ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 34 · קובץ סדר יום לוועדה לתאריך 10.09.2025.pdf

- 1 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1330075

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: חברת שלד יזמות ובניה בע"מ

עורך התכנית: שוחט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 5/8/2024

כתובת רחובות הבוכרים 27 , בוכרים

גוש חלקה בשלמות

30084 95 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

23/07/2025 הוועדה מחליטה לאפשר הארכת המועד להגשת התנגדות בהתאם להוראות החוק ב 30 יום

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

05/03/2025

הבניין יהיה עם גג שטוח ללא גג רעפים.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטות ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון 09/10/2024

והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

- 2 -

יח"ד- ניתן לבחון העמקת קומת קרקע המאושרת למחסנים ולאפשר יח"ד חדשות בקומה קיימת זו מעל הקרקע.

יש לשמר את תצורת גג הרעפים, תינתן השלמה של קומה חלקית חמישית כלפי רחוב הבוכרים.

חניה- מאחר ובנסיבות סעיף 1 להלן נדרש לבטל קומה חלקית מוצעת – יש לאפשר מקום חניה אחד בלבד בהתאם להיתר בניה המאושר.

עצים- יש להציע שתילה של 3 עצים בוגרים לפחות כלפי רחובות הבוכרים ודו חזן גדרות- הרחוב מאופיין בגדרות נמוכים של 3 שורות אבן יש להציג גידור המשתלב עם החניה המוצעת, ההפקעה וכו' בתיאום עם תכנון עיר.

גג- ותוספת של ח. מדרגות אשר מציע מופע של קומה שביעית רחבה.

מוצעים מתקנים על הגג בקרבה מקסימלית לפינת הרחובות. יש להסיטם לחזית האחורית בלבד.

מרפסות- בהתאם להחלטת וועדת השימור יש להציע מרפסת ארוכה חדשה בקומה 11.67 בחזיתות הצד מערבית ומזרחית , יש לסמן תוספות וסגירות לא מאושרות לפירוק.

יש לתקן את הוראות התוכנית לגודל מגרש הדרך.

תנאי להוצאת היתר בניה- יהא רישום תצ"ר.

חלוקה ו /או רישום

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום (תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

הפקעה:

השטח הציבורי יועבר על ידי ועל חשבון מגישי התוכנית לבעלות העיריה, יש להוסיף לסעיף ההפקעה.

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות.

בהתאם לדרישת מחלקת מידע תכנוני: יש להמציא מכתב מהמודד מדוע תא שטח 10 ביעוד דרך מאושרת לא הוקם בהתאם לגבולות חלקה ארעית []23 מתצ"ר 2747/2019 אשר אושרה כתואמת לתב"ע .3276בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 –

"חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד - 3 -

מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש להוסיף גג מעל הבניין המוצע בהתאמה לסביבה .

יח"ד- ניתן לבחון העמקת קומת קרקע המאושרת למחסנים ולאפשר יח"ד חדשות בקומה קיימת זו מעל הקרקע.

יש לשמר את תצורת גג הרעפים, תינתן השלמה של קומה חלקית חמישית כלפי רחוב הבוכרים.

11/09/2024

חניה- מאחר ובנסיבות סעיף 1 להלן נדרש לבטל קומה חלקית מוצעת – יש לאפשר מקום חניה אחד בלבד בהתאם להיתר בניה המאושר.

עצים- יש להציע שתילה של 3 עצים בוגרים לפחות כלפי רחובות הבוכרים ודו חזן גדרות- הרחוב מאופיין בגדרות נמוכים של 3 שורות אבן יש להציג גידור המשתלב עם החניה המוצעת, ההפקעה וכו' בתיאום עם תכנון עיר.

גג- ותוספת של ח. מדרגות אשר מציע מופע של קומה שביעית רחבה.

מוצעים מתקנים על הגג בקרבה מקסימלית לפינת הרחובות. יש להסיטם לחזית האחורית בלבד.

מרפסות- בהתאם להחלטת וועדת השימור יש להציע מרפסת ארוכה חדשה בקומה 11.67 בחזיתות הצד מערבית ומזרחית , יש לסמן תוספות וסגירות לא מאושרות לפירוק.

- 4 -

יש לתקן את הוראות התוכנית לגודל מגרש הדרך.

תנאי להוצאת היתר בניה- יהא רישום תצ"ר.

חלוקה ו /או רישום

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום (תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

הפקעה:

השטח הציבורי יועבר על ידי ועל חשבון מגישי התוכנית לבעלות העיריה, יש להוסיף לסעיף ההפקעה.

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות.

בהתאם לדרישת מחלקת מידע תכנוני: יש להמציא מכתב מהמודד מדוע תא שטח 10 ביעוד דרך מאושרת לא הוקם בהתאם לגבולות חלקה ארעית []23 מתצ"ר 2747/2019 אשר אושרה כתואמת לתב"ע .3276בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 –

"חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

- 5 -

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' הבוכרים ,27 שכונת הבוכרים, חלקה 95 בגוש 30084 התכנית החלה במקום הינה:

תוכנית מתאר 62 משנת -1959 מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,3 היקף זכויות בניה %90 ב-3 קומות.

תוכנית מס' 3276 משנת -1990 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,3 היקף זכויות בניה %90 שטח מירבי ב-3 קומות, מרחק מינימלי מאמצע הדרך 7.5 מ', קווי בניין: קידמי וצידי 3 מ', אחורי 5 מ'.

תאור מצב קיים:

בניין בן 3.5 קומות שעבר תמ"א 38 לתוספת של 1.5 קומות, חיזוק חיצוני והרחבות כלפי רחוב וסה"כ 5.5 קומות.

התכנית מציעה:

הרחבות בינוי והשלמת 2 קומות לשימוש מגורים.

התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 25/04/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 24/06/2025 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

מר. אריה לוי, המתגורר ברח' הבוכרים 27 קומה 3 ע"י עו"ד יעקב יוסקוביץ.

עיקרי ההתנגדויות:

1. פרסום לקוי - הייפוי כוח נעשה בתשע"ו, מאד ישן , והבקשה הוגשה ללא חתימת השכנים

או נציג מטעמם אני אדם בגיל 88 שלא גר במקום וגם חתני שהשתדל לעזור לי לא גר במקום, הפרסום שנעשה היה בבניין בלבד ללא משלוח הודעות לכלל בעלי הדירות ברחבי הארץ ובכך מנע ממנו את הידיעה כי מקודמת תוכנית לשינוי תב"ע בבניין וללא יכולת להתנגדות מצידנו. הפרסום לכאורה נעשה שלא כדין.

- 6 -

2. עומס על החניה - תוספת יחידות דיור במקום מחסנים, תוספת 3 יח"ד יהווה עומס רב על

החניה ויגרום למצוקת חניה רבה יותר שגם ככה קיימת באזור.

3. ביטול מחסנים- הבניה של היחידות דיור למטה נעשתה על חשבון מחסנים מאושרים של

השכנים

4. פגיעה באור ובאוויר -בנוסף ביקש היזם לבנות תוספת מרפסות בקומה רביעית וחמישית,

המרפסת המוצעת היא לכל כל החזית, מדובר בחזית לשם כל חלונות הבית פונים ובניית מרפסת לכל אורך החזית תפגע קשות באוויר ובאור הנכס לכל הדירה.

5. חוסר הסכמות - ביקש היזם להצמיד את הגג בחלקו הגדול לדירות בקומה חמישית דבר

שאינו עומד בכלל הפשוט שהגג הינו רכוש משותף לכלל דיירי הבניין לצורך סוכות או מזגנים וכל צרכי הדודים והמסתעף, אין באפשרות היזם לקחת את הגג המשותף לכולם ללא הסכמתם הברורה של דיירי הבניין. מכל הגג הגדול נשאר לשכנים סה"כ 36 מ"ר חוץ מהמדרגות , ולדירות היזם 82 מ"ר לכל דירה.

גם אם נגיד שהיזם יכול להשתמש עם הייפוי כוח, הוא לא קיבל היתר לבנות יח"ד למטה כי במסמך כתוב 0 יח"ד תוספת 155 מטר לשטח עיקרי.

6. אישור מרפסות באופן שוויוני - אם בל מקרה הוועדה רוצה לאשר מרפסות זיזים, היא

צריכה לאשר אותם באופן שוויוני שיהיו גם לקומה שלישית ולא מרפסת לאורך כל החזית לקומה הרביעית בלבד, מכיוון שקומת קרקע קבלו את כל עורף הבניין בחצר בשביל מרפסת סוכה, קומה ראשונה קבלו את כל החזית וכן קומה שניה, ורק קומה שלישית קבלו סוכה קטנה מאד, ולכן אני רוצה שתאשרו לי במסגרת התב"ע מרפסת מקורה וכן שתאשרו לי מרפסת פתוחה לסוכה

7. תכנון המרפסות - האם לא צריך להיות שהמרפסות שהיזם בונה יהיו לא בצורת זיזים

בולטים מהבניין באוויר אלא ע"ח החלק של הגג של הקומה מתחת?

- 7 -

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף )62א()א( לחוק התכנון והבניה ממליצים

לקבל חלק מה התנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. לקבל את ההתנגדות לעניין הצעת מרפסות באופן שוויוני

יש לתקן את התכנית כך שיוצעו מרפסות לאורך כל הקומות בחזית האמורה, באופן מדורג שיאפשר מרפסות סוכה, תוך התאמה לאופיו של הרחוב ולמרקם הבנוי ובתיאום מול מח' תכנון העיר.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין פרסום לקוי

הליך הפרסום נעשה כדין ובהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, ובכלל זה פרסום בעיתונות כנדרש. בתיק התכנית אף מצויים מסמכים ותמונות המראים כי נמסרו הודעות מודפסות לכלל תיבות הדואר של הדיירים בבניין. מעבר לכך, הוועדה נתנה אורכה של 30 ימים נוספים להגשת התנגדויות.

במסגרת החלטת הוועדה הוחלט מעבר לדרישות החוק לחלק הודעות אישיות בתיבות הדואר אין חובה בחוק לשלוח הודעות לכל הבעלים כולל אלה שלא מתגוררים בבניין.

לבסוף יצוין כי עצם העובדה שהוגשה התנגדות בפועל מעידה על כך שנעשה פרסום בדבר הפקדת התכנית.

3. לדחות את הטענה לעניין חוסר הסכמות

4. נושא ההסכמות כבר נבדק בשלב בדיקת תנאי הסף של התכנית דנן על ידי המחלקה המשפטית, והתכנית

נמצאה כעומדת בדרישות לצורך קידומה. יודגש כי ההתנגדות הוגשה על ידי דייר אחד בלבד, בעוד שמרבית בעלי הזכויות בבניין נתנו את הסכמתם.

לדחות את ההתנגדות לעניין עומס על החניה

יש לציין כי האזור מאופיין ברמת מינוע נמוך יחסית, ותוספת יח"ד המבוקשת היא תוספת מצומצמת ביחס למצב המאושר ואינה צפויה ליצור העמסה חריגה. המדיניות התכנונית באזור זה מעודדת שימוש בתחבורה ציבורית ואינה מבוססת על חניה מלאה לכל יח"ד.

- 8 -

5. לדחות את ההתנגדות לעניין ביטול המחסנים

כפי שנקבע בהחלטת הוועדה, ניתן לבחון העמקת קומת הקרקע המאושרת למחסנים ולייעדה ליח"ד חדשות. מדובר בשטחים שמעל פני הקרקע ונהנים מתנאי אוורור, כך שאין מניעה תכנונית לעשות בהם שימוש למגורים. יודגש כי ההתנגדות הוגשה על ידי דייר יחיד, בעוד שמרבית בעלי הזכויות נתנו הסכמותיהם למהלך. לפיכך, קיים בסיס תכנוני והסכמה נדרשת המאפשרת את השינוי המוצע במסגרת התכנית.

6. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 9 -

תכנית מספר 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1108331

סוג דיון: התנגדויות לפי 106 ב

מגיש התכנית: קבטני אנטולי

עורך התכנית: טורבן ילנה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 12/12/2022

כתובת שמחה הולצברג 19 , מזל דלי ,8 ,10 פסגת זאב

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

31306 28 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה מחליטים לוועדה המקומית לפרסם את התכנית למתן תוקף בתנאים הבאים:

בפני הוועדה הוצגה תכנית מוסכמת בהמשך להחלטת הוועדה מתאריך .15/5/2024 התכנית המוצגת מקובלת על הוועדה.

יש לתקן את שלביות הביצוע לבניה של העמודה מלמטה למעלה ללא דילוג על קומה.

יש לתקן את סעיף הסטייה הניכרת כך שלא יכלול מרפסות זיזיות .

10/07/2024

יש להוסיף סעיף כי תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסה של עברות הבנייה של כל מגיש בקשה להיתר.

התכנית המתוקנת תפורסם על פי סעיף 106ב לחוק התכנון והבנייה.

הפרסום יבוצע למשך 30 יום ויבוצע על ידי חלוקה של הודעות אישיות בתיבות הדואר של כל הדיירים בבניין.

האפשרות להתנגד תהיה לשינויים המוצעים בתכנית לעומת התכנית המופקדת בלבד.

ככול ויוגשו התנגדויות הוועדה תתכנס לדון בהם, ככול ולא יוגשו התנגדויות התכנית - 10 -

המתוקנת תכנס למתן תוקף ללא צורך בדיון נוסף.

בפני הוועדה הוצגה הסכמה של המתנגדת והיזם לתקן את התכנית באופן שהתכנית תכלול הרחבות דיור למתנגדת ולדיירים נוספים ככול הניתן.

15/05/2024

יש להציג תכנית מתוקנת למחלקת התכנון תוך 60 יום.

התכנית תובא להצגה בפני הוועדה לצורך החלטה להמשך קידום התכנית המתוקנת.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

17/05/2023

התכנית מציעה תוספת של מרפסת ליח"ד ,13 מקובלת תכנונית.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך ה – 15/02/23 ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

29/03/2023

התכנית הנ"ל מציעה הרחבה ליח"ד מס' ,13 התכנית מציעה תוספת חמישה חדרים ומרפסת זיז בחלקה הדרום מזרחי של התכנית, מרפסת הזיז אינה מקרה מרפסות סוכה. על כן, תכנון זה מקובל.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך ה – 15/02/23 ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון 15/02/2023

והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

- 11 -

יש להכניס לגבולות המגרש את החלקה כולה. לבניין הנוסף, להגדיר קווי בניין וזכויות בניה על פי המצב המאושר.

התכנית הנ"ל מציעה הרחבה ליח"ד מס' ,13 התכנית מציעה תוספת חמישה חדרים ושלוש מרפסות המקרות את מרפסות הסוכה של הדירות התחתונות. מאחר ומדובר בהרחבה משמעותית על גג המבנה ובהתחשב בפנייה שהתקבלה בדבר אי קירוי מרפסות של שכנים על מנת שניתן יהיה להקים סוכה, יש להציע מרפסת בנסיגה בתחום הגג הקיים. בהתאם לכך, יש לבטל את מרפסות הזיז המוצעות בקומה החדשה.

הוראות התכנית, יש לציין בדברי הסבר לתכנית כי הרחבת יח"ד קיימת הינה תוספת לדירה השייכת לבניין ,10 אך התוספת המוצעת מתוכננת על גבי בניין .8 יש להסיר את תוספת החניה המוצעת מנספח הבינוי, בחתך א – א ובחישוב השטחים מאחר ולא מוצעת תוספת יח"ד חדשה.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד 'לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

השלמת חוות דעת ועדכון התכנית במידת הצורך מהמחלקות השונות כפי שנדרשו אגף רישוי ופיקוח – מח' המידע התכנוני

תיקון התכנית על פי ההערות הטכניות.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

- 12 -

הוראות הבינוי, טבלה ,5 יש להוסיף עמודה המציינת מספר יח"ד.

יש לסמן קווי בניין בתכניות, חתכים וחזיתות.

יש להסיר שובל חישוב שטחים מנספח הבינוי.

חישוב שטחים קומה רביעית, יש למחוק תוספת דירה מוצעת ()27 ולשנות לשטח עיקרי מוצע.

יש למספר בניינים ()8,10 במסמכי התכנית, תשריט מצב מוצע, תכניות, חתכים וחזיתות.

נספח הבינוי יש למספר יח"ד על גבי תכנית קומה חמישית.

להוריד מסדר היום לצורך תאום ובדיקה של הסכמות לקידום התכנית מול עורך 18/01/2023

התכנית

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

הרחבת יח"ד קיימות ברחוב מזל דלי 10-8

הוראות התכנית:

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים 2 מיוחד לאזור מגורים בי.

2. קביעת הבינויים הבאים בשטח:

1. בבניין שברחי מזל דלי :8

א. קירוי כניסה לחניה קיימת בקומת הקרקע ובהתאם לנספח הבינוי.

ב. תוספות בניה בקומות: ראשונה, שניה, שלישית לשם הרחבות יחייד קיימות ובתאם לנספח

הבינוי.

2. בבניין שברחי מזל דלי :10

תוספת בניה בקומה רביעית על שטח גג קיים של הבניין ברחי מזל דלי 8 לשם הרחבת יחיד קיימת ובהתאם לנספח הבינוי.

3. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

- 13 -

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח.

5. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

6. קביעת הוראות בנוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

7. קביעת הוראות בגין עצים לשימור.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 17/11/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .16/01/2024

התכנית פורסמה מחדש לפי סעיף 106ב' בתאריך 23/4/2025 ובתאריך 26/5/2025 וסיימה את תקופת

ההפקדה בתאריך .26/6/2025

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

המתנגד: משפחת שוורץ, אברהם ישעיהו שוורץ המתגורר בכתובת מזל דלי .8/26

עיקרי ההתנגדויות:

א בימים אלו קיבלנו הודעה על פרסום התכנית שבנידון עפ"י ס' 106ב לחוק התו"ב.

ב. בפתח הדברים, נציין שנפלה טעות בנוסח הפרסום לפיו התוספות המוצעות הן בבניין ברחוב מזל דלי 10

בעוד התוספות שנוספו הן לבניין .10-18 (מצ"ב נוסח הפרסום, נספח מספר ()1

ג. כמו כן מסמכי התכנית כלל לא פורסמו באתר העירוני ולא יכולנו לדעת כלל שמדובר בבניין שלנו!!!!

ד. מן הראוי שיבוצע הליך פרסום מחדש ע"מ לאפשר לכל הדיירים שיכולים להיפגע להביע את התנגדותם.

ה. נבקש להדגיש כי טרם קיבלנו התייחסות לטענות שהעלנו כבר בהתנגדותנו לעת הפקדת התכנית ובה

תלונה לעניין בניה מוצעת על שטח גג שאינו בבעלות מגיש הבקשה לתכנית. (מצורף נספח מספר )2

ו. עד כה לא קיבלנו הוכחה כי הבניה המוצעת בתחום הגג כולו אכן נבנית על שטח גג השייך למגיש

הבקשה.

ז. במסמכים שראינו (מסמכי רכישת זכויות) מודגש כי ההצמדה הינה על חלק מהגג ולא על הגג בשלמותו

(ראה נספח מספר 3 מצורף) מהיכן הראיה שיש לו בעלות על כל!!! שטח הגג שלנו?

ח. יתרה על כך גם במסמך מרמ"י משנת 2013 צוין שטח ההצמדה בשטח של 83.8 מ"ר בלבד ללא תשריט

המוכיח היכן ממוקמת ההצמדה. (נספח מספר .)4

ט. לפיכך לא ברור לנו כיצד השאירה הוועדה את הבינוי על הגג כולו, כל עוד לא הוכחה בעלות על הגג

בשלמות.

י. לאור זאת נבקש לצמצם את הבינוי על הגג רק בגבולות השטח בבעלות מגיש הבקשה.

- 14 -

יא. בנוסף, לא ברור לנו כיצד הוצגה תוספת בניה רק לחלק מהדיירים בבניין, שימו לב כי הוועדה התרשמה כי ראוי לתת אפשרות בניה לדיירים נוספים בבניין, במסגרת תכנית זו.

יב. אנו, דיירי דירה מספר 26 בבניין שברחוב מזל דלי ,8 להלן תכנית דירתנו מתוך מסמכי התכנית שהוגשה.

יג. מעלינו מוצעת הבניה על הגג ואנו לא נהנים מהרחבה זו מהסיבה הפשוטה כי התכנית חוסמת לנו כל אפשרות להרחבת דירתנו כלפי מעלה ורק משום שמתאפשרת בניה בשטח שאינו בבעלות מגיש הבקשה.

יד. נבקש לתקן את מסמכי התכנית, להקטין את היקף הבניה של מגיש הבקשה רק על שטח שיוכח שבבעלותו ועל יתרת השטח נבקש הרחבה לדירתנו שנמצאת במפלס שמתחת.

טו. לנוחותכם להלן תכנית הדירה עם ההרחבה המוצעת בתכנית ,1108331 זו אל מול תרשים רכישת הזכויות על הגג מתוך חוזה הרכישה.

טז. בקשתנו זו אינה בקשה חדשה וראו מכתב התנגדות המצורף כנספח מספר ,2 להלן קטע מתוכו:

לאור כל האמור לעיל אנו מבקשים מהוועדה הנכבדה לצרף גם את הדיירים שלא הובאה לידיעתם התוכנית והם מעוניינים להצטרף לתוכנית ולבקש גם תוספות עבור דירתם.

במעמד העדה זו נבקש לבחון אפשרות לתת אופציות גם לשכנים, ועבור המבקש ביני עפ"י החלק המוצמד אליו בלבד (כפי שטוען שמצמד אליו).

יז. לא ברור לנו כיצד ואילו הסכמות הוצגו בין מגיש התכנית באמצעות המתכננת שלו לבין המתנגדים שמכוחם תוקנה התכנית כאשר אנו, משפחת שוורץ, שהיינו חלק בלתי נפרד מאותה התנגדות, לא נחשפנו ולא באו איתנו בדברים בנושא ההרחבה.

יח. בנוסף, מצאנו כי אחת התוספות החדשות שהתווספה במסגרת התיקונים לפי סעיף 106ב', הינה תוספת מרפסת בצורת האות "ר" לדירה מספר 21 בבניין .8 מרפסת זו, חוסמת אפשרות עתידית להקמת מעלית עתידית בבניין, משום שמדובר במקום היחיד בבניין שבו היה ניתן להקים מעלית בעת הצורך.

יט. גם לא ברור המלל: " הפיכת חלון לדלת כניסה למעלית", המופיע בכל קומות הבניין בחדר המדרגות, לאור העובדה כי לא ניתן יהיה למקם מעלית במקום זה.

כ. לדעתנו מדובר בניסיון הטעיה מכוון ע"מ ליצור רושם כאילו ניתן יהיה להקים מעלית במקום זה, למרות

שאין כל אפשרות לכך.

כא. במאמר מוסגר, שמנו לב רק כעת, כי מוצעת עבור מגיש הבקשה מדירה 13 בבניין ,10 מרפסת היוצאת מממ"ד ( אעפ"י כי לא צוין במלל כי המקום משמש לממ"ד, אולם, בנקל ניתן ללמוד זאת מתכנית הקומות והשערה זו מתחזקת ככל שלא צוין פתרון מיגון אחר לדירה זו).

ראו תכנית הדירה מצורפת.

לעניות דעתנו העניין אינו תואם את תקנות התכנון והבניה. (הג"א)

- 15 -

התנגדות מספר 2 :

משפחת חדזייב הגישה שתי התנגדויות.

המתנגד: אלברט אמנון חדזייב, ברכה חדזייב, המתגוררים בכתובת מזל דלי .8/19 דירה צמודת קרקע עם חצר פרטית הסמוכה לכניסה לחניה.

עיקרי ההתנגדויות:

1. פגיעה חמורה בפרטיות ובקניין:

המרפסת המתוכננת צופה ישירות לחצרי הצמודה, וגורמת לפגיעה מהותית בפרטיותי וביכולת ליהנות מהנכס שברשותי. מדובר בהפרה בוטה של זכויות יסוד לפרטיות וקניין.

2. שימוש במרמה בחתימות:

חתימות שצורפו לבקשה ניתנו, למיטב ידיעתי, עבור פרויקט אחר לחלוטין - בבניין ,10 לצורך בנייה על הגג -

ולא עבור בנייה או סטייה כלשהי בבניין .8 נעשה שימוש לא תקין ואף מטעה בחתימות אלה, מבלי לעדכן או לשתף את הדיירים הרלוונטיים - ובכללם אותי.

3. ניצול חד-צדדי של זכויות בנייה:

זכויות הבנייה הקיימות בנכס לא חולקו ולא הוסדרו בהסכמה בין בעלי הדירות. הבנייה בוצעה בסתר, תוך התעלמות מוחלטת מזכויותיי ובלי לאפשר לי כל חלק במימושן.

4. פגם חמור בהליך הפרסום:

הליך הפרסום לא בוצע כנדרש:

• לא נתלו שלטים בסביבת בניין 8 כפי שנדרש בתקנות.

• הודעות שנשלחו בדואר לא התייחסו לבניין 8 כלל - אלא למידע חלקי שעסק בבניין 10 בלבד, מה שגרם לכך ששכנים רבים לא ידעו כלל על הבקשה. מדובר בפגם מהותי בהליך, שפוגע בזכותנו להגיש התנגדות בזמן ובאופן תקין.

5. דרישה לדחייה מיידית של הבקשה:

בשל הפגיעה בפרטיות, החשש למרמה, ניצול הזכויות שלא כדין, והפגמים החמורים בהליך הפרסום - אני דורש בזאת לדחות את הבקשה באופן מיידי ולבחון את חוקיות כלל ההליכים שנעשו במסגרתה.

אבקש להישמע בפני הוועדה בדיון התנגדות, ככל שיתקיים.

התנגדות נוספת שהגישה משפחת חדזייב לועדה המחוזית :20.7.25

1. המתנגדים בעלי דירה בקומה הראשונה ברחוב מזל דלי 8 בשכונת פסגת זאב.

- 16 -

2. משפחתם של המתנגדים הינה בת 7 נפשות – חמישה ילדים וזוג הורים.

3. בבית 4 חדרים קטנים בלבד.

4. המתנגדים מעוניינים אף אם בהרחבת דירתם.

5. התנגדותם היא בכך שקיימת אפליה וקיפוח בתוכנית לרעתם.

6. המתנגדים, בעלי דירה בבית משותף ובעלי משפחה גדולה, לא זכור לך אהבה כלשהי במסגרת

התוכנית.

7. המתנגדים מודרו, והדיירים פעלו מאחורי גבם על מנת לקדם את החוות דירה הם, ללא שיתוף והרחבה

גם לדירת המתנגדים.

8. קיימים פתרונות מעשים על מנת לאפשר גם למתנדבים ליהנות מהרחבת דירתם - לא יעלה על הדעת

ולא ייתכן שכולם ייהנו ורק הם יקופחו.

9. אין כל מניעה להמשיך את הדירה מעל הכניסה לחנייה, הגם שהחניה לא פעילה ואינה משמשת זה

שנים רבות לחניית כלי רכב.

10. תב״ע היא פעולה שניתן להגישה אחת ל-10 שנים, קבלת התוכנית תוך קיפוח המתנגדים, תסתום את

הגולל על האפשרות להרחיב את דירת המתנגדים לשנים רבות קדימה.

11. כמו כן, המתנגדים נהגו לבנות סוכה בגינה מול דירתם, וכעת מבוקשת מרפסת אשר תפריע את הקמת

הסוכה. סעיף 71ב(ז) לחוק המקרקעין קובע: לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.

ניתוח השפעות תכנית בניין עיר מ101-1108331 מקס תוספות בנייה וזכויות דיירי קומת הקרקע.

רקע תכנוני: (האדריכל ישראל חיימן)

12. תכנית בניין עיר מס' 101-1108331 גובשה במטרה לאפשר תוספות בנייה בבניין קיים, תוך שיפור

איכות המגורים והגדלת שטחי הדירות.

עיקר הדגש בתוכנית הוא תוספות בחזית הצפון-מערבית, בדילוג על קומת הקרקע, באמצעות בניית שני קירות מעל רמפה קיימת - אשר משמשת ככניסה לחניון תת-קרקעי - ועל גביהם הרחבות לדירות בקומות העליונות.

השפעה על זכויות דיירי קומת הקרקע:

פתרון תכנוני זה יוצר מצב שבו דיירי קומת הקרקע לרבות דירת המתנגדים, אינם יכולים להרחיב את יחידת הדיור שברשותם, להבדיל מהדיירים שמעליהם המרוויחים שטח בנוי נוסף מכוח התכנית. מגבלה זו יוצרת פגיעה קניינית - בכך שהיא שוללת מדיירי קומת הקרקע את האפשרות להרחבה, גורעת משווי נכסם וממצה את זכויותיהם הפוטנציאליות פחות מדיירי שאר הבניין. נוסף על כך, מבחינה אדריכלית נגרעת אפשרות ההשתלבות הטבעית של קומת הקרקע במערך הבניין, בשל מגבלות בשטח השימוש ובפתרונות הגישה.

- 17 -

תיאור מצב הרמפה והשינויים המוצעים:

הרמפה הקיימת מורכבת משלושה מקטעי שיפוע: 3 מ' ראשונים בשיפוע °,7.5 14.5 מ' בשיפוע .°,12 ו-3 מ' אחרונים גם הם °.7.5

בתכנון החדש מוצע להעצים את השיפוע המרכזי ל-°,15 תוך שמירה על שיפועי הקצה. שינוי זה מאפשר חיסכון באורך הרמפה, ובכך מפנה שטח בקומת הקרקע לפתרונות הרחבה.

הרחבות מוצעות והשפעתן:

הרחבות מעל קומת הקרקע מתוכננות עם חזית של 6.00 מ' ורוחב של 9.50 מ', סה"כ 57 מ"ר. בקומת הקרקע, בתצורה הנוכחית, ההרחבה מתאפשרת רק בשטח 27.60 מ"ר כתוצאה ממגבלות הרמפה.

שינוי השיפוע מאפשר הגדלת ההרחבה עד ל-40 מ"ר, תוך ניצול יעיל של הקרקע ויצירת פתרון נגיש ומהותי לדיירי הקומה (וכך המתנגדים יוכלו לקבל גם הרחבה).

היבטים תקניים ותכנוניים:

על פי התקינה, יש לשמור על מדרונות רמפה בטווחים המותרים (לרוב עד °,)15 לשם שמירה על נגישות ובטיחות.

הפתרון המוצע עומד בדרישות התקן, ובכך מאפשר לא רק הרחבה לצורכי מגורים, אלא גם שמירה על נגישות מיטבית, בטיחות דיירים והזרמת תנועה חלקה.

סיכום והמלצות:

באמצעות שינוי שיפוע הרמפה ותכנון מחודש של תוספות הבניה, ניתן לאזן בין צורכי ההרחבה של כלל הדיירים, תוך שמירה על עקרון שוויון בזכויות הקניין. הפתרון המוצע מאפשר לדיירי הקרקע ליהנות מהרחבת דירתם בדומה לדיירי הקומות העליונות, מבלי לפגוע בתקני הנגישות והבטיחות. בנוסף, התכנון החדש תורם לחיזוק הערך האדריכלי והתפקודי של הבניין כולו, משפר את חזיתותיו ותורם לרווחת כלל הדיירים.

המלצה אדריכלית: (האדריכל ישראל חיימן)

לאשר את שינוי שיפוע הרמפה בהתאם לתקנים, ולהשלים את תכנון ההרחבות כך שכל דיירי הבניין, ובפרט דיירי קומת הקרקע, יוכלו לממש את מלוא פוטנציאל זכויותיהם התכנוניות. תכנון מושכל זה ישרת הן את צורכי המגורים והן את ערך הנכס לאורך זמן. המבנה כולו.

אחרית דבר

לאור כל האמור מבוקש לדחות / לגנוז את התוכנית המוצעת על הסף או לגופא, ולחילופין להורות על עריכת שינויים משמעותיים בה כך שהמתנגדים יוכלו לקבל גם הרחבת דיור.

רצ"ב תצהיר לתמיכה בהתנגדות.

אנו מבקשים לזמן אותנו לכל דיון המתקיים בתוכנית, ושומרים על זכותנו להוסיף טיעונים ומסמכים במהלך הדיון או לפניו, לרבות חוו"ד מקצועיות, שטרם הוגשו בשל קוצר הזמן ו/או יידרשו בהמשך בהתאם להתפתחויות.

- 18 -

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל

חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין יציאה למרפסת מוצעת מחדר ממ''ד קיים ומאושר עבור דירה

13 בבניין 10 – המרפסת המוצעת אושרה בתכנית שהופקדה. עם זאת, היות ומוצעת יציאה מחדר ממ"ד, בניגוד לתקנות פיקוד העורף, יש להסיר את המרפסת המוצעת על מנת שלא לפגוע בממ"ד הקיים.

2. לקבל את ההתנגדות לעניין מיקום מרפסת מוצעת בצמוד לחדר מדרגות קיים בבניין ,8 וציון

הפיכת חלון לדלת כניסה למעלית בצמוד למרפסת - יש להציע מרפסת לדירה ,21 בצמוד לחזית המזרחית של הבניין ולאורך הקיר החיצוני של יחידת הדיור עצמה. לא תתאפשר מרפסת לדירה פרטית שעוטפת את חדר המדרגות המשותף. יתרה על זאת, המרפסת עשויה למנוע אפשרות עתידית להוסיף מעלית בצמוד לחדר המדרגות המשותף. יש לתקן בתיאום מחלקת תכנון.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין פגיעה בפרטיות וקניין כתוצאה מהרחבת מרפסת זיז עבור

דירה 23 מעל חצר של דירה 19 בבניין 8 – יש ליישר את קו המרפסת המוצעת להרחבה בדירה 23 בחזית הצפונית, עם שאר המרפסות הקיימות בחזית זו ובהתאם למאושר בהיתר הבניה 1.50 מ'

עומק. תתאפשר הארכת המרפסת לאורך החזית בלבד. יש לציין מספרי יח"ד בתכנית קומת הקרקע. התכנית תתוקן בתיאום מול מחלקת התכנון.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין שימוש במרמה בחתימות היות והפרסום היה לתוספת בניה לבניין

10 ולא לבניין .8 נפל פגם בהליך הפרסום, לא נתלו שלטים ולא נשלחו הודעות לבניין 8 – מכיוון שנפלה טעות בהודעת הפרסום, נעשה פרסום נוסף תוך ציון תוספות הבניה המבוקשות בשני הבניינים, מזל דלי ,8 .10 על פי הנתונים בתיק המסמכים, נתלו הודעות ונמסרו הודעות כנדרש.

הפרסום נעשה כדין בתאריך 22/6/2025 ופורסם באתר העירוני בתאריך .29/6/2025

5. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין ניצול חד-צדדי של זכויות הבנייה הקיימות בנכס בלי הסכמה

ובלי לאפשר למתנגד להרחיב את דירתו, וכי הבניה בוצעה בסתר. הוגשה הצעה להנמכת הרמפה לחניה באופן שלדעתם יאפשר הרחבת דירתם שנמצאת בקומת הקרקע כחלק מתוספת האגף המוצעת - המתנגדים גרים בקומת הקרקע בדירה 19 בבניין 8 בצמוד לרמפת הכניסה לחניה לכלי רכב. ניתן לבחון אפשרות להרחבת דירה מס' 19 כחלק מתוספת האגף המוצע מעל הרמפה בכניסה לחניה, על ידי שינוי שיפוע הרמפה, אם מתאפשר גובה ראש תקני ושיפועים תקניים.

- 19 -

במידה וניתן, התכנון יתואם מול מחלקת תכנון.

6. לדחות את ההתנגדות שהתכנית אינה מציעה הרחבות דיור לכל הדירות – הנושא עלה בדיון

בהתנגדויות בתאריך .15.5.24 הוחלט שהתכנית תתוקן באופן שיוצעו הרחבות לדירות נוספות, ככל הניתן. בהמשך להחלטה תוקנה התכנית ופורסמה להתנגדויות מחדש. בדיון בתאריך 10.7.24 הוצגה תכנית מוסכמת שהייתה מקובלת גם על הועדה. תכנית זו פורסמה לפי סעיף 106ב'.

7. לדחות את ההתנגדות לעניין הרחבת דירה בבניין 10 בשטח גג בניין 8 שאינו בבעלות המבקש –

הנושא עלה בדיון בהתנגדויות בוועדה. לאור הוכחות הבעלות שהוצגו, הלשכה המשפטית השתכנעה כי מגיש התכנית יכול להגיש את התכנית בהתאם לתקנות להגשת תכנית. ככל שיש טענות קנייניות נוספות, יש לפנות לערכאות המתאימות.

8. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 20 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1184670

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ויינרב סטיבן צבי

עורך התכנית: קטורזה יצחק

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 14/01/2025

כתובת רמת הגולן 48 , רמת אשכול

גוש חלקה בשלמות

30245 189 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א, א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

לאור הצורך בביטול רצועת דרך מאושרת מזרחית לתכנית אשר חודרת לתחום בינוי מאושר בהיתר עפ"י תמ"א ,38 ועל מנת שהתכנית תוותר בסמכות הועדה המקומית, מסמכי התכנית יציגו מאזן שטחים עבור חילופי השטחים כך ששטח הדרך במצב 10/06/2024 המאושר יהיה שווה לזה במצב המוצע. רצועת הדרך תמוקם מחדש, בתיאום עם מחלקת תכנון.

סעיף 2 מההחלטה הקודמת יבוטל וכל שטח התוספת ישמש כיחידת דיור אחת בלבד ולא כיחידה נפרדת.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 03/05/2023 ימשיכו לחול.

מאחר שהתכנית בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62 א(א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

שטח יח"ד – התכנית מציעה תוספת שטח של כ 138 מ"ר ליחידה הקיימת ובכך מכפילה את שטח היחידה, סה"כ שטח הדירה לאחר ההרחבה כ-280 מ"ר.

03/05/2023

שטח הדירה המתקבל אינו אופייני ליחידות הטיפוסיות בבניין ובשכונה בכלל (בניה רוויה), ומהווה תמריץ לפיצול יח"ד בעתיד. יש להציע בקומת המחסנים יח"ד נפרדת ולא הרחבה של יח"ד קיימת , תוך עמידה בתקנות דירת מרתף.

הוועדה המחליטה לתת פטור מתוספת מקומות חניה לאור העובדה שלא ניתן להציע מקום חניה בחלקה שכבר הוסיפה קומות ויחידות דיור בבניין מכוח תמא .38 - 21 -

גבול התכנית - התכנית מציגה גבול חלקה שונה מהגבול המוצג במערכת הממ"ג. יש ליישב את הפער בתיאום עם מחלקת מידע תכנוני. חלק מהחלקה ביעוד דרך, ולפיכך נדרש לקבוע בהוראות התכנית סעיף הפקעה ותנאי לרישום תצ"ר, בתיאום עם מחלקת נכסים.

עצים – התכנית מציגה עצים לשימור / עקירה אשר אינם נוגעים להרחבה בתת הקרקע. על כן נושא העצים יתואם מול אגף שפ"ע בשלב היתר בניה.

אוורור – אוורור הקומה החדשה בתת הקרקע יהיה בהתאם לתקנות ויבחן בשלב ההיתר.

הערות גרפיות

להציג שטח יח"ד קיימת + ההרחבה המוצעת עבור אותה היחידה.

להתאים מפלסי הקרקע בין החתכים לבין הפיתוח בצמוד לחפירה המבוקשת.

מאחר והתכנית אינה קובעת קווי בניין חדשים יש להסיר סעיף 2.2.3 קביעת קווי בניין מהוראות התכנית.

חוו"ד גורמים – יש להשלים חוו"ד של המחלקות הבאות: מידע תכנוני.

התכנית תיערך במחלקה לבקרת תכניות.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך, אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיקוח' – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים

בניין קיים בן 4 קומות בהליך בניה לתוספות לפי תמ"א .38

תכניות מאושרות

תכנית 1442א משנת 1971 תכנית מתאר לשכונה המייעדת את המקום לאזור מגורים 2 תכנית 1420 משנת 1976 מטרתה קביעת מסגרת להכנת תכניות בינוי מפורטות ומייעדת את המקום לאזור מגורים מיוחד.

תכנית 15315 משנת 2020 בקשה לפי תמ"א 38 לתוספת קומות.

- 22 -

היתרים

היתר בת.ב. 20/439 מאושר מיום 01/01/2020 לתוספת קומות והרחבת יח"ד קיימות לפי תמ"א .38

תקן חניה

תקן גבוה 1:2

מצב מוצע

הרחבת יח"ד קיימת בקומת הקרקע ע"י חפירה בקומת המחסנים והפיכת היחידה לדירת דופלקס.

התכנית מציעה תוספת שטח של כ 138 מ"ר, סה"כ שטח הדירה כ 280 מ"ר.

במקום יצא היתר לתוספות בהליך תמ"א 38 להרחבות כולל יח"ד המוצעת בתכנית זו.

התוכנית הופקדה בתאריך 15/11/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 14/01/2025 .

לתוכנית הוגשו 5 התנגדויות מתוכן התנגדות אחת בשם 15 דיירים:

התנגדות מספר 1

קסטיאל מרכוס מרדכי בשם 15 דיירים מהבניין רח' רמת הגולן :48 דירה מס' 2 – אליעזר סטפנר

דירה מס' 3 – מרכוס ויעל קסטיאל

דירה מס' 4 – אורן שחר

דירה מס' 5 - בעליס

דירה מס' 6 – מאיר סולטן

דירה מס' 7 – שלום וולגנטר ושיפרה

דירה מס' 8 – שמעון צוברי

דירה מס' 10 – ניסן שמואל ושושנה

דירה מס' 11 – ויינברג נעומי ואלישע

דירה מס' 12 – רובין אריה ושרה חנה

דירה מס' 13 –בוטיסזן ציון ושרונה

דירה מס' 14 - ארמן מרים

דירה מס' 15 - תמר אמוייל

דירה מס' 16 - בטיסט שמואל ואסתר

דירה מס' 17 - לאה למדן

עיקרי ההתנגדויות:

- בעקבות פלישתו של מר סטיבן צבי ויינברג לשטח מתחת לדירתו, הוסכם בין בעלי הדירות להפריד בין כניסות א' וב' בבניין ולמכור את השטח המשותף תחת דירתו של מר' ויינברג. השטח היה אמור להירשם על שם ויינברג בעירייה ובטאבו וכל ההוצאות היו אמורות להיות על הקונה. רישום זה לא בוצע.

- 23 -

- שימוש לרעה בייפוי כוח - במהלך תהליך תמ"א ,38 התגלה כי השטח לא נרשם בעירייה ובטאבו.

התבקשנו ע"י עו"ד וייס להוסיף ייפוי כוח להסכם לצורך ביצוע רישום במהרה, על מנת למנוע עיכובים בתהליך תמ"א .38 ייפוי כוח זה נועד אך ורק לצורך רישום השטח הספציפי מתחת לדירה ולא לצורך הגשת תכנית.

נעשה שימוש לרעה ביפוי הכוח שניתן למטרה שונה.

- התכנית שהוגשה לכאורה בהסכמתם של בעלי הדירות בבניין, לרבות חתימה של עו"ד וייס כמיופה , אינה משקפת לחלוטין את הסכמות בעלי הדירות, מדובר בתרמית.

בנוסף, החתימות אינן עומדות בדרישות החוקיות לצורך הגשת תכנית תב"ע, מאחר ש - 6 מתוך 16 בעלי דירות בלבד הסכימו וחתמו על התכנית.

לאור האמור, מבקשים להורות על פתיחת חקירה פלילית בגין הטעיית המנהל המקומי והגשת

חתימות במרמה וכן לוועדת האתיקה במשרד המשפטים בנוגע להתנהלות של עו"ד אריה ווייס אשר

פעל בניגוד למטרת ייפוי הכוח שניתן לו.

התנגדות מספר 2

קסטיאל מרקו ויעל דירה מס' 3 רח' רמת הגולן 48

עיקרי ההתנגדויות:

מבקשים להצמיד את השטחים שיפורטו להלן לכניסות אליהן הן צמודות:

כל השטח שבכניסה א' מתחת לדירה מס' 1 ודירה מס' 2 וכן הגג שמעל הדירה בכניסה א' יהיה שייך מכאן להבא לדיירי כניסה א' בלבד.

כמו כן, כל שטח החלל שמתחת לדירות בכניסה ב' מתחת לדירה מס' 11 ודירה מס' 10 כולל חדר הסקה וכן הגג שמעל דירות בכניסה ב', יהיה שייך מכאן ולהבא לדיירי כניסה ב'.

מצוין בזאת כי שאר החלקים המשותפים כגון הגינות , החצר, מערכת הסקה יישארו רכוש משותף.

התנגדות מספר 3

בטיסט שמואל ואסתר דיירי הבניין רח' רמת הגולן 48 .

עיקרי ההתנגדויות:

התכנית מציעה הרחבת יח"ד פרטית על חשבון חלקים השייכים לרכוש המשותף כגון החלק שמתחת לתוספת הבנייה, לא ניתנה לכך הסכמה.

פתיחת חלונות לשטחים המשותפים מהווה הפרעה לשימוש סביר של דיירים באותם שטחים.

- 24 -

כל השטחים המקיפים את הבניין מיועדים לשימוש כלל הדיירים כולל הגינה, כל פעולה לצורך שימוש של דייר יחיד , מהווה יצירת פתח להשתלטות על שטחים משותפים.

מתנגד מספר 4

רובין אריה ושרה חנה דיירי בניין רח' רמת הגולן 48

עיקרי ההתנגדויות:

התכנית מציעה להרחיב את הדירה על חשבון השטחים המשותפים, ללא בקשת רשות קודמת וללא קבלת הסכמה מצד המתנגד.

השטחים מיועדים לגינה משותפת סביב הבניין ולא לשימושו הפרטי.

מתנגד מספר 5

ארמן מרים מדירה מס' 14 רח' רמת הגולן 48

עיקרי ההתנגדויות:

- אין תכנון לגבי המקלט במצב ביניים של בנייה. המקלט הקיים אינו פעיל ולא שימושי.

- התיק מלא החסרות , סתירות וחוסר הגדרות . יש תכנית מקורית גדולה, בנוסף יש תכנית שנראה שהתווספה לאחר מכן אשר נוגדת את התכנית המקורית. אין התכתבות בתיק לגבי השינויים.

- בקרה על אנשי מקצוע ורישיונות מאוד רופף וחסר. המהנדס שחתום על ההיתר כבר לא בתמונה. תוקף רשיון של אנשי מקצוע פג.

- נכרתו לפחות 4 או 5 עצים בוגרים יפיפיים בשטח כחודשיים לפני התקבל ההיתר, מה שנעשה ללא ידיעת הדיירים.

- אין בקרה ושליטה לפני ותוך כדי הפרוייקט. העבודות מתנהלות באופן מסוכן - התכנון של תכנית הנ"ל נוגד כל עקרונות תכנון המתאימים לשכונה. יש כאן הרס של נכס על חשבון הדיירים.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית בתנאים הבאים :

1. לקבל חלק מההתנגדות לעניין החתימות כי אינן עומדות בדרישות החוקיות ולעניין שימוש לרעה

בייפוי הכוח שהוגש לצורך הסכמות - בבניין קיימות שתי כניסות ו - 16 יח"ד עפ"י נסח טאבו. עפ"י - 25 -

התקנות למי רשאי להגיש תכנית בבית המשותף, לצורך הרחבת יח"ד נדרש %33 הסכמה מתוך הדיירים הרשומים בבית המשותף. התקבלו 7 ייפויי כוח לצורך קידום התכנית , דהיינו %43 - מעבר לנדרש. יצוין כי ההסכמות נבדקו ע"י הלשכה המשפטית של הועדה המקומית ואחוזי ההסכמות נמצא תקין לצורך קידום תכנית. יחד עם זאת, לאור ההתנגדויות הרבות שהוגשו לא ברור מצב ההסכמות. תנאי למתן תוקף יהיה הגשת %33 הסכמות בהתאם לתקנות לבדיקה מחודשת של היועץ המשפטי.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין תכנון בעייתי, תכנון הנוגד עקרונות של כל השכונה - מדובר בתכנית

נקודתית אשר אינה סותרת מדיניות המקום , התכנית מציעה הרחבה של יח"ד קיימת מתחת לבניין הקיים , אינה פוגעת בקונטור הבניין ואינה משנה או פוגעת בתכנון הבניין הכללי .

3. לדחות את ההתנגדות לעניין הצמדת שטחים שמתחת לדירות 1 ו2 , גגות מעל הדירות , חדרי הסקה

וכו' – הצמדת השטחים לדירות נעשית במסגרת רישום/ תיקון רישום הבית המשותף אשר הינו הליך קנייני ולא בהליך תב"ע/ היתר בניה. לאור האמור יש לפנות לערכאות המתאימות.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין הרחבת יח"ד על חשבון חלקים השייכים לרכוש המשותף כגון פתיחת

חלונות לשטחים המשותפים, השטח מתחת ליחידת הדיור המיועד להרחבה, הגינה המשותפת – ככול

ויתקבלו הסכמות בהתאם לתקנות בסעיף 1 יינתן מענה גם להתנגדות זו .

5. לדחות את ההתנגדות הנוגעת להליך היתר לפי תמ"א 38 הקיים בבניין כגון מקלט לא שימושי במהלך

הבניה, כריתה של עצים טרם קבלת היתר, רישיונות אנשי מקצוע אשר לא תקפים, עבודות

שמתבצעות ללא בקרה. התכנית הנ"ל אינה עוסקת בהליך תמ"א 38 או בליקויי בניה בהליך תמ"א ,38 אלא בהרחבת יח"ד קיימת, על כן הטענות אינן רלוונטיות לתכנית. במידת הצורך, ניתן לפנות בנושא למח' לפיקוח על הבניה לאכיפה.

6. מדובר בתכנית במסלול של סמכות מקומית, אשר הופקדה עפ"י סעיף 62א(א) .14 מאחר ולא ניתן עוד

לקדם תכניות בסמכות מקומית לפי סעיף ,14 יש לתקן את מסמכי התכנית כך שיתאימו לסעיפים

התקפים עפ"י 62א(א) .

7. הערות גרפיות

א. בנספח החלוקה בטבלת איחוד וחלוקה - הערות הטבלה יש לתקן תא שטח 1 לתא שטח .4

ב. יש להסיר עצים ממסמכי התכנית אשר כבר לא קיימים ונכרתו בהליך היתר לתמ"א .38

8. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית.

מבקשי

- 26 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1322304

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ג'ונס דבי

עורך התכנית: גלר דינה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 13/08/2024

כתובת דרך החורש 92 , ,94 רמות

גוש חלקה בשלמות

30725 15 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

סעיף 1 בהחלטה מתאריך 8.1.25 מבוטל: "על פי מדיניות התכנון באזור ללא ציפוף ניתן להוסיף עד %50 משטחי הבניה העיקריים המאושרים, שהם 450 מ"ר כוללים בתכנית זו. במסגרת התכנית מוצעים 600 מ"ר שטחי בניה כוללים. יש להציג חישוב שטחים לשטחים המוצעים בתכנית. שטחי הבניה יוצעו מכוח סעיף 62א(א)(13ב).

בנוסף, ניתן להציע שטחי שירות בתת הקרקע, שיחושבו לפי סעיף 62א(א)15 ויהיו עבור שימוש מחסן בשטח שלא יעלה על 20 מ"ר. שטחי הבניה למעט השירות כפי שמצוין- יעמדו במדיניות של תוספת %50 שטחי בניה. יש לתקן בתיאום עם מחלקת תכנון העיר."

23/04/2025

במקומו יבוא:

על פי מדיניות התכנון באזור ללא ציפוף ניתן להוסיף עד %50 משטחי הבניה העיקריים המאושרים. יש להציג חישוב שטחים לשטחים המוצעים בתכנית. שטחי הבניה יוצעו מכוח סעיף (62א)א13ב .בנוסף, ניתן להציע שטחי שירות בתת הקרקע, שיחושבו לפי סעיף 62א(א)15 ויהיו עבור שימוש מחסן בשטח שלא יעלה על 20 מ"ר, ממ"ד על פי התקנות ומדרגות שמובילות אל הקומה התת קרקעית. שטחי הבניה, למעט השירות כפי שמצוין - יעמדו במדיניות של תוספת %50 שטחי בניה.

יש לתקן בתיאום עם מחלקת תכנון העיר.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטות מתאריך ,29.5.24 ,11.12.24 ,8.1.25 ימשיכו לחול.

- 27 -

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

סעיף 5 בהחלטה מתאריך 25.9.24 מבוטל – "בתכנית המדידה מסומנים 5 עצים בתחום המגרש. 4 עצים מסומנים לשימור בתכנית. יש לקבל חו"ד אגף שפ"ע גננות לעניין העצים בתחום התכנית."

08/01/2025

במקומו יבוא: "כל העצים בתחום התכנית יסומנו לשימור. אין צורך בקבלת חו"ד אגף

שפ"ע גננות לעניין העצים בתחום התכנית."

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 25.9.24 ובתאריך 11.12.24 ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

סעיף 1 בהחלטה מתאריך 25.9.24 מבוטל – "על פי מדיניות התכנון באזור ללא ציפוף ניתן להוסיף עד %50 משטחי הבניה העיקריים המאושרים, שהם 450 מ"ר כוללים בתכנית זו. במסגרת התכנית מוצעים 600 מ"ר שטחי בניה כוללים. יש להציג חישוב שטחים לשטחים המוצעים בתכנית. שטחי הבניה יוצעו מכוח סעיף 62א(א)(.)14 בנוסף, ניתן להציע שטחי שירות בתת הקרקע, שיחושבו לפי סעיף 62א(א)15 ויהיו עבור שימוש מחסן בשטח שלא יעלה על 20 מ"ר. שטחי הבניה למעט השירות כפי שמצוין- יעמדו במדיניות של תוספת %50 שטחי בניה. יש לתקן בתיאום עם מחלקת תכנון העיר."

11/12/2024

במקומו יבוא: על פי מדיניות התכנון באזור ללא ציפוף ניתן להוסיף עד %50 משטחי

הבניה העיקריים המאושרים, שהם 450 מ"ר כוללים בתכנית זו. במסגרת התכנית מוצעים 600 מ"ר שטחי בניה כוללים. יש להציג חישוב שטחים לשטחים המוצעים בתכנית. שטחי הבניה יוצעו מכוח סעיף 62א(א)(13ב). בנוסף, ניתן להציע שטחי שירות בתת הקרקע, שיחושבו לפי סעיף 62א(א)15 ויהיו עבור שימוש מחסן בשטח שלא יעלה על 20 מ"ר. שטחי הבניה למעט השירות כפי שמצוין- יעמדו במדיניות של תוספת %50 שטחי בניה. יש לתקן בתיאום עם מחלקת תכנון העיר.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 25.9.24 ימשיכו לחול.

25/09/2024

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה - 28 -

ממליצים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

על פי מדיניות התכנון באזור ללא ציפוף ניתן להוסיף עד %50 משטחי הבניה העיקריים המאושרים, שהם 450 מ"ר כוללים בתכנית זו. במסגרת התכנית מוצעים 600 מ"ר שטחי בניה כוללים. יש להציג חישוב שטחים לשטחים המוצעים בתכנית.

שטחי הבניה יוצעו מכוח סעיף 62א(א)(.)14 בנוסף, ניתן להציע שטחי שירות בתת הקרקע, שיחושבו לפי סעיף 62א(א)15 ויהיו עבור שימוש מחסן בשטח שלא יעלה על 20 מ"ר. שטחי הבניה למעט השירות כפי שמצוין- יעמדו במדיניות של תוספת %50 שטחי בניה. יש לתקן בתיאום עם מחלקת תכנון העיר.

בהמשך לנ"ל, לא ברור לשם מה יש צורך בחדר טכני ויש לבטלו. לא יסומנו בשטח המחסן חלונות ומערכות אוורור ושחרור עשן. תבוטל החצר האנגלית שמטרתה לאוורר חדרים אלו. יש לבטל את המעבר המקורה והמדרגות המחברים בין המחסן והחדר הטכני אל הדירות. הכניסה למחסן תתאפשר רק דרך החניה. לחילופין, ניתן להציע מחסנים בקומת מרתף מתחת לדירות הקיימות, שיהיו מחוברים לדירות במדרגות ישירות. קומת המחסנים לא תחרוג מקונטור המבנה הקיים. שטח מחסן לא יעלה על 20 מ"ר ליח"ד. תכנון המחסנים ומיקומם יתואם מול מחלקת התכנון.

יש לסמן קו בניין תת קרקעי שיכלול את הקומה התת קרקעית המוצעת.

לא תותר גמישות במיקום תוספת שטחי השירות בקומה התת קרקעית. יש לבטל סעיף 4.1.2ב' סעיף קטן 6 בהוראות התכנית.

בתכנית המדידה מסומנים 5 עצים בתחום המגרש. 4 עצים מסומנים לשימור בתכנית. יש לקבל חו"ד אגף שפ"ע גננות לעניין העצים בתחום התכנית.

יש לקבוע את הצבת המתקנים הטכניים בחלל גג הרעפים בלבד ולא תותר התקנת מערכות על קירות המבנה או על גג הרעפים- נושא זה יקבע בסטיה נכרת.

יש לוודא התאמה מושלמת בין היתרי הבניה המאושרים והמוצג בתכנית כמאושר.

יש לסמן להכשרה בצורה גרפית ומילולית את כל התוספות המוצעות שקיימות בפועל ללא היתר, בתכניות, חתכים וחזיתות.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד 'לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

- 29 -

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

תקנון:

סעיף 1.4 – יש להוסיף לפי אלו סעיפים בחוק התכנון והבנייה התכנית בסמכות מקומית.

סעיף 1.7 – להשלים נתונים.

סעיף 1.8 – יש להוסיף מספרי טלפון של כל בעלי העניין.

סעיף 3.2 – שטח התכנית במצב המוצע והמאושר אינו תואם.

סעיף 7.1 – יש להוסיף שלב ביצוע עבור הריסת/הכשרת עבירות בניה.

נספח בינוי:

יש להציג את הקירות בחתכים בצבעים סטנדרטיים (אפור, צהוב ואדום בלבד).

יש לציין ע"ג התכנית מילולית את מיקום הממ"דים הקיימים והמאושרים בהיתר המקורי.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת בניה בקומות קיימות, תוספת קומת מרתף והגבהת חלל גג רעפים לשם הרחבות יחידות דיור קיימות , ברחוב דרך החורש .94-92

עיקרי הוראות התכנית:

-1 שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים 5 מיוחד לאזור מגורים א'.

- 30 -

-2 קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן :

- קביעת בינוי לחפירת קומת מרתף.

- קביעת בינוי לתוספות בניה בקומת כניסה ובקומה א'.

- קביעת בינוי להגבהת חלל גג רעפים.

הכל לשם הרחבת יחידות דיור קיימות בשטח ובהתאם לנספח הבינוי.

-3 קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

-4 הגדלת שטחי הבניה בשטח.

-5 קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

-6 קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

-7 קביעת הוראות בגין גדרות ומבנים להריסה.

-8 קביעת הוראות בגין עצים לשימור.

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 23/05/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 22/07/2025 .

לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

חביבה שפר, משעול הרותם 13

ביתה נמצא כ -40 מ' מהנכס נשוא התכנית.

עיקרי ההתנגדות:

-1 המודעה על הגשת התב"ע היתה תלויה בחזית הנכס ובקרבתו במשך כשבועיים. שלט אחד מבין שניים נעלם כעבור מספר ימים לאחר תלייתו, עוד בחודש מאי. המודעה השניה הושלכה לחניית הנכס לכל המאוחר ביום, כשצולמה התמונה דלהלן .18.6.25 לאחר מכן נעלמה לגמרי מהשטח. לפיכך הפרסום אינו עומד בדרישות תקנות התכנון והבניה (פרסום הודעה על הפקדת תכנית על גבי שלט לפי סעיף 89א לחוק), תשס"ד-2004 ויש להורות על הארכת תקופת הפרסום ותליית מודעות מחדש.

-2 תב"ע 2644 קבעה כללים נוקשים באשר לבניה בשטח תחולתה ברמות ב'. בזכות הוראותיה המחמירות כונתה השכונה ע"י האדר' דוד קריאנקר, כשכונה המוצלחת מבין אלו שנבנו אחרי .1967 בין היתר, תב"ע 2644 אינה מאפשרת גגות שטוחים. סע' 9.9.1 קובע בין היתר כי "כל הגגות יהיו גגות רעפים בלבד". לצער רבים מתושבי השכונה הותיקים, ועדה זו מאפשרת, ברצף החלטותיה בתבע"ות נקודתיות, פגיעה משמעותית באופי המרקם הבנוי שאפיין את שכונת רמות והפכה אותה לייחודית בעיר.

אעפ"כ, למיטב ידיעתי, בכל התב"עות שהוגשו בשטח שבתחולת תב"ע ,2644 לא אושר אף גג שטוח אחד .אישור גג שטוח על חלק מהנכס כמוצע בתכנית (לפי תשריטי החזיתות המערבית והמזרחית)

יהווה תקדים שעלול להוביל לשינוי דרסטי במראה השכונה. יתר על כן, גג שטוח מהווה "תשתית"

- 31 -

להצבת מתקנים עליו ,ואפילו מבניה נייד כפי שנעשה במקומות שונים ברמות ב' ) שאינם בתחולת תב"ע ,2644 כגון ברח' יגאל ,31 8ב' ועוד(.

הגם שמדיניותה המוצהרת של הועדה היא לאשר הגדלת אחוזי בניה, אין בכך כדי להצדיק התרת יתר הוראות התב"ע שנועדו לשמור על אופיו המיוחד של השכונה, הנצפית מהכניסה לירושלים .להלן צילום מסך של הגג השטוח המבוקש.

-3 ככל שתאושר התכנית, יש לקבוע במפורש שלא יותר הצבת דוד שמש על הגג.

-4 בעבר שימש הנכס, בבעלות הבעלים המגישים את התכנית הנוכחית, כתלמוד תורה, בעבירת שימוש חורג .לפיכך יש לקבוע מפורשות בתכנית שהנכס ישמש מגורים בלבד, כפי שנעשה לדוגמה בתכנית ,101-0390294 )דרך החורש )175שם נקבע מפורשות בסעיף סע' .(4.1.2ו') שכל שימוש מלבד מגורים תיחשב סטייה ניכרת.

-5 נציין עוד כי בנספח הבינוי, בתשריט החזית הדרומית, מוצג הבניין שמאחורי הנכס, משעול הרותם ,6-8 נשוא התכנית כאילו הוא גדול וגבוה ממנו בהרבה (ומסומן "לא ניתן למדידה"), ואין התשריט מייצג את המצב במציאות.

-6 בנספח הבינוי צוין "תוספת מוצעת" בחזית המזרחית של הבניין כאשר בפועל מדובר על שטח להכשרה )צילום מסך מהנספח ותצלום הבית, להלן); יש להורות על תיקון הנספח כך שיתאים למצב הקיים.

-7 ככל שתאושר הגבהת גג הבניין כמבוקש בתכנית, אין לאשר הגדלה משמעותית של מסת הבניה בחזית הדרומית הפונה לדרך החורש, נוכח גובה נכס על פני הרחוב.

-8 בנוסף לנטען לעיל, מדיניות הועדה התומכת בהכשרת עבירות בניה ברחבי שכונת רמות, פסולה ומנוגדת לפסיקה. ברחבי שכונת רמות ב' ו-ג' התופעה מעודדת "קביעת עובדות בשטח" ואוירה של "כל דאלים גבר " ההולכת ופושטת ופוגעת במרקם החברתי.

התנגדות מספר 2 :

מרסל פויגלמן, משעול הרותם ,8 חלקה 14 הגובלת מצפון בשטח התכנית.

עיקרי ההתנגדות:

אני מתנגד להרחבת הבית ברחוב דרך החורש 92 ולבצוע שינויים בבית הקיים.

-1 בייתי נמצא בסמוך מאד לבית זה בחצר שמעל קיר התמך, כל שינוי יגרום לי באופן ישיר לנזק חמור היזק שמיעה ראיה. אני מתנגד לחפירות וכל הריסה בחלקת השכן באופן שעלול להזיק לביתי ולחצר ביתי.

אבקש לחייב ביצוע באופן שאינו פוגע בקיר תמך הקיים. יש כאן סיכון משמעותי לנזק בטיחותי ליציבות ביתי.

-2 אני מגיש התנגדות בזאת להגבהה של גג הרעפים, כדי למנוע חסימה של מעט הנוף היחיד שיש לי.

-3 מאחר ואני רגיש לרעש אני מגיש התנגדות בזאת לכל שינוי שיגדיל את היזק השמיעה מבית זה.

- ההתנגדות כוללת:

.a ההתנגדות להקטנת המרחק בין הבתים.

.b ההתנגדות לפתיחת חלונות בקיר החזית האחורית של הבית. זו משפחה עם ילדים בכל הגילאים והיזק הרעש והפרטיות יהיו קשים מאד עבורי.

.c ההתנגדות להצבת מכונות ומנועים בחצר האחורית. אבקש לחייב בנספח בינוי את מיקומם מזרחית או דרומית לביתם, בשטח שגובל עם הכביש.

- 32 -

התנגדות מספר :3

גבריאל איצקוביץ, הרותם ,6 חלקה 14 מצפון לשטח התנכית.

עיקרי ההתנגדות:

מעיון בהרמוניקה ראיתי שהתכנית כוללת - הרחבת יחידות דיור, תוספת גובה בגג הרעפים, תוספת קומת מרתף, חניה תת קרקעית, תוספת פתחים, שינויים בפתחים קיימים, היעדר התייחסות למיקומים של מעבים, מכונות ומנועים, היעדר התייחסות לחיזוק קיר תמך בין החלקות.

רגני מגיש את התנגדותי -

-1 רכשתי את בייתי לאור המציאות הקיימת בשטח ובדקתי בפועל את הנתונים הקיימים בחלקות הסמוכות, כי הם עומדים בדרישותיי ומתאים לצרכיי. אני מתנגד בתוקף להגבהה של גג הרעפים. יש לי פיסת נוף קטנה ולכן היא מאד משמעותית עבורי. הבית ברחי דרך החורש 94 מסתיר לי את רוב הגוף.

לא אוכל לתת להם לקחת את המעט שנשאר.

-2 אני מתנגד בתוקף להרחבת ביתם ע"י הקטנת המרווחים הקיימים בין הבתים. אלו בתים צמודים וכל הקטנה במרווחים תביא להיזק.

-3 אני מתנגד בתוקף לפתיחה של חלונות חדשים לעבר ביתי. אין ספק שדבר זה יהרוס את הפרטיות בביתי. אני לא מעוניין לראות את חדריהם ולשמוע את הווי חייהם מחלון ביתי במקום השקט והשלווה של האזור. ואני גם לא מסכים שהם יראו לתוך ביתי. מדובר במשפחה עם ילדים בכל הגילאים והיזק הרעש והפרטיות יהיו בלתי סבירים עבורי ועבור משפחתי.

-4 מאחר והבית מוגבה מהכביש יכולים להוסיף את החדרים בתת הקרקע במקום בנג.

-5 אני מתנגד בכל תוקף להצבה של מכונות מעבים או מנועים מתחת חצר ביתי, מאחר והרעש עולה אל ביתי, הרעש יפריע באופן משמעותי. אני מבקש לראות התייחסות בתכנית כבר בשלב התב"ע המחייבת הצבה של הנ"ל בחזית המזרחית של ביתם, באופן שלא יגבול עם הבתים בחלקות הגובלים.

-6 התנגדותי האחרונה והחשובה -בין החלקות 15 ל-14 ישנו קיר תמך בן כ-45 שנה. אני מבקש התייחסות לטיפול נכון בקיר התמך שבין חלקה 15 לחלקה שלי, חלקה מס 14 מאחר וקיר זה בעייתי חשוב להתייחס נכון ולמנוע בעיות בעתיד. יותר ממחצית מעובי הקיר נמצא בגבול החלקה שלי לכן לא

אסכים בשום אופן להריסה של קיר זה המהווה סכנה ליציבות ביתי, מאחר וקיר זה מחזיק את הקרקע

שעליו מושתת ביתי. לא אסכים לדיפון שיכול לייצר סדקים בקיר התמך שיובילו לסכנת סדקים ומפולת.

שמירה על הקיר לשם חפירה תיעשה באופן שלא ייווצרו סדקים ולא יגרם כל נזק, אף לא זמני, לקיר התמך, לחצר ולקירות ביתי.

התנגדות מספר :4

אסתר אולך, דרך החורש 96

עיקרי ההתנגדות:

-1 אני מתנגדת לחפירות בקרקע, ולהריסת גדרות האבן.

-2 אני מבקשת למנוע בצורה שתהיה מחייבת כל פגיעה בגדר האבן הגובלת עם החלקה שלי, בגינות חצר ביתי ובמדרגות העולות אל ביתי ברחוב דרך החורש .96 -3 מאחר וקיימת חניה חפורה בקרבת גדר האבן המפרידה בין החלקות, אני מאמינה כי מתוכננת גישה מהחניה לביתם, אבקש לראות זאת בנספח הבינוי.

- 33 -

-4 כמו כן, אני מבקשת תכנון מוקדם למיקום המזגנים וכד', כדי שלא יהיו בחזית המערבית הגובלת עם החלקה שלי. רעש בלתי סביר של מזגנים ומנועים יפריע לי מאד.

-5 אני אשמח לדעת גם שעות עבודה באתר.

-6 מבקשת לעגן מראש את שעות העבודה שבהם יהיה מותר להם לעשות רעש. גם בקשר לימי שישי וערב חג, כמה מוקדם וכמה מאוחר מותר להם לעשות רעש.

-7 מבקשת שיתחייבו מראש לתכנית ארגון אתר - איפה יחנו את הדחפורים שלהם ושלא יחנו מול הבית שלנו גם העובדים שלהם או אדריכלים, כדי לא לקחת מיקום חנייה מול הבית שלנו.

-8 גם שלא ישליכו לפח שלנו פסולת.

-9 פשוט לא מעוניינת להיכנס לוויכוחים איתם.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף )62א()א( לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל

חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

-1 לדחות את ההתנגדות שפרסום הודעה על הפקדת התכנית אינו עומד בדרישות תקנות סעיף 89א לחוק התו"ב. וכי יש להורות על פרסום מחדש, ולהאריך את תקופת ההתנגדות בהתאם -

התקבל תצהיר על תליית מודעות של חברת הפרסום בהתאם להנחיות .

-2 לדחות את ההתנגדות לעניין הגג השטוח והפגיעה המשמעותית באופי המרקם הבנוי שמאפיין את שכונת רמות – הגג השטוח המוצע בתכנית הינו מרפסת גג מוצעת שאין בה כדי לפגום במראה האדריכלי הייחודי של הבניינים ברחוב. אין סטייה מהותית מהוראות תכנית 2644 לעניין עיצוב המבנה.

-3 לדחות את ההתנגדות לעניין איסור על הצבת דודי שמש על הגג, תכנון מיקום המזגנים והמנועים – סעיף .4.1.2א ()8 בהוראות התכנית מחייב הצבת מתקנים טכניים בחלל גג הרעפים בלבד. לא תותר התקנת מערכות על קירות המבנה או על גג הרעפים. הוראה זו תיחשב כסטייה ניכרת.

-4 לקבל את ההתנגדות שבעבר שימש הנכס כתלמוד תורה בשימוש חורג. וכי יש לקבוע את השימוש למגורים בסטייה ניכרת - יש לקבוע בסעיף 4.1.2א בהוראות בתכנית כי השימוש יהיה למגורים בלבד והוראה זו תיקבע כסטייה ניכרת.

-5 לקבל חלקית את ההתנגדות שבנספח הבינוי בחזית הדרומית, מוצג הבניין שמאחורי הנכס בממדים שגויים. הכשרת הבניה הקיימת בחזית האחורית המזרחית מוצעת כחדשה - יש לתקן את נספח הבינוי כך שישקף את המצב הקיים בשטח, בתיאום מחלקת התכנון.

-6 לדחות את ההתנגדות להגבהת גג הבניין שתהווה הגדלה משמעותית של מסת הבניה בחזית הדרומית הפונה לדרך החורש, נוכח גובה נכס על פני הרחוב. וכי הגבהת הבניין תסתיר את הנוף - 34 -

לבתי השכנים - הבניין ממוקם כ-2.7 מטר מעל מפלס הרחוב. ההגבהה המבוקשת של גג הרעפים בחצי מטר בלבד, אינה משמעותית ואין בה כדי לפגוע בנוף או להגדיל בצורה משמעותית את מסת הבניין והיא מקובלת מבחינה תכנונית.

-7 לדחות את ההתנגדות שמדיניות הועדה התומכת בהכשרת עבירות בניה ברחבי שכונת רמות, פסולה ומנוגדת לפסיקה – המדיניות העירונית מאפשרת גם הכשרה של עברת בניה, לאחר בחינה תכנונית ותוך איזון בין צורכי התושבים לבין שמירה על החוק והמרקם העירוני.

-8 לדחות את ההתנגדות של סכנה בטיחותית למבנים וחצרות השכנים מהחפירות והריסה של קירות התמך – בתהליך הכנת היתר הבניה נדרש אישור קונסטרוקטור – מהנדס בניין בכל תכנית. אישור המהנדס ניתן לאחר בחינת השפעת העבודות המתוכננות על יציבות קיר התמך והמבנים הסמוכים.

-9 לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין היזק שמיעה וראיה לבתי השכנים כתוצאה מתוספת הבניה המוצעת ופתיחת חלונות בקיר החזית האחורית של הבית – התכנית אינה מבקשת לצמצם את המרחק בין המבנה הקיים לבתי השכנים, אך מתווספים פתחים חדשים לכוון בתי השכנים בחזית האחורית. הפתחים בקומה +-0.00 פונים לקיר תמך בין החלקות, ואינם פונים ישירות לבתי השכנים, ולכן לא צפויה פגיעה בפרטיות או עלייה משמעותית ברעש, למרות זאת ולאור העובדה שבחדרים אלה יש בתכנית המוצע שלוש חלונות לכיוונים שונים יש לבטל את החלון החדש המוצע בתוספת הבניה באגף המזרחי בקומה א' במפלס +3.15 שפונה לחזית האחורית הצפונית, ולהשאיר את יתר הפתחים . בנוסף, לא תותר פתיחת דלת יציאה למרפסת באגף המערבי במרפסת הגג, אשר קרובה לגבול החלקה ובמפלס הקרקע של חלקת השכנים. יש לציין מידות לקווי הבניין על גבי התשריט. התכנית תתוקן בתיאום מחלקת התכנון.

-10 לדחות את ההתנגדות שיש להציג את הגישה לחניה בנספח הבינוי - נספח הבינוי מציג את תכנון הגישה לחניה, כולל שביל הגישה מהדרך ועד לבית. תכנית קומת הקרקע מציגה את הפיתוח והשביל ותכנית קומת המרתף המציגה את החניה.

-11 לדחות את ההתנגדות לעניין תכנון שעות העבודה בשטח ומיקום הדחפורים ועניין החניה בזמן עבודה וזריקת הפסולת - נושאים אלו אינם נקבעים בתכניות בניין עיר ויקבעו בשלב היתר בניה בהתאם לתקנות הרלוונטיות.

-12 לקבל חלקית את ההתנגדות להריסת גדרות האבן בממשק של החלקה עם הרחוב- יש להוסיף להוראות התכנית סעיף כתנאי למתן טופס 4 ותעודת גמר, כי המדרכה, גדרות ותשתיות שייפגעו כתוצאה מהבניה המוצעת בתכנית, ישוקמו על ידי מגיש הבקשה להיתר לשביעות מחלקת האחזקה באגף שפ"ע בעיריית ירושלים.

-13 לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית.

- 35 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1098219

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: לוי חיים

עורך התכנית: זוננפלד נעמי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 21/1/2024

כתובת הרב יהושוע ברים 14 , רמת שלמה

גוש חלקה בשלמות

30563 114 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

במסגרת התכנית מוצעת תוספת של 4 יחידות דיור חדשות באזור שמוגדר "לא לציפוף" בהתאם למדיניות תכנית מתאר .2000 מדיניות זו נקבעה בסמוך להקמת שכונת רמת שלמה ולא היתה הצדקה לתוספת יחידות דיור. מאחר ומדובר באזור שאינו מאופיין בצמודי קרקע, ועבר זמן מהקמת השכונה, ניתן להוסיף יחידות דיור רק בתנאי שיוצג פתרון חניה בתחום החלקה בתיאום עם מחלקת התכנון ,ככול ולא יימצא פתרון כאמור ניתן לאשר תוספת של דיוריות על פי הנחיות מנהל התכנון לארבע דירות אלה, מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בתיאום עם מחלקת התכנון .

15/05/2024 על פי ה- gis (ממ"ג) נסגרו חלק מהחניות המאושרות בהיתר בחזית הבניין על רחוב ברים ונראה שהוסבו לשימוש אחר. יש להחזיר את השימוש בהתאם למאושר בהיתר לחניה.

יש לתקן את התוספת המוצעת לדירה מס' 2 בקומת הקרקע בחזית צפון מזרחית לרחוב ברים באופן שתתיישר עם קו הבניין הקיים.

יש לבטל את התוספת המוצעת להרחבת דירות ותוספת מרפסת: דירה 3 (מפלס ,)+3.00 דירה 5 (מפלס ,)+6.00 דירה 4 (מפלס ,)+3.00 בחזית דרום מערבית ובחזית דרום מזרחית, אשר מוצעות בצמוד לגבול החלקה ולכוון השצ"פ. יש לשמור על קו בניין של 3 מ'.

כמו כן, יש לבטל תוספת מרפסת המוצעת לדירה 3 (מפלס )+3.00 בחזית צפון מערבית בסמוך

- 36 -

לרחוב, החורגת מקווי הבניין. דירה זו מקבלת מרפסת בחזית צפונית לכוון הרחוב.

במסגרת התכנית מוצעת כניסה נוספת לבניין מדרום למגרש מכוון השצ"פ. על פי תצ"א באתר ה -gis נראה כי בשטח זה קיימים עצים בוגרים שלא סומנו במסמכי התכנית. יש לסמן עצים בוגרים כנדרש, ובהתאם לזאת להסיט את שביל הכניסה לבניין כדי למנוע עקירה של עצים.

על פי תצ"א באתר ה- gis נראה כי חלק מהתוספות המוצעות קיימות בפועל, יש לסמן תוספות אלו להכשרת בניה/ להריסה. ככל ומדובר בתוספות המאושרות בתב"ע וללא היתר בניה, יש לציין זאת במלל על גבי התכנית.

.

בהתאם להיתר הבניה המאושר מוצג בקומת החניה במפלס רחוב ברים חדר אשפה בהמשך לחניות המקורות בבניין. לא ברור מנספח הבינוי איפה פתרון האשפה הקיים או המוצע בתכנית עבור יחידות הדיור הקיימות והמוצעות. יש לתאם את פתרון האשפה מול אגף התברואה ולקבל אישורם כתנאי להפקדת התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית בהתאם לחוות דעת תושייה:

תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש עפ''י תקן התקף ועפ''י מידות תקניות, פתרון החניה יאושר ע"י מחלקת תושייה. נספח התנועה יהיה מנחה בלבד.

יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

- 37 -

הערות טכניות

הוראות התכנית:

דברי ההסבר לתכנית – יש לתקן מספר היתר מקורי של הבניין .1993/884 סעיף 1.4 יש להשלים - לפי סעיף בחוק.

סעיף 1.5.7 יש להשמיט ציון מגרשים / ת"ש מתכניות קודמות שלא נרשמו כחלקות.

סעיף 1.6 יש לתקן מספר תכנית מאושרת ל – 14000א', מספר י.פ ותאריך אישור.

סעיף 1.7.1 יש לציין מספר עמודים, תאריך עריכה ויצירה להוראות התכנית ותשריט מצב מוצע.

1.7.2 יש לציין בנספח הבינוי שהוא מנחה כשחלק מהנתונים מחייבים. מחייב לעניין מספר קומות, קווי בניין, גובה המבנה.

סעיף 2.1 יש להוסיף למטרות התכנית פיצול יחידות דיור ותוספת קומה.

סעיף 2.2 יש לתקן את עיקרי הוראות התכנית. יש להוסיף סעיפים לעניין תוספת קומה ולעניין עצים לעקירה.

סעיף 4.1.2א'(א') - יש להוסיף כי התכנית מתירה תוספת קומה חדשה לשם תוספת שתי יח"ד חדשות.

סעיף 4.1.2א'(ג') – יש לדייק ולהגדיר קו בניין וקן בניין תחתי / תת קרקעי.

סעיף 4.1.2א'(ב') – יש לתקן. נספח הבינוי מנחה כשחלק מהנתונים מחייבים. מחייב לעניין קווי בניין, מספר קומות וגובה המבנה.

סעיף 4.1.2ד' – קולטי שמש על הגג – יש להשלים את הסעיף לסעיף סטנדרטי ובאופן שתישמר גישה לכל הדיירים אל הגג.

סעיף 5 – טבלת זכויות והוראות בניה – יש לציין את מספר הקומות מעל ומתחת לכניסה הקובעת. יש לציין את גובה המבנה.

סעיף 6.2.1 עתיקות – יש להשמיט. מדובר בתוספת לבניין קיים.

יש להוסיף סעיף לעניין עצים לשימור / העתקה / עקירה.

סעיף 7.1 שלבי ביצוע – יש לתקן כמפורט לעיל.

סעיף 7.2 יש לציין זמן משוער למימוש התכנית 10 שנים.

יש להסיר את נספח הבינוי מקובץ תקנון התכנית.

- 38 -

תשריט מצב מוצע:

יש לציין את המרחק מגבול המגרש לקו בניין בכל החזיתות ובמיוחד במקומות בהם המרחק קטן . נספח בינוי:

יש לסמן באופן ברור בינוי קיים המוצע להכשרה בקו אדום מקווקו, בכל התכניות, חתכים וחזיתות.

יש לסמן את קווי הבניין ע"ג תכניות, חתכים וחזיתות.

יש לציין על גבי התכנית את מספרי היתרי הבניה המאושרים.

יש לסמן את שטח המחסנים המוצעים בקו אדום בולט.

יש לסמן תוספת מוצעת לדירה 6 במפלס +6.00 בקו אדום בולט.

תכנית קומה א' (מ]לס ,)+3.00 יש לסמן לאטימה את חלון השירותים הפונה לשטח הרחבת הסלון לדירות .3,4

יש להגדיל ציון המפלסים בחתכים וחזיתות.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית

תוספת 4 יח"ד חדשות והרחבות יח"ד קיימות - רח' ברים .14

עיקרי הוראות התכנית

-1 קביעת בינוי לתוספות בנייה להלן:

• קביעת בינוי לתוספות בנייה בקומות קרקע, א', ב', לשם הרחבות יחידות הדיור הקיימות בהן ,בהתאם לנספח הבינוי ולקיים בשטח.

• קביעת הוראות לפיצול שטח בניה שאושר בתכנית 14000 א' עבור יח"ד 5 ו- 6 (בקומה ג') לשתי יח"ד חדשות (יח"ד 7 ו )8 הכל בהתאם לנספח הבינוי.

• קביעת הוראות לתוספת בניה בקומה ג' לשם הרחבות יח"ד 7 ו- 8 (יח"ד מוצעת בתכנית 1098219 זו)

הכל בהתאם לנספח הבינוי.

• קביעת הוראות לתוספת קומה עליונה לשם תוספת שתי יח"ד חדשות (יח"ד 9 ו- )10 הכל בהתאם לנספח הבינוי.

• קביעת הוראות לתוספת בניה בקומת חניה לשם תוספת מחסנים וחניות, הכל בהתאם לנספח הבינוי.

- 39 -

-2 קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

-3 הגדלת שטחי הבניה בשטח.

-4 הגדלת מס' יחידות הדיור מ-6 יחידות דיור ל-10 יחידות דיור.

-5 הגדלת מס' קומות מ- 4 קומות מעל ה- 0.00 ל- 5 קומות מעל ה- 0.00 .

-6 קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבניה, כאמור.

-7 קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח .

-8 קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

-9 קביעת הוראות בגין עצים לשימור.

התוכנית הופקדה בתאריך 08/05/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 07/07/2025 .

לתוכנית הוגשו 6 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת: מנשה נקי ומשפחתו, המתגורר ברחוב הרב ברים 14 דירה .4

עיקרי ההתנגדויות:

אנחנו משפחה ברוכת ילדים, 10 ילדים בלי עין הרע, וב"ה רובם נשואים+ נכדים וכן ילדים בוגרים.

כרגע מאוד צפוף לנו והצורך למרחב מחיה הכרחי, במיוחד בסופי שבוע, חגים וכו', שאז מאוד עמוס וצפוף.

בתב"ע קיבלנו להרחיב בעורף את הדירה והתוספת ללא אוויר ואור. וברצוננו לערער על כך ולבקש אפשרות לאוויר ואור. במדרגות שנוצרות כתוצאה מההרחבה של הקומה העליונה הנוספת, ליצור לנו משם אפשרות של חדירת אור ואוויר, תחת המדרגות- שישמש כמרפסות לאור ואוויר.

בנוסף, להגדיל ולהאריך את מרפסת המטבח למרפסת תלויה.

זאת ועוד, בחלל שתחת הבניין מבקשים שתאשרו לנו שטח למחסן שזהו דבר הנצרך ביותר למשפחה גדולה.

התנגדות מספר 2 :

מאת: יעקב רוזנס המתגורר ברחוב הרב ברים 14 דירה 3

עיקרי ההתנגדויות:

אנו גרים בשכונה מתוכננת באופן מיטבי עם בניינים של ג-ד קומות, אזורים ירוקים, בנייני ציבור, בתי ספר ומאוד מרוצים כבר 25 שנה. רק עכשיו הצפיפות בשכונה הולך וגובר בונים קומות נוספות בהרבה בניינים.

- 40 -

בקצוות השכונה בונים בניינים גבוהים של שמונה עד 10 קומות ומתכננים בניינים עד 12 קומות. הצפיפות באוטובוסים ברחובות ובבתי כנסת הולך ומתגבר הוא גובר ובלתי נסבל כל זה ללא שירותים מינימליים של דואר בנקים חנויות וכו׳. לשרת את האוכלוסייה.

אין תשתיות בשכונה לפיצול דירות והוספת קומות. אין לשנות תב"ע מתאר לכל השכונה בצורה נקודתית כזו.

התנגדות מספר 3 :

מאת : מרדכי ברים המתגורר ברחוב הרב ברים 14 דירה 1

עיקרי ההתנגדויות:

אני הח"מ מרדכי ברים מ.ז. 000554196 מגיש בזאת התנגדות עצמית אני הבעלים של תת חלקה:1 בגוש: 30563 חלקה: 114 ע"פ ההסכם המצורף להתנגדות זאת ניתן לראות שאני בעלים של החלל שתחת לדירתי במפלס 0.00 ולכן מבקש במסגרת התנגדות זאת לבטל את החניות המוצעות בתכנית המופקדת ולהציע את השטח כיח"ד נפרדת בבעלותי אשר תאוורר ע"י הנמכת מפלס החצר הקיימת שלנו וכך יינתן אוורור נאות ליחידת הדיור החדשה וכן מבוקש באותו המפלס גם מחסן ומשרד. מצ"ב התכנית המבוקשת בתיאום עם האדריכלית ומגיש התכנית.

התנגדות מספר 4 :

מאת : רפאל פלדמן המתגורר ברחוב הרב ברים 12 דירה .4 בניין סמוך.

עיקרי ההתנגדויות:

בניית שתי קומות נוספות בברים 14 יסתיר לי מאור שמגיע לדירה שלי.

המצב ברחוב כבר מאד צפוף אין כבר תשתיות בביוב, חניה ופסולת וזבל. אין בכלל מקום לחשוב על הוספת דירות ברחוב.

תב"ע 14000 זו תב"ע שכונתי אין לבטל החלקים החשובים שלו כגון פיצול דירות או הוספת קומות בצורה נקודתי כזאת.

זה בשביל הועדה המחוזית לא הועדה המקומית.

אני מתנגד לביטול תב"ע 14000 שמגן עלינו ומתנגד להוספת קומות או פיצול דירות בברים .14

התנגדות מספר 5 :

מאת : ישראל רבינוביץ המתגורר ברחוב ברים 12 דירה 1

עיקרי ההתנגדויות:

אנו הח"מ

- 41 -

ישראל רבינוביץ ת.ז.054342357

שיינדל רבינוביץ ת.ז. 53352035

מגישים בזאת התנגדות עצמית.

אנו הבעלים של תת חלקה:2 בגוש 30563 חלקה: 114

ע"פ ההסכם המצורף להתנגדות זאת ניתן לראות שאנו הבעלים של החלל אשר מתחת דירתנו במפלס .0.00

ולכן אנו מבקשים במסגרת התנגדות זאת להציע את השטח כיח"ד נפרדת שתהיה בבעלותנו ושתתאוורר ע"י הנמכת החצר הקיימת שלנו וכך יינתן אוורור נאות ליחידת הדיור החדשה. מצ"ב התכנית המבוקשת בתיאום עם האדריכלית ומגיש התכנית. בנוסף מצורף אישור בעלות הן מהיזם והן צילום העברת התשלום ובנוסף פסיקת הלכה.

התנגדות מספר 6 :

מאת : עו''ד סאמי ארשיד בשם יהושע אריה סנדרס ואסתר סנדרס המתגוררים ברחוב הרב ברים 14 תת חלקה .3

עיקרי ההתנגדויות:

המתנגדים מתכבדים להגיש בפני חברי הועדה הנכבדים את התנגדותם לתכנית האיחוד וחלוקה שהוגשה על ידי יוזם התכנית שמספרה 101-1098219 הכל כמפורט להלן:

1. המתנגדים הינם בעלי זכויות הבעלות, החזקה והשימוש בדירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין

כתת חלקה 3 בחלקה 114 גוש 30563 על פי נסח הרישום המצ"ב להתנגדות זאת ומהווה חלק בלתי נפרד מההתנגדות.

2. המתנגדים מתנגדים לתכנית ולא מסכימים לה. הועדה הנכבדה מתבקשת לדחות את התכנית שהוגשה

בניגוד לרצונם וללא הסכמתם של המתנגדים שהם בעלי זכויות קנין בדירת מגורים וברכוש המשותף ובחלקים בבנין שעליו חלה התכנית. התכנית מבקשת לגזול שלא כדין את הזכויות של המתנגדים ולהעשיר את מגישי התכנית. מגישי התכנית מבקשים להוסיף לעצמם לפחות עוד ארבע יחידות דיור בבנין והכל תוך פגיעה בזכויות המתנגדים ובניגוד לדין ובניגוד למדיניות התכנון במקום .

3. מגישי התכנית מנכסים לעצמם את כל זכויות הבניה והזכות להקים עוד שתי קומות נוספות וליצור

ארבע דירות חדשות. בנוסף התכנית מציעה לחלק מחדש את הרכוש המשותף והכל בניגוד לצו בתים משותפים ובניגוד להיתר הקיים ולתכנית המאושרת.

4. כיום, למתנגדים יש שישית מהרכוש המשותף. התכנית מבקשת ליצור עוד ארבע דירות חדשות עבור

יוזמי התכנית על חשבון הזכויות של המתנגדים. התכנית מבקשת להוסיף לבעלי שתי דירות עוד 200כ-

מ"ר בנויים של מגורים שהם ארבע דירות חדשות, וכן עוד כ 200 -מ"ר של שטחי חניה ושירות. כך - 42 -

שהבעלים של שתי הדירות העליונות בבניין יהפכו להיות בעלים של שש דירות לפחות בבניין ויקבלו יותר ממחצית הבניין החדש בשטחים הבנויים כולל שטחי חניה ושירות. יש ליזמים כוונה של הוספת עוד יחידות דיור בשטחי השירות והחללים בבניין. כך שהבניין בן שש הדירות יהיה לבניין של יותר מעשרים דירות . אישור התכנית יגרום לתוספת משמעותית של שטחים שניתן יהיה לנצלם למגורים גם בניגוד לתכנית ובניגוד להיתר הבניה.

5. יודגש כבר בהתחלה, כי התכנית שהוגשה היא תוכנית מטעה. אין בבניין חניה תת קרקעית. החניה

הקיימת היא במפלס הקרקע ולא ניתן ליצור עוד מקומות חניה תת קרקעיות או מקומות חניה נוספים באותו מפלס קיים .

6. שטח קומת הכניסה הוא שטח שניתן לניצול עבור מגורים להרחבת הדירות הקיימות. לכן גזילת שטח זה

על ידי מגישי התכנית כדי ליצור מקומות חניה חדשים נוגדת את רוח התכנית הקיימת. התכנית הקיימת מאפשרת הרחבת דירות קיימות. במקום הגשת תכנית להוספת יחידות דיור ויצירת צפיפות למה שקיים ובלתי נסבל היום, היה צריך להגיש תכנית אך ורק להרחבת הדירות הקיימות.

7. התכנית נקראת תכנית להגדלת מספר יחידות דיור עבור חלק מבעלי הדירות בבניין. בעצם זוהי תכנית

לביטול זכויות בעלות וזכויות קניין ותכנית שנועדה לגזול מבעלי הקניין את זכויותיהם ולהעבירם ליזם שאין לו שום זכות קניין במקרקעין .

8. התכנית שהוגשה תחת אצטלה של תכנית להרחבת דירות ותוספת יחידות דיור נוספות , מבקשת בעצם

להפר את האיזון התכנונית והקנייני הקיים ולהגדיל זכויות קנין וזכויות בעלות של יוזמי התכנית, ולהפוך אותם מבעלי דירה אחת לבעלים של חמש דירות לפחות . עם כל הכבוד, התכנית לידתה בחטא ואישורה יהיה הוספת חטא על חטא .

9. התכנית לא עומדת בשום תנאי מתנאי החוק להגשתה כתכנית להוספת יחידות דיור בבניין קיים תוך

הפרת זכויות הקנין וכן הפרת זכויות התכנון של כל בעלי הדירות .התכנית הוגשה על ידי בעלי אינטרס להתעשר על חשבון בעלי הדירות האחרים בבניין ולגזול מהבעלים את זכויותיהם.

10. לא נערכו הליכים מתאימים לקבלת הסכמת בעלי הדירות כמתחייב בחוק. אין הסכמות ולא נערכו

כנסים של בעלי הדירות. הוצגו בפני בעלי הדירות מצגים מטעים והועלמו מעיני בעלי הדירות ומפני רשויות התכנון עובדות מהותיות שיש בכל אחת מהן כדי לדחות את התכנית המוצעת.

11. ברמה הכללית מדובר בתכנית שלא עומדת בתנאי מדיניות התכנון הן לעניין יחס דירות מוצעות לדירות

קיימות בפרויקטים באזור שכונת רמת שלמה. בנוסף, מדובר בתכנית שמלאה ליקויים ומידע מוטעה ומטעה הכל כפי שיפורט להלן במסגרת התנגדות זאת.

12. מדובר באזור שיש בו צפיפות גבוהה ומחסור חמור במקומות חניה לכל הרחוב. גם מפרוטוקול הדיון

בתכנית עולה בבירור כי גורמי התכנון מודעים לכך שיש בעיית חניה ברחוב. התכנית המוצעת תגביר את הביעה ולא תפתור אותה. תוספת יחידות דיור משמעותה תוספת מכוניות לרחוב שממילא סובל ממצוקה.

- 43 -

13. ההצגה בתכנית המוצעת כי תיווצר חניה חדשה תת קרקעית בבניין היא בלתי מציאותית וסותרת את

המציאות. כיום אין בבניין חניה תת קרקעית. יש קומת חניה במפלס הכניסה ולא ניתן ליצור עוד מקומות חניה כפי שהתכנית מציעה.

14. אף בנוסף, מדובר בתכנית לא ראויה, כאשר מבקשים להקים בנין צפוף תוך הגדלת הצפיפות הקיימת

ממילא ללא פתרונות חניה ראויים וללא שטחי שירות והכל תוך הצגת מצגי שווא בפני הועדה הנכבדה.

התכנית מציגה מצג כאילו אפשר להוסיף מקומות חניה ומעלימה במכוון קירות יסוד של חדרי הממ"ד של הבניין .

15. להלן התשריט הנכון של המצב הקיים בבניין .

16. תב"ע 101-1098219 מבקשת להוסיף חניות בקומת החניה ע"י חפירה ע"מ שיוכלו להוסיף יח"ד

למבנה. בשרטוט הקומה המוצע הושמטו קירות יורדים של טורי ממ"דים – כמסומן במסגרות כחולות במילוי בצבע תכלת. יש לבחון מחדש את היתכנות הקמת החניות, ואם כן כמה חניות ניתן להוסיף.

17. ברמה הפרטנית, מדובר בתכנית של גזילת זכויות קניין ממש .

18. התכנית לא מציגה טבלה שמאית ולא משקפת בפני חברי הועדה מה הזכויות של היזמים ומבקשת

לנכס ליזמי התכנית עוד ארבע דירות חדשות לפחות ובכך להעשיר את קופת היזם .

19. התכנית מציעה להוסיף ארבע דירות חדשות ועוד שתי דירות נוספות בתוך החללים של הבניין ולא

מציעה מה מקבלים בעלי הזכויות הרשומים במקום דירותיהם באופן ספציפי וביחס שווה לבעלות שלהם היום. התכנית מבקשת שכל הזכויות יהיו של יוזמי התכנית ובכך הופכת אותם לבעלים של יותר ממחצית הבניין .

20. התכנית צריכה לשקף באופן מדויק את המצב הנכס של כל אחד מהבעלים והמצב היוצא. תכנית זו

נכשלת לעשות כן .

21. מדובר בבתים משותפים ודירות ספציפיות היום. התכנית מבקשת לבטל את הרישום הקיים, לבטל את

החלוקה לדירות וליצור בנין חדש שיש בו עוד שש דירות נוספות כולן בבעלות יוזם התכנית ובכך להפוך אותו מבעלים של דירה אחת לבעלים של שש או שבע דירות נוספות. די בכך כדי להורות על דחיית התכנית.

22. מדובר בתכנית המוכתרת במלים שהיא תכנית לתוספת יחידות דיור, רק שהיא מתעלמת מהבעלות

הקיימת בשטח ומתעלמת מהעובדה כי לכל דירה יש בעלים וכי הרכוש המשותף כולל זכויות הבניה הם בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות וכל תוספת של יחידות דיור צריכה לשקף את הזכויות של כלל הבעלים. די בכך כדי להורות על קבלת התנגדות זו ולהורות על דחיית התכנית.

23. עם כל הכבוד, אי אפשר לאשר תכנית לתוספת זכויות בניה ותוספת יחידות דיור ערטילאית המנותקת

מיחסי הבעלות בקרקע. המבנה נמצא ברחוב ברים 14 שכונת רמת שלמה בירושלים, בצידה הדרומי גובלת החלקה בגינה הפונה לרחוב האדמו"ר מסדיגורא. כניסה למבנה, וחניות כיום מרחוב ברים.

המבנה כיום בן 3 קומות מעל קומת חניה. היתר הבניה המקורי נחתם ב .19/7/9 - 44 -

24. המתנגדים בחנו את התכנית, הוראותיה ומטרותיה והגיעו למסקנה כי התכנית כפי שהוגשה נועדה

להפר את האיזון הקנייני והתכנוני הקיים במקום ופוגעת בצורה בלתי חוקית ובמידה על הנדרש בזכות הקנין ובזכות הבעלות ובזכות למגורים הולמים ובזכות התכנון של המתנגדים.

25. יתירה מזו, התכנית במתכונתה הנוכחית, איננה ראויה ואיננה מתאימה מבחינה תכנונית והיא

מתעלמת מהמצב הקנייני, התכנוני והמשפטי הקיים במקום. אף התכנית כוללת מידע מוטעה. התכנית והתשריט אינם משקפים את המציאות בשטח.

26. תב"ע 14000 א מאשרת תוספת שטחים בצורה מדורגת למבנה (לא מוצג נכון בתב"ע 101 .)1098219

27. המתכונת המוצעת עתה בתכנית יוצרת דירות חדשות ושטחי שירות חדשים שאין שום קשר ביניהם

לבין יחס הבעלויות בקרקע ואינם יכולים להיות דירות מיוחדות לבעלי זכויות ספציפיים .

28. די בעובדה כי התשריט שהוגש למשל מציע יצירת מקומות חניה מתחת לבניין הקיים. והכל באופן

שהתשריט שהוגש הוא תשריט מעוות ואינו משקף את הבינוי הקיים. התשריט שהוגש לועדה הנכבד והופקד "מעלים" קירות יסוד של הממדי"ם. בבניין הזה ישנם קירות מסד לממד"ם שהם חלק קונסטרוקטיבי לבניין. התשריט שהוגש מעלים אותם ולא מציג קירות אלה ובמקומם התכנית מראה כי ניתן לעשות חניה תת קרקעית. איך אפשר לעשות חניה תת קרקעית במקום יסודות ממ"ד ?

29. אף התכנית מציגה חדר אשפה מוצע במקום מחסן שרשום בטאבו על שם המתנגדים והכל בניגוד לרצון

המתנגדים וללא הסכמתם .

30. בנוסף, לא ניתן לאשר תכנית הכוללת חלוקה חדשה ותוספות של הזכויות והשטחים בבניין כאשר

השטחים האלו אינם משקפים את היחס המדויק של הבעלויות בשטח.

31. השטח עליו מוצעת לקום הבניה החדשה על פי התכנית הוא שטח שכולו תתי חלקות בגוש הנמצא

בבעלות פרטית. התכנית מתעלמת לחלוטין מרשימת הבעלויות בקרקע ובעלי הקרקע לא קיבלו שום הודעה בעניין הכנת התכנית ודי בכך כדי להביא לקבלת התנגדות זו ותיקון התכנית בהתאם .

32. אף לא נמסרה הודעה אישית לבעלי הדירות בבניין בעניין הפקדת התכנית. המתנגדים ידעו על הפקדת

התכנית בגלל פרסום מודעה כללית ולא קיבלו הודעה אישית.

33. התכנית איננה כוללת שום התייחסות לבעלות בקרקע ובכך היא מעלימה מהועדה עובדות מהותיות

שיש בהן כדי להשפיע על כל הליך התכנון. בנוסף, התכנית פוגעת בזכויות הקנין של בעלי הדירות מבלי אף להתייחס לכך .

34. התכנית בקיצור נמרץ מבקשת להעשיר שלא כדין אחד או שניים מבעלי הדירות ולהפוך אותם לבעלים

של עוד ארבע דירות לפחות על חשבון בעלי הדירות האחרים. התכנון לא יכול להיות מנגנון לביטול זכויות קניין ושינוי מאזן קנייני קיים בבניין .

35. התכנית סותרת באופן מפורש תכנית מס' 14000 וסותרת את המדיניות התכנונית בשכונה. על פי

תכנית 14000 וכן על המדיניות התכנונית בשכונה, אסור להוסיף יחידות דיור חדשות בבניינים קיימים.

כל מה שמותר זה להרחיב דירות קיימות במסגרת מדיניות ברורה. כאן מבקשים להוסיף יחידות חדשות - 45 -

תוך יצירת אחיזת עיניים של הימצאות פתרון חניה וכן פתרונות לשטחי שירות והכל תוך הטעיית הועדה הנכבדה. כאמור, אין שום אפשרות ליצור חניות חדשות כפי שמציעה התכנית .

36. כמו כן, שטחי השירות הקיימים מוצמדים לדירות ספציפיות ולא ניתן ליצור בהם שטחי שירות חדשים.

כך למשל השטח שסומן לחדר אשפה הוא מחסן פרטי בבעלות פרטית של המתנגדים.

37. בנוסף מסמכי התכנית כוללים עוד מספר טעויות קרדינליות. כך למשל צויין כי קיים צו הריסה במסגרת

תיק בית משפט לעניינים מקומיים. צו ההריסה בוטל בהחלטה מפורשת של בית המשפט. יוזמי התכנית ביקשו להציג בפני הועדה מידע מוטעה בעניין הזה.

38. התכנית הזו היא התערבות בוטה בזכות הקנין של המתנגדים. ועם כל הכבוד התכנית אינה יכולה

לכפות התערבות זו כי היא במידה העולה על הנדרש. אין זאת אף זאת , התכנית איננה כוללת שום טבלאות איזון ולא מפרטת מי בעלי הדירות ומה חלקו של כל אחד מבעלי הדירות יהיה בבניינים החדשים. גם העדר טבלאות איזון והעדר פירוט של השותפויות החדשות הוא אסור על פי חוק התכנון והבניה ויש בו כדי להביא לביטול התכנית. התכנית מתעלמת מזכות היסוד של חופש הקנין. יש להביא לדחיית התכנית .

39. אף יתירה מכך, התכנית מבקשת ליצור תקדים של שינוי תכנית 14000 שהיא תכנית כוללנית לכל

השכונה. לכן מן הראי הוא לדחות תכנית זאת ולהביא אותה כתכנית לשינוי תכנית מתאר בסמכות הועדה המחוזית ולא תכנית בסמכות הועדה המקומית בלבד. אף יתירה מכך יש צורך למסור הודעות אישיות וכלליות בכל השכונה.

40. למעשה מדובר בתכנית שבאה לשנות הוראות תכנית מתאר שהיא בסמכות הועדה המחוזית. לכך

הועדה הנכבדה מתבקשת לדחות את התכנית הזו. עם כל הכבוד, הוראות התכנית מתעלמות מהמציאות הקיימת בשטח ויוצרות מציאות מדומה שהיא בלתי ישימה.

41. לחילופין וככל שלא תידחה התכנית, מתבקשת הועדה הנכבדה להורות על תיקון התכנית באופן שכל

תוספת בניה תהיה בשווה לכל אחת מהיחידות בבניין .

42. לחילופי חילופין, וככל שלא תידחה התכנית אז מתבקשת הועדה הנכבדה להורות על תיקון התכנית

והרחבת יחידת הדיור של המתנגדים בשטח קומת הביניים או יצירת יחידת דיור חדשה נוספת מוצמדת לדירת המתנגדים כמובהר בתשריט להלן:

43. על מנת לאשר יחידה זו, ניתן להמיר את שטח המחסן המסומן במסגרת כחולה ומילוי ירוק אשר נמצא

בבעלותו לחניה. כמו כן ברצונו להוסיף את השטח הכלוא בין קירות הממ"ד היורדים, כממ"ד לשטח הדירה המבוקשת .

44. בקומת המגורים שלו המתנגדים יהיו מעוניינים להרחיב את שטח הבניה בחלל עד לגבול החלקה כפי

שמבוקש לדייר בקומתו בצד הימני של המבנה. השטח מסומן בריבוע כחול ומילוי כתום.

- 46 -

45. התכנית מוגשת בנוגע למקרקעין שכולם בבעלות פרטית מבלי שהוגשה הסכמת הבעלים ואף מבלי

שנמסרו להם הודעות אישיות. חלק מהבעלים ידעו על התכנית בגלל הפרסום בעיתונות וחלקם אף לא יודעים על קיום התכנית כלל.

אשר על כן, מתבקשת הועדה הנכבדה לדחות את התכנית ולהורות על ביטולה .להתנגדות זו מצורף תצהיר של המתנגד.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיפים 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה

המקומית לקבל חלקית את ההתנגדויות מהנימוקים הבאים:

-1 לדחות את ההתנגדות והבקשה להרחבת שטח מאושר בתכנית 14000 לדירה 4 באופן שיהיה אוויר ואור על ידי הרחבה עד גבול החלקה הדרומי ופתיחת פתח לכוון מזרח – הרחבה של שטח מעל הקרקע בקו אפס לגבול החלקה ולכוון חלקת מגורים אינה מקובלת. בניין המגורים השכן נמצא גם הוא במרחק קטן מגבול החלקה.

-2 לקבל את ההתנגדות להוספת מחסן לדירה 4 – בבניין הקיים ישנם מחסנים לכל הדירות וגם לדירה

4. במסגרת התכנית מוצעת תוספת של מחסנים עבור יח"ד החדשות. ניתן לבחון הרחבת

המחסנים הקיימים במפלס +-0.00 מתחת לשטח המאושר כהרחבה בתכנית 14000 במפלס .+3.00 יש לציין את שטח המחסנים על גבי התכנית. שטח מחסן לא יעלה על 20 מ"ר. התכנון יתואם מול מחלקת התכנון.

-3 לדחות את ההתנגדות להגדיל ולהאריך את מרפסת המטבח של דירה 4 למרפסת תלויה בקו אפס בחזית מזרחית – לא תותר הקמת מרפסת זיז בקו אפס לכוון חלקת מגורים. בניין המגורים השכן נמצא גם הוא במרחק קטן מגבול החלקה.

-4 לדחות את ההתנגדות לעניין הצפיפות בשכונה והיעדר שירותים ציבוריים, מחסור בחניה כתוצאה מתוספת יח"ד והתנגדות לתוספת יח"ד בשכונה - ירושלים נמצאת בתהליך מתמיד של גידול אוכלוסין, המחייב גם תוספת יחידות דיור. במסגרת התכנית מוצעת תוספת של 4 יח"ד בלבד.

תוספת זו אין בה להעמיס על התשתיות ולגרום למחסור בצרכי ציבור וחניה בשכונה. בנוסף, התכנית מציעה תוספת של חניה עבור יח"ד החדשות בתחום המגרש.

-5 לקבל חלקית את ההתנגדות שתוספת המחסנים והחניה מתחת לבניין הם בשטח מוצמד לדירה 1 + .2 מבקשים לבטל את תוספת המחסנים והחניה ולהציע בשטח זה תוספת יח"ד שיהיו בבעלות דירות אלו - תנאי לתוספת יח"ד חדשות בתכנית הוא תוספת מקומות חניה בתחום המגרש. ביטול החניה המוצעת ימנע כל אפשרות להוסיף יח"ד חדשות בתכנית. בנוסף, לא ניתן להציע תוספת - 47 -

יח"ד קבורות בתת הקרקע בלי אור ואוויר. ככל ושטח זה בבעלות המתנגדים ולא ניתנה הסכמתם, יש לבטל את התכנון המוצע במפלס -2.80 ואת תוספת יח"ד המוצעת בתכנית. יש להגיש מסמכי בעלות המעידים על הבעלות בשטח זה או הצגת הסכמות נדרשות לבניה ברכוש משותף על פי התקנות לבדיקת הלשכה המשפטית. התכנית תתוקן בתיאום מחלקת התכנון.

-6 לדחות את ההתנגדות שתוספת שתי קומות מעל הבניין יסתירו אור לבניין השכן ברחוב הרב ברים 12 - במסגרת התכנית מוצעת הרחבה של קומה מאושרת בתכנית 14000 ותוספת קומה חדשה אחת בלבד. המתנגד מתגורר ברחוב הרב ברים ,12 אשר נמצא מעבר למגרש ביעוד שצ"פ ברוחב 15 מ' מדרום מערב לשטח התכנית. תוספת הקומה המוצעת בתכנית לא צפויה להסתיר את האור לבניין בו גר המתנגד.

-7 לדחות את ההתנגדות לעניין ביטול תכנית 14000 – כל תכנית חדשה שמקודמת מהווה שינוי לתכנית מאושרת. תכנית חדשה נבחנת כחלק מהתהליך התכנוני ובהתאם לפרמטרים התכנוניים המקובלים.

-8 לדחות את ההתנגדות לעניין פגיעה וביטול זכויות בעלות וקניין. וכי התכנית נועדה לגזול את זכויותיהם ולנכס 4 דירות חדשות ושטח משותף למגיש התכנית. התכנית קודמה ללא הסכמתם ובלי שנמסרו להם הודעות אישיות ובכל השכונה בדבר קידומה. התכנית לא כוללת טבלאות איזון שמאיות - לצורך קידום התכנית התקבל שיעור הסכמות של הבעלים בחלקה בהתאם לחוק.

התכנית קובעת מסגרת תכנונית להרחבות דיור ותוספת של 4 יח"ד בלי לקבוע מי הבעלים ואינה עוסקת בנושאים קנייניים. התכנית אינה כוללת איחוד וחלוקה ולכן לא נדרשות טבלאות איזון שמאיות. אין צורך במתן הודעות לכל השכונה. הפרסום נעשה על פי חוק, התקבל תצהיר על תליית מודעות של חברת הפרסום בהתאם לחוק.

-9 לקבל חלקית את ההתנגדות לכך שהתוכנית מטעה ושאין בבניין חניה תת קרקעית והתכנית אינה מציגה את עמודות הממ"ד הקיימות שיורדות לקומת החניה התת קרקעית. ושלא ניתן יהיה להוסיף עוד מקומות חניה תת-קרקעיות בחלל זה בגלל עמודים וקירות יסוד - התכנית לא מציגה חניה תת קרקעית קיימת. עם זאת, מאחר ומדובר בתוספת של קומת חניה ומחסנים מתחת לבניין קיים שיש בו ממ"דים ועמודים, יש להציג את קירות הממ"ד שיורדים אל יסודות הבניין בקומת החניה והמחסנים המוצעת. לא תתאפשר תוספת יח"ד חדשות ללא מתן פתרון חניה ישים בתחום המגרש. התכנית תתוקן בתיאום מול מחלקת התכנון.

-10 לדחות את ההתנגדות שהתכנית מציגה חדר אשפה מוצע במקום מחסן שרשום בטאבו על שם המתנגדים והכל בניגוד לרצון המתנגדים וללא הסכמתם - התכנית מבטלת מקום חניה ולא מחסן.

חדר האשפה מאושר על פי היתר .93/884

-11 לדחות את ההתנגדות שהתכנית סותרת את המדיניות התכנונית בשכונה שהוגדרה ללא ציפוף לפי - 48 -

מתאר .2000 וכי התוספת בתכנית מהווה תקדים מסוכן. התכנית אינה בסמכות הועדה המקומית -

התכנית מציעה תוספת של 4 יח"ד והרחבת יח"ד קיימות בהיקף מצומצם והינה בסמכות הוועדה המקומית, בהתאם לחוק התו"ב. בתכנית מתאר 2000 נקבעה השכונה כאזור ללא ציפוף. מדיניות זו נקבעה בסמוך להקמת שכונת רמת שלמה כשלא היתה הצדקה לתוספת יחידות דיור. מאחר ומדובר באזור שאינו מאופיין בצמודי קרקע, ועבר זמן מהקמת השכונה, ניתן להוסיף יחידות דיור רק בתנאי שיוצג פתרון חניה בתחום החלקה בתיאום עם מחלקת התכנון. התכנית עומדת בתנאי זה, נבחנה במוסדות התכנון ומקובלת מבחינה תכנונית.

-12 לדחות את ההתנגדות שמסמכי התכנית כוללים טעויות קרדינליות. קיים צו הריסה במסגרת תיק בית משפט לעניינים מקומיים שבוטל בהחלטה מפורשת של בית המשפט - לא ברורה הטענה.

-13 לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית.

- 49 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1252998

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: מינהל התכנון

עורך התכנית: צפריר דורון

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 18/01/2024

כתובת מדרום לרח' בנבנישתי, ממערב לשדרות דב יוסף, ממזרח לשכונת גבעת שקד המתוכננת

ומצפון לשכונת שרפאת.

גוש חלקה בשלמות

30502 22 לא

30502 24 כן

30502 26 כן

30502 27 לא

30502 29 כן

30502 31 כן

30502 33 כן

30502 35 כן

30502 36 כן

30502 41 לא

30502 20 לא

30502 25 לא

30502 23 לא

30502 28 כן

30502 30 כן

30502 32 כן

30502 34 כן

30502 37 כן

30502 44 לא

30502 6 לא

30502 42 לא

30502 7 לא

30502 43 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. בהתאם להחלטת הוועדה מיום ,08.04.2024 הוצגו בפני הוועדה טבלאות

31/03/2025 ההקצאה והאיזון של התכנית, אשר אושרו על ידי שמאי הוועדה. הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה והאיזון. בנוסף הוצגו בפני הוועדה מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטתה מיום .08.04.2024 - 50 -

2. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטת הוועדה מיום

08.04.2024 ולהחלטה זו.

17/03/2025

התכנית ירדה מסדר היום.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור / טל פרי, ישי טלאור

/ סאוסן אבו זרד-מיעארי, ליזה שיר, ענת ישראלי, מתן נחום, קיריל פקטה, אליעזר ראוכברגר, יוחנן ויצמן.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מהנדס העיר, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את עקרונות מדיניות הוועדה לציפוף לאורך צירי רק"ל ומהווה ניצול ראוי של הקרקע העירונית בתחומה. בהתאם לכך הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה מברכת על קידום התכנית המציעה מימוש של מדיניות הרק"ל

ופיתוח של חטיבת קרקע משמעותית לאורך הצירים, תוך השלמה של הרקמה הבנויה בסמוך והגדלת נגישות התושבים לצירי הרק"ל.

2. בהתאם למדיניות הציפוף לאורך צירי רק"ל, היקף השטחים יעמוד על

%,1200 רבע מן השימושים יהיו לשימושים שאינם למגורים. עם זאת, לאור סמיכות התכנית המוצעת למוקד כלל עירוני של מסחר ותעסוקה ברובע דרום מערב מלחה, הוועדה סבורה כי קיימת הצדקה לאפשר במסגרת היקף שטחים אלו (מתוך השטחים שאינם מיועדים למגורים) דיור להשכרה לצמיתות, בכפוף להבטחת חזית מסחרית פעילה בקומת הקרקע.

3. הוועדה תציין כי בהתאם למדיניות הרק"ל, תבנית הבניה שנקבעה למקום

מאפשרת בינוי של שישה מבנים בגובה של עד 18 קומות, זאת ללא קביעת הפרשה 08/04/2024 בקרקע. עם זאת, בהתחשב בהיקף ההפרשות המוצע לצרכי ציבור בהיקף של %40 ועל מנת לאפשר בינוי של מסד מרקמי בגובה של 2-3 קומות ולצמצם את מספר המבנים, ועל מנת לממש את הפוטנציאל התכנוני של המקום בהתאם למדיניות, הוועדה סבורה כי קיימת הצדקה לחריגה מהגובה כך שיתאפשר בינוי של שלושה מגדלים בגובה משתנה של 20 עד 30 קומות וזאת תוך הפרשה בקרקע לצרכים ציבוריים כגון מעברים, שצ"פ, שטחים למבנים ומוסדות ציבור, באופן המייעל את משאב הקרקע העירונית באופן מיטבי. זאת בדומה גם לתבנית הבניה בתכנית המאושרת 969162 הסמוכה של עד 24 קומות.

4. יקבע בהוראות התכנית כי קומת הקרקע בכל מגדל תשמש למסחר,

לתעסוקה, לשטחים ציבוריים, וכניסות למבני המגורים ולשימושים אלה בלבד.

יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת עבור מיקומם העקרוני של השימושים בקומת הקרקע בהתאם לנספח הבינוי.

5. הוועדה קובעת כי העמדת המגדלים תותאם להעמדת המגדלים המאושרת

בתכנית המצרנית 101-0969162 בהנחיית לשכת התכנון. כמו כן יבחן הצורך לביטול החצרות הפנימיות המוצעות בקומות המסד.

6. הוועדה מקבלת את המלצת מהנדס העיר וקובעת כי מבנה המגורים בתא

שטח 101 ימוקם בפינת הרחובות במקום השטח המוצע בייעוד למבנים ומוסדות ציבור וזאת על מנת לייצר פינה עירונית פעילה ולמקם את מבנה הציבור בסמיכות לשצ"פ המוצע בתכנית. יובהר כי שטח בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, יהיה בזיקה לשכונה בהתאם למפלסי הרחובות העליונים.

7. מספר יח"ד המוצע לא יפחת מ-450 יח"ד, וזאת ללא שינוי במספר הקומות

המוצע.

- 51 -

8. נספח הבינוי יציג פיתוח של מערך המעברים המוצע אשר יכלול בין היתר

אמצעים לגישור על הפרשי הגובה בין הרחובות ומפלסי פיתוח. רוחבם המדויק של המעברים יבחן בתיאום עם לשכת התכנון.

9. יקבעו קווי בניין נפרדים למגדלים המוצעים ולמסד. יקבע במסמכי התכנית

כי קו הבניין הקדמי כלפי הרחוב יהיה קו בניין 0 לאחר הותרת רוחב מדרכה שלא יפחת מ3.5 מטרים. יבחן הצורך להרחיב את תחום התכנית כלפי הרחובות בנבנישתי ודב יוסף וכן הצורך צמצום של תא שטח 201 וזאת על מנת לוודא בנוי רציף ומלווה רחוב ככל הניתן, בהנחיית לשכת התכנון.

10. תא שטח 304 יורחב על חשבון השצ"פ המוצע וייקבע בייעוד שביל, וזאת על

מנת לוודא מעבר מיטבי בין הרחוב הפנימי לציר הרק"ל.

11. עבור מבנה הציבור המוצע בתא שטח 104 יקבע קו בניין 0 בכל דפנותיו עם

הרחוב, בהנחיית לשכת התכנון ותוך הותרת רוחב מדרכה שלא יפחת מ3.5 מטרים.

העמדתו תקבע בתיאום עם לשכת התכנון.

12. תקבע שלביות ביצוע בהנחיית לשכת התכנון אשר תבטיח את ביצוע השלד

הציבורי לרבות ההפרשות המבונות, מבני הציבור והשצ"פ, בד בבד עם מימוש הבינוי למגורים. להבטחת מימוש השלד הציבורי האמור תקבע הוראות סטייה ניכרת על שלביות הביצוע.

13. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הגשת תכנית פיתוח

לשטח התכנית, אשר תכלול את מפלסי הדרכים והמדרכות. כן יקבע בהוראות התכנית כי מפלסי הכניסה למבני המגורים, להפרשות הציבוריות המבונות וכן לשטחי המסחר והתעסוקה יהיו בהתאם למפלסי הדרך הסמוכה.

14. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה בכל מגרש

יהיה אישור הוועדה המקומית לתכנית בינוי ועיצוב, אשר תכלול היבטים של בינוי, עיצוב אדריכלי ופיתוח.

15. יקבע בהוראות התכנית כי לא יותרו קירות תמך כלפי הדרכים המצרניות

ושטח השצ"פ. לשם הבטחת מופע הבינוי המוצע בתכנית יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין קווי הבניין ומספר הקומות.

16. יוטמעו הוראות לעניין מרפסות והנחיות עיצוב מגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת החיבור באמצעות גשר למסוף הנוסעים

'בנבנישתי' הסמוך, בתיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה וצאת"ל.

18. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה

יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר.

19. יקבעו הפרשות ציבוריות מבונות במגרשי המגורים בהתאם להמלצת המחלקה

למדיניות התכנון בעיריית ירושלים: שישה גני ילדים בשטח של 130 מ"ר (כ"א)

וחצרות בשטח של 175 מ"ר (כ"א), וכן 3 כיתות מעונות יום בשטח של 441 מ"ר וחצר נלוות ומבנה דת בשטח של 300 מ"ר.

20. הוועדה תציין כי תחום התכנית הינו שטח מופר ומאושר לבניה בהתאם

לתכנית המאושרת החלה במקום, וכן מהווה חלק מאתר טבע עירוני 'אגן נחל כוס'.

בהמשך לאמור נערך סקר טבע עירוני בהתאם להנחיות היועצת הסביבתית לוועדה ואושר על ידה. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון חוות הדעת הסביבתית בתיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון.

21. יקבע בהוראות התכנית כי הבינוי יעמוד בתקן בניה ירוקה ברמה של 4 כוכבים.

- 52 -

22. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה.

נוכח הקרבה לשני צירי רק"ל ותחנות מאושרים, תקן החניה ייקבע עד .1:1 בדירות קטנות ששטחן עד 55 מ"ר התקן ייקבע על .1:0.2

23. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום התכנית עם מתכננת הוות"ל לעניין תת"ל

108 לרבות בעניין החניה התת-קרקעית המוצעת בפרויקט ותכנון בתלת מימד ככל הנדרש.

24. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צתא"ל. תנאי בהליך הרישוי יהיה

תיאום עם צתא"ל.

אחר

25. תנאי להפקדה יהא קביעת זכויות מותנות להקמתה של קרן נאמנות לתחזוקה

ארוכת טווח של המגדלים המוצעים בתכנית בתיאום עם שמאי הוועדה.

26. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי בהנחיית לשכת התכנון.

27. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור טבלאות ההקצאה והאיזון ע"י שמאי

הוועדה. טבלאות ההקצאה והאיזון ומסמכי התכנית המתוקנים לפי החלטה זו, יוצגו לוועדה בדיון פנימי נוסף. טרם הדיון הפנימי יוצגו הטבלאות לרמ"י.

28. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה 10 שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

29. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, יש למסור הודעות לבעלי הזכויות בתחום

התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

30. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי-יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, מתן נחום, קיריל

פקטה,

שקמה סיג, ליזה שיר, ישי טלאור/ עדי אילן, אליעזר ראוכברגר.

החלטה:

1. לוועדה נמסר כי מנהל התכנון מקדם פיילוט בשם "תכנון יוזם" במסגרתו אותרו

20/11/2023 מתחמים

בעלי פוטנציאל לקידום תכנון. מתחמים אלה מתאפיינים, בין היתר, בפוטנציאל לניצול

מיטבי של הקרקע העירונית ולעירוב שימושים, בדגש על מתחמים המצויים בקרבה לצירי

הסעת המונים. בהמשך לאמור איתרה לשכת התכנון את המתחם בענייננו המצוי בצמידות

- 53 -

לצומת רחובות משמעותי בעיר, לשני צירי רכבת קלה, ולתחנת רכבת קלה.

2. כמו כן נמסר לוועדה כי הוועדה המקומית נתנה את הסכמתה להגשת התכנית על

ידי הוועדה

המחוזית.

3. בהמשך לאמור, לאחר שהוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית הממוקמת בקרבה

לציר ולתחנת

הרק"ל, המציעה ניצול ראוי של הקרקע העירונית, לרבות עירוב שימושים, הוועדה מחליטה

להיות מגישת התכנית.

4. בהמשך לבקשת נציגת רמ"י, הוועדה פונה לעורכי התכנית לבצע תיאום עם נציגי

רמ"י.

התכנית ירדה מסדר היום.

1. בהתאם להחלטת הוועדה מיום ,08.04.2024 הוצגו בפני הוועדה טבלאות

ההקצאה והאיזון של התכנית, אשר אושרו על ידי שמאי הוועדה. הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה והאיזון. בנוסף הוצגו בפני הוועדה מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטתה מיום .08.04.2024

2. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטת הוועדה מיום

08.04.2024 ולהחלטה זו.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית מציעה הקמת אזור מגורים חדש בעירוב שימושי תעסוקה ומסחר, שטח למבני מציבור, הרחבת דרך ושצ"פ.

להלן הוראותיה:

1. שינוי ייעודי הקרקע מדרך מאושרת, מגורים ,5 מסילה ו/ או טיפול נופי ושטח ציבורי פתוח לדרך

מוצעת, מבנים ומוסדות ציבור, עירוני מעורב, שביל.

2. הוראות בינוי בגין הקמת 3 מגדלים בעורב שימושים ב 3 תאי שטח: ,101 102 ו .103

3. ת.ש 101 לחזית רח' דרך בנבנשיתי: מגדל בן 28 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 5 מתחת לכניסה

הקובעת הכולל עירוב מגורים, מסחר ותעסוקה.

4. ת.ש 102 בפינת רחובות דרך בנבנשיתי ודב יוסף: מגדל בן 26 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 5 קומות

מתחת לכניסה הקובעת הכולל עירוב מגורים, מסחר ותעסוקה.

5. ת.ש 103 לחזית רח' דב יוסף: מגדל בן 30 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 5 קומות מתחת לכניסה

הקובעת הכולל עירוב מגורים, מסחר ותעסוקה.

6. הוראות בגין ת.ש 104 לטובת מבנים ומוסדות ציבור.

7. קביעת שימושים למסחר, תעסוקה ומשרדים.

8. קביעת שימושים ציבוריים למעונות יום, גני ילדים, בתי כנסת ושימושים לשירות קהילה.

9. קביעת הנחיות לפיתוח השצ"פ והמרחביים הציבוריים.

10. הסדרת דרך מוצעת בחזית מערבית.

11. הסדרת מערכת שבילים בין מתחמי המגדלים.

12. קביעת 450 יח"ד בשלושת תאי השטח למגורים בהתאמה: 200 יח"ד, 100 יח"ד, 150 יח"ד ואפשרות

להקמת דיוריות ב%25 מיח"ד בדירות ששטחן עולה על 120 מ"ר כולל ממ"ד.

מצב קיים:

שטח לא מפותח. משמש כחניית אוטובוסים ומשאיות.

- 54 -

התכניות החלות במקום הינם –

תכנית 3365 משנת 1992 אשר ייעדה את שטח התכנית לדרך מאושרת, מגורים ,5 מסילה ו/או טיפול נופי ושצ"פ.

התכנית אישרה במספר מסלולי תכנון על פי גודל שטח חלקה מס' מבנים בכל חלקה באזור מגורים .5 כמו כן, נקבע שטח שצ"פ לחזית רח' דב יוסף והרחבת דרך וטיפול נופי לחזית רח' דרך בנבנשיתי.- התכנית הינה תכנית מתארית בלבד ולא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה

תכנית 969162 משנת 2024 אשר ייעדה את ת.ש 301 לייעוד דרך. בין היתר התכנית אישרה בשטח המצרני ממערב לתכנתי זו את שכונת גבעת השקד, הכוללת מגדלים בעירוב שימושים ושטחים ציבוריים.

תכנית 209593 משנת 2017 – לחזית הפונה לרח' דב יוסף – ציר רק"ל הקו הירוק.

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 16.05.25 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .15.07.25

לתוכנית הוגשו 8 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : המינהל הקהילתי בית צפאפא-שרפאת - ע"י ב"כ עוה"ד חליל עליאן.

עיקרי ההתנגדויות:

1. תכנון מנותק מההקשר הסביבתי ומהקהילה הקיימת:

א. התכנית מהווה הרחבה משמעותית של שכונת "גבעת שקד" – עוד לפני שהשכונה עצמה

קמה בפועל. נטען כי מדובר בהמשך למדיניות תכנונית שכבר עוררה התנגדות בעבר. אין התייחסות לקהילה הסמוכה – לצרכיה, אורחות חייה ועתידה.

ב. גבעת א-דהרה היא חלק מהמרקם ההיסטורי והחברתי של בית צפאפא, ותכנון מגדלים רבי

קומות ישנה את פני האזור באופן דרמטי ובלתי הפיך.

ג. המתחם המתוכנן יפגע ברצף החיים המקומי ויגרום לנזק סביבתי, תחבורתי וחברתי.

2. תכנון בקרקע פנויה – תוך התעלמות מצורכי בית צפאפא:

א. הקרקע המדוברת היא אחת מעתודות הקרקע האחרונות שנותרו לפיתוח השכונה.

ב. נטען כי השכונה סובלת מהזנחה תכנונית, מחסור בתשתיות, מצוקת דיור לצעירים, היעדר

מוסדות חינוך הולמים ומחסור בשטחים ציבוריים פתוחים. במקום לתת מענה לצרכים המקומיים, התכנית מנציחה תכנון מבודד שאינו רואה את המרחב השכונתי כמקשה אחת.

ג. דרישה לתכנון משולב עם השכונה הקיימת, תוך שיתוף ציבור והתאמה לצביון החברתי-

תרבותי של הקהילה.

3. מטרות תכנוניות סמויות וחוסר שקיפות ציבורית:

א. במסמכי התכנית אין פירוט של הייעוד החברתי-קהילתי של האוכלוסייה שתאכלס את

המתחם. עם זאת, מסמכי הרקע (כגון פרוגרמה והמלצות מהנדס העיר) מצביעים על כוונה להקים שכונה עבור אוכלוסייה שונה מזו הקיימת. יש תכנון של בתי כנסת ומבני דת שאינם רלוונטיים לאופי של בית צפאפא.

ב. נטען כי מדובר ב-"השמטה מכוונת" של פרטי ייעודי הקרקע והשימושים הציבוריים – ניסיון

לעקוף את הציבור המקומי. התכנון חוטא לעקרונות של צדק חלוקתי, שקיפות והוגנות.

- 55 -

התנגדות מספר :2 אמיר יצחק, שי יצחק – בעלי הזכויות בגו"ח 30502/22 ומרים יצחק בעלת הזכויות

בגו"ח 30502/37 ב"כ עו"ד שמרית גולן - משרד ש. פרידמן, אברמזון ושות' עורכי דין.

עיקרי ההתנגדויות:

1. אין הצדקה תכנונית או משפטית לגריעת חלק מחלקה ,22 שסומן לביטול הדרך בהתאם לגרסת

המקור, מתחום התכנית:

השטח שנגרע סומן בעבר כ"דרך לביטול", אך הוצא מהתכנית על בסיס הנחה שגויה שהשטח הופקע בפועל. בפועל, לא נתפסה החזקה בקרקע, לא שולמו פיצויים, ולא פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות. לפי חוות דעת משפטית והנחיות שמאי ממשלתי –

כל עוד לא נתפסה החזקה, הקרקע נחשבת פרטית ויש לכלול אותה בטבלת האיזון.

יתרה מכך, ניתן לראות כי אף שייעוד "רצועת מתע"ן" נותר בעינו בחלק משטח חלקה 22 בגרסתה המופקדת של התכנית (לאחר ש"ביטול הדרך" בוטל), שטח זה אינו מיועד לשמש לאחד השימושים המותרים בייעוד "רצועת מתע"ן" על פי תכנית הקו הכחול.

2. תוצאת גריעת השטח מתחום התכנית - פגיעה קניינית ותכנונית:

מתוך שטח של 585 מ"ר, נותרו רק 321 מ"ר בתכנית – פחות מ-%.55 התכנית מייעדת שטח נוסף לדרך – כך שההפקעה בפועל תעלה על %,40 מה שמחייב פיצוי. הדרך ההוגנת:

הכללת הקרקע בתכנית האיחוד והחלוקה, כך שהפיצוי יינתן בזכויות בנייה.

3. במקרה הנוכחי קיימת אפשרות פשוטה יותר להתמודד עם היקפה הבלתי-מידתי של

ההפקעה, וזאת באמצעות הרחבת הקו הכחול לגרסתו הקודמת וביטול ייעוד הדרך שנקבע בחלקה 22 במסגרת תכנית הרק"ל, כפי שתוכנן במועד הגשת התכנית, וכך יצומצם היקף ההפקעה הכולל מחלקה 22 ויעמוד על פחות מ-%.40

4. המתנגדים סבורים כי נכון יהיה לשוב לתוואי הקו הכחול המקורי של התכנית (כפי שהיה בעת

הגשת התכנית), לבטל את ייעוד רצועת המתע"ן בשטח חלקה ,22 שאינו נדרש במלואו, ולהפכו למגרש מבונה, כפי שתוכנן במקור.

5. לחלופין – יש להוסיף לתכנית הוראת שחזור זכויות:

קיימת זיקה תכנונית מובהקת בין תכנית הרכבת הקלה לתכנית הנוכחית. השטח שהופקע לא ישמש בפועל לרכבת אלא לשבילים, גינון ומעברים – חלק אינטגרלי מהתכנית.

לכן, יש הצדקה להוסיף הוראת שחזור זכויות – כך שהבעלים יקבלו זכויות בנייה במקום פיצוי כספי. פרקטיקה זו מוכרת בפסיקה, במיוחד כשמדובר בתשתיות מקומיות כמו רכבת קלה.

6. המתנגדים סבורים כי לא ניתן לחלוק על הזיקה התכנונית בין הפקעת השטח מחלקה 22

לטובת הרק"ל לבין התכנית הנוכחית, ועל כן יש להרחיב את הקו הכחול של התכנית לשטח שיועד להפקעה. ככל שייעוד רצועת המתע"ן לא יבוטל, יש להוסיף לתכנית הוראת שחזור זכויות שלפיה שווי חלקה 22 שתיכלל בשטח התכנית, לרבות השטח שיועד להפקעה לטובת הרק"ל, יוערך בהתאם לשווי ייעוד מגורים.

7. טענות שמאיות ביחס לטבלת האיזון וההקצאה:

א. חוות דעת שמאית מצורפת להתנגדות.

ב. הבעלות בחלקה 22 משותפת לשלושה אחים. מחצית מזכויות הבעלות בחלקה 37 הן

בבעלות אמם. בין שלושת האחים ובינם לבין אמם נחתמו הסכמי שיתוף ביחס לניצול הזכויות בקרקע, אשר יש להתחשב בהם במסגרת ההקצאה. הזכויות בחלקה 22 הוקצו במגרש התמורה בתא שטח ,101 ואילו הזכויות בחלקה 37 הוקצו במגרש התמורה בתא שטח .103

- 56 -

ג. מבקשים המתנגדים להקצות לארבעתם זכויות יחד במצב היוצא, מה שיקל על מימוש

התכנית. דרישה כי הזכויות של כולם יחד יוקצו להם בתא שטח .103

ד. הקרוב ביותר לחלקה .37 לחלופין, יבקשו המתנגדים כי זכויותיהם יוקצו בתא שטח ,102

יחד עם המתנגדים מחלקות 32 ו-.35

ה. ביחס לשווי שנקבע עבור חלקה 22 במצב הנכנס, יש לבטל הפחתות מלאכותיות בשווי

הקרקע (רעש, זיהום, גודל מגרש ומקדם מושע).

ו. יש לקבוע מקדם הפחתה למגרש ,103 בשל חוסר הוודאות הנובע ממעבר תוואי הרכבת

הכבדה (שחלקו אושר במסגרת תת"ל )108 בתחום חלקה .37 כמו כן, יש לקבוע מקדם מושע בשל שותפות במצב היוצא עם בעלי זכויות נוספים במגרשים 103 או 101 (ככל שההקצאה לא תרוכז במגרש )103 .103

התנגדות מספר 3 : עו"ד שיינין ב"כ האפוטרופוס הכללי.

עיקרי ההתנגדויות:

1. האפוטרופוס הכללי מנהל נכסי נעדרים בגוש 30502 – חלקות ,26 ,32 33 ו- .35

א. אי-דיוקים בטבלת האיחוד והחלוקה:

• קיימת אי התאמה בין מדידות קודמות לבין החלוקה הפנימית בתכנית:

שטח חלקות 33 ו- 35 שהתכנית מציעה, שונה משטח החלקות במדידה שנעשתה להיתר שהוגש בחלקות אלה. כתוצאה מכך נגרם נזק וירידת ערך של כ-66,750 ₪.

• דרישה לקבל את מפת המדידה החתומה שעליה הסתמכו השמאים.

ב. מקדמי הפחתה לא מוצדקים בכל החלקות בתכנית כולל חלקות 33 ו- .35

• נקבעו מקדמי הפחתה של %7%-5 לחלקות בבעלות לא מוסדרת, ובהתאם התכנית קבעה מקדם הפחתה של %7 לחלקה 32 ו- %5 לחלקה ,33 אך החלקות מנוהלות בשלמות על ידי האפוטרופוס – ולכן אין הצדקה להפחתה.

• לחלקות בחזית דרך ראשית נקבע מקדם הפחתה של %,5 אך נטען כי יש לקבוע לפחות %10 בשל מטרדים כמו רעש, פיח וזיהום.

2. פגיעות במגרש התמורה – מגרש :101

א. צורתו הלא רגולרית של המגרש מקשה על ניצול זכויות הבנייה, סבורים כי יש לקבוע הפחתת

שווי במצב יוצא הן למגורים והן למסחר ותעסוקה אשר תשקף פגיעה משמעותית זו.

ב. צפיפות גבוהה, 7 דירות בקומה לעומת 3 דירות במגרשים אחרים דבר הגורם לידי ירידת ערך

בדירות המגורים במצב היוצא.

ג. מגרשים 102 ו- 103 סמוכים וצמודים לשצ"פ ירוק, בצמוד לשבילים ומעברים ירוקים המקנה

להם עדיפות נוספת על פני מגרש .101

ד. סמיכות למבני ציבור גורם להפחתת ערך של %.15%-10

ה. ריבוי בעלים במגרש, פוגע בזכויות האפוטרופוס שהיה זכאי להירשם על מגרש 102 לבדו,

בתוספת זכויות נוספות ביתר המגרשים.

ו. דרישה לבטל את ההפחתה במגרש 102 בגין מקדם הפחתה של תלות בחניונים שכן

הפחתה זו מתאיינת מול תוספת השווי למגרש זה בגין מיעוט בעלים ללא "מושעא".

3. פערים בשווי בין מגורים לתעסוקה:

- 57 -

א. שווי קרקע למגורים: 10,000 ₪; לתעסוקה: 3,500 ₪.

ב. יש להביא בחשבון את האפשרות להסבה של שטחי התעסוקה הזולים לשטחי דיור להשכרה,

רכיב השבחה שלא נלקח בחשבון בנספח העקרונות.

4. טעויות סופר בטבלת השטחים:

א. למגרש 102 אושרה תוספת של 5 יח"ד מותנות ב- 600 מ"ר סה"כ, ובטבלת שטחי הבניה

נרשם ככל הנראה בטעות שטח של 720 מ"ר.

ב. דרישה לחלוקת קרן התחזוקה לפי מפתח ברור ולא כסכום כולל.

5. אופציית הדיוריות:

יש לקבוע ולפרט את ניצול זכויות "הדיוריות" לפי חלק יחסי בכל מגרש, ולא להשאיר מקום לשאלות כפי שכתוב בתקנון התכנית (%20 משטחי התוכנית ללא חלוקה למגרשים).

התנגדות מספר 4 : אורנה לב ארי בעלת זכויות ב-1/3 חלקים מגו"ח 30502/23 - ב"כ עו"ד ד"ר אמיר

לבקוביץ.

עיקרי ההתנגדויות:

1. שינוי ייעוד והפקעה חלקית:

א. רוב שטח החלקה שונה מייעוד מגורים לדרך בתכניות קודמות (תכנית 8585 ותכנית הרכבת

הקלה).

ב. בפועל הופקעו רק 85 מ"ר, והחלק הצפוני לא הופקע.

ג. לא נתפסה החזקה בקרקע ולא פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות – כלומר,

הקרקע עדיין בבעלות פרטית.

ד. זכויות המתנגדים נפגעו באופן משמעותי במסגרת תכנית 8585 ותכנית הרק"ל – הקו

הכחול, מאחר ושינו את ייעוד החלקה לייעוד דרך.

2. פגיעה בזכויות בשל עיכוב ברישום:

א. המתנגדים לא יכלו להתנגד לתכניות הקודמות בזמן אמת, מאחר שהזכויות נרשמו רק

לאחר אישורן.

ב. בעקבות כך הכנסת 120 מ"ר לתוך הקו הכחול בתכנית שהוגשה הייתה בבחינת "חבל

הצלה" עבורם מאחר ולא התאפשר להם להגיש בתנגדויות ותביעות פיצויים בשעתו בשל העובדה שזכויותיהם הוסדרו רק בשנת .2023

3. שינוי בתכנית שהופקדה – פגיעה נוספת:

א. התכנית שהופקדה שונתה לעומת התכנית המקורית – הקו הכחול הוזז, ורוב שטח

החלקה הוצא מהתכנית.

ב. בעקבות השינויים שנעשו רוב החלקה נמצא מחוץ לשטח התכנית ובהתאם לתכנית

המופקדת נותרו רק 3 מטר משטח החלקה בתכנית.

ג. ע"פ טבלת ההקצאות של התכנית המופקדת נוצרה אפליה בלתי מובנת בזכויותיהם של

המתנגדים. שטחה הרשום של החלקה 23 הוא 564 מ"ר – חלקה ששטחה גדול בהשוואה לחלקות הסמוכות לה ודווקא לחלקה זו הוקצה שטח כמעט אפסי של 3 מ"ר בלבד במסגרת התכנית. המתנגדים נותרו עם שטחים מחוץ לתכנית שאומנם נגרעו מהחלקה לצרכי הפקעה אך זו לא בוצעה בסופו של יום ואף סומנו לביטול. כתוצאה מתוצאה קשה זו - היקף הגריעה וההפקעות מחייב פיצוי משמעותי למתנגדים.

- 58 -

ד. החלק שלא הופקע יכול היה לשפר את ניצול זכויות הבנייה במגרש ,101 אך לא נכלל.

4. אפליה בטבלת ההקצאות:

א. למרות ששטח החלקה גדול מחלקות סמוכות, הוקצה לה שטח זעום.

ב. נוצר מצב אבסורדי שבו בעלי זכויות נותרים עם שטח מחוץ לתכנית, שלא הופקע בפועל,

אך גם לא נכלל בתכנית.

5. דרישה לפיצוי הוגן:

א. הדרך ההוגנת :החזרת הקו הכחול המקורי או הוספת השטח שלא הופקע למגרש .101

ב. כך יפוצו המתנגדים בזכויות בנייה ולא רק בפיצוי כספי

התנגדות מספר 5 : חברת נופי הדרום בע"מ בעלת הזכויות בחלקות ,32 35 גוש 30502 – עו"ד אורי

לומברוזו - משרד יצחק לומברוזו ושות'.

עיקרי ההתנגדויות:

1. הקצאה לא סבירה – חוסר קרבה גיאוגרפית:

א. החלקות הוקצו למגרש ,101 אך הן קרובות יותר למגרש .102

ב. סעיף )1(122 לחוק התכנון והבניה מחייב הקצאה "קרוב ככל האפשר" למיקום המקורי,

כאשר מתבצעת חלוקה מחדש ללא הסכמת כלל בעלי הזכויות.

ג. מגרש 102 מהווה חלופה תכנונית וקניינית עדיפה.

ד. הפסיקה תומכת בדרישה מהוועדה המחוזית, לשמירה על קרבה גיאוגרפית מירבית למגרש

המקור.

2. שגיאה בסיווג החלקות בטבלת האיזון:

א. חלקות ,26 32 ו-35 סווגו בטעות כ"חלקות לא מוסדרות" והוחל עליהן מקדם הפחתה של

%93 במצב היוצא.

ב. בפועל, מדובר בחלקות מוסדרות הרשומות בטאבו.

ג. דרישה לתקן את הסיווג ולבטל את מקדם ההפחת.

3. היעדר גישה עצמאית לתא שטח :102

א. אין כניסה ישירה למגרש 102 – הגישה תלויה במגרשים 101 ו-.103

ב. דרישה לאפשר גישה זמנית דרך מגרשים 101 ו- ,103 או לתקן את התכנית כך שתכלול

פתרון תחבורתי עצמאי.

4. טבלת האיזון – שווי כספי מול שווי יחסי:

א. בטבלה מופיע גם שווי כספי וגם שווי יחסי (אחוזים).

ב. דרישה למחוק את הרכיב הכספי ולהותיר את השווי היחסי בלבד, בשל השגות מהותיות

על הערכת השווי.

5. בקשה למינוי שמאי בורר:

א. אם ההתנגדות לא תתקבל, מבוקש למנות שמאי בורר לפי סעיף )4(122 לחוק.

ב. שמאי ניטרלי יכריע במחלוקות הקנייניות.

- 59 -

התנגדות מספר 6 : שאול כהן ולביא ישעיהו בעלי הזכויות בחלקות ,30 31 , 34 גוש 30502 – עו"ד יאיר

גבאי משרד גלס-ברסלע משרד עורכי דין.

עיקרי ההתנגדויות:

1. טבלת ההקצאה אינה מעודכנת:

חלקה של קרול מקלר בחלקה 30 נרכשה ע"י המתנגדים ועל כן יש לעדכן את הטבלה בהתאם.

2. מקדם מושע שגוי במצב הנכנס:

הוחל מקדם הפחתה של %5 בטענה לריבוי בעלים. בפועל, מדובר בשני שותפים בלבד הפועלים יחד לאורך שנים ולכן אין הצדקה להפחתה.

3. העדר הפחתה במצב החדש:

במגרש 103 יש ריבוי בעלי זכויות, אך לא הוחלה עליו הפחתה בגין מושע.

מצב זה עלול לגרום לעיכובים במימוש הפרויקט – יש להחיל הפחתה של לפחות %.5

4. הפחתה כפולה בגין חניה במגרש :102

שמאי התכנית הפחית %5 נוספים בטענה שאין חניון עצמאי. אך התכנית מאפשרת פתרונות חניה משותפים ולכן אין הצדקה לכפל הפחתה.

5. תוואי רכבת ישן בתשריט:

מופיע תוואי ישן של תת"ל 108 החוצה את מגרש 103 – אינו רלוונטי לתכנית הנוכחית דבר זה עלול לגרום לאי-בהירות ועיכובים ולכן יש להסירו.

6. הגדרת דיור להשכרה:

א. התקנון קובע דיור להשכרה "לצמיתות."

ב. המתנגדים מבקשים לשנות ל"השכרה לטווח ארוך" בלבד.

התנגדות מספר 7 : צדוק יפרח בעל מחצית מהזכויות בגו"ח .30502/37

עיקרי ההתנגדויות:

1. במסגרת התכנית הוקצו זכויות חלקה 37 למגרש .103

2. הפחתה בגין מושע אינה מוצדקת:

א. בטבלת האיזון הוחלה הפחתה של %5 על חלקה 37 בטענה לריבוי בעלים. בפועל, מדובר

בשני שותפים בלבד, בעלי זכויות שוות, הפועלים יחד לאורך שנים לקידום והשבחת הזכויות.

ב. אין כל קושי תכנוני או משפטי במימוש הזכויות ולכן ההפחתה אינה מוצדקת ומהווה פגיעה

ישירה בזכויותיהם.

3. הסרת סימון תוואי תת"ל :108

א. בתשריט מופיע תוואי תת"ל 108 (רכבת) מתחת למגרש .103

ב. בירור העלה שהתוואי אינו אמור לעבור בתחום התכנית. סימון זה אינו מעודכן ועלול לגרום

לעיכובים במימוש הזכויות.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

- 60 -

1. לקבל חלקית את ההתנגדויות בעניין הטענות השונות בנושא השמאי לרבות לעניין הכללת

חלק מחלקות נוספות בתחום התכנית : נדרשת בחינה של הנושא הנ"ל מול השמאי של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לתקן את המסכים בהתאם .

2. לדחות את ההתנגדויות שהוגשה ע"י מנהל הקהילתי בכל הנוגע לטענה שתכנון מגדלים

ישנה את פני האזור וששכונת בית צפאפא סובלת מהזנחה תכנונית והתכנית לא נותנת מענה

לשכונה, וכי אין התייחסות של הייעוד החברתי קהילתי של האוכלוסייה שתאכלס את

המתחם: התכנית מציעה הקמה של אזור מגורים חדש בסמיכות לציר הרק"ל וכהמשך של מרקם קיים ומתוכנן של אזור מגורים לרבות גובה המבנים המוצע המשתלב עם התכנית הסמוכה המאושרת של מתחם גבעת השקד. התכנית משפרת את השלד הציבורי, קובעת אפשרות להקמת דיור להשכרה ושטחי תעסוקה וכן קובעת הפרשות לצרכי ציבור ועל ידי כך התכנית מהווה ניצול מיטבי של משאב הקרקע העירונית. בעניין הטענות בנושא האוכלוסייה, התכנית אינה קובעת מי האוכלוסייה שתתגורר במתחם וכי הנושא ייקבע בשלב הרישוי בהתאם לכוחות השוק.

3. לדחות את הטענה כי יש ירידת ערך לדירות במגרש 101 בעקבות הצפיפות הגבוהה שהתכנית

מציעה, 7 יחידות דיור בקומה לעומת 3 דירות בקומה בשאר החלקות הגורם ירידת ערך לדירות

במצב היוצא: התכנון המוצע במגרש 101 מקובל לרבות תכסית מגדל המגורים וזאת בהמשך

לאמור לעיל בדבר ניצול משאב הקרקע לאורך צירי הרק"ל.

4. לקבל חלקית את ההתנגדויות בדבר הדרישה לחלוקת קרן תחזוקה שווה ולא כסכום כולל עבור

מגרש 102 שבו אושרה תוספת של 5 יח"ד מותנות ב- 600 מ"ר: נדרשת בחינה של נושא זה

מול לשכת התכנון המחוזית.

5. לקבל חלקית את ההתנגדות שיש לקבוע את ניצול זכויות "הדיוריות" לפי חלק יחסי בכל

מגרש, ולא להשאיר מקום לשאלות כפי שכתוב בתקנון התכנית:, ניתן לקבוע כי בכל בניין יותרו

דיוריות בהיקף של 20 אחוז מכל הדירות בבניין.

6. לקבל חלקית את הדרישה לתקן את הסיווג של חלקות ,26 32 ו- 35 שסווגו בטעות כחלקות

לא מוסדרות, אך בפועל מדובר בחלקות מוסדרות הרשומות בטאבו: מאחר ומדובר על טעות

שנעשתה במסגרת מסמכי האיחוד וחלוקה, נדרשת בחינה של נושא זה מול השמאי של הוועדה המחוזית.

7. לדחות את ההתנגדות בדבר הדרישה לאפשר גישה למגרש 102 זמנית דרך מגרשים 101 ו-

103 או לתקן את התכנית כך שתכלול פתרון תחבורתי עצמאי: מגרש 102 נמצא על צומת

מרכזי ולכן לא ניתן לאפשר כניסה ישירה למגרש מהצומת. על כן, נדרשת כניסה באמצעות זיקת הנאה ממגרשים 101 ו/או .103

8. לקבל את ההתנגדות בדבר הבקשה להסיר את תוואי תת"ל 108 החוצה את מגרש 103 מכיוון