ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 34 · קובץ התנגדויות לתכנית 1175926.pdf

תאריך : 1.7.2025

הודעת התנגדות לתכנית מס' 101-1175926

כתובת התכנית: רחוב דוד שמעוני ,31 ירושלים

גוש | 30185 :חלקה22 :

תב"ע תקפה: תכנית מס' 62 לגוש 30185 | ייעוד :אזור מגורים 1

מוגשת בזאת התנגדות לתכנית המוצעת לבניית מבנה בן 9 קומות הכולל 24 יחידות דיור, מתוכן 5 דירות להשכרה ארוכת טווח )לתקופה של 10 שנים.

עיקרי ההתנגדות:

חריגה מתכניות תקפות ותכנית האב

• על פי תכנית האב לשכונת רסקו, השטח המסוים מסווג כאזור המתיר בניה של מבנה בודד בגובה של עד 8 קומות, ובזכויות בניה של עד %.360 • המבנה המוצע חורג מההנחיות הקבועות בתכנית האב, ללא הצדקה תכנונית.

• גובה המבנה המתוכנן ואחוזי הבנייה שבו אינם משתלבים במרקם העירוני הקיים ויפגעו באופן ממשי באורח חייהם של דיירי רחובות שמעוני וטשרניחובסקי.

• המבנה יגרום להצללה, חסימת אור טבעי וזרימת אוויר, ויפגע בנכסי המגורים הסמוכים.

תחבורה וחניה

• רחוב שמעוני הינו רחוב חד-סטרי, צר במיוחד, שאינו מתאים לתנועת תחבורה ציבורית ואינו מחובר לרשת תחבורה עירונית.

• כבר כיום קיימים עומסי תנועה חמורים בשעות מסוימות ביום. תוספת משמעותית של יחידות דיור תוביל להחרפה משמעותית של עומסים אלה.

• היציאה מהחניון המתוכנן תמוקם בצורה שתגרום לעיכוב בזרימת התנועה.

• לדירות המיועדות להשכרה לא הוקצו מקומות חניה כלל.

• סך מקומות החניה בפרויקט אינו עונה על הצרכים האמיתיים של הדיירים והאורחים, וצפוי להחמיר את מצוקת החניה החריפה ממנה סובלת השכונה כיום.

היעדר שטחים ירוקים ופתוחים

• התכנית אינה כוללת שטחים פתוחים ירוקים כלל, דבר המנוגד לאופייה של השכונה ולצורכי הציבור.

סיכום ובקשה

התכנית, כפי שהוגשה, פוגעת באופן מהותי בצביון השכונה, באיכות חיי התושבים, בסביבה הטבעית, בתשתיות הקיימות ובמרקם העירוני. לאור כל האמור לעיל, אני מבקש בזאת לדחות את התכנית במתכונתה הנוכחית, ולדרוש תכנון מחודש, מדורג, אחראי ומותאם לסביבה, לקהילה ולמרקם השכונתי הקיים.

בכבוד רב,

שם :שמעון צימלס

חתימה :

ת"ז :013552369

כתובת :רחוב שמעוני ,34 ירושלים

w~,w

,JN ,;c,nn 7J~,:i »i"-r r,0K ~TT'T ~,w nNtJ ,:::, c,,J 1.7.2025 ,;)1!'lr )J!J'" ¥"~;0 )01.l!1 n,:n 0135S2369 iwN t"i;,.,n ,n,N ,nN17 iw;,,r;i; )J!,,J n1Yl7JNJ n11lm it;,.n n'inN ,,n,:imw ,,il.l nN i;nl.lN

,,,,:v

J?,1:J nN n7JN:1 ,:::,,,; ::)1" ':T"1'; )l!1" ?c,tvJ131 -t;':11:Jj!:'Cl pinJ CK 'K "lU/31"; ,p N"1W nN nu,:::,J ,in;,.,,

li?"1 Mi:1 .cnn

תאריך : 1.7.2025

הודעת התנגדות לתכנית מס' 101-1175926

כתובת התכנית: רחוב דוד שמעוני ,31 ירושלים

גוש | 30185 :חלקה22 :

תב"ע תקפה: תכנית מס' 62 לגוש 30185 | ייעוד :אזור מגורים 1

מוגשת בזאת התנגדות לתכנית המוצעת לבניית מבנה בן 9 קומות הכולל 24 יחידות דיור, מתוכן 5 דירות להשכרה ארוכת טווח )לתקופה של 10 שנים.

עיקרי ההתנגדות:

חריגה מתכניות תקפות ותכנית האב

• על פי תכנית האב לשכונת רסקו, השטח המסוים מסווג כאזור המתיר בניה של מבנה בודד בגובה של עד 8 קומות, ובזכויות בניה של עד %.360 • המבנה המוצע חורג מההנחיות הקבועות בתכנית האב, ללא הצדקה תכנונית.

• גובה המבנה המתוכנן ואחוזי הבנייה שבו אינם משתלבים במרקם העירוני הקיים ויפגעו באופן ממשי באורח חייהם של דיירי רחובות שמעוני וטשרניחובסקי.

• המבנה יגרום להצללה, חסימת אור טבעי וזרימת אוויר, ויפגע בנכסי המגורים הסמוכים.

תחבורה וחניה

• רחוב שמעוני הינו רחוב חד-סטרי, צר במיוחד, שאינו מתאים לתנועת תחבורה ציבורית ואינו מחובר לרשת תחבורה עירונית.

• כבר כיום קיימים עומסי תנועה חמורים בשעות מסוימות ביום. תוספת משמעותית של יחידות דיור תוביל להחרפה משמעותית של עומסים אלה.

• היציאה מהחניון המתוכנן תמוקם בצורה שתגרום לעיכוב בזרימת התנועה.

• לדירות המיועדות להשכרה לא הוקצו מקומות חניה כלל.

• סך מקומות החניה בפרויקט אינו עונה על הצרכים האמיתיים של הדיירים והאורחים, וצפוי להחמיר את מצוקת החניה החריפה ממנה סובלת השכונה כיום.

היעדר שטחים ירוקים ופתוחים

• התכנית אינה כוללת שטחים פתוחים ירוקים כלל, דבר המנוגד לאופייה של השכונה ולצורכי הציבור.

סיכום ובקשה

התכנית, כפי שהוגשה, פוגעת באופן מהותי בצביון השכונה, באיכות חיי התושבים, בסביבה הטבעית, בתשתיות הקיימות ובמרקם העירוני. לאור כל האמור לעיל, אני מבקש בזאת לדחות את התכנית במתכונתה הנוכחית, ולדרוש תכנון מחודש, מדורג, אחראי ומותאם לסביבה, לקהילה ולמרקם השכונתי הקיים.

בכבוד רב,

שם :שמעון צימלס

חתימה :

ת"ז :013552369

כתובת :רחוב שמעוני ,34 ירושלים

w~,w

,JN ,;c,nn 7J~,:i »i"-r r,0K ~TT'T ~,w nNtJ ,:::, c,,J 1.7.2025 ,;)1!'lr )J!J'" ¥"~;0 )01.l!1 n,:n 0135S2369 iwN t"i;,.,n ,n,N ,nN17 iw;,,r;i; )J!,,J n1Yl7JNJ n11lm it;,.n n'inN ,,n,:imw ,,il.l nN i;nl.lN

,,,,:v

J?,1:J nN n7JN:1 ,:::,,,; ::)1" ':T"1'; )l!1" ?c,tvJ131 -t;':11:Jj!:'Cl pinJ CK 'K "lU/31"; ,p N"1W nN nu,:::,J ,in;,.,,

li?"1 Mi:1 .cnn

יום שני י"ח תמוז תשפ"ה

14 יולי 2025

לכבוד

הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים

הנדון : התנגדות לתכנית מספר 101-1175926 שמעוני 31

אני דורית פרי, ת.ז. 058395450 מבקשת להגיש התנגדות לתוכנית התחדשות עירונית שמעוני 31 שיכוני "לב רסקו" ירושלים. אני מתגוררת ברחוב שמעוני.

בפתח הדברים אבקש להדגיש כי אינני מתנגדת לתוכניות התחדשות עירונית ובכללם תוכניות לפינוי בינוי.

אולם על המבקשים לקדם תוכניות התחדשות לעשות זאת בשום שכל תוך שמירה על האיזון הנכון שיאפשר

תפקוד נאות של השכונה ואיכות חיים לתושביה.

תוכנית שמעוני 31 המופקדת מבקשת להרוס בניין אחד בן 3 קומות ו- 9 יח"ד ולבנות תחתיו בניין בן 8 קומות מעל קומת מסד ו- 24 יחידות דיור. בנוסף, התבקש היזם לכלול בבינוי שטח של 130 מ"ר לצרכי ציבור.

בניין שמעוני 31 נכלל במתחם D2 מוטה חידוש בו הנחייה תבנית הבינוי כוללת בנייה בגובה של עד 8 קומות, בהיקף של עד % 360 בנייה מרביים.

להלן עיקרי הטיעונים

בתוכנית האב, אשר אושרה על ידי הוועדה המחוזית בתאריך ,21.6.2021 כמדיניות מנחה את ההתחדשות העירונית בשכונת רסקו-גבעת הוורדים מובא כך :

"תכנית האב לשכונת רסקו - גבעת הוורדים כוללת מדרג של הנחיות תכנון המאפשר פיתוח מושכל תוך שמירה על ערכי השכונה בהתאם לחזון שגובש לתחום התכנון:

שמירה על הצביון העירוני-קהילתי .... תוך שמירה על איזון בין המרקם הבנוי לזה הירוק- פתוח, בדגש על

מתן מענה לצרכים ציבוריים :חינוך, מסחר, נגישות וקישוריות.

מתוך חזון זה גובשו עקרונות התכנון הבאים: שמירה על שטחים פתוחים והיחס אליהם, שמירה על הצביון הירוק של השכונה שרובו במגרשים פרטיים, שמירה על מבנה השכונה המלווה את הטופוגרפיה, על

נראות השכונה ועל הנוף הנצפה מהשכונה, מתן מענה לצרכי תנועה וחנייה ככל הניתן במגבלות מבנה

השכונה הקיים בדגש על פתרונות בבינוי חדש.

התכנית באה לאפשר פיתוח מתון בתחום העיר ההיסטורית ....ע"י עידוד הכנת תכניות מפורטות של חידוש

עירוני, בדגש על מתן מענה לצרכים ציבוריים וצרכי תנועה וחנייה"

1. חריגה מתוכנית האב

התכנית המופקדת סותרת את הנחיות תכנית אב רסקו-גבעת הוורדים. התוכנית המדוברת מצויה במתחם ,D2 בו ניתן לבנות עד 8 קומות עד %,360

גובה הבניין הצפוי 10 קומות מהכניסה הקובעת, תוכנית האב בפירוט עקרונותיה, ביקשה "שמירה על מבנה השכונה המלווה את הטופוגרפיה". חריגה מהנחיות תוכנית האב פוצעת את המדרג, מה עוד שחלק מהבניינים גם זה הסמוך אליו בניין שמעוני 35 וכן בניין 33 ובניין 32 שממוקם מולו, כבר עברו התחדשות (פינוי בינוי ותמ"א)38/1 עד לגובה של 6 קומות.

התוכנית חורגת מההנחיות ללא הצדקה.

2. מכפיל והיתכנות כלכלית

התוכנית המוצעת מציעה 24 יח"ד שהיא תוספת של 15 יח"ד על הקיים (9 יח"ד). מדובר על מכפיל גדול אשר התועלות הציבוריות שלו לא מצדיקות את המוצע.

לא נמצאו בין המסמכים להפקדה חוות דעת כלכלית. יש להניח שהתוכנית המופקדת הינה רווחית ליזם שלולא כן לא היתה מגיעה להפקדה. עם זאת, ברחוב שמעוני עצמו ובשכונה בכלל, כמו ברחוב החי"מ וברחובות נוספים, בוצעו כבר תוכנית פינוי בינוי, אשר עמדו בהנחיות תוכנית האב באשר לגובה הבניין ומספר הקומות הצפוי. לא מובן אם כן, מדוע נדרש כאן לחרוג מהגובה הקבוע בתוכנית האב.

נבקש הגשה של חוות דעת כלכלית על מנת לוודא שאין כאן חריגה בתמורות לדיירים או ברווח ליזם.

3. תמהיל יחידות הדיור

יש להניח שגודל יחידות הדיור הנוכחיות בבניין הנוכחי, 56-60 מ"ר בדומה לגודל הדירות בשיכוני רסקו.

הנחיות תוכנית האב לשכונת רסקו דורשות %20 יחידות דיור קטנות עד 75 מ"ר. על פי הנחיות מינהל התכנון עד %40 דירות עד 80 מ"ר ועד %50 דירות הגדולות מ – 106 מ"ר.

אכן מוצעות 5 דירות הקטנות מ- 75 מ"ר. עם זאת. בשכונה בה יחידות דיור קטנות המשמשות משפחות צעירות, סטודנטים ומבוגרים, נכון היה לשמר אחוז גבוה יותר של דירות קטנות, כ- %40 מסך היחידות הנבנות בשכונה ובמקרה דנן כ- 9 יחידות דיור.

4. הבינוי המוצע - חתך הרחוב

• בהוראות התוכנית כמובא לעיל , הנחתה הוועדה המחוזית לשמור על צביונו וייחודו של אזור זה של השכונה. המתחם ממוקם בין 2 רחובות צרים במיוחד וחד-סטריים, רחוב טשרניחובסקי "הצר" ורחוב שמעוני. 2 הרחובות נסללו עם הקמת השכונה בשנות ה-.50 • ברחוב שמעוני כבר בוצעו 6 תוכניות תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 אשר קיבעו את רוחב הכביש וחתך הרחוב עליו הם נשענים. הרחבה מוגבלת של מקטעי הדרך, לאורך הפרויקט, אינה מצדיקה ואינה מאפשרת הקמת מבנים בגובה חריג ביחס למקובל לחתכי רחוב.

5. דיור להשכרה

יש לדאוג לשכירות למשך 20 שנה, כפי שעלה בחוותה דעת של מהנדס העיר ולא 10 שנים, כפי שמציעה התוכנית. אין בעובדה שיש בתוכנית דיור להשכרה כדי לתת זכויות יתר על פני תוכנית האב.

6. אזור "שיכוני לב רסקו"

תוכנית האב לשכונת רסקו-גבעת הוורדים כוללת אזור סטטיסטי 1222 ו- .1223 השכונה "רסקו רבתי"

כוללת אזורים השונים באופיים, בחתכי רחוב, בנגישות למוסדות ציבור, לשטחים ירוקים ולתחבורה ציבורית. אזור שיכוני רסקו תואם לחלקים ממתחמים B ו- .D1 גם צוות התכנון אשר גיבש את תוכנית האב, ראה את השוני בין השכונות וחילק את המרחב כולו למתחמים.

אזור השיכונים אשר מלווה את הטופוגרפיה של גבעת הוורדים, כולל את הרחובות: קצנלסון, טשרניחובסקי מפינת פיכמן ועד סופו ושמעוני מכיכר בתי הכנסת ועד סופו. מדובר על שכונה הנשענת על רחובות צרים שבחלקם חד סיטריים וסובלת בשל כך מחוסר בתחבורה ציבורית.

בין רחוב ש"י עגנון ברום הגבעה לרחוב הרצוג שבעמק, מבדילים 54 מטרים.

בשל הטופוגרפיה, מאפייני מערכת התנועה והתחבורה והעדר נגישות לתחבורה ציבורית, יש לראות באזור "שיכוני לב רסקו" מרחב תפקודי עצמאי.

.

מקרא

גבולות תוכנית האב

אזור לב רסקו גבעת הוורדים

גבולות התוכנית המוצעת

צוות היועצים (הפרויקטור), שנשכרו על ידי עיריית ירושלים, לא הבחינו בין רסקו רבתי

ל"שיכוני לב רסקו". בהמשך לבחינה של "הפרויקטור" נמצא כי מתוך 827 יחידות דיור אשר צפויות לצאת

לדרך עד לשנת ,2030 640 יחידות שהן %77.4 מכלל היחידות התוספתיות ברסקו רבתי, מצויות באזור

"שיכוני לב רסקו". למעשה %43 (19 מתוך )44 מבני השיכונים מצויים

כיום בתהליך של התחדשות, בעיקר פינוי בינוי. חלק מהתוכניות כבר אושרו, חלקן לאחר היתר ואחרות בתהליך בוועדה המחוזית. 6 שיכונים נוספים ביצעו התחדשות בין אם בתמ"א 38/1 או 38/2 לאחר שנת ,2018 בה נאסף המידע עבור תוכנית האב.

מתן אישורי בנייה לתוכניות פרטניות של בניינים בודדים, גורמת לתוספת יחידות דיור מבלי שניתן מענה

לשלד הציבורי, לשטחי ציבור, שטחים ירוקים, פתרון חניה כולל עם משותפת לכמה בניינים.

שוב אנחנו חוזרים ודורשים לקדם תכנון מערכתי על כלל שיכוני רסקו תוך עידוד בניינם יחידים להתחבר

לבניינים סמוכים כדי לתת מענה לצורכיהם הם ולשלד הציבורי בכלל.

הדבר מקבל חיזוק בעבודת הפרויקטור אשר התייחס לסוגיות הבאות הנוגעות לרסקו

• מחסור בצורכי ציבור

מניתוח מוסדות הציבור שערך "הפרויקטור" ניתן לראות כי המחסור בשכונת רסקו ילך ויחמיר עד

לשנת .2040

צוות היועצים בחן את מצאי שטחי ומבני הציבור ברסקו-גבעת הוורדים. הממצאים מדאיגים. מחסור גדול של מבני ציבור בשכונת רסקו אשר ילך ויחריף, על אף המאמצים לצמצם אותם במסגרת הקצאות בתוכניות פינוי בינוי.

עבור דיירי המתחם בהווה ובעתיד יש צורך בסיפוק מלוא הצרכים כולם.

שטח של 130 מ"ר אינו מספק לא את המתחם עצמו ובוודאי

שלא נותן מענה תוספתי לשכונה.

על פי תחזית העירייה לחומש הנוכחי עד לשנת ,2030 בהתייחס

לאזור שיכוני לב רסקו" האזור הגיע למלוא הקיבולת האפשרית

של תשתיות, ככל שתוכניות התחדשות ימומשו.

נדרש לקדם באופן מיידי, תוכנית מערכתית על אזור שיכוני רסקו

• שטחים ירוקים

צוות הפרויקטור אשר בחן את מצב השטחים הפתוחים

ברסקו רבתי, הזהיר כי עד לשנת 2040 יוותרו 2.1 מטר לנפש בשכונה כולה. באזור "לב רסקו" המצב חמור אף יותר.

• תנועה וחניה

עבודת הפרויקטור, הראתה עומס חריג ברחוב שמעוני וברחוב טשרניחובסקי שהם הרחובות המרכזיים בשכונה.

חוסר הנגישות לתחבורה ציבורית מוביל לכך שבלית ברירה תושבים נדרשים להשתמש ברכבם כדי להגיע ליעדים, מוסדות ציבור, עבודה, מרכזי בריאות ועוד. היציאה מהחניון תהיה על שמעוני, מה שאומר תוספת עומס על הרחוב.

לאור תחזית ההתחדשות הצפויה בשכונה, כאשר על השולחן 19 תוכניות חלקן מאושרות,

יש לוודא יכולת הנשיאה של השכונה את האוכלוסיה הצפויה.

נשוב ונבקש שהוועדה המחוזית ועיריית ירושלים יבצעו בחינה של אזור "שיכוני לב

רסקו" ויציעו הסתכלות מערכתית רוחבית להתחדשות השכונתית.

יום שני י"ח תמוז תשפ"ה

14 יולי 2025

לכבוד

הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים

הנדון : התנגדות לתכנית מספר 101-1175926 שמעוני 31

אני דורית פרי, ת.ז. 058395450 מבקשת להגיש התנגדות לתוכנית התחדשות עירונית שמעוני 31 שיכוני "לב רסקו" ירושלים. אני מתגוררת ברחוב שמעוני.

בפתח הדברים אבקש להדגיש כי אינני מתנגדת לתוכניות התחדשות עירונית ובכללם תוכניות לפינוי בינוי.

אולם על המבקשים לקדם תוכניות התחדשות לעשות זאת בשום שכל תוך שמירה על האיזון הנכון שיאפשר

תפקוד נאות של השכונה ואיכות חיים לתושביה.

תוכנית שמעוני 31 המופקדת מבקשת להרוס בניין אחד בן 3 קומות ו- 9 יח"ד ולבנות תחתיו בניין בן 8 קומות מעל קומת מסד ו- 24 יחידות דיור. בנוסף, התבקש היזם לכלול בבינוי שטח של 130 מ"ר לצרכי ציבור.

בניין שמעוני 31 נכלל במתחם D2 מוטה חידוש בו הנחייה תבנית הבינוי כוללת בנייה בגובה של עד 8 קומות, בהיקף של עד % 360 בנייה מרביים.

להלן עיקרי הטיעונים

בתוכנית האב, אשר אושרה על ידי הוועדה המחוזית בתאריך ,21.6.2021 כמדיניות מנחה את ההתחדשות העירונית בשכונת רסקו-גבעת הוורדים מובא כך :

"תכנית האב לשכונת רסקו - גבעת הוורדים כוללת מדרג של הנחיות תכנון המאפשר פיתוח מושכל תוך שמירה על ערכי השכונה בהתאם לחזון שגובש לתחום התכנון:

שמירה על הצביון העירוני-קהילתי .... תוך שמירה על איזון בין המרקם הבנוי לזה הירוק- פתוח, בדגש על

מתן מענה לצרכים ציבוריים :חינוך, מסחר, נגישות וקישוריות.

מתוך חזון זה גובשו עקרונות התכנון הבאים: שמירה על שטחים פתוחים והיחס אליהם, שמירה על הצביון הירוק של השכונה שרובו במגרשים פרטיים, שמירה על מבנה השכונה המלווה את הטופוגרפיה, על

נראות השכונה ועל הנוף הנצפה מהשכונה, מתן מענה לצרכי תנועה וחנייה ככל הניתן במגבלות מבנה

השכונה הקיים בדגש על פתרונות בבינוי חדש.

התכנית באה לאפשר פיתוח מתון בתחום העיר ההיסטורית ....ע"י עידוד הכנת תכניות מפורטות של חידוש

עירוני, בדגש על מתן מענה לצרכים ציבוריים וצרכי תנועה וחנייה"

1. חריגה מתוכנית האב

התכנית המופקדת סותרת את הנחיות תכנית אב רסקו-גבעת הוורדים. התוכנית המדוברת מצויה במתחם ,D2 בו ניתן לבנות עד 8 קומות עד %,360

גובה הבניין הצפוי 10 קומות מהכניסה הקובעת, תוכנית האב בפירוט עקרונותיה, ביקשה "שמירה על מבנה השכונה המלווה את הטופוגרפיה". חריגה מהנחיות תוכנית האב פוצעת את המדרג, מה עוד שחלק מהבניינים גם זה הסמוך אליו בניין שמעוני 35 וכן בניין 33 ובניין 32 שממוקם מולו, כבר עברו התחדשות (פינוי בינוי ותמ"א)38/1 עד לגובה של 6 קומות.

התוכנית חורגת מההנחיות ללא הצדקה.

2. מכפיל והיתכנות כלכלית

התוכנית המוצעת מציעה 24 יח"ד שהיא תוספת של 15 יח"ד על הקיים (9 יח"ד). מדובר על מכפיל גדול אשר התועלות הציבוריות שלו לא מצדיקות את המוצע.

לא נמצאו בין המסמכים להפקדה חוות דעת כלכלית. יש להניח שהתוכנית המופקדת הינה רווחית ליזם שלולא כן לא היתה מגיעה להפקדה. עם זאת, ברחוב שמעוני עצמו ובשכונה בכלל, כמו ברחוב החי"מ וברחובות נוספים, בוצעו כבר תוכנית פינוי בינוי, אשר עמדו בהנחיות תוכנית האב באשר לגובה הבניין ומספר הקומות הצפוי. לא מובן אם כן, מדוע נדרש כאן לחרוג מהגובה הקבוע בתוכנית האב.

נבקש הגשה של חוות דעת כלכלית על מנת לוודא שאין כאן חריגה בתמורות לדיירים או ברווח ליזם.

3. תמהיל יחידות הדיור

יש להניח שגודל יחידות הדיור הנוכחיות בבניין הנוכחי, 56-60 מ"ר בדומה לגודל הדירות בשיכוני רסקו.

הנחיות תוכנית האב לשכונת רסקו דורשות %20 יחידות דיור קטנות עד 75 מ"ר. על פי הנחיות מינהל התכנון עד %40 דירות עד 80 מ"ר ועד %50 דירות הגדולות מ – 106 מ"ר.

אכן מוצעות 5 דירות הקטנות מ- 75 מ"ר. עם זאת. בשכונה בה יחידות דיור קטנות המשמשות משפחות צעירות, סטודנטים ומבוגרים, נכון היה לשמר אחוז גבוה יותר של דירות קטנות, כ- %40 מסך היחידות הנבנות בשכונה ובמקרה דנן כ- 9 יחידות דיור.

4. הבינוי המוצע - חתך הרחוב

• בהוראות התוכנית כמובא לעיל , הנחתה הוועדה המחוזית לשמור על צביונו וייחודו של אזור זה של השכונה. המתחם ממוקם בין 2 רחובות צרים במיוחד וחד-סטריים, רחוב טשרניחובסקי "הצר" ורחוב שמעוני. 2 הרחובות נסללו עם הקמת השכונה בשנות ה-.50 • ברחוב שמעוני כבר בוצעו 6 תוכניות תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 אשר קיבעו את רוחב הכביש וחתך הרחוב עליו הם נשענים. הרחבה מוגבלת של מקטעי הדרך, לאורך הפרויקט, אינה מצדיקה ואינה מאפשרת הקמת מבנים בגובה חריג ביחס למקובל לחתכי רחוב.

5. דיור להשכרה

יש לדאוג לשכירות למשך 20 שנה, כפי שעלה בחוותה דעת של מהנדס העיר ולא 10 שנים, כפי שמציעה התוכנית. אין בעובדה שיש בתוכנית דיור להשכרה כדי לתת זכויות יתר על פני תוכנית האב.

6. אזור "שיכוני לב רסקו"

תוכנית האב לשכונת רסקו-גבעת הוורדים כוללת אזור סטטיסטי 1222 ו- .1223 השכונה "רסקו רבתי"

כוללת אזורים השונים באופיים, בחתכי רחוב, בנגישות למוסדות ציבור, לשטחים ירוקים ולתחבורה ציבורית. אזור שיכוני רסקו תואם לחלקים ממתחמים B ו- .D1 גם צוות התכנון אשר גיבש את תוכנית האב, ראה את השוני בין השכונות וחילק את המרחב כולו למתחמים.

אזור השיכונים אשר מלווה את הטופוגרפיה של גבעת הוורדים, כולל את הרחובות: קצנלסון, טשרניחובסקי מפינת פיכמן ועד סופו ושמעוני מכיכר בתי הכנסת ועד סופו. מדובר על שכונה הנשענת על רחובות צרים שבחלקם חד סיטריים וסובלת בשל כך מחוסר בתחבורה ציבורית.

בין רחוב ש"י עגנון ברום הגבעה לרחוב הרצוג שבעמק, מבדילים 54 מטרים.

בשל הטופוגרפיה, מאפייני מערכת התנועה והתחבורה והעדר נגישות לתחבורה ציבורית, יש לראות באזור "שיכוני לב רסקו" מרחב תפקודי עצמאי.

.

מקרא

גבולות תוכנית האב

אזור לב רסקו גבעת הוורדים

גבולות התוכנית המוצעת

צוות היועצים (הפרויקטור), שנשכרו על ידי עיריית ירושלים, לא הבחינו בין רסקו רבתי

ל"שיכוני לב רסקו". בהמשך לבחינה של "הפרויקטור" נמצא כי מתוך 827 יחידות דיור אשר צפויות לצאת

לדרך עד לשנת ,2030 640 יחידות שהן %77.4 מכלל היחידות התוספתיות ברסקו רבתי, מצויות באזור

"שיכוני לב רסקו". למעשה %43 (19 מתוך )44 מבני השיכונים מצויים

כיום בתהליך של התחדשות, בעיקר פינוי בינוי. חלק מהתוכניות כבר אושרו, חלקן לאחר היתר ואחרות בתהליך בוועדה המחוזית. 6 שיכונים נוספים ביצעו התחדשות בין אם בתמ"א 38/1 או 38/2 לאחר שנת ,2018 בה נאסף המידע עבור תוכנית האב.

מתן אישורי בנייה לתוכניות פרטניות של בניינים בודדים, גורמת לתוספת יחידות דיור מבלי שניתן מענה

לשלד הציבורי, לשטחי ציבור, שטחים ירוקים, פתרון חניה כולל עם משותפת לכמה בניינים.

שוב אנחנו חוזרים ודורשים לקדם תכנון מערכתי על כלל שיכוני רסקו תוך עידוד בניינם יחידים להתחבר

לבניינים סמוכים כדי לתת מענה לצורכיהם הם ולשלד הציבורי בכלל.

הדבר מקבל חיזוק בעבודת הפרויקטור אשר התייחס לסוגיות הבאות הנוגעות לרסקו

• מחסור בצורכי ציבור

מניתוח מוסדות הציבור שערך "הפרויקטור" ניתן לראות כי המחסור בשכונת רסקו ילך ויחמיר עד

לשנת .2040

צוות היועצים בחן את מצאי שטחי ומבני הציבור ברסקו-גבעת הוורדים. הממצאים מדאיגים. מחסור גדול של מבני ציבור בשכונת רסקו אשר ילך ויחריף, על אף המאמצים לצמצם אותם במסגרת הקצאות בתוכניות פינוי בינוי.

עבור דיירי המתחם בהווה ובעתיד יש צורך בסיפוק מלוא הצרכים כולם.

שטח של 130 מ"ר אינו מספק לא את המתחם עצמו ובוודאי

שלא נותן מענה תוספתי לשכונה.

על פי תחזית העירייה לחומש הנוכחי עד לשנת ,2030 בהתייחס

לאזור שיכוני לב רסקו" האזור הגיע למלוא הקיבולת האפשרית

של תשתיות, ככל שתוכניות התחדשות ימומשו.

נדרש לקדם באופן מיידי, תוכנית מערכתית על אזור שיכוני רסקו

• שטחים ירוקים

צוות הפרויקטור אשר בחן את מצב השטחים הפתוחים

ברסקו רבתי, הזהיר כי עד לשנת 2040 יוותרו 2.1 מטר לנפש בשכונה כולה. באזור "לב רסקו" המצב חמור אף יותר.

• תנועה וחניה

עבודת הפרויקטור, הראתה עומס חריג ברחוב שמעוני וברחוב טשרניחובסקי שהם הרחובות המרכזיים בשכונה.

חוסר הנגישות לתחבורה ציבורית מוביל לכך שבלית ברירה תושבים נדרשים להשתמש ברכבם כדי להגיע ליעדים, מוסדות ציבור, עבודה, מרכזי בריאות ועוד. היציאה מהחניון תהיה על שמעוני, מה שאומר תוספת עומס על הרחוב.

לאור תחזית ההתחדשות הצפויה בשכונה, כאשר על השולחן 19 תוכניות חלקן מאושרות,

יש לוודא יכולת הנשיאה של השכונה את האוכלוסיה הצפויה.

נשוב ונבקש שהוועדה המחוזית ועיריית ירושלים יבצעו בחינה של אזור "שיכוני לב

רסקו" ויציעו הסתכלות מערכתית רוחבית להתחדשות השכונתית.

יום שני י"ח תמוז תשפ"ה

14 יולי 2025

לכבוד

הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים

הנדון : התנגדות לתכנית מספר 101-1175926 שמעוני 31

אני דורית פרי, ת.ז. 058395450 מבקשת להגיש התנגדות לתוכנית התחדשות עירונית שמעוני 31 שיכוני "לב רסקו" ירושלים. אני מתגוררת ברחוב שמעוני.

בפתח הדברים אבקש להדגיש כי אינני מתנגדת לתוכניות התחדשות עירונית ובכללם תוכניות לפינוי בינוי.

אולם על המבקשים לקדם תוכניות התחדשות לעשות זאת בשום שכל תוך שמירה על האיזון הנכון שיאפשר

תפקוד נאות של השכונה ואיכות חיים לתושביה.

תוכנית שמעוני 31 המופקדת מבקשת להרוס בניין אחד בן 3 קומות ו- 9 יח"ד ולבנות תחתיו בניין בן 8 קומות מעל קומת מסד ו- 24 יחידות דיור. בנוסף, התבקש היזם לכלול בבינוי שטח של 130 מ"ר לצרכי ציבור.

בניין שמעוני 31 נכלל במתחם D2 מוטה חידוש בו הנחייה תבנית הבינוי כוללת בנייה בגובה של עד 8 קומות, בהיקף של עד % 360 בנייה מרביים.

להלן עיקרי הטיעונים

בתוכנית האב, אשר אושרה על ידי הוועדה המחוזית בתאריך ,21.6.2021 כמדיניות מנחה את ההתחדשות העירונית בשכונת רסקו-גבעת הוורדים מובא כך :

"תכנית האב לשכונת רסקו - גבעת הוורדים כוללת מדרג של הנחיות תכנון המאפשר פיתוח מושכל תוך שמירה על ערכי השכונה בהתאם לחזון שגובש לתחום התכנון:

שמירה על הצביון העירוני-קהילתי .... תוך שמירה על איזון בין המרקם הבנוי לזה הירוק- פתוח, בדגש על

מתן מענה לצרכים ציבוריים :חינוך, מסחר, נגישות וקישוריות.

מתוך חזון זה גובשו עקרונות התכנון הבאים: שמירה על שטחים פתוחים והיחס אליהם, שמירה על הצביון הירוק של השכונה שרובו במגרשים פרטיים, שמירה על מבנה השכונה המלווה את הטופוגרפיה, על

נראות השכונה ועל הנוף הנצפה מהשכונה, מתן מענה לצרכי תנועה וחנייה ככל הניתן במגבלות מבנה

השכונה הקיים בדגש על פתרונות בבינוי חדש.

התכנית באה לאפשר פיתוח מתון בתחום העיר ההיסטורית ....ע"י עידוד הכנת תכניות מפורטות של חידוש

עירוני, בדגש על מתן מענה לצרכים ציבוריים וצרכי תנועה וחנייה"

1. חריגה מתוכנית האב

התכנית המופקדת סותרת את הנחיות תכנית אב רסקו-גבעת הוורדים. התוכנית המדוברת מצויה במתחם ,D2 בו ניתן לבנות עד 8 קומות עד %,360

גובה הבניין הצפוי 10 קומות מהכניסה הקובעת, תוכנית האב בפירוט עקרונותיה, ביקשה "שמירה על מבנה השכונה המלווה את הטופוגרפיה". חריגה מהנחיות תוכנית האב פוצעת את המדרג, מה עוד שחלק מהבניינים גם זה הסמוך אליו בניין שמעוני 35 וכן בניין 33 ובניין 32 שממוקם מולו, כבר עברו התחדשות (פינוי בינוי ותמ"א)38/1 עד לגובה של 6 קומות.

התוכנית חורגת מההנחיות ללא הצדקה.

2. מכפיל והיתכנות כלכלית

התוכנית המוצעת מציעה 24 יח"ד שהיא תוספת של 15 יח"ד על הקיים (9 יח"ד). מדובר על מכפיל גדול אשר התועלות הציבוריות שלו לא מצדיקות את המוצע.

לא נמצאו בין המסמכים להפקדה חוות דעת כלכלית. יש להניח שהתוכנית המופקדת הינה רווחית ליזם שלולא כן לא היתה מגיעה להפקדה. עם זאת, ברחוב שמעוני עצמו ובשכונה בכלל, כמו ברחוב החי"מ וברחובות נוספים, בוצעו כבר תוכנית פינוי בינוי, אשר עמדו בהנחיות תוכנית האב באשר לגובה הבניין ומספר הקומות הצפוי. לא מובן אם כן, מדוע נדרש כאן לחרוג מהגובה הקבוע בתוכנית האב.

נבקש הגשה של חוות דעת כלכלית על מנת לוודא שאין כאן חריגה בתמורות לדיירים או ברווח ליזם.

3. תמהיל יחידות הדיור

יש להניח שגודל יחידות הדיור הנוכחיות בבניין הנוכחי, 56-60 מ"ר בדומה לגודל הדירות בשיכוני רסקו.

הנחיות תוכנית האב לשכונת רסקו דורשות %20 יחידות דיור קטנות עד 75 מ"ר. על פי הנחיות מינהל התכנון עד %40 דירות עד 80 מ"ר ועד %50 דירות הגדולות מ – 106 מ"ר.

אכן מוצעות 5 דירות הקטנות מ- 75 מ"ר. עם זאת. בשכונה בה יחידות דיור קטנות המשמשות משפחות צעירות, סטודנטים ומבוגרים, נכון היה לשמר אחוז גבוה יותר של דירות קטנות, כ- %40 מסך היחידות הנבנות בשכונה ובמקרה דנן כ- 9 יחידות דיור.

4. הבינוי המוצע - חתך הרחוב

• בהוראות התוכנית כמובא לעיל , הנחתה הוועדה המחוזית לשמור על צביונו וייחודו של אזור זה של השכונה. המתחם ממוקם בין 2 רחובות צרים במיוחד וחד-סטריים, רחוב טשרניחובסקי "הצר" ורחוב שמעוני. 2 הרחובות נסללו עם הקמת השכונה בשנות ה-.50 • ברחוב שמעוני כבר בוצעו 6 תוכניות תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 אשר קיבעו את רוחב הכביש וחתך הרחוב עליו הם נשענים. הרחבה מוגבלת של מקטעי הדרך, לאורך הפרויקט, אינה מצדיקה ואינה מאפשרת הקמת מבנים בגובה חריג ביחס למקובל לחתכי רחוב.

5. דיור להשכרה

יש לדאוג לשכירות למשך 20 שנה, כפי שעלה בחוותה דעת של מהנדס העיר ולא 10 שנים, כפי שמציעה התוכנית. אין בעובדה שיש בתוכנית דיור להשכרה כדי לתת זכויות יתר על פני תוכנית האב.

6. אזור "שיכוני לב רסקו"

תוכנית האב לשכונת רסקו-גבעת הוורדים כוללת אזור סטטיסטי 1222 ו- .1223 השכונה "רסקו רבתי"

כוללת אזורים השונים באופיים, בחתכי רחוב, בנגישות למוסדות ציבור, לשטחים ירוקים ולתחבורה ציבורית. אזור שיכוני רסקו תואם לחלקים ממתחמים B ו- .D1 גם צוות התכנון אשר גיבש את תוכנית האב, ראה את השוני בין השכונות וחילק את המרחב כולו למתחמים.

אזור השיכונים אשר מלווה את הטופוגרפיה של גבעת הוורדים, כולל את הרחובות: קצנלסון, טשרניחובסקי מפינת פיכמן ועד סופו ושמעוני מכיכר בתי הכנסת ועד סופו. מדובר על שכונה הנשענת על רחובות צרים שבחלקם חד סיטריים וסובלת בשל כך מחוסר בתחבורה ציבורית.

בין רחוב ש"י עגנון ברום הגבעה לרחוב הרצוג שבעמק, מבדילים 54 מטרים.

בשל הטופוגרפיה, מאפייני מערכת התנועה והתחבורה והעדר נגישות לתחבורה ציבורית, יש לראות באזור "שיכוני לב רסקו" מרחב תפקודי עצמאי.

.

מקרא

גבולות תוכנית האב

אזור לב רסקו גבעת הוורדים

גבולות התוכנית המוצעת

צוות היועצים (הפרויקטור), שנשכרו על ידי עיריית ירושלים, לא הבחינו בין רסקו רבתי

ל"שיכוני לב רסקו". בהמשך לבחינה של "הפרויקטור" נמצא כי מתוך 827 יחידות דיור אשר צפויות לצאת

לדרך עד לשנת ,2030 640 יחידות שהן %77.4 מכלל היחידות התוספתיות ברסקו רבתי, מצויות באזור

"שיכוני לב רסקו". למעשה %43 (19 מתוך )44 מבני השיכונים מצויים

כיום בתהליך של התחדשות, בעיקר פינוי בינוי. חלק מהתוכניות כבר אושרו, חלקן לאחר היתר ואחרות בתהליך בוועדה המחוזית. 6 שיכונים נוספים ביצעו התחדשות בין אם בתמ"א 38/1 או 38/2 לאחר שנת ,2018 בה נאסף המידע עבור תוכנית האב.

מתן אישורי בנייה לתוכניות פרטניות של בניינים בודדים, גורמת לתוספת יחידות דיור מבלי שניתן מענה

לשלד הציבורי, לשטחי ציבור, שטחים ירוקים, פתרון חניה כולל עם משותפת לכמה בניינים.

שוב אנחנו חוזרים ודורשים לקדם תכנון מערכתי על כלל שיכוני רסקו תוך עידוד בניינם יחידים להתחבר

לבניינים סמוכים כדי לתת מענה לצורכיהם הם ולשלד הציבורי בכלל.

הדבר מקבל חיזוק בעבודת הפרויקטור אשר התייחס לסוגיות הבאות הנוגעות לרסקו

• מחסור בצורכי ציבור

מניתוח מוסדות הציבור שערך "הפרויקטור" ניתן לראות כי המחסור בשכונת רסקו ילך ויחמיר עד

לשנת .2040

צוות היועצים בחן את מצאי שטחי ומבני הציבור ברסקו-גבעת הוורדים. הממצאים מדאיגים. מחסור גדול של מבני ציבור בשכונת רסקו אשר ילך ויחריף, על אף המאמצים לצמצם אותם במסגרת הקצאות בתוכניות פינוי בינוי.

עבור דיירי המתחם בהווה ובעתיד יש צורך בסיפוק מלוא הצרכים כולם.

שטח של 130 מ"ר אינו מספק לא את המתחם עצמו ובוודאי

שלא נותן מענה תוספתי לשכונה.

על פי תחזית העירייה לחומש הנוכחי עד לשנת ,2030 בהתייחס

לאזור שיכוני לב רסקו" האזור הגיע למלוא הקיבולת האפשרית

של תשתיות, ככל שתוכניות התחדשות ימומשו.

נדרש לקדם באופן מיידי, תוכנית מערכתית על אזור שיכוני רסקו

• שטחים ירוקים

צוות הפרויקטור אשר בחן את מצב השטחים הפתוחים

ברסקו רבתי, הזהיר כי עד לשנת 2040 יוותרו 2.1 מטר לנפש בשכונה כולה. באזור "לב רסקו" המצב חמור אף יותר.

• תנועה וחניה

עבודת הפרויקטור, הראתה עומס חריג ברחוב שמעוני וברחוב טשרניחובסקי שהם הרחובות המרכזיים בשכונה.

חוסר הנגישות לתחבורה ציבורית מוביל לכך שבלית ברירה תושבים נדרשים להשתמש ברכבם כדי להגיע ליעדים, מוסדות ציבור, עבודה, מרכזי בריאות ועוד. היציאה מהחניון תהיה על שמעוני, מה שאומר תוספת עומס על הרחוב.

לאור תחזית ההתחדשות הצפויה בשכונה, כאשר על השולחן 19 תוכניות חלקן מאושרות,

יש לוודא יכולת הנשיאה של השכונה את האוכלוסיה הצפויה.

נשוב ונבקש שהוועדה המחוזית ועיריית ירושלים יבצעו בחינה של אזור "שיכוני לב

רסקו" ויציעו הסתכלות מערכתית רוחבית להתחדשות השכונתית.

nun rrnnnn 01 711',l 2025

nn)lnL7 "nnnnæn nnnw"

101-1175926

nu' 121Ljne..J 31 117072

lnnÄne.J Pin 1122n avn"n 1965

T' 17' 9ÄTN102

)mm " rn' 25

012256772

1790 nw-rnnn mn nntp nnnn , nup-inn 21n-n '.21Yne' , 72N' Yi-m 7'nna )IT nne.J"D DWIM LD -p nnNL7 pn?

lTD'.me lrnnÄ nvpnn ?'nn ,nvpan nn-unv 171nnn DINInn )lnL7'n .nmr 719)nn' Winn n-nona IT Nin Inna anni NL7VJnrL1 •ntn myn .ml)un ÄO)J'JI m-un nanna nrmnn 2)ln'n .2N17

nann nnaL7 minu Tilmp ,TIYI nr )In nyanN uyna•.n -u LD pne.J nnN .n )-n LD IOIN YIYUÄ, ,Lnr nvvyn nnnu pynn• n IN .7910 Yi-nn nN )7' nynnn LD IDIN ynnv ntnn IN .mnn .121Yne.n numn mine.ne.J "nil TY nyv mnnnn .nnmnnn LD 17Nn pn nN Inxy TINI DINI non' nN minnn .nyrnn

ntNnnn Ain-n 21Yne.J' ntnnx

nnnN n•or VI-nn lirn mnnL7 . )-n Oiln ownn upnn'D n•Dlnr II)nL7 -r•nn Lhn wunn nL71nvnnv .21n-n

NY -11TnN nn nrrnnna nmny ,onn NL7L7IN ,1790 nylT2 VI-nn nnaL7 IION NY ny' m lnn'.DIN '.Nine otnnn onlN mn "mny".

phi nn• nvpan rnnL7•n nx 71'wpa nnn xnL7•y '.nnl ..JWNnÄTINT 29.06.2025 ny191n 77' TNlO)79

N'.-u r•ntn• 19 :012256772 nnNL11 pnnnrltu nnNL7 nN n€nm -nLn nnNn )nL71 nn-y ownp ,171na DN 'N ntUYN ,p V-JINÄ TIN ))nnl I-vnyn onnl 23.6.25

התנגדות פורום אורבני גוננים ורסקו לתכנית מספר 101-1175926

הריסת ובניית בנין חדש, רחוב דוד שמעוני :31

רקע-

מדובר במגרש בגוש 30185 בחלקה ,22 ברח' שמעוני 31 בשכונת גבעת הורדים, ירושלים. התב"ע התקפה הינה תכנית 62 לגוש ,30185 וייעוד החלקה הוא אזור מגורים .1 התכנית מציעה הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש בן 8 קומות מעל קומת מטלה ציבורית הכוללת קומת דיור מיוחד + קומות חניון תת קרקעיות. התכנית מציעה תוספת יח"ד - בהן מס' יח"ד להשכרה + הפרשה ציבורית בקומת הקרקע.

מצורפת התנגדות של הפורום האורבני בגוננים ורסקו. תכנית זו נדונה בהרחבה בכנס תושבים (יחד עם צוות התכנון)

שהתקיים ב-.8.5.24 התייחסות זו מביאה לידי ביטוי קולות והערות שעלו במהלכה .

להלן ההתנגדות:

1 .התאמה למדיניות תכנון:

א. התייחסות לתבנית הבנייה- במסגרת התכנון מוצע בינוי של 10 קומות מעל כניסה קובעת .תכנית אב

שכונת רסקו גבעת הוורדים, מייעדת את שטח התכנית לאזור 2D . ככל ומדובר במגרש בודד, מבנה אחד

ב- 8 קומות %360 בניה. אין הצדקה ממשית לחריגה מהנחיות אלו.

ב. המכפיל המוצע במסגרת תכנית נקודתית זו הוא מכפיל גבוה וחריג . ככל ויקודמו תכניות מהסוג הזה לא יהיה

מענה ראוי לצרכי השכונה.

ג. תכסית הבינוי -בתכנית זו התכסית חורגת מהנחיות תכנית האב . התכסית המוצעת גבוהה ויש לצמצמה .

ד. תכסית תת קרקעית - לפי הנחיות תכנית האב-" תכסית תת קרקעית מקסימלית תהיה עד %,80 כאשר היתר ישמש

שתילה וגינון." נראה שבתכנית המוצעת התכסית התת קרקעית המוצעת חורגת משמעותית מהנחיות תכנית האב .

לחריגה זו השלכות רגישות ומשמעותיות לסוגיות כדוגמת שימור עצים וניהול מי נגר, כפי שיפורט בהמשך.

ה. גובה הבינוי ואופיו - יש להדגיש את הצורך בשמירה על מבנה השכונה המלווה את הטופוגרפיה, על נראות השכונה

ועל הנוף הנצפה מהשכונה. לאור עקרונות אלו החריגה בגובה הבינוי בולטת ובעייתית אף יותר.

ו. אנו מבקשים שתנאי להיתר בניה יהיה בחינה שמאית נוספת, בשלב ההיתר, בהתאם לדו"ח שיוגש לגורם המממן

ובהתאם לכך יש לקבוע כי ככול והדו"ח יתעדכן מבחינת הכלכליות וזכויות הבניה יהיו מעבר לרווח של 18 אחוז מספר הדירות ירד בהלימה לכך.

לב רסקו –

התוכנית הנדונה מצויה בלב שכונת רסקו - גבעת הוורדים, התחומה בין הרחובות קצנלסון ושמעוני.

תוכנית אב רסקו מתוך מצגת עבודת "הפרויקטור"1

בבואנו לבחון את הפרוגרמה של התוכנית המופקדת, יש להתייחס למרחב השכונתי בו מצויה התוכנית, לב שכונת רסקו, להבדיל מהמרחב השכונתי רסקו רבתי (רסקו – גבעת הוורדים) ואת השפעת התוכנית על הסביבה הקרובה.

הטבלה הבאה עורכת השוואה בין הנחות הגידול במספר יחידות הדיור כפי שהציג צוות "הפרויקטור" לשנים -2030 2040 ובהתאמה נתוני "לב רסקו".

רסקו רבתי "לב רסקו"

מצב יח"ד קיים 3,659 900

יח"ד תוספתיות

827 639

עד 2030

סך הכל יח"ד

4,486 1,539

עד 2030

שיעור התוספת תוספת בשיעור תוספת בשיעור

של %22.6 על מס' יח"ד היום של %71 על מס' יח"ד היום

על פי הטבלה ניתן לראות כי בעוד מספר יחידות הדיור ב"לב רסקו" מהוות כ- %25 מכלל יחידות הדיור בשכונת רסקו

רבתי, הרי שבנוגע להתחדשות עירונית, תוספת יחידות הדיור ב"לב רסקו" עומדת על %%77.3 מסך התוספת הצפויה

ע"פ "הפרויקטור" ברסקו רבתי, לשנת .2030

סך יחידות הדיור התוספתיות לאזור לב רסקו, הקיימות והצפויות, על פי תוכניות מאושרות ובצנרת, עומד נכון להיום על 639 שהן 996 יחידות דיור מוצעות בסך הכל.

1 מצגת פרוגרמה ומבני ציבור , הפרויקטור להתחדשות עירונית גוננים א'-ו' ורסקו

משמעות הנתון הזה, שתוכניות ההתחדשות בשכונת "לב רסקו" מהוות נכון להיום כ- %67 מהתחזית לכלל

ההתחדשות השכונתית בשכונת רסקו רבתי.

לאור המגמה המסתמנת המראה שמבני השיכונים מצויים בתנופה, נכון לבחון את והתאמת השלד הציבורי ואת

יכולת הנשיאה של מוסדות הציבור, התנועה והשטחים הפתוחים ושאר התשתיות את האוכלוסייה הצפויה ב"לב

רסקו" בנפרד מרסקו רבתי.

לדוגמא-

בניתוח שערך יועץ הפרוגרמה של "הפרויקטור" ואשר מופיע בשקף הבא, נמצא כי עד לשנת 2040 יהיו חסרות 15 כיתות מעון בשכונת רסקו רבתי ו- 12 כיתות גן. מתוך הבנה שנכון להיום רבע משיכוני רסקו מצויים בתהליכי התחדשות, תוך אפשרות שרבות מהן יתממשו עד לשנת ,2030-2035 הרי שיתכן שהמחסור החמור במעונות יום ובגני ילדים, יורגש בייחוד ב"לב רסקו", זאת נוסף לכיתות בית ספר יסודי ותיכון וכן לכיתות גן.

.

( מתוך מצגת פרוגרמה, עבודת הפרוייקטור)

3. גבול התכנית-

גבול התכנית בתכנון הנוכחי מאפשר תכנון שמחד גיסא מוסיף מספר יחידות משמעותי לרחוב ומעמיס על תשתיות הרחוב, ומאידך גיסא אינו מאפשר שטח ציבורי משמעותי, או פתרון חניה כולל שבמסגרתו חניון תת קרקעי משותף וכניסה אחת משותפת לכמה בניינים . יש לבחון את הרחבת גבול התכנית למספר חלקות נוספות על מנת ליצור תכנון יעיל ומשמעותי, המשפר את השלד הציבורי, זאת בלי לחרוג מהיקפי הבינוי המומלצים במסגרת תכנית האב.

4. תנועה-

א. תוספת יחידות הדיור צפויה להעמיס על התנועה באזור,

הפקוקה ועמוסה גם כיום. יש לבחון האם תשתיות

התנועה בסביבה ערוכות לתוספת המשמעותית הזו

ובמידת הצורך יש לבצע הסדרי התנועה כתנאי להפקדה.

לראיה, כפי שעולה מתחזיות התנועה של צתא"ל לשנת 2040 , בהמשך רחוב שמעוני, במקטע המסומן באדום

צפוי כשל תנועתי ונראה שנפח התנועה עולה על

הקיבולת של הכביש.

ב. היקפי הבינוי הכללים במרחב- בסמוך לתכנית זו מקודמות התכניות הבאות:

תכנית מספר -101-0690859 התחדשות עירונית טשרניחובסקי ,68 שמעוני 39 תכנית מספר ,101-097255 שמעוני 37

תכנית מספר ,101-097255 שמעוני 30-32

תכנית מספר 101-0899880 , טשרניחובסקי .52,54,55 תכנית מספר 101-0794214 – טשרניחובקי ,51 53

כאמור, כלל התכניות האלו יוצרות עומסים בלתי

אפשריים על תשתיות התנועה במרחב.

ג. רוחב מדרכה בחלק ממקטע התכנית הינו 4.5 מטר .

להבנתנו רוחב זה מוגזם וגורם להצרת הכביש. הפרעה זו בעייתית במיוחד לנוכח העובדה שבפרויקט הסמוך-

שמעוני 30-32 ( שמקודם בימים אלו) ממול מתוכננת כיתת גן ילדים, שהכניסה אליה מרחוב שמעוני .

ד. כניסות ויציאות למתחמי הבינוי- יש לתת את הדעת על

כך שהכניסות והיציאות למתחמי הבינוי יתוכננו ככה שיהוו הפרעה מינימלית להולכי הרגל.

ה. יש להציע שטחי חניה גם להפרשה המבונה לפי תקן.

ו. תנאי לקבלת היתר יהא יש שיקום ופיתוח מדרכה וכביש

וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה

לשביעות רצונו של אגף שפ"ע תחזוקת כבישים ומדרכות.

.4מרחב ציבורי

א. גינה קהילתית – בצמוד לגבול התכנית ,קיימת גינה קהילתית בייעוד דרך (כתום). יש להוסיף לגבול התכנית את

גינה זו על מנת לייעד את שטחה סטטוטורית לשטח ירוק .

ב. יש להוסיף כתנאי לקבלת היתר שלעת העבודות , אין לפגוע בשצ"פ ,ואין להשתמש בשטח הגינה לצרכי שטחי

התארגנות. יש "המבנה נמצא באזור מתחם שיכוני רסקו: במתחם זה אשר העניק את שמו לשכונה ונבנה בשנות

ה- 50 כשיכוני טיח בני 2.5-3 קומות, לא נמצא ערך למבנים אך ישנו ערך רב לחלל הבין בנייני, השצ"פ הפנימי,

שבילי המדרגות ומערך השבילים. במסגרת התכנית, מוצע שימור עקרוני של החלל הבין בנייני. מחלקת השימור

ממליצה לאשר את הבקשה בתנאים הבאים :אין התנגדות להריסת המבנה תוך שימור התכסית, שבילים, עצים,

שמירה על מאפייניו הנופיים של המרחב הבין בנייני- מסלעות האבן והאורנים. " (המחלקה לשימור, מתוך עמדת

מהנדס העיר)

ג. עצים- לא נמצא סקר נוף -יש להוסיף

סקר עצים שבמסגרתו פירוט אודות

מספר העצים המיועדים לכריתה, ערכיות

העצים וסיבת הכריתה.

ד. בתכנית זו מיודעים לכריתה עצים

רבים ואיכותיים , יש לצמצם את מספר

העצים המיועדים לכריתה, בפרט כלפי

החזית הראשית והרחוב וכן לבחון האם

ע"י צמצום החניון ניתן לשמור על שדרת

העצים מצפון מזרח.( כשמונה עצים) אנו

מצטרפים לדרישת גורמי העיריה להראות

חלופה תכנונית המונעת כריתת עצים

מיותרת.

"בתחום ובגבולות החלקה קיימים עצים

בוגרים, רובם מוצעים לכריתה- סה"כ 21

עצים עקב הבינוי בתת"ק. יש לצמצם את

התכסית בתת"ק ע"מ לשמור על העצים

בייחוד כלפי רחוב שמעוני וחלקה 196

שם מתקיים מפגש עם מרחב ציבורי.

תחת שטחים אלו אין לחפור."( עמדת מהנדס העיר)

ז. יצויין כי בהוראות התכנית אין התייחסות לסוגיית העצים והצמחיה. נדרש להוסיף להוראות – "יש לקבוע

בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות יינטע עץ בוגר בעל ערכיות זהה במקומו. תנאי לטופס 4 יהיה נטיעה מחייבת של העצים הבוגרים בתחום המגרש .

ח. נדרש להוסיף להוראות-" .בכל פיתוח מעל בינוי תת קרקעי של חניון וכד'. יש לשמור על עומק אדמה ראוי

לגינון של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע ואדריכל העיר"

ט. בהוראות התכנית אין התייחסות לסוגיית ניהול מי הנגר . יש להוסיף את הסעיף הבא- "יוותרו לפחות %15

שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל, במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש. השטחים חדירי מים אשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר (כגון חצץ וחלוקים)"

י. בשכונת רסקו קיים מחסור משמעותי וניכר בשטחים ירוקים. מעיון במסמכי הפרויקטור, שפורסמו לציבור

ניתן לראות שלעתיד השצ"פ לנפש ירד ל-2.1 מ"ר. במדריך להקצאת שטחי ירוקים מחייבים הקצאה מינמלית של 3 מ"ר לנפש. בתכנית הזו כלל אין שטחים פתוחים ירוקים.

( מתוך מצגת שטחים פתוחים של צוות הפרויקטור השכונתי)