ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 34 · קובץ התנגדויות לתכנית 1098219.pdf

בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה – מחוז ירושלים תכנית מס' 101-1098219

בעניין:

תכנית מס' 101-1098219 – תכנית להוספת 4 יחידות דיור ברחוב ברים 14 ירושלים

ובעניין: המתנגדים:

1. סנדרס יהושע אריה דרכון אמריקאי מס' 530917431 מס'

קודם של הדרכון 701574586

2. אסתר סנדרס ת.ז. מס' . 317704872

ע"י ב"כ עו"ד ד"ר סאמי ארשיד

ו/או עו"ד פדל מורה

רחוב שלומציון המלכה 3 ת.ד. 637

ירושלים 91000

טל: 02-6231244 פקס: 02-6240136

התנגדות

המתנגדים מתכבדים להגיש בפני חברי הועדה הנכבדים את התנגדותם לתכנית האיחוד וחלוקה שהוגשה על ידי יוזם התכנית שמספרה 101-1098219 הכל כמפורט להלן:

1. המתנגדים הינם בעלי זכויות הבעלות, החזקה והשימוש בדירה הרשומה בלשכת רישום

המקרקעין כתת חלקה 3 בחלקה 114 גוש 30563 על פי נסח הרישום המצ"ב להתנגדות זאת ומהווה חלק בלתי נפרד מההתנגדות.

2. המתנגדים מתנגדים לתכנית ולא מסכימים לה. הועדה הנכבדה מתבקשת לדחות את

התכנית שהוגשה בניגוד לרצונם וללא הסכמתם של המתנגדים שהם בעלי זכויות קנין בדירת מגורים וברכוש המשותף ובחלקים בבנין שעליו חלה התכנית. התכנית מבקשת לגזול שלא כדין את הזכויות של המתנגדים ולהעשיר את מגישי התכנית . מגישי התכנית מבקשים להוסיף לעצמם לפחות עוד ארבע יחידות דיור בבנין והכל תוך פגיעה בזכויות המתנגדים ובניגוד לדין ובניגדו למדיניות התכנון במקום.

3. מגישי התכנית מנכסים לעצמם את כל זכויות הבניה והזכות להקים עוד שתי קומות

נוספות וליצור ארבע דירות חדשות. בנוסף התכנית מציעה לחלק מחדש את הרכוש המשותף והכל בניגוד לצו בצתים משותפים ובניגוד להיר הקיים ולתכנית המאושרת.

4. כיום, למתנגדים יש ששית מהרכו שהמשותף. התכנית מבקשת ליצור עוד ארבע דירות

חדשות עבור יוזמי התכנית על חשבון הזכויות של המתנגדים. התכנית מבקשת להוסיף לבעלי שתי דירות עוד 200כ- מ"ר בנויים של מגורים שהם ארבע דירות חדשותוכן עוד כ-

200 מ,ר של שטחי חניה ושירות, כך שהבעלים של שתי הדירות העליונות בבנין יהפכו להיות בעלים של שש דירות לפחות בבנין ויקבלו יותר ממחצית הבנין החדש בשטחים 1

הבנויים כולל שטחי חניה ושירות. יש ליזמים כוונה של הוספת עוד יחידות דיור בשטחי השירות והחללים בבנין. כך שהבנין בן שש הדירות יהיה לבנין של יותר מעשרים דירות.

אישור התכנית יגרום לתוספת משמעותית של שטחים שניתן יהיה לנצלם למגורים גם בניגוד לתכנית ובניגוד להיתר הבניה.

5. יודגש כבר בהתחלה, כי התכנית שהוןגשה היא תוכנית מטעה. אין בבנין חניה תת

קרקעית. החניה הקיימת היא במפלס הקרקע ולא ניתן ליצור עוד מקומות חניה תתקרקעיות או מקומות חניה נוספים באותו מפלס קיים.

6. שטח קומת הכניסה הוא שטח שניתן לניצול עבור מגורים להרחבת הדירות הקיימות. לכן

גזילת שטח זה על ידי מגישי התכנית כדי ליצור מקומות חניה חדשים נוגדת את רוח התכנית הקיימת. התכנית הקיימת מאפשרת הרחבת דיורת קיימות. במקום הגשת תכנית להוספת יחידות דיור ויצירת צפיפות למה שקיים ובלתי נסבל היום, היה צריך להגיש תכנית אך ורק להרחבת הדירות הקיימות.

7. התכנית נקראת תכנית להגדלת מספר יחדיות דיור עבור חלק מבעלי הדירות בבנין. בעצם

זוהי תכנית לביטול זכויות בעלות וזכויו קניין ותכנית שנועדה לגזול מבעלי הקניין את זכויותיהם ולהעבירם ליזם שאין לו שום זכות קניין במקרקעין.

8. התכנית שהוגשה תחת אצטלה של תכנית להרחבת דירות ותוספת יחדיות דיור נוספות,

מבקשת בעצם להפר את האיזון התכנונית והקנייני הקיים ולהגדיל זכויות קנין וזכויות בעלות של יוזמי התכנית ולהפוך אותם מבעלי דירה אחת לבעלים של חמש דירות לפחות.

עם כל הכבוד, התכנית לידתה בחטא ואישורה יהיה הוספת חטא על חטא.

9. התכנית לא עומדת בשום תנאי מתנאי החוק להגשתה כתכנית להוספת יחידות דיור

בבניין קיים תוך הפרת זכויות הקנין וכן הפרת זכויות התכנון של כל בעלי הדירות.

התכנית הוגשה על ידי בעלי אינטרס להתעשר על חשבון בעלי הדירות האחרים בבנין ולגזול מהבעלים את זכויותיהם.

10. לא נערכו הליכים מתאימים לקבלת הסכמת בעלי הדירות כמתחייב בחוק. אין הסכמות

ולא נערכו כנסים של בעלי הדירות. הוצגו בפני בעלי הדירות מצגים מטעים והועלמו מעיני בעלי הדירות ומפני רשויות התכנון עובדות מהותיות שיש בכל אחת מהן כדי לדחות את התכנית המוצעת.

11. ברמה הכללית מדובר בתכנית שלא עומדת בתנאי מדיניות התכנון הן לענין יחס דירותת

מוצעות לדירות קיימות בפרוייקטים באזור שכונת רמת שלמה. בנוסף, מדובר בתכנית שמלאה ליקויים ומידע מוטעה ומטעה הכל כפי שיפורט להלן במסגרת התנגדות זאת.

12. מדובר באזור שיש בו צפיפות גבוהה ומחסור חמור במקומות חניה לכל הרחוב. גם

מפרוטוקול הדיון בתכנית עולה בבירות כי גורמי התכנון מודעים לכך שיש בעיית חניה ברחוב. התכנית המוצעת תגביר את הביעה ולא תפתור אותה. תוספת יחידות דיור משמעותה תוספת מכוניות לרחוב שממילא סובל ממצוקה.

13. ההצגה בתכנית המוצעת כי תיווצר חניה חדשה תת קרקעית בבנין היא בלתי מציאותית

וסותרת את המציאות. כיום אין בבנין חניה תת קרקעית יש קומת חניה במפלס הכניס ולא ניתן ליצור עוד מקומות חניה כפי שהתכנית מציעה.

2

14. אף בנוסף, מדובר בתכנית לא ראויה, כאשר מבקשים להקים בנין צפוף תוך הגדלת

הצפיפות הקיימת ממילא ללא פתרונות חניה ראויים וללא שטחי שירות והכל תוך הצגת מצגי שווא בפני הועדה הנכבדה. התכנית מציגה מצג כאילו אפשר להוסיף מקומות חניה ומעלימה במכוון קירות יסוד של חדרי הממ"ד של הבנין.

15. להלן התשריט הנכון של המצב הקיים בבנין.

16. תב"ע 101-1098219 מבקשת להוסיף חניות בקומת החניה ע"י חפירה ע"מ שיוכלו להוסיף

יח"ד למבנה. בשרטוט הקומה המוצע הושמטו קירות יורדים של טורי ממ"דים – כמסומן במסגרות כחולות במילוי בצבע תכלת. יש לבחון מחדש את היתכנות הקמת החניות, ואם כן כמה חניות ניתן להוסיף.

17. ברמה הפרטנית, מדובר בתכנית של גזילת זכויות קניין ממש.

18. התכנית לא מציגה טבלה שמאית ולא משקפת בפני חברי הועדה מה הזכויות של היזמים

ומבקשת לנכס ליזמי התכנית עוד ארבע דירות חדשות לפחות ובכך להעשיר את קופת היזם.

19. התכנית מציעה להוסיף ארבע דירות חדשות ועוד שתי דירות נוספות בתוך החללים של

הבנין ולא מציעה מה מקבלים בעלי הזכויות הרשומים במקום דורתיהם באופן ספיציפי וביחס שווה לבעלות שלהם היום. התכנית מבקשת שכל הזכויות יהיו של יוזמי התכנית ובכך הופכת אותם לבעלים של יותר ממחצית הבנין.

20. התכנית צריכה לשקף באופן מדוייק את המצב הנכס של כל אחד מהבעלים והמצב

היוצא. תכנית זו נכשלת לעשות כן.

21. מדובר בבתים משותפים ודירות ספיציפיות היום. התכנית מבקשת לבטל את הרישום

הקיים, לבטל את החלוקה לדירוות וליצור בנין חדש שיש בו עוד שש דירות נוספות כולן בבעלות יוזם התכנית ובכך להפוך אותו מבעלים של דירה אחת לבעלים של שש או שבע דירות נוספות. די בכך כדי להורות על דחיית התכנית.

3

22. מדובר בתכנית המוכתרת במלים שהיא תכנית לתוספת יחידות דיור, רק שהיא מתעלמת

מהבעלות הקיימת בשטח ומתעלמת מהעובדה כי לכל דירה יש בעלים וכי הרכוש המשותף כולל זכויות הבניה הם בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות וכל תוספת של יחידות דיור צריכה לשקף את הזכויות של כלל הבעלים. די בכך כדי להורות על קבלת התנגדות זו ולהורות על דחיית התכנית.

23. עם כל הכבוד, אי אפשר לאשר תכנית לתוספת זכויות בניה ותוספת יחידות דיור

ערטילאית המנותקנת מיחסי הבעלות בקרקע.

המבנה נמצא ברחוב ברים 14 שכונת רמת שלמה בירושלים, בצידה הדרומי גובלת החלקה בגינה הפונה לרחוב האדמו"ר מסדיגורא. כניסה למבנה, וחניות כיום מרחוב ברים. המבנה כיום בן 3 קומות מעל קומת חניה. היתר הבניה המקורי נחתם ב 19/7/94

4

24. המתנגדים בחנו את התכנית, הוראותיה ומטרותיה והגיעו למסקנה כי התכנית כפי

שהוגשה נועדה להפר את האיזון הקנייני והתכנוני הקיים במקום ופוגעת בצורה בלתי חוקית ובמידה על הנדרש בזכות הקנין ובזכות הבעלות ובזכות למגורים הולמים ובזכות התכנון של המתנגדים.

25. יתירה מזו, התכנית במתכונתה הנוכחית, איננה ראויה ואיננה מתאימה מבחינה תכנונית

והיא מתעלמת מהמצב הקנייני, התכנוני והמשפטי הקיים במקום. אף התכנית כוללת מידע מוטעה. התכנית והתשריט אינם משקפים את המציאות בשטח.

26. תב"ע 14000 א מאשרת תוספת שטחים בצורה מדורגת למבנה (לא מוצג נכון בתב"ע -101

)1098219

.27

.28

.29

.30

.31

.32

.33

.34

.35

.36

.37

.38

.39

בניה בדרוג

בניה בהינף

קו בנין צידי 3 מ'.

מרפסות זיז בתחום קו בנין.

בניה בחללים.

ללא תוספת יח"ד

תב"ע 101-1132786

-מאפשרת בניה ביחידות

בבנין עם בניה מדורגת –

כולל שינויים באישור

מהנדס -מאפשרת בנית

חללים בנפרד מההרחבה

החיצונית -קו בנין אחורי 2

קדמי 2 צידי 3 -מתירה

מרפסות זיז עד 2.70 מגבול

5

חלקה.

27. המתכונת המוצעת עתה בתכנית יוצרת דירות חדשות ושטחי שירות חדשים שאין שום

קשר ביניהם לבין יחס הבעלויות בקרקע ואינם יכולים להיות דירות מיוחדות לבעלי זכויות ספיציפיים.

28. די בעובדה כי התשריט שהוגש למשל מציע יצירת מקומות חניה מתחת לבנין הקיים והכל

באופן שהתשריט שהוגש הוא תריט מעוות ואינו משקף את הבינוי הקיים. התשריט שהוגש לועדה הנכבד והופקד "מעלים" קירות יסוד של הממדי"ם . בבנין הזה ישנם קירות מסד לממד"ם שהם חלק קונסטרוקטיבי לבנין. התשריט שהוגש מעלים אותם ולא מציג קירות אלה ובמקומם התכנית מראה כי ניתן לעשות חניה תתקרקעית. איך אפשר לעשות חניה תת קרקעית במקום יסודות ממ"ד?

29. אף התכנית מציגה חדר אשפה מוצע במקום מחסן שרשום בטאבו על שם המתנגדים

והכל בניגושד לרצון המתנגדים וללא הסכמתם.

30. בנוסף, לא ניתן לאשר תכנית הכוללת חלוקה חדשה ותוספות של הזכויות והשטחים

בבניין כאשר השטחים האלו אינם משקפים את היחס המדוייק של הבעלויות בשטח.

31. השטח עליו מוצעת לקום הבניה החדשה על פי התכנית הוא שטח שכולו תתי חלקות בגוש

הנמצא בבעלות פרטית. התכנית מתעלמת לחלוטין מרשימת הבעלויות בקרקע ובעלי הקרקע לא קיבלו שום הודעה בענין הכנת התכנית ודי בכך כדי להביא לקבלת התנגדות זו ותיקון התכנית בהתאם.

32. אף לא נמסרה הודעה אישית לבעלי הדירות בבנין בענין הפקדת התכנית. המתנגדים ידעו

על הפקדת התכנית בגלל פרסום מודעה כללית ולא קיבלו הודעה אישית.

33. התכנית איננה כוללת שום התייחסות לבעלות בקרקע ובכך היא מעלימה מהועדה עובדות

מהותיות שיש בהן כדי להשפיע על כל הליך התכנון. בנוסף, התכנית פוגעת בזכויות הקנין של בעלי הדירות מבלי אף להתייחס לכך.

34. התכנית בקיצור נמרץ מבקשת להעשיר שלא כדין אחד או שניים מבעלי הירות ולהפוך

אותם לבעלים של עוד ארבע דירות לפחות על חשבון בעלי הדירות האחרים. התכנון לא יכול להיות מנגנון לביטול זכויות קניין ושינוי מאזן קנייני קיים בבניין.

35. התכנית סותרת באופן מפורש תכנית מס' 14000 וסורת את המדיניות התכנונית בשכונה.

על פי תכנית 14000 וכן על המדיניות התכנוניתץ בשכונה אסור להוסיף יחידות דיור חדשות בבניינים קיימים. כל מה שמותר זה להרחיב דירות קיימות במסגרת מדיניות ברורה. כאן מבקשים להוסיף יחידות חדשות תוך יצירת אחיזת עיניים של הימצאות פתרון חניה וכן פתרונות לשטחי שירות והכל תוך הטעיית הועדה הנכבדה.כאמור, אין שום אפשרות ליצור חניות חדשות כפי שמציעה התכנית.

36. כמו כן, שטחי השירות הקיימים מוצמדים לדירות ספיציפיות ולא ניתן ליצור בהם שטחי

שירות חדשים. כך למשל השטח שסומן לחדר אשפה הוא מחסן פרטי בבעלות פק=רטית של המתנגדים.

6

37. בנוסף מסמכי התכנית כוללים עוד מספר טעויות קרדינליות. כך למשל צויים כי קיים צו

הריסה במסגרת תיק בית משפט לעניינים מקומיים. צו ההריסה בוטל בהחלטה מפורשת של בית המשפט. יוזמי התכנית ביקשו להציג בפני הועדה מידע מוטעה בענין הזה.

38. התכנית הזו היא התערבות בוטה בזכות הקנין של המתנגדים ועם כל הכבוד התכנית

אינה יכולה לכפות התערבות זו כי היא במידה העולה על הנדרש. אין זאת אף זאת, התכנית איננה כוללת שום טבלאות איזון ולא מפרטת מי בעלי הדירות ומה חלקו של כל אחד מבעלי הדירות יהיה בבניינים החדשים. גם העדר טבלאות איזון והעדר פירוט של השותפויות החדשות הוא אסור על פי חוק התכנון והבניה ויש בו כדי להביא לביטול התכנית. התכנית מתעלמת מזכות היסוד של חופש הקנין. יש להביא לדחיית התכנית.

39. אף יתירה מכך, התכנית מבקשת ליצור תקדים של שינוי תכנית 14000 שהיא תכנית

כוללנית לכל השכונה. לכן מן הראי הוא לדחות תכנית זאת ולהביא אותה כתכנית לשינוי תכנית מתאר בסמכות הועדה המחוזית ולא תכנית בסמתכות הועדה המקומית בלבד. אף יתירה מכך יש צורך למסור הודעות אישויות וכלליות בכל השכונה.

40. למעשה מדובר בתכנית שבאה לשנותהוראות תכנית מתאר שהיאט בסמכות הועדה

המחוזית. לכך הועדה הנכבדה מתבקשת לדחות את התכנית הזו.עם כל הכבוד, הוראות התכנית מתעלמות מהמציאות הקיימת בשטח ויוצרות מציאות מדומה שהיא בלתי ישימה.

41. לחילופין וככל שלא תידחה התכנית, מתבקשת הועדה הנכבדה להורות על תיקון התכנית

באופן שכל תוספת בניה תהיה בשווה לכל אחת מהיחידות בבנין.

42. לחילופי חלופין, וככל שלא תידחה התכנית אז מתבקשת הועדה הנכבדה להורות על

תיקון התכנית והרחבת יחידת הדיור של המתנגדים בשטח קומת הביניים או יצירת יחדית דיור חדשה נוספת מוצמדת לדירת המתנגדים כמובהר בתשריט להלן:

43. על מנת לאשר יחידה זו, ניתן להמיר את שטח המחסן המסומן במסגרת כחולה ומילוי

ירוק אשר נמצא בבעלותו לחניה. כמו כן ברצונו להוסיף את השטח הכלוא בין קירות הממ"ד היורדים, כממ"ד לשטח הדירה המבוקשת.

44. בקומת המגורים שלו המתנגדים יהיו מעוניינים להרחיב את שטח הבניה בחלל עד לגבול

החלקה כפי שמבוקש לדייר בקומתו בצד הימני של המבנה. השטח מסומן בריבוע כחול ומילוי כתום.

7

42. התכנית מוגשת בנוגע למקרקעין שכולם בבעלות פרטית מבלי שהוגשה הסכמת הבעלים

ואף מבלי שנמסרו להם הודעות אישיות. חלק מהבעלים ידעו על התכנית בגלל הפרסום בעיתונות וחלקם אף לא יודעים על קיום התכנית כלל.

אשר על כן, מתבקשת הועדה הנכבדה לדחות את התכנית ולהורות על ביטולה.

להתנגדות זו מצורף תצהיר של המתנגד.

__________________

8

ד"ר סאמי ארשיד, עו"ד

ב"כ המתנגדים

התנגדות סנדרס

9