי הבנייה למגורים בשיעור %150 ישמשו למגורים להשכרה.

29. ואולם, מאז יום 17.10.2023 הוא המועד הקובע הקבוע בחוו"ד לכדאיות כלכלית

המופקדת, חלו שינויים מהותיים המביאים לכך כי אישור תוספת של 50 אחוז בלבד לשימוש למגורים מביאים לתוצאה כלכלית שאינה רווחית וכדאית.

30. כפי שמפורט בחוו"ד שמאית עדכנית מטעם שמאי התכנית, אשר הוכנה למועד הקובע

העדכני הוא יום 20.7.25 (נספח 1 להתנגדות זו), מאז 17.10.2023 חלו שינויים מהותיים, לרבות אישורן להפקדה של חוות דעת כלכליות נוספות בגין תכניות המקודמות עבור נכסים דומים בסביבה, המביאות עמן מידע רלוונטי המשפיע באופן ישיר על מסקנות חווה"ד לכדאיות הכלכלית המופקדת.

31. כך ולאור ההתפתחויות שחלו, יש להביא בחשבון כי במהלך התקופה שחלפה, חלה

עלייה ניכרת ומשמעותית בעלויות הבנייה במשק, המשקפת מגמות כלכליות רחבות, לרבות התייקרות חומרי הגלם, עלויות כוח אדם, שינויים רגולטוריים ועלייה כללית במדד תשומות הבנייה אשר משפיעים ישירות על שווי הקרקע וההוצאות היזמיות, אשר יש להביאם בחשבון בעת בחינה מחודשת של חוות הדעת.

32. שמאי התכנית מציין כי לצורך בחינה מעמיקה נוספת של סבירות עלויות הבנייה

שנלקחו בחוות דעת השמאית העדכנית, הם בחנו דוחות כספיים עדכניים לשנת 2024 של חברות נדל"ן וביצוע וכי מהדוחות הכספיים של מרבית החברות בענף עולה באופן מפורש כי למלחמת "חרבות ברזל" והמצב הגיאופוליטי יש השלכות מתמשכות, המתבטאות בין היתר במחסור מתמשך בכוח אדם, עלייה בעלויות הביצוע של פרויקטים, גידול ניכר בהוצאות המימון, עלייה בעלויות העסקת עובדים, עיכובים בלוחות הזמנים ועוד.

וכך, הגבלות הייצוא שהטילה טורקיה על ישראל במספר קטגוריות, לרבות חומרי גלם לתעשיית הבנייה, מוסיפות להשפיע לרעה גם בשנת ,2025 תוך גרימת התייקרויות משמעותיות בחומרי הגלם, המשפיעות באופן ישיר על מדד תשומות הבנייה, עם סבירות גבוהה להמשך מגמה זו גם בהמשך השנה.

וכך, לפי נתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ לרבעון הראשון של שנת ,2025 המחסור בעובדים בענף ממשיך להשפיע על קצב ההשלמה של פרויקטים, כאשר מדד תשומות הבניה למגורים עלה בשנת 2024 ב- %2.9 וכי במדד ינואר 2025 הביאה הלמ"ס לידי ביטוי את התייקרות שכר העבודה הממוצע בשל עזיבת העובדים הפלסטינים והחלפת חלקם בזרים וכי בהתאם עלה המדד באופן חריג ב- %2.6 בחודש אחד (חודש ינואר).

נכון לחודש מרץ 2025 מספר עובדי הבניין באתרים עדיין נמוך ב- 32 א' מזה של טרם המלחמה. בנוסף למחסור בכוח אדם ניהולי, ממשיך להתקיים מחסור חמור בעובדים מקצועיים, על רקע מדיניות הממשלה שלא לחדש היתרי עבודה לעובדים פלסטינים, 7

ומדיניות מצמצמת של ממשלות טורקיה וסין בכל הנוגע לאשרות עבודה של פועלים אזרחיהם, כאשר נכון לרבעון השני של ,2025 לא מונפקות אשרות חדשות כלל.

33. שמאי התכנית מסביר כי על רקע מכלול הגורמים - מחסור בכוח אדם, קשיי

לוגיסטיקה, התייקרות חומרי גלם - מצויות עלויות הביצוע בשנת 2025 ברמות גבוהות במיוחד וכי מניתוח מכרזים עדכני ושיחות עם קבלנים עולה כי נרשמה התייקרות ישירה של כ- %25 בעלויות, נוסף על רכיב תמחור עודף בגין אי הוודאות הרבה בשוק.

לאור זאת, יזמים רבים בוחנים בזהירות יתרה את כדאיות הוצאת מכרזים חדשים או התחלת עבודות ביצוע, לנוכח התנאים השוררים בענף.

34. ואכן, אם ביום 17.10.2023 הסתכמו עלויות הפרויקט עפ''י חווה"ד לכדאיות כלכלית

המופקדת בכ- 243.8 מיליון ₪ הרי שנכון לחוו"ד השמאית העדכנית ליום ,20.7.25 סך עלויות הפרויקט מסתכמות בכ- 266.2 מיליון ש"ח. דהיינו קיימת פגיעה בכדאיות הכלכלית המוצעת.

35. שמאי התכנית מציג בחווה"ד השמאית העדכנית את אומדן עלויות בניה למגורים של

לשכת שמאי המקרקעין מחודש יוני ,2025 המבוסס על ניתוח מידע מצטבר ממאות פרויקטים בביצוע ברחבי הארץ, אשר, בין היתר, מתייחס לעלויות בניה ישירות בלבד, עלות למ''ר תת קרקעי משקפת שטחי שירות בלבד והאומדן משקף עלות בניה ממוצעת למפרט בניה טיפוסי ובמידת הצורך יש לבצע התאמות למבנה ספציפי עפ''י הנתונים הרלוונטיים. בהתאם לאומדן זה, בירושלים, העלות הממוצעת למ"ר עילי בבניין רב קומות עומדת על 7,600 ₪ והעלות ממוצעת למ"ר תת קרקעי עומדת על 4,100 ₪.

36. זאת ועוד, וכמפורט בחווה"ד השמאית העדכנית, שוק המקרקעין בישראל מצוי בהאטה

מתמשכת, הנובעת משילוב של מספר גורמים כלכליים וביטחוניים ובהם העלייה החדה בריבית במהלך השנים האחרונות שהובילה לעלייה ניכרת בעלויות המימון והמשכנתאות וציננה את הביקושים הן בשוק הדיור והן בשוק הנדל"ן המניב וכן אי-

ודאות כלכלית וביטחונית מתמשכת, אשר החריפה עם פרוץ המלחמה באוקטובר .2023 אירועים אלו השפיעו לרעה על תיאבון הסיכון של משקיעים, על זמני ביצוע פרויקטים ואף על תחושת היציבות הכללית בקרב רוכשים ויזמים. מגמות אלה באות לידי ביטוי בירידה בכמות העסקאות, דחיית יוזמות נדל"ניות והאטה כללית בפעילות השוק - ויש להן השלכה ישירה על הערכות השווי במועד הקובע.

37. בחווה"ד השמאית העדכנית מובאות בדיקות כדאיות כלכלית לפרויקטים דומים

בסביבה שאושרו/אושרו להפקדה ע''י הועדה המחוזית.

כך, בנכס הממוקם ברח' התעשיה 5 בא''ת תלפיות בירושלים, נערכה חוו''ד כלכלית למועד קובע ינואר 2024 לצורך אישור תכנית מס' 101-1125970 להקמת פרויקט בעירוב שימושים והובאו בחשבון עלות בניה ישירה למ''ר ברוטו למגורים - 8,000 ₪/מ''ר ועלות בניה ישירה למ''ר מרתף - 4,000 ₪/מ''ר. בפרויקט שבנדון אישרה הועדה תוספת

זכויות בניה למגורים של %110 מעבר לזכויות המוקנות מתוקף תכנית האב.

וכך, בנכס הממוקם ברח' יד חרוצים 18 בא''ת תלפיות בירושלים, נערכה חוו''ד כלכלית למועד קובע אוגוסט 2024 לצורך אישור תכנית מס' 101-0921213 להקמת פרויקט בעירוב שימושים והובאו בחשבון עלויות בניה ישירה למ''ר ברוטו למגורים - 6,500 ₪/מ''ר ו- עלות בניה ישירה למ''ר מרתף - 3,500 ₪/מ''ר. בפרויקט שבנדון אישרה

הועדה תוספת זכויות בניה למגורים של %150 מעבר לזכויות המוקנות מתוקף תכנית

האב.

38. בהתאם לאמור, כוללת חווה"ד השמאית העדכנית תחשיבים מפורטים עדכניים לבחינת

הכדאיות הכלכלית, מהם עולה המסקנה, כי נכון למועד הקובע ,20.7.25 הרווח המתקבל בהתחשב בזכויות הבניה המוקנות מכוח תכנית האב ובהנחה כי יאושרו בנוסף זכויות בניה נוספות בשיעור של 190 אחוז לשימוש מגורים, יעמוד 16.15 אחוז, שהינו תוצאה כלכלית סבירה המביאה לשיפור הכדאיות הכלכלית של התכנית וכי יש לתקן בהתאם את טבלת הזכויות בסעיף 5 לתכנית.

39. יש לציין, כי כמפורט בחווה"ד השמאית העדכנית, התחשיב נקבע בהתאם לחישוב

מתוקן של גודל תאי השטח 1 ו-2 אשר בוצע בהתאם למדידה שנערכה ע"י מודד מוסמך של שטחי חלקה ,19 20 – 21 ובחישוב הפקעה בשיעור של 40 אחוז, כפי שנמסר מאדריכלי התכנית, כך שגודל תא השטח 1 נקבע ל - 1,613.73 מ"ר וגודל תא שטח 2 נקבע ל -1573.27 מ"ר ובסה"כ 3,187 מ"ר. וראה הסבר מפורט ובקשה לתיקון כאמור בפרק ב2 להתנגדות להלן.

40. עוד יצויין כי לצרכי בקרה, נערך בחווה"ד השמאית העדכנית, תחשיב בדיקת כדאיות

כלכלית עדכני ליום 20.7.2025 בהנחת תוספת %50 למגורים, אשר ממנו עלה כי הרווחיות, אשר בחוו"ד לכדאיות כלכלית המופקדת עמדה על 17.11 אחוז, ירדה לכדי 13.24 אחוז בלבד וכי תוצאה כלכלית זו אינה כדאית.

41. עולה אפוא מחווה"ד השמאית העדכנית, כי על מנת שהתכנית תהיה כדאית וישימה

מבחינה כלכלית, יש צורך בתוספת של זכויות בניה נוספות בשיעור של 190 אחוז לשימוש למגורים מכוח תכנית האב בכל אחד מתאי השטח 1 ו-2 כך שסך אחוזי הבניה למגורים בכל אחד מתאי השטח האמורים יעמוד על 560 אחוז.

42. ודוק, כפי שפורט לעיל, תוספת אחוזי הבנייה האמורה תואמת לתכנון המופקד, כאשר

בהתאם לאמור בתכנית האב ובהתאם בהחלטת הועדה הנכבדה מיום ,17.3.24 שיעור התוספת של עד %200 בניה לשימוש מגורים ייקבע בהתאם לחוות דעת שמאית אשר תוגש לוועדה ותיבדק על ידי מוסדות התכנון.

43. מכאן שמקום בו חל שינוי נסיבות מהותי מאז ניתנה חווה"ד השמאית לכדאיות כלכלית

המופקדת, הרי שיש לתקן את התכנית המופקדת בהתאם לאמור בחווה"ד השמאית העדכנית על מנת להביא את התכנית לכדאיות וישימות כלכלית.

44. ואכן, שיקול ישימות התכנית וההתכנות הכלכלית למימושה, הינו שיקול חשוב שעל

מוסד התכנון לשקול בעת בחינתו את התכנית המוצעת.

45. וראה החלטת בית המשפט העליון בבג"ץ 5636/13 מתיישבי תימורים - ישוב קהילתי

אגודה שיתופית ואח' נ' הוועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומית ואח' (נבו,

)20.5.14 פיסקה :10

"יתר על כן, בפסיקתנו נקבע כי שיקול הישימות – קרי: הסיכוי שהתכנית

המוצעת תצא מן הכוח אל הפועל – היא שיקול רלוונטי שיש להקנות לו

משקל ראוי (ראו, למשל, בג"ץ 8425/04 אדם טבע ודין נ' הוועדה הארצית

לתכנון ולבניה של תשתיות לאומיות, [פורסם בנבו] פסקה 17

()8.7.2008; עע"ם 9264/10 חברת נ.י.ל.י נדל"ן בע"מ נ' עיריית גבעת

שמואל, [פורסם בנבו] פסקה 22 (.))30.5.2012"

46. וראה עתמ (חי') 16431-07-16 וילדר ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה ואח'

(נבו )3.10.2017 פסקאות :150-152

" במקרה שבפנינו הביעה כאמור המועצה המקומית את עמדתה לפיה אין

לה צורך בכיכר עירונית וכי אין לה את התקציב הנדרש להקמת, החזקת

ותפעול כיכר עירונית בהתאם להוראות התוכנית, כך שבפני הוועדה

המחוזית הונח מסד עובדתי אשר הצביע לכל הפחות על סיכון של ממש

שלפיו הוראות התוכנית ישארו בגדר "אות מתה" וזאת בהעדר גורם מממן

אשר יטול על עצמו את ההתחייבות למילוי הוראות התוכנית.

.151 הוועדה המחוזית בחרה שלא ליתן משקל כלשהו לשיקול זה, ובכך

לעמדתי טעתה וכבר נקבע בפסיקת בית המשפט העליון... בג"ץ ...5636/13

.152 ויודגש כי הצורך במתן משקל ראוי לשיקולי הישימות ולצרכי התקציב

של רשות מקומית שבתחומה אושרה תוכנית המטילה עליה מטלה

תקציבית, אין משמעותו שלרשות המקומית ניתנה "זכות ווטו" תקציבית על

כל תוכנית המובאת לאישור , ואין משמעותה שלא ניתן לאשר תוכנית מבלי

שיוצג תחשיב כלכלי מפורט המצביע על מקורות המימון לאותה תוכנית, אך

מאידך הוועדה לא הייתה רשאית להתעלם ולא ליתן משקל כלשהו לטיעון

שהועלה בפניה על ידי המועצה המקומית , ואשר הצביע על סיכויי התכנות

ויישום נמוכים של הוראות התוכנית וזאת במיוחד לאור טענת המועצה

המקומית בדבר העדר מקור תקציבי למימון בניית ואחזקת הכיכר העירונית

הנדרשת על פי התוכנית.(ראה בענין שרית דנה ושלום זינגר"דיני התכנון

והבנייה "עמ' 89 והאסמכתאות המובאות שם)"

47. וראה עת"מ (תל אביב-יפו) 8479-04-18 אפריקה ישראל מגורים בע"מ נ' הועדה

המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז תל אביב )נבו, :)23.09.2019

"אומר כי גם מהפסיקה עולה ששיקולים כלכליים הם בהחלט חלק

מהשיקולים שמוסדות התכנון חייבים לתת להם משקל, "שיקול הישימות-

קרי: הסיכוי שהתכנית המוצעת תצא מן הכוח אל הפועל – היא שיקול

רלוונטי שיש להקנות לו משקל ראוי" (בג"צ ,)...5636/13 ואינני מקבלת את

עמדת הועדה כי אין לייחס לשיקול זה חשיבות מאחר שלא מדובר במסלול

של פינוי-בינוי (ראו סעיף 17 לעיל). אמנם מדובר בשיקול אחד מתוך מיגוון

שיקולים, ואולם בענייננו אני סבורה כי שיקול זה הוא שיקול בעל משקל

ממשי."

48. וראה ערר (מטה) 30-18 חברת נמלי ישראל פיתוח ונכסים בע״מ נ' הוועדה המחוזית

לתכנון ולבניה מחוז חיפה ואח' (נבו, (29.4.2019

".151 בבוא מוסד תכנון לשקול אם לקדם ולאשר תכנית עליו ליתן דעתו גם

להיבטים הכלכליים שלה ולעניין ישימותה"

49. וראה דנה וזינגר, דיני תכנון ובניה (הוצאת נבו, )2015 כרך א' עמ' 91 -

"לסיכום תת פרק זה, בעולם בו שיקולי תכנון לגיטימיים הם המכלול

העובדתי של ההשפעות האפשריות של תכנון מוצע על הסביבה הפיזית

והחברתית, שיקולים כלכליים הם לא רק שיקול לגיטימי שיש לשקלו אלא

אף קיימת חובה לשוקלו. דברים אלו יפים הן לנקודת הראות של השלטון

המקומי בבחינת ההשלכה הכלכלית שעשויה להיות לקידומה ומימושה של

תכנית מוצעת, הן בכל הנוגע לכדאיות הכלכלית או נקודת האיזון הכלכלי

שתהפוך את התכנון לישים מנקודת ראותו של יזם התכנית, על מנת שיוזמה

תכנונית לא תישאר כהוראה על הנייר שאין ישימות לביצועה."

50. מרשינו מבקשים אפוא לתקן את התכנית ולהוסיף בסעיף 5 לתכנית זכויות בניה נוספות

בשיעור של 190 אחוז לשימוש למגורים מכוח תכנית האב בכל אחד מתאי השטח 1 ו-2 כך שאחוזי הבניה למגורים בכל אחד מתאי השטח יעמוד על 560 אחוז.

51. בנוסף ובהתאם לאמור, מבקשים מרשינו לתקן את סעיף 4.1.2 ז לתכנית המופקדת

הקובע הנחיות מיוחדות לעניין דיור בהישג יד, כך שייקבע בסעיף 4.1.2 ז ()1 כי ההיקף המירבי למגורים בתכנית עומד על 560 אחוז במקום 420 אחוז הכתוב בסעיף זה.

52. כיוון שחווה"ד לבדיקת הכדאיות הכלכלית המופקדת נעשתה בהתאם להנחיותיו של

שמאי הועדה המחוזית מר עופר נקש הנכבד, הרי שנוכח התיקון האמור המבוקש ונוכח חשיבות התיקון להבאת התכנית לכדאיות וישימות כלכלית, מבקשים מרשינו כי ימונה שמאי נכבד אחר מטעם הועדה המחוזית הנכבדה לבחינת חווה"ד השמאית העדכנית, נספח 1 להתנגדות זו.

ב..2 יש לתקן את גודלם של תאי השטח בטבלה בסעיף 5 לתכנית ובהתאם לתקן את

טבלת ההקצאה המופקדת ואת תשריט התכנית המופקדת

53. בטבלת זכויות הבניה בסעיף 5 לתכנית המופקדת נקבע כי גודל תא שטח ,1 הוא מגרש

התמורה של אלייד בעלת חלקות 20 ו -21 במקרקעין, הינו 1504 מ"ר וכי גודל תא שטח ,2 הוא מגרש התמורה של בעלי חלקה 19 במקרקעין, הינו 1381 מ"ר. בהתאם לשטחים אלו חושבו שטחי הבניה בכל אחד מהשימושים.

54. גודל כל אחד מתאי השטח האמורים, חושב בהתאם לשטח חלקות המקור (חלקות 20

ו-21 עבור תא שטח 1 וחלקה 19 עבור תא שטח )2 בקיזוז שטחי ההפקעה ואולם נפלה שגגה הן ביחס לשטח חלקות המקור והן ביחס לשיעור ההפקעה וחלוקתו ביחס לתאי השטח.

55. כך, וכפי שנמסר מאדריכל התכנית, אדר' יגאל לוי (להלן: "אדריכל התכנית") לעניין

שטח חלקות המקור, הרי שלמרות ששטחה הרשום של חלקה 20 הוא 1,987 מ"ר ושטחה הרשום של חלקה 21 הוא 670 מ"ר, כך שבסה"כ מדובר בשטח של 2,657 מ"ר, הרי שממדידה שנערכה ע"י מודד מוסמך עולה כי השטח המדוד הינו 2,689.54 מ"ר, דהיינו גדול ב- 32.54 מ"ר מהשטח הרשום.

56. וכך, למרות ששטחה הרשום של חלקה 19 הוא 2,600 מ"ר, הרי שממדידה שנערכה ע"י

מודד מוסמך עולה כי השטח המדוד הינו 2,622.11 מ"ר, דהיינו גדול ב- 22.11 מ"ר מהשטח הרשום.

57. זאת ועוד, גודל תא שטח 1 הקבוע בטבלה בסעיף 5 לתכנית בשיעור של 1,504 מ"ר מגלם

הפקעה בשיעור של כ- 43.39 אחוז משטחן הרשום של חלקות 20 ו-,21 העומד על 2,657 מ"ר.

גודל תא שטח 2 הקבוע בטבלה בסעיף 5 לתכנית בשיעור של 1,381 מ"ר מגלם הפקעה בשיעור של כ- 46.88 אחוז משטחה הרשום של חלקה ,19 העומד על 2,600 מ"ר.

58. המדובר אפוא בשטחי הפקעות הגבוהים מ-40 אחוז הקבועים בתכנית האב ואשר אינם

מחולקים בצורה שיוויונית בין תאי השטח ביחס לגודל חלקות המקור.

59. כפי שנמסר מאדריכל התכנית, כיוון שבהתאם להוראות תכנית האב, ההפרשה הנדרשת

מכל מגרש הינה 40 אחוז משטח המגרש הנכנס, ועל מנת להביא להפקעה שיוויונית בין תאי השטח ביחס לגודל חלקות המקור המדודות, מבוקש לתקן את גודל המגרש המוחלט של תאי השטח 1 ו- 2 באופן הבא-

א. עבור חלקות 20 ו-,21 השטח המדוד הינו 2,689.54 מ"ר, שיעור %40 להפקעה הינו

1,075.8 מ"ר כך שגודל תא שטח 1 הינו 1,613.73 מ"ר.

ב. עבור חלקה ,19 השטח המדוד הינו 2,622.11 מ"ר, שיעור %40 להפקעה הינו

1,048.8 מ"ר, כך שגודל תא שטח 2 הינו 1,573.27 מ"ר.

60. מרשינו מבקשים אפוא לתקן את סעיף 5 לתכנית ולקבוע כי גודל תא שטח 1 הינו

1,613.73 מ"ר וכי גודל תא שטח 2 הינו 1,573.27 מ"ר ולחשב בהתאם לגדלים אלו את שטחי הבניה בתכנית.

61. עוד יצויין כי טבלת הקצאה המופקדת, מבוססת על השטחים הרשומים של חלקות

המקור ועל גודל תאי השטח המפורטים בסעיף 5 לתכנית המופקדת.

62. נוכח התיקונים המבוקשים, ערך שמאי התכנית טבלת הקצאה עדכנית, המבוססת על

השטחים המדודים של חלקות המקור ועל גודל תאי השטח המתוקנים כאמור.

63. אשר על כן מבקשים מרשינו כי טבלת ההקצאה המופקדת תוחלף בטבלת ההקצאה

העדכנית.

"2" טבלת ההקצאה העדכנית מטעם שמאי התכנית מסומנת כנספח 2 להתנגדות זו, ומהווה חלק בלתי נפרד ממנה.

64. בנוסף ובהתאם לאמור, מבקשים מרשינו לתקן את גבולות תאי השטח בתשריט

התכנית המופקדת ובכלל זה את גבולות תאי שטח 1 ו- .2 12

ב..3 יש לתקן את טבלת הזכויות בסעיף 5 לתכנית המופקדת כך ששטחי הבנייה

המוצעים בתכנית יקבעו בשטח כולל, ולא בהפרדה בין שטח עיקרי ובין שטחי שירות

65. סעיף 5 לתכנית המופקדת מחלק את היקף שטחי הבנייה לשטח עיקרי ושטח שירות

בכל אחד מהשימושים בתאי השטח שבתכנית.

66. מרשינו בחנו את צרכיהם התכנוניים, ואולם מטבע הדברים, טרם ידועים כלל הפרטים

המדויקים, לרבות היקף שטחי השירות המדויקים הנדרשים, ומשכך הינם מבקשים, כי התכנית תתוקן באופן שבטבלת השטחים בסעיף 5 יצוין סך שטחי הבניה, ללא חלוקה ביחס בין עיקרי ושירות.

67. קביעה כאמור תואמת את סעיף 8א לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי

בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-,1992 אשר התווסף בשנת 2023 ואשר מאפשר לקבוע זכויות בניה בשטח כולל ללא הפרדה בין שטח עיקרי לשטח שירות בתכניות חדשות.

68. הדבר אף תואם להנחיית מינהל התכנון לקביעת זכויות בנייה בשטח כולל, מפברואר

,2025 לפיה, בין היתר, קיים יתרון גדול בקביעת זכויות הבניה בשטח כולל, בהתאם לאפשרות שנקבעה בתקנות, מאחר שמדובר בהפחתה משמעותית ברגולציה שתביא לייעול וזירוז של הליכי רישוי הבנייה, באמצעות צמצום שלב חישוב השטחים באופן משמעותי וכי יש לשאוף לתקן תכניות מקודמות הכוללות הפרדה לשטח עיקרי ולשטח שירות, כך ששטחי הבנייה המוצעים בה יקבעו בשטח כולל, ולא בהפרדה בין שטח עיקרי ובין שטחי שירות כמפורט בהנחיות.

69. לחלופין, מרשינו מבקשים כי תישמר להם גמישות בשלב התכנון המפורט, ומשכך

מבוקש שתוכנס הערה לטבלת הזכויות לפיה ניתן יהיה להמיר עד %20 משטחי השירות העל קרקעיים לטובת שטח עיקרי וכן כי ניתן יהיה להמיר עד %20 מהשטח העיקרי לטובת שטחי שירות על קרקעיים.

70. מרשינו יטענו, כי ישנה חשיבות גדולה לשמירה על גמישות תכנונית אשר תאפשר ניצול

יעיל של הזכויות באופן הטוב ביותר ובהתאם לצרכים התכנוניים בעת הוצאת היתרי הבניה.

ב..4 תיקונים נוספים בסעיפי התכנית

71. הבנייה בכל אחד מתאי השטח 1 ו-2 היא בנייה נפרדת ועצמאית העומדת בפני עצמה.

72. מרשינו מבקשים אפוא להבהיר בסעיף 4.1.2 (א) לתכנית, כי ניתן לממש את זכויות

הבניה בהתאם להוראות התכנית בכל אחד מתאי השטח 1 ו-2 בנפרד וכי מימוש זכויות הבניה בתא שטח 1 אינו מותנה במימוש זכויות הבניה בתא שטח 2 ומימוש זכויות הבניה בתא שטח 2 אינו מותנה במימוש זכויות הבניה בתא שטח .1

73. מרשינו מבקשים לתקן את סעיף 4.1.2 (ו) ()4 לתכנית העוסק בשטחים מבונים לצרכי

ציבור בקומות החמישית והשישית של הבניינים, כך שייקבע כי לעת היתר בנייה בכל 13

אחד מתאי השטח 1 ו-,2 תותר גמישות הן במיקום השטחים הציבוריים והן בשימוש הציבורי שייקבע באותו תא שטח לצורך התאמה לתכנון המפורט לביצוע.

74. מרשינו מבקשים לתקן את סעיף 6.3 ()10 לתכנית, כך שיובהר כי התנאים למתן תעודת

גמר למגורים בכל אחד מתאי השטח 1 ו- 2 יהיו השלמת פיתוח השטחים הציבוריים בתחום אותו תא שטח,לרבות שטחי ההפרשה המבונה באותו תא שטח, ו-אישור תצ"ר הכולל גם את השטחים הציבוריים באותו תא שטח המיועדים עבור עיריית ירושלים, בלבד.

75. מרשינו מבקשים לתקן את סעיף 7.1 לתכנית העוסק בשלבי הביצוע הקובע כי מימוש

המסד בהינף אחד הינו תנאי למימוש המגורים, כך שיובהר כי הוא חל על כל תא שטח בנפרד וכי אין תלות בין תאי השטח. כלומר מימוש המסד בהינף אחד בתא שטח 1 בלבד הינו תנאי למימוש המגורים בתא שטח 1 בלבד ומימוש המסד בהינף אחד בתא שטח 2 בלבד הינו תנאי למימוש המגורים בתא שטח 2 בלבד.

76. בנוסף, סעיף 7.2 לתכנית העוסק במימוש התכנית קובע כי זמן משוער למימוש התכנית

יהיה 7 שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפן של זכויות הבניה הסחירות. הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מטעמים שיפורטו בפניה.

77. מרשינו מבקשים לתקן את סעיף 7.2 האמור כך שיובהר כי הזמן המשוער למימוש

התכנית הוא 10 שנים מיום פרסומה למתן תוקף וכי סעיף 7.2 האמור חל על כל אחד מתאי השטח 1 ו- 2 בנפרד, כך שהועדה המחוזית תהיה רשאית להאריך מועד זה ביחס לכל תא שטח בנפרד.

ג. סיכום

78. לאור כל האמור לעיל, מתבקשת הועדה המחוזית הנכבדה לקבל את השינויים

המבוקשים לעיל ולאשר את התכנית בכפוף לשינויים מבוקשים אלו.

79. כמו כן, מתבקשת הועדה הנכבדה לזמן את מרשינו באמצעות הח"מ להשמיע את

טיעוניהם בפני הועדה הנכבדה, בטרם תיתן החלטתה בעניין הנדון.

80. מרשינו שומרים על זכותם להוסיף ולטעון ו/או להרחיב את טענותיהם בנוגע להתנגדות

זו. כמו כן, הינם שומרים על זכותם להגיש חוות דעת, לתקן את ההתנגדות בהתאם וכן להוסיף ולטעון כל טענה לאור חוות הדעת.

81. להתנגדות זו מצורף תצהיר כנדרש בסעיף 103א (א) לחוק.

___________ ____________

יעקב כהן, עו"ד תמיר טביב, עו"ד

עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות'

תוכן עניינים

מס' שם הנספח עמ'

1 חוות הדעת השמאית העדכנית 18

2 טבלת ההקצאה העדכנית 66

נספח 1

חוות הדעת השמאית העדכנית

עמ' 18

נספח 1

עדי נאור Naor Adi

שמאי מקרקעין Appraiser Estate Real

אורן כץ Katz Oren

שמאי מקרקעין וכלכלן Economist & Appraiser Estate Real מיכאל אקסלרוד Axelrod Michael

שמאי מקרקעין וכלכלן Economist & Appraiser Estate Real אבידן כהן Cohen Avidan

שמאי מקרקעין וכלכלן Economist & Appraiser Estate Real דן רג'יניאנו Reginiano Dan

שמאי מקרקעין Appraiser Estate Real

עמרי נאור Naor Omri

שמאי מקרקעין Appraiser Estate Real

לכבוד תאריך: 20 ביולי 2025

הועדה המחוזית לתו''ב ירושלים סימוכין: 12092

חוות דעת שמאית

התנגדות לתכנית מס' 101-1191014 - מתחם עירוב

שימושים, רח' התנופה - "אלייד"

גוש 30187 חלקות 19,20,21 (בשלמות)

תחום הרח' הסדנא – יד חרוצים – התנופה

א''ת תלפיות, ירושלים

1. רקע ומטרת חוות הדעת

1.1 כללי:

נתבקשנו ע''י בעלי הזכויות בנכס הנדון, לתת את חוות דעתנו המקצועית לצורך הגשת התנגדות לתכנית מס'

101-1191014 ("התכנית" ו/או "התכנית המופקדת"), מכוח סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-,1965 וזאת בדרך של בדיקת כדאיות כלכלית.

1.2 מטרת השומה:

מטרת חוות דעת זו הינה לבחון את הוראות תכנית מס' 101-1191014 ("התכנית" ו/או "התכנית המופקדת"), ולהציג את הפגיעה הקיימת בנכס הנדון.

1.3 הנכס הנישום מהווה מתחם הכולל את חלקות 19-21 בשלמות, עליהן בנויים מבנה דו קומתי הכולל שימושי מסחר ומשרדים בשטח כולל של כ- 2,000 מ''ר + שטחי חניה עילית ומבנה בשימוש משרדים ומסחר הכולל 2 קומות משרדים מעל קומת קרקע וכניסה בשטח בנוי עילי של כ- 7,000 מ''ר ומעל קומת מרתף לחניה.

המתחם ממוקם בתחום הרח' הסדנא – יד חרוצים – התנופה, באזור התעשיה תלפיות, ירושלים.

על המתחם חלה, בין היתר, תכנית אב ''רובע תלפיות המתחדש'', המקנה זכויות בניה בנכס הנישום, בשימושים מעורבים הכוללים מגורים, מסחר ותעסוקה. במסגרת הכנת תכנית האב נערכה בדיקה שמאית

למתחמים בהם קיים בינוי משמעותי, בהתאם למסקנות הבדיקה עולה כי יהיה צורך בגמישות בתמהיל

השימושים במתחם או בהגדלת היקף השימוש למגורים לשם הבטחת ישימות כלכלית לתוספת מגורים

במתכונת הכוללת הריסה מלאה של הבינוי הקיים.

עוד מצוין בתכנית, כי באזור עירוני מעורב ב' בו ממוקם הנכס הנישום, תשקול הועדה גמישות בקביעת תמהיל השימושים בין מסחר לבין תעסוקה וכן תוספת של עד %200 בניה לשימוש מגורים (בנוסף לקבוע בטבלת זכויות הבניה), ללא חריגה מתבנית הבניה ומספר הקומות שנקבעו בתכנית האב לאזור ובהתאם לחוות דעת שמאית.

בהתאם לכך נתבקשנו לבחון את הכדאיות הכלכלית של הנכס הנישום ולהציג את אומדן שווי הנכס במצבו ואת אומדן שווי הנכס בהתחשב בזכויות הבניה הנוספות המוקנות מכוח תכנית אב ''רובע תלפיות המתחדש''

ובהנחה כי יאושרו בנוסף לנ''ל זכויות בניה נוספות של- %50 לשימוש מגורים.

בהתאם לחוו''ד הכלכלית שנערכה על ידינו למועד קובע ,17.10.2023 עולה כי הרווח המתקבל בהתחשב בזכויות הבניה המוקנות מכוח תכנית אב ''רובע תלפיות המתחדש'' ובהנחה כי יאושרו בנוסף לנ''ל זכויות בניה נוספות של- %50 לשימוש מגורים אשר מביא לתוצאה כלכלית סבירה המהווה כ- %17.11 שבגינה ניתן יהיה לפנות את הבניין הקיים כיום לצורך ביצוע פרויקט חדש בהתאם לעקרונות תכנית האב.

כמו כן לצורכי בקרה, בוצעה בדיקת כדאיות בהנחה כי לא תאושר תוספת %50 למגורים בחלוקה, אשר מביאה לתוצאה כלכלית המהווה כ- %15.98 רווחיות גבולית.

נכון למועד הקובע של חוו''ד זו, חלו מס' שינויים מהותיים, המביאים לתוצאה כלכלית שאינה רווחית וכדאית

בהנחה כי יאושרו זכויות בניה נוספות של- %50 בלבד לשימוש מגורים.

- 2 -

2. התאריך הקובע לחוו''ד

התאריך הקובע לחוו''ד הינו מועד הכנתה - .20.07.2025 נערכו מס' ביקורים בנכס ובסביבה.

3. כללי – פרטי הנכס

גוש : .30187

חלקות (בשלמות) : .19 .20 .21

שטח חלקה רשום: 2,600 מ"ר. 670 מ"ר. 1,987 מ"ר.

מגרשים בתכנון1 : מגרש מס' 1 (חלקות )20-21 בשטח של כ- 2,689 מ''ר.

מגרש מס' 2 (חלקה )19 בשטח של כ- 2,622 מ''ר.

זכויות בנכס: בעלות.2

מהות הנכס: ע''ג חלקה 19 בנוי מבנה דו קומתי הכולל שימושי מסחר ומשרדים בשטח כולל של כ-

2,000 מ''ר + שטחי חניה עילית. ע''ג חלקות 20 ו- 21 בנוי מבנה משרדים ומסחר הכולל 2 קומות משרדים מעל קומת קרקע מסחרית בשטח בנוי עילי של כ- 7,000 מ''ר וקומת מרתף לחניה. המבנים מושכרים בשכירות חופשית.

זיהוי הנכס: פורטל גיאוגרפי לאומי, מע' GIS של עיריית ירושלים, נסחי רישום מקרקעין, היתרי

הבניה וביקור בנכס.

כתובת : תחום הרח' הסדנא – יד חרוצים – התנופה, אזור התעשיה תלפיות, ירושלים.

- 3 -

1 עפ''י תכנית בהכנה מס' 101-1191014 ועפ''י מדידה שנערכה ע''י מודד מוסמך כפי שנמסר מאדריכלי הפרויקט.

2 כאשר מיעוט חלקות המשנה רשומות בבעלות רשות הפיתוח וחכירת פרטיים.

4. תיאור הסביבה, החלקות והבינוי

4.1 תיאור הסביבה

הנכס הנישום ממוקם תחום הרח' הסדנא – יד חרוצים – התנופה, באזור התעשיה תלפיות, בחלק הדרומי של העיר ירושלים.

אזור התעשייה תלפיות הוא אזור תעשייה, תעסוקה ומסחר הממוקם ממערב לשכונת תלפיות.

האזור הוא אחד ממתחמי המסחר, התעסוקה והקניות המרכזיים בירושלים, הנהנה מסמיכות לשכונות:

מקור חיים, ארנונה, קטמון הישנה, בקעה, המושבה הגרמנית, קטמונים, בית צפאפא וארמון הנציב.

בשנת 2013 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז ירושלים את תוכנית האב החדשה לאזור התעשייה תלפיות. התוכנית יוצרת עירוב שימושים ומבדילה בין אזור תעסוקה, אזור תעשייה המיועד למלאכה, ובדפנות האזור- בנייה למגורים, תוך מטרה להפוך את האזור למגוון ועשיר בשימושים כגון משרדים, היי טק, מוסדות השכלה גבוהה, אולמות אירועים, בתי קולנוע, מרפאות ועוד. בשנת 2021 אישרה הועדה המחוזית תכנית אב חדשה הכוללת תוספת זכויות למגורים, מסחר, תעסוקה, מלאכה ותעשיה.

בשנים האחרונות אזור התעשיה שינה את פניו בשל יציאת שימושי התעשייה המסורתית לאזורי תעשייה מחוץ לעיר והפיכתו לאזור המאופיין בעסקי מסחר, משרדים מלאכה ומוסכים.

סביבת הנכס מאופיינת בעיקר בפעילות מסחרית ערה.

רח' הסדנא הינו רח' דו סטרי, המחבר בין רח' בית לחם ממזרח לרח' האומן ממערב.

רח' יד חרוצים הינו רח' דו סטרי, המחבר בין רח' התעשיה מדרום לרח' רבקה מצפון.

רח' התנופה הינו רח' דו סטרי, המחבר בין דרך חברון ממזרח לרח' פייר קינג ממערב.

בעתיד צפויים לעבור בסביבה קוים חדשים של הרכבת קלה: הקו הירוק על תוואי רחוב התנופה, הקו הכחול (גילה-רמות) על תוואי רחוב חברון ממזרח, הקו הסגול (תלפיות-הדסה עין כרם) על תוואי רחוב התנופה מצפון והקו התכלת (מלחה-הר הצופים) על תוואי רחוב הפרסה ממערב.

הפיתוח הסביבתי מלא וכולל כבישים סלולים, מדרכות מרוצפות, תאורת רחוב וכיוצב'.

באזור ניכרת מצוקת חניה במרבית שעות היום.

- 4 -

תרשים הסביבה:

מיקום הנכס הנישום

להלן תצ"א של הנכס וסביבתו מתוך מערכת GIS של עיריית ירושלים:

רח' התנופה

רח' יד חרוצים

רח' הסדנא

- 5 -

4.2 תיאור החלקות

הנכס הנישום ממוקם ע''ג חלקות 19,20,21 בשלמות בגוש .30187 חלקה 19 בעלת צורה רגולרית מוארכת/מלבנית, עם חזית מערבית לרח' יד חרוצים באורך של כ- 62 מ', עומק ממוצע באורך של כ- 42 מ' ובסה''כ מסתכם שטחה הרשום בכ- 2,600 מ''ר.

חלקה 21 בעלת צורה מלבנית, עם חזית דרומית לרח' הסדנא באורך של כ- 38 מ', עומק ממוצע באורך של כ- 53 מ' ובסה''כ מסתכם שטחה הרשום בכ- 1,987 מ''ר.

חלקה 20 בעלת צורה דמוית טרפז, עם חזית צפונית לרח' התנופה באורך של כ- 39 מ', עומק ממוצע באורך של כ- 18 מ' ובסה''כ מסתכם שטחה הרשום בכ- 670 מ''ר.

הבהרה לעניין שטח מגרשי התכנון:

עפ''י מדידה שנערכה ע''י מודד מוסמך כפי שנמסר מאדריכלי הפרויקט, מגרש מס' 1 (חלקה )19 בשטח של כ- 2,622 מ''ר.

מגרש מס' 2 (חלקות )20-21 בשטח של כ- 2,689 מ''ר.

גבולות מתחם החלקות:

מצפון - רחוב התנופה ומעברו מבנה תעשיה/משרדים ומסחר.

ממזרח - חלקות 22,23 עליהן בנויים מבני תעשיה ומשרדים.

מדרום - רחוב הסדנא ומעברו מבני תעשיה ומסחר.

ממערב - רחוב יד חרוצים ומעברו מבנה תעשיה ומסחר.

תשריט החלקות (מתוך אתר :)govmap

חלקה 20

חלקה 19

חלקה 21

- 6 -

תשריט החלקות על רקע יעודי הקרקע מתוך מע' GIS של עיריית ירושלים:

- 7 -

4.3 תיאור הבינוי על החלקות

ע''ג חלקה 19 בנוי מתחם מסחרי הכולל 2 קומות בשימושי מסחר ומשרדים אשר ממוקם בתחום הרח' הסדנא – יד חרוצים – התנופה, באזור התעשיה תלפיות, ירושלים.

המבנה מושכר בשכירות חופשית – ראה פירוט בפרק המשפטי.

המבנה בנוי מבניה מתועשת עם חיפוי טיח וגג שטוח מבטון.

המבנה מחולק למס' יחידות שלכולן חזית לרחוב, כאשר לכל יחידה כניסה נפרדת.

במבנה לא קיימת מעלית, הגישה ליחידות בקומה השניה הינה באמצעות מדרגות מחזית הרחובות.

בחזית לרחוב התנופה, הסדנא ויד חרוצים ממוקמים שטחי תפעול וחניה עיליים מתוחמים עם גישה באמצעות שער חשמלי.

מצבו הפיסי והתחזוקתי של המבנה טוב ותואם את גילו.

הערה:

עפ''י מדידה ארעית שביצענו ע''ג תשריט היתר בניה משנת ,2014 סה''כ שטח המבנה הינו כ- 2,000 מ''ר + מרפסת בקומה א' בשטח של כ- 110 מ''ר.

סה''כ שטח רצפה עפ''י תשריט הבית המשותף הינו כ- 2,000 מ''ר.

ע''ג חלקות 20 ו- 21 בנוי מבנה המשמש למשרדים ומסחר הכולל 2 קומות משרדים מעל קומת קרקע וכניסה ומעל קומת מרתף. המבנה מושכר בשכירות חופשית – ראה פירוט בפרק המשפטי.

המבנה בנוי מבניה מתועשת עם חיפויים חיצוניים משיש וגג שטוח מבטון.

הכניסה הראשית למבנה הינה מרחוב הסדנא קיימת כניסה נוספת מרחוב התנופה. הגישה לקומת החניון הינה מרחוב הסדנא.

מצבו הפיסי והתחזוקתי של המבנה ברמה טובה והוא תואם את גילו.

שטחי המבנה עפ"י היתרי הבניה:

שטח עיקרי שטח שירות שטח ברוטו

קומה שימוש

במ''ר במ''ר במ''ר

מרתף חניה 2,022 2,022

קרקע מוסך 1,434.92 529.37 1,964.29

כניסה אולם תצוגה 1,070.59 537.8 1,608.39

א' משרדים 1,618.99 31.8 1,650.79

ב' משרדים 1,589.49 31.8 1,621.29

גג 79.44 79.44

סה''כ שטח עילי 5,713.99 1,210.21 6,924.2

- 8 -

5. מצב משפטי – זכויות במקרקעין

.5.1 נסח רישום מקרקעין מרוכז, העתק רישום מפנקס בתים משותפים, מיום ,09.07.2025 חלקה 19

גוש : .30187

חלקה : .19

שטח רשום: 2,600 מ''ר.

תת שטח חלק ברכוש

קומה הצמדות בעלים חוכר הערות

חלקה במ''ר המשותף

1 14.1 קרקע 2/200 קרקע משותפת ל-1-3 בשטח של

קרקע משותפת ל-1-3 בשטח של

2 15.1 קרקע 2/200 142.1 מ''ר

קרקע משותפת ל-1-3 בשטח של

3 12.4 קרקע 2/200 142.1 מ''ר

קרקע 168 מ''ר, קרקע כולל

4 194.2 קרקע 10/200 קרקע מתחת משותפת ל- 4-6 יד חרוצים פינת הסדנא 194.8 מ''ר ומחסן 52.7 מ''ר בע''מ

קרקע 43.3 מ''ר, קרקע כולל

5 123.6 קרקע 14/200 הקרקע מתחת משותפת ל- 4-6

194.8 מ''ר

קרקע 80.1 מ''ר, מחסן 5.6 מ''ר

6 180.4 קרקע 20/200 וקרקע כולל הקרקע מתחת

משותפת ל- 4-6 194.8 מ''ר