ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 34 · קובץ התנגדויות לתכנית 1247717.pdf

1

23.7.2025

ירושלים

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכðון ובðיה-ירושלים

רח' שלומציון המלכה ,1 ירושלים

א.ג.ð.,

הðדון: התðגדות לתכðית מס' 101-1247717 ביתר 22 בארðוðה/תלפיות ירושלים החתומה מטה, אדריכלית צפי שלף, ðושאת תעודת זהות מס' ,024345050 לאחר שהוזהרתי כי עלי להצהיר אמת וכי אם לא אעשה כך אהיה צפוייה לעוðשים הקבועים בחוק, מצהירה בזאת לאמור (1 אðי מגישה תצהיר זה בהתðגדות לתכðית מס' 101-1247717 המוצעת ברחוב ביתר 22 בשכוðת תלפיות/ארðוðה גוש 30115 חלקה 70 בירושלים.

(2 אðי מגישה התðגדות זו בשם המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל וזאת מתוקף תפקידי כמðהלת מחוז ירושלים ועל בסיס צו התכðון והבðייה )קביעת גוף ציבורי ומקצועי לעðיין הגשת התðגדות לתכðית(, התשע"ז-2017 )חמ-783 -3 ת.(1

(3 למיטב ידיעתי והבðתי, כל הפרטים בðימוקי התðגדות זו ðכוðים.

בשם המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל, הððי מתכבדת בזאת להגיש ההתðגדות בעðיין שבðדון כדלקמן:

1. התכðית המוצעת ממוקמת בליבו של הגרעין ההיסטורי בשכוðת תלפיות/ארðוðה, ובצמוד אליה מצוי

מבðה היסטורי לשימור מחמיר הידוע בשמו 'בית בן יהודה'. מבðה זה מסומן לשימור בתכðית אב ארðוðה, תכðית שהגדירה מרקם היסטורי לשימור, מתחמי תכðון, וקבעה 43 אתרים ובðייðים בעלי ערך אדריכלי ו/או היסטורי לשימור.

2. יתרה מכך, 'בית בן יהודה' היðו מוðומðט לשימור בתכðית 2097 בה מפורטים 110 האתרים החשובים

ביותר לשימור בירושלים. הðחיותיה מתייחסות למבðה ולסביבתו ומחייבות הגðה על מאפייðיו הקיימים, לרבות הצמחייה העתיקה, אופיו של האתר וסביבתו הקרובה.

3. תכðית אב ארðוðה הגדירה תחום 'רגישות היסטורית', אתרים לשימור, גבהים ומספר קומות מירבי

לשכוðה וקבעה סדרת כלים תכðוðיים לצורך השמירה על אופייה ומורשתה של השכוðה לדורות.

4. יצירת מעטפת המגבלות התכðוðית ðובע מעצם ערכה התרבותי, ההיסטורי והארכיטקטוðי של שכוðת

תלפיות/ארðוðה. חשיבות ההגðה עליה ðובעת מתרומתה למרחב העירוðי, מקיומם של ערכי מורשת משמעותיים המהווים ðדבך היסטורי ותרבותי בתולדותיה של ירושלים, והיðם חלק בלתי ðפרד ממרכיבי זהותה של העיר.

האתר בית בן יהודה וסביבתו צילום: צפי שלף

2

5. מעטפת ההגðה התכðוðית מתייחסת הן לאתר והן לסביבתו, הן למבðה עצמו והן למכלול המרכיבים

והאלמðטים המאפייðים את מורשת המקום.

6. זהו איðטרס ציבורי מובהק אשר לא ðיתן להתעלם מחשיבותו

7. כפי שיפורט להלן, מדובר בהתðגדות המתייחסת למסמכי התכðית ולהליך הסטטוטורי המקודם

במסגרתה. התכðית ומסמכיה כפי שהוגשו כעת חורגים ממדיðיות התכðון של השכוðה ומהווים פגיעה חסרת תקדים במרחב ההיסטורי של השכוðה, ובמכלול ערכי המורשת שלה. להלן בתמצית הטעמים לדרישה לביטול התכðית במתכוðתה זו:

א. מסמכי התכðון המוצע עומדים בסתירה להðחיות התכðון ומדיðיות התכðון של השכוðה ופוגעים

במרחב הבðוי הסובב והמצרðי לתכðית. מוצע ביðוי בגובה ובðפח שאיðו מתיישב עם הוראות והðחיות תכðית אב ארðוðה/תלפיות, ביðוי אשר מסתיר ומאפיל על אתר מורשת בעל חשיבות כלל עירוðית ולאומית. הביðוי וההריסה המוצעים ðצמדים לעץ האקליפטוס העתיק ולשורשיו באופן הרסðי. התכðית מעמיסה במידה חסרת תקדים על תשתיות קיימות במתחם הðיזון כולו משביל גישה צר שהיðו דרך ללא מוצא. ðדגיש כאן כי המורשת היא ðחלת הכלל, וכממוðה על התכðון, השימור והפיתוח בירושלים מוטלת על ועדה ðכבדה זו האחריות לשמור עליה ולהעבירה במלוא עושרה אל דורות העתיד.

ב. אישור התכðית במתכוðתה זו, תסכן את ההיתכðות העתידית להגן על ערכיה ההיסטוריים

והתרבותיים של שכוðת תלפיות/ארðוðה כולה. לא ðיתן לקדם תכðית המעמידה בספק את יכולת השמירה על מכלול עירוðי בðוי המהווה ðכס מורשת משמעותי בתולדות העיר.

ג. ðדגיש וðציין כי מסמך ההתðגדות איðו עוסק במתן הזכות להקמת מבðה חדש באתר או בפיתוח

הקיים, כי אם בחריגה התקדימית המבוקשת כאן ובסתירה למדיðיות התכðון של השכוðה. העיר ירושלים ושכוðותיה הן ðחלת האומה כולה ולא ðחלת קרקע וðדל"ן מðיב של הפרט לבדו. תכðון ברקמה עדיðה זו חייב לראות את המכלול ואת השלכותיו.

המרקם הקיים-חזית רחוב ביתר ביðוי של 3-4 קומות חזית רחוב ביתר במצב מוצע – חריגה גסה ברחוב ביתר 22 מהות הבקשה והסתייגותðו

8. ההתðגדות מתייחסת למסמכי התכðית שפורסמה להפקדה ביום ,26.5.2025 לפי מוðה תדפיס הוראות

19 ותדפיס תשריט ,14 המופיעים באתר מיðהל התכðון בכתובת שלהלן https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/1005325016/310 ועל בסיסם מוגשת התðגדות זו.

9. בתכðית המוצעת מתוכððת הריסה של בðיין קיים בן 3 קומות עם 9 יח"ד והקמת בðייה חדשה

ומאסיבית בתחום איזור 'רגישות העיר ההיסטורית' והגרעין ההיסטורי של שכוðת תלפיות/ארðוðה.

מדובר במבðה חדש ששטחו כולל 4,310 מ"ר לרבות 3 קומות מרתפים וחðיון מתחת לפðי הקרקע.

10. גובה הבðיין החדש יתðשא ל-8 קומות מעל מפלס הקרקע וכן שלוש קומות מתחתיו. גובהו של הגג

העליון החדש היðו +30.60 מ' מעל מפלס הכðיסה, ומפלס החðיון היðו בעומק של -10.28 מתחת לפðי הקרקע

3

11. הביðוי הקיים כיום בחלקה שדðן כולל 3 קומות עבור 9 יח"ד. והביðוי החדש כולל 21 יח"ד. גובה הגג

הקיים כיום היðו במפלס +12 מ' מעל הקרקע, קרי המבðה החדש גבוה פי 2.5 מהקיים.

12. התכðית המוצעת מתעלמת לחלוטין מהמרקם

והקוðטקסט בו היא ðתוðה. הביðוי הסובב כולל

3-4 קומות לכל היותר. בולטת בחסרוðה

ההתייחסות לאתר ההיסטורי 'בית בן יהודה',

בית ההארחה שלו, מרכיבי המורשת הקיימים

במקום והחובה להגן עליהם.

13. מספר הקומות המוצע חורג ב-2 קומות

ממספר הקומות המירבי המותר באיזור זה,

מה גם שמדובר בקומות גבוהות במיוחד

)ראה חתך( כל קומה מתðשאת לכדי 3.10 מ' ðטו.

14. הוראות התכðית חסרות הðחיות הגðה

ומðיעת פגיעה באופיו של האתר ההיסטורי

לשימור המצרðי לתכðית זו ומצוי

בחלקה 68 אתר 'בית בן יהודה' מרכיביו

השוðים וערכיו.

15. יש לבטל את הבðייה החורגת מעבר

ל-6 קומות המתאפשרות כאן.

יש לוודא כי הביðוי המבוקש בתוספת

החדשה יתוכðן באופן שלא יהווה מפגע הבðיין החדש ביתר 22 – חתך מוצע ויזואלי שיסתיר את 'בית בן יהודה' ו/או יפגע בחצרותיו ובעצים העתיקים שבו.

מתוך ðספח מס' 7 תשריט גבהים – תכðית אב ארðוðה, תכðון ארכטיק אדר' ðילי רððה חר"ג גובה מירבי רח' ביתר היðו 6 קומות

16. יש לציין מגבלות בðייה חדשה ולקבוע כי לא תותר חריגה מעבר לגובה גג של 21.5 מ' קרי מפלס +809

17. יש לבטל קו הבðיין המבוקש בתת הקרקע, המסומן מעבר לתחומי הבðיין ומבקש להקים את שלוש

קומות המרתפים והחðייה בקו אפס של המגרש, בצמוד לחלקות המצרðיות ח' 68-69 וחלקה .90 יש לקבוע מרחק מיðימלי של 6 מ' מבית ההארחה של 'בית בן יהודה' ומרחק היקפי של 3 מ' מיðימום מגבול מגרש לצרכי החפירה. יש לחייב ðטיעת 4 עצים בוגרים באדמה מלאה. העצים יהיו בערכיות ושווי שלא יפחת מהעצים הקיימים המסומðים לכריתה בשל הקמת הבðיין המוצע .

4

18. יש לבטל מיקום הכðיסה לחðיון התת קרקעי בצמוד לחלקה 68 ובמרחק בקוðטור של 4 מ' מגזע עץ

האקליפטוס העתיק בחצר 'בית בן יהודה'. יש לסמן עץ זה לשימור ולצרף הðחיות אגרוðום להגðה עליו מתוך תשריט תכðית אב ארðוðה, תכðון ארכטיק אדר' ðילי רððה חר"ג ביתר 22 ðמצא באיזור רגישות היסטורית ועל תוואי שביל מוצע – מחבר הליכתיות השכוðה ההיסטורית והאתר לשימור 'בית בן יהודה'

19. 'בית בן יהודה' היðו אתר לשימור, הוקם בשðת 1922 כביתו של אליעזר בן יהודה, מחייה השפה

העברית. אליעזר בן יהודה ðפטר בטרם הושלמה הבðייה ולא זכה להתגורר בו, אולם חמדה אשתו גרה במקום עם הילדים במשך עשרות בשðים. חמדה הפכה את האתר למוזיאון לזכרו של בן יהודה, ולאחר זמן הוא ðמכר לרשותה של עיריית ירושלים )1960~(. על פי החלטה של ראש העיר דאז טדי קולק, החל משðת 1971 האתר משמש גם את ארגון 'אות הכפרה והשלום' הפועל במוסדות רווחה וסעד למען ðיצולי שואה ומשפחותיהם. בחצר הדרומית ðבðה בשðת 2004 אגף ðפרד הכולל בית הארחה המשמש את המבקרים במקום ואת המתðדבים של הארגון. האתר פתוח לציבור ומהווה מרכז סמיðרים ומפגשים ביðלאומי. בחצר מספר רב של עצים עתיקים והוא ðושק לחלקה מס' 70 בה מוצעת התכðית שדðן.

20. השכוðה ההיסטורית תלפיות/ארðוðה ðוסדה בשðת 1921 ביוזמתם של מðהל בðק אפ"ק -Anglo The

Co Palestine" מר יצחק לוי, וארתור רופין שעמד בראש מחלקת ההתיישבות של ההסתדרות הציוðית והיה יושב ראש הסוכðות היהודית. הרעיון היה להקים עיר חדשה ומודרðית מחוץ לכתלי העיר העתיקה של ירושלים, עיר שתהווה אלטרðטיבה ראוייה ליישוב היהודי המתחדש. הם רכשו חטיבת קרקע גדולה ובה כ-145 דוðם, ופðו לפטריק גדס מתכðן הערים הבריטי להתוות את המתאר של העיר החדשה. לאחר מכן הפקידו השðיים את התכðון המפורט בידי האדריכל היהודי הðודע ריכרד קאופמן. תכðיתו של קאופמן שהושלמה בשðת 1920 מושתתת על דפוס 'עיר הגðים' האðגלית עם התאמות למבðה הטופוגרפיה והמאפייðים של ירושלים. רעיון הקמת העיר הצטמצם בפועל למימדי שכוðה בלבד, ואולם היא כללה מוסדות ציבור, מרחבים ירוקים ומרווחים, רחובות המתמזגים עם תוואי הטופוגרפיה הטבעית, איזורי מגורים מוקפים בחצרות מגוððות, ביðוי הכולל 3-4 קומות לכל היותר, והקפדה על תכסית בðייה שאיðה עולה על שליש משטח המגרש כולו. השכוðה החדשה משכה אליה רבים מראשי היישוב דאז והתגוררו בה דמויות מרכזיות וידועות שם כגון – ש"י עגðון, משפחת בן יהודה, יוסף קלאוזðר, אבל פן, רחל יðאית בן צבי, ואחרים.

5

תשריט )קטע( התכðית המקורית של

אדר' ריכרד קאופמן משðת 1921

וסימון מיקום האתר ברחוב ביתר 22

הצבע הוורוד מציין את תחום השכוðה שðבðיתה

בפועל על פי התכðית של קאופמן ומהווה את

הגרעין ההיסטורי של שכוðת ארðוðה/תלפיות

ולסיכום טעðות המתðגדים

21. מעיון בתכðית ובמסמכיה מצאðו כי היðה חורגת בהוראותיה ובתשריטיה ממגבלות הבðייה החלות

בשכוðה, סוטה בגובה הקומות ומספרן, כמו גם בקווי הבðיין, ובðפחי הביðוי המוצע בהתייחס למבðה ההיסטורי לשימור של מרקם השכוðה.

22. מדובר בתכðית שבחריגותה התקדימית תביא לðזק בלתי הפיך לאופייה של השכוðה כולה. ראוי

להתבוðן בהשלכותיה ולבחון מחדש את אמות המידה על בסיסן הופקדה בשגגה תכðוðית

23. התכðית המוצעת מהווה פגיעה גסה בחשיבות השכוðה ההיסטורית ובערכיה. קידום תכðית זו עומד

בסתירה מוחלטת לכל עקרוðות התכðון של שכוðת ארðוðה/תלפיות ומטרתה כך ðראה היא יצירת ðכס מðיב על חשבון מורשת העיר ותושביה. התכðית פוגעת באיðטרס הציבורי כערך תכðוðי ועירוðי.

24. ðטען כי יש לבחון מחדש את מידת התאמתה של התכðית לתכðיות גבוהות ממðה בסולם העדיפויות

התכðוðי החלות בתחומה, ומידת התאמתה למגבלות המפורטות בתכðית האב של השכוðה.

25. כזכור, באחריותה של הוועדה לפקח על פיתוח הקרקע במרחב התכðון של ירושלים ולוודא כי תובטח

השמירה על כל בðיין ודבר שיש להם חשיבות אדריכלית והיסטורית, כמו גם מðיעת פגיעה בצומח הקיים, בערכי הטבע ובמורשת.

26. אðו סבורים כי יש לתקן השגגה ולדחות תכðית 101-1247717 זו המופקדת במתכוðתה הðוכחית.

27. המתðגדת שומרת על זכותה להוסיף ולפרט את ðימוקי ההתðגדות וכן לצרף חוות דעת ומסמכים

ðוספים במידת הצורך.

המתðגדת מבקשת להיות מוזמðת, באמצעות הח"מ, לכל דיון שייערך בתכðית ובהתðגדויות.

ב ב ר כ ה ,

צפי שלף , אדריכלית

מðהלת מחוז ירושלים

המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל

לוט:

תצהיר מאומת וחתום ע"י עו"ד להגשת ההתðגדות

העתקים:

עמרי שלמון , מðכ"ל המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל עו"ד שרון אבðי, יושבת ראש הפורום הציבורי של מחוז ירושלים במועצה לשימור עו"ד טל בן ðון גלז, מðהלת המחלקה המשפטית, המועצה לשימור