ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 1 · קובץ התנגדות 1078146 - אמי.pdf

שובל יעקב 14.4.2024 יחיאל סגל

200361426

בס"ד

לכבוד, 21.03.2024

גב' שירה תלמי באבאי- יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, ירושלים אדר' דן קינן – מתכנן מחוז ירושלים

הרב אליעזר ראוכברגר- יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ירושלים אינג' יואל אבן- מהנדס העיר, ירושלים

חברי הוועדה המחוזית והמקומית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים

התנגדות מינהל קהילתי 'גנים' לתכנית פינוי בינוי רח' קוסטה ריקה 56

(תכנית מספר )101-1078146

תכנית פינוי בינוי קוסטה ריקה 56 מציעה פינוי של 32 יח"ד ובינוי של 143 יח"ד במבנה של 32 קומות מעל הכניסה הקובעת, בשטח של 1072 מ"ר . בתא שטח ()2 מציעה התוכנית מבנים ומוסדות ציבור בהיקף של 650 מ"ר. בנוסף התכנית מציעה הפרשות לשטחים ציבוריים פתוחים בסה"כ 1,492 מ"ר ויעוד נוסף של שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור בסה"כ 3009 מ"ר. התכנית נמצאת דרום שכונת עיר גנים ג' במרחק 200 מטר מצומת קוליץ' גבעת משואה, מרחב הכולל תכניות המוסיפות מאות יח' דיור חדשות באזור ויוצרות העמסה רבה על התשתיות והקיבולת השכונתית.

שטח התכנית נמצא חולש על מדרון תלול בשיפוע של %20 מרחוב הנורית לקוסטה ריקה.

המבנה הקיים במצב ירוד מאוד ויש חשיבות רבה לקידום פרויקט שיחדש את המבנה.

תכוניות נוספות המקודמות באזור:

• תכנית -101-0963124 התחדשות עירונית הנורית -8 109 יח"ד (+)77 • תכנית -101-0632224 התחדשות עירונית קוסטה ריקה שלב א' (פלא נדלן) – 482 יח"ד (+)378

• תכנית 101-0561167 - פינוי-בינוי רח' קוסטה ריקה 25-37 – 692 יח"ד ()+517 • תכנית -101-986067 פינוי בינוי רח' קוסטה ריקה 14-16 – 102 יח"ד ()+77 1

בס"ד

• הנורית מתחם 1 – 389 יח"ד ()+277

• הנורית מתחם -2 373 יח"ד ()+245

• הנורית מתחם -3 216 יח"ד ()+152

• הנורית מתחם -4 223 יח"ד ()+159

• הנורית מתחם -5 430 יח"ד ()+286

• הנורית מתחם -6 481 יח"ד ()+348

סה"כ תוספות של 2516 יח"ד במרחב התכנית לא כולל את התכנית המוצעת. מלבד תכניות התחדשות תמ"א 38 שכבר בוצעו לאורך רחוב קוסטה ריקה. לאחר בחינת התוכנית המוצעת בוועדה הפיזית של המנהל הקהילתי אנו מעוניינים להגיש התנגדות בייחס למספר נקודות בתוכנית זו הדורשות טיפול/ שיפור.

1. סנכרון עם תכנית אב יובלים גנים והתאמת התכנית לשלד הציבורי המתהווה

א. בשכונת עיר גנים קיימות תכניות רבות המוסיפות מעל 2500 יח"ד במרחב הרחובות נורית

וקוסטה ריקה. זה אינו כולל תוספות של עשרות יח"ד בתכניות תמ"א 38 שונים ומאות יח"ד בתכניות פינוי בינוי נוספות במרחב הקרוב. כל אלו יחד מייצרים ציפוף ברמה לא סבירה בתא שטח קטן בעל שיפועים גבוהים. בתאריך 18.3.2024 התקיים דיון והצגת מסקנות הפרויקטור השכונתי בהקשר למרחב יובלים גנים, בהחלטותיה של הועדה המחוזית לאחר דיון זה פורסמו ממצאים בהקשר לשלד הציבורי השכונתי כגון:

התייחסות להפרשות ציבור, שטחים פתוחים, צרכים פרוגרמתיים שכונתיים, עדכון תכנית תחבורתית למרחב.

ב. יש להטמיע את המלצות צוות הפרויקטור בהקשר למרחב והשלד הציבורי. בנוסף,

המנהל הקהילתי מבקש לציין במפורש כי תנאי להוצאת היתרי הבנייה יהיה התאמה

להנחיות שלבי הביצוע של מיפוי השלד הציבורי בתכנית האב החדשה כאשר היא תוצג

במלואה ותאושר.

2. חלוקת השטחים בתכנית המוצעת:

חלוקת השטחים המוצעת בתכנית לא אופטימאלית ואף פוגעת במרחב הציבורי מכמה סיבות:

א. השצפי"ם המוצעים בתאי שטח 6,7 אינם נותנים מענה כשטחים פתוחים:

שטח 7 המוצע כשצ"פ מהווה רצועה עודפת שלא יכולה לתפקד כשטח ציבורי. נבקש שלא להחשיב שטח זה כשטח ירוק ולהחזיר את תא השטח הנ"ל במיקום אפקטיבי שמאפשר לפתח אותו כשצ"פ לתושבים.

2

בס"ד

ציור :1שטח 7

שטח 6 המסומן בשצ"פ מהווה כניסה לחניון בניין 52 וכן לבניין המגורים. השטח אינו מהווה שצ"פ בפועל, ניתן לראות את הכניסה לרמפה העילית מתוך נספח התנועה של התכנית.

ציור :2 שטח 6

במידה ומגישי התכנית מעוניינים להכשיר אותו לשצ"פ יש להוריד את שימושי החניה אל מתחנת לקרקע וליצור מעליו שצ"פ אפקטיבי עם מילוי אדמה של לפחות 2 מטר שיאפשר נטיעה ושתילת עצים בוגרים לטובת הציבור.

ב. בשטח 8 הרצועה הנותרת בין מבני הציבור לקוו הבניינים הסמוכים יוצר שטח כלוא

שאינו מתאים לפיתוח שצ"פ איכותי בהתחשב לשיפועים התלולים ולרוחב השטח הנותר.

כמו כן לא הוצגה שום תכנית פיתוח של שטח מה שמוכיח את בעייתיות פיתוחו כשצ"פ.

3

בס"ד

ציור :3 שטח 6

ג. תא שטח 3 בצידה המערבי של התכנית, נחתך ע"י קו בניין של "מבנה ציבור עתידי" , לא

ברור למה השטח לא מסומן בצבע חום כנהוג בסימון שטחים ציבוריים. השטח הנותר מחוץ לקו הבניין בדומה לתא שטח 8 אינו איכותי ומאופיין ברצועה צרה ותלולה שאינה מאפשרת פיתוח שצ"פ אפקטיבי לצורכי הציבור.

לפיכך אנו מבקשים לשנות בתכנית את חלוקת השטחים הציבוריים והעמדת הבניינים כך ששטחים אלו יהיו אפקטיביים ויפותחו בהתאם לצורכי התושבים והמלצות הפרוקיטור השכונתי.

בנוסף תנאי לאכלוס המבנה יהיה פיתוח השטחים הציבוריים לשביעות רצון אגף שפ"ע ומחלקת אדריכל העיר.

3. תנועה:

א. לאור תוספת יחידות הדיור בשכונה ואחוז הצפיפות הגבוה תנאי לאכלוס יהיה פיתוח

רחוב נורית וקוסטה ריקה על פי תכנית התחבורתית של השכונה מטעם צוות אב ותחבורה והפרויקטור העירוני, ללא פיתוח זה תשתית הרחוב צפויה לא לעמוד בעומס הציפוף המוצע.

להלן החתך המוצע ברחוב קוסטה ריקה.

ציור :4 חתך רחוב קוסטה ריקה

4

בס"ד

ב. יש להציב למפרץ הורדה והעלאה לטובת מבני הציבור העתידים להבנות בשטח התכנית.

ג. לא תותר תוספת חניה, תוספת זו תותנה בתהליכים נוספים ולא כפי שצוין בתכנון.

ד. התכנית תספק קומת חניה נפרדת לצורך מוסדות הציבור שיפותחו בגבול התכנית.

ה. מבקשים להוסיף להוראות הוספות תשתיות לעמדות טעינה עבור רכבים חשמליים.

4. בינוי

א. התכנית מציגה קווי בניין עתידיים לא מוגדרים ולא מפורטים, יש להגדיר את שטחי

הבנוי בתכנית לפי קווים ויעודים חד צבעיים כגון: שטח חום, ירוק, מגורים ולהימנע

מכפל ייעודים כגון: שטחים פתוחים ומבנים למוסדות ציבור, מבנים למוסדות ציבור

ותחברה. על מנת לקבוע את היעודים בצורה ברורה ולפי צורכי השכונה.

ציור :5 קווי בניין עתידיים לא ברורים

ב. לא תותר תוספת קומות ושטחי שירות תת קרקעיים ללא צורך בהליך נוסף כפי שתואר

בסעיף ()2 בטבלת הזכויות.

ג. יש להכשיר ולפתח את שטח 3 מבחינת שיפועים ולהימנע מקירות תמך המחלקים את

השטח וכלל להימנע ככל האפשר מקירות תמך בגבול התכנית.

ד. תקן בניה ירוקה של כוכב 1 נדרש לפי חוק החל ממרץ .2022 ערים כגון תל אביב, חולון,

גבעתיים דורשות 3-4 כוכבים (בהתאמה להמלצת פורום ה)15 תקן זה מבטיח איכות בניה גבוה ובשל פריסת התוכנית בשטח גדול ומשמעותי יש לוודא שבניין זה יעמוד בתקן הנ"ל.

ה. אין התייחסות לבניה ירוקה בתקנון בתכנית, על פי המלצות פרויקטור יובלים גנים יש

לפתח שטחים ירוקים על גגות המגדלים הנבנים ולא לאפשר בניית מרפסות או בריכות שחייה כפי שמצוין בהוראות התכנית סעיף .4.9

5. נוספים:

א. נדרשת התייחסות בהוראות התכנית לתחזוקת המבנה על פי התקן הקיים על כל חלקיו.

ב. תיחום שטח ההתארגנות - מבקשים להגדיר את שטח ההתארגנות כך שהעבודות לא

יבצעו מחוץ לקו הכחול של התכנית לטובת צמצום העמסה על המרחב בזמן עבודות הבינוי.

5

בס"ד

ג. יש להגדיר כי תנאי לתחילת העבודות יהיה אישור הסדרי תנועה זמניים ותכנית גידור

מסודרת באישור המנהל הקהילתי.

לסיכום:

אנו מברכים על תהליכי התחדשות העירונית במרחב המנהל. התחדשות השכונה יוצרת הזדמנויות להעלאת רווחת חיי התושבים. בניין קוסטה ריקה 56 הינו מבנה ישן במצב ירוד

מאד, יש לחדשו ולספק לדיירים בניין הולם למגורים. עם זאת, בשל הציפוף הגבוה בעקבות

מספר הפרויקטים המקודמים באזור רחובות קוסטה ריקה והנורית, ישנה חשיבות רבה לפריסה והעמדה איכותית של ייעודי הקרקע, הפרשות הציבוריות והסנכרון הנדרש מבחינת הבינוי וכושר נסיעת השכונה.

לדעתנו התכנית המוצעת לא נותנת פריסה נכונה ומענה אפקטיבי מבחינת הבינוי ופיתוח השטח לטובת צרכי הציבור ביחס לגדול המגרש בתכנית. אנו מבקשים מהועדה המחוזית לשקול בכובד ראש את אישור התכנית כפי שהיא, ולבחון את כלל הערות שניתנו על מנת ליעל את התכנון המוצע.

6

.2

.3

.).0 24874

'ann"07n,28 68£

nnnN

. 'u ,g50x

24874.1.n

n'ann'(92268/un,28

לכבוד 09.04.24

הועדה המחוזית לתכנון ובניה – מחוז ירושלים

שלומציון המלכה ,1 ירושלים

ת.ד ,723 מיקוד 9100701

באמצעות דוא"ל: iplan.gov.il@yardenmi

שלום רב,

הנדון: תכנית 101-1078146 – התחדשות רחוב קוסטה ריקה ,56 שכונת קרית מנחם, ירושלים

בהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה -1965 ("החוק"), מוגשת בזאת לועדה המחוזית לתכנון ובניה-

מחוז ירושלים הנכבדה, התנגדות מטעם נציגות הדיירים ברחוב הנורית 4 גוש 30439 חלקה 24 ("הנציגות")

לתכנית מתאר מקומית 101-1078146 – התחדשות רחוב קוסטה ריקה ,56 שכונת קרית מנחם, ירושלים אשר דבר הפקדתה פורסם ברשומות ביום 11.02.24 ("התכנית"), כדלקמן:

להלן נימוקי ההתנגדות:

א. רקע:

1. התכנית על פי המפורט בגדרה חולשת וגובלת עם הרחובות הנורית, קוסטה ריקה והאביבית בירושלים,

ובין היתר, גובלת עם החלקה שלדיירים זכויות בה. לשם המחשה, ראו מפה ועליה סימון החלקה האמורה (חלקה :)82

*מתוך אתר GovMap מפות ישראל, יום 09.04.24

בפתח הדברים, ברצוננו לציין כי אנו מברכים על תהליכי התחדשות עירונית וכי אין בכוונתנו להתנגד לתכנית פינוי בינוי במהותה, בניין קוסטה ריקה 56 הינו מבנה ישן אשר טעון ודרוש חיזוק וחידוש ולדיירי הבניין מגיע שיפור

באיכות החיים, כמו כן פנינו גם להתחדשות עירונית ואנו נמצאים עתה בתהליכי תכנון ראשוניים לפרוייקט

התחדשות עירוני ברחוב הנורית ,4-6 כפני עתיד האזור אנו סבורים שגם לנו מגיע להנות משיפור תכנוני לטובת איכות חיים טובה יותר. ישנם מספר סיבות לתגדותינו לתוכנית כמפורט לכלהלן.

ב. טעמי ההתנגדות:

ב..1 יצירת תשתית תכנונית למעבר לחניון מרחוב קוסטה ריקה לפרוייקט עתידי ברחוב הנורית 4-6

הנציגות תבקש, כי יאושר בתכנית מנגנון תשתית תכנוני אשר יאפשר אפשרות גישה עתידית לחניון תת קרקעי בחלקות 24-25 (הנורית )4-6 כל זאת על מנת לאפשר גמישות תכנונית בעתיד ולייצר אפשרות לגישה מרחוב קוסטה ריקה ולטובת פרויקט התחדשות עתידי ברחוב הנורית .4-6 ניתן לייצר גמישות תכנונית וגישה עתידית בתכנון רמפה/כביש מעבר לחניון תת קרקעי אשר מייצר חיבור מתת חלקה 6 (אשר מוגדרת שצ"פ) אל הקיים לרחוב הנורית ,4-6 השצ"פ ממילא אינו אפקטיבי והינו כלוא נוכח האילוצים, אנו סבורים כי שימוש בתת השטח לטובת מעבר וחיבור לנורית יהיה יעיל ושימושי הרבה יותר משצ"פ כלוא.

* מתוך נספח תנועה תכנית .101-1078146

לחילפון ניתן ליצור אפשרות לכביש גישה עתידי לחניה ברחוב הנורית 4-6 מאיזור החניה האחורית של קוסטה ריקה 56 והסטת מבני הציבור המתוכננים באיזור לכיוון דרום מערב כמתואר בשרטוט הבא:

* מתוך נספח תנועה תכנית 101-1078146

גישה מרחוב קוסטה ריקה לחניון הינה חיונית גם נוכח העומס הצפוי על רחוב הנורית עם התקדמות

הבניה מכח תמל/2020 ועל מנת להקל על העומסים העתידיים לבוא. יתרה מכך על מנת לעשות שימוש

נכון בטופוגרפיה שהינה הררית נכון ויעיל יותר יהיה להקים חניון תת קרקעי מרחוב קוסטה ריקה אשר

מתחיל מנקודה נמוכה יותר ובכך להשתמש בטופוגרפיה לטובת הקמת החניון.

אנו מוציאים לנכון להפנות את תשומת הלב של הועדה נכבדת לכך שכאשר אושרה תכנית להתחדשות עירונית ברחוב הנורית 8 תכנית מספר ,101-0963124 אושרה גישה לחניון תת קרקעי לטובת דיירי הנורית 8 מרחוב קוסטה ריקה.

*מתוך נספח תנועה תכנית מספר 101-0963124

הגישה ניתנת אך ורק לדיירי הנורית ,8 איננו מבינים מדוע בתכנון התכנית הראייה לא הייתה כוללת ורחבה יותר לשלושת הבניינים ברחוב הנורית 4,6,8 שהם מבנים סמוכים ובעלי אותם מאפיינים. מאחר והתכנית כבר אושרה והגישה בהתאם לתוכנית 101-0963124 מתאפשרת אך ורק לדיירי הנורית ,8 אנו רואים בתכנית

קוסטה ריקה 56 "כמפלט האחרון" לטובת יצירת גישה לחניון מרחוב קוסטה ריקה, אי לכך, אנו מבקשים

התחשבות יתרה תוך הסתכלות רחבה ולטובת תכנון שיאפשר גישה גם לדיירי הנורית 4-6 לחיבור הקיים ויצירת הכנה לתשתית עתידית לחניון תת קרקעי לחלקות 24-25 הגובלות עם התכנית. פתרון שכזה יטיב עם כלל מתחמי ההתחדשות העירונית ברחוב הנורית ויקל על העומס הרב הצפוי ברחוב זה. אנו מבקשים

מהוועדה הנכבדת לשקול זאת בכובד ראש ולמצוא פתרון תכנוני וגמיש אשר מאפשר זאת.

ב..2 שינוי ייעוד חלקה 82

הנציגות תבקש, כי יוסר בתוכנית שינוי היעוד בתת חלקה ,3 אשר במצב מאושר מוגדרת שצ"פ (מסומן בירוק)

והשינוי המבוקש בתוכנית המוצעת הינו בייעוד שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות צבור (מסומן בירוק חום).

מצב מאושר מצב מוצע

בתהליכי התכנון הראשוני בו אנו נמצאים בפרויקט התחדשות עירוני ברחוב הנורית 4-6 אנו צופים אפשרות בה תכנונו של מבנה מודרני מרובע בתכסית של 520 מ"ר – 540 מ"ר באורך 25 מטר רוחב 21 מטר או קונסטלציה של 23*23 יגלוש לתת חלקה .3 האפשרות להקמת מבנה ציבור עתידי בתת החלקה הנ"ל עלול לסכל התחדשות עירונית בעתיד ברחוב הנורית 4-6 שכן במצב בו יוקם (או יתוכנן) מבנה ציבור בחלקה הנ"ל לא תתפאשר הצרחת שטחים עם העירייה. הן במקרה ונאלץ לגלוש בתכנון מבנה מודרני לתת החלקה והן במקרה אשר יוקם מבנה ציבור שלא לדבר על תכנון והתחשבות במרחק בין הבניינים השונים.

אנו ממליצים לוועדה לבצע שינוי יעוד לתת חלקה 3 לשטח ירוק-חום רק במסגרת בקשה להחתדשות עירונית ברחוב הנורית 4-6 אשר למעשה תתכלל את כל פרוייקטי ההתחדשות הגובלים בתת חלקה זו.

*מתוך נספח בינוי תוכנית מספר 101-1078146

הקמת מבנה ציבור בקו בנין מבנה ציבור עתידי (מסומן בריבוע האדום בתשריט להלן) עלול לסכל התחדשות עירונית ברחוב הנורית 4-6 הכולל יצירת מבנה מרובע ומודרני.

*מתוך נספח בינוי תוכנית מספר 101-1078146

ב..3 פתרון אקוסטי למפגע רעש כביש מרחוב ע. קוליץ

הנציגות מפנה את תשומת לב הוועדה לרחוב קוליץ שמהווה את אחד מעורקי התחבורה המרכזיים המאפשרים גישה לשכונות עיר גנים וקרית מנחם ואשר כתוצאה מריבוי תוכניות ההתחדשות העירונית בשכונה אנו צופים כי הרחוב צפוי להגדיל את מספר כלי הרכב הנוסעים בו במאות אחוזים.

תנועת כלי הרכב הצפויה ברחוב זה תיצור מטרד רעש לדיירי הרחובות קוסטה ריקה ואף הנורית 4-6 הסמוכים בקו אווירי לכביש זה.

הנציגות לא מצאה בדו"ח סביבה מיקרו אקלים הנספח לתוכנית שום התייחסות למפגע הרעש הצפוי מהכביש

ברחוב קוליץ. וכל שכן לא מצאה התייחסות לנושא זה בתוכניות התחדשות עירונית אחרות בשכונת עיר-גנים קרית מנחם.

הנציגות מבקשת מהוועדה לכלול בדוח סביבה מיקרו אקלים התייחסות לנושא זה אשר ייבחן ע"י יועצי אקוסטיקה ובמידת הצורך תמליץ על פתרונות אקוסטיים (כגון חומה אקוסטית) לטיפול במפגע. נציין כי דיירי רחוב קוסטה ריקה הפונים לרחוב ע. קוליץ סובלים כבר עתה ממטרד רעש. הנציגות מבקשת מהוועדה ככלל, להתייחס לנושא מפגע הרעש בכללותו כתוצאה מכל פרוייקטי ההתחדשות העירונית המוצעים בשכונה ולחייב חוות דעת אקוסטית בכל בקשה להתחדשות עירונית בשכונה וזאת מתוך ראיה רחבה שרואה את התמונה במלואה ולא בהתסכלות צרה שרואה רק פרוייקט אחד נשוא הבקשה בחזקת אני ואפסי עוד.

* רחוב ע. קוליץ מתוך מפות גוגל.

סיכום:

1. בנסיבות אלו, מתבקשת הועדה המחוזית לקבל את התנגדות הנציגות ולהורות על תיקון התכנית המופקדת

ובכלל זאת לנקוט בכל ההליכים התכנוניים הדרושים לכך .כמו כן, מתבקשת הוועדה לזמן את הנציגות לדיון שיתקיים בהתנגדויות בהתאם לסעיף 106 (ב) לחוק, על מנת לאפשר לה להשמיע טענותיה עובר להכרעה.

2. אין באמור בהתנגדות זו כדי למצות את טענות הנציגות וזו שומרת על זכותה להרחיב ולהעלות טענות בעל

פה, במסגרת ההתנגדויות כאמור.

3. התנגדות זו נתמכת בתצהירו של מר בן רוסו, תעודת זהות 021935333 לאימות העובדות הכלולות בה.

העתק:

הועדה המחוזית לתכנון ולבניה- ירושלים

המינהלת להתחדשות עירונית ירושלים