ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 34 · קובץ התנגדות לתכנית 7141188.pdf

תאריך: 30.7.2025

לכבוד

הועדה המחוזית של מחוז ירושלים, ירושלים

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-0714188

פינוי בינוי ברחוב שטרן ,47 ירושלים

רקע

התכנית כוללת הריסה של מבנה יחיד המכיל 34 יח"ד ובמקומו הקמת מגדל בגובה 26 קומות ממפלס רחוב שטרן )31 קומות ממפלס רחוב גאוני( הכולל 160 יח"ד )+8 יח"ד מותנות עבור קרן תחזוקה(.

התכנית מפרישה כיתת גן, 450 מ"ר לצרכי ציבור עבור שימושי חברה וקהילה כגון מועדון נוער ובית כנסת, ושצ"פ בגודל 1.5 דונם.

התכנית ממוקמת בין הדופן המערבית של רחוב שטרן אברהם והדופן המזרחית של פארק האסבסטונים, בשכונת קריית היובל ושטחה עומד על 2.8 דונם. מצפון לתכנית ישנה תוכנית משמעותית של התחדשות עירונית "שטרן 49-67" ומדרומה קיים בניין )בכתובת שטרן (45 אשר לא מקודם בו תהליך של התחדשות עירונית.

מתוך GIS עיריית ירושלים- שטח התוכנית מסומן

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-0714188

1

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo על פי תכנית האב יובלים-גנים, שטח התוכנית נחשב למתחם אדום עם עדיפות גבוהה לתהליכים של התחדשות עירונית.

מתוך- תכנית אב יובלים-גנים "הנחיות בינוי כלליות למתחמי מגורים"

תוכניות נוספות המקודמות באזור

תוכנית זו מבקשת לבנות 160 יח"ד )+126 יח"ד( .

תכנית זו מצטרפת לתכניות הסמוכות:

· תוכנית -101-826685פינוי בינוי שטרן -49-67 1068 יח"ד )+(732 · תוכנית -101-317016פינוי בינוי שטרן -34-42 226 יח"ד )+(159 · תוכנית -101-409656פינוי בינוי שטרן ,37 -41 238 יח"ד )+(170 · תוכנית -101-714188פינוי בינוי שטרן -47 152 יח"ד )+(118 · תוכנית -101-1246578פינוי בינוי שטרן -43 157 יח"ד )+(123 · תוכנית -101-334334פינוי בינוי שטרן -29-33 216 יח"ד )+(148 · תוכנית -101-835371מתחם הציונות- 274 יח"ד )+(210 · תוכנית -101-574178בוליביה -14 216 יח"ד )+(160 · תוכנית -101-1075902גואטמלה ,25 ,27 -29 282 יח"ד )+(197 התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-0714188

2

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo התייחסות מינהל קהילתי יובלים

1. כושר נשיאה של המרחב

שכונת קרית היובל עוברת בשנים האחרונות ותעבור בטווח של ה-20 שנים הקרובות תהליכים

של התחדשות עירונית

התכנית מוסיפה מספר יח"ד משמעותי לשכונה שעוברת התחדשות עירונית אינטנסיבית.

התכנית, יחד עם תוכניות משמעותיות בדרום קרית היובל ברחובות גוואטמלה, בוליביה, אורגוואי וגולומב. מוסיפות לדרום השכונה כ- 4,800 יח"ד. בנוסף ל-4,000 יח"ד הקיימות

בדרום השכונה. המשמעות היא יותר מהכפלת כמות יח"ד בדרום השכונה.

ברמה השכונתית יש כיום 8,000 יח"ד. אם סוכמים את כל התוכניות של בניה חדשה, התחדשות עירונית, ועיבוי ציר הרק"ל בשלבים השונים )מאוכלסות, בביצוע ומקודמות בשלבים שונים( מדובר על תוספת של כ-11,700 יח"ד רק לשכונת קרית היובל.

וזאת מבלי לחשב את פוטנציאל הגידול הנוסף הנובע מהאפשרויות הבאות:

● מתחמים כתומים בהם כרגע לא מקודמות תוכניות.

● מתחמים לאורך ציר הרק"ל.

● הקלות בהיתרים להוספה של יח"ד לאחר שלב התב"ע.

● הוספת "דיוריות" בפרויקטים השונים אשר לא נספרות ונחשבות כיחידות דיור, אך למעשה משמשות כיח"ד.

● הוספה של יח"ד כחלק מקרן אחזקה למבנים גבוהים אשר סביר להניח שיכנסו לתוכניות נוספות בשכונה.

במידה ולוקחים בחשבון את כל מקורות תוספת הדירות אשר צוינו, כמות יח"ד העצומה אשר תתווסף לשכונה תוסיף לעומס שעתיד להיות ובסופו של דבר תגרע מאיכות החיים של התושבים שיתגוררו בקרית היובל- עומס על השלד הציבורי, עומס על שטחים ציבורים וגני משחקים, על רשת התחבורה והמדרכות ובשלל תחומים נוספים. לנוכח העומס העלול להיווצר, מבקשים להקטין את

מכפיל התכנית ומספר יח"ד הדיור בתוכנית.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-0714188

3

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo

2. היעדר רציפות של התחדשות עירונית ברחוב שטרן

תכנית שטרן ,47 וגם תכנית שטרן 43 מדרום מקדמות תוכניות על מגרש בודד ברחוב שטרן. נוצר מצב של מגרש בודד בכתובת שטרן 45 אשר לא מקודם בו תהליך של פינוי-בינוי ונמצא בין שני התוכניות, למעשה קוטע את רצף ההתחדשות העירונית. יכולות להיות לכך השלכות על חתך הרחוב העתידי- רוחב מדרכות ועל הסיטריות של הרחוב )כרגע שטרן הוא חד סיטרי והכוונה היא לשנות אותו לדו סיטרי(. אמנם הועדה המחוזית לא קבעה כללים לאיחוד מגרשים בגודל מסוים כפי שקבעה על ציר הרק"ל בהנטקה. אך במצב שנוצר קיים חשש שבמידה ולא תמומש התחדשות עירונית בשטרן 45 הנושא ישפיע בצורה רחבה על המרחב ועל רחוב שטרן כולו. נבקש לתת על כך את הדעת ולבחון האם נעשה ניסיון לצרף את שטרן 45 לגבולות התכנית, במידה וכן, מדוע הנושא לא הובא לידי מימוש והאם ניתן לשנות זאת.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-0714188

4

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך- מערכת קווים כחולים של מינהל התכנון

3. נפח ואופי הבינוי

.3.1 נושא הדיוריות בתכנית

התכנית כוללת "דיורית", מעין יחידות דיור שיכולות לשמש משק בית נפרד. על פי הוראות התכנית, התכנית יכולה לכלול כ-%20 דיורית מסך יח"ד שבתכנית. כלומר כ-32 יחידות דיור נוספות. לאור הכתוב בסעיפים הבאים נבקש לא לאפשר את השימוש דיוריות בשכונה עם התפתחות עירונית עצימה כמו קרית היובל.

מתוך- הוראות התכנית, הערות לטבלה מספר 5 סעיף יא'

.3.1.1 מכיוון שהדיורית אינה נחשבת כיח"ד בפני עצמה, היא לא מקבלת תקן חניה אלא נכללת בתקן החניה של הדירות הגדולות )1.33 לכל יח"ד(. נוצר מצב שתקן החניה הוא פחות מ1:1 )במידה ומחשיבים את הדיוריות כיח"ד(.

סביר להניח שאחוז מסוים מחזיק גם רכב שני ושלישי. היום אנו עדים בשכונה למצוקת חניה שהולכת וגוברת, אי תאימות של תקן החניה יכול לגרום למצב של ריבוי כלי רכב שיחנו את רכבם במפלס הרחוב, מצב שאינו רצוי ברמה השכונתית.

.3.1.2 נושא הדיוריות עלול להעמיס על השלד הציבורי במרחב כתוצאה מחישוב אוכלוסייה שאינו תואם למציאות. לדוגמה במידה וזוג+1 מתגוררים בדיורית שמוצמדת ליח"ד עם 3 נפשות, יכול להיווצר מצב של 6 נפשות ואפילו יותר למשק בית. לזה יש השלכות על חישוב הפרוגרמה הציבורית בכל הקשור למסדות חינוך למשל )מעונות יום וגני ילדים( נבקש לבחון את הנושא לעומק.

.3.2 בניה ירוקה -

התקן הישראלי לבנייה ירוקה הינו תקן שמטרתו בנייה ידידותית לסביבה ובריאה למשתמש המעודדת חסכון במשאבים לרבות צריכת חשמל ומים, מיחזור פסולת, ומשפרת את תנאי המחייה בבניין. על פי הוראות התכנית מבני המגורים יעמדו בתקן 5281 לבניה ירוקה ברמה של 2 כוכבים לפחות. מבנים ירוקים הינם בריאים יותר בהשוואה למבנים רגילים. זאת בזכות גורמים כגון שימוש בחומרים שאינם פולטים מזהמים לאוויר, חומרים שאינם פולטים קרינה, אוורור טוב יותר, חשיפה התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-0714188

5

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo גדולה יותר לתאורה טבעית ובידוד אקוסטי משופר. בנוסף, מבנה ירוק תורם לצמצום משמעותי של צריכת החשמל והמים וכתוצאה מכך עלויות התפעול של המבנה פוחתות. נבקש לבחון חיוב של התקן ברמה של 3 כוכבים ואף 4 כוכבים לטובת העלאת התרומה של המבנים עבור התושבים המתגוררים במתחם ולטובת הסביבה כולה.

מתוך- הוראות התכנית, הערות לטבלה

.3.3 גגות ירוקים/מייצרי אנרגיה - מלבד חיוב התקן של בניה ירוקה נבקש לבחון הוספה של גגות ירוקים כחלק מהתכנית עם הכנה עבור התקנת פאנלים סולאריים ו/או תשתית לגגות ירוקים.

.3.4 קירות תמך בתכנית

כרגע התכנית מגבילה את קירות התמך בתכנית ל-7 מטר, גובה רם לקירות תמך. נבקש לבחון צמצום של קירות התמך בתכנית כך שיוגבלו ל-3 מטר.

מתוך- הוראות התכנית סעיף 4.1.2

4. תנועה ותחבורה

.4.1 קיבולת מוגבלת של רק"ל הקו האדום-

התכנית נמצאת בקרבה של כ-400 מטר מתחנת רק"ל עתידית-תחנת קוליץ. הקו הסגול העתידי ינוע בחלקו על התוואי של הקו האדום.

בעבר צתא"ל טענו כי הקו האדום קרוב לגבול הקיבולת שלו בהנחה של פיתוח יותר מ8,000 יח"ד בכל מרחב יובלים-גנים.

המלצת צתא״ל בנושא זה היא בחינה נוספת של אמצעי מתע"ן ופתרונות התחבורה בהתאם. כרגע יש קידום ראשוני של תכנית מטרו לירושלים, בפועל עד שתקום מטרו בירושלים יתכן שיקחו שנים התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-0714188

6

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo רבות ואף עשרות שנים ולכן תכנית המטרו אינה רלוונטית כמענה לרוב התכנית המוקדמות היום במרחב.

מתוך- מצגת הפרויקטור מצגת "דיון בקרה גנים-יובלים" שקף 42 שהוצגה בפני הועדה המחוזית במרץ .2024

בדיון בועדה המחוזית שנערך בתאריך ,12.1.25 צתא"ל הציגו תחזיות מעודכנות לנושא קיבולת הקו האדום. הטענה שצתא"ל הציגה היא שקו הרק"ל האדום יעמוד בתרחיש פיתוח של כ-15,000 יח"ד עם רמת נסיעה במקטע שבין קרית מנחם אל התחנה המרכזית המוגדרת כ- "סבירה". )ניתן לראות זאת גם בתרשימים הבאים(.

חשוב לציין כי צתא"ל לא הכניסו לחישוב את רכס לבן המכיל 6,200 יח"ד למשוואה ושאם סוכמים את כלל התוכניות המקודמות )כולל התחדשות עירונית, בניה חדשה ומדיניות רק"ל( אנחנו צפוים לעבור בהרבה את תוספת 15,000 יח"ד למרחב, ולכן שירות סביר הוא במקרה הטוב.

בנוסף לכך, הנחת מוצא נוספת לנושא הייתה פיתוח של 100 אלף מ"ר תעסוקה ברחבי יובלים-גנים, יעד שאפתני שלא נראה שיתממש לאור הקצב הנוכחי והעובדה כי כרגע המספרים הם סביב 16 אלף מ"ר תעסוקה בלבד.

באשר לרמת הנסיעה הסבירה- בסופו של דבר איכות הנסיעה היא משמעותית לגבי בחירה של תושב לגבי אופן הניידות שלו. אם רמת הנסיעה תישאר ברמה "סבירה" ואף פחות מכך, תושבים רבים יקבלו החלטה לא להשתמש ברכבת הקלה ולמעשה אנו צפוים לראות עומסים נוספים על רשת הדרכים.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-0714188

7

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך- המצגת שהוצגה בועדה המחוזית בינואר 2025

נבקש שתתבצע חשיבה נוספת ומעמיקה בנושא היקף יחידות הדיור המקודמים במרחב תוך

התחשבות בקיבלות הרק"ל ברמת נסיעה איכותית וטובה ולא רק סבירה.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-0714188

8

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo .4.2 חיבור בין מפלס שטרן אל גאוני- התכנית מציעה מעלית בתא שטח 1 לטובת נגישות בין הרחובות שטרן וגאוני. מכיוון שתא שטח 1 הוא ביעוד קרקע שאינו ציבורי, המעלית לא תהיה בפועל "ציבורית", יש לכך מספר השלכות וסיכון מסוים של מניעת גישה אל המעלית. נבקש לבחון את הנושא כדי שהמעלית אכן תהיה ציבורית ומי שיהיה אחראי על הנושא של התפעול ומדיניות הפעלתה תהיה הרשות המקומית.

מתוך- הוראות התכנית

5. חניה

.5.1 הפרדת מקומות חניה בין השימושים השונים- בתכנית יש מספר שימושים שונים )מגורים, מבנה ציבור, גני ילדים ומסחר(. נבקש להוסיף להוראות התכנית חיוב הפרדת מקומות החניה המיועדים לשטחי המגורים לבין החניות המיועדים לשימושים אחרים.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-0714188

9

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך- נספח תנועה

.5.2 חניית אופניים- נבקש שחניית אופניים לא יאוחדו עם המחסנים הדירתיים על מנת להבטיח חנית אופניים מתפקדת. מחסן של 6 מ"ר לא מספיק כדי לתפקד גם כאחסון דירתי וגם כחניית אופניים. נבקש שחניות האופניים יהיו במקום נגיש ליציאה לרחוב שטרן וזאת על מנת לעודד תחבורת אופניים בשכונה.

מתוך- הוראות התכנית, סעיף 6

.5.3 שטח לפריקה וטעינה בתת הקרקע- נבקש לחייב פתרון של פריקה וטעינה בתת הקרקע לטובת המסחר על מנת להבטיח שהנושא לא יפריע לזרימת התנועה ולחסימות במפלס הרחוב.

6. מבנה הציבור בתכנית- נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי מבנה הציבור ימוקם בשטח

איכותי בסמוך לשצ"פ המוצע ובצורה שתאפשר כניסה של אור טבעי אל המבנה.

7. שטחים פתוחים והיבטים נופיים

.7.1 נפח בתי גידול עבור פיתוח ונטיעות- בהוראות התכנית לא מצוין מהו העומק לטובת נטיעות העצים בשצ"פ או מול מי הנושא צריך להיות מתואם. נבקש להגדיר ולהוסיף בהוראות התכנית שהעומק שיקבע עבור שתילות עצים יעשה בתיאום על פי הנחיות רשות הסביבה או אגף שפ"ע.

מתוך- הוראות התכנית

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-0714188

10

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo .7.2 כריתת עצים-

מתוך- נספח סקר עצים

נספח סקר עצים מפרט כ-17 עצים לכריתה וכ-8 נוספים המיועדים לשימור. מתוך העצים המיועדים לכריתה, 5 מהם הם בעלי ערכיות גבוה. לא ייתכן לכרות מספר רב של עצים גדולי ממדים ורבי-ערך, שהולכים ומתמעטים בעיר בשנים האחרונות בשל תכניות בנייה ותחבורה שונות. בשכונת קרית היובל לבד נכרתו ב-12 השנים האחרונות כ-600 עצים, ועוד היד נטויה. לעצים, בעיקר לגדולים בהם, ערך נופי רב, וגם אקולוגי, במתן צל, בקירור הסביבה, בפליטת חמצן, בספיחת מזהמים, בבידוד מרוחות ומרעש, ועוד שלל תפקידים מועילים. לדבר השלכות ישירות ברורות על בריאות הציבור.

בכריתת העצים גורמים לזיהום אוויר, להתחממות הסביבה, ולהשפעה נפשית הרסנית על האוכלוסייה המתגוררת במקום, שמבקשים להכפילה פי כמה וכמה, לא רק בתכנית זו, אלא בכל תכניות פינוי-הבינוי בשכונה ובסביבתה, שחלקן יצאו כבר לפועל, כמו ברחובות טהון, בוליביה, שטרן והציונות. השתילים שיתווספו אינם יכולים לפצות על הפגיעה העצומה בסביבה ובציבור בשל כריתת העצים. לעצים הצעירים ייקח עשרות שנים לגדול לממדי העצים הנוכחיים ולתת ערך אקולוגי כמו של העצים הבוגרים. אנו מבקשים לשמר כמות רבה ככל האפשר ולשקול העתקות ולא כריתות.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-0714188

11

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo

8. חירום- חניון תת קרקעי כמרחב מוגן לשהייה ארוכה-

החשיבות של מרחבים מוגנים ידועה לנו היטב מהתקופה האחרונה, נבקש לבחון את הגדרת החניונים התת קרקעיים בתכנית כמרחבים מוגנים לשהייה ארוכה )עם אישור בהנחיית פיקוד העורף(. לצורך מטרה זו יש לבחון מיקום שירותים סמוכים לקומות החניון וחדר אחסון לטובת ציוד חירום.

לסיכום

מינהל קהילתי יובלים מברך על התחדשות עירונית, בייחוד במתחמים שהוגדרו כאדומים בתכנית האב בעקבות מצבם הירוד והפוטנציאל לשיפור המרחב העירוני. עם זאת, אנו חוששים שהיקף התכנית הרב אשר מקודם בשכונה )שהנגזרת ממנו הוא הוספת יח"ד לשכונה( הוא בעצימות גבוהה ובקצב הזה השכונה אינה תוכל לספק לתושביה הוותיקים והחדשים איכות חיים מספיק טובה.

לאור הצפיפות הצפויה בעקבות ריבוי התכנית המקדמות באזור יש לבחון את כושר הנשיאה של שכונת קרית היובל ולקיים חשיבה מעמיקה וכוללת על כלל היבטי השכונה כמו שלד ציבורי, שטחים ירוקים לנפש, רשת התחבורה ועומס על תשתיות הרק"ל.

בברכה,

אסף שפנייר,

יו"ר מינהל קהילתי יובלים.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-0714188

12

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo